Совокупный годовой денежный доход населения области составил 65,6 млрд. рублей и вырос в сравнении с прошлым годом на 20,6%. Среднедушевые среднемесячные денежные доходы составили 5479,4 рубля (по России - 7848 руб.), абсолютный прирост - 941,5 рубля (20,7% к уровню прошлого года).

По уровню среднедушевого денежного дохода Астраханская область стабильно занимала третье место по Южному федеральному округу.

Темпы роста всех составляющих доходов превысили темпы роста потребительских цен. Как следствие, реальные денежные доходы населения увеличились на 4,5%, реальная среднемесячная заработная плата - на 5,1%, реальная пенсия - на 9,5%.

Реальные денежные доходы населения (доходы за вычетом обязательных платежей, скорректированные на индекс потребительских цен) за год повысились и составили 105,1% к уровню 2004 года (по России - 108,8%).

Покупательная способность денежных доходов населения осталась на уровне 2004 года, покупательная способность заработной платы увеличилась на 4,0%, пенсии - на 3,3%. Покупательная способность денежных доходов повысилась по большинству товаров и платных услуг.

Дифференциация доходов населения остается высокой. Среднедушевые денежные доходы 10% наиболее обеспеченных граждан превышают доходы 10% наименее обеспеченного населения в 17 раз.

Следует отметить снижение уровня бедности населения области с 20,1% в 2004 году до 19% в 2005 году.

Сберегательные ресурсы или финансовый потенциал населения области включает в себя денежную наличность, валютные средства на руках у населения и прирост сбережений во вкладах и ценных бумагах. Объем финансового потенциала населения составил оценочно 5,7 млрд. рублей, что на 1,8% выше чем в 2004 году. В структуре финансового потенциала произошел рост сбережений во вкладах и ценных бумагах. Увеличилась доля остатка денег на руках у населения, при этом сократилась доля покупки валюты.

Улучшились жилищные условия граждан, средняя обеспеченность населения области общей площадью жилых квартир увеличилась с 19 кв. м на человека в 2004 году до 19,6 кв. м в 2005 году. Обеспеченность дошкольными образовательными учреждениями сохранилась на уровне 2004 года и составила 64,8 места на 100 детей дошкольного возраста. Доля обучающихся в первую смену достигла 78,7% всех учащихся. Обеспеченность амбулаторно-поликлиническими учреждениями возросла против уровня 2004 года на 0,5% и составила 282 посещения в смену.

В результате положительной динамики многих показателей, используемых при анализе уровня жизни населения, повысился на 6,3% относительно уровня 2004 года сводный индекс уровня жизни населения.

Трудовые ресурсы

Среднесписочная численность работников по полному кругу предприятий (без учета совместителей) составила 299,6 тысячи человек, что на 0,3% выше уровня 2004 года.

На крупных и средних предприятиях области занято 77,4% всех работающих (231,9тыс. человек). Численность работающих на крупных и средних предприятиях сократилась по сравнению с прошлым годом на 1,6%. Снизилась численность занятых (полный круг предприятий) по сравнению с 2004 годом в рыболовстве и рыбоводстве (на 9,9%), сельском хозяйстве, охоте и лесном хозяйстве (на 8,3%), транспорте и связи (на 4,9%), строительстве (на 2,5%), производстве и распределении электроэнергии, газа и воды (на 2,2%), здравоохранении и предоставлении социальных и персональных услуг (на 1,3%), обрабатывающих производствах (на 0,5%), добыче полезных ископаемых (на 0,3%).

Увеличилась численность занятых в гостиницах и ресторанах (на 19,9%), операциях с недвижимостью (на 11,8%), оптовой и розничной торговле (на 10,9%), финансовой деятельности (на 6,8%), государственном управлении и обеспечении военной безопасности (на 6,8%), предоставлении прочих коммунальных и социальных услуг (на 0,6%).

К концу года в органах службы занятости состояло на учете 15078 человек, не занятых трудовой деятельностью, из них 98,7% - трудоспособного возраста. Безработными признано 13756 человек. Пособия назначены 12852 безработным. Уровень официальной безработицы на конец декабря составил 2,8% экономически активного населения.

В сельских районах сохранилась тенденция снижения численности занятого населения. Темпы роста трудовых ресурсов и экономически активного населения области значительно выше сложившихся темпов роста создания новых рабочих мест и занятости в целом, что привело к росту численности безработных.

Численность граждан, обратившихся в центры занятости населения городов и районов области, увеличилась относительно предыдущего года на 7,4% и составила 44,9 тысячи человек. Среди обратившихся для постановки на учет на 5,6 тысячи возросло число постановка на учет незанятых трудовой деятельностью граждан.

В составе незанятых трудовой деятельностью граждан, обратившихся за содействием в трудоустройстве, по-прежнему основная доля приходится на уволившихся по собственному желанию (66,2%), уволенных в связи с сокращением численности персонала предприятий и организаций (12,4%), выпускников учебных заведений профессионального образования различного уровня подготовки и общеобразовательных школ (7,4%).

По-прежнему значительную часть среди обратившихся в органы службы занятости составляли граждане, испытывающие трудности в поиске работы и особо нуждающиеся в социальной защите. Более половины всех обратившихся за содействием в трудоустройстве приходится на женщин, доля молодежи в возрасте 16-29 лет составляет более трети. На четверть увеличилась постановка на учет в органы службы занятости инвалидов, а численность их достигла 1,5 тысячи человек. По сравнению с 2004 годом увеличилось число обращений лиц, имеющих длительный (более года) перерыв в работе (на 23%), уволенных с военной службы (на 20,6%).

Активизация работы органов службы занятости с работодателями обусловила увеличение на 23,7% числа вакансий, предоставленных предприятиями. Количество заявленных рабочих мест на конец года составило 3,4 тысячи, что в 3,5 раза больше чем на конец 2004 года. Коэффициент напряженности на рынке труда - 4,4 человека на одну вакансию. Из-за сохранения территориального и профессионально-квалификационного дисбаланса спроса и предложения рабочей силы наиболее высокий коэффициент напряженности сохраняется в сельских районах области (более 22 человек на одну вакансию). Особенно высок этот показатель на конец года в Енотаевском районе, где на одну вакансию к концу года претендовало 528 человек, Лиманском районе - 217 человек, Харабалинском районе - 127 человек, Черноярском районе - 87 человек, Володарском районе - 75 человек.

Центрами занятости населения городов и районов области трудоустроено за год более 29 тыс. граждан, что на 16,2% превысило трудоустройство в 2004 году. Трудоустроен каждый второй из обратившихся в поиске работы. Уровень трудоустройства составил в целом по области 48,2%.

Большое внимание уделялось работе с подростками. Заключено 374 договора для их трудоустройства в свободное от учебы время. В течение года 5,6 тысячи подростков отработали на временных рабочих местах, что дало возможность молодежи не только получить навыки трудовой деятельности, но и поддержать доходы семей. Приоритетное право при трудоустройстве предоставлялось детям-сиротам, детям-инвалидам, детям из неполных, многодетных, неблагополучных семей, семей с низким достатком, а также подросткам, состоящим на учете в комиссиях по делам несовершеннолетних.

Сложилась определенная система взаимодействия с работодателями по подготовке необходимых кадров для предприятий области. Совместная работа осуществляется путем заключения трехсторонних целевых договоров между центром занятости, работодателем и учебным заведением, осуществляющим обучение безработного гражданина. В прошедшем году было заключено и реализовано 77 целевых договоров с предприятиями и учебными заведениями на профессиональную подготовку и переподготовку безработных граждан. Под реализацию договоров было привлечено около 470 тысяч рублей средств работодателей. Существенно расширился перечень профессий (специальностей) для обучения безработных граждан. Обучение проводилось по 95 профессиям (специальностям).

Оплата труда

Среднемесячная величина начисленной заработной платы в январе-декабре составила 6934,8 руб. Рост к 2004 году - 121,3%.

Остается высокой дифференциация оплаты труда работающих в различных отраслях экономики. Заработная плата работников сельского хозяйства, охоты и лесного хозяйства в 5 раз ниже, чем у работников обрабатывающих производств, и в 3,1 раза ниже, чем у работников, занятых в строительстве.

Самая высокая средняя заработная плата сложилась у работников, занятых добычей полезных ископаемых (16512,5 руб.), финансовой деятельностью (14184,9 руб.), в обрабатывающих производствах (11773,1 руб.), на транспорте и в связи (9413,8 руб.). Низкая заработная плата отмечается у работников сельского хозяйства, охоты и лесного хозяйства (2331,4 руб.), рыболовства и рыбоводства (3145,3 руб.).

Средняя заработная плата работников образования, здравоохранения и предоставления социальных услуг в целом в сравнении с соответствующим периодом прошлого года выросла на 23,5%. При этом в образовании она составляет 60,7% от средней по области, в здравоохранении и предоставлении социальных услуг - 57,6%.

Реальная заработная плата, рассчитанная с учетом индекса потребительских цен, возросла на 5,1%.

Покупательная способность среднемесячной заработной платы составила 2,6 прожиточного минимума для трудоспособного населения области (в 2004 году - 2,5 %).

Продолжена работа по исполнению распоряжения Губернатора области «О мерах по повышению заработной платы и борьбе с нарушениями трудовых прав работников в Астраханской области» в части заключения соглашений о социально-экономическом сотрудничестве между исполнительными органами государственной власти области и организациями, обеспечивающих гарантии выплаты заработной платы в размере не ниже 3000 рублей и недопущение задолженности по заработной плате работникам данных организаций. В области действуют более 500 таких соглашений.

Для повышения заработной платы работников приняты четыре постановления Правительства области «Об индексации заработной платы работников государственных учреждений Астраханской области», устанавливающие коэффициент индексации: с 1 сентября - в размере 1,11; с 1 января 2006 года - в размере 1,2.

Приняты законы области: «О внесении изменений в Закон Астраханской области «Об оплате труда работников государственных учреждений Астраханской области», устанавливающий с 1 сентября 2005 года размер тарифной ставки (оклада) 1 разряда Единой тарифной сетки в сумме 800 рублей и соответственно индексированные в 1,11 раза размеры тарифных ставок (окладов) со 2 по 18 разряд ЕТС; «О внесении изменений в Закон Астраханской области «Об оплате труда работников государственных учреждений Астраханской области», устанавливающий с 1 января 2006 года размер тарифной ставки (оклада) 1 разряда Единой тарифной сетки в сумме 960 рублей и соответственно индексированные в 1,2 раза размеры тарифных ставок (окладов) со 2 по 18 разряд ЕТС, что опережает установленные Правительством Российской Федерации сроки повышения заработной платы работникам бюджетных учреждений, финансируемых из федерального бюджета.

Бюджетная политика

Основные направления бюджетной политики в 2005 году основаны на принципе преемственности. Основной целью бюджетной политики в области расходов являлось неуклонное повышение уровня и качества жизни жителей области, поэтому бюджетная политика в области расходов была направлена на решение социальных задач, экономически значимых программ и мероприятий, безусловное выполнение принятых обязательств.

Основными результатами реализации бюджетной политики стали:

·существенное увеличение сбора налогов;

·своевременная выплата заработной платы работникам бюджетной сферы с обеспечением ее увеличения в соответствии с федеральными и региональными нормативными актами;

·осуществление адресных выплат социальных пособий малоимущим категориям граждан;

·максимальное финансирование расходов по статьям «Питание» и «Медикаменты» для учреждений социальной сферы;

·финансирование расходов на газификацию частных домовладений граждан, имеющих право на льготы;

·финансовая поддержка бюджетов муниципальных образований;

·существенное сокращение кредиторской задолженности муниципальных образований за газ, топливо, электрическую и тепловую энергию.

Рост бюджетных доходов позволил полностью ликвидировать задолженность областного бюджета перед социальной сферой и в первую очередь по заработной плате, работникам социальной бюджетной сферы, дополнительно профинансировать ряд важных государственных программ.

Поступление налогов в бюджет области

В результате работы налоговых органов совместно с Правительством области собрано 15,5 млрд. рублей налоговых и неналоговых доходов (128,3% к уровню 2004 года).

Прогнозный план сбора налоговых и неналоговых доходов во все уровни бюджетов в объеме 14 млрд. рублей в целом по области выполнен на 110,6% и обеспечен всеми муниципальными образованиями.

Федеральный бюджет. В федеральный бюджет поступило 6,9 млрд. рублей или 44,4% всех налоговых и неналоговых доходов (в 2004 году - 40,1).

Консолидированный бюджет. В консолидированный бюджет поступило 8,6 млрд. рублей налоговых и неналоговых доходов, что на 1,38 млрд. рублей или на 19,1% больше, чем в 2004 году.

Областной бюджет. При прогнозе сбора налогов и платежей в областной бюджет в сумме 5,25 млрд. рублей фактически поступило 5,39 млрд. рублей (103,8%). Исполнение прогноза по областному бюджету обеспечено во всех районах области и г.Астрахани, за исключением Красноярского района (99,5%) (Таблица 10).

Таблица 10. Поступление налогов и сборов в областной бюджет по районам области

Показатели по районам областиПоступление налогов и сборов (млн. руб.)К уровню предыдущего года (%)Удельный вес поступлений в областной бюджет (%)Всего по области5386,9140,2100,0в т.ч. г.Астрахань2538,2193,047,1Ахтубинский район247,4114,54,6Володарский район41,372,40,8Енотаевский район39,754,60,7Икрянинский район86,179,01,6Камызякский район66,159,31,2Красноярский район1651,6120,430,7Лиманский район86,1104,01,6Наримановский район155,8133,92,9Приволжский район87,9102,91,6Харабалинский район44,6113,60,8Черноярский район21,8186,60,4

Основными источниками налоговых поступлений явились налог на доходы физических лиц (36,6%), налог на прибыль (25,1%), налог на имущество организаций (14,1%), акцизы (14,0%).

Крупнейшим налогоплательщиком в области является ООО «Астраханьгазпром»

Местный бюджет. При прогнозе сбора налогов и платежей в местные бюджеты в сумме 3,2 млрд. рублей фактически поступило 3,23 млрд. рублей, (101,0%). Прогноз по местному бюджету обеспечен во всех районах области, за исключением г.Астрахани (97,8%).

Торговля

Оборот розничной торговли составил 31,2 млрд. руб. и вырос в товарной массе к уровню прошлого года на 8%. Преобладающая часть товарооборота (67,3%) формируется индивидуальными предпринимателями, осуществляющими свою деятельность как в стационарной торговой сети (22,0%), так и на рынках области (45,3%). Доля крупных и средних предприятий торговли в общем обороте розничной торговли составила 21,7%, малых - 11,0%.

Розничная сеть области насчитывает 5683 предприятия торговли. Обеспеченность населения города торговыми площадями на 1000 жителей составляет 371 кв. м, в районах области - 275 кв. м.

Среднемесячная заработная плата на 1 работающего в торговле составила в 2005 году 4114,4 руб. (рост к предыдущему году - 117,1%).

В консолидированный бюджет области было направлено 746,6 млн. руб. налоговых платежей.

Населению области продано продовольственных товаров на сумму 13383,7 млн. руб., непродовольственных - на 17845,2 млн. руб. с ростом к уровню прошлого года соответственно 104,1% и 111%.

Снижается доля расходов населения на товары первой необходимости. Рынок товаров длительного пользования особенно чувствителен к колебаниям уровня денежных доходов населения. Если ранее рост благосостояния в большей степени способствовал покупкам одежды, обуви, то в настоящее время интересы потребителей склоняются в пользу транспортных средств (рост к 2004 году в 1,6 раза), бытовой техники (110,9%), предметов для отдыха и развлечений.

Увеличению потребительского спроса способствует расширение практики потребительского кредитования. Если в 2003 году объем кредитов, выданных населению банками и кредитными организациями на потребительские цели, составил 1,5 млрд. руб., в 2004 году - 2,97 млрд. руб., то в 2005 году эта сумма увеличилась до 5,5 млрд. руб.

В структуре продовольственных товаров увеличилась доля продаж масла растительного (107% к уровню 2004 года), яиц (106,8%), кондитерских изделий (103,8%), масла животного(103,7%), рыбной продукции (105,5%).

Население готово платить дороже за гарантированное качество товаров и услуг, за широкий выбор и удобство покупки. Такие условия обеспечивают современные торговые предприятия. На территории области осуществляли свою деятельность 2 гипермаркета, 20 супермаркетов, 28 торговых комплексов. Особую группу торговых предприятий составляют магазины в составе торговых центров («Астор», «Три кота», «Восточный», «Калининский»), которые представляют собой совокупность торговых предприятий, спланированных, построенных и управляемых как единый территориальный комплекс с обширной автостоянкой.

Введено в эксплуатацию еще 9 крупных многопрофильных торговых объектов: торговый дом «Океан» торговой площадью 1000 кв. м, торговый дом «Свободный» (309 кв. м), торговый комплекс ООО ПКФ «Астрбытсервис» (2400 кв. м), вторая очередь торгового центра «Три кота» (8350 кв. м), торговые центры «На Цареве» (3500 кв. м), «Александрия» (2500 кв. м), торгово-развлекательный центр «Гранд Ривер» (8500 кв. м), гипермаркеты «Эльдорадо» (2000 кв. м), «Мир» (1200 кв. м).

На территории области функционируют 1195 специализированных непродовольственных магазинов, из них 96 магазинов по продаже мебели, 117 - бытовой техники, 246 - хозяйственных, строительных и отделочных материалов, 160 - автозапчастей, 122 - одежды, 44 - цветов, 44 - канцтоваров, 42 - детских товаров, 31 -- ювелирных изделий, 31 - книг.

Из вновь введенных 275 предприятий розничной торговли - супермаркет бытовой техники «Сателлит» (торговой площадью 1000 кв. м), магазин «Дансил» (280 кв.м), мебельные выставочные салоны «Фабрикантъ» (600 кв. м), «Три Я» (550 кв. м), «Центр сантехники» (500 кв. м), «Детский торговый центр «Дюймовочка» (400 кв. м), «Иль де Боте» (257 кв. м), торговый дом «Мир» (700 кв. м), мебельный салон «12 стульев» (398 кв. м), магазины по продаже стройматериалов «Спектр» (500 кв. м), «Стройматериалы» (200 кв. м), магазин по продаже аудио- и видеотехники «Мир техники» (200 кв. м).

В последние годы качественный перелом в структуру розничных продаж внесла сетевая торговля. В области насчитывается 171 сетевое предприятие (прирост их количества к уровню 2004 года составляет 28%), среди них 45 - по продаже продовольственных товаров, 126 - непродовольственных. Удельный вес торговых площадей, занятых сетевыми магазинами, составляет 12% от торговых площадей всех розничных предприятий.

Наибольшее количество предприятий имеет сеть магазинов ЗАО «Тандер» (32), «Евросеть» (22), ООО КФ «Мир телефонов» (11), ООО «ЭЛКО» (10) и т.д. Динамично развиваются непродовольственные сетевые предприятия, реализующие строительные и хозяйственные товары, мебель, компьютеры, аудио-, видео- и бытовую технику, обувь, телефоны, с применением инновационных технологий в торговых процессах.

На территории области функционируют 76 рынков на 15500 торговых мест, из них 21 рынок является муниципальной собственностью, 23 - принадлежат потребительской кооперации, 32 - относятся к другим формам собственности. Осуществляется постоянная работа по упорядочению торговой деятельности на рынках области. Составлен банк данных, в котором определены собственники и специализация рынков, составлены списки предпринимателей, арендующих торговые места на рынках, ежегодно проводится инвентаризация торговых мест.

Важным звеном в обеспечении населения области продовольствием являются оптовые продовольственные рынки. В области функционирует 4 оптовых рынка (общая площадь складских помещений - 93,8 тыс. кв. м): ЗАО ПКФ «Андромеда», ТК «На Славянской», ООО «Болдинский», ООО «Торговый комплекс «Кутум», на которых аккредитовано 662 субъекта оптовой торговли и занято 2375 человек.

Стратегической линией Правительства Астраханской области остается поддержка местных товаропроизводителей. Оказывается практическая помощь товаропроизводителям области по взаимодействию с предприятиями торговли, в городах и районах области организуются и проводятся выставки-ярмарки, осуществляется выездная торговля, мероприятия по дегустации новых видов продукции.

Проведена презентация продукции мясоперерабатывающих предприятий области (ООО МПЗ «Губернский», ООО «Астраханский мясокомбинат», ООО «Ахтубинский мясокомбинат») на базе ООО РПСК «Сардинный завод», фабрики «Весна» (ЧП А.А.Паршиков), ООО МПЗ «Губернский». Заключено более 300 договоров поставок продукции в оптовую и розничную сеть Астраханской области.

В целях увеличения объемов продукции местного производства и продвижения ее на внутренний и внешние рынки местным товаропроизводителям оказано содействие в выделении дополнительных торговых мест на рынках города Астрахани (650), областной продовольственной ярмарке (60), при выездной торговле (70), аккредитации товаропроизводителями площадей на оптово-продовольственных рынках области (70), на предприятиях розничной торговли (3632). Они привлекались к участию в тематических, отраслевых, межрегиональных, федеральных выставках и ярмарках. За 2005 год Астраханская область приняла участие в 50 выставочно-ярмарочных мероприятиях, в которых участвовало свыше 130 хозяйствующих субъектов области.В результате получен значительный прирост (к уровню прошлого года) объемов реализации продукции местных производителей на потребительском рынке области, в том числе кондитерских мучнистых изделий - на 14,5%, фруктовой и минеральной воды - на 16%, мороженого - на 13%, макаронных изделий - на 6%, молочной продукции - на 44%, яйца столового - на 12%. Расширение каналов сбыта вырабатываемой продукции за счет налаживания и укрепления межрегиональных и внешнеэкономических связей позволяет увеличить объемы ее поставки на внешний рынок. Удельный вес рыбной продукции, отгружаемой предприятиями области в различные регионы России, составил 39 % от общего объема производства, в страны СНГ - 4,3%, (Белоруссия, Азербайджан, Казахстан, Украина),вне СНГ-1,3 (Голландия).

Доля поставок на внешний рынок овощных консервов в общих объемах реализации составила 70%, крупы (риса) - 78%. Традиционно эта продукция отправлялась в Москву, Санкт-Петербург, Саратов и другие регионы России, а также в Беларусь.

Из непродовольственных товаров, производимых предприятиями области, на внешний рынок поставлялась продукция ОАО «АЗРТИ» (резинотехнические изделия, бензостойкие техпластины, рукава автотракторные), ООО «Дельта» ВОС (крышки для консервов) и АООТ «Астратекс» (трикотажные изделия). В регионы Российской Федерации было направлено соответственно 64, 40 и 80% объемов их производства.

Продвижению продукции собственного производства и увеличению объемов ее реализации на потребительском рынке области способствует областная сельскохозяйственная ярмарка, функционирующая в г.Астрахани. Всего было проведено 98 ярмарочных мероприятий, где постоянно принимало участие около 50 местных производителей промышленных и продовольственных товаров, которыми было реализовано 10535,7 тонн продукции, из них: мяса и мясопродуктов - 957,2 тонны, рыбы - 296,1 тонны, овощей - 7288,2 тонны, в том числе картофеля - 2448,3 тонны.

Продвижению товаров местного производства на потребительский рынок области, других регионов России и других стран способствуют выставочно-ярмарочные мероприятия. В текущем году Правительством Астраханской области разработана и утверждена отраслевая целевая программа «Развитие выставочно-ярмарочной деятельности в Астраханской области на 2005-2008 годы». В рамках реализации программы из областного бюджета выделено 1,65 млн. руб., проведено 10 выставочно-ярмарочных мероприятий с участием области в качестве коллективного экспонента.

ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОЕ ХОЗЯЙСТВО

В целях решения комплексного подхода к реформированию жилищно-коммунального хозяйства министерством разработана и принята постановлением Правительства Астраханской области отраслевая целевая программа «Реформирование предприятий жилищно-коммунального хозяйства на территории Астраханской области на 2005-2008 годы».

В области работают около 140 предприятий ЖКХ различных форм собственности. Предприятия жилищно-коммунального хозяйства производят 3% региональной валовой добавленной стоимости. В отрасли работает более 20,1 тыс. человек, фонд оплаты труда которых составляет 5,2% от областного.

Стоимость жилищно-коммунальных услуг составляет около 20% в общей суммы платных услуг, что определяет социально-экономическую значимость отрасли.

Частично реализация электроэнергии на территории региона осуществляется ООО «Русэнергосбыт», зарегистрированной в Москве, которая не отражается статистикой региона. С учетом этого снижение объемов 2005 года в сравнение 2004 годом составляет около 100 млн. руб. (11%).

Доходы организаций, оказывающих жилищно-коммунальные услуги, составили 4431,4 млн. руб. (118% к уровню 2004 года). Расходы - 5119,7 млн. руб. (109%).

Кредиторская задолженность сократилась за год на 215,9 млн. руб. (14%). Дебиторская задолженность в целом составляет 772,4 млн. руб., что соответствует значению задолженности на 01.01.2005.

Основными причинами сохранения дебиторской задолженности являются: во-первых, низкая платежеспособность населения области, при этом среднемесячный процент сбора платежей с населения за предоставленные жилищно-коммунальные услуги составляет 95%; во-вторых, недостаточная наполняемость местных бюджетов и, как следствие, - отсутствие у муниципальных образований средств на полномасштабное финансирование ЖКХ; в-третьих, финансирование расходов предприятий ЖКХ, связанных с предоставлением мер социальной поддержки отдельным категориям граждан и субсидий малоимущим граждан, осуществлялся по федеральному стандарту, равному 20,90 руб., размер которого много ниже фактических значений тарифов.

В целях решения проблемы финансового оздоровления предприятий ЖКХ было принято постановление Правительства Астраханской области «Об утверждении областных стандартов оплаты жилья, коммунальных услуг и нормативной площади жилого помещения на 2005 год», которым установлены дифференцированные стандарты предельной стоимости 1 кв. м жилой площади по каждому муниципальному образованию и в целом по области.

Проведенный анализ показал, что действующий на территории области единый тариф 14,0 руб. за 1 куб. метр отпускаемой воды привел к нерентабельности и убыточности предприятия. Постановлением Правительства Астраханской области установлен экономически обоснованный тариф на питьевую воду в размере 17,30 руб. за 1 куб. метр.

Сумма финансирования за 2005 год по реестрам департамента ЖКХ составила 322,6 млн. руб. или 100% от бюджетных назначений 2005 года. Фактическая сумма финансирования (кассовое исполнение) по данным минфина области, - 305,7 млн. руб. или 95%.

Согласно постановлению Правительства Астраханской области муниципальное образование «Камызякский район» определен пилотным муниципальным образованием по внедрению системы адресной денежной компенсации предоставления мер социальной поддержки и субсидий на оплату жилищно-коммунальных услуг. В рамках проведения данного эксперимента с 01.11.2005 года по 31.12.2005 года на персонифицированные счета гражданам на оплату жилищно-коммунальных услуг перечислены 3,86 млн. рублей.

Возмещение расходов, связанных с предоставлением субсидий малоимущим гражданам на оплату ЖКУ, составила 247,7 млн. рублей, из них погашено за счет средств областного и федерального бюджетов 137,5 млн. руб. или 55%. Из бюджетов муниципальных образований - 109,9 млн. руб. или 44%.

Отопительный сезон 2004-2005 года прошел благополучно, без серьезных аварийных ситуаций.

Строительство

Объём строительных работ составил 8,6 млрд. рублей или 105,2% в сопоставимых ценах. Основное строительство в области осуществляют подрядчики г.Астрахани (51,1% в общем объёме строительных работ области), Красноярского (16,8%), Ахтубинского (4,5%), Наримановского (3,7%) и Приволжского (3,7%) районов, ЗАТО Знаменск (2,3%).

Ввод жилья составил 647,9 тыс. кв. метров общей полезной площади и увеличился на 2,7% по сравнению с 2004 годом.

Более трех четвертей жилья (86,8%) введено в г.Астрахани. Значительную часть жилья (65,6%) в области ввели индивидуальные застройщики.

Увеличился ввод жилых домов в Красноярском (на 38,8%), Приволжском (на 56,8%), Наримановском (на 23,4%), Черноярском (на 21,2%), Икрянинском (на 0,7%) районах. Сократился ввод жилья в Ахтубинском (на 11,9%), Лиманском (на 5%), Харабалинском (на 19,3%), Енотаевском (на 67,3%) и Камызякском (на 41,8%) районах (Таблица 34).

Продолжается строительство объектов газификации. За счет всех источников финансирования в Астраханской области было введено 175,57 км межпоселковых газопроводов и распределительных сетей. Уровень газификации жилого фонда в целом по области за год возрос на 1,9% и составил 75,5% (73,6% в 2004 году), в районах области уровень газификации вырос на 1,8% и составил 50,3%.

В рамках программы «Газификация Астраханской области» введено 50,42 км межпоселковых газопроводов и распределительных сетей (в 2,3 раза к соответствующему периоду прошлого года), в том числе в г. Астрахани (6,32 км), Енотаевском (0,25 км), Лиманском (10,35 км), Приволжском (0,50 км), Харабалинском (33 км) районах.

Газифицированы 5452 квартиры и домовладения (91,2 % к уровню 2004 года).

Впервые получили природный газ 10 населенных пунктов:

·в Ахтубинском районе - с.Покровка;

·в Енотаевском районе - с.Михайловка;

·в Икрянинском районе - с.Джамба, с.Вахромеево;

·в Красноярском районе - п.Первомайский;

·в Лиманском районе - с.Вышка;

·в Приволжском районе - п.Пойменный, с.Бирюковка;

·в Харабалинском районе - с.Хошеутово, с.Ахтубинка.

Введены 9 котельных общей мощностью 4,72 Гкал в час

В ходе реализации областной целевой программы «Обеспечение населения Астраханской области питьевой водой в 2000-2010 годах» за год на строительстве и реконструкции объектов водоснабжения было освоено 134,0 млн. рублей, в том числе из федерального бюджета - 83,0 млн. рублей, областного бюджета - 51,0 млн. рублей.

На эти цело освоено в Икрянинском районе - 29,43 млн. руб. (в 2,1 раза больше, чем в 2004 г.), Приволжском - 13,94 млн. руб. (в 2,1 раза), Камызякском - 19,04 млн. руб. (в 1,4 раза), в г.Астрахани - 7,9 млн. руб. (в 1,4 раза), Наримановском - 19,5 млн. руб. (в 1,2 раза), Харабалинском - 13,13 млн. руб. (83,7%), Володарском - 17,17 млн. руб. (в 2 раза), Лиманском - 7,55 млн. руб. (64,8%).

Продолжались работы по улучшению водообеспечения населения:

·в Ахтубинском районе велась реконструкция разводящих сетей водопровода в п.Верхний Баскунчак, строительство водопровода Джелга - Успенка;

·в Володарском районе - строительство главной насосной станции канализации в п.Володарском, объектов водоснабжения в селах Цветное и Мултаново;

·в Енотаевском районе - строительство водовода с.Никольское - с.Грачи;

·в Икрянинском районе - строительство водовода от Икрянинского рыбозавода в с.Баркасном до с.Озерном, объектов водоснабжения в селах Оранжереи, Мумра, Товарное, водоснабжение Озерновского сельского совета и с.Чулпан;

·в Камызякском районе - реконструкция СОВ Камызякского района, строительство магистрального водовода СОВ - Табола, разводящих сетей водопровода в с.Каралат, водозаборных сооружений в с.Раздор, водовода в с.Лебяжьем;

·в Лиманском районе - реконструкция разводящих сетей водопровода в селах Басы, Караванное, ПНС с магистральным водоводом в с.Песчаном, строительство разводящих сетей в с.Бударино, установка системы обеззараживания на СОВ Лиманского группового водопровода;

·в Наримановском районе - строительство объектов водообеспечения в селах Буруны, Волжское, п.Рычанском, водопроводных очистных сооружений и разводящих сетей с. Рассвет, водовода от существующего водопровода до санатория № 2 курорта «Тинаки», реконструкция инфраструктуры курорта «Тинаки»;

·в Приволжском районе - строительство водовода СОВ - Яксатово, объектов водоснабжения сел Началово, Осыпной Бугор;

·в Харабалинском районе - строительство объектов водоснабжения сел Лапас, Хошеутово, Ахтубинка, водообеспечение сел Речное и Вольное;

·в Черноярском районе - реконструкция разводящих сетей водопровода в с.Солодники;

·в г.Астрахани - реконструкция водопровода по ул. Омской, водовода по ул. Пассажирской, строительство КНС № 37 в Трусовском районе, ПНС для жилых домов по улицам Бульвар Победы, Комсомольская Набережная.

Введены в действие водопроводные сети протяженностью 117,19 км (в 10 раз больше уровня 2004 года) и объекты водоснабжения мощностью 4,35 тыс. куб. метров воды в сутки (в 8,7 раза больше). В том числе по районам области: в Ахтубинском - 2,58 км, Володарскиом - 9,14 км, Икрянинском - 16,83 км, Камызякскиом - 9,01 км, Красноярском - 10,07 км, Лиманском - 15,29 км, Наримановском - 12,18 км, Приволжском - 19,3 км, Харабалинском - 7,98 км и Черноярском - 14,81 км.

За счёт средств федерального и областного бюджетов в области отремонтировано 87,63 км автомобильных дорог, в том числе в районах области: Ахтубинском - 20,6 км, Володарском - 0,6 км, Икрянинском - 3,2 км, Лиманском - 12,4 км, Камызякском - 4 км, Харабалинском - 29,03 км, Приволжском - 12,8 км, Красноярском - 5 км.

Раздел 3 Анализ местоположения объекта оценки

Объект находится по адресу г. Астрахань, Кировский р-он, ул. С. Перовская 111. Трех этажный монолитный 15 квартирный двух подъездный жилой дом, лифты и мусоропровод отсутствует, установлены кодовые металлические двери. В подъезде сделан ремонт.

Транспортная доступность: близость к дороге 80м; общественный транспорт: трамвайная линия, автобусная остановка, маршрутное такси; имеются гаражные кооперативы на расстоянии 162м, дачный поселок 400м.

Первый этаж здания отведен под магазины: Магнит сеть магазинов, Строительные материалы, Товары для спорта и туризма, Все для холода. Рядом имеется административные здания: Кабельное телевиденье ТРАНК, Школа бильярда и Бильярдный клуб.

Инженерные сети: имеются электроснабжение, горячее холодное водоснабжение и канализационные сети. Коммунальное обслуживание осуществляет ЖЭК.

В близи объекта имеются такие Социальные заведения как: Детский сад/Ясли, Гимназия №1, Спортивное сооружение, Детская поликлиника №2, Стоматологическая поликлиника №3, Сбербанк РФ, Сервисный участок №2 отделение электросвязи, ТЦ Александрия, продуктовые магазины.

Данный объект оценки находится на выгодном месте с точки зрения экономики, так как Кировский район города Астрахани считается самым дорогим и центральным районом. Экологическое состояние района хорошее, так как имеет парковую зону в близи не расположено промышленное здание.

Раздел 4 Анализ рынка недвижимости в регионе

За последние годы рынок недвижимости повысил свою активность с помощью действий специализированных организаций, тем не менее, он всегда будет иметь особенности, обусловленные такими факторами как:

- специфика объектов недвижимости;

- более высокие уровни риска, характерные для недвижимости;

- невозможность достижения состояния равновесия между спросом и предложением.

Но если «первичный» рынок недвижимости в идеале можно планировать, то «вторичный» рынок (а в особенности вторичный рынок жилья) в полной мере соответствует своей «анархической» характеристике.

Самые распространенные сделки на вторичном рынке недвижимости- парные сделки, предусматривающие одновременно проводимые продажу и покупку жилья.

В течении достаточно длительного времени существовало сильное расслоение между первичным и вторичным рынком жилья. Цены на вторичное жилье росли быстрее и были выше, чем на первичное жилье.

Однако в связи с ростом доходов населения в настоящее время первичный рынок не только догнал, но и перегнал вторичный рынок. И это вполне справедливо, так как вкладывать деньги в первичное жилье гораздо выгоднее.

При анализе вложения денег в первичное жилье напрашивается решение об участии в финансировании нового строительства. Благо, что многие инвесторы возведения объектов недвижимости предлагают вкладывать в них деньги на начальном этапе. На первый взгляд выгода очевидна. Но стоит просчитать, так ли все окажется на деле.

Как правило, скидки, которые дают застройщики покупателям жилья за предоставление денег без процентов, составляют 20-30% . Значит, квартира стоит на четверть дешевле. Выгодно. Но обычно дом строят полтора-два года. Еще полгода уходит на получение документов о право собственности. Потом нужно потратить время и деньги на ремонт. В итоге, с момента первого взноса до вселения пройдет два-три года. К этому моменту жилплощадь окажется дешевле всего на 10-15% при условии, что курс доллара все это время оставался стабильным.

Рынок в самом общем понимании определяется как система, регулируемая соотношением спроса и предложения, а в более узком- место купли-продажи товаров. Спецификой рынка недвижимости является то, что он не имеет определенного места. В специальной литературе рынок недвижимости определяется как рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, низкой ликвидностью, юридическими сложностями и т.д.

В целом ситуация на рынке недвижимости в Астрахани соответствует общероссийским прогнозам экспертов. А именно происходит скачкообразный рост цен, когда после незначительной стабилизации, цены подпрыгивают до очередной отметки.

В настоящее время на рынке недвижимости вообще и вторичного жилья в частности, прослеживаются следующие тенденции:

. Наиболее важная тенденция- усиливающая дифференциация рынка недвижимости. В отличие от прежних лет, когда дорожали все квартиры без исключения, теперь сегмент среднего и дорогого жилья продолжает расти в цене, в то время как низкокачественное жилье- наоборот, дешеветь. В основном это относится к малогабаритным квартирам, деревянным домам и квартирам с частичными удобствами.

. Спрос на 1-2 комнатные квартиры продолжает расти, в то время как спрос на 3-4-5 комнатные квартиры падает. При этом превалирует рост стоимости однокомнатных квартир.

. Изменились приоритеты у покупателей «элитно» недвижимости, в особенности коттеджей: теперь экономическая характеристика места расположения жилья становится одним из ведущих критериев формирования его стоимости. Люди все активнее обращают внимание на окружающую природную среду. Цены на квартиры с неблагоприятными условиями для проживания падают. В тоже время жилплощадь, расположенная в благополучных чистых районах дорожает. Наиболее высоко ценится квартира в городе с видом на Волгу, а также в «спальных» районах.

Факторы влияющие на стоимость жилья.

Анализ ряд ценообразующих факторов, так тенденции формирования цен на жилье зависят как от макроэкономических и региональных факторов, так и от соотношения спроса и предложения.

Макроэкономические показатели, влияющие на динамику цен на недвижимость, разделены на общероссийские и региональные.

Общероссийские факторы

В широком смысле к характеристикам макроэкономических условий относятся темпы роста ВВП, промышленного и аграрного производства, уровень и динамика банковской ставки процента, доходности ценных бумаг и т.д. Однако с точки зрения анализа динамики цен на жилье, все они проявляются в значительной степени через инфляцию и курс рубля, определяют условия для изменения этих фактов.

Среди политико-административных факторов, оказавших существенное влияние на динамику цен на недвижимость, оказывают регулярно публикуемые в СМИ заявления чиновников о стимулировании развития ипотечного кредитования и возможном снижении процентных ставок по ипотечным кредитам. По России спрос на кредиты значительно вырос, равно, как и объем выдаваемых банками «длинных кредитов» населению на покупку готового и строящегося жилья.

Однако, говорить о том, что ипотека в значительной степени влияет на ценообразование еще рано, так как доля покупателей, пользующихся такой услугой в общем объеме покупателей жилья еще незначительна. Влияние ощущается пока только на ожиданиях покупателей, откладывающих покупку недвижимости из-за возможного снижения цен.

Региональные факторы

К региональным факторам, влияющим на ценообразование, следует отнести факторы, влияющие на спрос и предложение.

В первом случае- это динамика доходов населения, динамика развития малого бизнеса, обеспеченность жильем, ценовые ожидания потребителей, потребительские предпочтения и инвестиционная привлекательность недвижимости. В точки зрения предложения назовем - рентабельность строительства жилья, наличие в достаточном количестве площадей, пригодных для застройки, платежеспособный спрос, себестоимость строительства.

Локальные факторы

При определенной «стандартизации» жилых помещений, они очень многообразны по качеству материала, по планировке, этажности, качеству коммунальных услуг, техническому состоянию, местонахождению.

Поэтому понятие «средняя стоимость жилого помещения» достаточно расплывчато.

Раздел 5 Анализ характеристик объекта оценки

Основания и фундаменты

Грунт в основании- глина тяжелая. Фундамент сборный железобетонный ленточный. Состоит из сборных железобетонных блок подушек и сборных бетонных стеновых фундаментных блоков. Блок подушки укладываются на слой крупнозернистого песка. На блок подушки устанавливают на цементно-песчаном растворе стеновые фундаментные блоки с обязательной перевязкой швов. Выполнена защита фундамента от сырости: горизонтальная гидроизоляция по обрезу фундамента.

два слоя рубероида на ГБМ и вертикальная обмазка горячим битумом за два раза.

Фундамент под наружные несущие и внутренние стены принят из ж/б блок подушек 16000мм.

Стены

Стены и внутренние и наружные выполнены из монолитного железобетона толщиной 200мм бетона и 100 мм наружного утеплителя.

Покрытия

По монолитной плите покрытия 120мм устраивается армирующая ц/п стяжка 20мм, утеплитель- пенопилистирол 50мм, один слой толи на ГБМ, ц/п стяжка 20мм.

Перекрытия

Монолитные без балочное ж/б, толщиной 120мм, в сетку используются арматура класса Ф-III и закладная деталь класса А-III для крепления к каркасу стен, бетон В-125. Условно приняты марки МП1-МП6.

Перегородки

Выполнение из кирпича с двухсторонней штукатуркой, толщиной 120мм. В перегородках предусмотрены проемы для установки дверных коробок. Также перегородки выполняются из двойного слоя гипсоконторных листов, прикрепленных к металлическому легкосплавному профилю.

Кровля

Кровля чердачная строительная двухскатная с наружным неорганизованным водостоком. Используется металочерепица «Ондустил»- мелкоштучная черепица представляет собой как бы блок из семи «Керамических» черепиц. Вес листа 3,7 кг. На 1м2 требуется 1,58 листа, вес 1м2 кровли 5,87кг. Лист укладывается по брусчатой обрешетке прибывается 4 гвоздями за верхний край. Следующий ряд листов накрывает места крепления.

Полы

Используются полы керамические (сан.узлах, ванных, подсобных помещениях), ковралиновые (жилых), паркетные (жилых), и линолеумные (коридор, прихожие)

Лестницы

Лестницы сборные железобетонные, двух маршевые из крупноразмерных элементов: лестничных маршей 1400мм и площадок шириной 1400мм.

Лестничный марш выполняются из железобетона и имеют гладкую поверхность. Этажные лестничные площадки имеют отделочный слой. Ограждения лестницы стальные перила высотой 900мм

Окна и двери

В жилом доме использованы окна нового поколения. По материалам конструкции пластиковые. Элегантный внешний вид и улучшенный водопровод. Улучшенная теплоизоляция обеспечивается трехмерным строением профиля , используется изолирующее свойство воздуха. Система оконных профилей «REHAU» с упорным уплотнением. Камеры, в которых размещается армирование створочного, коробочного и импосно/поперечного профиля, расположены таким образом, что, благодаря применению соответствующих металлических профилей, выполняются практически все статистические требования в оконном производстве.

Двери деревянные и пластиковые профилей «REHAU».

Раздел 6. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости методом сравнительного анализа продаж

Метод сравнительного анализа продаж - это метод оценки стоимости объекта путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым объектом после осуществления соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними. Сравнительный подход представлен методами: сравнения продаж и валового рентного мультипликатора.

Метод сравнения продаж.

Данный метод основан на сопоставлении и анализе информации о продаже аналогичных объектов недвижимости, как правило, за последние 3-6 месяцев. Основополагающим принципом метода является принцип замещения, который гласит, что при наличии на рынке нескольких объектов инвестор не заплатит за данный объект больше стоимости недвижимости аналогичной полезности. Под полезностью понимается совокупность характеристик объекта, определяющих назначение, возможность и способы его использования, а также размеры и сроки получаемого в результате такого использования дохода. Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации по недавно прошедшим сделкам.

Преимущества МПС:

·наиболее простой

·статистически обоснован

·предлагает методы корректировки

·обеспечивает данные для других подходов к оценке.

Недостатки МПС:

·требует активного рынка

·сравнительные данные не всегда имеются

·требует внесения поправок. большое количество которых оказывает влияние на достоверность результатов

·основан на прошлых событиях, не принимает в расчет будущие ожидания.

Применение МПС предлагает определенную последовательность действий:

·изучение рынка и выбор о.н. , которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.

·сбор и проверка достоверной информации о сделках по каждому отобранному объекту.

·выбор необходимых единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.

·проведение корректировки цен продаж по каждому объекту.

·согласование скорректированных цен сопоставимых объектов. Корректировки проводятся по следующим элементам сравнения:

Последовательно

. передаваемые права собственности.

. усл. финансирования.

. условия продажи.

. рын. усл.

На независимой основе

. местоположение.

. физические характеристики объекта.

.экономические характеристики объекта.

. использование объекта.

.наличие доп. компонентов стоимости.

Объект оценки: 2-х комнатная квартира на 2-ом этаже, 3-х этажного дома в Кировском районе, по адресу С.Перовская 111а, Sобщ=43м2

Аналоги:

1. 2-х комнатная квартира на 1-м этаже, 2-х этажного дома в Кировском районе, Sобщ=41м2 Цена 600 тыс.руб.

. 2-х комнатная квартира по ул. С.Перовской в Кировском районе, 5/5 Sобщ=46м2

Цена 1 млн.руб.

№ п/пХарактеристика объектаОбъект оценкиОС №1ОС №2ОС №3ОС №41Цена квартиры600т.р1млн.р1,1млн.р750т.р2Sобщ (1%) Корректировка Скорректированная цена43м2 41м2 +2 +292,646м2 -3 -652,1745м2 -2 -488,844м2 -1 -170,453Цена 1м2 Корректировка Скорректированная цена14630 +292,6 14922,621739 -652,17 21986,824444 -4888 23955,217045 -17045 16874,54Sпол (1%) Корректировка Скорректированная цена32м230м2 +2 15221,131м2 -1 21287,731м2 -1 24194,829м2 +3 17380,75Право собственности Корректировка Скорректированная ценаПолноеПолное 0 15221,1Полное 0 21287,7Полное 0 24194,8Полное 0 17380,76Время продажи Корректировка Скорректированная ценаСейчас1неделя -1 15221,11неделя -3 20658,72недели -2 23710,9Сейчас 0 17380,77Условия продажи Корректировка Скорректированная ценаРын. Рын. 0 15068,8Рын. 0 20658,7Рын. 0 23710,9Рын. 0 17380,78Местоположение Корректировка Скорректированная ценаЖилой район Жилой район 0 15068,8Жилой район 0 20658,7Жилой район 0 23710,9Жилой район 0 17380,79Этажность Корректировка Скорректированная цена32 +1 15219,55 -2 20245,59 -6 20288,23 0 17580,710Этаж квартиры Корректировка Скорректированная цена2 1 +1 15371,75 +1 20447,94 -1 20085,33 +1 17756,511Состояние объекта (10%) Корректировка Скорректированная ценаХорошее Удовл. +10 16908,8Хор. 0 20447,9Хор. 0 20085,3Удовл. +10 19532,1512Лоджии (5%) Корректировка Скорректированная ценаОтсутс.Отсут. 0 16908,8Присутс. -5 19425,5Присутст. -5 19081,0Отсутс. 0 19535,1513Балкон (5%) Корректировка Скорректированная ценаПрис.Прис. 0 16908,8Прис. 0 19425,5Прис. 0 19081,0Прис. 0 19535,15

Скорректированная стоимость 1м2=18880руб.

Стоимость 2-х комн. квартиры= 812000руб

Вывод:

Подход сравнения продаж отражает ту стоимость, которая может сложиться на рынке подобных объектов в данный конкретный момент времени. При расчете стоимости методом сравнительных продаж необходимо наличие на рынке недвижимости объектов - аналогов. для их определения мы использовали материалы из газет, журналов «Земля и недвижимость», Интернета.

Раздел 7 Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости затратным методом

Затратный подход является одними стандартных подходов оценки рыночной стоимости недвижимости. Подход основан на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительской свойствам оцениваемой недвижимости.

Определить затраты необходимые для воссоздания объекта недвижимости представляет точную копию оцениваемого объекта или замещающего его по назначению.

Рассчитанные затраты корректируют на фактический срок эксплуатации состояния и полезность оцениваемого объекта.

Сфера применения и ограничения затратного подхода.

Оптимальной сферой применения дающая наиболее эффективные результаты являются:

1.определение рыночной стоимости новых строений имеющих незначительный износ и отвечающих наиболее эффективному использованию участка.

2.определение рыночной стоимости старых объектов при наличии надежной информацией для расчета износа.

.определение рыночной стоимости проектов, определение рыночной стоимости объектов спец. назначений.

.определение рыночной стоимости объекта с которыми редко заключаются рыночные сделки

.для оценки объектов незавершенного производства

.для оценки в целях выделения объектов налогообложения

.для оценки в целях страхования

.для переоценки основных фондов предприятия.

К основным характеристикам затратного подхода относятся:

- оценка имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений на основе расчета затрат необходимых при его воссоздания на конкретную дату

учет износа обесценения оцениваемых улучшений в период эксплуатации под воздействием различных факторов.

принцип замещения

Основные этапы применения затратного подхода

1.оценка восстановительной стоимости здания

2.оценка величины предпринимательской прибыли, прибыли инвестора

.расчет выявленных видов износа

.оценка рыночной стоимости земельного участка

.расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки ВС на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Основные недостатки затратного подхода

1.затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости

2.попытки достижения более точного результата оценки сопровождается быстрым ростом затрат труда

.несоответствие затрат на приобретение оцениваемого о.н. затратами на новое строительство такого же объекта, т.к в процессе оценки и стоимости строительства вычитается накопленный износ

.проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

.отдельная оценка земельных участков от строений, однако такое разделение на практике невозможно либо связано со значительными затратами.

.проблематичность оценки земельного участка в России

.сложность определения величины накопленного износа старых зданий и сооружений, т.к. большинстве случаев суждения о степени износа основывающихся на экспертном мнении оценщика и точность результата во многом завесить от его квалификации и опыта .

Исходя из особенностей и специфики использования методик оценка недвижимости на основе затратного подхода наиболее целесообразно и применила в ситуациях технико-экономического А для нового строительства для оценки новых объектов для целей налогообложения объектов спец назначений, в целях страхования, при оценке стоимости объектов, сведения о продаже которых практически отсутствуют.

Результаты оценки физического износа элементов, а также определение их удельного веса

Физический износ- это потеря стоимости собственности, связанная с использованием, изнашиванием, разрушением, увеличением стоимости обслуживания и прочими физическими факторами, приводящими к сокращению жизни и полезности объекта.

Функциональный износ-потеря стоимости собственности, связанная с невозможностью выполнять те функции, для которых она преднозначалась.

Экономический износ- характеризуется потерей стоимости актива, вызванной внешними факторами, например, изменениями, понизившими спрос, или возросшей конкуренцией, общим упадком района, неудачным местоположением объекта и т.д

Наименование элементов зданияУдельные веса укрупненных конструкций элементов по сб №28 %Удельные веса каждого элемента по таб.2 ВСН %Расчетный удельный вес элемента %Физический износ элементов зданияПо результатам оценкиСредневзвешенное значений1. фундаменты4450,22. стены438536,55103,653. перегородки43156.45100.654. перекрытия1010111,15. крыша10,5707.35131.526.кровля10,5303,15130,417. полы99151,528. окна6,5553,57150,539. двери6,5452,93150,4310. отделка55170,8511. отопление2,52,550,1212. холодное водоснабжение0,40,470,0213. горячее водоснабжение0,40,4100,0414. канализация3,23,240,1315. газоснабжение1,31,340,0516. электроснабжение1,21,250,0617. прочие3320,06

Физический износ 10,78%

Визуальный осмотр здания

Наименование элементов зданияПризнаки износаВизуальный процент износаПримечанияФундаментМестные нарушения штукатурного слоя цоколя и стен10Зашивка трещинСтеныПоврежденные обрамления выступающих частей фасада10Зашивка выбоинПерегородкиМелкие трещины в местах сопряжения, перегородок с перекрытиями10Заделка примыканийПерекрытияТрещины в плитах11Заделка единичных трещинКровляодиночны мелкие повреждения и пробоины в кровле и в местах примыкания к вертикальным повреждениям13Ремонт кровлиПолыОтстаивание мат. В стыках вздутиями местами, мелкие сколы и трещины отд. Плиток15Заделка плиток. замена линолеумаОкнаМелкие трещины в местах сопряжения коробок со стенами8Конопатка сопряжения коробок со стенамиДвериСтертость полотен и щели со стенами7Постановке дополнительных прокладокОтделкиЦарапины по масленой окраски, поврежденные кромки обоев, мелкие трещены в плитах17Заделка отдельных сколов, подклейка обоев.ОтоплениеНарушенная окраска отопительных приборов и стояков5Замена прокладокХолодное водоснабжениеВ некоторых смывных бачках имеются утечки воды, поврежденная окраска трубопровода в отдельных местах7Ремонт и регулировка смывных бачковГорячее водоснабжениеОслабление прокладок смесителей и запорной арматуры10Набивка сальников, замена труб.КанализацияПоврежденные покрытия моек, ослабление мест присоединения труб4Уплотнение труб

1.Определение рыночной стоимости земельного участка

Сз=ЗН*К*S*Км*Кз*Кул*ИИНФ*Ксп

ЗН- земельный налог

К- коэффициент отношения арендной платы к базовой ставке налога

S-площадь

Км- коэффициент материалов

Кз- коэффициент земли

Кул- коэффициент улучшений

ИИНФ- инфляция

Ксп= коэффициент спроса

ЗН=12000*0,63=7560руб

Сз=7560*7*1,22*1,3*1*1,12*1,2=112803,4руб

2.Определение ВС

ВС=Sпол*С1м2

Sпол=Sзаст*0,9*3=1840*0,9*3=4968м2

ВС=4968*16500=81972000руб

БС=81972000/3,21=25536448руб

3.Накопленный износ

ВН И=25536448*0,03=766093,44руб

Физ И=11%*81972000=9016920руб

Функ И=1320325,9руб

Накопл И=766093,44+9016920+1320325,9 =11103338руб

4.Расчет остаточной стоимости улучшений ВС-НИ

Остаточная стоимость 81972000-11103338=70868662руб

5.Определение общей стоимости объекта недвижимости

,4+70868662=70981465руб

Стоимость 1м2=70981465/1840=38570руб

Вывод:

Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо для объектов с незначительным износом. в нашем случае накопленный износ составил 11103338руб. Достоверность метода достаточно высока в основном из-за высокой достоверности и полноты исходных данных для расчетов.

Мы рассчитали рыночную стоимость 3-х этажного квартирного жилого здания, которая равна 70981465руб на нее повлияли следующие факторы:

внешние (Тинфл, спрос на рынке недвижимости тарифы ЖКХ, Темп развития экономики и ситуация на рынке недвижимости)

внутренние (физический, функциональный износ и т.д)

Раздел 8 Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости доходным методом

Доходный метод представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из этого принципа, что стоимость собственности непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная собственность.

Доходный подход к оценке о.н. включает 2 метода:

.метод капитализации доходов

.метод дисконтированных ден. потоков.

основные принципы доходного подхода:

·Принцип ожидания: на величину стоимости недвижимости в настоящий момент влияет ожидание буд. доходов.

·Принцип замещения6 нельзя получить от оцениваемой недвижимости доход больше, чем от идентичного объекта в данной рыночной зоне.

Условия применения доходного подхода:

доход стабилен или стабильно изменяется

есть информация для расчета коэффициента капитализации.

Когда нельзя применять метод капитализации доходов:

доход нестабилен либо нестабильно изменяется

оцениваемый объект находится в стадии строительства.

Преимущества метода капитализации доходов:

. простота выполнения

. меньше предположений, чем при анализе дисконтированных ден. потоков

. непосредственно отражает состояние рынка

. удобен для зданий с одним арендатором и долгосрочной арендой.

Недостатки метода:

. не учитывает различные условия аренды или затрат

. требует особое внимание к правильному выбору показателей чистого дохода и коэффициентов капитализации.

Метод дисконтированных ден. потоков.

Этот метод применяется для определения текущей стоимости тех будущих доходов, которые принесут использование объекта недвижимости и возможная его продажа.

Доходный подход используется при определении инвестиционной и рын. стоимости.

№ п/пРасчет денежного потока1-прогнозный период2-прогнозный период3-прогнозный период1ПВД1101887610167661955965072Прочие доходы2800028000280003ДВД1104687610195661958765074Операционные расходы в том числеНалоги:12667,312667,312667,3Налог на землю756075607560Налог на имущество5107,35107,35107,3Налог на пользователей автомобильных дорог---6Коммунальные платежи :332945,36478242,5592291,3Электроэнергия409205072059520Отопление, горячая вода161316,56282958,1346881,7Водопровод, канализация185521,696588105285,6Связь85521,696588105285,67Заработная плата обслуживающего прсонала:Заработная плата118800118800118800Отчисления от заработной платы во внебюджетный фонд30888308888308888Представительские расходы1500015000150008Охрана0009Резервный фонд10Управление11Страхование12Реклама90009000900013Прочие расходы14ЧОД10527576965310348809004,115Капиталовложения 15% от ЧОД1579136,41429655,11321350,616Обслуживание долга17Денежный поток89484408101378,97487653,5

Расчет стоимости реверсии

Рив= 7487653,5*24%=1797036,8

Произвести расчет ставки дисконтирования

Ставка 7+8+4+5=24%

Расчет стоимости объекта недвижимости

/24%=37285166руб.

,9/24%=33755745руб.

+33755745+1797036,8=72837947руб.

м2=39585,8 руб.

1. Определяем арендную плату

Ап=ОСА*Д+Р ОСА- оценочная стоимость сдаваемого в аренду

ОСА=БС=25536448 имущества

Д=20% Д- коэффициент доходности + минимальная норма

Ам=БС/Nлет доходности на капитал

КР=БС*0,1%=25536,4 руб. Р- сумма коммунальные и эксплутационных

На=БС*1%=255364,5 руб. издержек на содержание арендованного имущества

На=БС*0,02%=5107,3 руб. На- сумма отчислений на возмещение накладных

Нз=0,63*12000=75600 руб. расходов

С=2% от БС= 510728,9 руб. Ни- сумма налога на имущества

Ам 2005= 25536448/5=5107289,6 руб. С- сумма расходов на обязательное страхование

Ам 2006= 25536448/6=4256074,6 руб. имущества

Ам 2007= 25536448/7=3648064 руб. КР- сумма отчисления на кап ремонт

Ам- амортизационных отчисления

Ап 2005= 25536448*20%+5911586,7=1018876 руб. Ап- арендная плата

Ап 2006= 25536448*20%+804297,1 +4256074,6=1016766руб.

Ап 2007= 25536448*20%+804297,1+ 3648064= 9559650,7 руб.

Коммунальные платежи:

Электроэнергия : Отопление:

1кв- 100квт*4*12=4800*1,1=5280руб 2005г=1227,76*6,14*12 =90461,36руб

кв- 200квт*4*12=9600*1,1=10560 2006г=1227,76*13,33*12= 196392,5руб

кв- 250*4*12+=12000*1,1=13200 2007г=1227,76*17,14*12=252525руб

кв- 300*4*12=10800*1,1=11800

г-40920 Газоснабжение:

г-50220 2005г=11,7*60чел=702*12=8424руб

г-59520

г=11,7*60чел*12=8424руб

г=25,03*60чел*12=18021,6руб

Телефон: Вывоз мусора

2005г=170*15*12=30600руб

г=856*60чел*12=6163,2руб

г=170*15*12=30600руб

г=13,17*60чел*12=9482,4руб

г=1295*15*12=53100руб 2007г=13,17*60чел*12=9482,4руб

Холодное водоснабжение:

Горячее водоснабжение:

г=118,78*60*12=85521,6руб

г=98,41*60*12=70855,2руб

г=14,15*60*12=96588руб

г=120,23*60*12=86565,6руб

г=146,23*60*12=105285,6руб

г=131,05*60*12=94356руб

Вывод:

Доходный подход отражает ту стоимость, которую готов платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта и на принятые нами ставки доходности. При расчете стоимости нашего объекта доходным подходом, мы получили наибольшую сумму 1 м2,т.к. в него включена не только стоимость самого объекта, но ожидаемый доход. Таким образом, на основании проведенных расчетов можно сделать заключение о том, что рыночная стоимость объекта оценки, численно равная в данном случае полученная с использованием затратного подхода составила 34739200руб и 1м2 18880руб.

Раздел 9. Определение итоговой стоимости по результатам трех методов

Метод оценкиСтоимость, руб.1. Затратный метод709814652. Метод сравнительных продаж728379473. Доходный метод34739200Весовой показатель достоверности метода

ПоказателиМетоды оценкиЗатратный методМетод сравнения продажДоходный методДостоверность информации30%30%40%Полнота информации30%30%40%Допущения, принятые в расчетах30%30%50%Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца30%30%50%Способность учитывать конъектуру рынка30%15%40%Способность учитывать размер, местоположение, доходность объекта30%15%40%Весовой показатель достоверности метода30%23%47%

Рыночная стоимость объекта:

70981465*30%+72837947*23%+34739200*47%=54374591,31руб.

Вывод:

В данной курсовой работе, определив стоимость объекта недвижимости 3 методами, мы отдаем предпочтение доходному подходу, так как целью оценки объекта недвижимости является сдача объекта в аренду.

Таким образом, на основании имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения анализа с применением методик оценки, можно сделать следующее заключение: рыночная стоимость ОБЪЕКТА, расположенного по адресу г. Астрахань, ул. С.Перовской 111а, по состоянию на 12 апреля 2007г. составляет с учетом округления:

54374600 руб.

Пятьдесят четыре миллиона триста семьдесят четыре тысяч шестьсот рублей

Анализируя применимость каждого метода для оценки нашего объекта, мы пришли к следующим выводам:

1. Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо для объектов с незначительным износом. в нашем случае накопленный износ составил 11103338руб. Достоверность метода достаточно высока в основном из-за высокой достоверности и полноты исходных данных для расчетов.

. Доходный подход отражает ту стоимость, которую готов платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта и на принятые нами ставки доходности. При расчете стоимости нашего объекта доходным подходом, мы получили наибольшую сумму 1 м2,т.к. в него включена не только стоимость самого объекта, но ожидаемый доход.

. Подход сравнения продаж отражает ту стоимость, которая может сложиться на рынке подобных объектов в данный конкретный момент времени. При расчете стоимости методом сравнительных продаж необходимо наличие на рынке недвижимости объектов - аналогов. для их определения мы использовали материалы из газет, журналов «Земля и недвижимость», Интернета.

Больше работ по теме: