Ринок землі та нерухомості

 

РИНОК ЗЕМЛІ ТА НЕРУХОМОСТІ

Зміст

Вступ

Розділ 1. Земля як економічний ресурс

1.1 Економічний зміст ринку землі та сутність земельних відносин

1.2 Особливості формування ціни на землю та її грошова оцінка

Розділ 2. Нерухомість як економічна категорія

2.1 Ринок нерухомості та його інфраструктура

2.2 Види операцій з нерухомим майном та оцінка нерухомого майна

2.3 Циклічність ринку нерухомості та його взаємодія з іншими секторами фінансового ринку

Розділ 3. Правове регулювання ринку землі та нерухомості в Україні

3.1 Основні засади економіко-правового механізму реформування ринку землі

3.2 Право власності на нерухоме майно: порядок набуття та державної реєстрації

Висновок

Список використаної літератури

Вступ

Земля є основним ресурсом людського розвитку, адже без неї не може підтримуватися життя на Землі. У суспільстві земля виконує багато функцій. З фізичної точки зору, цей простір, де люди пересуваються і створюють житло, природне середовище звідки людство одержує продукти харчування і воду. З екологічної точки зору, земля відіграє провідну важливу роль у стратегії розмноження і виживання багатьох існуючих біологічних видів. Нерідко, саме земельні конфлікти є причиною того, що країна воює із країною, а сусід ворогує із сусідом. З економічної точки зору, саме землю можна вважати базисним ресурсом, на якому будується добробут суспільства. З юридичної точки зору, земля - це абстрактна сукупність майнових прав, а із соціальної і культурної точок зору - це джерело ідентичності та духовних сил народу, його найцінніше багатство. Земля основний ресурс, без якого не може існувати жодна держава. Ось чому турботливе відношення до землі завжди матиме величезне значення як для нинішнього, так і для прийдешніх поколінь. Держава історично займається управлінням земельними ресурсами, щоб забезпечити їх раціональне використання і сприяти економічному розвитку. Наявність системи законодавства про землю і нерухомість, що визначає відповідні права і обовязки індивідів та спільні інтереси груп населення, є необхідною передумовою сталого економічного розвитку.

Жодна країна не може зберігати стабільність у межах своїх границь або підтримувати економічний розвиток, якщо в неї немає виваженої земельної політики, що сприяє зміцненню впевненості громадян і господарюючих субєктів у гарантуванні державою їх прав та інтересів. Визнання того, що земля є джерелом добробуту, лежить в основі ефективного управління на вищому рівні і ефективної роботи органів державного управління. Ефективне управління земельними ресурсами, приватна власність на землю і захищеність власності є основою стійкого соціально-економічного розвитку.

Роль землі в економіці не завжди очевидна, але дуже важлива. Без захищених прав на землю не може бути сталого розвитку, оскільки серед підприємців не багато найдеться бажаючих робити довгострокові інвестиції.

У багатьох країнах термін "нерухоме майно" використовується, щоб сказати про землю. В Україні історично розрізняють землю і пов'язані з нею будівлі, називаючи останні "нерухомістю" або "нерухомим майном".

Земля має багато атрибутів та характеристик, кожну з яких потрібно враховувати, прагнучи досягти сталого розвитку. Для цього, держава повинна мати гарну систему управління земельними ресурсами та їх обліку, щоб забезпечити захист власності; облік вартості, щоб забезпечити справедливість при оподатковуванні землі і нерухомості, а також справедливість при примусовому відчуженні землі для суспільних цілей; облік землекористування, щоб забезпечити ефективне управління ресурсами і їх стабільність.

Дослідження природи, умов та особливостей функціонування ринку нерухомості в рамках цієї курсової роботи передбачає визначення сутності його обєкту - нерухомості. Так, найбільш розповсюджені визначення нерухомості, які представлені у науковій та навчальній літературі, виходять з констатації наступних трьох основних моментів. По-перше, у якості ключової фундаментальної ланки виділяється земля з її природними компонентами. По-друге, фіксується така ознака, як міцний звязок інших обєктів із землею. По-третє виділяється неможливість переміщення та пересування нерухомості, як одна з її основних характеристик [25].

Цивільний кодекс України, який набрав чинності з 1 січня 2004 р. містить детальний перелік обєктів нерухомості, визначає їх правовий режим. Стаття 181 Кодексу встановила: "До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також обєкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Режим нерухомої речі може бути поширений законом на повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні обєкти, а також інші речі, права на які підлягають державній реєстрації" [31].

Аналіз підходів до визначення поняття "нерухомість" у правових системах держав, які мають відповідний історичний досвід, свідчить, окрім іншого, також і про те, що практично у всіх випадках нерухомість в тій чи іншій мірі ототожнюється із землею; вказується на нерозривний звязок із нею [26].

Будучи економічною категорією, нерухомість являє собою матеріально-речовий капітал, зрощений із землею, інакше кажучи, нерухомість у широкому сенсі - це завжди земля і все, що знаходиться у фізичні та економічній єдності з нею. Однак економічна єдність дозволяє розглядати нерухомість і у вузькому значенні, тобто це ті всі капітальні покращення, котрі безпосередньо повязані із землею. У цьому значенні нерухомістю є будівлі, споруди, квартири, приміщення тощо [25].

Зважаючи на особливе місце землі на ринку нерухомості, доцільно звернути увагу і на те, що вартість землі є основою для формування вартості нерухомості, яка з нею нерозривно повязана. Все безпосередньо повязане із землею має вартість не лише у звязку зі своєю власною природою, але й значною мірою завдяки цінності землі. Тому отримати реальну вартість таких обєктів як будівлі, споруди, приміщення, квартири та ін. неможливо без ціни землі [25]. Ринок землі, будучи складовою частиною ринку нерухомості в цілому, не лише виступає його уособленим сегментом, але й пронизує всю систему економіко-правових відносин з нерухомістю.

В даній курсовій роботі зроблена спроба розкрити економічний зміст понять ринку землі та ринку нерухомості, висвітлено основні проблемні аспекти становлення і розвитку ринків землі та нерухомості в Україні.

В першому розділі даної курсової роботи дається визначення ринку землі взагалі, розкривається сутність земельних відносин, висвітлюються різновиди ринку землі, розглядаються особливості формування ціни на землю під дією закону попиту і пропозиції, розглянути шляхи розвязання проблем земельної кризи та категорії земель за цільовим призначенням.

В другому розділі курсової роботи дається визначення ринку нерухомості, його субєктів, виділяються види ринку нерухомості, розглядаються види операцій з нерухомим майном, робиться аналіз циклічності ринку нерухомості та розкривається взаємодія ринку нерухомості з іншими секторами фінансового ринку.

Третій розділ присвячений правовому регулюванню операцій з землею та нерухомістю в Україні, основні засади економіко-правового реформування ринків землі та нерухомості.

ринок земля нерухомість україна

Розділ 1. Земля як економічний ресурс

1.1 Економічний зміст ринку землі та сутність земельних відносин

Розвиток людського суспільства в усі часи був нерозривно пов'язаний із землею, яка і на сьогодні залишається основою забезпечення населення планети продуктами харчування і джерелом суспільного багатства. З часу виникнення приватної власності на землю, вона стала товаром, що зумовило розвиток ринку землі.

Земля розглядається економістами як природний фактор, як природне багатство і першооснова господарської діяльності. Тут з матеріального фактора виділяються в особливий фонд природні умови. При цьому термін "земля" вживається в широкому розумінні слова. Він охоплює усі переваги, що дані природою у визначеному обсязі і над пропозицією яких людина не владна, будь то сама земля, водні ресурси чи корисні копалини.

У сільському господарстві земля виступає не тільки просторовим базисом для розміщення виробничих споруд, а й водночас є предметом праці, засобом праці та основним засобом виробництва [9].

В нашій країні на законодавчому рівні в основному вирішена проблема створення ринку засобів виробництва, робочої сили, цінних паперів, фінансових ресурсів, інформації, технологій тощо. З прийняттям нового Земельного кодексу закладено правове підґрунтя і для створення ринку землі. Його становлення - це складний процес, зумовлений насамперед політичним чинником. Нерідко існує не цілком правильне розуміння суті ринку землі, яку часто трактують надто звужено, зводячи її лише до купівлі-продажу землі. Але це - помилкове тлумачення ринку землі. Навіть у країнах з високоорганізованими ринковими відносинами купівля-продаж сільськогосподарських земель має обмежений характер і становить, за даними ряду дослідників, лише 0,5-1 % від їх загальної площі.

Відновлення приватної власності на землю в Україні (з 1992 р.) слугувало основою для укладання цивільно-правових угод стосовно земельних ділянок і започаткування ринку землі. Земля є унікальним товаром, оскільки її ціна з часом зростає.

Ринок землі - це набагато ширше поняття, в основу якого покладено юридичне визнання землі капіталом і можливість здійснення фізичними та юридичними особами загальновизнаних у світі земельних операцій. Відповідно до сказаного ринок землі можна визначити як сукупність юридично-правових і економічних відносин, що виникають між субєктами такого ринку в процесі обігу земельних ділянок: їх оренди, обміну, купівлі-продажу, застави, дарування і спадкування.

Залежно від характеру здійснюваних операцій стосовно земельних ділянок в Україні, можна виділити наступні види ринку землі:

) ринок купівлі-продажу землі;

) ринок оренди землі;

) іпотечний земельний ринок.

Теоретичне дослідження показало, що в теперішній час немає чіткого розмежування понять "ринок землі, на якому земля пропонується як матеріальний актив, і "ринок землекористування, на якому продається право користування землею як засобом виробництва (нематеріальний актив).

Подальше становлення ринку землі може здійснюватися тільки на основі правових гарантій постійності інституту приватної власності на землю. Розвиток відносин власності на землю в Україні, як і в усьому світі, має здійснюватись у напрямку поєднання свободи власника з державним регулюванням земельних відносин [12].

Складність проблеми трансформації відносин власності на землю в Україні повязана зі специфікою юридичної й економічної реалізації права приватної земельної власності, а також зі специфікою земельної реформи, яка супроводжується поділом великих господарств на дрібнотоварні.

На сучасному етапі розвитку економіки земельні відносини слід розглядати як сукупність суспільних відносин стосовно володіння, користування і розпорядження землею як засобом виробництва і предметом праці, опосередкованих формами власності, організаційно-правовими формами господарювання, орендою землі, її купівлею-продажем тощо. При цьому основою земельних відносин, їх найголовнішим стрижнем визнається право власності на землю, а саме: визначення фізичних меж кожної земельної ділянки, одержання державних актів на право власності, недопущення порушень меж землеволодіння і землекористування, створення максимально сприятливих умов для успадкування землі, передачі її в оренду, заставу, продажу через земельні аукціони та інші операції, що виникають у процесі розвитку ринкових відносин.

Своєрідність розвитку земельних відносин, пов'язаних з володінням, користуванням і розпорядженням землею, полягає у відсутності єдиної концепції землекористування та механізму її реалізації. Донедавна земельний фонд України знаходився виключно в державній власності, що обумовлювало директивний характер його використання. Перехід до приватної власності на землю і розвиток ринкової економіки кардинально змінили як земельні відносини, так і характер використання землі. Однак перетворення, що відбувалися в останні десять років, хоча і змінили суттєво правовий статус землі та організаційно-територіальні форми господарських підприємств, в остаточному підсумку не сприяли поліпшенню соціальних умов і розв'язанню екологічних проблем землекористування, натомість зокрема порушилась існуюча регіональна організація виробництва, зросла екологічна небезпека, деградації продуктивних земель [9].

Соціально-економічні перетворення в Україні потребують ґрунтовних економічних досліджень, розробки системної методології для оптимального поєднання внутрішньої і зовнішньої політики у сфері реформування земельних відносин та розвитку ринкової економіки. Методологія земельної реформи повинна базуватися на об'єктивних законах природи і суспільства та відповідних економічних механізмах, здатних реалізувати її в господарській практиці для забезпечення охорони і найбільш раціонального використання земельних ресурсів, підвищення родючості землі, ефективної реалізації права власності кожного громадянина на землю, розвиток різних форм господарювання.

З цих позицій шукати шляхи розв'язання проблем земельної кризи необхідно не тільки в удосконаленні земельних відносин, зосереджуючись переважно на відносинах власності, тобто роздержавленні й приватизації земель, а і у визначенні комплексу інших заходів, насамперед, екологічних, демографічних, соціально-економічних тощо. Земельна реформа не може розвиватися ізольовано від економічної, вона повинна включати не тільки реформування власності, а й всю сукупність елементів державно-управлінської системи та суспільно-політичного ладу. Лише комплексний підхід до здійснення економічної й земельної реформи забезпечить позитивні результати [13].

У процесі дослідження з позицій комплексного підходу визначена необхідність гармонійного розвитку земельних відносин в системі продуктивних сил.

Такою особливістю є соціально-економічна складова землеволодіння і землекористування, яка відображає єдність соціально-економічного розвитку та взаємовідносин людини з природою, що тісно пов'язана з господарюванням на землі. Це вимагає особливого підходу до організації її використання, зумовлює необхідність раціонального розподілу землі між галузями народного господарства, різними землевласниками і землекористувачами. Звідси виникає потреба у землевпорядкуванні території і землеустрою, вимірюванні площ та визначенні меж для господарського використання земельних угідь.

Земельні ресурси є безпосередньою економічною основою виробничих секторів: промисловості, сільського господарства, лісництва, рекреації і туризму та ін. Разом це складає індустріальне, економічне, регіональне й інше землекористування. Отже, земельні відносини необхідно розглядати з позицій багатопланового характеру залежно від тих функцій, які вони можуть виконувати в господарстві держави.

У демократичному суспільстві при формуванні земельних відносин головне завдання полягає у створенні таких політичних, економічних, соціальних та екологічних умов, які б забезпечували найбільш раціональне, високоефективне використання і відтворення земельних ресурсів.

Узагальнення основних теоретичних та методологічних основ землеустрою дозволяє розробити модель сучасного землевпорядкування за його видами і формами (таблиця 1.1).

Таблиця 1.1 Модель сучасного землевпорядкування за його видами та формами

Вид землевпорядкуванняФорма землевпорядкуванняТериторіальне планування організації використання і охорони земельСтратегія використання і охорони земельних ресурсів на загальнодержавному рівні. Встановлення меж адміністративно-територіальних утворень на місцевості (в натурі). Створення нових землеволодінь і землекористувань шляхом передачі земель у власність та надання у користування. Землевпорядкування території в межах населеного пунктуВпорядкування території за формами власності на землю. Впорядкування території за функціональним призначенням для використання в межах мікрорайону (кварталу) і в межах населеного пункту загалом. Встановлення та закріплення меж прибудинкових територій: передача прибудинкових територій у спільне користування членам об'єднань власників багатоквартирних будинків; надання у спільне користування або спільну сумісну власність земельних ділянок для спорудження будь-яких об'єктів. Здійснення робіт по обґрунтуванню розмірів території населеного пункту, освоєнню земель, поліпшенню їх якості, рекультивації, консервації та інженерному захисту. Розробка і дотримання режиму використання земель в охоронних захисних зонах, відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам внаслідок встановлення цих зон. Землевпорядкування території сільськогосподарських підприємств і громадянВпорядкування території сільськогосподарських підприємств. Впорядкування території фермерських господарств. Впорядкування території особистих селянських господарств

Так, пропонується виділити три напрями землевпорядкування: територіальне планування організації використання і охорони земель; землевпорядкування території населених пунктів та сільськогосподарських підприємств і громадян.

Територіальне планування передбачає розробку узагальнюючих планів розвитку території та узгодження в цьому контексті основних заходів (у межах населених пунктів, промислових зон тощо). При цьому важливим є забезпечення рівних умов розвитку регіонів, досягнення територіальної і структурної рівноваги в секторальному та територіальному розрізах [15].

Завданням землевпорядкування території населених пунктів є обґрунтування, розробка і подальша реалізація на землях населеного пункту необхідного обсягу організаційних та інженерно-технічних заходів щодо освоєння, поліпшення якості землі, її раціонального використання, охорони й захисту від руйнівних процесів.

В умовах ринкової економіки землевпорядкування повинно мати адаптивний характер. Це означає, що при здійсненні землеустрою необхідно враховувати як екологічні (природні), так і соціально-економічні фактори.

Надаючи винятково важливе значення земельним ресурсам, правильному і ефективному їх використанню та охороні, в Україні прийнято чимало законодавчих актів, головним серед яких є Земельний Кодекс України. Ці документи регулюють земельні відносини в країні.

Відповідно до статті 79 Земельного кодексу України земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами. Право власності на земельну ділянку поширюється в її межах на поверхневий (ґрунтовий) шар, а також на водні об'єкти, ліси і багаторічні насадження, які на ній знаходяться. Право власності на земельну ділянку розповсюджується на простір, що знаходиться над та під поверхнею ділянки на висоту і на глибину, необхідні для зведення житлових, виробничих та інших будівель і споруд.

Одним із провідних інструментів правового захисту земель, а також забезпечення їх раціонального використання та охорони, є встановлення цільового призначення земельних ділянок. Необхідність встановлення цільового призначення земель обумовлюється їх специфікою як об'єкта земельних правовідносин - просторовою обмеженістю, незамінністю, постійністю місцезнаходження тощо. Земля належить до числа вкрай обмежених, невідновних ресурсів, а тому прагнення зберегти її корисні властивості для майбутніх поколінь вимагає чіткої диференціації антропогенного навантаження на земельні ресурси, встановлення дозволених та недозволених способів експлуатації землі, мінімізації негативного впливу на довкілля. Раціональне використання земельної ділянки є похідним щодо її цільового призначення, адже лише оперуючи чітко встановленою метою експлуатації землі можна розробляти перелік конкретних методів її використання, визначати особливості розміщення продуктивних сил у межах ділянки, встановлювати склад земельних угідь, а також здійснювати контроль за раціональністю землекористування тощо. Таким чином, цільове призначення слід визнати головним джерелом обов'язків землекористувача, а отже - особливо важливою характеристикою земельної ділянки.

По суті, саме встановлюючи цільове призначення земель держава забезпечує особливу охорону земель як основного національного багатства, реалізуючи, таким чином, положення Конституції України від 28.06.1996 № 254к/96-ВР [11].

Земельна ділянка, на відміну від інших об'єктів права власності, відносно яких власник вправі здійснювати будь-які дії (знищувати, псувати, споживати тощо), має використовуватися виключно відповідно до її цільового призначення, причому навіть невикористання ділянки також є правопорушенням.

Встановлення цільового призначення земель має здійснюватися на підставі їх спроможності задовольняти потреби суспільства у основних засобах сільськогосподарського та лісогосподарського виробництва, а також просторі для розміщення житлової і виробничої забудови, транспортної інфраструктури тощо.

Відповідно до Земельного кодексу України від 25.10.2001р.

№ 2768-Ш до земель України належать усі землі в межах її території, в тому числі острови та землі, зайняті водними об'єктами. [8].

Відповідно до цільового призначення всі землі (земельний фонд) країни поділяється на наступні категорії:

·землі сільськогосподарського призначення;

·землі населених пунктів (міст, поселень міського типу і сільських населених пунктів);

·землі промисловості, транспорту, зв'язку, оборони та іншого призначення;

·землі природоохоронного та історико-культурного призначення;

·землі лісового фонду;

·землі водного фонду;

·землі запасу.

В сучасній практиці ринок земель України функціонує у вигляді двох складових частин:

ринок сільськогосподарських земель, де земля є основним фактором виробництва та бере участь у створенні сільськогосподарської продукції;

ринок земель несільськогосподарського призначення, до яких відносяться в першу чергу землі під забудовою.

Ринок оренди землі - це система організаційно-правових і економічних відносин, що слугує засобом перерозподілу прав на тимчасове володіння і користування землею між суб'єктами цього ринку - орендарями та орендодавцями. Йому притаманні атрибути ринку (об'єкти, суб'єкти, попит, пропозиція, ціна, конкуренція). Іпотечний земельний ринок України перебуває у стадії формування, хоча він є перспективним. Налагодження його функціонування вимагає прийняття низки законодавчих, нормативно-правових актів і акумулювання значних фінансових ресурсів. Для його впровадження доцільним є створення Державного земельного іпотечного банку, прерогативою якого має бути цільове фінансування сільськогосподарських підприємств з практикою застави сільськогосподарських угідь. Існування вторинного іпотечного ринку (обіг іпотечних облігацій, прав по заставних) як засобу рефінансування дасть можливість нарощувати фінансові ресурси банку з метою фінансового забезпечення земельного ринку в Україні. З метою підтримки виробничої діяльності товаровиробників, що працюють на орендованих землях, предметом іпотеки доцільно визнати також право оренди землі, тобто право тимчасового володіння і користування землею [3,4].

Запровадження та функціонування ринку землі в Україні має на меті стабілізацію економіки країни шляхом реалізації економічного потенціалу землі.

Основними завданнями ринку землі є:

забезпечення раціонального та ефективного використання земельних ділянок;

поліпшення інвестиційного клімату в економіці, інвестиційної та кредитної привабливості підприємств шляхом продажу їм земельних ділянок;

забезпечення безперешкодної реалізації суб'єктами підприємницької діяльності прав володіння, користування і розпорядження земельними ділянками для збільшення їхніх основних засобів;

формування багатоукладної системи господарювання на основі рівності всіх форм власності на землю, розвиток інституту приватної власності на землю.

Об'єктами ринку є:

земельні ділянки, які перебувають в державній та комунальній власності, можуть відчужуватися на підставі договору купівлі-продажу, якщо такі земельні ділянки не віднесені до земель, приватизація яких заборонена Земельним кодексом України;

земельні ділянки, які перебувають у приватній власності, можуть відчужуватися на підставі договору купівлі-продажу, крім випадків, коли відчуження таких заборонено Земельним кодексом України [3, 4].

Надзвичайно важливе значення у ефективному функціонуванні ринку землі відіграє його інфраструктура, основними суб'єктами якої є:

органи виконавчої влади та місцевого самоврядування;

установи нотаріату;

спеціалізовані підприємства, метою діяльності яких є проведення земельних торгів;

земельні іпотечні банки, земельні біржі, страхові компанії та інші фінансово-кредитні установи;

консалтингові і ріелторські підприємства та організації;

юридичні та фізичні особи, які здійснюють землеустрій;

суб'єкти оціночної діяльності, які проводять експертну грошову оцінку земельних ділянок;

інформаційні видання про попит і пропозицію земельних ділянок, про ринкову вартість земельних ділянок;

органи державної реєстрації речових прав на нерухоме майно;

навчальні заклади, які готують спеціалістів з питань землевпорядкування, земельного кадастру та оцінки земель.

1.2 Особливості формування ціни на землю та її грошова оцінка

Земля як фактор виробництва - це не тільки та частина земної поверхні, яка не зайнята водою, але й природні ресурси - ліси, корисні копалини, ресурси морів, родючість ґрунтів, які можуть бути використані у процесі виробництва, тобто це всі рідкісні природні ресурси.

Природні ресурси розподіляються на такі, що не відтворюються (вони можуть бути використані лише один раз - вугілля, нафта, природний газ), і що відтворюються (тобто можуть використовуватись у виробничих процесах неодноразово - моря, земельні угіддя).

Запас природних ресурсів визначається самою природою. Обсяг потоку - послуг природних ресурсів - визначається людським вибором. Ціною послуг природних ресурсів (землі) є земельна рента R - орендна плата за користування землею протягом певного періоду (року). Ціна землі як запасу визначається поточною цінністю майбутньої ренти. Якщо відомі процентна ставка r і щорічна рента R, то поточна цінність РV ренти за N років складатиме:

Через те що земля може давати ренту необмежено довго, ціна її PL визначатиметься поточною цінністю ренти за вказаною формулою, коли N прямує до нескінченності; ця величина може бути підрахована як сума членів спадної геометричної прогресії і дорівнюватиме:

В цілому обсяг землі є обмежений - і в національному масштабі, і на рівні окремих домогосподарств та сільськогосподарських підприємств. Щодо якості землі, то вона може бути з часом покращена або погіршена, залежно від того, як ведеться господарювання.

Через обмеженість земельних ресурсів пропозиція землі вважається абсолютно нееластичною, тобто крива пропозиції S землі є вертикальною лінією (рис. 1.2). Сукупна пропозиція землі не може бути змінена внаслідок індивідуальних рішень. Окремі домогосподарства, зрозуміло, можуть змінювати обсяг землі, що перебуває у їхній власності, але це не впливає на її сукупний обсяг.

Земля може використовуватись більш або менш інтенсивно. Наприклад, одну й ту саму площу може займати одноповерховий будинок і хмарочос; сільськогосподарська ділянка може оброблятися з використанням і без використання добрив, зрошування, сільськогосподарської техніки. Але інтенсивність не впливає на пропозицію землі. Вона залежить від того, як сполучається земля з іншим фактором виробництва - капіталом.

Рис. 1.2 Ринок земельних ресурсів.

Попит на землю є вирішальним чинником земельної ренти, він визначається цінністю землі для фірм-користувачів. Можна вирізнити сільськогосподарський попит і несільськогосподарський (попит на землю для житлового будівництва, для промислового використання тощо). На цінність землі сільськогосподарського призначення впливає якість ґрунтів, клімат, віддаленість від центрів споживання (хоча вага останнього чинника послаблюється внаслідок удосконалення засобів зберігання продукції та її транспортування). Сільськогосподарський попит є вторинним по відношенню до попиту на продовольство, котрий вважається низько-еластичним; отже, чинники, які визначають попит на продовольство і стан рівноваги на ринку продовольства, прямо впливають на сільськогосподарський попит.

На цінність земель несільськогосподарського призначення головним чином впливає її розміщення - цінність землі порівняно вища у містах, ніж у сільській місцевості, і надзвичайно висока в центрі великих міст; меншою мірою на цінність землі впливає її якість, придатність для житлового будівництва чи промислового використання.

Криві попиту на землю є спадними, тому що при збільшенні обсягів використання земельних ресурсів доводиться залучати все менш прибуткові ділянки землі; знову ми зустрічаємось із дією закону спадної граничної продуктивності факторів виробництва.

Крива сукупного ринкового попиту на землю утворюється як горизонтальна сума кривих сільськогосподарського та несільськогосподарського попиту.

Розглянемо, як функціонує ринок земельних ресурсів, тобто як встановлюється орендна плата за землю.

На рис. 1 зображені криві попиту на земельні ділянки у приміській зоні: D - сільськогосподарський попит, D - несільськогосподарський попит (будівництво). Якщо б кожен із цих двох напрямків попиту існував окремо, то для сільськогосподарського використання на ділянку площею QE була б встановлена орендна плата PE. Для будівництва встановилась би орендна плата у розмірі PA. Коли на одну й ту саму ділянку існує попит на землю для її використання у різних напрямках, то власники землі, які максимізують свої вигоди, будуть здавати землю в оренду тому орендареві, попит якого вищий і, відповідно, готовність платити більша, а отже, і орендна плата як рівноважна ціна буде вищою. Для прикладу, на рис. 1 земля буде використана для будівництва з орендною платою РА.

У попередньому розділі було введено поняття економічної ренти для випадку еластичної пропозиції фактора. Коли пропозиція фактора є абсолютно нееластичною (як у випадку землі), то економічна рента власника фактора збігається з його рентним доходом, тобто дорівнює добуткові площі земельної ділянки, яка здається в оренду, на орендну ставку.

Геометричне економічна рента в цьому випадку визначається площею прямокутника, що обмежений вертикальною лінією пропозиції та горизонтальною лінією - рівнем орендної плати. Якщо орендна плата встановлюється на рівні РА, як у попередньому прикладі, то економічна рента на рис.1 чисельно дорівнюватиме площі прямокутника OРААQE.

Розглянувши механізм дії попиту та пропозиції на ринку землі варто зясувати і такий аспект, як визначення ринкової грошової оцінки земель. Основне призначення останньої полягає у безпосередній підтримці ринку землі, що проявляється у визначенні вартості земельної ділянки для здійснення різних трансакцій таких як: купівля-продаж, іпотека, дарування, наслідування, міна тощо. [16].

На вартість земельної ділянки впливають багато факторів, які обумовлені специфікою землі як товару, основними з них є: просторові - місцезнаходження, фізичне перебування земельної ділянки в певній частині земної поверхні; ринкові - попит та пропозиція на земельному ринку, сподівання та платоспроможність наявних покупців тощо; правові - законодавча та правова база, де земельна ділянка виступає як обєкт приватної власності; кількісні - фактори, які характеризують певну земельну ділянку з кількісної сторони: площа, ширина, глибина; якісні - корисні властивості земельної ділянки, які повязані з її майбутнім використанням та економіко-технологічні - доцільність використання та очікувана окупність капіталу.

Проведений аналіз світового досвіду засвідчив, що становлення земельнооціночної діяльності відбувалося протягом трьох сторіч, що дало змогу наприкінці двадцятого сторіччя сформувати відповідні Стандарти, які на сьогоднішній день використовують понад 40 країн.

Особливістю земельнооціночної діяльності є одночасне існування нормативної та експертної оцінки земель. Взаємозвязок між видами грошової оцінки, базою оцінки та сферою застосування приведено у таблиці 1.2.

Наступна особливість оцінки земель полягає у диференційному підході до нормативної оцінки не тільки забудованих земель, земель лісового фонду, але й і земель сільськогосподарського призначення. [19].

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, а також при розробці показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться юридичними особами, які отримали ліцензії на проведення робіт із землеустрою відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності. Така оцінка на землях сільськогосподарського призначення проводиться не рідше як один раз у 5 - 7 років, а на інших землях - не рідше як один раз у 7 - 10 років.

Експертна грошова оцінка земельних ділянок - результат визначення вартості земельної ділянки та пов'язаних з нею прав оцінювачем (експертом з питань оцінки земельної ділянки) із застосуванням сукупності підходів, методів та оціночних процедур, для визначення ринкової, позикової та інвестиційної вартості землі.

Таблиця 1.2 Види грошових оцінок земель та сфери їх застосування.

Види оцінкиБаза оцінкиСфера застосування Грошова оцінка (загальна) Капіталізований рентний доход із земельної ділянки Основа для визначення земельного податку та орендної плати за землю Забезпечення економічного регулювання земельних відносин при укладанні цивільно-правових угод стосовно земельних ділянок Грошова (нормативна) оцінка Вартість, що оподатковується - капіталізований рентний доход із земельної ділянки Основа для визначення земельного податку та орендної плати за землю Грошова (ринкова) оцінка Оціночна вартість - сума грошей, за яку здійснюється зміна власника, умов власності, умов використання власності Забезпечення економічного регулювання земельних відносин при укладанні цивільно-правових угод стосовно земельних ділянок

Дані з економічної оцінки земель є основою при проведенні нормативної грошової оцінки земельних ділянок, аналізі ефективності використання земель порівняно з іншими природними ресурсами та визначенні економічної придатності земель сільськогосподарського призначення для вирощування сільськогосподарських культур.

Існують два головні способи оцінки вартості земельної ділянки. Перший з них оснований на продуктивності (або доході). У цьому випадку процедура оцінки складається з розрахунку потенційної продуктивності кожної земельної ділянки з метою визначення її дохідного потенціалу. Як правило, це передбачає створення офіційної системи класифікації якості земель, де класи земель (від дуже добрих ґрунтів до дуже поганих) визначаються відповідно до характеристик ґрунту та агрономічних умов. Потім, на другому етапі, для кожного класу земель оцінюється показник продуктивності. Нарешті, ця інформація дозволяє розрахувати потенційну продуктивність кожної земельної ділянки, що використовується як основа для оцінки її дохідного потенціалу. У країнах Західної Європи такий метод оцінки земельної вартості був історично розроблений та запроваджений головним чином для цілей оподаткування землі. Також ця практика використовувалась у державах Центральної та Східної Європи за часів існування Радянського Союзу. Очевидно, що головною метою в той час було не оцінення земельної ділянки, а визначення її потенційної продуктивності як основи для цілей розподілу земель.

Другий метод оцінки сільськогосподарських земель побудований на ринковій основі. Він передбачає визначення справедливої ринкової вартості кожної земельної ділянки на основі відповідних цін купівлі-продажу, що спостерігаються на ринку.

Теоретично, якщо б усі ринки функціонували ідеально та, якщо б дохідний потенціал кожної земельної ділянки був оцінений та врахований правильно, то обидва методи дали б схожі значення. На практиці так буває рідко. У таких країнах ЄС, як Німеччина, Франція та Італія, процедури оцінки земель на основі продуктивності були розроблені кілька десятиріч тому і, в більшості випадків, за останній час жодних істотних змін вони не зазнавали. Водночас, якщо поточна вартість грошового потоку (доходу) є, ймовірно, ключовим детермінантом цін купівлі-продажу сільськогосподарських земель, то інші фактори, такі як доступ, комунальні послуги, відстань до міста тощо, є дедалі значнішими детермінантами ринкових цін сільськогосподарських земель. Більше того, зміни у заходах Спільної аграрної політики (САП) (зокрема, прямі платежі та встановлення квот) часто не враховуються у процедурах оцінки на основі продуктивності. Хоча широко визнано, що такі політичні зміни фактично впливають на ціни купівлі/продажу землі.

Рідкісність (обмеженість) і невідтворюваність природних ресурсів визначають специфіку ціноутворення їх на ринку. Оскільки за ринкових умов ресурси стають товаром, тобто обєктом купівлі-продажу, то їх ціна визначається співвідношенням попиту і пропозиції. Ринок природних ресурсів - це сфера економічних відносин де здійснюється купівля і продаж природних ресурсів. Це стосується і землі.

Якщо попит на земельні ділянки високий (в містах, особливо в їх центрах), то земля дорога, але якщо земля розташована у віддалених від цивілізації регіонах, вона може мати символічну ціну. При цьому обмін землею практично неможливий, адже вона нетранспортабельна (її не можна перевезти з місця на місце). Пропозиція землі також впливає на її ціну: чим більша пропозиція, тим нижча ціна земельних ділянок, її зменшення приводить до зростання ціни.

Таким чином, земля як обєкт власності приносить своїм власникам фіксований дохід у формі земельної ренти. Власники землі, продаючи її, намагаються зберегти рівень свого доходу. У цьому розумінні ціна землі стає капіталізованою рентою, тобто, продаючи свою земельну ділянку, її власник передає покупцеві право на отримання земельної ренти. При цьому продавець землі повинен отримати таку суму грошей від продажу, щоб, поклавши їх в банк, отримувати стійкий дохід у формі процента, який не може бути меншим від ренти. З іншого боку, покупець земельної ділянки погодиться на купівлю лише в тому випадку, коли його дохід у формі ренти не буде нижчим від процента, якби ці гроші він поклав до банку. Отже, ціна землі - це капіталізована рента, покупець назавжди купує право отримувати земельну ренту. З цих позицій ціну землі можна розглядати як дисконтовану вартість аналогічно з придбанням будь-якого капітального блага, що приносить регулярний дохід.

Потрібно зазначити, що купівля землі передбачає отримування доходу (ренти) не протягом 1, 2 чи 10 років, а протягом невизначеного часу. Відповідно при розрахунку ціни землі величина t (фактор часу) не враховується.

Для забезпечення справляння земельного податку та орендної плати за землю нормативна грошова оцінка сільськогосподарських угідь, проведена станом на 1 липня 1995 року, кожен рік підлягає індексації в залежності від рівня інфляції в країні.

За відсутністю ринку сільськогосподарських земель ринкові ціни на землі сільськогосподарського призначення в Україні не сформовані, проте в проекті Закону України "Про ринок земель" зазначено, що ринкові ціни не можуть бути нижчими за відповідну нормативну грошову оцінку сільськогосподарських земель.

Постанова Кабінету Міністрів України від 28.10.2004 № 1442 "Про затвердження Національного стандарту № 2 "Оцінка нерухомого майна""вказує, що під час проведення оцінки земельна ділянка розглядається як частина земної поверхні і (або) простір над та під нею висотою і глибиною, що необхідні для здійснення земельних поліпшень.

Розділ 2. Нерухомість як економічна категорія

2.1 Ринок нерухомості та його інфраструктура

У перехідний період відбувається становлення нового сектора ринкової економіки - ринку нерухомості. Цей ринок тісно взаємодіє з іншими секторами фінансового ринку, а саме з ринками капіталу, цінних паперів, інвестиційних ресурсів. На ринку нерухомості акумулюються значні грошові кошти, які беруть активну участь у перетоку капіталу і забезпечують вирівнювання середньої норми доходу.

Становлення ринку нерухомості стало здійснюватися в умовах трансформаційних перетворень державної власності, у процесі роздержавлення і приватизації. За цих умов нерухомість починає набувати властивостей товару і капіталу. Тривалий час економічна теорія не розглядала "нерухомість" як особливу категорію, бо в адміністративній економіці вона не мала економічної цінності. Однак у процесі економічних реформ стає зрозумілим, що нерухомість є економічним явищем, має специфічні властивості товару і капіталу, особливі закономірності розвитку і функціонування. Нині нерухомість є повноправним об'єктом ринкових відносин. Навколо неї складається система цивільно-правових відносин (державна реєстрація, іпотека, оподаткування та ін.), її обслуговують численні інститути (державні установи, ріелтери, оцінювачі, забудовники, фінансові установи і т. ін.), з нею активно взаємодіють інші види ринків (споживчих товарів, чинників виробництва, цінних паперів, кредитних зобов'язань), від неї залежать механізми ринкового ціноутворення, інвестування, заощадження в економіці загалом.

У сучасних умовах поняття нерухомості найбільш активно використовують у правовій науці. Але без визначення його економічного змісту дуже важко буде раціонально регулювати відносини, які виникають у зв'язку з нерухомою власністю. У більшості визначень, що нині використовують у науковій літературі, нерухомістю вважають землю і все, що міцно, нерозривно пов'язане з нею природним чином (ліса, водойми, надра) або діями людей (будівлі, споруди). Проте виникає питання, чи потрібно розділяти земельну і нерухому власність, який характер зв'язку існує між землею і всім тим, що створено на ній?

Уперше поняття нерухомості як особливого об'єкта, відокремленого від земельної власності, з'явилося у ході проведення Петром І реформи земельно-правових відносин (1714), коли було узаконено єдину основу землеволодіння, за якою маєтки (estate) стали основною формою власності на землю. Все майно, розташоване на землі маєтку (поземельна власність), і саму землю стали називати нерухомим майном (real estate), або нерухомою власністю (real property). Тим самим нерухома власність за своїм значенням ширша, ніж земельна власність, оскільки включає останню як найістотнішу частину. Для повного розгляду поняття нерухомості необхідно розкрити особливості фізичного, економічного і правового зв'язку землі та нерухомості.

Історичне походження нерухомості нерозривно пов'язане із землею. Остання є початковою формою нерухомості. Земля входить до складу нерухомості як земельна ділянка (територія), що має певну площу (розмір), фізичні властивості (якість і склад грунту, рельєф, особливі кліматичні умови) та місцеположення (відстань) відносно до розташування джерел сировини, постачальників і споживачів, центрів концентрації попиту, транспортних ліній і т. ін.

Фізична єдність землі та нерухомості виявляється у тому, що капітальні вкладення (будівлі, споруди та ін.), які створює людина, стають поліпшеннями самої землі, її фізичними й економічними властивостями. У цьому разі до нерухомості належать будівлі, споруди, квартири, приміщення, тобто ті вкладення, існування яких неможливо без фізичного зв'язку із землею. Але такий зв'язок не є абсолютним, тому що існує можливість фізичного переміщення (наприклад, дачних будиночків, гаражів, торговельних кіосків). Проте фізичне переміщення не змінює природи нерухомості, оскільки її об'єкти набувають функціональних властивостей тільки при їх розміщенні на землі в певному місці. Наприклад, дача, розташована всередині промислової забудови, перестає відповідати своєму функціональному призначенню і втрачає свою корисність і вартість. Отже, земля та інші об'єкти нерухомості перебувають не лише у фізичному, а й в економічному зв'язку із землею. Це означає, що економічна цінність землі залежить від тих об'єктів, які на ній розташовані, в свою чергу корисність та вартість самої нерухомості визначається якісними характеристиками землі. Такий взаємозв'язок дає змогу розглядати нерухомість у двох значеннях. У широкому розумінні нерухомість являє собою землю і все, що з нею міцно пов'язано, у вузькому нерухомість - це тільки ті об'єкти, які безпосередньо пов'язані із землею. Суто економічний зміст нерухомості можна визначити як матеріально-речову форму капіталу, зрощеного із землею. Двоїстий підхід дає можливість використовувати різні способи регулювання, управління нерухомістю, механізми її оцінки й оподаткування. Нині в Україні існують різні інститути регулювання нерухомої власності. Наприклад, Державний комітет з земельних ресурсів регулює земельні відносини. А проблеми нерухомості у вузькому розумінні вирішує Державний комітет з будівництва та архітектури й інші установи. Але дійсна економічна природа нерухомості розкривається лише при визначенні її у широкому розумінні, що дає змогу з'ясувати специфічні риси її товарної форми.

Особлива економічна природа нерухомості пов'язана з такою фундаментальною властивістю землі, як обмеженість. Остання означає, з одного боку, абсолютну рідкість (не відтворюваність) землі як природного блага (в цьому значенні альтернативна вартість землі дорівнює нулю), а з іншого - обмежені можливості відтворення тих об'єктів, що розташовані на землі.

Обмеженість зумовлює особливі властивості товарної форми нерухомості. Однією з таких властивостей є непорушність (іммобільність) нерухомості. Це означає не тільки фізичну неможливість пересування, а перш за все закріплене місцеположення нерухомості, як об'єкта господарського і правового обороту, у зв'язку з чим складаються специфічні форми торгівлі, виникає необхідність державної реєстрації, змінюються умови оподаткування. Володіння нерухомістю, як непереміщуваним капіталом, формує у її власників потребу в політичній і економічній стабільності. Чим більше власників нерухомості, тим більше людей заінтересовані у процвітанні і порядку в країні, в межах якої тільки й може існувати таке дороге і цінне благо.

Наслідком непереміщуваності стає непряма мобільність, тобто обмежені можливості функціонального використання нерухомості. Це означає, що нерухомість не може сама переміститися у сферу найбільш вигідного використання, а навпаки, всі інші ресурси мають притягуватися до неї. Обмеженість виражається у таких властивостях нерухомості, як тривалість створення, висока капіталомісткість, довгостроковість існування.

Для фінансово-економічного обороту нерухомості важливою властивістю стає її низька ліквідність, тобто нездатність швидко перетворюватися на грошову форму. Нерухомість є одним з найнизьколіквідніших активів фірм і підприємств. Однак, на відміну від інших низьколіквідних товарів, нерухомість менше схильна до інфляційного знецінення, внаслідок її взаємозв'язку із землею.

Саме тому, що нерухомість (разом із землею) є обмеженим благом, вона має здатність до рентоутворення. Рента є "ціною привілея" (Дж.С. Мілль), яку мають обмежені блага. Це означає, що рента перестає бути феноменом тільки землі, а властива будь-якому обмеженому чиннику виробництва. Існує економічна рента унікальних та невідтворюваних видів нерухомості (наприклад, пам'ятки архітектури, історії та містобудування).

Нерухомість, на відміну від інших факторів господарської діяльності, дає змогу отримувати дохід, який складається з ренти (доходу від володіння обмеженим благом), прибутку від капіталу і позичкового процента на вкладений капітал. Всі ці частини доходу можуть мати різну питому вагу в загальному доході від нерухомості залежно від її виду. Наприклад, чим більше цінність нерухомості залежить від її місцеположення (такі види, як торговельні приміщення, ресторани, офіси), тим більшу вагу в доході має рента. Дохід від виробничої нерухомості більшою мірою складається з прибутку. А для інвестиційної нерухомості важливе значення має можливість отримати процент на капітал.

Для розуміння особливих рис нерухомості важливе значення має розкриття її правової єдності із землею. На ринку нерухомості продають не тільки матеріальні об'єкти, а й відбувається обмін, розподіл різних прав на них (користування, власності, управління, суперфіції, емфітевзиси), а також обмежень (сервітути, узуси та ін.) та обтяжувань (заклад, іпотека). Це означає, що інтерес, вигоди і цінність нерухомості визначаються не тільки її матеріально-речовинним характером, а й набором повноважень ("пучком прав"), що виникають у процесі володіння нею. Згідно з класичною концепцією все, що міститься на і під землею, слідує за її юридичною долею. У деяких державах (наприклад, Франція, Німеччина) ця концепція зберігається як єдиний правовий режим функціонування землі і нерухомості. У більшості країн утвердився принцип розмежування правових механізмів регулювання власності на землю, повітряний простір, надра і нерухомість. Наприклад, в Україні існують відокремлені законодавчо-нормативні сфери і різні правові режими використання земельних ресурсів, повітряного простору, водного басейну, надр, лісових масивів, житлових будинків.

Ринок нерухомості має свою особливу структуру, що включає в себе сукупність окремих частин і елементів, пов'язаних певним чином. У загальному вигляді структуру ринку нерухомості залежно від критеріїв підходу можна представити таким чином (рис.2.1).

Розглянемо цю схему докладніше. Передусім слід звернути увагу на розмежування ринку нерухомості на ринок землі і ринок фізичних об'єктів (будівель і споруд, приміщень). Таке розмежування зумовлено цілісно-частковою єдністю землі і нерухомості.

Рис. 2.1 Структура ринку нерухомості

Фізичні об'єкти, розміщені на землі, різняться за технічними і будівельними характеристиками: є будівлі і споруди. За своїми функціональними властивостями вони виділяються в самостійні об'єкти ринкового обороту і формують ринок житлової нерухомості і ринок нежилої нерухомості. У першому випадку нерухомість задовольняє потреби людей у житлі, відпочинку і розвазі (дачні, культурно-розважальні, спортивні споруди і будівлі), відтворюванні здоров'я (санаторно-курортні і медичні будівлі), відтворюванні соціальних потреб (навчальні заклади, музеї, церкви, бібліотеки і т. ін.). На ці ринки здебільшого впливають закони ринку споживчих товарів. У другому випадку нерухомість існує у формі промислових, сільськогосподарських, транспортних будівель і споруд, автозаправних станцій, ресторанів, офісів, торгових приміщень і покликана обслуговувати процес виробництва благ або послуг. У цьому разі процеси на ринку нерухомості регулюються закономірностями ринку чинників виробництва.

Розрізнення ринку нерухомості за її видами доповнюється таким критерієм як спосіб її використання. Цей аспект дозволяє виділити ринки споживчої, виробничої, комерційної, прибуткової та інвестиційної нерухомості. У цьому разі головне значення має не сам вигляд нерухомості, а те, яким чином її використовують. Наприклад, житлову нерухомість можуть використовувати як офіс (комерційна нерухомість) або для отримання прибутку шляхом здачі її в оренду (прибуткова нерухомість). Якщо поділ нерухомості на споживчі блага і чинник виробництва зумовлений її товарною формою, то існування інвестиційної нерухомості є наслідком її існування як капіталу.

Будь-який вид нерухомості являє собою капітальні вкладення. Ця особливість виводить нерухомість на ринок інвестиційного блага. У чистому вигляді інвестиційні якості нерухомості зрощені з її виробничо-комерційною формою, оскільки остання функціонує як капітальний ресурс, тобто чинник зростання вартості. Однак як інвестиційне благо може виступати і споживча нерухомість, оскільки вона пов'язана з вкладенням грошових коштів (індивідуальним інвестуванням), які випробовують на собі вплив фінансово-кредитних процесів (знецінення грошей, зміни процентних ставок, фінансові та кредитні ризики і т. ін.).

Розгляд нерухомості як інвестиційного блага дає можливість розкрити ще один важливий структурний аспект ринку, а саме - існування ринку дохідної нерухомості. Критеріями виділення даного сегмента ринку є, по-перше, виняткова здатність нерухомості до створення доходу, а по-друге, основний інтерес (мотив) її придбання. Дохідною нерухомістю є інвестиційна, оскільки вона пов'язана зі збільшенням вартості. Але не вся інвестиційна нерухомість є дохідною. Наприклад, нерухомість як чинник виробництва дає дохід, але через заміщення вартості (амортизацію) і відшкодування капіталу у формі норми прибутку. Якщо нерухомість сприяє отриманню доходу внаслідок виробничо-господарської діяльності, що здійснюється в її межах, а не пов'язана безпосередньо з самою нерухомістю, то останню слід визначити як непохідну.

Власне дохідною стає нерухомість, яка здатна створювати прибуток не внаслідок діяльності, що здійснюється в її просторі, а в результаті особливого відношення ринку до її якості як обмеженого блага. Інакше кажучи, дохідною нерухомістю є такі об'єкти, які здатні забезпечити отримання рентного прибутку внаслідок свого особливого місцеположення або обмежених можливостей відтворювання, у цьому разі ринковою реакцією об'єкта є створення економічної ренти. Дохідною завжди є комерційна нерухомість (що часто приводить до їх ототожнення). Важливою умовою виникнення дохідної нерухомості є рентоорієнтована поведінка господарюючих суб'єктів. Це означає, що мотивом придбання нерухомості стає орієнтація на отримання ренти (у формі орендної плати) або підвищення вартості нерухомості внаслідок зміни ринкової ситуації (спекулятивна нерухомість). У цьому разі дохідною стає будь-яка нерухомістю.

Кожний процес, що відбувається на ринку нерухомості, обов'язково пов'язаний з придбанням різних прав. Саме тому ринок нерухомості називають ринком прав на об'єкти нерухомості. А різні способи здійснення повноважень формують особливу структуру ринку. Для перехідної економіки України ці процеси є найактуальнішими, оскільки основні перетворення стосуються саме трансформації прав власності.

Залежно від специфікацій прав власності ("пучка повноважень") ринок нерухомості поділяється на два основні сегменти - ринок повних прав володіння (прав власності) і ринок прав користування.

У першому випадку йдеться про ринок, на якому здійснюється весь набір повноважень власника (наприклад, купівля-продаж нерухомості). На цьому ринку право власності на нерухомість може виступати з певними обмеженнями або обтяженнями. Наприклад, при спільному володінні подружжям квартирою виникають певні обмеження при її продажу. Володіння нерухомістю (особливо землею) може бути обмежено різного роду сервітутами, тобто правом третіх осіб користуватися чужою власністю певним чином (наприклад, дозволити прохід, проїзд по земельній ділянці, забезпечити доступ до системи каналізації, можливість розміщувати рекламу, аеронавігаційне обладнання та ін.). При передачі нерухомості в заставу виникають обтяження за будь-яких операцій, що здійснюються з нею, тим самим виникає ринок закладених об'єктів нерухомості.

Існування ринку прав на об'єкти нерухомості обумовлює наявність трансакційних витрат, які забезпечують ефективне формування, комбінування і перерозподіл "пучка повноважень". Велика величина трансакційних витрат приводить до подорожчання процесу формування і розподілу прав власності і як наслідок - до зменшення економічної вигоди від їх використання. Саме внаслідок цього на ринку нерухомості починають формуватися особливі послуги, що заощаджують трансакційні витрати (за часом і альтернативними витратами), беруть на себе ризики і захист правомочності. Це сприяє створенню особливого ринку послуг і операцій з нерухомістю (ріелтерських, оціночних, іпотечних, фінансових, страхових та ін.).

Винятковою особливістю ринку нерухомості є його розподіл за просторовим критерієм (масштабом охоплення) на загальнонаціональний, регіональний і локальний сектори.

Загальнонаціональний аспект ринку нерухомості пов'язаний із загальними макроекономічними тенденціями його розвитку, що відображає загальні умови фінансування і кредитування, прогнозування економіко-політичного ризику, формування законодавчої політики та ін. Регіональний ринок нерухомості пов'язаний з переливами капіталу між регіонами країни. Цей ринок дозволяє виділяти інвестиційно-привабливі регіони для вкладення у нерухомість. Головними чинниками цього ринку є соціально-економічна, екологічна, демографічна ситуація у конкретному регіоні, перспективи розвитку ділової активності, місцеві умови для фінансування і кредитування.

Однак основні процеси, що визначають розвиток і функціонування ринку нерухомості, відбуваються на локальному рівні. Ринок нерухомості на відміну від ринку інших товарів має яскраво виражений локальний характер, де формуються такі його основні характеристики, як ціна, попит і пропозиція. Особливе значення на локальному рівні мають ринки міської (муніципальної) нерухомості, у процесі роздержавлення власності ці ринки стали основними об'єктами регулювання місцевих органів влади, джерелом поповнення їх бюджетів. Основними чинниками для формування цих ринків виступають політична орієнтація місцевої влади (ринкова або неринкова), концентрація споживчого попиту, транспортна доступність і т. ін.

Ефективне функціонування ринку нерухомості неможливе без активного втручання держави. Необхідність спеціального державного регулювання зумовлена особливостями економіко-правового обороту нерухомості. По-перше, для нормального функціонування нерухомих економічних ресурсів вплив держави має значно збільшуватися, оскільки їм значно важче знайти способи ефективного функціонування і захистити свою фізичну й економіко-правову іммобільність, ніж іншим переміщуваним ресурсам. По-друге, нерухомість у будь-якому своєму вигляді пов'язана із землею, яка, будучи природною монополією, завжди привертає велику кількість бажаючих привласнити її унікальний дохід у формі ренти. По-третє, нерухомість прямо або непрямо пов'язана з багатьма іншими природними і суспільними явищами (природними ресурсами, екологічним станом навколишнього середовища, людським існування та ін.). По-четверте, у нерухомості сконцентрована значна частка суспільного й індивідуального багатства, що глибоко впливає на відтворювальні процеси в економіці (цінові пропорції, ділові цикли, інвестування і заощадження).

Нерухомість назавжди "прописана" у межах певного державного устрою і ніколи не може бути переміщена за його межі. Це означає, що державі небайдуже, як складаються проноси на цьому ринку, наскільки гарантовані інтереси і права власників нерухомості і всіх інших членів суспільства, як подолати можливі конфлікти і суперечності, що виникають у зв'язку з володінням і користуванням нерухомістю.

Нерухомість є житлом людей. Тому від якості будівельних матеріалів і технологій багато в чому залежить здоров'я і благополуччя людей. Це вимагає від держави суворого контролю за будівельно-технічними параметрами нерухомості. З цією метою розробляють спеціальні будівельні нормативи, які є загальнообов'язковою умовою будівництва незалежно від форми власності. Крім того, до нерухомості висувають особливі містобудівні й архітектурні вимоги, які визначаються спеціальними нормативами містобудування, правилами забудови, рішеннями органів місцевого самоврядування. Ці вимоги стосуються охорони пам'яток історії і культури, навколишнього середовища, законних прав і інтересів громадян та юридичних осіб при розміщенні об'єктів на конкретній земельній ділянці.

Ринок нерухомості є інституційно-організованою структурою. Це означає, що на ньому представлені різного роду інститути посередників (ріелтерства, оцінки, аудиторства, іпотеки і т. ін.) та їх установи (банки, страхові компанії, агентства і ін.). Інститути посередників на першому етапі самостійно впорядковують свою діяльність, але потім вони потребують захисту і контролю з боку держави, оскільки між самими інститутами можуть виникати різні суперечності та конфлікти, які пов'язані з отриманням додаткового прибутку від їх діяльності. Наприклад, на ринку нерухомості точиться боротьба за надання оціночних послуг між ріелтерськими, аудиторськими і оціночними фірмами. Інститут нотаріату і товарні біржі змагаються за право оформлення договорів купівлі-продажу нерухомості.

Як ми вже з'ясували, фундаментальним елементом нерухомості є земля, яка становить природну монополію, що дає можливість привласнювати в довгостроковому періоді економічну ренту. Внаслідок цього завжди існує сильний стимул розпоряджатися землею. Тому держава найактивніше регулює всю систему земельних відносин. Державне регулювання земельних відносин здійснюється з метою створення умов для раціонального використання та охорони земель, рівноправного розвитку всіх форм власності на землю і господарювання на ній, ефективного перерозподілу земель за видами діяльності, контролю за порядком відчуження земель та ін. Ці сторони земельних відносин регулює Земельний кодекс України, інші законодавчі і нормативні документи. Крім того, існують окремі правові нормативи, що визначають порядок використання таких видів нерухомості, як ліси (Лісовий кодекс України), надра (Кодекс України про надра), водні басейни (Водний кодекс України), повітряний простір (Повітряний кодекс України).

Залежно від предмету діяльності чи впливу, всі субєкти ринку нерухомості обєднані у 4 групи. До першої групи віднесені організації, що є власниками первинної нерухомості. У другу групу виділені також власники приватної нерухомості, яка складає так званий вторинний ринок. Він включає в себе квартири, будинки, дачі, магазини, фабрики, заводи та інші обєкти, які вже знаходяться у приватній власності, є приватизованими чи викупленими. При цьому під власниками розуміють як фізичних, так і юридичних осіб (приватні фірми, акціонерні товариства тощо). До третьої групи субєктів ринку нерухомості відносяться державні та комерційні організації, яким Законами України надано право реєстрації, посвідчення, обліку операцій з нерухомістю. Кожна з цих організацій має суворо обмежені функції на ринку нерухомості. Найбільш відповідальна роль належила до 01.01.2013р. міському бюро технічної інвентаризації, з 01.01.2013р. - державним реєстраторам. До четвертої групи належать структури, які надають послуги на ринку нерухомості (оціночні, ріелторські послуги та інш.)

Міра розвинутості ринку нерухомості багато в чому залежить від формування його інфраструктури, що включає в себе різноманітні операції і послуги, що надаються на ньому.

Нині в Україні в ринковій структурі найбільш істотними є ріелтерські послуги. Діяльність ріелтерських послуг пов'язана з тими видами трансакційних витрат, що виникають у зв'язку зі збиранням, обробкою інформації, добором необхідних варіантів, забезпеченням достовірності відомостей про покупців, продавців, попит, пропозиції, ціни. Саме на етапі цієї діяльності починається процес страхування і захист правомочностей як реального, так і потенційного власника.

Важливою функцією держави на ринку нерухомості є специфікація прав власності на різні об'єкти. Особливість нерухомості така, що її товарна форма не може бути доставлена до покупця (споживача) внаслідок своєї непорушності, отже мають бути чітко санкціоновані всі права, які виникають у зв'язку з володінням і користуванням нерухомістю. Цю роль держава виконує за допомогою реєстрації прав на об'єкти нерухомості. Основні функції державної реєстрації полягають у забезпеченні державної гарантії і захисту зареєстрованих прав; підвищенні надійності майнових операцій з нерухомістю (за рахунок повноти і достовірності інформації про права та техніко-економічні характеристики, концентрації всієї інформації в єдиному державному органі); сприянні інвестиційним і кредитним процесам (наприклад, реєстрація зобов'язань з іпотеки запобігатиме зловживанням правами кредитора і позичальника); створенні інформаційної бази для оподаткування нерухомості, планування розвитку населених пунктів та ін.

Реєстраційні послуги включають два аспекти: реєстрацію технічних параметрів об'єктів нерухомості та реєстрацію прав на їх володіння. У першому випадку систематизується інформація про фізичні характеристики об'єкта (його конструктивні особливості, наявність інженерного обладнання, технічний стан, площа яку він займає, наявність земельної ділянки і т. ін.). У другому випадку фіксується законність титулу власності. Головним критерієм цієї послуги виступає висока міра гарантії і захищеність права власності, надійності і безпеки операцій з нерухомістю. Така міра гарантії забезпечується державним контролем.

Оціночні послуги на ринку нерухомості є наслідком вартісної природи самого блага. Нерухомість, що купується, продається, обмінюється, інвестується і т. ін., має грошовий вираз, а отже, вимагає своєї оцінки. Оцінка нерухомості - це спосіб вираження її реальної цінності залежно від мети дії (купівля-продаж, застава, здавання в оренду, надання інвестицій та ін.).

Страхові послуги на ринку нерухомості виконують дві функції. Перша запобігає знеціненню нерухомості, що пов'язана з ризиком функціонування самого об'єкта (можливість його фізичного знищення) та умовами його господарського обороту (виробничі ризики). Друга функція забезпечує страхування юридичної правомочності, пов'язаної з недоброякісним виконанням обов'язків за договорами або неналежним здійсненням операцій. Перспективним розвитком страхування мають стати послуги зі страхування окремих видів ринкових ризиків (підприємницьких, комерційних, фінансових, законодавчих та ін.).

Кредитування на ринку нерухомості - це діяльність спеціалізованих установ, які забезпечують власників нерухомості позичковими коштами, по-перше, під заставу нерухомості (короткострокове кредитування), а по-друге, для будівництва або для придбання нерухомості (власне іпотечне кредитування).

Послуги з фінансування відрізняються своїм змістом від кредитування такими параметрами, як умови, терміни, наслідки. Процес фінансування не передбачає повернення вкладеної суми з процентом, а розрахований на отримання прибутку від самого об'єкта нерухомості. Наприклад, форвардне фінансування інвестором означає продаж об'єкта нерухомості за ціною нижчою ринкової, але з подальшим розподілом прибутку, що утримується, між забудовником і інвестором. Особливу роль при інвестуванні у нерухомість виконує девелопер. У сучасному розумінні це суб'єкт, який здійснює вибір джерел, форм фінансування і забезпечує ефективний механізм повернення фінансових ресурсів. Девелоперські послуги забезпечують використання фінансових ресурсів тільки для цілей розвитку або зміни об'єкта нерухомості (це може бути земля під забудову, будівництво або реконструкція будівель).

Управлінські (довірчі) послуги передбачають виконання певних функцій з розпорядження нерухомістю за дорученням власника. Такі послуги можуть мати характер довірчого управління, у цьому випадку одна сторона (власник або співвласник) передає іншій стороні (довірчому керівникові) певні повноваження за договором. У іншому разі управління здійснює певний суб'єкт - менеджер, який спеціалізується на роботі на ринку нерухомості. Його головна функція полягає в управлінні нерухомістю з метою отримання прибутку від її функціонування, у розвинутих країнах існують спеціальні інвестиційні трасти (фонди), що спеціалізуються тільки на довірчому управлінні нерухомістю. Наприклад, відомий фінансист Дж. Сорос свої перші вагомі капітали одержав від операцій у трасті інвестування у нерухомість (REIT).

2.2 Види операцій з нерухомим майном та оцінка нерухомого майна

Операції з нерухомим майном посідають особливе місце в цивільному обігу. Вони є найбільш важливими для громадян з точки зору грошової вартості. Серед договірних відносин першочергово слід назвати купівлю-продаж, мену, дарування, оренду, ренту. Єдиним доказом існування зареєстрованого права є державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним.

Купівля-продаж - одина з найбільш розповсюджених операцій щодо відчуження нерухомого майна. За договором купівлі-продажу продавець зобов'язується передати об'єкт нерухомості у власність покупця, а покупець зобов'язується прийняти цей об'єкт і сплатити за нього певну ціну. Договір купівлі продажу об'єкта нерухомості підлягає обов'язковій державній реєстрації.

Мена. У цій угоді кожна зі сторін зобов'язується передати у власність іншій стороні один об'єкт в обмін на інший. При цьому права власності на об'єкти нерухомості передаються сторонам одночасно, при виконанні обома передачі нерухомого майна.

Дарування. В угоді дарування дарувальник безоплатно передає або зобов'язується передати обдаровуваному: об'єкт нерухомості у власність; майнове право до себе або третій особи або звільняє або зобов'язується звільнити обдаровуваного від майнових обов'язків.

Рента. У цьому виді угоди одержувач ренти - власник об'єкта нерухомості передає об'єкт у власність платнику ренти, який, у свою чергу, зобов'язується в обмін на отриманий об'єкт періодично виплачувати одержувачеві ренти певну суму або надавати кошти на його утримання в іншій формі. Рента має декілька підвидів: постійна - виплачується безстроково; довічна - виплачується в протягом життя одержувача ренти; довічне утримання з утриманням.

Оренда. При оренді об'єкта орендодавець зобов'язується надати орендарю об'єкт нерухомості за орендну плату у тимчасове володіння і користування. Передача об'єкта нерухомості іншому власникові не тягне за собою припинення договору оренди, якщо цього не бажає орендар. Письмова форма договору оренди і його реєстрація обов'язкові. Майнове право суборенди виникає тоді, коли наймач або орендар за первісним договором оренди передає третій особі (суборендарю) інтерес, який має орен¬дар, а саме: право користування і володіння майном.

Майновими правами або іншими правами на майно володіють як громадяни, так і юридичні особи.

Експертна оцінка нерухомого майна <#"justify">Оцінка нерухомості включає визначення вартості наступних об'єктів:

·житлової нерухомості (заміська нерухомість (котеджі, дачі), квартири…);

·комерційної нерухомості (офісні і виробничі приміщення, склади, гаражі, багатофункціональні комплекси, готелі…);

·споруди (інженерно-будівельні об'єкти різного призначення…);

·незавершених будівництвом об'єктів (об'єкти, на яких ведуться будівельні роботи, і об'єкти недобудовані з огляду на ряд обставин: тимчасова консервація, повне припинення будівництва …);

·земельні ділянки з різним цільовим призначенням.

Щоб оцінка вартості <#"justify">·місце розташування, опис фізичних властивостей об'єкта, його юридичний статус, а також характеристики його економічних властивостей, або здатності приносити доход;

·права на нерухомість (повне право власності, право оренди, право суборенди), що підлягають оцінці;

·будь-яке рухоме майно, торгові конструкції, або нематеріальні активи, що не є нерухомим майном, але включаються в оцінку;

·будь-які відомі сервітути, обмеження, заставні зобов'язання, орендні та інші договори, спеціальне оподаткування майна або інші аналогічні аспекти;

·чи є майно об'єктом часткового або пайового інтересу або воно являє собою фізичний сегмент більшої земельної ділянки;

Також оцінка вартості нерухомого майна залежить від витрат на будівництво аналогічних обєктів, а також загального рівня цін, ринкової ситуації та ін.

В першу чергу оцінювання виконується для квартир, офісних приміщень і будівель під офіси, приміських житлових будинків з земельними ділянками.

Оцінка <#"justify">·будь-якому відчуженні (купівля-продаж, приватизація, банківська застава, тощо);

·внесенні в статутній капітал підприємств обєктів нерухомості;

·визначенні нанесеного збитку;

·оформленні договору застави для отримання кредиту;

·для укладення договорів страхування;

·для цілей бухгалтерського обліку;

·для визначення поточної ринкової, або іншої ціни обєкту нерухомості (ліквідаційна, відновна) з метою ухвалення управлінських рішень;

·в консультативних цілях;

·при поділу майна (визначення частки).

2.3 Циклічність ринку нерухомості та його взаємодія з іншими секторами фінансового ринку

Враховуючи коло проблем, які виникають в економіці кожної країни, доцільно сформулювати визначення ринку нерухомості з точки зору циклічності. Сутність ринку нерухомості можна розкривати у короткостроковому та довгостроковому періодах. У звязку з цим слід зазначити, що більшість визначень ринку нерухомості є моментними, тобто такими, які не розкривають його сутності в контексті довгострокового розвитку. Різниця полягає у тому, що процеси у цих періодах протікають по-різному. Так, у довгостроковому періоді функціонування ринку нерухомості тісно повязане з циклічністю розвитку економіки в цілому, що неможливо відстежити і проаналізувати у короткостроковому періоді. Крім цього, прояви циклічності на ринку нерухомості істотно обумовлені станом і характером розвитку функціонально повязаних з ним ринків. Мова йде про прояви циклічності на ринку кредитів, землі, на окремих товарних ринках (будматеріалів, металу, побутової техніки), ринку послуг тощо. З урахуванням вказаних уточнень визначення ринку нерухомості повинно охоплювати і часовий аспект.

Тобто ринок нерухомості як сформована система синхронізованих відносин між учасниками такого ринку (ринку нерухомості), яка підпорядковуються законам циклічності розвитку, змінюючись відповідно фазам циклу і набуваючи кожного разу нової якості залежно від досягнутого стану економіки країни в цілому. Циклічність змінює синхронізовану систему відносин, визначаючи її нову якість на згаданих етапах циклу, певним чином трансформуючи внутрішню структуру ринку (наприклад, під час кризи зміна в системі взаємодії субєктів зумовлює зростання частки вторинного ринку, а під час підйому - первинного), не видозмінюючи при цьому її (системи) природи.

При структуризації ринку нерухомості важливе значення має фундаментальний поділ ринку нерухомості на ринок землі і ринок фізичних обєктів (матеріально-речовинних покращень на землі). Такий поділ зумовлено цілісно-частковою системною єдністю землі і нерухомості. Земля може виступати обєктом ринкових відносин як засіб виробництва (у сільськогосподарському секторі) і як просторовий базис забезпечення всіх інших умов життєдіяльності людей. Тому ринок землі має свою особливу структурну організацію і може бути класифікований за своїми критеріями [25]. Земля виступає основним обєктом на ринку нерухомості, що надає їй особливого правового статусу і слугує основою формування земельних відносин [25]. На думку Г. Джорджа (англійського економіста, який був одним з перших, хто звернув увагу на те, що саме спекуляції із землею можуть бути причиною криз та спадів на ринку нерухомості), земля є ключовим рушієм циклу на ринку нерухомості, фактором, який впливає на ділову активність через обсяги будівництва, а також через те, що земля може виступати засобом виробництва (туризм, сільське господарство).

Структуру ринку нерухомості в аспекті дослідження циклічності його динаміки, слід висвітлювати, в аспекті поділу його за критерієм ринкового обігу на первинний та вторинний ринок, а також за способом використання - на ринок споживчої виробничої, комерційної та інвестиційної нерухомості. Відповідно до такого підходу можна відстежити поведінку субєктів на цих ринках у різні фази циклу, оскільки змінюється їх співвідношення, а отже і якісна структура ринку нерухомості. Так, наприклад, у фазі кризи частка первинного ринку скорочується (тому, що заморожується будівництво через брак коштів), а вторинного збільшується у цілому (відбувається перерозподіл наявних обєктів). Крім того, змінюється також співвідношення ринку споживчої, виробничої, комерційної та інвестиційної нерухомості, оскільки всередині ринку нерухомості загалом відбувається перерозподіл коштів відповідно до нагальних потреб учасників ринку (в період зростання збільшується частка комерційної, виробничої та інвестиційної нерухомості, як такої, що безпосередньо задіяна у процесах економічного зростання). Таке співвідношення є характерним для країн з розвинутою ринковою економікою. У країнах з трансформаційною економікою традиційно переважає частка вторинного ринку, що зумовлено низьким рівнем доходів населення.

Ринок нерухомості займає важливе місце у ринковій системі, де при цьому він є тісно повязаним з ринком фінансових активів, ринком праці і, безумовно, іпотечним ринком. Це пояснюється, в першу чергу, специфікою товару, завдяки якому жоден з вищезгаданих ринків не може існувати без активної участі обєктів та субєктів ринку нерухомості.

Ринок нерухомості повязаний з фінансовим ринком з іпотечного кредитування [25]. Це пояснюється тим, що субєкти ринку вступають один з одним у економічні відносини, повязані з передачею прав на нерухомість на основі конкурентної взаємодії. В умовах ринкової економіки ці відносини можуть бути кількісно виміряні через грошові потоки. Використання іпотечного кредитування ускладнює відносини на ринку нерухомості. У цьому разі ринок нерухомості стає тісно повязаним з фінансовим ринком. Зокрема, при іпотечному кредитуванні виникають відносини між кредитором та позичальником з приводу обтяження нерухомого майна зобовязанням. Взаємозвязок між показниками фінансового ринку і ринку нерухомості досить значний. Це викликано тим, що нерухомість є дорогим товаром, і тому позикові кошти становлять значну частку інвестицій у нерухомість [25].

Тісний звязок ринку нерухомості та фінансового ринку пояснюється тим, що з одного боку нерухомість - найбільш надійний та ефективний обєкт інвестицій, а з іншого - є важливим джерелом поповнення бюджету, виступаючи обєктом оподаткування [10].

Соціально-економічна сутність ринку нерухомості часто повязується з ринком послуг. Слід звернути увагу на те, що на ринку нерухомості як такому реалізації послуг не відбувається, однак це можливо на суміжних з ринком нерухомості ринках - ринку оціночних, ріелторських послуг, послуг будівельних підрядників, страхувальників, нотаріусів тощо [30], адже для нормального функціонування досліджуваного ринку необхідні послуги реєстраторів, кадастрових бюро, судових органів та інших закладів як державного так і приватного сектору.

Соціальне значення ринку нерухомості повязано з тим, що нерухомість має відношення до всіх без виключення верств населення як місце проживання, роботи, сфера застосування праці. Крім того, розвиток первинного ринку нерухомості, повязаного з будівельною галуззю, істотно впливає на скорочення безробіття, підвищення зайнятості, збільшення надходжень до бюджету, а значить у підсумку підвищує рівень соціального забезпечення [30].

Цикли ринку нерухомості та національної економіки взаємоповязані. Будучи невідємною складовою національної економічної системи, ринок нерухомості (а саме: його динаміка та характер розвитку) також чинить на неї свій вплив, а отже звязок між циклами ринку нерухомості та національної економіки є як прямим, так і зворотним. Це, зокрема, можна пояснити тим, що кризові прояви на ринку нерухомості негативно впливають на такі показники, як внутрішній попит (наприклад, на ринку будматеріалів, металоконструкцій), економічне зростання, внутрішнє споживання (наприклад, обсяги продаж побутової техніки, меблів) тощо. За посилення ролі ринку нерухомості у розвитку національної економіки, він (ринок нерухомості) стає її двигуном і, таким чином, починає істотно впливати на економіку.

За останні два десятиліття звязок циклів ринку нерухомості та національної економіки посилився. Це пояснюється: зміною ролі ринку нерухомості в національній економічній системі країн; зростанням вартості, закладеної в обєктах нерухомого майна; привабливістю ринку нерухомості як місця міграції та накопичення інвестицій (особливо іноземних) з інших галузей. Доповнює цю закономірність той факт, що в країнах з добре розвинутим ринком операції з нерухомим майном є надзвичайно прибутковими (особливо у фазі підйому національної економіки), тому часто останні стають предметом спекуляції. Особливості та характер взаємозвязку ринку нерухомості та циклу національної економіки були детально проаналізовані спеціалістами Міжнародного валютного фонду (МВФ) у "Перспективах розвитку світової економіки" у квітні 2008 р. [18].

Динаміка ринку нерухомості і його звязок з циклами національної економіки можуть істотно варіювати в залежності від багатьох місцевих факторів, які впливають як на попит, так і на пропозицію. Наприклад, у країнах із більш гнучким ринком праці і більш високою трудомісткістю в будівельному секторі зміни попиту можуть породжувати більш сильну реакцію в сфері як пропозиції нерухомості, так і зайнятості в будівництві; і в кінцевому підсумку чинити більший вплив на економічну активність. США мають високі індекси як гнучкості ринку праці, так і трудомісткості в будівельному секторі; можливо, тому скорочення інвестицій в житло є таким значимим випереджуючим показником циклічних спадів. Навпаки, у країнах з більш жорсткими обмеженнями пропозиції на ринку нерухомості, цикли можуть протікати переважно під впливом зміни рівня цін, а не обсягів будівництва, що може відобразитись на багатстві домогосподарств і споживчих витратах.

Падіння цін на нерухомість напряму зменшує вартість власного банківського капіталу, знецінюючи належне йому нерухоме майно і спричиняє обмеження пропозиції кредиту для сектору нерухомості. На послаблення позицій банківського капіталу регулюючі та контролюючі органи реагують підвищенням капітальних вимог, встановленням більш суворих правил класифікації та забезпечення активів, закладених у нерухомості, що змушує банки надалі обмежувати пропозицію кредиту для сектора нерухомості [28]. Буми цін на нерухомість часто закінчуються банківськими кризами.

Ззовні на ринок нерухомості впливають три основних субєкта ринку: держава, домогосподарства, а також підприємці та професійні учасники. Держава зі свого боку забезпечує законодавчу базу, розробляє містобудівельну політику і систему оподаткування, організовує контроль за субєктами ринку. Домогосподарства впливають на ринок нерухомості через рівень своїх доходів, структуру споживчих витрат, власні розміри, раціональні очікування, споживчі переваги. Факторами, що впливають на ринок нерухомості через підприємства та професійних учасників ринку є: рівень ділової активності, вхідні барєри, доступність ресурсів, раціональні очікування, внутрішня норма доходності та строк окупності конкретних проектів [29].

При дослідженні особливостей коливання цін на нерухомість, виділили чотири групи факторів, які впливають на динаміку ринку нерухомості: фактори пропозиції, фактор попиту, ціновий та інституційний фактор. Останній, на їх думку, відіграє виключно важливу роль при поясненні динаміки цін на згаданих ринках [27].

До факторів пропозиції віднесені: пропозиція землі і реальна вартість будівництва. Показник пропозиції землі, який у більшості країн відноситься до показника дозволу на будівництво, відображає еластичність пропозиції до умов попиту [25]. У довгостроковому періоді зростання пропозиції землі може зменшувати ціни на нерухомість.

До факторів попиту віднесені реальний ВВП, чисельність населення (демографічний фактор), реальна іпотечна ставка, показник співвідношення вартості іпотечного кредитування і ВВП. Тобто зростання прибутків домогосподарств та чисельності населення здатні збільшити попит на новобудови і покращити житлові умови. Крім того, іпотечні ставки негативно повязані з цінами на нерухомість. Це означає, що, зростання іпотечних ставок тягне за собою зростання амортизації, яка, в свою чергу, зменшує грошові потоки домогосподарств. Крім того, зменшує доступність нового житла і попит на нього, а отже змушує ціни на нерухомість падати. Подібним чином зростання обсягів іпотечного кредитування збільшує фінансову спроможність домогосподарств і стимулює їх попит на житло.

До цінових факторів віднесені ціни на інші типи активів, включаючи ціни на акції та курси валют. Практика свідчить, що ціни на нерухомість рухаються в одному напрямі та темпі з курсами акцій, що підтверджує наявність тісного взаємозвязку між ринком нерухомості та фондовим ринком.

Інституційний фактор є чинником, який через ринкові механізми впливає на середньозважені ціни на нерухомість. Його дію можуть охарактеризувати чотири показники, а саме: свободи підприємництва, корупції, фінансового сектора та прав власності на нерухомість.

Посилення впливу інституційного фактора, підвищує рівень свободи підприємництва, дозволяє створити кращі регуляторні умови, знижує рівень корупції, збільшує діапазон посередницьких функцій фінансового сектора та дозволяє прискорити процеси розподілу земельних ділянок, забезпечити правовий захист її власників.

Таким чином, поглиблення впливу інституційного фактору скорочує трансакційні витрати, сприяє зростанню кількості укладених кредитних угод і дозволяє інвесторам оперативно реагувати на зміни, що відбуваються на ринку нерухомості.

Посилення звязку та взаємозалежності циклів ринку нерухомості та банківського сектора спричиняє пришвидшення падіння динаміки ВВП за умов, коли обидва ринки одночасно переходять у фазу спаду. Це є проявом згаданої особливості циклічності розвитку ринків нерухомості.

Спади, які супроводжуються жорстким скороченням обсягів кредитування або падіннями цін на нерухомість, тривають лише на квартал довше, спричиняють зростання втрат виробництва у 2-3 рази.

Світова фінансово-економічна криза негативно вплинула на розвиток економіки України та інших країн, що розвиваються. В умовах погіршення зовнішньоекономічного середовища Україна зазнала одного з найглибших спадів та однієї з найсильніших девальвацій валюти під час найважчих етапів кризи восени 2008 р.: національна валюта знецінилась більш, ніж на 50 % відносно долара США, реальний ВВП знизився на 8 % та 19 % в річному обчисленні в останньому кварталі 2008 р. та першій половині 2009 р. відповідно.

В таких умовах ринок нерухомості України відчув на собі негативні наслідки світової фінансово-економічної кризи і, одночасно із національною економікою, зазнав різкого обвалу (перейшов із фази буму до фази рецесії, а потім - депресії).

Розділ 3. Правове регулювання ринку землі та нерухомості в Україні

3.1 Основні засади економіко-правового механізму реформування ринку землі

Стосовно поняття земельна реформа, то в різних країнах воно має свій зміст, цілі і завдання. Так, у країнах з перехідною економікою земельна реформа розглядається через призму приватизації земель з одночасною їх передачею із державної власності в приватну. В країнах з ринковою економікою вона передбачає консолідацію та оптимізацію земель, поліпшення структури землекористування для забезпечення найбільш ефективного і продуктивного використання земельних угідь. Подібна мета земельної реформи, що визначена в ринкових країнах знаходиться на порядку денному і в Україні, хоча її реалізація значно відрізняється від характеру земельної реформи в інших країнах.

В Україні земельна реформа являє собою систему правових, економічних, організаційних, екологічних, технічних та соціальних заходів, реалізація якої забезпечує перехід до нового земельного устрою, що відповідає характеру ринкової економіки. Остаточною метою земельної реформи передбачено безоплатну передачу землі у власність тим, хто на ній працює, формування платних орендних відносин і ринку землі.

Земельні перетворення в сільській місцевості, містах та інших поселеннях здійснюються за різними напрямами. У сільській місцевості вони спрямовуються на зміну сформованої в радянський час системи земельних відносин шляхом перерозподілу земель з метою створення нових форм господарювання на основі приватної форми власності на землю, їхньої розмаїтості і рівності. В містах земельна реформа спрямовується на створення бази для функціонування земельного ринку через забезпечення відповідних умов для продажу, купівлі та оренди землі.

В цілому земельна реформа передбачає здійснення наступних заходів: запровадження та реалізацію приватної власності на землю; створення земельно-реєстраційних систем; формування системи автоматизованого земельного кадастру; грошову оцінку земель, запровадження її результатів для реалізації платності землекористування і формування на цій основі багатоукладної економіки; перехід від адміністративних до економічних методів управління земельними ресурсами тощо.

Аналіз законодавчого забезпечення розвитку земельної реформи та формування ринку землі свідчить, що земельна реформа, по суті, достатньою мірою законодавчо врегульована президентськими указами. Проте останні, як правило, не підкріплювалися законами, навіть після прийняття 25 жовтня 2001 р. нового Земельного кодексу України. Формування ринку землі перебуває у стадії становлення. Правові норми, які закладають передумови розвитку ринку сільськогосподарських земель, розосереджені в різних нормативних актах, не досить чіткі, а не рідко й суперечливі.

Якщо первинний ринок сільськогосподарських земель формується шляхом безоплатної передачі земельних ділянок громадянам та юридичним особам у власність, то на вторинному ринку земельні ділянки, земельні частки (паї) поступово вводяться в економічний обіг, а набуття права власності на землю стає результатом цивільно-правових угод. Порядок укладання угод купівлі-продажу земель сільськогосподарського призначення представлено на рис 3.1 Характер цивільно-правових земельних угод залежатиме від того, яким буде ринок земель сільськогосподарського призначення в Україні: тіньовим, підпільним, безконтрольним й непередбачуваним чи, навпаки, прозорим, організованим, контрольованим і прогнозованим. [25].

Аналіз способів продажу землі сільськогосподарського призначення свідчить, що земельний конкурс проводиться з метою виявлення найбільш ефективних і підприємливих власників, а земельний аукціон - для визначення найвищої ціни. Для забезпечення ефективного використання землі в сільському господарстві, необхідно застосовувати метод конкурсного продажу. Саме він забезпечує: виявлення професійних здібностей претендента на земельну ділянку; наочність подальшого використання земельної власності згідно з розробленими бізнес-планами; гласність і відкритість при купівлі-продажу земельних ділянок або прав на їх оренду; здійснення контролю з боку організаторів конкурсу за ефективним використанням проданих земельних ділянок, земель селянських (фермерських) господарств тощо.

З метою вдосконалення орендних відносин необхідне формування складових інфраструктури земельного ринку, а саме: створення при районних держадміністраціях консалтингових служб, які надаватимуть інформаційні послуги зацікавленим особам щодо попиту та пропозиції на оренду землі, поради щодо справедливої орендної плати; проведення земельних конкурсів за право оренди земельних ділянок; створення маркетингових фірм з обслуговування як ринку землі, так і відносин оренди; підготовка спеціалістів, які будуть розробляти рекомендації стосовно розміру орендної плати за земельні ділянки різної якості.

Повноцінний ринок землі має включати: по-перше, наявність земель сільськогосподарського призначення у ринковому обігу; по-друге, достатню кількість потенційних продавців і платоспроможних покупців, які можуть придбати землі сільськогосподарського призначення, та мотивації їх виходу на ринок; по-третє, створення необхідної ринкової інфраструктури; по-четверте, сформованість системи ціноутворення на земельні ділянки сільськогосподарського призначення залежно від їх якості і місця розташування; по-пяте, наявність організаційно-правового та економічного механізму укладання цивільно-правових земельних угод і становлення сільськогосподарського земельного ринку; по-шосте, чіткий державний контроль, управління та регулювання становлення ринку сільськогосподарських земель. [2].

3.2 Право власності на нерухоме майно: порядок набуття та державної реєстрації

Право власності є тим фундаментом на якому базується правова система будь - якої країни. Конституція України встановила основні засади права власності. В Україні існує приватна, державна, комунальна власність. Статтею 41 Конституції України визначено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право власності набувається в порядку визначеному законом. Громадяни для задоволення своїх потреб можуть користуватись об'єктами права державної та комунальної власності відповідно до закону.

Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право власності є непорушним. Примусове відчуження об'єктів права власності може бути застосоване лише як виняток з мотивів суспільної необхідності, на підставі і в порядку, встановлених законом, та за умови попереднього і повного відшкодування їх вартості. Примусове відчуження таких об'єктів з наступним повним відшкодуванням їх вартості допускається лише в умовах воєнного чи надзвичайного стану. Конфіскація майна може бути застосована виключно за рішенням суду у випадках, обсязі та порядку, встановлених законом.

Право власності складається з права володіння, права користування і права розпорядження. Правом володіння визнається юридично забезпечена можливість фактичного панування власником над майном, не пов'язана з використанням його властивостей. Правом користування визнається юридично забезпечена можливість власником здобувати з належного йому майна корисні властивості. Правом розпорядження визнається юридично забезпечена можливість визначати долю майна. Право власності виникає внаслідок створення майна, одержання плодів і доходів від цього майна, використання природних ресурсів, придбання майна за угодами та на інших підставах не заборонених законом.

Нотаріат в Україні - це система органів і посадових осіб, на які покладено обов'язок посвідчувати права, а також факти, що мають юридичне значення, та вчиняти інші юридичні дії, передбачені цим Законом, з метою надання їм юридичної вірогідності. Вчинення нотаріальних дій в Україні покладається на нотаріусів, які працюють в державних нотаріальних конторах (державні нотаріуси) або займаються приватною нотаріальною діяльністю (приватні нотаріуси). Документи оформлені державними і приватними нотаріусами мають однакову юридичну силу. У населених пунктах де не має нотаріусів, нотаріальні дії вчиняють уповноважені на те посадові особи виконавчих комітетів відповідних рад. Вчинення нотаріальних дій за кордоном покладається на консульські установи України, а у випадках, передбачених чинним законодавством, на дипломатичні представництва України. Приватні нотаріуси мають право посвідчувати права, а також факти, що мають юридичне значення, та всі інші нотаріальні дії, які вчиняються державними нотаріусами, за винятком видачі свідоцтва про право на спадщину та вжиття заходів до охорони спадкового майна. Нотаріальні дії вчиняються в приміщенні нотаріальної контори, а в окремих випадках, коли громадянин не може з'явитись в зазначене приміщення, а також коли того вимагають особливості посвідченої угоди, нотаріальні дії можуть бути вчинені поза вказаними приміщеннями. Нотаріальні дії вчиняються в день подачі всіх документів. Нотаріуси посвідчують документи, для яких законодавством передбачена обов'язкова нотаріальна форма.

Державна реєстрація прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою виникнення, обмеження, переходу або припинення прав на нерухоме майно, яке супроводжується внесенням відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, який являє собою єдину державну інформаційну систему, що містить відомості про права на нерухоме майно, їх обтяження, а також про об'єкти та суб'єктів цих прав.

Державній реєстрації підлягають: право власності, обмежені речові права (сервітути, емфітевзис, суперфіцій, узуфрукт, право користування строком більше трьох років, довірче управління майном, іпотека та інші речові права, віднесені законом до таких), за винятком прав на повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Обмежені речові права реєструються після реєстрації права власності на це майно. Не підлягають обов'язковій державній реєстрації право власності, обмежені речові права на нерухоме майно, що перебуває у державній та комунальній власності. Право власності, обмежені речові права на нерухоме майно, що перебуває у державній та комунальній власності, можуть бути зареєстровані за рішенням органу, уповноваженого управляти цим майном. Права, які підлягають обов'язковій державній реєстрації, виникають з моменту такої реєстрації. Права на нерухоме майно, які не підлягають обов'язковій державній реєстрації, виникають з моменту укладення договору, якщо інше не передбачено договором або законом, проте зареєстровані права мають пріоритет над незареєстрованими.

Нині в Україні відбувається процес становлення нової системи реєстрації, створена Національна система реєстрації прав на нерухомість, яка побудована на методологічній основі єдності землі й нерухомості, відповідає об'єктивній логіці інституту реєстрації, відображає реальні практичні потреби специфікації правомочностей і закономірності функціонування ринку нерухомості в цілому.

На сьогодні порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно регулюється Законом України "Про Державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" із змінами і доповненнями від 16 жовтня 2012 року N 5461-VI, Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень та Порядком надання інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженими постановою Кабінета Міністрів України № 703 від 22.06.2011р., що вступив в дію з 01.01.2012р. та введений в дію на Україні з 01.01.2013р.

Державну реєстрацію прав шляхом внесення записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі - Державний реєстр прав) проводять орган державної реєстрації прав (реєстраційна служба) та нотаріус як спеціальний суб'єкт, на якого покладаються функції державного реєстратора прав на нерухоме майно.

У Державному реєстрі прав реєструються речові права та їх обтяження на земельні ділянки, а також на об'єкти нерухомого майна, які розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, а саме: на підприємство як єдиний майновий комплекс, житловий будинок, будівлю, споруду або їх окремі частини, квартиру, житлове та нежитлове приміщення.

Державна реєстрація прав, надання відмови в ній проводяться у строк, що не перевищує 14 робочих днів з моменту прийняття заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень. Після розгляду всіх документів реєстратор виносить рішення про державну реєстрацію, про відмову, або про призупинення державної реєстрації прав на нерухоме майно, яке скріплюється печаткою та підписом. Про відмову в державній реєстрації реєстратор повідомляє заявника письмово.

Висновок

Взаємодія економічних інтересів становить основний зміст ринку земель. Звідси необхідність у виробленні принципів оптимальної комбінації інтересів окремих людей і соціальних груп, їх гармонізації. У цьому полягає чи не основне завдання державного регулювання ринку земель. Економіко-правові системи не завжди забезпечують ефективний перерозподіл земельних ресурсів. Проблеми в сфері охорони земель стають найбільш показовою ознакою неефективного перерозподілу земельних ресурсів. Таким чином державне регулювання ринку земель (земельних ділянок) має базуватися на з'ясуванні причин, які ведуть до неефективності землекористування, і визначенні заходів, що дозволять досягнути такої ефективності.

Раціональне використання земельної ділянки є похідним щодо її цільового призначення, адже лише оперуючи чітко встановленою метою експлуатації землі можна розробляти перелік конкретних методів її використання, визначати особливості розміщення продуктивних сил у межах ділянки, встановлювати склад земельних угідь, а також здійснювати контроль за раціональністю землекористування тощо. Таким чином, цільове призначення слід визнати головним джерелом обов'язків землекористувача, а отже - особливо важливою характеристикою земельної ділянки. Застосування запропонованого класифікатора цільового призначення земельних ділянок дозволить забезпечити органи державної влади та органи місцевого самоврядування, інших користувачів інформації об'єктивними відомостями про склад земельного фонду держави та адміністративно територіальних утворень, в тому числі для коректного прийняття управлінських рішень щодо раціонального використання та охорони земель.

Процес реєстрації земель повинен забезпечувати порядок і стабільність у суспільстві шляхом створення гарантій не тільки для власників землі і їх партнерів, але і для вітчизняних та закордонних інвесторів і кредиторів, для торговців і дилерів, а також для уряду та місцевого самоврядування. Система реєстрації повинна бути незалежною, і ті, хто управляють нею, повинні бути вільними від будь-якого конфлікту інтересів. Хоча системи реєстрації земель часто спрямовані на захист інтересів окремих власників землі, вони є також інструментом державної земельної політики і механізмом сприяння економічному розвитку.

Запровадження ефективного державного регулювання ринку земель в Україні є головною передумовою високої соціально-економічної ефективності земельних відносин. Чітке дотримання норм чинного законодавства про захист економічної конкуренції на ринку земель слід розглядати як важливу запоруку попередження можливих негативних наслідків повноцінного включення землі у економічних оборот і, перш за все, можливості "скуповування" земель сільськогосподарського призначення. Вже існуюче антимонопольне законодавство передбачає досить широке коло інструментів по захисту субєктів ринку землі - продавців та покупців речових прав на земельні ділянки - від недобросовісної конкуренції на ринку, а також зловживання монопольним становищем.

Важливою задачею держави на сучасному етапі земельної реформи слід вважати ефективне здійснення державного контролю за дотриманням законодавства про захист економічної конкуренції на ринку землі. Важливим інструментом такого контролю має стати ефективна оцінка економічної концентрації на ринку земель. Створення ефективної земельно-кадастрової системи належить до числа найважливіших передумов сталого розвитку ринкових земельних відносин, адже саме на земельний кадастр покладається вирішення завдання обліку усіх одиниць земельної власності, лише на його основі здійснюється реальне гарантування прав на земельні ділянки, саме у складі кадастру здійснюється оцінювання земель для фіскальних та регуляторних цілей. Сучасний державний земельний кадастр України характеризується значною кількістю проблем, що повязані із невизначеністю правового статусу земельно-кадастрових відомостей та порядку ведення кадастру, недостатньою достовірністю та повнотою існуючої земельно-кадастрової інформації, майже повною відсутністю реєстраційних даних щодо обмежень у використанні земель, недостатньою автоматизацією та інформатизацією кадастрово-облікових процедур, відсутністю документального статусу у електронних кадастрових даних тощо.

Гарантування прав на нерухоме майно і, в тому числі, на землю є особливо відповідальною функцією держави, від ефективності здійснення якої залежить довіра до неї громадян, власників землі та землекористувачів, інвесторів, а отже - це привабливість економіки в цілому, зменшення інвестиційних ризиків тощо. Створення дієвої системи гарантування прав на нерухоме майно належить до принципових умов набуття Україною членства у Європейському Союзі.

Потребують удосконалення функції управління землями державної власності, які розпорошені між багатьма органами виконавчої влади, місцевими державними адміністраціями, а також органами місцевого самоврядування. Наслідком такої ситуації є масові порушення земельного законодавства, норм раціонального землекористування, низька ефективність використання земель державної власності тощо.

Розглянувши вищенаведене можна зробити висновок, що без розвинутого ринку землі повноцінне функціонування ринку нерухомості є неможливим [25].

Нерухоме майно, або нерухомість є важливим сектором та галуззю економіки України. Ринок нерухомості постійно вдосконалювався та зараз є достатньо розвинутим як по европейським так і по світовим стандартам.

Дослідження процесів на ринку нерухомості України доцільно проводити з урахуванням таких особливих ознак, що пов'язані із становленням ринку в умовах перехідної економіки і визначаються як: регіональна різноманітність правового режиму нерухомості, невідповідність вартості нерухомості фінансовим можливостям більшої частини населення, відсутність достатньої інформації про споживчі характеристики нерухомості, нерівномірність розвитку окремих видів нерухомості, неможливість точних прогнозів зміни вартості нерухомості, невідповідність існуючого використання основної частини землі та будівель більш ефективному, переважання на ринку об'єктів приватної власності.

Основною причиною, що мала вплив на різке падіння цін на нерухомість в Україні є криза 2008 року. Всесвітня економіка, в тому рахунку і Україна, по сьогоднішній день не можуть вийти з кризи. Якщо розглядати ціни на нерухомість як товар, з точки зору попиту та пропозицій, то попит залишається на достатньо високому рівні, але низька купівельна спроможність населення не дозволяє цінам підвищуватись вище існуючого рівня. Доки не зростуть реальні доходи населення, збільшення цін на ринку нерухомості очікувати не треба. Ціни вгору можуть підштовхнути лише розвиток широкого спектру іпотечних програм з низькими процентними ставками за користування кредитами. Але таке найближчим часом не передбачається. Банківські установи широко рекламують кредитні продукти для закупівлі нерухомості, але умови кредитування та процентні ставки досить високі та розраховують на населення з досить високим рівнем доходності. Вирішенням проблеми може також стати продумана державна програма.

Виходячи зі статистичних даних, протягом 2012 року ринок нерухомості України зберігав стабільність та істотного зростання або зниження цін на нерухомість не відбувалось. На майбутнє можна прогнозувати, що ціни на ринку нерухомості можуть зрости не раніше, ніж за рік-два.

Список використаної літератури

1. Асаул А.М. Економіка нерухомості: підруч. / А.М. Асаул,І.А. Брижань, В.Я. Чевганова. - К.: "Лібра", 2004. - 304 с.

. Білоброва Т.О. Будівельно-ощадні каси як форма вирішення проблеми забезпечення житлом / Т.О. Білоброва // Науковий вісник Полтавського університету споживчої кооперації України. - 2010. - № 3 (42). - С.13-17.

Віскузі В. Кіп, Вернон Джон М., Гарингтон (мол.) Джозеф Е. Економічна теорія регулювання та антимонопольна політика: Пер. з англ. - К.: Видавництво Соломії Павличко "Основи", 2004. - 1047 с.

. Грицай О.В. Антимонопольний контроль за концентрацією господарських структур на рівні регіону: Автореф. дис. канд. екон. наук: 08.10.01/НАН України; Інститут економіко-правових досліджень. - Донецьк, 2002. - 21 с

. Гриценко Е.А. Рынок недвижимости: закономерности становления и функционирования. (Вопросы методологии и теории). / Е.А. Гриценко. - Харьков: Бизнес-информ, 2002. - 283 с.

. Євтух О.О. Звязок ринку нерухомості з фінансовим ринком за іпотечного кредитування / Соціально-економічні дослідження в перехідний період. Мале та середнє бан-ківництво в умовах становлення ринкової системи в Україні (збірник наукових праць) / НАН України. Інститут регіональних досліджень. - Львів, 2004. - Вип.6 (L). - C.187-188.

Закон України "Про Державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" із змінами і доповненнями від 16 жовтня 2012 року N 5461-VI

. Земельний кодекс України від 25.10.2001р. №2768-Ш стаття 18

. Калина А.В., Осокіна В.В. Економічна теорія і практика господарювання: Навч. посібник. - 2-ге видання. - К.: МАУП, 2000. - 479с.

. Кім М.М. Роль ринку нерухомості в структурі перехідної економіки / М.М. Кім, В.А. Йолкіна // Державний інформаційний бюлетень про приватизацію. - 2001. - № 3. - С.54-58.

. Конституція України від 28.06.1996 №254к/96-ВР стаття 14

. Кємпбелл Р. Макконнел, Стенли Л. Брю Экономикс: принципы, проблема и политика. - 2009 г.

. Лавейкін М.І. Земельній реформі на Львівщині - десять років // Соціально-економічні дослідження в перехідний період: Щорічник наук. пр. - Львів: Інститут регіональних досліджень. - 2008. - Вип. XXV. - С.61-71.

. Лавейкін М.І. Реформування земельних відносин в Україні - основна передумова формування сталого землекористування // Регіональна економіка - 2001. - № 4 - С.210-214.

. Лактионова Г.П. Земля как фактор производства в рыночной экономике // Вісник ХДАУ. - 2000. - №2. - С.33-36.

. Микроэкономика: Учебник / Общая редакция Тарасевича Л.С. Изд.6-е, перераб. и доп М.: Высшее образование,-2006-654с.

. Павлов В.І. Регулювання земельних відносин в умовах становлення ринку нерухомості України / В.І. Павлов // Регіональна економіка. - 2004. - № 3. С.53

. Перспективы развития мировой экономики (апрель): жилье и экономический цикл / [Обзоры мировой экономики и финансов]. - Вашингтон: Международный валютный фонд, 2008. - 287 с.

19. Пиндайк Р.С. Микроэкономика/Пер. с англ. - М.: Дело., - 2008 г. <http://search.rambler.ru/click?i=8428473&p=13&d=0&_URL=http://www.bizbook.ru/detail.html?book_id=9053&back=%2Fgallery.html%3Frubric_id%3D16001>

. Порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 22 червня 2011 р.

. Порядком надання інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затверджений постановою Кабінета Міністрів України № 703 від 22.06.2011р.

. Постанова Кабінету Міністрів №703 від 22.06.2011р.

. Постанова Кабінету Міністрів України від 28.10.2004 № 1442 "Про затвердження Національного стандарту № 2 "Оцінка нерухомого майна"

. Сидорович А. Микроэкономика. Учебник, Тарануха Ю. ДиС. 2002 г.304 с. <http://www.bizbook.ru/detail.html?book_id=11743&back=%2Fgallery.html%3Fr_id%3D16001%26rs%3D1%26rc%3D25%26sm%3D3%26p_n%3D>

. Шкурупій О.В., Білоброва Т.О. Циклічність розвитку ринку нерухомості: сучасний контекст: Монографія. - Полтава: ПУЕТ, 2012 - 180с.

. Щербачов А.П. Поняття нерухомості в сучасному цивільному законодавстві України / А.П. Щербачов // Часопис Київського університету права. - 2004. - № 2. - С.53-57.

. Glindro E. T. Determinants of house prices in nine Asia-Pacific economies / E. T. Glindro, T. Subhanij, J. Szeto, H. Zhu // BIS Working Paper. /Пер. з англ. - 2008. - № 263. - 48 p.

. Herring R. Bubbles in real estate markets / R. Herring, S. Watcher // Zell/Lurie Real Estate Center Working Paper. /Пер. з англ. - 2002. - № 402. - 15 p.

. http://diss. rsl.ru/diss/07/0048/070048046. pdf <http://diss.rsl.ru/diss/07/0048/070048046.pdf>

. http://diss. rsl.ru/diss/05/0374/050374002. pdf <http://diss.rsl.ru/diss/05/0374/050374002.pdf>

. http://zakon. rada.gov.ua/cgi-bin/laws/main. cgi? page=4&nreg=435-15

РИНОК ЗЕМЛІ ТА НЕРУХОМОСТІ Зміст Вступ Розділ 1. Земля як економічний ресурс 1.1 Економічний

Больше работ по теме: