Ринок землі і земельні ресурси

Вступ

Наявність ефективного ринку землі в Україні в останні роки набуває дедалі більшого значення. Прозорість та врегульованість земельних відносин стають гострою потребою для всього суспільства. Особливо гостро відчувають цю потребу фермери, селяни і просто громадяни, які хочуть і мають можливість стати повноправними власниками землі у своїй країні. Але відсутність реальних правових, економічних та організаційних механізмів ось уже котрий рік поспіль стримує розвиток ринку землі, відтак і розвиток земельної іпотеки, що негативно впливає на стан економіки країни в цілому.

Земля - основне багатство держави. Відтак, саме держава повинна забезпечити створення такого правового поля, яке б дозволило отримувати максимальну користь від використання землі усіма субєктами земельних відносин. Йдеться і про довгострокове кредитування сільгоспвиробників під заставу землі, і про відкриті конкурентні засади отримання земельних ділянок забудовниками для житлового будівництва, і про цільове використання земель рекреаційного призначення і багато інших фінансових операцій із землею, що стають можливими за умов існування ринкових правил гри в економіці. З огляду на висвітлені проблеми, розвиток іпотеки землі знаходиться в зародковому стані, оскільки передумовою переходу до земельної іпотеки є наявність розвиненої системи власності на землю.

1.Ринок землі: сутність та законодавча база

Необхідними передумовами для запровадження та функціонування цивілізованого земельного ринку є наявність відповідних інструментів (інститутів) для реєстрації земель та ведення земельного кадастру, забезпечення широкого розповсюдження доступної інформації про земельні ділянки, оцінки земель, проведення реєстрації угод, вирішення суперечок та спірних питань, оптимізації землекористування та здійснення контролю за

розподілом земельних ресурсів. У сучасних умовах розвитку економіки країни обовязковою умовою формування цивілізованих відносин є формування ринку землі [2].

Під ринком землі варто розуміти не тільки купівлю-продаж землі, але й надання її в оренду, а так само весь ринок сільськогосподарської продукції, на якому реалізуються в тій або іншій формі відносини власності на землю. Ринок землі - це, насамперед, перерозподіл трьох ресурсних потенціалів: фінансових, земельних та трудових. Він має велике значення як для економіки країни, так і для благополуччя землевласника. Цей процес має проходити при умові обовязкового врахування суспільних потреб [1]. Грошова оцінка земель населених пунктів здійснюється відповідно до чинного законодавства України з метою створення умов для економічного регулювання земельних відносин при передачі землі у власність, у спадщину, під заставу, при даруванні, купівлі-продажу земельної ділянки.

Уряд України приділяє велику увагу використанню земельних ресурсів. Система управління земельними ресурсами має вирішувати проблеми забезпечення раціонального використання і охорони земель, збереження і відтворення родючості ґрунту, розвиток і контроль земельного ринку, захист прав громадян, організацій, підприємств і установ. Це обумовлено тим, що в процесі земельних відносин відбувається трансформація земельних ділянок в просторі форм власності (продаж, дарування, міна, застава тощо) і в просторі плати за землю (орендна плата, земельний податок, втрати сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, економічне стимулювання раціонального використання та охорони земель тощо).

Слід зазначити, що питання ринку земель є не тільки економіко-правовим, а й соціальним та політичним. За останній час особливого значення набуло питання державної політики у сфері земельних відносин. Були прийняті ряд нормативно-правових актів, які виражають регулювання ринкового механізму для регулювання економікою [1].

За прогнозами фахівців, існуючу ситуацію може змінити прийняття необхідних законів „Про ринок землі[3] та „Про державний земельний кадастр[4] і відповідно зняття мораторію на купівлю-продаж земель сільськогосподарського призначення. Ці кроки дали б можливість вивільнити додаткові земельні ресурси і збалансувати пропозицію. Важливо те, що ці заходи мають відбуватися поступово, починаючи із прийняття відповідних законодавчих актів, які б передбачали: по-перше, створення єдиної системи

реєстрації земельних ділянок; по-друге, введення чіткої, зрозумілої і, що важливо, швидкої процедури реєстрації права власності на землю. 17 липня 2003 року Кабінетом Міністрів України прийнято постанову „Про створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру [5], якою передбачено до 1 січня 2005 року створити Державний реєстр прав на землю та нерухоме майно. Створення і функціонування цього Реєстру повинен забезпечити Державний комітет України з питань земельних ресурсів, який визначено його держателем, а ведення Реєстру покладено на Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України із земельних ресурсів, який буде його адміністратором.

Наступним кроком повинно стати визначення способів торгівлі землею, адже судячи з механізмів, які застосовуються під час торгівлі земель комерційного призначення на даному етапі, в цьому напрямку відбуваються численні махінації. Незважаючи на те, що останнім часом аукціонний спосіб продажу землі стає більш популярним, досвід його проведення ще дуже незначний, що повязано з низькою активністю інвесторів на придбання прав на землю шляхом аукціону, адже вони мають можливість отримати земельну ділянку в оренду. Крім того, рівень проведення земельних аукціонів повинен бути високим, щоб інвестори змогли побачити інвестиційну привабливість ділянки, що пропонується. На відкриті торги ділянки виставляються в комплекті зі всіма дозволами міських служб і готовим цільовим призначенням. Аукціон дозволяє підприємцям стати власником землі, минуючи етап оренди, а місцевій владі - отримати від продажу землі максимальні надходження. Відкриті торги можуть використовуватися органами місцевої влади для продажу землі не тільки підприємствам, а й громадянам під індивідуальне будівництво.

Слід зазначити, що не існує єдиної методики продажу землі на відкритих торгах. Земельним кодексом визначено лиш основні моменти, в

результаті в кожній області існують свої порядки конкурентних засад продажу землі [6]. Цей фактор пригнічує розвиток аукціонної діяльності. Надзвичайно важливим є проведення робіт з інвентаризації земель на всій території України. Адже ці роботи ще не завершено, а побудувати цивілізовані земельні відносини без повномасштабної бази даних про обєкт відносин неможливо. Очевидно, цей процес гальмується через недостатнє фінансування, але потрібно чимшвидше дізнатися, скільки в нас земель державної власності, резерву, запасу, скільки розпайовано, приватизовано. Адже за умов, коли ні у податкових, ні у інших компетентних органів немає

інформації про реального землекористувача, не можуть відбуватись своєчасні і повні відрахування податку на землекористування. Саме податкові зобовязання на майно і земельні ресурси можуть стати стимулом ефективного використання землі, оскільки є у всьому світі [2]. Таким чином, ринок землі в Україні повинен регулюватися державою. При цьому, основними напрямами мають бути: організація ринку землі на основі чинного законодавства та підзаконних актів; визначення субєктів інфраструктури ринку землі, механізмів набуття та відчуження прав на земельні ділянки, повноважень органів виконавчої влади і місцевого самоврядування у сфері діяльності на ринку земель, особливостей обігу земель сільськогосподарського призначення, способів переходу земельних ділянок від одного власника до іншого, порядку оскарження та відшкодування збитків на ринку землі, прав та відповідальності покупців земельних ділянок; регулювання цінової, податкової та митної політики, захисту субєктів ринку землі; встановлення порядку підготовки земельних

ділянок до продажу, виключних прав держави та територіальних громад на ринку землі; використання коштів від продажу земельних ділянок [8].

ринок земля кадастр

2.Тенденції розвитку ринку землі

Ціна на землю торік значно коливалася залежно від якості ділянки і регіону. Найбільшою популярністю користуються землі так званого чорноземного поясу. Ціни знаходилися у діапазоні від $150 до 450/га (без урахування вартості устаткування, виробничих активів) [7]. Зазначений рівень цін реальний у тому сенсі, що відображає ціни, які покупець готовий заплатити. Граничний рівень цін продавця в цьому діапазоні не відбивається.

Новітні тенденції у розвитку ринку землі, капіталу, виробництва зерна, пошук нових шляхів фінансування аграрного сектору й інші питання будуть розглядатися у ході традиційної щорічної міжнародної конференції «Black Sea Grain. Зерно Причорноморя -- 2011», яку аналітичний центр «УкрАгроКонсалт» проводитиме 13-14 квітня 2011 року в Києві.

На сьогоднішній день ціна на землю в столичному регіоні завищена, щонайменше, у півтора разу. Штучний споживчий ажіотаж на земельні ділянки поступово починає спадати. Цінова планка перевищила всі розумні межі. Всі хто хотів і міг придбати землю, уже це зробили. Поточна ж ціна занадто висока, тому попит завмер, поступившись місцем очікуванню скасування мораторію. Однак, на даний момент, Верховна Рада не прийняла жодного закону, що стосується впорядкування ринку землі.

Зложилася ситуація, що привела до відтоку Українських, а також іноземних інвесторів. Крім того, завдяки такому дисбалансу, Київська область уже втратилася декількох цікавих великих проектів. Оренда землі є економічно невигідною власникам земельних часток. За даними Держкомзему України, зареєстровано 4571,9 тис. договорів оренди землі, з них на 1-5 років - 59,7 % а на строк 10 та більше років - лише 10,3 %. Середній розмір орендної плати становить 218,3 грн за га. У 2008 р. за оренду земель виплачено 3,8 млрд грн. Площа земель, переданих в оренду власниками земельних часток (паїв), становить 17,4 млн га, це 63 % від розпайованих земель. Середня нормативна грошова оцінка станом на 01.01.2009 р [7]. Складає 11284,1 грн за гектар ріллі, тобто орендар сплачує лише 1,9 % вартості землі, тоді як депозитні ставки по банківських вкладах становлять близько 20 %. Складність процедури надання в оренду земельних ділянок, проблеми зі стягненням орендної плати перешкоджають селянам отримати повну віддачу від своєї землі. Безальтернативність оренди обумовлює повну залежність орендодавців від орендарів, які часто безвідповідально використовують ґрунтовий покрив.

Вся діяльність, яка повязана із земельними ресурсами, впливає на розвиток ринку землі, а, отже, на економіку країни. З цього випливає необхідність сукупності проведення землевпорядних дій.

Висновки

Отже, можна сказати, що: потрібне удосконалення механізму управління земельними ресурсами для уникнення конфліктних ситуацій; необхідне запровадження єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них; існує проблема вдосконалення нормативно-правової бази регулювання земельних відносин, ринку землі; необхідний економічний механізм розвитку ринку землі (державне фінансування, підвищення інвестиційної привабливості землі, вивчення системи попиту і пропозиції прав на землю); посилення відповідальності за порушення законодавства [1].

Розвиток цивілізованого ринку земель сільськогосподарського призначення на належній правовій базі в Україні сприятиме:

формуванню конкурентоспроможних агропідприємств;

підвищенню ефективності виробництва шляхом диференційованого використання земель різної якості, залученню інвестицій у розвиток землекористування;

прозорості угод щодо купівлі-продажу землі, виведенню її із тіньового сектору економіки, наповненню місцевих бюджетів, розширенню податкової бази та правильним визначенням розмірів податків;

наданню впевненості інвесторам у відсутності ризику вкладень;

підтриманню конкурентного середовища.

Cписок використаних джерел

1.Шустікова Н.О. Умови розвитку ринку землі / Шустікова Н.О. [Електронний ресурс] - Режим доступу: www.nbuv.gov.ua/portal/chem_biol/avpch/.../Schustikova.pdf

.Михайлюк О.Л. Ринок землі та проблеми їх нецільового використання / Михайлюк О.Л. [Електронний ресурс] - Режим доступу: www.niss.od.ua/p/165.doc

.Проект Закону „Про ринок землі, від 22 березня 2004 року за №2600-1 // www.rada.gov.ua

.Проект Закону „Про державний земельний кадастр, від 9 квітня 2004 року за №5394 // www.rada.gov.ua

.Постанова Кабінету Міністрів України від 17 липня 2003 р. №1088 „Про створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру.//www.rada.gov.ua

.Ковтун Е.Участок для маневра // Газета „Сейчас, березень 2009.

.Україна: ринок землі [Електронний ресурс] - Режим доступу: www.agro-business.com.ua/component/content/article/268.html?ed...

8.Белінська С.М. Методологічні засади розвитку ринку земель сільськогосподарського призначення/ Белінська С.М. [Електронний ресурс] - Режим доступу: www.nbuv.gov.ua/portal/soc_gum/biznes/2010_2/.../100226.pdf

Больше работ по теме: