Развитие ипотечного кредитования покупки жилья

 

Содержание

ипотечный кредитование недвижимость

Введение

.Теоретические основы ипотечного кредитования жилой недвижимости

.1 Ипотека: понятие и сущность

.2 Классификация ипотечных кредитов

.3 Зарубежный опыт ипотечного кредитования

.4 Ипотечное кредитование в современной России: проблемы и перспективы

.Методические основы ипотечного кредитования жилой недвижимости

.1 Нормативно-правовая база ипотечного кредитования жилой недвижимости в России

.2 Процедура получения ипотечного кредита

.3 Андеррайтинг

.4 Ипотечное страхование

.Анализ условий ипотечного кредитования жилой недвижимости в Ярославле

.1 Анализ рынка ипотечного кредитования жилой недвижимости в Ярославле

.2 Расчет стоимости ипотечного кредита

.3 Анализ альтернативных способов накопления на жилье

Заключение

Список использованной литературы

Введение

По данным статистики, более 60% населения России нуждается в улучшении жилищных условий. Одним из вариантов разрешения квартирного вопроса является получение банковского ипотечного кредита на приобретение жилья.

Исходя из правового понятия ипотечного кредитования, можно сделать вывод, что оно включает в себя собственно кредитование и обеспечение исполнения обязательства по погашению кредита в виде залога (объекта недвижимости). Существуют разные варианты заключения договоров и оформления сделок, то же можно сказать и об условиях получения и порядке непосредственно оформления договора ипотеки как в отдельно взятых кредитных организациях, так и в регионах страны.

В настоящее время формирование системы ипотечного жилищного кредитования - одно из приоритетных направлений государственной жилищной политики. Поэтому развитие ипотеки регулируется рядом нормативных документов, ее становление - предмет внимания всех структур власти. Эта система, которая в будущем должна стать независимой и самодостаточной структурой, определяет место и роль ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании, а также стратегию государства в становлении и развитии данной сферы.

В последнее время любая публикация об ипотечном кредитовании вызывает довольно оживленную дискуссию, участники которой, как правило, примерно поровну делятся на противников и сторонников такого способа покупки жилья.

Аргументы противников хорошо известны, и среди них выделяются три основных. Первый: в России слишком высоки ставки по ипотечным кредитам (гораздо выше, чем на Западе). Второй: сейчас арендовать квартиру в нашей стане выгоднее, чем покупать. Третий: нестабильная экономическая ситуация в России - в любой момент может наступить кризис; после первой же просрочки платежа по процентной ставке банк выбросит вас на улицу, а квартиру продаст за бесценок своим людям и т.п. Однако у сторонников ипотеки по каждому из вышеперечисленных пунктов - свои контраргументы, заслуживающие достаточно пристального внимания.

Тема ипотечного кредитования крайне актуальна, однако до сих пор правительству не удалось сделать ипотеку массовой. Виной тому низкие доходы населения, высокая инфляция, отсутствие необходимой правовой базы для развития ипотеки. Были намечены также серьезные цели и поставлены реализуемые задачи для того, чтобы в конечном счете с помощью ипотеки разрешить жилищные проблемы граждан страны.

Приобрести жилье сегодня возможно либо на собственные сбережении, либо в кредит (ипотечный кредит).

Тема данной курсовой работы - Ипотечное кредитование жилой недвижимости.

Из выше сказанного следует, что вопросы приобретения недвижимости за счет ипотечного кредитования представляются весьма существенными, а выбранная тема - актуальной в любое время.

Целью написания работы является выявление положительных и отрицательных аспектов ипотечного кредитования в России, а также определение наиболее выгодного варианта накопления средств на покупку квартиры.

Объектом исследования является ипотечное кредитование.

Предмет исследования - ипотечное кредитование жилой недвижимости.

Для достижения цели были поставлены следующие задачи:

ознакомиться с понятием, сущностью и видами ипотечного кредитования жилой недвижимости;

изучить зарубежный опыт в данной области;

выявить проблемы и перспективы ипотечного кредитования в современной России;

ознакомиться с нормативно-правовой базой ипотечного кредитования жилой недвижимости в России;

ознакомиться с процедурами получения ипотечного кредита и андеррайтинга;

изучить особенности ипотечного страхования;

проанализировать рынок ипотечного кредитования жилой недвижимости в Ярославле;

определить стоимость ипотечного кредита для покупки двухкомнатной квартиры стоимостью 2 500 000 рублей;

сравнить ипотечное кредитование с альтернативными методами накопления средств на покупку квартиры.

В соответствии с поставленной целью и задачами построена структура работы, которая включает три главы: первая - теоретическая, вторая - методологическая и третья - практическая. Каждая глава раскрывает обозначенные выше задачи. В заключении приводятся результаты проведенного исследования и делаются основные выводы на основании всего собранного и проанализированного материала.

Для написания курсовой работы были привлечены различные нормативные документы, законодательные акты, интернет-реурсы, а также источники учебной и периодической литературы.

1.Теоретические основы ипотечного кредитования жилой недвижимости

.1 Ипотека: понятие и сущность

Ипотека - это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором.[1] При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости - землю, автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная по ипотечной программе, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения. [2]

Ипотека известна давно и успешно применялась за сотни лет до нашей эры в государственных образованиях на территории нынешнего Китая.

Слово «ипотека» греческого происхождения. Впервые оно было употреблено в законодательстве Солона (VI в. до н. э.).

В 594 г. до н.э. один из легендарных «семи мудрецов» древности Солон предложил ставить на имении должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, гласящей, что эта земля служит обеспечением прав кредитора на определенную сумму. Такой столб получил название ипотека (от греч. hуроtеkа - подставка, подпорка). На нем отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности. Другими словами, для приобретения права собственности на землю или другую недвижимость при ипотеке недостаточно было одного соглашения между продавцом и покупателем. Требовалось условие, при котором третьи лица могли убедиться в существовании такого права, а именно - наличие специальной доступной информации об этом праве. [1]

Современное понятие ипотеки возникло не сразу. Его появление было вызвано экономическими потребностями общества, развитием его товарно-денежных отношений. С течением времени оно постоянно совершенствовалось, отражая особенности времени и конкретной страны.

Особая заслуга в развитии законодательства в области юридического обеспечения исполнения обязательств принадлежит римскому гражданскому праву. Именно оно вводит в практику систему обеспечения исполнения обязательств залогом недвижимого имущества.

Первоначально заложенное по договору имущество до исполнения должником своих обязательств передавалось кредитору в собственность. Такая форма вещного обеспечения называлась «фидуция» (от лат. fiducia - сделка на доверии, или доверительная сделка). [1] На первом этапе развития института фидуции должник не обладал практически никакой защитой и кредитор сам решал, что ему выгоднее: требовать от заемщика выплаты долга или не возвращать ему имущество. В древнерусском и древнегерманском гражданском праве приобретение права собственности кредитором относилось не к моменту установления залога, а к моменту просрочки исполнения обязательства.[2]

В дальнейшем было введено официальное положение к документу о залоге, которое отменяло эту достаточно выгодную альтернативу кредитора. Согласно данному положению, в случае исполнения должником своего обязательства выдавался иск о возврате вещи (actio fiducia). Стороны фидуции могли в договоре ставить условия:[2]

• pactum vendendo, дающее право кредитору в случае неуплаты долга продать заложенную вещь и из вырученной суммы погасить долг;
• lex commissoria, дающее право кредитору в случае неуплаты долга оставить заложенную вещь у себя.
• Но все равно в технологии сделки оставались достаточно серьезные правовые аспекты, которыми мог воспользоваться кредитор и которые были невыгодны для заемщика.
• Следующая форма развития вещного обеспечения - пигнус (от лат. pignus - неформальный залог) - в большей степени защищала заемщика от своевольных действий кредитора.[1] Договор о залоге на этой стадии предусматривал передачу закладываемой недвижимости уже не в собственность, а только во владение, и только как гарантии исполнения взятого заемщиком обязательства. При этом он мог пользоваться заложенной вещью либо в качестве арендатора, либо временно. Более того, должники имели право требовать, чтобы кредитор не пользовался данной недвижимостью, а только хранил ее. За кредитором оставалось условное право продать закладываемую вещь, чтобы возместить свои средства, только при неисполнении заемщиком взятых им обязательств. При этом уже тогда кредитору было запрещено оставлять продаваемую недвижимость (предмет залога) у себя. В случае невыполнения взятых обязательств должником кредитор после продажи недвижимости возвращал заемщику всю разницу между выручкой за недвижимость и остатком долга. Данный вид сделок тщательно регламентировался. Требования, не входящие в регламентацию, были предметом особого судебного разбирательства.
• Такая форма залога повышала уверенность кредитора в возврате долга, но создавала значительные трудности в управлении недвижимым имуществом. Кроме того, потребность в заемном капитале редко соответствовала стоимости предоставляемого в залог имущества. Все это сдерживало развитие кредитных отношений, порождало материальные убытки не только для кредитора и заемщика, но и для государства.
• Появление самой ипотеки было обосновано политическими и экономическими условиями того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования в Риме и массовая передача земель арендаторам привели к возникновению классического института ипотеки. По существующему законодательству ни одна действующая правовая форма не подходила для гарантирования этого вида сделок между собственниками земель (латифундистами) и арендаторами, так как мелкие арендаторы не имели ничего, кроме орудий труда, которые они в силу своей профессии не могли заложить. Выходом из этой ситуации было введение новой формы залога - залога арендаторами самих орудий труда, причем без передачи предмета залога во владение арендодателя.[2]
• Позже новый вид залога распространился и на другие виды имущества, в частности на недвижимость. Понятие ипотечного обеспечения означало материальное обеспечение обязательства, но без передачи недвижимости во владение лицу, которому оно гарантировало выполнение обязательства.[2]
• Ипотечный кредит дал возможность залогодателю по-прежнему использовать предмет залога для собственных нужд, а кредитору осуществлять определенный контроль за его использованием, чтобы не допустить ухудшения или исчезновения предмета залога.
• Таким образом, понятие «ипотека» основывается на древнеримских принципах залога, являясь его более совершенной формой. Со временем менялись лишь условия предоставления, объемы и цели ипотечного кредита, надежность его обеспечения.
• Ипотека - это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.[2]
• Обязательство должника может быть не только банковским, но и обязательством, основанным на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда и т. п.
• Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору, процентов за пользование кредитом (заемными средствами), а также других расходов, связанных с обращением взыскания и реализацией заложенного имущества и возмещением убытков кредитора вследствие ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.
• Отличительными чертами ипотеки являются:[2]
• во-первых, ипотека, как и всякий залог, в сущности, является способом обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства - займа или кредитного договора, договора аренды, подряда, возмещения вреда и т. д.;
• во-вторых, предметом ипотеки всегда является недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: здания, сооружения, многолетние насаждения и т. п.;
• в-третьих, предмет ипотеки остается во владении должника. Последний остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества;
• в-четвертых, договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом - закладной, которая также подлежит государственной регистрации;
• в-пятых, при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека).

И наконец, при неисполнении обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов.

Таким образом, ипотечный кредит - это кредит, обязательства, по возвращению которого обеспечены залогом недвижимого имущества (ипотекой).[2]

Ипотечное кредитование представляет собой целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу организации, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.[2]

Понятия «ипотека» и «ипотечное кредитование» тесно взаимосвязаны, но не тождественны. Ипотечное кредитование как система финансово-экономических отношений включает в себя ипотеку как базовую подсистему - составную часть или существенный элемент в форме непосредственных залоговых технологий.[2]

С другой стороны, ипотечное кредитование - один из видов сделки с недвижимым имуществом, обеспечение обязательств по которому осуществляется с помощью ипотеки. [2]

1.2 Классификация ипотечных кредитов

Источник: Разумова И.А. Ипотечное кредитование: виды ипотечных кредитов; рынок ипотечного капитала; нормативно-правовое регулирование: Учебное пособие для вузов. - С-Пб.: «Питер», 2006. - 208 с.

Ипотечные кредиты могут быть классифицированы по различным признакам.

По объекту недвижимости:

Øземельные участки;

Øпредприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

Øжилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

Øдачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

Øвоздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;

Øнезавершенное строительством недвижимое имущество, возводимое на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства РФ.

По целям кредитования:

Øжилищное кредитование:

- приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку;

на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей);

строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций. Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом. Кредитование строительства жилья происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения очередного этапа строительства;

Øна разработку земельного участка;

Øна развитие сельского хозяйства;

Øна развитие производства;

Øкредиты под залог имеющейся недвижимости на различные нужды заемщика.

По виду кредитора.

Данная классификация может быть произведена: по статусу, по принадлежности и по степени специализации (табл. 1).

Таблица 1 - Ипотечные кредиторы

По статусуПо принадлежностиПо степени специализацииБанковские НебанковскиеГосударственные Частные ОбщественныеУниверсальные Специализированные

По виду заемщиков:

Øкак субъектов кредитования:

- кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;

кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;

Øпо степени аффилированности заемщиков кредиты могут предоставляться:

- сотрудникам банков;

сотрудникам фирм - клиентов банка;

клиентам риелторских фирм;

лицам, проживающим в данном регионе;

всем желающим.

В зависимости от статуса заемщика могут в значительной степени меняться условия кредитования.

По способу предоставления кредита (жилищное ипотечное кредитование).

ØНемецкая модель. Для получения ипотечного кредита заемщик в течение определенного времени накапливает оговоренную в договоре денежную сумму, которая составляет 40-50% от суммы, обозначенной в контракте. После этого он имеет право на получение кредита.

ØАмериканская модель. Заемщик вносит первоначальный взнос в размере 20-30% от стоимости приобретаемой недвижимости. На недостающую сумму ему предоставляется кредит. При этом в качестве первоначального взноса может быть принято в зачет имеющееся жилье или жилищные сертификаты.

По способу рефинансирования.

Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключаются в способе рефинансирования выдаваемых кредитов (табл. 2).

Таблица 2 - Способы рефинансирования ипотечных кредитов

№Способ рефинансированияВид кредитного института1Выпуск ипотечных облигацийИпотечные банки2Предварительные накопления заемщиков, государственные субсидииСтройсберкассы3Собственные, привлеченные и заемные средства (в том числе займы международных организаций)Универсальные банки4Продажа закладных ипотечному агентству или крупному ипотечному банкуКредитные учреждения, занимающиеся ипотечным кредитованием и заключившие договор с ипотечным агентством или крупным ипотечным банком

По способу амортизации долга:

Øпостоянный ипотечный кредит;

Øкредит с переменными выплатами;

Øкредит с единовременным погашением согласно особым условиям;

Øипотечные кредиты с нарастающими платежами;

Øипотечные кредиты с индексацией непогашенной суммы долга;

Øипотечные кредиты, предусматривающие финансовый интерес кредитора.

По виду процентной ставки:

Øкредит с фиксированной процентной ставкой;

Øкредит с переменной процентной ставкой.

9 По возможности досрочного погашения:

Øс правом досрочного погашения;

Øбез права досрочного погашения;

Øс правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

По степени обеспеченности (величине первоначального платежа).

Сумма кредита может составлять от 30 до 100% стоимости заложенного имущества.

Кроме того, ипотечные кредиты могут быть:

Øобычными и комбинированными (выдаваемыми несколькими кредиторами);

Øсубсидируемыми и выдаваемыми на общих условиях.

.3 Зарубежный опыт ипотечного кредитования

Обычно операции на ипотечном рынке осуществляются в два этапа

На первом этапе, называемом первичным рынком, происходит предоставление кредитов под залог недвижимости. Поскольку банки предоставляют кредиты на длительный срок и под относительно невысокий процент. У них снижается объем доступных денежных ресурсов, которые необходимы для осуществления повседневной деятельности. Вопрос, как в кратчайшие сроки вернуть себе отданные на длительный срок деньги, называется проблемой рефинансирования выданных кредитов. Для решения этой проблемы возникает вторичный рынок ипотечного кредитования.

Основные способы рефинансирования кредитов сводятся либо к полной уступке прав по выданному банком ипотечному кредиту специализированной организации (получается два уровня: банк - специализированная организация), либо к выпуску ценных бумаг самим банком, выдавшим кредит. При оставлении требований по этому кредиту на своем балансе (один уровень - банк). [3]

Когда права требования по кредитам (закладные) уступаются специализированной организации, она объединяет однообразные закладные в пулы и уже под залог пулов выпускает собственные ценные бумаги.[3]

Исходя из способа рефинансирования ипотечных кредитов, были построены базовые модели ипотечного кредитования - двухуровневая или классическая и одноуровневая, которые именуются также по названиям тех стран, где получили наибольшее развитие.[3]

Классическая модель организации ипотечной схемы была создана и получила наибольшее развитие в Соединенных Штатах Америки. Толчком к разработке ипотечной стратегии стала Великая депрессия 30-х годов XX века, тяжелый экономический кризис и упадок жилищного рынка.[4] По инициативе правительства США были созданы специальные правительственные структуры - Федеральная жилищная администрация и Администрация по делам ветеранов, - которые страховали выдаваемые банками ипотечные кредиты.

В 1935 году было создано также Агентство финансирования работ по реконструкции и на его основе в 1938 году - ныне всем известная федеральная национальная ипотечная ассоциация, «Фэнни Мэй». Именно она стала той «специализированной организацией», которая характеризует эту модель ипотечного кредитования как двухуровневую. С 1954 г. «Фэнни Мэй» было преобразовано в государственно-частную корпорацию, принадлежащую частично индивидуальным владельцам акций, а частично - Федеральному Правительству.[4]

В 1968 г. корпорация была разделена на две корпорации: «Джинни Мэй» и корпорацию, сохранившую свое прежнее название «Фэнни Мэй» и ставшую частной акционерной компанией. «Фэнни Мэй» занимается покупкой ипотечных кредитов, застрахованных и гарантированных Федеральной жилищной администрацией и Управлением по делам ветеранов, а также обычных кредитов, обеспеченных заложенным имуществом в виде односемейных домов или квартир в многоквартирных домах. Она выступает в качестве долгосрочного инвестора в ипотечные кредиты, и ведет программу выпуска ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами. [4]

В дополнение к своим стандартным программам приобретения кредитов, «Фэнни Мэй» выпускает собственные обязательства (облигации, краткосрочные векселя) и производит покупку ценных бумаг на контрактной основе. «Фэнни Мэй» выпускает гарантированные ценные бумаги, которые обеспечены ссудами из ее собственного портфеля, а также пулами ипотек организованными кредиторами.

Что касается «Джинни Мэй», то она представляет собой полностью государственную корпорацию, действующую в рамках Министерства жилья и городского развития. Используя механизмы вторичного рынка ипотечных кредитов, «Джинни Мэй» предоставляет, а также стимулирует предоставление ипотечных ссуд, в рамках государственных приоритетов оказания помощи тем секторам рынка жилья, для которых недоступны обычные методы кредитования. Специальные программы помощи осуществляются за счет займов из Государственного казначейства, за счет процентов, приносимых собственным портфелем, а также за счет комиссионных за обязательства. Программа гарантирования ценных бумаг финансируется за счет гарантийных взносов и взносов за подачу заявлений, выплачиваемых эмитентами ценных бумаг.[4]

Еще одним правительственным и «квази-правительственным» учреждением, которому была поручена организация и обслуживание вторичного рынка ипотечного кредитования в Соединенных Штатах Америки, является «Фрэдди Мак» созданный Конгрессом США в 1970 году. Деятельность «Фрэдди Мак» направлена на увеличение ликвидности инвестиций в сфере ипотечного бизнеса, а также на создание и развитие фондов ипотечного кредитования путем развития общенационального вторичного рынка обычных ипотечных кредитов в сфере жилья.[4]

В отличие от классической модели ипотечного кредитования, при одноуровневой модели банк, который выдал ипотечный кредит, самостоятельно выпускает ценные бумаги облигационного типа, обеспеченные, с одной стороны, выданными ипотечными кредитами, а с другой - недвижимостью, заложенной заемщиками для получения кредита.[5]

Одноуровневая система в большей степени распространена в странах Западной Европы. В отличие от американской, она сформировалась не благодаря решению отдельного правительства, а в процессе естественной эволюции европейской кредитной системы.[5]

Процесс выпуска ипотечных облигаций банками регулируется специальными законами и контролируется органами банковского надзора, а деятельность самих банков ограничена узким перечнем низкорискованных операций.

Помимо указанных моделей в мировой практике применяется система контрактных стройсбережений.[5] Указанную модель и одноуровневую модель ипотечного кредитования объединяют в одну модель и иначе называют немецкой моделью ипотечного кредитования.

В отличие от одноуровневой модели, в которой средства на ипотеку банки привлекают на открытом финансовом рынке за счет выпуска облигаций, система контрактных стройсбережений является замкнутой, оторванной от финансового рынка. [5]

Принцип ее функционирования был заимствован нашими жилищно-строительными кооперативами. Принцип работы немецкой системы «Стройсбережение», может быть показан на следующем примере [5]: 10 желающих строить, не имея достаточного собственного капитала, начитают сберегать средства. Предположим, каждому для этого нужен 1 млн. рублей, но каждый сберегает в год лишь 100 тыс. Если каждый действует в отдельности, то желающий строить должен ждать примерно 10 лет, пока он сможет начать строительство. В случае если все 10 объединяются в целевой коллектив, первый из них может строить уже через год, если другие предоставляют ему свои сбережения в качестве кредита. На второй год может строить второй, если первый теперь уже вместо сберегательного вклада вносит долю по возврату кредита и т.д. Таким образом, все желающие достигают цели в среднем в два раза быстрее по сравнению с тем подходом, при котором каждый действует единолично.

Государство поощряет желание сберегать и использовать собственный капитал путем предоставления дотаций; в Германии эти дотации называются «премии по стройсбережению».[5]

Отличительные особенности Немецкой модели - основанной на системе сбережений от Американской модели - основанной на системе вторичного рынка ипотечных ценных бумаг, приведены в таблице.

Таблица 3 - Сравнительные параметры моделей кредитования [3]

Сравниваемые параметрыНемецкая модельАмериканская модельСтоимость привлекаемых банком ресурсовНиже рыночныхРыночнаяПолучение кредитаПосле прохождения сберегательной стадииСразу после обращения в банкФорма привлеченных ресурсовСберегательные (депозитивные) счетаОбеспеченные ипотекой ценные бумагиОсновная форма государственной поддержкиПремиальные выплаты по вкладамГосударственные гарантии по закладнымОбъемы кредитованияОграничены объемом сбереженийОграничены платежеспособностью заемщикаНагрузка на бюджетПостоянноНа 1 этапе при становлении системы рынкаСроки кредитования8-10 летОт 15 до 30 летСумма кредитадо 45% от стоимости квартирыДо 100% стоимости квартиры

Следует признать, что с точки зрения экономического прогресса наиболее эффективной выглядит классическая американская модель. Благодаря перепродаже выданных кредитов и развитому рынку ипотечных ценных бумаг ничто не ограничивает рост «ипотечного» капитала. Напротив, в Европе, особенно до организации Евросоюза, относительно небольшие объемы финансовых рынков отдельных стран препятствовали развитию общеевропейского ипотечного рынка, который можно было бы сопоставить по объемам с американским. В последнее время страны Европейского союза объединяют свои усилия для того, чтобы создать конкурентный европейский рынок ипотечных ценных бумаг.

С другой стороны, если рассматривать вопрос с точки зрения юридической организации, культурно-исторических и правовых традиций, классическая модель чужда европейским правовым системам, поскольку основана на иной, англо-саксонской системе права. Поэтому классическая модель в Европе будет выглядеть несколько иначе.

Единая позиция всех участников рынка о том, какую модель ипотечного кредитования лучше внедрять на российском рынке, окончательно не сформирована до сих пор.

Официально в России за основу принята двухуровневая модель ипотечного жилищного кредитования. Это отражено в принятой Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования. По замыслу Правительства российская двухуровневая ипотечная система не предполагает диктата федерального центра и лишь способствует осуществлению контроля, выработке рекомендаций, оказанию методической помощи и внедрению единых общепринятых мировых стандартов и технологий. По мере развития системы в регионах могут создаваться собственные ипотечные операторы, не зависимые от федерального центра. [6]

С введением закона «Об ипотечных ценных бумагах», в котором предусмотрена возможность банкам самостоятельно выпускать закладные, стало возможным активно развивать и одноуровневую модель ипотеки.

Кроме того, активно развиваются жилищно-строительные кооперативы, которые функционируют по образу немецкой системы контрактных стройсбережений.

Поэтому сейчас однозначно сказать о том, какая модель победила в России, невозможно. Скорее всего, в России приживутся обе модели, но в адаптированном под наши условия виде.

1.4 Ипотечное кредитование в современной России: проблемы и перспективы

Итоги 2010 года по ипотечному кредитованию жилой недвижимости следующие [7]:

Процентная ставка.

В 2010 году ставки по ипотечным кредитам были в основном стабильно высокими, но в концу года многие банки начали их постепенное снижение - впереди всех оказалось Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК): минимальная процентная ставка по его программе составляет на данный момент 9,43% в рублях. В 2011 году размер ставки будет зависеть, как и в 2010 году, от таких параметров, как стоимость заемных средств и уровень инфляции. Опосредованно ипотечные ставки будут ориентироваться на ставку рефинансирования ЦБ РФ как некий индикатор, а она в 2011 году будет снижаться: если не случится значительных турбулентностей в макроэкономике, то не исключено снижение до 6-7% к третьему кварталу. Кроме того, от ставки рефинансирования сильно зависит процентная ставка по ипотечным кредитам АИЖК, а она уже сегодня находится в диапазоне 9,43-11,45% в рублях (при условии личного страхования) и будет снижаться в новом году дальше. Так что остальным ипотечным программам придется держать свои ставки как можно ближе к ставкам АИЖК, чтобы быть конкурентоспособными.

Первоначальный взнос.

На протяжении 2010 года минимальный первоначальный взнос по ипотечному кредиту составлял 30%, и только к концу года некоторые банки снизили его до 20% (15% у Сбербанка для «молодых семей»). Как отмечают специалисты Универсальной ипотечной компании «УНИКОМ», это было связано с желанием не проигрывать конкурентную борьбу с программой АИЖК, которая предлагает, как уже было отмечено выше, самые низкие ставки в рублях. Но поскольку у банков нет возможности снизить ставку до уровня АИЖК, они смягчили другой параметр - размер первоначального взноса. Еще одной причиной стала стабилизация цен на недвижимость и общей экономической ситуации - теперь банки закладывают в размер первоначального взноса меньшие риски падения стоимости квадратного метра и снижения доходов заемщика. Однако в 2011 году вряд ли стоит рассчитывать на массовое появление ипотечных программ с десятипроцентным, тем более нулевым первоначальным взносом (сомнительно, что последние вообще когда-нибудь вернутся). Хотя АИЖК уже объявило о планах по снижению первоначального взноса до 10%, правда, благодаря созданию страховой «дочки», которая будет возмещать банкам оставшиеся 20% в случае возникновения у заемщика проблем с выплатой кредита. Но это лишь подтверждает факт: рыночной возможности уменьшения размера первоначального взноса у банков пока нет.

Требования к подтверждению доходов.

Если в период расцвета ипотеки в России почти все банки работали с любыми видами доходов, то в 2010 году они разделились на те, которые требуют наличие только «белых» доходов (как правило, по официальной справке 2-НДФЛ), и те, которые принимают к рассмотрению «серые» доходы заемщика. Из крупных игроков к первой группе относятся АИЖК и Сбербанк, ко второй - ВТБ 24, DeltaCredit. При этом в Санкт-Петербурге наибольшее увеличение объемов выдачи ипотечных кредитов отмечалось именно у Сбербанка и партнеров АИЖК, реализующих программу Агентства. Это хотя и не связано напрямую с требованиями к доходу заемщиков, но указывает на две вещи: во-первых, требование полного подтверждения доходов официальной справкой 2-НДФЛ не препятствует востребованности программ; во-вторых, само наращивание объемов выдачи ипотеки возможно только в случае, когда банк уверен, что кредит будет выплачен полностью и во время - а «белый» доход лучшее доказательство платежеспособности и надежности заемщика. Поэтому в 2011 году самые привлекательные и выгодные программы ипотечного кредитования будут предъявлять заемщикам требование полного официального подтверждения своих доходов.

Кредитование строящегося жилья.

В 2010 году эта тема возращения банков к кредитованию новостроек даже не обсуждалась серьезными экспертами, но к концу года несколько крупных игроков объявило о возобновлении подобных программ (например, ВТБ 24, DeltaCredit). С одной стороны, это связано с тем, что многие банки, кредитовавшие застройщиков под залог их акций или других активов, стали их (невольными) совладельцами, с другой стороны, нельзя не заметить активизации спроса со стороны граждан к покупке нового жилья. Если в 2011 году строительные компании не столкнутся с новыми финансовыми проблемами, то число ипотечных программ на покупку строящейся недвижимости будет расти.

По мнению специалистов Универсальной ипотечной компании «УНИКОМ», в 2011 году мы будем наблюдать развитие тенденций, которые проявились в четвертом квартале 2010 года: плавное снижение ставок, смягчение требований к заемщикам. Возможно, в 2011 году Правительство России совместно с АИЖК разработает программу льготного ипотечного кредитования отдельных категорий граждан под нерыночно низкую ставку (6-8%) за счет бюджета регионов, а также программу кредитования строящегося жилья по стандартам АИЖК, что дало бы строительной отрасли новые импульсы.

Периодом, когда в нашей стране кредиты на жилье были наиболее доступными, считают 2007-2008 годы. [8] Именно тогда, в пору растущей конкуренции на рынке ипотечного кредитования, банки предлагали потенциальным заемщикам самые выгодные условия - постепенно увеличивали суммы кредитов, снижали первоначальный взнос и процентные ставки. Точнее, первоначальный взнос по условиям договора клиенты могли и вовсе не платить, а процентные ставки составляли от 7,5% годовых по валютным кредитам и от 9% по рублевым.[8] Кроме того, благодаря развитию ипотечных продуктов уже стало возможным такое направление, как рефинансирование, когда не только потенциальные, но и уже существующие заемщики могли получить ипотечные кредиты на более выгодных условиях.

Вопрос о том, какой должна быть процентная ставка по ипотечным кредитам, уже давно обсуждают президент и правительство. По мнению Владимира Путина, она должна включать в себя постоянную составляющую в размере 3% и ставку рефинансирования, а в перспективе вообще должна снизиться до 7%. [8]

И сегодня это не выглядит фантастикой. Так, во Франции можно взять кредит на покупку недвижимости под 3-4%, ставку же в размере 7% там воспримут как непомерно высокую.[8]

Но доступность жилья не определяется только доступностью ипотеки. Даже сегодня, несмотря на то, что за последний год во многих регионах, в частности в Москве, цены на квадратные метры упали на 40%, московская однокомнатная квартира стоит 5 млн руб.[8] Корень этой проблемы в том, что объемы строящегося жилья сегодня не способны удовлетворить нужды граждан. И этот дефицит обусловлен в свою очередь бюрократическими барьерами, которых в России, к сожалению, остается катастрофически много. Нельзя не сказать и о том, что строительный сектор на сегодняшний день является одним из самых «коррупциемких» секторов рынка. Так, если «нужные» застройщики в Москве могут оформить документы очень быстро - в течение считанных недель, то застройщик «с улицы» может так и не выйти на стройку.[8]

Так или иначе, по мере стабилизации общеэкономической ситуации условия ипотечного кредитования постепенно возвращаются к докризисным. Но, по мнению директора компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» Алексея Шленова, говоря о доступности ипотеки, помимо условий кредитования и, в частности, снижения ставок по кредиту важно учитывать и психологический фактор. Снижение ставок, безусловно, повлияет на популярность ипотечного кредитования. Но немаловажную роль играют также стабилизация общеэкономической ситуации в целом и уверенность самих заемщиков в завтрашнем дне.

Для того чтобы банки могли предложить ипотечные кредиты на выгодных условиях, они должны в первую очередь решить проблему денежных ресурсов. И правительство предпринимает шаги для стимулирования новых программ жилищного кредитования. Банки рассчитывают получить эти деньги под 6-8%, что позволит снизить ставку для ипотечных заемщиков до 11% годовых. [8] Как отмечает руководитель пресс-службы Ассоциации российских банков Никита Коваленко, снижение стоимости кредитов для заемщика вместе с недавним уменьшением размера первоначального взноса, без сомнения, увеличит популярность ипотеки. Но это пока еще не совсем рыночное решение, и объем кредитов, выданных по этой программе, будет ограничен размером государственной поддержки.

Более того, нельзя забывать и о том вреде, который подобные бюджетные вливания могут нанести. Безусловно, жилье стало доступнее, чем полтора года назад, и достаточно большое число игроков выходит на этот рынок. Но если строительный сектор не получит такой же серьезной поддержки государства, все повторится. В такой ситуации цены могут подняться на 25-30% (или даже вдвое), рынок поделят между собой спекулянты, а те граждане, которые нуждаются в доступном жилье, окажутся за бортом.[8] Поэтому, для того чтобы жилищное кредитование стало популярной и доступной банковской услугой, необходимы два условия: возможность покупать в рассрочку, в том числе через ипотеку (т. е. инструмент), и само жилье, адекватное предложение (количество квадратных метров, вводимых в строй).

Ипотечная модель с трудом приживается на российской почве. И это не удивительно. Как показывает зарубежный опыт, ипотека популярна прежде всего в тех странах, где хорошо развит средний класс. В Восточной Европе многие страны (например, Восточная Германия, Словакия, Венгрия) пошли другим путем. Купить жилье в рассрочку там возможно с помощью строительных сберкасс. Вы накапливаете в специальном банке допустим, 30% первоначального взноса. [8] Каждый месяц вы отчисляете туда, например, 40% от своих доходов, и руководство этой сберегательной кассы наблюдает за вашей способностью платить кредит и пунктуальностью. [8] И когда вы накопили первоначальный взнос, вам не нужно указывать, где вы берете эти деньги, т. к. в течение двух-трех лет вы доказывали свою платежеспособность и лояльность. Затем вы получаете кредит на 70 лет, который выдается только под новую квартиру. Тем самым заемщики стимулируют новое строительство. По статистике, в Венгрии получить новое жилье такие строительные сберкассы помогли половине населения, и жилищное строительство ведется там достаточно активно.[8]

Попытки создать аналогичные кредитные учреждения были и в нашей стране. Но этот опыт не прижился, потому что у нас нет необходимой законодательной базы. А если кассу никто не контролирует со стороны государства, нельзя поручиться, что под вывеской касс, призванных обеспечить граждан доступным жильем, не появятся новые финансовые пирамиды.

К сожалению, на сегодняшний день ипотека - не самая популярная банковская услуга. Она не пользуется спросом у населения по двум причинам.[8] Первая - это высокая «коррупциемкость» строительного рынка, связанная с тем, что местные губернаторы и мэры выдают разрешение на строительство только «своим» компаниям. Вторая проблема заключается в том, что в настоящее время у нас нет финансирования строительной отрасли.

Анализируя ситуацию, эксперты приходят к следующим выводам.[9]

ØБольшинство экспертов, делая анализ и оценку ипотечного кредитования в докризисный период и во время кризиса, отмечают, что с началом кризиса процентные ставки возросли в разы. Если до кризиса они составляли 9-15%, то во время кризиса - 20-25%. До 30 % вырос размер минимального первоначального взноса, требования к заемщикам также были ужесточены.

ØЕсли рассматривать ситуацию, сложившуюся на сегодняшний день, то можно сказать, что кризис постепенно отступает. Со стороны ипотечного кредитования это доказывает тот факт, что банки, которые в кризис не выдавали ипотечные кредиты, снова стали кредитовать. Рассматривается вопрос и о снижении процентных ставок по ипотечным кредитам. Процентная ставка по ипотечным кредитам начала расти с конца 2009 года, два первых квартала 2010 года также отличились высокими темпами прироста этой ставки. Сейчас всё же наметилась тенденция прекращения роста и снижения процентных ставок по ипотечным кредитам, что подтверждается данными Банка России: в середине лета 2010 года средневзвешенные процентные ставки по жилищным кредитам в рублях составили 14,8% годовых.

ØОсобенностью работы кредитных организаций с застройщиками в период кризиса, стал тот факт, что банки начали работать только с проверенными временем застройщиками. Основными требованиями к объектам стали готовность жилья не ниже 60%, а также положительная кредитная история. В докризисный период хорошая кредитная история просто добавляла лишний плюс при кредитовании, сейчас же она стала чуть ли не решающим аргументом при принятии банком решения о выдаче (или не выдаче) ипотечного кредита.

ØКонечно, ипотечный кредит - «двухсторонняя медаль». Так, после кризиса заемщики стали более обдуманно относиться к кредиту. В условиях нестабильности, для заемщика стал более удобен небольшой ежемесячный платеж по кредиту. Банками на сегодняшний день введено такое ограничение: платеж по кредиту не должен превышать 60% от дохода заемщика, раньше эта цифра могла достигать 80%. Это сделано для того, чтобы даже в случае каких-либо финансовых неурядиц заемщика, ему было не так трудно производить платежи по кредиту.

ØНа сегодняшний день, результатом кризиса в умах людей стало появление такого фактора, как боязнь оформления ипотечного кредита. Это связано со страхом перед будущей невозможностью погасить кредит, с неуверенностью в завтрашнем дне. Поэтому, как бы ни старались кредитные организации, стараясь удержать объемы ипотечного кредитования на прежнем уровне и как бы не снижали цены на квартиры застройщики, оставить всё на прежнем уровне становится очень трудной задачей. По данным, под давлением развивающегося экономического кризиса в 4-м квартале 2009года - 1-м квартале 2010 года произошло резкое сокращение объемов жилищного кредитования: по сравнению с пиковым объемом выдачи жилищных кредитов (в 3-м квартале 2009года) объем выдачи в 1-м квартале 2010 года уменьшился аж в 7 раз.

ØЭксперты уверены, что уже в 2011 году, несмотря на все произошедшие изменения в области ипотечного кредитования, начнется восстановление спроса и увеличение объема предоставляемых ипотечных кредитов.

Выводы. Теоретические основы ипотечного кредитования жилой недвижимости:

Ипотека - это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Существует множество видов ипотечных кредитов.

Официально в России за основу принята двухуровневая модель (Американская модель) ипотечного жилищного кредитования. Ее особенности приведены в таблице 3.

Кроме того, активно развиваются жилищно-строительные кооперативы, которые функционируют по образу немецкой системы контрактных стройсбережений. Особенности этой системы приведены в таблице 3.

Поэтому сейчас однозначно сказать о том, какая модель победила в России, невозможно. Скорее всего, в России приживутся обе модели, но в адаптированном под наши условия виде.

Проблемы ипотечного кредитования в России:

а) слишком высоки ставки по ипотечным кредитам (гораздо выше, чем на Западе);

б) сейчас арендовать квартиру в нашей стране выгоднее, чем покупать;

в) нестабильная экономическая ситуация в России;

Перспективы ипотечного кредитования в России:

а) эксперты уверены, что уже в 2011 году, несмотря на все произошедшие изменения в области ипотечного кредитования, начнется восстановление спроса и увеличение объема предоставляемых ипотечных кредитов;

б) процентные ставки по ипотечным кредитам будут снижаться.

2. Методические основы ипотечного кредитования жилой недвижимости в России

.1 Нормативно-правовая база ипотечного кредитования жилой недвижимости в России

Источник: Справочно-правовая система «Консультант плюс»

Правовую основу ипотечного жилищного кредитования составляют федеральные (общероссийские) и местные нормативные правовые акты. Федеральную правовую базу ипотечного жилищного кредитования в настоящее время образуют:

ØГражданский кодекс России (части первая, вторая и третья);

Ø"Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 05.08.2000 N 117-ФЗ (принят ГД ФС РФ 19.07.2000) (ред. от 27.12.2010) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2011)

ØФедеральный закон от 16 июля 1998 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с последующими изменениями и дополнениями;

Øпостановление Правительства России от 11 января 2000 г. N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации". Этим постановлением была одобрена концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в России, утвержден план подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования, а также рекомендовано органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления разрабатывать на основе Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в России региональные программы ипотечного жилищного кредитования.

ØКонцепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, подготовленная в развитие федеральной целевой программы "Свой дом", утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 27 июня 1996 г. N 753, определяет место и роль ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании и стратегию государства в становлении и развитии данной сферы.

Современная государственная жилищная политика должна наряду с прежней ориентацией на нужды социально не защищенных групп населения сделать акцент на разрешении жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Основным способом разрешения жилищной проблемы для этой части населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование, возможность и необходимость организации которого раскрывается в Концепции. В документе определены основные цели и принципы формирования системы ипотечного жилищного кредитования с учетом российского законодательства и социально-экономических условий. Концепция включает подробное описание формирования системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования и организационно-экономического механизма привлечения кредитных ресурсов в эту сферу.

В Концепции намечены конкретные направления совершенствования законодательной и нормативной базы ипотечного жилищного кредитования на федеральном уровне, на уровне субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. Концепция учитывает практику создания и функционирования механизма ипотечного кредитования как в странах с развитой рыночной экономикой, так и в странах, только перестраивающих экономику на основе рыночных принципов, а также опыт жилищного финансирования в регионах России.

В соответствии с Концепцией система ипотечного жилищного кредитования в России в своем законченном виде будет саморазвивающейся и самодостаточной, не требующей дополнительного значительного государственного финансирования. Основная задача государства в становлении системы ипотечного жилищного кредитования заключается в создании законодательной базы и нормативном регулировании процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан. Государственное бюджетное финансирование будет направлено на непосредственную поддержку граждан, уровень доходов которых не позволяет им самостоятельно улучшить свои жилищные условия, в форме предоставления им целевых адресных безвозмездных субсидий на приобретение жилья. Таким образом будет обеспечено функционирование взаимно дополняющих друг друга рыночных механизмов разрешения жилищных проблем граждан и механизмов социальной поддержки.

Законодательство России подробно определяет содержание договора об ипотеке и содержит обширный, в сравнении с другими гражданско-правовыми договорами, перечень существенных условий договора. Значение существенных условий всякого договора заключается в том, что договор не может считаться заключенным, если сторонами не достигнуто соглашение по каждому из них (ст. 432 ГК РФ).

ØПостановление Правительства РФ от 11.01.2000 N 28 (ред. от 08.05.2002) "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" (вместе с "Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации", "Планом подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации")

ØУказ Президента РФ от 10.06.1994 N 1180 "О жилищных кредитах"

ØПостановление Правительства РФ от 17.09.2001 N 675 (ред. от 23.12.2010) "О федеральной целевой программе "Жилище" на 2002 - 2011 годы"

ØПостановление ФАС Дальневосточного округа от 09.11.2010 N Ф03-5824/2010 по делу N А04-1280/2010 Правомерно удовлетворен иск о взыскании задолженности по кредитному договору, об обращении взыскания на заложенное имущество и отказано во встречном иске о признании недействительным кредитного договора в части взимания комиссии за открытие ссудного счета, поскольку материалами дела подтверждается факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору.

ØПостановление Правительства РФ от 12.12.2008 N 862 (ред. от 04.12.2010) "О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий"

ØПостановление Правительства Москвы от 23.01.2008 N 24-ПП (ред. от 08.12.2010) "О среднесрочной жилищной программе "Москвичам - доступное жилье" на период 2008-2010 гг. и задании на 2011 год"

ØПисьмо ВАС РФ от 08.08.1994 N С5-7/ОЗ-550 "О жилищном кредитовании"

ØИнформационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2006 N 90 <Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке>

ØРаспоряжение губернатора Санкт-Петербурга от 28.12.1999 N 1393-р "О мерах по обеспечению прав несовершеннолетних при ипотечном кредитовании жителей Санкт-Петербурга"

2.2 Процедура получения ипотечного кредита

Стандартная процедура получения ипотечного кредита определена в Постановлении Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" и состоит из следующих основных этапов (на каждом из них остановимся подробнее далее):

) предварительная квалификация (одобрение) заемщика. Он должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и об обязанностях при заключении кредитной сделки. Кредитор в свою очередь оценивает возможность потенциального заемщика возвратить кредит;

) оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Эта процедура именуется андеррайтингом заемщика. Кредитор проверяет информацию, предоставленную заемщиком, оценивает его платежеспособность и принимает решение о выдаче кредита или дает мотивированный отказ. При положительном решении кредитор рассчитывает сумму кредита и формулирует другие важные условия его выдачи (срок, процентную ставку, порядок погашения);

) подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора. Заемщик вправе подобрать себе жилье как до обращения к кредитору, так и после. В первом случае продавец жилья и потенциальный заемщик подписывают предварительный договор купли-продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественное право покупки данного жилья потенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене в обусловленный сторонами срок. Тогда кредитор оценивает жилье с точки зрения обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья. Во втором случае потенциальный заемщик, уже зная сумму кредита, рассчитанную кредитором, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли-продажи при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита;

) оценка жилья - предмета ипотеки с целью определения его рыночной стоимости. После подбора квартиры для покупки в кредит оценщик, услуги которого оплачивает заемщик, осуществляет независимую оценку выбранного заемщиком жилья, а кредитор соотносит ее с размером выдаваемого кредита;

) заключение договора купли-продажи квартиры между заемщиком и продавцом жилья и заключение кредитного договора между заемщиком и кредитором, приобретение жилья заемщиком и переход его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону. В случае положительного решения кредитор заключает с заемщиком кредитный договор, а заемщик вносит на свой банковский счет собственные денежные средства, которые он планирует использовать для оплаты первоначального взноса;

) проведение расчетов с продавцом жилого помещения. Заемщик осуществляет оплату стоимости жилого помещения по договору купли-продажи, используя сумму первоначального взноса и средства кредита. Целесообразно, чтобы кредитор непосредственно участвовал в процессе расчетов по договору купли-продажи и полностью контролировал его;

) страхование предмета ипотеки, жизни заемщика, а также по возможности прав собственника на приобретаемое жилое помещение.

В дальнейшем кредитор производит обслуживание кредита, то есть принимает платежи от заемщика, ведет бухгалтерские записи о погашении основной задолженности и процентов, осуществляет все необходимые действия по обслуживанию выданного ипотечного кредита.

В случае выполнения обязательств по кредитному договору кредит считается погашенным, а ипотека прекращается.

Чтобы получить ипотечный кредит (в рублях или иностранной валюте), нужно, как минимум, иметь деньги на первоначальный взнос.

Как уже говорилось ранее, прежде чем получить банковский кредит на приобретение жилья, необходимо предоставить банку денежные средства в размере 20 - 30% стоимости жилья, так как банки и другие кредитные организации дают взаймы от 70 до 80% стоимости жилья.[2]

Таким образом, первоначальный взнос (т.е. сумма, которую вам необходимо внести за покупку квартиры самостоятельно) составляет в различных банках 20 - 30% стоимости квартиры. [2]

К сожалению, именно обязанность внести первоначальный взнос, а также его величина и становятся основным препятствием при получении жилищного кредита.

Эти денежные средства вы должны положить на счет в банке, который предоставляет вам кредит. В противном случае, если банк не увидит их, оставшаяся недостающая сумма вам выдана не будет. Это очень серьезное требование банка, которое не должно быть нарушено.

Первоначальный взнос не изобретение российских банкиров. Но в международной практике приняты значительно меньшие размеры первоначального взноса. Например, в США для отдельных категорий граждан, к которым относятся молодые семьи, семьи со средним и низким уровнями доходов, существуют программы ипотечного кредитования с минимальным первоначальным взносом от 5% стоимости жилья.[2]

Ипотечная система в Западной Европе также предусматривает внесение первоначального взноса. Но здесь ипотечный кредит может быть предоставлен тому, кто накопил 10% стоимости квартиры.[2]

В Германии, как и в России, первоначальный взнос, равный трети необходимой суммы, считается стандартным в схеме приобретения жилья. Но при этом практикуется такая процентная ставка, размер которой не сравним с российской - всего 5% годовых.[2]

2.3 Андеррайтинг

Андеррайтинг - оценка платежеспособности заемщика (достаточность дохода для покрытия платежей по кредиту), кредитоспособности (уровень качества исполнения кредитных обязательств), активы заемщика (наличие достаточного объема ликвидных активов необходимого для осуществления первоначального взноса и оплаты сопутствующих сделке расходов).[11] Все чаще агентства заполняют заявление на выдачу кредита и кредитную анкету без присутствия своего клиента. Но в любом случае прохождение кредитного комитета - ответственная процедура, которая становится все формальнее.

С помощью процедуры андеррайтинга банк изучает реальную платежеспособность заемщика, которая, в свою очередь, служит неким гарантом того, что кредит будет возвращен. По-другому это можно назвать еще квалификацией заемщика. Кроме того, таким способом определяется возможная сумма кредита, срок его погашения, процентная ставка и прочие условия, благодаря которым дальнейшие выплаты по ипотечному кредиту будут не обременительны для клиента.[11]

Для проведения процедуры андеррайтинга банк требует от заемщика предоставить следующие документы, если заемщик - наемный работник: [12]

ØПаспорт. Ксерокопии всех страниц паспорта. Сотрудникам различных служб банка нужно быть уверенным, что паспорта Заемщика и созаемщиков действительны. А поскольку банк паспорт «в живом виде» не видит, банк и требует ксерокопии всех страниц.

ØСправка 2-НДФЛ с места работы (или с мест работы, если заемщик работает в нескольких местах).

ØСправка с места работы «по форме банка», если у заемщика есть доходы, не подтверждаемые по 2-НДФЛ. У разных банков разные формы таких справок.

ØКопия трудовой книжки, заверенная работодателем.

ØЕсли заемщик - молодой человек призывного возраста (до 27 лет), то потребуется или военный билет или приписное свидетельство и иные документы, подтверждающие то, по каким основаниям заемщику предоставляется отсрочка от армии.

ØДля женатых (замужних) потребуется свидетельство о браке. (Для тех, кто в разводе - соответственно, потребуется свидетельство о расторжении брака).

ØЕсли заемщик брал кредиты, то нужны будут справки из банков-кредиторов о том, насколько исправно он платил по кредитам, не было ли просрочек, а также справке об остатке ссудной задолженности по действующим кредитам.

ØЕсли у заемщика есть несовершеннолетние дети, в возрасте до 18 лет, то потребуются свидетельства о рождении детей.

ØВодительские права или справки из ПНД (психо-невралогического диспансера) и НД (наркологического диспансера). Причем, в банк предоставляются оригиналы справок из ПНД и НД.

Здесь также требуются пояснения: во многих диспансерах говорят, что банк - не является той организацией, для которой они должны выдавать справки. В свою очередь, если у заемщика нет водительских прав и он не может предоставить справки из диспансеров, то такого заемщика не рассматривают в банке.

Некоторые банки могут потребовать документы, что называется «из тумбочки»: дипломы, аттестаты, заграничный паспорт, сведения об активах заемщика (например, документы на автомобиль, другое недвижимое имущество, акции и прочие)

Документы об активах косвенно свидетельствуют о платежеспособности заемщика и, если у заемщика много имущества, это повышает его шансы на получение кредита.

Затем заполняется анкета-заявление на получение ипотечного кредита по форме конкретного банка, подписывается, и вместе с остальным пакетом документов подается в банк.

Если учитываются доходы нескольких созаемщиков, то все названные выше документы нужно предоставить по каждому из заемщиков.

Если документы для получения ипотечного кредита подаются в несколько банков - пакеты документов предоставляются по числу банков.

Эта информация послужит отправным пунктом для андеррайтинга, т.е. проверки платеже- и кредитоспособности заемщика.

Методика оценки платежеспособности заемщика. [13]

Оценка платежеспособности заемщика состоит из оценки возможности выполнения принятых им на себя обязательств по возврату ипотечного кредита (займа) и уплате начисленных процентов.

Платежеспособность заемщика определяется величиной кредитного риска и максимально допустимым размером Ипотечного кредита (займа) на основании анализа собранной и документально подтвержденной информации о Заемщике, исходя из коэффициента П/Д (Платеж/Доход) с учетом соотношения между суммой Ипотечного кредита (займа) и стоимостью Предмета ипотеки (коэффициент К/З).

Коэффициент П/Д (Платеж/Доход) - отношение ежемесячных расходов заемщика по обслуживанию Ипотечного кредита (займа) к среднемесячному доходу заемщиков (за вычетом расходов, указанных в п. 2.4.1 Части I настоящих Стандартов: расходы, связанные с погашением ранее полученных Заемщиком кредитных или заемных средств; алиментные платежи (сведения об алиментных платежах указывает заемщик)).

Для определения способности Заемщика выплачивать Ипотечный кредит (заем) рассчитывается коэффициент П/Д:

А + РК*1,1*НР/12

Коэффициент П/Д = --------------------------- * 100% , (1) [13]

Д-Р

где:

А - размер ежемесячного аннуитетного платежа, в рублях;

РК - размер Ипотечного кредита (займа), в рублях;

НР - норматив ежегодных расходов Заемщика, связанных с обслуживанием Ипотечного кредита (займа).

В целях расчета коэффициента П/Д значение НР устанавливается равным 0,02.

Д - размер среднемесячных совокупных доходов Заемщика после налогообложения, в рублях;

Р - размер ежемесячных совокупных расходов Заемщика, указанных в п.2.4.1. Части I настоящих Стандартов, в рублях.

Округление значения коэффициента П/Д производится до целых значений по математическим правилам, при этом осуществление промежуточных округлений при расчете коэффициента П/Д не допускается.

Предельное значение коэффициента П/Д устанавливается в размере 50%.

Кроме расчета приведенных выше показателей, банк обращает внимание на следующие аспекты: [13]

ØДоходы заемщика. К числу положительных факторов при анализе доходов заемщика следует отнести:

Наличие у заемщика доходов, которые не могли быть приняты для рассмотрения при расчете основных коэффициентов ввиду их нестабильности, невозможности заранее определить их величину. Данные доходы должны быть подтверждены документально.

Наличие неденежных активов. Это имущество заемщика (автомобиль, загородная недвижимость, ювелирные изделия, антиквариат, ценные бумаги, другое движимое и недвижимое имущество), которое не учитывается при определении его ежемесячных доходов и расчете отношений этих доходов к платежам. В то же время факт, что заемщик владеет значительными активами в виде движимого и недвижимого имущества, может заметно повлиять на принятие положительного решения по кредиту, поскольку свидетельствует о способности заемщика делать накопления, а также о возможности погасить кредит в случае снижения доходов.

Наличие значительного объема денежных средств или высоколиквидного имущества сверх суммы, которая необходима на оплату первоначального взноса и покрытия расходов по заключению договоров, оформлению имущества и других сборов, связанных с предоставлением ипотечного кредита. Этот существенный компенсирующий фактор свидетельствует о том, что у заемщика есть дополнительные средства (помимо основных доходов), которые могут использоваться для погашения кредита.

ØСтабильность занятости. При анализе стабильности занятости заемщика должны быть изучены:

Послужной список заемщика за последние десять лет. Положительным компенсирующим фактором является его постоянная работа в одной области деятельности, с продвижением по службе и возможностью дальнейшего профессионального роста.

Причины и обстоятельства частой смены работы, в том числе причины увольнений.

Оценка стабильности занятости заемщика в будущем, оценка положения организации, в которой работает по найму заемщик, или его предприятия, если он имеет собственное дело, с целью установить перспективы его существования, способность функционирования в течение длительного периода времени.

Возрастные параметры заемщика, в том числе: возможность сохранения стабильных доходов с выходом на пенсию, если это может произойти до истечения срока действия кредитного договора; степень возможного уменьшения или увеличения получаемых доходов с выходом на пенсию; возможность продолжения работы в прежнем качестве на прежнем месте работы после наступления пенсионного возраста, в случае если это произойдет до истечения срока действия кредитного договора; возможные изменения в занятости, связанные со спецификой работы, имеющей возрастные или медицинские ограничения.

Молодость заемщика, его хорошее образование, перспективная специальность должны рассматриваться как существенный компенсирующий фактор, поскольку дают основания предполагать, что на протяжении кредитного периода доход заемщика будет расти, а удельный вес ежемесячных платежей в доходе - соответственно снижаться.

ØКредитная история. При анализе кредитной истории заемщика должна быть изучена информация о выполнении заемщиком своих прежних платежных обязательств, в том числе обязательств, вытекающих из кредитных договоров и договоров займа и прочих денежных обязательств (включая выплату алиментов). Эта информация является существенным фактором при оценке способности и желания заемщика погасить ипотечный жилищный кредит и может оказывать непосредственное влияние на принятие решения о его предоставлении. На основании полученных сведений и проведенных расчетов должна производиться квалификация заемщиков как "стабильных" (наличие у заемщика возможности обслуживать ипотечный кредит) и "нестабильных" (существенный риск невозврата кредита).

Все большую популярность среди банков, в том числе ипотечных кредиторов, приобретает скоринговая методика оценки платежеспособности заемщика, в которой критерии платежеспособности и надежности клиента оцениваются определенным количеством баллов.[13] По общей сумме набранных баллов делается заключение о платежеспособности клиента и максимально возможной сумме кредита. Эта методика позволяет наглядно оценить все характеристики потенциального заемщика, однако она подходит лишь для более или менее стандартных ситуаций и не может быть использована при рассмотрении индивидуальных схем кредитования.[13]

При современном уровне развития технологий порядок работы скоринговой системы выглядит следующим образом: заполненная в электронном виде анкета автоматически загружается в систему, оперативно выдается информация о платежеспособности заемщика и рассчитывается максимальный размер кредита с распечаткой соответствующего отчета. Схема может быть усложнена за счет проверки достоверности тех или иных сведений (скажем, о наличии автомобиля). [13]

Однако необходимо учитывать, что особенность оценки платежеспособности заемщика ипотечного жилищного кредита состоит в том, что ее целью является не принятие окончательного решения о выдаче кредита, а лишь расчет максимально возможной суммы кредита или принятие предварительного решения о выдаче или отказе в выдаче кредита. Окончательное решение может быть принято только после того, как банком будет оценено и одобрено в качестве обеспечения жилое помещение (имущественные права на него), приобретаемое за счет кредита или закладываемое банку для получения кредита в зависимости от программы ипотечного кредитования, а также другие виды обеспечения.[13]

Обеспечение по ипотечным жилищным кредитам предоставляется во исполнение обязательств по уплате процентов и возврату основного долга.

Согласно ст. 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В российской практике исполнение обязательств по возврату ипотечных жилищных кредитов и уплате процентов по ним обеспечивается, как правило, неустойкой и залогом (ипотекой) квартиры (залогом имущественных прав на получение строящейся квартиры в собственность), приобретаемой на кредитные средства. Кроме того, при необходимости в качестве обеспечения предоставляется поручительство физических или юридических лиц.

Оценка жилых помещений, приобретаемых на кредитные средства, осуществляется специализированными независимыми оценочными фирмами либо специалистами-оценщиками.[13]

После независимой оценки рыночной стоимости квартиры, передаваемой в залог, а также оценки ее на предмет соответствия требованиям банка, банк в лице уполномоченных органов или лиц может принять окончательное решение о выдаче ипотечного кредита конкретному заемщику на конкретную квартиру.[13]

Далее начинаются процедуры предоставления ипотечного жилищного кредита.

2.4 Ипотечное страхование

Согласно ст. 29 Закона об ипотеке залогодатель имеет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке, т.е. принадлежащей вам квартирой, в соответствии с его назначением. Иными словами, для проживания как самого залогодателя, так и членов его семьи. Условия договора об ипотеке, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.

Но вполне естественно, что указанные лица не должны допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом, при том, что залогодатель в большинстве случаев должен поддерживать жилье в исправном состоянии и нести расходы на содержание этого имущества до прекращения ипотеки.

Отсюда вытекают:[14]

) использование данных оценки для определения ухудшения состояния жилья (если таковое произойдет);

) необходимость страхования.

Остановимся на основных проблемах страхования заложенного жилья.

По закону страхование представляет собой отношения по защите интересов физических и юридических лиц (в настоящем случае - банков и иных кредитных организаций) при наступлении определенных страховых случаев (они будут рассмотрены ниже) за счет денежных фондов, формируемых страховщиками из уплаченных страховых премий (страховых взносов), а также за счет иных средств страховщиков.[14]

Страхование заложенного имущества - одно из важных условий договора ипотеки. В соответствии со ст. 35 Закона об ипотеке при нарушении залогодателем обязанностей по страхованию заложенного имущества залогодержателю (банку) предоставлено право требовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а если подобное требование не будет удовлетворено, то залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество.

В соответствии с п. 2 ст. 947 ГК РФ при страховании имущества страховая сумма не должна превышать его действительной стоимости (страховую стоимость). Такая стоимость для имущества - его действительная (рыночная) стоимость в месте нахождения имущества в день заключения договора страхования. Рыночная стоимость определяется по отчету независимых оценщиков.

Однако Закон об ипотеке требует, чтобы страховая сумма была равна страховой стоимости имущества.

При выдаче ипотечного кредита и до подписания договора ипотеки все банки без исключения принуждают заемщика застраховать приобретаемую недвижимость. Если вам повезет, то вам понадобится оплатить страховку только на сумму выдаваемого кредита. Все расходы, связанные со страхованием, несете вы в качестве заемщика. Стоимость данного вида страховки составляет в среднем 0,9 - 1,5% суммы займа.[14] Срок страховки - весь период ипотеки.[14] Все это время вы будете платить страховые взносы. Расчет будет производиться ежегодно исходя из остатка по кредиту (по данным банка), т.е. каждый год размер страховых платежей будет стабильно сокращаться.

Залогодатель обязан страховать за свой счет приобретенное за счет кредитных средств жилье в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства.[14]

Страхование приобретаемой квартиры традиционно производится на случай ее повреждения в результате пожара, аварии водопроводных, отопительных и канализационных систем, взрыва газа, употребляемого для бытовых надобностей, и проникновения воды в результате проведения правомерных действий по ликвидации пожара.

Именно банк имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано.[14] Иначе говоря, при наступлении страхового случая (пожар, наводнение, и т.д.) банк имеет право на получение вашего долга из страхового возмещения. Это требование подлежит удовлетворению преимущественно перед требованиями других кредиторов залогодателя и лиц, в чью пользу осуществлено страхование.[14]

Такое страхование не единственное. Вы вправе застраховать риск своей ответственности перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита. А банк, скорее всего, будет настаивать и на данной страховке при подписании кредитного договора, так данный вид страхования дополнительно обеспечивает его интересы.[14]

Договор страхования ответственности заемщика должен быть заключен только в пользу кредитора-залогодержателя (изначально - кредитной организации).[14] Если же он уступает свои права третьему лицу, т.е. происходит переход прав кредитора в обязательстве, обеспеченном залогом недвижимого имущества, то права выгодоприобретателя по договору страхования также переходят к новому кредитору в полном объеме. [14] Страховая сумма по договору страхования ответственности заемщика не должна превышать 20% стоимости заложенного имущества, т.е. законом определен тот максимальный размер, который будет требовать от вас банк.[14] Страховая премия (те денежные средства, которые вы должны уплатить при страховании в страховой компании) будет уплачиваться вами единовременно в срок, установленный договором страхования. При отказе страхователя от договора страхования уплаченная страховщику страховая премия не подлежит возврату.[14]

Обращаем внимание: когда страховая компания должна будет выплатить страховое возмещение банку, т.е. в какой момент наступит страховой случай? Им по договору страхования ответственности заемщика является факт предъявления к нему кредитором требования о погашении кредита при недостаточности у кредитора денежных средств, вырученных и распределенных согласно закону.[14]

Кроме рассмотренных ранее случаев страхования, банк может выдвинуть требование страхования жизни и потери трудоспособности заемщика, так как заемщиком по кредитному договору (договору займа) выступает физическое лицо, которое в современном мире подвергается всевозможным опасностям. Такое страхование является личным. Страховыми случаями могут быть следующие события.[14]

. Смерть застрахованного лица (заемщика по кредитному договору или договору займа). При этом смерть застрахованного лица в период действия договора страхования не признается страховым случаем, если она наступила в результате:

а) совершения страхователем или застрахованным умышленных действий, повлекших наступление страхового случая;

б) самоубийства застрахованного, если к этому времени договор страхования действовал менее двух лет;

в) алкогольного, токсического или наркотического опьянения застрахованного.

. Частичная или полная утрата трудоспособности застрахованного лица, связанная с причинением вреда жизни, здоровью граждан (страхование от несчастных случаев и болезней).

Могут предусматриваться и другие виды страхования.

При осуществлении личного страхования (как жизни, так и здоровья) страховая сумма устанавливается страховщиком по соглашению со страхователем.[14]

Мы уже говорили применительно к банковскому кредиту о процедуре андеррайтинга. Страхованию конкретного физического лица предшествует подобный процесс: страховая компания должна реально оценить сложившуюся ситуацию и принять в результате на себя ответственность за возможные материальные убытки страхователя за определенное вознаграждение (страховую премию). Происходит оценка рисков потенциального страхователя, предлагаемых к страхованию, и принимается решение относительно условий, сроков страхования и др.

Фактически страховщиком решаются вопросы, выгодно ли и на каких условиях принимать данный конкретный риск на страхование.

Страхование вашей жизни и здоровья однозначно потребует временных затрат, а вот относительно затрат материальных вопрос будет решаться индивидуально в конкретном случае.

Это обусловлено тем, что ваши жизнь, здоровье, трудоспособность очень личные, на них оказывают влияние факторы, которые сложно оценить человеку со стороны, а в данной ситуации нужно не просто оценить, но и спрогнозировать развитие событий.

До того как будет заключен договор личного страхования, пройдут два этапа:[14]

) медицинский - для его проведения нужны ваши данные о состоянии здоровья на момент заключения договора страхования с учетом вероятной продолжительности жизни. Цель - выявить у вас какие-либо заболевания или предрасположенность к ним. И если они не подлежат страхованию, последствием станет отказ в личном страховании;

) финансовый - определяется ваша финансовая возможность оплатить страхование.

При оформлении страховки жизни и здоровья страхователь должен обосновать требуемую страховую сумму. Нужно детально оценить все указанные факторы. Заемщик должен знать, какие факторы будет учитывать страховщик при оформлении страховки в случае получения заемщиком ипотечного кредита.[14]

. Возраст - по нему можно рассчитать предполагаемое число лет, на протяжении которых человек еще будет продолжать активную работу.

. Профессия - исходя из нее рассчитывается предполагаемый размер его будущего дохода. Но при этом учитывается инфляция, возможность карьерного роста или, наоборот, понижения застрахованного в должности.

. Доход - рассматривается в совокупности с первыми двумя. Стандартно учитывается доход за несколько последних лет.

Если речь идет о работающем мужчине 30 лет без хронических заболеваний, то расчет страховщика будет произведен достаточно легко. Но как быть с его женой-домохозяйкой? Оценить ее доход весьма непросто.

По мнению специалистов данной сферы, покрытие по полису страхования жизни домохозяйки обычно не превышает 50% дохода работающего супруга. Страховщикам также целесообразно применять различные ограничения на размер страховой суммы.

Таким образом, квартира должна быть застрахована по полной программе:[14]

) от рисков (пожар, залив, взрыв газа и т.д.) - можно застраховать после непосредственного приобретения жилья в собственность;

) жизнь заемщика (смерть по любой причине, инвалидность с 1-й по 3-ю группу, риск временной утраты трудоспособности) - это страхование производится в день выдачи кредита;

) от несчастного случая.

Конкретный перечень страхуемых рисков зависит от банковской программы кредитования. Что же касается срока, на который заключается договор страхования, то возможны следующие решения: поскольку ипотечное кредитование является долгосрочным, то и договор страхования составляется, как правило, на этот же срок в таких вариантах:[14]

) на весь срок выдачи кредита;

) с условием ежегодного продления договора страхования. А уплата страхового взноса производится ежемесячно, ежеквартально и через полгода.

При этом, разумеется, учитываются требования банка.

Выводы. Методические основы ипотечного кредитования жилой недвижимости в России.

Нормативно-правовая база по вопросам ипотечного кредитования жилой недвижимости в России представлена НК РФ, ГК РФ, федеральным законом «Об ипотеке (залоге имущества)», постановлениями правительства и указами.

Процедура получения кредита состоит из 7 этапов:

предварительная квалификация (одобрение) заемщика;

процедура андеррайтинга ;

подбор квартиры;

оценка жилья;

заключение договора купли-продажи квартиры между заемщиком и продавцом жилья и заключение кредитного договора между заемщиком и кредитором, приобретение жилья заемщиком и переход его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону;

проведение расчетов с продавцом жилого помещения;

страхование предмета ипотеки, жизни заемщика, а также по возможности прав собственника на приобретаемое жилое помещение.

Платежеспособность заемщика определяется величиной кредитного риска и максимально допустимым размером Ипотечного кредита (займа) на основании анализа собранной и документально подтвержденной информации о Заемщике, исходя из коэффициента П/Д (Платеж/Доход) с учетом соотношения между суммой Ипотечного кредита (займа) и стоимостью Предмета ипотеки (коэффициент К/З).

Также банк обращает внимание на следующие аспекты:

а) доходы заемщика;

б) стабильность занятости;

в) кредитная история.

Банки обязывают заемщиков страховать за свой счет приобретенное за счет кредитных средств жилье в полной стоимости от рисков утраты и повреждения. Также заемщик вправе застраховать риск своей ответственности перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита. Некоторые банки требуют страхование жизни и потери трудоспособности заемщика.

3. Анализ условий ипотечного кредитования жилой недвижимости в Ярославле

.1 Анализ рынка ипотечного кредитования жилой недвижимости в Ярославле

Источник: www.100creditov.ru/analysis/

В середине лета 2010 на российском ипотечном рынке наступил перелом. Ведущие банки объявили о снижении ставок по кредитам, которые росли с конца 2009 года, и либерализации условий выдачи кредитов. С начала осени активизация российского ипотечного рынка пошла заметными темпами. К концу 2010 года количество выданных займов увеличилось в 2 раза, средневзвешенная ставка по рублевым кредитам снизились до 14,5%.Доля сделок с привлечением кредитных средств возросла до 10-12% в Москве и до 6-8% на региональных рынках.

В 2011 году рынок ипотеки продолжит восстановление своих утраченных позиций. На фоне пониженной до 9% ставки рефинансирования ЦБ РФ и поддержки со стороны государства и АИЖК ожидается снижение средневзвешенной ставки по выдаваемым жилищным кредитам до 13%. По некоторым оценкам, в 2011 году, при сохранении позитивной макроэкономической ситуации и выполнении обещаний правительства по поддержке системы ипотечного кредитования, может быть выдано около 240 тыс. кредитов на сумму 230 млрд. руб., то есть на 40% больше, чем в 2010 г. При этом ввиду зафиксированного в прошлом году смещения спроса в сторону готовых квартир, основная денежная масса, вероятнее всего, будет реализована на вторичном рынке.

Ставки ипотечных кредитов

Источник: www.rezon-realty.ru/AnalyticsDescription

С июля по декабрь 2010 года о снижении ставок объявили федеральные банки - Банк жилищного финансирования (БЖФ), Банк Москвы, Банк Сосьете Женераль Восток (БСЖВ), банки «Возрождение» и «ДельтаКредит», ВТБ 24, Газпромбанк, ИТБ-банк, Московский кредитный банк (МКБ), Нордеа Банк, ОТП банк, Райффайзенбанк, РосЕвробанк, Росбанк, Сбербанк, Сведбанк, Связьбанк, Юникредит Банк. Причем, к концу года большинство банков снижало ставки по два-три раза.

Снижение процентных ставок по ипотеке подстегнуло спрос на кредиты. Индикатором положения дел на ипотечном рынке могут служить показатели Сбербанка, так как на него приходится более половины всех выданных в стране кредитов: в третьем квартале 2010 года количество выданных кредитов выросло на 53%, по сравнению с первым кварталом.

Во втором полугодии 2010 года ипотека практически вернулась к докризисным значениям в плане кредитных лимитов и сроков кредита. Например, максимально возможную сумму кредита повысили Россельхозбанк и Райффайзенбанк.

В то же время, ставки по ипотеке все еще заметно выше показателей 2009 года, а первоначальный взнос в редких случаях ниже 30%. Выдавать ипотеку с меньшим первоначальным взносом пока готовы только Райффайзенбанк (25%), Сбербанк, ВТБ 24, РосЕвробанк, Нордеа Банк, банк «Еврофинанс» (20%). По специальной программе для молодых семей с детьми Сбербанк снизил размер первоначального взноса до 15%.

Результаты на конец 2010 года:

Источник: www.credits.ru/news/19809/

Количество выданных займов увеличилось в 2 раза. На рынок начали выходить покупатели с небольшими кредитами (1-3 млн. руб. в Москве, 0,6-1 млн. руб. в регионах).

Средний размер кредита, по-прежнему, остается на четверть ниже, чем до кризиса (0,9 млн. руб. против 1,2 млн. руб.), что объясняется как высоким размером первоначального взноса (не менее 30%), так и корректировкой стоимости жилья (-15-20% в среднем по России).

ØСредневзвешенная ставка по валютным кредитам снизилась до 13,5%, по рублевым - до 14,5% (максимальные значения, зафиксированные в I полугодии, - 14,1% и 15,4% соответственно).

ØСредний срок предоставленных рублевых кредитов увеличился до 15,6 лет, валютных - до 8,6 лет (в начале года аналогичные показатели едва превышали 12 и 5 лет соответственно).

ØОсновными условиями при получении займа в настоящее время являются залог уже имеющейся у потенциального покупателя недвижимости или прав на новую квартиру, высокая стадия готовности дома (не ниже 60%), первоначальный взнос не менее 30% и положительное кредитное досье.

ØЗавершившейся осенью доля сделок с привлечением кредитных средств возросла до 10-12% в Москве и до 6-8% на региональных рынках, однако по сравнению с докризисными показателями (25-35%) она все еще крайне низка.

Несмотря на это, объемы жилищного кредитования по сравнению с докризисным периодом, по-прежнему, малы: ежемесячное количество выдаваемых займов относительно уровня 2009 года в 2,5-3 раза ниже по Москве, в 3-5 раз - на региональных рынках. Просроченная задолженность по ипотечным кредитам продолжает расти: к концу года ее доля достигла 2,5% от объема всей задолженности (в конце прошлого года - 1,1%). Общий объем задолженности, напротив, продолжает снижаться - во многом эта тенденция связана с минимизацией выдачи новых кредитов.

По предварительным оценкам, в целом за 2010 год было выдано около 170 тыс. жилищных кредитов (доля ипотечных займов среди которых достигает 80%) на 165 млрд. рублей, что примерно в 3 раза меньше по количеству, чем в 2009 г., и 4 раза - по объему.

Тенденции ставок по рублевым и валютным программам

К началу 2011 года ставки по кредитам на российском ипотечном рынке все еще не вернулись даже на уровень начала 2009 года, когда стали проявляться первые признаки кризиса. Стоимость кредитов на приобретение жилья на вторичном рынке при первоначальном взносе в 20 - 30% не менее, чем на 10 лет, у ведущих банков составляет около 14,5% годовых. Что любопытно, ставки по кредитам на квартиры и загородные дома у многих банков сравнялись, хотя в «тучные» годы займы на коттеджи обходились дороже на 1 - 2%.

Размер процентной ставки в настоящий момент определяется двумя ключевыми факторами: валютой кредита и размером первоначального взноса. Важный в недавнем прошлом третий фактор - способ подтверждения доходов заемщика сегодня почти потерял свое значение, так как большинство банков требует от заемщиков обязательного подтверждения доходов, достаточных для получения требуемой суммы кредита, официальной справкой по форме 2-НДФЛ

Размер комиссии за предоставление кредита повышали преимущественно те банки, которые де-факто отказались от ипотеки и сохраняли ее в декоративном виде, выставив заградительные условия в виде запредельных ставок и комиссий за предоставление кредита. Поэтому снижение комиссии за предоставление кредита произошло в единичных случаях, Можно предположить, что при невозможности всерьез конкурировать за счет разницы в ставках из-за высокой стоимости фондирования, снижение размера комиссии остается для банков единственно возможным вариантом повысить свою привлекательность для потенциальных заемщиков. Второе полугодие 2010 года ознаменовалось расширением продуктовой линейки, сведенной в начале 2010 года до одной-двух программ, как правило, на приобретение квартиры на вторичном рынке и нецелевой кредит под залог имеющейся недвижимости.

Ипотеку в Ярославле и Ярославской области представляют 21 ипотечный банк, которые предлагают заемщикам 163 ипотечные программы для приобретения жилья в кредит как на первичном так и на вторичном рынках недвижимости. Полный список этих программ представлен в Приложении А.[18]

Ставки по ипотеке в Ярославле и Ярославской области находятся в диапазоне 9.00 - 21.00 % годовых по рублевым кредитам и 6.98 - 17.00 % годовых по валютным кредитам. Минимальный первоначальный взнос по ипотеке в Ярославле составляет 0 %. Срок ипотечного кредитования в Ярославле может достигать 50 лет.[18]

Ипотека в Ярославле - это не только кредит на жилье. Ипотечные банки предлагают так же нецелевые кредиты под залог недвижимости, которая имеется в собственности заемщика.

3.2 Расчет стоимости ипотечного кредита

Чтобы просчитать выгодно ли брать ипотечный кредит в Ярославле, необходимо определиться с исходными данными.

Предположим, молодая семья с одним ребенком до 14 лет имеет совокупный ежемесячный доход 40 000 рублей (480 000 рублей в год). (100rabot.ru/area/jaroslavlj/19 сообщает, что средняя заработная плата специалиста 20 000 рублей в месяц). У нее положительная кредитная история. Мечтает приобрести двухкомнатную благоустроенную квартиру на вторичном рынке за 2 500 000 рубле.

Проанализируем условия.

Источник: #"justify">Ипотека от Сбербанк России в г. Ярославле представлена следующими ипотечными программами.

Таблица 4- Программы ипотеки Сбербанка России в г. Ярославле

Ипотечные программыПервоначальный взносСрок кредитаИпотечный кредит - евро <#"justify">от 20.00 %5 - 30 летИпотечный стандарт <#"justify">30 %5 - 30 летКредит на недвижимость - рубли <#"justify">от 20.00 %5 - 30 летИпотечный кредит - рубли <#"justify">от 20.00 %5 - 30 летРефинансирование жилищных кредитов - рубли <#"justify">0 %1 - 30 летМолодая семья <#"justify"> - рубли15 - 20 %5 - 30 летКредит Ипотечный+ (жилье, построенное с участием Сбербанка) - евро <#"justify">от 20 %5 - 30 летМолодая семья - евро <#"justify">15 - 20 %5 - 30 летМолодая семья - доллары <#"justify">15 - 20 %5 - 30 летКредит на недвижимость - доллары <#"justify">от 20.00 %5 - 30 летКредит на недвижимость - евро <#"justify">от 20.00 %5 - 30 летКредит Ипотечный+ (жилье, построенное с участием Сбербанка) - доллары <#"justify">от 20 %5 - 30 летУверенность - рубли <#"justify">0 %летКредит Ипотечный+ (жилье, построенное с участием Сбербанка) - рубли <#"justify">от 20.00 %5 - 30 летИпотечный кредит - доллары <#"justify">от 20.00 %5 - 30 лет

Так как мы условились, что именно молодая семья желает купить квартиру, рассмотрим подробно описание программ «Молодая семья». Они представлены в следующих таблицах.

Таблица 5 - Описание программы «Молодая семья - рубли»

Описание программыСемья, в которой хотя бы один из супругов моложе 35 лет, а также неполная семья (семья с одним родителем и ребенком или детьми), в которой мать/отец моложе 35 летОбщая информация об ипотечной программеБанк:Сбербанк РоссииРегион:ЯрославльЦель кредитования:Приобретение и строительство объектов недвижимостиРынок недвижимости:Первичный или вторичныйУсловия предоставления кредитаВалюта кредита:Российский рубльСтавка кредита:11.95 - 16.0%Обеспечение кредита:Различные виды обеспеченияСрок кредита5 - 30 летРазмер кредита:· До 80% стоимости Объекта недвижимости для семьи без детей, · до 85% стоимости Объекта недвижимости для семьи с ребенком/детьмиПервоначальный взнос:от 15% - для семей с ребёнком/детьми от 20% - для семей без детейПодтверждение дохода:Официальными документамиСрок рассмотрения заявки:от 7 до 18 днейТребования к заемщикуВозраст заемщика:21 - 35 летГражданство РФ:ТребуетсяРегистрация по месту получения кредита:Не требуетсяСозаемщики и поручителиНаличие поручителей:ТребуетсяПривлечение созаемщиков:ВозможноУсловия погашения кредитаПлатежи:АннуитетныеРасходы по кредиту Расход Периодичность Значение Открытие и ведение ссудного счета Разовая 4% Плата за досрочное погашение кредита Разовая Бесплатно

Расчет стоимости ипотечного кредита по программе «Молодая семья - рубли» приведен в таблице 6.

Таблица 6- Расчет стоимости ипотечного кредита по программе «Молодая семья - рубли»

Валюта кредитаРоссийский рубльСтавка кредита16%Срок кредита20 летПервоначальный взнос20%500 000 рублейОткрытие и ведение ссудного счета4%80 000 рублейВозвращаемая часть кредита2 000 000 рублейПроценты по кредиту4 678 026,70 рублейОбщая сумма выплаты6 758 026,70 рублейПереплата4 758 026,7 рублей

График возврата кредита и уплаты процентов за пользование кредитом представлен в Приложении Б.

Таблица 7 - Описание программы «Молодая семья - евро»

Условия предоставления кредитаВалюта кредита:ЕвроСтавка кредита:8.8 - 14.0%Обеспечение кредита:Различные виды обеспеченияСрок кредита:5 - 30 летРазмер кредита:· До 80% стоимости Объекта недвижимости для семьи без детей, · до 85% стоимости Объекта недвижимости для семьи с ребенком/детьмиПервоначальный взнос:от 15% - для семей с ребёнком/детьми от 20% - для семей без детейПодтверждение дохода:Официальными документамиСрок рассмотрения заявки:от 7 до 18 днейНотариальное оформление договора:нет данныхТребования к заемщикуВозраст заемщика:21 - 35 летГражданство РФ:ТребуетсяРегистрация по месту получения кредита:Не требуетсяОбщий трудовой стаж:нет данныхТрудовой стаж на последнем месте:нет данныхСозаемщики и поручителиНаличие поручителей:ТребуетсяПривлечение созаемщиков:ВозможноУсловия погашения кредитаПлатежи:АннуитетныеДосрочное погашение без санкций:нет данныхМинимальная сумма досрочного платежа:нет данныхОкончание таблицы 7

Расчет стоимости ипотечного кредита по программе «Молодая семья - евро» приведен в таблице 8.

Таблица 8 - Расчет стоимости ипотечного кредита по программе «Молодая семья - Евро»

Валюта кредитаЕвроКурс Евро на 8 мая 2011 года38,949 руб/евроСтавка кредита14%Срок кредита20 летПервоначальный взнос20%12 837,3 евроОткрытие и ведение ссудного счета4%2 054 евроВозвращаемая часть кредита51 349,2 евроПроценты по кредиту101 897.82 евроОбщая сумма выплаты155 301,02 евроПереплата4 048 819,4 рубля

График возврата кредита и уплаты процентов за пользование кредитом представлен в Приложении В.

Таблица 9- Описание программы «Молодая семья - доллары США»

Условия предоставления кредитаВалюта кредита:Доллары СШАСтавка кредита:8.8 - 14.0%Обеспечение кредита:Различные виды обеспеченияСрок кредита:5 - 30 летРазмер кредита:· До 80% стоимости Объекта недвижимости для семьи без детей, · до 85% стоимости Объекта недвижимости для семьи с ребенком/детьмиПервоначальный взнос:от 15% - для семей с ребёнком/детьми от 20% - для семей без детейПодтверждение дохода:Официальными документамиСрок рассмотрения заявки:от 7 до 18 днейНотариальное оформление договора:нет данныхОкончание таблицы 9 Требования к заемщикуВозраст заемщика:21 - 35 летГражданство РФ:ТребуетсяРегистрация по месту получения кредита:Не требуетсяОбщий трудовой стаж:нет данныхТрудовой стаж на последнем месте:нет данныхСозаемщики и поручителиНаличие поручителей:ТребуетсяПривлечение созаемщиков:ВозможноУсловия погашения кредитаПлатежи:АннуитетныеДосрочное погашение без санкций:нет данныхМинимальная сумма досрочного платежа:нет данных

Расчет стоимости ипотечного кредита по программе «Молодая семья - евро» приведен в таблице.

Таблица 10 - Расчет стоимости ипотечного кредита по программе «Молодая семья - доллары США»

Валюта кредитадоллары СШАКурс Доллара США на 8 мая 2011 года30,7193 руб/ доллар СШАСтавка кредита14%Срок кредита20 летПервоначальный взнос20%16 276 доллар СШАОткрытие и ведение ссудного счета4%2 604,2 доллары СШАВозвращаемая часть кредита65 105,6 доллары СШАПроценты по кредиту129 200.60 доллары СШАОбщая сумма выплаты196 910,4 доллары СШАПереплата4 048 951 рубля

График возврата кредита и уплаты процентов за пользование кредитом представлен в Приложении Г.

ВТБ-24 в г. Ярославле не реализует программы «Молодая семья», следовательно рассмотрим следующие, наиболее подходящие для поставленных условий, программы.

Описание программы «Квартира на вторичном рынке - доллары США» приведено в таблице 11.

Таблица 11 - Описание программы «Квартира на вторичном рынке - доллары США»

Условия предоставления кредитаВалюта кредита:Доллар СШАСтавка кредита:9.1 - 14.85% 1. В случае оформления страхового полиса по рискам: утраты жизни и трудоспособности заемщика (поручителя - если применимо); утраты (гибели) или повреждения приобретаемой квартиры; прекращения или ограничения права собственности на квартиру (в течение первых трех лет после приобретения квартиры в кредит): 2. При первоначальном взносе более 40%: 9.1% - при сроке кредитования 5-7 лет 10.1% - при сроке кредитования 7-15 лет 11.1% - при сроке кредитования 15-25 лет 11.35% - при сроке кредитования 25-50 лет При первоначальном взносе 20 - 40%: 9.85% - при сроке кредитования 5-7 лет 10.85% - при сроке кредитования 7-15 лет 11.6% - при сроке кредитования 15-25 лет 11.85% - при сроке кредитования 25-50 лет 3. В случае оформления страхового полиса только по риску утраты (гибели) или повреждения приобретаемой квартиры процентные ставки повышаются на 3 пунктаОбеспечение кредита:Приобретаемая недвижимостьСрок кредита5 - 50 летРазмер кредита:от 10 000 долларовПервоначальный взнос:от 20 %Подтверждение дохода:Справкой по форме банкаСрок рассмотрения заявки:до 14 днейНотариальное оформление договора:Не требуетсяТребования к заемщикуВозраст заемщика:21 - 65 летГражданство РФ:Не требуетсяРегистрация по месту получения кредита:Не требуетсяОбщий трудовой стаж:от 1 годаТрудовой стаж на последнем месте:от 4 месяцевСозаемщики и поручителиНаличие поручителей:Не требуется Супруг (а) выступает обязательным Поручителем, дополнительные поручители не требуютсяПривлечение созаемщиков:Возможно Возможны поручители-участники. Не более 2 человек. Ближайшие родственникиУсловия погашения кредитаПлатежи:АннуитетныеДосрочное погашение без санкций:После 3 месяцевМинимальная сумма досрочного платежа:500 долларов США

Расчет стоимости ипотечного кредита по программе «Квартира на вторичном рынке - доллары США» приведен в таблице 12.

Таблица 12 - Расчет стоимости ипотечного кредита по программе «Квартира на вторичном рынке - доллары США»

Валюта кредитадоллары СШАКурс Доллара США на 8 мая 2011 года30,7193 руб/ доллар СШАСтавка кредита11,6%Срок кредита20 летПервоначальный взнос20%16 276 доллар СШАКомиссия за выдачу кредита25 400 рублей = 826,8 доллары СШАБезналичное перечисление кредитных средств Максимум 1000 руб.1%1000 рублей =32,6 доллары СШААренда сейфа40 доллары СШАВозвращаемая часть кредита65 105,6 доллары СШАПроценты по кредиту102 603.36 доллары СШАОбщая сумма выплаты168 608,36 доллары СШАПереплата3 179 532,3 рубля

График возврата кредита и уплаты процентов за пользование кредитом представлен в Приложении Д.

Описание программы «Квартира на вторичном рынке - Евро» приведено в таблице 13.

Таблица 13 - Описание программы «Квартира на вторичном рынке - Евро»

Условия предоставления кредитаВалюта кредита:ЕвроСтавка кредита:9.1 - 14.85% 1. В случае оформления страхового полиса по рискам: утраты жизни и трудоспособности заемщика (поручителя - если применимо); утраты (гибели) или повреждения приобретаемой квартиры; прекращения или ограничения права собственности на квартиру (в течение первых трех лет после приобретения квартиры в кредит): При первоначальном взносе более 40%: 9.1% - при сроке кредитования 5-7 лет 10.1% - при сроке кредитования 7-15 лет 11.1% - при сроке кредитования 15-25 лет 11.35% - при сроке кредитования 25-50 лет При первоначальном взносе 20 - 40%: 9.85% - при сроке кредитования 5-7 лет 10.85% - при сроке кредитования 7-15 лет 11.6% - при сроке кредитования 15-25 лет 11.85% - при сроке кредитования 25-50 лет 2. В случае оформления страхового полиса только по риску утраты (гибели) или повреждения приобретаемой квартиры процентные ставки повышаются на 3 пунктаОбеспечение кредита:Приобретаемая недвижимостьСрок кредита5 - 50 летРазмер кредита:от 10 000 евроПервоначальный взнос:от 20 %Подтверждение дохода:Справкой по форме банкаСрок рассмотрения заявки:до 14 днейНотариальное оформление договора:Не требуетсяТребования к заемщикуВозраст заемщика:21 - 65 летГражданство РФ:Не требуетсяРегистрация по месту получения кредита:Не требуетсяОбщий трудовой стаж:от 1 годаТрудовой стаж на последнем месте:от 4 месяцевПродолжение таблицы 13Созаемщики и поручителиНаличие поручителей:Не требуется Супруг (а) выступает обязательным Поручителем, дополнительные поручители не требуютсяПривлечение созаемщиков:Возможно Возможны поручители-участники. Не более 2 человек. Ближайшие родственникиУсловия погашения кредитаПлатежи:АннуитетныеДосрочное погашение без санкций:После 3 месяцевМинимальная сумма досрочного платежа:500 евро

Расчет стоимости ипотечного кредита по программе «Квартира на вторичном рынке - Евро» приведен в таблице 14.

Таблица 14 - Расчет стоимости ипотечного кредита по программе «Квартира на вторичном рынке - Евро»

Валюта кредитаЕвроКурс Евро на 8 мая 2011 года38,949 руб/евроСтавка кредита11,6%Срок кредита20 летПервоначальный взнос20%12 837,3 евроКомиссия за выдачу кредита25 400 рублей = 652 ЕвроБезналичное перечисление кредитных средств Максимум 1000 руб.1%1000 рублей =25,7 евроАренда сейфа31,5 евроВозвращаемая часть кредита51 349,2 евроПроценты по кредиту80 922,58евроОбщая сумма выплаты132 981 евроПереплата3 179 532,3 рубля

График возврата кредита и уплаты процентов за пользование кредитом представлен в Приложении Е.

Описание программы «Квартира на вторичном рынке - рубли» приведено в таблице 15.

Таблица 15 - Описание программы «Квартира на вторичном рынке - рубли»

Условия предоставления кредитаВалюта кредита:российский рубльСтавка кредита:13.6 - 18.1% 1. В случае оформления страхового полиса по рискам: утраты жизни и трудоспособности заемщика (поручителя - если применимо); утраты (гибели) или повреждения приобретаемой квартиры; прекращения или ограничения права собственности на квартиру (в течение первых трех лет после приобретения квартиры в кредит): o При первоначальном взносе более 40%: 13.6% - при сроке кредитования 5-7 лет 14.0% - при сроке кредитования 7-15 лет 14.5% - при сроке кредитования 15-25 лет 14.6% - при сроке кредитования 25-50 лет o При первоначальном взносе 20 - 40%: 14.1% - при сроке кредитования 5-7 лет 14.35% - при сроке кредитования 7-15 лет 14.85% - при сроке кредитования 15-25 лет 15.1% - при сроке кредитования 25-50 лет 2. 3. В случае оформления страхового полиса только по риску утраты (гибели) или повреждения приобретаемой квартиры процентные ставки повышаются на 3 пунктаОбеспечение кредита:Приобретаемая недвижимостьСрок кредита5 - 50 летРазмер кредита:10 000 долларов (эквивалент в рублях)Первоначальный взнос:от 20 %Подтверждение дохода:Справкой по форме банкаСрок рассмотрения заявки:до 14 днейНотариальное оформление договора:Не требуетсяТребования к заемщикуВозраст заемщика:21 - 65 летГражданство РФ:Не требуетсяРегистрация по месту получения кредита:Не требуетсяОбщий трудовой стаж:от 1 годаТрудовой стаж на последнем месте:от 4 месяцевСозаемщики и поручителиНаличие поручителей:Не требуется Супруг (а) выступает обязательным Поручителем, дополнительные поручители не требуютсяПривлечение созаемщиков:Возможно Возможны поручители-участники. Не более 2 человек. Ближайшие родственникиУсловия погашения кредитаПлатежи:АннуитетныеДосрочное погашение без санкций:После 3 месяцевМинимальная сумма досрочного платежа:15 000 руб.

Расчет стоимости ипотечного кредита по программе «Квартира на вторичном рынке - рубли» приведен в таблице16.

Таблица 16- Расчет стоимости ипотечного кредита по программе «Квартира на вторичном рынке - рубли»

Валюта кредитаРоссийский рубльСтавка кредита14,85%Срок кредита20 летПервоначальный взнос20%500 000 рублейКомиссия за выдачу кредита25 400 рублейБезналичное перечисление кредитных средств Максимум 1000 руб.1%1 000 рублейАренда сейфа1 229 рублейВозвращаемая часть кредита2 000 000 рублейПроценты по кредиту4 267 453,59 рублейОбщая сумма выплаты6 295 082,59 рублейПереплата4 295 082,59рублей

График возврата кредита и уплаты процентов за пользование кредитом представлен в Приложении Ж.

АЛЬФА-БАНК в г. Ярославле не реализует программы «Молодая семья», следовательно рассмотрим следующие, наиболее подходящие для поставленных условий, программы.

Описание программы "Приобретение квартиры на вторичном рынке - доллары" приведено в таблице 17.

Таблица 17 - Описание программы "Приобретение квартиры на вторичном рынке - доллары"

Общая информация об ипотечной программеБанк:Альфа-БанкРегион:ЯрославльЦель кредитования:Покупка квартирыРынок недвижимости:ВторичныйУсловия предоставления кредитаВалюта кредита:Доллар СШАСтавка кредита:14.0 - 17.0% 1. Подтверждение дохода справкой по форме НДФЛ: 14.0% - при сроке кредитования 5 лет 14.5% - при сроке кредитования 6-10 лет 15.0% - при сроке кредитования 11-15 лет 15.5% - при сроке кредитования 16-20 лет 16.0% - при сроке кредитования 21-25 лет 2. Подтверждение дохода справкой по форме банка: 15.0% - при сроке кредитования 5 лет 15.5% - при сроке кредитования 6-10 лет 16.0% - при сроке кредитования 11-15 лет 16.5% - при сроке кредитования 16-20 лет 17.0% - при сроке кредитования 21-25 летОкончание таблицы 17Условия предоставления кредитаОбеспечение кредита:Приобретаемая недвижимостьСрок кредита5 - 25 летРазмер кредита:20 000 - 500 000 долларов СШАПервоначальный взнос:от 30 %Подтверждение дохода:Справка 2-НДФЛ Справка по форме Банка Бухгалтерская и налоговая отчетность, данные управленческого отчетаСрок рассмотрения заявки:до 5 днейНотариальное оформление договора:ТребуетсяТребования к заемщикуВозраст заемщика:21 - 59 лет для мужчин, 21 - 54 года для женщинГражданство РФ:ТребуетсяРегистрация по месту получения кредита:Не требуетсяОбщий трудовой стаж:от 1 годаТрудовой стаж на последнем месте:от 4 месяцевСозаемщики и поручителиНаличие поручителей:Не требуетсяПривлечение созаемщиков:ВозможноУсловия погашения кредитаПлатежи:АннуитетныеДосрочное погашение без санкций:После 3 месяцевМинимальная сумма досрочного платежа:1000 долларов США

Расчет стоимости ипотечного кредита по программе "Приобретение квартиры на вторичном рынке - доллары" приведен в таблице18.

Таблица 18 - Расчет стоимости ипотечного кредита по программе "Приобретение квартиры на вторичном рынке - доллары"

Валюта кредитадоллары СШАКурс Доллара США на 8 мая 2011 года30,7193 руб/ доллар СШАСтавка кредита15,5%Срок кредита20 летПервоначальный взнос30%24 414,62 долларыСШАКомиссия за выдачу кредита1%569,67 доллары СШАВозвращаемая часть кредита56 967,44 доллары СШАПроценты по кредиту128 139,03 доллары СШАОбщая сумма выплаты185 676,14 доллары СШАПереплата3 953 841,1 рубля

График возврата кредита и уплаты процентов за пользование кредитом представлен в Приложении З.

Описание программы "Приобретение квартиры на вторичном рынке - рубли" приведено в таблице 19.

Таблица 19 - Описание программы "Приобретение квартиры на вторичном рынке - рубли"

Условия предоставления кредитаВалюта кредита:Российский рубльСтавка кредита:17.5 - 20.0% 1. Подтверждение дохода справкой по форме НДФЛ: 17.5% - при сроке кредитования 5 лет 18.0% - при сроке кредитования 6-10 лет 18.5% - при сроке кредитования 11-15 лет 19.0% - при сроке кредитования 16-20 лет 19.5% - при сроке кредитования 21-25 лет 2. Подтверждение дохода справкой по форме банка: 18.0% - при сроке кредитования 5 лет 18.5% - при сроке кредитования 6-10 лет 19.0% - при сроке кредитования 11-15 лет 19.5% - при сроке кредитования 16-20 лет 20.0% - при сроке кредитования 21-25 летОбеспечение кредита:Приобретаемая недвижимостьСрок кредита5 - 25 летРазмер кредита:500 000 - 15 000 000 рублейПервоначальный взнос:от 30 %Подтверждение дохода:Справка 2-НДФЛ Справка по форме Банка Бухгалтерская и налоговая отчетность, данные управленческого отчетаСрок рассмотрения заявки:до 5 днейНотариальное оформление договора:ТребуетсяТребования к заемщикуВозраст заемщика:21 - 59 лет для мужчин, 21 - 54 года для женщинГражданство РФ:ТребуетсяРегистрация по месту получения кредита:Не требуетсяОбщий трудовой стаж:от 1 годаТрудовой стаж на последнем месте:от 4 месяцевСозаемщики и поручителиНаличие поручителей:Не требуетсяПривлечение созаемщиков:ВозможноУсловия погашения кредитаПлатежи:АннуитетныеДосрочное погашение без санкций:После 3 месяцевМинимальная сумма досрочного платежа:25 000 рублей

Расчет стоимости ипотечного кредита по программе "Приобретение квартиры на вторичном рынке - рубли" приведен в таблице 20.

Таблица 20 - Расчет стоимости ипотечного кредита по программе "Приобретение квартиры на вторичном рынке - рубли"

Валюта кредитарублиСтавка кредита19,0%Срок кредита20 летПервоначальный взнос30%750 000 рублейКомиссия за выдачу кредита1%17 500 рублейВозвращаемая часть кредита1 750 000 рублейПроценты по кредиту5 056 887,68 рублейОбщая сумма выплаты6 824 387,68 рублейПереплата5 074 387,68 рублей

График возврата кредита и уплаты процентов за пользование кредитом представлен в Приложении И.

Чтобы выбрать банк и программу ипотечного кредитования необходимо проанализировать полученные в результате расчетов числа, для удобства сведем их в обобщающую таблицу.

Таблица 21 - Обобщающая таблица

БанкНаименование ипотечной программыПервоначальный взнос, %Процентная ставка по кредиту,%Величина переплаты, рублиСбербанк РоссииМолодая семья - рубли20164 758 027Молодая семья - евро20144 048 819Молодая семья - доллары США20144 048 819ВТБ-24Квартира на вторичном рынке - доллары2011,63 179 532Квартира на вторичном рынке - евро2011,63 179 532Квартира на вторичном рынке - рубли2014,854 292 083АЛЬФА-БАНКПриобретение квартиры на вторичном рынке - доллары3015,53 953 841Приобретение квартиры на вторичном рынке - рубли30195 074 388

Из таблицы видно, что самые выгодные условия предлагает ВТБ-24 по программам «Квартира на вторичном рынке - доллары» и «Квартира на вторичном рынке - евро».

Чтобы выбрать в какой валюте брать ипотеку, необходимо проанализировать динамику курсов валют. Она представлена на следующих рисунках:

Рисунок 1 - Динамика курса доллара [20]

Рисунок 2 - Динамика курса евро [21]

Из приведенных рисунков видно, что евро растет интенсивнее, чем доллар, следовательно при выборе валюты кредита лучше отдать предпочтение доллару.

Вывод: рассматриваемой молодой семье предпочтительнее взять ипотечный кредит для покупки двухкомнатной квартиры в ВТБ-24 по программе «Квартира на вторичном рынке - доллары». Сумма переплаты в этом случае (при стабильном курсе доллара) составит 3 179 532 рубля.

.3 Анализ альтернативных способов накопления на жилье

Способов выгодно вложить деньги или получить недостающую сумму немало. Они различаются по степени риска, действенности, срокам достижения результата. У каждого из рассматриваемых вариантов есть и плюсы, и минусы.

Существуют следующие наиболее распространенные законные схемы получения необходимой суммы на жилье.[2]

. Накопление недостающей для покупки квартиры суммы на депозитном счете в банке со ставкой 12% годовых в рублях. Можно, конечно, поискать и более высокий процент. Но при этом возникают иные условия размещения вклада, например, жесткие ограничения по срокам, когда денежные средства нельзя снимать, в противном случае набежавшие проценты остаются у банка, или минимальная сумма окажется значительно выше той, которая имеется у вас на момент открытия счета.

. Получение жилья путем вступления в жилищные накопительные кооперативы, которые строят или покупают своим пайщикам квартиры, привлекая средства других пайщиков. Основным условием является накопление вашими силами от 30 до 50% от необходимой на покупку жилья суммы, ставка по кредиту на недостающую сумму составляет в среднем 5 - 6 процентов годовых.

. Накопление с использованием ссудо-сберегательной схемы. Основными условиями данного способа являются получение ссуды, необходимой для покупки квартиры, после накопления 50% от ее текущей стоимости, индексация накопленной суммы в соответствии с темпами роста цен на недвижимость, плата за рассрочку в размере 7% годовых равными суммами.

Итак, остановимся на каждом из них поподробнее.

Накопление средств на квартиру

Наиболее доступный и понятный способ - размещение имеющейся денежной суммы в размере 500 000 рублей на банковских вкладах и депозитах и довложение на этот счет ежемесячно денежной суммы в размере 15 000 руб.

Размер процентной ставки определяется самим договором банковского вклада и зависит от целого ряда факторов и от вида вклада (депозита).

И хотя на первый взгляд этот способ кажется неискушенному в финансовых выкладках гражданину беспроигрышным, здесь таится немало неприятных сюрпризов. Нужно реально оценивать достоинства и недостатки накопления капитала путем размещения первоначальных средств в банковском вкладе.

Итак, если вы предпочитаете накопление как вариант получения недостающей суммы для приобретения жилья, то нужно обратить внимание на следующие его достоинства:[2]

отсутствие риска при условии отсутствия дефолта в процессе накопления;

отсутствие проблем со сбором документов;

простую процедуру оформления и, главное, стопроцентную гарантию получения личного депозитного счета в любом банке.

Важно, что уже сформировавшаяся банковская система в стране является очень стабильной, по крайней мере, это справедливо по отношению к крупным и большинству средних банков.

Недостатки данного метода:

) рост цен: цены на недвижимость повышаются в среднем на 3% в год (по данным АН «Метро»), что означает, соответственно, подорожание квартиры, которую молодая семья хотела бы приобрести. В конце восьмого года приблизительно стоимость такой квартиры составит 3 074 685 рублей. Расчет приведен в таблице 22.

) доходы увеличиваются не так быстро. Если предположить, что в начале первого периода семья откроет депозит на суму 500 000 рублей (величина первоначального взноса по рассмотренному выше ипотечному кредиту) и по истечение каждого года они будут пополнять депозит на сумму 180 000 рублей (15 000 рублей в месяц) и при процентной ставке по депозиту 12% годовых, к концу восьмого года накопление средств даст сумму 3 451 926 рублей. Расчеты приведены в таблице.

Таблица 22 - расчет срока самостоятельного накопления.

годцена квартиры при среднем темпе роста цен 3% в годсумма на расчетном счете на начало периодасумма процентов по депозиту при ставке 12% годовыхпополнение суммы вкладасумма на расчетном счете на конец периода125000005000006000018000074000022575000740000888001800001008800326522501008800121056180000130985642731818130985615718318000016470395281377216470391976451800002024683628981852024683242962180000244764572985131244764529371718000029213638307468529213633505641800003451926

Расходы составляет арендная плата за квартиру, которую молодая семья вынуждена будет снимать в течение восьми лет. Она составит около 10 000 рублей (#"justify">Расчеты представлены в таблице 23.

Таблица 23 - расчет суммы арендной платы за 8 лет

годаренда на начало периодаприростаренда на конец периода1120000540012540021254005643131043313104358971369404136940616214310251431026440149542614954267291562717156271703216330381633037349170652итог1125602

) долгий срок накопления.

Таким образом, по мнению многих банковских работников, при использовании данного способа получения денежных средств для приобретения объекта недвижимости нужно обратить внимание не столько на увеличение вложенных средств, сколько на реальную защиту накоплений от темпов роста цен на недвижимость, так как именно он (при наличии других отрицательных факторов) "съедает" значительную долю накопленного.

Конечно, банков очень много, как и вариантов внесения вкладов в них на различных условиях. Но, чтобы наиболее выгодно использовать все возможности, которые предоставляет данный способ накопления, нужны:[2]

) рассмотрение всех возможных вариантов, чтобы выбрать тот, который максимально удовлетворяет вашим потребностям;

) предварительный анализ возможного дохода исходя из сроков размещения денежных средств. Совсем не обязательно класть все деньги разом на один счет и пока за 10 лет не набежит нужная сумма, не задумываться об иных вариантах. Здесь будут необходимы активность и точный расчет;

) постоянный контроль за уровнем инфляции и соотношение с ним получаемого дохода.

При этом вас должно обеспокоить, например, предложение разместить денежные средства под неоправданно высокий процент, потому что велика вероятность (наряду с возможностью получить значительный доход) потерять все.

Возможно, конечно, рассмотреть варианты с выбором иной валюты. Но при этом необходимо иметь определенные понятия о курсах валют, реально оценивать возможность курсовых колебаний, обладать серьезной информацией о состоянии финансовых рынков. Банковские специалисты в сфере валютных вкладов традиционно рекомендуют следующее процентное соотношение наиболее ходовых валют: в рублях - 20%, в евро - 20%, в долларах США - 60%. Но это не панацея от всех возможных скачков и колебаний: любые изменения российской экономики, которая в отличие от банковской системы нестабильна и непредсказуема, может вызвать как девальвацию рубля или как-то иначе повлиять на приведенное ранее соотношение.

Итак, при детальном рассмотрении всех отрицательных и положительных сторон накопления денег на покупку квартиры при помощи депозитного счета в банке мы приходим к выводу, что накопление таким способом при стабильной экономике намного выгоднее и быстрее, чем покупка жилья в кредит.

. Жилищные накопительные кооперативы

Еще один способ приобрести квартиру - это стать участником жилищного накопительного кооператива.

Участники жилищного накопительного кооператива объединяют свои средства, чтобы решать жилищные проблемы членов кооператива по очереди. Средства третьих лиц (инвесторов) для строительства дома или приобретения жилья на вторичном рынке недвижимости не привлекаются, поэтому кооператив может собирать деньги с пайщиков, еще не имея ни всех необходимых для строительства документов, ни конкретных вариантов жилья для его покупки.[2]

Более того, жилищному накопительному кооперативу строить новый дом вовсе необязательно, в первую очередь его деятельность направлена на приобретение квартир для пайщиков в уже построенных домах.

Однако если участниками кооператива решено начать строительство нового дома, то на подобный проект может быть направлено не более 20% имеющихся у жилищного накопительного кооператива средств. Этот размер зафиксирован Федеральным законом от 30 декабря 2005 г. N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах". Этим же Законом регулируется деятельность указанных юридических лиц.

Таким образом, жилищные накопительные кооперативы в процессе своей деятельности привлекают и используют денежные средства граждан (членов этих кооперативов) на приобретение или строительство жилых помещений с целью дальнейшей передачи этих помещений сначала в пользование указанным лицам, а после внесения ими паевых взносов в полном размере - в их собственность.[2]

Данный вид кооперативов создается по инициативе не менее чем пятидесяти человек и не более чем пяти тысяч человек. Так как жилищный накопительный кооператив - юридическое лицо, то его государственная регистрация осуществляется в порядке, определенном Федеральным законом от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей".

Фактически данный вид кооперативов осуществляет деятельность по привлечению денежных средств граждан и дальнейшему использованию их на приобретение жилых помещений. Поэтому кооператив вправе:[2]

) привлекать и использовать денежные средства граждан на приобретение жилых помещений;

) вкладывать имеющиеся у него денежные средства в строительство жилых помещений, в том числе в многоквартирных домах, а также участвовать в строительстве жилых помещений в качестве застройщика или участника долевого строительства. Но стоимость приобретения прав на строящиеся в порядке долевого участия жилые помещения и стоимость строящихся кооперативом жилых помещений, как уже сказано ранее, ограничена Законом и не должна превышать двадцати процентов стоимости имущества кооператива;

) приобретать жилые помещения;

) привлекать заемные денежные средства.

Членом жилищного накопительного кооператива (по общегражданским нормам) может быть гражданин, достигший возраста 16 лет.

Член жилищного накопительного кооператива должн сначала накопить минимальную часть взноса (чаще всего не менее 30% стоимости жилья, а если быть точнее, должно быть внесено не менее 30% размера паевого взноса члена кооператива). Кооператив может добавить к этой сумме не больше, чем было внесено членом кооператива, поэтому можно воспользоваться следующей наиболее распространенной схемой: накопить 50% средств, после чего кооператив добавляет к этой сумме еще пятьдесят процентов и покупает квартиру. Такой вариант представляется достаточно дорогостоящим. Можно воспользоваться другим: вносите свои 30% от стоимости квартиры, кооператив добавляет еще столько же из собственных средств, а на остальные 40% берет для вас банковский кредит и на полученные средства покупает вам квартиру. Вы вместе с семьей можете сразу в нее заселиться, но, пока полностью не рассчитаетесь с кооперативом, квартира будет находиться в его собственности. Срок погашения предоставленного кредита обычно составляет от трех до пяти лет, кредитная ставка - 5 - 6 процентов годовых. Но, внимание, право собственности на нее перейдет к члену кооператива только после того, как им будет оплачен паевой взнос в полном размере. При этом часто кооператив оставляет за собой право на одностороннее изменение стоимости 1 кв. м общей площади. [2]

Таким образом, после внесения членом кооператива части паевого взноса, определенной в соответствии с выбранной им формой участия в деятельности кооператива, при условии соблюдения членом кооператива предусмотренных такой формой участия сроков и периодичности внесения соответствующих платежей (например, членских взносов) кооператив в порядке очередности обязан:[2]

) приобрести жилое помещение, соответствующее требованиям, указанным в заявлении члена кооператива;

) приобрести право на строящееся жилое помещение или построить жилое помещение, соответствующее требованиям, указанным в заявлении члена кооператива.

Право члена кооператива на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения возникает после выполнения членом кооператива условий внесения части паевого взноса, определенной в соответствии с выбранной формой участия в деятельности кооператива. Эти условия представляют собой основную проблему жилищных накопительных кооперативов.[2]

Ведение кооперативом бухгалтерского учета и бухгалтерская (финансовая) отчетность кооператива подлежат обязательной ежегодной проверке аудиторской организацией (аудитором).

Минимальный срок внесения членом кооператива части паевого взноса, т.е. срок, в течение которого вы в качестве члена кооператива должны внести свои 30%, должен быть определен уставом кооператива. При этом указанный минимальный срок не может быть менее двух лет при условии, что кооператив действует как минимум второй год. Как видим, свои 30% вы должны внести в течение двухлетнего периода с момента вступления в кооператив.[2]

Срок внесения оставшейся части паевого взноса (70% как максимум) не должен превышать более чем в полтора раза срок внесения членом кооператива первой части взноса, которая составляет в нашем случае 30% паевого взноса, при условии соблюдения кооперативом установленных нормативов оценки финансовой устойчивости его деятельности.[2]

Вместе с тем жилищные кооперативы имеют и ряд достоинств:[2]

) не обязательно иметь высокие задекларированные доходы для вступления в кооператив и для получения ссуды. Более того, в большинстве случаев даже при их отсутствии вас встретят с распростертыми объятиями;

) простота оформления и выдачи ссуды;

) существенная выгода по сравнению с самостоятельным накоплением.

Также такой вариант получения средств на квартиру будет наиболее рентабелен при условии низкого темпа роста цен и отсутствия арендной платы, хотя следует упомянуть о том, что многие специалисты в области ипотечного кредитования крайне отрицательно относятся к подобной схеме кредитования, объясняя свое недоверие к жилищным накопительным кооперативам тем, что эти организации не дают заемщикам никаких гарантий. Это, в свою очередь, создает огромное поле для деятельности различного рода квартирных мошенников.

Как же отличить жилищный накопительный кооператив, который действительно создан с целью обеспечивать своих членов жильем, от того, в котором происходит планомерный отъем денежных средств с мошенническими целями? Предлагаем обратить внимание на следующие существенные моменты при выборе жилищного накопительного кооператива:[2]

) он должен быть максимально прозрачной структурой, в которой регулярно проводятся аудиторские проверки, а информация о результатах таких проверок сообщается пайщикам и в федеральный орган исполнительной власти;

) кооператив существует не первый год и входит в реестр жилищных накопительных кооперативов, который также ведется указанным органом;

) существен для вас как для будущего члена кооператива размер вступительного взноса и ежемесячных членских взносов.

В этом вопросе интересно мнение специалистов кредитных организаций. Так, они считают, что появление накопительных жилищных кооперативов повлечет возникновение реальной конкуренции банкам в части сбора денег под жилищное строительство. Правда, в отличие от кредитных учреждений жилищные накопительные кооперативы не предоставляют гражданам никаких гарантий.

В Ярославле есть один жилищный накопительный кооператив, но вся информация о нем предоставляется при личной встрече с потенциальным вкладчикам. Это очень настораживает. Его координаты: #"justify">«Большая семья» жилищный накопительный кооператив в Ярославле.

г. Ярославль, Московский пр-т, д. 197, офис 107

телефон: (4852) 8-920-116-85-08, 8-902-330-40-95

Таким образом, поскольку этот способ накопления очень рискованный и малораспространенный, рассматривать его в качестве альтернативного не имеет смысла.

.Ссудо-сберегательная касса

Отличительная особенность этой программы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования - использование для финансирования заемщиков денежных средств, которые целенаправленно накапливаются будущими заемщиками кредитов на счетах целевых жилищных сбережений в кредитных организациях.[2]

Принцип кредитования через такой вид касс состоит в следующем.[2] Это замкнутая система. Определенное число вкладчиков осуществляют денежные вклады в эту структуру.

Каждый вкладчик кассы сначала должен накопить некоторый процент от стоимости жилья, которое он собирается приобрести, допустим, 50% суммы. На эти средства начисляется небольшой процент, по принципу, подобному банковскому (например, 3% годовых).[2]

Когда вы накопили 50% стоимости жилья, вы можете получить кредит на остальную сумму также под низкий процент - 5% годовых.[2]

Дальше ссудо-сберегательная касса на собранные средства либо строит жилье, либо приобретает его на рынке.[2]

Таким образом, вам как будущему заемщику придется пройти два основных этапа участия в ссудо-сберегательной схеме:[2]

) накопления сбережений;

) собственно кредитования.

При этом у вас как у заемщика, находящегося на этапе накопления сбережений, право получения кредита возникнет только после прохождения вами установленного учреждением порогового значения суммы накоплений, как правило, равной половине суммы требуемого кредита.

Процентные ставки кредита и банковский процент по накопительным вкладам могут устанавливаться самим ссудо-сберегательным учреждением автономно, причем по ставкам, которые могут быть независимыми от колебаний кредитно-финансового рынка. Для обеспечения функционирования рассматриваемой схемы требуется сильная и комплексная государственная поддержка, включая правовое, лицензионное и финансовое регулирование деятельности ссудо-сберегательного учреждения, предоставление государственных гарантий и налоговых льгот.

До настоящего времени эта модель ипотеки не получала требуемой государственной поддержки, и поэтому, видимо, не получила должного распространения.

Вместе с тем система жилищных сбережений в наибольшей мере соответствует сложившимся в государстве политическим и макроэкономическим условиям, а также традициям, интересам и возможностям широких слоев населения и должна рассматриваться как одно из перспективных направлений развития системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования. Положительный момент здесь в том, что такая система может также быть совмещена с другими моделями ипотечного кредитования.

Какие-либо гарантии вкладчикам касс отсутствуют. Они действуют на вере, отсюда и использование такого наименования некоторых из них: предусмотренные гражданским законодательством РФ товарищества на вере.[2]

Один из серьезных минусов этой системы - тот факт, что действующим законодательством не предусмотрено такое юридическое лицо, как ссудо-сберегательное учреждение. Порядок его создания, деятельности ничем не регулируется, т.е. на практике действует придуманная во времена социализма неплохая схема. Но никаких правовых последствий в случае возникновения каких-либо проблемных ситуаций законом не предусмотрено, а лица, участвующие в этой системе, ничем не защищены, и она именно по этой причине не используется на практике так широко, как остальные способы.[2]

Но главное достоинство, которое перевесит любой из вышеназванных минусов, - это низкий процент по кредиту, предоставляемому кассами своим вкладчикам, или, иными словами, стоимость кредитных средств для заемщиков.

В Ярославле ссудо-сберегательных касс пока нет. Таким образом, поскольку этот способ накопления очень рискованный и малораспространенный, рассматривать его в качестве альтернативного не имеет смысла.

Таким образом, в результате сопоставления переплаты по ипотечному кредиту и переплаты при самостоятельном накоплении с помощью банковского депозита, очевидно, что гораздо выгоднее и более безопасно использовать депозит. Переплата при таком методе в 2,8 раза меньше, чем при ипотеке (3 179 532 / 1 125 602 = 2,8).

Выводы по главе 3 Анализ условий ипотечного кредитования жилой недвижимости в Ярославле.

Рынок ипотечного кредитования сегодня находится в трудном положении. Процентные ставки сильно завышены. Россияне боятся брать кредиты на 20 -30 лет, так как они не уверены в завтрашнем дне. Кризис усугубил ситуацию.

В середине лета 2010 на российском ипотечном рынке наступил перелом. Ведущие банки объявили о снижении ставок по кредитам

Эксперты считают, что в 2011 году рынок ипотеки продолжит восстановление своих утраченных во время кризиса позиций.

Ипотеку в Ярославле и Ярославской области представляют 21 ипотечный банк, которые предлагают заемщикам 163 ипотечные программы для приобретения жилья в кредит как на первичном так и на вторичном рынках недвижимости

Ставки по ипотеке в Ярославле и Ярославской области находятся в диапазоне 9.00 - 21.00 % годовых по рублевым кредитам и 6.98 - 17.00 % годовых по валютным кредитам. Минимальный первоначальный взнос по ипотеке в Ярославле составляет 0 %. Срок ипотечного кредитования в Ярославле может достигать 50 лет.

Проанализировав программы ипотечного кредитования жилой недвижимости предлагаемые ярославскими банками: Сбербанк России, ВТБ-24, АЛЬФА-БАНК, можно сделать вывод, что наиболее выгодную программу предлагает ВТБ-24 «Квартира на вторичном рынке - доллары». Сумма переплаты в этом случае (при стабильном курсе доллара) составит 3 179 532 рубля.

Проанализировав альтернативные способы накопления средств на покупку жилья, выяснили, что наиболее надежный и доступный способ - накопление с помощью банковского депозита. Сумма переплаты в этом случае составляет за 8 лет 1 125 602 рубля.

В результате сопоставления переплаты по ипотечному кредиту и переплаты при самостоятельном накоплении с помощью банковского депозита, очевидно, что гораздо выгоднее и более безопасно использовать депозит. Переплата при таком методе в 2,8 раза меньше, чем при ипотеке (3 179 532 / 1 125 602 = 2,8).

Заключение

Сегодня в России крайне остро стоит проблема доступности жилья. Существует множество способов накопления средств на покупку квартиры. Один из них - ипотечное кредитование.

Тема ипотечного кредитования крайне актуальна, однако до сих пор правительству не удалось сделать ипотеку массовой. Виной тому низкие доходы населения, высокая инфляция, отсутствие необходимой правовой базы для развития ипотеки. Были намечены также серьезные цели и поставлены реализуемые задачи для того, чтобы в конечном счете с помощью ипотеки разрешить жилищные проблемы граждан страны.

Приобрести жилье сегодня возможно либо на собственные сбережении, либо в кредит (ипотечный кредит).

Тема данной курсовой работы - Ипотечное кредитование жилой недвижимости.

Из выше сказанного следует, что вопросы приобретения недвижимости за счет ипотечного кредитования представляются весьма существенными, а выбранная тема - актуальной в любое время.

Целью написания работы является выявление положительных и отрицательных аспектов ипотечного кредитования в России, а также определение наиболее выгодного варианта накопления средств на покупку квартиры.

В процессе выполнения курсового проекта и раскрытия темы был рассмотрен широкий круг вопросов, связанных с ипотечным кредитованием жилой недвижимости в России и решены все задачи, обозначенные во введении, и сделаны следующие выводы:

Ипотека - это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. Существует множество видов ипотечных кредитов.

Официально в России за основу принята двухуровневая модель (Американская модель) ипотечного жилищного кредитования.

Кроме того, активно развиваются жилищно-строительные кооперативы, которые функционируют по образу немецкой системы контрактных стройсбережений.

Поэтому сейчас однозначно сказать о том, какая модель победила в России, невозможно. Скорее всего, в России приживутся обе модели, но в адаптированном под наши условия виде.

Проблемы ипотечного кредитования в России:

а) слишком высоки ставки по ипотечным кредитам (гораздо выше, чем на Западе);

б) сейчас арендовать квартиру в нашей стране выгоднее, чем покупать;

в) нестабильная экономическая ситуация в России;

Перспективы ипотечного кредитования в России:

а) эксперты уверены, что уже в 2011 году, несмотря на все произошедшие изменения в области ипотечного кредитования, начнется восстановление спроса и увеличение объема предоставляемых ипотечных кредитов;

б) процентные ставки по ипотечным кредитам будут снижаться.

Нормативно-правовая база по вопросам ипотечного кредитования жилой недвижимости в России представлена НК РФ, ГК РФ, федеральным законом «Об ипотеке (залоге имущества)», постановлениями правительства и указами.

Процедура получения кредита состоит из 7 этапов:

а) предварительная квалификация (одобрение) заемщика;

б) процедура андеррайтинга ;

в) подбор квартиры;

г) оценка жилья;

д) заключение договора купли-продажи квартиры между заемщиком и продавцом жилья и заключение кредитного договора между заемщиком и кредитором, приобретение жилья заемщиком и переход его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону;

е) проведение расчетов с продавцом жилого помещения;

ж) страхование предмета ипотеки, жизни заемщика, а также по возможности прав собственника на приобретаемое жилое помещение.

Платежеспособность заемщика определяется величиной кредитного риска и максимально допустимым размером Ипотечного кредита (займа) на основании анализа собранной и документально подтвержденной информации о Заемщике, исходя из коэффициента П/Д (Платеж/Доход) с учетом соотношения между суммой Ипотечного кредита (займа) и стоимостью Предмета ипотеки (коэффициент К/З).

Также банк обращает внимание на следующие аспекты:

а) доходы заемщика;

б) стабильность занятости;

в) кредитная история.

Банки обязывают заемщиков страховать за свой счет приобретенное за счет кредитных средств жилье в полной стоимости от рисков утраты и повреждения. Также заемщик вправе застраховать риск своей ответственности перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита. Некоторые банки требуют страхование жизни и потери трудоспособности заемщика.

Рынок ипотечного кредитования сегодня находится в трудном положении. Процентные ставки сильно завышены. Россияне боятся брать кредиты на 20 -30 лет, так как они не уверены в завтрашнем дне. Кризис усугубил ситуацию.

В середине лета 2010 на российском ипотечном рынке наступил перелом. Ведущие банки объявили о снижении ставок по кредитам

Эксперты считают, что в 2011 году рынок ипотеки продолжит восстановление своих утраченных во время кризиса позиций.

Ипотеку в Ярославле и Ярославской области представляют 21 ипотечный банк, которые предлагают заемщикам 163 ипотечные программы для приобретения жилья в кредит как на первичном так и на вторичном рынках недвижимости

Ставки по ипотеке в Ярославле и Ярославской области находятся в диапазоне 9.00 - 21.00 % годовых по рублевым кредитам и 6.98 - 17.00 % годовых по валютным кредитам. Минимальный первоначальный взнос по ипотеке в Ярославле составляет 0 %. Срок ипотечного кредитования в Ярославле может достигать 50 лет.

Проанализировав программы ипотечного кредитования жилой недвижимости предлагаемые ярославскими банками: Сбербанк России, ВТБ-24, АЛЬФА-БАНК, можно сделать вывод, что наиболее выгодную программу предлагает ВТБ-24 «Квартира на вторичном рынке - доллары». Сумма переплаты в этом случае (при стабильном курсе доллара) составит 3 179 532 рубля.

Проанализировав альтернативные способы накопления средств на покупку жилья, выяснили, что наиболее надежный и доступный способ - накопление с помощью банковского депозита. Сумма переплаты в этом случае составляет за 8 лет 1 125 602 рубля.

В результате сопоставления переплаты по ипотечному кредиту и переплаты при самостоятельном накоплении с помощью банковского депозита, очевидно, что гораздо выгоднее и более безопасно использовать депозит. Переплата при таком методе в 2,8 раза меньше, чем при ипотеке (3 179 532 / 1 125 602 = 2,8).

ипотечный кредитование недвижимость

Список использованной литературы

1. www.wikipedia.org

. Афонина А.В. Все об ипотеке. Получение и возврат кредита. - М.: «Омега-Л», 2009. - 158 с.

. Разумова И.А. Ипотечное кредитование: виды ипотечных кредитов; рынок ипотечного капитала; нормативно-правовое регулирование: Учебное пособие для вузов. - С-Пб.: «Питер», 2006. - 208 с.

. #"justify">. #"justify">. Махлин М. Американская ипотека в российском исполнении // Рос. бизнес газ. - 2006. - 1 июля. - С.1-2.

. www.rusipoteka.ru

. Фролов Н.Е. Современное состояние ипотечного рынка: задачи, проблемы и перспективы // Деньги и кредит. - 2010. - N 8. - С.9-12.

. Иванкина Е. Проблемы ипотеки в России // Общество и экономика. - 2010. - N 1. - С.90-103.

. Справочно-правовая система «Консультант плюс»

. #"justify">. #"justify">. #"justify">. #"justify">. www.100creditov.ru/analysis/

. www.rezon-realty.ru/AnalyticsDescription

. www.credits.ru/news/19809/

. www.ipocredit.ru

. #"justify">. #"justify">. http://fx-currencies.ru/category/euro/

Содержание ипотечный кредитование недвижимость Введение .Теоретические основы ипотечного кредитования жилой недвижимости .1 Ипотека: понятие и сущно

Больше работ по теме:

Деятельность банка по привлечению денежных средств во вклады населения и пути ее совершенствования (на примере ОАО "Банк "Санкт-Петербург"")
Диплом
Банковская система как институт рыночной экономики
Диплом
Исследование систем медицинского страхования и взаимоотношений субъектов медицинского страхования
Диплом
Страховой рынок в Российской Федерации
Диплом
Рынок ценных бумаг и проблемы его формирования и функционирования в Республике Беларусь
Диплом