Рынок недвижимого имущества можно разделить на несколько основных сегментов: рынок жилых помещений, рынок земельных участков, рынок нежилых помещений, рынок ценных бумаг на недвижимость (в последнее время появились даже специализированные паевые инвестиционные фонды недвижимости).

Болезненно стоящая в России жилищная проблема выдвигает на передний план сделки с жилыми помещениями.

Гражданское и жилищное законодательство признают правомерными все виды сделок граждан с принадлежащими им по праву собственности жилищами. Гражданин может вступать в любые, не противоречащие закону договорные отношения, связанные с изменением правового статуса, приобретением или отчуждением жилья (купля-продажа, дарение, завещание). Он также может реализовать свое право собственника, заключив договор найма, мены, пожизненного содержания с иждивением, совершив обмен на другое жилое помещение и др.[20,c.18].

Договор купли-продажи - основной вид гражданско-правовых обязательств, применяемых в имущественном обороте. Поэтому не случайно положения, регулирующие отношения, связанные с куплей-продажей, открывают часть вторую Гражданского кодекса Российской Федерации, посвященную отдельным видам гражданско-правовых обязательств. И на наш взгляд договор купли-продажи недвижимости занимает ключевое положение среди иных разновидностей купли-продажи.

Акцент объясняется, прежде всего, тем, что договор купли-продажи недвижимости в последние несколько лет в нашей стране в связи с экономическим ростом, ростом количества и качества предпринимательства приобретает все большее значение.

Данный вид сделки с жильем является наиболее распространенным. Очень часто в эту форму облекаются и сделки по обмену и мене жилых помещений. Не случайно на долю договоров купли-продажи жилья приходится наибольшее количество правонарушений, чаще всего совершаемых с определенным умыслом [37,c.89].

Современное законодательство регулирует этот вид договора принципиально по-новому. Согласно ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Договор продажи жилого дома (квартиры) заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Факт передачи помещения от продавца к покупателю оформляется передаточным актом, который является доказательством осуществления сделки и является неотъемлемой частью договора купли-продажи. Несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность (ст.550 ГК РФ). Переход права собственности по договору продажи жилья к покупателю наступает лишь после его государственной регистрации. Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации договора, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (ст.551 ГК).

Принципиальное значение при совершении договоров купли-продажи недвижимости имеет связь этой сделки с обретением права на земельный участок, на котором расположено жилое строение (часть его), или ее отсутствие.

Из данного разграничения проистекают особенности договоров купли-продажи жилых помещений, вследствие чего образуется два рода этих сделок:

- договоры купли-продажи, не влекущие наделение покупателя каким-либо правом на земельный участок, на котором расположено жилое строение (купля-продажа квартиры в многоквартирном доме);

договоры купли-продажи с правом покупателя недвижимости (дом, гараж, хозяйственные постройки и т. п.) на соответствующий земельный участок на условиях приобретения его в собственность, аренду или пользование.

К первой категории сделок купли-продажи, как отмечалось, относятся договоры по приобретению или продаже квартир в многоквартирных домах. Ко второй категории относятся все сделки, когда покупателю передаются права не только на жилое помещение (как правило, дом или часть его), но и на соответствующий земельный участок.

Точное документальное оформление сделок с недвижимостью - необходимое условие их действительности. Так, для совершения сделки купли-продажи приватизированной квартиры, которая еще ни разу не продавалась, к договору при его регистрации должны быть приложены следующие документы:

свидетельство о праве собственности на продаваемую квартиру;

договор государственного (муниципального) органа с нанимателем квартиры о передаче ее в собственность нанимателя и членов его семьи;

справка из бюро технической инвентаризации (БТИ) с указанием оценочной стоим ости квартиры;

предварительное разрешение органов опеки и попечительства, если в квартире проживают несовершеннолетние дети, независимо оттого, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими, имеющие право пользования данным жилым помещением [8,c.38].

На заключение договоров купли-продажи отдельного жилого дома или его части распространяется тот же порядок, что и по сделкам с недвижимостью, предметом которых является не только жилой дом, но и соответствующий земельный участок.

Согласно ст.552 ГК РФ по договору продажи жилого дома или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом прав о пользования данным жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц в договоре с указанием их прав, на пользование продаваемым жилым помещением (ст.558 ГК РФ). О праве членов семьи собственников жилого помещения говорится и в ст.292 ГК РФ, где устанавливается, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.

На практике нередки ситуации, когда новый собственник жилья (покупатель) не может в него вселиться. Чаще всего это происходит вследствие сокрытия продавцом сведений о лицах, имеющих право пользования проданным жилым помещением, причем, иногда без всякого умысла. Бывает и так, что после продажи квартиры при резком изменении жизненных обстоятельств людям просто некуда выехать.

Но, тем не менее, обман с пропиской (регистрацией) - явление довольно частое, и бывает, покупатели испытывают немало хлопот, прежде чем реально смогут воспользоваться своей собственностью.

На практике риэлторы, чтобы избежать такого рода обмана, предлагают следующий выход. После оформления договора купли-продажи передается только часть денег, примерно не более 50 процентов от стоимости квартиры. Для получения полной суммы продавцы будут заинтересованы в скорейшем выезде. А в случае каких-либо неожиданностей (нет другого жилья) можно будет приобрести на оставшиеся деньги жилое помещение соответствующего качества, куда продавцы могут быть переселены в судебном порядке.

Введение обязательного порядка государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество служит определенным препятствием для производства незаконных сделок. И все же, приобретая квартиру, непременно нужно поинтересоваться, не проживают ли в ней лица, которые выписаны временно: по причине загранкомандировки, службы в армии, из-за учебы или отбывания заключения (в соответствии с действующим законодательством все эти граждане имеют право на проживание по прежнему месту жительства).

Если гражданин не может купить или продать жилье без посредника, лучше всего обратиться к услугам риэлтерской фирмы, имеющей законную лицензию на этот вид деятельности. По требованию фирма должна предъявить лицензию [42,c.39-40].

Сдача квартиры (дома) или отдельных комнат для многих собственников жилья стала источником дополнительного дохода. Чаще всего жилье сдают не от его избытка, а с целью обеспечить себе сносное существование. Поэтому, сдавая "излишки" жилой площади, мирятся с неудобствами, съезжаются с родителями, детьми.

Сдача жилья производится на условиях договора коммерческого найма. Договор найма жилого помещения не требует нотариального удостоверения и государственной регистрации, но в силу обязательного требования ст.674 ГК должен быть заключен в письменной форме.

Однако в интересах собственной безопасности владельцу квартиры при сдаче ее внаем стоит заверить договор у нотариуса, чтобы дополнительно обеспечить себя гарантиями надлежащего исполнения нанимателем обязательств по договору. Излишняя доверчивость или неосторожность грозят владельцу жилого помещения неполучением обещанных по договору денег, а порою и утратой самого жилья [28,c.41].

Кроме подробных паспортных данных сторон необходимо детально описать объект (предмет) договора. Исходя из требований ст.673 ГК, объектом договора найма жилого помещения может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, а именно: квартира, дом, часть квартиры или жилого дома. Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

Но названными требованиями условия договора не исчерпываются. В нем указывается срок, на который сдается жилое помещение. Согласно ст.683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, он считается заключенным на пять лет. Закон допускает заключение краткосрочного договора (до одного года). При этом если договором не предусмотрено иное, права нанимателей существенно ограничиваются: они, например, не имеют преимущественного права на заключение договора на новый срок, не могут сдавать в поднаем жилое помещение, производить замену нанимателя.

В договоре указывается размер оплаты за жилое помещение, который устанавливается по соглашению сторон. Если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, определенные договором, а если они не предусмотрены - ежемесячно не позднее десятого числа следующего за прожитым месяца (ст.682 ГК, ст.56 ЖК) [44,c.52].

Нанимателями по договору найма жилого помещения могут быть только физические лица. Согласно ст.677 ГК в договоре найма следует указать граждан, постоянно проживающих в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами ст.679 ГК, которая устанавливает, что с согласия наймодателя, самого нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется. Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека, кроме случаев вселения несовершеннолетних детей.

Все эти условия имеют исключительно важное значение в обеспечении законности заключаемой сделки и правовых гарантий ее исполнения. На момент заключения договора свою волю диктует, как правило, собственник жилья. Но в последующем ситуация может в корне измениться. Например, если нет запрета для нанимателя сдавать, жилое помещение в поднаем, он может, снимая квартиру за одну цену, передать ее другому лицу на условиях до говора поднайма за более высокую цену. Главный вопрос, который волнует стороны в этом договоре, - размер платы за наем. Твердых ставок, разумеется, нет, но в каждом городе сложились определенные и более-менее устойчивые размеры оплаты одного квадратного метра общей площади квартиры, жилого дома с учетом повышающих или понижающих коэффициентов в зависимости от месторасположения жилья, состояния квартиры, этажности, экологии района, транспортного сообщения и т.п.

При определении размера платы за сдачу внаем жилого помещения обе стороны особо беспокоит вопрос о налогах. Стремясь снизить размер налогообложения, они указывают в договоре одну сумму, а договариваются о другой, более высокой. Однако при таком способе ухода от налогов наймодатель может оказаться в положении обманувшего самого себя. Захочет наниматель платить ту сумму, которая зафиксирована в договоре, - и никто не вправе заставить увеличить ее до окончания срока действия договора.

Возможна оплата за наем жилого помещения в других формах, не только деньгами. При определении размера оплаты в договоре могут учитываться обязательства нанимателя по ремонту жилого помещения, оплате жилищно-коммунальных услуг, оснащению квартиры мебелью и хозяйственным инвентарем - все это должно найти отражение в договоре найма попредметно, в стоимостном выражении затрат, которые произведет наниматель жилого помещения [53,c.133].

При этом, употребление слова «аренда» вместо, «найма» не исключалось ранее. Очень интересен вопрос о соотношении договора найма и договора аренды жилых помещений. Например, в Законе «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации» постоянно проскальзывает фраза «по договору найма жилого помещения представляет собой соглашение сторон, в силу которого одна сторона (наймодатель) обязуется передать другой стороне (нанимателю и членам его семьи) жилое помещение, а наниматель обязуется использовать помещение в соответствии с его назначением, обеспечить его сохранность и своевременно вносить плату за пользование жилым помещением» (п.1 ст.671 ГК). Здесь же сразу оговаривается, что «юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение или использование на основе договора аренды иного договора (п.2 ст.671 ГК РФ).

Договор аренды представляет собой соглашение сторон, в силу которого одна сторона (арендодатель) обязуется передать в пользование другой стороне (арендатору) имущество во временное пользование за плату (ст.606 ГК РФ). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (ст. 607 ГК РФ).

Договор аренды на срок более 1(одного) года должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность договора. По договору аренды жилое помещение предоставляется не только самому арендатору, но и членам его семьи. Члены семьи арендатора, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с арендатором всеми правами и несут все обязанности, По действующему законодательству договор аренды жилого помещения и договор найма имеют ряд существенных различий, которые можно представить в виде следующей таблицы [32,c.34-35].

Таблица 1. Сравнительные характеристики договоров аренды и найма жилья

№Существенные условия для исполнения договоровСравнение - сходства и отличиядоговор наймадоговор аренды1срок действия договорабессрочныйзаключен на определенный срок2размер помещенияограничен нормативамине ограничен нормативами3оплата жильялимитированнаяпо договорной цене4основания вселенияордердоговор5оплата внеквартирного ремонтаза счет средств наймодателяза счет арендатора (кроме капитального)С расширением рынка недвижимости в жилищной сфере широкое распространение получил договор мены <#"justify">Договор мены следует отличать от договора обмена жилыми помещениями. В последнем случае между сторонами происходит переход права пользования, а не права собственности как в договоре мены. Кроме того, в отличие от договора мены договор обмена жилыми помещениями оформляется специальными обменными ордерами. Обмен жилых помещений - основная операция, с помощью которой наниматель жилого помещения в государственной (муниципальной) собственности может поменять свое жилье, не расторгая отношений с государством как собственником жилищного фонда. В соответствии с ЖК РФ этот вид нерыночных операций возник во времена распределительной системы жилищного обеспечения. Статья 67 ЖК РФ устанавливает, что наниматель жилого помещения вправе с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи, включая временно отсутствующих, произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или членом жилищно-строительного кооператива, в том числе проживающим в другом населенном пункте [49,c.63].

Думается, что разновидностью договора мены следует считать правоотношение, в которое вступают лица используя возможность, предоставленную ст. 20 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики", согласно которому наниматель или арендатор жилого помещения в домах государственного, муниципального, общественного жилищных фондов имеет право с согласия собственника жилищного фонда или уполномоченного собственником лица (органа) и проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи передать права и обязанности по договору найма или аренды этого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилой дом (жилое помещение). Обмен жилых помещений оформляется в установленном порядке. Административные ограничения в обмене жилых помещений не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законодательством.

Отличием договора мены от договора обмена между нанимателем жилого помещения в домах государственного, муниципального, общественного жилищных фондов и собственником частного жилищного фонда является лишь то, что по договору обмена (ст. 20 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики») одна из сторон в качестве встречного предоставления передает другой стороне не имущество, а права и обязанности по договору найма.

Стороны должны оформить в установленном порядке обмен с получением ордера на жилое помещение, и дополнительно собственник по договору (купли-продажи, дарения и др.) должен передать жилое помещение в собственность другой стороне. Этот договор должен быть оформлен надлежащим образом и зарегистрирован [49,c.69].

Сторона договора, получающая право пользования жилым помещением в домах государственного, муниципального, общественного жилищных фондов заключает договор найма жилого помещения. Договор найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда заключается в письменной форме на основании ордера на жилое помещение между наймодателем - жилищно-эксплуатационной организацией (а при ее отсутствии - соответствующим предприятием, учреждением, организацией) и нанимателем - гражданином, на имя которого выдан ордер. В договоре найма жилого помещения определяются права и обязанности сторон по пользованию жилыми помещениями (ст. 51 ЖК). Следует отметить, что если гражданин уже однократно приватизировал квартиру, то, став опять нанимателем государственной (муниципальной) жилплощади, приватизировать повторно ее он уже не сможет. Данное правило не распространяется на несовершеннолетних граждан, ставших собственниками жилого помещения в порядке его приватизации, поскольку, согласно ч.2 ст.11 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» за ними сохраняется право на однократное получение в собственность бесплатно государственного или муниципального жилого помещения после наступления совершеннолетия.

Сторона договора, приобретающая право собственности на жилое помещение частного жилищного фонда, приобретает право собственности после регистрации права в органах юстиции, осуществляющих регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законом.

Обмен жилых помещений в домах предприятий, учреждений, организаций допускается лишь с их согласия. Отказ в согласии на обмен может быть обжалован в судебном порядке, кроме случаев обмена жилых помещений в домах, принадлежащих колхозам (ст. 69 ЖК) [57,c.48].

Имеется некоторое противоречие с гл. 35 ГК РФ «Договор найма жилого помещения», имеющей большую юридическую силу. Она не содержит указания на возможность совершения обмена нанимателями жилых помещений, проживающих на основании договора коммерческого найма (аренды) в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов. Однако включение такого права в ст. 20 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» можно только приветствовать, как расширяющую права нанимателей и собственников жилых помещений по распоряжению принадлежащим им имуществом и правами по договору найма.

Считаю ошибочным, лишь включение в ст. 20 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» договора коммерческого найма (аренды) который является срочным, т.е. заключённым на определённый срок.

Ранее законодательством такой обмен не был предусмотрен, поскольку считалось, что он не является равноценным (передавалось нанимателям право пользования жилым помещением взамен получения права собственности). Однако на практике указанные обмены совершались, но только в порядке исключения при наличии уважительных причин. Согласно протокольному решению Совета Министров РСФСР они разрешались непосредственно Советом Министров РСФСР по согласованию с Советом Министров АССР, крайисполкомами, облисполкомами, Московским и Ленинградским горисполкомами, например, в случаях, когда инвалид нуждался по состоянию здоровья в благоустроенной жилой площади, а проживал в неблагоустроенном частном доме, или многодетная семья нуждалась в подсобном хозяйстве (огороде, содержании скота и др.), а проживала в городской квартире. Данный тип договоров получил довольно широкое распространение, при этом в них усматривается сложная правовая природа. Здесь имеются как отношения собственности, регулируемые гражданским законодательством, так и отношения по пользованию жилыми помещениями, не нашедшие отражения в ГК РФ и регулируемые жилищным законодательством [44,c.98-99].

Пункт 1 статьи 1 Закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [7,c.64] представляет договор об ипотеке - как договор о залоге недвижимого имущества, одна сторона которого - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой и имеющий право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя. Сходное определение залога даёт и ГК (ст. 334). Итак, есть две стороны одного договора - должник и кредитор. Причём это может быть обязательство, вытекающее из договора купли-продажи, аренды, подряда, займа, кредитного договора и иного, не ограниченного федеральным законом (ст.2 Закона Об ипотеке). Те же стороны по взаимному согласию заключают на взаимовыгодных условиях договор о залоге недвижимого имущества, принадлежащего должнику или третьему лицу (ст. 1 Закона Об ипотеке). Должник по основному договору (или третье лицо в нём не участвующее, но представляющее недвижимость для залога) становится залогодателем (п.2 ст.335 ГК), а кредитор - залогодержателем (п.3 ст.335 ГК) [53,с.48].

Заложенное недвижимое имущество являет собой предмет залога (предмет ипотеки). Сущность ипотечного правоотношения заключается в том, что распоряжаться предметом залога может только залогодатель, поскольку именно он является собственником заложенного имущества. Залогодержатель же, приобретая залоговое право на имущество из договора об ипотеке, не приобретает тем самым права распоряжения этим имуществом. Специфика его права состоит в том, что он может ограничить собственника в пределах распоряжения им данным имуществом. Проявляется это в том, что залогодатель, по общему правилу может распоряжаться предметом залога только с согласия залогодержателя, если иное не установлено федеральным законом, договором об ипотеке или не вытекает из содержания закладной.

Залогодатель сохраняет права пользования заложенным имуществом - это следует из самой сути ипотеки, и любое условие договора об ипотеке, ограничивающее это право ничтожно (ст.29 Закона Об ипотеке), за ним сохраняется право извлекать из данного имущества плоды и доходы (п.2 ст.29 Закона Об ипотеке).

В договоре ипотеки обязательно должны быть указаны: предмет ипотеки; оценочная стоимость предмета ипотеки; существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой; право (собственность, аренда и др.), в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавший это право залогодателя [64,c.47].

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Кроме того, в договоре ипотеки должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации, зарегистрировавший это право залогодателя.

По словам экспертов, заемщики при заключении договора ипотеки должны осознавать, что жилой дом, непосредственно связанный с землей, может быть предметом ипотеки только с одновременным залогом по тому же договору ипотеки земельного участка <#"justify">На протяжении нескольких последних лет ипотека является предметом бурных дискуссий. Правоприменительная практика решила массу задач, что послужило более быстрому развитию ипотечных отношений, в частности при определении существенных условий договора о залоге, а также в отношении индивидуализации заложенного имущества [30].

Развитие ипотеки является одним из приоритетных направлений государственной политики. Основная задача государства в становлении ипотеки предполагается в создании законодательной базы и нормативном регулировании процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности ее для граждан.

Государственная поддержка граждан, желающих получить ипотечные кредиты на стандартных банковских условиях, но не располагающих достаточными доходами, может быть организована через систему предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита (например, через государственные жилищные сертификаты), что сократит необходимый размер кредита [9,c.25].

Ипотечное кредитование жилья, несмотря ни на что - один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет согласовать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте, которому будет способствовать широкое распространение ипотечного кредитования населения. Для развития долгосрочного ипотечного кредитования в стране уже создана некоторая нормативная база, что уже само по себе дает надежду на активное развитие ипотеки в нашей стране.

Проблема формирования и развития рынка недвижимости и применения такой формы финансирования инвестиций в недвижимость, как ипотечное кредитование, - одна из актуальных в современных условиях. Жилищное кредитование должно стать долгосрочным и доступным для граждан. А чтобы рост спроса на жилье не привел только к скачку цен, следует обеспечить конкурентные условия для жилищного строительства. Необходимы действия, которые повлекут существенные изменения в сложившейся ситуации.

Во-первых, нужны финансовые механизмы, позволяющие улучшать жилищные условия не только за счет сбережений и текущих заработков, но и за счет будущих доходов людей, а, во-вторых, ясные правовые условия для развития долгосрочного жилищного кредитования, как граждан, так и профессиональных застройщиков.

Ипотека должна стать доступным способом решения проблем для людей со средними доходами. Разумеется, нужны и другие формы финансирования, такие как участие граждан в долевом строительстве и жилищно-накопительных программах. И на решение всех этих задач должны эффективно работать государственная система регистрации прав на недвижимость, бюро кредитных историй, развитый рынок ипотечных ценных бумаг [30].

Принципиальный вопрос - гарантии права собственности добросовестных приобретателей жилья. Сделки на его рынке должны проходить только по прозрачным, понятным людям и, что немаловажно, недорогим процедурам.

Сейчас, несмотря на многочисленные сложности, связанные с ипотекой, на относительную молодость такой формы залога в России, для многих граждан ипотечный кредит - единственно возможный способ быстрого решения жилищного вопроса. Ведь этот вид кредита дает возможность сразу переехать в новую квартиру, а не ждать погашения всей суммы долга, ютясь в старом или арендуемом жилье [48,c.50].

При формировании государственной политики в целях обеспечения населения доступным жильем необходимо учитывать, что в результате проведенной в России в 1990-х гг. бесплатной приватизации жилья в настоящее время более 68% населения являются собственниками жилья, средства от продажи которого могут быть использованы для уплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита на улучшение жилищных условий.

Вместе с тем для отдельных категорий граждан, не имеющих в собственности недвижимости, иного имущества или накопленных в достаточном количестве денежных средств, необходимых для уплаты первоначального взноса, возможным решением может стать участие, например, в жилищных накопительных кооперативах или использование механизма ипотечного страхования, который позволяет существенно снизить размер первоначального взноса. В целях решения проблемы накопления первоначальных взносов для определенных социальных категорий населения возможно использовать форму прямого субсидирования первоначального взноса за счет средств федерального и региональных бюджетов.

России нужна собственная схема по применению института ипотеки. Прежде всего, необходимо по максимуму сократить субъектный состав отношений по приобретению жилья по типу привычных с советских времен жилищных строительных кооперативов, когда между государством и гражданами не встает никакой другой субъект экономической деятельности. Возможны еще формы социальной ипотеки, предполагающие государственное и совместное с гражданами финансирование строительства, когда государство гарантирует кредиты и частично их оплачивает [31].

Для развития ипотеки предлагается решение следующих основных задач: - совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании;

создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу;

создание инфраструктуры, обеспечивающей наличие четкого и надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информации участников рынка ипотечного кредитования;

налоговое стимулирование как граждан - получателей ипотечных кредитов, с одной стороны, так и коммерческих банков - ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов, с другой стороны;

создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов;

формирование механизмов социальной защиты заемщиков как от неправомерных действий банков-кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;

доработка нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов и их рефинансированию;

формирование нормативно-законодательных основ для использования новых финансовых инструментов (ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу;

разработка комплексной схемы по реализации ипотеки, которая будет основана не только на интересах чиновников.

При формировании стратегии создания системы долгосрочного ипотечного кредитования должны быть учтены следующие аспекты:

ориентация ипотечного кредитования в настоящее время в первую очередь на те категории населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите;

предоставление государственных субсидий заемщикам при приобретении жилья с помощью ипотечного кредита.

Активная позиция органов исполнительной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления по созданию благоприятных условий для различных участников рынка недвижимости не должна ограничиваться рамками бюджетной политики. Особое значение при этом имеет создание эффективной нормативной базы на региональном и местном уровнях. Основная цель должна состоять в развитии норм, установленных федеральным законодательством, с тем, чтобы ускорить и упростить процедуры, связанные с совершением сделок купли-продажи, ипотеки, а также созданием эффективной системы государственной регистрации этих сделок и прав.

Ключевым аспектом совершенствования ипотечного жилищного кредитования в современных экономических условиях выступает поиск и реализация направлений привлечения источников финансирования жилищного строительства, поскольку банковских долгосрочных ресурсов, очевидно, недостаточно, институциональные финансовые инвесторы отсутствуют, доверие населения к кредитно-финансовой системе до сих пор полностью не восстановлено. В связи с этим констатируется насущная потребность в разработке адекватного особенностям современной российской экономики механизма использования имеющихся финансовых резервов и привлечения долгосрочных инвестиций в процесс жилищной ипотеки [31].

С целью совершенствования правовых механизмов реализации прав по ипотеке необходимо внести в федеральное законодательство и нормативные документы ряд дополнений и изменений, касающихся проблем:

- уточнения порядка реализации права пользования заложенным жилым помещением;

обращения взыскания на заложенное жилое помещение;

заключения сделок с жилыми помещениями, права на которые имеют несовершеннолетние граждане;

создания механизмов социальной защиты граждан в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение.

Целесообразно также предложить объединению страховщиков, работающих на рынке ипотечных жилищных кредитов, разработать с участием заинтересованных организаций комплекс стандартных правил, осуществляемых в добровольной форме, по видам страхования, связанным с использованием обязательств, обеспеченных ипотекой [33,c.51].

Значение ипотеки трудно переоценить. И как способ получения необходимых кредитов (как, например, при строительстве или покупке жилья - это едва ли не единственный законный путь), и в качестве защиты прав и законных интересов кредиторов, гарантии возврата долга залогодателю должником.

Развитие института ипотеки - дело будущего. Современное экономико-правовое положение залога недвижимости в гражданском обороте - это робкие, неумелые и, часто, неверные шаги. Отсутствие информации и экономико-правовой культуры, столь необходимых в современных условиях, порождает массу ошибок субъектов залоговых отношений на практике, последствие которых - финансовые потери с одной стороны и дискредитация института ипотеки, как весьма эффективного способа защиты прав кредиторов и одновременно источника кредитов - с другой. Тот же дефицит информации способствует деятельности недобросовестных субъектов гражданского оборота.

2.2 Государственная регистрация сделок с недвижимостью в гражданском законодательстве: понятие, правовое значение

юридический гражданский сделка имущественный

Особый характер предмета сделок с недвижимостью требует признания и подтверждения государством прав их участников. Являясь гарантией законности заключения сделок с недвижимым имуществом, эти меры позволяют сделать рынок недвижимости прозрачным и снизить возможности для мошенничества и преступлений. Поэтому законодательно было закреплена обязательная государственная регистрация сделок с недвижимостью, включающая проведение правовой экспертизы документов, необходимых для государственной регистрации и проверки законности сделки.

Под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ (п. 1 ст. 2 Закона о госрегистрации прав на недвижимость).

Предметом государственной регистрации, согласно действующему законодательству, могут быть объекты следующих групп:

права на недвижимость;

сделки с недвижимым имуществом;

обременения (ограничения) прав на недвижимость.

Государственная регистрации сделок с недвижимостью и прав на недвижимое имущество является тем элементом в сложном юридическом составе перехода прав на недвижимость, который имеет правообразующее значение для соответствующего права, хотя и находится за пределами сделки с недвижимостью. Если при совершении сделки с движимым имуществом переход права осуществляется в момент передачи вещи, то для недвижимых вещей аналогичную функцию выполняет государственная регистрация права.

В то же время государственную регистрацию, которая осуществляется в форме записи в ЕГРП, нельзя рассматривать в качестве самостоятельного юридического основания права на недвижимость. В любом случае таким юридическим основанием выступает титул, приобретаемый на основании сделки, судебного решения, административного акта, юридического факта и т.д. На это обстоятельство обратил внимание Конституционный Суд РФ, который при принятии Определения от 5 июля 2001 г. № 132-О об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества "РЕБАУ АГ" на нарушение конституционных прав и свобод п. 1 ст. 165 и п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации Определение Конституционного Суда РФ № 132-О от 5 июля 2001 г. «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества «РЕБАУ АГ» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 165 и пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации [13,c.22] указал на то, что государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, равно как и государственная регистрация права его аренды, производимые соответствующим учреждением, не могут подменять собой договор аренды как основание возникновения, изменения или прекращения права аренды, а также вторгаться в содержание договора.

Поскольку возникновение (изменение, переход, обременение, прекращение) права на недвижимую вещь поставлено в зависимость как минимум от двух юридически значимых фактов - сделки и государственной регистрации - в данном случае можно говорить о сложном фактическом составе перехода права, в котором государственная регистрация выполняет функции особого юридического факта. В юридической литературе и в судебной практике можно встретить утверждения о том, что государственная регистрация является ненормативным актом. Представляется, что это ошибочное утверждение. Государственной регистрации прав на недвижимое имущество не свойственны признаки, которыми обладают ненормативные акты, поскольку регистрация непосредственно не порождает прав. Значение регистрации в том, что она определяет момент возникновения права на недвижимость. Кроме того, государственная регистрация никак не влияет на правоотношения сторон, возникающие из сделки с недвижимым имуществом. Вместе с тем для третьих лиц государственная регистрация является показателем того, что переход прав на недвижимое имущество произошел.

По поводу правовой природы государственной регистрации Конституционным Судом РФ сформулирована правовая позиция, выраженная в уже упоминавшемся Определении от 5 июля 2001 г. [13,c.22] государственная регистрация - формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых выступает недвижимое имущество. Государственная регистрация призвана, лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению гражданского оборота и его стабильности в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного субъективного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или как ограничение прав человека и гражданина [14,c.19]. Таким образом, государственная регистрация прав и сделок, возникающих в результате действий, имеющих гражданско-правовой характер, демонстрирует проникновение публичного права в сферу частного права, взаимозависимость этих двух областей реализации прав. Это оказывает стабилизирующее влияние на рынок недвижимости, придает уверенности его участникам, резко снижает возможности злоупотреблений в сфере оборота недвижимого имущества.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью осуществляется Федеральной регистрационной службой (Росреестр), подведомственной Министерству юстиции РФ. Росреестр является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции в сфере регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регистрации общественных объединений и политических партий, а также правоприменительные функции и функции по контролю и надзору в сфере адвокатуры и нотариата. Основной задачей Росреестра является: обеспечение установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация осуществляется путем внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Соответственно и датой государственной регистрации считается день внесения такой записи. Удостоверение проведенной государственной регистрации производится путем выдачи свидетельства о государственной регистрации. Форма свидетельств о государственной регистрации прав устанавливается Правилами ведения Единого государственного реестра прав. В то же время те формы свидетельств о государственной регистрации, которые были введены отдельными субъектами Российской Федерации и администрациями городов до введения единой формы свидетельства, считаются юридически действительными. Что касается государственной регистрации договоров и сделок с недвижимым имуществом, то таковая удостоверяется путем совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки [25,c.28].

Следует обратить внимание на невозможность обжалования действий учреждений юстиции и их должностных лиц по регистрации прав (регистраторов прав) в Минюст России и его территориальные органы. Законом не предусмотрена возможность отмены или изменения Минюстом России решения, принятого на любой из стадий регистрационного процесса органом, осуществляющим ГРПНИСН (ст.9, 10 Закона о регистрации). Это объясняется тем, что Минюст России, являющийся федеральным органом исполнительной власти в системе ГРПНИСН, не вправе самостоятельно осуществлять регистрационную деятельность. Отметим в связи с изложенным, что жалобы граждан, направляемые в Минюст России, не имеют процессуального значения.

Действующее законодательство о последствиях отсутствия государственной регистрации сделки с недвижимостью противоречиво. С одной стороны, в соответствии со ст. 165 ГК РФ сделка, не прошедшая процедуру государственной регистрации в тех случаях, которые установлены законом, является недействительной (ничтожной). С другой стороны, в силу ст. ст. 433 и 558 ГК РФ незарегистрированный договор, подлежащий государственной регистрации, считается незаключенным. При этом сторону, уклоняющуюся от государственной регистрации, можно принудить к заключению договора в судебном порядке. Столкновение указанных правил ведет к противоречиям в правоприменительной и судебно-арбитражной практике и требует устранения.

Законодатель придал чрезвычайную значимость институту государственной регистрации и с точки зрения процессуального права. В соответствии с п. 1 ст. 2 Закона о госрегистрации прав на недвижимость государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Таким образом, доказательственной силе государственной регистрации права на недвижимое имущество придан исключительный характер. Установление этой нормы означает, что до тех пор, пока в судебном порядке не оспорено зарегистрированное право, во всех гражданских правоотношениях действует принцип незыблемости права, прошедшего процедуру государственной регистрации. Во всех внесудебных отношениях по поводу права на объект недвижимости не могут быть приняты ссылки, оспаривающие зарегистрированное право, так же, как и ссылки на доказательства, подтверждающие незарегистрированное право, которое конкурирует с зарегистрированным правом. Правило об исключительном характере доказательственной силы зарегистрированного права носит весьма принципиальный характер для гражданского оборота, его устойчивости, поскольку исключает внесудебную конкуренцию доказательств по поводу прав на объект недвижимости [27,c.49].

В то же время в рамках судебного процесса государственная регистрация не связывает суд в качестве исключительного, неопровержимого доказательства права на недвижимую вещь. Это означает, что если в рамках исследования всей совокупности доказательств суд придет к выводу о том, что, несмотря на государственную регистрацию, зарегистрированный правообладатель не имеет права на соответствующую недвижимую вещь, суд принимает решение, основываясь на представленных доказательствах, которые, таким образом, выигрывают судебную конкуренцию с государственной регистрацией как доказательством, подтверждающим субъективное право на недвижимое имущество [17,c.214].

Договор продажи жилого помещения считается заключенным только с момента его государственной регистрации. Цель такой регистрации - установление прочной системы оборота недвижимости.

Законодательство связывает именно с моментом государственной регистрации возникновение и прекращение тех или иных прав на жилое помещение, то есть государственная регистрация имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение.

Права на жилье, приобретаемые различными лицами, возникают на основании юридического состава, включающего в себя два юридических факта: соглашение и акт регистрации права [20,c.14] <#"justify">2.3Особенности сделок с муниципальным жилищным фондом; понятие, виды и субъекты

Сделки с недвижимостью, находящейся в муниципальной собственности, являются одним из источников пополнения местного бюджета, а, следовательно, условием существования и развития муниципальных образований. "Позади остался десятилетний период перехода России к рынку, и сегодня в стране - налицо базовые черты рыночной экономики. Страна рассталась с монополизмом государственной собственности", путем выделения из нее муниципальной собственности. Логика проводимых в стране экономических и политических реформ ставит на повестку дня задачу осуществления дальнейших шагов в сфере земельно-имущественных отношений, а также совершенствования правового регулирования сделок с муниципальной недвижимостью.

Совершая сделки с муниципальной собственностью, муниципальное образование не только получает денежные средства, но и выполняет некоторые задачи, поставленные государством. Так, например, приватизация муниципального жилья направлена на создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилище, а также улучшения использования и сохранности жилищного фонда.

Органы местного самоуправления в отношении управления муниципальной собственностью представляют интересы населения, осуществляя от его имени правомочия владения, пользования и распоряжения объектами муниципальной недвижимости. Исходя из вышеизложенного, в научной литературе выделяется еще один подход к определению собственника муниципального имущества. Подход основывается на том, что местное население в сделках с недвижимостью, находящейся в муниципальной собственности, выступает как первичный собственник, а органы местного самоуправления - как публичные собственники, то есть органы, которые не просто осуществляют полномочия первичного собственника, но и формулируют его интересы [19,c.29-30].

Органы местного самоуправления осуществляют полномочия собственника муниципального имущества в рамках своей компетенции. Представительные органы устанавливают порядок управления и распоряжения муниципальной собственностью, а исполнительные - владеют, пользуются, распоряжаются ей, как "правопредставители" жителей муниципального образования. "Органы местного самоуправления в пределах собственной компетенции осуществляют все полномочия собственников муниципального имущества, за исключением тех случаев, когда правомочия собственника реализует население путем прямой демократии".

Недвижимость, находящаяся в муниципальной собственности, составляет один из основных активов местной администрации, и органы местного самоуправления, реализуя свои полномочия собственника, могут продавать муниципальное недвижимое имущество, передавать его в аренду или найм.

В настоящее время договор найма муниципального имущества используется лишь в отношении жилищного фонда, существовавший ранее найм зданий и сооружений, сейчас относится к видам договора аренды. Гражданский кодекс РФ в отдельную главу (35) выделяет найм только жилых помещений [18,с.265].

В основе договора социального найма муниципального жилья лежит решение органа местного самоуправления. Об особенностях и порядке, содержании договора найма было рассмотрено выше (см.пп.2.1 настоящей работы).

Получив от наймодателя муниципальное жилье в состоянии пригодном для проживания, наниматель обязан обеспечить его сохранность, поддерживать его в надлежащем санитарном и техническом состоянии, воздерживаться от разрушения или порчи, производить необходимый текущий ремонт (п.2 ст. 67 ЖК РФ), повышать благоустройство жилого помещения, принимая меры к предотвращению аварий квартирного оборудования, не допускать самовольной перепланировки и переоборудования муниципального жилого помещения (ст. 678 ГК РФ).

В соответствии со ст. 49 ЖК РФ малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, жилые помещения предоставляются в муниципальном жилищном фонде по договорам социального найма. Малоимущими гражданами являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению. Приказом Министерства регионального развития РФ от 25 февраля 2005 г. N 17 [12,c. 21] устанавливается, что до начала проведения процедуры расчета размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и определения стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, необходимо предварительно определить, имеет ли гражданин, обратившийся с заявлением о постановке на учет и предоставлении ему жилого помещения муниципального жилищного фонда, основание для признания его нуждающимся в жилом помещении муниципального жилищного фонда, предоставляемом по договору социального найма (обеспеченность жилым помещением на одного человека), поскольку процедура оценки доходов и имущества является более трудоемкой как для заявителей, так и для органов местного самоуправления.

Жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное.

В соответствии со ст. 51 ЖК РФ гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются малоимущие:- не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения;

являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;

проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;

являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. Перечень соответствующих заболеваний устанавливается Правительством РФ [ 24,c. 344]. Следует отметить, что при наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений.

По общему правилу жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет.

Исключение составляют так называемые внеочередники, т.е. отдельные категории граждан, являющихся малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях, для которых федеральное законодательство предусматривает внеочередное право предоставления жилого помещения по договору социального найма. В частности, вне очереди жилые помещения предоставляются: - гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;

детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах Российской Федерации или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;

гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, перечень которых устанавливается Правительством РФ [40,с.254].

Фактические данные обеспечения жильем на местном уровне - на примере г. Ишимбая РБ - такой категорий внеочереднеков как дети- сироты по статистике за последние три года, с тенденциями роста указаны в Приложении 2.

Вне зависимости от очередности гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, жилые помещения по договорам социального найма предоставляются на основании решений органа местного самоуправления. Решения о предоставлении жилых помещений по договорам социального найма выдаются или направляются гражданам, в отношении которых данные решения приняты, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия данных решений.

Социальное жилье предоставляется, как правило, в виде отдельной квартиры исходя из нормы предоставления, установленной органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями.

Применявшееся до введения в действие <garantF1://12138291.0> Кодекса жилищное законодательство оперировало двумя категориями, относящимися к нормированию жилой площади. Так, ст. 38 <garantF1://10035000.38> ЖК 1983 г. употребляла понятие "норма жилой площади" для обозначения предельного размера жилого помещения, предоставляемого по договору найма (эта норма в 2004 году составляла 12 кв. м на одного человека), за исключением случаев, предусмотренных законодательством. При этом минимальный размер жилой площади, предоставлявшейся по договору найма, устанавливался не ЖК 1983 г., а в порядке, определяемом Правительством РФ.

Основы ввели еще одно понятие - "социальная норма площади жилья", обозначавшее размер площади жилья, приходящейся на одного человека, в пределах которой осуществлялось предоставление компенсаций (субсидий) по оплате жилья и коммунальных услуг (ст. 1 <garantF1://1478704.1>). При этом было предусмотрено, что социальная норма площади жилья эквивалентна минимальному размеру предоставления жилых помещений, который устанавливался органами государственной власти субъектов Российской Федерации (ст. 11 <garantF1://1478704.11>).

ЖК <garantF1://12038291.50> РФ отказался от указанных понятий, и различает норму предоставления и учетную норму площади жилого помещения в зависимости от целевого назначения указанных нормативов. В соответствии с ч. 1 ст. 50 <garantF1://12038291.5001> ЖК РФ нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма (далее также - норма предоставления) является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма.

Устанавливать норму предоставления уполномочены органы местного самоуправления. При этом они должны учитывать достигнутый на соответствующей территории уровень обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договору социального найма, и другие факторы (см. ч. 2 ст. 50 <garantF1://12038291.5002> Кодекса) [41,c.68-69]. Таким образом, муниципальные органы наделены широкими полномочиями в этой сфере, что предполагает и перемещение ответственности за принятые решения на низовые звенья так называемой "управленческой вертикали".

Например, норма предоставления жилого помещения в г. Ишимбае Республики Башкортостан составляет 12 квадратных метров (Решение Совета Муниципального района Ишимбайского района РБ II Созыва «Об утверждении учетной нормы жилого помещения и нормы предоставления площади жилого помещения по договору социального найма»). При этом жилое помещение предоставляется из расчета:

- на состав семьи из одного-двух человек - однокомнатная квартира; - на состав семьи из двух-трех человек - двухкомнатная квартира; - на состав семьи из трех-четырех человек - трехкомнатная квартира; - на состав семьи из пяти-шести человек - четырехкомнатная или пятикомнатная квартира, но не менее нормы предоставления.

В случае предоставления по договору социального найма квартиры, не отвечающей установленным санитарным и техническим требованиям, наниматель и члены его семьи вправе требовать от наймодателя зачета понесенных ими расходов на устранение недостатков в счет платежей за квартиру и коммунальные услуги, за исключением расходов на материалы, использованные для текущего ремонта квартиры (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19 апреля 2005 г.).

Следует обратить внимание на то, что жилое помещение предоставляется с учетом состояния здоровья граждан и других заслуживающих внимания обстоятельств. На основании ч. 2 ст. 58 ЖК РФ жилое помещение по договору социального найма может быть предоставлено общей площадью, превышающей норму предоставления на одного человека, но не более чем в два раза, если такое жилое помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру либо предназначено для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний.

Комнаты по договорам социального найма могут предоставляться только в случае, предусмотренном ч. 4 ст. 59 <garantF1://12038291.5904> Кодекса. Иными словами, комнаты могут предоставляться тогда, когда в коммунальной квартире, в которой по тем или иным причинам освободилось жилое помещение (изолированная комната или несколько комнат) отсутствуют граждане (наниматели и (или) собственники), указанные в ч. 1-3 ст. 59 <garantF1://12038291.5901> Кодекса, которые вправе требовать предоставления, им освободившегося жилого помещения.

Представляется, что положения ч. 6 ст. 57 <garantF1://12038291.5706> и ч. 4 ст. 59 <garantF1://12038291.5904> Кодекса целесообразно толковать расширительно: освободившиеся комнаты в коммунальной квартире могут предоставляться не только в случаях отсутствия названных выше граждан, но и в случаях, когда такие граждане в коммунальной квартире проживают, но не заявляют требований о предоставлении им освободившегося жилого помещения. В таких случаях вселение в освободившееся жилое помещение может осуществляться на основании договора социального найма в порядке, предусмотренном ЖК РФ (ст. 59). В нормах ч. 7 <garantF1://12038291.5707>, <garantF1://12038291.5708> и 9 ст. 57 <garantF1://12038291.5709> указанного кодекса предусмотрен ряд критериев определения общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма.

При определении общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма гражданину, имеющему в собственности жилое помещение, учитывается площадь жилого помещения, находящегося у него в собственности.

Государственное бюджетное финансирование направлено на непосредственную поддержку граждан, уровень доходов которых не позволяет им самостоятельно улучшить свои жилищные условия, в форме предоставления им целевых адресных безвозмездных субсидий на приобретение жилья [45,c.258].

Таким образом, целью является обеспечение функционирования взаимно дополняющих друг друга рыночных механизмов решения жилищных проблем граждан и механизмов социальной поддержки.

Задача государства в новых условиях заключается в поддержании платежеспособного спроса различных слоев населения на рынке жилья за счет создания условий для развития рыночных механизмов мобилизации внебюджетных ресурсов общества и направления их в кредитно-финансовую сферу посредством развития системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования, перехода от практики строительства жилья за счет бюджетных средств и его последующего бесплатного распределения к приобретению населением готового жилья на свободном рынке за счет собственных и кредитных средств [51,c.178]. В качестве примера, приведу работу государственных органов по данной программе. В Республике Башкортостан действует Республиканская программа социального жилищного ипотечного кредитования, утвержденная Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 16 мая 2006 года №131, согласно которой предлагается 2 вида финансовой поддержки:

предоставление пониженной процентной ставки по ипотечному кредиту

предоставление безвозмездной субсидии на оплату части первоначального взноса. Фактические данные о выполнении этой программы по г. Ишимбаю представлены в Приложении 3.

Необходимо отметить, что за государством, безусловно остается функция обеспечения жильем на условиях социального найма тех граждан, которые по уровню дохода не в состоянии приобрести жилье в собственность даже с помощью долгосрочного кредита и безвозмездных субсидий, покрывающих часть стоимости жилья.

3. РИСКИ ПРИ СОВЕРШЕНИИ СДЕЛОК С ЖИЛЬЕМ, ПРАВОВЫЕ СПОСОБЫ ЗАЩИТЫ ОТ НИХ

.1 Признание сделок с жилыми помещениями недействительными, виды недействительных сделок

Сделки с недвижимостью стали привычным явлением гражданского оборота. В этот оборот вступает всё большее количество граждан. Многие из них уже совершали какие-то сделки с недвижимостью, кому-то предстоит сделать это впервые. При этом недвижимость это наиболее дорогое имущество из того, чем обладает большинство граждан России.

Чаще всего одновременно это и единственное жильё. Рынок жилья не только один из самых привлекательных в экономическом отношении, но и один из самых рискованных. Поэтому особое внимание участники сделок с недвижимым имуществом должны уделять риску неблагоприятных последствий таких сделок. Нередки случаи, когда семьи (в том числе с детьми) оказывались на улице у «разбитого корыта» в силу ли только своей невнимательности и доверчивости, или же преступного умысла другой стороны по сделке.

На восстановление «справедливости» могут уйти долгие годы, учитывая волокиту российской судебной системы. «Справедливость» не случайно взята мной в кавычки, так как в соответствии со ст. 9 ГК граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Чаще других возникают проблемы по неисполнению обязательств возникающих из договора: не освобождение квартиры, невыплата денег, пропуск сроков, предусмотренных договором и т.д. В этих случаях стороны по сделке могут прибегнуть к широкому списку способов по исполнению обязательств, предоставленному главой 23 ГК РФ. Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором (ст. 329 ГК РФ). Но встречаются и случаи обмана, вымогательства, насилия.

Сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Если сделка признана недействительной по одному из указанных оснований, то потерпевшему возвращается другой стороной все полученное ею по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре возмещается его стоимость в деньгах. Имущество, полученное по сделке потерпевшим от другой стороны, а также причитавшееся ему в возмещение переданного другой стороне, обращается в доход Российской Федерации. При невозможности передать имущество в доход государства в натуре взыскивается его стоимость в деньгах. Кроме того, потерпевшему возмещается другой стороной причиненный ему реальный ущерб. Сторона проявившая обман, вымогательство, насилие подлежит уголовной ответственности по ст. ст. 159 (мошенничество), 165 (причинение имущественного ущерба путем обмана или злоупотребления доверием), 177 (злостное уклонение от погашения кредиторской задолженности), 315 (неисполнение приговора суда, решения суда или иного судебного акта), 163 (вымогательство) и т.д., в зависимости от того какой состав преступления содержится в действиях недобросовестной стороны сделки [53,c.54-55].

Арсенал мошенников богат. Вот только некоторые наиболее распространённые способы мошенничества.

Наиболее простым способом обмана граждан при приобретении жилой недвижимости является получение продавцом с покупателя задатка в доказательство заключения договора купли-продажи и в обеспечение его исполнения. При этом недобросовестный продавец получает задаток с нескольких покупателей. Квартиру показывают нескольким потенциальным покупателям, при заинтересованности в приобретении берут задаток 10-50% от продажной стоимости. Составляется договор о предварительной продаже недвижимости, в котором весьма тщательно прописывается условие о составлении договора купли-продажи через оговоренный между сторонами срок (обычно две-три недели). По прошествии этого срока оформляется продажа квартиры - как правило, на имя покупателя, первым внесшего задаток. Затем продавец сходит со сцены, а с обманутыми претендентами вынужден объясняться новый собственник. Применение обеспечения исполнения обязательств в виде задатка выгодно в первую очередь продавцу. Покупателю же желательно снизить свой риск «сторговавшись» на как можно меньшую сумму задатка. Правило установленное ст. 381 ГК согласно которому сторона, получившая задаток, обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка если она ответственна за неисполнение договора не должен подкупать участников сделки т.к. найти мошенников и взыскать с них деньги законным путём бывает затруднительно.

Также мошенники заключают в один день с несколькими арендаторами или нанимателями договоры найма (аренды). Предметом такой сделки становится, как правило, квартира, арендованная мошенниками. В этом случае можно рекомендовать будущим нанимателям (арендаторам) требовать и повнимательней изучать правоустанавливающие документы на квартиру, опросить соседей, действительно ли правообладателями являются те лица которые себя за них выдают.

При имеющихся сомнениях от сделки лучше воздержаться. В противном случае следует составить договор, в котором оговорить права и обязательно ответственность сторон. В качестве обеспечения оговорённых обязательств можно указать, например штраф (ст. 330 ГК). Включение в договор пункта о выплате штрафа в случае признания договора недействительным несильно испугает другую сторону, так как недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (ст. 167 ГК).

Не редкость и одновременная продажа квартиры двум и более покупателям. В этом случае продавец имеет несколько экземпляров документов (дубликатов или поддельных), устанавливающих его право собственности на жилое помещение. Такими документами могут быть свидетельство о праве собственности, выдаваемое при приватизации жилья, договор купли-продажи жилья или дарения, свидетельство о праве на наследство [35,c.35]. Покупатель должен требовать произведения оплаты лишь после государственной регистрации сделки, перехода права собственности и получения свидетельства на право собственности.

Покупателю следует проявить осторожность и выяснить, состоял ли в браке продавец недвижимости, в случае если принадлежащее ему недвижимое имущество получено по договору продажи, мены или иному возмездному договору. Неприятным сюрпризом для покупателя может оказаться появление «бывшего» супруга продавца и претендующего при этом на половину купленного имущества. Для того чтобы избежать подобного развития сделки нужно требовать от продавца или доверенности на право распоряжения общим имуществом выданной супругом, или нотариально удостоверенного разрешения на отчуждение недвижимости [39,c.29].

Теперь применительно к квартирам мошенническая схема будет выглядеть примерно так. Сначала мошенники обещаниями и уговорами, обманом или угрозами вынуждают собственника продать квартиру или иное недвижимое имущество на выгодных для себя и невыгодных для продавца условиях. При этом стоимость квартиры по договору сильно занижается или деньги продавцу не выплачиваются вовсе. После этого квартира перепродаётся и оказывается в собственности «добросовестного приобретателя» - одного из организаторов аферы. В случае признания недействительным первоначального договора продажи недвижимости для истребования недвижимости у «добросовестного приобретателя» придётся ещё доказать хищение этой недвижимости у первоначального владельца. Так как утерять недвижимое имущество невозможно остаётся ещё выбытие недвижимости из первоначального владения помимо воли владельца. А кто же, как не первоначальный собственник поставил свою подпись на договоре продажи недвижимости? В принципе на место хищения подходит и мошенничество, то есть хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием (ст. 159 УК). Но доказывание субъективной стороны мошенничества - главная трудность ст.159 УК. Должно быть установлено, что виновный заранее знал, что не будет выполнять взятые обязательства, волеизъявления потерпевшего и преступника внешне совпадают, мошенническая сделка имеет вид обычного договора и маскируется под гражданское правоотношение [53,c.55].

Как неутешительный вывод - при применении подобных схем излишне доверчивым или невнимательным сторонам сделок по отчуждению недвижимого имущества возвратить свои квартиры (дома, комнаты) становится крайне затруднительно. Теперь следует с ещё большей осторожностью подходить к выбору контрагентов по сделкам с недвижимым имуществом и процедуре заключения договоров - «семь раз отмерь - один раз отрежь».

3.2 Имущественные последствия недействительных сделок с жилыми помещениями

Гражданский кодекс закрепляет довольно широкий круг оснований, по которым совершенная жилищная сделка может быть признана недействительной.

Такими основаниями являются несоответствие сделки закону, иным правовым актам или совершение ее с целью, противной основам правопорядка и нравственности. Недействительны (ничтожны) мнимые и притворные сделки, совершенные в первом случае лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия, во втором - с целью прикрыть другую сделку, чаще всего незаконную.

Мнимой будет, например, сделка купли-продажи жилого дома, если этот дом остался во владении и пользовании продавца, а из обстоятельств дела видно, что стороны преследовали цель воспрепятствовать обращению взыскания на дом кредиторами продавца.

Недействительными считаются сделки, совершенные гражданами, признанными недееспособными или ограниченными судом в дееспособности; гражданами, не достигшими совершеннолетия.

Может быть признана недействительной сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. Недействительной может быть также сделка, которая была заключена под влиянием заблуждения одной из сторон, имеющего существенное значение.

Среди недействительных сделок на жилищном рынке особую общественную опасность представляют сделки, совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (ст.179 ГК).

Недействительной является сделка, которая не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью (п. 1 ст. 167 <garantF1://10064072.16701> ГК РФ). В таких сделках не создается правовой результат, к которому стремились стороны договора. Поэтому признание сделки недействительной негативно сказывается на договорной деятельности юридического лица [46,c.50-52].

Заключение сделок при наличии законодательных оснований признания их недействительными происходит по различным причинам: несовершенное знание норм действующего законодательства, неверное их толкование, осуществление неправомерных действий в отношении контрагента и др. Однако независимо от указанных причин такие сделки признаются недействительными в судебном порядке. Причем следует отметить, что признание ничтожной сделки осуществляется также в судебном порядке, хотя согласно закону ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой (п. 1 ст. 167 <garantF1://10064072.16701> ГК РФ).

Сделка может быть признана недействительной, если совершенное действие в виде ее не обладает качествами юридического факта, то есть не порождает возникновения, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей в силу порочности того или иного условия сделки. Эта порочность может касаться всех четырех условий сделки, что требует анализа каждого из них.

Анализ порочности законности содержания сделки связан со следующими направлениями исследования: а) определение несоответствия закону или иным правовым актам, что требует раскрытия понятий «закон» и «иной правовой акт»; б) уточнение понятий «основы правопорядка» и «основы нравственности» и в связи с этим анализ сделки, совершенной с целью, противной этим основам. Определение этих направлений в исследовании позволяет выявить особенности сделок с жилыми помещениями в случае нарушения участниками сделок правовых и нравственных требований при их совершении.

Наличие условий (оснований) ничтожности или оспоримости сделки влечет за собой ряд последствий, направленных на то, чтобы:

во-первых, не допустить ее существования;

во-вторых, устранить последствия ее совершения;

в-третьих, воздействовать на ее участников.

Объявленная недействительной сделка прекращает свое юридическое существование и не должна исполняться. Это в равной степени относится к сделкам, признанным недействительными как в силу их ничтожности, так и в силу оспоримости.

После решения суда, признавшего оспоримую сделку недействительной, она ничем уже не отличается от сделки ничтожной. Их исполнение становится невозможным, так как она прекращает свое юридическое основание. Однако это не лишает права участников оспоримой сделки, устранив присущие дефекты, заключить сделку вновь (кроме кабальной). Но это будет новая сделка, не страдающая пороками оспоримости, соответствующая требованиям закона, а потому действительная [23,c.455-456].

Сделка, признанная недействительной, как правило, лишается юридической силы с момента ее совершения. Это означает, что все полученное каждой стороной по такой сделке лишается правового основания и в соответствии со ст. 1102, подп. 1 ст. 1103 ГК РФ подлежит изъятию как неосновательно приобретенное. В зависимости от оснований, по которым сделка была признана недействительной, определяется дальнейшая судьба этого имущества, поэтому очень важно, чтобы судебное решение содержало мотивы, по которым сделка признается недействительной. Правило о необходимости возвратить все полученное по сделке традиционно называется реституцией. Исторически термин возник в Древнем Риме, он вполне привился как в научной литературе, так и (в меньшей степени) в официальных актах, материалах судебной практики [36,c.51].

Причиной неосновательного приобретения имущества в случаях признания сделки недействительной является не экономическая неравноценность предоставления, а недействительность сделки, обусловливающая не наступление тех правовых последствий, на достижение которых была направлена воля ее участников. Вследствие этого неосновательно полученным будет не только то, что было получено без соответствующего встречного предоставления, но и все то, что было исполнено по договору, признанному недействительным.

Таким образом, правовым основанием изъятия имущества при признании сделки недействительной, независимо от юридической характеристики переданного имущества (индивидуально-определенные вещи или вещи, определенные родовыми признаками), является неосновательное приобретение или сбережение имущества (ст. 1102 ГК РФ). В связи с этим надо признать правильным высказанное в литературе мнение, что возврат имущества, переданного по сделке, возможен вследствие признания ее недействительной, а не на основе особого виндикационного иска.

Лицо, которое без установленных законом или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество. Такая же обязанность возникает и в том случае, если основание, по которому приобретено имущество, отпало впоследствии (ст. 1103 ГК РФ). Это правило было положено в основу ст. 167 ГК РФ, согласно которой по недействительной сделке каждая сторона обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке. Компенсация, предусмотренная п. 2 ст. 167 ГК РФ, при невозможности возвратить имущество в натуре также обусловлена правилами (п. 1 ст. 1105 ГК РФ). Стоимость имущества определяется на момент приобретения. Иные последствия признания сделок недействительными определяются ст. 169 и 179 ГК РФ, которые предусматривают взыскание в доход Российской Федерации, осуществляемое принудительно и безвозмездно [24,c.324-325].

Оно и является предпосылкой взыскания в доход государства. Юридическим же основанием для такого взыскания является отсутствие права у стороны на получение имущества, которое ей должно быть возвращено при признании сделки недействительной (а также отсутствие права у стороны на получение встречного предоставления). Неосновательное получение или сбережение совместимо и с реституцией, и с изъятием в доход государства, ибо неосновательное получение или сбережение имущества - это то, что получено или должно быть передано по сделке, признанной недействительной, и поэтому подлежит изъятию, а реституция и взыскание в доход государства определяют дальнейшую судьбу изъятого имущества.

Основным имущественным последствием недействительности сделки является возвращение обеими сторонами друг другу всего полученного по сделке. Нормы о приведении сторон в первоначальное положение занимают особое место в системе охранительных институтов советского и российского гражданского права и существенно отличаются как от норм, устанавливающих отрицательные последствия нарушения обязательств, возникающих в процессе правомерных действий, так и от норм, устанавливающих последствия противоправных действий.

В первом случае между участниками отношений существуют определенная защищаемая законом правовая связь, взаимные права и обязанности. Нарушение обязанности происходит в процессе осуществления данной правовой связи, опосредующей правомерную деятельность. За такое нарушение предусмотрены меры ответственности.

Во втором случае сами противоправные действия служат основанием возникновения обязательства, создают правовую связь между лицами, которые до того не были связаны обязательственными отношениями, и самим содержанием таких отношений является применение мер ответственности. В случае с недействительной сделкой основание уже существующей правовой связи между ее участниками аннулируется, в результате чего признается, что отношения, возникшие из сделки (передача имущества, выполнение работ и т.д.), с самого начала не имеют правового основания. Обязанность возвратить друг другу все полученное основывается на факте передачи имущества по сделке, признающейся недействительной, и преследует цель восстановить положение, существовавшее до такой передачи, а не наказать виновных.

Содержанием нормы п. 2 ст. 167 ГК РФ являются меры восстановительного характера: предполагается, что будет возвращено то же самое имущество, которое выбыло из обладания лица по недействительному основанию (в результате же применения мер ответственности передается имущество, которое потерпевшему никогда не принадлежало). Механизм применения этой нормы характеризуется возможностью принудительной реализации восстановительных мер по решению судебных органов, которые только вправе давать оценку сделке на предмет ее действительности [37,c.228-229].

Имущественные последствия в виде недопущения реституции и обращения имущества от всех участников недействительной сделки в доход государства применяются взаимосвязано, причем лишь в отношении участника сделки, действовавшего виновно. Существенное значение для возложения таких последствий имеет вина в форме умысла. Недопущение реституции в случае, если сторона требует ее применения, может рассматриваться как отказ в защите права за злоупотребление им (ст. 10 ГК РФ).

В странах Западной Европы в каждом случае решение вопроса о недопущении реституции зависит от цели, которую преследует нарушенный закон. В каждой ситуации должно приниматься во внимание, послужит ли недопущение реституции публичному интересу, состоящему в том, чтобы «отсоветовать» гражданам вступать в такие договоры.

По общему правилу, выработанному судами, требование истца о реституции удовлетворяется, если ответчик - лицо, преимущественно ответственное за незаконность или аморальность договора, а истец - лицо, относительно «невиновное» или нуждающееся в защите. В Англии существует подход, что в требовании о реституции следует отказывать, только когда стороны находятся в «сговоре». Если ответчик обманул уверенность истца в том, что договор законный, или воспользовался его затруднением, неопытностью или легкомыслием, либо истец принадлежит к группе лиц, защита которых является целью соответствующего закона, тогда стороны не находятся в «сговоре» и реституция допускается.

Французские исследователи отмечают, что в то время, как реституция не допускается в случаях с аморальными договорами, она по общему правилу применяется, когда договор является незаконным. Когда законодатель предусматривает «технические» нормы для того, чтобы контролировать экономику, эта цель часто в достаточной степени достигается запрещением требовать принудительного исполнения договора, который их нарушает. В пользу удовлетворения требования о реституции является то, что ответчик злоупотребил доверием, оказанным ему истцом, или истцу было неизвестно, что требования закона нарушены, или то, что нарушенные истцом требования закона были чисто технической природы, и т.п.[24,c.330].

Взыскание в доход государства представляет собой, по мнению ряда ученых, конфискацию, осуществляемую в гражданско-правовом порядке применение которой допускается ст. 243 ГК РФ. Данную меру считают также мерой ответственности за виновное противоправное поведение, целью применения которой является устранение неблагоприятных имущественных последствий такого рода действий. Есть и другое мнение: это не ответственность, поскольку для применения штрафных мер в данном случае не может иметь значение наличие вреда

Институт безвозмездного изъятия имущества в доход государства в целом нехарактерен для гражданского права, хотя и закреплен законодательно. На основании изложенного делается вывод о том, что обязанность возвратить друг другу все полученное основывается на факте передачи имущества по сделке, признающейся недействительной, и преследует цель восстановить положение, существовавшее до такой передачи, а не наказать виновных.

При этом акцентировано внимание на мотивах безусловного применения возврата имущества в первоначальное положение в каждом случае недействительности сделок:

. Необходимость восстановить положение, существовавшее до совершения сделки с нарушением закона, чтобы устранить последствия самого нарушения правовой нормы (требование законности).

. Возвращение имущества лицу, имеющему на него право (требование справедливости).

. Защита прав лица, потерпевшего в результате сделки (требование обеспечения защиты нарушенных прав).

Кроме того, делается вывод о необходимости изменения норм о применении реституции, предлагается предоставлять право требования восстановления в первоначальное положение только лицу, в интересах которого это право было установлено, если:

во-первых, оно использует его в целях защиты своего нарушенного или оспариваемого права и как действовало добросовестно при совершении сделки, так и действует в дальнейшем при предъявлении требования о реституции;

во-вторых, другая сторона в сделке действовала недобросовестно, то есть совершила против лица, в интересах которого это право установлено, неправомерное действие либо воспользовалось объективным обстоятельством, препятствующим контрагенту осмотрительно и разумно осуществлять и защищать свои права.

В результате анализа неприменения реституции как последствия недействительных сделок с жилыми помещениями предлагаем дальнейшее совершенствование гражданского законодательства: нормы о конфискации при недействительности сделок (ст. 169, 179 ГК РФ) исключить из ГК РФ, поскольку эта мера в силу своей явной публично-правовой природы не соответствует основным началам гражданского права [40,c.274].

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Подытоживая результаты дипломного исследования и, анализируя изложенные выше положения в сфере оборота такого объекта как жилые помещения следует сделать следующие основные выводы.

Договор купли-продажи жилых помещений, как вид сделки с жильем является наиболее распространенным среди сделок, опосредующих оборот жилых помещений. Это, естественно, влечет большое количество спорных ситуации и накладывает необходимость участия судебной практики в определений направлений правового регулирования сделок с жилыми помещениями. Тем более, что современное законодательство регулирует этот вид договора принципиально по-новому.

Практика судов складывается в основном благодаря использованию субъектами, законные интересы которых нарушены из-за неисполнения, ненадлежащего исполнения обязательств по договору купли-продажи жилых помещений, права на судебную защиту.(ст.46 Конституции РФ). Способы защиты в судебном порядке гражданских прав, в том числе и жилищных, весьма разнообразны, но ст.12 Гражданского Кодекса РФ тем не менее выделяет наиболее значимые из них. Это - исковое требование гражданина о признании нарушенного или оспариваемого права на жилое помещение. В большинстве случаев признание судом этого права является необходимой предпосылкой, обеспечивающей принудительное осуществление других требований. Например, требование о признании права на жилое помещение - необходимое условие для предъявления требования о выселении лица, незаконно занимающего это помещение.

Другим способом защиты гражданских прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, взыскание убытков. Существенной гарантией в обеспечении правовой защиты имущественных интересов граждан в сделках с жилыми помещениями выступают нормы, устанавливающие основания, по которым судом сделки могут быть признаны недействительными, и последствия, которые влечет за собой такое решение суда (ст.162, 165-180 ГК РФ).

Следует отметить, что большую роль в комплексном обобщении спорных вопросов, возникающих у судов при анализе договоров продажи недвижимости, играют Постановления Пленумов и Обзоры, а также Информационные письма Верховного и Высшего Арбитражного Судов РФ, Постановления Конституционного Суда РФ. Отдельные решения также обогащают правовую действительность, тем более, что судебная практика нередко выступает компромиссом между спорной ситуацией, подлежащей разрешению, и нормой права, регулирующей спорные правоотношения. Судебная практика по договорам купли-продажи жилых помещений не ограничивается жилищным законодательством. Она, в силу того, что договор является основанием возникновения гражданских прав и обязанностей, отражает, прежде всего, нормы гражданского законодательства, включая общие нормы об обязательствах и договорах.

Нахождение жилых помещений в различных жилищных фондах, у различных субъектов гражданского права, социальная значимость жилых помещений, возникновение права собственности на жилые помещения по различным основаниям, влечет применение судами смежного законодательства (законодательства о приватизации, о жилищных кооперативах, о наследовании, норм корпоративного, налогового, административного права и др.) и использования соответствующей практики вышестоящих судов.

В связи с введением с начала 2000 года полноценного функционирования учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также с несовершенством Федерального закона О регистрации прав на недвижимое имущество.., подмеченным многими правоведами и самими органами юстиции, можно ожидать в ближайшее время новых судебных решений и обобщении судебной практики, которые попытаются сгладить сложившиеся противоречия, определить путь к совершенствованию системы государственной регистрации.

Задача судебной практики, на мой взгляд, состоит не только в методической (рекомендательной) помощи судебным органам для обеспечения единообразия применения норм материального права, регулирующих оборот жилой недвижимости, в устранении, таким образом, пробелов и других недостатков законодательства, но и в воздействии на законодателя с тем, чтобы он на основании выявленных судебной практикой спорных моментов, урегулировал отношения по возмездной передаче жилых помещений наиболее совершенным образом, и в интересах законопослушных участников гражданского оборота, устранил возможности участия криминальных элементов на рынке жилья, обеспечил защиту жилищных прав граждан.

Подводя итог проведённой работы, нужно отметить, что, к сожалению, далеко не во всех случаях могут быть даны ответы на все возможные вопросы. Тем более что в настоящее время жилищные отношения регулируются нормативными актами различной юридической силы, принятыми в разное время (сохраняют силу некоторые акты 20-30 годов) и нередко противоречащих друг другу. На нынешнем этапе решения жилищной проблемы наметились как положительные, так и отрицательные тенденции. Положительные усматриваются в том, что расширены возможности граждан по распоряжению полученным жильём. В частности, приватизировав государственное и муниципальное жильё, гражданин может оставить его наследникам. Отрицательные, которые пока превалируют, состоят в том, что перспектива получения жилья для подавляющего большинства очередников становится всё более призрачной, а субсидии и кредиты явно не покрывают затраты на приобретение жилья в собственность. Множится число преступлений, совершаемых на почве квартирного бизнеса. В нынешних непростых условиях все ветви власти должны осознать, что без широкой государственной поддержки обеспечение граждан жильём становится для миллионов людей неразрешимой проблемой. К сожалению, осознание этих реалий сегодняшнего дня происходит крайне медленно, что наглядно можно видеть на примере жилищного законодательства, которое до сих пор остаётся некодифицированным и пребывает в крайне запущенном и противоречивом состоянии.

Несмотря на все имеющиеся проблемы, сделки с недвижимостью способны сегодня приносить ощутимые результаты: приносить доходы, помогать разрешению жилищной проблемы в стране, служить инструментом для надёжного размещения свободных средств и др.

К несомненным достижениям законодательства в отношении сделок с недвижимым имуществом следует отнести появление института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. С его помощью удалось сильно сбить волну мошеннических сделок на рынке недвижимости и защитить правообладателей и участников сделок от криминального воздействия.

Имеются и явные пробелы и недоработки в законодательстве, касающемся сделок с недвижимым имуществом. Большое количество споров по договорам долевого участия в строительстве многоквартирного дома (договоры инвестирования, совместной деятельности и т. п.) говорит о законодательной неурегулированности данного вида отношений. В законе следует уделить внимание такому договору и отдельно его поименовать. Необходимо детальное определение в законе прав и обязанностей сторон по таким договорам. Это привлекло бы дополнительное количество заказчиков на строительство жилья. Послужило бы реализации конституционного права на жилище, гарантированного статьёй 40 Конституции РФ.

Считаю необходимым принятие специального закона о риэлтерской деятельности. Действующее в настоящее время на рынке недвижимости огромное количество риэлтерских фирм ни за что в сущности не отвечает. Клиентов же они привлекают обещаниями надёжности. Государство, по моему мнению, должно возложить на профессиональных участников обязательства на компенсацию возможных убытков. Сделать это можно, например, через обязательное страхование профессиональной ответственности участника рынка недвижимости. Ограничивать при этом права граждан на возможность самим совершать сделки с недвижимостью не стоит, точно так же как и возврат обязательного нотариального удостоверения всех видов сделок с недвижимостью, на котором так настаивают нотариусы.

Несовершенная правовая среда является главным фактором, тормозящим развитие рынка недвижимости в России. Очень трудно создавать необходимый пакет документов за столь короткое время. Важным фактором, необходимым для нормальной торговли недвижимостью, является правовое просвещение граждан и юридических лиц в этой сфере. Большинство криминальных сделок купли-продажи происходит не только из-за ловкости мошенников, сколько из-за элементарного незнания гражданами своих прав и порядка заключения сделок. В средствах массовой информации редко встречаются разъяснения механизма купли-продажи, лишь перечисляются «страшные» случаи криминальных сделок и звучат призывы быть менее доверчивыми.

Большая проблема - недоступность для покупателей информации о продаваемых квартирах Целесообразно обращаться в риэлтерские фирмы, имеющие большие банки данных. Проблема создание единой информационной сети назрела уже давно, и многие риэлтерские структуры вплотную занялись ее решением.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1.Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993г.) (с учетом поправок, внесенных законами Российской Федерации о поправках к Конституции Российской Федерации от 30 декабря 2008 г. N 6-ФКЗ <garantF1://94633.0> и от 30 декабря 2008 г. N 7-ФКЗ <garantF1://94634.0>) // Российская газета от 25 декабря, 1993. N237.

.Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30 ноября 1994г. N 51-ФЗ (с последн. изменениями Федерального закон <garantF1://12092381.1>а от 28 ноября 2011 г. N 336-ФЗ) // Российская газета. - N 238-239. - 8 декабря 1994.

.Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26 января 1996г. N 14-ФЗ (с последн. изменениями Федерального закон <garantF1://12092381.1>а от 28 ноября 2011 г. N 336-ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации от 29 января 1996 г. N 5 ст. 410.

.Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004г. N 188-ФЗ (с послед. изменениями от изменениями и дополнениями от 1 апреля 2012 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 3 января 2005 г. N 1 (часть I) ст. 14.

.Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ (с послед. изменениями от 6 декабря 2011 г.) //Собрании законодательства Российской Федерации от 3 января 2005 г. N 1 (часть I) ст. 16.

.Федеральный закон от 21 июля 1997г. N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изменениями и дополнениями) // Собрание законодательства Российской Федерации от 28 июля 1997 г. N 30, ст. 3594.

.Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с последними изменениями от 6 декабря 2011 г.) // Собрании законодательства Российской Федерации от 20 июля 1998 г. N 29 ст. 3400.

.Закон РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (с последними изм. от 1 февраля 2010 г.) // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР от 11 июля 1991 г., N 28, ст. 959.

.Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" // Собрание законодательства Российской Федерации от 17 января 2000 г., N 3, ст. 278.

.Постановление Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42 "Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений" // Собрание законодательства Российской Федерации от 6 февраля 2006 г. N 6 ст. 697.

.Постановление Правительства РФ от 27 января 2009 г. N 63 "О предоставлении федеральным государственным гражданским служащим единовременной субсидии на приобретение жилого помещения" (с изменениями и дополнениями) // Собрание законодательства Российской Федерации от 9 февраля 2009 г. N 6 ст. 739.

.Приказ Министерства регионального развития РФ от 25 февраля 2005 г. N 17 "Об утверждении Методических рекомендаций для органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления по установлению порядка признания граждан малоимущими в целях постановки на учет и предоставления малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам социального найма" //

.Определение Конституционного суда РФ от 5 июля 2001 г. № 132-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества "РЕБАУ АГ" на нарушение конституционных прав и свобод п. 1 ст. 165 и п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации Определение Конституционного Суда РФ № 132-О от 5 июля 2001 г. «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества «РЕБАУ АГ» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 165 и пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации».

.Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 21 июля 2009 г. N 132 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации", 2009г., N 9.

.Решение Совета Муниципального района Ишимбайского района РБ II Созыва «Об утверждении учетной нормы жилого помещения и нормы предоставления площади жилого помещения по договору социального найма».

.Агапов Д.С. Юридические особенности сделок с коммерческой недвижимостью в период кризиса // Имущественные отношения в Российской Федерации. -2009. - N 7. - С. 24.

.Алексеев С.С., Гонгало Б.М., Мурзин Д.В. и др. Гражданское право: учебник / Под общ. ред. чл.-корр. РАН С.С. Алексеева. - 3-е изд., перераб. и доп. - "Проспект", 2011. - 565с.

.Андреев И.А., Аюшеева И.З., Васильев А.С. и др. Гражданское право: учебник: в 3 т. Т. 2 / Под общ. ред. С.А. Степанова. - М.: "Проспект"; Екатеринбург: "Институт частного права", 2011. -420с.

.Башарин Е.А. Совершение сделок мены жилых помещений между органами местного самоуправления и юридическими лицами (в целях расселения старых домов и исполнения условий инвестиционных контрактов) // Жилищное право. - 2011. - N 5. - С.28-30.

.Васькин В.В., Мустафин Р.Р. Правовые риски при совершении сделок с недвижимостью // Жилищное право. - 2010. - N 3. - С.14-18.

.Гражданское право: актуальные проблемы теории и практики / Под общ. ред. В.А. Белова. - М.: 2009. - 680с.

.Гражданское право. Общая часть (отв. ред. - Е.А. Суханов). "Волтерс Клувер", 2008, в 4-х томах. Т. 1. - 520с.

.Гражданское право: учебник: в 3 т. Т. 1. / Е.Н. Абрамова, Н.Н. Аверченко, Ю.В. Байгушева и др. / Под ред. А.П. Сергеева. - "РГ Пресс", 2010. - 634с.

.Гражданско-правовые способы защиты права собственности на недвижимость: науч.-практич. пособие по применению гражданского законодательства / Под общ. ред. В.Н. Соловьева; науч. ред. С.В. Потапенко, (2-е изд., перераб. и доп.). - "Издательство Юрайт", 2012. - 680с.

.Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". - Система ГАРАНТ, 2010.

.Глухов Е.А. Законопроект о возможности увольнения нуждающихся в жилых помещениях военнослужащих без предварительного обеспечения их жильем и существующая судебная практика по данному вопросу // Право в Вооруженных Силах. - 2011. - N 6. - С.22.

.Доркина А.В. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: правовые аспекты // Вестник Федерального Арбитражного суда Западно-Сибирского округа. - 2009. - N 1. - С.49.

.Емельянова Е.В. Сдача жилых помещений // Туристические и гостиничные услуги: бухгалтерский учет и налогообложение. - 2010. - N 1. - С.41.

.Ершов О.Г. , Мутовкина О.И. О гарантиях защиты интересов лица, передавшего под выплату пожизненной ренты жилое помещение // Жилищное право. - 2011. - N 5. - С.

.Казакова Е.Б. Возможности и перспективы российского ипотечного кредитования // Предпринимательство и право, информационно-аналитический портал © 2011 - 2012 - <#"justify">ПРИЛОЖЕНИЯ

Приложение 1

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОЙ КВАРТИРЫ

город Салават Республика Башкортостан Российская Федерация Тридцатое марта две тысячи двенадцатого года

Открытое акционерное общество «Стеклозавод», ОГРН 1028801995659, зарегистрированное Администрацией г.Ишимбая Республики Башкортостан №7/332-3 от 01.01.1996г., свидетельство о внесении в Единый государственный реестр юридических лиц за основным государственным регистрационным номером, выданное 06.11.2002года Инспекцией МНС России по г. Салавату Республики Башкортостан, зарегистрированное и действующее по законам Российской Федерации в городе Салават Республики Башкортостан, юридический адрес: г.Ишимбай, ул.Зеленая,55, в лице Генерального директора Понаморева Г.А., действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «ПРОДАВЕЦ», с одной стороны,

Гражданка РФ Квадратикова Ольга Николаевна, 20.03.1971г.р., место рождения: гор.Ишимбай, Республика Башкортостан, пол женский, паспорт гражданина РФ серии 8000 номер 444444, выдан 28.08.2002г. УВД г. Ишимбая Респ. Башкортостан, код подразделения 022-012, зарегистрированная по адресу: г.Ишимбай, ул.Советская, 15-44, именуемая в дальнейшем ПОКУПАТЕЛЬ, с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. «ПРОДАВЕЦ» обязуется передать в собственность, а «ПОКУПАТЕЛЬ» обязуется принять в собственность квартиру и оплатить полную стоимость квартиры, находящуюся по адресу: город Салават РБ, улица Дзержинского, дом 3 (три), квартира 36 (тридцать шесть), расположенную на третьем этаже четырехэтажного кирпичного жилого дома, состоящую из четырех комнат, общей площадью помещений (площадь квартиры) 113,7 (сто тринадцать целых и семь десятых)кв.м, в том числе жилой площадью 75,6 (семьдесят пять целых и шесть десятых)кв.м.

.2. Указанная квартира принадлежит «ПРОДАВЦУ» по праву собственности на основании Акта приема-передачи от 01.01.1999г. № б/н, Постановления от 30.10.1996г. № 10/514, Постановления от 04.12.1998г. № 12/967, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серии СА №001652 от 02.11.1999г.

.3. «ПРОДАВЕЦ» гарантирует, что до подписания настоящего Договора, указанная в п.1.1 квартира, никому другому не продана, не заложена, в судебном споре, под арестом и запретом не состоит и свободна от любых прав третьих лиц.

.4. «ПОКУПАТЕЛЬ» до подписания настоящего договора осмотрел приобретаемую квартиру и свидетельствует, что принимает его в таком виде, в каком она есть. Претензий у «ПОКУПАТЕЛЯ» к «ПРОДАВЦУ» в отношении технического состояния приобретаемой квартиры не имеется.

2. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

2.1. Действительная инвентаризационная стоимость квартиры составляет 26 492 (двадцать шесть тысяч четыреста девяносто два) рубля в ценах 1998г., согласно технического паспорта ГУП учета, инвентаризации и оценки недвижимости г.Салавата, выданного 09.07.1999г.

.2. Указанная квартира продается за 2 387 700 (два миллиона триста восемьдесят семь тысяч семьсот) российских рублей. Стороны сознают, что соглашение о цене является существенным условием настоящего договора.

Указанная сумма подлежит перечислению «ПОКУПАТЕЛЕМ» на расчетный счет «ПРОДАВЦА» в течение 10 (десяти) банковских дней, с момента подписания настоящего договора.

2.3. Обязательства «ПОКУПАТЕЛЯ» по оплате квартиры, указанной в п. 1.1. Договора, считаются выполненными после поступления денежных средств на расчетный счет «ПРОДАВЦА».

.4. Указанная цена установлена соглашением Сторон настоящего Договора, является окончательной и изменению не подлежит.

2.5. Отсутствие оплаты полной стоимости имущества согласно п. 2.2. настоящего Договора ведет к недействительности настоящего Договора купли-продажи.

2.6. Расходы, связанные с оформлением настоящего Договора, стороны оплачивают поровну.

3. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

3.1. Настоящий договор подлежит государственной регистрации и действует до завершения оформления прав собственности «ПОКУПАТЕЛЯ» на приобретаемое имущество и завершения всех расчетов.

4. ПЕРЕДАЧА ИМУЩЕСТВА

4.1. Квартира передается «ПРОДАВЦОМ» «ПОКУПАТЕЛЮ» по акту приема-передачи, подписанному уполномоченными представителями Сторон в течение 3-х дней после окончательной выплаты «ПОКУПАТЕЛЕМ» всей стоимости имущества, и являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора.

.2. Со дня подписания акта приема-передачи ответственность за сохранность квартиры, равно как и риск его случайной порчи или гибели несет «ПОКУПАТЕЛЬ».

.3. На регистрационном учёте в данной квартире никто не состоит.

.4. Покупатель удовлетворен техническим состоянием квартиры, установленным путем внутреннего визуального осмотра квартиры перед заключением данного договора, и не обнаружили при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых им не сообщили Продавец.

. ВОЗНИКНОВЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

5.1. Право собственности на квартиру, являющееся предметом настоящего договора и указанное в п. 1.1. возникает у «ПОКУПАТЕЛЯ» с момента государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной Регистрационной Службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Башкортостан при условии полной оплаты стоимости квартиры согласно п.2.2. настоящего договора.

6. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

6.1. «ПРОДАВЕЦ» обязан:

.1.1. Передать «ПОКУПАТЕЛЮ» в его собственность квартиру, без каких-либо изъятий, являющееся предметом настоящего Договора и указанное в п. 1.1. настоящего Договора;

6.1.2. Обеспечить явку своего уполномоченного представителя с правом предоставления документов для государственной регистрации перехода права собственности по настоящему Договору.

.1.3. Ответственность за предоставленные документы и сведения несет Продавец.

6.2. «ПОКУПАТЕЛЬ» обязан:

6.2.1. Оплатить приобретаемое имущество в полном объеме и на условиях, предусмотренных настоящим договором.

.2.2. Принять имущество на условиях, предусмотренных настоящим договором.

.2.3. Осуществлять за свой счет эксплуатацию и ремонт указанной квартиры в соответствии с обязательными правилами и нормами, а также несет расходы в порядке, установленном в ЖК РФ, связанные с техническим обслуживанием и ремонтом, в том числе, капитальным, всего многоквартирного дома.

.2.4. Зарегистрировать переход права собственности по настоящему Договору в Управлении Федеральной Регистрационной Службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Башкортостан после оплаты недвижимого имущества и подписания сторонами акта приема-передачи в течение 5 (пять) рабочих дней.

.3. Стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный договор на крайне невыгодных для себя условиях.

.4. С содержанием ст. 167, 209, 223, 288, 292, 549 и 556 ГК РФ стороны ознакомлены.

.5. Настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства и представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора.

7. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ

7.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение настоящего договора, его изменение или расторжение в одностороннем порядке, виновная сторона возмещает другой стороне убытки в размере установленной действующим законодательством РФ.

.2. Во всем, что не предусмотрено настоящим договором, стороны руководствуются действующим законодательством РФ.

8. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

.1. Изменение условий настоящего договора, его расторжение и прекращение возможно только при письменном соглашении сторон.

.2. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, из которых один - в делах Управления Федеральной Регистрационной Службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Башкортостан, второй выдается на руки «ПОКУПАТЕЛЮ», а третий - «ПРОДАВЦУ».

9. РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН

от «ПРОДАВЦА» - ОАО «Стеклозавод»

Юр. адрес: 452366, РБ, г.Ишимбай, ул.Зеленая,55

ИНН 026255664465, КПП 02620010001, ОКПО 0464516815

р/сч 4254656 0001 0000045 в Национальном Банке, филиал г.Уфа

БИК 048073770, к/с 302152525660000008858

Генеральный директор Понаморев Геннадий Андреевич

от «ПОКУПАТЕЛЯ» - Квадратикова Ольга Николаевна,

паспорт серии 8000 номер 444444, выдан 28.08.2002г. УВД г. Ишимбая Респ. Башкортостан, зарегистрированная по адресу: г.Ишимбай, ул.Советская, 15-44

А К Т ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ ЖИЛОЙ КВАРТИРЫ

по договору купли продажи от 30.06.11г.

Город Салават Республика Башкортостан

Одиннадцатое июля две тысячи одиннадцатого года

Мы, ОАО «Стеклозавод», ОГРН 1028801995659, зарегистрированное Администрацией г.Ишимбая Республики Башкортостан №7/332-3 от 01.01.1996г., свидетельство о внесении в Единый государственный реестр юридических лиц за основным государственным регистрационным номером, выданное 06.11.2002года Инспекцией МНС России по г. Салавату Республики Башкортостан, зарегистрированное и действующее по законам Российской Федерации в городе Салават Республики Башкортостан, юридический адрес: г.Ишимбай, ул.Зеленая,55, в лице Генерального директора Понаморева Г.А., действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «ПРОДАВЕЦ», с одной стороны,

и гражданка РФ Квадратикова Ольга Николаевна, 20.03.1971г.р., место рождения: гор.Ишимбай, Республика Башкортостан, пол женский, паспорт гражданина РФ серии 8000 номер 444444, выдан 28.08.2002г. УВД г. Ишимбая Респ. Башкортостан, код подразделения 022-012, зарегистрированная по адресу: г.Ишимбай, ул.Советская, 15-44, именуемая в дальнейшем ПОКУПАТЕЛЬ, с другой стороны, заключили настоящий акт о нижеследующем: 1. Продавец передал в собственность Покупателю, жилую квартиру, принадлежащую Продавцу на праве собственности, находящуюся по адресу: город Салават РБ, улица Дзержинского, дом 3 (три), квартира 36 (тридцать шесть), расположенную на третьем этаже четырехэтажного кирпичного жилого дома, состоящую из четырех комнат, общей площадью помещений (площадь квартиры) 112,5 (сто двенадцать целых и пять десятых)кв.м, в том числе жилой площадью 75,6 (семьдесят пять целых и шесть десятых)кв.м. согласно Договора купли-продажи №18237 от 30.06.11г.

. Покупатель, вышеуказанную квартиру приняла, каких-либо претензий не имеет.

. Оплата стоимости квартиры (п.2.2 договора) произведена Покупателем в полном размере(п.2.2 договора) - 2 387 700 (два миллиона триста восемьдесят семь тысяч семьсот) российских рублей., перечислением на расчетный счет Продавца.

. С момента подписания настоящего акта, Продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче в собственность квартиры, а Покупатель принявшим квартиру.

. Акта приема-передачи квартиры составлен в трех экземплярах, один из которых хранится в архиве Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, по экземпляру выдается Покупателю и Продавцу.

. Подписи сторон:

от «ПРОДАВЦА» - ОАО «Стеклозавод»

Генеральный директор Понаморев Геннадий Андреевич

от «ПОКУПАТЕЛЯ» - Квадратикова Ольга Николаевна

Приложение 2

Динамика предоставления жилья по требованиям ЖК РФ детям сиротам (первоочередное предоставление жилья)

В соответствии со ст.8 Федерального закона от 21.12.1996 г. №159-ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной защите детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, а также дети, находящиеся под опекой (попечительством), не имеющие закрепленного жилого помещения, после окончания пребывания в образовательном учреждении или учреждении социального обслуживания, а также в учреждениях всех видов профессионального образования, либо по окончании службы в рядах Вооруженных Сил Российской Федерации, либо после возвращения из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы, обеспечиваются органами исполнительной власти по месту жительства вне очереди жилой площадью не ниже установленных социальных норм.

Из состоящих на учете в качестве нуждающихся в очереди из 99 человек получили жилье:

Приложение 3

Диаграмма соотношения обеспечения жильем по Республиканской программе социального жилищного ипотечного кредитования, утвержденная Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 16 мая 2006 года №131

Из состоящих на учете 176 граждан за три последние года получили финансовую помощь вышеуказанных видов 9 человек (семей), что составляет 5%.

Больше работ по теме: