Рыночная стоимость 2-комнатной квартиры в Челябинске

 

План

Введение

1. Краткое описание оцениваемого объекта недвижимости

2. Объем и этапы исследования

3. Среда местоположения

4. Описание основных параметров здания

5. Строительные характеристики объекта оценки

6. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

7. Определение стоимости объекта

7.1 Определение рыночной стоимости объекта затратным методом

7.2 Оценка методом сравнительного анализа продаж

7.3 Оценка доходным методом

8. Согласование результатов

Список использованной литературы

Введение

Оценка недвижимости - наука прикладного экономического анализа, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи.

Оценка рыночной стоимости - итоговое значение рыночной стоимости имущественных прав на оцениваемый актив как наиболее вероятного значения цены.

Одним из главных преимуществ при продаже квартиры является правильно определенная цена на нее. Задача собственника - попасть в конъюнктуру рынка, предложить квартиру по стоимости, адекватной той, которую просят за аналогичную недвижимость. Для этого необходимо оценить имеющуюся недвижимость, используя услуги оценщика. Услуги оценщика практически не востребованы в том случае, когда квартира выставляется на продажу. Очень важна оценка стоимости недвижимости, в том числе оценка недвижимости под залог, оценка стоимости жилья для ипотечного кредитования, оценка имущества и обеспечения кредитования под залог. Оценка недвижимости необходима тогда, когда решается вопрос по суду и когда заключается ипотечный договор или выдается любой кредит под залог недвижимости. Оценка недвижимого имущества требует специального образования, подготовки и опыта и поэтому выполняется профессионалом, имеющим соответствующую лицензию.

Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка.

Оценка объектов недвижимости и определение рыночной стоимости играет важную роль в настоящее время. Недвижимость заняла одно из важных мест в жизни человека, как место проживания, так и вложение капитала. Люди, не имеющие собственного жилья, стремятся его приобрести, а тот, у кого уже оно есть, и кто имеет достаточно средств на его приобретение, желает проживать в более комфортных условиях, и покупает более дорогое и современное жилье. Так как рынок жилья сейчас очень развит, то без оценки и стоимости недвижимости невозможно совершить практически ни одной операции.

1. Краткое описание оцениваемого объекта недвижимости

Местонахождение объекта:Город Челябинск, ул. Пети Калмыкова, д.16, кв. 36.Тип объекта недвижимости2-комнатная квартира общей площадью 43 кв.мСхема объектаСм. Приложение 1Цель оценки:Определение рыночной стоимости для продажиОцениваемые праваПраво полной собственностиНаилучшее и наиболее эффективное использованиеИспользование объекта в качестве жилого помещения, сдача в аренду в качестве жилого помещенияДата оценки:1 ноября 2012 года, дата оценки совпадает с датой осмотраОснование для проведения оценкиДоговор №56 от 31.10.2012, заключенный между заключенный между Заказчиком и Исполнителем

Определение термина «рыночная стоимость»

Под рыночной стоимостью объекта оценки, в соответствии с Законом «ОБ оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме

2. Объем и этапы исследования

Оценка рыночной стоимости рассматриваемого объекта включает в себя следующие этапы:

Сбор общих данных и их анализ: на этом этапе были проанализированы данные, характеризующие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта.

Сбор специальных данных и их анализ: на этом этапе была собрана детальная информация, относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним другим объектам, недавно проданным или сданным в аренду. Сбор данных осуществляется путем изучения соответствующей документации, консультаций с представителями административных служб, сотрудниками агентств по недвижимости и другими лицами, обладающими необходимой информацией.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования: на этом этапе на основе собранной информации были проанализированы различные варианты использования объекта.

Применение метода оценки объекта: для оценки рыночной стоимости объекта были применены три метода (затратный, метод прямого сравнительного анализа продаж и доходный), являющихся стандартными, принятыми Российским обществом оценщиков.

Подготовка отчета об оценке: на данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сведены во едино и изложены а виде отчета.

3. Среда местоположения

Местоположение Объект оценки расположен в Металлургическом районе города Челябинска. Доступ к объекту обеспечивается городским транспортом по улице Черкасской, по набережной.

Окружение. Объект находится на расстоянии 100 метров от реки Миасс. На расстоянии 300 м находятся средняя школа и детский сад. На таком же удалении расположены магазины.

Наличие инженерных коммуникаций. Объект оценки обеспечен электроснабжением, водопроводом, системой отопления и другими инженерными коммуникациями. На момент осмотра объекта все инженерные коммуникации магазина находились в работоспособном состоянии.

Подъезд - асфальтированная дорога от улицы. Общее удаление от транспортных путей - 20 м. Прилегающая территория имеет асфальтовое покрытие, состояние которого можно оценить как удовлетворительное. Площадка застройки характеризуется упорядоченной и высокой степенью застройки.

Характеристика спроса и предложения. Анализ рынка недвижимости Челябинской области показал, что предложение подобных зданий крайне мало. Спрос на объекты аналогичного качества и назначения средний.

К достоинствам объекта оценки, увеличивающим его коммерческую привлекательность, можно отнести:

выгодное местоположение;

наличие рядом школы и детского сада;

удобные подъездные пути;

объект имеет высокий уровень технического обеспечения.

4. Описание основных параметров здания

Техническое обследование проведено с целью определения фактического состояния основных элементов строительных конструкций объекта оценки. Использованы результаты визуального, технического осмотра и данные, предоставленные заказчиком:

Таблица 4.1

Год постройки здания1985Площадь общая, м²43 м2Объем общий, м³110 м3Этаж и количество этажей 3/5

5. Строительные характеристики объекта оценки

ФундаментыБутовые с кирпичным цоколемСтены наружныеКирпичныеПерегородкиКирпичныеПерекрытияЖелезобетонные плитыПокрытие кровлиРулонная, рубероидная, совмещенная по железобетонным плитам с цементной стяжкой и с организованным водостоком по всей площади крыши. Отвод воды предусмотрен через систему внутренних водостоков. ПолыПлиточныеПроемы оконныеПластиковые окнаПроемы дверныеЖелезныеВнутренняя отделкаОкраска масляными красками, отделочная рейка, обшивка потолков ДВП с окраской, побелка Наружная отделкаОкраска кремнеорганическими составамиИнженерное обеспечениеЭлектроснабжение, водопровод, система отопления, домофон, вентиляции, канализация, телефон, кабельное телевидение.

Описание технического состояния основных элементов здания.

Фундаменты. Вскрытие не производилось. Выпучивания кладки цоколя стен не обнаружено. Состояние хорошее.

Стены наружные и перегородки. При осмотре существенных дефектов и повреждений стен не обнаружено. Незначительные растрескивания и выветривание раствора из швов. Состояние наружных и внутренних стен можно охарактеризовать как хорошее.

Перекрытия. При осмотре трещин в местах примыкания к смежным конструкциям и в штукатурке потолка и иных дефектов перекрытий не обнаружено. Состояние перекрытий характеризуется как отличное.

Крыша. При осмотре трещин и разрывов в рулонном ковре, а также иных повреждений не выявлено. Состояние крыши характеризуется как хорошее.

Полы. Следов растрескивания покрытия не обнаружено. Состояние полов характеризуется как хорошее.

Проёмы оконные и дверные. Рассыхание оконных и дверных блоков отсутствует. Повреждения поверхностного слоя не обнаружены. Состояние проемов оценивается как отличное. Пластиковые окна установили недавно

Внутренняя и наружная отделка. Повреждений не обнаружено. Состояние хорошее.

Инженерное обеспечение. На момент осмотра все инженерные системы находились в исправном состоянии и не требуют ремонта или замены. Состояние можно оценить как отличное.

6. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Наилучшее и наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой стоимости.

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщика в отношении наилучшего использования собственности: исходя из анализа состояния рынка. Понятие «Наилучшее и наиболее эффективное использование» подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость недвижимости.

Анализ проверки наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.

Законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.

Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу участка.

На основании анализа всех возможных вариантов, мы пришли к выводу о том, что наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта оценки является его использование в качестве квартиры.

7. Определение стоимости объекта

Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных метода:

затратный подход;

Сравнительный подход

доходный подход.

.1 Определение рыночной стоимости объекта затратным методом

Затратный подход - это стандартный подход к оценке рыночной стоимости недвижимости. Он основан на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемой недвижимости.

Стоимость недвижимости, определяемая затратным подходом, соответствует полному праву собственности и равна сумме рыночной стоимости участка земли, плюс стоимость нового строительства улучшений, минус накопленный износ.

Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может выступать в виде восстановительной стоимости или стоимости замещения.

Восстановительная стоимость - стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких же материалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту.

Стоимость замещения - оцениваемая стоимость строительства в текущих на дату оценки ценах здания с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта и т.д.

Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения - издержками на создание объекта-аналога.

Под накопленным износом понимается потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или морального устаревания.

Процедура оценки затратным методом включает следующие последовательные шаги:

расчет восстановительной стоимости строительства или приобретения строения, идентичного оцениваемому;

определение величины накопленного износа строений;

уменьшение восстановительной (заменяющей) стоимости на сумму износа для получения остаточной стоимости объекта оценки.

Затратный подход применяется в следующих случаях:

при технико-экономическом обосновании нового строительства;

при выборе наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка;

при выборе профиля объекта недвижимости;

при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных различными методами;

при оценке зданий специального назначения;

при оценке объектов недвижимости в «пассивных» секторах рынка;

для страхования.

Определение восстановительной стоимости

Существуют несколько способов определения восстановительной стоимости или стоимости замещения объекта недвижимости.

. Метод сравнительной единицы. Основан на сравнении стоимости единицы площади или единицы объема со стоимостью единицы площади или единицы объема подобного типового сооружения. В результате корректировки стоимости типового объекта на условиях рынка и физические различия определяется искомая величина рыночной стоимости.

. Метод разбивки на компоненты. Сущность метода заключается в том, что стоимость всего сооружения определяется как сумма стоимостей его строительных компонентов. Стоимость каждого компонента получают исходя из его единичной стоимости, т.е. суммы издержек, необходимых для выполнения единичного объема. Зная объем каждого элемента и его единичную стоимость находят стоимость всего сооружения.

.Ресурсный метод. Основывается на расчете стоимости основных строительных материалов в текущих ценах с последующим добавлением стоимости оплаты труда, затрат на эксплуатацию машин и механизмов, накладных расходов, прибыли подрядчика и прочих работ и затрат.

Для оценки стоимости строительства наиболее целесообразно применить метод сравнительной единицы.

На основании статистической отчетности строительных организаций Госкомстат тульской области определил среднюю себестоимость квадратного метра жилой площади в размере - 18 тыс. рублей. Следовательно, при рентабельности застройки в 35%, стоимость квадратного метра составит 24,3 тыс. рублей. Таким образом, на 2009 год стоимость квартиры будет составлять: 43*24300 = 1044900 руб.

Определение величины накопленного износа

Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки. Износ подразделяют на 3 типа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия.

Физический износ - это потеря стоимости за счет физического разрушения строительных конструкций и материалов в процессе эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как устранимым, так и неустранимым. Устранимый физический износ(т.е. износ, который может быть устранен в результате текущего ремонта) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации.

Функциональный (моральный) износ - это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т.д.

Внешний (экономический) износ - вызывается факторами извне - изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и т.д.

Физический износ здания определяется по формуле:

где Фз - физический износ здания, %;

Фkj - физический износ конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;- удельный вес конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;- число отдельных элементов, конструкций или систем в здании.

Для определения накопленного физического износа объекта оценки применим метод разбивки на компоненты. Для этого определяется процент физического износа здания по каждому конструктивному элементу. Результаты заносятся в таблицу 1.

Таблица 1

Наименование конструктивных элементовУдельный вес конструктивного элемента, %Износ, %Процент износа к строениюСтены и перегородки25102,5Перекрытия 950,45Полы1260,72Наружная и внутренняя отделка 11151,65Окна1080,8Двери690,54Электрическое освещение и прочие инженерные коммуникации2751,35Итого1008,01

Таким образом, процент физического износа квартиры составляет 8%.

Исходя из того, что оцениваемый объект имеет определенный процент физического износа, его рыночная стоимость составит:зат = 1044900*(100-8)/100 = 961308 руб., или округленно 962000 руб.

Таким образом, рыночная стоимость квартиры, рассчитанная затратным методом, составляет 962000 рублей.

.2 Оценка методом сравнительного анализа продаж

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект. Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынках продаж отсутствует, метод сравнения продаж не применим.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

.Анализ рыночной ситуации по данному объекту недвижимости с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой продажи.

.Определение подходящих единиц сравнения и показателей, существенно влияющих на стоимость, проведение сравнительного анализа по каждой единице.

.Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их цен предложения или исключения из списка сравниваемых.

.Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одной или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

При корректировке цен предложения объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки. Стоимость оцениваемого объекта не корректируется.

На дату оценки имеется информация о ценах продажи трех объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому. Информация о характеристиках объектов приведена в таблице 7.2.2.

Таблица 7.2.2 - Характеристики объектов по сравнимым продажам

Номер объекта сравненияОбъект оценки123Местоположениеул. Пети Калмыковаул. Комароваул. Шоссе Металлурговул. ЧеркасскаяЮридическое описаниеСобственностьСобственностьСобственностьСобственностьЦена предложения, продажи, руб.1 800 0001 600 0002 500 000Право собственностиПолноеПолноеПолноеПолноеУсловия финансированияРыночныеРыночныеРыночныеРыночныеУсловия продажиПредложениеПредложениеПредложениеПредложениеДата предложенияОктябрь 2012 годаОктябрь 2012 годаОктябрь 2012 годаСентябрь 2012годаФизические характеристикиСтроительные характеристики Фундамент бетонный, стены кирпичныеФундамент бетонный, стены кирпичныеФундамент бетонный, стены панельныеФундамент бетонный, стены кирпичныеОбщая площадь, м243444254КоммуникацииВсе необходимыеВсе необходимыеВсе необходимыеВсе необходимыеЭтажность3/55/55/54/9СостояниеХорошее, ремонт не требуетсяХорошее, После ремонтаУдовлетворительное, требуется косметический ремонтОтличное состояние. Удалённость от магистралей20 м50 м60м50 мИспользованиеЖилое помещениеЖилое помещениеЖилое помещениеЖилое помещениеТаблица 7.2.3-Таблица корректировок стоимости сравнимых объектов

Элемент сравненияЕд. измер.Объекты сравненияОцениваемый123Цена продажи (предложения)Руб.1 800 0001 600 0002 500 000ПлощадьКв. м43444254Цена за единицу площадиРуб./кв.м40 90938 09546 296Право собственностиполноеполноеполноеполноеКорректировка%0000Сумма корректировки0000Скорректированная цена40 90938 09546 296Условия финансированиярыночныерыночныерыночныерыночныеКорректировка%000Сумма корректировки000Скорректированная цена40 90938 09542 296Условия продажиПредложениеПредложениеПредложениеПредложениеКорректировка%000Сумма корректировки000Скорректированная цена40 90938 09542 296Условия рынка (время продажи)Октябрь 2012 годаОктябрь 2012 годаОктябрь 2012 годаСентябрь 2012годаКорректировка%005Сумма корректировки002907Скорректированная цена40 90938 09546 296Местоположение в Тулеул. П. Калмыко ул. Комароваул. Ш. Металул. ЧеркасскаяКорректировка%0-50Сумма корректировки0-12730Физические характеристикиМатериал стенкирпичныекирпичныепанельныекирпичныеКорректировка%0-100Сумма корректировки0-12730Наличие коммуникацийвсе необходимыевсе необходимыевсе необходимыевсе необходимыеКорректировка%000Сумма корректировки000Техническое состояниеХорошееХорошееТребуется косметический ремонтОтличноеКорректировка%0+50Сумма корректировки021730Этажность3/55/55/54/9Корректировка%+300Сумма корректировки-184100Удаленность от магистралей20м50м60 м50 мКорректировка%0+30Сумма корректировки019040Скорректированная ценаРуб./кв. м39 06836 19146 296Средневзвешенная ценаРуб./кв. м41 51139 06836 19146 296СтоимостьРуб.1 785 0001 718 9921 520 0222 500 000

Таким образом, рыночная стоимость квартиры, рассчитанная методом прямого сравнительного анализа продаж, составляет 1785000 рублей.

Объяснение корректировок

Таблица корректировок включает корректировки, которые были внесены исходя из имеющихся различий между оцениваемым и сравниваемыми объектами.

В качестве единицы сравнения была выбрана цена предложения 1 кв. м площади квартир.

Объекты сравнения нами подобраны близкие по качеству градостроительных зон и общей площади.

В связи с тем, что права собственности, условия финансирования и условия продажи у всех сравниваемых объектов с оцениваемым одинаковы, корректировка на эти элементы не выполнялись.

Корректировки на местоположение объектов, техническое состояние и удаленность от транспортных путей определялись на основе использования метода парных продаж и мнения эксперта.

7.3 Оценка доходным методом

Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Сущность доходного подхода состоит в оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества, т. е. путем капитализации дохода.

Основные этапы процедуры при данном методе:

.Определение периода владения для оцениваемой недвижимости.

.Прогнозирование периодических денежных потоков до конца владения.

.Выбор соответствующей нормы дисконтирования для периодических потоков дохода и реверсии.

.Расчет стоимости оцениваемого объекта на конец периода владения (стоимость реверсии).

.Расчет текущей стоимости периодических потоков и реверсии путем дисконтирования их с применением соответствующих норм дисконта.

.Расчет окончательной стоимости путем суммирования всех текущих стоимостей доходов.

Существует два метода пересчета чистого дохода в текущую стоимость: метод прямой капитализации и анализ дисконтированного денежного потока.

Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов.

Метод дисконтирования денежных поступлений более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

.4 Оценка методом капитализации дохода

Этот метод основан на том, что оценщик измеряет текущую стоимость будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Потоки дохода в период владения и выручка от последующей перепродажи недвижимости (реверсии) капитализируются (конвертируются) в текущую стоимость.

Анализ доходов

Предполагается, что данный объект оценки будет сдан в аренду на условиях рыночной арендной платы сроком на 5 лет. Для аналогичных объектов на рынке установилась месячная арендная плата в 300 руб. за квадратный метр площади. В связи с инфляцией принимаем, что арендная плата будет увеличиваться на 9 % в год в течение второго и третьего года и на 13 % в течение четвертого и пятого годов.

Текущую стоимость потока доходов можно определить как сумму доходов каждого года, приведенных к текущему моменту:

ТС=П1+П2+П3+П4+П5

Приведение доходов к текущему моменту производится по следующей формуле:

Пi = (Сapi- Сзсi)*ТСЕi ,

где Сapi - арендная плата в году i;

Сзсi - затраты содержания в году i;

ТСЕi - текущая стоимость единицы для года i, рассчитывается по следующей формуле:

ТСЕi = 1/(1+СД)i ,

где СД - ставка дисконтирования за год;- количество лет.

Величина ставки дисконтирования (СД) отражает возможность альтернативного вложения капитала. В наших условиях это ставка по депозитам высоконадежного банковского вклада - 12%.

Вторым источником дохода является продажа этого объекта по истечении 5 лет (реверсия). Для определения возможной стоимости реверсии воспользуемся следующей формулой.

Доход от аренды берется по шестому году. Ставка возвратной капитализации в данном случае показывает, во сколько раз стоимость имущества превышает приносимый годовой доход. Для квартир, представленных на рынке, эта ставка равна 15 %.

После получения стоимости реверсии ее необходимо так же, как и доходы от аренды, привести к текущему моменту. Для этого воспользуемся следующей формулой:

ТСрев=Срев*ТСЕ5,

где Срев - стоимость реверсии,

ТСЕ5 - текущая стоимость единицы для пятого года.

Анализ расходов

Затраты на содержание квартиры составляют 20650 рублей. Налог на имущество - 56 рублей. Налог на имущество возрастает в среднем на 5 % в год. Принимаем, что затраты на содержание квартиры будут расти, как и арендная плата: на 9% в течение второго и третьего годов и на 13% в течение четвертого и пятого годов.

Необходимо отметить, что для использования квартиры как недвижимости, приносящей доход, ни ремонта, ни реконструкции производить не требуется.

Исходя из принятых выше условий, проведем анализ потока дохода за 5 лет аренды. Этот анализ целесообразно представить в табличной форме (табл. 4).

Общая стоимость объекта определяется как сумма текущей стоимости потока доходов от аренды и дохода от продажи квартиры (реверсии).

Таким образом, стоимость квартиры, как объекта недвижимости, приносящего доход, составляет 2 350 000рублей

рыночная стоимость корректировка

Таблица 4 - Анализ дисконтированного денежного потока

№ п/пНаименование показателяЕд. изм. Изменение по годам1234561Арендуемая площадьМ243 2Арендная плата за месяцРуб./м2300 3Арендная плата за годРуб./м236001548001687321839182078272348452653754Увеличение арендной платы в год%/год 0991313135Эксплуатационные расходыруб./год 2052022367243802755518031130 6Изменение эксплуатационных расходов%/год 0991313 7Налог на имуществоруб./год 5658,861,7464,82768,068 8Чистый операционный доходруб./год 134224146306159476180207203647 9Процент по депозиту% 1212121212 10Стоимость единицы 0,89290,79720,71180,63550,5674 11Текущая стоимость денежных потоковРуб. 119843116634113512114525115555 12Текущая стоимость будущих доходовРуб. 58006913Стоимость реверсииРуб. 176916714Рыночная стоимость объектаРуб. 2349235

. Согласование результатов

В результате расчетов рыночной стоимости квартиры по трем методам получены следующие результаты:

Метод оценкиСтоимость, руб.Затратный метод 962000Метод сравнительного анализа продаж 1785000Доходный метод 2350000

Рыночную стоимость объекта оценки устанавливаем как среднюю сумму результатов, полученных различными методами оценки.

Наиболее реальную картину о стоимости объекта дает метод аналогичных продаж. Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Вес результата, полученного методом сопоставимых продаж примем на уровне 0,6.

Затратному методу присвоим вес 0,1, так как он не отражает соотношения спроса и предложения на рынке, а также учитывает узкий круг характеристик здания.

Не совсем достоверную картину о рыночной стоимости объекта дает доходный метод. Так основные покупатели - физически лица, то при выборе объекта они руководствуются иными мотивами и преследуют отличные от предпринимателя цели. К тому же некоторые показатели являются прогнозными и подвержены изменению, которое сложно точно определить. Для целей настоящей оценки вес результата, полученного доходным методом, определяется равным 0,3.

Значимость каждого метода в текущих условиях на рынке недвижимости устанавливается следующим образом:

Затратный метод 0,1Метод сравнительного анализа продаж 0,6Доходный метод 0,3

Следовательно, рыночная стоимость квартиры определяется следующим образом:

С= 962 000*0,1+1785000*0,6+2 350 000*0,3 = 1 872 200 рублей.

Значит, рыночная стоимость квартиры равна 1 872 200 рублей.

Список использованной литературы

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.98 №135-Ф3

Методические указания по выполнению курсовой работы по курсу «Оценка недвижимости и бизнеса»

Приказ министерства регионального развития Р.Ф. от 30 сентября 2009 года № 433 «О средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья по субъектам Р.Ф. на четвертый квартал 2009 года»

Рекламно-информационная газета «Перекресток». - №40 (382)

Федорова Т.А. Курс лекций по дисциплине «Оценка бизнеса».

Сайт рейтингового агентства «Эксперт РА». - #"justify">1.

План Введение 1. Краткое описание оцениваемого объекта недвижимости 2. Объем и этапы исследования 3. Среда местоположения 4. Описание основны

Больше работ по теме: