Техническая экспертиза здания

 

Введение

технический экспертиза здание

Значительное место в деятельности управляющих недвижимостью занимают проблемы содержания и текущего ремонта, оценки технического состояния, экономии энерго- и теплосбережения, управления арендой, структура затрат и экономический результат от управления объектом недвижимости.

Владелец недвижимости постоянно участвует в формировании фонда помещений, который можно увеличить (новое строительство или приобретение) или уменьшить (продажа или снос). Программа капитального ремонта помещений должна обеспечивать непрерывное повышение их качества в соответствии с рыночным спросом. В процессе капитального ремонта могут быть улучшены энергосистема, оборудование кухонь и туалетных комнат, а также установлены новые электронные системы.

Оценка стоимости всегда преследовала конкретную цель, а именно: получение кредита, страхование, определение цен купли-продажи, восстановления и т.п. То есть, одно и то же имущество в зависимости от цели оценки будет иметь разную стоимость.

Независимо от побудительного мотива работа оценщика невозможна без наличия сведений о фактическом состоянии объекта, в том числе его конструктивных элементов, узлов и инженерных систем, составляющих содержание материалов натурного обследования, выполняемого в соответствии с требованиями действующих на момент обследования нормативных и методических документов.

Целью выполнения курсовой работы является изучение основ проведения технической экспертизы объектов, их конструктивных элементов, определение физического износа зданий.

1. Программа проведения обследования

Работы по проведению обследований включают:

ознакомление с состоянием конструкций и составление программы обследований;

визуальное обследование конструкций;

определение прочности конструкций;

определение армирования;

оценку состояния конструкций на основе анализа полученных данных.

Программа проведения обследования составляется на основании ознакомления с проектно-технической документацией, включающей рабочие чертежи и пояснительную записку к ним, содержащую данные по проектным нагрузкам и воздействиям, расчетные схемы, статические расчеты, рекомендации по технологии изготовления, монтажу и эксплуатации; материалы завода-изготовителя конструкций; документы строительства; материалы по эксплуатации конструкций, сведения о выполнявшихся ремонтах и усилениях, данные об агрессивности среды.

Предварительное визуальное обследование проводится с целью ознакомления с сооружением в целом и получения первого впечатления о состоянии конструкций, выяснения необходимости выполнения временных креплений для предотвращения обрушения конструкций в аварийных ситуациях, а также для уточнения условий проведения обследований (доступ к конструкциям, необходимость установки подмостей, необходимость очистки поверхности элементов и т.п.). При визуальном обследовании используют простейшие инструменты и приборы - отвесы, бинокли, линейки, рулетки и т.п.

С целью упорядочения работ при выполнении общих обследований объект разбивается на зоны по основным признакам:

по виду конструкций - фундаменты, перекрытия, стены и т.д.;

по особенностям эксплуатации - над источниками тепла, вблизи источников увлажнения и т.д.

При отсутствии каких-либо необходимых материалов делается запрос в соответствующие организации, архивы. Составляются календарный план и подробная программа проведения работы.

В первую очередь осмотру подлежат конструкции, внушающие опасения.

Программа детального обследования конструкций составляется с учетом данных предварительного обследования. Детальное обследование включает:

осмотр конструкций и регистрацию выявленных дефектов;

обмеры, геодезическую съемку, измерение ширины раскрытия трещин, прогибов;

определение фактических характеристик конструкций путем проведения испытаний отобранных образцов или неразрушающими методами.

Детальному обследованию подлежат все конструкции, в которых при визуальном осмотре обнаружены серьезные дефекты.

Также проводятся инструментальные обследования:

.осмотр конструкций и регистрация выявленных дефектов.

.обмеры, геодезическая съемка, измерение ширины раскрытия трещин, прогибов.

.определение фактических характеристик конструкций путем проведения испытаний отобранных образцов.

По результатам обследований, как правило, визуальных, производится оценка технического состояния строительных конструкций.

По итогам обследования составляют дефектную ведомость (табл.1)

Табл.1. Дефектная ведомость

Наименование оси или конструкции Дефекты и поврежденияПричины появленияРекомендации по ремонтуФасад 1c - 5cТрещины шириной раскрытия до 0,1 мм, общей длиной 2 м Шелушение защитно-декоративного покрытия площадью 1,6 м2 Замачивание поверхности площадью 4,7 м2Неравномерность осадки фундамента Влияние атмосферных факторовЗатирка трещин Удаление эксплуатационного покрытия, нанесение защитных составов, окраскаФасад5c - 1cТрещины шириной раскрытия до 0,1 мм, общей длиной 2,5 м Шелушение защитно-декоративного покрытия площадью 3,6 м2 Замачивание поверхности площадью 5,5м2Неравномерность осадки фундамента Влияние атмосферных факторовЗатирка трещин Удаление эксплуатационного покрытия, нанесение защитных составов, окраскаФасад Ас - ЖсЗамачивание поверхности площадью 6,9 м2Влияние атмосферных факторовУдаление эксплуатационного покрытия, нанесение защитных составов, окраскаФасад Жс - АсШелушение защитно-декоративного покрытия площадью 2 м2 Замачивание поверхности площадью 2,3 м2Неравномерность осадки фундамента Влияние атмосферных факторовУдаление эксплуатационного покрытия, нанесение защитных составов, окраскаПерекрытияТрещины в швах общей длиной 5,4м.Усадочные свойства материалаЗаделка трещин раствором

2. Определение физического износа

.1 Общие принципы определения износа зданий

Физический износ - уменьшение стоимости имущества из-за утраты им заданных потребительских свойств по естественным причинам или вследствие неправильной эксплуатации.

Функциональный износ - уменьшение стоимости имущества из-за его несоответствия современным рыночным требованиям по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.

Внешний (экономический) износ - уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, градостроительных решений, экологической обстановки и других качественных параметров окружения.

Физический и функциональный типы износа определяются состоянием самого объекта, внешний - воздействием окружающий среды. Соответственно каждый из износов первых двух типов разделяется на устранимый и неустранимый виды, внешний износ всегда носит неустранимый характер.

Устранимым называется такой вид износа, расходы по ликвидации которого превышают достигаемое в результате этого увеличение стоимости имущества. Если расходы по устранению больше последующего увеличения стоимости имущества, то такой износ считается неустранимым. Таким образом, износ классифицируется не с позиции технической осуществимости мероприятий по его устранению, а с точки зрения их экономической целесообразности.

Одной из основных задач оценщика при работе на объекте является определение физического износа оцениваемого объекта. В зависимости от условий эксплуатации объекта необходимо различать два основных вида физического износа: нормальный, или естественный, физический износ и индивидуальный физический износ.

Нормальный (нормативный) физический износ - утрата (уменьшение) восстановительной стоимости или стоимости замещения типового объекта, обусловленная сроком его службы при проектных условиях эксплуатации и своевременном текущем ремонте. Нормальному физическому износу подвержены все объекты. Его величина напрямую зависит от года постройки объекта, конструктивных особенностей, качества строительства. Поэтому при определении этого вида износа можно воспользоваться существующими нормативными данными, например нормами амортизационных отчислений.

Внешние дефекты и повреждения в основном относятся к числу сравнительно легкоустранимых, в то время как внутренние (глубинные) дефекты для своего устранения могут потребовать проведения специальных работ, в том числе и проектных, что, в свою очередь, может привести к резкому увеличению физического износа и, соответственно, к уменьшению рыночной стоимости объекта оценки.

Существуют различные способы определения физического износа конструкций и здания в целом. Один из них основан на определении примерного (ориентировочного) физического износа, признаки которого указаны в табл.2.

Табл.2 Ориентировочная оценка физического износа зданий

Физический износ, %Состояние несменяемых конструкций зданияСостояние внутренних конструктивных элементов0 - 20Повреждений и деформаций нет. Нет также следов устранения дефектовПолы и потолки ровные, горизонтальные, трещины в покрытиях и отделке отсутствуют.21 - 40Повреждений и дефектов, в том числе и искривлений, нет. Имеются местами следы различных ремонтов, в том числе небольших трещин в простенках и перемычках.Полы и потолки ровные, на потолках возможны волосяные трещины. На ступенях лестниц небольшое число повреждений. Окна и двери открываются с некоторым усилием.41 - 60Имеется много следов ремонтов, трещин и участков наружной отделки. Имеются места искривления горизонтальных линий и следы их ликвидации. Износ кладки стен характеризуется трещинами между блокамиПолы в отдельных местах зыбкие и с отклонениями от горизонтали. В потолках много трещин, ране заделанных и появившихся вновь. Отдельные отставания покрытия пола (паркета, плиток). Большое число поврежденных ступеней.61 - 80Имеются открытые трещины различного происхождения, в том числе от износа и перегрузки кладки поперек кирпичей. Большое искривление горизонтальных линий и местами отклонение стен от вертикали.Большое число отклонений от горизонтали в полах, зыбкость. Массовое повреждение и отсутствие покрытия пола. В потолках много места с отвалившейся штукатуркой. Много перекошенных окон и дверей. Большое число поврежденных ступеней, перекосы маршей, щели между ступенями.81 - 100Здание в опасном состоянии. Участки стен разрушены, деформированы в проемах. Трещины по перемычкам, простенкам и по всей поверхности стен. Возможны большие искривления горизонтальных линий и выпучивание стен.Полы с большими перекосами и уклонами. Заметные прогибы потолков. Окна и двери с гнилью в узлах и брусьях. В маршах лестниц не хватает ступеней и перил. Внутренняя отделка полностью разрушена.

.2 Расчет физического износа однородных конструкций

Фактический физический износ конструкций определяется по формуле

Фк = S Фi * (Pi / Pk) , (4)

где Фк - физический износ конструкции, %;

Фi - физический износ участка конструкции, определенный по соответствующей таблице ВСН 53 - 86 (р) «Правила оценки физического износа жилых зданий»;

Pi - размеры поврежденного участка, м2 или м;

Pk - размер всей конструкции, м2 или м;

n - число поврежденных участков.

Величина физического износа слоистых конструкций, а также инженерно-технических систем оценивается по соответствующим графикам ВСН 53 - 86 (р) «Правила оценки физического износа жилых зданий».

Фасад 1с - 5с:

Размеры оконных и дверных проемов:1)1,2*1,5м2 (15шт.);2)0,75*2,1м2 (5шт.);

Sтр=1м2;

Sзам=4,7м2;

Sщел=1,6м2;

Sпов.ст.=17,18*17,56-15*1,8-1,575*5=266,8м2;

Физ=(1*5+4,7*21+1,6*21)/266,8=0,5%.

Фасад Ас - Жс:

Размеры оконных и дверных проемов:1)1,2*1,5м2 (20 шт.);2)0,75*2,1м2 (10 шт.);

Sзам=6,9м2;

Sпов.ст.=16,6*17,56-1,8*20-1,575*10=239,7м2;

Физ=6,9*30/239,7=0,86%.

Фасад 5с - 1с:

Размеры оконных проемов:1,2*1,5м2(5шт.)

Sтр=2,5м2;

Sзам=5,5м2;

Sщел=3,6м2;

Sпов.ст.=17,18*17,56-5*1,8=292,68м2;

Физ=(5,5*28+3,6*30+2,5*5)/292,68=0,94%.

Фасад Жс - Ас:

Размеры оконных и дверных проемов:1)0,95*1,5м2 (5шт.);2)0,75*2,1м2 (5шт.);3)0,45*1,5м2(5шт.);

Sзам=2,3м2;

Sщел=2м2;

Sпов.ст.=16,6*17,56-1,425*5-1,575*5-0,675*5=273,12м2;

Физ=(2,3*21+2*21)/273,12=0,33%.

Общий износ стен:Физ=2,63%.

Перекрытия:

Lтр=5,4*6=32,4м.

Lобщ швов=143,5м;

Lшвов зд=143,5*6=861м;

Физ=32,4*21/861=0,79%.

Фундаменты. Физический износ фундаментов рассчитываем по нормам амортизационных отчислений =0,8. Срок эксплуатации Тэ=30лет.

Физ=0,8*30=24%.

.3 Определение износа неоднородных конструктивных элементов

Дефекты и повреждения:

.Перегородки (гипсобетонные панели) имеют дефекты и повреждения в виде: наличия трещин в стыках с перекрытиями и несущими стенами.

.Полы (линолеум, керамическая плитка) имеют повреждения в виде: выпадения отдельных плиток на лестничных клетках; отставания линолеумных полов от подготовки и их пузырение в отдельных местах.

.Оконные проемы имеют дефекты и повреждения в виде: отслоение защитно-декоративного покрытия на переплетах; отсутствие остекления в отдельных проемах на лестничных клетках и следы гниения древесины; нарушение герметизации притворов.

.Дверные проемы имеют дефекты и повреждения в виде: нарушение герметизации притворов; на входных дверях слабое крепление петель.

.Крыша имеет дефекты и повреждения в виде: отслоение рулонного ковра.

.Элементы лестниц имеют дефекты и повреждения в виде: отдельные выбоины на ступенях; отсутствие поручней на некоторых пролетах.

.Балконные плиты имеют следы замачивания и отдельные трещины вдоль капельника.

.Отделка внутренняя имеет повреждения и дефекты в виде сетки трещин по штукатурке и массовое отслоение защитно-декоративного покрытия на лестничных клетках

Примерные усредненные удельные веса укрупненных конструктивных элементов

Наименование укрупненныхНаименование конструктивныхУдельные веса элементов по группам капитальности, %элементовэлементовIIIIIIIVV1. Стены и перегородки (100%)Стены7386807661Перегородки27142024392. Кровля (100%)Конструкции крыши7540404047Кровельное покрытие25606060533. Проемы (100%)Окна4856566767Двери5244443333Здания высотойВариантыдо 5 этажейболее 5 этажейс балконамибез балконов4. Прочие (100%)Балконы333115Лестницы252451514025Остальное424534496075100

Расчет физического износа неоднородных конструкций можно представить следующим образом.

Табл.3.Расчет физического износа стен и перегородок.

Наименование элементаУдельный вес элемента,%Физический износ эл.,%Доля физ. износа эл. к-ции,%Стены862,6386*2,63/100=2,42Перегородки141514*15/100=2,1ИТОГО1004,6%

Табл.4. Расчет физического износа кровли и крыши.

Наименование элементаУдельный вес элемента,%Физический износ эл.,%Доля физ. износа эл. к-ции,%Крыша401540*15/100=6Кровля602560*25/100=15ИТОГО10021%

Табл.5. Расчет физического износа проемов.

Наименование элементаУдельный вес элемента,%Физический износ эл.,%Доля физ. износа эл. к-ции,%Окна562556*25/100=14Двери442044*20/100=8,8ИТОГО10022,8%

Табл.6. Расчет физического износа прочих элементов

Наименование элементаУдельный вес элемента,%Физический износ эл.,%Доля физ. износа эл. к-ции,%Лестницы511551*15/100=7,65Балконы и лоджии152015*20/100=3Остальное341034*10/100=3,4ИТОГО10014,1%

Удельный вес участков с различной отделкой или видом пола определяют по количественному показателю. Для этого необходимо иметь под руками площади с отделочными покрытиями и площади полов из различных материалов.

Удельный вес участка расчитывается по формуле

li = (Руч / Ркон.) * 100 , (13)

где li - удельный вес участка с отделкой данного вида , %;

Руч - площадь участка в отделкой данного вида, м2;

Ркон - площадь всей отделки, м2.

Табл.7. Расчет физического износа пола

Наименование элементаУдельный вес элемента,%Физический износ эл.,%Доля физ. износа эл. к-ции,%Линолеум635/705*100=902590*25/100=22,5Керамическая плитка69,6/705*100=101510*15/100=1,5ИТОГО10024%

Табл.8. Расчет физического износа отделочных покрытий.

Наименование отделочного покрытияУдельный вес участка покрытия,%Физический износ участка покрытия,%Доля физ. износа участка в к-ции,%Водная окраска705/3358*100=211021*10/100=2,1Масляная окраска462/3358*100=142014*20/100=2,8Обои1813/3358*100=542054*20/100=10,8Глазурованная плитка378/3358*100=111511*15/100=1,6ИТОГО10017,3%

.4 Определение износа инженерного оборудования

Дефекты и повреждения:

.Элементы системы теплоснабжения и горячего водоснабжения имеют дефекты и повреждения в виде: нарушения теплоизоляции разводящей системы; плохого примыкания запорной арматуры.

.Элементы системы водоснабжения имеют дефекты и повреждения в виде: наличия протечек в разборно-запорной арматуре; подтекания сварных соединений в санитарно-технических узлах.

.Элементы системы канализации имеют дефекты и повреждения в виде: подтекания в соединениях труб.

.Элементы системы электроснабжения и газоснабжения не имеют дефектов и повреждений.

Физический износ внутренних систем инженерного оборудования здания в целом должен определяться по соответствующим таблицам ВСН 53 - 86 (р) на основании оценки технического состояния элементов, составляющих эти системы.

По УПВС сб.28:

Если в процессе эксплуатации некоторые элементы системы были заменены новыми, физический износ системы следует уточнить расчетным путем на основании сроков эксплуатации отдельных элементов по графикам, приведенным на рис. 1-5. Однако и здесь необходимо иметь в виду, что все системы инженерного оборудования состоят из большого количества элементов. Поэтому для оценки общего физического износа системы инженерного оборудования учитывают удельные веса этих элементов в данной системе .

Рис.1.Физический износ системы внутреннего горячего водоснабжения: 1 - стояки из оцинкованных труб; 2 - полотенцесушители всех видов, магистрали из оцинкованных труб; запорная арматура латунная; смесители всех видов; 3 - стояки и магистрали из черных труб; запорная арматура чугунная

Рис. 2. Физический износ системы центрального отопления: 1 - радиаторы чугунные; 2 - стояки стальные, конвекторы; 3 - магистральные трубы стальные черные; 4 - калориферы всех видов; 5 - запорная арматура всех видов

Рис. 3. Физический износ системы внутреннего водопровода: 1 - трубопроводы оцинкованные; 2 - бачки сливные керамические и чугунные;

- трубопроводы стальные черные, трубопроводы ПХВ, краны и запорная арматура латунная; 4 - краны и запорная арматура чугунные

Рис. 4. Физический износ системы внутренней канализации 1 - трубопроводы чугунные, ванны чугунные; 2 - мойки и раковины чугунные и из нержавеющей стали; 3 - трубопроводы стальные, ванны стальные, унитазы, мойки, раковины, умывальники керамические, трубопроводы асбоцементные; 4 - мойки и раковины стальные эмалированные; 5 - трубопроводы ПХВ

Рис. 5. Физический износ системы внутреннего электрооборудования 1 - внутриквартирные сети скрытые; 2 - внутриквартирные сети открытые; 3 - ВРУ, магистрали; 4 - электроприборы

Табл.10. Срок эксплуатации здания 30 лет. Система горячего водоснабжения

ЭлементыУдельный вес,%Физ.износ по графику,%Срок эксплуатацииФиз.износ в с-ме,%Магистрали301003030Стояки401003040Полотенцесуш131003013Смесители101003010Запорная арм.7100307ИТОГО100100

Табл.11. Система центрального отопления

ЭлементыУдельный вес,%Физ.износ по графику,%Срок эксплуатацииФиз.износ в с-ме,%Магистрали251003025Стояки27903024,3Отоп.приб.40473018,8Запорная арм.7100307Калориферы1100301ИТОГО10076,1

Табл.12. Система холодного водоснабжения

ЭлементыУдельный вес,%Физ.износ по графику,%Срок эксплуатацииФиз.износ в с-ме,%Трубопроводы42903037,8Краны и запорная арм.321003032Бачки смывные261003026ИТОГО10095,8

Табл.13. Система канализации и водостоков

ЭлементыУдельный вес,%Физ.износ по графику,%Срок эксплуатацииФиз.износ в с-ме,%Мойки,раковины, умыв-ки26903023,4Ванны30453013,5Унитазы201003020Трубопроводы24453010,8ИТОГО10067,7

Табл.14. Система электрооборудования

ЭлементыУдельный вес,%Физ.износ по графику,%Срок эксплуатацииФиз.износ в с-ме,%Магистрали201003020Внутриквар.сети25463011,5Электроприборы321003032ВРУ231003023ИТОГО10086,5

Мусоропроводы

Физический износ мусоропровода принимаем согласно таблице 71 ВСН53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий».

Физ.м=40%.

Табл.15 Инженерное оборудование и коммуникации

ЭлементыУдельный вес,%Физ. износ,%Доля Физ в обор.,%С-ма горяч.водоснаб4,5100,033,1С-ма центр.отопл.2,576,114,0С-ма холод.водоснаб0,595,83,5С-ма канализации и водостока1,167,75,5С-ма электрооборуд3,486,521,6Мусоропроводы1,240,03,5Радио0,110,00,07Телефон0,15,00,04Телевидение0,25,00,07ИТОГО13,681,38

2.5 Определение физического износа здания

Табл.16 Расчет физического износа здания.

Наименование элементов зданияУдельные веса конструкций по сб.№28 УПВС,%Физ.износ элементов здания,%по результатам оценки,%средневзвешенное значение физ.износа,%1.Фндаменты11242,642.Стены и перегородки264,61,23.Перекрытия130,790,114.Крыша и кровля3210,365.Полы 6241,446.Проемы1122,82,517.Отделочные покрытия917,31,68.Внтренние сантехнические и электротехнические устройства1581,412,219.Прочие614,10,85ИТОГО10023,2

Полученный результат округляем до 1%, Физ.зд=23%.

Заключение

технический экспертиза здание

Техническая экспертиза, техническое обследование являются одним из первых этапов работы, связанной с управлением недвижимостью. Только на основании всестороннего и грамотно проведенного обследования можно говорить о проведении дальнейших мероприятий на объекте, будь то ремонт, реконструкция, модернизация или его снос. Только полный анализ полученных результатов позволит оценить объем необходимых работ и установить их перечень, а также покажет примерную стоимость затрат на их проведение. Более точные расчеты буду выполнены на основании составления смет. Применение общих принципов обследования позволит любому из специалистов, не принимавших участие в экспертизе, представить картину повреждений и дефектов.

В результате проведенного технического обследования определили, что физический износ здания составляет 23%.

Список использованных источников

1.Правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 (р)/Гражданстрой. - М.: Прейскурантиздат,1988. - 72с.

.Техническая экспертиза зданий, сооружений и их конструкций: Учеб. Пособие по выполнению курсового проекта для студентов спец. 270115 «ЭУН»/Сост. М.Л. Бойкова. - Йошкар - Ола: МарГТУ,2007. - 62с.

.УПВС сб.28

.Физдель И.А. Дефекты в конструкциях, сооружениях и методы их устранения. - 2-е издание, перераб.и доп. - М.: Стройиздат, 1987. - 336с.,ил.

Введение технический экспертиза здание Значительное место в деятельности управляющих недвижимостью занимают проблемы содержания и текущего ремонта, оценки

Больше работ по теме: