Рынок недвижимости в России

 

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

УЛЬЯНОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

Тема: «Рынок недвижимости в России»

Студент  Голоднова Инна Владимировна                              ____________________

                                                                                         

Руководитель Филиппова  Ирина Александровна                 ____________________

                                                                                                                                                        

Рецензент Дудрина Рамиля Хафизовна                                 ____________________   

                                                                                                                              

                                                                            Допустить к защите ГАК

                                                                            Зав.кафедрой                                                                            

                                                                             _____________________

                                                                                                 ^(Ф.И.О.)

                                                                              «___»___________2004 г.

Ульяновск   2004 г.

Содержание                                      

Введение                                                                                                                                           3

Глава 1  Рынок недвижимости: характеристика, теоритические основы,   правовые аспекты                                                                                                                                  

1.1 Общая характеристика рынка недвижимости и его основных сегментов                    6

1.2  Теоретические основы проведения операций с недвижимым имуществом               12

1.3    Правовое регулирование операций с недвижимым имуществом                                21

Глава 2  Сделки с недвижимостью как предмет предпринимательской деятельности

2.1 Купля-продажа зданий и сооружений                                                                                  29

2.2 Аренда зданий и сооружений                                                                                     34

2.3 Лизинг                                                                                                                                        40

2.4 Купля-продажа квартир (жилых помещений)                                                                     45                                          
Глава 3  Усовершенствование на рынке недвижимости

3.1 Ипотечные кредиты                                                                                                                  48

3.2 Оценка недвижимости                                                                                                             50
Заключение                                                                                                                                       61

Список использованных  источников

Приложения

Введение

С развитием предпринимательской деятельности в России появляется много новых понятий и определений. Одно из них – «риэлтер». Это понятие означает лицо, которое занимается предпринимательской деятельностью, осуществляя различные сделки с землей, зданиями, строениями, жилыми и нежилыми помещениями, то есть с недвижимым имуществом.

Прошедшая в стране приватизация государственных предприятий и возникновение различных организационно-правовых форм предпринимательства привели к качественному изменению финансового рынка и к выделению самостоятельного сегмента.

Рынок недвижимости в России, или как его еще называют риэлтерский (от английского real estate , дословно «реальная недвижимость»), переживает сейчас определенные трудности, которые типичны для развития различных сегментов российского рынка, имеющих не только не мало отличий, но и много общего. В развитии данного рынка можно выделить три этапа.

Первый, который можно условно назвать «младенческим», наиболее бурный период развития пережил в начале 90-х годов. Открытие и развитие предприятий происходило практически в правовом вакууме, спрос намного опережал предложение, а следовательно доходы были очень высоки. Точкой отсчета здесь можно считать разрешение на приватизацию квартир, и, как следствие, появившаяся возможность продавать и покупать квартиры. Именно тогда появилось значительное количество бизнесменов и просто обеспеченных людей, которые захотели улучшить свои жилищные условия новым путем. То есть не ожиданием бесплатного муниципального жилья, не сложными схемами обмена, а просто покупкой квартир. Квартир в то время приватизировалось относительно немного, продающих квартиры было мало, а покупателем было уже достаточно.

На втором этапе («юношеском») появляются первые нормативные акты, регулирующие этот вид деятельности. Этот период характеризуется предоставлением значительных льгот, что при сохранении хорошей конъюнктуры позволяло получать хорошие доходы, что влекло в данный сегмент рынка новых предпринимателей. Начался рост цен на жилье, но квартиры стали продаваться значительно труднее, а покупатель стал привередливее. Возникли новые формы обслуживания клиентов. Появилась, в частности, и стала широко распространяться продажа квартир с рассрочкой платежа, предоставление кредитов под залог квартир. Некоторые фирмы стали работать по эксклюзивным договорам, беря на себя обязательство реализовать квартиру клиента за определенный срок.

Третий этап – «зрелый», - который и переживает в настоящее время российский рынок недвижимости, когда предложение значительно опережает спрос, ужесточается законодательная база, острая конкуренция на рынке приводит к падению доходов. Мелкие предприятия разоряются, средние и даже крупные ведут борьбу за выживание. К началу 1996 года начался естественный спад стоимости квартир. К весне 1996 года цены на квартиры в Москве, Санкт - Петербурге и других российских городах стали падать. В среднем они дешевели ежемесячно на 2 -3%. Количество квартир, выставляемых на продажу, все увеличивалось, а число потенциальных покупателей сокращалось. Приблизительно на 6 - 8 продаваемых квартир сейчас находится один покупатель. Квартиры же низкого качества, в плохих районах перестали продаваться совсем. Престижные квартиры большой площади, а значит и высокой цены, продать теперь очень проблематично.

Само понятие недвижимости в отечественном законодательстве до недавнего времени отсутствовало. Появилось оно несколько лет назад с принятием в 1991 году Верховным Советом СССР Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик.

В настоящее время понятие недвижимости закреплено в первой части ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба из назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Кроме того, к недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Целью работы является рассмотрение теоретических основ проведения операций с недвижимым имуществом, характеристики рынка недвижимости его основных сегментов, правовое регулирование операций с недвижимым имуществом.

Основными задачами работы является:

- обеспечение условий для эффективного использования и развития недвижимости в интересах удовлетворения потребностей общества;

- становление и развитие системы ипотечного кредитования недвижимости;

- функционирование эффективной системы правового регулирования рынка недвижимости;

- эффективность операций с недвижимым имуществом. Тема дипломной работы актуальна, т.к. сделки с недвижимым

имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного борота и имеют большое значение в жизнедеятельности граждан, а так же юридических лиц.

Глава 1 Рынок недвижимости: характеристика, теоретические                        

основы, правовые аспекты

1.1   Общая характеристика рынка недвижимости и его основных сегментов

Рынок - это механизм или институт осуществления контактов между покупателями, или предъявителями спроса, и продавцами, или поставщиками товаров или услуг. Предпочтения и результаты решений продавцов и покупателей образуют систему цен на товары, услуги или ресурсы. Эти цены служат ориентирами, руководствуясь которыми владельцы ресурсов, предприниматели и потребители делают свой свободный выбор, обеспечивающий личный интерес.

Различают рынки труда, финансового капитала, ресурсов, товаров, услуг и другие, Недвижимость относится к категории товаров, в то же время ее обращение на рынке тесно связано с привлечением финансового капитала, использованием различных ресурсов и труда [28,с.9].

Рынок недвижимости является одной из существенных составляющих в любой национальной экономике. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда и рынок капитала сами по себе без недвижимости вряд ли могут существовать, ведь даже финансовые институты (банки, биржи, инвестиционные компании и т.п.) должны быть участниками рынка недвижимости для приобретения или аренды помещений, необходимых для их деятельности.

Развитие рынка недвижимости зависит от большого количества факторов, среди которых на первом месте находятся спрос и предложение. Основное свойство спроса заключается в том, что при неизменности всех прочих параметров снижение цены на товар (услугу) ведет к возрастанию спроса и наоборот [30,с.67].

Изменение спроса зависит от таких факторов, как:

- потребительские вкусы или предпочтения покупателей;

- количество покупателей;

- уровень денежных доходов покупателей;

- цены на сопряженные товары (взаимозаменяющие);

- потребительские ожидания относительно будущих цен и доходов.

Законом предложения является прямая связь между количеством предлагаемого товара и ценой, т.е. с повышением цены соответственно возрастает величина предложения, при снижении цен сокращается предложение. Это свидетельствует о том, что производители, собственники, продавцы скорее готовы изготовить или предложить к продаже большое количество своего товара по высокой цене, чем по более умеренной, низкой цене. Изменения в предложении зависят от: цен на ресурсы, товары, услуги; налогов и дотаций; технологии производства; цен на другие товары и ресурсы; ожидания изменений цен производителей, продавцов; числа продавцов.

Рынок недвижимости делится на товарные секторы. Таких секторов будет всего три: товар в виде конкретных объектов недвижимости, работы, т.е. строительство, реконструкция; услуги - посредничество, оценка, маркетинг и т.д. Каждый из этих секторов может быть поделен на более узкие секторы, так что каждый из них будет представлять собой совокупность объектов купли-продажи, имеющих некоторую общую характеристику, которая отличает их от других объектов. Так сектор недвижимости как товара подразделяется на жилье и нежилые помещения, в свою очередь, жилье делится на городское и загородное, а нежилые помещения бывают офисные (административные), торговые, производственные, вспомогательные, складские и т.д. Городское жилье, в свою очередь, дробится на более мелкие секторы – на приватизированное жилье, кооперативное, муниципальное, ведомственное, арендное, находящееся в собственности граждан и юридических лиц.

Потребительские сегменты представляют собой группы покупателей, которые выделяются каким-то существенным отличием от всех остальных. Иногда они характеризуются географией размещения, иногда демографическими признаками (пенсионеры, молодые пары), иногда принадлежностью к определенным социальным группам (преуспевающие бизнесмены, деятели литературы и искусства, малообеспеченные слои).

При делении рыночного пространства вдоль и поперек получится много частей, каждая из которых будет характеризоваться принадлежностью к какому-то товарному сектору и какому-то потребительскому сегменту. Эта часть рынка представляет собой нишу, где схожие товары (работы, услуги) предлагаются покупателям с одинаковыми запросами.

По функциональному назначению объектов рынок не движимости подразделяется на четыре основные составляющие: рынок земли (земельных участков); рынок жилья; рынок нежилых помещений, рынок промышленной недвижимости.

Каждый из этих сегментов развивается самостоятельно, так как опирается на собственную законодательную и нормативную базу и имеет существенные различия в политике приватизации государственной и муниципальной собственности.

Дополнительно можно выделить рынок объектов незавершенного строительства, на котором действуют особые процедуры при оценке и продаже объектов и сильна роль государственного регулирования, так как государство является собственником подавляющего большинства замороженных строек. Причем на этом рынке возможно изменение, как целевого назначения недостроенного объекта, так и первоначального плана застройки.

На отдельных сегментах рынка недвижимость проявляет себя как товар, подверженный сезонным колебаниям. Так, рынок аренды жилья отличают колебания спроса и предложения при смене времен года. 8 то же время рынок нежилых помещений мало зависит от времени года, здесь колебания тесно связаны с общей экономической ситуацией.

Недвижимость представляет собой особый вид собственности. Права владения, пользования и распоряжения ею отличны от прав владения другими видами собственности. Это связано с тем, что пользование недвижимостью затрагивает интересы других граждан и/или юридических лиц в отличие от огромного количества товаров, относящихся к движимому имуществу. Поэтому приобретение жилья или иной недвижимости, а также другие операции с ней (дарение, мена, наследование, уточнение долей) связаны с определенными процедурами, призванными обеспечить учет интересов государства, местных органов власти и других субъектов права. Государство, преследуя общественные интересы, реализует функции, связанные с учетом недвижимости и регистрацией операций с ней для защиты прав собственников и для обеспечения своей фискальной функции в части налогообложения [8,с.180] .

В каждом сегменте рынка можно говорить о наличии двух составляющих:

- первичной, которая  характеризует появление недвижимости как товара на рынке. Государство в лице федеральных, региональных и местных органов власти в настоящее время выступает как основной продавец недвижимости;

- вторичной, на которой функционирует большое количество продавцов и покупателей (физических и юридических лиц).

Отличительной особенностью недвижимости служит и то, что на микроуровне - жилая ячейка (квартира, комната, дом) - она выступает как частный товар, а на макроуровне - как часть инфраструктуры и общественный товар.

На пути дальнейшего расширения рыночных отношений в сфере недвижимости существует ряд барьеров, обусловленных переходным периодом в российской экономике.

Барьеры экономического характера включают инвестиционную, кредитную и налоговую политику государства, а также проблемы, возникающие из-за инфляции, неплатежей, увеличения сроков окупаемости инвестиций и других факторов.

Начало формирования рынка земли связано со снятием ограничений на индивидуальное загородное строительство и появлением строительных, производственных и посреднических кооперативов. Правовой основой для создания рынка послужили Закон о собственности, Земельный кодекс, другие законы и нормативные акты. С принятием в декабре 1993 г Конституции Российской Федерации они обрели новое звучание в связи с усилением права частной собственности на землю. В результате формы владения, пользования и распоряжения землей должны соответствовать нормам гражданского права, то есть собственность, имущественный найм (пользование) и аренда. Земля переводится из-под административно-государственного регулирования под гражданско-правовое ведение по договорам купли-продажи, залога, наследования, аренды, мены и т.д.

Существует значительная разница в ценах необустроенных и обустроенных земельных участков. Отдельные фирмы-застройщики специализируются на приобретении многогектарных земельных массивов, которые они расчищают, планируют и подводят к ним инженерные сети. Эти обустроенные участки стоят дороже, но индивидуальным застройщикам выполнить такие работы в одиночку практически не под силу. Подведение таких необходимых коммуникаций, как электричество, газ, водопровод, телефон, обходится в зависимости от удаления точек присоединения к централизованным инженерным сетям в 200-700$ из расчета на 1 сотку в результате в Подмосковье цена обустроенных земельных участков находится в пределах от 300 до 1000$ за 1 сотку [2, с.186]

Агентства недвижимости, работающие на земельном рынке, на основании статистики цен предложения и спроса выявили зависимость стоимости участков от их назначения (под жилую застройку, для садоводства, для крестьянского хозяйства и т.д.), удаленности от города, престижности местности, наличия поблизости водоемов, леса.

Цены на участки для жилой застройки практически везде выше цен садоводческих участков не менее чем на 20 %, а в отдельных, особо престижных местах эта разница доходит до 500%.

Участки под крестьянское (фермерское) хозяйство стоят дешевле других видов участков и на них можно осуществлять без ограничений возведение жилых и хозяйственных построек.

Разброс цен для участков, расположенных в одной местности, но имеющих различные характеристики степени разработки, подводки коммуникаций, подъездных дорог, лежит в пределах 10 %.

Перспективы создания современной инфраструктуры (канализация, газификация, телефонизация, охрана, сервисное и торговое обслуживание, спортивные сооружения и т.д.) в будущем существенно увеличивают цену земельного участка, особенно если они подкреплены договором с владельцем земельного массива.

Удаленность от городской черты сильно влияет на цену земельного участка. Земельные участки, расположенные далее 50 км от Московской кольцевой автомобильной дороги (МКАД), отличаются плохой ликвидностью и цена их в 2-3 раза ниже участков в пределах 20 км от МКАД, а цена участков на расстоянии более 70 км от МКАД падает в 2-3 раза.

Престижность направления и особенности местности могут изменять цену участка почти в 4 раза на равном удалении от города.

По оценкам риэлтеров, цены предложения превышают цены спроса в среднем на 20-40 %, но в целом по мере роста информированности и числа участников земельного рынка прослеживается тенденция к выравниванию цен на участки в каждой конкретной местности  [8,с. 152].

Особо следует отметить, что вложение средств в земельные участки является привлекательным и доступным, по крайней мере, для среднего класса, способом инвестирования в недвижимость. При этом ценовая планка, которую необходимо преодолеть покупателям земельного участка, гораздо ниже, чем у тех, кто приобретает в собственность квартиру или загородный дом.

Рынок земли в России с учетом его масштабов и огромного неудовлетворенного спроса населения и юридических лиц имеет большие перспективы для развития и перехода на качественно новый уровень отношений его субъектов. Темпы его развития в значительной мере зависят от совершенствования правовой базы и механизма земельных отношений.

Перспективы рынка недвижимости в жилищной сфере в конечном счете определяет наличие объективной потребности населения в улучшение жилищных условий. В России налицо острый дефицит жилья.                                                                                                                 

В тоже время переход на рыночные отношения в экономике привел к резкому сокращению жилищного строительства за счет государственного бюджета, который раньше являлся основным, источником необходимых капиталовложений.

Бесплатная приватизация жилья за короткий срок создала в России широкую прослойку собственников - владельцев квартир и комнат из муниципального и ведомственного жилого фонда. Российский рынок жилья развивается в России быстрыми темпами, несмотря на сложность общей экономической ситуации в стране. Основная причина этого – нерешенность жилищной проблемы, что побуждает граждан искать любые способы для улучшения условий проживания.

Рынок нежилых помещений подразделяется на несколько сегментов, которые различаются по функциональному назначению объектов; офисные, торговые, складские и производственные.

На рынке нежилых помещений можно отметить две составляющие: первичный и вторичный рынок. Первичный рынок образуют нежилые помещения муниципального фонда, которые представляются в аренду через коммерческие конкурсы, организуемые комитетами по управлению городским имуществом (в Москве - территориальными агентствами Москомимущества). Этот рынок хотя и имеет большие перспективы и резервы для развития, особенно в крупных городах, развивается очень медленно и неравномерно.

Кроме прав арендаторы нежилых помещений приобретают обязанности проводить за свой счет текущий ремонт, благоустраивать прилегающую территорию и всегда быть готовым к росту расходов, связанных с арендой.

В структуре арендных платежей значительное место занимают эксплуатационные расходы, за счет которых оплачивается тепло - и водопотребление, сброс водостока, электроэнергия, вывоз мусора, уборка территории, охрана, пожарно-охранная сигнализация, общехозяйственные расходы, абонентская плата за радиосеть, за телефон, за телевизионные антенны.

Конечно ставки арендной платы за нежилые помещения на муниципальных коммерческих конкурсах ниже, чем на вторичном рынке, и зависят от типа и месторасположения помещения, наличия отдельного входа, охраны, мест для парковки автомобилей и количества телефонных линий. Затраты времени и средств на получение необходимой информации и на заключение договора аренды порой сопоставимы с расходами на аренду по рыночным ставкам.

Многие предпринимательские структуры предъявляют спрос на помещения с отдельным входом или возможностью его оборудования. Большое значение имеет близость помещения к основным городским магистралям и удобство подъезда к нему автотранспорта. Для отдельных клиентов количество телефонных линий является таким же существенным фактором, как месторасположение.

В случае желания арендатора использовать нежилое помещение не только как офис но и как торговый зал, склад или по иному назначению стоимость аренды возрастает. Причем перепланировка и переоборудование помещения на соответствие уставным задачам арендатора обычно производятся за счет по письменному согласованию с арендодателем и уполномоченными городскими службами, что должно предотвратить нарушения строительных норм и правил, а также правил пожарной и санитарной безопасности.

Нежилая площадь может арендоваться у собственника помещения, у арендатора (субаренда) и у балансодержателя федеральной или муниципальной собственности. При аренде федеральной или муниципальной собственности у балансодержателя для совершения сделки необходимо получить разрешение собственника. Для столичной муниципальной собственности такое разрешение дает Москомимущество. Субаренда муниципальных нежилых помещений существует, но ее перспективы представляются органическими, так как, содной стороны, она явно примыкает к нелегальным формам и отличается теневыми формами расчетов, с другой муниципальные власти, испытывая острую необходимость в пополнении своего бюджета за счет взимания арендной платы, ужесточают формы и методы контроля за использованием нежилого фонда. В частности, арендаторы имеют право сдавать в субаренду не более 25% арендованной площади.

Постоянно растет количество фирм, нуждающихся в офисных и складских площадях. Дефицит нежилых помещений способствует росту цен на их аренду, возрастает и цена права на аренду, которое продается на конкурсах и аукционах, организуемых по поручению местных властей. Спрос на муниципальные помещения не уменьшается, так как сохраняется общий дефицит офисных площадей. Кроме того, арендаторов привлекают гарантии, предоставляемые властями.

Ставка арендной платы, а также условия аренды различаются для помещений, расположенных в зданиях рядовой застройки и в особняках, находящихся под охраной государства в качестве исторических памятников.

По договоренности сторон в ставку арендной платы может входить стоимость коммунальных услуг и налог на добавленную стоимость. В связи с непредсказуемым ростом тарифов на коммунальные услуги многие арендодатели предпочитают покрытие издержек на эксплуатационные расходы выводить сверх арендной платы.

На рынке нежилых помещений практикуются различные формы оплаты, но преобладает помесячная или поквартальная предоплата.

Ценовая ситуация постоянно изменяется в связи с инфляцией, однако в настоящее время нет достаточного количества статистического материала для проведения полноценного анализа этого сегмента рынка. Характерно, что вторичный рынок нежилых помещений по сравнению с первичным в информационном отношении более открыт. В специализированных изданиях или тематических рубриках по недвижимости время от времени появляются данные об объемах сделок риэлтерских фирм при заключении договоров аренды на нежилые помещения.

Приобретение зданий и нежилых помещений в собственность сдерживается проблемами, связанными с правом собственности на земельный участок, на котором расположено строение, а также различием правил и условий покупки для основных групп покупателей (арендаторы, получившие право аренды в процессе приватизации, или на конкурсах и аукционах, или инвестировавшие средства в арендованные помещения, или не входящие в эти группы арендаторы и покупатели).

На рынке нежилых помещений происходит постепенное смещение акцента. Все большее ощущается потребность в торговых, складских и производственных помещениях по сравнению с преобладавшей ранее потребностью в помещениях для представительств и офисов. У риэлтеров начинают появляться заказы на поиск помещения в последовательности склад - производственные площади – офис - жилье.

1.2   Теоретические основы проведения операций с недвижимым имуществом

Рынок недвижимости в России только складывается. В классическом его понимании он представлен обычно в трех основных сегментах: рынок жилых помещений, рынок земельных участков, рынок ценных бумаг на недвижимость. К примеру, рынок жилых помещений предусматривает как продажу, так и аренду, и эксплуатацию. Этот рынок охватывает многоквартирные и загородные дома и т.д.

В целом рынок жилых помещений развит значительно больше, чем другие сегменты. К недвижимости в жилищной сфере относятся жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного временного проживания, содержания и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы. Право собственности на жилую недвижимость возникает только после государственной регистрации этого права.

Предметом сделок могут быть приватизированные или приобретенные в собственность иным, установленным действующим законодательством, способом квартиры. С квартирой, принадлежащей хозяйствующему субъекту или гражданину на праве собственности возможны следующие сделки: купля-продажа, купля-продажа с условиями, дарение, мена при соблюдении некоторых условий, залог.

Купля-продажа квартиры возможна за любую сумму по соглашению сторон, но не ниже балансовой стоимости квартиры. Цены на квартиры в основном складываются под влиянием 3 факторов: количества комнат, типа жилья, местоположения.

Рынок жилья является достаточно криминогенным, поэтому при покупке или продаже жилья лучше всего обращаться в профессиональные агентства   недвижимости, чьи комиссионные в размере 5-3% от продажной стоимости квартиры оплачиваются покупателем квартиры. Обращаясь в агентство, надо выяснить, оформит ли оно документы на квартиру и зарегистрирует ли право   собственности в соответствующих органах, а также как и где будут производиться расчеты. Надежные агентства обычно осуществляют все платежи через банк, что практически исключает всякий риск на этом этапе сделки [11, с.232].

Агентство, найдя подходящий вариант квартиры, заключает с покупателем договор о покупке квартиры. В договоре указываются: точный адрес, характеристика жилья, общая стоимость квартиры, стоимость услуг агентства, сроки выписки и выселения из квартиры продавцов. Надежные агентства недвижимости могут предоставить страхование титула. Это страхование от событий, произошедших в прошлом, последствия которых могут отразиться в будущем. Обычно это называется страхованием сделки купли-продажи. Оно позволяет покупателям квартиры рассчитывать на возмещение понесенных убытков в случае расторжения договора купли-продажи судом.

Сегодня купля-продажа квартиры выступает как высшая и последняя стадия обмена квартир. Этот процесс представляет собой одновременную продажу старой и покупку новой квартиры. Такой вариант сделки очень удобен для клиентов, так как они не связаны никакими условиями и не ищут покупателя на свою квартиру. За них это делает агентство недвижимости.

Другим наиболее распространенным видом сделки с жильем является сдача его внаем. При взятии внаем квартиры надо ознакомиться с формой №9 и выяснить, не прописаны ли в ней другие жильцы и не могут ли они быть против сдачи квартиры. В последнем случае договор аренды на законном основании может быть расторгнут.

Рынок нежилых помещений представлен в основном когда-то
выкупленными или реконструированными помещениями, переоборудованными под офисы. Но в ходе приватизации появляется все больше объектов, которые сдаются в долгосрочную аренду или продаются с аукционов фондами имущества, т.е. местными органами управления. На втором этапе приватизации рынок недвижимости пополнится промышленными объектами и в еще большей степени объектами торгово-сервисного назначения.

После введения права частной собственности на недвижимое имущество и проведения приватизации в Российской Федерации государство перестало быть единственным собственником подавляющего числа объектов недвижимости, что послужило началу формирования рынка недвижимости.

При первичном предоставлении земельного участка свидетельство выдается соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству по решению местной администрации. При купле-продаже земельного участка и в других случаях перехода права собственности свидетельство выдается указанным комитетом на основании договора купли-продажи (купчей) или других документов, подтверждающих переход права собственности.

При перерегистрации земельного участка, ранее предоставленного бесплатно в пользование гражданам, в собственность ему бесплатно передается участок или часть его в пределах, действующих на момент перерегистрации предельных норм предоставления земельных участков. Остальная часть участка по желанию гражданина может быть им выкуплена по договорной цене или передана ему в пожизненное наследуемое владение.

Приватизация земли, зданий и сооружений как единого объекта недвижимости - гарантия предпринимателя, что он является собственником предприятия и земельного участка.

Хозяйствующий субъект может сдать земельный участок в аренду, получить кредит от ипотеки, продать часть земельного участка, а также оценить его продуктивный потенциал и изменить способ использования исходя из своих потребностей, допустимых законом.

Порядок продажи земельных участков арендаторам состоит в следующем.

Земельные участки могут быть застроенными (участки, на которых или по которыми расположены предприятия, здания или сооружения) и незастроенными (участки, на которых или под которыми не расположены предприятия, здания или сооружения, делающие невозможной застройку таких участков).

Пустующие незастроенные земельные участки, землепользователем которых является приватизируемое предприятие, могут быть выкуплены вместе с застроенными и по такой же цене при условии, что предприятие осуществит его застройку в установленном порядке в течение 3 лет с момента вступления е право собственности. Для продаваемых застроенных земельных участков должны обеспечить:

- безвозмездное и беспрепятственное использование объектов общего пользования (пешеходные и автомобильные дороги, объекты инженерной инфраструктуры), которые существовали на момент передачи земельного участка в собственность;

- возможность размещения на участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

- возможность доступа на участок соответствующих муниципальных служб  для ремонта объектов инфраструктуры.

Собственники земельных участков имеют право на оформление в собственность безвозмездно той части объектов инженерной инфраструктуры, которая используется исключительно для обеспечения объекта недвижимости данного собственника.

Сторонами гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом могут выступать различные субъекты. Основными участниками таких сделок выступают граждане и юридические лица.

Коммерческие организации, выступающие сторонами сделок с недви­жимым имуществом, должны обладать правоспособностью, которая возникает с момента государственной регистрации юридического лица. Следует иметь в виду, что для государственных и муниципальных предприятий распоряжение недвижимостью возможно только с согласия собственника. Если юридическое лицо относится к некоммерческим организациям, необходимо отражение в учредительных документах возможности совершения таких сделок.

Для признания сделок с недвижимым имуществом действительными требуется соблюдение целого ряда условий.

Во-первых, необходимо, чтобы содержание сделки не противоречило закону. Недопустимы, например, сделки, направленные на отчуждение объек­тов общего пользования многоквартирного дома - общих помещений дома и других объектов, обслуживающих более одной квартиры.

Во-вторых, необходимо наличие у сторон правоспособности и дееспо­собности.

В-третьих, необходимо, чтобы недвижимое имущество принадлежало отчуждателю или наследодателю на праве собственности. В тех случаях, когда отчуждателем выступает государственная или муниципальная организация, недвижимость должна принадлежать: государственным и муниципальным предприятиям - на праве хозяйственного ведения; государственным и муниципальным учреждениям, а также казенным предприятиям - на праве оперативного управления. Законное владение, пользование и распоряжение недвижимостью подтверждается правоустанавливающим документом. Например, договором продажи, свидетельством о праве на наследство, договором передачи и другие.

В-четвертых, необходимо, чтобы волеизъявление участника сделки соот­ветствовало его действительной воле, то есть, должно быть правильное пони­мание результатов сделки, а ее совершение должно быть добровольным.

В-пятых, необходимо письменное оформление указанных сделок.

В-шестых, как правило, обязательна государственная регистрация по месту расположения недвижимости. Если сделка направлена на отчуждение одной стороной недвижимости и, соответственно, приобретение другой, то право собственности у приобретателя возникает с момента государственной регистрации. Одновременно с возникновением права собственности на приобретателя переходит риск случайной гибели или повреждения недвижимого имущества. Если приобретается право собственности на недвижимость в многоквартирном доме, то лицо становится собственником фундамента, крыши, лестничных клеток и других частей многоквартирного дома, а также получает право пользования придомовой территорией.

При отступлении от названных условий сделка считается недействи­тельной.

Попытаемся вкратце охарактеризовать одну, самую распространенную сделку, направленную на отчуждение недвижимости, - договор купли-продажи. По такому договору продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимость, а покупатель обязуется принять ее и уплатить за нее определенную денежную сумму.

В качестве сторон по данному договору могут выступать как граждане, так и органы местного самоуправления, юридические лица. Продавцом, по общему правилу, в договоре купли-продажи выступает собственник недви­жимости.

В отличие от прежнего законодательства Гражданский кодекс Российской Федерации ограничивается установлением простой письменной формы заключения договора продажи путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Нельзя не сказать о том, что договор обязательно должен содержать характеристику продаваемого недвижимого имущества, при отсутствии которой договор считается незаключенным. Так же договор считается незаключенным, если в нем не указана цена недвижимого имущества.

В целях более полной защиты прав покупателей, независимо от того, юридическое это лицо или физическое, в Гражданском кодексе установлено правило, по которому передача недвижимости продавцом и принятие его покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. При этом, если иное не предусмотрено договором, обязательство передачи недвижимости считается исполненным после вручения его покупателю и подписания соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недви­жимого имущества на условиях, предусмотренных договором, считается отказом: продавца от исполнения обязанности передать недвижимость, а

покупателя - его принять. Само по себе принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, даже в случае, когда такое несо­ответствие оговорено в документе, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора  [13,с.13].

При передаче недвижимости, не соответствующей условиям договора, покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца:

- соразмерного уменьшения покупной цены;

- безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

- возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случаесущественного нарушения требований к качеству недвижимости (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно либо проявляются вновь после  их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

- отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать воз­
врата уплаченной за недвижимость денежной суммы;

- потребовать замены недвижимости ненадлежащего качества имуществом, соответствующим договору.

Это возможно и при отчуждении жилого помещения, приобретенного по рентному договору, существенным условием которого было проживание продавца на данной площади.

Существенным условием договора продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие право пользования им после его приобретения покупателем (например, члены семьи собственника), является перечень этих лиц, с указанием их прав на пользование проданным жилым помещением. Требование о государственной регистрации сделок с недвижимостью составляет общее правило, из которого есть нек исключения.

Так, не подлежат государственной регистрации права на жилые поме­щения, возникающие из договора коммерческого, социального и иного найма жилого помещения.

Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на пае-накопление, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество, т.е. приобретают право собственности на недвижимость не с момента государственной регистрации, а в силу закона.

Кроме того, не регистрируются права на недвижимое имущество, вы­текающие из договора безвозмездного пользования, и договор аренды зданий и сооружений, заключенный на срок менее года.

В тех случаях, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации, другая сторона вправе обратиться в суд за защитой своих прав. Суд при выяснении всех обстоятельств может вынести решение о государственной регистрации перехода права.

При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации, вынуждена будет возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

На практике часто возникает вопрос: необходимо ли нотариальное оформление сделок с недвижимостью? Действительно ли Гражданский кодекс ликвидировал обязательное нотариальное оформление сделок с недвижимостью? Примет ли регистратор документы, оформленные в простой письменной форме (без нотариального оформления)? Если да, то в каких случаях?

При ответе на данные, весьма серьезные вопросы, прежде всего следует обратить внимание на следующие обстоятельства.

Обязательное нотариальное оформление предусмотрено для договора ренты, а также ипотечного договора. Кроме того, предусматривается обязательное нотариальное удостоверение завещаний (в том числе при завещании недвижимости) [14,с.6].

Нотариальное оформление договоров, обязательное в силу существующих соглашений, считаем возможным называть производным. К нему следует отнести два вида соглашений:

-  договор залога движимого имущества или прав, если обязательство, обеспеченное залогом, содержится в нотариально удостоверенном договоре;

-  уступка прав и перевод долга, основанных на договоре, совершенном в
нотариальной форме. В обоих случаях недвижимость не выступает объектом
договоров.

Добровольное нотариальное удостоверение сделок необходимо в случа­ях, предусмотренных соглашением сторон. Например, граждане договорились для квалифицированного оформления соглашения обратиться к нотариусу.

Регистратор обязан принять к регистрации документы, оформленные в простой письменной форме, если законом или договором не предусмотрено нотариальное оформление.

Для осуществления государственной регистрации лица (правообладатели либо уполномоченные ими на то лица при наличии надлежащим образом оформленной доверенности), желающие зарегистрировать права на недвижимость, подают, а учреждения юстиции, соответственно, принимают документы, необходимые для государственной регистрации, и квитанцию об оплате регистрации. Учреждения юстиции проводят правовую экспертизу документов, а также законность сделки. После этого они устанавливают отсутствие (либо наличие) противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на конкретный объект, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав. Если противопоказаний нет, то производится внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. И, наконец, совершается запись на правоустанавливающих документах и выдаются удостоверения о произведенной государственной регистрации прав  [15,с.5].

Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи необходимых документов.

1.3 Правовое регулирование операций с недвижимым имуществом

С точки зрения права собственность делится на недвижимое имущество, или недвижимость, и движимое имущество. Объектом права собственности признается имущество, которое выступает в виде вещей и имущественных прав.

Правовое регулирование отношений в сфере недвижимости является важным конструктивным элементом при проведении реформ в экономике, так как с этим связан большой круг социально-экономических и политических проблем, затрагивающих все слои нашего общества.

Формирование рыночных механизмов в экономике нуждается в том, чтобы право обеспечивало правила честной игры и было частью системы социального контроля, Недвижимость является объектом правоотношения, участники которого связаны субъективными правами и соответствующими обязанностями. Закон, выполняя функции социального сохранения, защищает права граждан и юридических лиц на собственность (недвижимость), тем самым защищает экономическую структуру общества. Общество и его институты продолжают существовать, несмотря на постулат о конечности человеческой жизни- Законы, хотя и порождают текущие проблемы, облегчают жизнь, так как предлагают стандартные способы для решения тех или иных задач и многих проблем. Рыночные реформы в России ведут к серьезному обновлению отраслей законодательства, регулирующих отношения в сфере экономики. Коренные изменения в подходах к государственному регулированию экономики существенным образом повлияли на товарно-денежные, то есть имущественные, отношения. Разрешение предпринимательской деятельности для частных лиц обозначило право предпринимателя (частного предприятия) владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом, в том числе недвижимостью. При этом недвижимость по своему правовому режиму отличается от других составных частей имущества  [12,с.110].

В регулировании отношений с недвижимостью наибольшее удельное значение имеет гражданское право. Оно регулирует право собственности, обязательственное право, наследственное право, а также определяет правоспособность иностранных граждан и юридических лиц и применение гражданских законов иностранных государств и международных договоров. Следует отметить, что в основе имущественных отношений по гражданскому праву лежит юридическое равенство сторон, а права и обязанности сторон возникают, как правило, из договора. В то же время в отношении недвижимости используются нормы административного, земельного, финансового и других отраслей права.

В настоящее время российское законодательство содержит значительное количество норм и правил, регулирующих правоотношения, связанные с недвижимостью. Руководствуясь «Общеправовым классификатором отраслей законодательства», основные нормативные акты, регулирующие сферу недвижимости, расположены в следующих отраслях законодательства:

- Основы государственного строя;

- Гражданское законодательство;

- Законодательство о земле;

- Законодательство о предприятиях и предпринимательской деятельности;

- Законодательство о финансах и кредите;

- Законодательство о фадостроительстве и архитектуре;

- Законодательство о жилищно-коммунальном хозяйстве и бытовом; обслуживании населения;

- Законодательство о капитальном строительстве и капитальном ремонте;

- Законодательство об охране и использовании лесов;

- Законодательство по общим вопросам народного хозяйства;

- Законодательство о промышленности;

- Законодательство по общим вопросам охраны окружающей природной среды и рационального использования природных ресурсов;

- Уголовное законодательство;

- Международное частное право и процесс;

- Внешнеэкономические отношения;

- Законодательство о недрах.

Основополагающие принципы, определяющие законное и цивилизованное развитие рынка недвижимости в России, изложены в Конституции Российской Федерации.

Эти конституционные принципы обладают высшей юридической силой и служат основой для российских законов и подзаконных актов, регулирующих правоотношения в сфере недвижимости.

Российское законодательство претерпело качественные изменения Важным шагом в реформе законодательной системы стало принятие Государственной Думой РФ первой и второй части Гражданского кодекса РФ Первая часть нового Гражданского кодекса РФ включает три ведущих раздела общие положения, право собственности и общую часть обязательственного права, Вторая часть Гражданского кодекса РФ содержит ряд разделов.

Гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав, регулирует договорные и иные обязательства, а также другие имущественные и связанные с ними неимущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников.

При совершении операций с недвижимостью широкое применение находят нормы Гражданского кодекса из разделов «Право собственности» «Обязательственное право» и «Наследственное право».

В Гражданском кодексе содержатся те основы гражданско-правовых отношений в сфере недвижимости, которым должны соответствовать подзаконные акты министерств и ведомств, решения федеральных и местных исполнительных органов власти.

Порядок образования, владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью определен Гражданским кодексом РФ, законом РФ «О местном самоуправлении». Федеральным законом РФ «Об общих принципах организации местного самоуправления» и другими правовыми  актами.

Органы местного самоуправления принимают программы развития территории, а также плановые акты, касающиеся сферы недвижимости местные программы приватизации, генеральные планы и планы земельно-хозяйственного устройства, проекты планировки и застройки населенных пунктов.

Владение, пользование и распоряжение земельными участками в той мере, в какой их рыночный оборот допускается законом, осуществляется их не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Порядок купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков», утвержденный постановлением Правительства РФ предусматривает, что купля-продажа земельного участка возможна при отсутствии споров и иных, установленных законодательством причин препятствующих заключению сделки, при совершении сделки нельзя изменить целевое назначение участка и режим использования земель (должно быть сохранено право проезда по участку, технического обслуживания и ремонте зданий, сооружений, надземных и подземных [2,с.48].

Типовой договор купли-продажи земельного участка - купчая утверждена приказом Комитета РФ по земельным ресурсам и землеустройству.

При наследовании или дарении земельного участка налогообложение осуществляется применительно к Закону РФ «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения». Порядок налогообложения сделок такого рода регулируется «Инструкцией о налогообложении продажи земельных участков и других операций с землей», утвержденной Государственной налоговой службой.

Аренда земельных участков представляет собой для землепользователей менее защищенную и выгодную с экономической точки зрения форму владения, чем собственность, Приобретение земельных участков в собственность для состоятельных землепользователей и инвесторов обойдется в большинстве случаев дешевле. Чем аренда, при наличии достаточно серьезных гарантий со стороны государства в случае выкупа участка для государственных и муниципальных нужд, а также наличия права распоряжения участком.

Это обстоятельство существенно уменьшает правовую защищенность арендатора, так как при отсутствии детального законодательства об аренде земли органы власти могут включать в договор любые условия по своему усмотрению.

Порядок заключения договоров аренды земель сельскохозяйственного назначения утвержден постановлением Правительства РФ «Об утверждении форм свидетельств о праве собственности, договора аренды и договора временного пользования землей».

Российские регионы приступили к формированию собственной нормативной базы в сфере земельных отношений на основе провозглашенного Конституцией РФ права частной собственности на землю.

Закон РФ «О плате за землю» и Инструкция Государственной налоговой службы РФ по применению Закона РФ «О плате за землю» определяют объекты обложения земельным налогом, устанавливают ставки и льготы по взиманию платы за землю.

Нормативная цена земли применяется при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче ее по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка. Порядок определения нормативной цены земли установлен постановлением Правительства РФ «О порядке определения нормативной цены земли». Нормативная цена земли установлена в размере 200-кратной ставки земельного налога на единицу площади земельного участка. В зависимости от уровня рыночных цен на землю различного целевого назначения органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению комитетов по земельным ресурсам и землеустройству устанавливают по оценочным зонам земель на подведомственной территории повышающие коэффициенты к нормативной цене земли. При этом размер нормативной цены земли не должен превышать 75% уровня рыночных цен на земельные участки. Местная администрация вправе повышать или понижать установленную нормативную цену земли, но не более чем на 25% [14,с.6].

При осуществлении сделок с земельными участками и в иных случаях применения нормативной цены, предусмотренных действующим законодательством, районные (городские) комитеты по земельным ресурсам и землеустройству выдают заинтересованным гражданам и юридическим лицам документ о нормативной цене конкретного земельного участка.

Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики», принятый 24 декабря 1992 .

Частная собственность на жилье, которая становится все более важным фактором общественных отношений, теперь не ограничивается по количеству, размерам и стоимости.

Закон устанавливает, что граждане имеют право на приобретение жилья в      частную собственность путем:

- приватизации в установленном порядке занимаемых жилых помещений  в домах государственного и муниципального жилищных фондов, в том числе находящихся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственном жилом фонде);

- жилищного строительства, в том числе жилищного строительства товариществами индивидуальных застройщиков;

- участия в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, кондоминиумах;

- купли-продажи жилья, в том числе через биржи, аукционы, а также приобретения в порядке наследования и по другим законным основаниям. Наряду с максимальным облегчением порядка обмена жилья в законе оговорена возможность передачи с согласия собственника жилищного фондаправ и обязанностей по договору найма или аренды соответствующего жилогопомещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретенияправа собственности на жилой дом (или помещение).

Законом определены и основные принципы регулирования земельных отношений при жилищном строительстве, в том числе права застройщика на получение или приобретение земельных участков, на осуществление строительства, реконструкции и ремонта жилищного фонда.

Закон «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» определил правовые, экономические и социальные основы преобразования отношений собственности на жилье и заложил материальную основу для становления рынка жилья.

Гражданский кодекс включает как специальные правовые нормы о залоге, так и основные положения о сделках, договорах, обязательствах и их исполнении, гражданах и юридических лицах, которые регламентируют залоговые отношения. Залог по Гражданскому законодательству является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, наряду с неустойкой, удержанием имущества должника, поручительством и другими способами предусмотренными законом или договором, Основные наиболее важные нормы о залоге содержатся в Законе РФ «О залоге». Кроме того, залоговые отношения регулируются различными по форме и уровню принятия нормативными актами, а именно: Законами РФ, Указами Президента РФ, постановления Правительства РФ, решениями местных органов власти  [21,с.13].

В настоящее время схема российского законодательства о залоге окончательно не сформирована, в частности, на повестке дня стоит принятие закона об ипотеке, который должен упорядочить и конкретизировать формы залоговых отношений в сфере недвижимости.

Залоговые отношения существуют, если имеется обеспечиваемое ими основное обязательство в виде договора купли-продажи недвижимости, договора дарения и тому подобное.

Особо оговорена в законе ипотека как разновидность залога с оставлением имущества у залогодателя.

Ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения и иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.

Предметом залога могут быть такие имущественные права, как права арендатора, включающие правомочия владения и пользования, и права арендодателя, содержащие правомочия владения, пользования и распоряжения недвижимостью.

Вся недвижимость в России подлежит государственной регистрации, соответственно договору о залоге недвижимости подлежат государственной регистрации в органах уполномоченных осуществлять регистрацию.

Глава 2 Сделки с недвижимостью как предмет

предпринимательской деятельности

2.1 Купля-продажа зданий и сооружений

Одним из видов договоров, осуществляемых для обеспечения предпринимательской деятельности, является договор купли-продажи зданий и сооружений. Здания и сооружения как объекты недвижимости обладают специфическими чертами - прочной связью с землей, особой ценностью, непотребляемостью в процессе использования. Существуют специальные правила, регулирующие участие таких объектов в имущественном обороте. Специфическими качествами этих объектов обусловлены жесткие требования к форме договора купли-продажи недвижимости, правило о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, специальный порядок передачи недвижимости и другие особые условия  [30,с.82].

Требования к форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами. В отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме договора продажи недвижимости, влечет его недействительность.

Учитывая, что здания и сооружения неразрывно связаны с землей, в ГК содержатся нормы, определяющие правовое положение земельного участка, на котором находится соответствующий объект недвижимости, в случае его продажи. При таких обстоятельствах покупателю одновременно с передачей права собственности на здания и сооружения передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Необходимо отметить, что государственной регистрации подлежит не сам договор продажи недвижимости, а переход права собственности по такому договору от продавца к покупателю.

Право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.

Центральное место среди принципов регистрации прав на недвижимое имущество занимает принцип специальности, В соответствии с ним в поземельную книгу (единый государственный реестр) заносятся записи о правах, касающиеся конкретных объектов недвижимости. Критерием государственной регистрации выступает само недвижимое имущество, а не имена его собственников или какой-либо документ, удостоверяющий соответствующее право. Таким образом, основное содержание принципа специальности заключается в необходимости обеспечить укрепление прав относительно строго определенного недвижимого имущества. Собственник или иной владелец недвижимости в силу самых разнообразных обстоятельств может постоянно меняться, а переход имущества не всегда обусловлен оформлением тех или иных документов. Поземельная книга должна служить безусловному укреплению прав на недвижимость, т.е. подтверждать реальное правовое положение недвижимой вещи. Без этого регистрация прав на недвижимость лишается своего главного смысла. Принцип специальности создает основу такого укрепления прав. При регистрации исключительно только документов принцип специальности не применяется, и в связи с этим неизбежно возникает проблема проверки правового положения недвижимости  [20, с.44].

Другим необходимым условием цивилизованного укрепления прав на недвижимость выступает принцип обязательности. В условиях рынка объекты гражданских прав находятся в постоянном движении. Участники рыночных отношений нередко стараются избежать регистрации с целью ускорить переход имущества от одного лица к другому и сократить расходы. Поэтому устанавливается правило, согласно которому все права на недвижимость подлежать обязательному занесению в поземельную книгу. Некоторые из них без записи в поземельной книге не имеют силы.

В специальном законе необходимо также указать следующие признаки принципа обязательности:

- все, что относится к предмету регистрации прав на недвижимость, подлежит обязательному внесению в поземельную книгу посредством совершения регистрационной записи;

- большинство прав на недвижимое имущество вступают в силу после государственной регистрации в поземельной книге;

- некоторые права на недвижимость, например при наследовании, вынесении судебного решения, могут вступать в силу без регистрационной записи, если это прямо предусмотрено в федеральном законе;

- внесение в поземельную книгу регистрационной записи является, как правило, условием действительности всех сделок с недвижимостью.

Сведения, содержащиеся в поземельной книге, необходимы самому разнообразному кругу лиц. Принцип гласности должен обеспечивать доступность поземельной книги всем лицам, имеющим интерес ознакомиться с ее содержанием. Если система регистрации сделок предполагает полный отказ государства от проверки содержания регистрируемых документов, то система регистрации прав, наоборот, возлагает на государство обязанность обеспечить соответствие данных поземельной книги реальному правовому положению недвижимости (принцип достоверности). Заинтересованные лица должны быть уверены в правильности и законности записей в поземельной книге. Учреждения, осуществляющие ведение поземельной книги, в каждом отдельном случае проверяют законность акта, в силу которого совершаются записи в поземельной книге. Такая проверка может происходить путем получения информации от нотариусов, служб, ответственных за ведение земельного кадастра, и других лиц. В действующем гражданском законодательстве данный принцип не зафиксирован.

Принцип бесповоротности направлен на обеспечение стабильности в области укрепления прав на недвижимость. Это достигается посредством безусловного юридического признания всего того, что зарегистрировано в поземельной книге. Внесенные в поземельную книгу данные предполагаются заведомо правильными, если только регистрационная запись не была аннулирована в установленном порядке. При определенных условиях запись может сохранять свое действие даже несмотря на свою неправильность. Например, эстонский законодатель установил защиту прав лиц, которые, опираясь на неправильные данные государственной регистрации, добросовестно приобрели недвижимую вещь или ограниченное вещное право. При этом специально оговорен запрет аннулировать неправильную регистрационную запись в отношении приобретенных добросовестным третьим лицом зарегистрированных вещных прав [30,с.28].

Последним принципом регистрации недвижимого имущества выступает принцип старшинства, согласно которому внесенные в поземельную книгу права должны осуществляться в порядке времени их занесения, если иное не установлено федеральным законом. Принцип старшинства позволяет внести полную ясность, например, в вопросы очередности удовлетворения требований залогодержателей.

Договор купли-продажи зданий и сооружений не нуждается в нотариальном удостоверении, так как введение государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним делает излишним нотариальное удостоверение таких сделок.

При уклонении одной из сторон от совершения действий, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, отсутствие такой регистрации не является непреодолимым препятствием. Обсвидетельствует положение, допускающее решение вопроса о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость в судебном порядке.

Переход в результате исполнения договоров купли-продажи зданий и сооружений, находящихся на земельном участке, влечет изменение правоотношений по поводу этого земельного участка. Покупатель здания, сооружения одновременно с передачей ему права собственности на указанные объекты получает права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Природа этих прав зависит от того, является ли продавец недвижимости собственником соответствующего земельного участка. В этом случае передаваемое покупателю право на земельный участок определяется договором (право собственности, право аренды и т.п.). Если же в договоре отсутствует условие о передаваемом покупателю праве на земельный участок, он становится собственником той части земельного участка, которая занята проданной ему недвижимостью и необходима для ее использования.

При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель недвижимости получает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Законом или договором между собственником земли и продавцом могут быть предусмотрены условия пользования земельным участком, не позволяющие продажу находящейся на этом земельном участке недвижимости либо допускающие это только с согласия собственника земли.

Значительно отличается от общих положений о договорах такое условие договора продажи недвижимости, как цена. Во-первых, положение о том, что исполнение договора, в котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары, не подлежит применению к договорам продажи недвижимости. Здесь будет действовать иное правило: при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже признается незаключенным. Во-вторых, цена на здание, сооружение, находящееся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с эти объектом части земельного участка или права на нее.

Определенными особенностями, требующими специального регулирования, отличается и исполнение договора продажи зданий и сооружений. Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами. До фактической передачи проданного здания, сооружения покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного документа договор продажи этих объектов недвижимости считается неисполненным. Более того, уклонение одной сторон от передачи имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора.

2.2 Аренда зданий и сооружений

Данный вид арендных сделок тоже обеспечивает предпринимательскую деятельность. Договор аренды зданий и сооружений регулируется положениями, сходными с содержащимися в ГК нормами о купле-продаже недвижимости. Тем самым обеспечивается единообразный правовой режим объектов недвижимости в обороте. Действующий Гражданский кодекс впервые рассматривает аренду зданий и сооружений в качестве самостоятельного предмета правового регулирования. Содержанием юговора аренды данного вида имущества является передача арендодателем илания или сооружения арендатору во временное владение и пользование или во временное владение и принятие объекта аренды последним. Помимо фактической передачи здания (сооружения), сторонам необходимо составить и подписать передаточный акт или иной документ о передаче (приложение А).

В законодательстве четко регламентирована форма, в которой должен быть заключен договор аренды здания или сооружения - простая письменная форма путем составления одного документа, подписанного сторонами. Тем самым исключена возможность оформления договора путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность независимо от срока действия и участников договора.

Законодательством не установлены ни максимальный, ни минимальный срок аренды здания или сооружения, стороны вправе самостоятельно определить в договоре характер аренды (краткосрочный или долгосрочный). Однако срок действия договора является существенным условием договора, и стороны обязаны его указать. Если все же срок не указан, то договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца (в контракте можно оговорить иной срок).

Объектом данного договора являются здания и сооружения. Здания подразделяются на жилые и нежилые. Юридические лица могут арендовать жилые помещения исключительно для проживания граждан. К нежилым относятся здания, используемые для производственных, торговых, административных, культурно-просветительских, научно-исследовательских, учебных, лечебных, складских и других целей. Жилые здания могут включать в себя нежилые помещения (поликлиники, магазины, столовые и т.п.). Гораздо реже нежилые здания могут иметь жилые помещения (служебные квартиры в здании, используемом под контору).

Здания, расположенные на земельном участке делят на основные и служебные. К основному относится здание, являющееся главным по капитальности постройки, архитектурным признакам по своему назначению. Строение, выполняющее обслуживающую роль по отношению к основному зданию, причисляют к служебному (сараи, бытовки, мастерские, гаражи т.п.).

В качестве объекта государственной регистрации недвижимого имущества может быть определено основное здание без служебных строений с конкретным порядковым номером по улице (переулку) либо основное здание и служебные строения, расположенные на одном земельном участке.

Для того, чтобы здание могло быть использовано в качестве объекта договора аренды, оно должно обладать определенными признаками. Здание должно быть принято в эксплуатацию. Не может быть объектом договора аренды самовольно построенное здание. Основными документами на здание являются технический паспорт и поземельная книга. В бюро технической инвентаризации ведется реестр объектов собственности юридический и физических лиц. Комитеты по управлению имуществом субъектов РФ ведут учет государственной собственности субъектов РФ и их реестр. Государственный комитет РФ по управлению государственным имуществом осуществляет учет объектов федеральной собственности и ведет их реестр, а органы местного самоуправления - объектов муниципальной собственности и их реестр.

К сооружениям, являющимся объектами арендных отношений, относятся: тепловые узлы, подъэстакадные пространства, мосты, оранжереи, колодцы, навесы, портики, отдельные элементы внешнего благоустройства, трансформаторы и некоторые другие инженерные сооружения.

В договоре аренды здания или сооружения должны быть указаны индивидуально определенные признаки объекта аренды, позволяющие твердо установить имущество, подлежащее передаче арендатору, т.е. данные, позволяющие определенно установить, какое именно здание (сооружение) подлежит передаче арендатору в качестве аренды. Поэтому, составляя контракт, необходимо указать точный адрес и общую площадь передаваемого в аренду здания (сооружения). При нарушении этих требований в договоре объект аренды считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - не заключенным.

Цель использования (назначения) объекта аренды должна быть сформулирована в тесте договора предельно четко.

Согласно общим правилам, право сдачи аренду имущества принадлежит его собственнику или лицу, управомоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Предприятия могут сдавать в аренду недвижимое имущество, принадлежащее им на праве хозяйственного ведения, только с согласия собственника.

Федеральное предприятие не имеет права сдавать в аренду здания или сооружения без согласия Государственного комитета РФ по управлению государственным имуществом.

Комитеты по управлению государственным имуществом могут выступать в качестве арендодателей только в отношении объектов государственной собственности, не находящейся в хозяйственном ведении предприятий. Право арендатора здания (сооружения) на земельный участок находится в зависимости от того, какое правомочие на данный земельный участок имеет арендодатель. Это может быть право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования, аренда и другие правомочия пользования земельным участком.

В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.

При определении права арендатора на соответствующий земельный участок необходимо учитывать установленные законодательством ограничения. Так, земельный участок может предоставляться на праве пожизненно наследуемого владения только гражданам.

Если земельный участок, на котором находятся здания или сооружения, не принадлежит арендодателю на праве собственности, то аренда недвижимости, расположенной на таком земельном участке, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

Так как закон наделяет арендатора правом только на часть земельного участка, занятую зданием или сооружением и необходимую для его использования, а не на весь земельный участок, занимаемый арендодателем, то право пользования дополнительным земельным участком определяется по соглашению сторон.

Закон может устанавливать ограничения при определении сторонами размера арендной платы за пользование некоторыми объектами аренды.

При определении размера арендной платы стороны должны руководствоваться положениями, утвержденными местными органами власти, в которых установлены ставки арендной платы для данного региона [6,с.20].

Обычно ставки арендной платы устанавливаются за единицу площади арендованного здания -1 кв. м. Общая сумма арендной платы в этом случае определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения. Если аренда носит долгосрочный характер, то целесообразно использовать годовую ставку (приложение Б).

Размер арендной платы зависит от следующих показателей:

- места расположения здания (центр или окраина);

- технического состояния здания (степень износа, строительный материал, из которого построено здание);

- назначения помещения (биржевая, банковская, правоохранительная, научная деятельность, игорный бизнес, социальная защита малоимущих граждан и т.д.);

- принадлежности здания к памятникам истории, культуры, архитектуры; степени обустройства (лифт и т.п.); пригодности здания для коммерческой  эксплуатации; вида помещения (основное или вспомогательное помещение, подвал);

- фактической площади здания.

Данный перечень не является исчерпывающим. Общий размер арендной платы за здание рассчитывается путем суммирования платежей за аренду отдельных помещений здания.

Плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

Следовательно, договором или законом может быть предусмотрена раздельная плата за землю и аренду здания или сооружения.

По общему правилу, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право заключить договор аренды на новый срок. По своему усмотрению стороны могут исключить возможность продления аренды или установить в договоре дополнительные условия, при соблюдении которых арендатор приобретает преимущественное право заключить договор аренды на новый срок.

Изменение и дополнение условий договора аренды оформляется в письменной форме в виде дополнительного соглашения и является неотъемлемой частью договора. Внесение изменений и дополнений в договор допускается только по обоюдному согласию сторон. В одностороннем порядке договор может быть изменен только в случае существенного нарушения условий договора другой стороной [10,с.108].

В одной из статей договора необходимо предусмотреть ответственность сторон за невыполнение или ненадлежащее выполнение своих обязанностей. Целесообразно, к примеру, установить санкции за несвоевременное перечисление арендной платы и другие нарушения. При этом уплата неустойки не освобождает стороны от исполнения обязательств или устранения нарушений.

При прекращении договора аренды арендатор должен возвратить здание или сооружение по передаточному акту или иному документу о передаче, подписанному сторонами. В передаточном акте следует указать техническое и санитарное состояние здания (сооружения).

2.3 Лизинг

На сегодняшний день одним из предпочитаемых направлений предпринимательской деятельности является лизинг (финансовая аренда).

Суть данного договора в том, что арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность обусловленное договором имущество у определенного продавца и предоставить это имущество арендатору (лизингополучателю) за плату во временное пользование для предпринимательских целей.

Согласно действующему законодательству предметом договора финансовой аренды может быть движимое и недвижимое имущество, характеризующим признаком которого является сохранение натуральных свойств в процессе его использования, т.е. непотребляемые вещи. Поэтому имущественные права, не могут быть объектом аренды. Так, земельные участки и другие природные объекты не могут быть переданы в финансовую аренду, так как их использование с предпринимательской целью определяется специальным законодательством. Итак, следует подчеркнуть, что арендованное имущество можно использовать только в предпринимательской деятельности.

Как правило, сторонами в этом договоре выступают коммерческие организации и граждане-предприниматели. В качестве арендодателя может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее титул собственника. При этом, к арендодателю не предъявляются требования, согласно которым ему надлежит быть юридическим лицом или профессиональным предпринимателем. Арендодатель не обязан также получать специальное разрешение (лицензию), чтобы заключить договор финансовой аренды. Таким образом, арендодателем здесь является юридическое лицо, передающее в аренду по договору специально приобретенное для этого имущество, или гражданин-предприниматель без образования юридического лица, зарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя, либо частное лицо - собственник имущества, которое является предметом договора финансовой аренды  [7, с.5].

Особенностью договора финансовой аренды является наличие третьего участника сделки - продавца, который реализует имущество, являющееся объектом лизинга. Им может быть, например, предприятие-изготовитель машин и оборудования или другое юридическое лицо либо гражданин, продающие лизинговое имущество.

Субъектами лизинга могут быть также предприятия с иностранными инвестициями, осуществляющие свою деятельность в соответствии с Законом РСФСР «Об иностранных инвестициях в РСФСР».

В отношении формы договора финансовой аренды действует обще правило, по которому договор на срок более одного года, а если одной из его сторон является юридического лицо, то независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Если предметом договора финансовой аренды является объект недвижимости, то договор подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор финансовой аренды транспортных средств - воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, которые отнесены законом к недвижимому имуществу, государственной регистрации не подлежат. В законодательстве не оговорены максимальные или минимальные сроки действия договора финансовой аренды. Стороны могут заключить его на любой срок, который обязаны указать в договоре. Характерно, что договор бывает экономически выгоден, когда первоначальный срок финансовой аренды приближается к нормативному сроку службы имущества [27,с.8].

Участники финансовой аренды, как правило, связаны между собой двумя договорами: арендодатель с продавцом лизингового имущества – договором купли - продажи и арендодатель с арендатором - договором финансовой аренды. При этом арендатор не состоит в договорных отношениях с продавцом   лизингового имущества, но имеет по отношению к нему определенные права и   обязанности. Основанием для этих прав и обязанностей арендатора служат его договорные отношения с покупателем имущества - арендодателем. Арендатор вправе предъявлять непосредственно продавцу арендованного имущества требования, вытекающие из договора купли-продажи, заключенного между продавцом и арендодателем. При этом арендатор имеет права и несет обязанности, предусмотренные для покупателя, кроме обязанности оплатить приобретенное имущество, как если бы он был стороной договора купли-продажи указанного имущества. Арендатор не может расторгнуть договор купли-продажи с продавцом без согласия арендодателя. Только стороны договора   купли-продажи в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения условий договора одной из сторон вправе требовать расторжения договора.

В отношениях с продавцом арендатор и арендодатель выступают как солидарные кредиторы. При солидарности требований любой из солидарных кредиторов вправе предъявить должнику (продавцу) требование в полном объеме. Исполнение обязательства полностью одному из солидарных кредиторов освобождает должника (продавца) от исполнения остальным кредиторам.

В качестве определяющего договор финансовой аренды элемента Гражданский кодекс выделяет не срок действия договора или размер арендной платы, а то, что арендодатель специально приобретает конкретное имущество исключительно с целью передачи его в аренду определенному лицу. Как правило, арендатор сам выбирает продавца и определяет условия договора купли-продажи имущества. В этом случае арендодатель не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца. Вместе с тем договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретенного имущества осуществляется арендодателем. В данном случае арендатор имеет право по своему выбору предъявлять требование, вытекающее из договора купли-продажи, как непосредственно продавцу имущества, так и арендодателю, которые, как отмечалось выше, несут солидарную ответственность.

Приобретая имущество для арендатора, арендодатель должен уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в аренду определенному лицу. Отсутствие такой оговорки не влечет недействительности договора, но может послужить основанием для требования о возмещении убытков. Имущество, являющееся предметом договора финансовой аренды, передается непосредственно арендатору в месте нахождения последнего, если иное не предусмотрено договором. В случае, когда имущество не передано арендатору в указанный в договоре финансовой аренды срок, а если в договоре такой срок не указан, то в разумный срок, арендатор вправе, если просрочка допущена по обстоятельствам, за которые отвечает арендодатель, потребовать расторжения договора и возмещения убытков (реальный ущерб плюс упущенная выгода). Таким образом, согласно законодательству, договор финансовой аренды (лизинга) должен отвечать следующим требованиям:

- право выбора объекта лизинга и продавца лизингового имущества принадлежит лизингополучателю, если иное не предусмотрено договором;

- лизинговое имущество используется арендатором только в предпринимательских целях; 

- лизинговое имущество приобретается арендодателем у продавца этого существа только при условии передачи его в лизинг арендатору.

В договоре финансовой аренды недвижимости обязательно определяется размер арендной платы, порядок, сроки и периодичность внесения арендных платежей. Договор финансовой аренды носит инвестиционный характер. С помощью его арендодатель финансирует предпринимательскую деятельность арендатора. Для арендатора данный договор служит способом получения необходимого ему, в частности, недвижимого имущества. Поэтому экономически выгодным для сторон договор будет в том случае, когда сумма лизинговых платежей близка к стоимости передаваемого в аренду имущества в ценах на момент заключения договора, что ранее предусматривалось необходимым условием при заключении договора финансовой аренды в соответствии с «Временным положением о лизинге» [3,с.56].

Традиционно расходы на содержание арендованного имущества по договору финансовой аренды несет арендатор, если иное не установлено законом или договором финансовой аренды. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду и предавать свои права и обязанности по договору финансовой аренды другому лицу, предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено действующим законодательством. В указанных случаях, за исключением передачи прав и обязанностей по договору другому лицу, ответственным по договору финансовой аренды перед арендодателем остается арендатор [26,с.24].

В договоре финансовой аренды можно предусмотреть переход арендованного имущества в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Договор финансовой аренды, предусматривающий выкуп арендованного недвижимого имущества, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. Стороны вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. Если по истечении срока договора финансовой аренды выкуп не состоится, то имущество может быть сдано в аренду вновь. Наступающие в этой связи арендные отношения не могут служить основанием для оформления договора финансовой аренды, так как предметом договора лизинга выступает новое, специально приобретенное арендодателем имущество с целью передачи его в аренду. По истечении срока договора финансовой аренды арендатор имеет преимущественное перед другими лицами право заключить договор аренды имущества. При этом условия этого контракта могут претерпеть изменения по соглашению сторон.

Еще одной особенностью договора финансовой аренды является то, что в момент передачи арендатору арендованной недвижимости к нему переходит риск случайной гибели или случайной порчи данного имущества, если иное не предусмотрено соглашением сторон в договоре, хотя собственником имущества остается арендодатель.

2.4 Купля-продажа квартир (жилых помещений)

По оценкам отечественных и зарубежных экспертов, занимающихся анализом финансовой ситуации в России, купля-продажа квартир занимает одно из первых мест по степени рентабельности. Предприниматели, вкладывая в этот сегмент финансового рынка капитал, реально увеличивают свои доходы.

 О купле-продаже квартир как предмете предпринимательской деятельности можно говорить, прежде всего, в рамках риэлтерской деятельности. Пункт 2 Положения о лицензировании риэлтерской деятельности определяет данный вид предпринимательской деятельности как деятельность, осуществляемую юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтерисованым лицом (либо по доверенности), по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтерисованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями» жилыми и нежилыми помещениями и правами на них. В Положении особо указывается, что услуги, по оценке недвижимости не являются риэлтерской деятельностью [28,с.9].

Риэлтерами могут быть как юридические, так и физические лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью в соответствии с действующим законодательством.

В соответствии с ГК РФ коммерческими являются организации, основной целью деятельности которых служит извлечение прибыли. Из чего следует, что организации, занимающиеся риэлтерской деятельностью, могут создаваться только в форме хозяйственных товариществ (полных и на вере) и обществ (с ограниченной ответственностью и акционерных), производственных кооперативов, государственных и муниципальных предприятий.

Риэлтерская деятельность - это коммерческая деятельность и поэтому не может быть риэлтерской некоммерческая организация. Вместе с тем, ГК устанавливает возможность осуществления предпринимательской деятельности некоммерческими организациями, в том числе и с недвижимостью, однако эта деятельность существенно ограничивается двумя моментами. Первое, предпринимательская деятельность должна служить целям ради которых создана некоммерческая организация. Второе, при получении прибыли такая организация не вправе распределять полученную прибыль между участниками организации. Для продажи жилья  сформулированы дополнительные требования, направленные на защиту проживающих в жилых помещениях граждан. Так, в частности, существенным условием договора продажи (купли-продажи) квартиры или ее части, в которой проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования соответствующим жилым помещением после его приобретения покупателем, признается перечень таких лиц с указанием их прав пользования продаваемым жилым помещением. При несоблюдении этого требования договор продажи (купли-продажи) квартиры считается незаключенным [30,с.81].

Договор продажи (купли-продажи) квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (приложение В).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи (купли-продажи) к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи (купли-продажи квартиры до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. При уклонении одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации [20,с.31].

В договоре продажи (купли-продажи) квартиры должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить жилое помещение, подлежащее передаче покупателю по договору (адрес, по которому находится продаваемая квартира). При отсутствии этих данных в договоре условие о жилом помещении (квартире), подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

У договора продажи (купли-продажи) квартиры есть существенное отличие от других договоров купли-продажи в вопросе определения цены. Если в тех договорах отсутствует указание цены, то ее можно определить исходя из обычаев делового оборота, из установившейся на рынке цены на подобный товар т.д. Договор же продажи (купли-продажи) квартиры должен непременно предусматривать цену этой квартиры. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене квартиры договор о ее продаже (купле-продаже) считается незаключенным.

Договор купли-продажи приватизированной квартиры, заключенный без предварительного разрешения органов опеки и попечительства будет признан недействительным, как влекущий нарушение жилищных прав и интересов несовершеннолетних детей продавца.

Глава 3 Усовершенствование на рынке недвижимости

3.1 Ипотечные кредиты

Ипотека означает выдачу ссуды под залог недвижимого имущества. Классический объект илотеки-земельный участок. Ипотека открывает возможности предоставлять в качестве залога так же здания, сооружения, жилые дома, отдельные квартиры.

Ипотечные кредиты, как правила, недорогие, моржа ипотечных банков невелика, а прибыль " набирается" за счёт больших объёмов размещаемых кредитов. Привлекают эти банки средства под невысокие проценты, но вследствие очень высокой надёжности размещаемые ими ипотечные облигации прользуются устойчивым спросом [16, с. 10].

На рынке ипотечных кредитов функционируют четыре субъекта:

- заёмщик, стремящейся приобрести возможно лучшую недвижимость;

- банк, который стремится  получить максимальную прибыль путём ограничения риска ипотеки;

- инвестор, который стремится получить максимальную прибыль, вкладывая средства в закладные;

- правительство, которое должно создать правовые экономические условия для фукционирования системы ипотечного кредитования.

Ипотечные кредитные механизмы должны обеспечить доступность кредита для заёмщика, а так же прибыльность кредитования.

Существуют несколько разновидностей кредитных механизмов, позволяющих в большей или меньшей степени обойти достаточно высокий уровень инфляции, которая существует в стране.

Первый механизм - это кредитование с фиксированной ставкой.

Второй механизм основан на кредитах со ставкой, корртируемой по уровню цен в стране, когда периодически (примерно раз в квартал) пересматривается кредитная ставка в зависимости от уровня цен.

Третий механизм - кредитование с регулируемой отсрочкой платежей -разработан одним из институтов экономики США специально для применения в Российских условиях. Суть его в том, что заёмщик должен выплачивать по основному долгу или кредиту не более 30% дохода. Первоначальную сумму выплаты относительно низка и повышается со временем. Это позволяет перенести выплату основной части долга на более поздний срок. Принцип этого механизма в том, что расчитывается две процентные ставки, одна из которых называется контрактной и служит для расчёта суммы задолженности, а вторая - платёжной, для расчёта ежемесячных платежей. Эти ставки неравнозначны.

В Законе РФ «О залоге» устанавливается общий принцип, касающийся регистрации ипотеки. Она должна регистрироваться в той же государственной структуре, которая отвечает за регистрацию прав на закладываемую собственность. Из этого принципа вытекает предположение, что закладные на жилые помещения должны регистрироваться отделами жилищной приватизации, тогда как закладные на земельный участок на котором они расположены - местным Комитетом земельных ресурсов.

В частности закладные на землю, согласно Закону «О залоге», должны регистрироваться в соответствии с законами о земле и другими законодательными актами, что в настоящее время, вероятно означает -местными Комитетами земельных ресурсов.

Ипотечные соглашения относительно зданий и строений, расположенных на земле должны регистрироваться в земельном списке территории, на которой расположена недвижимость, что также в настоящее время может интерпретироваться как регистрация местными земельными местный совет [17,с.4].

Механизм реализации заложенного имущества установлен законодателем общем как для недвижимого так и для движимого имущества. Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии с законом обращено взыскание, производиться путём продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством.

Требование о продаже заложенного имущества путём проведения публичных торгов императивное, и если следовать концепции правила о залоге, то обойти его невозможно. Но если залогодержатель всё-таки желает приобрести недвижимость, являющейся предметом залога, в собственность без процедуры публичных торгов и его поддерживает залогодатель. Допускается в заключении между сторонами соглашения об отступном, где кредитор констатирует обязательства должника прекращёнными, а последний в замен исполнения своего обязательства предоставляет отступное, т. е. в нашем случае залогодатель передаёт залогодержателю недвижимое имущество.

Несмотря на обилие государственных программ по развитию жилищного комплекса, экономические реалии современной России таковы, что без принятия дополнительных мер решения проблемы ипотеки жилья не представляются возможным. Достаточно сопоставить размеры платежеспособности основной массы населения и действительные цены на жилье. Средняя заработная плата надежно защищает от возможности приобрести жилье, а цены на квартиры растут постоянно. Таким образом ясно, что даже жесткий режим экономии не дает возможности приобрести жилье в обозримом будущем. Только  объединением усилий банков, государства и населения возможно превратить желаемое в действительное. Во-первых, взятое на себя обязательство проиндексировать дореформенные вклады граждан государство может реализовать, разрешив зачесть определенную долю вкладов как часть взноса в стоимость приобретаемого жилья. Во-вторых, необходимо кардинально изменить условия  предоставления ипотечного кредита.

Среди форм инвестирования и долгосрочного кредитования особое место занимают ссуды, выдаваемые под залог недвижимости и как способ приобретения жилья – ипотека жилых домов и квартир, купленных за счет кредита банка или иной кредитной организации. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация, предоставившая кредит на покупку жилого дома или квартиры. В той же статье устанавливается момент наступления залога – с момента государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома или квартиры.

Вообще системы ипотечного инвестирования предусматривают механизм накопления и долгосрочное кредитование под невысокий процент. Ипотечные ссуды используются для финансирования, приобретения, постройки и перепланировки жилых помещений. В подавляющем большинстве случаев заложенное имущество является надежным обеспечением выданной суммы.

Отсутствие качественного правового регулирования ипотечных отношений приводит к негативным последствиям на рынке жилья. В частности, поскольку регулирование залога сложно и зачастую неоднозначно, а необходимость реального обеспечения исполнения обязательств остается острой, кредиторы часто используют схему «кредитования путем купли-продажи», при которой гражданин продает жилье банку (или иному возможному кредитору) и заключает с ним соглашение о том, что в случае возврата покупателю покупной цены до определенного срока жилье будет возвращено прежнему собственнику. В Принципе такие отношения существуют еще со времен Древнего Рима, но уже в классическом римском праве данные отношения использовались редко ввиду существенного ущемления прав должника. Действительно, если при ипотеке жилье остается в собственности и пользовании залогодержателя, причем реализация производится с публичных торгов и зачастую под контролем судебных органов, что призвано обеспечить защиту прав залогодержателя, то при купле-продаже продавец передает все права по распоряжению проданным жильем. Следует также отметить, что правовое регулирование отношения по предварительному договору также оставляет желать лучшего и содержит массу юридических оснований для призвания такого договора просто не заключенным. Мало того, недобросовестный кредитор может просто повторно продать купленную квартиру, даже не дожидаясь срока погашения кредита. А истребовать повторно проданную квартиру от добросовестного приобретателя довольно затруднительно. Единственный правовой способ возврата жилья в этой ситуации – доказать в суде, что стороны при заключении договора купли-продажи имели ввиду залог, то есть сделка купли-продажи являлась притворной и, соответственно, к данной сделке должны применяться правила об ипотеке.

Ипотека жилых домов и квартир при современной ситуации с земельным вопросом остается наиболее продуктивной и реальной формой ипотеки, так как ее предмет – квартира, жилой дом – является, пожалуй, единственной дорогостоящей, а потому действительно оборотоспособной собственностью российских граждан. Опять же данная форма ипотеки предоставляет шанс получить жилье в будущем, что также не маловажно для сегодняшних российских реалий. Но проблемы и недостатки все те же. Многочисленные проблемы в праве, недоработанные и потому вяло функционирующие нормы и, как следствие, произвел чиновников и криминальных структур. Но, тем не менее, такой предмет ипотеки, как жилье (жилье дома, квартир, части квартир) должен наконец занять достойное место в ипотечных правоотношениях.

В итоге хотелось бы отметить, что так уж сложилась в нашем государстве исторически, что масса осложнений, возникающих при регистрации залога, например, жилых помещений, связана с наличием различных запрещений, наложенных на сделки с квартирой компетентными органами в связи с исками о признании недейсвительными сделок с квартирами, расследованием уголовных дел, несогласованными перепланировками квартир, и все это получает сегодня все большее распространение. Как правило, стороны договора узнают о возникших осложнениях уже при регистрации ипотеки, что довольно неудобно, так как некоторые залогодержатели представляют кредит сразу после нотариального удостоверения, не учитывая, что согласно Закону об ипотеке договор считается заключенным лишь после регистрации. Дело в том, что при удостоверении сделок нотариусы ограничиваются зачастую истребованием справки БТИ, в которой указываются на отсутствие в БТИ сведений о наличии запрещений и т.д. А сведения о наличии запрещений и арестов концентрируется не в БТИ, а, например, в комитетах муниципального жилья. Это пример несогласованности и разрозненности полномочий [17,с.6].

3.2 Оценка недвижимости

Рыночные методы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают своё распоряжение. Эта оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения кредита. Без должной оценки рассчитывать и на привлечение дополнительных инвестиций, в том числе иностранных. В последнее время спрос на услуги оценщиков и их профессиональную подготовку в России стал интенсивно расти. Это обусловлено и недавними событиями в финансовой сфере, когда попытки создания механизма кредитования через страхование кредитов потерпели фиаско: банки много потеряли на липовом страховании. При анализе объекта недвижимости одновременно могут быть задействованы сразу несколько принципов. Однако, люди часто покупают, покупают не руководствуясь разумными доводами. Одному принципу может быть придано наибольшее значение за счет другого, что будет определяться конкретной ситуацией или заинтересованным лицом. Функционирование рынков недвижимости может быть несовершенным, реализации принципа в полном объеме может помешать вмешательство государственных органов. По этому указанные выше принципы лишь отражают тенденцию экономического поведения людей, а не гарантируют такое поведение [25,с.9].

Данные принципы включают в себя следующее: полезность, замещение и ожидание.

Полезность. Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, когда она может быть полезной потенциальному собственнику. Она может быть полезной так как нужна для реализации определенной экономической функции, например, работы промышленного предприятия или выращивания урожая. Она может быть полезной поскольку кто-то готов платить арендную плату за временное владение ею. Или она полезна, поскольку создает чувство гордости собственника и удовлетворяет иную психологическую потребность.

Полезность - это способность данной недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течении данного периода времени.

В случаях с имуществом, приносящим доход, удовлетворение потребностей пользователя в конечном счете может быть выражено в виде потока дохода. Другими словами, сколько один человек будет платить другому, если недвижимость арендована? Эти сбережения приписаны к собственности, даже если фактически деньги не переходят из рук в руки. Рассмотрим фактор замещения.

Замещение. Разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем заем эквивалентный с меньшей стоимостью объект. Тем более если новый объект можно построить в приемлемые сроки за те же деньги с той же полезностью. Следовательно инвестор анализируя поток дохода от объекта должен сопоставлять свою максимальную цену с ценой аналогичных объектов.

Следовательно принцип замещения гласит, что максимальная стоимость имущества определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью.

Этот метод лежит в основе каждого из 3-х традиционных подходов к стоимости, используемых в процессе оценки. Таковыми являются методы: прямого сравнительного анализа продаж, подходный и затратный.

Схожим с принципом замещения является понятие альтернативных издержек как меры того сколько теряет инвестор при вкладывании средств именно в данное предприятие отказавшись от альтернативных предложений. Так же важным для инвестора является величина, качество и продолжительность ожидаемого будущего потока дохода. Ожидание - это определение текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владельцев недвижимости. Остаточная продуктивность - это чистый доход, отнесенный к земле, после того, как были оплачены расходы на труд и предпринимательскую деятельность. Иными словами остаточная продуктивность является результатом того, что земля позволяет извлекать максимальные доходы, минимизировать затраты, удовлетворять какие - то особые потребности, или добиваться сочетания этих трех условий. Часто инвестору бывает выгодно привнести новый фактор к объекту недвижимости увеличив стоимость самого объекта на сумму меньшую, чем затраты на строительство дополнительного фактора. Рассмотрим еще один фактор.

Вклад - сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-то дополнительного фактора производства.

Собственники земли обычно должны ответить на вопрос насколько интенсивно следует застраивать принадлежащий им участок.

Возрастающая и убывающая отдача. По мере добавления ресурсов к основным факторам производства, чистая отдача имеет свойство увеличиваться растущими темпами вплоть до точки, начиная с которой общая отдача, хотя и растет, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не становится меньше, чем затраты на добавленные ресурсы.

Если земля недозастроена или уже перегружена, то она так же становиться менее рентабельной. Отсюда вытекает новый принцип оценки.

Принцип сбалансированности - любому виду землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли  [23,с.140].

Очень близкий к принципу сбалансированности принцип экономического размера - количества земли, пропорционального для обеспечения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночной конъюнктурой в данном месте.

Если права на недвижимость можно разделить на 2 или более имущественных интереса, в результате чего общая стоимость объекта возрастает, то имеет место принцип экономического разделения.

Принципы, связанные с рыночной средой, включают: зависимость, соответствие, предложение и спрос, конкуренцию и изменение.

Очень много в процессе землепользования зависит от места расположения фактора производства и влияние на него окружающей экономической среды изменения в которой могут позитивно или негативно сказываться на стоимости объекта к примеру, изменения в примыкающей территории (возникновение вспомогательных объектов), изменение в торговой зоне (конкуренция) в регионе (экология). Значительное влияние на потоки доходов оказывает связь т.е. то, как местоположение связано с рынком пользователя. Например, нарушение связей из-за строительства шоссе или из-за конкурента, расположившегося так, что бы перехватывать клиентов, может серьезно уменьшить доходы розничного торговца. Принцип зависимости. Стоимость недвижимости, используемой конкретным образом, подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости других используемых земель в прилегающей местности.

Очевидно следующее, в какой степени архитектурный стиль и уровни удобств и услуг, предлагаемых застройкой земли отвечают потребностям и ожиданиям рынка, в той степени будет востребован данный фактор производства т.е. поток дохода будет достаточно высоким. Данный принцип носит название - принцип соответствия.

Как мы замечали выше недвижимость имеет стоимость, если она обладает полезностью для какого-либо пользователя. Однако, полезность не является единственным элементом стоимости. Недвижимость должна быть относительно дефицитна. Другими словами рынок недвижимости должен обладать определенным спросом и предложением. Предложение - это количество товаров, имеющихся в наличии по данной цене, спрос - это количество товаров, желаемых по данной цене. Предложение и спрос во взаимодействии определяют цены. Поскольку рынки недвижимости несовершенны, предложение и спрос не всегда диктуют цену, по которой происходят сделки с недвижимостью. Умение торговаться, число и способности участников, эмоции, затраты на финансирование и другие факторы также играют роль в установлении продажных цен.

Когда прибыль на рынке превышает уровень, необходимый для оплаты факторов производства на данном рынке обостряется конкуренция, что, в свою, очередь приводит к снижению среднего уровня доходов. Принцип конкуренции важен для аналитика, пытающегося оценить стоимость потока дохода, здесь нормальную прибыль необходимо отделять от сверхприбыли.

Следующий принцип который используется при оценке недвижимости изменение. Объекты постепенно изнашиваются. Новые предприятия открываются, старые модернизируются или закрываются. Характер использования меняется под влиянием частных и общественных акций. Колеблется объем денежной массы и процентные ставки. Внешняя политика влияет на себестоимость, цену товаров... Все эти факторы и многие другие могут менять полезность недвижимости в данном месте. Следовательно стоимость объектов недвижимости обычно не остается постоянной, но меняется с течением времени. В этом заключается принцип изменения. Поскольку события и условия постоянно меняются, оценщики придерживаются профессионального стандарта и производят оценку на конкретную дату.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования - это синтез принципов всех трех категорий, которые были рассмотрены ранее. Определение наилучшего и наиболее эффективного использования: Разумное и возможное использование, которое обеспечит объекту наивысшую текущую стоимость (по определению) на эффективную дату оценки. Или использование, выбранное среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которое является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым и которое приводит к наивысшей стоимости земли.

При оценке важно физически идентифицировать имущественный объект и определить связанные с ним юридические права. Размер и характеристики реального актива следует тщательно выявить и измерить. Связанные с объектом права могут предоставлять собой дело долю в совместной аренде или партнерстве. Юридические ограничения могут лимитировать масштабы использования объектов. Принципы сбалансированности, экономического размера и экономического разделения позволяют установить какие виды данных следует собирать.

Принцип изменения повышает для оценщика значение выбора эффективной оценки. Поскольку условия и допущения со временем обычно меняется, клиент должен знать те временные рамки, внутри которых оценка стоимости остается достоверной.

Последовательность оценки разрабатывается таким образом, что оценщик начинает с рассмотрения общих факторов, определяющих стоимость объекта на национальном, региональном уровне. От рассмотрения этой общей информации оценщик затем переходит к анализу более специфических факторов стоимости на уровне рынка или сегмента рынка. Наконец, оценщик анализирует самые конкретные факторы, влияющие на стоимость данного участка и находящихся на нем зданий и сооружений.

Обычно оценщик разрабатывает план с тем, что бы определить, какие данные будут необходимы для решения проблемы. Назначение плана в том, что бы избежать ненужного дублирования, непродуктивных затрат и сэкономить времени.

В плане выявляется соответствующий рынок и его сегмент. Со стороны предложения выявляются, для последующего анализа, аналогичные объекты, которые вероятно могут конкурировать с данным объектом. Со стороны спроса выявляются возможные покупатели или пользователи того вида собственности, который оценивается. Так же отмечается такая информация, как рыночные условия финансирования, величина и конкурентные характеристики сопоставимых объектов, и характеристики возможных пользователей.

Следующая задача — определить подход. Подход на основе дохода, требует использование коэффициентов капитализации, которые так же дает рынок.

Согласование - процесс, в ходе которого для достижения окончательной оценки стоимости выносятся определенные логические суждения. Перед его началом оценщик просматривает все факты и проверяет точность вычислений. Все допущения проверяются на доступность и надежность.

В качестве последнего шага оценщик пишет отчет о своих выводах и заключениях, который он затем передает клиенту. В зависимости от первоначальной договоренности с клиентом этот отчет может быть простым письмом, составляется по стандартной форме или представляет собой подробный письменный доклад.

Подход к оценке собственности, основанный на доходе, должен быть рассмотрен в контексте систематического процесса последовательного решения проблем. В основу этого процесса положена единая теория принципов оценки стоимости. Принципы Подход к оценке собственности, основанный на доходе, должен быть рассмотрен можно разбить на четыре основных группы. Первая группа содержала принципы основанные на представлениях пользователя. Это были принципы полезности, замещения и ожидания. Вторая группа содержала принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями на ней. Это были принципы остаточной продуктивности вклада, возрастающей и уменьшающейся отдачи, сбалансированности, экономического размера и экономического разделения. Третья группа содержала принципы связанные с рыночной средой. Это были принципы зависимости, соответствия, предложения и спроса, конкуренции и изменения.

Последний описанный принцип служит мостом, соединяющим между собой другие принципы. Это принцип наилучшего и более эффективного использования.

Заключение

В последнее время большой интерес для многих стал предоставлять российский рынок недвижимости. Большое значение имеют(как для продавцов, так и для покупателей, а так же и для других заинтересованных лиц) те операции, которые сегодня можно осуществлять с различными объектами недвижимости. Сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни

и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте, то оценкам отечественных и зарубежных экспертов, занимающихся анализом финансовой ситуации в России, купля-продажа квартир занимает одно из первых мест по степени рентабельности. Предприниматели, вкладывая в этот сигмент финансового рынка капитала, реально увеличивают свои доходы. Учитывая стоимость жилой площади, сумма заключаемых сделок оценивается, как правило, во многие миллионы рублей. Квартирный бизнес является одним из самых выгодных: посреднические организации -риэлторские фирмы и отдельные маклеры - готовы оказать любые услуги гражданам по распоряжению принадлежащими им квартирами и домами, получая при этом большие дивиденды. Аренда зданий и сооружений тоже очень распространена на рынке недвижимости. Частные предприниматели, фирмы арендуют помещения для магазинов, складов, офисов, цехов.

Прошедшая в стране приватизация государственных предприятий и возникновение различных организационно - правовых форм предпринимательства привели к качественному изменению финансового рынка и к выделению самостоятельного сигмента - рынка недвижимости.

Успешное и эффективное развитие имущественного оборота в предпринимательских отношениях, как показывает практика, во многом зависит от наличия чётких и достаточно полных правил, содержащихся в законодательных и иных правовых актах. Особенно это актуально в тех случаях, когда предметом заключаемых участниками рыночных отношений, сделок становится объекты недвижимости. Ценность и значение этих объектов для субъектов гражданского оборота должны обуславливать необходимость их строгой правовой регламентации.

Различные специалисты в областях, связанные с недвижимостью: риэлторские, строительные, юридические фирмы, страховые компании и банки, оказывающие услуги на рынке недвижимости и другие - обмениваются между собой опытом, а также доводят до сведения населения информацию о развитии рынка недвижимости и о вновь появляющихся возможностях в этой области. Создаются новые организации, занимающиеся профессиональной оценкой и инвентаризацией недвижимости.

На рынке недвижимости развиваются ипотека, коммерческая оценка недвижимости, частные и смешенные схемы финансовой застройки. Появились новые виды профессий риэлторы, оценщики, посредники, землеустроители и другие.

В рассвет рыночных отношений в России, когда сфера обращения недвижимости постоянно расширяется, а элементарные основы, цивилизованный рынок ещё не устоялись, не приобрели законченных форм, залог вступает одной из немногих и наиболее эффективной гарантией стабильности отношений между субъектами экономики в повседневной практике, по сути своей, представила реальную страховку исполнения обязательств. Сегодня, несмотря на наличие негативных оценок действующего законодательства о залоге, он приобретает всё большую популярность, чему есть масса причин, вытекающих из современной рыночной ситуации в стране.

Рынок недвижимости постоянно развивается, меняется, поэтому очень важно на каждом этапе развития рынка недвижимости проводить его анализ, причём не только в целом, но и по отдельным секторам рынка. Для многих значительный интерес представляет прогноз на будущее в области недвижимости, поэтому необходимо провести проектирование операций с недвижимостью и одновременно осуществить оценку эффективности этих операций. Для того, чтобы операции, осуществляемые с недвижимостью, проводились и дальше, а их номенклатура росла, необходимо создание прочной правовой базы.

Рынок недвижимости подразумевает функцию сведения вместе покупателей и продавцов прав собственности на недвижимость через механизм цен. Он обладает большой перспективой развития, т.к. операции с недвижимостью имеют перспективную ценность, т.к. дают большую отдачу со временем.

Список использованных источников

 

1. Гражданский Кодекс РФ.

2. Белобанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. - М.: Финансы и статистика, 1996.-243 с.

3. Белобанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. -М.: Финансы и статистика, 1998.-198 с.

4. Бяков Э. Приватизация и создание рынка недвижимости // Российский экономический журнал. - 1998.-№ 5. - С.25-30.

5. Витрянский В. Купля-продажа //Хозяйство и право. –1996.- №1. - С. 14-18.

6. Витрянский В. Отдельные виды договора аренды //Хозяйство и право. –1996.- №3. - С. 19-21.

7. Газман В. Гарантии для участников лизинговых операций //Хозяйство и право. - 1996.-№11. - С.5-8.

8. Жариков Ю.Г. Недвижимое имущество. - М.: БЕК, 1998.-178 с.

9. Завьялов А.Государственная регистрация на имущество. - М.: БЕК,1998.-89 с.

10. Калачева С.А. Арендные сделки. - М.: Финансы и статистика, 1996.-168 с.

11. Калашникова А.Е.Сделки с жилыми помещениями. - М.: Финансы и статистика, 1999.-254 с.

12. Кузнецова В. Коментарий к части первой ГК РФ для предпринимателей. - М.: Мысль, 1996.-246с.

13. Лаврухин О. Рынок недвижимости // Бизнес. – 1996.-№11. - С.12-15.

14. Левадная Н. Рынок недвижимости в РФ//Инвест курьер. - 1997.-№8 . - С.6-7.

15. Лозебо А. О правах собственности на недвижимое имущество //Экономика и жизнь. – 1997.-№4. - С.5-7.

16. Орлова М. Недвижимое имущество и ипотека // Российская юстиция. -1998.- №11. -С.9-12.

17. Павлодарский Е. Залог и ипотека //Хозяйство и право. – 1997.-№2. -С.4-6.

18. Плешанова О. Объекты ипотеки // Российская юстиция. – 1998.-№10.-С.7-9.

19. Романенко Н. Сделки с недвижимостью // Закон.-1997.-№8.-С.5.

20. Сауль С. Сделки с недвижимостью-оформление без нотариуса.-М.: Недра, 2000.-198с.

21. Свириденко О. Правовое регулирование недвижимого имущества// Хозяйство и право.-1997.-№7.-С.13-14.

22. Сосипатрова Н.Е.Социальный и коммерческий найм в жилищной сфере.- М.: Мысль, 1999.-254с.

23. Степашин С.Запог имущества. - М.: Финансы и статистика, 1998.-96 с.

24. Суханов Е. Сделки с недвижимостью // Экономика с недвижимостью.-1996.- №21.-С.24-25.

25. Терновская Е. Ипотека: проблемы перспективы // Хозяйство и право.-1997.- №9.-С.9.

26. Толстой Ю.Обмен жилых помещений // Правоведение.-1998.-№9.-С.24

27. Филатов А.А. Лизинг: правовые аспекты//Деньги и кредит.-1999.-№8.-С.7-9.

28. Хамин Д.Рынок недвижимости глазами риэлторов //Экономика и жизнь.- 1997.-№3.-С.9.

29. Черных А.В.Залог недвижимости в Российском праве. - М.: Недра, 1995.-264 с.

30. Шестак И.Н.Как купить, продать и арендовать квартиру, дом. - М.: Ось, 1998.-98 с.

Приложение А

Приложение Б к Положению о порядке предоставления  в аренду имущества, находящегося  в муници- пальной собственности Новоспасского района

Д О Г О В О Р  № 38

о передаче в аренду недвижимого имущества,

являющегося муниципальной собственностью

р.п.Новоспасское                                                                           «01» сентября 2004 г.

Ульяновская область

Арендодателем от имени собственника муниципального имущества выступает Комитет по управлению муниципальным имуществом Новоспасского района (в дальнейшем «АРЕНДОДАТЕЛЬ»), в лице председателя Дудриной Рамили Хафизовны, действующего на основании Положения, Муниципальное предприятие «Аптека №32», в лице директора Анисимовой Лидии Алексеевны, действующего на основании Положения (в дальнейшем «ВЛАДЕЛЕЦ»), с одной стороны и Индивидуальный предприниматель Сурков Сергей Александрович, именуемый в дальнейшем  «АРЕНДАТОР», в лице Суркова Сергея Александровича, действующего на основании свидетельства о

государственной регистрации предпринимателя, с другой стороны заключили настоящий договор о нижеследующем:

Продолжение приложения А

1.  Общие  условия

 

1.1.«АРЕНДОДАТЕЛЬ» при участии «ВЛАДЕЛЬЦА» передает, а «АРЕНДАТОР» принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 118,7 кв.м, расположенное по адресу: Ульяновская область, р.п.Новоспасское, пл.Семашко, д.№ 14_________________

для использования под: ___________ _____магазин______________________

1.2. Срок аренды устанавливается с «01» сентября 2004г. по «31» августа 2005г.

В случае, когда договор подлежит государственной регистрации, договор вступает в силу с момента регистрации, при этом, условия договора применяются к отношениям, возникшим с момента передачи имущества.

1.3. Передача помещений в аренду не влечет передачу права собственности на него.

1.4. За пределами исполнения обязательств по настоящему договору «АРЕНДАТОР» полностью свободен в своей деятельности.

1.5. Споры, возникающие при исполнении настоящего договора, рассматриваются судом или арбитражным судом в соответствии с их компетенцией.

1.6. Защита имущественных прав «АРЕНДАТОРА» осуществляется в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

 

2.  Обязанности  сторон

 

2.1. «АРЕНДОДАТЕЛЬ» обязуется:

2.1.1. По соглашению с «ВЛАДЕЛЬЦЕМ» сдать в аренду соответствующие помещения «АРЕНДАТОРУ».

Продолжение приложения А

2.1.2. В месячный срок рассматривать обращения «АРЕНДАТОРА» по вопросам субаренды, изменения назначения арендуемых помещений, их ремонта и переоборудования.

2.1.3. Контролировать поступления в районный бюджет платежей за аренду.

2.2. «ВЛАДЕЛЕЦ» обязуется

2.2.1. В пятидневный срок предоставить соответствующие помещения «АРЕНДАТОРУ» по приемо-сдаточному акту, который подписывается представителями «»ВЛАДЕЛЬЦА» и «АРЕНДАТОРА» и приобщается к настоящему договору (приложение 1).

2.2.2. Участвовать в согласованном с «АРЕНДАТОРОМ» порядке в создании необходимых условий для эффективного использования арендуемых помещений и поддержания их в надлежащем состоянии.

2.2.3. В случае аварий, происшедших не по вине «АРЕНДАТОРА», оказывать необходимое содействие по устранению их последствий.

2.2.4. В случае досрочного освобождения «АРЕНДАТОРОМ» занимаемых площадей «ВЛАДЕЛЕЦ» обязан уведомить об этом «АРЕНДОДАТЕЛЯ» в 10-дневный срок с момента освобождения «АРЕНДАТОРОМ» помещений путем направления письма с уведомлением о вручении.

2.3. «АРЕНДАТОР» обязуется:

2.3.1. Использовать помещения исключительно по прямому назначению, указанному в п.1.1 настоящего договора.

2.3.2. В течении пяти дней с момента подписания настоящего договора заключить с «ВЛАДЕЛЬЦЕМ» договор на эксплуатационные, коммунальные и необходимые административно-хозяйственные услуги (договор на оказание услуг).

2.3.3. Содержать арендуемые помещения и прилегающие территории в полной исправности и надлежащем санитарном состоянии.

2.3.4. Нести риск случайной гибели арендуемых помещений.

2.3.5. Своевременно производить за свой счет текущий и капитальный ремонт    внутри    арендуемых    помещений    с    предварительным    письменным

Продолжение приложения А

уведомлением «АРЕНДОДАТЕЛЯ» и «ВЛАДЕЛЬЦА», а также принимать долевое участие в текущем и капитальном ремонте здания (если в аренде находится часть здания, «АРЕНДАТОР» принимает долевое участие в ремонте фасада здания), инженерно-технических коммуникаций, а также в мероприятиях по благоустройству окружающей здание территории, проводимых «ВЛАДЕЛЬЦЕМ». Иной порядок и условия проведения капитального ремонта могут быть установлены договором на оказание услуг.

2.3.6. Нести полную ответственность за противопожарное состояние арендуемых помещений.

2.3.7. Вносить арендную плату в установленные настоящим договором сроки.

2.3.8. Не производить без письменного разрешения «АРЕНДОДАТЕЛЯ» и «ВЛАДЕЛЬЦА»  неотделимые улучшения арендуемых помещений, в т.ч. перепланировок и переоборудования, вызываемых потребностями «АРЕНДАТОРА». Стоимость неотделимых улучшений возмещается по окончании срока аренды по согласованию «ВЛАДЕЛЬЦА» и «АРЕНДАТОРА». Стоимость неотделимых улучшений, произведенных «АРЕНДАТОРОМ» без разрешения «АРЕНДОДАТЕЛЯ» и «ВЛАДЕЛЬЦА», возмещению не подлежит.

2.3.9. Не передавать арендуемые помещения в субаренду без письменного разрешения «АРЕНДОДАТЕЛЯ» и «ВЛАДЕЛЬЦА».

2.3.10. По окончании срока договора, а также и при его досрочном расторжении, сдать помещения «ВЛАДЕЛЬЦУ» в течении пяти дней с момента окончания срока договора по акту в исправном состоянии, с учетом нормального износа.

2.3.11. В случае оставления «АРЕНДАТОРОМ» помещений до истечения срока аренды или в связи окончанием срока договора, он обязан уплатить «АРЕНДОДАТЕЛЮ» и «ВЛАДЕЛЬЦУ» сумму стоимости не непроизводственного им текущего ремонта помещения.

Продолжение приложения А

2.3.12. По истечении срока договора, а также при досрочном его расторжении,   передать   «ВЛАДЕЛЬЦУ»    все  произведенные   в   арендованном

помещении перестройки и переделки, а также улучшения, составляющие принадлежность помещения и неотделимые без вреда для конструкций помещении.

2.3.13. Освободить помещения в связи с аварийным состоянием здания (или его части), постановкой здания на капитальный ремонт или его сноса в сроки, установленные уполномоченными органами.

2.3.14. В случае, когда договор подлежит государственной регистрации, осуществить за свой счет действия по регистрации договора в установленном законом порядке.

 

3.  Платежи и расчеты по договору

3.1. Размер арендной платы устанавливается в соответствии с Порядком определения величины арендной платы за пользование имуществом, находящимся в муниципальной собственности.

Согласно расчету (приложение 2) арендная плата, за указанные в п.1.1 помещения, составляет в год   94224 руб. без НДС и подлежит перечислению:

в «БЮДЖЕТ»  75379 руб. без НДС    (80%)

          в «КОМИТЕТ»  18845 руб. без НДС (20%)

3.2. НДС начисляется в соответствии с действующим законодательством.

3.3. Арендная плата и НДС вносятся «АРЕНДАТОРОМ» ежемесячными перечислениями вперед до десятого числа оплачиваемого месяца.

3.4. Если перечисления арендной платы производится через отделения Сбербанка РФ наличными денежными средствами с последующей выпиской квитанции или извещения, то «АРЕНДАТОР» уплачивает налог с продаж в соответствии с действующим законодательством.

Продолжение приложения А

3.5. В течение 10 дней после уплаты в соответствующий бюджет «АРЕНДАТОР» обязан копию платежного поручения, подтверждающего перечисление арендной платы и НДС, представить  «АРЕНДОДАТЕЛЮ».

3.6. Арендная плата может быть пересмотрена «АРЕНДОДАТЕЛЕМ» в одностороннем порядке в случаях изменения  установленных ставок арендной платы и в других случаях, предусмотренных законодательством РФ, но не чаще 1 раза в год, и принимается сторонами в безусловном порядке.

 

4.  Ответственность  сторон

 

4.1. Ответственность «ВЛАДЕЛЬЦА»:

4.1.1. За не предоставление в пятидневный срок по вине «ВЛАДЕЛЬЦА» помещений, указанных в п.1.1 настоящего договора, «ВЛАДЕЛЕЦ» уплачивает пени в размере 0,3% от суммы годовой арендной платы за каждый день просрочки.

4.2. Ответственность «АРЕНДАТОРА»:

4.2.1. В случае не внесения «АРЕНДАТОРОМ» платежей за аренду в сроки, установленные настоящим договором, начисляются пени по 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

4.2.2. Если помещения, сданные в аренду, выбывают из строя ранее полного амортизационного срока службы, то «АРЕНДАТОР» возмещает недовнесенную им арендную плату за период с момента обнаружения факта непригодности объекта и до истечения срока договора, а также иные убытки в соответствии с действующим законодательством РФ.

4.2.3. Если состояние возвращаемых помещений по окончании договора хуже предусмотренного, то «АРЕНДАТОР» возмещает в бюджет «АРЕНДОДАТЕЛЮ» и «КОМИТЕТУ» причиненный ущерб в соответствии с действующим законодательством РФ.

Продолжение приложения А

4.2.4. За неисполнение п.2.3.10 договора «АРЕНДАТОР» обязан уплатить штраф в размере 30% годовой арендной платы в порядке, предусмотренном п.3.1 настоящего договора.

4.2.5. В случае не целевого использования арендуемых помещений или передачи   их  в   субаренду   без  письменного   согласия   «АРЕНДОДАТЕЛЯ»   и

 «ВЛАДЕЛЬЦА», «АРЕНДАТОР» обязан уплатит штраф в размере 30% годовой арендной платы в порядке, предусмотренном п.3.1 настоящего договора. Исполнение «АРЕНДАТОРОМ» обязательств по данному пункту не лишает «АРЕНДОДАТЕЛЯ» и «ВЛАДЕЛЬЦА» права требовать расторжения договора в установленном законом порядке.

4.2.6. За неисполнение п.3.4 настоящего договора «АРЕНДАТОР» обязан уплатить штраф в размере ежемесячной арендной платы в порядке, предусмотренном п.3.1 договора.

4.3. Уплата неустойки (пени), установленной настоящим договором не освобож

дает стороны от выполнения лежащих на них обязательств или устранение нарушений.

4.4. Требование об уплате установленных настоящим разделом штрафов и пени вправе предъявить как «АРЕНДОДАТЕЛЬ», так и «ВЛАДЕЛЕЦ».

5.  Изменение, расторжение, прекращение и продление договора

 

5.1. Изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускаются по соглашению сторон. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением.

5.2. Договор аренды подлежит досрочному расторжению, а «АРЕНДАТОР» выселению по требованию «АРЕНДОДАТЕЛЯ» или «ВЛАДЕЛЬЦА»:

Продолжение приложения А

5.2.1. При использовании помещения в целом или его части не в соответствии с договором аренды.

5.2.2. Если «АРЕНДАТОР» умышленно или по неосторожности ухудшает состояние помещения.

5.2.3. Если «АРЕНДАТОР» более двух раз подряд не внес арендную плату в сроки, установленные п.3.3 настоящим договором.

         5.2.4. Если «АРЕНДАТОР» не производит ремонтов, определенных договором аренды.

5.2.5. В случае нарушения «АРЕНДАТОРОМ» п.п.2.3.9, 2.3.13 настоящего договора.

5.3. Договор может быть расторгнут по требованию «АРЕНДАТОРА»:

5.3.1. Если «ВЛАДЕЛЕЦ» не производит вменяемого ему в обязанность капитального ремонт помещения.

5.3.2. Если помещение, в силу обстоятельств, за которые «АРЕНДАТОР» не отвечает, окажется в состоянии негодном для пользования.

5.4. По требованию одной из сторон договор аренды может быть изменен, дополнен или расторгнут по решению суда или арбитражного суда в соответствии с действующим законодательством.

5.5. О предстоящем расторжении договора в связи с окончанием его срока, либо досрочно, стороны предупреждают друг друга письменно за один месяц.

5.6. «АРЕНДАТОР», в случае надлежащего выполнения им принятых по настоящему договору обязательств, имеет преимущественное перед другими лицами право на продление договора.

 

6.  Особые  условия

6.1. Расходы «АРЕНДАТОРА» на капитальный ремонт могут являться основанием для снижения затрат «ВЛАДЕЛЬЦА» по договору на оказание услуг, что оформляется дополнительным соглашением сторон.

Продолжение приложения А

6.2. Реорганизация «ВЛАДЕЛЬЦА», а также перемена собственника арендуемых помещений не являются основанием для изменения условий договора или его расторжения.

6.3. Условия настоящего договора сохраняют свою силу на весь срок действия и в случае, когда после его заключения законодательством РФ установлены правила ухудшающие положение «АРЕНДАТОРА», за исключением случаев, касающихся изменения порядка расчета и (или) размера арендной платы.

 

7.  Прочие  положения

 

7.1. Взаимоотношения сторон, не урегулированные настоящим договором, регламентируются действующим законодательством РФ.

7.2. Настоящий договор составлен в трех экземплярах (по одному для каждой стороны), имеющих равную юридическую силу.

ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН:

«АРЕНДОДАТЕЛЬ» Комитет по управлению имуществом Новоспасского района, р.п.Новоспасское, ул.Мира д.25, тел. 2-16-45

р/счет № 40703810669082000044 в АК Сберегательный банк № 8588

Новоспасское отделение № 4264 ИНН 7313003281

БИК 047308602 кор/счет № 30101810000000000602

«БЮДЖЕТ» Управление федерального казначейства МФ РФ по Ульяновской области Управление федерального казначейства МФРФ по Ульяновской области (Комитет по управлению имуществом района)

ГРКЦ ГУ Банк России по Ульяновской области г.Ульяновск

рас.сч.40101810100000010003

БИК 047308001      ИНН 7313003281 КПП 731301001      ОКАТО 73229000000

Продолжение приложения А

кор. счет 30101810000000000602 Код 2010243

«ВЛАДЕЛЕЦ»: Муниципальное предприятие «Аптека №32»

Юридический адрес: Ульяновская область, р.п.Новоспасское, пл.Семашко, дом № 14

«АРЕНДАТОР»: Индивидуальный предприниматель Сурков С.А.

Адрес: РФ, Ульяновская область, р.п.Новоспасское, ул.Селиверстова, дом.№ 10

ИНН 731300755436 Паспорт: серия 73 02 № 460767 выдан Новоспасским РОВД Ульяновской области 20.05.2002г.

К договору прилагается:

а) приемо-сдаточный акт;

б) расчет арендной платы;

Данные приложения являются неотъемлемой частью настоящего договора

ПОДПИСИ  СТОРОН:

       от «АРЕНДОДАТЕЛЯ»                                                                          от «АРЕНДАТОРА»

        Председатель комитета                                                                              ИП Сурков С.А.

________________ Р.Х.Дудрина                                                            ______________ С.А. Сурков

                          (подпись,печать)                                                                                                  (фио,подпись,печать)

от «ВЛАДЕЛЬЦА»

Директор МП «Аптека №32»

Продолжение приложения А

_____________ Л.А.Анисимова

 (фио,подпись,печать)

Получил ______ экз.

___________________________________ С.А. Сурков

                        (должность, фамилия, дата, подпись)

Приложение Б

РАСЧЕТ

величины арендной платы за пользование недвижимым имуществом,

находящимся в муниципальной собственности

Арендатор ИП Сурков Сергей Александрович

Адрес арендуемого помещения: РФ, Ульяновская область, р.п.Новоспасское, пл.Семашко, д.14

Площадь строения (помещения) (S)________118,7_______, в том числе:

надземная часть  ____________118,7_____________________

полуподвал ____________________________________________

подвал ________________________________________________

чердак (мансарда, антресоль) _____________________________

Базовая величина стоимости строительства 1 кв.м. (Сб) – 4200 руб.

Минимальная величина арендной платы за 1 кв.м. – 84 руб. (0,02 базовой величины).

1. Коэффициент износа (Киз) от 0,4 до 0,9  ______________0,7________________________

     Киз = (100% - износ) : 100

2. Коэффициент вида строительного материала (Км) от 0,4 до 0,9  - 

0,9

3. Коэффициент типа здания (Кт) от 0,3 до 0,8       __________0,8___________

4. Коэффициент территориальной зоны (Кз) от 1,0 до 2,0      __2,0__________

5. Коэффициент типа деятельности (Ктд) от 0,8 до 2,5        _______1,5_______

6. Коэффициент качества нежилого помещения (Кнж) от 1,1 до 1,3

Кнж = (6.1 + 6.2 + 6.3 + 6.4) =  __1,25____________________________

Величина годовой арендной платы за нежилое помещение определяется по следующей формуле:

ОБЩАЯ – Ап = S *(Сб * Киз * Км * Кт * Ктд * Кнж):10

Ап =  118,7*(4200*0,7*0,9*0,8*2,0*1,5*1,25):10 = 94 224 рублей

Годовая арендная плата ________________94224_________________рублей

НДС __________16960_________рублей

                           Всего с НДС _____111184______рублей

Бюджет – 80%                   ________________75379________________  рублей

                           НДС ____________13568_______рублей

                                             Всего с НДС _____88947_______________  рублей

Комитет – 20%                  _________________18845________________ рублей

Продолжение приложения Б

                           НДС ________ 3392___________рублей

                                             Всего с НДС ____ _22237______________   рублей

Сумма ежемесячных платежей:

Бюджет–80%        _________________6281_______рублей

                           НДС ____________ 1131____  ___рублей

                                             Всего с НДС ______7412______________  рублей

Комитет – 20%     _________________1571_______рублей

                           НДС _________ ___283________рублей

                                            Всего с НДС _____ 1854_____     рублей

Комитет:        _______________________________    Р.Х.Дудрина

 Арендатор:               ___________________________ С.А.Сурков

Приложение В

ДОГОВОР

КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

И ЖИЛОГО ДОМА С ПОДВАЛОМ И  ПРИНАДЛЕЖНОСТЯМИ

р.п. Новоспасское, Ульяновской области

Четырнадцатое  июня   две тысячи второго  года

Мы, нижеподписавшиеся: гр.  Чигрина Галина Викторовна «03» ноября 1954 года рождения, паспорт серии 46 01 № 239878 выдан 1 отделением милиции Серпуховского  УВД Московской области 17 мая 2001 года, проживающей  по адресу: РФ, Московская область, город Серпухов, улица Юбилейная, дом 3, квартира 59 именуемая   в дальнейшем «Продавец» с одной стороны и гр. Сытдиков Салимжан   Низамович «24» августа  1949 года рождения паспорт 36 01  № 864288 выдан Куйбышевским  РОВД города Самары  11.01.2002  года, проживающий  по адресу: РФ, Самарская  область, город Новокуйбышевск,  улица Дзержинского, дом 49, квартира 34 именуемый  в дальнейшем  "Покупатель", с другой стороны заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Продавец продала, а Покупатель купил в  собственность земельный участок, предоставленный для индивидуального жилищного строительства из земель, отнесенных к категории земель поселений, в границах плана площадью 493.0 кв. м.,  находящийся в ведении администрации  поселка Новоспасское Ульяновской области по адресу: РФ, Ульяновская область, Новоспасский  район, р.п. Новоспасское, улица Кузнецкая, дом 53 и расположенный на нем одноэтажный жилой дом с подвалом   общей площадью 33.67 / тридцать три  целых шестьдесят семь   сотых / кв.м., из них жилой 28.32 / двадцать восемь   целых тридцать две  сотых / кв.м. и принадлежностями : сени, крыльцо, два сарая, две бани,  уборная, ограждения, погреб   / литеры: А, П, а, к, Г, Г1-Г3, У, I-III, п  /.

Кадастровый     номер      земельного     участка      73:11:010415:0018,      что

Продолжение приложения В

подтверждается выпиской из государственного земельного кадастра, выданной  Новоспасским  филиалом федерального государственного учреждения “земельная кадастровая палата” по Ульяновской области 14.06.2002 года № 11/02-320. Кадастровый номер домовладения 73:11:010415:0018:0011730001, что подтверждается техническим паспортом домовладения, составленным Новоспасским филиалом Ульяновского государственного предприятия технической инвентаризации по состоянию на 11.12.2001 года. 

     2. Земельный участок принадлежит Продавцу на праве собственности на основании: Свидетельства о праве на наследство по закону, выданного нотариусом Новоспасского района Ульяновской области Смирновой Т.П. № 825 от 04.06.2002 года. Право собственности Продавца на земельный участок  зарегистрировано в Новоспасском филиале Департамента по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Ульяновской области 10 июня 2002 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № 73:01/08:6/2002:79, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серии АС № 145918, выданным Новоспасским филиалом Департамента по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Ульяновской области 10 июня 2002 года. Нормативная цена земельного участка составляет 14198,0 рублей / четырнадцать тысяч сто девяносто восемь рублей 00 копеек/ согласно выписке из государственного земельного кадастра, выданной  Новоспасским  филиалом федерального государственного учреждения “земельная кадастровая палата” по Ульяновской области 14.06.2002 года № 11/02-320.

3. Жилой дом с подвалом  и принадлежностями принадлежит Продавцу на праве собственности на основании: 1. Свидетельства о праве на наследство по закону, выданного нотариусом Новоспасского района Ульяновской области Смирновой Т.П. № 825 от 04.06.2002 года. 2. Распоряжения Главы Новоспасского района Ульяновской области № 379-р от 07.06.2002 года. Право собственности

Продолжение приложения В

Продавца на жилой дом зарегистрировано в Новоспасском филиале Департамента по государственной  регистрации прав  на недвижимое имущество и  сделок с  ним

Ульяновской области 10 июня 2002 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № 73:01/08:6/2002:81, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серии АС № 145919, выданным Новоспасским филиалом Департамента по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Ульяновской области 10 июня 2002 года. Инвентаризационная оценка жилого дома с подвалом и принадлежностями составляет 54492.0 рублей (пятьдесят четыре тысячи четыреста девяносто два рубля), согласно справки Новоспасского филиала Ульяновского государственного предприятия технической инвентаризации №  05-01-260  от «13» июня  2002 года.

4. Цена проданного земельного участка и жилого дома с подвалом и  принадлежностями, определенная по договоренности сторон составляет 60000 рублей /шестьдесят  тысяч рублей /. 

5. Покупатель передал  Продавцу денежную сумму  в размере 60000 рублей

/ шестьдесят  тысяч рублей 00 коп./ до подписания настоящего договора.

6. Продажная цена, указанная в договоре, является истинной, другие документы, в которых говорится об иной продажной цене земельного участка и жилого дома с подвалом и принадлежностями, признаются сторонами недействительными.

7. Участок обременен охранными зонами: вдоль трассы наружного газопровода площадью 72.0 кв.м. в пользу эксплуатационной организации ООО «Новоспасскмежрайгаз»; ЛЭП –21 кв.м. в- пользу Новоспасского муниципального предприятия жилищного коммунального хозяйства  

8. Продавец продала, а Покупатель купил по настоящему договору земельный участок и жилой дом с подвалом и  принадлежностями, свободными от любых  имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент подписания договора Продавец или Покупатель не могли не знать.

Продолжение приложения В

 9. В указанном жилом доме никто не прописан и не  проживает.  Продавец подтверждает, что  лиц, фактически  проживающих и имеющих право проживания

на указанной жилой площади, в том числе осужденных и находящихся в местах лишения свободы, нет.

 10. По заявлению Продавца, до совершения настоящего договора земельный участок и отчуждаемый жилой дом с  подвалом и принадлежностями в споре и под запрещением  /арестом/ не состоят, судебных споров не имеется.

11. Содержание статей ст.288, 292, 556 Гражданского Кодекса Российской Федерации, ст. 35 Земельного кодекса  РФ основания и последствия расторжения договора сторонам известно.

12. Стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный договор на крайне невыгодных условиях.

13. Продавец передал земельный участок и расположенный на нем  жилой дом с  подвалом и принадлежностями покупателю в пригодном для проживания состоянии до подписания настоящего договора. Обязанность Продавца передать вышеуказанные земельный участок, жилой дом с подвалом и  принадлежностями считается исполненной после подписания настоящего договора.

14.Покупатель ознакомлен до подписания настоящего договора с техническим состоянием вышеуказанных земельного участка, жилого дома и претензий к ним не имеет.

15. В соответствии со ст.131 ч.1.,ст. 223 ч.2  Гражданского Кодекса РФ, право  собственности Покупателя на вышеуказанный земельный участок и жилой дом с подвалом и принадлежностями подлежит государственной регистрации в Новоспасском филиале  Департамента по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Ульяновской области и возникает с момента  такой регистрации.

Продолжение приложения В

16. В соответствии со ст.433 ч.3,  ст. 558 ч.2 Гражданского Кодекса РФ настоящий договор подлежит государственной регистрации в Новоспасском филиале   Департамента   по  государственной  регистрации  прав  на   недвижимое

имущество и сделок с ним Ульяновской области и считается заключенным с момента такой регистрации.

17. В соответствии со ст. 551 ч.1 Гражданского Кодекса РФ Покупатель приобретает право  собственности на указанный земельный участок с момента регистрации перехода права собственности в Новоспасском филиале  Департамента по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Ульяновской области.

18. Настоящий договор составлен в 3-х экземплярах, один остается у Продавца, второй  у Покупателя, третий  в Новоспасском филиале Департамента по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Ульяновской области.

Подписи сторон

Продавец  ________________________________________________________

Покупатель________________________________________________________

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ УЛЬЯНОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ ДИПЛОМНАЯ РАБОТА Тема: «Рынок недвижим

Больше работ по теме: