Сделки с недвижимостью

 













ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА

На тему: "Сделки с недвижимостью"


Содержание


Введение

. Характеристика сделки в гражданском праве

.1 Понятие сделки в гражданском праве

.2 Условия действительности сделки

.3 Государственная регистрация сделок с недвижимостью

. Правовое регулирование купли-продажи недвижимости

.1 Стороны договора купли-продажи недвижимости

.2 Содержание договора купли-продажи недвижимости

.3 Правовое регулирование купли-продажи недвижимости

. Договор дарения недвижимости и его особенности

.1 Общие положения института дарения

.2 Стороны дарения

.3 Особенности договора дарения

Заключение

Список литературы


Введение


Важнейшим условием повышения эффективности хозяйствования является создание основ для оборота недвижимого имущества. Эта задача может быть решена путем создания необходимых правовых, организационных, структурных и других условий для формирования и развития цивилизованного рынка недвижимости.

Недвижимое имущество (недвижимость) - особо ответственная экономическая структура национального хозяйства. Рыночный оборот недвижимости кардинально отличается от рыночного оборота других товаров. Это связано с тем, что недвижимость как товар, в большинстве случаев, нельзя стандартизировать, то есть покупать или продавать по заранее установленным образцам, так как на ценообразование на продаваемую и покупаемую недвижимость как объект товарных отношений влияют различные факторы. К ним относятся: конкретное местоположение, качественные и другие характеристики, регламентация целевого назначения и разрешенного использования и ряд других показателей. Все эти обстоятельства определяют сложную функционально-организационную структуру сделок с недвижимостью, где помимо основных участников рынка - продавца и покупателя действует большое число посредников в лице банковских структур, оценщиков, ипотечных кредиторов, инвесторов, страховщиков, юристов и государства и т.д.

Перечисленные выше особенности сделок с недвижимостью в гражданском обороте позволяют сделать вывод о необходимости государственного регулирования процесса формирования и развития оборота недвижимости посредством постоянного наблюдения и контроля за состоянием этого рынка, прогнозирования тенденций его развития и создания правовых гарантий его участникам.

Актуальность исследования правового регулирования сделок с недвижимостью подтверждается некоторыми обстоятельствами

Гражданское законодательство России в период с 1995 года по 2010 год претерпело ряд существенных изменений и новшеств, поскольку ряд нормативно-правовых актов, принятых в указанный период, возложило на государство ответственность за контроль операций с недвижимостью имущества, что должно было воплотиться в создание соответствующей регистрационной системы.

В условиях стремительного развития экономики, сделки с недвижимостью выходят на первый план. Ежедневно совершаются тысячи сделок направленных на куплю-продажу, аренду, дарение и т.д. недвижимого имущества. Как было уже отмечено, это обуславливает создание эффективного правового механизма оборота недвижимости.

Теоретическая основа исследования. Необходимо отметить, что сделки с недвижимостью вызывали и вызывает пристальный интерес ученых и практикующих юристов. Отдельные вопросы сделок с недвижимостью освещены в работах таких ученых как: Шабалин В.Г. В.П. Камышанского, Н.М. Коршунова, В.И. Иванова. Гуев А.Н., Е. А. Суханов., Алексеева С.С.

О.Н. Садиков, Скворцов О.Ю., Степанов С.А. и др. Все эти ученые, несомненно, внесли серьезный вклад в разработку темы сделки с недвижимостью.

Эмпирическую основу выпускной квалификационной работы составляют Определение красноармейского районного суда Чувашской республики, решение Арбитражного суда Краснодарского края.

Нормативную базу сделок с недвижимостью составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Семейный кодекс Российской Федерации, Указ президента РФ от 13.10.2004 №1315 "Положение о федеральной регистрационной службе" , "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения"Приказ Минюста РФ от 06.08.2001 N 233, "Земельный кодекс Российской Федерации" и другие законы.

Объект дипломного исследования - правовые отношения в сфере заключения сделок с недвижимостью.

Предмет работы - правовые нормы действующего гражданского законодательства, регулирующие сделки с недвижимостью.

Цель исследования - Комплексное исследование установления, изменения и прекращения гражданских прав и обязанностей в порядке заключения сделок с имуществом.

Исходя из названных целей поставлены следующие задачи:

-Раскрыть понятие сделки и условия действительности сделки

-Исследовать государственную регистрацию сделок с недвижимостью

-Рассмотреть правовое регулирование договора купли-продажи недвижимости

-Исследовать стороны и содержание договора купли-продажи

-Проанализировать общие положения и особенности договора дарения недвижимости

-Осветить стороны договора дарения

Методологическую базу исследования составляют общенаучный диалектический метод познания и связанные с ним специальные методы научного познания явления окружающей действительности, отражающие взаимосвязь теории и практики, а так же включающие в себя логико-юридического, сравнительно-правового, структурно-системного, статистический и другие методы.

Структура дипломной работы. Дипломная работа состоит из введения, трёх глав, девяти параграфов, заключения, списка используемых источников.


1. Характеристика сделки в гражданском праве


.1 Понятие сделки в гражданском праве


В соответствии со ст. 153 ГК сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Приведенное определение содержит все существенные признаки сделки как юридического факта.

Во-первых, сделка является действием, т.е. волевым актом. Сделка совершается в результате проявления воли действующего лица - осознанного, имеющего определенные причины и мотивы желания достижения поставленной цели. Как и любой волевой акт, сделка включает два элемента:

) внутренняя воля лица, совершающего сделку;

) волеизъявление, т.е. выражение внутренней воли вовне. При отсутствии одного из этих элементов нельзя говорить о сделке как о юридическом факте.

Так как внутренняя воля недоступна для постороннего восприятия, в гражданском праве сделки выступают прежде всего как волеизъявление в тех формах, которые предусмотрены законом. Сделка не будет считаться совершенной, если не было соответствующего волеизъявления или оно было выражено в форме, не предусмотренной законом для данного вида сделок.

Однако как быть, если волеизъявление не соответствует внутренней воле? Гражданин может совершить сделку по ошибке в шутку, под принуждением, в результате обмана. Во всех этих случаях внутренняя воля не соответствует волеизъявлению. Если строго следовать положению о единстве воли и волеизъявления в сделке то там, где нет этого единства, нет и сделки. С другой стороны, так как внутренняя воля недоступна для внешнего восприятия, то выявление и оценка соответствия внутренней воли внешнему ее выражению во всех случаях совершения сделок поставят под сомнение саму возможность существования гражданского оборота. Поэтому закон исходит из презумпции (предположения) соответствия воли и волеизъявления. Согласно этому предполагается, что волеизъявление соответствует внутренней воле лица, совершившего сделку. Однако такая презумпция опровержима. При ее опровержении в каждом случае необходимо доказать несоответствие волеизъявления в сделке внутренней воле лица. Опровержение презумпции соответствия воли и волеизъявления в сделке допускается лишь в случаях, прямо установленных ГК, путем признания соответствующих сделок недействительными. Никакие другие случаи несоответствия воли и волеизъявления, помимо перечисленных в законе, не могут явиться причиной оспаривания сделок.

Во-вторых, сделка является действием граждан и юридических лиц, основных участников регулируемых гражданским правом отношений. Это не означает, что сделки не могут совершаться Российской Федерацией, ее субъектами или муниципальными образованиями. Публично-правовые образования также имеют на это право. Причем к ним по общему правилу будут применяться нормы о сделках, совершаемых юридическими лицами (ст. 124 ГК).

Указание в законе на то, что сделки совершаются гражданами и юридическими лицами, призвано подчеркнуть, что сделка является основным инструментом гражданского права, которое регулирует отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников.

По субъектам (граждане и юридические лица) сделки отличаются от других юридических актов - судебных решений, актов государственных органов, органов местного самоуправления, принимаемых в установленном порядке в соответствии с их компетенцией в целях установления (изменения, прекращения) гражданских прав и обязанностей.

В-третьих, сделка имеет целевую направленность: воля в сделке специально направлена на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Этим сделка отличается от юридических поступков, в которых воля действующего лица специально не направлена на возникновение юридических последствий. Направленность воли на возникновение именно гражданских прав и обязанностей отличает сделку от других юридических фактов, например от административных актов, судебных решений, в которых воля может быть направлена на установление не только гражданских прав и обязанностей, но и других юридических последствий (административно-правовых, гражданско-процессуальных).

Например, несмотря на внешнее сходство с гражданско-правовой сделкой, таковой не является договор об инвестиционном налоговом кредите, заключаемый в соответствии со ст. 67 НК с целью предоставления налогоплательщику отсрочки уплаты налогов. Заключение такого договора вытекает из отношений, основанных на властном подчинении одной стороны другой, и направлено на изменение публично-правовой обязанности налогоплательщика по уплате налога.

Сделка - волевой акт. Для ее совершения необходима воля, выраженная путем молчания, действия или бездействия и направленная на достижение правового результата.

Именно с правовым результатом (основанием) сделки связывают юридические последствия ее совершения.

В гражданском праве сделка признается юридическим фактом.

Согласно ст. 154 ГК сделки могут быть односторонними, двусторонними или многосторонними.

Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны, - например, доверенность (ст. 185 ГК).

Двухсторонней и многосторонней сделкой считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо выражение согласованной воли двух, трех и более сторон (ст. 154 ГК).

Например, отсутствие письменного соглашения между принципалом и гарантом не влечет недействительности гарантийного обязательства гаранта перед бенефициаром.

Письменное обязательство гаранта перед бенефициаром по форме и содержанию соответствовало требованиям ст. 368 Гражданского кодекса. Требование бенефициаром было заявлено в установленный срок и соответствовало условиям гарантийного обязательства. В связи с этим оснований для освобождения гаранта от ответственности не имелось.

Двусторонняя и многосторонняя сделки совершаются путем заключения договора.

Из смысла и понятия односторонней сделки явствует, что обязанности по односторонней сделке возникают у лица, ее совершившего (ст. 155 ГК).

Однако в случаях, установленных законом или соглашением с определенным кругом лиц, обязанности по односторонней сделке могут возникнуть и у определенного круга лиц.

Завещатель вправе возложить на наследников по завещанию исполнение какого-либо обязательства (завещательный отказ) в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать его исполнения.

Сделки, правовые последствия которых возникают только при наступлении или ненаступлении определенного условия (отлагательного или отменительного), называются условными (ст. 157 ГК).

Отлагательным является условие возможное, но не неизбежное, наступление которого в будущем создает предусмотренные сделкой правовые последствия, - например, имущественное страхование (ст. 929 ГК).

По договору имущественного страхования одна сторона (страховщик) обязуется за обусловленную договором плату (страховую премию) при наступлении предусмотренного в договоре события (страхового случая) возместить другой стороне (страхователю) или иному лицу, в пользу которого заключен договор (выгодоприобретателю), причиненные вследствие этого события убытки в застрахованном имуществе либо убытки в связи с иными имущественными интересами страхователя (выплатить страховое возмещение) в пределах определенной договором суммы (страховой суммы).

Отменительным является условие, наступление которого в будущем прекращает действие сделки, например, пари - заключенное между двумя или несколькими спорящими лицами условие о каком-либо обязательстве, падающем на того из них, кто окажется неправым (ст. 1063 ГК).

По общему правилу действие пари прекращается без каких либо обязательств для сторон в споре в случае если все участвующие в нем оказались неправыми и отсутствует условие об обязательстве сторон в этом случае относительно третьего лица (мирового судьи).

Сделки могут быть возмездными, когда имущественному предоставлению одной стороны (передаче вещей, оказанию услуг, производству работ) соответствует встречное удовлетворение от другой стороны, и безвозмездными (например, дарение ст. 572 ГК).

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

В зависимости от момента совершения сделки могут быть консенсуальные (для их совершения достаточно самого соглашения сторон о совершении сделки) и реальные (при совершении таких сделок права и обязанности возникают только после передачи вещи).

В зависимости от момента возникновения прав и обязанностей сделки бывают срочными (указывается момент вступления сделки в действие, момент прекращения или момент вступления и прекращения сделки) и бессрочные (момент вступления и прекращения не указываются).

Классификация сделок по различным признакам на тот или иной вид весьма широка, однако общие положения об обязательствах и договоре могут применяться к односторонней сделке лишь в случае, если это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки (ст. 156 ГК).

В любом случае крайне желательно, чтобы сделка была действительной - только в этом случае можно рассчитывать на ожидаемые юридические последствия.


.2 Условия действительности сделок


Как отмечалось, сделка - это правомерное действие. Иногда слово "сделка" в обыденном смысле воспринимается с негативным оттенком ("тайное соглашение о совместных действиях, обычно неблаговидных, предосудительных, преступных и т.п.").

В случаях, когда сделка имеет упомянутый характер, она действительно представляет собой некий сговор, не имеющий гражданско-правового смысла и потому в этом отношении является полностью и абсолютно недействительной. Такого рода сделки, сговоры, могут быть между лицами, решившимися совершить хищение чужого имущества и затем поделить его; между взяточником и взяткодателем; между сутенером и представителями древнейшей профессии, а также между коррумпированными представителями правоохранительных органов; между бизнесменом и рэкетирами и т.п. Подобные отношения находятся в уголовно-правовой сфере и к цивилистике не имеют отношения. Поэтому говорить здесь об условиях действительности гражданско-правовой сделки и не приходится.

Что касается гражданско-правовых сделок в настоящем юридическом смысле, то они могут быть действительными и недействительными. Действительными являются сделки, которые не имеют каких-либо правовых пороков. Поэтому необходимо сначала выделить условия их недействительности. Итак, недействительными бывают сделки с пороками:

а)содержания (ст. 168-170 ГК РФ);

б)субъектного состава (ст. 171-176 ГК РФ);

в)воли (ст. 177-179 ГК РФ);

г)формы (ст. 162-165 ГК РФ).

Сделки с пороками содержания. Закон выделяет два вида таких сделок: а)не соответствующие закону или иным правовым актам и б)совершенные с целью, противной основам правопорядка и нравственности.

Примерами первого рода могут быть сделки, сущность которых прямо противоречит закону или иным правовым актам покупка физическим или юридическим лицом земельных участков, участков недр, обособленных водных объектов, иного ограниченно оборотоспособного или вообще изъятого из оборота имущества; соглашения об отказе некоторых прав одной из сторон договора; договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя; действие доверенности после смерти гражданина, ее выдавшего и др.

Примерами второго рода сделок могут быть: мнимая и притворная сделки, договор, по которому под видом приватизации передается государственное или муниципальное имущество по искусственно заниженной цене; злоупотребление правом (шикана); обмен жилых помещений нанимателями, если он носит корыстный или фиктивный характер (п.2 ст.73 Жилищного кодекса РСФСР) и некоторые другие. Необходимо отметить что формулировка ст. 169 ГК РФ, содержащая понятие "основы правопорядка и нравственности", является в определенной степени "каучуковой", что вызвало справедливую критику ее в юридическом литературе. Например, указывалось, что диспозиция данной статьи не совпадает с ее заголовком. Так, название статьи звучит следующим образом: "Недействительность сделки совершенной с целью, противной основам правопорядка и нравственности"; диспозиция же статьи сформулирована таким образом, что сделка признается ничтожной, если она совершена с целью заведомо противной основам правопорядка или нравственности1. "Потребуется немало усилий и времени пока будет определен круг законов, составляющих основы правопорядка и условия применения не правового понятия "нравственность".

Сделки с пороками содержания практически включают в себя и все остальные порочные сделки, ибо любой порок строго говоря является и пороком содержания.

Сделки с пороками субъектного состава. Следует иметь в виду, что студенты иногда употребляют вместо "субъектный" термин "субъективный", что в корне изменяет сущность вопроса Когда говорят о субъектном составе, имеют в виду субъектов правоотношений, когда речь идет о субъективном составе подразумевается воля этих субъектов.

Пороки субъектного состава означают, что субъект сделки не правомочен ее совершать, отчего сделка является недействительной.

К таковым порокам относятся:

. Совершение сделки гражданином, признанным недееспособным (ст. 171 ГК РФ). Если гражданин вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действии или руководить ими, он по заявлению его семьи, близких родственников (родителей, детей, братьев, сестер) независимо от совместного с ним проживания, органа опеки и попечительства, психиатрического или психоневрологического учреждения может быть признан судом недееспособным (ст.29 ГК РФ, п.2 ст.281, ст282 - 285 ГПК РФ). После этого сам он не может совершать никаких сделок; от его имени сделки совершает его опекун. Все сделки, совершенные гражданином, признанным недееспособным, считаются ничтожными (т.е. абсолютно недействительными).

.Совершениесделки гражданином, ограниченным судом в дееспособности (ст.176 ГК РФ). Если гражданин вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическим*, средствами ставит свою семью в тяжелое материальное положение, он по заявлению членов его семьи, органа опеки и попечительства, психиатрического или психоневрологического учреждения может быть судом ограничен в дееспособности (стЗО ГК РФ п.1 ст.281, ст.282-285 ГПК РФ). Все сделки кроме мелких бытовых, совершенные таким гражданином без согласия попечителя, могут быть признаны судом недействительными по иску попечителя.

.Совершение сделки несовершеннолетним (малолетним) не достигшим четырнадцати лет. Если такая сделка совершена к выгоде малолетнего, она может быть по требованию его родителей, усыновителей или опекуна признана судом действительной (ст. 172 ГК РФ). "Например, малолетний заключил договор аренды помещения, которое он использует для занятий и спортивной тренировки. Собственник помещения, найдя более выгодного арендатора, требует прекращения договора как ничтожной сделки, совершенной малолетним. Родители могут потребовать признания сделки действительной, поскольку она совершена в интересах малолетнего. В данном случае использование в законе понятие "выгоды" малолетнего может иметь такое толкование".

.Совершение сделки несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия родителей усыновителей или попечителя (ст. 175 ГК РФ). Однако некоторые сделки несовершеннолетние вправе совершать и самостоятельно. Такие сделки специально перечислены в законе (п 2 ст.26 п.2 ст.28 ГК РФ ).

. Совершение сделки юридическим лицом в противоречии с целями деятельности, определенно ограниченными в его учредительных документах, либо юридическим лицом, не имеющим лицензию на занятие соответствующей деятельностью. Иногда она может считаться и действительной. И лишь если само юридическое лицо, его учредитель (или участник) либо государственный орган, осуществляющий контроль или надзор за деятельностью данного юридического лица обратятся в суд с требованием о признании этой сделки недействительной и если будет доказано, что другая сторона знала или заведомо должна была знать о незаконности сделки, то суд может признать такую сделку недействительной (ст.173 ГК РФ).

. Совершение сделки лицами, у которых полномочия на ее совершение ограничены (договором или учредительными документами, если это юридическое лицо), и которые вышли за пределы своих полномочий. Иногда, как и в предыдущем случае такая сделка может считаться действительной. Но если лицо в интересах которого установлены упомянутые ограничения полномочий, обратится с соответствующим иском в суд, то суд может признать такую сделку недействительной, но при непременном условии, что другая сторона сделки знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях (ст. 174ГК РФ)

Сделки с пороками воли. Некоторые юристы подразделяют этот вид сделок на две подгруппы: а)сделки, совершенные без внутренней воли на их совершение и б)сделки, в которых внутренняя воля сформировалась неправильно. В первую подгруппу согласно этой классификации включаются сделки, предусмотренные ст. 177 и 179 ГК РФ, во вторую - ст. 178 ГК РФ.

В соответствии со ст. 177 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску либо этого гражданина, либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате совершения такой сделки.

Диспозиция названной статьи несколько схожа с диспозицией ст. 171 ГК РФ, в которой также упоминается гражданин, не способный понимать значение своих действий или руководить ими. Однако между ними имеется принципиальная разница в чисто юридическом смысле, а также по спектру упомянутых действий.

Во-первых, ст. 171 ГК РФ имеет в виду гражданина, который судом признан недееспособным, ибо вследствие психического расстройства он не может понимать значения своих действий или руководить ими. Но такая степень психического расстройства может быть и у гражданина, в отношении которого члены его семьи и другие управомоченные лица не обращались в суд с заявлением о признании его недееспособным. Следовательно, де-юре такой гражданин считается (если он достиг соответствующего возраста) полностью дееспособным, хотя де-факто он действительно может не понимать значения своих действий или руководить ими. В результате он может совершить такую сделку, которая весомо может ущемить права или законные интересы его самого либо других лиц. Поэтому в ст. 177 ГК РФ имеется в виду гражданин юридически дееспособный. Если же он впоследствии (т.е. после совершения сделки) будет судом признан недееспособным, такая сделка может быть признана судом недействительной по иску его опекуна. Правда, при этом необходимо будет доказать, что упомянутая сделка была совершена именно в тот момент, когда данный гражданин действительно не был способен понимать значения своих действий или руководить ими. В этом отношении весьма примечателен учебный пример, позаимствованный из практикума по гражданскому праву.

Во-вторых, сделка, совершенная гражданином, признанным судом недееспособным, считается не просто недействительной, а ничтожной (т.е. абсолютно недействительной). А сделка, совершенная дееспособным гражданином при указанных условиях, является всего лишь оспоримой и судом может быть признана как недействительной, так и действительной.

В-третьих, ст. 177 ГК РФ имеет в виду и другой случай, когда гражданин на самом деле полностью дееспособен, однако в момент совершения сделки находится в таком состоянии, что неадекватно воспринимает окружающую действительность. Это может быть болезненное состояние, состояние аффекта, алкогольного, наркотического, токсического опьянения, бессознательное состояние и т.п. Правда, в этом случае подобное состояние уже будет оцениваться судом в силу так называемой дискреции (судейского усмотрения).

Так, в некоторых комментариях к гражданскому законодательству подобное оценочное решение суда объясняется следующим образом: "Само по себе совершение сделки в состоянии опьянения не может служить основанием признания сделки недействительной. Это может быть объяснено рядом обстоятельств: во-первых, в большинстве случаев человек и в состоянии опьянения не полностью теряет контроль над своими действиями; во-вторых, как правило, гражданин приводит себя в состояние опьянения по собственной воле; в-третьих, если считать нахождение в состоянии опьянения основанием для признания сделок недействительными, то это породило бы неустойчивость гражданского оборота, так как степень воздействия алкоголя на различных людей различна и не всегда может быть распознана контрагентом"1. К приведенному высказыванию можно добавить и то, что нередко при совершении сделок стороны в знак соглашения по традиции распивают так называемый "магарыч" ("барыш барышем, а магарыч - даром", - гласит поговорка).

В-четвертых, сделка, указанная в ст.171 ГК РФ, имеет порок субъектного состава, т.е. недееспособный гражданин исключен из субъектов гражданских правоотношений. Сделка же, о которой сказано в ст. 177 ГК РФ, совершается субъектом гражданских правоотношений, однако у него отсутствует внутренняя воля на ее совершение.

В соответствии со ст. 179 ГК РФ сделка может быть признана судом недействительной, если она совершена под влиянием: 1)обмана; 2)насилия; 3)угрозы; 4)злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной; 5) стечения тяжелых обстоятельств. Суд может признать ее недействительной только по иску потерпевшего от этой сделки.

Перечисленные обстоятельства также характеризуют сделку как совершенную без внутренней воли субъекта на ее заключение.

Обман - это намеренное представление ложной или искаженной информации об условиях сделки, ее предмете, других элементов одним контрагентом другому. Такое представление может заключаться как в прямой лжи об обстоятельствах предстоящей сделки, так и в сокрытии важных фактов либо умолчании о них. Так, закон допускает изъятие земельного участка у собственника для государственных или муниципальных нужд (ст.239 ГК РФ). Если на этом изымаемом участке имеется жилой дом, принадлежащий собственнику участка, он может быть выкуплен у него государством. Однако процедуры изъятия и выкупа порой длятся достаточно долго и о них далеко не всегда знают посторонние люди. А собственник изымаемого участка находит на свой дом покупателя, который предлагает за этот дом цену, более выгодную, нежели выкупная цена, предлагаемая государством. Соблазнившись деньгами, собственник продает дом этому покупателю, но при этом умалчивает о предстоящем изъятии земельного участка, на котором дом расположен. Это классический случай обмана контрагента при совершении сделки. Другой распространенный случай обмана, когда собственник автомобиля продает его покупателю и при этом меняет показатели спидометра, уменьшая пройденный километраж. В настоящее время достаточно часто совершаются обманные операции при продаже или обмене жилых помещений.

Насилие в гражданско-правовой доктрине понимается только как физическое воздействие на личность контрагента с целью понудить его к совершению сделки; насилие может быть применено не только к самому контрагенту, но и к его близким; более того, оно может быть выражено посредством уничтожения имущества контрагента. При этом не важно, кто оказывал физическое насилие: сам ли контрагент, по его наущению другие лица, либо насилие было применено вообще посторонними лицами, но о нем знал контрагент и использовал данное обстоятельство в своих интересах.

Угроза - это психическое воздействие на контрагента, которое выражается либо в обещании причинить ему некие неприятности или зло, либо в демонстрации таковых посредством совершения отдельных действий, явно свидетельствующих о реальной возможности осуществить подобное обещание. Угроза также может приводить к волеизъявлению при отсутствии внутренней воли.

Злонамеренное соглашение представителя одной стороны с другой тоже означает отсутствие внутренней воли субъекта на совершение сделки. Дело в том, что, когда лицо собирается совершить сделку через представителя, оно именуется представляемым (п. 1 ст. 182 ГК РФ) и обычно вступает с представителем в так называемые фидуциарные (доверительные) отношения. Иными словами, представляемый доверяет своему представителю. Но бывает, что представитель обманывает доверителя и по разным причинам входит в сговор с противоположной стороной сделки.

Сделки с пороками формы. Если закон требует обязательного соблюдения письменной формы сделки, игнорирование такого императивного требования делает ее недействительной. Так, несоблюдение письменной формы влечет недействительность кредитного договора, договора банковского вклада, большинства договоров страхования, договора доверительного управления имуществом, договора коммерческой концессии (ст.820,п.1 ст.836,п.1ст.940,п.1ст.1017,п.1ст.1028 ГК РФ). Однако если упомянутого императива нет, устная сделка, которая должна быть оформлена письменно, считается действительной. Правда, в некоторых случаях возникают сложности при доказывании ее действительности. По общему правилу несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.(п.1 ст. 162 ГК РФ). Из этого правила имеются исключения.

Так, отсутствие у покупателя кассового или товарного чека (что по сути является письменной формой договора розничной купли-продажи) не лишает его возможности ссылаться на свидетельские показания в подтверждение заключения договора и его условий (ст.493 ГК РФ); несоблюдение простой письменной формы договора хранения не лишает стороны права ссылаться на свидетельские показания в случае спора о тождестве вещи, принятой на хранение и возвращенной хранителем (п.З ст.887 ГК РФ).

Сделки, которые требуют совершения в так называемой квалифицированной письменной форме (нотариального удостоверения или государственной регистрации) будут действительными исключительно при соблюдении этой формы.

Таким образом, главными условиями действительности гражданско-правовой сделки являются ее правомерность и беспорочность (отсутствие пороков). Иногда только часть сделки является недействительной. Если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части, то все прочие части этой сделки признаются действительными (ст. 180 ГК РФ). Например, согласно п.4 ст.1131 ГК РФ недействительность отдельных распоряжений, содержащихся в завещании, не затрагивает остальной части завещания, если можно предположить, что эта остальная часть была бы включена в завещание и при отсутствии распоряжений, являющихся недействительными. Обычно это происходит в случаях, когда завещатель лишает наследства наследников, которые в соответствии со ст. 1149 ГК РФ имеют право на обязательную долю в наследстве.


.3 Государственная регистрация сделок с недвижимостью


Государственная регистрация не относится к форме сделок, а представляет собой особый дополнительный акт признания и подтверждения государством совершения гражданско-правовой сделки. Государственной регистрации подлежат только те сделки, в отношении которых такая необходимость прямо установлена законом.

Чаще всего законом предусматривается государственная регистрация сделок с недвижимостью. В этом случае она проводится по Закону о государственной регистрации прав на недвижимость соответствующим государственным органом, которым в настоящее время является Федеральная регистрационная служба, подведомственная Минюсту России. В частности, обязательной государственной регистрации подлежат: продажа жилых помещений (ст. 558 ГК), продажа предприятий (ст. 560 ГК), аренда недвижимости (ст. 609 ГК), залог недвижимости (ипотека) (п. 3 ст. 339 ГК).

Правовое значение этого действия состоит в том, что сделки (договоры), подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными с момента их регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК).

Требование о государственной регистрации сделки с недвижимостью следует отличать от требования государственной регистрации права на недвижимость. Например, переход права собственности от продавца к покупателю по договору купли-продажи нежилого здания произойдет только после государственной регистрации права собственности покупателя (см. п. 2 ст. 8 ГК). Однако договор (сделка) купли-продажи нежилого здания сам по себе не требует государственной регистрации: он будет заключен и создаст соответствующие права и обязанности с момента подписания сторонами.

Последствием несоблюдения требования о государственной регистрации является признание соответствующей сделки незаключенной (п. 3 ст. 433, ст. 165 ГК), если иное не установлено законом. Исключением из этого правила являются случаи, когда в законе прямо указано, что последствием несоблюдения требования о госрегистрации является недействительность (ничтожность) сделки. Это следует из п. 1 ст. 165 ГК, в соответствии с которым несоблюдение требования о государственной регистрации влечет недействительность сделки лишь в случаях, установленных законом. Например, недействительным будет договор ипотеки, не прошедший государственную регистрацию (п. 4 ст. 339 ГК).

Защита добросовестной стороны в случаях, когда другая сторона уклоняется от государственной регистрации, аналогична той, что установлена законом при уклонении от нотариального удостоверения сделки (ст. 165 ГК).

Решая вопрос о государственной регистрации сделки вместо регистрирующего органа по правилам статьи 165 Гражданского кодекса РФ, суд обязан убедиться в законности сделки, в том, что она отвечает интересам обеих сторон и не имеется оснований к отказу в регистрации

Вилков обратился с иском к ООО "ПКФ "Элеон" о вынесении решения о государственной регистрации сделки купли-продажи. Заявленные требования истец мотивировал тем, что ответчик уклоняется от регистрации сделки в Управлении.

Суд отказал в удовлетворении заявленного требования исходя из следующего.

В силу положений статей 17, 18, 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), решая вопрос о государственной регистрации сделки вместо регистрирующего органа по правилам статьи 165 Гражданского кодекса РФ, суд обязан убедиться в законности сделки, в ее заключенности, в том, что она отвечает интересам обеих сторон и не нарушает права и интересы иных лиц и что не имеется оснований к отказу в регистрации прав.

Анализируя существо сделки, суд счел, что сделка купли-продажи не соответствовала требованиям закона и не могла быть зарегистрирована.

В силу статьи 182 Гражданского кодекса РФ представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Он не может также совершать такие сделки в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев коммерческого представительства. В соответствии со статьей 40 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью" единоличный исполнительный орган вправе принимать решения по всем вопросам, которые законом или уставом общества не отнесены к компетенции общего собрания общества.

Вилков, будучи единоличным исполнительным органом общества и единственным его участником, фактически продал его самому себе и вывел из собственности общества без какой-либо оплаты.

Судом также было установлено, что между сторонами в требуемой законом форме не было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в частности стороны не достигли соглашения о цене договора и порядке внесения оплаты.

Кроме того, согласно статьям 165 и 551 Гражданского кодекса РФ суд вправе вынести решение о государственной регистрации сделки только в том случае, если вторая сторона сделки безосновательно уклоняется от такой регистрации. Вместе с тем, по делу усматривалось, что к моменту рассмотрения дела решение Арбитражного суда ЧР об открытии конкурсного производства в отношении ООО "ПКФ "Элеон" было отменено, конкурсный управляющий утратил свои полномочия. Единственным участником общества и его директором вновь являлся Вилков, который не мог возражать против регистрации сделки, совершенной им с собой и не возражал против этого в судебном заседании. Таким образом, спор между ним и его собственным представителем был создан сторонами искусственно. Его целью являлось не разрешение спора о праве, а упрощение процедуры регистрации договора, не соответствующего закону.

По общему правилу сделки не требуют государственной регистрации, однако законодательством предусмотрены исключения, согласно которым ряд операций с недвижимостью подлежит обязательной госрегистрации.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ (п. 1 ст. 2 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Государственную регистрацию сделок проводят на всей территории Российской Федерации на основании Гражданского кодекса РФ, Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также иных нормативных правовых актов Российской Федерации.

Государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом осуществляет только Федеральная регистрационная служба РФ (ее территориальные органы) (п. 1 ст. 9 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" №?122-ФЗ от 21.07.1997?г.). Никакой другой орган исполнительной власти не уполномочен на проведение данной процедуры.

Договор считают заключенным с момента его регистрации. Несоблюдение положения, предусмотренного п. 3 ст. 433 ГК РФ, в одних случаях влечет незаключенность сделки (п. 2 ст. 558, п. 2 ст. 651, п. 2 ст. 658 ГК и иные), в других (п. 1 ст. 165 ГК РФ, п. 1 ст. 10 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" № 102-ФЗ от 16.07.98) - ее недействительность. Поэтому даже нотариально удостоверенный договор, например купли-продажи квартиры, без государственной регистрации не будет иметь юридической силы.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке (п. 2. ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" № 122-ФЗ от 21.07.1997г.).

Сделку считают зарегистрированной, а правовые последствия - наступившими со дня внесения записи о ней в Единый государственный реестр прав (п. 7 ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" № 122-ФЗ от 21.07.1997?г.).

Регистрация недвижимости проводится в следующем порядке:

·прием документов необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям упомянутого Федерального закона

·регистрация принятых документов с обязательным приложением документов об оплате государственной регистрации;

·правовая экспертиза принятых документов и проверка законности сделки;

·установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

·внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

·совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Таким удостоверением является Свидетельство о государственной регистрации права. Бланки Свидетельств, имеющие определенные степени защиты, являются бланками строгой отчетности.

Плата за государственную регистрацию недвижимости зависит от многих факторов и колеблется в диапазоне от 1000 руб. (для физических лиц) до 15000 руб. (для юридических лиц).

Государственная регистрация недвижимости проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

Государственная регистрация договора об отчуждения объекта недвижимости и последующего перехода права на данный объект недвижимости при одновременной подаче заявлений и документов, необходимых для государственной регистрации недвижимости указанных договоров и перехода права, проводится в месячный срок, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в ЕГРП.

Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.

Государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.

Государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

Документы, необходимые для государственной регистрации

.Заявление о государственной регистрации.

.Правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, которыми в соответствующих случаях являются следующие документы:

·акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

·договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

·акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

·свидетельства о праве на наследство;

·вступившие в законную силу судебные акты;

·акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим на месте издания таких актов на момент их издания;

·иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;

·иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Указанные документы должны:

-соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ;

-содержать описание недвижимого имущества;

-содержать вид регистрируемого права;

-в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями;

-иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Тексты представляемых документов должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц - без сокращения, с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью.

Не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.

. Кадастровый план земельного участка, план участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера (в зависимости от объекта недвижимости).

Кадастровый план земельного участка должен быть удостоверен органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, а планы другого недвижимого имущества - соответствующим государственным органом (организацией), осуществляющим государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества.

Уточненные данные о границах и площади земельного участка могут вноситься в Единый государственный реестр прав без повторной регистрации на основании сведений, предоставленных органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, при наличии согласия в письменной форме правообладателя (правообладателей) земельного участка или на основании заявления правообладателя.

При наличие спора между органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, и правообладателем уточненные данные о границах и площади земельного участка могут вноситься в Единый государственный реестр прав на основании вступившего в законную силу судебного акта.

. Документ об оплате регистрации.

На практике учреждения юстиции по государственной регистрации прав требуют документы, подтверждающие правоспособность для юридических лиц и удостоверяющие личность для физических лиц. Хотелось бы задействовать судебную практику. Решение о регистрации перехода права собственности на недвижимость в соответствии со статьей 551 Гражданского кодекса РФ может быть вынесено судом в случае, когда право собственности уже зарегистрировано за продавцом. При этом речь идет о регистрации именно перехода права собственности, а не о регистрации самого права.

Индивидуальный предприниматель Шипунов обратился в суд с иском к ООО "Отделфинстрой" о признании состоявшимся перехода права собственности на незавершенный строительством объект и вынесении решения о регистрации права. Исковые требования основаны на положениях статей 8, 130, 219, 223, 551 Гражданского кодекса РФ, статье 25 Закона о регистрации и мотивированы тем, что объект недвижимости передан ответчиком истцу на праве собственности по передаточному акту на основании заключенного сторонами договора о долевом участии в строительстве.

Между ООО "Отделфинстрой" и Шипуновым был заключен договор на долевое участие в строительстве. Истец просил признать состоявшимся переход к нему права собственности на спорный объект от ООО "Отделфинстрой".

В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здание, сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. За ООО "Отделфинстрой" право собственности на незавершенный строительством объект как на объект недвижимости не зарегистрировано.

В отсутствие зарегистрированного за ответчиком права собственности оснований для удовлетворения такого требования истца, как признание состоявшимся перехода права собственности от ООО "Отделфинстрой" к Шипунову, не имеется. Из текста статьи 551 Гражданского кодекса РФ следует, что решение о регистрации перехода права собственности на недвижимость может быть вынесено судом в случае, когда право собственности уже зарегистрировано за продавцом, и какая-либо из сторон договора уклоняется от регистрации перехода права. При этом речь идет о регистрации именно перехода права собственности, но не о регистрации самого права.

Таким образом на основании изложенной в 1й главе можно сделать следующие выводы, что недвижимость (недвижимые вещи, недвижимое имущество) как объект товарно-денежного оборота представляет собой товар, характеризующийся особыми свойствами, объясняемыми природными качествами недвижимых вещей, отличающими ее от вещей движимых.

Известно, что ст.130 Гражданского кодекса Российской Федерации перечисляет вещи относящиеся к недвижимости.

Согласно ст.132 ГК РФ предприятие как имущественный комплекс, являющийся объектом гражданских правоотношений, также признается недвижимостью.

Особый характер недвижимого имущества предопределяет особые императивные (обязательные) требования со стороны гражданского законодательства к оформлению сделок, связанных с оборотом недвижимости.

Так, в частности, согласно ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Порядок государственной регистрации указанных выше юридических фактов регламентируется Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ с последующими изменениями и дополнениями.

В соответствии со ст.551 ГК РФ передаваемое по договору право собственности на недвижимость возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности на данное недвижимое имущество к новому собственнику.

Следует подчеркнуть, что аналогичный порядок применяется и при регистрации прав на недвижимое имущество, возникших при заключении большинства иных сделок с недвижимостью (мены, дарения, аренды и т.д.).

Другими словами для того, чтобы состоялся юридический факт перехода права собственности на недвижимость к новому собственнику необходимо в качестве первого условия заключение самой сделки в соответствии с общими правилами гражданского оборота, а в качестве второго условия - государственная регистрация перехода права собственности. Только после последовательного выполнения двух указанных условий можно признавать юридический факт перехода права собственности на недвижимость состоявшимся.

сделка право недвижимость дарение

2. Правовое регулирование купли-продажи недвижимости


.1 Стороны договора купли-продаажи недвижимости


Продавцом и покупателем по договору купли-продажи недвижимого имущества могут быть как юридические, так и физические лица. При этом следует иметь в виду, что уставом или специальными предписаниями закона на юридическое лицо могут налагаться ограничения на приобретение и отчуждение недвижимого имущества. Например, в большинстве случаев продажа дорогостоящей недвижимости является крупной сделкой, для совершения которой продавец - акционерное общество - должен соблюсти требования акционерного законодательства к таким сделкам.

По общему правилу в качестве продавца может выступать собственник недвижимого имущества. Продавцом также может быть лицо, уполномоченное собственником в силу закона или договора. В качестве продавца при продаже недвижимого имущества, являющегося объектом федеральной государственной собственности, выступает специализированное учреждение, уполномоченное Правительством РФ, при продаже имущества субъектов Российской Федерации - юридические лица, уполномоченные органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а при продаже муниципального имущества - продавцы, назначенные органами местного самоуправления. Решение о продаже принимают соответственно органы Министерства государственного имущества Российской Федерации, органы по управлению государственным имуществом субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления.

Унитарные предприятия, владеющие недвижимым имуществом на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления, могут осуществлять функции продавца такого имущества с согласия собственника имущества с соблюдением требований ст. 294-298 ГК и требований об их специальной правосубъектности (п. 1 ст. ИЗ ГК). Судебная практика признает сделки по отчуждению другим лицам закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения недвижимого имущества, непосредственно участвующего в производственном процессе предприятия, приводящие к невозможности использования имущества собственника по целевому назначению, недействительными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК, независимо от того, совершены они с согласия собственника (уполномоченного им органа) или предприятием самостоятельно1.

Учреждения, имеющие право на осуществление коммерческой деятельности, могут быть продавцами недвижимого имущества, приобретенного за счет доходов от коммерческой деятельности.

Каких-либо общих ограничений по поводу возможных покупателей недвижимости гражданское законодательство не содержит. Специальные правила, адресованные к покупателям недвижимости, могут быть установлены специальным законодательством (например, законодательством о приватизации). В законодательстве имеются также особые правила, касающиеся одновременно и продавцов, и покупателей недвижимости. Примером такого правила является норма Семейного кодекса РФ , согласно которой для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально заверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально заверенное согласие не было получено, может требовать признания сделки недействительной в течение года с момента, когда он узнал или должен был узнать о совершении сделки.

Сторонами по договору купли-продажи недвижимости могут быть как физические лица, так и юридические. Если стороной по договору является физическое лицо, то к нему предъявляются определенные требования. Так, стороной по договору купли-продажи недвижимого имущества может являться гражданин, достигший совершеннолетия (в Российской Федерации - восемнадцатилетнего возраста) и обладающий полной дееспособностью. Это означает, что у данного гражданина нет никаких ограничений по состоянию здоровья для совершения необходимых действий, связанных с выполнением условий рассматриваемого договора купли-продажи недвижимого имущества.

Как уже говорилось ранее, все сделки с недвижимостью, в том числе договора купли-продажи, в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" подлежат государственной регистрации.

В договоре купли-продажи должны быть конкретно определены стороны сделки и существенные условия, установленные законом для купли-продажи недвижимости.

В вводной части договора должно быть указано наименование сторон договора (указывается полностью: фамилия, имя, отчество, место проживания физических лиц, организационно-правовая форма и полное наименование юридических лиц, документ, подтверждающий полномочия лиц на совершение сделки). Также могут быть указаны дополнительные сведения: дата рождения; реквизиты документов, устанавливающих личность граждан (данные паспорта либо другого документа, удостоверяющего личность).

Стороны договора должны быть указаны в соответствии с требованиями гражданского законодательства, п. I, 2 ст. 18 Закона о регистрации прав, п. 18 Правил ведения ЕГРП (в ред, от 2.11.2006).

Для физических лиц указываются:

·фамилия, имя, отчество (полностью, без сокращении);

·пол;

·гражданство;

·дата и место рождения;

·место проживания;

·наименование и реквизиты документов, устанавливающих личность (например, паспортные данные).

Для российских юридических лиц указываются:

·полное наименование, включая организационно-правовую форму;

·адрес (место нахождения) постоянно действующего органа

·реквизиты государственной регистрации юридического лица (дата и место регистрации, наименование органа регистрации);

·ОГРН (основной государственный регистрационный номер);

·КПП (код причины постановки на учет);

·ИНН (идентификационный номер налогоплательщика)

В случае заключения договора индивидуальным предпринимателем, действующим без образования юридического лица, следует указывать сведения, необходимые для граждан, - паспортные данные и пр. Указание реквизитов документа о регистрации предпринимателя без образования юридического лица не только не соответствует требованиям к оформлению договора, но и может привести к неоправданному увеличению размеров платы за регистрацию.

Если договор заключен не сторонами, а их представителями то в договоре помимо данных сторон указываются данные о представителях и полномочия, в силу которых они действуют (доверенности документы законных представителей несовершеннолетних младше 14 лет и лиц, лишенных дееспособности).

Несовершеннолетние старше 14 лет и ограниченные в дееспособности граждане заключают и подписывают договор самостоятельно Необходимое в соответствии с п. 1 ст. 26 и п. 1 ст. 30 ГК согласие их законных представителей и попечителей может быть выражено в договоре или представлено отдельными документами.

Договоры купли-продажи могут быть заключены лицами не являющимися собственниками недвижимости, но действующими от собственного имени (доверительные управляющие, конкурсные управляющие при банкротстве, специализированные организации на публичных торгах, комиссионеры и др.). Доверительный управляющий после своего имени (наименования) делает пометку "Д У" (ст. 1012 ГК).


.2 Содержание договора купли-продажи недвижимости


Содержание договора купли-продажи недвижимости. Существенными условиями договора являются предмет и цена.

Предметом может быть как земельный участок, так и здание, сооружение или квартира, а также другое недвижимое имущество.

В договоре должны быть отображены данные, позволяющие немедленно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по данному договору, в том числе данные, определяющие место нахождения недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ). Таким образом, если здание является предметом договора, сооружение, помещение, в договоре должно быть указано его место расположения, адрес, назначение, год постройки, площадь и т. д. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а договор незаключенным.

Цена сооружения, здания или другого недвижимого имущества, располагающегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее, если законом не предусмотрено иное или договором продажи недвижимости (п. 2 ст. 555) Договор считается незаключённым если в нём неуказанна цена недвижимости (п. 1 ст. 555).

Так как во многих случаях недвижимое имущество имеет неразрывную часть с землёй, необходимо разрешение вопроса о праве на земельный участок при переходе права собственности на объект недвижимого имущества, соответственно при изменении собственника земельного участка встает вопрос о правах на объекты недвижимости, расположенные на нем.

В ст. 552 ГК РФ закреплены права на земельный участок при продаже здания.

По общему правилу по договору продажи сооружения, здания или другого недвижимого имущества покупателю одновременно с переходом права собственности на эту недвижимость переходят права на ту часть земельного участка, которая занята этим недвижимым имуществом и необходима для её использования.

Покупателю передается право собственности, либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка, при условии если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемое недвижимое имущество.

К покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая необходима для использования и занята недвижимым имуществом, при условии, что договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок.

При этом продажа недвижимого имущества, находящейся на земельном участке, не являющейся собственностью продавца , разрешается без согласия собственника этого участка, если это прямо не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель получает право пользования соответствующей частью земельного участка на абсолютно тех же условиях, что и сам продавец недвижимости.

Если земельный участок, на котором располагается здание принадлежавшее продавцу, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом остаётся право использования частью данного земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи.

Если неопределенны условия пользования частью земельного участка договором его продажи, продавец имеет право сохранить право ограниченного пользования части земельного участка, на которой находится недвижимость и необходима также для пользования в соответствии с её назначением. Некоторыми особенностями обладает и передача недвижимости. Она оформляется подписанием сторонами передаточного акта либо иного документа, подтверждающего передачу имущества от продавца к покупателю (ст. 556 ГК РФ). Уклонение одной стороны от подписания документа о передаче недвижимости на условиях договора, считается отказом обеих сторон, а точнее продавца от исполнения обязанности передачи имущества, а покупателя - от обязанности это принять имущество.

Принятие покупателем недвижимого имущества, не соответствующей условиям договора, так же в том числе когда такое несоответствие прописано в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от прямой ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Закон обязывает, чтобы в договоре продажи недвижимости были указаны данные, позволяющие точно установить недвижимое имущество, которое подлежит передаче покупателю по договору, а также данные, которые определяют расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии в договоре нужных данных условие о продаваемой и подлежащей передаче недвижимости считается несогласованным, а сам договор незаключенным (ст. 554 ГК). Требуемые законом данные о продаваемой недвижимости располагаются в специальных документах.

К числу обязательных документов, идентифицирующих отдельное сооружение, относятся план земельного участка и (или) сам план объекта недвижимости с указанием кадастрового номера земельного участка, правами на которое обладает только собственник здания (сооружения). На каждое здание либо сооружение имеются технические паспорта с их планами и указанием целевого назначения. Документами, идентифицирующими жилое недвижимое имущество, являются паспорта этих помещений, а также соответствующие справки, выданные БТИ и содержащие инвентаризационные сведения, а также иные данные технического учета жилищного фонда. Перечень, а также характер документов, включающих данные, позволяющие определенно установить продаваемое недвижимое имущество, определяется законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и законодательством о техническом учете недвижимости.

Обязательное требование закона об определенности предмета договора продажи недвижимости обозначает, что продаваемая недвижимость как индивидуально-определенная вещь на момент заключения договора обязана существовать реально (физически), а права как правило обязательно должны быть зарегистрированы в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В обратном случае договор следует признать незаключенным из-за отсутствия его предмета (п. 1 ст. 432 ГК). Если права на недвижимое имущество не исключены из государственного реестра, поэтому договор продажи невозможен, так как право собственности на погибшее или уничтоженное имущество прекращается, если же на момент заключения договора недвижимая вещь уже не существует (сгорела, разрушена и т. п.) (п. 1 ст. 235 ГК). Например, если под видом договора купли-продажи недвижимости продается разрушенное здание (сооружение), то сам договор может прикрывать сделку по переуступке прав на земельный участок.

Допустим, в таких моментах когда здания либо сооружения зарегистрированы в государственном реестре в качестве объектов недвижимости, но продаются для сноса, речь должна идти не о договоре продажи недвижимости, а о договоре продажи движимого имущества. Для совершения такого договора нужно предварительно в установленном порядке получить разрешение для сноса соответствующего недвижимого объекта. На основании этого предназначенное к сносу здание либо сооружение приобретет правовой режим движимого имущества.

Требование закона об определенности предмета договора продажи недвижимости имеет свою истинную специфику так же при необходимости продажи части недвижимого имущества. Дело несёт в себе то, что вся недвижимость, является неделимой вещью, кроме многоквартирных жилых домов. Поэтому при необходимости продажи сооружения либо какой-то части здания речь должна идти о продаже доли в праве собственности на объект недвижимости, определенный по правилам ст. 554 ГК. В договоре купли-продажи доли в праве собственности стороны могут оговорить, какая реальная часть недвижимого имущества будет находиться в пользовании у покупателя. Отчуждение доли в праве собственности на недвижимую вещь может подводить к режимам нераздельного, раздельного, а так же обособленного осуществления правомочий владения, пользования и распоряжения недвижимостью, находящейся в долевой собственности. При режиме нераздельного пользования здание, сооружение либо другое иное строение определяется как нераздельный объект общего пользования без выделении сособственникам конкретного помещения, то при раздельном ситуация иная, то есть каждому сособственнику выделяется помещение, при этом размеры выделенных помещений могут в принципе и не соответствовать размерам долей участников общей собственности. При режиме обособленного пользования ситуация иная, каждому сособственнику выделяется помещение, при этом его размер соответствует доле в общей собственности на объект недвижимости.

Не нужно забывать о том, что нашему правопорядку известны так называемые встроенно-пристроенные нежилые помещения находящиеся в жилом здании, которые регистрируются в так же государственном реестре в качестве самостоятельного объекта недвижимости. Кроме выше перечисленного, до вступления в силу ФЗ "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в качестве самостоятельных объектов недвижимости были зарегистрированы определённые части приватизируемых зданий (сооружений) - отдельные этажи, подъезды. В указанных случаях, когда часть здания (сооружения) зарегистрирована в государственном реестре в качестве отдельного объекта недвижимости, сделки с этой частью следует признать законными, так же как и сделки с самостоятельным объектом недвижимости.

В отличие от договора купли-продажи движимого имущества договор продажи недвижимости должен заключать в себе согласованное сторонами условие о цене недвижимости исключительно в письменной форме. Оценка недвижимости - это явление многофакторное и сложное. В связи с этим на рынке недвижимости оценку недвижимого имущества осуществляют профессиональные оценщики.

При отсутствии существенного условия о цене договор продажи недвижимости считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК). По общему правилу согласованная сторонами такое условие как цена недвижимого имущества, расположена на земельном участке, заключает в себе цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части участка земли либо права на нее (п. 2 ст. 555 ГК). Однако же данное правило диспозитивно. Так же законом возможно установить иные правила о соотношении цены недвижимого имущества, а так же цены передаваемой с недвижимостью соответствующей части участка земли и прав на нее.

Договор продажи недвижимости предусматривает определение сторонами цены недвижимости. Однако в тех случаях, когда именно цена недвижимости установлена за единицу ее площади либо иного показателя ее размера, общая цена этого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется именно из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК).

Главной функцией , которую покупатель должен исполнить по договору продажи недвижимости, это принять купленную недвижимость, является обязанность по ее оплате. Форма, порядок и способ оплаты определяются только сторонами договора самостоятельно. Законом предусматривается оплата купленной недвижимости в рассрочку и в кредит, а также предварительная оплата.

При продаже недвижимости в кредит регламентирующей нормой п. 5 ст. 488 ГК именно такая недвижимость признается находящейся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем обязательств по оплате товара. Ипотека, появившаяся на основании нормы п. 5 ст. 488 ГК, как право (вещное обременение) на недвижимое имущество обязательно должна регистрироваться на основании заявления собственника - покупателя недвижимого имущества либо продавца, в пользу которого п. 5 ст. 488 ГК установлена ипотека, при условии наступления определённых обстоятельств, указанных в п. 5 ст. 488 ГК.

При отсутствии в договоре условия о распределении расходов по государственной регистрации перехода права собственности такие расходы должны быть возложены на продавца, в связи с чем на нем лежит обязанность передать предмет продажи в собственность покупателя. Следствие наличия у продавца обязанности обеспечить возникновение у покупателя права собственности на проданное имущество, возможно рассмотреть так же как и возложение на продавца бремени расходов по регистрации. Однако практика российского рынка недвижимости двигается противоположном направлении.


2.3 Правовое регулирование купли продажи недвижимости


Специфика предмета договора продажи недвижимости предопределяет его особенности, позволяющие выделить договор продажи недвижимости в отдельный вид договора купли-продажи. Нормы об этом договоре объединены в § 7 гл. 30 ГК РФ.

По договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество: земельный участок, здание, сооружение, жилое либо нежилое помещение или иное недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него денежную сумму, определенную соглашением сторон.

Подобно всем другим видам купли-продажи, договор продажи недвижимости является консенсуальным, взаимным, возмездным.

К числу существенных условий договора продажи недвижимости относятся условия о предмете договора и о цене продаваемой недвижимости.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации, а в случае продажи жилой недвижимости требуется регистрация не только перехода права собственности, но и сделки. Договор продажи недвижимости нежилого назначения считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям и подписания договора. Договор купли-продажи жилой недвижимости считается заключенным с момента его государственной регистрации. Исполнение обязательства по договору продажи недвижимости подтверждается передаточным актом, подписываемым сторонами.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Это означает, что только после государственной регистрации перехода права собственности покупатель становится собственником недвижимого имущества в глазах третьих лиц.

По сравнению с общими положениями о купле-продаже законодатель вводит более строгие требования относительно условия о предмете договора. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект недвижимости, подлежащий передаче по договору в собственность покупателя. В договоре должны содержаться сведения, определяющие расположение указанного объекта недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК). При отсутствии таких данных в договоре условие о предмете, подлежащем передаче, считается несогласованным, а сам договор признается незаключенным.

Объект недвижимости должен быть описан в соответствии с требованиями п. 1 ст. 18 и п. 6 ст. 12 Закона о регистрации прав. Должны быть указаны:

вид (название) объекта: здание, сооружение, жилой дом, садовый дом, дача, гараж, квартира, часть здания, нежилое помещение, часть дома, часть квартиры;

адрес (местоположение);

литеры или номера строений в случае нахождения нескольких объектов под одним почтовым адресом;

этажность объекта;

этаж и номера помещений в поэтажном плане;

площадь объекта.

Если предметом договора продажи недвижимости является передача доли в праве общей собственности, то указывается размер доли в виде простой дроби и данные о целом объекте недвижимости.

Недвижимость - это прежде всего земельные участки и все то, что прочно связано с землей, поэтому продажа здания, сооружения сопровождается изменением отношений по поводу земельного участка, на котором объект расположен, и, наоборот, переход права собственности на земельный участок изменяет правоотношения по поводу находящегося на нем недвижимого имущества. В ГК РФ содержатся четкие правила, регулирующие такого рода изменения (ст. 552, 553).

В соответствии со ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. В ЗК РФ, принятом, как известно, позже, чем ГК РФ, сформулирована совсем иная норма: "Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: 1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; 2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота" (п. 4 ст. 35 ЗК РФ).

Согласно ст. 553 ГК РФ в случаях, когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи. Если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением. По ЗК РФ отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения, в случае если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Налицо очевидные противоречия, которые, к сожалению, так и не устранены, несмотря на то что в ГК РФ и ЗК РФ в последнее время вносились изменения. На практике коллизия разрешается в пользу более позднего закона, т.е. ЗК РФ, хотя нормы ст. 552 и 553 ГК РФ более гибки, направлены на развитие оборота недвижимости, обеспечивают его участникам большую свободу усмотрения. Следовательно, обязательным условием договора продажи здания, сооружения, жилого или садового дома, дачи является передача права собственности на занятый ими участок. В соответствии со ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. В договоре должны содержаться следующие сведения:

местоположение участка;

площадь участка;

кадастровый номер участка;

категория земель (целевое назначение);

разрешенное использование участка;

обременения участка.

Цена в договоре продажи недвижимости является существенным условием, без которого договор нельзя считать заключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Цена может быть установлена как за объект в целом, так и за единицу площади или иного показателя ее размера; в последнем случае общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества. Также допустимо выражение цены договора в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте (ст. 317 ГК РФ).

Отличительной особенностью договора продажи жилья является дополнительное условие, отнесенное законом к числу существенных: в договоре должен содержаться перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после перехода права собственности на него к покупателю, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. При несоблюдении этого правила договор считается незаключенным. Законом от 30.12.2004 N 213-ФЗ были внесены принципиальные изменения в п. 2 ст. 292 ГК РФ. В настоящее время переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом, тогда как раньше переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не являлся основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи (в том числе бывшими) прежнего собственника, если иное не установлено законом. Однако это вовсе не означает, что требование ст. 558 ГК РФ, касающееся условия о перечне лиц, сохраняющих право пользования, утратило актуальность. Дело в том, что жилье может быть обременено правами на пользование им не только членов семьи, но и иных лиц: нанимателей и постоянно проживающих с ними граждан (ст. 675, 677 ГК РФ); получателей ренты на условиях пожизненного содержания с иждивением, проживающих в отчужденном по рентному договору жилом помещении (ст. 586, 602 ГК РФ); отказополучателей, проживающих в жилом помещении в силу завещательного отказа (ст. 1137 ГК РФ). Разумеется, в случае если подобных лиц нет, то в договоре должно содержаться положение о том, что лица, сохраняющие право пользования им после перехода права собственности к покупателю, отсутствуют.

Государственная регистрация прав и сделок при купле-продаже недвижимости. При продаже недвижимости нежилого назначения (здания, строения, сооружения, нежилого помещения, гаража, садового дома, дачи, земельного участка) совершается одно регистрационное действие - регистрация перехода права собственности к покупателю.

Для купли-продажи недвижимости жилого назначения (жилого дома, квартиры, части жилого дома или части квартиры, комнаты) порядок регистрационных действий установлен законом.

Таким образом на основании изложенной во 2й главе можно сделать следующие выводы, что обязанность исполнения обязательств, вытекающих из договора купли-продажи недвижимости, возникает с момента заключения договора - когда договор вступает в силу и становится обязательным для сторон, если иное не предусмотрено самим договором (п. 1 ст. 425 ГК РФ). Момент заключения договора продажи недвижимости связан с моментом его подписания обеими сторонами (в виде единого документа - ст. 550 ГК РФ) - по общему правилу или с иным моментом - для отдельных видов недвижимости. Так, моментом заключения договора купли-продажи недвижимости, подлежащего государственной регистрации, является момент такой регистрации договора и предприятия имущественного комплекса (п. 3 ст. 560 ГК РФ). Таким образом, договор купли-продажи недвижимости относится к консенсуальным договорам, которые вступают в силу с момента достижения сторонами согласия.

Что касается оплаты по договору купли-продажи, то надлежащее исполнение продавцом своих обязательств предусмотренных договором купли-продажи не только не лишает, но и в еще большей степени предоставляет продавцу право требовать от покупателя надлежащего исполнения договора с его стороны, включая оплату по договору Ведь при нормальном гражданском обороте только надлежащее исполнение сторонами обязательств по договору влечет прекращение этих обязательств, а значит, и договора в целом (п. 1 ст. 408. п. 3 ст. 425 ГК РФ). До того же, пока покупатель не произвел оплату по договору, обязательство по оплате не может считаться прекращенным и договор признается действующим.


3. Договор дарения недвижимости и его особенности


.1 Общие положения института дарения


По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом (п. 1 ст. 572 ГК).

Дарение является договором, а не односторонней сделкой, ибо всегда требует согласия одаряемого на принятие дара. Обычно согласие выражается в форме принятия дара. Попытки рассматривать дарение в качестве односторонней сделки - одного из оснований возникновения права собственности, не порождающего при передаче вещи никаких обязательственных отношений между дарителем и одаряемым, ошибочны и не находят признания в современной цивилистике. В связи с этим не может, например, считаться дарением отказ от наследства в пользу другого лица (ст. 550 ГК РСФСР 1964 г.), который представляет собой одностороннюю сделку, не требующую согласия последнего. Вместе с тем по общему правилу дарение - односторонний договор, в котором у одаряемого отсутствуют обязанности (если только речь не идет о такой особой разновидности дарения, как пожертвование).

Дарение может быть как реальным, так и консенсуальным договором. Следовательно, юридическое значение имеет не только непосредственная безвозмездная передача имущества от дарителя к одаряемому, но при определенных условиях - и обещание подарить имущество, порождающее обязательственное отношение между дарителем и одаряемым. В прежнем отечественном правопорядке дарение рассматривалось лишь как реальный договор, причем имеющий предметом только передачу вещи в собственность, что существенно сужало и обедняло сферу его применения. Новый ГК, следуя российским цивилистическим традициям, устранил этот недостаток1.

Дарение всегда связано с безвозмездным увеличением имущества одаряемого за счет уменьшения имущества дарителя, осуществляемого путем:

·передачи в собственность одаряемому принадлежащей дарителю вещи;

·передачи одаряемому дарителем имущественного права в отношении самого дарителя (точнее, наделения одаряемого таким правом, например правом периодического получения определенной денежной суммы за счет банковского вклада или иного имущества дарителя);

·передачи одаряемому дарителем своего имущественного права в отношении третьего лица (например, права требования известной денежной суммы или корпоративного права в виде пакета акций), т. е. безвозмездной уступки требования (ст. 382-389 ГК);

·освобождения одаряемого от исполнения имущественной обязанности в отношении дарителя (т. е. прощение долга в соответствии со ст. 415 ГК);

·освобождения одаряемого от его имущественной обязанности перед третьим лицом (путем исполнения этой обязанности дарителем в соответствии с п. 1 ст. 313 ГК либо перевода на дарителя долга одаряемого с согласия его кредитора на основании ст. 391 и 392 ГК).

Предусмотренный законом перечень способов дарения носит исчерпывающий характер. Не является дарением передача имущества в порядке наследственного преемства или завещательного отказа. Безвозмездный переход имущества наследодателя к наследникам или отказополучателям обусловлен фактом его смерти, а не его намерением одарить этих лиц. Кроме того, наследственное преемство - универсальное и включает переход к наследникам не только прав, но и обязанностей (долгов) наследодателя. В силу этого закон признает ничтожным договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ибо любая передача имущества в данном случае возможна лишь по правилам о наследовании (п. 3 ст. 572 ГК). Такой договор не может заменить собой завещание.

Безвозмездный характер отношений составляет главную особенность договора дарения, определяющую его юридическую специфику. Именно он объясняет ограничение ответственности дарителя за недостатки подаренного имущества, его право на отмену дарения и реституцию дара, а также запреты и ограничения дарения. Поскольку безвозмездные отношения представляют исключение для имущественного оборота, в случае сомнений в характере отношений они предполагаются возмездными, пока не будет доказан их безвозмездный (дарственный) характер.

Уплата символической суммы за подаренную вещь (иногда встречающаяся в бытовых отношениях) либо оказание дарителю одаряемым каких-либо личных услуг не превращают этот договор в возмездный. Однако встречная передача одаряемым дарителю вещи или права (которыми иногда пытаются прикрыть совершаемое в обход закона отчуждение имущества, например, с нарушением преимущественного права его покупки) не признается дарением, а рассматривается как притворная сделка (абз. 2 п. 1 ст. 572, п. 2 ст. 170 ГК). Неэквивалентность взаимных предоставлений (например, заведомая переплата цены) или передача имущества в обмен на возложение обязанности в отношении его отчуждателя или иных лиц (например, передача в собственность дома с условием пожизненного содержания проживающего в нем лица) также не позволяют рассматривать такие отношения как безвозмездные.

Не являются дарением и различные безвозмездные предоставления публично-правового характера (денежные и иные награды, "пожалования" и т. п.), а также выплаты и льготы, имеющие трудовую или социально-обеспечительную природу (премии, пособия и т. д.), так как они не оформляются гражданско-правовым договором.

Дарение - это один из способов перехода права собственности на объект недвижимости от одного лица к другому. Основным отличием дарения от купли-продажи является то, что дарение имеет безвозмездный характер. Даритель отдает свое имущество одаряемому, не получая за это никакого вознаграждения от него. Кроме, бесконечной благодарности.

Для того, чтобы факт дарения квартиры или другого недвижимого имущества был юридически значимым, между дарителем и одаряемым должен быть заключен договор. Он составляется в простой письменной форме и основным требованием к нему является точное указание сторон договора и объекта дарения, то есть объекта недвижимости. При этом, помимо адреса объекта, указывается также его общая площадь и документы, устанавливающие право собственности дарителя на передаваемый объект. В настоящее время не обязательно участие нотариуса для удостоверения договора дарения, а составить его может юрист или специалист, имеющий в этом достаточный опыт.

Дарение, как и другие сделки с недвижимым имуществом, подлежит обязательной государственной регистрации.

Поэтому после подписания сторонами договор необходимо предоставить в федеральную регистрационную службу вместе со следующими документами:

. Документы-основания, устанавливающие право на недвижимость. К ним относят свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, обмена или какой-либо другой документ, согласно которого передаваемая в дар недвижимость принадлежит дарителю на праве собственности.

. Документ, устанавливающий технические характеристики передаваемой недвижимости. К таким документам относится кадастровый паспорт на объект недвижимого имущества, подготовленный бюро технической инвентаризации.

. Квитанция об оплате регистрационных действий. За регистрацию договора дарения взимается пошлина. Для физических лиц затраты на государственную регистрацию составят около одной тысячи рублей.

. Удостоверяющие документы. Каждая из сторон, участвующих в сделке, для регистрации перехода права собственности должна предоставить свой паспорт в качестве документа, удостоверяющего личность.

Помимо указанных документов от сторон могут потребоваться и иные сведения. Это зависит от особенностей осуществляемой сделки. Например, в случае, когда передаваемый в дар объект находится в общей совместной собственности граждан, для осуществления сделки потребуется согласие всех собственников недвижимости. А когда дарителем является лицо, состоящее в браке, то потребуется нотариально заверенное согласие супруга на совершение дарения.

Одной из особенностей дарения является то, что данный вид передачи имущества удобен для лиц, являющихся родственниками. Это вызвано тем, что если даритель и одаряемый состоят в близком родстве, то полученный в дар объект не облагается налогом. В том случае, если стороны не приходятся друг другу близкими родственниками, то одаряемый обязан заплатить налог в размере тринадцати процентов от стоимости имущества. Учитывая достаточно высокую стоимость недвижимости, даже при использовании в качестве налогооблагаемой базы инвентаризационной стоимости, сумма налога оказывается внушительной. Поэтому, когда стороны договора дарения не являются супругами, детьми или родителями, бабушками, дедушками или внуками, а также братьями и сестрами за исключением двоюродных, дарение не является оптимальным способом перехода прав собственности.

Помимо условий регистрации дарения, особый статус имеет и само имущество, передаваемое в дар. Вне зависимости от того, когда был получен подарок, в случае развода одаряемого, имущество, полученное по договору дарения, не подлежит разделу как совместно нажитое. Такой правовой статус подаренной недвижимости устанавливает 36 статья Семейного кодекса Российской Федерации. Зная о ней, большинство родителей предпочитает именно дарение, в случае обеспечения детей жильем.

Учитывая эти особенности, дарение имеет отдельный правовой статус, влечет определенные последствия и не всегда может использоваться как оптимальный способ перехода права собственности. Например, дяди и тети не считаются близкими родственниками, вне зависимости от того, какие установились отношения между ними и племянниками. И поэтому подарок от тети повлечет необходимость заплатить в бюджет немалую сумму. В то же время купленная и подаренная по случаю свадьбы сыну или дочери квартира, останется в его собственности даже в случае развода.


.2 Стороны договора дарения


Стороны договора дарения именуются "даритель" и "одаряемый". Законодатель установил требование о совершении гражданско-правовых сделок между дееспособными физическими лицами. Тем не менее несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет вправе самостоятельно совершать сделки дарения в пределах стипендии, заработка и иных полученных ими доходов. Малолетние в возрасте от 6 до 14 лет, а также несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет могут выступать в качестве одаряемых самостоятельно (если сделка не требует нотариального удостоверения и государственной регистрации), так как дарение направлено на безвозмездное получение выгоды (ст. 26, 28 ГК РФ). За недееспособных лиц сделки совершаются их законными представителями. Закон запрещает дарение от имени малолетних и недееспособных граждан их законными представителями без получения предварительного согласия органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ), за исключением "обычных подарков". Опекуны и попечители могут расходовать доходы подопечного, в том числе полученные от управления его имуществом, исключительно в интересах подопечного (ст. 28 и 37 ГК РФ). Поэтому возможность делать "обычные подарки" от имени подопечного не согласуется с указанными статьями и вызывает возражения.

Юридические лица, владеющие имуществом на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, не могут совершать сделки дарения без согласия собственника имущества (п. 1 ст. 576 ГК РФ). Исключение составляют "обычные подарки" стоимостью не свыше пяти минимальных размеров оплаты труда. Указанные юридические лица при получении в дар имущества не становятся его собственниками. Право собственности возникает у учредителя- собственника, а у юридического лица появляется лишь соответствующее ограниченное вещное право на подаренное имущество.

В отношении дарения между коммерческими организациями, целью деятельности которых является получение прибыли, установлен запрет нормами статьи 575 ГК РФ. Данный запрет вполне логичен и установлен в публичных интересах и интересах кредиторов. Исключение составляют "обычные подарки", так как отчуждение имущества на небольшую сумму существенно не повлияет на финансовое состояние коммерческой организации.

Законом также установлен запрет, имеющий морально-этический характер. Речь идет о запрете делать подарки стоимостью свыше пяти минимальных размеров оплаты труда лицам, в отношении которых есть определенная зависимость (работникам лечебных, воспитательных, социальных и аналогичных учреждений, государственным служащим и служащим муниципальных учреждений) (п. 2 и 3 ст. 575 ГК РФ). Подарки указанным лицам могут прикрывать взятки и создавать почву для злоупотреблений своими должностными обязанностями.

Договоры дарения предметов, находящихся в общей собственности, подчиняются режиму этой собственности. При долевой собственности на заключение договора дарения всего общего имущества необходимо согласие всех ее участников (ст. 246 ГК РФ). Если имущество является предметом совместной собственности, такое согласие предполагается (ст. 253 ГК РФ). Последнее положение уточнено в статье 35 СК РФ применительно к совместной собственности супругов, где установлено, что сделка гю распоряжению общим имуществом, совершенная без согласия одного из супругов, может быть признана судом недействительной, но только по его требованию и если будет доказано, что другая сторона в сделке знала или должна была знать о несогласии этого супруга на заключение данной сделки. Однако для совершения одним супругом акта распоряжения недвижимостью или сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Если стороны договора дарения являются супругами, дарение между ними производится на общих основаниях с учетом, разумеется, того, что предметом дарения обычно выступает имущество, принадлежащее одному из супругов лично (например, вещь на праве собственности либо доля в общей долевой собственности, если такой режим имущества установлен). Впрочем, возможно дарение и путем передачи имущественных прав, принадлежащих одному из супругов в общей совместной собственности, что приведет к закреплению всего супружеского имущества за одним лицом. Супруг имеет право по договору дарения передать третьим лицам имущество, находящееся в общей совместной собственности (а это самый распространенный режим супружеского имущества), но только по согласию всех сособственников (п.2 ст.576 ГК РФ и ст.35 СК РФ).

Для распоряжения долей в общей собственности установлены иные правила. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению подарить свою долю любому лицу (ст. 246 ГК РФ), и на эти сделки не распространяется преимущественное право участников долевой собственности на приобретение доли, так как указанное в статье 250 ГК РФ право относится только к продаже доли и отчуждению ее по договору мены.

Договор дарения одним из участников совместной собственности принадлежащего ему имущества возможен только после определения и выделения его доли, что требует предварительного раздела общего имущества или выдела доли из совместной собственности (ст. 252 и 254 ГК РФ).

Правопреемство может иметь место при консенсуальном договоре дарения. По общему правилу, если договором не установлено иное, права одаряемого не переходят к его наследникам, и напротив, обязанности дарителя, обещавшего дарение, переходят к его наследникам (ст. 581 ГК РФ).

В ч. 3 ст. 129 ГК РФ предусматривается, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иным способом в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Для собственников земельных участков или тех, кто собирается их подарить, это означает, что при решении правовых вопросов следует обращаться к земельному законодательству.

С.А. Чулюкова обращает внимание, что "в случаях, если земельный участок, на котором находится принадлежащая дарителю недвижимость, передается в дар без передачи в собственность одаряемого этой недвижимости, за собственником недвижимости сохраняется право пользоваться частью земельного участка, занятой недвижимостью и необходимой для ее использования на условиях, предусмотренных договором дарения".

Важным положением является требование о том, что при заключении договора дарения земельного участка или жилого помещения должны быть указаны данные, позволяющие четко их определить. Это и размер и местонахождение, перечень угодий (для земельных участков), строений, кадастровая оценка.

Особые требования предусмотрены для дарения недвижимости через представителя. Дарение не может быть совершено на основании генеральной доверенности, содержащей полномочия представителя на совершение разнообразных сделок с имуществом представляемого. К доверенности на совершение дарение установлены специальные требования, в ней должны быть указаны предмет дарения и одаряемый. В противном случае она ничтожна.

Таким образом, следует отметить, что договор дарения - это безвозмездный договор, который может иметь и специальное назначение (приданное невесте). Предмет дарения должен быть определен конкретно. Не допускается дарение между коммерческими организациями. Закон не ограничивает возможность дарения в отношении между супругами. Установлен запрет дарения подарков государственным чиновникам, работниками лечебных, воспитательных и других подобных учреждений- гражданами, которые в них находятся или их родственниками (кроме подарков стоимости до пяти минимальных размеров).

Специфическими условиями договора дарения отличающими его от договора мены являются:

) одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара отказаться от него. По договору мены, если в соответствии с договором вещи признаются неравноценными, то сторона у которой стоимость товара ниже, должна уплатить разницу в ценах;

) Договор дарения недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации. Что касается мены недвижимости, то дополнительным условием перехода права собственности является исполнение обеими сторонами обязательства по передаче друг другу объектов недвижимости.


.3 Особенности договора дарения


Основной признак дарения - безвозмездность. По договору дарения не допускается встречная передача вещи, встречное предоставление права или наличие встречного обязательства. Например, не допускается дарение квартиры муниципальному образованию в лице органа местного самоуправления в связи с ранее выданным ордером на муниципальное жилье.

Распространены сделки дарения жилья с условием сохранения прав пользования дарителем этим жилым помещением. Здесь налицо встречное обязательство одаряемого - предоставить (сохранить) дарителю право пользования жильем после его отчуждения. Такой договор не может быть признан дарением, данная сделка притворна (совершена с целью прикрыть другую сделку, отношения сторон по данному договору сходны с договором пожизненного содержания с иждивением). Притворная сделка признается ГК ничтожной (п. 1 ст. 572, п. 2 ст. 170). Однако положение о сохранении прав пользования дарителя в договоре дарения между членами семьи, проживающими в одной квартире, не следует расценивать как условие договора. Даритель может остаться проживать в подаренной квартире не в силу условий договора дарения, а в соответствии со ст. 292 ГК как член семьи нового собственника - одаряемого.

Дарение - это двусторонняя сделка, для заключения которой обязательны воля и согласие двух сторон договора: дарителя (на передачу дара) и одаряемого (на принятие). Обещание дарения, напротив, - односторонняя сделка, которая связывает только обещавшего (п. 2 ст. 572 ГК). До передачи дара одаряемый вправе отказаться от дарения, отказ от принятия дара - это тоже односторонняя сделка, которая должна быть совершена в той же форме, что и дарение (п. 1 ст. 573 ГК). Передача и принятие дара в виде недвижимого имущества осуществляются, как правило, вручением ключей и правоустанавливающих документов (п. 1 ст. 574 ГК).

Особое внимание следует обратить на недопустимость заключения договора дарения, предусматривающего передачу дара после смерти дарителя (п. 3 ст. 572 ГК). Невозможна также государственная регистрация договора дарения и права собственности одаряемого после смерти дарителя даже в случае нотариально удостоверенного договора. Если при жизни дарителя переход права на недвижимость не был зарегистрирован, это имущество не принадлежит одаряемому и должно быть включено в наследственную массу скончавшегося дарителя. Напомним, что заявления о регистрации должны быть поданы обеими сторонами - дарителем и одаряемым.

При дарении недвижимости совершаются два регистрационных действия.

*регистрация договора дарения (сделки) - независимо от жилого или нежилого назначения недвижимости;

*регистрация права собственности одаряемого.

Как правило, договор дарения недвижимости свидетельствует о принятии дара одаряемым, и эти два регистрационных действия совершаются одновременно. Для регистрации представляются те же документы, что и при купле-продаже, кроме передаточного акта. В договоре не требуется указывать цену даримой недвижимости. Если дарится доля в праве общей собственности на недвижимое имущество, то соблюдения права преимущественной покупки и согласия остальных сособственников на регистрацию не требуется, поскольку сделка безвозмездная (п. 2 ст. 246 ГК).

В случае обещания дарения регистрируется только сделка. Для государственной регистрации права одаряемого требуется принятие им дара.

Отказ одаряемого от принятия дара возможен после регистрации сделки, но только до регистрации права. Если после регистрации права собственности одаряемого он возвращает имущество дарителю по взаимному согласию, то государственной регистрации подлежат данное соглашение как новая сделка дарения, а также переход права собственности к дарителю.

Ввиду безвозмездности дарение более строго регулируется законом, чем иные сделки. Статьи 575 и 576 ГК содержат случаи запрещения и ограничения дарения. Не допускается дарение имущества малолетних и недееспособных граждан их законными представителями (родителями, усыновителями, опекунами). Не допускается дарение в отношениях между коммерческими организациями, такие договоры между юридическими лицами называются не дарением, а, например, "договором безвозмездной передачи", "соглашением о передаче с баланса на баланс" и пр., но признаком совершаемого дарения является не название договора, а его безвозмездность. Отчуждение, дарение имущества, находящегося в совместной собственности, допускается по согласию всех сособственников (п. 2 ст. 576 ГК), в отличие от иных сделок, когда согласие остальных предполагается (ст. 253 ГК).

Особые требования предусмотрены и для дарения через представителя. Дарение не может быть совершено на основании генеральной доверенности, содержащей полномочия представителя на совершение разнообразных сделок с имуществом представляемого. К доверенности на совершение дарения установлены специальные требования, в ней должны быть указаны предмет дарения и одаряемый. В противном случае она ничтожна (п. 5 ст. 576 ГК). Например, сделкой с превышением полномочий является дарение, совершенное представителем юридического лица - руководителем филиала, действующим от имени юридического лица по доверенности. Доверенность, на основании которой действует руководитель филиала, содержит полномочия на совершение разнообразных сделок без указания возможности дарения, его предмета и лица, которому предназначен дар. Регистрация такой сделки возможна только в случае прямого одобрения ее непосредственно юридическим лицом (п. 1 ст. 183 ГК).

Даритель и одаряемый должны чётко понимать какими правами и обязанностями они обладают.

Когда имущество перешло в собственность по договору дарения, его можно продавать, завещать, закладывать - осуществлять все возможные операции и сделки с ним, как со своим. Помимо договора дарения, существует такое понятие как обещание дарения. Тут, в случае смерти дарителя или одаряемого возникают разные обязанности наследников. В случае обещания дарения наследники одаренного не наследуют это право. А вот наследники дарителя, в случае смерти последнего, обязаны его обещания по договору дарения выполнить.

Теперь давайте ознакомимся с необходимыми для регистрации сделки документами. Хотелось бы отметить, что потребуется регистрация самой сделки, так и регистрация права собственности на одаряемого.

Заявление сторон договора о регистрации сделки;

документ удостоверяющие личности сторон договора;

нотариально заверенная доверенность с конкретно указанным предметом дарения и одаряемого (для представителей сторон договора), для усыновителей - свидетельство об усыновлении, для опекунов и недееспособных- удостоверение опекуна (попечителя);

документ, подтверждающий внесение платы за государственную регистрацию;

договор дарения;

документ о праве собственности на отчуждаемое имущество (берётся в регистрационной палате);

документы технического учёта, такие как выписка из домовой книги, экспликация и поэтажный план помещения подлежащего дарению;

если дарится имущество находящееся в совместной собственности, то необходимо согласи всех собственников. Нотариально заверенное согласие супруга на одарение и на отчуждение имущества, отказ собственников от преимущественного права выкупа передаваемой в дар доли;

иные необходимые для регистрации документы (например, в случае если в договоре дарения участвуют помещения, в которых проживают несовершеннолетние или недееспособные граждане - то требуется согласие органов опеки и попечительства; справка из налоговой об уплате налога на дарения).

Стоит помнить о том, что в настоящий момент (с 1 января 2006 года) договор дарения можно не удостоверять у нотариуса. И это делает его выгодным по сравнению с завещанием, хотя бы в материальном плане. Ведь при получении завещания необходимо свидетельство о праве на наследство, которое в зависимости от степени родства требует уплату государственной пошлины в размере от 0,3% до 0,6%, не говоря уже о необходимости оплаты стоимости оценки имущества.

Однако подобные условия справедливы в случае близкого родства дарителя и одаряемого. Но если они таковыми не являются, то придется уплатить налог в сумме 13% от стоимости квартиры. В лучшем случае эта сумма будет рассчитываться от стоимости квартиры по справке из БТИ. В любом случае налоговые органы узнают о факте дарения недвижимости, если вы оформляете её через нотариуса, то последний обязан в пятидневный срок известить налоговые органы. Но даже, если вы решили договор не заверять нотариально (что не обязательно в силу нового законодательства), после государственной регистрации - которая является обязательной, регистрируемый орган также обязан известить налоговую о факте дарения. И вас обяжут оплатить налог.

Таким образом на основании изложенной в 3й главе можно сделать следующие выводы, что главный признак договора дарения его безвозмездность. С одной стороны, отсутствие встречного предоставления - своего рода исключение для гражданского права, где имущественные отношения традиционно рассматриваются как имущественно-стоимостные, или товарно-денежные. Макроэкономический закон стоимости в полной мере может проявиться лишь в возмездных обязательствах, где есть своеобразный обмен товарами (вещами, работами, услугами). С другой стороны, и на безвозмездные отношения может влиять закон стоимости, хотя и не столь явно. Так. правоотношения собственности не связаны напрямую с денежным обменом. Но решение вопроса о принадлежности лицам тех или иных вещей является необходимым основанием для участия их в гражданском обороте, а объем и характер принадлежащих им вещных прав во многом предопределяет содержание будущих обязательственных отношений. Основное значение имеет то, что предмет не утрачивает присущие ему качества товара даже тогда, когда он переходит от одного лица к другому безвозмездно.

Рассмотрение предмета дарения ставит вопрос о соотношении этого договора с прощением долга, которое определяется в ст. 415 ГК РФ как освобождение кредитором должника от лежащих на последнем обязанностей.

Как полагает МЛ Масевич. дарение следует считать двусторонней сделкой, указывает, что "этим признаком дарение отличается от прощения долга, которое в соответствии со ст. 415 ГК относится к односторонним сделкам"8. Иначе думает М.И. Брагинский, считая, что поскольку прощение долга выражается в форме освобождения кредитором должника от имущественной обязанности, оно в результате становится одним из видов дарения и "во-первых, должно быть основано на соглашении сторон и, во-вторых, подчиняться ограничениям и запретам, установленным ст.ст. 575, 576 ГК".

Самостоятельное и весьма важное с точки зрения правоприменительной практики значение имеет распространение на прощение долга тех ограничений и запретов, которые применяются к договору дарения. Например, ст. 575 ГК РФ запрещает дарение между коммерческими организациями, вследствие чего неучет кредитором прощенных им долгов на своем балансе расценивался бы как занижение налогооблагаемой базы для целей исчисления налога на имущество.


Заключение


В результате проведённого в выпускной квалификационной работе исследования установлено следующие , что недвижимость (недвижимые вещи, недвижимое имущество) как объект товарно-денежного оборота представляет собой товар, характеризующийся особыми свойствами, объясняемыми природными качествами недвижимых вещей, отличающими ее от вещей движимых.

Известно, что ст.130 Гражданского кодекса Российской Федерации перечисляет вещи относящиеся к недвижимости.

Согласно ст.132 ГК РФ предприятие как имущественный комплекс, являющийся объектом гражданских правоотношений, также признается недвижимостью.

Особый характер недвижимого имущества предопределяет особые императивные (обязательные) требования со стороны гражданского законодательства к оформлению сделок, связанных с оборотом недвижимости.

Так, в частности, согласно ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Порядок государственной регистрации указанных выше юридических фактов регламентируется Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ с последующими изменениями и дополнениями.

В соответствии со ст.551 ГК РФ передаваемое по договору право собственности на недвижимость возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности на данное недвижимое имущество к новому собственнику.

Следует подчеркнуть, что аналогичный порядок применяется и при регистрации прав на недвижимое имущество, возникших при заключении большинства иных сделок с недвижимостью (мены, дарения, аренды и т.д.).

Другими словами для того, чтобы состоялся юридический факт перехода права собственности на недвижимость к новому собственнику необходимо в качестве первого условия заключение самой сделки в соответствии с общими правилами гражданского оборота, а в качестве второго условия - государственная регистрация перехода права собственности. Только после последовательного выполнения двух указанных условий можно признавать юридический факт перехода права собственности на недвижимость состоявшимся.

Обязанность исполнения обязательств, вытекающих из договора купли-продажи недвижимости, возникает с момента заключения договора - когда договор вступает в силу и становится обязательным для сторон, если иное не предусмотрено самим договором (п. 1 ст. 425 ГК РФ). Момент заключения договора продажи недвижимости связан с моментом его подписания обеими сторонами (в виде единого документа - ст. 550 ГК РФ) - по общему правилу или с иным моментом - для отдельных видов недвижимости. Так, моментом заключения договора купли-продажи недвижимости, подлежащего государственной регистрации, является момент такой регистрации договора и предприятия имущественного комплекса (п. 3 ст. 560 ГК РФ). Таким образом, договор купли-продажи недвижимости относится к консенсуальным договорам, которые вступают в силу с момента достижения сторонами согласия.

Что касается оплаты по договору купли-продажи, то надлежащее исполнение продавцом своих обязательств предусмотренных договором купли-продажи не только не лишает, но и в еще большей степени предоставляет продавцу право требовать от покупателя надлежащего исполнения договора с его стороны, включая оплату по договору Ведь при нормальном гражданском обороте только надлежащее исполнение сторонами обязательств по договору влечет прекращение этих обязательств, а значит, и договора в целом (п. 1 ст. 408. п. 3 ст. 425 ГК РФ). До того же, пока покупатель не произвел оплату по договору, обязательство по оплате не может считаться прекращенным и договор признается действующим.

Так же по главный признак договора дарения его безвозмездность. С одной стороны, отсутствие встречного предоставления - своего рода исключение для гражданского права, где имущественные отношения традиционно рассматриваются как имущественно-стоимостные, или товарно-денежные. Макроэкономический закон стоимости в полной мере может проявиться лишь в возмездных обязательствах, где есть своеобразный обмен товарами (вещами, работами, услугами). С другой стороны, и на безвозмездные отношения может влиять закон стоимости, хотя и не столь явно. Так. правоотношения собственности не связаны напрямую с денежным обменом. Но решение вопроса о принадлежности лицам тех или иных вещей является необходимым основанием для участия их в гражданском обороте, а объем и характер принадлежащих им вещных прав во многом предопределяет содержание будущих обязательственных отношений. Основное значение имеет то, что предмет не утрачивает присущие ему качества товара даже тогда, когда он переходит от одного лица к другому безвозмездно.

Рассмотрение предмета дарения ставит вопрос о соотношении этого договора с прощением долга, которое определяется в ст. 415 ГК РФ как освобождение кредитором должника от лежащих на последнем обязанностей.

Как полагает МЛ Масевич. дарение следует считать двусторонней сделкой, указывает, что "этим признаком дарение отличается от прощения долга, которое в соответствии со ст. 415 ГК относится к односторонним сделкам". Иначе думает М.И. Брагинский, считая, что поскольку прощение долга выражается в форме освобождения кредитором должника от имущественной обязанности, оно в результате становится одним из видов дарения и "во-первых, должно быть основано на соглашении сторон и, во-вторых, подчиняться ограничениям и запретам, установленным ст.ст. 575, 576 ГК".

Самостоятельное и весьма важное с точки зрения правоприменительной практики значение имеет распространение на прощение долга тех ограничений и запретов, которые применяются к договору дарения. Например, ст. 575 ГК РФ запрещает дарение между коммерческими организациями, вследствие чего неучет кредитором прощенных им долгов на своем балансе расценивался бы как занижение налогооблагаемой базы для целей исчисления налога на имущество.

Одной из проблем раскрывает Лобанов Г.А., он приводит конкретный пример. Коммерческая организация, назовем ее Фирма "А", - продавец и другая коммерческая организация, назовем ее Фирма "Б", - покупатель заключили договор купли-продажи части строящегося здания, расположенного в городе Москве. Цена данного договора тоже условна, составляет 1 000 000$ (в том числе НДС). При этом по договору покупатель перечисляет продавцу задаток - 500 000$, но остальная сумма - 500 000$, опять же по действующему договору, перечисляется продавцу лишь после регистрации в Учреждении юстиции по регистрации прав... (Мосрегистрации) права собственности на покупаемую часть здания за Фирмой "Б".

Суть проблемы заключается в том, что учреждение юстиции (Мосрегистрация) при получении документов на регистрацию прав собственности на недвижимое имущество, приобретаемое покупателем по сделке, не проверяет факт исполнения сделки, в нашем случае сделки купли-продажи.

На мой взгляд, учреждение юстиции обязано проверять факт исполнения сделки купли-продажи недвижимого имущества в описанном случае.

Так, согласно статье 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. То есть предметом сделки является недвижимость.

При этом переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

По смыслу пункта 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество является основанием для изменения отношений покупателя с третьими лицами.

Это означает, что при наличии у покупателя свидетельства о государственной регистрации права на предмет сделки купли-продажи сделка уже исполнена.

После регистрации права покупатель уже стал собственником недвижимого имущества. В этом смысле у него отпадает необходимость платить за вещь. И если он платит, то он уже дарит деньги продавцу, а сделки дарения между коммерческими организациями запрещены (статья 575 Гражданского кодекса Российской Федерации). А если он - покупатель - не платит, то продавец не получает денежного эквивалента своего имущества, т.е. терпит убытки. При этом продавец не может вчинить виндикационный иск покупателю, ведь недвижимое имущество выбыло из его владения по его воле (статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Возникает патовая ситуация, когда покупатель - коммерческая организация уже не может выполнить своих обязанностей по договору купли-продажи, а продавец уже не может защитить свои права путем предъявления виндикационного иска. Это означает, что нарушаются в описанном случае основные начала гражданского законодательства (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Стороны такого договора становятся в неравном положении, причем уже невозможно обеспечить восстановление нарушенного права.

Таким образом, условие о регистрации права собственности на недвижимое имущество на покупателя до исполнения им своих обязанностей по оплате противоречит правилам статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, нарушаются права сторон как добросовестных участников указанной сделки, предусмотренные статьями 34, 35 Конституции Российской Федерации.

Выход в этой ситуации заключается в том, что в соответствии с пунктом 1 статьи 13 Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним учреждением юстиции по регистрации прав при проведении государственной регистрации прав должна проводиться правовая экспертиза документов и проверка законности сделки. Следовательно, чтобы избежать указанных последствий, учреждение юстиции, руководствуясь положениями статей 1 и 575 Гражданского кодекса Российской Федерации, должно проверять документы об исполнении покупателем в полном объеме своих обязанностей по платежам за приобретенный объект недвижимости. При отсутствии документов, свидетельствующих об оплате за проданное недвижимое имущество, учреждение юстиции должно отказывать в регистрации права, даже если стороны предусмотрели ничтожное условие в своем договоре о регистрации права собственности на недвижимое имущество на покупателя до его оплаты за купленное недвижимое имущество.

Следующая проблема заключается в следующем. Несовершенная правовая среда является главным фактором, тормозящим развитие рынка недвижимости в России. Очень трудно создавать необходимый пакет документов за столь короткое время. В других странах эти законы создавались десятилетиями и далее веками. Сегодня ключевые препятствия к развитию рынка недвижимости заключается уже не в отсутствии конституционных или в принципиальных законодательных положений, а в несформированности подзаконных норм, правил и процедур. Например, регулирование рынка недвижимости в Москве осуществляется в основном на уровне города. С одной стороны, это положительный момент, так как при принятии актов учитывает специфика московской торговли недвижимостью. С другой стороны, многие документы противоречат законам, многие нормы неясны по содержанию и допускают возможность разного толкования.

Вторым важным фактором, необходимым для нормальной торговли недвижимостью, является правовое просвещение граждан и юридических лиц в этой сфере. Большинство криминальных сделок купли-продажи происходит не только из-за ловкости мошенников, сколько из-за элементарного незнания гражданами своих прав и порядка заключения сделок. В средствах массовой информации редко встречаются разъяснения механизма купли-продажи, лишь перечисляются "страшные" случаи криминальных сделок и звучат призывы быть менее доверчивыми. Большая проблема - недоступность для покупателей информации о продаваемых квартирах Целесообразно обращаться в риэлтерские фирмы, имеющие большие банки данных. Проблема создание единой информационной сети назрела уже давно, и многие риэлтерские структуры вплотную занялись ее решением. Поэтому создание таких банков не только снизит мошенничество, но и сделает граждан более осведомлённых при покупки квартир.


Список используемых источников и литературы


I.Нормативно-правовые источники

.Конституция РФ от 12 декабря 1993 года // Российская газета. 1993.

.Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая, вторая, третья, четвертая). По сост. на 31 января 2011г. - Новосибирск: Сиб. унив. Изд-во, 2011. - 704 с.

.Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 20.03.2011) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

.Семейный кодекс Российской Федерации: по состоянию на 4.02.2011г. - М.: ГроссМедиа, 2011. - 64 с.

.Указ президента РФ от 13.10.2004 №1315 "Положение о федеральной регистрационной службе" // "РГ" - Федеральный выпуск №3607

."Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения"Приказ Минюста РФ от 06.08.2001 N 233 (ред. от 24.12.2004, с изм. от 15.12.2008)//Российская газета", N 162, 22.08.2001

."Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001. По состоянию на 05.04.2011. - М.:ГроссМедиа 2011г. - 96с.

II. Материалы судебной практики

.Определение красноармейского районного суда Чувашской республики от 13 марта 2006 года № 45-109/2006 // СПС "Консультант Плюс". Судебная практика, от 1.02. 2011г.

.Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25 сентября 2007 года № 23-Г-115/2007 // СПС "Консультант Плюс". Судебная практика, от 1.02. 2011г.

III.Список литературы

.Шабалин В.Г. Сделки с недвижимостью. Образцы типовых договоров с практическими комментариями: В2 ч. - Ч. 1. Оформление в собственность. Аренда. Наём / В.Г. Шабалин др.). - 4-е изд., перераб. И доп. - Москва : Филинъ : Омега-Л, 2007. - 504 с.

.Гражданское право : учебник для вузов в трёх частях. Часть вторая / Под ред. В.П. Камышанского, Н.М. Коршунова, В.И. Иванова. - М.: Эксмо, 2009.- 720с.

.Курноскина О.Г. , Сделки с недвижимостью. - М.: ЗАО Юстицинформ, 2007. - 192с.

.Гражданское право : учебник / под ред. М.В. Карпычёва, А.М. Хужина. - М.: ИД "ФОРУМ": ИНФРА-М, 2010. - 784 с.

.Гуев А.Н. Гражданское право: Учебник: В 3 т. Т. 2. - М.: ИНФРА-М. 2008. - 454 с.

.Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). - 3-е изд., доп. и перераб. - М.: Юрайт-Издат. 2008. - 935.с.

.Гражданское право: В 2 т. Том II. Полутом 1: Учебник / Отв. ред. проф. Е. А. Суханов. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Издательство БЕК, 2000. -704с.

.Гражданское право. Под ред. Алексеева С.С. 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Проспект, 2009. - 528 с

.Гражданское право: Учебник . Т. II / Под ред. Д-ра юрид. Наук, проф. О.Н Садикова. - М.: Юридическая фирма "КОН-ТРАКТ": ИНФРА-М, 2007

.Гражданское право : В 2 т. Том II. Полутом 1: Учебник /Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. - 2е изд., перераб. И доп. - М.: Издательство БЕК, 2008.

.Гатин А.М. Гражданское право. ,М.: Дашков и К, 2009. - 384 с.

.Рузакова О.А. Гражданское право. ,М.: МФПА, 2004. - 422 с.

.Чаусская О.А Гражданское право. .М.: Дашков и К, 2007.- 480 с.

.Шевчук Д.А. Гражданское право. М.: Эксмо, 2009. - 386 с.

.Белов В.А. Гражданское право. Особенная часть. Белов В.А. М.: Центр ЮрИнфоР, 2004. - 767 с.

.Чаусская О.А. Гражданское право. Курс лекций. М.: Эксмо, 2009.

.Ивакин В.Н. Гражданское право. Особенная часть: конспект лекций. 3-е изд., испр. и доп. - М.: Юрайт-Издат, 2009. - 223 с.

.Грудцына Л.Ю, Спектор А.А. Гражданское право России. М.: Юстицинформ, 2008. - 560 с.

.Зенин И.А. Гражданское право Российской Федерации. 9-е изд., перераб. и доп. - М.: МЭСИ, 2007. - 537 с.

.Воробьев Н.И.Гражданское право Российской Федерации. Ч.1. Тамбов: ТГТУ, 2007. - 84 с.

.Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования М.: Волтерс Клувер, 2007 - 504.с

.Минахина И.А. Наследование.Дарение.Пожизненная рента.Вопросы правового регулирования. .М.: Дашков и К, 2007г. - 220с.

.Сергеева А.П. Гражданское право. В 3 томах. Том 1. М.:Рг - Пресс, 2010г. - 1008с.

.Гражданское право. В 2-х частях. Ч. 2 / Отв ред. Мозолин В.П.. - М.: Юристъ, 2007. - 927 стр.

.Беленков Р. Гражданское право. Часть первая, вторая. - А-ПРИОР, 2007. - 322 стр.

.Кузнецова Н.В. Гражданское право (Общая часть): Учебное пособие в схемах. - М.: ИМПЭ им. А.С. Грибоедова, 2007. - 76 стр.

.Скловский К.И. Собственность в гражданском праве: Учеб.-практ. пособие. - М: Дело, 2006г. - 512 стр

.Щенникова Л.В. Вещное право: Учебное пособие. - Изд-во Пермского университета, 2007. - 240 стр.

.Гражданское право. Часть первая: Учебник / Под ред. А.Г. Калпина, А.И. Масляева. - М.: Юристъ, 2005. - 536 с

.Великанова С.Н. Земельное право. Ответы на экзаменационные вопросы. - М.: Экзамен, 2004. - 160 с.


ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА На тему: "Сделки с недвижимостью" Содержание Введен

Больше работ по теме:

КОНТАКТНЫЙ EMAIL: [email protected]

Скачать реферат © 2017 | Пользовательское соглашение

Скачать      Реферат

ПРОФЕССИОНАЛЬНАЯ ПОМОЩЬ СТУДЕНТАМ