Разработка рекомендаций по повышению эффективности ипотечного кредитования на примере Челябинского отделения Сбербанка России

 

Содержание


Введение

Глава 1. Сущность ипотечного кредитования

1.1 Понятие и особенности ипотечного кредита

1.2 Сущность и основные элементы системы ипотечного банковского кредитования

Глава 2. Ипотечное кредитование на примере Челябинского отделения Сбербанка России

2.1 Общая характеристика Банка

2.2 Анализ финансового состояния Банка в 2008-2009 гг.

2.3 Организация предоставления ипотечного кредита

2.4 Анализ ипотечного кредитования Челябинского филиала Сбербанка России

Глава 3. Эффективность ипотечных операций сберегательного банка и пути ее повышения

3.1 Анализ риска и эффективности ипотечных операций Банка

3.2 Пути снижения риска и повышения эффективности ипотечного кредитования в Банке

Заключение

Библиографический список

Приложения


Введение


Ипотечное кредитование является мощным инструментом экономического развития во многих странах мира. Развитие ипотеки оказывает положительное влияние на развитие реального сектора экономики (рост строительства, модернизация производства и др.), позитивно сказывается на преодолении социальной нестабильности (снижение безработицы, мобильность трудовых ресурсов, удовлетворение потребностей населения в жилье), повышает стабильность и эффективность банковской и в целом финансовой системы страны [19].

Мировой финансовый кризис, пришедший в Россию, вынуждает внимательно проанализировать многие аспекты функционирования банковского сектора [28]. Что обусловило актуальность темы взятой для исследования.

Лопнувший ценовой пузырь фондового рынка уже оказал свое негативное влияние на банковские активы.

Следом практически полностью оказалось парализовано ипотечное кредитование, состояние которого уже характеризуют термином "кома": "Минрегионразвития прогнозирует, что объем выданной в следующем году ипотеки будет меньше, чем в 2009 г. В ближайшие 4 года темпы роста ипотеки упадут в разы. Простые россияне лишаются шанса на собственное жилье" [30].

Вопросы ипотеки привлекали внимание и были предметом исследования в трудах таких авторов как А.В. Афонина, И.Т. Балабанова, И.М. Барановского, И.В. Довдиенко, О. Жилезновой и многих других авторов. Кроме того, было уделено внимание и последним изменениям в законодательстве об ипотеке.

Целью данной работы является разработка рекомендаций по повышению эффективности ипотечного кредитования на примере Челябинского отделения Сбербанка России.

Для достижения названной цели поставлены следующие задачи:

изучить понятие и особенности ипотечного кредита;

определить сущность и основные элементы ипотечного банковского кредитования;

провести анализ ипотечного кредитования на примере Челябинского отделения Сбербанка России;

изучить эффективность ипотечных операций Челябинского отделения Сберегательного банка и наметить пути ее повышения.

Объектом исследования явились особенности ипотечного кредитования в Челябинском отделении Сберегательного банка России.

Предмет исследования: пути повышения эффективности ипотечных операций в Челябинском отделении Сберегательного банка России.

Методология изучения базируется на таких методах как анализ и синтез, индукция и дедукция, логическое обобщение, сравнительно-правовой метод.

Задачи определили структуру работы, которая состоит из 3 глав, построенных в соответствии с решаемыми задачами.

Научная новизна и практическая значимость работы состоит в обобщении имеющихся данных и практики законодательства по проблеме ипотеки, а также в разработке рекомендаций по отношениям, связанным с ипотекой.


Глава 1. Сущность ипотечного кредитования


1.1 Понятие и особенности ипотечного кредита


О существовании рынка ипотечного кредитования можно говорить начиная с 1998 г., когда был принят Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". С этого момента идет постоянная работа над усовершенствованием системы ипотечного кредитования и обеспечением ее функционирования.

Определению понятия ипотечного кредита логически предшествует раскрытие сущности ипотеки.

Ипотека представляет собой залог недвижимого имущества [16]. Ипотека представляет собой средство обеспечения обязательства, при котором у должника сохраняется право владения и пользования заложенным имуществом, независимо от того, движимое оно или недвижимое. Но получила она наибольшее распространение при залоге недвижимости, и, прежде всего земельных участков, по следующим причинам. Землю и другое недвижимое имущество невозможно перенести на другое место, в отличие от движимого имущества. К тому же недвижимость является основным средством производства, лишившись которой должник практически не в состоянии будет выполнить свои обязательства перед кредитором. Поэтому ипотеку стали широко применять именно при залоге недвижимости и трактовать как вещное право.

Вместе с тем в федеральном законодательстве отсутствует определение ипотечного кредитования и можно встретить лишь определение договора ипотеки как соглашения, по которому залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом (п. 1 ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" [8].

В статье 2 ФЗ «Об ипотеке» устанавливается, какие обязательства могут обеспечиваться ипотекой, а также необходимость отражения юридическими лицами (кредиторами должниками) в бухгалтерском учете обязательств, обеспечиваемых ипотекой в порядке, установленном законодательством РФ о бухгалтерском учете [8].

Согласно данной статье, ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом. Ныне действующее законодательство позволяет обеспечивать ипотекой любые законные требования, что соответствует международной практике. Например, какие-либо ограничения по виду обеспечиваемых требований отсутствуют, в частности, в законодательстве Бельгии, Германии, Испании [15].

Ипотека может быть установлена, если иное не предусмотрено федеральным законом, в обеспечение:

обязательства по кредитному договору,

обязательства по договору займа,

иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре,

обязательства, основанного на причинении вреда.

Таким образом, при ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости - землю, автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная по ипотечной программе, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения.

По кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее [2]. Кредитный договор должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность кредитного договора. Такой договор считается ничтожным [2].

По договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей. Иностранная валюта и валютные ценности могут быть предметом договора займа на территории РФ с соблюдением правил статей 140, 141 и 317 ГК РФ [2].

Ипотекой может быть обеспечено практически любое денежное обязательство, основанное на гражданско-правовом договоре.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему в возмещение убытков или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Необходимо отметить, что ипотека, как и другие залоговые правоотношения, является строго акцессорным (добавочным) правоотношением по отношению к обеспеченному залогом основному обязательству [25, c. 27]. Акцессорность залогового правоотношения проявляется в следующем:

Во-первых, залоговое правоотношение производно от основного обязательства. Производность залогового правоотношения выражается в невозможности его самостоятельного возникновения, т.е. возникновения не в связи с обеспечиваемым обязательством.

Во-вторых, в силу п. 3 ст. 329 ГК РФ [2] недействительность основного обязательства влечет недействительность обеспечивающего его обязательства (соглашения об обеспечении основного обязательства залогом), и, наоборот, согласно п. 2 ст. 329 ГК РФ недействительность соглашения об обеспечении исполнения основного обязательства (в т.ч. недействительность договора о залоге) не влечет недействительности основного обязательства.

В-третьих, залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства [2].

В четвертых, уступка залогодержателем прав по договору о залоге другому лицу действительна, если тому же лицу уступлены права требования к должнику по обязательству, обеспеченному залогом [2].

Ипотека может быть договорной, если она возникла на основании договора, и законной. Закон, предусматривающий возникновение ипотеки, должен содержать указания на то, в силу какого обязательства и какое имущество должно обременяться ипотекой. Такие указания содержатся, например, в ст. 587 ГК РФ, где говорится, что при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты обретает право залога на это имущество.

Сторонами по договору ипотеки являются:

залогодатель - юридическое лицо- должник, передающая имущество в залог;

залогодержатель - банк или другая организация, принимающая недвижимость в залог.

Право отдавать имущество в залог по договору об ипотеке определено в ст. 6 Закона «Об ипотеке». Ипотека может быть установлена только на имущество, которое одновременно удовлетворяет следующим условиям:

если это имущество может быть предметом ипотеки (п. 3 ст. 6 Закона «об ипотеке»);

если это имущество принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения (п. 1 ст. 6 Закона «Об ипотеке»).

Исходя из положений Закона «Об ипотеке» не допускается ипотека:

имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральном законе порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена (п. 2 ст. 6 Закона «об ипотеке»);

земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 63 Закона «Об ипотеке»);

части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования (п. 2 ст. 63 Закона «Об ипотеке»);

жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 2 ст. 74).

На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется [7].

Необходимо отметить, что содержание гражданского правоотношения по договору об ипотеке имеет определенные особенности. Залогодатель остается собственником данного имущества и сохраняет право пользования им. Он вправе извлекать плоды и доходы [8]. Обязанности залогодателя заключаются в поддержании имущества в исправном состоянии, несении расходов на его содержание, в проведении текущего и капитального ремонта в сроки, установленные федеральным законом, если договором об ипотеке не предусмотрено иное [8].

Как правило, залогодатель обязан за свой счет страховать это имущество от рисков утраты и повреждения в полной стоимости, а если она превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства. Это необходимо для защиты интересов залогодержателя, который имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано.

Также залогодатель обязан принимать меры для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий. А в случае реальной угрозы утраты повреждения заложенного имущества залогодатель обязан уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен.

Необходимо обратить внимание на одну особенность, если приобретателю имущества, заложенного по договору об ипотеке оно перешло от третьего лица, то есть от лица, не являющегося должником по основному обязательству, то он остается третьим лицом. Также является третьим лицом приобретатель и в том случае, если имущество перешло к нему от залогодателя, являющегося должником по обеспеченному ипотекой обязательству путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива.

Таким образом, третьим лицом является тот, кто, не будучи лично обязан к уплате соответствующего долга, несет ответственность лишь в качестве собственника обремененной ипотекой недвижимости в размере ее стоимости.

Только в порядке универсального правопреемства, то есть в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования приобретатель становится на место должника-залогодержателя и несет все обязанности последнего как по основному обязательству, так и по договору об ипотеке.

Другой стороной в договоре об ипотеке является залогодержатель. Основным правом залогодержателя является получение удовлетворения своих денежных требований к должнику по обеспеченному ипотекой обязательству из стоимости заложенного имущества другой стороны - залогодателя при наличии юридических оснований преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Залогодержатель имеет право требовать от залогодателя выполнения им всех предусмотренных законом и договором его обязанностей, а также проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, заложенного по договору об ипотеке, в чьем бы владении оно не находилось.

Следует отметить, что положения Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» учитывают интересы, как кредитора, так и заемщика. Отличительным признаком ипотечного кредитования, обеспечивающим его высокую кредитную надежность, является возможностью кредитора (залогодержателя) получить удовлетворение своих требований по представленному кредиту путем реализации предмета залога. Необходимо также отметить, что в Законе предусматривается возможность сторон, заключивших договор ипотеки, самостоятельно регулировать свои права и обязанности по предмету залога [8]

Залог недвижимого имущества не является основанием для освобождения лица, выступившего залогодателем по договору об ипотеке, от выполнения им условий, на которых оно участвовало в инвестиционном (коммерческом) конкурсе, аукционе или иным образом в процессе приватизации имущества, являющегося предметом данного залога (п. 5 ст. 6 Закона «Об ипотеке») [8].

Следовательно, отличительными чертами ипотеки являются:

во-первых, ипотека, как и всякий залог, в сущности, является способом обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства -займа или кредитного договора, договора аренды, подряда, возмещения вреда и т. д.;

во-вторых, предметом ипотеки всегда является недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: здания, сооружения, многолетние насаждения и т. п.;

в-третьих, предмет ипотеки остается во владении должника. Последний остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества;

в-четвертых, договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом -- закладной, которая также подлежит государственной регистрации;

в-пятых, при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека).

И наконец, при неисполнении обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов.

Таким образом, ипотечный кредит -- это кредит, обязательства, по возвращению которого обеспечены залогом недвижимого имущества (ипотекой).

Ипотечное кредитование представляет собой целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу организации, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

В системе ипотеки жилища, жилищного ипотечного кредитования применяются многочисленные виды договоров, соглашений. К числу основных договоров, которые заключают субъекты ипотечного жилищного кредитования наряду с договором ипотеки, можно отнести договоры кредитования, купли-продажи жилого помещения (договор купли-продажи квартиры (жилого дома) с оплатой за счет кредита банка), договор участия в долевом строительстве, различные виды страхования, договоры с риелторами, по оказанию ими услуг, залог инвестиционных договоров, договоры уступки требования (цессии) и др. Пакет договоров и их субъектный состав зависят от отношений, которые они устанавливают (упорядочивают), а также от предмета залога - жилища, имеющегося в наличии или которое необходимо построить.

Во всех схемах жилищного ипотечного кредитования основным договором является договор кредитования. Согласно ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее. Залогодержателем может выступать также юридическое лицо, предоставившее целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. К числу кредиторов или операторов вторичного рынка относятся, например, пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды [30, 31].

В соответствии с п. 12 Положения о жилищных кредитах, утвержденного Указом Президента Российской Федерации от 10.06.1994 N 1180, в кредитном договоре определяются следующие условия:

цель получения ссуды;

срок и размеры кредита;

порядок выдачи и погашения кредита;

инструмент кредитования (процентная ставка, условия и периодичность ее изменения);

обеспечение кредитного обязательства заемщика;

условия страхования ссуды;

способ и формы проверки обеспеченности и целевого использования кредита;

санкции за нецелевое использование и несвоевременный возврат ссуды;

размеры и порядок уплаты штрафов;

порядок расторжения договора, другие условия по соглашению кредитора и заемщика.

Кредитный договор является консенсуальным (возмездным). Как и договор займа, кредитный договор представляет собой каузальную сделку.

Таким образом, понятия «ипотека» и «ипотечное кредитование» тесно взаимосвязаны, но не тождественны. Ипотечное кредитование как система финансово-экономических отношений включает в себя ипотеку как базовую подсистему -- составную часть или существенный элемент в форме непосредственных залоговых технологий.

С другой стороны, ипотечное кредитование -- один из видов сделки с недвижимым имуществом, обеспечение обязательств по которому осуществляется с помощью ипотеки.

Ипотечный кредит (ипотека) предоставляется для покупки жилья (квартиры, дачи или загородного дома). В качестве залога по ипотеке выступает объект кредитования, который должен соответствовать требованиям банка, предоставляющего ипотечный кредит.


1.2 Сущность и основные элементы системы ипотечного банковского кредитования


В настоящее время разработано множество механизмов ипотечного кредитования, различающихся в зависимости от схем выдачи, погашения и обслуживания долга. Основные виды банковских ипотечных кредитов применяемые в международной практике представлены на рисунке 1. (Приложение 1) [24, c. 157 - 162].

В России в практике кредитования под залог недвижимости выделяют следующие виды кредитов:

краткосрочный или долгосрочный кредит, предоставляемый юридическим и физическим лицам на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство (земельный кредит);

краткосрочный кредит на строительство (реконструкцию) жилья, предоставляемый юридическим и физическим лицам для финансирования строительных работ (строительный кредит);

долгосрочный кредит физическим и юридическим лицам для приобретения жилья [20].

В зависимости от субъекта кредитования ипотечные кредиты на строительство жилья разделяются на кредиты, предоставляемые непосредственно его будущему владельцу, и кредиты, выдаваемые подрядчикам. Земельный и строительный кредиты выдаются застройщику при условии, что он располагает на правах собственности или долгосрочной аренды отведенным участком под строительство жилья и местными органами власти предоставлены необходимые разрешения на осуществление строительства.

Для получения ипотечного кредита на приобретение жилья заемщик оформляет следующие документы:

) кредитный договор;

) договор купли-продажи квартиры, приобретаемой за счет кредита;

) договор залога;

) свидетельство о государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости;

) договор о комплексном ипотечном страховании;

) экспертное заключение лицензированного оценщика;

) нотариально удостоверенное обязательство заемщика и членов его семьи об освобождении квартиры в случае обращения на нее взыскания;

) при наличии несовершеннолетних членов семьи - разрешение органов опеки и попечительства районной управы по месту проживания ребенка на передачу в залог приобретаемого за счет кредита жилья и на подписание нотариально удостоверенного обязательства от имени несовершеннолетних членов семьи об освобождении приобретаемой квартиры в случае обращения на нее взыскания и предъявления новым собственником требования об освобождении квартиры;

) договоры поручительства.

Механизм банковского кредитования представлен на рисунке 2 (Приложение 2).

Для оформления кредита в банк необходимо предоставить документы, подтверждающие платежеспособность заемщика. Сначала необходимо заполнить заявление на получение ипотечного кредита и анкету банка, зачастую эту анкету можно найти на сайте банка. Также понадобятся документы, удостоверяющие личность заемщика, копии свидетельства государственного пенсионного страхования, свидетельства о постановке на учет в налоговом органе (о присвоении идентификационного номера налогоплательщика (ИНН)), военного билета для мужчин призывного возраста, документов об образовании, свидетельства о браке/разводе и брачный контракт (при наличии), свидетельства о рождении детей, трудовой книжки, заверенной работодателем [30, 31].

При получении документов банк проверяет их достоверность и юридическое оформление, особое внимание обращая на оценку стоимости квартиры и ее юридическую чистоту ( Квартира не обременена никаким из подлежащих регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки), государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, платежеспособность заемщика. После проверки рассчитывают максимальную сумму кредита и сроки его погашения.

В некоторых банках регламентировано предоставлять дополнительно ряд других документов, например справку о регистрации (форма 9) по месту постоянной регистрации, копии паспортов всех лиц, проживающих совместно с заемщиком, а также не проживающих совместно с заемщиком ближайших родственников (супруга, родителей, детей), пенсионного удостоверения и справки о размере пенсии по неработающим родственникам, свидетельства о смерти родителей, детей, супругов, документы, подтверждающие наличие в собственности дорогостоящего имущества (дачи, автомобиля, земельных участков и т.п.). В случае наличия в собственности квартиры (дома) предоставляется также характеристика жилого помещения (форма 7). При наличии в собственности ценных бумаг предоставляются выписки из реестров владельцев ценных бумаг. Могут потребоваться документы, подтверждающие наличие счетов в банках (карточных, депозитных, текущих, до востребования и т.п.), с выписками за период в шесть месяцев, документы, подтверждающие кредитную историю заемщика (копии документов, подтверждающих своевременную оплату квартирной платы, коммунальных, телефонных услуг и т.п. за последние полгода - год), кредитные договоры (при наличии) и документы, подтверждающие факт исполнения обязательств по этим договорам, справка из наркологического диспансера, справка из психоневрологического диспансера [31].

Общими критериями для определения максимальной суммы кредита и расчета ежемесячного платежа по кредиту выступают ежемесячные доходы семьи (на погашение кредита используются 35 - 55% дохода), которые и определяют срок кредита.

Заемщик должен иметь постоянный источник доходов. В качестве документально подтвержденного дохода банк учитывает заработную плату по основному месту работы, по совместительству, по гражданско-правовым договорам, а также процентные доходы по депозитам в банках, доходы по ценным бумагам, доходы в виде страховых выплат, доходы от сдачи в аренду движимого и недвижимого имущества (при наличии заключенных и зарегистрированных договоров аренды) и прочие документально подтвержденные доходы.

В качестве компенсирующего фактора могут быть рассмотрены: поручительство (например, работодателя), гарантии банка, залог иного имущества.

Таким образом, размер ставки и величина кредита зависят от документов, подтверждающих доходы. Если заемщик получает зарплату официально, то ему следует взять справку 2-НДФЛ с места работы за последние 2 - 6 месяцев, если же зарплата частично или полностью выплачивается неофициально, то необходимо выбрать банк, который сможет выдать кредит на основе справки о доходах в свободной форме. Банк может учесть и другие доходы потенциального заемщика - арендная плата, дивиденды, проценты - при наличии документов, подтверждающих их фактическое получение за период, запрашиваемый кредитором. Если помимо основной работы заемщик имеет дополнительный заработок, то следует иметь в виду, что далеко не каждый банк будет его учитывать.

Окончательное решение о возможности предоставления кредита и его параметрах (сумме, сроках, размере ежемесячного платежа, основном и дополнительном обеспечении и т.д.) принимает кредитный комитет банка. При этом учитываются источники и стабильность дохода заемщика, размер его первоначального взноса в оплату жилья, сопутствующие кредитной сделке затраты (по страхованию, услугам лицензионных оценщиков, нотариуса), а также рыночная стоимость покупаемого жилья и его пригодность в качестве ликвидного залога.

Срок ответа на заявку, как правило, составляет 1 - 2 недели, хотя многие банки в настоящее время обещают рассмотреть ее в течение 2 - 3 дней. В случае положительного ответа банк дает заемщику около трех месяцев на поиск квартиры. По договоренности с кредитором этот срок может быть увеличен еще на месяц.

После того как заемщик находит квартиру, ему необходимо получить на нее одобрение банка. Для этого надо предоставить кредитному учреждению следующие документы: копию свидетельства о праве собственности продавца квартиры, договор участия в долевом строительстве - если заемщик берет кредит на жилье в строящемся доме, документы из БТИ - экспликация и поэтажный план, заключение профессионального оценщика о рыночной стоимости квартиры. На рассмотрение квартиры в банках уходит до 5 дней [30].

Квартира оформляется в собственность заемщика обычно на основании договора купли-продажи квартиры, приобретаемой за счет ипотечного кредита. Он выдается после регистрации договоров купли-продажи, залога и права пользования квартирой.

Заключенные договоры купли-продажи и ипотеки квартиры (и соответственно переход права собственности и залог) регистрируются в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество по месту нахождения недвижимости, после чего кредитные средства и первоначальный взнос перечисляются на счет продавца и заемщик вселяется в приобретенную квартиру.

При выдаче ипотечных кредитов многие банки требуют страхование рисков.

Программа страхования, как правило, включает три договора: страхования жизни и потери трудоспособности заемщика, страхования квартиры, страхования права собственности на нее. Страхователем по договорам страхования является заемщик, первым выгодоприобретателем - кредитор.

Каждый ипотечный банк разрабатывает свою схему предоставления ипотечных кредитов. Они весьма разнообразны по объектам и субъектам кредитования, методам мобилизации ресурсов, взыскания основного долга и процентов.

В России используются программы контрактных сбережений, получивших название семейных жилищных накопительных счетов. Так, клиент, открывая счет в банке, обязан в течение срока, установленного банком, накопить сумму, равную 30% стоимости приобретаемого жилья. Банк по истечении срока накопления предоставляет долгосрочный жилищный кредит.

По схеме накопительных счетов работает Сбербанк России.

Применяется также схема кредитования, основанная на заключении с заемщиком договора аренды приобретаемого с помощью кредита жилого помещения с правом его последующего выкупа.

Финансовая компания покупает у риелторской фирмы квартиру для заемщика банка и заключает с ним договор аренды с правом выкупа квартиры. Договор заключается на один месяц с регулярным его продлением, если заемщик своевременно вносит взносы по кредиту. Компания выступает поручителем заемщика и в случае невозврата кредита в установленные сроки погашает данный кредит за счет обратной реализации квартиры риелторской фирме.

В России основным источником средств для предоставления ипотечных кредитов являются привлеченные средства физических и юридических лиц, которые носят, как правило, краткосрочный характер. Выдача кредитов на срок 3, 5, 10 и более лет требует долгосрочных ресурсов для поддержания ликвидности банков.

Дополнительные кредитные ресурсы банки могут формировать путем выпуска ипотечных облигаций, размещаемых на рынке ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами или закладными, либо банки организуют муниципальные жилищные займы, аккумулируя тем самым деньги населения для кредитования строительства и покупки ему жилья через продажу жилищных сертификатов.

Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

) право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства;

) право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.

Закладная подлежит регистрации одновременно с регистрацией договора залога.

Жилищные сертификаты - особый вид облигаций с индексируемой номинальной стоимостью, удостоверяющих право их собственника:

приобрести квартиру (квартиры) при условии приобретения пакета жилищных сертификатов;

получить от эмитента по первому требованию индексированную номинальную стоимость жилищного сертификата.

С принятием Федерального закона от 11.11.2003 N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" в России появились еще два вида ценных бумаг: облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия.

Облигации с ипотечным покрытием - обеспеченные залогом ценные бумаги, владелец которых имеет право на получение от эмитента в предусмотренные им сроки номинальной стоимости по этим бумагам с процентами. Владельцы облигаций имеют право на получение фиксированного процента не реже одного раза в год.

Эмиссия облигаций осуществляется только ипотечными агентами и кредитными организациями. К эмитентам облигаций Закон предъявляет определенные требования: ипотечным агентом может быть только специализированная коммерческая организация, исключительным предметом деятельности которой является приобретение прав требования по кредитам, обеспеченным ипотекой, и закладных.

Ипотечный сертификат участия - ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие. Банк выпускает ипотечные сертификаты участия, покрытием которых служат закладные по ипотеке. Ипотечные кредиты не учитываются на балансе банка. Банк становится доверительным управляющим, контролируя поступления от заемщиков и не неся рисков дефолта заемщиков.

Система ипотечного кредитования формирует ипотечный рынок: первичный и вторичный. На первичном рынке работают в основном коммерческие банки, которые выдают и продают кредиты, на вторичном рынке - финансовые компании, фонды, скупающие активы ипотечных банков, обеспеченные залогом имущества, и затем от своего имени на их базе выпускающие ценные бумаги (облигации). Ценные бумаги ликвидны, поскольку обеспечены недвижимостью и позволяют получать долгосрочный и стабильный доход на инвестиции. По обязательствам некоторых финансовых компаний за рубежом гарантом выступает государство, что повышает их надежность.

На первичном рынке кредитор и заемщик непосредственно вступают в договорные кредитные отношения, обеспеченные ипотекой, а на вторичном рынке происходят трансформация персонифицированных закладных в обезличенные ценные бумаги и их размещение среди инвесторов.

Субъектами рынка ипотечных кредитов выступают:

) система финансово-правового регулирования (Президент Российской Федерации, Федеральное Собрание Российской Федерации, Минфин России, Федеральная налоговая служба по финансовым рынкам, Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству), которая определяет концепцию развития кредитования и формирует законодательную базу, создает необходимые условия для организаций целостной системы ипотечного кредитования, включающей в себя ипотечные кредитные учреждения, страховые и пенсионные фонды (как источники средств), рынок закладных и других связанных с ними финансовых инструментов;

) заемщики - физические и юридические лица, получившие ипотечный кредит;

) кредиторы - ипотечные кредитные учреждения (коммерческие и специализированные ипотечные банки и др.), предоставляющие заемщикам ипотечный кредит;

) инвесторы - физические и юридические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка (пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные фонды);

) компании, которые определяют инфраструктуру ипотечного рынка (продавцы жилья, оценщики, риелторские фирмы, органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними, судебные органы, нотариальные конторы, страховые компании, операторы вторичного рынка).

Объектами сделок ипотечного рынка являются ипотечные кредиты и ипотечные облигации или закладные. Ипотечные облигации обращаются на первичном и вторичном рынках.

В целом система ипотечного кредитования означает организацию взаимодействия между рынком ипотечного кредитования, рынком недвижимости и финансовым рынком.

Конкретные условия жилищного кредитования также устанавливаются банком по согласованию с заемщиком. В качестве инструмента кредитования возможны использование переменной процентной ставки, индексирование суммы основного долга, отсрочка платежей заемщика. Например, величина процентной ставки по кредиту, выданному на покупку новостройки, разная на этапе строительства (инвестирования) и этапе "собственности". При покупке квартиры в строящемся объекте залогодатель-заемщик выступает инвестором и приобретает право требования доли в этом доме. Банк на этапе инвестирования подстраховывает себя завышенной процентной ставкой. Как только дом сдается и залогодатель становится собственником квартиры в нем, процентная ставка снижается до обычного уровня [31].

Предоставляя кредит, банк помимо кредитного договора в его обеспечение заключает с должником обеспечительный договор, в частности договор ипотеки. Кредитором по кредитному договору (при ипотечном кредитовании) может выступать только кредитная организация, т.е. юридическое лицо, имеющее лицензию на совершение банковских операций. При нарушении указанного требования закона договор признается недействительным [29].

Одним из основных параметров ипотечных программ банков является процентная ставка. Она определяется внутренними факторами (минимальной безубыточной ставкой размещения) и внешними условиями (уровнем рыночных процентных ставок).

Банк должен достаточно точно просчитать себестоимость ипотечных продуктов, себестоимость обслуживания клиентов, чтобы в конечном итоге сформировать корректный баланс и отчет о прибылях и убытках в коммерческих подразделениях.

Исходя из ставки привлечения ресурсов для ипотечных жилищных кредитов и себестоимости ипотечного кредитного продукта, банк определяет для себя минимально допустимую доходность каждого ипотечного кредитного продукта. Доходность является мерой привлекательности вложений в данный вид актива.

Эффективная доходность может использоваться для сравнения уровней доходности различных ипотечных кредитных продуктов между собой и с другими видами активов банка.

Эффективная доходность варьируется в зависимости от параметров ипотечных кредитных продуктов: взимаемых банком комиссий и плат, устанавливаемых для каждого продукта индивидуально, например:

сбор за рассмотрение заявления анкеты;

комиссии за открытие и ведение счетов (ссудного и текущих);

плата за аренду банковской сейфовой ячейки;

комиссия за снятие наличных денежных средств со счета клиента.

Состав единовременных сборов определяется каждым банком самостоятельно и может значительно отличаться в разных банках [25].

Для определения стоимости ипотечного кредита можно использовать методику кредитоотдачи [14]. Общая формула для определения кредитоотдачи ипотечного жилищного кредита выглядит следующим образом:

+ R - L - CPV sr PV= ---------,


где CF (Credit Feedback) - кредитоотдача, или сколько прибыли приходится

на 1 руб. ипотечного кредита;- средний размер ипотечного кредита (субсидии), руб.;- средняя приведенная стоимость общего долга заемщика перед

кредитной организацией, руб.;- средние совокупные приведенные доходы при выдаче одного

ипотечного кредита, руб.;

С - средние совокупные приведенные затраты на выдачу одного

ипотечного кредита, руб.

Показатель кредитоотдачи указывает на реальный размер прибыли, который приходится на 1 руб. ипотечного жилищного кредита.

В настоящее время в большинстве программ на российском ипотечном рынке используется фиксированная процентная ставка.

Определяющими факторами размера ставки заимствования является кривая доходности на российском финансовом рынке, срок заимствования и риски, которые принимает на себя банк, выдающий такие кредиты.

Кривая доходности выражает стоимость заимствования средств на определенный срок, или, другими словами, показывает, сколько будет стоить рубль, занятый сегодня и возвращенный по окончании указанного срока. Она может быть построена с помощью ликвидных инструментов с разными сроками погашения, которые обращаются на российском рынке (например, ГКО/ОФЗ).

Другим фактором, определяющим размер ставки ипотечных кредитов, является срок заимствования финансовых ресурсов, которые банк привлекает (или мог бы привлечь) на рынке для выдачи ипотечных кредитов населению.

Фактор, способный повлиять на величину ставки, - кредитный рейтинг заемщика, который выражается в виде спреда к ставке суверенной кривой доходности. Очевидно, что обычный коммерческий банк будет вынужден занимать на рынке деньги дороже, чем государство или заемщик с государственным кредитным рейтингом. Это вызвано дополнительными рисками, связанными со стабильностью, капиталом банка, репутацией, финансовым положением и т.п [29].

Анализ рынка ипотечных программ, предлагаемых ведущими банками, убедительно свидетельствует, что мировой финансовый кризис вызвал неуклонный рост ставок по кредитам в течение 2008 г. К настоящему времени произошло увеличение среднего размера кредита на 25%. Это сказалось на сокращении доли потенциальных заемщиков. Вслед за средними растут и минимальные ипотечные ставки (рис. 3 - Приложение 3). Даже индекс ФОСБОРН - средневзвешенный показатель оптимальных предложений по ипотеке - с июня 2008 г. снова начал расти. За июль и август рост составил 0,18 процентных пункта по рублевым кредитам и 0,06 пункта по валютным.

По прогнозам аналитиков ФОСБОРН ХОУМ ожидается дальнейший рост ставок по ипотеке: до конца года ставки прибавят еще 0,8% и в первом квартале 2009 г. рост составит до 0,5%. Таким образом, ставки начала 2009 г. сравняются с уровнем ставок 2002 г [22].

Ставка ипотеки - ключевой фактор при выборе ипотечной программы. Финансовый кризис <#"justify">Автор поддерживает ведущих специалистов в области ипотечного кредитования [11, 12, 18] в том, что в процессе ипотечного кредитования важно анализировать состояние и эффективность использования кредита. Боле того, авторы считают, что такой анализ необходимо осуществлять на постоянной основе, опираясь на принцип регулярности управления банковскими рисками и принцип эффективности осуществления банковских операций.


Глава 2. Ипотечное кредитование на примере Челябинского отделения Сбербанка России


2.1 Общая характеристика Банка


Сбербанк России сегодня - современный универсальный банк, удовлетворяющий потребности различных групп клиентов в широком спектре банковских услуг. Сбербанк занимает крупнейшую долю на рынке вкладов и является основным кредитором российской экономики. Сбербанк - крупнейший банк России, лидер по размеру собственного капитала и величине филиальной сети, и при этом принадлежащий государству.

Годом основания старейшего банка страны считается 1841 год, когда император Николай I одобрил устав сберегательных касс и повелел учредить сберегательные кассы при Петербургской и Московской сохранных казнах. Кассы эти создавались «для приема небольших сумм на сохранение с приращением процентов, для доставления чрез то недостаточным всякого звания людям средств к сбережению, верным и выгодным образом, малых остатков от расходов, в запас на будущие надобности».

После отмены крепостного права в 1861 году и проведения ряда либеральных реформ развитие сберегательного дела в России стало набирать обороты. За 30 лет -- с 1865-го по 1895 годы -- число касс увеличилось с 47 до 3875, а количество сберегательных книжек -- с 70 000 штук до 2 миллионов.

Во время Великой Отечественной войны сберегательные кассы занимались размещением государственных займов и организацией денежно-вещевых лотерей. Это позволяло привлечь денежные средства населения и сформировать дополнительный фонд для покрытия военных расходов.

В 50-80-е годы развитие сберегательного дела продолжалось. За 35 послевоенных лет почти вдвое (с 40,4 до 78,8 тысяч) выросла сеть сберегательных учреждений, количество счетов увеличилось в 12 раз, а сумма вкладов -- в 100 раз.

А в 1987 году в рамках перестроечных реформ система Государственных трудовых сберегательных касс СССР была реорганизована, а вместо нее образован Банк трудовых сбережений и кредитования населения СССР -- Сберегательный банк СССР, государственный специализированный банк по обслуживанию населения и юридических лиц.

Так начался новейший этап истории Сбербанка России. Уже в 1989 году в Дзержинском отделении Банка на Олимпийском проспекте в Москве был открыт первый банкомат. В том же году Сбербанк стал членом Всемирного института сберегательных банков. А после распада СССР только Сбербанк России продолжил свою деятельность; сберегательные банки в бывших союзных республиках либо полностью прекратили свое существование, либо заняли второстепенное положение в банковской системе своих стран.

В 1991 году общим собранием акционеров было принято решение об учреждении Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации, который продолжил полуторавековую историю российских сберегательных касс.

Сбербанк России является крупнейшим банком Российской Федерации и СНГ. Его активы составляют четверть банковской системы страны, а доля в банковском капитале находится на уровне 30%. По данным журнала The Banker (1 июля 2008 г.), Сбербанк занимал 33 место по размеру основного капитала (капитала 1-го уровня) среди крупнейших банков мира.

В марте 2007 г. Банк разместил дополнительный выпуск обыкновенных акций, в результате чего, уставный капитал увеличился на 12%, и было привлечено 230,2 млрд. рублей. Средний дневной объем торгов акциями Сбербанка составляет пятую часть объема торгов на ММВБ.

Учредитель и основной акционер Банка -- Центральный банк Российской Федерации (Банк России). По состоянию на 8 мая 2009 г., ему принадлежит 60,25 % голосующих акций и 57,58% в уставном капитале Банка. Остальными акционерами Сбербанка России являются более 273 тысяч юридических и физических лиц. Высокая доля иностранных инвесторов в структуре капитала Сбербанка России <#"3" height="3" src="doc_zip1.jpg" />

Реализация Стратегии развития позволит Банку укрепить позиции на российском рынке банковских услуг и достичь финансовых и операционных показателей, соответствующих уровню высококлассных универсальных мировых финансовых институтов.


.2 Анализ финансового состояния Банка в 2008-2009 гг


Динамика основных статей отчета о прибылях и убытках за 11 месяцев 2009 года в сравнении с 11 месяцами 2008 года показала, что (Приложения 4, 5 - таблицы 1, 2):

·операционные доходы до создания резервов на возможные потери увеличились на 24,7%;

·чистый процентный доход вырос на 36,1%;

·чистый комиссионный доход увеличился на 8,6%;

·операционные расходы сократились на 3,5%;

·расходы по созданию резервов на возможные потери возросли в 3,3 раза;

·прибыль до уплаты налогов из прибыли составила 24,3 млрд. руб. против 146,0 млрд. руб. за 11 месяцев 2008 года;

·чистая прибыль составила 18,5 млрд. руб. против 113,2 млрд. руб. за 11 месяцев 2008 года.

Активы банка за 11 месяцев увеличились на 1,3% и на 1 ноября 2009 года составили 6 806 млрд. руб. Рост кредитного портфеля корпоративных клиентов и портфеля ценных бумаг был нивелирован ростом объема резервов на возможные потери.

Банк продолжил активное кредитование реального сектора экономики - за 11 месяцев российским предприятиям выдано кредитов на сумму около 3,6 трлн. руб., из них около 260 млрд. руб. выдано в ноябре. Остаток кредитного портфеля юридических лиц с начала года увеличился на 8,6% до 4 324 млрд. руб. (по внутренней методике Сбербанка <#"justify">2.3 Организация предоставления ипотечного кредита


Сбербанк одним из первых начал выдавать ипотечные кредиты. Ипотека в Сбербанке возможна по самым различным программам. Ипотечные программы Сбербанка можно представить в виде следующей таблицы:


Таблица 3 - Ипотечные программы

Минимальный взносПроцентная ставкаВажноИпотечный20 - 30 %13,5 - 14,75В обеспечение оформляется кредитуемый объект недвижимостиИпотечный +20%13,25 - 14,5Только на недвижимость, построенную с участием кредитных средств БанкаИпотечный стандарт 30% 0% в случае оформления в залог иного Жилого помещения15,5 - 16В обеспечение оформляется кредитуемое или иное жилое помещениеМолодая семья 15% - 20 %13,25 - 16Для супругов не старше 35 летНа недвижимость30%15,5Кредитуемый объект недвижимости не находится в залоге у БанкаРефинансирование жилищных кредитов 0%15,25 - 15,75Предоставляется на цели погашения кредитов, выданных иной кредитной организацией на приобретение/строительство жилых помещенийКредит "Уверенность"0%Соответствует ставке по реструктуризируемому жилищному кредитуПредоставляется на цели погашения платежей по ранее полученным жилищным кредитам БанкаПроведем сравнительный анализ ипотечных кредитов - данные сформируем в таблицу 4.


Таблица 4 - Условия кредита

Название кредитаЦели кредитованияОбеспечениеСуммаПервоночальный взносСрок% ставкаИпотеч- ный- на приобретение объектов недвижимости, построенных или строящихся с участием кредитных средств Сбербанка России. - на приобретение объекта недвижимости - единовременно; - на строительство (в т.ч. на долевое участие в строительстве), -реконструкцию, ремонт (в т.ч. на проведение отделочных работ) Объекта недвижимости в зависимости от порядка оплаты - единовременно или частями.1 Кредит на приобретение объекта недвижимости: - залог приобретаемого Объекта недвижимости; - поручительство совершеннолетних членов семьи Заемщика, которых Заемщик предполагает зарегистрировать в приобретаемом Объекте недвижимости. 2. Кредит на строительство объекта недвижимости: - залог имущественных прав Заемщика по Договору об инвестировании строительства; - поручительство Застройщика (на случай расторжения Договора об инвестировании строительства) - оформляется в качестве дополнительного обеспечения на период строительства; - залог объекта недвижимости - оформляется после завершения строительства и оформления права собственности на него; - поручительства совершеннолетних членов семьи Заемщика, которых Заемщик предполагает зарегистрировать после завершения строительства Объекта недвижимости.- до 80% стоимости кредитуемого Объекта недвижимости - по кредитам на цели приобретения и строительства Объектов недвижимости; - до 70% стоимости работ по реконструкции, ремонту (отделке) Объекта недвижимости, но не более 70 % его стоимостиОт 20% стоимости кредитуемого Объекта недвижимостиДо 30 лет -- по кредитам на цели приобретения и строительства Объектов недвижимости; до 10 лет -- по кредитам на цели ремонта/отделки и реконструкции Объекта недвижимости. 13,5-14,75% «Ипотечный кредит+»Приобретение и строительство Объекта недвижимости на территории России, построенного или строящегося с участием кредитных средств БанкаОбеспечение: Залог кредитуемого Объекта недвижимости, до регистрации ипотеки -- залог имущественных прав на возводимый Объект недвижимостиДо 80% стоимости кредитуемого Объекта недвижимости. Первоначальный взнос: От 20% стоимости кредитуемого Объекта недвижимостиОт 20% стоимости кредитуемого Объекта недвижимости.Не более 30 лет.13,25--14,5%"Ипотечный стандарт"для кредитования на Приобретение и строительство Жилого помещения (квартира или жилой дом) на территории Россиизалог приобретаемого либо иного Жилого помещения, тогда первоначальный взнос по кредиту составит 0%.до 70% стоимости Жилого помещения, оформляемого в залог- От 30% стоимости кредитуемого Жилого помещения. - (от 0% в случае оформления в залог иного Жилого помещения)не более 30 лет (должен составлять целое число лет)14,75-15,75%Кредит на недвижимостьПриобретение и строительство Объекта недвижимости на территории РоссииЛюбое из используемых Банком, за исключением залога кредитуемого Объекта недвижимости. При предоставлении кредита на цели участия в долевом строительстве Объекта недвижимости обязательно оформление залога другого Объекта недвижимостиДо 80% стоимости кредитуемого Объекта недвижимостиОт 20% стоимости кредитуемого Объекта недвижимости Не более 30 лет15,5--16%Кредит молодая семьяПриобретение и строительство объектов недвижимости на территории РоссииДо 80% стоимости Объекта недвижимости для семьи без детей, до 85% стоимости Объекта недвижимости для семьи с ребенком/детьмиОт 20% стоимости Объекта недвижимости для семьи без детей, от 15% стоимости Объекта недвижимости для семьи с ребенком/детьми.13,25 - 16%Рефинансирование жилищных кредитовПогашение кредита, выданного иной кредитной организацией на приобретение или строительство Жилого помещения *(квартира или жилой дом, в т.ч. с земельным участком) на территории РоссииОбеспечением является залог Жилого помещения, на приобретение/строительство которого предоставлен рефинансируемый кредитСумма кредита не более остатка основного долга по рефинансируемому кредиту и 70% стоимости приобретенного/построенного Жилого помещения (учитывается меньшая из величин)Срок не более 30 лет15,25-15,75%Уверенностьпредоставляется на погашение платежей по ранее полученным в Банке Жилищным кредитам, не соответствующим стандартам ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов»Обеспечением кредита является то, что по кредиту оформляется обеспечение, идентичное обеспечению по Жилищному кредиту. При остатке ссудной задолженности по Жилищному кредиту свыше 1 000 000 рублей: - - по Жилищному кредиту и кредиту «Уверенность» оформляется залог (последующий залог) кредитуемого Объекта недвижимости; - на период строительства кредитуемого Объекта недвижимости по Жилищному кредиту и кредиту «Уверенность» оформляется залог (последующий залог) прав по договорам участия в долевом строительстве кредитуемого Объекта недвижимости; - при отсутствии возможности оформления ипотеки (последующей ипотеки) и залога (последующего залога) прав по договорам участия в долевом строительстве кредитуемого Объекта недвижимости требуется оформление залога (последующего залога) иного Объекта недвижимости или залога (последующего залога) ликвидного имущества.Кредит предоставляется в сумме необходимой для погашения: текущей просроченной задолженности по Жилищному кредиту (по основному долгу и процентам за пользование кредитом) сроком до 60 дней; неустойки, начисленной за несвоевременное погашение Жилищного кредита; платежей по Жилищному кредиту, предстоящих к уплате Банку в течение 12 месяцев, следующих за датой выдачи кредита; страховой премии, подлежащей уплате Заемщиком по договорам страхования.Срок кредита не превышает срок, оставшийся до полного погашения реструктуризируемого Жилищного кредитаПроцентная ставка устанавливается на уровне процентной ставки по реструктуризируемому Жилищному кредиту

Анализ таблицы 4 позволяет выделить особенности и преимущества различных программ ипотечного кредитования, выдаваемых Челябинским филиалом Сбербанка России которые можно наглядно представить в таблице 5.


Таблица 5 - Особенности и преимущества ипотечных кредитов

Название кредитаЧем хорошоЧем плохоКому выгодноИпотечный1. Может быть отсрочка в погашении основного долга на период строительства до 2 лет. 2. Кредит на 90% стоимости 3. Залогом может выступать стоящееся по долевому жилье 1. Кредит выдается безналично, затем перевод на счет застройщика. 2. Кредит выдается только в случае заключения (предварительно) Банком Договора с застройщиком о сотрудничестве, т.е. не у всех застройщиков. 3. Выдается по месту нахождения объекта недвижимости. Людям покупающим жилье в долевом строительстве«Ипотечный кредит+»максимальная сумма кредита может быть рассчитана без оценки платежеспособности Заемщика, а исходя из размеров суммарного актива Заемщика (Созаемщиков)Людям с низким официальным доходом берущим кредит с созаемщиками (супругами)Кредит на недвижимость· Может выдаваться и наличными (рубли). · Может предоставляться отсрочка в погашении основного долга на период строительства до 2 лет. · Кредит на 70% стоимости. · Кредиты предоставляются как по месту регистрации заемщика, так и по месту нахождения предприятия-работодателя-поручителя, или по месту нахождения объекта недвижимости. Непросто найти такое обеспечение на большую сумму кредита. Иногородним гражданамКредит молодая семья1. Может выдаваться и наличными (рубли). 2. Может предоставляться отсрочка в погашении основного долга на период строительства до 2 лет. При рождении ребенка отсрочка до достижения ребенком возраста 3 года. 3. Кредит на 70% стоимости. Если есть ребенок, то кредит на 90%. 4. При расчете кредита может учитываться доход родителей, кредит будет больше. Безработной «Молодой семье» кредит не дают. Как указывалось, созаемщиками могут быть молодые супруги и родители супругов. Но при этом, если «Молодая семья» живет лишь на деньги своих родителей - кредит ей не предоставят. Молодой семье

Следовательно, получить кредит в Сбербанке г. Челябинска на покупку или строительство жилья можно только под 13,25 - 16% годовых, при условии дохода на семью не меньше 20 тыс. рублей.

Также необходимо иметь официально подтверждённые доходы, и первый взнос в размере не менее 20%. Исключение сделано лишь для тех, кто получает кредит по сбербанковской программе «молодая семья». Для «молодой семьи», имеющей ребёнка, первый взнос может быть 15% от стоимости закладываемой квартиры.

В итоге портрет идеального заемщика выглядит следующим образом. Семейная пара в возрасте от 27 до 35 лет. С детьми. Работают по найму в крупной компании. Стаж по последнему месту работы - год и более. Доход подтвержден официально. Структура дохода - регулярные ежемесячные выплаты, размер которых не имеет сильных колебаний. Имеют одно и более высших образований. Имеют положительную кредитную историю (текущих обязательств нет). Имеют в активах недвижимость, автомобиль, денежные накопления. Подтвержденный официальный доход не менее 30 тысяч рублей.

Согласно рейтингу ипотечных банков России - Тройка лидеров по объемам выданных ипотечных кредитов за 2008 год, по сравнению с итогами первого полугодия, изменилась. К первым двум лидерам «Сбербанку» (4,3 млрд. долл.) и ВТБ 24 (756,7 млн. долл.) присоединился «Москоммерцбанк» (620 млн. долл.) - таблица 6.


Таблица 6 - Сравнительная характеристика банков

Самые ипотечные банки в 2008 г. №БанкВыдано ипотечных кредитов в 2006г., тыс.$Изменение к 2005г., %Доля кредитов, выданных под залог существующего жилья, %Доля рефинансированных кредитов, %1Сбербанк4 295 301.0142.89--2ВТБ 24756 550.1409.3915.582.353Москоммерцбанк620 000.0474 595.6624.70-4Банк Уралсиб337 000.0258.510.200.005Дельтакредит291 000.0159.82--6КИТ Финанс277 626.29 004.1734.400.007Транскредитбанк241 359.43 589.131.200.008Городской Ипотечный Банк217 372.5297.6733.600.009Газпромбанк195 488.0138.834.000.0010Росбанк192 891.41 421.8347.00-

Таким образом, основным конкурентом в ипотечных кредитах для Сбербанка является банк ВТБ-24.

Приведем характеристику предоставляемых ипотечных кредитов в рублях, оказываемых банком ВТБ-24 (таблица 7).


Таблица 7 - Характеристика ипотечных кредитов ВТБ-24


Таким образом, необходимо отметить, что, несмотря на всю привлекательность программ ипотечного кредитования, оказываемых Сбербанком здесь существуют также определенные «подводные камни», которые не известны потенциальному заемщику. Так, рассмотрим подробнее кредитную программу «Молодая семья». Кредит по этой программе предоставляется супругам не старше 30 лет (даже, если одному из супругов до 30 лет, а другому больше). Из достоинств данного кредита надо отметить то, что созаемщиками кроме супругов могут выступать еще и родители, как со стороны одного из супругов, так и со стороны другого.

По кредитам «Ипотечный» и «Ипотечный +» максимальная сумма кредита может быть рассчитана без оценки платежеспособности Заемщика, а исходя из размеров суммарного актива Заемщика (Созаемщиков). Суммарный актив -- это принадлежащие лично Заемщику или совместно с супругом (супругой).

Оценочная стоимость суммарного актива должна быть не менее 30 000 000 рублей (или эквивалента в валюте). При этом кредит с учетом суммарного актива может быть предоставлен только на приобретение квартиры, земельного участка или индивидуального жилого дома, а максимальный размер кредита не может превышать 50% стоимости суммарного актива и 65% стоимости приобретаемого объекта недвижимости

Кредит «Ипотечный+» предоставляется в безналичном порядке с последующим перечислением кредитных средств по распоряжению Заемщика (Созаемщика) на расчетный счет застройщика.

Погашение кредита аннуитетными (равными) платежами, включающими основной долг и проценты, производится ежемесячно в дату, установленную графиком платежей.

Погашение кредита дифференцированными платежами:

погашение основного долга производится ежемесячно или ежеквартально, начиная с 1-го числа месяца (первого месяца квартала), следующего за месяцем (кварталом) получения кредита или его первой части, не позднее 10-го числа месяца (первого месяца квартала), следующего за платежным;

уплата процентов производится ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за платежным и одновременно с погашением основного долга.

Разрешено досрочное погашение кредита или его части:

при аннуитетных (равных) платежах -- при условии, что часть досрочно возвращаемого кредита составляет не менее 15 000 (пятнадцати тысяч) рублей.

Кредитным договором устанавливается период сроком на 3 месяца от даты выдачи кредита, в течение которого Заемщику запрещено проводить досрочное погашение кредита. По истечение указанного периода досрочное исполнение обязательств производится только в сроки, установленные для осуществления плановых ежемесячных платежей. При обращении Заемщика в Банк для досрочного погашения кредита Банк готовит новый график платежей, который должен быть подписан Заемщиком не позднее дня очередного платежа, в который будет осуществляться досрочное погашение, до проведения указанной операции;

при дифференцированных платежах -- без ограничения минимальной части досрочно возвращаемого кредита с уплатой процентов за пользование кредитом и неустойки, начисленных на дату погашения. При этом Заемщик обязан производить ежемесячную уплату процентов на оставшуюся сумму задолженности по кредиту.

Сбербанк - пожалуй, один из немногих банков, который требует, чтобы близкие родственники (совершеннолетние дети, родители заемщиков), которые будут зарегистрированы по адресу приобретаемого (строящегося) с использованием кредитных средств Сбербанка, объекта недвижимости, оформили бы договор поручительства.

За обслуживание ссудного счета Заемщик уплачивает Банку единовременный платеж - до 4% от суммы кредита. Конкретный размер платежа определяется в зависимости от места нахождения филиала Сбербанка.

Существуют «подводные камни» и в другой программе ипотечного кредитования Сбербанка России. Так, в Сбербанке существует ограничение по возрасту. Лицам предпенсионного возраста кредит либо не дают, либо дают значительно меньше, чем если бы заемщику до пенсии было далеко.

Еще одна особенность та, что существует привязка к местности. Например, заемщик живет в Тамбове, поручители - в Туле, работает - в Орле, квартиру хочет в Подмосковье, за кредитом обращается в Московский банк. Такому заемщику предложат обратиться в банк либо по месту работы, либо в банк в том городе, где заемщику нужна квартира. В отделении Сбербанка в Москве, в выдаче кредита ему откажут.

Таким образом можно подытожить, что не смотря на свою привлекательность программы ипотечного кредитования (это касается не только программ Сбербанка России, но и ипотечных программ других операторов) имеют ряд особенностей, с которыми потенциальному заемщику обязательно необходимо ознакомиться заранее.

В связи со сложной ситуацией на рынке ипотечного кредитования, банки массово повышают ставки и меняют условия предоставления кредитов.

Сбербанк - не исключение, следует отметить, что ипотечные кредиты Банком по-прежнему выдаются.


.4 Анализ ипотечного кредитования Челябинского филиала Сбербанка России


Банк в целях увеличения доходности, помимо установленных комиссий, взимает дополнительно ежемесячно вместе с аннуитетом фиксированную сумму за ведение банковского счета. Если заемщик не может единовременно заплатить эту сумму, она делится на две части: первая платится сразу, вторая распределяется равными суммами на весь срок кредитования. Если кредит гасится досрочно, то и данная комиссия должна быть погашена досрочно.


Таблица 8 - Схема гашения кредита с учетом наличия фиксированного платежа, руб.

Период гашения Остаток задолженностиПлатеж (аннуитет)Структура аннуитетаПроцентосновной долгпроценты1,5%131656149551222369339,614,151030503649551356355939,614,162029073849551523339239,614,163027468149551711320539,614,174025664949551921299439,614,195023640049552157275839,614,206021366049552422249339,614,227018812349552720219539,614,258015944649553055186039,614,309012724249553431148439,614,371009107849553853106339,614,52110504664955432658939,614,941204858495548585739,623,771210

Данная схема предполагает увеличение базовой процентной ставки: с 14 % в начале срока кредитного договора до 23,77 % в его конце. При этом, ее увеличение не зависит от суммы кредита.

Дальше рассмотрим инфляционные потери банка в процессе ипотечного кредитования при фиксированной процентной ставке.


Таблица 9 - Инфляционные потери банка в процессе ипотечного кредитования при фиксированной процентной ставке, тыс. руб.

Показатель Планируемые платежиБез учета инфляции Год1-й2-й3-йИТОГООсновной долг333,3333,3333,31000,0Проценты210,0140,070,0420,0Всего платежи543,3473,3403,31420,0С учетом инфляцииИнфляция, % годовых12,0010,008,00-Всего платежи 485,1384,2303,11172,4Инфляционные потери кредитора58,289,1100,2247,6

Очевидно, при заданных параметрах, инфляционные потери составят существенную величину в сравнении с полученными процентами.

В таблице 10 показан доход банка с учетом процентного выигрыша вследствие фиксирования процентных ставок (в условиях заданных параметров). Таким образом, на кредит в 1000 тыс. руб. за три года начисляются проценты в сумме 420 тыс. руб., при этом инфляционные потери составляют 247,6 тыс. руб.


Таблица 10 - Эффект ипотечного кредитования для банка при фиксировании процентных ставок, тыс. руб.

Показатель Планируемые платежиПо фиксированной процентной ставкеГод1-й2-й3-йИТОГООсновной долг333,33333,33333,331000,00Проценты210,00140,0070,00420,00Всего платежи543,33473,33403,331420,00С учетом снижения процентной ставкиДинамика процентных ставок, %21,018,016,0-Проценты210,00120,0053,33383,33Всего платежи543,33453,33386,671383,33Процентный выигрыш банка при фиксировании ставки0,0020,0016,6736,67

Частично банк может компенсировать потери за счет установления фиксированной ставки - ее эффект равен 36,67 тыс. руб. (за первый год эффект равен нулю, поскольку допускается, что ставка может снижаться только в последующие годы).

С одной стороны, сумма не столь существенна, но если учесть, что таких кредитов выдано на общую сумму 200 000 тыс. руб., то в целом по портфелю банка получается значительная сумма (таблицы 11, 12).


Таблица 11 - Инфляционные потери банка в процессе ипотечного кредитования в целом по портфелю кредитов, тыс. руб.

ПоказательПланируемые платежиБез учета инфляцииГод1-й2-й3-йИТОГООсновной долг66666,766666,766666,7200000,0Проценты42000,028000,014000,084000,0Всего платежи108666,794666,780666,7284000,0С учетом инфляции по годамИнфляция, % годовых12,0010,008,00-Всего платежи 97023,876839,860626,1234489,7Инфляционные потери кредитора11642,917826,820040,649510,3В таблице 11 показаны инфляционные потери банка при фиксированной ставке 21 % и сумме кредита 200000 тыс. руб., в таблице 12 при той же сумме кредита ставка снижается с 21 процентов до 16 процентов.


Таблица 12. Эффект ипотечного кредитования для банка при фиксировании

процентных ставок в целом по портфелю кредитов, тыс. руб.

Показатель Планируемые платежиПо фиксированной процентной ставкеГод1-й2-й3-йИТОГООсновной долг66666,6766666,6766666,67200000,00Проценты42000,0028000,0014000,0084000,00Всего платежи108666,6794666,6780666,67284000,00С учетом снижения процентной ставкиДинамика процентных ставок, %21,018,016,0-Проценты42000,0024000,0010666,6776666,67Всего платежи108666,6790666,6777333,33276666,67Процентный выигрыш банка при фиксировании ставки0,004000,003333,337333,33

В таблице показан прогнозный расчет только на три года, и, при условии сохранения динамики, в последующие годы сумма процентного выигрыша банка может существенно вырасти.

Следует отметить, что в третьем году кредитования сумма выигрыша меньше, чем во втором. Это связано с тем, что в представленной схеме проценты начисляются на остаток ссудной задолженности, которая во второй год больше чем в третий, следовательно, и сумма выигрыша во второй год больше в сравнении с третьим.

Рассмотренные схемы в той или иной степени отражают методические подходы к оценке эффективности механизма банковского ипотечного кредитования, поскольку напрямую влияют на результат использования ресурсной базы банка, определяемый соотношением доходов по ипотечному кредитованию и расходов, связанных с его реализацией. Данные схемы на базе метода моделирования за счет изменения параметров позволяют банкам прогнозировать доходы и расходы, а также результаты использования ресурсов в целях повышения эффективности ипотечного кредитования.

В таблице 12 приведена аналитическая информация, которая позволяет сопоставить условия предоставления ипотечного кредита Сбербанком России и его основными конкурентами.

Таким образом, одной из проблем ипотечного кредитования является отказ от выдачи кредита. Сбербанк также ввел меру перечисления займа на счет клиента, только после того как покупатель квартиры получит право собственности на нее, раньше средства займа перечисляли сразу после сдачи документов в Регистрационную палату. Кроме того, Сбербанк повысил единовременную комиссию при открытии счета.

Анализ ипотечных программ Челябиснкого филиала Сбербанка России и условия предоставления кредитов показал, что главная проблема заключается в том, что получить кредит в Сбербанке г. Челябинска на покупку или строительство жилья можно только под 13,25 - 16 процентов годовых, при условии официально подтвержденного дохода на семью не меньше 20 тыс. рублей и первоночального взноса в размере не менее 20 процентов. Исключение сделано лишь для тех, кто получает кредит по сбербанковской программе «молодая семья». Для «молодой семьи», имеющей ребёнка, первый взнос может быть 15 процентов от стоимости закладываемой квартиры.

Сейчас практически невозомжно получить ипотечный кредит сотрудникам фирм, в которых только часть зарплаты выдается официально. Если раньше банк выдавал кредиты без справки о доходах, то теперь это непременное требование.

Для решения данной проблемы необходимо:

. Усовершенствовать систему льготного ипотечного кредитования для социально незащищенных слоев населения;

. Предусмотреть дополнительные льготы для молодых семей по снижению процентной ставки;

. Разработать и внедрить схему предоставления ипотечных жилищных займов с компенсацией процентной ставки.

Следующая проблема заключается в том, что существуют ограничения в возможной сумме кредита. Человеку с невысоким уровнем дохода могут не выдать кредит, суммы которого будет достаточно для приобретения желаемой квартиры. Для решения в данной работе предлагается разрешить привлечение созаемщиков не только по кредиту "Молодая семья", но и по другим ипотечным кредитам.

Ипотечные кредиты должны стать доступным способом решения проблем для людей со средними доходами. Для этого в Челябинском филиале Сбербанка России целесообразно использовать модель ипотечного кредитования, которая будет предусматривать взаимодействие ЖСК и Ипотечной корпорации города Челябинска.


Глава 3. Эффективность ипотечных операций сберегательного банка и пути ее повышения


3.1 Анализ риска и эффективности ипотечных операций Банка


Рост объемов кредитования приводит к необходимости уделять особое внимание организации системы комплексного подхода предупреждения и снижения кредитных рисков банка. В то же время усиление конкуренции требует от банков оперативного принятия решений о предоставлении кредитов.

Под оценкой кредитного риска заемщика обычно понимают изучение и оценку качественных и количественных показателей экономического положения заемщика.

Основными источниками информации для оценки кредитного риска заемщика являются:

финансовая отчетность;

сведения, представленные заемщиком;

опыт работы с данным клиентом других лиц;

схема кредитуемой сделки с технико-экономическим обоснованием получения ссуды;

данные инспекции на месте.

Качественный анализ реализуется также поэтапно:

а) изучение репутации заемщика;

б) определение цели кредита;

в) определение источников погашения основного долга и причитающихся процентов;

г) оценка рисков заемщика, принимаемых банком на себя [13].

Исходной информацией для оценки кредитоспособности клиента является специальный раздел заявления на выдачу ссуды - "Расчет месячного дохода". Таблица 13 показывает, как осуществляются подобные расчеты работниками банка.


Таблица 13 - Расчет месячного дохода

???????????????????????????????????????????. Месячный доход ? B. Месячный расход

???????????????????????????????????????????

??????? Зарплата за вычетом налога. ?Текущие расходы.

Пенсия. ?Обслуживание предыдущих кредитов.

Проценты по вкладам и ценным бумагам.?Квартплата.

Прочие доходы ?Прочие расходы

???????????????????????????????????????????

Итого: ?Итого:

???????????????????????????????????????????. Располагаемый доход (A - B)

???????????????????????????????????????????


Сбербанк России, использует методику, основанную на количественной оценке финансового состояния и качественного анализа рисков.

Для оценки финансового состояния заемщика используется три группы оценочных показателей:

коэффициенты ликвидности (K1, K2, K3);

коэффициент соотношения собственных и заемных средств (K4);

показатель оборачиваемости и рентабельности (K5).

Согласно Регламенту Сбербанка России основными оценочными показателями являются коэффициенты K1, K2, K3, K4, K5, а остальные показатели (оборачиваемости и рентабельности) необходимы для общей характеристики и рассматриваются как дополнительные к первым пяти коэффициентам (см. в этой связи таблицу 3). По результатам анализа пяти коэффициентов заемщику присваивается категория по каждому из этих показателей на базе сравнения полученных значений с установленными (достаточными) [17].- отношение собственных оборотных средств к сумме активов, где

Собственные оборотные средства (СОС) = (П490 - А190), Сумма активов - строка 290 баланса


К1 = СОС / стр. 290

- отношение нераспределенной прибыли к сумме активов;

К 2 = стр. 470 Ф1 / стр. 290- отношение балансовой прибыли (до уплаты налогов и процентов) к сумме активов /Бланасовая прибыль - это прибыль предприятия до вычетов и отчислений - Ф2 - стр. 140


К3 = стр. 140 Ф2 / / стр. 290


К4 - коэффициент соотношения собственных и заемных средств. Он показывает, сколько заемных средств приходится на 1 руб. собственных.


К4 = ЗК / СК =

(Раз.IV (стр.490) - Раз.III (стр.390)) / Раз.V (стр.590) + Раз.VI (стр.690)-(стр.640 + стр.650 + стр.660).


К 5 - показатель рентабельности ПРОДАЖ:

К5 = прибыль от реализации / выручка от реализации =

стр.050 формы N 2 / стр.010 формы N 2

Далее определяется сумма баллов по этим показателям в соответствии с весами (таблица 14).

Таблица 14 - Категории показателей оценки кредитоспособности заемщика в соответствии с методикой Сбербанка России

Коэффициент I категория II категория III категория K1 0,2 и выше 0,15 - 0,2 Менее 0,15 K2 0,8 и выше 0,5 - 0,8 Менее 0,5 K3 2,0 и выше 1,0 - 2,0 Менее 1,0 K4, кроме торговли1,0 и выше 0,7 - 1,0 Менее 0,7 K4 для торговли 0,6 и выше 0,4 - 0,6 Менее 0,4 K5 0,15 и вышеМенее 0,15 Нерентабельные

Следующий шаг - расчет общей суммы баллов (S) с учетом коэффициентов значимости каждого показателя, имеющих следующие значения: K1 = 0,11; K2 = 0,05; K3 = 0,42; K4 = 0,21; K5 = 0,21.

Значение S, наряду с другими факторами, используется для определения рейтинга заемщика. Формула расчета суммы баллов S имеет вид:

= 0,11 х К1 + 0,05 х К2 + 0,42 х К3 + 0,21 х К 4 + 0,21 x К 5


Можно отметить, что для кредитного портфеля ипотечные кредиты несут в себе минимальный риск, поскольку обеспечены залогом недвижимости, но прогнозировать уровень риска на весь период кредитного договора достаточно сложно. Кроме того, доходность по ипотечным кредитам относительно невысока.

Проанализируем работу с ипотечными кредитами в Челябинском отделении Сбербанка России. Управление риском ликвидности в Банке включает ряд финансовых операций. Во-первых, осуществляется детальный расчет потоков наличности для определения возможной потребности в наличных средствах. Во-вторых, разработана стратегия мобилизации наличных средств с определением их источников и затрат. В принципе, для регионального банка система источников не столь обширна, как у крупных московских банков (вклады, депозиты, межбанковские кредиты и др.). Диверсификация источников финансирования может уменьшить стоимость ресурсов и риск ликвидности активов.

Риск концентрации залога для банка заключается в том, что есть заемщики (предприятия, индивидуальные предприниматели), которые в качестве обеспечения по ссудам предоставляют в залог недвижимость (жилую, коммерческую), так что доля концентрации недвижимости в обеспечении кредитов может быть очень высокой. Пока растут цены на недвижимость - это не опасно для банка-кредитора, но в какие сроки и по какой цене банк сможет реализовать такой залог в кризисной ситуации?

Анализ риска концентрации залога (недвижимости) банк проводит ежемесячно при пересмотре категорий качества ссудной задолженности, ставок резервов по кредитам, сроков кредитов (таблица 15). В представленной структуре залога недвижимость занимает существенную долю - 45,3 %. Большая часть недвижимости находится в залоге у банка на срок от 181 дней до 1 года и от 1 года до 3 лет.

Кредиты сроком до 90 дней и от 91 дня до 180 дней, обеспеченные залогом недвижимости, представляют собой остаток текущей ссудной задолженности (то есть изначально кредиты были выданы на более длительные сроки).


Таблица 15 - Структура кредитного портфеля, обеспеченного залогом недвижимости

КредитыОбщая сумма, тыс. руб.Кредиты, обеспеченные залогом недвижимостиДо 90 днейОт 91 дня до 180 днейОт 181 дня до 1 годаОт 1 года до 3 летСвыше 3 летСумма, тыс.руб.Доля, %Сумма, тыс.руб.Доля, %Сумма, тыс.руб.Доля, %Сумма, тыс.руб.Доля, %Сумма, тыс.руб.Доля, %Сумма, тыс.руб.Доля, %Предприятиям3 829 4352 221 07258,0199 8979,0399 79318,0932 85042,0621 90028,066 6323,0Органам власти356 421000000000000Малому бизнесу и индивидуальным предпринимателям465 329158 21234,022 15014,034 80722,064 86741,036 38923,000Межбанковские242 000000000000000Ипотечные185 690185 690100,000000000185 690100,0Прочие кредиты физическим лицам585 300000000000000Кредитный портфель банка5 664 1752 564 97445,3222 0468,7434 60016,9997 71738,9658 28925,7252 3229,8

Недвижимость в залог предоставляют, как правило, коммерческие предприятия, индивидуальные предприниматели и малый бизнес, а также ипотечные заемщики (в последнем случае залог приобретаемой недвижимости - необходимое условие выдачи кредита).

Сам банк, не имея долгосрочной практики кредитования под залог оборудования и различных товаров, кроме недвижимости и транспорта, предпочитает кредитовать под залог общеизвестных инструментов, динамику цен на которые легко отслеживать и методы оценки которых идентичны по рынку (независимо от оценщика).

Динамика доли недвижимости в залоге в зависимости от срока кредита на 01.01.09 г. имеет следующий вид:

Срок кредита, дней :: Доля недвижимости в залоге, процентов

- 90 :: 8,7

- 180 :: 16,9

- 365 :: 38,9

- 1095 :: 25,7

Свыше 1095 :: 9,8

Как правило, представленная структура кредитного портфеля (обеспеченного залогом недвижимости) очень подвижна, поэтому такие данные в банке анализируются ежемесячно и для наглядности отображаются графически.

По сложившейся практике банк требует обязательного страхования недвижимости в свою пользу, что в какой-то степени снижает кредитный риск (в данной ситуации - и риск концентрации). При этом банк проводит оценку финансового состояния страховой компании, ориентируясь только на компании с хорошим финансовым состоянием и репутацией надежного страховщика.

Для снижения рисков, связанных с большой концентрацией недвижимости в залоге, банк пользуется собственной системой анализа рисков концентрации, позволяющей отслеживать рыночные изменения цен на залоговые инструменты. В частности, по недвижимости в банке разработана система методик, учитывающих как рыночную динамику, так и собственные внутренние процессы:

методика оценки рыночных темпов роста стоимости недвижимости;

методика прогнозирования стоимости недвижимости, принятой в залог, на ближайший квартал;

методика расчета коэффициента стабильности дохода, основанную на предыдущих двух методиках.

Оценки рыночных темпов роста недвижимости для внутреннего использования в банке основывается на квартальном анализе динамики цен в разрезе видов жилой и нежилой недвижимости (элитное жилье, жилье улучшенной планировки, типовое жилье, жилье низкого качества, нежилая недвижимость по видам).

Динамика квартальных цен рассчитывается на основании статистических данных, предоставляемых Федеральной службой государственной статистики по УРФО.

Основным принципом построения рассматриваемой методики является расчет показателей по кварталам, то есть предполагается (и это подтверждено данными статистики), что цены на жилье по кварталам года растут в разной степени. Для расчета показателей в Банке нами будет использован табличный аппарат.

При расчете темпов роста цен используются принимаются данные трех последних лет, предшествующих дате оценки. В течение трех лет поквартально выбираются темпы роста цен на недвижимость (в том числе и нежилую) в разрезе видов недвижимости (таблица 16).


Таблица 16 - Оценка темпов роста стоимости недвижимости за 2007-2009 гг. по Челябинской области в % к предыдущему кварталу

КварталЖилье низкого качестваТиповое жильеЖилье улучшенной планировкиЭлитной жильеНежилая недвижимость2007 г.Первый149,4112,8105,8103,1105,4Второй103,4110,8108,3105,3106,1Третий105,1107,1110,9107,1105,9Четвертый108,1102,8101,1100,0119,8В среднем за год116,5108,4106,5103,9109,32008 г.Первый101105,2102,3100,0106,2Второй99100,6107,5100,0104,1Третий100100,7104,9100,0105,3Четвертый100103,0104,7113,1102,9В среднем за год100,2102,4104,9103,3104,62009 г.Первый102101,9100,789,3104,3Второй102104,198,6100,0106,1Третий103108,3104,8100,0106,9Четвертый104111,9105,2100,0112,6В среднем за год102,8106,6102,397,3107,6В среднем за первый квартал117,4106,6102,997,5105,3В среднем за второй квартал101,5105,2104,8101,8105,4В среднем за третий квартал102,8105,4106,9102,4106,0В среднем за четвертый квартал104,2105,9103,7104,4111,8В среднем за три года106,5105,8104,6101,5107,2

Для оценки показателей эффективности ипотечного банковского кредитования воспользуемся методикой, разработанной В.М. Оселедец [24, c. 157 - 162].

Для чего необходимо определить средний темп роста цен по кварталам и по видам недвижимости в Сбербанке. Например, складываются темпы роста цен за первый квартал каждого из трех лет и находится их средняя арифметическая. Далее определяются среднегодовые темпы роста: складываются поквартальные темпы роста в течение определенного года и находится средняя арифметическая. Среднегодовой темп роста за три года рассчитывается из среднегодовых темпов роста по годам (по аналогии - находится их средняя арифметическая).

При сравнении темпа роста цен за соответствующий квартал в течение последних трех лет и среднегодового темпа за три года выбирается наименьшая величина, которая необходима для расчета риска концентрации. Полученная величина (по видам недвижимости) включается в расчет оценки стоимости залога (таблица 17).


Таблица 17 - Прогнозный расчет стоимости недвижимости, переданной в залог банку, на второй квартал 2011 г., тыс. руб.

ПоказательТекущая стоимость, тыс. руб.Доля в портфеле, %Темп роста стоимости недвижимости, разПрогнозируемая стоимость на следующий кварталЖилье низкого качества129 5443,61,065137 964Типовое жилье985 69027,21,0521 036 946Жилье улучшенной планировки1 205 30033,31,0461 260 744Элитное жилье310 6808,61,015315 340Нежилая недвижимость (коммерческие и производственные площади)987 91827,31,0541 041 266Итого стоимость недвижимости3 619 132100,0-3 792 260Объем кредитов, обеспеченных залогом недвижимости2 564 974---Степень обеспеченности кредитов залогом недвижимости, %141,1--147,8

Проведенный расчеты, позволяют судить об усреднении темпов роста и выбрать наименьшую величину, что способствует тому, что банк определяет для себя минимальный темп роста цены на залог, соответственно, получает наибольший риск.

В таблице 17 представлены результаты рекомендуемой автором методики прогнозирования стоимости недвижимости, принятой в залог, на ближайший квартал (допустим второй).

Банк принимает в залог недвижимость разного вида: от жилья низкого качества до элитного и нежилой недвижимости. В структуре его портфеля наибольшую долю занимает жилье улучшенной планировки (33,3 %), нежилая недвижимость (27,3 %) и типовое жилье (27,2 %). При этом максимальный темп роста цен на недвижимость на ближайший квартал прогнозируется на жилье низкого качества (в 1,065 раз), а наименьший - на элитное жилье, стоимость которого и так достаточно высока (см. табл. 17).

Если на начало отчетного квартала степень обеспеченности кредитов залогом недвижимости составляла 141,1% (отношение стоимости недвижимости к объему кредитов, обеспеченных залогом, в процентах), то с учетом прогнозируемого роста цен на недвижимость, обеспеченность кредитов залогом недвижимости увеличится до 147,8 %.

Таким образом, представленная методика позволяет выявлять отрицательную динамику цен на недвижимость (это вполне возможно), так как чем раньше банк сможет принять необходимые меры по изменению структуры общего портфеля залогов и т.д.


.2 Пути снижения риска и повышения эффективности ипотечного кредитования в Банке


Так как цены на недвижимость постоянно растут, банку необходимо ежеквартально оценивать стоимость залога (недвижимости) и на основе полученных результатов (путем перемножения темпов роста) прогнозировать его стоимость. Учитывая темпы изменения цен на недвижимость (ее различные виды) по шагам, можно получить довольно достоверную картину.

В табл. 18 приводится прогнозный расчет стоимости недвижимости на третий квартал.


Таблица 18. Прогнозный расчет стоимости недвижимости, переданной в залог банку, на третий квартал 2011 г.

ПоказательТекущая стоимость, тыс. руб.Доля в портфеле, %Темп роста стоимости недвижимости, разПрогнозируемая стоимость на следующий квартал, тыс. руб.Жилье низкого качества129 5443,61,065 · 1,015 · 1,028 = 1,111143 923Типовое жилье985 69027,21,058 · 1,052 · 1,054 = 1,1731 156 214Жилье улучшенной планировки1 205 30033,31,029 · 1,046 · 1,046 = 1,1261 357 168Элитное жилье310 6808,60,975 · 1,015 · 1,015 = 1,004311 923Нежилая недвижимость (коммерческие и производственные площади)987 91827,31,053 · 1,054 · 1,060 = 1,1761 161 792Итого стоимость недвижимости3 619 132100,0-4 131 020Объем кредитов, обеспеченных залогом недвижимости2 564 974---Степень обеспеченности кредитов залогом недвижимости, %141,1--161,1

В таблице показано, что темпы роста цен на недвижимость в разрезе ее видов больше единицы, то есть стоимость недвижимости растет (общая динамика не поменялась с учетом корректировки темпов роста).

Поквартальный мониторинг очень важен: чем раньше будет выявлена отрицательная динамика цен на недвижимость (это вполне возможно), тем раньше банк сможет принять необходимые меры по изменению структуры общего портфеля залогов и т.д.

Наибольший рост демонстрируют цены на типовое жилье и нежилую недвижимость (коммерческие и производственные площади) - в 1,173 и 1,176 раз соответственно.

Степень обеспеченности кредитов залогом недвижимости фактически возросла больше, чем по данным табл. 17 (без учета корректировок темпов роста цен на недвижимость), и составила 161,1 % против 147,8 % согласно прогнозу до корректировки.

Столь существенная разница объясняется тем, что в отличие от жилья низкого качества (темпы роста цен по нему, согласно табл. 17, были наибольшими), доля которого составляет лишь 3,6 % в рассматриваемом портфеле залогов, доли типового жилья и нежилой недвижимости весьма существенны, соответственно, значительный рост цен по этим видам недвижимости увеличивает степень обеспеченности кредитов банка.

На базе двух рассмотренных выше методик (оценки рыночных темпов роста стоимости недвижимости и прогнозирования стоимости недвижимости, принятой в залог) строится методика расчета коэффициента стабильности дохода.

Коэффициент стабильности дохода облегчает стратегическое планирование развития кредитных продуктов в зависимости от рыночных условий. Другими словами, данный коэффициент позволяет делать прогнозы о том, как долго банк сможет получать стабильный доход по каждому конкретному виду кредитования.

При определении коэффициента стабильности дохода полагаем, что:

для ипотечных кредитов в силу длительности их срока доход может быть достаточно стабильным (возникновение просроченной задолженности и проблем по таким кредитам будет нивелироваться ростом цен на недвижимость, инфляцией и т.д.);

коэффициент стабильности позволяет банку с высокой вероятностью оценить стабильность доходов, получаемых от ипотечного кредитования, в периоде до трех лет (в более длительном периоде сложнее оценить динамику цен на недвижимость, уровень процентных ставок и др.).

Коэффициент рассчитывается сроком на три года (допускается, что в течение этого срока заемщики ипотечного кредита рассчитаются с долгами и сделают ремонт в приобретенной квартире).

В расчет включается коэффициент досрочного гашения, который отражает склонность заемщиков к досрочному гашению ипотечного кредита.

Прочими параметрами, участвующими в расчетах, являются динамика цен на недвижимость, конкурентные ставки по ипотечным кредитам, динамика роста портфеля ипотечных кредитов по сумме и количеству.

Расчет коэффициента стабильности дохода осуществляется на основе следующего алгоритма:

) производится расчет коэффициента досрочного гашения;

) осуществляется корректировка срока кредитного договора на коэффициент досрочного гашения (определяется количество месяцев, на которые можно сократить срок кредита путем внесения досрочных платежей, связанных исключительно с рыночными факторами, при этом не учитываются потенциальные возможности заемщиков по смене места работы и т.д.);

) полученная после корректировки срока кредитного договора на коэффициент досрочного гашения величина корректируется на темп роста ипотечного портфеля (с учетом рыночных конкурентных ставок по ипотечным кредитам);

) проверяется критерий: темп роста портфеля должен превышать или, как минимум, быть равным темпу досрочного гашения (в целом по портфелю считается в автоматизированной внутрибанковской системе как средневзвешенная величина по всем кредитам); если критерий не выполняется, тогда величина, полученная согласно п. 3 данного алгоритма, корректируется на величину отставания темпов роста кредитного портфеля от темпов погашения.

Коэффициент досрочного гашения (таблица 19) рассчитывается так:

определяется темп роста среднедушевых доходов за год (%) исходя из разности величины среднедушевых доходов на конец и начало отчетного периода;

рассчитывается среднегодовой темп роста доходов за три последних года (как средняя арифметическая);

учитывается годовой темп инфляции (%);

определяется средний уровень ежемесячных доходов заемщиков банка, руб.;

определяется аннуитет (из расчета гашения кредита заемщиком в объеме не более 35 % от своих ежемесячных доходов);


Таблица 19 - Параметры досрочного гашения ипотечного кредита

Основные параметры расчета2005 г.2006 г.2007 г.2008 г.2009 г.Среднедушевые доходы заемщиков, руб.1608,32140,32932,93892,94966,8Темп роста среднедушевых доходов, %118,6133,1137,0132,7127,6Средний темп за последние 3 года ----132,5Темп инфляции, % годовых124120118116114Средний уровень доходов по клиентской базе (ипотека), руб.--835412 45516321Аннуитет, в среднем 35 % от дохода--292443595712Минимально возможное гашение (в среднем), руб. (5 % от суммы кредита)--14 38327 40035980Ежемесячный прирост реального дохода, руб.--338,3796,91053,9Срок, необходимый для накопления суммы досрочного платежа, мес.--42,534,434,1Срок кредитного договора, мес.--180180180Прогноз максимального количества возможных случаев досрочных гашений, ед.--4,235,245,27Сумма досрочного гашения, руб.--60 894143 444189 709Период, на который возможно сократить срок договора за счет досрочных гашений, мес.--20,832,933,2- рассчитывается сумма возможных досрочных платежей (определяется тарифной политикой банка);

расчетным путем определяется ежемесячный прирост реального дохода (интерес представляет прирост в реальном выражении аннуитета, поскольку изначально в систему заложено, что заемщик ежемесячно может гасить сумму не превышающую треть его доходов);

расчетным путем определяется количество месяцев, необходимых заемщику для того, чтобы за счет роста реального дохода накопить сумму, достаточную для досрочного погашения. Количество месяцев определяется как отношение суммы досрочного гашения к ежемесячному приросту дохода;
- расчетным путем определяется прогнозное максимальное количество возможных досрочных гашений (как отношение срока кредитного договора к предыдущему показателю);
определяется общая сумма возможного досрочного гашения в течение всего срока договора (как произведение количества досрочных гашений и их суммы);

рассчитывается срок, на который можно уменьшить срок кредитного договора (как отношение общей суммы досрочных гашений к величине аннуитета, поскольку аннуитет уплачивается ежемесячно);

рассчитывается коэффициент досрочного гашения (как отношение срока, на который уменьшился основной срок кредитного договора, к основному сроку кредитного договора, в процентах).

На основании данных, представленных в табл. 17, рассчитывается коэффициент досрочного гашения:

на 2007 г.: 20,8:180 = 0,116;

на 2008 г.: 32,9:180 = 0,183;

на 2009 г.: 33,2:180 = 0,184.

Таким образом, при снижении темпов инфляции вполне реально сократить срок кредита почти на пятую часть. Другими словами, банк может планировать стабильность доходов в течение 3/4 срока кредитования (конечно, за исключением случаев, когда доходы заемщика в течение срока кредитования растут за счет внутренних источников или резервов - получение дополнительных доходов за счет наследства, карьерного роста и др.).

Банк, желая поддерживать доходность по ипотечному кредиту как можно дольше, ставит ограничения на досрочное гашение. В табл. 18 показано, что при требовании банка в случае досрочного гашения вносить не менее 5 % от суммы кредита заемщику необходимо как минимум 34 месяца (почти 3 года) для накопления суммы досрочного платежа. При этом в целом за весь срок действия кредитного договора при условии роста доходов заемщика не за счет внутренних источников максимально возможное количество досрочных гашений составит 5 ед., то есть не более 5 раз в течение срока действия кредитного договора заемщик сможет вносить платежи в досрочное погашение ипотечного кредита. Срок кредита при этом может уменьшиться на 33 месяца - до 147 месяцев (из 180, согласно кредитному договору).

При значительном снижении темпов инфляции (как прогнозируют аналитики) сроки кредитов могут сократиться еще больше (таблица 20).


Таблица 20 - Параметры досрочного гашения ипотечного кредита

Основные параметры расчета2005 г.2006 г.2007 г.2008 г.2009 г.Среднедушевые доходы заемщиков, руб.1608,32140,32932,93892,94966,8Темп роста среднедушевых доходов, %118,6133,1137,0132,7127,6Средний темп за последние 3 года 132,5Темп инфляции, % годовых124120118116114Средний уровень доходов по клиентской базе (ипотека), руб.--83541245516321Аннуитет, в среднем 35 % от дохода --292443595712Минимально возможное гашение (в среднем 5 % от суммы кредита), руб.--14 38327 40035 980Ежемесячный прирост реального дохода, руб.--572,21102,11510,9Срок, необходимый для накопления суммы досрочного платежа, мес.--25,124,923,8Срок кредитного договора, мес.--180180180Прогноз максимального количества возможных случаев досрочных гашений, ед.--7,167,247,56Сумма досрочного гашения, руб.--102 998198 370271 966Период, на который возможно сократить срок договора за счет досрочных гашений, мес.--35,245,547,6

Далее, следуя установленному алгоритму, берется показатель роста портфеля и проверяется критерий: темп роста портфеля должен превышать или как минимум, быть равным темпу досрочного гашения (в целом по портфелю). Учитывая, что темп досрочного гашения в целом по портфелю не превосходит 1 - 3 % (на сегодня такова статистика по ипотечному кредитованию населения), то, как правило, критерий выполняется.

Снижение темпов инфляции (как показано в табл. 17) увеличивает ежемесячный прирост реального дохода с 1053,9 руб. (табл. 18, 2007 г.) до 1510,9 руб. (2009 г.). А рост доходов, в свою очередь, способствует более быстрому накоплению денежных средств: срок, необходимый для накопления суммы досрочного платежа, уменьшается с 34 до 24 месяцев; соответственно, увеличивается возможное максимальное количество досрочных гашений (с 5 до 7 ед.). Все это приводит к увеличению периода, на который можно сократить срок кредита за счет досрочных гашений, с 33 до 47 месяцев. Срок кредита при этом составит: 180 - 47 = 133 месяца (против 147 месяцев в первом случае).

При демонстрации примера (см. табл. 12, 13) выбран срок в 180 месяцев (15 лет); при увеличении срока кредитования до 30 лет снижение уровня инфляции может привести к существенному сокращению срока кредита (соответственно, и сокращению периода получения стабильного дохода для банка).

По данным табл. 18 (за 2009 г.), коэффициент стабильности дохода составляет (180 - 33,2) / 180 = 0,816. Другими словами, с вероятностью 81,6 % можно говорить, что банк зафиксировал свой доход (по конкретному кредиту) на 180 месяцев, или банк получит доход за 147 месяцев.

Аналогично, по данным табл. 18 (2009 г.), коэффициент стабильности дохода составит (180 - 47,6) / 180 = 0,736. То есть вероятностью 73,6 % можно говорить, что банк зафиксировал свой доход (по конкретному кредиту) на 180 месяцев, или банк получит доход за 133 месяца.

Динамика коэффициента стабильности дохода за период 2007 - 2009 гг. выглядит следующим образом:

Годы стабильности :: Коэффициент дохода

:: 0,884

:: 0,817

:: 0,816

Даже с учетом досрочного гашения срок, на который возможно зафиксировать стабильность дохода, достаточно велик (особенно для российской экономики), при том что эффективная годовая процентная ставка отнюдь не низка (до 17,2 % годовых на весь срок кредитования). Все это позволяет банку активизировать свою деятельность по наращиванию портфеля ипотечных кредитов.

Таким образом, в работе была проведена оценка показателей эффективности ипотечного банковского кредитования. В качестве основы была использована методика, разработанная В.М. Оселедец.

Практическая значимость показателя стабильности дохода Челябинского отделения Сбербанка России по ипотечному кредитованию заключается в том, что такой показатель может быть рассчитан абсолютно для любого вида кредитования. Интерес могут представлять расчеты данного показателя по кредитным продуктам, предлагаемым на срок свыше одного года.


Заключение


В работе исследованы такие экономические категории как кредит (ипотечный), ипотека, ипотечное кредитование. Показано, что в работах многих специалистов, посвященных вопросам ипотечного кредитования, данные понятия трактуются одинаково. Однако, именно с экономической точки зрения, понятия «ипотека», «ипотечный кредит» различны: ипотека - это залог, а ипотечный кредит - это кредит, имеющий ряд особенностей.

Под банковским ипотечным кредитом в работе понимается целевая денежная ссуда, выдаваемая банком заемщику на приобретение недвижимости на условиях возвратности, платности и срочности с оформлением ипотеки на приобретаемую недвижимость в пользу банка.

Анализ показал, что существует множество различных механизмов ипотечного кредитования. В работе проанализирована степень применимости того или иного механизма для российской реальности. В частности, подчеркивается, что наиболее распространены в настоящее время в среде банковского ипотечного кредитования аннуитетный кредит и стандартный кредит. С одной стороны, это обусловлено наименьшими уровнями рисков в сравнении с другими схемами ипотечного кредитования, а с другой стороны, в рамках российских условий развития ипотечного кредитования, эти схемы являются наиболее эффективными.

В качестве основных критериев эффективности ипотечного кредитования, основанных на отождествлении долгосрочного ипотечного кредитования с определенным инвестиционным проектом, можно назвать классические критерии эффективности инвестиционных проектов.

В качестве основных показателей эффективности ипотечного кредитования можно назвать: темпы роста портфеля ипотечного кредитования, уровень потерь по ипотечным кредитам и его рост, эффективные годовые процентные ставки и др.

Необходимо отметить, что перечень предлагаемых основных показателей эффективности банковского ипотечного кредитования не является исчерпывающим, поскольку каждый банк может самостоятельно определять для себя приоритетные показатели эффективности ипотечного кредитования исходя из характера своей кредитной политики и ресурсного потенциала.

В результате проведенного анализа выявлены перспективы развития банковского ипотечного кредитования на примере работы Челябинского филиала Сбербанка России.

Анализ ипотечных программ Челябинского филиала Сбербанка России и условия предоставления кредитов показал, что главная проблема заключается в том, что получить кредит в Сбербанке г. Челябинска на покупку или строительство жилья можно только под 13,25 - 16% годовых, при условии официально подтвержденного дохода на семью не меньше 20 тыс. рублей и первоночального взноса в размере не менее 20%. Исключение сделано лишь для тех, кто получает кредит по сбербанковской программе «молодая семья». Для «молодой семьи», имеющей ребёнка, первый взнос может быть 15% от стоимости закладываемой квартиры.

Поэтому одной из проблем ипотечного кредитования является отказ от выдачи кредита. Сбербанк также ввел меру перечисления займа на счет клиента, только после того как покупатель квартиры получит право собственности на нее, раньше средства займа перечисляли сразу после сдачи документов в Регистрационную палату. Кроме того, Сбербанк повысил единовременную комиссию при открытии счета.

Сейчас практически невозомжно получить ипотечный кредит сотрудникам фирм, в которых только часть зарплаты выдается официально. Если раньше банк выдавал кредиты без справки о доходах, то теперь это непременное требование.

Для решения данной проблемы необходимо:

. Усовершенствовать систему льготного ипотечного кредитования для социально незащищенных слоев населения;

. Предусмотреть дополнительные льготы для молодых семей по снижению процентной ставки;

. Разработать и внедрить схему предоставления ипотечных жилищных займов с компенсацией процентной ставки.

Следующая проблема заключается в том, что существуют ограничения в возможной сумме кредита. Человеку с невысоким уровнем дохода могут не выдать кредит, суммы которого будет достаточно для приобретения желаемой квартиры.

Для решения в данной работе предлагается разрешить привлечение созаемщиков не только по кредиту "Молодая семья", но и по другим ипотечным кредитам.

Ипотечные кредиты должны стать доступным способом решения проблем для людей со средними доходами. Для этого в Челябинском филиале Сбербанка России целесообразно использовать модель ипотечного кредитования, которая будет предусматривать взаимодействие ЖСК и Ипотечной корпорации города Челябинска.

Так как цены на недвижимость постоянно растут, банку необходимо ежеквартально оценивать стоимость залога (недвижимости) и на основе полученных результатов (путем перемножения темпов роста) прогнозировать его стоимость. Учитывая темпы изменения цен на недвижимость (ее различные виды) по шагам, можно получить довольно достоверную картину.

Предложенная автором методика позволила сделать вывод, что даже с учетом досрочного гашения срок, на который возможно зафиксировать стабильность дохода, достаточно велик (особенно для российской экономики), при том что эффективная годовая процентная ставка отнюдь не низка (до 17,2 % годовых на весь срок кредитования). Все это позволяет банку активизировать свою деятельность по наращиванию портфеля ипотечных кредитов.

Практическая значимость показателя стабильности дохода Челябинского отделения Сбербанка России по ипотечному кредитованию заключается в том, что такой показатель может быть рассчитан абсолютно для любого вида кредитования. Интерес могут представлять расчеты данного показателя по кредитным продуктам, предлагаемым на срок свыше одного года.

Одним из важнейших показателей эффективности банковского ипотечного кредитования является эффективная годовая процентная ставка по кредиту. В целях расширения методической базы для оценки эффективности механизма банковского ипотечного кредитования авторами предложена методика определения эффективной годовой процентной ставки.

Особенностью методики определения эффективной годовой процентной ставки является учет обесценения резерва на возможные потери по ссудам, списываемого на доходы. Известно, что значительные суммы резервов со временем обесцениваются под действием инфляции (особенно это касается высокорисковых активов). С целью повышения эффективности управления резервами суммы обесценения могут быть вложены в другие активы.

Для оценки эффективности банковского ипотечного кредитования кроме уровня эффективной годовой процентной ставки можно использовать также уровень риска концентрации залога недвижимости в портфеле банка.


Библиографический список

ипотечный банковский сберегательный риск

1. Нормативно-правовые акты

1.Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года (в ред. от 30 декабря 2008 г.) // Российская газета. 1993. 25 декабря; 2009. 21 января

2.Гражданский кодекс (Часть 1): Федеральным законом № 51-ФЗ от 30 ноября 2004 года (в ред. от 17 июля 2009 г.)// Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301; 2009. N 29. Ст. 3618.

.Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 31 июля 1998 г. № 146-ФЗ (в ред. от 19 июля 2009 г.) // Собрание законодательства РФ. 1998. № 31. Ст. 3824; 2009. N 29. Ст. 3632.

.Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая): Федеральный закон от 5 августа 2000 г. № 117-ФЗ (в ред. от 19 июля 2009 г.) // Собрание законодательства РФ. 2000. № 32. Ст. 3340; 2009. N 29. Ст. 3642.

.Земельный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 25 октября 2001г. № 136-ФЗ (в ред. от 24 июля 2007г. №212-ФЗ) // Российская газета. 2001. 30 октября; 2007. 31 июля.

.Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (в ред. от 27 сентября 2009 г.) // Собрание законодательства РФ. 2009. N 39. Ст. 4542

.О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ (в ред. от 17 июля 2009 г.) // Собрание законодательства РФ. 1997. №30. Ст.3594; 2009. N 29. Ст. 3611.

.Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ (в ред. от 30 декабря 2004г. №216-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. 1998. №15. Ст. 3400; 2005. №1(1). Ст. 42.

.Об оценочной деятельности в Российской Федерации: Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ // Собрание Законодательства. РФ. 1998. № 31. Ст.3813.

. Литература

10.Афонина А.В. Все об ипотеке. - М.: ОМЕГА-Л, 2006. - 170 с.

11.Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2002. - 208 с.

.Барановский И.М. Как взять в банке ипотечный кредит? // Главбух. - 2004. -

№ 14. - С. 93-105.

13.Высоковский Д.В. Кредитование отдельных контрагентов банка, понятийные аспекты методики оценки рисков // Организация продаж банковских продуктов. 2008. N 1. С. 15 - 16.

14.Гаджиев М.Г. Совершенствование финансового механизма системы ипотечного жилищного кредитования в России: Автореф. дис. ...к. э. н. М., 2007.

.Герасин С.И. Актуальные проблемы ипотеки сельскохозяйственных угодий // Закон. - 2007. - № 1. - С. 58.

.Довдиенко И.В. Ипотека: Учебно-практическое пособие. - М.: РДЛ, 2003. 272 с.

.Ендовицкий Д.А., Бочарова И.В. Анализ и оценка кредитоспособности заемщика. М., 2005.

.Железнова О. Ипотека - инструкция по применению // Финансы. - 2004. - № 4. - С. 14-21.

.Каурова Н.Н. Ипотечное жилищное кредитование как механизм социальных инвестиций государства // Банковское кредитование. - 2008. - N 5. С. 12 - 15.

.Кисурина Л.Г. Кредиты и займы // Экономико-правовой бюллетень. - 2008. -

№ 4. - С. 6 - 8.

21.Комментарий к Федеральному Закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)»./ Под ред. Л.Ю. Грудцына. - РнД: Феникс, 2005. - 347 с.

22.Конькова Е.С. Ипотечное кредитование в условиях финансового кризиса: есть ли сегодня перспективы у ипотеки? // Банковский ритейл. - 2008. - № 4. - С. 8 - 11.

.Наумова Л. Договор ипотеки нежилых помещений // Бизнес-адвокат. - 2004. - № 11. - С. 27.

.Оселедец В.М. Оценка показателей эффективности ипотечного банковского кредитования // Сибирская финансовая школа. - 2006. - № 4. - С. 157-162.

.Павлова И.В. Основы организации ипотечного жилищного кредитования в банке // Банковское кредитование. - 2005. - № 3. С. 5 - 6; № 4. - С. 5 - 8.

.Правовое регулирование ипотеки: ред. статья // Эж-ЮРИСТ. - 2004. - № 30. - С. 14-20.

.Роньжин А.А. Акцессорность российской ипотеки и потребности практики // Юрист. - 2004. - № 7. - С.25.

.Слуцкий А.А. Ценовые пузыри на рынке жилья и вариант вывода ипотечного кредитования из кризиса // Банковское кредитование. - 2009. - № 1. С. 3 - 6.

.Фисенко Н.В. Тенденции развития ипотечных программ Российских банков// Банковское кредитование. - 2008. - № 2. С. 4 - 7.

.Шевчук Д.А. Ипотека: просто о сложном // Право и экономика. - 2008. - № 9. - С. 12.

.Шевчук Д.А. Правовое регулирование договорных отношений в сфере ипотечного кредитования // Аудиторские ведомости. - 2009. - № 1. С. 12.

.Яшенков К. Субъекты договора ипотеки, их взаимные права и обязанности // Право и экономика. - 2004. - № 11. - С. 45-69.

. Интернет-источники

. Российская ипотека впадает в кому // Интерфакс. 25.12.2008

(#"justify">. Сбербанк РФ // #"justify">Приложение 1


Рисунок 1 - Виды ипотечного кредита


Приложение 2


Рисунок 2 - Структура механизма банковского ипотечного кредитования


Приложение 3


Таблица 1 - Финансовые показатели банка

Показатель отчетности Банка по МСФОДанные на 1 октября 2008 годаДанные на 1 января 2008 годаПрирост Активы, млрд. руб.5 814,3 4 928,8 18,0%Собственные средства акционеров, млрд. руб.706,4 637,2 10,9% Показатель отчетности Банка по МСФОДанные за 9 месяцев 2008 годаДанные за 9 месяцев 2007 годаПрирост Чистая прибыль, млрд. руб. 90,2 69,9 29,0%Рентабельность активов (ROA), %2,2%2,3%


Приложение 4


Таблица 2 - Анализ финансовой деятельности банка


Приложение 5


Таблица 10 - Сравнительная характеристика условий предоставления ипотечного кредита

№Наименование показателяСБ РФАИЖКОАО «Внешторгбанк»DeltaCredit банкБанк «Первое ОВК»«Райффайзенбанк Австрия»«Собинбанк»1.Год начала реализации ипотечной программы19911996200319982000200219992.Валюта кредитаруб, $рубруб, $$$8$3.Первоначальный взнос от стоимости квартиры, %303015-2015-3015-3030304.Ставка кредита, %11$ 18р159-11$ 14-16р10-1410-1512145.Срок кредитования, лет152020до 15 лет10-1510106.Ежемесячные выплаты от дохода семьи, %4050404040407.Стоимость обязательного страхования, %0,61,51,51,51,511,57.1.- страхования жизни и потери трудоспособности, %-+0,9+0,8++7.2.- страхования риска утраты и повреждения квартиры, %++0,4+0,4++7.3.- страхования титула собственности квартиры, %-+/-0,3+0,3++8.Документальное подтверждение платежеспособности+++++/-++9.Наличие поручителей++/-----+10.Количество документов для оформления кредита5-102015-208201211.Средний срок оформления кредита, дни187-14141414101412.Общее количество выданных кредитов58002600280014045035013.Сумма кредитов69 млн $13,2 млн $140 млн $4 млн $20 млн $8,0 млн $Приложение 6


График платежей по стандартному(аннуитетному) кредиту

Условия кредитования:

сумма кредита 2,5 млн руб.

срок кредита 5 лет

процентная ставка 15% годовых (1,25% в месяц)

Остаток долга на начало месяцаОбщий еже-месячный платежПлатеж в счет основной суммы долгаПлатеж в счет выплаты процентовОстаток долга на конец месяца12500000,059474,828224,831250,02471775,222471775,259474,828577,630897,22443197,532443197,559474,828934,930540,02414262,742414262,759474,829296,530178,32384966,152384966,159474,829662,729812,12355303,462355303,459474,830033,529441,32325269,972325269,959474,830409,029065,92294860,982294860,959474,830789,128685,82264071,892264071,859474,831173,928300,92232897,9102232897,959474,831563,627911,22201334,3112201334,359474,831958,127516,72169376,2122169376,259474,832357,627117,22137018,5132137018,559474,832762,126712,72104256,5142104256,559474,833171,626303,22071084,8152071084,859474,833586,325888,62037498,6162037498,659474,834006,125468,72003492,5172003492,559474,834431,225043,71969061,3181969061,359474,834861,624613,31934199,7191934199,759474,835297,324177,51398902,4201898902,459474,835738,523736,31863163,9211863163,959474,836185,323289,51826978,6221826978,659474,836637,622837,21790341,0231790341,059474,837095,622379,31753245,4241753245,459474,837559,321915,61715686,2251715686,259474,838028,721446,11677657,4261677657,459474,838504,120970,71639153,3271639153,359474,838985,420489,41600167,9281600167,959474,839472,720002,11560695,2291560695,259474,839966,119508,71520729,1301520729,159474,840465,719009,11480263,3311480263,359474,840971,518503,31439291,8321439291,859474,841483,717991,11397808,1331397808,159474,842002,217472,61355805,9341355805,959474,842527,316947,61313278,7351313278,759474,843058,816416,01270219,8361270219,859474,843597,115877,71226622,7371226622,759474,844142,015332,81182480,7381182480,759474,844693,814781,01137786,9391137786,959474,845252,514222,31092534,4401092534,459474,845818,113656,71046716,3411046716,359474,846390,913084,01000325,4421000325,459474,846970,812504,1953354,643953354,659474,847557,911916,9905796,744905796,759474,848152,411322,5857644,445857644,459474,848754,310720,6808890,146808890,159474,849363,710111,1759526,447759526,459474,849980,79494,1709545,648709545,659474,850605,58869,3658940,149658940,159474,851238,18236,8607702,150607702,159474,851878,57596,3555823,551555823,559474,852527,06947,8503296,552503296,559474,853183,66291,2450112,953450112,959474,853848,45626,4396264,554396264,559474,854521,54953,3341742,955341742,959474,855203,04271,8286539,956286539,959474,855893,13581,7230646,857230646,859474,856591,72883,1174055,158174055,159474,857299,12175,7116755,959116755,959474,858015,41459,458740,66058740,659474,858740,6734,30,03568489,52500000,01068489,5Приложение 8


График платежей по кредиту с фиксированными выплатами основной суммы

Условия кредитования: сумма кредита 2,5 млн руб.

срок кредита 5 лет процентная ставка 15% годовых (1,25% в месяц)

Остаток долга на начало месяцаОбщий ежемесячный платежПлатеж в счет основной суммы долгаПлатеж в счет выплаты процентовОстаток долга на конец месяца12500000,072916,741666,731250,02458333,322458333,372395,841666,730729,22416666,732416666,771875,041666,730208,32375000,042375000,071354,241666,729687,52333333,352333333,370833,341666,729166,72291666,762291666,770312,541666,728645,82250000,072250000,069791,741666,728125,02208333,382208333,369270,841666,727604,22166666,792166666,768750,041666,727083,32125000,0102125000,068229,241666,726562,52083333,3112083333,367708,341666,726041,72041666,7122041666,767187,541666,725520,82000000,0132000000,066666,741666,725000,01958333,3141958333,366145,841666,724479,21916666,7151916666,765625,041666,723958,31875000,0161875000,065104,241666,723437,51833333,3171833333,364583,341666,722916,71791666,7181791666,764062,541666,722395,81750000,0191750000,063541,741666,721875,01708333,3201708333,363020,841666,721354,21666666,7211666666,762500,041666,720833,31625000,0221625000,061979,241666,720312,51583333,3231583333,361458,341666,719791,71541666,7241541666,760937,541666,719270,81500000,0251500000,060416,741666,718750,01458333,3261458333,359895,841666,718229,21416666,7271416666,759375,041666,717708,31375000,0281375000,058854,241666,717187,51333333,3291333333,358333,341666,716666,71291666,7301291666,757812,541666,716145,81250000,0311250000,057291,741666,715625,01208333,3321208333,356770,841666,715104,21166666,7331166666,756250,041666,714583,31125000,0341125000,055729,241666,714062,51083333,3351083333,355208,341666,713541,71041666,7361041666,754687,541666,713020,81000000,0371000000,054166,741666,712500,0958333,338958333,353645,841666,711979,2916666,739916666,753125,041666,711458,3875000,040875000,052604,241666,710937,5833333,341833333,352083,341666,710416,7791666,742791666,751562,541666,79895,8750000,043750000,051041,741666,79375,0708333,344708333,350520,841666,78854,2666666,745666666,750000,041666,78333,3625000,046625000,049479,241666,77812,5583333,347583333,348958,341666,77291,7541666,748541666,748437,541666,76770,8500000,049500000,047916,741666,76250,0458333,350458333,347395,841666,75729,2416666,751416666,746875,041666,75208,3375000,052375000,046354,241666,74687,5333333,353333333,345833,341666,74166,7291666,754291666,745312,541666,73645,8250000,055250000,044791,741666,73125,0208333,356208333,344270,841666,72604,2166666,757166666,743750,041666,72083,3125000,058125000,043229,241666,71562,583333,35983333,342708,341666,71041,741666,76041666,741145,841666,7520,80,03453125,02500000,0953125,0


Содержание Введение Глава 1. Сущность ипотечного кредитования 1.1 Понятие и особенности ипотечного кредита 1.2 Сущность и основные элементы сист

Больше работ по теме:

КОНТАКТНЫЙ EMAIL: [email protected]

Скачать реферат © 2017 | Пользовательское соглашение

Скачать      Реферат

ПРОФЕССИОНАЛЬНАЯ ПОМОЩЬ СТУДЕНТАМ