Управление рисками проекта на стадии строительства, реконструкции и эксплуатации

 

Федеральное агентство по образованию

Кубанский государственный технологический университет

Кафедра технологии, организации, экономики строительства

и управления недвижимостью

Пояснительная записка

к расчетно-графической работе по дисциплине «Управление рисками», к разделу «Управление рисками» курсового проекта

по дисциплине «Планирование и контроллинг»

и выпускной квалификационной работы

на тему: «Управление рисками проекта на стадии строительства, реконструкции и эксплуатации»

Выполнил: студент группы 07-С-ЭУ2 Гаршин Н.А.

Допущен к защите __________________

Руководитель: Ковтуненко М.Г.

Краснодар

г.

Реферат

Расчетно-графическая работа, раздел курсового проекта и выпускной квалификационной работы на тему «Управление рисками проекта на стадии строительства, реконструкции и эксплуатации» раскрывает основные задачи идентификации рисков конкретного проекта, их оценке и выбора наиболее эффективных методов управления рисками на всех стадиях реализации проекта.

Пояснительная записка состоит из следующих частей: реферата, содержания, задания на выполнение работы, введения, четырех разделов, заключения и списка литературы.

Во введении излагаются основные задачи, рассматриваемые в расчетно-графической работе, их актуальность и методы решения. В первом разделе работы разработана схема управления риском проекта на различных стадиях его реализации. Во втором разделе проведена идентификация рисков, выявлены факторы рисков и возможные последствия от проявления рисковых ситуаций. В третьем разделе выполнена оценка рисков проекта тремя методами и сравнение полученных результатов, а также сделаны выводы в отношении целесообразности принятия проекта. В четвертом разделе разработана группа мероприятий по управлению рисками на различных стадиях реализации проекта. Все части взаимосвязаны и расчеты в работе носят дополняющий характер. В заключение работы сформулированы выводы о возможных направлениях повышения эффективности строительного производства при организации возведения жилых домов в годовой программе строительства.

В работе содержится 34 страницы, 6 рисунков и 13 таблиц.

Содержание

Реферат

Задание на выполнение расчетно-графической работы

Введение

. Схема управления рисками

. Идентификация рисков

. Количественная оценка рисков

.1 Экспертный метод

.2 Метод анализа показателей предельного уровня

.3 Метод анализа чувствительности

. Разработка комплекса мероприятий по управлению рисками

Заключение

Список литературы

Введение

В основе деятельности по управлению недвижимостью вне зависимости от ее функционального назначения лежит ожидание конкретного результата, например, получить доход, превышающий обычный, средний сложившийся, или сократить расходы, увеличить стоимость и т.д. Эти ожидания достаточно неопределенны - могут сбываться или не сбываться, поэтому мы говорим, что управление недвижимостью связано с риском.

В целом сфера управления недвижимостью, отмечается высоким уровнем риска и неопределенности. Это связано, во-первых, с особенностями недвижимости, такими как продолжительный производственный цикл, высокая стационарность, значительная стоимость, постоянная потребность в улучшении качества продукции и услуг за счет введения элементов новизны и, во-вторых, с зависимостью результата управления недвижимостью от состояния внешних факторов, таких как, например, конъюнктура рынка.

В процессе управления недвижимостью необходимо учитывать данный факт и не избегать риска вообще, а стараться предвидеть его и снижать до минимального уровня.

В расчетно-графической работе исследуются риски, связанные с проектом управления и эксплуатации здания гостиницы в г. Краснодаре.

В работе разработана схема процесса управления риском анализируемого проекта, проведена идентификация рисков, выявлены факторы риска, возможные потери, ущерб и убытки; проведена количественная оценка рисков методом анализа показателей предельного уровня, и методом анализа чувствительности; разработан комплекс мероприятий по снижению рисков.

.Схема управления рисками

Любая деятельность, в том числе принятие решений относительно прогнозных характеристик денежных потоков инвестиций в недвижимость, в условиях риска может происходить по двум принципиально разным сценариям:

-первый сценарий состоит в полном игнорировании риска или формальном его описании с помощью интегральных показателей - ставок дисконтирования;

-второй сценарий предполагает, что принимающий решение предпримет ряд шагов для того, чтобы оптимизировать свое решение на основе формальных и интуитивных подходов.

Рассмотрим более подробно схему принятия решений во втором сценарии.

На первом этапе для любой проблемы, требующей решения, должны быть четко определены ее сущность и цели, которые должны быть достигнуты в результате решения. Предположим, например, что необходимо принять решение о застройке участка земли в центре города. Инвестор, как правило, рассчитывает на то, что будет построено самое лучшее здание. При этом понятие «самое лучшее» подразумевает одновременно несколько целей - минимальные строительные издержки и сроки строительства, современный архитектурный облик, минимальные эксплуатационные издержки, максимальная арендная продуктивность, минимальный риск и т.д.

Рис. 1 - Схема процесса принятия решения в условиях рисков

Консультанты в области строительства и эксплуатации коммерческой недвижимости, как правило, концентрируются на целях, свойственных их сферам деятельности. Окончательно сущность и цели проблемы, требующей решения, должны быть сформулированы и согласованы непосредственно при участии инвестора.

На втором этапе процесса принятия решений необходимо сформулировать альтернативы достижения отдельных целей. Некоторые альтернативы являются явными, для выявления других требуется применение специальных подходов, например, организация «мозгового штурма».

На третьем этапе анализируются связи между альтернативными решениями и возможными результатами их принятия. Для этого могут использоваться различные модели, прогнозы и оценки вероятности наступления различных исходов. При применении моделей в качестве переменных могут выступать как независимые переменные, например, стоимость коммунальных услуг, так и переменные, являющиеся функциями принимаемых решений, например, стоимость строительства. Оба типа переменных являются объектами риска и должны описываться на основе их вероятностных характеристик. Информационная основа для принятия решения должна быть дополнена условиями, характеризующими предпочтения инвестора.

На четвертом этапе все элементы исходной информации должны быть синтезированы и обобщены в виде, позволяющем выполнить ранжирование возможных решений.

Наконец, на заключительном пятом этапе процесса принятия решения возможные альтернативы должны быть исследованы на предмет чувствительности к риску и ранжированы по критерию «лучшее решение». При этом лучшим будет не то решение, которое обеспечивает лучший результат, например, максимальную рыночную стоимость, а то решение, которое будет органично сочетать предположения о развитии ситуации, имеющуюся информацию и предпочтения инвестора. Другими словами, наилучшее решение определяется наиболее полным удовлетворением критериев, характеризующих цели инвестора.

Для реализации этого этапа определяется процесс управления рисками (общий вид представлен на рис 2) с поступлением необходимой информации и выходом полученных результатов (подробная схема этапов процесса управления рисками представлена на рис. 3)

Рис. 2 - Общая схема этапов управления рисками

Рис. 3 - Подробная схема процессов управления рисками

.Идентификация рисков

Вполне обоснованным можно считать утверждение о том, что проблема риска, в случае его идентификации, превращается в проблему управления риском. От качества идентификации риска во многом зависит качество будущего решения. Некорректная идентификация риска может повлечь за собой решение, связанное с появлением дополнительного риска в будущем.

Идентификация рисков состоит в выявлении конкретных рисков проекта, в поиске причин их возникновения (факторов рисков) и описании возможных последствий (потерь, ущерба) от наступления рисковых событий.

Алгоритм идентификации рисков проекта недвижимости приведен на рисунке 4.

Рис. 4 - Алгоритм идентификации рисков проекта недвижимости

В целом сфера управления недвижимостью, отмечается высоким уровнем риска и неопределенности. Это связано, во-первых, с особенностями недвижимости, такими как продолжительный производственный цикл, высокая стационарность, значительная стоимость, постоянная потребность в улучшении качества продукции и услуг за счет введения элементов новизны и, во-вторых, с зависимостью результата управления недвижимостью от состояния внешних факторов.

В процессе управления недвижимостью необходимо учитывать данный факт и не избегать риск вообще, а стараться предвидеть его и снижать до минимального уровня.

При реализации инвестиционного проекта всегда существует некоторая вероятность того, что реальный доход будет отличаться от прогнозируемого, т.к. существуют инвестиционные риски. Классифицируем риски на внешние и внутренние и определим факторы, потери и мероприятия по снижению рисков. Общий инвестиционный риск является суммой рисков, описанных в нижеследующей таблице:

Таблица № 1 - Идентификация рисков, присущих проекту возведения и эксплуатации гостиницы

Факторы рискаПотери, ущербВнешние рискиЭкономические рискиИнфляцияФинансовые потери: недополучение денег (доходов) из предусмотренных источников, потеря денежных средств и ценных бумаг, большие затраты по сравнению с плановыми, неполучение кредита - приостановление строительства.Курсы валют и их колебанияНалоги и пошлиныУвеличение стоимости проектных ресурсовРиск изменения ценовой ситуации на рынке недвижимостиУвеличение конкуренцииКолебания спросаКризис финансово-кредитной системыПолитические рискиПолитический курс страныФинансовые потери: неполучением денег (доходов) из предусмотренных источников, уплата дополнительных налогов, потеря денежных средств и ценных бумаг; Потери времени: замедление процесса реализации проекта по сравнению с плановым.Принятая программа развитияКонтроль над экономическими и социальными процессами в странеИзменение законодательной базыСоциальные рискиВойна, революция и гражданские беспорядкиТрудовые потери, финансовые потери: снижение спроса - недополучение денежных средств, потери времени: замедление процесса реализации проекта по сравнению с плановым, либо полное прекращение реализации проекта.СМИ против проектаУровень занятости населенияЭкологические рискиРиск изменения экологического законодательстваФинансовые потери: уплата дополнительных налогов и пошлин; Временные потери: замедление процесса реализации проекта по сравнению с плановым; Социальные потери: ущерб здоровью и жизни людей, окружающей среде.Риск изменения состояния окружающей средыТехногенные рискиКатастрофыФинансовые потери: дополнительные затраты на восстановление ущерба Трудовые и социальные потери: ущерб здоровью и жизни людей, окружающей среде;Состояние коммуникаций и инженерных сетей2. Внутренние рискиМаркетинговыеРиск несоблюдения расчетных сроков реализации проекта.Финансовые потери: штрафные санкцииРиск, связанный со степенью доступности сырья.Финансовые потери: дополнительные затраты на доставку сырья.Технологический рискФинансовые потери: недополучение денежных средств - приостановление строительства Трудовые потери, потери времени: замедление процесса реализации проекта по сравнению с плановым.Риск несоблюдения правил эксплуатации помещений.Финансовые потери: штрафные санкции,Риск неправильного функционального назначенияФинансовые потери: дополнительные затраты на перепланировку, уменьшение спроса.Риск получения ненадёжных или неполных данныхФинансовые потери; Потери времениНеполная или неточная проектная документацияФинансовые, потери времени: дополнительные затраты на восстановление проектной документации; замедление процесса реализации проекта по сравнению с плановым.Сложность и новизна объектаФинансовые потери: недополучение прибыли, уменьшение спроса.Риск повышения эксплуатационных затратФинансовые потериРиск неправильного распределения трудовых ресурсовСоциальные потери: ущерб здоровью людей, престижу организации, имиджу участников; Трудовые потери: потери фондов времени, в том числе и рабочих; Потери времени: замедление процесса реализации проекта по сравнению с плановым.Риск нарушения техники безопасностиСоциальные потери: Ущерб здоровью и жизни людей; Трудовые потери: потери фондов времени, в том числе и рабочихСаботаж и воровствоСоциальные потери: ущерб престижу организации, имиджу участников Финансовые потери: дополнительные затраты на восстановление имуществаОперационныеОтступление от целей проектаФинансовые потери: недополучение дохода, удорожание строительства, изменение показателей эффективности, штрафные санкцииПотеря имиджаНарушение безопасностиНеправильное оформление документовриск предельный чувствительность проект

Таким образом, основными рисками, способными негативно повлиять на реализацию данного проекта, представляют собой:

финансовые - факторы, проявления которых могут привести к росту процентной ставки, удорожанию строительства, а также росту цен и услуг по контрактам на проект, потери позиций на рынке;

технико - производственные риски могут повлиять на несоблюдение сроков строительства и сдачи 3-х этажного торгово-выставочного комплекса в эксплуатацию;

Рыночные - из- за сложившейся ситуации на рынке могут привести: к отсутствию необходимых доходов, достаточных для погашения кредита, расчета с контрагентами; невозможности реализовать (сдать в аренду) квадратные метры в нужном стоимостном выражении и в намеченные сроки. Результатами рыночных рисков являются: невыход на показатели, определенные в ТЭО; высокая недозагрузка площадей; выпуск продукции низкого качества.

.Количественная оценка рисков

3.1 Метод анализа сценариев развития проекта

Оценка рисков проекта производилась по алгоритму, соответствующему методу анализа сценариев развития проекта.

Анализ сценариев развития проекта позволяет оценить влияние на проект возможного одновременного изменения нескольких переменных через вероятность каждого сценария. Этот вид анализа может выполняться как с помощью электронных таблиц, так и с применением специальных компьютерных программ, позволяющих использовать методы имитационного моделирования.

В первом случае формируется 3-5 сценариев развития проекта. Каждому сценарию должны соответствовать:

набор значений исходных переменных,

рассчитанные значения результирующих показателей,

некоторая вероятность наступления данного сценария, определяемая экспертным путем.

В результате расчета определяются средние (с учетом вероятности наступления каждого сценария) значения результирующих показателей.

Оценка рисков методом анализа сценариев развития проекта производится в 3 этапа:

.Рассчитываем потенциальный валовый доход, действительный валовый доход, операционные расходы, налог на добавленную стоимость и чистый операционный доход для сдачи номеров и аренды помещений (таблица 2).

Ставка по номерам и аренде помещений берется в соответствии с предложением на рынка. Отклонения пессимистичного и оптимистичного сценариев составляет около 20% от наиболее вероятного. При подсчете ПВД учитываем потери в арендной плате для каждого из сценариев средний показатель, равный 8,33%

.Рассчитываем чистый дисконтированный доход на период 10 лет для каждого сценария. Он является наиболее оптимальным и приемлемым при разработке бизнес планирования (таблицы 3-5). Учитывая динамику нынешней экономики и порой нестабильность рынка недвижимости, принимаем средние значения темпов роста, составляющие 10% (такие же темпы были приняты для подсчета финансового анализа).

.Составляем сводную таблицу рисков и определяем чистый дисконтированный доход с учетом вероятности (таблица 6).

Таблица. Основные предположения и результаты расчета методом анализа сценариев развития проекта (пессимистичный, оптимистичный и наиболее вероятностный варианты)

Исходный параметрОбщие данные по вариантамПессимистичный сценарийНаиболее вероятностный сценарийОптимистичный сценарийТип проектагостиницаНачало эксплуатации проекта2012 годОкончание проекта2022 годАрендуемая площадьколичество кв. метровСтавка аренды руб/кв. м/годсдаваемые номера "эконом"1 080,002,0002,3333,000сдаваемые номера "стандарт"1 775,002,5003,0003,500сдаваемые номера "люкс"900,003,5004,0004,500сдаваемые встраиваемые помещения350,005007001000Итого арендуемая площадь4105

Таблица - пессимистичный вариант

Вариант и тип помещенияПлощадь помещенийЦена 1 ед.ПВД за месяцПВД за годДВДОРЧОДгостиничная (Первая категория Стандарт)10802 000,002 160 000,0025 920 000,0020 736 000,002 799 006,9217 936 993,08гостиничная (Высшай категория Сюит)17752 500,004 437 500,0053 250 000,0042 600 000,004 288 926,9238 311 073,08гостиничная (Высшай категория Студия)9003 500,003 150 000,0037 800 000,0030 240 000,002 868 126,9227 371 873,08встраиваемые помещения350500,00175 000,002 100 000,001 680 000,001 351 326,92328 673,08

Таблица - наиболее вероятностный сценарий

Вариант и тип помещенияПлощадь помещенийЦена 1 ед.ПВД за месяцПВД за годДВДОРЧОДгостиничная (Первая категория Стандарт)10802 333,332 520 000,0030 240 000,0024 192 000,002 902 686,9221 289 313,08гостиничная (Высшай категория Сюит)17753 000,005 325 000,0063 900 000,0051 120 000,004 544 526,9246 575 473,08гостиничная (Высшай категория Студия)9004 000,003 600 000,0043 200 000,0034 560 000,002 997 726,9231 562 273,08встраиваемые помещения350700,00245 000,002 940 000,002 352 000,001 371 486,92980 513,08

Таблица - оптимистичный вариант

Вариант и тип помещенияПлощадь помещенийЦена 1 ед.ПВД за месяцПВД за годДВДОРЧОДгостиничная (Первая категория Стандарт)10803 000,003 240 000,0038 880 000,0031 104 000,003 110 046,9227 993 953,08гостиничная (Высшай категория Сюит)17753 500,006 212 500,0074 550 000,0059 640 000,004 800 126,9254 839 873,08гостиничная (Высшай категория Студия)9004 500,004 050 000,0048 600 000,0038 880 000,003 127 326,9235 752 673,08встраиваемые помещения3501 000,00350 000,004 200 000,003 360 000,001 401 726,921 958 273,08Таблица - пессимистичный вариант

НаименованиегодПостпрогнозный период12345показателейруб.руб.руб.руб.руб.темп роста ЧОД-1,1001,1001,1001,100-Чистый денежный поток до налогообложения83 948 61292 343 474101 577 821111 735 603122 909 163122 909 163Налог на прибыль16 789 72218 468 69520 315 56422 347 12124 581 83324 581 833Чистый денежный поток67 158 89073 874 77981 262 25789 388 48298 327 33198 327 331Ставка дисконтирования21%Коэффициенты текущей стоимости0,9090909090,7513148010,620921320,5131581180,424097618Текущая стоимость денежных потоков61 053 53655 503 21550 457 46845 870 42541 700 387Коэффициент капитализации12,00%Стоимость реверсии819 394 422Коэффициент текущей стоимости реверсии0,385543289Текущая стоимость реверсии315 912 021Чистая текущая стоимость570 497 052

Таблица - наиболее вероятностный сценарий

НаименованиегодПостпрогнозный период12345показателейруб.руб.руб.руб.руб.темп роста ЧОД-1,1001,1001,1001,100-Чистый денежный поток до налогообложения100 407 572110 448 330121 493 162133 642 479147 006 727147 006 727Налог на прибыль20 081 51422 089 66624 298 63226 728 49629 401 34529 401 345Чистый денежный поток80 326 05888 358 66497 194 530106 913 983117 605 381117 605 381Ставка дисконтирования21%Коэффициенты текущей стоимости0,9090909090,7513148010,620921320,5131581180,424097618Текущая стоимость денежных потоков73 023 68966 385 17260 350 15654 863 77849 876 162Коэффициент капитализации12,00%Стоимость реверсии980 044 844Коэффициент текущей стоимости реверсии0,385543289Текущая стоимость реверсии377 849 713Чистая текущая стоимость682 348 670

Таблица - оптимистичный вариант

НаименованиегодПостпрогнозный период12345показателейруб.руб.руб.руб.руб.темп роста ЧОД-1,1001,1001,1001,100-Чистый денежный поток до налогообложения120 544 772132 599 250145 859 174160 445 092176 489 601176 489 601Налог на прибыль24 108 95426 519 85029 171 83532 089 01835 297 92035 297 920Чистый денежный поток96 435 818106 079 400116 687 340128 356 074141 191 681141 191 681Ставка дисконтирования21%Коэффициенты текущей стоимости0,9090909090,7513148010,620921320,5131581180,424097618Текущая стоимость денежных потоков87 668 92579 699 02372 453 65765 866 96159 879 056Коэффициент капитализации12,00%Стоимость реверсии1 176 597 341Коэффициент текущей стоимости реверсии0,385543289Текущая стоимость реверсии453 629 209Чистая текущая стоимость819 196 832

Исходный параметрОбщие данные по вариантамПессимистичный сценарийНаиболее вероятностный сценарийОптимистичный сценарийТип проектагостиницаНачало эксплуатации проекта2012 годОкончание проекта2022 годАрендуемая площадьколичество кв. метровСтавка аренды руб/кв. м/годсдаваемые номера "эконом"1 080,0022,3333сдаваемые номера "стандарт"1 775,002,533,5сдаваемые номера "люкс"9003,544,5сдаваемые встраиваемые помещения3505007001000Итого арендуемая площадь4105ПВД119 070 000140 280 000166 230 000ДВД95 256112 224 000132 984 000ОР11 307 38711 816 42712 439 227ЧОД83 948 612100 407 572120 544 772ЧДД570 497 052682 348 670819 196 832Вероятность развития25%50%25%ЧДД с учетом вероятности142 624 263341 174 335204 799 208Итого688 597 806

Вывод: ЧДД, скорректированный с учетом вероятности, положительный и составляет 688 597 806 руб. Ориентируясь на этот результат, можно судить о положительном эффекте проекта.

Риск проекта можно считать низким. Проект можно принять для дальнейшего рассмотрения.

3.2Метод анализа показателей предельного уровня

Показатели предельного уровня характеризуют степень устойчивости проекта по отношению к возможным изменениям условий его реализации. Предельным значением параметра для t-oгo года является такое значение, при котором чистая прибыль от проекта равна нулю.

Основным показателем этой группы в отношении проектов недвижимости является точка безубыточности (ТБ) - уровень физического объема продаж на протяжении расчетного периода времени, при котором выручка от реализации продукции совпадает с издержками производства.

Анализ безубыточности необходим для определения степени рискованности проекта и представляет собой выявление объема услуг, который предприятие должно осуществить, чтобы покрыть свои текущие издержки. То есть точка безубыточности представляет собой минимальный объем производства, обеспечивающий равенство выручки от реализации и затрат при заданном уровне цен и себестоимости.

Анализ безубыточности в рамках работы производится по двум направлениям: с точки зрения обеспечения полной безубыточности операционной деятельности и с точки зрения полной безубыточности проекта (с учетом соблюдения графика выплат по кредиту). Во втором варианте к сумме постоянных издержек добавляются размеры выплат по кредиту.

Для подтверждения устойчивости проекта необходимо, чтобы значение точки безубыточности было меньше значений номинальных объемов производства и продаж. Чем дальше от них значение точки безубыточности (в процентном отношении), тем устойчивее проект. Проект обычно признается устойчивым, если значение точки безубыточности не превышает 75% от общего объема производства.

Исходными данными для анализа безубыточности является выручка от оказания услуг аренды, общие переменные издержки и постоянные издержки.

Рис. 5 - Анализ безубыточности операционной деятельности

Таблица № 8 - Анализ безубыточности операционной деятельности

Наименование показателей1 ГОД2 ГОД3 ГОД4 ГОД5 ГОД6 ГОД7 ГОД8 ГОД9 ГОД10 ГОДОбъем оказанных услуг, тыс. руб.0,00182435,40172381,44189619,56208575,96229437,36252374,16277615,92305387,76335936,76Сдача помещений в аренду0,00182435,40172381,44######229437,36252374,16277615,92305387,76335936,76Переменные издержки, тыс. руб.217,121589,041697,841697,841697,841697,841697,841697,841697,841697,84в том числе:эксплутационные затраты217,121408,14974,24974,24974,24974,24974,24974,24974,24974,24оплата труда с начислениями персонала по эксплуатации помещений0,00180,90723,60723,60723,60723,60723,60723,60723,60723,60Прибыль от реализации-217,12180846,36170683,60187921,72206878,12227739,52250676,32275918,08303689,92334238,92Уровень дохода от объема продаж0,00%99,13%99,02%99,10%99,19%99,26%99,33%99,39%99,44%99,49%Постоянные издержки, тыс. руб.-14787,4135350,3337408,3643116,9346054,8049227,4251202,1054961,7859107,4063676,65в том числе:постоянные расходы и расходы на замещение575,845028,808620,4811699,5111745,7311736,1010211,9510121,1910030,429939,66оплата труда с начислениями непроизводственного персонала0,002492,402492,402492,402492,402492,402492,402492,402492,402492,40налоги и платежи в бюджет-15363,2527829,1326295,4728925,0231816,6734998,9238497,7542348,1946584,5751244,59Обобщенная точка безубыточности, тыс. руб.0,0035660,9437780,4743506,4846432,7749594,4251548,8955299,9859437,8564000,11Запас прочности, тыс. руб.0,00146774,46134600,97146113,08162143,19179842,94200825,27222315,94245949,91271936,65Безубыточный объем продаж в % к планируемому0,00%19,55%21,92%22,94%22,26%21,62%20,43%19,92%19,46%19,05%Диапазон безопасности производства100,00%80,45%78,08%77,06%77,74%78,38%79,57%80,08%80,54%80,95%Объем услуг, соответствующих точке безубыточности, тыс. руб.0,035660,937780,543506,546432,849594,451548,955300,059437,864000,1Планируемый объем выручки0,0182435,4172381,4189619,6208576,0229437,4252374,2277615,9305387,8335936,8Безубыточный объем продаж в % к планируемому0,0%19,55%21,92%22,94%22,26%21,62%20,43%19,92%19,46%19,05%

Таким образом, диапазон безопасности на протяжении всего жизненного цикла проекта очень высокий, в целом за период диапазон безопасности операционной деятельности равен в среднем 80%. Соответственно, средний уровень безубыточности - 19%.

Рассчитанные показатели свидетельствуют о высоком уровне резерва прибыльности, стабильном на протяжении всего периода планирования и снижающем до минимума риск попадания в зону убытков.

3.3Метод анализа чувствительности

Основной задачей использования этого аналитического метода является оценка влияния основных исходных (факторных) параметров на результативные показатели эффективности реального инвестиционного проекта. Чем выше степень зависимости показателей эффективности проекта от отдельных исходных (факторных) показателей ее формирования, тем более рисковым он считается по результатам анализа чувствительности.

Анализ чувствительности происходит при «последовательно-единичном» изменении каждой переменной: только одна из переменных меняет свое значение, на основе чего пересчитывается новая величина используемого критерия. После этого оценивается процентное изменение критерия по отношению к базисному случаю и рассчитывается показатель чувствительности, представляющий собой отношение процентного изменения критерия к изменению значения переменной на один процент (так называемая эластичность изменения показателя). Таким же образом исчисляются показатели чувствительности по каждой из остальных переменных.

Затем на основании этих расчетов происходит экспертное ранжирование переменных по степени важности (например, очень высокая, средняя, невысокая) и экспертная оценка прогнозируемости (предсказуемости) значений переменных (например, высокая, средняя, низкая). Далее эксперт может построить так называемую «матрицу чувствительности», позволяющую выделить наименее и наиболее рискованные для проекта переменные (показатели).

С учетом факта неопределенности, присутствующего при любом планировании, необходим анализ чувствительности при различных вариантах проекта, связанных с двумя основными показателями:

инвестиционными затратами;

объемами поступлений.

Ниже в табличном и графическом формате представлен сводный анализ чувствительности проекта при двух вариантах развития ситуации:

увеличение первоначальных инвестиционных затрат на 5%;

снижение выручки на 5%.

Таблица № 9.

Наименование исходных данныхБазовый вариантУвеличение первоначальных инвестиционных издержек на 5%Снижение выручки на 5%значениеотклонениечувствитель-ность, %значениеотклонениечувствитель-ность, %Инвестиционные затраты, всего (с учетом выплат процентов)503613,68518301,2414687,6503613,68Поступление средств от производственной деятельности за расчетный период1377569,661377569,661269881,44-107688,2Показатели, характеризующие чувствительность проекта1. Сальдо нарастающим итогом873955,98859268,42-14687,62%766267,77-107688,212%2.Срок окупаемости (простой) PBP, лет7,005,75-1,2517,9%6,00-1,014,3%3.Чистая приведенная стоимость NPV на конец периода148977,01137343,65-11633,48%1058,98-17969,9072%4. Индекс прибыльности PI1,411,36-0,043%1,020,064%5. Срок окупаемости (дисконтированный) DPB, лет7,009,002,0029%9,002,0029%6. Внутренняя норма доходности, IRR, %31,55%30,05%-1,51%5%27,97%-3,58%11%Общая чувствительность проекта,%10,6%21,5%

Рис. 6. Анализ чувствительности проекта

Проведенный анализ показывает наиболее высокую чувствительность проекта к снижению первоначальных инвестиционных издержек - (21,5%).

4. Разработка комплекса мероприятий по управлению рисками

В системе управления риском важная роль принадлежит правильному выбору мер предупреждения и минимизации риска, которые в значительной мере определяют ее эффективность. В целом совокупность методов и инструментов управления рисками конкретного проект подбирается с учетом факторов, вызывающих риски.

Всю совокупность методов управления рисками можно изобразить следующим образом:

Таблица № 11 - Методы управления рисками

Группа методовСостав группыГруппа методов компенсации рисков- Стратегическое планирование деятельности предприятия; - Активный маркетинг; - Прогнозирование внешней среды; - Мониторинг социально-экономической и правовой системы; - Создание системы резервов.Группа методов (диверсификации) распределения рисков- Диверсификация видов деятельности - Диверсификация сбыта и поставок - Диверсификация кредиторской задолженности - Диверсификация инвестиций - Распределение ответственности между участниками; - Распределение рисков во времени.Группа методов локализации рисков- Создание венчурных фирм; - Создание специальных подразделений для выполнения рисковых проектов.Группа методов ухода от рисков- Отказ от ненадежных партнеров; - Отказ от рискованных проектов; - Страхование различных видов рисков; - Поиск гарантов.

Рассмотрим подробно наиболее сложные методы, представленные в таблице.

Диверсификация или распределение рисков

Распределение проектным рисков между его участниками является эффективным способом его снижения. Теория надежности показывает, что с увеличением количества параллельных звеньев в системе вероятность отказа в ней снижается пропорционально количеству таких звеньев. Поэтому распределение рисков между участниками повышает надежность достижения результата. Логичнее всего при этом сделать ответственным за конкретный вид риска того из его участников, который обладает возможностью точнее и качественнее рассчитывать и контролировать данный риск. Распределение рисков оформляется при разработке финансового плана проекта и контрактных документов.

Распределение рисков фактически реализуется в процессе подготовки плана проекта и контрактных документов. Следует иметь в виду, что повышение рисков у одного из участников должно сопровождаться адекватным изменением в распределении доходов от проекта. Поэтому при переговорах необходимо:

-определить возможности участников проекта по предотвращению последствий наступления рисковых событий;

-определить степень рисков, которую берет на себя каждый участник проекта;

-договориться о приемлемом вознаграждении за риски;

-следить за соблюдением паритета в соотношении рисков и дохода между всеми участниками проекта.

Резервирование средств

Данный метод представляет собой способ борьбы с риском, предусматривающий установление соотношения между потенциальными рисками, влияющими на стоимость проекта, и размером расходов, необходимых для преодоления сбоев в выполнении проекта.

Величина резерва должна быть равна или превышать величину колебания параметров системы во времени. В этом случае затраты на резервы должны быть всегда ниже издержек (потерь), связанных с восстановлением отказа. Зарубежный опыт допускает увеличение стоимости проекта от 7 до 12% за счет резервирования средств на форс-мажор. Резервирование средств предусматривает установление соотношения между потенциальными рисками, изменяющими стоимость проекта, и размером расходов, связанных с преодолением нарушений в ходе его реализации.

Российские эксперты рекомендуют следующие примерные нормы непредвиденных расходов:

Таблица № 12 - Нормы резервирования средств на непредвиденные расходы

Вид затратИзменение непредвиденных расходов, %Затраты/продолжительность работ российских исполнителей+20Затраты/ продолжительность работ иностранных исполнителей+10Увеличение прямых производственных затрат+20Снижение производства-20Увеличение процента за кредит+20

Работы по резервированию средств имеют следующую последовательность:

-проводится оценка потенциальных последствий рисков - то есть сумм на покрытие непредвиденных расходов. С этой целью используют все вышеперечисленные методы анализа рисков;

-определяется структура резерва на покрытие непредвиденных расходов. Эта структура может соответствовать заключаемым контрактам или категориям затрат (рабочая сила, материалы, и др.);

-определяются направления использования установленного резерва: выделение средств для вновь выявленной работы по проекту; увеличение средств на работу, для выполнения которой было выделено не достаточно средств;

-формирование варианта бюджета с учетом работ, для которых необходимые средства еще не выделены,

-компенсация непредвиденных изменений (трудозатрат, накладных расходов), возникающих в ходе работы над проектом.

После выполнения работы, для которой выделен резерв на покрытие непредвиденных расходов, необходимо сравнить плановое и фактическое распределение непредвиденных расходов. Неиспользованная часть выделенного резерва возвращается в резерв проекта.

Часть резерва всегда должна находиться в распоряжении менеджера проекта (остальной частью резерва распоряжаются, в соответствии с контрактом, другие участники проекта).

С целью снижения рисков в плане финансирования необходимо создавать достаточный запас прочности, учитывающий следующие виды рисков:

-риск незавершенного строительства (дополнительные затраты и отсутствие запланированных а этот период доходов);

-риск временного снижения объема продаж продукции проекта;

-налоговый риск (невозможность использования налоговых льгот и преимуществ, изменение налогового законодательства);

-риск несвоевременной уплаты задолженностей со стороны заказчиков.

Страхование рисков

В случае, если участники проекта не в состоянии обеспечить реализацию проекта при наступлении того или иного рискового события собственными силами, необходимо осуществить страхование рисков. Страхование рисков есть, по-существу, передача определенных рисков страховой компании.

Поскольку с увеличением роста рисков сумма ставок страхования растет, то страховой компании выгодно страховать события при незначительном проценте оплаты рисков. Зарубежная практика страхования использует полное страхование инвестиционных проектов. Условия российской действительности позволяют пока только частично страховать риски проекта: здания, оборудование, персонал, некоторые экстремальные ситуации и т. д.

По договору имущественного страхования могут быть застрахованы следующие имущественные интересы:

-риск утраты (гибели), недостачи или повреждения определенного имущества;

-риск ответственности по обязательствам, возникающим вследствие причинения вреда жизни, здоровью или имуществу других лиц, а в случаях, предусмотренных законом, также ответственности по договорам - риск гражданской ответственности;

-риск убытков от предпринимательской деятельности из-за нарушения своих обязательств контрагентами предпринимателя или изменения условий этой деятельности по не зависящим от предпринимателя обстоятельствам, в том числе риск неполучения ожидаемых доходов - предпринимательский риск.

Применительно к данному проекту мероприятия по снижению сформированы в таблице 8

Таблица №13 - Мероприятия по снижению рисков для возведения и эксплуатации Торгово-выставочного комплекса

Факторы рискаМероприятия по снижениюВнешние рискиЭкономические рискиКурсы валют и их колебанияСоздание финансовых резервных фондов Мониторинг рынка и проведение мероприятий по снижению влияний изменений на проектИнфляцияНалоги и пошлиныУвеличение стоимости проектных ресурсовКолебания спросаУвеличение конкуренцииРиск изменения ценовой ситуации на рынке недвижимостиКризис финансово-кредитной системыПолитические рискиИзменение законодательстваСоздание финансовых резервных фондов, контроль за изменениями в системе законодательных актовЭкономическая нестабильностьПолитический курс страныПринятая программа развитияСоциальные рискиВойна, революция и гражданские беспорядкиОхрана объекта; Создание финансовых резервных фондов; Проведение рекламной компании, соответствующей интересам общества; Планирование трудовых ресурсов предприятияСМИ против проектаУровень занятости населенияЭкологические рискиРиск изменения экологического законодательстваПроектирование с учетом всех экологических строительных норм; Создание финансовых резервных фондов.Риск изменения состояния окружающей средыИзменение потребительских требованийТехногенные рискиКатастрофыСоздание резервных фондов; Тщательное проектирование с учетом условий строительстваСостояние коммуникаций и инженерных сетей2. Внутренние рискиОперационныеОтступление от целей проектаПредотвращение смены управляющего персонала.Потеря имиджаРегулярная реклама, акции, розыгрыши, благотворительность.Нарушение безопасностиОрганизация и контроль за техникой безопасностиНеправильное оформление документовПривлечение юриста к оформлению документов.МаркетинговыеРиск несоблюдения расчетных сроков реализации проекта.Применение прогрессивных технологий и опытной командыРиск, связанный со степенью доступности сырья.Заключение долгосрочных контрактов на поставку сырьяТехнологический риск. -участие в процессе строительства и эксплуатации зданий высококвалифицированного персонала - четко отлаженный технологический процесс, использование прогрессивной технологии строительства, строительной техники; - использования для строительства крупных подрядных организаций.Риск несоблюдения правил эксплуатации помещений. - защитных мероприятий по строительной, электротехнической части, отоплению вентиляции и кондиционированию; - организации охранной и пожарной сигнализации, заземлению всего оборудования, молниезащиты, использованию двигателей и проводки во взрывобезопасном исполнении; - круглосуточной системы видеонаблюдения, подбора высокопрофессионального штата сотрудников по эксплуатации помещений и др.Риск неправильного функционального назначенияПроведение маркетингового исследованияРиск получения ненадёжных или неполных данныхКонтроль за своевременным поступлением качественной и проверенной информацией.Неполная или неточная проектная документацияСогласование и контроль за документооборотом и проектной документациейСложность и новизна объектаРазработка подробной технологии производстваРиск повышения эксплуатационных затратСогласование условий контрактаРиск неправильного распределения трудовых ресурсовТщательное планирование трудовых ресурсовРиск нарушения техники безопасностиКонтроль за соблюдением техники безопасности и создание системы штрафов за её нарушениеСаботаж и воровствоСоздание благоприятных условий для рабочих и мотивация

Оценка эффективности методов управления рисками

Эффективность методов снижения рисков определяется с помощью следующего алгоритма:

-рассматривается риск, имеющий наибольшую важность для проекта,

-определяется перерасход средств с учетом вероятности наступления неблагоприятного события,

-определяется перечень возможных мероприятий, направленных на уменьшение вероятности и опасности рискового события,

-определяются дополнительные затраты на реализацию предложенных мероприятий,

-сравниваются требуемые затраты на реализацию предложенных мероприятий с возможным перерасходом средств вследствие наступления рискового события,

-принимается решение об осуществлении или об отказе от противорисковых мероприятий,

-процесс сопоставления вероятности и последствий рисковых событий с затратами на мероприятия по их снижению повторяется для следующего по важности риска.

Заключение

В основе деятельности по управлению недвижимостью вне зависимости от ее функционального назначения лежит ожидание конкретного результата, например, получить доход, превышающий обычный, средний сложившийся, или сократить расходы, увеличить стоимость и т.д. Эти ожидания достаточно неопределенны - могут сбываться или не сбываться, поэтому мы говорим, что управление недвижимостью связано с риском.

Условия, в которых принимаются управленческие решения, в общем случае можно разделить на три типа - определенность, риск и неопределенность.

Определенность характеризуется абсолютно точным знанием того, что случится в течение того времени, которое может быть отнесено к горизонту влияния на принимаемое решение. Теоретически можно найти примеры определенности, однако в области экономики вообще, а в области экономики и управления недвижимостью в особенности, ситуация определенности имеет место крайне редко.

Данный проект многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями в г. Геленджике так же подвержен влиянию внешних и внутренних факторов. Надлежащее управление рисками проекта приводит к снижению или перераспределению рисков. Последовательность управления позволяет структурировать действия по снижению и перераспределению рисков.

На первом этапе управления рисками происходит выявление и идентификация рисков, качественная оценка рисков.

На втором этапе процесса принятия решений происходит количественная оценка рисков.

На третьем этапе выбирается эффективное сочетание методов и инструментов управления рисками.

На четвертом этапе происходит реагирование на наступление рискового события.

Наконец, на заключительном пятом этапе процесса принятия решения делается анализ и оценка действий по снижению рисков, вырабатываются корректирующие

Для части экономических рисков была проведена количественная оценка. Оценка проводилась методом анализа сценариев развития проекта, методом анализа показателей предельного уровня и методом анализа чувствительности. При этом проводимые исследования показали, что проект достаточно устойчив при воздействии данных рисков. Запас прочности составил около 80 %, а уровень чувствительности - 21,5 %, показатель эффективности положителен, что говорит о приемлемом уровне экономических рисков для реализации проекта строительства здания гостиницы в г. Краснодаре.

В системе управления рисков важная роль принадлежит правильному выбору мер предупреждения и минимизации риска, которые в значительной мере определяют ее эффективность. В целом совокупность методов и инструментов управления рисками конкретного проекта подбирается с учетом факторов, вызывающих риски.

Наиболее приемлемым мероприятием по управлению рисками в данном проекте является страхование. При этом предполагается создание резервного фонда, который будет компенсировать возможные потери при воздействии рисков. Наиболее сильное воздействие могут оказать риски, действующие с внешней стороны. Ярким примером может выступать инфляционный риск. В условиях современной экономики очень сложно спрогнозировать темпы инфляции, поэтому следует создать резервный фонд, который будет стабилизировать колебания и излишний рост цен. Так же страхование является приемлемым методом для снижения политических, экономических, техногенных рисков.

Метод диверсификации может быть применен для снижения влияния риска неплатежей. При этом планируется распределение сдаваемых площадей среди платежеспособных и иностранных арендаторов, которые гарантируют своевременность оплаты арендных платежей.

Так же возможно распределение рисков или групп рисков между участниками проекта. При этом назначаются ответственные за определенную группу рисков или отдельный риск, в зависимости от размера планируемых возможных потерь. Данный метод позволит повысить эффективность управления и снижения рисков. Этот метод можно применить к риску получения неполных или неточных данных.

Для снижения технологического риска необходимо привлечение высококвалифицированных специалистов в каждой области. При этом каждый специалист будет отвечать за определенную область деятельности, в которой является компетентным. Это позволит более детально проработать наиболее проблемные моменты, которые могут создать рисковую ситуацию.

Список литературы

1.Дубров А.М. Моделирование рисковых ситуации в экономике и бизнесе: Учеб. пособие/А.М. Дубров, Б.А. Лагоша, Е.Ю. Хрусталев; Под ред. Б.А. Лагоши. - М.: Финансы и статистика, 2000. - 176 с.

2.Редхед К., Хьюс С. Управление финансовыми рисками. - М.: Инфра - М, 1996. - 228с.

.Соложенцев Е.Д. Сценарное логико-вероятностное управление риском в бизнесе и технике. - СПб.: Издательский дом «Бизнес-пресса», 2004. - 432с.

.Управление рисками в недвижимости: Учебник для вузов. / Под общ. Ред. П.Г. Грабового. - М.: Изд-во «Реаопроект», 2005. - 472 с.

.Чернова Г.В., Кудрявцев А.А. Управление рисками: учеб. Пособие. - М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2005. - 160с.

.Шапкин А.С., Шапкин В.А. Теория риска и моделирование рисковых ситуаций: Учебник. - М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и Ко», 2005. - 880 с.

7.Фридман Дж., Ордуэй Ник. «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости». Пер. с англ. - М.: Дело, 1997.

.Курс лекций по дисциплине «Управление рисками».

.Экономика и управление недвижимостью: Учебное пособие / Марченко А.В. - Ростов н/Д: Феникс, 2007.

.Грабовый П.Г., Петрова С.Н., Романова К.Г. и др. Риски в современном бизнесе. Изд. Аланс, 1994 г

.Гогуа Н.К. Организация контролинга в строительном бизнесе с учетом рисков. - М.: СИП РИА, 2000. - 184 с.

12.Материалы Internet.

Федеральное агентство по образованию Кубанский государственный технологический университет Кафедра технологии, организации, экономики строительства и у

Больше работ по теме: