Рынок аренды недвижимости

 

Оглавление


1. Резюме

. Общая характеристика отрасли и продукции

. Анализ рынка и основных конкурентов

.1 Определение спроса

.2 Выбор целевого сегмента

.3 Оценка конкурентной позиции фирмы в выбранном сегменте рынка

.4 Анализ конкурентов

. Организационный план

.1 Деловое расписание

. План маркетинга

.1 Ценообразование

.2 Каналы распространения

.3 Методы стимулирования сбыта

. План по рискам

.1 Анализ чувствительности проекта

.2 Определение ставки дисконта

. Финансовый план

.1 Производственный план

.2 Критерии коммерческой эффективности проекта

.3 Критерии бюджетной эффективности проекта

.4 Социально-экономическое значение проекта

Список используемой литературы

рынок недвижимость аренда ценообразование

1. Резюме


Целью проекта является получение прибыли за счёт сдачи в аренду собственной однокомнатной квартиры, расположенной в Советском районе по адресу: ул. Минская, д. 37

Квартира приобретена за 3 000 000 руб. В данный момент квартира отремонтирована и готова к использованию, закуплена новая современная мебель и бытовая техника. Это обстоятельство играет существенную положительную роль, так как позволяет снизить расходы клиента и делает предлагаемую квартиру более привлекательной, вспомогательный источник дохода для его разработчика и организатора. Дом, в котором находится квартира относится с спальному району города, недалеко - остановка, откуда ездит транспорт в любую точку города.

Проект требует минимальных затрат на поддержание его работоспособности. Выгоды от реализации проекта можно рассматривать как дополнительный, вспомогательный источник дохода для его разработчика и организатора.

В связи с огромными вложениями в проект среднерыночная стоимость аренды по г.Казани за данную квартиру не принесет эффективность проекта, поэтому стоимость аренды мы возьмем наиболее высокую - 86 000 руб./месяц.

Для реализации проекта необходимо 3 370 000 руб. Эта потребность обеспечивается собственными средствами в размере 3 000 000 руб. и привлечением банковского кредита в размере 2 000 000 руб., сроком на 10 лет под 17% годовых с ежемесячной выплатой % и равных частей сумм долга.

Показатели эффективности проекта:

  • Срок жизни проекта - 241 кв.
  • Простой срок окупаемости (РР) - 4,2 года.
  • Дисконтированный срок окупаемости - 19,6 лет.
  • Чистая текущая стоимость проекта (NPV) - 76 000 руб.
  • Ставка дисконтирования (d) - 27%
  • 2. Общая характеристика отрасли и продукции
  • По данным газеты Бизнес online (08.02.2013) Столица РТ попала в список российских городов, где невозможно снять самый востребованный сегмент эконом-класса - "однушку" - менее чем за 10 тыс. рублей. Такие данные содержатся в рейтинге федерального портала по недвижимости "МИР КВАРТИР". Эксперты "БИЗНЕС Online" отмечают, что в минувшем году арендные ставки поднялись, но затем несколько скорректировались, следуя по сценарию рынков Москвы и Петербурга.
  • КРИЗИС БУШЕВАЛ В ПОВОЛЖЬЕ?
  • Федеральный портал по недвижимости "МИР КВАРТИР" подвел итоги 2012 года на российском рынке аренды недвижимости. Мониторинг проводился в 30 городах. В большинстве российских городов (79%) за год арендные ставки выросли на самую востребованную категорию жилья - однокомнатные квартиры. Подешевели "однушки" лишь в 6 административных центрах. "Еще в январе 2012 года в столицах некоторых российских областей можно было арендовать однокомнатную квартиру за 8 - 9 тысяч рублей в месяц. В декабре таких возможностей у арендаторов уже практически не было", - говорит генеральный директор портала "МИР КВАРТИР" Павел Луценко.
  • Причем в некоторых городах рост составил до 20 - 40%. Арендные ставки в Казани за год выросли на 19% (с 9 984 до 11 848 рублей в месяц). В другом волжском городе - Нижнем Новгороде - цены подросли на 17% (с 10 611 до 12 394 рублей в месяц). По мнению Луценко, данные регионы серьезно пострадали от кризиса, и восстановление заняло более длинный период, но ушедший год наглядно продемонстрировал, что ситуация не только стабилизировалась, но и пошла в рост. "Нижний Новгород в 2012 году стал лидером по росту цен на вторичном рынке. Аренда - еще один показатель улучшения ситуации в областном центре", - добавляет эксперт.
  • Казань же попала в число городов (Белгород, Ярославль, Томск), где "однушку" можно снять в среднем за 11 - 13 тыс. рублей в месяц.
  • Руководитель отдела аренды АН "Флэт" Диляра Нуриева отмечает, что бум был в ноябре, потом цены вернулись на уровень сентября-октября. Она приводит пример: "Однокомнатную "улучшенку" на улице Чистопольская со средним ремонтом, мебелью и стиральной машиной год назад сдавали за 14 тысяч рублей плюс коммунальные платежи. Сейчас ее сдали за 17 тысяч рублей плюс коммунальные. Однокомнатные квартиры можно найти и за 12 тысяч рублей, но они улетают как горячие пирожки. Цены сильно варьируются в зависимости от района. Так, в Юдино еще можно найти однокомнатные по цене 7,5 тысяч рублей плюс коммуналка".
  • "В первую очередь стоимость аренды зависит от стоимости самой недвижимости, а она повысилась еще к марту 2012 года примерно на треть. Это и влечет за собой повышение цен на рынке аренды, которое происходит с опозданием, но все равно происходит", - говорит директор ЦДН "Валери" Валерий Абсалямов. С ним солидарен директор компании "НЛБ-недвижимость" Андрей Савельев: "Рынок аренды довольно аморфный, и рост цен здесь идет вслед за ростом цен на недвижимость. Цены на аренду выросли за год в среднем на 10 - 15 процентов, примерно по уровню инфляции".
  • КТО СДАЕТ И КТО СНИМАЕТ
  • Часть из хозяев жилья составляют люди, которые имеют несколько квартир и таким образом зарабатывают себе на жизнь именно их сдачей в аренду. Но их в Казани немного. Обычно же квартиры или достаются в наследство, покупаются в ипотеку, или каким-то образом пустуют, и собственники решают их сдавать, отмечают риэлторы.
  • По данным Нуриевой, 30% арендаторов квартир - это студенты, еще 30% - не имеющие своего жилья казанцы, 40% - работающие приезжие.
  • Гиззатова отмечает, что на рынок аренды влияет не демографическая ситуация, а трудовая миграция. "Миграция в наш город идет как из населенных пунктов Татарстана, так и из субъектов РФ. Молодые семьи, молодые специалисты, трудовые мигранты и студенты - именно они являются основными потребителями рынка аренды Казани", - говорит она.
  • Арслан Минвалеев, Рустам Ахметгареев
  • Таблица 1 Средние цены аренды с включенными коммунальными платежами

  • Таблица 2 Средние цены аренды с включенными коммунальными платежами
  • Выбранная мною квартира находится в новом доме в спальном районе города. Рядом находятся остановочные пункты "Минская", "Ноксинский спуск", откуда проходят более десятки маршрутов общественного транспорта.
  • Рис.1. Расположение дома на карте
  • Общая площадь квартиры составляет 36 кв.м. Из них площадь комнаты - 19,90 кв.м, кухня - 9,75, ванная комната - 2,60, прихожая - 2,55 кв.м.
  • Рис.2. План квартиры
  • В квартире проведен евроремонт, закуплена новая мебель и бытовая техника. На кухне - кафель, новый кухонный гарнитур, электрическая плита со стеклокерамическим покрытием. Пол кафельный, имеется кухонных стул со стульями, большой холодильник.
  • В комнате - мягкая мебель, ЖК-телевизор, кондиционер. Пол обложен паркетом.
  • Рис.3. Кухня
  • Рис.4. Комната
  • В ванной комнате - кафель, новая немецкая сантехника.
  • Рис.5. Ванная комната
  • 3. Анализ рынка и основных конкурентов
  • 3.1 Определение спроса
  • Определение спроса - оценка потенциальной емкости рынка, т.е. общей стоимости товаров, которые жители определенного региона могут купить за определенный период времени.
  • Существуют несколько методов определения спроса, одним из которых является метод тренда (экстраполяции).
  • Экстраполирование - это распространение в будущее тенденций процессов, отражаемых в виде динамических рядов.
  • Модификацией этого метода является метод сценариев. Суть метода сценариев в том, что на основании данных за ряд лет прогнозируется величина спроса на будущий период.
  • По данным сайта Коммерсанть.ru наибольшей популярностью у арендаторов пользуется Вахитовский район. Ему немного уступают Ново-Савиновский и Советский районы с тем же ценовым диапозоном. Приволжский, Кировский, Московский, Авиастроительный районы, как правило предлагают эконом-варианты.
  • 3.2 Выбор целевого сегмента
  • Сегментирование - процесс разбивки потребителей на группы на основе различий в нуждах, характеристиках, поведении. Сегмент рынка состоит из потребителей, одинаково реагирующих на один и тот же набор побудителей маркетинга.
  • Для нормального функционирования производства было проведено сегментирование:
  • По доходу были выделены следующие типы арендаторов:
  • А - арендаторы с низким доходом;
  • Б - арендаторы со средним доходом;
  • В - арендаторы с высоким доходом.
  • По возрастным категориям:
  • Г - до 25 лет;
  • Д - 25-45 лет;
  • Е - 45 и более.
  • Представим это разделение графически в виде матрицы и выделим сегмент, на который будем ориентироваться:
  • Рис. 6. Матрица сегмента рынка
  • Предполагается, что арендаторами данной квартиры будут люди с достаточно высоким заработком.
  • 3.3 Оценка конкурентной позиции фирмы в выбранном сегменте рынка
  • Для проведения анализа конкурентного положения организации можно использовать матрицу "Привлекательность отрасли - Конкурентная позиция", разработанную консультационной компанией МакКинзи для фирмы "Дженерал Электрик". Позиционирование фирмы ведётся в системе координат, одной из осей которой является привлекательность сегмента рынка, а другой осью - конкурентная позиция организации в этом сегменте.
  • Исходя из маркетинговых исследований выяснилось, что арендуя квартиры, потребитель, как правило обращает внимание на цену арендуемого жилья, месторасположение дома, на ремонт в квартире, на наличие современной мебели, бытовой техники, подключение Интернет и кабельного телевидения. Именно эти показатели и примем в качестве ключевых факторов успеха при оценке конкурентной позиции.
  • Были опрошены некоторые потенциальные покупатели, которые расставили следующие баллы:
  • Таблица 3 Оценка конкурентной позиции организации
Ключевые факторы успехаОтносительный весОценка конкурентной силыРезультат Цена0,2530,25*3=0,75Месторасположение 0,2540,25*4=1Ремонт 0,250,2*5=1Мебель 0,240,2*4=0,8Бытовая техника0,0750,07*5=0,35Интернет, кабельное телевидение0,0350,03*5=0,15

  • Оценка конкурентной позиции арендодателя равна 0,75+1+1+0,8+0,35+015=4,05
  • Для арендодателя наиболее важными параметрами деятельности являются: прибыльность, стабильность дохода, минимальные трудозатраты.
  • Таблица 4 Оценка степени привлекательности сегмента рынка

Ключевые факторы успехаОтносительный весОценка конкурентной силыРезультат Прибыльность 0,550,5*5=2,5Стабильность 0,2540,25*4=1Минимальные затраты 0,2550,2*5=1

  • Оценка привлекательности отрасли равна 2,5+1+1=4,5
  • После того, как получены оценка привлекательности сектора и конкурентной позиции можно строить матрицу.

  • Рис.7. Матрица "Привлекательность отрасли - конкурентная позиция"
  • 3.4 Анализ конкурентов
  • На этом этапе анализа мы собираем необходимую информацию по всем возможным конкурентам. Наиболее важными показателями, характеризующими продукцию являются:
  • - цена аренды;
  • - месторасположение дома, отдаленность от остановок;
  • - наличие парковки и охраны;
  • - планировка квартиры;
  • - ремонт;
  • - мебель (шкаф, комод, стенка-горка, мягкая мебель, кухонный гарнитур, кухонный стол);
  • - бытовая техника (плита, вытяжка, микроволновая печь, холодильник, стиральная машина, ЖК-телевизор кондиционер);
  • - подключение к Интернету и кабельному ТВ.
  • Просмотрев существующие предложения на рынке аренды однокомнатных квартир можно выделить следующих конкурентов: однокомнатные квартира, находящиеся по следующим адресам:
  • - Пр.Альберта Камалеева, 26 (конкурент 1)
  • - ул.Чистопольская 20/12 (конкурент 2)
  • - ул.Сибгата Хакима 1/47 (конкурент 3)
  • Таблица 5 Оценка показателей
Показатели Минская, 37Конкурент 1Конкурент 1Конкурент 1Цена аренды, руб.86000 (2)30000 (3)30000 (3)25000 (5)Месторасположение Рядом остановка, много транспорта (4)Остановка далеко, транспорта мало (3)Рядом остановка, метро (5)Остановка далеко, транспорта малоПарковка, охранаЕсть (5)Нет (3)Нет (3)Есть (5) Планировка квартирыТиповая (4)ИндивидуальнаяУлучшеннаяУлучшенная (5)РемонтЕвроремонт (5)Евроремонт (5)Евроремонт (5)Евроремонт (5)Мебель Есть (5)Нет стенки (4)Нет комода (4)Нет комода (4)Бытовая техника Есть все (5)Есть все (5)Кондиционер отсутствуетОтсутствует микроволновая печьИнтернет, кабельное ТВЕсть (5)Отсутствует (3)Отсутствует (3)Отсутствует (3)

  • Вывод: анализируемая квартира по рассмотренным показателям лучше всех конкурентов сразу по двум показателям (наличие полного комплекта мебели и подключение к Интернету и кабельному ТВ) из 5, то есть преимущество по сравнению с конкурентами обеспечивается на 2/5х100%=40%. Таким образом, можно сделать вывод о том, что данная квартира занимает на рынке достаточно устойчивое положение.
  • Построим конкурентный профиль по табл. 5 "Оценка показателей".
  • Таблица 6 Конкурентный профиль

4. Организационный план


  • 4.1 Деловое расписание
  • При составлении делового расписания необходимо фиксировать самые важные и ключевые события. В нем будет конкретное построение последовательности действий.
  • Деловое расписание для сдачи квартиры в аренду

1Анализ рынка арендуемых квартир

  • 2Оформление кредита
  • 3Приобретение квартиры
  • 4Ремонт
  • 5Закупка мебели, бытовой техники
  • 6

Оглавление 1. Резюме . Общая характеристика отрасли и продукции . Анализ рынка и основных конкурентов .1 Определение спроса .2 Выбор целевого

Больше работ по теме:

КОНТАКТНЫЙ EMAIL: [email protected]

Скачать реферат © 2017 | Пользовательское соглашение

Скачать      Реферат

ПРОФЕССИОНАЛЬНАЯ ПОМОЩЬ СТУДЕНТАМ