Управление эксплуатацией коммерческого объекта недвижимости (на примере ТЦ "Кристалл" в г. Вологда)

 

Содержание


Введение

. Архитектурный раздел

.1 Градостроительная ситуация. Генеральный план

.1.1 Объемно-планировочные решения

.1.2 Архитектурное решение фасадов

.1.2.1 Наружная отделка фасадов

.1.2.2 Внутренняя отделка

.1.3 Технико-экономические показатели здания

.2 Конструктивное решение

.3 Отопление, вентиляция и газоснабжение

.3.1 Отопление

.3.2 Вентиляция

.3.3 Газоснабжение

.4 Водопровод, канализация, пожаротушение

.4.1 Водоснабжение

.4.2 Канализация

.4.3 Пожаротушение

.5 Электроснабжение

.6 Заземление

.7 Телефонизация

.8 Мероприятия по охране окружающей среды

.8.1 Охрана атмосферного воздуха от загрязнения

.8.2 Охрана поверхностных и подземных вод от загрязнения и истощения

.8.3 Сбор и утилизация отходов

.9 Внутренняя отделка помещений

. Техническая экспертиза

.1 Техническая экспертиза зданий

.2 Производство текущего ремонта кровли

.2.1 Технология и организация выполнения работ по текущему ремонту скатной кровли

.2.2 Потребность в материально-технических ресурсах

2.2.3 Калькуляция затрат

2.2.4 Требование к качеству работ

2.2.5 Технико-экономические показатели

2.2.6 Требования безопасности и охраны труда, экологической и пожарной безопасности

2.3 Текущие и капитальные ремонты ТЦ "Кристалл"

.4 Техническое обслуживание ТЦ "Кристалл"

. Экологическая экспертиза

.1 Описание объекта

.2 Физико-географические условия района

.3 Охрана атмосферного воздуха от загрязнений

.4 Оценка влияния деятельности на окружающую среду

.5 Охрана поверхностных и подземных вод от истощения и загрязнения

.6 Охрана окружающей среды при складировании (утилизации) отходов

.7 Благоустройство территории

. Экспертиза управления

.1 Основные положения

.2 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка

. Эксплуатация объекта недвижимости

.1 Общие сведения

.2 Основные правила эксплуатации вентилируемых фасадов

.3 Ремонт вентилируемого фасада

. Экономическая экспертиза

.1 Понятие экономической экспертизы

.2 Резюме проекта

.3 Описание объекта недвижимости

.3.1 Технико-экономические показатели

.3.2 Насыщенность территории объектами торговли и услуг, местами отдыха и развлечений

.3.3 Транспортные потоки и доступность объекта на частном и общественном транспорте

.3.4 Тенденции развития местности

.4 Маркетинговый план

.4.1 Анализ рынка недвижимости г. Вологда

.4.2 Рынок продажи и аренды коммерческой недвижимости

.5 Организационный план

.6 Финансовый план

.6.1 Анализ доходов от объекта

.6.2 Анализ расходов от объекта

.7 Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

.7.1 Обоснование выбора подходов и методов оценки

.7.2 Определение рыночной стоимости объекта оценки

.7.2.1 Определение стоимости права аренды земли

.7.2.2 Определение накопленного износа

6.7.2.3 Определение рыночной стоимости объекта недвижимости по затратному подходу

.7.2.4 Заключение по затратному подходу

.7.3 Доходным подходом

.7.3.1 Выбор длительности прогнозного периода

.7.3.2 Расчет денежного потока для каждого прогнозного года

.7.3.3 Расчет ставки дисконтирования и коэффициента капитализации

.7.3.4 Расчет стоимости реверсии

.7.3.5 Дисконтирование денежных потоков

.7.3.6 Расчет рыночной стоимости как суммы дисконтированных денежных потоков

.7.4 Сравнительным подходом

.7.5 Согласование результатов и заключение об итоговой стоимости торгового центра в г. Вологда

.7.6 Анализ чувствительности

.8 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка

.9 Выводы и рекомендации собственнику объекта недвижимости

. Правовая экспертиза

.1 Понятие правовой экспертизы

.2 Договор аренды

.2.1 Общие положения

.2.2 Порядок заключения договора аренды нежилого помещения

.2.3 Порядок изменения и прекращения договора аренды нежилого помещения

.3 Договор подряда

.3.1 Общие положения

.3.2 Порядок сдачи-приемки и оплаты заказчиком работы

.3.3 Прекращение договора

. Раздел управление качеством

.1 Понятие управление качеством

.2 Система менеджмента качества

8.3 Система менеджмента качества торгового центра "Кристалл" в г. Вологда

.3.1 Резюме объекта

.3.2 Основные направления и цели деятельности

.3.3 Структура управления предприятием

.3.4 Маркетинговая политика предприятия

.4 SWOT-анализ деятельности торгового центра "Кристалл"

Вывод по разделу

Заключение

Библиографический список

Приложения

Введение

градостроительный здание ремонт недвижимость

В настоящее время в России рынок торговой недвижимости находится в стадии стабильного роста: по итогам 2012 года прирост ставок составил 10-15% в зависимости от популярности того или иного объекта. В течение первого полугодия 2013 года поступательный рост ставок аренды продолжился и составил около 5% по сравнению с началом года. Появляется все больше новых современных объектов, что дает высокую конкурентность объектов на рынке. Для того чтобы объект был рентабельным конкурентоспособным необходимо правильно его эксплуатировать, то есть имеет место необходимость эффективного управления эксплуатацией коммерческими объектами недвижимости.

Тема выпускной квалификационной работы: "Управление эксплуатацией коммерческого объекта недвижимости (на примере ТЦ "Кристалл" в г. Вологда)".

В данном дипломном проекте рассмотрен торговый центр "Кристалл" расположенный в г. Вологда по ул. Псковская, 2.

Цель выпускной квалификационной работы - выбор наиболее эффективного управления эксплуатацией коммерческим объектом недвижимости.

Для достижения поставленной цели, необходимо выполнить следующие задачи:

1.В первом архитектурном разделе выпускной квалификационной работы рассматриваются градостроительная ситуация и архитектурно-строительное решение здания. Так же рассматриваются инженерно-техническое обеспечение объекта.

2.Во втором разделе, "Техническая экспертиза", производится анализ и расчет проблемного элемента здания и подлежащего ремонту - кровли. Расчет объемов строительно-монтажных работ, выбор и обоснование методов и способов ремонта, определяется трудоемкость ремонтных работ, рассчитываются технико-экономические показатели монтажа строительных конструкций, описываются мероприятия по охране труда и промышленной безопасности при производстве ремонтных работ. Во второй части этого же раздела описываются техническое и санитарное обслуживание здания, выявляются элементы, подлежащие текущему и капитальному ремонту, предлагаются методы ремонтных работ, рассмотрены годовые графики облуживания здания, как технического, так и санитарного.

.В третьем разделе описываются мероприятия по охране окружающей среды в процессе эксплуатации объекта; описывается охрана атмосферного воздуха и охрана подземных вод, благоустройство территории.

.В четвертом разделе описываются способы управления эксплуатацией торгового центра, проводится анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

.В пятом разделе рассмотрена эксплуатация объекта недвижимости на примере элемента здания - навесных вентилируемых фасадов.

.В шестом разделе выпускной квалификационной работы производится анализ рынка жилой недвижимости в г. Вологда, составляется бизнес-план по эксплуатации торгового центра; производится анализ чувствительности проекта и определяется рыночная стоимость объекта недвижимости.

.В седьмом разделе отражаются правовые аспекты; анализируется договор строительного подряда на ремонтные работы, договор аренды нежилого помещения.

.В восьмом разделе выпускной квалификационной работы рассматривается система менеджмента объекта.

В заключении данной выпускной квалификационной работы делаются краткие выводы о проделанной работе.



1. Архитектурный раздел


.1 Градостроительная ситуация. Генеральный план


Торговый центр расположен в г. Вологда на пересечении улиц Ленинградская и Псковская, с присвоением номера №2. Главными фасадами здание выходит на ул. Псковская и Ленинградская, на северо-восток. С южной и западной стороны проектируемого здания располагаются жилые дома.

Общая площадь участка составляет 2100 м2. Рельеф площадки спокойный. Участок имеются зеленые насаждения. Вертикальная планировка участка решена в соответствии с топографическими условиями, отметками существующих зданий и проездов.

Отвод поверхностных вод организован по спланированной территории.

Въезд на территорию с ул. Псковская, и парковочный карман вдоль заднего фасада. С улицы Ленинградская, парковочный карман вдоль существующей дороги. Площадки и проезды запроектированы с асфальтобетонным покрытием.

Для удаления мусора предусмотрена мусороконтейнерная площадка.

Генеральный план решен в соответствии с действующими противопожарными нормами. Проезд пожарных машин обеспечен ко всем зданиям и сооружениям по проездам с твердым покрытием.


.1.1 Объемно-планировочные решения

Торговый центр состоит из двухэтажного объема размером в плане 27Ч24 м. Основное назначение торгового центра - торговля продукцией необходимой для жизнеобеспечения жителей г. Вологда и гостей.

Планировки помещений выполнена согласно технологическому заданию и в соответствии со СНиП 2.08.02-89* "Общественные здания и сооружения". На первом этаже здания размещены: торговый зал, административные помещения, санитарный узел, вестибюль при центральном входе в здание. На втором этаже размещены: торговый зал, административные помещения, комната отдыха для рабочего персонала. Высота этажей: 3,5 м.


.1.2 Архитектурное решение фасадов

Наружная отделка фасадов и цоколя выполняется вентилируемыми кассетами "Краспан" серого цвета. Кровля торгового центра скатная покрыта металлочерепицей "Монтеррей". Заполнение оконных проёмов - алюминиевые витражи по технологии "Татпроф". Двери металлические индивидуальные. Пол крылец и ступени облицованы керамической плиткой тёмно-серого цвета. На крыльцах предусмотрено размещение светильников.


.1.2.1 Наружная отделка фасадов

Цоколь - штукатурка, окраска финской фасадной краской.

Наружные стены здания выполняются слоями: гипсокартон (2 слоя) 14Ч2; полистиролбетон Y-150 кг/м3-200; стеновой профлист С10; вентилируемый фасад кассетами "Краспан".


.1.2.2 Внутренняя отделка

Потолки торговых помещений, помещений персонала, комнаты отдыха, коридоров выполняются подвесными. В помещениях технического, вспомогательного и подсобного назначения - окраска водоэмульсионной краской.

Отделка внутренних поверхностей стен торговых помещений водоэмульсионной краской. Полы выполняются из керамогранита-30. В помещениях персонала полы из линолеума поливинилхлоридного на тканевой основе.



1.1.3 Технико-экономические показатели здания


Таблица 1.1

№п/пНаименование показателяЕд.изм.Показатели по проекту1.Кол-во этажейэтаж22.Высота этажам3,53.Общая площадьм21384,754.Первый этаж:м2656,85- торговый залм2505,85- кабинетм240,85- кабинетм212,40- тамбурм26,20- лестничная клеткам220,25- вестибюльм234,08-санузелм210,455.Второй этаж:м2727,90- торговый залм2600,60- кабинетм230,70- кабинетм222,40- комната отдыхам27,35-кабинетм212,40- лестничная клеткам222,00-санузелм210,456.Общий строительный объемм37024,507.Основные показатели по генплану:Площадь застройким2669,00Площадь тротуаров, дорожек и площадокм2453,03Площадь строительной площадким212050,00

.2 Конструктивное решение


Класс ответственности здания - II

Степень огнестойкости - II

Здание 2-этажное прямоугольное в плане имеет конструктивную схему в виде каркаса с кирпичными столбами, обрамленными металлическими обоймами, с наружным стеновым ограждением из силикатного кирпича марки СОР 150/25 (ГОСТ 379-95) на растворе марки М100 (1-ый этаж) и стеновым ограждением из полистиролбетона (2-ой этаж).

Основные принятые в проекте конструктивные решения отражены в нижеприведенной таблице:


Таблица 1.2

№ п/пНаименование конструктивного элементаКонструктивное решение1Фундаменты Под наружные стены - ленточные из блоков ФБС на отметке -3.620 Под кирпичные столбы - столбчатые из блоков ФБС на отметке -3.8202Каркас здания: колонныКирпичные столбы из силикатного кирпича марки СУР 125/25 (ГОСТ 379-95)3Стены 1-го этажа Силикатный кирпич марки СУР 125/25 (ГОСТ 379-95) б=380мм4Стены 2-го этажаСтеновые ограждения из полистиролбетона б=240мм5Перекрытие над подвалом и 1-ым этажомПустотные плиты толщиной 220 мм из плит шириной 1200 мм и 1500 мм по серии 1.141-1 по ж./б прогонам6Перекрытия над 2-ым этажомПрофнастил с утеплителем "Isover" по системе металлических балок7Внутренние стены и стены лестничной клеткиСиликатный кирпич марки СУР 125/25 (ГОСТ 379-95) б=380мм8ПерегородкиГКЛ на металлокаркасе9ПеремычкиСборные ж/б по серии 1.038.1-110КровляСкатная с покрытием из металлочерепицы по деревянной обрешетке стропильной системы11ОкнаВитражи алюминиевые по технологии "Татпроф"12ДвериВнутренние двери по ГОСТ 6629-88 h=2,1м; наружные -металлические индивидуальные

.3 Отопление, вентиляция и газоснабжение


Расчетные параметры наружного воздуха в городе Вологда:

) для проектирования отопления:

в холодный период t = -32С°;

в теплый период t = 22,0С°.

) для вентиляции:

в летний период tн.л.в = 22С°;

в зимний период tн.з.в = -16С°.

) продолжительность отопительного периода 225 дней.

Проект отопления и вентиляции выполнен на основании действующих строительных норм и правил СНиП 41-01-2003, СНиП 3.05.01-85*, 4.904-69 вып. 1, 4.904-69 вып.2.


.3.1 Отопление

Проект выполнен на основании действующих СНиП 41-01-2003. Расчетная температура для проектирования отопления в холодный период -32Со.

Проектом предусмотрено независимое подключение системы отопления к наружным сетям. В качестве теплоносителя принимается теплофикационная вода с параметрами 90-70Со.

В качестве нагревательных приборов принимаются стальные панельные радиаторы с нижней подводкой и встроенным термостатическим вентилем.

Система отопления запроектирована из труб полиэтиленовых диаметрами от 50 до 16 мм. На всех трубопроводах системы отопления предусматривается эластомерная изоляция "Экофлекс".

Система отопления двухтрубная распределительная с горизонтальной лучевой разводкой подводящих трубопроводов. Стояки системы отопления запроектированы в штрабах стен. От стояков теплоноситель подается в распределительные гребенки и по трубам диаметром 16 мм, уложенным в конструкцию пола подается в приборы отопления. Для выпуска воздуха из системы отопления на всех приборах отопления и распределительных гребенках предусматриваются воздуховыпускные клапаны.

Для регулирования теплоотдачи на отопительных приборах запроектирована регулирующая арматура.

Отопительные приборы и трубопроводы покрываются эмалью ПФ 133 по грунтовке ГФ 021.


.3.2 Вентиляция

Вентиляция помещений - естественная, организованная через регулируемые вентиляционные решетки со шнурком 125Р.


.3.3 Газоснабжение

Проектом предусматривается газовое отопление помещений по закольцованному газопроводу низкого давления, с установкой бытовых газовых счетчиков и термозапорных клапанов КТЗ.

Точка подключения - действующий распределительный газопровод низкого давления.


.4 Водопровод, канализация, пожаротушение


.4.1 Водоснабжение

Водопотребление проектируемого торгового центра согласно СНиП 2.04.01-85*, составляет 4,90 м3/сутки.

Водоснабжение торгового центра предусмотрено от существующего ввода водопровода Д150мм по улице Парковой. В точке врезки запроектирован водопроводный колодец с запорной арматурой. Установлены узлы учета воды. Проектом предусмотрена герметизация вводов водопровода в здание. Монтаж системы водоснабжения производится согласно СНиП 3.05.01-85.


.4.2 Канализация

) Бытовая канализация.

Водоотведение от проектируемого здания принимается равным водопотреблению и составляет - 4,90 м3/сутки.

Водоотведение бытовых стоков предусмотрено в существующую канализационную сеть по ул. Ленинградская. Проектом предусматривается герметизация выпусков канализации из здания.

) Внутренние водостоки.

Существующий отвод дождевых и талых вод с территории производится по спланированной территории в дождеприемные колодцы со сбросом в действующую сеть ливневой канализации. Внутренние сети канализации ? запроектированы из полипропиленовых канализационных труб Д63, 110 мм по ТУ2248-006-41989945-98. Монтаж внутренних сетей канализации проектируемого объекта выполнять в соответствии со СНиП 3.05.01-85.


.4.3 Пожаротушение

Согласно СНиП 2.04.02-84 расход воды на наружное пожаротушение п. 14 составляет 15 л/сек. Наружное пожаротушение предусмотрено от проектируемых пожарных гидрантов установленных на наружной сети водопровода Д150мм по ул. Костромской.

Согласно СНиП21-02-99 на внутренней сети водопровода в помещении санузла предусмотрена установка отдельного крана Д19мм для присоединения шланга (рукава) в целях возможности его использования в качестве первичного устройства внутреннего пожаротушения на ранней стадии. Шланг обеспечивает возможность подачи воды в любую точку помещений с учетом длины струи 3,0 м, длиной - 15 м, диаметром - 19мм и оборудован распылителем.


.5 Электроснабжение


Проектом предусмотрена установка вводного шкафа с отключающим аппаратом и прибором учета электрической энергии типа ЩЭ1.

Величины освещенности приняты согласно СНиП 23-05-95 и ВСН 59-88 в зависимости от характера работы и контраста объекта различения и фона. Выбор типов и количества светильников произведен в соответствии с назначением помещений и характеристикой окружающей среды. Напряжение сети электроосвещения принято 380/220 В, напряжение на лампах 220 В.


.6 Заземление


Для обеспечения безопасности обслуживающего персонала и защиты его от возможности поражения электрическим током в соответствии с ПУЭ изд. 7 и СНиП 3.05.06.85 проектом предусмотрена система зануления соединением всех металлических частей, щитов, приборов, которые могут оказаться под напряжением при повреждении изоляции с магистральным занулением, имеющим прямую электрическую связь с глухозаземленной нулевой точкой источника питания.

Части подлежащие занулению, соединяются с магистралью зануления нулевыми защитными проводниками. Проектом предусмотрены: самостоятельный защитный проводник, прокладываемый от ВРУ здания, т.е схема электроустановки ТN-С-S-питающая сеть должна иметь точку непосредственно связанную с землей, а защитные контакты штепсельных розеток и корпуса светильников присоединяются к этой точке нулевыми защитными проводниками РЕ, работающими раздельно по всей сети с нулевыми рабочими проводниками N. Проектом предусматривается система уравнивания потенциалов.


.7 Телефонизация


Телефонизация выполняется согласно ТУ ЧОУС №65 от 28.06.04 г. От существующего телефонного колодца до торгового павильона расположена одноотверстная телефонная канализация из а/ц труб диаметром 100 мм. Телефонизация торгового павильона выполняется кабелем ТППзП-10х2х0,4 от РшС-711, до объекта прокладывается по существующей и вновь запроектированной телефонной канализации. Кабель в помещении оконечивается коробкой КРТ-10х2 в удобном для обслуживания месте, в Рш - боксом БКТ-10х2 на сборном месте.

Абонентская разводка выполняется кабелем ПРППМ-2х0.8 мм, скрытым в слое штукатурки.


.8 Мероприятия по охране окружающей среды


.8.1 Охрана атмосферного воздуха от загрязнения

Торговый павильон не оказывает вредного воздействия на окружающую среду в части загрязнения атмосферного воздуха.


Содержание Введение . Архитектурный раздел .1 Градостроительная ситуация. Генеральный план .1.1 Объемно-планировочные решения .1.2 Архитектур

Больше работ по теме:

КОНТАКТНЫЙ EMAIL: [email protected]

Скачать реферат © 2019 | Пользовательское соглашение

Скачать      Реферат

ПРОФЕССИОНАЛЬНАЯ ПОМОЩЬ СТУДЕНТАМ