Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности

 

Содержание

1. Задание на оценку

. Сведения о заказчике и оценщике

. Основные факты и выводы

. Допущения и ограничительные условия

. Вид стоимости объекта оценки

. Порядок проведения оценочных работ

. Сведения об объекте оценки

.1 Инспекция имущества

.2 Описание объекта оценки

.3 Владелец оцениваемых прав

.4 Анализ юридических прав

.5 Описание оцениваемых прав

. Процесс оценки

.1 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

.2 Обзор подходов к оценке автотранспортных средств

. Процесс оценки транспортных средств

.1 Сравнительный подход

.2 Затратный подход к оценке автотранспорта

. Обобщение результатов и определение итоговой стоимости транспортных средств

. Итоговое заключение о стоимости

. Подтверждение качества оценки

. Допущения и ограничивающие условия

Использованные материалы нормативного и методического характера

Задание на оценку

Номер отчета01-2010Дата составления отчета14февраля2012г.Объект оценкиТранспортные средстваИмущественные права на объектправо собственности ООО «Свера»Цель оценки и предполагаемое использование результата оценкиопределение рыночной стоимости для предоставления объективной ценовой информации необходимой для передачи объектов в качестве залогаВид стоимостирыночная стоимостьДата проведения оценки10февраля2012 г.Срок проведения оценкис10февраля2012 г.по 14февраля2012г.Применяемые стандарты оценкиФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», утвержденные приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №256; ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости», утвержденные приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №255; ФСО №3 «Требования к отчету об оценке», утвержденные приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №254 Международные стандарты оценки - МСО, 2005 (седьмое издание, 2005)

2. Сведения о заказчике и оценщике

Основание проведения оценкидоговор № 02-2010 от 29января 2012 г. между заказчиком - ООО «Свера» и оценочной компанией - ООО «АвтоЭксперт»Сведения о заказчике оценкиООО «Свера» Адрес: г. Сыктывкар, ул. Металлургов, д. 29 ИНН 7102070139 р/с 40702810100000000012 в ОАО Банк ВТБ БИК 04525187, кор/сч 30101810700000000187 в ГРКЦ ГУ Банка России по ТОСведения об оценщикеФролов Александр Владимирович: Диплом Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Тульский государственный университет», ПП №717317 от 25 апреля 2005г Стаж работы - с апреля 2005г.Сведения о страховании гражданской ответственности ОценщикаПолис №19/08 - 086163 от 25 ноября 2010 г. Страховой акционерной компании «Информстрах». Страхователь: Фролов Александр Владимирович. Страховая сумма - 3.000.000 рублей. Период страхования: 01.02.2011г. по 31.01.2013г.Сведения о членстве в саморегулируемой организации ОценщикаВыписка №00778 от 12 ноября 2009 г. из реестра саморегулируемой организации «Национальная коллегия специалистов-оценщиков»Сведения об оценочной компании, с которой оценщик заключил трудовой договорООО «АвтоЭксперта» Юр. адрес: Россия, 300012 г. Тула, ул. Шевченко, д. 11 Директор Фролов Александр Владимирович Телефон/факс (212) 33 34 35Сведения о страховании гражданской ответственности оценочной компанииполис №19/09 - 082173 от 5 ноября 2009 г. Страховой акционерной компании «Информстрах». Страховая сумма - 30.000.000 рублей. Период страхования: 05.11.011г. по 04.11.12г.

3. Основные факты и выводы

Инспекция объекта оценкиосмотр объекта; анализ предоставленной Заказчиком информации интервью с Заказчиком.Объект оценкиТранспортные средстваСобственник зданий (сооружений)ООО «Свера»Собственник земельного участкаООО «Свера»Наличие обременений, ограничений праваОбременений (ограничений) права не выявленоНаиболее эффективное использование объекта оценкиТранспортные средстваРезультаты оценки рыночной стоимости, полученные при применении различных подходов к оценкеЗатратный подход -1187 667руб. Доходный подход - не применялся Сравнительный подход -1 269 232руб.Итоговая рыночная стоимость1 244 800 рублей

4. Допущения и ограничительные условия

Следующие допущения и ограничительные условия использовались Оценщиком при проведении оценки и являются неотъемлемой частью данного Отчета.

1. В процессе подготовки настоящего Отчета, Оценщики исходили из того, что копии предоставленных документов соответствуют оригиналам.
2. Ответственность за законность получения и достоверность предоставленных Заказчиком документов несет Заказчик.
3. Оценщики не несут ответственности за юридическое описание прав оцениваемой собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности. Право оцениваемой собственности считается достоверным. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в Отчете.
4. Оценщики предполагают отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на оценку. Оценщики не несут ответственности ни за наличие таких скрытых факторов, ни за необходимость выявления таковых.
5. Сведения, полученные Оценщиками и содержащиеся в Отчете, считаются достоверными. Тем не менее, оценщики не могут гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где это возможно, делаются ссылки на источник информации.
6. Настоящий Отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях.
7. Отчет предназначен для Заказчика и не может передаваться другим юридическим и физическим лицам с целью и предполагаемым использованием, не предусмотренными на
8. стоящей оценкой, а именно: определение рыночной и ликвидационной стоимости по состоянию на 01 января 2010 г. для предоставления объективной ценовой информации необходимой для передачи объектов в залог. Оценщик не несет ответственности за использование результатов данного Отчета в других целях и для другого предполагаемого использования.
9. От оценщиков не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу составленного Отчета или оцененного имущества, кроме как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда
10. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщиков относительно стоимости объекта и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном рынке по цене, равной стоимости объекта, указанной в данном Отчете.
11. Мнение оценщиков относительно полученной стоимости действительно только на дату проведения оценки, оценщики не принимают на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических и юридических условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого имущества.
12. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

5. Вид стоимости объекта оценки

Видами определяемой стоимости являются рыночная стоимость.

В ст. 3 Федерального Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.98 г. и ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости»дано следующее определение рыночной стоимости.

Рыночная стоимость -наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

·одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

·стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

·объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

·цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

·платеж за объект оценки выражен в денежной форме».

6. Порядок проведения оценочных работ

Проведение оценки включает в себя следующие этапы:

.Заключение с заказчиком договора об оценке;

.Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки;

.Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта;

.Анализ рынка, к которому относится объект оценки;

.Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов рыночной стоимости;

.Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки;

.Расчет ликвидационной стоимости объектов оценки;

.Составление и передача заказчику отчета об оценке.

7. Сведения об объекте оценки

.1 Инспекция имущества

Инспекция объекта оценки состояла из осмотра объектов оценки, интервью с Заказчиком и анализа предоставленной Заказчиком информации.

Инспекция объекта оценки проводится с целью установления количественных и качественных характеристик объектов оценки и включает в себя сбор и обработку:

• правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;
• данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки;
• информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки.

Заказчиком были предоставлены следующие документы по оцениваемому объекту недвижимости:

.Паспорт транспортного средства;

.Свидетельство о регистрации ТС;

.Справка о балансовой и остаточной стоимости объекта оценки на 01.02.2012 г.

.2 Описание объекта оценки

Объектом оценки является легковой автомобиль FORDFOKUSII, принадлежащий Банк ВТБ (открытое акционерное общество).

В описании объектов техническое состояние имущества приведено по укрупненным характеристикам, при этом каждой характеристике присвоен определенный код.

Таблица 2. Коды технического состояния объектов.

Характеристика физического состоянияКодНовые, практически не эксплуатировавшиеся объекты в отличном состоянииAНовые или полностью отремонтированные (реконструированные) объекты, бывшие в эксплуатации. В отличном состоянии.BБывшие в эксплуатации объекты, находящиеся в хорошем состоянии. Имеющиеся дефекты и неисправности устраняются в рамках текущего ремонта и/или ППР (планово-предупредительных работ)CБывшие в эксплуатации, находящиеся в удовлетворительном состоянии объекты, пригодные для эксплуатации, но требующие ремонта или замены неосновных узлов, элементов.DБывшие в эксплуатации объекты в состоянии, пригодном для дальнейшей эксплуатации, но требующие значительного ремонта или замены основных узлов, элементовEОбъекты, требующие капитального ремонта для дальнейшей эксплуатацииFОбъекты, в отношении которых нет разумных перспектив на продажу, кроме как по стоимости материалов.G

Таблица 3. Перечень объектов оценки

№ п/пМарка автомобиляНаименование (тип ТС)Год выпускаМодель, № двигателяШассиЦвет кузова (шасси, рамы)государственный номерной знакБалансовая стоимость, руб1FORD FOKUS IIлегковой автомобиль20074669K77795отсутствуетсерыйh011CC11573 3002ГАЗ-22177автобус2008*405220*53027513*отсутствуетжелтыйС473НМ11514 5003FORD TRANSITГруз фургон2003ЯМЗ 238Ь2 10139900Y3M54329010016000белыйС982СС11852 110

7.3 Владелец оцениваемых прав

Оцениваемые объекты находятся в собственности ООО «Свера», что подтверждается, предоставленными заказчиком паспортами транспортных средств, договорами купли-продажи и прочей технической документацией.

.4 Анализ юридических прав

В качестве правоустанавливающих документов на оцениваемое имущество Заказчиком были предоставлены инвентарные карточки учета основных средств, акты ввода, договоры, составленные бухгалтерией предприятия, с указанием балансовой и остаточной стоимости оцениваемого оборудования, а также накопленного износа. По транспортным средствам дополнительно анализировались паспорта транспортных средств.

Таким образом, на основе анализа предоставленных правоустанавливающих документов и инспекции оцениваемого имущества оценщики придерживаются мнения, что объект оценки, находится в собственности ОАО «Птицефабрика «Зеленецкая» и не обременен правами третьих лиц.

7.5 Описание оцениваемых прав

Оцениваемым правом является право собственности.

Содержание права собственности раскрывает ст. 209 Гражданского Кодекса РФ, в которой говорится, что «собственнику принадлежит права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом».

8. Процесс оценки

.1 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Под наилучшим использованием объекта понимают наиболее вероятное его использование, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого рыночная стоимость объекта будет максимальной.

Для определения наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта были учтены четыре основных критерия:

1. Юридическая правомочность: рассмотрение только тех способов, которые разрешены законодательными актами.
2. Физическая возможность: рассмотрение физически реальных в данном месте способов использования.
3. Экономическая приемлемость: рассмотрение того, какое физически возможное и юридически правомочное использование будет давать приемлемый доход владельцу.
4. Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из экономически приемлемых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

На основе анализа вышеперечисленных факторов оценщиками был сделан вывод о том, что наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемых объектов является их эксплуатация по прямому назначению, т.е в качестве автотранспортных средств.

8.2 Обзор подходов к оценке автотранспортных средств

В оценке можно использовать три подхода: доходный, сравнительный и затратный.

Доходный подход

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Доходный подход основан на предположении о том, что стоимость объекта равна текущей стоимости всех будущих выгод от владения объектом. Как правило, основными выгодами от владения являются доход от сдачи объекта в аренду, а также перепродажа его в конце срока владения. Учитывая тип объекта оценки нами был сделан вывод о невозможности применения доходного подхода в силу недостаточной развитости рынка аренды транспортного оборудования в Коми республике.

Сравнительный подход

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Сравнительный подход основан на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за объект большую цену, чем платят другие покупатели за аналогичные объекты, а продавец не захочет продать объект за цену меньшую той, которую получают другие продавцы за аналогичные объекты.

Основой данного метода является сбор информации о ценах сделок на данном сегменте рынка оборудования с подобными объектами. При этом необходима достаточно большая информационная база о совершенных сделках с определенной экспозицией.

В Тульской области относительно слабо развит вторичный рынок производственного оборудования (в том числе технологического оборудования для химической промышленности). Сделки с такими объектами носят единичный характер. Оценщики смогли собрать достаточно информации по Тульской области и другим регионам России для применения сравнительного подхода для всех объектов оценки. Однако элементы сравнительного подхода были использованы в рамках затратного подхода при подборе аналогичных объектов в новом состоянии на этапе определения полной восстановительной стоимости объектов оценки.

При наличие развитого рынка применение сравнительного подхода представляется наиболее предпочтительным, т.к. он показывает за сколько на рынке продаются объекты идентичные оцениваемому. При отсутствии развитого рынка или при отсутствии достаточного объема достоверной информации об аналогах применение сравнительного подхода не целесообразно.

Затратный подход

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки.

Затратный подход основан на предположении о том, что стоимость объекта эквивалентна затратам на его строительство за минусом всех видов износов (физического, функционального и внешнего), т.е. совокупного износа.

Затратный подход был применен для оценки оборудования ОАО «Птицефабрика «Зеленецкая».

Таким образом, для определения рыночной стоимости оборудования и большей части транспортных средств , принадлежащих ОАО «Птицефабрика «Зеленецкая» были применены затратный и сравнительный подходы, а для оценки части транспортных средств - только сравнительный подход.

9. Процесс оценки транспортных средств

.1 Сравнительный подход

Описание методики оценки

Сравнительный подход - это метод оценки рыночной стоимости собственности исходя из данных о недавних сделках. Оценщик анализирует реальные рыночные сделки и сравнивает объекты, по которым они проводились, с оцениваемым объектом.

Сравнительный подход основан на принципе замещения. Предполагается, что рациональный инвестор или покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение другой сходной собственности, обладающей такой же полезностью, а продавец не продаст данную собственность ниже цены, за которую продают на рынке аналогичный объект. Поэтому цены, уплачиваемые за сходные или сопоставимые объекты, должны отражать рыночную стоимость оцениваемой собственности.

При сравнительном подходе оценщик рассматривает сопоставимые объекты, которые продаются на соответствующем рынке; затем вносятся поправки на различия между оцениваемым и сопоставимыми объектами. В результате определяется продажная цена каждого из сопоставимых объектов, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемая собственность. Скорректированная цена позволяет оценщику сделать логические выводы о том, какова возможная стоимость оцениваемого объекта на рынке.

Основные этапы оценки данным методом:

1. Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках, предложениях по продаже объектов, аналогичных объекту оценки.
2. Сравнение оцениваемого объекта и отобранных аналогичных объектов, проданных и продающихся на рынке по отдельным элементам, корректировка цен объектов-аналогов.
3. Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведения их к одному стоимостному показателю или группе показателей.

Сбор информации об аналогах оцениваемого объекта

С целью выявления аналогов был осуществлен сбор информации о предложениях продажи аналогичных объектов. При подборе аналогов в первую очередь учитывалась дата предложения, модель, комплектация и состояние.

В результате анализа вторичного рынка зарубежных и отечественных автомобилей, были выявлены аналогичные автомобили, описание которых представлено в таблице 4 .

Таблица 4. Описание аналогов

FORDFocus II хетчбэкН453СС11ПараметрыОбъект оценкиАналог 1Аналог 2Аналог 3Аналог 4Дата10фев.10фев.10фев.10фев.10фев.МодельFORDFocus IIFORDFocus IIFORDFocus IIFORDFocus IIFORDFocus IIСостояниеОтличноеОтличноеОтличноеОтличноеОтличноеГод производства20072007200720072007Фактический срок службы, лет55555Пробег, тыс км5870655580Износ %32,6%34,6%33,8%32,1%36,2%Стоимость, руб.------410 000385 000390 000375 000Источник информации<#"justify">FORDTRANSITС982СС11ПараметрыОбъект оценкиАналог 1Аналог 2Аналог 3Аналог 4Дата10 фев.10 фев.10 фев.10 фев.10 фев.МодельFORDTRANSITFORDTRANSITFORDTRANSITFORDTRANSITFORDTRANSITСостояниехорошеехорошеехорошеехорошеехорошееГод производства20032003200320032003Фактический срок службы, лет99999Пробег, тыс км9010798120110Износ %62,84%64,08%63,43%65,01%64,3%Стоимость, руб.------460 000475 000420 000465 000Источник информации<#"justify">В той мере, в какой оцениваемая собственность отличается от сопоставимой, в цену последней необходимо внести поправки с тем, чтобы определить, за сколько она могла бы быть продана, если бы обладала теми же основными характеристиками, что и оцениваемый объект.

Поправки, влияющие на цену транспортного средства:

·Время

·Модель

·Условия продажи

·Состояние

·Износ

Комментарии к вводимым корректировкам

Поправка на уторговывание отражает тот факт, что при определении цены объектов, выставленных на продажу, учитывается мнение только одной из заинтересованных сторон - продавца. Анализ показал, что при сделке купли-продажи цена предложения может снизиться в среднем на 2%.

Поправка на дату продажи вводится в том случае, если между датой предложения к продаже объектов-аналогов и датой оценки существует значительный промежуток времени, за который цены на рынке могли измениться в ту или иную сторону, причем эти изменения не связаны с характеристиками конкретного объекта, а отражают общую тенденцию. В данном случае все объекты-аналоги выставлены на продажу в одно время, поэтому поправка на дату продажи не применялась.

Поправка на модель. Модель всех аналогов одинакова и аналогична оцениваемому объекту. Корректировка на модель не применялась.

Поправка на состояние. Состояние у всех аналогов одинаковое, они представляют собой бывшие в эксплуатации автотранспортные средства в хорошем работоспособном состоянии. Корректировка на состояние не применялась.

Поправка на износ рассчитывалась по следующей формуле:

Ки = 1 - (Ио-Иа)/Ио, где

Ки - коэффициент корректировки на износ;

Ио - износ оцениваемого объекта;

Иа - износ аналога.

Физический износ рассчитывался с учетом возраста и пробега транспортного средства по формуле:

Иф=100*(1-е-W), где

е - основание натуральных логарифмов, е @ 2,72,

W (Омега) - функция, зависящая от возраста и фактического пробега транспортного средства с начала эксплуатации.

В соответствии с Методикой W для различных транспортных средств рассчитывается по формуле (см. «Методика оценки остаточной стоимости транспортных средств с учетом их технического состояния - Р-03112194-0376-98», таблица №2, стр. 13).

Окончательно рыночная стоимость оцениваемого объекта согласно сравнительному подходу рассчитывается как среднеарифметическое между двумя средневзвешенными оценками, одна из которых учитывает количество введенных корректировок, а другая степень отклонения скорректированной цены от первоначальной.

Расчёт весовых коэффициентов проводился по формуле

,

где - весовой коэффициент аналога;

- общее количество корректировок по всем аналогам / суммарный процент отклонения скорректированных цен аналогов от первоначальных цен предложений;

- количество корректировок по данному аналогу / процент отклонения скорректированной цены данного аналога от первоначальной цены предложения;

- количество аналогов, использованных при расчётах.

Таблица 5. Расчет рыночной стоимости автомобиля на основе сравнительного подхода.

FORDFocus IIхетчбэкПараметрыАналог 1Аналог 2Аналог 3Аналог 4Стоимость, руб410 000385 000390 000375 000Корректировка на торг-2%-2%-2%-2%Скорректированная цена, руб401 800377 300382 200367 500Корректировка на дату0%0%0%0%Скорректированная цена, руб401 800377 300382 200367 500Корректировка на модель0%0%0%0%Скорректированная цена, руб.401 800377 300382 200367 500Корректировка на общее состояние0%0%0%0%Скорректированная цена, руб401 800377 300382 200367 500Износ, %34,6%33,8%32,1%36,2%Корректировка на износ1,0061,0370,9851,11Итоговая скорректированная цена, руб.412 460399 245384 150416 250Корректировка на дополнительное оборудование, руб.0000Скорректированная цена, руб.412 460399 245384 150416 250Количество корректировок2222Удельный вес по количеству корректировок0,25000,25000,25000,2500Средневзвешенная стоимость по количеству корректировок, руб.403 027Процент отклонения от первоначальной цены предложения1,7 %4,68 %3,34 %7,47 %Удельный вес по отклонению от первоначальной цены0,29870,24020,26590,1952Средневзвешенная стоимость по отклонению от первоначальной цены, руб.402 499Итого стоимость по сравнительному подходу, руб.402 763

Таблица 6. Расчет рыночной стоимости автомобиля на основе сравнительного подхода.

ГАЗ-22177С473НМ11ПараметрыАналог 1Аналог 2Аналог 3Аналог 4Стоимость, руб415 000390 000400 000410 000Корректировка на торг-2%-2%-2%-2%Скорректированная цена, руб406 700382 200392 000401 800Корректировка на дату0%0%0%0%Скорректированная цена, руб406 700382 200392 000401 800Корректировка на модель0%0%0%0%Скорректированная цена, руб.406 700382 200392 000401 800Корректировка на общее состояние0%0%0%0%Скорректированная цена, руб406 700382 200392 000401 800Износ, %50,3458,5250,5950,84Корректировка на износ0,9971,1591,0021,007Итоговая скорректированная цена, руб.405 480442 970392 784404 613Корректировка на дополнительное оборудование, руб.0000Скорректированная цена, руб.405 480442 970392 784404 613Количество корректировок2222Удельный вес по количеству корректировок0,25000,25000,25000,2500Средневзвешенная стоимость по количеству корректировок, руб.411 462Процент отклонения от первоначальной цены предложения0,85 %5,5 %2,87 %0,36 %Удельный вес по отклонению от первоначальной цены0,30070,14050,23110,3277Средневзвешенная стоимость по отклонению от первоначальной цены, руб.407 529Итого стоимость по сравнительному подходу, руб.409 495

Таблица 7. Расчет рыночной стоимости автомобиля на основе сравнительного подхода.

FORDTRANSITС982СС11ПараметрыАналог 1Аналог 2Аналог 3Аналог 4Стоимость, руб460 000475 000420 000465 000Корректировка на торг-2%-2%-2%-2%Скорректированная цена, руб450 800465 500411 600455 700Корректировка на дату0%0%0%0%Скорректированная цена, руб450 800465 500411 600455 700Корректировка на модель0%0%0%0%Скорректированная цена, руб.450 800465 500411 600455 700Корректировка на общее состояние0%0%0%0%Скорректированная цена, руб450 800465 500411 600455 700Износ, %64,08%63,43%65,01%64,3%Корректировка на износ1,01971,00941,03451,0232Итоговая скорректированная цена, руб.459 681469 876425 800466 272Корректировка на дополнительное оборудование, руб.0000Скорректированная цена, руб.459 681469 876425 800466 272Количество корректировок2222Удельный вес по количеству корректировок0,25000,25000,25000,2500Средневзвешенная стоимость по количеству корректировок, руб.455 407Процент отклонения от первоначальной цены предложения0,998%4,13%8,43%2,06%Удельный вес по отклонению от первоначальной цены0,310,2480,16260,2794Средневзвешенная стоимость по отклонению от первоначальной цены, руб.458 541Итого стоимость по сравнительному подходу, руб.456 974

Таблица 8. Результаты расчета рыночной стоимости на основе сравнительного подхода.

№ п/пНаименованиеНаименование (тип ТС)Год выпускагосударственный номерной знакРыночная стоимость без НДС, руб.1FORDFocus IIлегковой автомобиль2007Н453СС11402 7632ГАЗ-22177автобус2008С473НМ11409 4953FORDTRANSITГрузовой фургон2003С982СС11456 974Итого1 269 232

Таким образом, стоимость объекта оценки согласно сравнительному подходу по состоянию на 01 февраля 2012 г. составляет 1 269 232 руб.

.2 Затратный подход к оценке автотранспорта

Он основывается на принципе замещения. Для определения стоимости восстановления или стоимости замещения, являющихся базой расчетов в затратном подходе, необходимо рассчитать затраты, связанные с созданием и приобретением оцениваемого объекта.

Под стоимостью восстановления оцениваемого транспортного средства понимается либо стоимость воспроизводства их полной копии в текущих ценах на дату оценки, либо стоимость приобретения нового объекта, полностью идентичного данному по конструктивным, функциональным и другим характеристикам, тоже в текущих ценах. Остаточная стоимость определяется как восстановительная за вычетом совокупного износа.

Под стоимостью замещения понимается минимальная стоимость приобретения аналогичного нового объекта, максимально близкого к оцениваемому по всем функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам, в текущих ценах. Остаточная стоимость замещения определяется как стоимость замещения за вычетом износа.

Для определения того, какие объекты относятся к идентичным, а какие к аналогичным, необходимо проанализировать:

·функциональные показатели

·эксплуатационные показатели

·конструктивные показатели

·эстетические показатели

·показатели эргономичности

При установлении сходства машин и оборудования можно выделить три уровня:

1. функциональное сходство
2. конструктивное сходство
3. параметрическое сходство

При полном достижении функционального, конструктивного и параметрического сходства принято говорить об идентичности объектов, а при приблизительном или частичном сходстве - об аналогичности.

При использовании затратного подхода в оценке транспортного средства выделяют следующие методы: по цене однородного объекта, поэлементный расчет, индексный метод.

Под физическим износом понимается снижение полезности и стоимости машин и оборудования из-за ухудшения их физического состояния, потери естественных свойств в результате эксплуатации и природного воздействия.

В данном отчете определение физического износа осуществлялось следующими методами:

. Метод укрупненных оценок технического состояния с помощью классификаций, приведенных в Таблице 9.

Таблица 9. Шкала экспертных оценок для определения коэффициента износа.

Характеристика физического состоянияДиапазон коэффициентов износа, %Шифр состоянияНовое, практически не эксплуатировавшееся оборудование в отличном состоянии0 - 5АНовое или полностью отремонтированное (реконструированное) оборудование, бывшее в эксплуатации. В отличном состоянии.5 - 15BБывшее в эксплуатации оборудование, находящееся в хорошем состоянии. Имеющиеся дефекты и неисправности устраняются в рамках текущего ремонта и/или ППР (планово-предупредительных работ)15 - 35CБывшее в эксплуатации, находящееся в удовлетворительном состоянии, пригодное для эксплуатации, но требующее ремонта или замены неосновных узлов, элементов.35 - 60DБывшее в эксплуатации оборудование в состоянии, пригодном для дальнейшей эксплуатации, но требующее значительного ремонта или замены основных узлов, элементов60 - 80EОборудование, требующее капитального ремонта для дальнейшей эксплуатации80 - 98FОборудование, в отношении которого нет разумных перспектив на продажу, кроме как по стоимости материалов.98 - 100G

Физический износ данным методом был определен на основе анализа информации, полученной в процессе осмотра оборудования и интервью с техническими специалистами заказчика. Выбор конкретной величины износа в рамках рассматриваемого диапазона проводился с учетом срока службы оборудования. Физический износ оборудования определяется по среднему значению интервала.

2. Метод по цене однородного объекта с использованием «Методики оценки остаточной стоимости транспортных средств с учетом их технического состояния-Р-03112194-0376-98», разработанная Департаментом Автомобильного Транспорта РФ Министерства Транспорта РФ. При определении полной восстановительной стоимости объекта оценки использовались стоимости новых автотранспортных средств в аналогичной комплектации у официальных дилеров FORD (ООО Автокласс-плюс, Тула, Новомосковское шоссе, 17), ОАО «ГАЗ», дилеров Минского автозавода (<#"justify">оценочный имущество автотранспортный экспертный

Иф=100*(1-е-W), где

е - основание натуральных логарифмов, е @ 2,72,

W - функция, зависящая от возраста и фактического пробега транспортного средства с начала эксплуатации.

В соответствии с Методикой W для различных транспортных средств рассчитывается по формуле (см. «Методика оценки остаточной стоимости транспортных средств с учетом их технического состояния -Р-03112194-0376-98», таблица №2, стр. 13).

Параметрическое описание функции Омега, зависящей от фактического возраста Tф и фактического пробега с начала эксплуатации Lф для различных видов транспортных средств

Определение средневзвешенного физического износа.

Физический износ определялся как средневзвешенный от результатов, полученных методом срока жизни и методом укрупненных оценок.

Для определения весов методов оценщиками был использован метод анализа иерархий. Проблема согласования результатов в этом случае представляется в виде иерархии, верхним уровнем которой является физический износ, промежуточными уровнями - критерии согласования.

Для выведения удельных весов каждого метода используется следующие критерии:

.Полнота, надежность и достоверность исходной информации, используемой при применении метода;

.Способность метода учитывать изменение технического состояния оборудования;

.Способность метода учитывать цель проведения оценки.

.Способность метода учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его физический износ.

«Физический износ, методом учета технического состояния» в наибольшей степени учитывает цель проведения оценки, т.к. при невыплате заемщиком полученного кредита у банка возникнет необходимость реализовывать предмет залога на рынке. При этом основным ориентиром при установлении цены продажи будет являться физическое состояние объектов оценки.

«Физический износ, методом укрупненных показателей» так же учитывает цель оценки, т.к. он предполагает изнашивание оборудование в процессе эксплуатации, с учетом проведенных ремонтов.

На основе анализа проведенных расчетов мы пришли к выводу о распределении удельных весов каждого из методов определения физического износа следующим образом:

Метод технического состояния 0,5;

Метод укрупненных показателей 0,5.

В результате взвешивания результатов, мы получили величину физического износа, учтенную в дальнейших расчетах.

Функциональный износ - уменьшение потребительской привлекательности тех или иных свойств объекта, обусловленное развитием новых технологий в сфере производства аналогичного оборудования. Снижение привлекательности оборудования влечет за собой его обесценение.

Оценщиками не было выявлено признаков функционального износа для оцениваемых объектов. Таким образом, функциональный износ определен в 0%.

Экономический (внешний) износ - есть потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Экономическое устаревание может быть вызвано целым рядом причин, таких как общеэкономические или внутриотраслевые изменения, в том числе сокращение спроса на определенный вид продукции и сокращение предложения или ухудшение качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений и коммуникаций; а также правовые изменения, относящиеся к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям и т. п. Анализ всех вышеперечисленных факторов свидетельствует об отсутствии факторов, внешне негативно влияющих на оцениваемое имущество, поэтому экономический износ для всех объектов оценки определен в 0%

Общий накопленный износ складывается из физического, функционального и внешнего износа.

Величина общего накопленного износа рассчитывается по формуле:

где Ифиз - физический износ, %, Ифункц - функциональный износ, %, Ивнеш - внешний износ, %.

Расчет стоимости оцениваемых автотранспортных средств затратным подходом приведен ниже.

Пробег автомобиля принят на основе данных, предоставленных заказчиком.

10. Обобщение результатов и определение итоговой стоимости транспортных средств

Целью сведения результатов всех используемых методов является определение преимуществ и недостатков каждого из них применительно к объекту оценки и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки.

Окончательная рыночная стоимость объекта оценки определяется по формуле:

Срын. = Сс.*Дс. + Сз.*Дз.+ Сд.*Дд.,

где Сс., Сз., Сд., - рыночные стоимости, рассчитанные соответственно сравнительным, затратным и доходным подходом, руб.;

Дс., Дз., Дд. - удельный вес (значимость) этих подходов.

Для определения итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого имущества были проанализированы преимущества и недостатки использованных подходов.

Затратный подход дает максимально объективное представление о рыночной стоимости объекта оценки с точки зрения капиталовложений.

Сравнительный подход позволяет оценить стоимость объекта с точки зрения влияния конъюнктуры рынка, он максимально достоверен в условиях достаточности информации о рыночных сделках с аналогами. Рынок транспортных средств отличается достаточным объемом открытой информации о ценах предложения и продажи автотранспортных средств различных марок, назначении, технического состояния.

Доходный подход для оценки стоимости АМТС в силу изложенных выше причин не применялся.

На основании вышеизложенного, мы пришли к выводу о распределении подходов по значимости следующим образом:затратный подход (Дз.) - 0,3, сравнительный подход (Дс.) - 0,7

Примененные традиционные подходы - затратный и сравнительный, использованные для расчёта оцениваемого имущества, дали следующие результаты:

Таблица 11. Результаты расчет рыночной стоимости транспортных средств.

Наим-ниеНаим. (тип ТС)Год выпускаСтоимость по затратному подходу, рубСтоимость по сравнительному подходу, рубИтоговая рыночная стоимость, рубИтоговая рыночная стоимость с учетом округления, рубFORDFocus IIлегковой авто-иль2007408 190402 763404 391404 400ГАЗ-22177автобус2008320 019409 495382 653382 700FORD TRANSITгрузовой фургон2003459 458456 974457 719457 700итого1 244 800

Таким образом, итоговая рыночная стоимость оцениваемых транспортных средств по состоянию на 10февраля 2012 г. составляет 1 244 800 рублей.

11. Итоговое заключение о стоимости

Рыночная стоимость транспортных средств, принадлежащих ООО «Свера», по состоянию на 10 февраля 2012 г. составила:

1 244 800 (Один миллион двести сорок четыре тысячи восемьсот)рублей.

Настоящее заключение необходимо рассматривать только совместно с полным текстом настоящего Отчета.

Оценка произведена, а Отчет составлен в соответствии с требованиями Федерального Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.98 г, «Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001г. №519.

Итоговая величина рыночной (ликвидационной) стоимости данного объекта оценки, установленная в результате оценочных исследований является достоверной на дату проведения оценки и рекомендуемой для целей совершения сделки (сделок) с ним, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

С уважением,

Директор ООО «АвтоЭксперт»Фролов А.В.

.02.2012 г.

12. Подтверждение качества оценки

Подписавшие данный отчет оценщики (далее Оценщики) настоящим удостоверяют, что в соответствии с имеющимися у них данными:

1. Факты, изложенные в отчете, верны и соответствуют действительности.
2. Содержащиеся в отчете анализ, мнения и заключения принадлежат самим Оценщикам и действительны строго в пределах ограничительных условий и допущений, являющихся неотъемлемой частью настоящего отчета.
3. Оценщики не имеют ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в оцениваемом имуществе, и действуют непредвзято и без предубеждения по отношению к участвующим сторонам.
4. Вознаграждение Оценщиков не зависит от итоговой оценки стоимости, а также тех событий, которые могут наступить в результате использования заказчиком или третьими сторонами выводов и заключений, содержащихся в отчете.
5. Оценка произведена, а настоящий Отчет составлен в соответствии с требованиями Федерального Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" № 135-ФЗ от 29.07.98 г, "Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности", утвержденных Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001г. №519.
6. Приведенные в отчете факты, на основе которых проводился анализ, делались предположения и выводы, были собраны нами с наибольшей степенью использования наших знаний и умений, и являются, на наш взгляд, достоверными и не содержащими фактических ошибок.

13. Допущения и ограничивающие условия

Следующие допущения и ограничивающие условия являются неотъемлемой частью данного Отчета.

1. Настоящий Отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях.
2. Оценщики не несут ответственности за юридическое описание прав оцениваемой собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности. Право оцениваемой собственности считается достоверным. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в Отчете.
3. Оценщики предполагают отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на оценку. Оценщики не несут ответственности ни за наличие таких скрытых факторов, ни за необходимость выявления таковых.
4. Сведения, полученные Оценщиками и содержащиеся в Отчете, считаются достоверными. Однако Оценщики не могут гарантировать абсолютную точность информации, поэтому для всех сведений указан источник информации.
5. Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать Отчет иначе, чем это предусмотрено договором на оценку.
6. От Оценщиков не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда.
7. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщиков относительно стоимости объекта и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном рынке по цене, равной стоимости объекта, указанной в данном Отчете.

Использованные материалы нормативного и методического характера

1. Гражданский Кодекс РФ, Части 1 и 2.
2. Федеральный закон "Об оценочной деятельности в РФ" от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ,
3. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности", утверждены Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001г. №519.
4. Международные Стандарты Оценки 2001 (МСО, 2001).
5. Болдырев, Федоров, Введение в теорию оценки недвижимости, М, 1997г.
6. Валдайцев, Оценка бизнеса и инноваций., М, 1997г.
7. Григорьев, Островский, Оценка предприятия, имущественный подход, М, 1998г.
8. Григорьев, Оценка и переоценка основных фондов, М, 1997г.
9. Григорьев, Федотова, Оценка предприятия, Москва, ИНФРА-М, 1997г.
10. Идрисов, Картышев, Постников, Стратегическое планирование и анализ эффективности инвестиций, М, 1997г.
11. Коростелев, Оценка недвижимости, М, 1998г.
12. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Под ред. Рутгайзера В. М., 1998.
13. Основы бизнеса на рынке недвижимости. Ассоциация риэлторов и домостроителей Санкт-Петербурга. С-П, 1997.
14. Основы ценообразования в строительстве и нормативы эксплуатации зданий и сооружений, Санкт-Петербург, 1997г.
15. Оценка бизнеса. Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. М., 1998.
16. Тарасевич Е. И. Оценка недвижимости, С-Пб, 1997г.

Содержание 1. Задание на оценку . Сведения о заказчике и оценщике . Основные факты и выводы . Допущения и ограничительные условия . Вид стоим

Больше работ по теме: