Совершенствование системы ипотечного кредитования на примере ОАО "МДМ Банк"

 















Дипломная работа

Совершенствование системы ипотечного кредитования банка на примере ОАО «МДМ Банк»


СОДЕРЖАНИЕ


ВВЕДЕНИЕ

1.ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.1 Понятие и виды ипотечного кредитования

.2 Этапы развития рынка ипотечного кредитования в России

.3 Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в России

2. ОРГАНИЗАЦИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

.1 Краткая характеристика ОАО «МДМ Банк» и операционного офиса «Пенза» Нижегородского филиала ОАО «МДМ Банк»

.2 Организация кредитной политики в области ипотечного кредитования

.3 Анализ динамики и структуры ипотечных кредитов

. ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

.1 Проблемы развития ипотечного кредитования

.2 Пути совершенствования ипотечного кредитования

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ

рынок ипотека кредитная политика банк


ВВЕДЕНИЕ


Одним из наиболее динамично развивающихся сегментов банковского бизнеса в последние годы является ипотечное кредитование. Развитие рынка привело к появлению большого количества ипотечных программ. На современном этапе развития экономики России банковский сектор уже не переживает период бурного роста, как это было полутора годами ранее. Однако кредитные организации продолжают медленно наращивать объемы ссудных операций, стараясь обеспечить тем самым постепенное насыщение российского рынка банковских услуг.

В основе роста активов российских банков лежит увеличение объема предоставленных кредитов. Кредитование экономики и населения прочно заняло место основного вида банковской деятельности. Наиболее быстро развивавшимся сегментом рынка кредитных услуг является кредитование населения.

Под ипотечным кредитованием в общемировой практике понимается система, включающая в себя кредиты, выданные под обеспечение залогом недвижимости (ипотека), регистрацию залога в государственном реестре прав на недвижимость, а также элементы рефинансирования кредиторов, выдавших ипотечные кредиты. В результате массового применения механизма ипотечного кредитования в экономически развитых странах возникает рынок ипотечных кредитов.

Под рынком ипотечных кредитов понимается рынок, где обращаются только долговые обязательства с ипотечными гарантиями, предоставленными с целью содействовать рефинансированию ссуд, выданных под надежное обеспечение [41, с. 3].

Ипотечное кредитование - один из актуальнейших секторов рынка потребительских кредитов. Объем российского рынка ипотечного кредитования с 2004 по 2011 год вырос более чем в 10 раз. Но в тоже время, количество неплатежей и просрочек по кредитам увеличивается, «долгосрочных денег», которые они могли бы выдавать в виде ипотеки, банкам не хватает. Поэтому, чтобы восстановить ипотечное кредитование, государству следует предпринять четкие шаги, направленные как для поддержки банков, так и для поддержки потребителей (как тех, кто уже существует, так и тех, кто еще только думает о приобретении жилья).

Реструктуризация ипотечного кредита, а также программы помощи, предоставляемые государством, должны предлагаться тем, кто уже взял ипотечный кредит и столкнулся с невозможностью проведения выплат по кредиту.

Рынок ипотечного кредитования является важным индикатором состояния экономики страны, и ипотека будет испытывать трудности, пока не восстановится экономика в целом.

В связи с этим, тема выпускной квалификационной работы является весьма актуальной, так как развитие системы ипотечного кредитования как фактор решения жилищных проблем граждан напрямую связан с необходимостью повышения уровня экономического состояния России и решением важнейших социальных задач.

Цель выпускной квалификационной работы - рассмотреть теоретические аспекты ипотечного кредитования, а также разработать мероприятия по совершенствованию ипотечного кредитования в коммерческом банке.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

рассмотреть основные элементы ипотечного кредитования в России;

изучить классификацию кредитов и проанализировать законодательную базу по данному вопросу;

дать краткую характеристику коммерческого банка;

провести анализ динамики и структуры ипотечного кредитования;

выявить проблемы и предложить пути совершенствования ипотечного кредитования в банке.

Объект исследования - система ипотечного жилищного кредитования, способствующая решению социальных задач по обеспечению жильем населения.

Предмет исследования - организационно-экономические отношения, возникающие в процессе ипотечного кредитования и механизмы их реализации на примере операционного офиса «Пенза» Нижегородского филиала ОАО «МДМ Банк».

Проблемы ипотечного кредитования рассматриваются в работах таких учёных, как О.Л. Головина, Ю.С. Крупнов, О.И. Лаврушина, В.Л. Максимова и других.

Выпускная квалификационная работа состоит из введения, трёх частей, заключения и списка литературы.

Во введении обоснована актуальность исследования, формулируются цели и ключевые задачи исследования, определяются предмет, объект работы, и практическая значимость работы.

В первой части работы рассматриваются основное содержание, принципы, цели и задачи ипотечного кредитования, дается классификация кредитов и анализируется законодательная база по данному вопросу. В первой главе анализируется современное состояние ипотечного рынка России, а также зарубежный опыт ипотечного кредитования.

Во второй части анализируется ситуация с выдачей ипотечных кредитов в операционном офисе «Пенза» Нижегородского филиала ОАО «МДМ Банк», приводится характеристика кредитного портфеля, а также ипотечного кредитного портфеля банка, анализируется система выдачи ипотечных кредитов в банке.

В третьей части выявлены проблемы и предложены пути совершенствования ипотечного кредитования в коммерческом банке.

В заключительной части дано обобщение результатов исследования.

Практическая значимость исследования состоит в том, что разработанные рекомендации можно применить в деятельности операционного офиса «Пенза» Нижегородского филиала ОАО «МДМ Банк» в Пензенской области.

При написании дипломной работы использовалась различная литература в форме периодических изданий, учебной литературы, трудов различных авторов в банковской области, нормативных актов - как общего характера, так и регулирующие банковскую деятельность, отчетные документы финансово-хозяйственной деятельности коммерческого банка, а также ресурсов сети Интернет.


1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ


1.1 Понятие и виды ипотечного кредитования


Ипотека - залог недвижимого имущества при получении ссуды в кредитном учреждении, дающий право кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества.

Ипотека устанавливается в обеспечение обязательств по договорам займа, кредитным договорам, и прочим договорам, связанным с куплей-продажей, арендой, подрядом и прочими взаимоотношениями [24, с. 21].

Ипотечный кредит - долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими или специализированными банками, кредитно-финансовыми учреждениями под залог недвижимого имущества.

При этом одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя [25, с.38].

Во все времена существовала проблема с жильём, с развитием рынка недвижимости и кредитования, появился институт ипотеки.

Во всем мире ипотечное кредитование развивается и функционирует как форма долгосрочного финансирования <#"justify">Нужно сказать, что именно ипотека является идеальным вариантом для покупки жилья, но всё ли так просто как кажется, с правовой точки зрения в этом мы и попробуем разобраться. Различные банки предлагают, различные вариации, гибкую систему кредитования от процентной ставки до сроков выплаты ипотеки.

Сейчас на российском рынке банки предлагают ипотеку от 3 до 30 лет, что может удовлетворить требования различных слоёв населения. Также имеется система первоначального взноса, но на данный момент она настолько упрощена, что не приносит никаких затруднений получателям, в некоторых банках она вообще не требуется. Кредит может получить любой гражданин, в этой нише нет никаких существенных ограничений, тем не менее, следует обратить внимание на то, что кредит, не выдаётся, если лицо имеет:

судимость (не погашенную в установленном законом порядке);

плохую историю кредитования;

административную ответственность по так называемым финансовым статьям.

Юридически это не основания, но банки зачастую отказывают именно по этим критериям. А вот юридически человек должен работать официально и иметь официальную заработную плату, которая способна обеспечить ипотеку в процентном соотношении, стаж работы должен быть не менее 2 лет, на последнем месте работы вы должны отработать не менее 4 месяцев[38, с. 19].

Основным положительным моментом ипотеки является возможность сразу начать жить в приобретаемой квартире, или доме, не ожидая того момента, когда вы сможете накопить необходимую сумм на приобретение жилья. Жилье, приобретаемое по ипотеке, сразу после подписания договора становится собственностью заемщика. Самому заемщику и членам его семьи можно зарегистрироваться в приобретенном жилье после подписания договора купли-продажи.

Почти во всех банках страхование жилья, приобретаемого по ипотеке, является обязательным. Оно обеспечивает безопасность по рискам утраты права собственности на квартиру, повреждения жилья, и потерю трудоспособности заемщиком. Ипотека имеет еще несколько положительных моментов: заемщику предоставляется льгота по подоходному налогу на весь срок выплаты ипотечного кредита, а длительный срок кредитования делает платежи не слишком большими, соответственно, не такими обременительными для бюджета. Так же на сегодняшний момент в большинстве ипотечных программ предоставляется возможность погасить кредит досрочно [31, с. 47].

Но ипотека имеет и минусы - основным является «переплата» за приобретенную квартиру. Зачастую она может достигать более 100% стоимости жилья. В нее входят: проценты, выплачиваемые по кредиту, а так же сумма, затрачиваемая ежегодно на страхование. Кроме того, в «переплату» входят также дополнительные расходы: оплата услуг оценщиков и нотариуса, выплаты банку на рассмотрение заявки, сборы за ведение ссудного счета и другие. Эти расходы могут составлять около 10% от суммы первоначального взноса.

Выдаваемые банками суммы кредита ограничены. Основными факторами, учитываемыми банками, являются величина первоначального взноса и величина его доходов. Часть банков учитывает только доход по основному месту работы, который подтвержден справкой. Это второй «минус» ипотеки. Так же банк может выдвинуть дополнительные требования к заемщику: наличие регистрации, определенный стаж работы на одном месте, возможность предоставить поручителей [31, с. 49].

Существуют различные виды ипотечных кредитов. Вот некоторые из них [24, с. 135]:

кредит на недвижимость;

ипотека на дом;

ипотека на жилье;

ипотека на загородный дом;

ипотека на квартиру;

ипотека на квартиру в новостройке;

ипотека на комнату;

ипотека на коттедж;

ипотека на новостройки;

ипотека на покупку квартиры в новостройке;

кредит на покупку жилья;

кредит на покупку квартиры.

Большинство ипотечных брокеров предоставляют ипотеку или ипотечные кредиты под залог различной собственности или имущества:

кредит под залог дома;

кредит под залог имущества;

кредит под залог квартиры;

кредит под залог коттеджа;

кредит под недвижимость.

Система гражданского законодательства предусматривает меры по обеспечению исполнения обязательств. Под способами обеспечения исполнения обязательства понимаются специальные меры имущественного характера, направленные на стимулирование надлежащего исполнения обязательств должниками и заключающиеся в предоставлении дополнительных правовых гарантий кредиторам по удовлетворению их имущественных требований.

Ипотека является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Но в макроэкономическом смысле институт ипотечного кредитования является эффективным инструментом, позволяющим реализовывать капиталоемкие инвестиционные проекты.

В экономической литературе существуют различные классификации ипотечных кредитов, в зависимости от целого ряда их свойств, целей использования, содержания взаимоотношений между залогодателем и залогодержателем и прочих признаков. В настоящее время в мировой практике сложились два классических способа ипотечного кредитования [25, с. 16]:

одноуровневая модель ипотечного кредитования (немецкая модель);

двухуровневая модель ипотечного кредитования (американская модель).

В одноуровневой модели ипотечного кредитования кредитом связаны заемщик и кредитор. Данная модель строится на цикличности обращения денежных средств: средства, предоставляемые заемщиком, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления.

При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих основных видов договоров наглядно можно увидеть на рисунке 1 [25, c. 103]:

-между заемщиком и кредитором - договор о накопительном жилищном вкладе и, затем, кредитный договор и договор об ипотеке;

-между заемщиком и страховой организацией - договор страхования заложенного жилья;

-между заемщиком и продавцом (строителем) жилья - договор купли-продажи жилья.


Рис. 1. Договорные отношения при одноуровневой схеме ипотечного кредитования


Условные обозначения: 1 - договор о накопительном жилищном вкладе; 2 - кредитный договор; 3 - договор об ипотеке; 4 - договор страхования заложенного жилья; 5 - договор купли-продажи жилья; 6 - договор займа, договор купли-продажи закладных листов.

В качестве кредитора может выступать ипотечный банк, или ссудно-сберегательное учреждение. Для кредитора возможно рефинансирование ипотечных кредитов за счет выпуска ценных бумаг - закладных листов, и тем самым - минимизирование возможных рисков. При нехватке средств для выдачи ипотечных кредитов кредитор (ссудно-сберегательное учреждение) использует внутренние системы накопления части капитала самим заемщиком.

При взаимодействии с ссудно-сберегательным учреждением заемщиком накапливается первичный (собственный) капитал, который является обязательным условием для выдачи ипотечного кредита (заемного капитала).

Количество обслуживающих организаций - минимально (как правило, это только страховая организация).

В двухуровневой модели ипотечного кредитования кроме заемщика и кредитора участвуют посредник (ипотечное агентство) и/или участник финансового рынка (ипотечная финансово-инвестиционная компания).

При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих основных видов договоров наглядно можно увидеть на рисунке 2 [25, c. 106].


Рис. 2. Договорные отношения при двухуровневой схеме ипотечного кредитования

Условные обозначения: 1 - кредитный договор, 2 - договор об ипотеке, 3 - договор страхования заложенного жилья, 4 - договор купли-продажи жилья, 5 - генеральное соглашение, 6 - агентский договор, 7 - договор переуступки прав требования по ипотечным кредитам, 8 - договор о порядке осуществления операций с ценными бумагами ипотечного агентства, 9 - договор страхования предпринимательского риска, 10 - договор купли-продажи ценных бумаг.

На первом этапе реализации договорных отношений между участниками двухуровневой модели ипотечного кредитования заключаются кредитный договор и договор об ипотеке основных участников - заемщика и кредитора.

После получения кредита заемщик заключает договор купли-продажи жилья с продавцом или его строителем, после чего число участников данной модели увеличивается с целью сведения риска основных участников к минимуму.

Со страховой организацией заключаются договора страхования предпринимательского риска и заложенного жилья.

На вторичном ипотечном рынке между кредитором и ипотечным агентством заключается соответствующее соглашение об уступке прав требования по ипотечным кредитам, а также договор доверительного управления приобретенными правами требования. Это позволяет кредитору продолжать четко контролировать заемщика, получать комиссионные за обслуживание кредита, а на средства, полученные от агентства, расширять кредитные операции.

В настоящее время разработано множество видов ипотечных кредитов, различающихся в зависимости от схем выдачи и погашения. Основные виды кредитов представлены на рисунке 3.

Первичная ипотека предполагает первоочередное право удовлетворения из заложенного имущества, которое является юридически более сильным по отношению ко всем остальным ипотечным правам. Вторичная ипотека - это выдача кредита под залог той собственности, которая уже обременена ипотекой.

Практике известна закрытая ипотека, то есть договор залога недвижимости, обеспечивающий кредитное обязательство, при котором запрещается досрочное погашение и вторичное использование этого же обязательства.


Рис. 3. Классификация видов ипотечных кредитов


Постоянный ипотечный кредит носит также название аннуитетный - самоамортизирующийся кредит с фиксированной процентной ставкой, по которому предусмотрены равновеликие периодические (как правило, ежемесячные) платежи.

Периодический платеж включает выплату в счет погашения долга и уплату процентов по кредиту. Величина платежа определяется как сумма, которую необходимо вносить ежемесячно, чтобы полностью погасить кредит в течение срока действия кредитного договора по определенной процентной ставке. Платеж определяется с учетом текущей стоимости денежного потока.

Данный метод кредита характерен для стран с низкой инфляцией и длительными сроками кредитования. Максимальный срок кредитования будет короче остаточной экономической жизни объекта финансирования.

При расчете платежей по ипотечному кредиту учитываются три фактора:

основная сумма кредита,

срок (остаточный) погашения кредита,

процентная ставка.

Кредит с «шаровым» платежом предусматривает выплату большей части или всей суммы кредита, т.е. «шаровой» платеж в конце срока кредитования.

Разновидности методов кредитования с «шаровым» платежом:

отсутствие процентных выплат до конца срока кредита, по окончании срока выплачивается вся сумма кредита и начисленный сложный процент, например, кредиты под освоение земли;

выплата в течение кредитного периода только процентов, в конце срока погашение задолженности «шаровым» платежом;

частичная амортизация с итоговым «шаровым» платежом.

Схемы кредитования с «шаровым» платежом применяются при финансировании нового строительства и проектов по освоению земли.

«Пружинный» кредит (с фиксированным платежом основной суммы) предусматривает осуществление равновеликих периодических платежей в счет погашения основной суммы, а также процентных выплат на непогашенный остаток, соответственно с каждым периодом суммарный платеж снижается.

Кредит с участием представляет собой схему финансирования, при которой кредитор непосредственно участвует в инвестировании: кредитор одновременно получает и платежи по кредиту, и определенную часть регулярного дохода и (или) часть от суммы увеличения стоимости собственности.

Кредит с нарастающими платежами применяется для заемщиков, рассчитывающих на рост доходов. Особенности такого метода кредитования:

минимальный первый взнос, затем взносы увеличиваются с постоянным темпом;

на определенном этапе начинаются равновеликие платежи по схеме самоамортизирующегося кредита.

При кредитовании с ростом платежей задается последовательность размеров платежей с увеличением взносов через равные интервалы времени, размер последнего взноса определяется по сумме остатка задолженности по кредиту.

Такие схемы финансирования удобны для предпринимателей: в начальный период финансовые ресурсы не отвлекаются из бизнеса, который может интенсивно развиваться.

Кредит с обратным аннуитетом предполагает снижение выплат по кредиту в конце срока или их прекращение.

Кредит с переменной процентной ставкой имеет характеристики, присущие ипотечным кредитам с переменной процентной ставкой [25, с. 112].

Основные типы ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой:

кредиты с корректируемой процентной ставкой;

кредиты с пересматриваемой процентной ставкой;

кредиты с индексируемыми платежами.

Кредит с корректируемой процентной ставкой предусматривает:

корректировку процентной ставки с соответствующим увеличением платежей по кредиту

корректировку процентной ставки без изменения величины периодических платежей, но с изменением срока погашения кредита.

При этом корректировка проводится в соответствии с изменением принятого за основу индекса.

Кредитование с индексируемыми платежами. Такие кредиты отличаются тем, что ставка процента фиксируется на весь срок кредитования. Однако остаток кредита и ежемесячные платежи регулярно корректируются в соответствии с текущей нормой инфляции.

По таким кредитам начальные платежи меньше, что привлекательно для заемщика. Однако платежи регулярно корректируются, и если темпы роста доходов заемщика будут, ниже темпов инфляции, возможна ситуация, при которой заемщик не сможет выполнять обязательства по кредитному договору.

От темпов роста инфляции могут отставать и темпы увеличения стоимости недвижимости. Тогда остаток кредита может превысить стоимость собственности, что тоже, возможно, станет причиной невыполнения заемщиком обязательств.

Канадский ролловер (от англ. - Roll over - переворачивать) - это такой договор ипотечного кредитования, который предусматривает, что срок кредита делится на равные временные отрезки (как правило, 3 месяца или 6 месяцев) и для каждого из этих отрезков устанавливается своя процентная ставка (то есть плавающая процентная ставка) в зависимости от той конъюнктуры, которая складывается на рынке.

Разновидностью ролловерного ипотечного кредита является ипотека с пересматриваемой ставкой, то есть такой договор, по которому ставка процента изменяется с учетом преобладающих рыночных ставок через определенные интервалы времени.

Все указанные классификации ипотеки являются экономическими и как правило не находят прямого регулирования в действующем ипотечном законодательстве. Современное российское законодательство устанавливает два вида ипотеки - ипотека в силу закона и ипотека в силу договора. Эту классификацию можно рассматривать как формально-юридическую.

Ипотека в силу закона - под ипотекой в силу закона (законной ипотекой) понимается такой залог недвижимого имущества, который возникает на основании федерального закона. При этом к законной ипотеке при наступлении указанных в федеральном законодательстве обстоятельств применяются правила о залоге, которые возникают в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Ипотека по договору - это залог недвижимого имущества, который возникает в соответствии с соглашением, достигнутым сторонами.

Действующее законодательство предусматривает случаи, когда в силу закона ипотека возникает всегда, и случаи, когда ипотека возникает как в силу закона, так и в силу договора.

Таким образом, ипотечный кредит играет большую роль в замещении государственных источников финансирования потребностей предприятий и жилищного строительства банковским кредитом на надежной основе. Его развитие способствует наращиванию инвестиционной активности хозяйствующих субъектов в условиях дефицитности кредитных ресурсов долгосрочного характера, высоких темпов инфляции.


1.2 Этапы развития рынка ипотечного кредитования в России


Ипотечное кредитование было первым на Руси видом кредитования. Уже в XIII - XIV вв. одновременно с правом частной собственности на землю в России возник заклад, но долгое время он существовал фактически без законодательного оформления.

Начало ипотечного кредитования в России можно отнести к царствованию императрицы Елизаветы Петровны. В 1754 году был учрежден Государственный Заемный Банк. Его главной операцией являлась выдача ссуд под обеспечение движимого и недвижимого имущества. Предписывалась обязательная продажа обеспечительного предмета для удовлетворения Банка.

При выдаче ссуды Банком предполагалось обязательное представление поручителя: третьи лица ручались за то, что данное имение, представленное к закладу, действительно принадлежало лицу, ходатайствующему о выдаче ссуды. В случае неудачной продажи недвижимости по долгам отвечало и остальное имущество должника. В 1786 г. эти банки были реорганизованы в Государственный заёмный банк.

октября 1768 года манифестом Екатерины II в России впервые юридически был закреплен выпуск бумажных денег - ассигнаций. Эмиссия бумажных денег была возложена на ассигнационные банки, созданные в Москве и Санкт-Петербурге 1769 году [28, с. 16].

Дополнительное заимствование кредитных ресурсов на государственные нужды проводилось из средств Государственного заемного банка, который был образован в 1786 году с целью организации Ипотечного кредита землевладельцам, главным образом дворянству.

В том же заемном банке была образована страховая экспедиция - первое страховое учреждение в России. Манифест предусматривал страхование каменных домов, принимаемых в залог при осуществлении кредитных операций. Процедура оформления договора страхования сопровождалась выдачей страхового полиса, неотъемлемой частью которого являлся архитектурный план объекта залога, передаваемого под обеспечение ссуды в Государственный заемный банк.

С начала 70-х годов XIX столетия в стране действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. История работы этих финансовых учреждений тесно переплетена с социально - экономической жизнью страны на рубеже XIX - XX столетий. Их роль в развитии кредитной системы и, как следствие, взлет российской экономики к 1913 году до сих пор недостаточно оценена, хотя именно акционеры этих банков проводили масштабные операции с землей и недвижимостью.

К 1917 году в России существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована[28, с. 52 ]. В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные.

Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства. Россия по развитию кредитно - финансовой системы не уступала Западной Европе, более того, по объёмам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала над всей Европой. Специфический российский опыт долгосрочного кредитования, и, в частности, под залог земли, разнообразие кредитно - инвестиционных технологий и инфраструктуры в области залога недвижимости, несомненно, сыграли огромную роль в развитии как американской, так и европейской ипотек, послужили базой для создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов.

В советский период не существовало основы для появления рынка жилья, потому что почти весь жилищный фонд был сосредоточен в руках одного собственника - государства. В конце 50-х годов пришли к осознанию, что только за счет государства жилищной проблемы не решить. Необходимо было подключить к финансированию строительства жилья не только в сельской местности, но и в городах сбережения самих граждан, а также в широких масштабах кредитовать его.

В организации кредитования индивидуального жилищного строительства Госбанком СССР имелись отдельные элементы, свойственные и ипотечной системе. Например, обусловливалась привязка строительства дома к земельному участку, практиковалась защита прав банка перед другими кредиторами в виде первоочередного погашения ссуды из суммы долга, имелись и признаки ипотечного учета. Несмотря на целый ряд положительных сдвигов, радикально решить жилищную проблему к началу перестройки не удалось, а в конце ее, к сожалению, острота жилищной проблемы даже возросла [28, с. 100].

Таким образом, кооперативное жилищное строительство являлось лишь незначительным сегментом рыночных отношений в СССР. В начале 90-х годов прошлого века жилищно-строительные кооперативы составляли всего 4 процента жилищного фонда. К началу рыночных реформ Россия занимала одно из последних мест среди промышленно развитых стран по уровню жилищной обеспеченности [28, с. 103]. Возрождение института залога (ипотеки) в России было связано с введением Федерального Закона «Об ипотеке (залоге) недвижимости» №102-ФЗ от 16.07.1998 года (в ред. от 06.12.2011) [7]. В нем нашли отражение следующие положения:

основания возникновения ипотеки, обязательство, обеспечиваемое ипотекой, предмет ипотеки;

порядок заключения договора об ипотеке;

закладная как ценная бумага;

государственная регистрация ипотеки;

обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке;

переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц;

последующая ипотека;

уступка прав по договору об ипотеке;

обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, и реализация указанного имущества;

особенности ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и сооружений, жилых домов и квартир.

Следующий этап развития системы ипотечного кредитования в России связан с принятой на федеральном уровне целевой программой «Жилище», распространяющей свое действие на период 2002-2010 гг. В данной программе предусматривались меры, направленные на развитие системы рефинансирования ипотечных кредитов путем предоставления государственных гарантий по заимствованиям ОАО «АИЖК».

.Еще один важный этап - это 2003год, когда начинает реализовываться федеральный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Этот этап развития жилищного кредитования непосредственно связан с процессом совершенствования законодательства, регулирующего деятельность разных субъектов ипотечного рынка.

В 2004 году Государственной Думой принимается ряд законопроектов, направленных на формирование рынка доступного жилья.

Переломным для сферы ипотечного кредитования в России стал 2008 год - когда разразился мировой финансовый кризис. В течение этого года изменились не только основные принципы взаимодействия коммерческих банков со своими клиентами. А именно - произошло переосмысление самого термина «ипотечное кредитование»: если до этого программы ипотечного кредитования позиционировались у всех как наиболее «человечные» банковские услуги, нацеленные на рост благосостояния населения, то теперь понятие «ипотека» стало ассоциироваться с причиной дестабилизации экономики на мировых фондовых рынках и, соответственно, с основной причиной финансового кризиса [33, с. 3].

Основные последствия кризиса пришлись уже на 2009 год, когда банки практически прекратили выдачу ипотечных суд. Если в 2008 году банками было предоставлено ипотечных ссуд на сумму 655,8 млрд. руб., то в 2009 году около 152 млрд. рублей, снизившись тем самым более чем в 4 раза. В 2010 году российскими банками уже было выдано 380,1 млрд. рублей ипотечных кредитов, но так и не удалось выйти на докризисный уровень.

Объем выдачи ипотечных кредитов в Российской Федерации в 2011 году превысил объем 2008 года на 8% и достиг 713,0 млрд. рублей, как указывает ОАО «АИЖК» в годовом отчете по рынку ипотеки [48].

В современной рыночной экономике роль ипотечного жилищного кредитования приобретает первостепенное значение. Проблема недостаточной обеспеченности жильем остается острейшей социальной проблемой в России.

Современная государственная политика, наряду с прежней ориентацией на нужды социально незащищенных групп населения расставляет новые акценты, концентрируя усилия и средства на направлениях, обеспечивающих решение жилищных проблем большей части работающего населения, располагающего средними доходом, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации.

Основным способом решения жилищной проблемы этой части населения должно стать долгосрочное ипотечное кредитование. Создание системы ипотечного кредитования позволит не только ускорить решение важнейшей социальной проблемы улучшения жилищных условий населения, но и через активизацию жилищного строительства оказать положительное влияние на макроэкономическую ситуацию в стране в целом [37, с. 10].

Несмотря на создание благоприятных условий для функционирования ипотечной системы (отчисления в бюджет, разработка и принятие законодательных актов), на пути развития российской ипотечной системы возникают препятствия, которые необходимо преодолевать.

Существующая макроэкономическая ситуация, характеризующаяся слабым развитием кредитной системы, низкими доходами и, соответственно, недостаточным платежеспособным спросом граждан на жилье, а также практически отсутствие накоплений, вызвали необходимость поиска рациональных путей решения этих задач на уровне властей субъектов Федерации, местного самоуправления, компаний (в частности, строительных). Таким образом, обостряется проблема долгосрочного кредитования граждан с целью приобретения ими жилья.

Об актуальности этой проблемы говорит, в частности, тот факт, что российские регионы начали реализовывать свои собственные ипотечные программы, каждая из которых строится по местным стандартам и различным схемам. В настоящее время в ряде регионов (Оренбург, Москва, Удмуртская Республика, Самарская область, Пензенская область, Саратовская область, Нижегородская область и др.) реализованы свои подходы к финансовому обеспечению приобретения гражданами жилья [27,с. 84]. Наибольшее распространение получила схема непосредственного участия средств региональных и местных бюджетов в финансировании в различных формах граждан на приобретение жилья. Именно такой подход вызывает все больший интерес региональных и местных властей. Это объясняется рядом причин:

·желанием повысить платежеспособный спрос населения за счет использования бюджетных средств;

·стремлением оживить строительный сектор экономики путем стимулирования притока в него как средств населения, так и бюджетных и внебюджетных средств;

·поиском промежуточных схем обеспечения граждан жильем в условиях слабого развития ипотечного кредитования.

Существенной проблемой внедрения ипотечного кредитования остается внедрение программы по классической схеме без учета местных правовых, экономических, социальных и других условий и особенностей регионов. Перечень основных проблем ипотечного кредитования в России приведен на рисунке 4.


Рис.4. Основные проблемы ипотечного кредитования в России


Одной из основных проблем на пути становления системы ипотечного кредитования является низкий платежеспособный спрос населения. Практика показала, что для широкого круга населения сегодня малодоступна схема кредитования под залог жилья, когда кредит составляет около 70% стоимости приобретаемого жилья, а остальные 30% оплачиваются из собственных средств заемщика.

По экспертным оценкам, около 1,5% семей ежегодно за наличный расчет могут приобрести жилье практически без всякой кредитной поддержки, а около 5% семей имеют доходы значительно выше среднего и, значит, обладают потенциальной возможностью приобретения жилья с помощью коммерческого ипотечного кредита. Для остальных граждан реальность кредита в полном объеме на данном этапе маловероятна.

Необходимо учитывать также и то, что в Российской Федерации в настоящее время проводится и реформа жилищно-коммунального хозяйства. А это означает, что при переводе к стопроцентной оплате жилищно-коммунальных услуг ежемесячные обязательные платежи населения будут увеличиваться, что в свою очередь еще больше снижает планку доступности ипотечных жилищных кредитов.

В то же время, наряду с низким уровнем доходов на руках у населения, по оценкам специалистов, находятся большие запасы наличной иностранной валюты (накопления), образовавшиеся в результате недоверия к государственным и частным банкам, непредсказуемой инфляции и т. п. По разным оценкам, масштабы этого ресурса определяются в диапазоне 20-40 млрд. долларов и выше [42, с. 8].

Попытка внедрять в практику ипотечное кредитование наталкивается на определенные препятствия. Банки испытывают давление мощных факторов риска:

риск процентной ставки (неопределенность толчков инфляции);

риск посреднической деятельности (возможность отзыва денег из банка его вкладчиками или кредиторами); - риск невозврата кредита заемщиком;

нехватка длинных дешевых кредитных ресурсов;

слабость законодательной базы.

Включаясь в систему долгосрочного кредитования, в том числе под залог недвижимости, российские банки испытывают определенные опасения. Так, например, опасаются выдавать ипотечные ссуды, будучи практически незаинтересованными в заложенной или находящейся в их владении недвижимой собственности, обладающей по разным причинам низким коэффициентом ликвидности.

На практике это приводит к использованию банками различного рода кредитных схем, например, таких как кредитование с переходом права собственности. При этом, однако, риски заемщика резко возрастают. Основной риск приходится на заемщика, который может остаться без квартиры, продавая ее по цене, значительно меньше рыночной, и должен еще расплатиться по ссуде, оплатить все необходимые платежи, связанные с неоднократным переходом собственности из рук в руки.

Серьезной проблемой для внедрения ипотеки является также отсутствие точных статистических данных о соответствии реальных доходов населения, официально получаемой зарплате. В связи с этим затруднительна оценка потенциала кредитоспособности населения.

Последние статистические данные по вопросам доступности ипотеки, опубликованные экспертами компании Penny Lane Realty, свидетельствуют о крайне низком положении России в списке из 60-ти стран. Согласно этому списку Россия занимает 47-е место.

Следует отметить, что дальнейшее развитие рынка ипотеки в России будет во многом зависеть от совершенствования механизма рефинансирования ипотеки и от развития фондового рынка. Не стоит забывать и о балансе между стимулированием спроса и увеличением объемов строительства жилых площадей в стране. Дальнейшее усиление конкуренции, снижение требований к заемщикам будут делать ипотеку более доступной широким слоям населения, следовательно, и более популярной [27, с. 89].

1.3 Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в России


Нормативно-правовая база ипотечного кредитования в Российской Федерации основывается на положениях Гражданского кодекса [1]. В части, касающейся отношений, связанных с ипотечным жилищным кредитованием, Гражданский кодекс РФ установил общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, в том числе жилой; положения о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и др. Кроме того, Гражданским кодексом РФ было предусмотрено принятие в дальнейшем специальных Федеральных законов по регулированию вопросов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также особенностей ипотеки (залога недвижимости).

Во исполнение требований Гражданского кодекса РФ был принят Федеральный закон РФ от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [4]. Закон стал нормативным актом, непосредственно связанным с осуществлением кредитования недвижимости. В соответствии с ним:

вводится единая система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

государственная регистрация является единственным доказательством осуществления зарегистрированного права;

государственной регистрации подлежат право собственности на недвижимое имущество; сделки с недвижимостью; ограничения прав на недвижимое имущество (арест, ипотека, доверительное управление);

создается единый банк информации в пределах регистрационного округа;

государственная регистрация прав носит открытый характер (информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества предоставляется по любому письменному запросу физического или юридического лица;

государственная регистрация проводится учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Вторым немаловажным законом стал принятый Федеральный закон от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости» [7]. Закон значительно расширяет возможность использования ипотеки в качестве средства обеспечения кредита:

в законе подробно регламентированы обязанности залогодателя по обеспечению сохранности заложенного имущества в течение действия договора ипотеки (его содержанию, ремонту, охране, страхованию, защите от притязаний третьих лиц и т.п.)

в связи с долгосрочностью ипотечного кредитования предусмотрены последствия для различных случаев, возможного перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам (его отчуждения, конфискации, реквизиции, перехода в результате реорганизации юридического лица, наследования и др.) и обременения правами третьих лиц;

изменен порядок реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание кредитором, допускается его продаже не только с публичных торгов, но и аукциона или по конкурсу, а также приобретение самим залогодержателем.

Согласно данному закону, по договору ипотеки одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя за изъятиями, установленными законом.

На сегодняшний день нотариальное удостоверение договора об ипотеке больше не является обязательным условием оформления договора. Эти изменения произошли в связи с принятием Федерального закона от 30.12.2004 № 216-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге) недвижимости», который вступил в силу с 01.01.2005 года.

Закон предусматривает также возможность обращения закладных, т.е. ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости» вводит в гражданский и коммерческий оборот новый вид ценных бумаг - закладные. Более того, в Распоряжении Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 26 февраля 1999 № 195-р установлено, что закладные могут использоваться в качестве базового актива с целью выпуска их собственником или доверительным управляющим иных ценных бумаг в порядке и на условиях, которые устанавливались Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг, хотя в Федеральном законе от 22 апреля 1996 № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» не устанавливается порядок обращения закладных [11].

В настоящее время закладные сложно рассматривать как широко распространенные ценные бумаги, поскольку закладные не являются эмиссионными ценными бумагами и инвестор при приобретении закладной вынужден в каждом случае изучать конкретные условия обязательства и его обеспечение.

Для регулирования отношений по поводу залога недвижимости основным источником права является закон об ипотеке, которым в отношении ипотеки могут быть предусмотрены иные правила, чем в ГК РФ применительно к залогу в целом, имеющие приоритет над общими положениями Гражданского кодекса о залоге.

Различные аспекты жилищных отношений, основные начала жилищного законодательства, действие жилищного законодательства во времени, объекты жилищных прав, право собственности и т.д. регулирует Федеральный закон №188-ФЗ от 29 декабря 2004 «Жилищный кодекс Российской Федерации»[6 ].

Федеральный закон №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», принятый 21 июля 1997г., описывает все необходимые подробности, связанные с регистрацией прав на недвижимое имущество, в том числе и по ипотеке [4]. Государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество. К заявлению залогодателя или залогодержателя прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами.

Федеральным законом от 30.12.2004 №218-ФЗ «О кредитных историях» определяются понятие и состав кредитной истории, основания, порядок формирования, хранения и использования кредитных историй, регулируется связанная с этим деятельность бюро кредитных историй, устанавливаются особенности создания, ликвидации и реорганизации бюро кредитных историй, а также принципы их взаимодействия с источниками формирования кредитной истории, заемщиками, органами государственной власти, органами местного самоуправления и Банком России [ 8 ].

К числу нормативных актов регулирующих ипотечное кредитование следует отнести Федеральный закон от 11.11.2003 №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». Этот закон разрабатывался на протяжении нескольких лет [9]. Закон чрезвычайно важен для развития ипотечного кредитования в целом, так как времена, когда развивалось льготное кредитование, наверное, уже постепенно уходят. Без внедрения эффективно работающих рыночных механизмов ипотека в масштабах всей страны работать не будет.

С этой точки зрения, без привлечения рыночных капиталов, без привлечения накопленных средств, обращающихся в настоящее время на рынках капиталов, в реальный сектор, сектор строительства жилья, без налаживания инфраструктуры, развитие ипотечного кредитования в России в целом вряд ли возможно.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.01.2000 № 28 принята программа «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (с изменениями от 08.05.2002), в которой определены основные цели и принципы формирования системы ипотечного жилищного кредитования с учетом российского законодательства и существующих социально-экономических условий [13].

В Концепции намечены конкретные направления совершенствования законодательной и нормативной базы ипотечного жилищного кредитования на федеральном уровне, а также на уровне субъектов Российской Федерации. При этом были учтены практика создания и функционирования механизма ипотечного кредитования как в странах с развитой рыночной экономикой, так и в странах с переходной экономикой, а также опыт жилищного финансирования в регионах Российской Федерации.

В начале июля 2005 года Правительством России были приняты поправки в Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах», которые сняли ограничения на выпуск ипотечных бумаг и усовершенствовали некоторые положения законах. В ряду внесенных поправок можно выделить следующее:

исключение из закона положения о страховании заемщиком - физическим лицом жизни и здоровья;

возможность эмиссии двух и более выпусков ипотечных облигаций на основе одного ипотечного покрытия;

возможность включения в ипотечное покрытие требования о возврате основной суммы долга по кредитным договорам и договорам займа отдельно от требования по уплате процентов по этим же договорам;

ограничение размера страховой суммы при страховании недвижимого имущества от риска утраты или повреждения размером требования о возврате суммы основного долга [ 9].

В качестве первого шага в решении проблем ипотечного кредитования в России было выбрано изменение соответствующей нормативно-правовой базы. В результате в 2005 году вступили в силу, помимо ряда новых законов, новые редакции уже действующих кодексов и законов, основными из которых являются:

) Федеральный закон «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 № 188-ФЗ [6];

) Федеральный закон «Об ипотеке (залоге) недвижимости» от 16.07.1998 № 102-ФЗ [7];

) Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 №122-ФЗ [4].

Жилищный кодекс РФ среди других новаций определил основания для возникновения жилищных прав и обязанностей, уточнил объекты жилищных прав и виды жилых помещений, условия страхования жилья, ввел понятие социального жилья. Статья 21 Жилищного кодекса предусматривает возможность страхования жилья в оговоренных законом случаях.

В новой редакции Федерального закона от 16.07.1998 «102-ФЗ «Об ипотеке ( залоге недвижимости)» в статье 78, обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таком жилом доме или квартире, при условии, что жилье было заложено по договору об ипотеке или целевого займа [7].

Новая редакция Гражданского процессуального кодекса, а именно статья 446, исключила жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, из имущества, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам, даже если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в этом помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

Таким образом, рассмотрев теоретические основы ипотечного кредитования, во второй части работы охарактеризуем практический аспект ипотечного кредитования на примере операционного офиса «Пенза» Нижегородского филиала ОАО «МДМ Банк».


2. ОРГАНИЗАЦИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ


2.1 Краткая характеристика ОАО «МДМ Банк» и операционного офиса «Пенза» Нижегородского филиала ОАО «МДМ Банк»


МДМ Банк - один из первых частных банков России. Основанный в 1990 году, за более чем 20 лет своей истории он завоевал лояльность миллионов розничных и корпоративных клиентов, вошел в число крупнейших банков России по ряду ключевых показателей, таких как размер собственного капитала, объем активов и депозитов физических лиц.

В 2009 году бывший МДМ Банк приобрел УРСА Банк в форме сделки обратного присоединения. Несмотря на то, что юридическое присоединение было зарегистрировано 6 августа 2009 года, все необходимые юридические процедуры были выполнены бывшим МДМ Банком и УРСА Банком, а также их акционерами к 30 июня 2009 года, и руководство определило 30 июня 2009 года как дату приобретения. Фирменное (полное официальное) наименование объединенного банка: Открытое акционерное общество «МДМ Банк» [3]. Сокращенное фирменное наименование объединенного банка: ОАО «МДМ Банк». Головной офис расположен по адресу: 630004, г. Новосибирск, ул. Ленина, д. 18. Генеральная лицензия ЦБ РФ на осуществление банковской деятельности № 323 от 06.08.2009 года.

Банк располагает всеми видами существующих в Российской Федерации банковских лицензий и оказывает более 100 видов банковских услуг для корпоративных и частных клиентов.

В состав акционеров МДМ Банка входят ведущие международные финансовые организации: Международная финансовая корпорация (IFC), Европейский банк реконструкции и развития (ЕБРР), немецкий банк развития DEG. Также в состав акционеров банка входят крупнейшие в России и СНГ инвестиционные компании - фонд прямых инвестиций Russia Partners(Siguler Guff & Company) и Troika Capital Partners.

Группа МДМ Банк осуществляет предоставление широкого спектра финансовых услуг в Российской Федерации и за ее рубежом, как самостоятельно, так и через инфраструктуру прямо, или косвенно контролируемых дочерних компаний:

Деятельность зарубежных дочерних компаний Группы МДМ Банк направлена на достижение следующих целей:

AS LTB Bank - банковские услуги на базе европейского кредитного учреждения;

MDM Investments Limited - услуги европейской инвестиционной компании (брокерские, доверительное управление, андеррайтинг);

MCM Russian Investments Limited - финансовые услуги на территории Европейского союза.

Также МДМ Банку принадлежит ряд компаний специального назначения, созданных для обеспечения заимствований Банка на международных рынках капитала.

Российские дочерние компании Группы МДМ Банк включают две лизинговые компании (ООО «ЛизингПромХолд» и ООО «МДМ-Лизинг»), профессионального участника рынка ценных бумаг ООО «Управляющая компания МДМ» (услуги доверительного управления активами и управления паевыми инвестиционными фондами), ОАО «МОСКВИЧКА», деятельность которого концентрируется в области управления существенными имущественными комплексами Банка, а также пять компаний, созданных в 2009-2010 годах для обособленного управления непрофильными активами Группы МДМ Банк [47].

Негосударственный пенсионный фонд «МДМ» осуществляет деятельность по негосударственному пенсионному обеспечению физических лиц. ОАО «МДМ Банк» сегодня - это динамичный финансовый институт, активно участвующий в развитии экономики и финансовой системы страны. Более 200 филиалов и отделений банка работают в 117 городах Европейской части России, на Урале, в Сибири и на Дальнем Востоке. Среди клиентов, которым банк предоставляет широкий спектр финансовых услуг, более 3 млн. физических лиц, а также свыше 35000 корпоративных клиентов и предприятий малого и среднего бизнеса.

По капиталу среди российских частных банков ОАО «МДМ Банк» занимает 2-е место.

Банку присвоены одни из самых высоких кредитных рейтингов среди российских частных банков: Standard & Poors (B+), Fitch Ratings (BB) и Moodys (Ba2).

В 2009 году журнал The Banker (входящий в группу Financial Times) объявил МДМ Банк победителем в номинации «Банк года в России». В марте 2010 года журнал Global Finance назвал МДМ Банк победителем среди российских банков в номинации «Лучший банк на развивающихся рынках Центральной и Восточной Европы».

Развитие бизнеса МДМ Банка реализуется на основе долгосрочной стратегии и в рамках утвержденного Советом директоров 14 октября 2010 года стратегического бизнес-плана на 2011-2014 годы [47].

Ключевым элементом стратегии является построение клиентоориентированной модели бизнеса, которая основана на персональном подходе к каждому клиенту.

Нацеленность на превосходное знание клиентов и выстраивание с ними долгосрочных партнерских отношений, ориентация на качество, а не количество выданных кредитов, усиление роли менеджеров в отделениях при принятии финансовых решений говорят о том, что МДМ Банк стремится минимизировать кредитные риски и выстраивает устойчивый к колебаниям экономики банковский бизнес.

Рассмотрим основные показатели деятельности ОАО «МДБ-Банк» за период с 2008 по 2010 гг., и 9 месяцев 2011 года, в таблице 1, по данным баланса и отчета о прибылях и убытках Банка, приведенные в Приложении 1-6.

Таблица 1 Основные показатели эффективности деятельности ОАО «МДМ-Банк»

Наименование2008г.2009г.9 мес. 2010г.2010г.9 мес. 2011гИзм. 2009 / 2008, в %Изм. 2010 / 2009, в %Изм. 9 мес. 2011 / 9 мес. 2010, в %123456789Активы, в млн.руб.32911740282338489638340734585722,4-4,8-10,2Показатель достаточности капитала I уровня, в %16,018,918,318,620,22,9-0,31,3Кредитный портфель/Депозиты, в %169,3121,6114,3103,8117,7-47,7-17,83,4Чистая прибыль (убыток), в млн.руб.3304-1394190020883265-142,2249,871,8Совокупная прибыль, в млн.руб.2176358152321842117-83,6в 5,1 раз39,0Чистая процентная маржа, в %5,56,64,95,65,41,1-1,00,5Сомнительная задолженность к общему портфелю, в %4,217,414,514,413,113,2-3,0-1,4Численность персонала, чел.6563100811008010075745053,6-0,1-26,0Сеть (операционные офисы), ед.199331342346218131,015,0-36,2Количество банкоматов, ед.12581961198219972010в 7 раз36,01,4

По результатам деятельности активы Банка по состоянию на 1 октября 2011 года составили 345857 млн. руб., и уменьшились на 10,2 % к соответствующему периоду 2010 года. Наиболее крупное уменьшение наблюдается по статье «ссудная задолженность», в том числе по выданным кредитам кредитным организациям.

Наблюдается положительная динамика кредитного портфеля. По итогам 9 месяцев 2011 года она увеличилась на 3,4 п. и составила 117,7% к соответствующему периоду 2010 года.

В части кредитного портфеля Банк изменил ориентиры с кредитования крупных корпоративных клиентов на более многочисленный и доходный сегмент МСБ. С ростом доходности увеличилась и чистая процентная маржа по итогам 9 месяцев 2011 года на 0,5 п. и составила 5,4%.

В 2011 году одним из основных приоритетов Банка стало улучшение качества кредитного портфеля.

Просроченная задолженность сократилась на 5,4 млн. руб., до 11,6% от величины кредитного портфеля, в частности от продажи проблемного долга коллекторским агентствам.

По итогам 9 месяцев 2011 года Банк заработал чистую прибыль в размере 3265 млн. руб., что на 71,8% выше аналогичного периода 2010 года. Совокупная прибыль Банка составила 2117 млн. руб. и выросла на 39,0%.

В течение 2011 года Банк, руководствуясь принципом долгосрочной стабильности, проводил активную работу по минимизации сомнительной задолженности. Результатом этой работы по итогам 9 месяцев 2011 года стало снижение доли сомнительной задолженности в кредитном портфеле на 1,4 п.п., в т.ч. за счет снижения доли проблемного долга в портфеле корпоративных кредитов и частных клиентов. Сеть филиалов и дополнительных офисов Банка в 2011 году за счет объединения и укрупнения сократилась с 342 до 218 единиц. По итогам 9 месяцев 2011 года за счет проведения оптимизации численного персонала численность работающих сократилась на 26 % и составила 7,4 тыс. человек.

В таблице 2 приведена структура кредитного портфеля ОАО «МДМ-Банк» за 2008-2010 годы и 9 месяцев 2011 года.

Кредитный портфель Банка в 2010 году сократился на 1,2% по отношению к 2009 году за счет уменьшения розничного кредитного портфеля на 29,8%. В 2010 году Банк, следуя выбранным стратегическим принципам, более осторожно и тщательно подходил к оцениванию заемщиков, стремясь к минимизации кредитного риска, что повлекло сокращение новых выдач и оказало влияние на динамику розничного кредитного портфеля. Корпоративный кредитный портфель, напротив, увеличился на 6,3%, в первую очередь за счет роста объема кредитов крупным клиентам на 11,7%.


Таблица 2 Структура кредитного портфеля ОАО «МДМ-Банк», в млн.руб.

Наименование2008г.2009г.9 мес. 2010г.2010г.9 мес. 2011гИзм. 2009/ 2008, в %Изм. 2010/ 2009, в %Изм. 9 мес. 2011/ 2010, в %1234567891.Кредиты корпоративным клиентам всего, в т.ч.:16654918941415100820134315468013,76,32,4-кредиты крупному бизнесу13780015391712888717185011990011,711,7-6,9-кредиты малому и среднему бизнесу15529128277360981218620-17,4-23,5в 2,5р.-кредиты инвестиционного бизнеса103601343310419138921101029,73,45,6-лизинговое финансирование28609237434257895150223,0-37,318,62.Кредиты физическим лицам, всего, в т.ч.:4046091416482156415754600125,9-29,813,2-потребительские кредиты445943274236953159224700в 8,7р.-27,04,2-ипотека1401729874182002424120800113,1-18,914,3-автокредитование2198418268632083249100-16,9-54,413,93.Резерв под обесценение кредитов(12203)(44121)(23697)(31596)(23246)в 2,6р.-28,4-1,9Итого кредитов клиентам19480623670917552623390418603421,5-1,25,9

По итогам 9 месяцев 2011 года кредитный портфель МДМ Банка вырос на 5,9% к соответствующему периоду 2010 года в основном за счет принятой политики Банка по увеличению кредитования малого и среднего бизнеса (в 2,5 раза) и роста розничного кредитного портфеля на 13,2%.

Следует отметить снижение величины резервов на возможные потери по ссудам на 28,4% в 2010 году и 1,9% по итогам 9 месяцев 2011 года, как следствие проводимых Банком мероприятий по минимизации кредитного риска и сокращению величины сомнительной задолженности, что, в свою очередь, оказало положительное влияние на величину чистого процентного дохода после признания убытков от обесценения кредитов в структуре прибыли Банка.

В 2010 году МДМ Банк запустил ипотечный продукт «Классический» - ипотечное кредитование на приобретение готовой недвижимости на вторичном рынке жилья у физических и юридических лиц, разработанный по стандартам ОАО «АИЖК», что способствовало по итогам 9 месяцев 2011 года росту выданных ипотечных кредитов.

Для клиентов, желающих получить потребительский кредит под залог имеющегося жилья, запущен продукт «Залоговый стандарт» - кредитование на любые цели, кроме предпринимательских. Операционный офис «Пенза» Нижегородского филиала ОАО «МДМ Банк» является одним из офисов, работающим на рынке банковских услуг в Поволжье, и представляет ОАО «МДМ Банк» в городе Пензе.

Операционный офис «Пенза» Нижегородского филиала ОАО «МДМ Банк» был образован 13 октября 2003 года и располагается по адресу: 440000, Россия, г. Пенза, ул. Московская, д.11. В структуру операционного офиса «Пенза» входят два дополнительных офиса: «Терновский» и «Гостиный двор», расположенные также в г. Пензе.

В соответствии с лицензией ЦБ РФ на осуществление банковских операций, операционный офис «Пенза» Нижегородского филиала ОАО «МДМ Банк» вправе осуществлять выпуск, покупку, продажу, учет, хранение и иные операции с ценными бумагами, выполняющими функции платежного документа, с ценными бумагами, подтверждающими привлечение денежных средств во вклады и на банковские счета, с иными ценными бумагами, осуществление операций с которыми не требует получения специальной лицензии в соответствии с федеральными законами, а также вправе осуществлять доверительное управление указанными ценными бумагами по договору с физическими и юридическими лицами.

Услуги, оказываемые частным лицам:

вклады;

денежные переводы;

коммунальные платежи;

пластиковые карты;

потребительские кредиты;

ипотека.

Услуги, оказываемые корпоративным клиентам:

расчетно-кассовое обслуживание в рамках Бизнес-пакетов;

дистанционное банковское обслуживание;

обслуживание внешнеэкономической деятельности;

международные корпоративные пластиковые карты;

зарплатные проекты;

депозиты юридических лиц;

бронирование средств на расчетном счете;

кредитование бизнеса;

классическое кредитование.

Важной частью системы анализа финансово-хозяйственной деятельности любого коммерческого банка является характеристика его организационной и функциональной структуры.

На основании Устава, операционный офис «Пенза» Нижегородского филиала ОАО «МДМ Банк» возглавляет - Управляющий офисом. Он распоряжается средствами банка в пределах предоставленных ему прав, издает приказы и указания. Принимает и увольняет работников в соответствии со штатным расписанием, применяет к ним поощрения и взыскания в соответствии с правилами внутреннего трудового распорядка и действующим трудовым законодательством РФ, а также совершает другие действия, необходимые для достижения целей и задач коммерческого банка.

Управляющему подчиняются: заместитель управляющего, бухгалтерия, отдел экономической безопасности, отдел аудита, кредитный отдел по юридическим лицам, кредитный отдел по физическим лицам, юридический отдел, отдел финансового мониторинга, отдел по работе с клиентами, операционный отдел, отдел розничного бизнеса, отдел инкассации и т.д.

Каждый отдел имеет свою структуру и Положение, где указаны основные задачи, решаемые отделом в выполнении целевых установок работы банка и конкретные виды функций, закрепленные за данным отделом во взаимосвязи с другими подразделениями.

Принципы ведения бухгалтерского учета определяются Учетной политикой Банка, сформированной в соответствии с Федеральным Законом от 21.11.1996 №129-ФЗ «О бухгалтерском учете», Гражданским Кодексом РФ, Положением Банка России от 26.03.2007 №302-П «О правилах ведения бухгалтерского учета в кредитных организациях, расположенных на территории Российской Федерации», Положением Банка России от 16.12.2003 №242-П «Об организации внутреннего контроля в кредитных организациях и банковских группах» и др.


2.2 Организация кредитной политики в области ипотечного кредитования


Ипотеку в Пензе и Пензенской области представляют 13 ипотечных банков, которые предлагают заемщикам 120 ипотечных программ для приобретения жилья в кредит, как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимости.

Ставки по ипотеке в Пензе и Пензенской области находятся в диапазоне 7,65 - 17,75 % годовых по рублевым кредитам и 5,98 - 15,00 % годовых по валютным кредитам.

Рассматривая кредитную политику операционного офиса «Пенза» Нижегородского филиала ОАО «МДМ Банк», следует отметить, что банком также предлагаются несколько видов ипотечных кредитов: «Ипотечный классический», «Переменная ставка» и «Новостройка». Виды этих ипотечных кредитов представлены в таблице 3.


Таблица 3 Виды ипотечных кредитов

Вид кредита Ставка кредитования, в %Сумма кредита, тыс. руб.Дополнительные условия 1234«Ипотечный классический» 12,5-13,5% от 100,0 до 8000,0 тыс.руб.- низкая процентная ставка; - досрочное погашение без санкций, в любое время; - отсутствие поручителей; - возможное привлечение созаемщика; -приобретение вторичного жилья.«Переменная ставка» 10,5-12,75% от 300,0 до 12000,0 тыс.руб.- низкая процентная ставка; - досрочное погашение без санкций, в любое время; - отсутствие поручителей; - возможное привлечение созаемщика; - приобретение вторичного жилья.«Новостройка» 7,0-13,75% от 300,0 до 8000,0 тыс.руб.- привлекательные процентные ставки; - после регистрации права собственности процентная ставка по кредиту уменьшается; - дифференцированная ставка в зависимости от размера первоначального взноса; - приобретение квартиры у застройщика.

Возрастные ограничения по программе ипотечного кредитования в операционном офисе «Пенза» Нижегородского филиала ОАО «МДМ Банк» следующие. Возраст заемщика должен составлять от 22 до 65 лет на момент предоставления кредита, с обязательным гражданством РФ и регистрацией по месту получения кредита. При этом трудовой стаж заемщика должен быть не менее 6 месяцев.

На момент достижения заемщиком/поручителем пенсионного возраста (55 лет для женщин и 60 лет для мужчин) должно пройти не менее половины срока кредита. Доходы могут быть подтверждены как традиционным - справкой по форме №2-НДФЛ, так и косвенным образом. Сроки кредитования - от 3 до 25 лет.

Кроме ипотечных кредитов, операционный офис «Пенза» Нижегородского филиала ОАО «МДМ Банк» предлагает такую услугу, как рефинансирование кредитов сторонних банков, при этом предлагаются следующие условия;

привлекательные процентные ставки;

рефинансирование кредитов любых сторонних банков;

возможность объединить несколько кредитов в один;

специальные программы по рефинансированию различных типов кредитов: потребительского кредитования, кредитной карты, автокредита;

на момент оформления рефинансирования кредита клиент может иметь действующие кредиты в Банке;

отличный сервис;

подробные консультации специалистов Банка;

несколько способов оплаты кредита (в отделениях банка, в банкоматах, через Интернет банк).

Также операционный офис «Пенза» Нижегородского филиала ОАО «МДМ Банк» предлагает такой продукт, как накопительная программа. Преимущества накопительной программы следующие:

при открытии вклада «МДМ - Накопительный» клиент получает льготы по автокредиту или ипотечному кредиту «Классический»;

копить, используя вклад с конкурентными процентными ставками, намного выгоднее, чем просто откладывать деньги на крупную покупку;

удобство и надёжность;

накопленная сумма частично или полностью направляется на оплату первоначального взноса по ипотеке или автокредиту;

при оформлении кредита предоставляются льготные условия.

Зачастую покупка новой квартиры часто предполагает продажу старой. Со сделками такого типа связаны большие сложности - начиная с оформления регистрации и заканчивая возможностью внесения оплаты только после продажи старого жилья. Специалистами операционного офиса «Пенза» Нижегородского филиала ОАО «МДМ Банк» разработаны организационно-правовые схемы, которые позволяют избежать проблем и сделать процедуру таких сделок максимально безопасной и быстрой, защитив интересы, как покупателя-заемщика, так и банка-кредитора.

При покупке квартиры на вторичном рынке, или в новостройке - присутствуют свои риски. Конечно, тщательная проверка юридической чистоты квартиры, приобретаемой на вторичном рынке, осуществляется и риэлтором, и при государственной регистрации, но полностью избежать непредвиденных ситуаций позволяет только страхование титула собственности. Новая квартира не имеет сомнительных историй предыдущих собственников и жильцов, поэтому страхование титула не является обязательным требованием Банка. Если квартира приобретена по договору соинвестирования до завершения строительства, то необходимо быть уверенным, что она будет построена в оговоренные сроки и при условии, что у квартиры только один владелец. Это тоже вопрос правильной и своевременной регистрации, а также тщательного юридического анализа договора соинвестирования и проверки надежности компании-подрядчика.

Операционный офис «Пенза» Нижегородского филиала ОАО «МДМ Банк» кредитует покупку квартир на этапе строительства в домах ведущих застройщиков, которые обеспечивают ввод 80% возводимых площадей. Предлагая услуги по кредитованию всех типов сделок, Банк приобрел опыт, позволяющий выбрать оптимальный вариант для каждого клиента.

Индивидуальный подход операционного офиса «Пенза» Нижегородского филиала ОАО «МДМ Банк» к клиентам заключается в следующем.

Все покупатели намерены погасить кредит как можно раньше, однако сохранить при этом привычный уровень жизни не всегда получается. Банк рекомендует выбрать такой срок погашения, чтобы расходы на обслуживание кредита не превышали 30-35% семейного бюджета. Это легко спланировать, так как кредит погашается равными платежами. Более того, при необходимости в течение 2-3 дней банк предоставит кредит до 300 тыс. руб. на неотложные нужды в рамках согласованного объема кредитования на покупку квартиры.

Руководство Банка считает, что большинство людей имеющих работу, может рассчитывать на улучшение своих жилищных условий с помощью ипотечного кредита. Поэтому выбор приобретаемого жилья не ограничивается, так как жить в доме не один год. Единственное требование: чтобы дом не находился в аварийном состоянии, или в списках на снос.

Кроме того, жизненные обстоятельства клиента могут измениться, так как жизнь не стоит на месте. Возможно, через год после покупки родится долгожданный ребенок, и потребуется квартира большей площади. Если квартира был приобретена в инвестиционных целях, можно решить, что наступило время её продать. Это право клиента, и банк поможет осуществить погашение кредита путем продажи квартиры, и при необходимости предложит новый.

Цены на жилье в последние годы стремительно растут - причиной тому является увеличение доходов населения, порождающее спрос, который опережает предложение квартир. В этом есть и положительные, и отрицательные стороны, прогнозировать будущее рынка жилья достаточно сложно.

Если в процессе поиска квартиры цены выросли, то не потребуется тратить время на повторное рассмотрение банком заявки для увеличения суммы кредита. Цены на недвижимость могут упасть, соответственно, снизится стоимость заложенной квартиры. Но если клиент исправно обслуживает кредит, банк не будет требовать дополнительного обеспечения. Если доходы клиента выросли, и есть цель досрочно погасить кредит (или купить другую квартиру) - можно сделать и это, причем без каких-либо штрафов через 0,5-2 года с момента выдачи кредита в зависимости от его срока.

Чистая ставка кредита в операционном офисе «Пенза» Нижегородского филиала ОАО «МДМ Банк» является одним из направлений кредитной политики.

Многие потенциальные заемщики, обзванивая банки в поисках лучших условий, задают вопрос о процентной ставке. Но заявленная ставка - это еще не полная стоимость кредита: например, о том, что в некоторых банках с низкими ставками ежемесячное обслуживание кредитного счета стоит 0,3% годовых, клиент может узнать только после того, как квартира выбрана, согласие банка предоставить кредит получено, залог внесен - и отступать некуда. И дополнительные 3,6% в год будут сопровождать клиента до последнего дня погашения кредита. Об этих условиях лучше думать заранее, но если клиент столкнулся с такой ситуацией, то операционный офис «Пенза» Нижегородского филиала ОАО «МДМ Банк» поможет погасить невыгодный кредит и оформить новый на лучших условиях.

Основные клиенты Банка - это обычные люди со средним достатком. Кредиты действительно доступны: средний заемщик - это семья, приобретающая свое первое жилье или улучшающая жилищные условия путем обмена с доплатой.

Далее необходимо рассмотреть процесс оформления сделки банком по ипотечному кредитованию. При первом обращении клиента в банк производятся следующие действия:

консультация клиента об основных условиях выдачи ипотечного кредита;

предварительная оценка возможности получения ипотечного кредита, исходя из предоставленной клиентом информации;

передача клиенту формы заявления-анкеты и списка первичных документов и документов по объекту недвижимости.

Предварительная консультация клиента осуществляется по следующим вариантам:

клиент посредством телефонной связи обращается в центр обработки вызовов, отвечающий за его предварительную консультацию;

клиент обращается в подразделение банка, осуществляющего ипотечное кредитование (к сотруднику кредитного подразделения, отвечающему за предварительную консультацию клиента).

При обращении клиента за предварительной консультацией в центр обработки вызовов последний осуществляет следующие действия:

предоставление информации об основных условиях ипотечного кредитования, в том числе информации о предъявляемых требованиях к клиенту и объекту недвижимости, тарифах банка;

предоставление информации о порядке получения клиентом формы заявления-анкеты, а также списков первичных документов и документов по объекту недвижимости, используя информационные ресурсы веб-сайта банка, либо направление формы заявления-анкеты, а также списков первичных документов и документов по объекту недвижимости по электронной почте клиенту;

предварительная оценка возможности ипотечного кредитования, исходя из информации, предоставленной клиентом, в том числе примерный расчет максимальной суммы ипотечного кредита и суммы предполагаемого ежемесячного платежа.

При обращении клиента за предварительной консультацией сотрудник кредитного подразделения выполняет следующие действия:

а) предоставление общей информации об основных условиях ипотечного кредитования, в том числе информации о предъявляемых требованиях к клиенту и объекту недвижимости, тарифах банка;

б) предварительная оценка возможности ипотечного кредитования, исходя из информации, предоставленной клиентом, в том числе примерный расчет максимальной суммы ипотечного кредита и суммы предполагаемого ежемесячного платежа;

в) предоставление на бумажном носителе следующей информации:

. общей информации об основных условиях ипотечного кредитования, в том числе информации о предъявляемых требованиях к клиенту и объекту недвижимости, тарифах банка;

. перечень и примерные суммы предполагаемых дополнительных расходов клиента;

. списки первичных документов и документов по объекту недвижимости, а также формы заявления-анкеты.

. расчета максимальной суммы кредита и/или размера ежемесячного платежа и/или размера необходимого для предоставления кредита дохода клиента.

В течение 4-х рабочих часов с момента получения заполненной клиентом электронной экспресс-анкеты банк (центр обработки вызовов) выполняет следующие действия:

формирует и направляет сообщение о результатах предварительной оценки возможности предоставления ипотечного кредита клиенту на электронную почту по адресу, указанному клиентом в электронной экспресс-анкете;

направляет списки первичных документов и документов по объекту недвижимости, а также формы заявления-анкеты на указанный клиентом в электронной анкете адрес электронной почты (только при положительных результатах предварительной оценки возможности предоставления клиенту ипотечного кредита);

уведомляет посредством телефонной связи клиента об отправлении банком сообщения на его электронную почту (по телефонному номеру, указанному клиентом в электронной анкете);

информирует клиента посредством телефонной связи о местоположении наиболее удобного для него (клиента) офиса банка, предоставляющего услуги ипотечного кредитования, с указанием времени работы и контактного телефона сотрудника кредитного подразделения, находящегося в указанном офисе, и/или с записью клиента на определенное время (только при положительных результатах предварительной оценки возможности предоставления ипотечного кредита клиенту).

При обращении клиента за предварительной консультацией сотрудник компании-партнера, аттестованный в соответствии с требованиями банка, выполняет следующие действия:

а) предоставляет информацию об основных условиях ипотечного кредитования, в том числе информации о тарифах банка;

б) осуществляет предварительную оценку возможности ипотечного кредитования, исходя из информации, предоставленной клиентом, в том числе примерный расчет максимальной суммы ипотечного кредита и суммы предполагаемого ежемесячного платежа;

в) предоставляет на бумажном носителе:

) общую информацию об основных условиях ипотечного кредитования, в том числе информации о предъявляемых требованиях к клиенту и объекту недвижимости, тарифах банка;

)перечень и суммы предполагаемых дополнительных расходов клиента;

)список первичных документов и документов по объекту недвижимости, а также формы заявления-анкеты;

)расчет максимальной суммы кредита и/или размера ежемесячного платежа и/или размера необходимого для предоставления кредита дохода клиента.

После проведения предварительной консультации клиента, сотрудник кредитного подразделения в присутствии клиента выполняет следующие действия:

прием первичных документов, заявления-анкеты и финансового документа, подтверждающего оплату клиентом комиссии за проведение первичного андеррайтинга (при ее наличии). Копии первичных документов принимаются сотрудником кредитного подразделения при предъявлении клиентом их оригиналов. Сотрудник кредитного подразделения сверяет копии с оригиналами и по результатам сверки специальным штампом ставит на каждой копии первичных документов отметку «копия верна» и свою подпись и дату;

проверка предоставленных клиентом первичных документов на соответствие списку первичных документов;

проверка правильности заполнения клиентом заявления-анкеты;

уведомление клиента о сроках проведения первичного андеррайтинга.

Несоответствие предоставленных клиентом документов утвержденному списку первичных документов служит основанием для отказа банка в проведении первичного андеррайтинга.

При получении заявления-анкеты сотрудник кредитного подразделения регистрирует ее в журнале учета заявлений-анкет. В журнале учета заявлений-анкет указывается дата получения сотрудником кредитного подразделения заявления-анкеты, ФИО клиента, предполагаемая (заявленная клиентом) сумма ипотечного кредита, а также другие данные по заявлению-анкете.

Контроль своевременности рассмотрения заявлений-анкет, зарегистрированных в журнале учета заявлений-анкет, осуществляется руководителем кредитного подразделения либо уполномоченным лицом банка.

В течение одного рабочего дня с момента регистрации заявления-анкеты в журнале учета заявлений-анкет сотрудник кредитного подразделения проводит первичный андеррайтинг, включающий выполнение следующих действий:

проверка предоставленных клиентом первичных документов на предмет подтверждения ими соответствия клиента требованиям в банке, предъявляемым к клиенту при оформлении ипотечной сделки;

оценка платежеспособности клиента и его супруга(ги) (поручителя и его супруга(ги)). Доход супруга(ги) клиента (супруга(ги) поручителя может не приниматься в расчет, в том случае, если сумма дохода клиента (поручителя) достаточна для предоставления кредита (поручительства);

оценка платежеспособности органов управления юридического лица (если залогодателем является юридическое лицо);

направление служебной записки (по установленной форме) в подразделение безопасности с приложением копий предоставленных клиентом первичных документов;

направление служебной записки в юридическое подразделение (при предоставлении в залог объектов недвижимости, находящихся в собственности клиента и/или третьих лиц).

Подразделения, указанные ниже, в течение 2-х рабочих дней со дня получения копий документов для проведения экспертизы осуществляют следующие действия:

Подразделение безопасности:

проверяет представленные первичные документы на предмет достоверности указанных в них сведений;

проверяет кредитную историю клиента и поручителей (при наличии), в том числе во всех территориальных подразделениях банка;

при необходимости представления дополнительных документов, подразделение направляет по электронной почте либо в устной форме соответствующий запрос сотруднику кредитного подразделения;

предоставляет сотруднику кредитного подразделения служебную записку о результатах проверки первичных документов, составленную на имя руководителя кредитного подразделения.

Юридическое подразделение:

при получении соответствующей служебной записки от сотрудника кредитного подразделения производит правовую экспертизу предоставленных первичных документов на предмет соответствия их формы и содержания действующему законодательству;

консультирует сотрудника кредитного подразделения по юридическим вопросам, связанным с оформлением рассматриваемой ипотечной сделки.

В случае отрицательного заключения или наличия каких-либо замечаний, выявленных подразделением (подразделениями) по результатам проведенной экспертизы первичных документов, данное подразделение направляет сотруднику кредитного подразделения служебную записку, в которой приводится мотивированное обоснование, излагаются замечания и (по возможности) предложения по изменению условий выдачи ипотечного кредита.

По результатам проделанной работы сотрудник кредитного подразделения в течение 1 рабочего дня, следующего за днем получения служебных записок от подразделений банка (подразделение безопасности и юридическое подразделение), выполняет следующие действия:

составление и подписание отчета о первичном андеррайтинге;

в случае принятия положительного предварительного решения банка о возможности предоставления клиенту ипотечного кредита составление, подписание и передача клиенту ипотечного кредитного сертификата.

Оригинал ипотечного кредитного сертификата передается клиенту с целью подтверждения возможности осуществить ипотечное кредитование клиента в пределах указанной в ипотечном кредитном сертификате суммы ипотечного кредита. Срок действия ипотечного кредитного сертификата ограничен и составляет три календарных месяца со дня его оформления. Ипотечный кредитный сертификат не является обязательством банка по предоставлению ипотечного кредита клиенту.

В ипотечном кредитном сертификате указываются максимальные суммы ипотечного кредита, исходя из предусмотренных действующей в банке ипотечной программой вариантов соотношения «сумма кредита/стоимость залога», срока кредитования, которые выносятся в приложение к ипотечному кредитному сертификату. На первой странице ипотечного кредитного сертификата указывается максимальная из данных сумм. В день оформления отчета о первичном андеррайтинге и ипотечного кредитного сертификата сотрудник кредитного подразделения уведомляет клиента о результатах проведения первичного андеррайтинга.

В случае принятия кредитным комитетом либо уполномоченным лицом банка положительного решения о предоставлении ипотечного кредита клиенту, сотрудник кредитного подразделения выполняет следующие действия:

согласовывает с клиентом конкретную дату и время проведения ипотечной сделки, а также уведомляет клиента и/или продавца о необходимости предоставления оригиналов предоставленных ранее копий документов по объекту жилой недвижимости. Предоставление клиентом оригиналов документов по объекту жилой недвижимости осуществляется с целью их сверки с предоставленными ранее копиями;

согласовывает с клиентом дату сдачи документов, оформленных по ипотечной сделке, в органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

предоставляет клиенту подробную информацию о дальнейшем порядке оформления ипотечной сделки, о порядке открытия в банке лицевых счетов клиента и продавца, а также порядке оплаты клиентом первоначального взноса по ипотечной сделке.

В день сделки клиент осуществляет открытие в банке следующих лицевых счетов (в случае отсутствия открытых лицевых счетов в банке):

счетов в рублях - при выдаче ипотечного кредита в рублях;

счетов в рублях и в иностранной валюте - при выдаче ипотечного кредита в иностранной валюте.

Продавец осуществляет открытие в банке лицевого счета в рублях (в случае отсутствия открытого лицевого счета в банке), либо предоставляет информацию об имеющихся счетах в иных банках с указанием точных реквизитов для перечисления на эти счета денежных средств.

Внесение и оплата клиентом суммы первоначального взноса также допускается клиентом по одному из следующих вариантов:

наличным расчетом, при этом подтверждением оплаты денежных средств будет являться предоставление финансовых документов, подтверждающих факт внесения денежных средств в кассу продавца (в случае, если продавец - юридическое лицо);

в безналичном порядке, путем перечисления суммы первоначального взноса клиентом со своего лицевого счета в банке на лицевой счет продавца, при этом подтверждением оплаты денежных средств будет являться предоставление оригинала договора счета продавца, для зачисления суммы первоначального взноса (оригинал договора с отметкой банка о том, что счет является действующим, при этом срок действия такой отметки составляет не более 30 дней и копию указанного договора) и платежного поручения подтверждающего факт перечисления суммы первоначального взноса клиентом на счет продавца.

Если счет продавца открыт в банке, подтверждением факта перечисления суммы первоначального взноса является предоставление платежного поручения.

Одновременно с открытием лицевого счета и внесением суммы первоначального взноса клиент через кассу банка либо путем безналичного перечисления осуществляет оплату банку комиссионного вознаграждения.

Открыв лицевой счет (лицевые счета), клиент и продавец в назначенный день сделки встречаются с Сотрудником Кредитного подразделения, который выполняет последовательно следующие действия:

подготавливает следующие документы по ипотечной сделке в соответствии с типом приобретаемой жилой недвижимости и характером возникновения ипотеки: закладная, кредитный договор (в том числе приложение к кредитному договору - информационный расчет, в котором приводится график платежей по кредиту, рассчитанный на дату выдачи кредита), договор об ипотеке объекта недвижимости (при необходимости), договор купли-продажи объекта жилой недвижимости и акт приема-передачи к договору купли-продажи объекта жилой недвижимости, иные договора (при необходимости);

представляет подготовленные договора вместе с другими документами кредитного дела для согласования в юридическое подразделение;

получает от клиента и/или продавца оригиналы предоставленных ранее документов по объекту жилой недвижимости (только по тем документам, по которым предоставлялись копии); осуществляет их сверку с копиями предоставленных ранее документов по объекту жилой недвижимости;

получает от юридического подразделения договора, с проставленной на них визой;

получает от клиента и продавца следующие документы: финансовые документы, подтверждающие оплату клиентом или зачисление на лицевой счет клиента денежных средств в размере комиссии банку за предоставление ипотечного кредита; документы, подтверждающие открытие лицевых счетов; документы, подтверждающие внесение клиентом денежных средств в размере первоначального взноса по ипотечному кредиту;

осуществляет подписание с клиентом, продавцом и другими участниками ипотечной сделки всех экземпляров закладной, кредитного договора и информационного расчета (графика платежей по кредиту), договора об ипотеке объекта недвижимости (при необходимости), договора купли-продажи объекта жилой недвижимости и акта приема-передачи к договору купли-продажи объекта жилой недвижимости, иные договора (при необходимости);

после подписания указанных документов клиентом, продавцом и другими участниками ипотечной сделки сотрудник кредитного подразделения визирует последнюю страницу каждого документа и передает их на подпись руководителю кредитного подразделения либо уполномоченному лицу банка, при этом все документы проходят внутреннюю регистрацию в банке;

информирует продавца о сроках перечисления на его счет первоначального взноса и суммы ипотечного кредита;

информирует клиента о порядке сдачи документов на регистрацию в органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также оформления и подписания договора страхования;

передает клиенту по акту приема-передачи документов экземпляры закладной, кредитного договора, договора об ипотеке объекта недвижимости (при оформлении ипотеки в силу договора), договора купли-продажи объекта жилой недвижимости и акта приема-передачи к договору купли-продажи объекта жилой недвижимости с целью их последующей сдачи в органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

согласовывает с клиентом сроки предоставления в банк расписки подтверждающей сдачу на регистрацию документов в органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Платежеспособность заемщика определяется на момент его обращения в банк по следующей формуле:


P = Dr* K * t,(1)


где Dr - среднемесячный доход за 6 месяцев за вычетом всех обязательных платежей (для пенсионеров размер получаемой ими пенсии). Величина чистого дохода граждан, занимающиеся предпринимательской деятельностью без образования юридического лица, либо занимающейся частной практикой, либо имеющих иной источник доходов, разрешенных законодательством, определенный на основании финансовых документов.

K - коэффициент зависящий от величины Dr ;

К = 0,7, применяется для кредита в сумме до 45 000 рублей;

К = 0,8 применяется для кредита в сумме свыше 45 000 рублей (или эквивалента этой суммы в иностранной валюте, курс иностранной валюты, устанавливается Банком России на момент обращения заявителя в банк) ;

t - срок кредитования (в месяцах).

Четвертый этап - определение максимального размера кредита.

Максимальный размер предоставляемого кредита определяется исходя из платежеспособности заемщика на момент его обращения в банк.

После оформления договоров кредитный работник приступает к формированию кредитного дела, в котором подшиваются копии каждого договора, страхового полиса и полный пакет документов, послуживших основанием для предоставления кредита.

Выдача кредита производится в соответствии с условиями кредитного договора, как наличными деньгами, так и в безналичном порядке.

Заемщик обязан получить кредит или его первую часть в течение 45 дней с даты заключения кредитного договора.

После оформления надлежащим образом обеспечения, предусмотренное кредитным договором, заемщик оформляет в кредитующем подразделении срочное обязательство и заявление индивидуального заемщика на выдачу кредита с указанием суммы и способа получения кредита.

Выдача кредита осуществляется:

наличными - в день подачи заемщиком заявления;

безналичным путем - в течение 2 рабочих дней после подачи заемщиком заявления.

Сроки предоставления в банк документов, подтверждающих целевое использование кредита: договор купли - продажи и свидетельство о праве собственности заемщика/ созаемщика на объект недвижимости - в течение 6 месяцев с даты выдачи кредита.

Срок оформления в залог (ипотека в силу договора) кредитуемого объекта недвижимости - в течение 6 месяцев с даты выдачи кредита, и не позднее 3 месяцев с даты оформления объекта недвижимости в собственность заемщика / созаемщиков. В течение кредитного периода кредитор следит за своевременностью выполнения заемщиком своих обязательств.

Платежи по погашению кредита списываются банком со счета заемщика по вкладу, условия которых позволяют совершать приходно-расходные операции, по текущему счету (при погашении задолженности а валюта РФ), или специальному счету по обслуживанию кредита на основании длительного письменного поручения. Вклад (счет) должен быть открыт в банке выдавшем кредит. Если возникают признаки ухудшения финансового состояния клиента, и формируется задолженность по погашению основной суммы долга и процентов, то кредит признаётся проблемным и решение о дальнейших действиях принимается кредитным комитетом.


2.3 Анализ динамики и структуры ипотечных кредитов


Как уже было сказано ранее, операционный офис «Пенза» Нижегородского филиала ОАО «МДМ Банк» представляет населению Пензенской области три вида ипотечного кредитования.

За анализируемый период сумма выданных ипотечных кредитов операционным офисом «Пенза» Нижегородского филиала ОАО «МДМ Банк» увеличилась с 92,0 млн. руб. в 2009 году до 210,1 млн. руб. в 2011 году, но не достигла еще докризисного 2008 года, которая составляла 251,0 млн. руб.

После провального кризисного 2009 года выдача ипотечных кредитов Банком стремительно растет. Рост объёма выданных ипотечных кредитов объясняется гибкой кредитной политикой Банка, снижением процентных ставок, хорошим сервисом.

Величина выданных ипотечных кредитов в операционном офисе «Пенза» Нижегородского филиала ОАО «МДМ Банк» представлена в таблице 4.


Таблица 4 Величина выданных ипотечных кредитов операционным офисом «Пенза» Нижегородского филиала ОАО «МДМ Банк»

ГодСумма ипотечных кредитов, млн. руб.2008251,0200992,02010150,02011210,1

Для более подробного анализа рассчитаем абсолютные темпы роста и прироста, а также абсолютное содержание одного процента прироста суммы ипотечных кредитов за 2008-2011 годы операционного офиса «Пенза» Нижегородского филиала ОАО «МДМ Банк» в Пензенской области. Эти данные представлены в таблице 5.

По данным таблицы 5 видно, что прирост суммы ипотечных кредитов наблюдается с 2010 года, после кризисного падения в 2009 году, который составил 63%, или 58,0 млн. руб. В 2011 году по сравнению с 2010 годом этот прирост равен 40 %, или 60,1 млн. руб., а по сравнению с базовым 2008 годом ниже на 16,3%, или 40,9 млн. руб.


Таблица 5 Абсолютные темпы роста и прироста ипотечных кредитов

ГодСумма ипотечных кредитов, млн. руб.Абсолютные приросты, млн. руб.Темпы роста, %Темпы прироста, %Абсолют-ное содержа-ние 1% прироста, млн. руб.ЦепнойБазисныйЦепнойБазисныйЦепнойБазисный1234567892008251,0--100----200992,0-159,0-159,036,636,6-63,4-63,4-2010150,058,0-101,0163,059,763,0-40,30,922011210,160,1- 40,9140,083,740,0-16,31,50

Абсолютное содержание одного процента прироста в 2010 году составило 0,9 млн. руб., а в 2011 году уже 1,5 млн. руб., то есть, виден рост суммы кредитов и процентного содержания. Анализ структуры выданных ипотечных кредитов по видам в 2008-2011 гг. представлен в таблице 6.


Таблица 6 Структура выданных ипотечных кредитов

Вид кредита2008г.2009г.2010г.2011г.Объём кредитов, млн. руб.Доля, %Объём кредитов, млн. руб.Доля, %Объём кредитов, млн. руб.Доля, %Объём кредитов, млн. руб.Доля, %«Ипотечный классический»164,565,671,778,0109,573,0140,867,0«Новостройка»56,522,58,39,019,513,037,818,0«Переменная ставка»30,011,912,013,021,014,031,515,0Всего:251,0100,092,0100,0150,0100,0210,1100,0

По данным таблицы 6 видно, что наибольшей популярностью среди населения пользуется кредит «Ипотечный классический». В 2008 году его удельный вес составил 65,6%, в кризисный 2009 год его доля повысилась до 78,0%, а с 2010 года стала сокращаться за счет повышения доли на кредит «Новостойка».

Это связано с тем, что резко увеличилось количество строящихся домов после застоя в кризисный период, на приобретение квартир в которых выдаётся ипотечный кредит. Кредит «Переменная ставка» в анализированном периоде особой популярностью у населения не пользуется.

Проведём анализ ипотечных кредитов в разрезе сроков просроченной задолженности. В таблице 7 представлены данные о сроках просроченной задолженности по ипотечным кредитам физическим лицам в 2008 - 2011 гг.


Таблица 7 Структура просроченных ипотечных кредитов

Ипотечные кредиты31.12.2008 г.31.12.2009 г.31.12.2010 г.31.12.2011 г.Непросроченные93,280,589,593,5Просроченные, в том числе на срок6,819,510,56,5- менее 30 дней2,83,23,22,5- 30 - 90 дней1,52,71,91,6- 91 - 180 дней0,52,81,80,6- 181 - 360 дней0,95,02,00,8- более 360 дней1,15,81,61,0Всего100,0100,0100,0100,0

По данным таблицы 7 видно, что по состоянию на 31 декабря 2011 года удельный вес просроченных кредитов составил 6,5%, при этом наибольший удельный вес - 2,5% - просроченных кредитов - в интервале сроков до 30 дней, то есть, задолженность является краткосрочной. Отметим сравнительно небольшой удельный вес просроченных кредитов с длительным сроком просроченности. Таким образом, в анализируемом периоде можно отметить две тенденции.

Первая заключается в сокращении удельного веса просроченных кредитов от 6,8% до 6,5%, а в кризисный 2009 год он достигал 19,5%.

Вторая тенденция проявляется в снижении удельного веса просроченных кредитов с длительным (свыше 90 дней) сроком. Он сократился за рассматриваемый период с 2,5% до 2,4%.

С учётом того, что эти данные касаются структуры ипотечных кредитов, следует отметить в анализируемом периоде снижение абсолютной суммы просроченных ипотечных кредитов. По абсолютной сумме объём просроченных ипотечных кредитов на 31 декабря 2008 года составлял 17,0 млн. руб., из них 6,2 млн. руб. - со сроком более 90 дней. На 31 декабря 2011 года объём просроченных ипотечных кредитов составил 13,6 млн. руб., из них 5,0 млн. руб. - со сроком более 90 дней.

Работа с проблемной задолженностью в 2010-2011гг. была успешной на всех стадиях, но особенно эффективной - на младших сроках, на этапе softcollection. Банком запущен collection-скоринг, определяющий различные стратегии для различных категорий клиентов. В частности, налажена процедура перевода ссуд в статус «безнадежные для взыскания» и оптимизированы критерии определения перспективности взыскания задолженности в судебном порядке.

Банком проведен ряд мероприятий по минимизации сомнительной задолженности, в частности, продажа проблемного долга коллекторским агентствам. Подводя итог второй главы работы можно отметить, что Банком в анализируемый период успешно осуществлялась реализация ипотечного кредитования заемщиков. Наблюдалось снижение удельного веса просроченных кредитов. В тоже время, ставки по кредитам практически остались на прежнем уровне.

Что касается, самого процесса получения ипотечного кредита, то главным при принятии банком решения о выдаче кредита на приобретение жилья остается платежеспособность потенциального заемщика, уверенность в том, что долг будет своевременно погашен, так как перспектива судебного разбирательства не отвечает интересам кредитора.

Таким образом, проанализировав ипотечные программы банка, перейдем к рассмотрению третьей части работы, которая посвящена проблемам и перспективам развития ипотечного кредитования.


3. ПРОБЛЕМЫ И ПУТИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ


3.1 Проблемы ипотечного кредитования


На сегодняшний день главная проблема ипотечного кредитования - это активное стимулирование спроса без достаточного обеспечения предложения, что ведет к повышению цен. Увеличение объемов рынка ипотечного кредитования, не подкрепленное ростом объемов возводимого жилья, вызывает удорожание недвижимости и сокращение потенциальной базы ипотеки. Рост цен на недвижимость девальвирует предпринимаемые банками снижение ставок и оптимизацию требований к заемщикам.

Кардинально изменить ситуацию может только рост объема возводимого жилья. Без увеличения объемов нового строительства и снижения административных барьеров на строительном рынке невозможно сделать жилье доступным, иначе рост цен будет всегда опережать платежеспособный спрос [34, с. 18].

Одна из проблем - это неразвитость ипотеки в России по сравнению с зарубежными странами нередко связывают с высокими процентными ставками, не позволяющими значительной части населения воспользоваться программами ипотечного кредитования ввиду невысоких доходов. Ставка по ипотечным кредитам в среднем по России сегодня колеблется от 11 до 14% годовых в рублях. Для сравнения в США 5-6 % годовых, в Испании - 3-4 % годовых. На сегодняшний день ипотечные кредиты в России составляют лишь 0,1% от ВВП, тогда как в развитых странах - более 50% (в странах Евросоюза - 53%).

По данным Национального агентства финансовых исследований, озвученным на Х всероссийской конференции «Ипотечное кредитование в России», только 9% россиян считают, что на данный момент ипотека доступна.

Также было сказано, что 81% россиян не в состоянии воспользоваться ипотечными кредитами для приобретения недвижимости в случае потребности в улучшении жилищных условий. Причем на недоступность ипотеки совершенно не влияют пол, возраст и регион проживания жителей нашей страны. Основными проблемами продолжают оставаться низкий уровень доходов населения и высокие процентные ставки по ипотечным кредитам.

Осуществляя выдачу ипотечных кредитов в г.Пензе и Пензенской области, операционный офис «Пенза» Нижегородского филиала ОАО «МДМ Банк» также сталкивается с рядом проблем, которые не позволяют в полном объёме осуществлять кредитование на строительство и покупку жилья:

несвоевременное погашение ипотечного кредита, рост задолженности по просроченным кредитам;

низкий уровень и нестабильность доходов населения;

выплата «серой» заработной платы на предприятиях, что сказывается на совокупном доходе заемщика при оформлении кредита;

существующие высокие риски по ипотечным кредитам;

проблема привлечения долгосрочных ресурсов в ипотечную жилищную систему;

существующий спрос на жилье в несколько раз превышает предложение, поэтому цены на квартиры остаются высокими даже без учета дополнительного спроса, обеспечиваемого ипотекой;

сложность работы с застройщиками в г.Пензе и области, при оценке кредитного риска;

проведение расчетов между покупателями и продавцом квартиры только после завершения государственной регистрации сделки;

- продукты и услуги недостаточно конкурентоспособны;

- выход на рынок крупных конкурентов;

несовершенство отечественного законодательства.

Рассмотрим основные факторы, сдерживающие развитие ипотечного кредитования в операционном офисе «Пенза» Нижегородского филиала ОАО «МДМ Банк».

При долгосрочном ипотечном кредитовании исключительное значение для заемщика имеет установление оптимального режима процентных платежей, то есть схема погашения кредита. Для привлечения новых заемщиков и охвата тех клиентов, которые по тем, или иным причинам не могут получить кредит по федеральной программе, банк мог бы разработать и предложить новые ипотечные продукты, например, с регулируемой отсрочкой платежа, или кредит с фиксированной выплатой основного долга.

Решиться заемщику на ипотеку мешает тот фактор, что, взяв ипотечный кредит на квартиру на 20 или 30 лет, они оказываются «привязанными» к ней и в течение всего срока погашения кредита не могут эту квартиру без разрешения банка ни продать, ни подарить. В связи с этим, банку предлагается отработать схемы, при которых у заемщика появится возможность продажи заложенной по ипотеке квартиры с кредитным остатком, то есть перенос залога с одного заемщика на другого. Некоторые разработки касательно этой проблемы банком уже ведутся.

В наибольшей мере сдерживает развитие ипотеки нехватка «длинных» дешевых денег. Среди основных причин - неразвитость системы кредитов, несовершенство судебных процедур, высокий уровень риска в этой сфере и ее недостаточная рентабельность. Для ипотечного кредитования Банк в основном применяет вклады населения, депозиты предприятий и организаций и собственные средства.

Проблемы развития ипотечного кредитования объясняются несовершенством отечественного законодательства, которое предусматривает возникновение ипотеки в силу закона только при залоге жилых домов и квартир. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», общий для физических и юридических лиц, не позволяет оформить закладную на объект коммерческой недвижимости до момента заключения сделки купли-продажи, и для совершения подобных сделок банки и кредитные брокеры ищут всевозможные обходные пути.

Поэтому без государственной поддержки ресурсной части подобных сделок объем предложения по ипотечному кредитованию еще долго не сможет приблизиться к объему спроса.

Из-за несовершенного законодательства риски по ипотечным кредитам по-прежнему остаются высокими, и операционный офис «Пенза» Нижегородского филиала ОАО «МДМ Банк» вынужден их компенсировать за счет стоимости кредита.

Анализ предыдущего раздела позволил сделать вывод об имеющихся проблемах несвоевременных платежей в Банке, то есть, суммах просроченных ипотечных кредитов. Это связано, как с невысокой платежеспособностью заёмщиков, так и собственно и суммой выданных ипотечных кредитов. Кроме того, линейка продуктов ипотечного кредитования операционного офиса «Пенза» Нижегородского филиала ОАО «МДМ Банк», насчитывающая всего три вида ипотечных кредитов, не может охватить в полной мере потребности клиентов. Рынок ипотеки развивается и сегментируется достаточно быстро, в связи с чем, ассортимент ипотечных продуктов должен успевать за потребностями клиентов.

Решение этих проблем даст возможность увеличивать объемы кредитования, а также постепенно снижать ставки по кредитам, что будет способствовать росту степени доступности ипотеки.


3.2 Пути совершенствования ипотечного кредитования


Сегодня ипотека - один из наиболее доступных способов приобретения квартиры. В настоящее время в России предпринимаются следующие шаги по совершенствованию ипотечного кредитования.

Агентством по реструктуризации ипотечных кредитов (АРИЖК), созданным в целях оказания помощи проблемным заемщикам, в частности, упрощены условия допуска к участию в программе реструктуризации, сокращен перечень предоставляемых документов, увеличен список заемщиков, обладающих правом на такую поддержку, за счет имеющих неисполненные обязательства по ипотечным кредитам, выданным до 1 июля 2009 года [14].

Действие программы распространяется также на кредиты, взятые на капитальный ремонт под залог квартиры. Таким образом, для оживления ипотеки сделано уже немало.

Клиентам банков предоставлена возможность направлять средства «материнского капитала» на погашение долга и уплату процентов по ипотечным кредитам.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 19.07.2010 №1201-р принята «Стратегия развития ипотечного кредитования в РФ до 2030 года», предусматривающая повышение его доступности до уровня 60% населения и снижение среднего уровня процентной ставки до размера инфляции плюс 2-3 процентных пункта. В частности она предлагает [15]:

повышать доступность ипотеки жилья эконом - класса;

обеспечивать через деятельность институтов развития ипотечного рынка поддержание уровня процентной ставки на приемлемом для заемщика уровне;

предоставлять надежным заемщикам возможность снижения первоначального взноса за счет развития страхования ипотеки и оказания государственной поддержки определенным категориям граждан;

стимулировать развитие специальных программ ипотечного кредитования, ориентированных на отдельные категории заемщика.

В связи с этим, ОАО «МДМ Банк» в конце 2011 года запустил новую программу ипотечного кредитования, подразумевающую досрочное погашение кредита за счет продажи уже имеющегося в собственности заемщика жилья. Программа «Улучшение жилищных условий» позволяет приобрести недвижимость, как на вторичном рынке, так и в новостройке, при этом в сумму кредита можно включить стоимость парковочного места. Кредит предоставляется как с первоначальным взносом, так и без него.

В течение одного года после получения кредита заемщик может подыскивать покупателя на старую квартиру. После погашения не менее 50% от суммы кредита в течение первого года кредитования ставка по кредиту будет снижена с 15% до 10-11,75% годовых. Размер ставки зависит от срока кредитования, который может составлять от 3 до 20 лет. Максимальная сумма кредита ограничена 30 млн. рублей и определяется с учетом региона.

Кредитование физических лиц является одним из наиболее динамично развивающихся и доходных рынков. На сегодняшний день в операционном офисе «Пенза» Нижегородского филиала ОАО «МДМ Банк» созданы необходимые условия для активного развития, данного направления. Доля кредитов частным лицам в общем объеме выданных кредитов на рынке неуклонно растет, однако, по сравнению с показателями банков в развитых странах на данный момент она незначительна (10 - 15 % против 50 - 60 % в развитых странах).

Особо следует отметить направление ипотечного кредитования. Банк активно работает по Федеральной программе ипотечного кредитования и имеет хорошо отработанные технологии. Совершенствование законодательной базы об ипотеке в ближайшем будущем, продолжающееся снижение процентных ставок также обеспечит серьезный рост рынка ипотечного кредитования.

Учитывая наработанный опыт Банка и очевидные перспективы ипотечного кредитования необходимо прогрессивно развивать данные направления посредством решения следующих задач:

- расширение ассортимента и разработка новых ипотечных продуктов;

сокращение просроченных кредитов;

- более глубокое изучение рынка для выдвижения максимально конкурентоспособной продукции;

- активизация программ перекредитования заемщика;

- участие в областных и государственных программах по жилищному кредитованию;

- ориентация на современные тенденции ипотечного рынка;

- разработка политики процентных ставок, привязанной к уровню рисков;

развитие системы продаж стандартизированных кредитных продуктов;

внедрение системы лояльности к ответственным клиентам;

периодическое проведение маркетинговых исследований с целью обновления продуктовой линейки в соответствии с меняющимися потребностями клиентов.

Исходя из проведенного анализа и с учетом ключевых элементов развития ипотечного кредитования операционному офису «Пенза» Нижегородского филиала ОАО «МДМ Банк» необходимо расширить ассортимент и разработать новые продукты ипотечного кредитования, так как предлагаемых всего три вида ипотечных кредитов, не могут охватить в полной мере потребности клиентов.

Расширение линейки ипотечных кредитов приведёт к росту спроса на них. Однако рост спроса обострит проблему просрочки ипотечных кредитов, в связи с чем, Банку можно рекомендовать следующее:

более строго регламентировать процедуру андеррайтинга (проверки платежеспособности клиента);

проводить ипотечную сделку только в случае предоставления полного пакета документов.

Особое внимание Банку необходимо уделять по формированию целевого распределения ресурсной базы по срокам, до погашения. Банк может иметь возможность использовать привлекаемые средства с международных рынков в соответствии со своими потребностями в формировании долгосрочной ресурсной базы, с учетом рыночной конъюнктуры и стоимостных характеристик заимствований.

Применение гибкой продуктовой, процентной и тарифной политики позволит МДМ Банку избежать существенного сужения спредов по активно-пассивным операциям, связанного как с макроэкономическими тенденциями, так и с процессами удлинения сроков привлечения средств.

В связи с выходом на рынок крупных конкурентов, необходимо разработать наиболее эффективную стратегию, направленную на смягчение внешних угроз на рынке путем диверсификации, т.е. освоения новых рынков, интеграции, прежде всего с конкурентами для ослабления угроз с их стороны.

В настоящее время население Пензенской области активно привлекает банковские кредиты для решения своих жилищных проблем. Общественные отношения в сфере обеспечения конституционного права на жилище через реализацию областных ипотечных жилищных программ регулируется Законом Пензенской области от 25.12.2003 №564-ЗПО «Об ипотечном жилищном кредитовании в Пензенской области» [17].

В области успешно действует долгосрочная целевая программа «Социальная поддержка граждан Пензенской области на 2010-2015 годы», утвержденная постановлением Правительства Пензенской области от 10.12.2009 №953-пП (в ред. от 27.01.2012) [18].

ОАО «Агентство ипотечного кредитования Пензенской области» являющееся региональным оператором созданного Правительством РФ ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) [14]с начала своей деятельности выдало населению Пензенской области 2,6 тысяч ипотечных займов на сумму 1,9 млрд. руб. Реализация данных региональных программ будет способствовать обеспечению жильем население Пензенской области.

Подводя итог третьей части работы можно сказать, сегодня ипотечный рынок в России набирает обороты. Рост объемов ипотечного кредитования объясняется влиянием нескольких факторов: улучшение основных экономических показателей, снижение страновых рисков и, как следствие, общая стабилизация рынка, повышение доходов российских граждан. Что касается состояния рынка регионального ипотечного кредитования, то можно с уверенностью сказать, что ипотека в регионах прогрессирует.


ЗАКЛЮЧЕНИЕ


Данная выпускная квалификационная работа посвящена изучению ипотечного кредитования на рынке банковских продуктов и услуг. В работе были определены теоретические аспекты ипотечного кредитования в России, изучена классификация кредитов и проанализирована законодательная база по данному вопросу.

Были определены особенности, возникающие в процессе ипотечного кредитования и механизмы их реализации на примере деятельности операционного офиса «Пенза» Нижегородского филиала ОАО «МДМ Банк».

По итогам данной выпускной квалификационной работы можно сказать, что ипотечный рынок в России набирает обороты. В стране количество ипотечных сделок ежегодно увеличивается в 1,5-2 раза. Рост объемов ипотечного кредитования объясняется влиянием нескольких факторов: улучшение основных экономических показателей, снижение страновых рисков и, как следствие, общая стабилизация рынка, повышение доходов российских граждан.

Текущее состояние ипотечного рынка характеризуется повышением доступности кредитов для населения: кроме снижения ставок, это и снижение первоначального взноса, в некоторых случаях до нуля, и увеличение сроков кредитования, и облегчение требований к заемщикам.

В Российской Федерации функционирует двухуровневая схема ипотечного кредитования, обязательным условием которой является наличие специального агентства - ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (далее АИЖК), основным уставным направлением деятельности которого является обеспечение ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки прав требований по таким кредитам на средства, привлекаемые путем размещения облигаций Агентства на фондовом рынке. В 2009 году российская банковская система преодолела негативные последствия мирового финансового кризиса, ставшего причиной ухудшения финансового состояния кредитно-финансовых организаций.

Что касается состояния рынка регионального ипотечного кредитования, то можно с уверенностью сказать, что ипотека в регионах прогрессирует. Идет активный выход московских банков в регионы. Это связано с тем, что в регионах, во-первых, не самый насыщенный до сих пор рынок по данному продукту. Во-вторых, каждый регион имеет свою специфику.

Вместе с тем, развитие ипотечного кредитования сдерживается рядом нерешенных проблем. Это превышение спроса над предложением, проведение расчетов между покупателями и продавцом квартиры только после завершения государственной регистрации сделки, несовершенство законодательной базы, проблема привлечения долгосрочных ресурсов в ипотечную жилищную систему и другие. От решения этих проблем напрямую зависит развитие ипотечного кредитования в России.

Следовательно, для совершенствования системы ипотечного жилищного кредитования необходимо предусмотреть решение целого ряда основных задач:

-совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающий исполнение обязательств при ипотечном кредитовании;

-создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу;

-создание инфраструктуры, обеспечивающей наличие четкого и надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информации участников рынка ипотечного кредитования;

-налоговое стимулирование, с одной стороны, граждан - получателей ипотечных кредитов, с другой стороны, коммерческих банков - ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков- кредиторов;

-создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов;

-формирование механизмов социальной защиты заемщиков, как от неправомерных действий банков - кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;

-доработка нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов и их рефинансированию;

-формирование нормативно- законодательных основ для использования новых финансовых инструментов (ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу;

-разработка комплексной схемы по реализации ипотеки, которая будет основана не только на интересах чиновников;

-совершенствование механизмов страхования ответственности по кредитному договору, создание системы страхования пулов кредитов, создание системы государственного гарантирования кредитов (ипотечных, малому бизнесу, образовательных, сельхозпроизводителям), развитие рынка кредитных деривативов, секьюритизацию.

По данным годовых отчетов и основным формам бухгалтерской отчетности за 2008-2011гг. проанализированы основные финансовые показатели операционного офиса «Пенза» Нижегородского филиала ОАО «МДМ Банк». За анализируемый период сумма выданных ипотечных кредитов операционным офисом «Пенза» Нижегородского филиала ОАО «МДМ Банк» увеличилась с 92,0 млн. руб. до 210,1 млн. руб., но не достигла еще докризисного 2008 года, которая составляла 251,0 млн. руб. Рост объёма выданных ипотечных кредитов объясняется гибкой кредитной политикой Банка, снижением процентных ставок, хорошим сервисом.

В 2011 году наблюдается сокращение удельного веса просроченных кредитов до 6,5%, а в кризисный 2009 год он достигал 19,5%.

Снизился также с 2,5% до 2,4% удельный вес просроченных кредитов с длительным (свыше 90 дней) сроком погашения.

В целях оказания практической помощи операционному офису «Пенза» Нижегородского филиала ОАО «МДМ Банк» по осуществлению ипотечного кредитования, в виде таблицы подготовлен свод всех выявленных при проведении анализа проблем и причин, мешающих работе банка, а также предлагаемых мероприятий по их устранению.


SWOT- анализ

Проблемы и причины их возникновенияПредложения по устранению причинОграниченность видов предоставляемых ипотечных кредитов и достаточно высокая процентная ставка по кредитам не способствует значительному притоку заемщиков.Необходимо расширение ассортимента и новых ипотечных продуктов, а также разработка кредитной политики процентных ставок, привязанных к уровню рисков, с учетом ориентации на современные тенденции ипотечного рынка.Сложность работы с застройщиками в г.Пензе и области, при оценке кредитного риска. Осуществление ипотечного кредитования только с теми строительными компаниями, которые хорошо зарекомендовали себя на рынке и имеющие постоянный портфель заказов.Проблема привлечения долгосрочных ресурсов в ипотечное кредитование. Особое внимание Банку необходимо уделять по формированию целевого распределения ресурсной базы по срокам, до погашения. Банк может иметь возможность использовать привлекаемые средства с международных рынков в связи со своими потребностями в формировании долгосрочной ресурсной базы, с учетом рыночной конъюнктуры и стоимостных характеристик заимствований. Применение гибкой продуктовой, процентной и тарифной политики позволит МДМ Банку избежать существенного сужения спредов по активно-пассивным операциям, связанного как с макроэкономическими тенденциями, так и с процессами удлинения сроков привлечения средств.Сложность возврата просроченных платежей. Более строго регламентировать процедуру андеррайтинга (проверки платежеспособности клиента) и проводить ипотечную сделку только по предоставлению полного пакета документов. Привлечение коллекторских агентств, в случае возникающей сложности возврата кредитного долга.Выход на рынок крупных конкурентов.Вхождение в число банков предлагающих инновационные услуги. Разработка наиболее эффективной стратегии, направленной на смягчение внешних угроз на рынке путем диверсификации, т.е. освоения новых рынков, интеграции, прежде всего с конкурентами для ослабления угроз с их стороны.

Поскольку ипотечное кредитование создает дополнительные доходы бюджета, то они могут служить одним из источников финансирования ипотечного кредитования вместе с внебюджетными источниками финансирования жилья, которые имеются в каждом регионе.

Таким образом, можно с уверенностью сказать, что у российской ипотеки хорошие перспективы развития и большое будущее. Она становится более доступной, и во многом определит дальнейшее становление российской рыночной экономики.


СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ


1. Гражданский кодекс Российской Федерации №51-ФЗ от 30.11.1994 (в ред. Федерального закона РФ от 06.12.2011) // Консультант Плюс.

. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) №117-ФЗ от 05 августа 2000г. (в ред. от 07.12.2011) // Консультант Плюс.

. Федеральный закон № 208- ФЗ от 26.12.1995 « Об акционерных обществах» (в ред. от 30.11.2011).

. Федеральный закон №122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 12.12.2011).

. Федеральный закон № 2872-1 от 29.05.1992 «О залоге» (в ред. от 21.11.2011)

. Федеральный закон № 188-ФЗ от 29.12.2004 «Жилищный кодекс Российской Федерации» (в ред. от 06.12.2011, с изм. от 29.02.2012).

. Федеральный закон № 102- ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. от 06.12.2011).

. Федеральный закон №218-ФЗ от 30.12.2004 «О кредитных историях» (в ред. от 03.12.2011).

. Федеральный закон № 152- ФЗ от 11.11.2003 «Об ипотечных ценных бумагах» (в ред. от 30.11.2011).

. Федеральный закон № 17-ФЗ от 03.02.1996 «О банках и банковской деятельности» (в ред. от 28.07.2004, с изм. от 29.12.2006).

. Федеральный закон № 39-ФЗ от 22.04.1996 «О рынке ценных бумаг» (в ред. от 30.11.2011).

. Федеральный закон № 86-ФЗ от 10.07.2002 «О Центральном банке Российской Федерации» (Банке России) (в ред. от 19.10.2011).

. Постановление Правительства Российской Федерации от 11.01.2000 № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (в ред. от 08.05.2002).

. Распоряжение Правительства Российской Федерации от 26.08.1996 №1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию».

. Распоряжение Правительства Российской Федерации от 19.07.2010 №1201-р «Об утверждении Стратегии развития ипотечного кредитования в Российской Федерации до 2030 года».

. Положение ЦБ РФ «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности» №254-П от 26.03.2004 (ред. от 04.12.2009, с изм. от 03.06.2010).

. Закон Пензенской области от 25.12.2003 №564-ЗПО «Об ипотечном жилищном кредитовании в Пензенской области» (в ред. от 02.04.2009).

. Постановление Правительства Пензенской области от 10.12.2009 №953-пП «О социальной поддержке граждан Пензенской области на 2010-2015 годы» (в ред. от 27.01.2012).

. Банковское дело: Учебник для вузов./ Под ред. Г.Н. Белоглазовой, Л.П, Кроливецкой. - 5-е изд., перераб и доп.. - М.: Финансы и статистика, 2011. - 592с.

. Банковское дело: Учебник для вузов./Под ред. Жарковской Е.П. - Омега-Л; Высш. шк., 2011, - 440 с.

. Банковское дело: Учебник для вузов./Под ред. Г.Г. Коробовой. - М.: Юристъ, 2010. - 415 с.

. Банковское дело: Учебник для вузов./ Под ред. Колесникова В.И. - М.: Финансы и статистика, 2010. - 564 с.

. Батракова Л.Г. Экономический анализ деятельности коммерческого банка. - М.: Логос, 2009. - 342 с.

. Головина О.Л. Ипотека в России. - М.: Юристъ, 2008. - 525 с.

. Дубовик И.В. Ипотечное жилищное кредитование. - Иркутск: БГУЭП, 2009. - 227 с.

. Жданов В.П., Тимофеев В.В. Ипотечное жилищное кредитование: региональный аспект. - Калининград: Янтарная сказка, 2009. - 117 с.

. Колобов С.С. Жилищное ипотечное кредитование. - М.: Дашков и К, 2010. - 120 с.

. Кострикин П.Н. Ипотечное кредитование в России. - М.: Макс Пресс, 2007. - 212 с.

. Нуждаева Е.В. Ипотечное кредитование. Правовая и методологическая основа. - Челябинск, 2007. - 88 с.

. Приступ Н.П. Ипотека как институт рынка. - Владивосток. - Изд-во Дальневосточного ун-та, 2009. - 98 с.

. Савруков А.Н. Ипотечное кредитование. - СПб.: Политехника, 2010. - 92

. Ширинская Е.Б. Операции коммерческих банков: российский и зарубежный опыт. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Финансы и статистика, 2008. - 102 с.

. Афанасьева О.Н. О современной системе ипотечного банковского кредитования // Бизнес и Банка. - 2009. - № 34-35. - С.1-3.

. Будаков Д.Ю. Проблемы ипотечного кредитования // Деньги и кредит. 2009. № 10. - 18-24 с.

. Вишневский А.А. Ипотечный кредит: формы защиты интересов потребителя. Опыт зарубежных стран // Юридическая работа в кредитной организации.- №2.- 2010. - 258 с.

. Дяченко О.О. О пользе ипотечной унификации // Банковское обозрение. - Спец. обозрение.- №3 (75) - 2010. - 64 с.

. Железнов И.В. Современные аспекты развития рынка ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации / И.В. Железнов // Имущественные отношения в РФ-2008-№3.-С. 9-15.

. Захаров В.С. Коммерческие банки: проблемы и пути развития // Деньги и кредит. - 2008. - №9. - С. 39.

. Иванкина Е. Проблемы ипотеки в России / Е. Иванкина // Общество и экономика.-2008.-№1.-С. 90-91.

. Кабушкин С.Н. Классификация и факторы банковского кредитного риска // Вестник Ассоциации банков. - 2008.-№22(90) - 54 с.

. Крупнов Ю.С. О природе банковского ипотечного кредита. // Бизнес и Банки. - 2009. - № 8. - С. 1-3.

. Крупнов Ю.С. Банковский ипотечный кредит в России. // Бизнес и Банки. - 2010.- № 42-43. - С. 5-8.

. Максимова В.Л. Ипотечное кредитование: дилемма «риск - доходность» для коммерческих банков // Аваль. - 2009. - № 4. - С. 66-70.

. Маневич В.Е. Кредитно-денежная политика банков и ипотечная динамика в России // Бизнес и Банки. - 2008. - № 7. - С. 1-5.

. Минц В.М. Контрактно-Сберегательная система и ипотечное кредитование. // Бизнес и Банки. - 2010. - № 7. - С. 8.

. Халевинская Е.Д. Банковские кредиты // Аудит и финансовый анализ. - 2009. - №4. - С. 22.

. www.mdm.ru

. www.ipoteka-rus.ru

. www.ipohelp.ru/manual.html

. www.finmarket.ru/z/bw/rankings.asp



Дипломная работа Совершенствование системы ипотечного кредитования банка на примере ОАО «МДМ Бан

Больше работ по теме:

КОНТАКТНЫЙ EMAIL: [email protected]

Скачать реферат © 2017 | Пользовательское соглашение

Скачать      Реферат

ПРОФЕССИОНАЛЬНАЯ ПОМОЩЬ СТУДЕНТАМ