Региональный рынок жилья на примере г. Нижнего Новгорода и Нижегородской области

 

Глава 1. Теоретическая часть


.1 Общие понятия о региональном рынке недвижимости


Региональный рынок недвижимости -сфера товарно-денежных отношений по поводу купли-продажи земли, естественных угодий, являющихся собственностью юридических и физических лиц.

Региональный рынок недвижимости включает следующие сегменты: жилой фонд, нежилой фонд, земля (земельные участки).

Жилой фонд-совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, детские дома, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов, интернаты при школах и школы-интернаты), квартиры, служебные, жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания. По формам собственности жилищный фонд подразделяется на частный, государственный, муниципальный, общественный, в коллективной собственности.

Нежилой фонд - находящиеся в собственности РФ, субъекта РФ, муниципальной или частной собственности отдельно стоящие здания, строения, сооружения, их части, нежилые помещения в жилых домах, включая встроенно-пристроенные, их части, а также некапитальные (временные) сооружения, находящиеся на определенном участке.

Земля- ресурс, используемый для производства сельскохозяйственной продукции, для строительства домов, городов, железных дорог; является одним из основных компонентов производства (другие компоненты: труд, капитал, природные ресурсы).

Классификация рынков недвижимости:

По географическому признаку:

городской;

местный;

региональный;

мировой;

национальный;

о степени готовности к эксплуатации:

рынки существующих объектов;

незавершенное строительство;

новое строительство;

По виду сделок:

купля-продажа;

аренда;

вещные права;

ипотека;

По форме собственности:

государственных и муниципальных объектов;

частных объектов;

По способу совершения сделок:

первичный рынок и вторичный рынок;

организованный и неорганизованный;

традиционный и компьютеризированный;

биржевой и внебиржевой.

Факторы, влияющие на региональный рынок недвижимости:

.Территориальные особенности:

климатические особенности

-политическая стабильность - состояние <#"justify">Регулирование рынка недвижимости в основном осуществляют следующие государственные органы:

) Министерство имущества РФ;

) Органы градостроительства и архитектуры, проектные бюро, топографические организации, а также иные субъекты, имеющие государственные лицензии на проведение соответствующих работ;

) Службы регистрации права на недвижимость, к которым относятся региональные комитеты по земельным ресурсам и землеустройству, бюро технической инвентаризации, управления государственного земельного кадастра и др.

Задачи, которые призваны решать государственные региональные органы управления по совершенствованию территориального рынка недвижимости, сводятся к следующему:

учет объектов и регулирования отношений собственности на недвижимость;

обеспечение эффективного использования объектов недвижимости на основе гибкой системы налогообложения, сочетающей интересы владельцев недвижимости, ее арендаторов и субъекта Федерации;

разработка и реализация региональных программ по недвижимости, определяющих основные направления развития рынка недвижимости через процессы приватизации, жилищные программы, развитие производственной базы строительной индустрии и т.п.

создание института ипотеки, способного привлечь финансово-кредитную систему региона к активному включению объектов недвижимости в хозяйственный оборот.

В своей работе я подробно рассмотрела региональный рынок жилья на примере г. Нижнего Новгорода и Нижегородской области .

Рынок жилья заслуживает особого внимания, поскольку выполняет очень важную социальную функцию. Большое значение для рынка жилья имеет его местоположение. Покупатель жилья приобретает вместе с ним определенный набор характеристик местности: доступность к рабочим местам, магазинам, местам развлечений, которая в зависимости от положения может быть очень разной; обеспеченность общественными услугами: школы, детские сады пожарная команда, органы правопорядка и т.п.; качество окружающей среды: состояние воздуха, воды, уровень шума и др.; внешний вид: ландшафт, внешние характеристики домов и участков. Принято разделять первичный и вторичный рынки жилья.

Под первичным рынком понимается рынок нового жилья, вводимого в эксплуатацию. Под вторичным рынком понимается рынок жилья, освобождающегося по разным причинам: приобретение жилья на первичном рынке, переезд на другое место жительства, смерть и т.п.

На первичном рынке недвижимость как товар выступает впервые. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти, а также строительные компании - поставщики жилой и нежилой недвижимости.

На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику - физическому или юридическому лицу.

Подобное деление рынка имеет место и на рынке потребительских товаров, рынке ценных бумаг и т.д. Но там товары свободно перемещаются в экономическом пространстве, в то время как предложение на рынке недвижимости всегда привязано к определенному региону, в рамках города - определенному району или даже микрорайону.

Учитывая, что потребности населения в жилье, а предпринимателей в производственной недвижимости далеки от удовлетворения, дальнейшее развитие рынка недвижимости связано с новым строительством, а, следовательно, с более быстрым развитием первичного рынка недвижимости.

Первичный и вторичный рынки тесно взаимосвязаны. Например, если по каким-либо причинам (спад деловой активности, неблагоприятная экологическая обстановка, затяжной межнациональный или религиозный конфликт и т.д.) в регионе увеличивается предложение недвижимости на вторичном рынке, то автоматически падает спрос и цены на первичном рынке.

Рынок жилья подразделяется на:

городской жилищный фонд, который, в свою очередь, подразделяется на жилье низкого качества, типовое жилье, дома улучшенной планировки, застройки сталинских времен, элитное жилье;

рынок загородного жилья, его формирование связано со снятием ограничений на индивидуальное загородное строительство


.2 Правовые основы рынка недвижимого имущества


Законодательство в сфере недвижимости представляет собой совокупность законов, иных нормативных правовых актов, посредством которых государственные органы могут устанавливать, изменять или отменять соответствующие правовые нормы.

Права и интересы в сфере недвижимости делятся на общественные и частные.

К общественным правам относятся:

)право на налог (имущественное налогообложение);

)право отчуждать за компенсацию недвижимость для общественных нужд;

)право полицейской власти - ограничения, которые устанавливаются обществом для защиты своих интересов (введение зональных ограничений в области строительства, дорожного движения, законодательство по застройке и развитию территории, по контролю за окружающей средой, законодательство по эксплуатации и разработке земли и т. д.);

)право выворачивать имущество в казну (возвращение государству права собственности в случае смерти владельца, не оставившего завещания, и в случаях отсутствия законных наследников).

К частному праву относятся:

)владение имуществом одним физическим или юридическим лицом;

)пожизненное имущественное право (права на недвижимость, которые прекращаются со смертью владельца);

)права на недвижимость в соответствии с законом

Источники права подразделяются на три основные группы:

.Федеральные законы в сфере недвижимости и иные, принятые в соответствии с ними, нормативные правовые акты;

.Законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ (региональное законодательство);

.Законодательство о местном самоуправлении и местные нормативные правовые акты.

Конституция РФ является правовой основой развития всего российского законодательства. Она имеет высшую силу и прямое действие. Законы и иные правовые акты, принимаемые в РФ, должны полностью соответствовать положениям Конституции РФ. В Конституции РФ решаются вопросы компетенции РФ и ее субъектов по гражданскому, земельному и жилищному законодательству.

В Конституции РФ изложены основополагающие принципы, определяющие законное и цивилизованное управление недвижимостью в России. Она гарантирует «единство экономического пространства, свободное перемещение товаров, услуг и финансовых средств, поддержку конкуренции и свободу экономической деятельности», при этом «признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности».

«Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами». Владение, пользование и распоряжение землей и имуществом осуществляются их собственниками свободно. Конституция РФ устанавливает, что граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю, что каждый имеет право на жилище (ст. 36,40). Государство гарантирует неприкосновенность и защиту частной собственности на землю, а также защиту прав собственников земли при совершении ими сделок с землей.

Гражданский кодекс РФ содержит ряд разделов, регулирующих отношения в сфере управления недвижимостью как единым объектом, в том числе отношения купли-продажи, мены, дарения, ренты, аренды, займа и других сделок, однако на практике сохраняются три вертикали управления объектами недвижимости, каждая из которых имеет свою специфику.

Реально отдельные части объекта недвижимости (земельный участок, расположенные на нем здания, а также его части) могут находиться в собственности различных юридических и физических лиц.

Нормативно-правовые акты, регулирующие рынок недвижимости по Нижегородской области и г. Нижнему Новгороду.

. ЗАКОН "О жилищной политике в Нижегородской области №123-З от 7 сентября 2007 г."

Целями жилищной политики <consultantplus://offline/ref=650144EFB34E53FF2CFB8B31F63E99F0845B24E48BE092A6E4BE6D254921FAF927433E152D923AADX5z9F> Нижегородской области являются:

) обеспечение права всех жителей Нижегородской области на проживание в жилых помещениях, отвечающих установленным законодательством Российской Федерации требованиям;

) повышение надежности и эффективности функционирования коммунальной инфраструктуры;

) осуществление эффективной социальной защиты в области жилищных отношений отдельных категорий граждан;

) улучшение жилищных условий жителей Нижегородской области, не обеспеченных достаточной площадью жилого помещения на одного члена семьи или проживающих в жилых помещениях, не соответствующих требованиям, которым должно отвечать жилое помещение;

) обеспечение эффективности системы управления жилищным фондом, основанной на бездотационном хозяйствовании рыночных субъектов, действующих на конкурентной основе;

) обеспечение эффективной защиты прав собственников жилых помещений в Нижегородской области;

) содействие развитию рынка жилья, удовлетворяющего потребностям жителей Нижегородской области;

) создание условий, обеспечивающих формирование уровня рыночных цен на жилые помещения, не превышающего существенно стоимости их строительства;

) содействие обеспечению сохранности жилищного фонда в Нижегородской области;

) содействие развитию инициативы граждан и организаций в улучшении жилищных условий граждан;

) содействие развитию рынка страхования жилых помещений в Нижегородской области.

. ПРИКАЗ от 27 февраля 2013 г. N 203 "О создании рабочей группы по формированию рынка доступного арендного жилья на территории Нижегородской области"

. ЗАКОН "О мерах социальной поддержки граждан, пострадавших в результате природных пожаров, произошедших на территории Нижегородской области в 2010 году №177-З от 16 ноября 2010 г."

Статья 5. Материальная помощь в связи с утратой имущества

Статья 6. Обеспечение жилыми помещениями

Статья 7. Компенсационная выплата за утраченное жилое помещение

Статья 8. Компенсация за утраченные документы

Статья 9. Единовременное пособие членам семей погибших (умерших) граждан

Статья 10. Предоставление и финансирование мер социальной поддержки

. ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 18 декабря 2008 г. N 591 Об утверждении региональной адресной программы "переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории нижегородской области с учетом необходимости стимулирования развития рынка жилья на 2008 - 2011 годы"

Основная цель Программы:

.Создание безопасных и благоприятных условий проживания граждан на территории муниципальных образований Нижегородской области.

.Поддержка строительных организаций в части завершения строительства путем приобретения жилых помещений в многоквартирных домах, строительство которых не завершено и строительная готовность которых составляет не менее чем 70% от предусмотренной проектной документацией готовности таких многоквартирных домов, в том числе в таких многоквартирных домах, строящихся (создаваемых)с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц.

. Переселение граждан, выселяемых из жилых помещений, находящихся в подлежащих сносу аварийных многоквартирных домах, в благоустроенные жилые помещения в возможно сжатые сроки.

.Ликвидация аварийных многоквартирных домов.

.Использование освободившихся земельных участков после сноса аварийных многоквартирных домов участниками Программы под строительство новых объектов недвижимости по итогам реализации Программы.

. ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 20 марта 2009 г. N 135 Об утверждении региональной адресной программы "переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории нижегородской области с учетом необходимости стимулирования развития рынка жилья на2009 - 2011 годы"

. ЗАКОН № 116-З от 30 сентября 2008 года"О наделении органов местного самоуправления муниципальных районов и городских округов Нижегородской области отдельными государственными полномочиями в области жилищных отношений"

. ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 18 октября 2013 г. N 748 Об утверждении государственной программы "Обеспечение граждан Нижегородской области доступным и комфортным жильем на период до 2024 года"

Основные задачи Программы:

) Создание долгосрочной и гарантированной системы государственной поддержки граждан в решении жилищной проблемы с использованием ипотечного жилищного кредитования в целях повышения уровня благосостояния населения и утверждения высоких стандартов качества жизни населения Нижегородской области;

) Создание благоприятных условий для проживания отдельных категорий граждан, установленных законодательством Нижегородской области;

государственная поддержка молодых семей Нижегородской области в решении жилищной проблемы;

) Повышение качества и условий жизни работников учреждений сферы здравоохранения, образования, социальной защиты, культуры и спорта, научных организаций на территории Нижегородской области;

) Усиление контроля за криминалистической ситуацией в Нижегородской области посредством улучшения жилищных условий участковых уполномоченных милиции (полиции);

) Повышение качества и условий жизни многодетных семей, проживающих на территории Нижегородской области;

) Повышение качества и условий жизни учителей, работающих в муниципальных или государственных общеобразовательных организациях Нижегородской области;

) Развитие рынка жилья экономкласса.

рынок недвижимость жилье


Глава 2. Практическая часть


Таблица №1.Средняя цена 1 кв. м общей площади квартир на рынке жилья. Первичный рынок жилья. Нижегородская область.(рублей).

20082009201020112012201320141 кварталВсе типы квартир55636,3655418,1747817,1545053,8446218,2852734,1354027,89Типовые квартиры 38010,2339192,1147963,8952963,45Квартиры улучшенного качества53610,4352897,0247312,4346041,8547309,9953525,7654381,01Элитные квартиры6784678628,3472243,3 2 кварталВсе типы квартир58909,0153919,8347608,144981,7447437,4653227,4358909,01Типовые квартиры 36789,9940114,949386,62 Квартиры улучшенного качества56963,1951305,6547111,6546130,7848575,2353864,8256963,19Элитные квартиры7045577770,5872243,3 3 кварталВсе типы квартир61524,6451592,4546776,645287,1248813,9855058,22 Типовые квартиры 37458,6241117,9850597,32 Квартиры улучшенного качества58638,9249331,8746306,4546385,2250009,7855798,51Элитные квартиры78009,2872243,370500 4 кварталВсе типы квартир62422,0250698,2547062,2945972,2350535,3353229,97 Типовые квартиры 39089,5844699,1549817,57 Квартиры улучшенного качества59245,948301,5746607,346937,6551442,1453796,27Элитные квартиры80484,5372243,370500



Таблица №2.Средняя цена 1 кв. м общей площади квартир на рынке жилья. Вторичный рынок жилья. Нижегородская область.(рублей).

20082009201020112012201320141 кварталВсе типы квартир42969,1445120,3142073,3444413,6248933,4357988,5661626,28Типовые квартиры42375,4144715,8142338,5242702,9445982,1756263,4659566,26Квартиры улучшенного качества45372,3247233,7545532,7846963,1553102,7661218,9464743,78Элитные квартиры66442,6775859,8477022,579456,1677890,3878762,2879794,74Квартиры низкого качества38899,841441,9139607,9641663,4544761,7854141,4858835,552 кварталВсе типы квартир45289,9143302,1242411,0744966,8250424,7958612,01Типовые квартиры44280,4342242,8242739,2443191,4447699,9156523,07 Квартиры улучшенного качества48105,6146343,9445948,5348029,554216,1961762,51Элитные квартиры68616,5573066,917565977693,4479079,5179415,87 Квартиры низкого качества41525,2839611,0740289,7641456,2446598,6955343,993 кварталВсе типы квартир46625,1941254,9742993,6145760,6752976,2460093,42Типовые квартиры45910,3340266,8543309,6243638,2850771,3558656 Квартиры улучшенного качества49112,7144253,946216,349215,1956579,5363181,5Элитные квартиры70333,969103,937931077693,4479327,3379415,87 Квартиры низкого качества42928,0637448,6940439,5342281,4748665,1956176,754 кварталВсе типы квартир47416,4840730,7343509,6146497,3155263,0260919,14 Типовые квартиры46652,6139764,1943804,5844835,5453590,6259094,26 Квартиры улучшенного качества50072,5943749,2546719,7749734,2357892,2364353,97Элитные квартиры73133,9269103,937969177693,4478737,4279752,29Квартиры низкого качества43485,6837019,741052,3842462,7352036,0556983,2



Динамика средней цены предложения по Нижнему Новгороду на рынке готового жилья (вторичный рынок). (руб./м2) .



Средняя по городу цена предложения готового жилья в апрелe 2014 года составила 63832 руб. за квадратный метр. По сравнению с данными за март, средневзвешенная цена на готовое жилье в Нижнем Новгороде в апрелe повысилась на 221 руб. за квадратный метр или на 0.35%. Вопреки повышению средней цены предложения на рынке готового жилья по городу, цены на готовое жилье в Автозаводском и Канавинском районах в апрелe снизились - на 0.31% (181 руб./кв.м) и 0.08% (49 руб./кв.м) соответственно. Максимальное в процентном отношении повышение цен на готовое жилье в апрелe наблюдалось в Московском районе - по сравнению с данными за март, средняя цена на готовое жилье повысилась на 2.23% (1323 руб./кв.м).

Динамика средней цены предложения по Нижнему Новгороду на рынке готового жилья в зависимости от района. (руб./м2)












Цены за кв.м. по типам жилья.

Дороже всего стоит жилье в домах повышенной комфортности (52845 руб. за кв.м), дешевле всего - в «брежневках» (45712 руб. за кв.м). Остальные типы жилья оцениваются приблизительно одинаково: улучшенное 49126 руб. за кв.м. «сталинка» 45881 руб. за кв.м. «хрущевка» 48178 руб. за кв.м. типовое 49384 руб. за кв.м.

Цены за кв.м. по количеству комнат.

-комнатные квартиры предлагаются в среднем по 54112 руб. за кв.м. 2-комнатные - по 49587 руб. за кв.м. 3-комнатные - по 46787 руб. за кв.м. 4-комнатные - по 44966 руб. за кв.м.


Таблица №3. Средние цены на первичном рынке жилья по РФ (за 1 кв.м.)

200820092010201120122013Все квартиры525044771548144436864816350208В том числе:Типовые квартиры491384448146807447774987249966Квартиры улучшенного качества504594614547685428814717849252Элитные квартиры696126561769351490425484365754

Таблица №4. Средние цены на вторичном рынке жилья по РФ (за 1 кв.м.)

200820092010201120122013Все квартиры564955289559998482435637056478В том числе:Квартиры низкого качества500104843954203423684810249289Типовые квартиры537524894056762440025127951419Квартиры улучшенного качества575065395660814508586084760738Элитные квартиры8320788140105302731688452597811


Глава 1. Теоретическая часть .1 Общие понятия о региональном рынке недвижимости Региональный рынок недвижимости -сфера товарно-денежных отношений

Больше работ по теме:

КОНТАКТНЫЙ EMAIL: [email protected]

Скачать реферат © 2017 | Пользовательское соглашение

Скачать      Реферат

ПРОФЕССИОНАЛЬНАЯ ПОМОЩЬ СТУДЕНТАМ