Разработка проекта строительства жилого комплекса
РАЗРАБОТКА
ПРОЕКТА СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛОГО КОМПЛЕКСА
1. БИЗНЕС-КОНЦЕПЦИЯ ПРОЕКТА
.1 Информация об инициаторах проекта
Инициаторы проекта
Инициатором проекта является ООО «Девелопмент», зарегистрировано 29.05.2003 года
Исполнительным комитетом г. Калининграда
Юридический адрес: ул. Коммунальная д 5
Фактический адрес: ул. А. Невского д. 53
Телефон: (84012) 45-77-89, тел./факс (84012) 35-77-00
Справка ЕГРПОУ № 165/123, код ЕГРПОУ 32485552
Свидетельство плательщика НДС № 04856553, ИНН № 339765605624
Основными видами деятельности предприятия является строительство и реконструкция зданий и сооружений для коммерческого использования, строительство жилых зданий. ООО «Девелопмент» выступает генеральным подрядчиком, подрядчиком, заказчиком, инвестором, со инвестором различных проектов в сфере недвижимости.
Инициаторы проекта строительства жилого комплекса (они же и являются и учредителями ООО «Девелопмент») имеют опыт успешной реализации крупномасштабных проектов в сфере строительства жилой недвижимости в г. Калининградской области, Московской области.
Организационно-правовая структура компании
Организационно-правовой формой предприятия является общество с ограниченной ответственностью. Согласно Устава высшим органом управления общества является общее собрание участников. Участниками ООО «Девелопмент» являются 2 физических лица и 1 юридическое.
Компания укомплектована высококвалифицированными кадрами, руководство ООО «Девелопмент» имеет многолетний опыт успешной работы в сфере недвижимости.
Вхождение в проект
Вхождение в проект ООО «Девелопмент» осуществляется путем покупки земельного участка площадью 1,21 га с целевым использованием «под строительство жилого комплекса с торгово-сервисными площадями и паркингом».
Стоимость вхождения составила $1 815 000($15 000 за 1 сотку земли)
1.2 Концепция проекта
Планируется строительство жилого комплекса на участке 1, 21 га в городе Калининграде по улице Островского 18.
Объект будет возведен в историческом центре города.
Этажность объекта - 4 этажа, в т.ч. 1 - подземный этаж под паркинг и сервисные площади и 3 наземных - под жилье.
На каждом этаже планируется по 3 квартиры со свободной планировкой, площадью 200-300 кв.м.
Техническое оснащение жилого комплекса
16 объектов на рынке элитного жилья относятся к «Премиум» классу, 2 объекта к классу «Де люкс» и 2 объекта к так называемому промежуточному классу «премиум бизнес» или «Бизнес +»
В основном, застройщик не предлагает квартиры с готовой отделкой, так как клиент приходит в квартиру элитного дома уже со своим дизайнером для реализации своих идей
Паркинг
Обязательным требования для элитного жилья согласно классификации является наличие 2 - х машиномест на квартиру. Не все объекты элитного жилья соответствуют этому критерию в полной мере.
Распределеие по типам паркингаНаземно- Наземныйподземный^^__ v Г 13%К Подземный J
ЦЕНОВАЯ ПОЛИТИКА
Стоимость метра квартиры колеблется в пределах $3 500 - $1 0000. Парадоксальным является тот факт, что цена квадратного метра зависит скорее не от объективных, а субъективных факторов. К примеру, стоимость метра площади в новостройке в центре города, с квартирами с отделкой «под ключ», насыщенной внутренней инфраструктурой, собственным ЖЕКом, может быть значительно ниже, чем в доме рядом без всех этих положительных характеристик. Но в любом случае, самые дорогие квартиры остаются в центральных зонах.
Средняя стоимость 1 продажи кв.м - $ 5 696 указана с учетом цены проданных квартир.
Средняя стоимость по районам (из учета цены 1 кв.м. проданных квартир):
Центральный район $ 7300
Московский район $ 5305
Октябрьский район $ 5875
Ленинградский район $ 350
Наличие инфраструктуры влияет на стоимость 1 кв.м квартиры, средняя стоимость кв.м . квартиры в доме с небольшой инфраструктурой (1-2 объекта) - $ 5 225, стоимость кв.м квартиры в доме с широкой инфраструктурой (более 2 объектов) - $ 6 161.
Первые элитные дома в Калининграде появились во второй половине девяностых годов прошлого столетия. Однако на практике даже сейчас нельзя с уверенностью утверждать, что жилье, позиционируемое в Калининграде как элитное, на самом деле полностью отвечает всем мировым критериям.
СПРОС НА РЫНКЕ ЭЛИТНОГО ЖИЛЬЯ
На протяжении последних лет на рынке элитной жилой недвижимости наблюдается стабильный рост спроса. Основными причинами небывалого интереса к престижному жилью со стороны покупателей являются недостаточные объемы предложения, постоянное увеличение населения столицы, активное развитие бизнеса. По прогнозам экспертов, спрос на элитное жилье останется стабильным, однако будут иметь место качественные изменения. Так как требования потенциальных покупателей к жилью постоянно растут, а застройщики пока что не успевают строить жилье соответствующее требованиям покупателей.
Преимущественно спрос на элитную жилую недвижимость диктуют политическая, творческая и бизнес-элита. Примечательно, что довольно часто эти категории населения, по большей части живущие за чертой города, приобретают недвижимость класса «де-люкс» и «премиум» в качестве «второго жилья». Фактически элитное жилье в данном случае рассматривается как капиталовложение с возможностью последующей сдачи в аренду. Минимальная арендная ставка на квартиру высшей категории составляет $5-7 тыс. в месяц. В то же время в Калининграде практически не представлено жилье, сдаваемое в долгосрочную аренду. Потребителями в этом сегменте выступают, как правило, представители иностранных посольств, топ-менеджеры международных компаний, приезжающие в страну на полтора-два года.
ЛУБНЫЕ ДОМА И ИХ ХАРАКТЕРИСТИКИ
Клубный дом - это малоквартирный дом, который строится по эксклюзивному проекту и рассчитан на узкий круг респектабельных жильцов. Он должен соответствовать всем требованиям элитного жилья: располагаться в центральной части города, отличаться неповторимым архитектурным обликом, высоким качеством строительства, самой современной инженерией, дорогими отделочными материалами, иметь подземные парковки, высокие потолки, собственную огороженную и охраняемую территорию. Но не только эти элементы делают дом клубным. Самая главная черта, без которой жилье можно было бы назвать просто элитным, - изюминка, - общая элитная идея. Такой дом должен обладать уникальными характеристиками, доступными только избранному кругу людей, живущих в конкретном доме. Таким образом, клубный дом - это своего рода сообщество людей, объединенных общей идеей, вкусами, финансовым достатком, позволяющим купить этот клуб.
На сегодняшний день ряд компаний в Калининграде заявили о своей готовности реализовывать проекты строительства клубных домов. Из компаний, готовящихся осуществлять такое строительство, можно выделить «Консоль», «Жилье XXI век», «Мост-инвест», «Силон» и др.
Планируется, что в конце текущего года компанией «Жилье XXI век» будет сдан в эксплуатацию клубный дом «Капитолий» по ул. Зоологической 27Б. Уникальностью этого дома является его месторасположение и вид из окон.
По ул. Клинической, 28 продолжается строительство пятиэтажного дома на восемь квартир повышенной комфортности, который позиционируется застройщиком - компанией «Силон» - как клубный. Компания «Консоль» заявляет о строительстве клубного дома в , по ул.Красной 5. Однако эти проекты, по утверждению экспертов рынка, до почетного звания клубный дом немного не дотягивают.
Как свидетельствует практика Москвы, отсутствие инфраструктуры в жилом доме сегодня считается критерием элитности. Казалось бы, это утверждение переворачивает традиционные представления. Тот максимум, на который сейчас идут московские застройщики элитных домов, в частности клубных, ограничивается бассейном, бильярдной и тренажерным залом. Ничего другого современные покупатели от элитного дома и не ждут. Сейчас по-настоящему элитное жилье в отношении инфраструктуры становится более аскетичным. Этот подход проявился особенно последние пару лет, когда на смену многоэтажным жилым комплексам в столице стали приходить дома класса де люкс, небольшие, максимум на 20 квартир. Появились они не потому, что капризным клиентам захотелось камерной, уединенной обстановки, а просто в исторических районах Москвы ограничения по этажности не позволяли застройщикам «идти ввысь». Позже инвесторы сами решили строить малоэтажные эксклюзивные дома, оценив их раритетность на рынке и интерес к ним покупателей.
С появлением клубных домов, через несколько лет может ослабнуть желание состоятельных Калининградцев селиться в пентхаусах, до сих пор считающихся особо элитным жильем. По последним тенденциям считается неблагоприятным для организма проживание в квартирах выше 5 или 7 этажей. С появлением настоящих клубных кварталов география элитных районов расширится еще больше. Вся элита не может располагаться только в исторических районах Калининграда, по этому перемещение элитных клубных домов в районы с лучшей экологией считается возможным и закономерным. Новые городские кварталы элитного жилья могут появиться в живописных местах.
ПРОНОЗЫ РАЗВИТИЯ
Инвестирование в строительство элитного жилья на территории Калининграда является довольно перспективным и прибыльным делом. Во вложении средств в строительство дорогого жилья заинтересованы многие инвесторы как из Восточной и Западной Европы, США, так и Калиниграда. На сегодняшний день доходность проекта элитного жилья может составлять 37-52%, что значительно превышает западные показатели, срок окупаемости проектов зависит от индивидуальных особенностей проекта и составляет в среднем 2- 4 года.
По мнению специалистов объемы строительства жилья повышенной комфортности за три года могут возрасти на 12% - свыше 220 тыс. кв. м в год. Для того чтоб спрос на элитное жилье стал более «целенаправленным», инвесторам и застройщикам необходимо углубляться в исследование потребительских предпочтений, для того чтоб проекты элитного жилья соответствовали требованиям потенциальных клиентов.
Естественно, калининградский рынок уже в ближайшее время пополнится новыми проектами элитных микрорайонов, но этот сегмент будет иметь ограниченное предложение, поскольку для создания такого района необходимо несколько условий:
Если проанализировать ситуацию с земельными участками, к примеру, в Калининграде, то потенциально столичный рынок способен дать не более трех-четырех таких районов. Кроме того, срок реализации такого проекта с получением всей разрешительной документации составляет более пяти лет, что позволяет говорить о физической ограниченности развития рынка элитных микрорайонов.
На сегодняшний момент существует вероятность изменения географии элитных домов, так как глава городской администрации законом "О защите историко-культурной среды и пресечения хаотической застройки исторической части г. Калининграда» запретил строительство размещение и проектирование высотных домов в границах центральной планировочной зоны города. Но из-за нестабильности и неоднозначности решений городской администрации кардинальные изменения в месторасположении элитных объектов могут и не произойти.
2.2 Локальный анализ месторасположения Объекта
здание недвижимость рынок ценообразование
Жилая недвижимость в локальном районе
Структура жилой недвижимости в районе строительства нового комплекса практически однотипна. Преобладают малоэтажные (3-5 этажей) дома - «сталинки» и в большей степени дореволюционные постройки, некоторые из которых относятся к памятникам архитектуры.
Многие дома в районе построены капитально и качественно, здесь квартиры имеют большие площади и высокие потолки, что солидно поднимает их «рейтинг» на вторичном рынке купли-продажи жилой площади. Тем не менее, достаточно много и аварийного жилого фонда.
% жилых зданий (в количественном выражении) в локальном районе - 2-5 этажные; 5% домов (в количественном выражении) - 6-9 этажные. В локальном районе наблюдается очень низкая плотность жилой застройки, здесь проживает не более 10-15 тыс. чел.
На июнь 2011 года в локальном районе объекта идет реконструкция 3-х этажного жилого дома и строительство 1 жилого комплекса премиум класса. Стоимость 1 кв.м жилья в районе составляет от $4 800 до $5 900.
2.3 Маркетинговая стратегия
План продвижения объекта Позиционирование
Оптимальным будет использование образа «дорогого жилья для высшего общества» в аристократическом стиле старинных особняков в современном исполнении и суперсовременным технологическим наполнением.
Потенциальные покупатели
Рекламная политика Рекламируемый продукт:
Налаживание контактов с целевой аудиторией для обеспечения объема продаж в запланированные сроки.
Описание целевой аудитории:
Бюджет доходов проекта1 квартал 3 года2 квартал 3 года3 квартал 3 года4 квартал 3 года1 квартал 4 года2 квартал 4 года3 квартал 4 года4 квартал 4 годаВсего% реализованных площадей/ машиноместплощадей квартир3%10%18%26%16%16%8%4%100%тип А11%22%22%22%11%11%0%100%тип В0%11%22%33%11%11%11%100%тип С0%11%22%22%22%11%11%100%сервисных площадей0%0%0%100%0%0%0%0%100%машиномест в паркинге0%7%11%19%26%15%17%6%100%Площади/ машиноместаплощади квартир200 кв м650 кв м1 200 кв м1 750 кв м1 050 кв м1 050 кв м550 кв м300 кв м6 750 кв мтип А200 кв м400 кв м400 кв м400 кв м200 кв м200 кв м0 кв м0 кв м1 800 кв мтип В0 кв м250 кв м500 кв м750 кв м250 кв м250 кв м250 кв м0 кв м2 250 кв мтип С0 кв м0 кв м300 кв м800 кв м600 кв м600 кв м300 кв м300 кв м2 700 кв мсервисные площадиОке мОке м0 кв м1110 кв мОкемОке м0 кв м0 кв м1 110 кв ммашиномест в паркинге046101489354Цены реализаци площадей и машиноместцена реализации 1 м2 квартиртип АS4S00S4S00S4 896S4 944% 5 040$ 5136S5232S5 232$4 917тип ВS5 200S5 200S5 356S5 408$ 5512$ 5816S5 720S5 720$5 443тип СS5 100S5 100S5 151S5 202$ 5 253$ 5 355S5 457S5457$5 298цена реализации 1 м2 сервисных площадей$7000S7 000$700057000S 7000S 7 00057000S7000$7 000цена реализации 1 машиноместа в паркингеS45 000$45 ОООS45 ООО545 000$ 45000$ 45 000545 000S45 000$45 000Темпы роста цен реализаци площадей имашиномест по отношению к базовой ценеплощадей квартиртип А100%100%102%103%105%107%109%109%тип В100%100%103%104%108%108%110%110%тип С100%100%101%102%103%105%107%107%сервисных площадей100%100%100%100%100%100%100%100%машиномест в паркинге100%100%100%100%100%100%100%100%Доходы от реализации площадей/ машиноместплощадей квартиртип АS960 000S1 920 000S1 958 400S1 977 600% 1 008 000$ 1 027 200SSS8 851 200тип ВSS1 300 000S2 678 000S4 056 000$ 1 378 000$ 1 404 000S1 430 000S$12 246 000тип СSSS1 545 300S3 121 200$ 3 151 800$ 3 213 000S1 837 100S1 637 100$14 305 500сервисных площадейSSS-7 770 ОООSSS$7 770 000машиномест в паркингеSS180 ОООS270 ООО450 ОООS 630 ООО| 360 ООО405 ОООS135 000$2 430 000Всего доходов от продажиS960 000$3 400 000S6 451 700$17 374 800$ 6 167 800$ 6 004 200$ 3 472 100$ 1 772 100$45 602 7003. ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПЛАН ПРОЕКТА
Далее представлено основные финансовые отчеты (Прогноз движения денежных средств, Прогноз прибылей и убытков), расчет показателей эффективности по проекту, риски проекта.
4.2 Финансовая отчетность
Прогноз движения денежных средств
1 год2 год3 год4 годВСЕГООПЕРАЦИОННАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬОперационные расходыS-$-$(845 595)SС522 486)s(1 368 081}Налог на прибыль$-S$-$(5 078 686}S(5 078 686}Уплата НДС$-$-$(1 535 266}$(2 815 619}$(4 350 885)Поток от операционной деятельности$_$_S(2 380 861)S(8 416 791)S(10 797 652)ИНВЕСТИЦИОННАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬРасходы на ввод объекта в эксплуатациюз(1 457184)а(8 234 460)J(8 840 448)-$(18 532 092}Поступления от продажи$-S-$28 186 50017416200$45 602 700Поток от инвестиционной деятельности$(1 457 1В4)S(8 234 460)$19 346 052$17 416 200$ 27 070 608Сальдо потоков без учета кредитова(1 457 184)J(8 234 460)$16 965 1928 999 409$16 272 956Потребность проекта в финансированииФИНАНСОВАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ Собственное финансирование$1 457184$1 700 760$137972_$3 295 916Поступление кредитовS-$6 784 151S2126 618-$8910 769Погашение кредитов$-$-$(8 910 769)-$(8 910 769)Погашение %% по кредитам$-$(250 451)$(786 448)$S(1 036 898}Поток от финансовой деятельности$1 457184$8 234 460(7 432 627)$$2 259 017Непогашенный остаток кредитов$-i6 784 151$-$-1Чистый денежный поток периода%-"$~~-~9 532 565~8 999 409$ 18 531 974Остаток денежных средств на конец периода$sS9 532 565S18 531 974
Чистый денежный поток от реализации проекта составит $15,24 млн.
Прогноз прибыли и убытков
1 год2 год3 год4 годВСЕГОПоступления от продажи $ в т. ч, НДС s$ SS-S45 602 700 (7 680 450)$ 45602 700 $ (7 600 450)Чистый доход $$$$38 002 250$38 002 250Операционные расходы: Операционные расходы $ Себестоимость продаваемых площадей $$ $S(704 еез)S(435 405) (15 510 540)$ (1 140 068) $ (15 510 540)EBITDA $$$(704 663)$22 056 305$21 351 643Маржа EBITDA Проценты по кредитам S$ (250 451)S(786 448)S-56%% (1 036 898)Прибыль до вычета налогов $$ (250 451)$(1 491 110)$22 056 305$20 314 744Налог на прибыль S$$S(5 078 686)$ (5 078 686)Чистая прибыль/убыток $ -$ (250 451)$(1 491 110)$16 977 61915 236 058
Прогнозный баланс
1 год2 год3 год4 годАктивыЗемля$$$$-Основные средстваS1 216 880S8 109 980S15510540S-ИзносSSSS-Дебиторская задолженность (по НДС)S240 304S1 581 664SS-Денежные средства$$$9 532 565$18 531 974ИтогоS1 457 18459 691 644$25 043105$18 531 974ПассивыУставный фондS1 457184S3157944S3295 916S3295916Нераспределенная прибыль/убытокS-S(250 451)Ј(1 741 561)S15 236 058Долгосрочный кредитS-S6 784 151S-S-Авансы-$-$23 488 750$-Итого$1 457 184$9 691 644$25 043 105$18 531 974
4.3 Расчет показателей эффективности
На начало проекта учтена стоимость вхождения в проект (выкуп земельного участка).
Ставка дисконтирования определена в размере 14%, рассчитана методом кумулятивного построения.
Проект является инвестиционно привлекательным, внутренняя ставка доходности выше среднерыночной по аналогичным проектам на 3-5% согласно проведенным маркетинговым исследованиям.
Окупаемость проекта - 3 года.
Точка безубыточности:
стоимость продажи 1 кв. м - $ 3 100 (в два раза ниже средней стоимости продажи 1 кв. м объекта), площадь - 3 270 кв. м (необходимо продать меньше половины площадей объекта).
Проект имеет достаточный запас финансовой прочности.
Рентабельность инвестиционного капитала - 21%. Рентабельность собственного капитала - 75%.
4.4 Основные риски проекта
Риски ВероятностьМерыПроизводственные риски \Процедурно- [ Проявляется в том, что согласовательный [возможны значительные задержки риск \ли6о отказы соответствующих [государственных инстанций [утвердить, подписать либо дать [положительное заключение на [ сдачу объекта в эксплуатацию.СредняяВо избежание этого риска либо для того, чтобы свести его до минимума, необходимо готовить и предоставлять необходимые документы заблаговременноСтроительный риск [Состоит в том, что качество и [ эксплуатационные [характеристики зданий не будут [ соответствовать выижюму | требованию и классу [выставляемых на продажу [объектов недвижимости.НизкаяНеобходимо усиление процедуры контроля на ранних этапах реализации проекта со стороны независимого технадзора.Коммерческие риски реализации\Риск невозможности [Характеризуется тем, что не продажи помещений в [ будет выполнен в запланированный [запланированный срок тот объем срок [продажпомещений, который [заложен в расчетах.НизкаяРекламное продвижение необходимо начинать как можно раньше, чтобы ознакомить потенциальных покупателей с новымым продуктом.Ценовой риск [ Проявляется в том, что [реализующая площади структура [может оказаться не в состоянии [продать помещения по [установленной стоимости в [установленные сроки.НизкаяВо избежание риска в долгосрочном периоде необходимо учитывать конъюнктуру рынка не только сегодняшнего дня, но и будущую и производить расчеты будущей стоимости продажи на основе расчетных методов.Общеэкономические риски \Инфляционный риск [ Опасен неадекватным [ определением финансовых [результатов деятельности [предприятия вследствие [образования инфляционнойСредняяДля минимизации убытков необходимо проводить расчеты исходя из долларового эквивалента или с учетом коэффициента официального индекса инфляции.Налоговый риск [Характеризуется изменением [порядка, перечня и размеров [налогов, которые уплачиваются [предприятием.НизкаяИзбежать данного риска практически невозможно. Для недопущения убытков необходимо включать в договоры с партнерами положения о пересмотре условий в случае изменений в налоговой системе или других законодательных изменений.Внешние форс-мажорные обстоятельства \Природные форс-мажорные обстоятельства Включают все риски, возникающие вследствие действия непреодолимых сил (например, природных факторов или техногенных катастроф). Данные риски могут привести к образованию очень крупных ?>'бьчг,хсв.НизкаяДля упреждения возможных последствий от этих рисков необходимо использовать страхование в надежной страховой компании, как на этапе строительства, так и после ввода в эксплуатацию до момента реализации.
Больше работ по теме:
Предмет: Строительство
Тип работы: Курсовая работа (т)
Новости образования
КОНТАКТНЫЙ EMAIL: [email protected]
Скачать реферат © 2020 | Пользовательское соглашение
ПРОФЕССИОНАЛЬНАЯ ПОМОЩЬ СТУДЕНТАМ