Процесс ипотечного кредитования на примере деятельности операционного офиса "Пенза" Нижегородского филиала ОАО "МДМ Банк"

 

Содержание

Введение

. Организационно-экономическая характеристика операционного офиса «Пенза» Нижегородского филиала ОАО «МДМ Банк»

. Организация кредитной политики банка в области ипотечного кредитования

. Анализ динамики и структуры выданных ипотечных кредитов

. Существующие проблемы ипотечного кредитования

. Принимаемые меры по совершенствованию ипотечного кредитования

Заключение

Список используемых источников и литературы

Ââåäåíèå

Банковская система - это одна из важнейших и неотъемлемых структур рыночной экономики. Развитие банков, товарного производства и обращения шло параллельно и тесно переплеталось. При этом банки, проводя денежные расчеты, кредитуя хозяйство, выступая посредниками в перераспределении капиталов, существенно повышают общую эффективность производства, способствуют росту производительности общественного труда.

Кредитная организация - это юридическое лицо, которое для извлечения прибыли как основной цели своей деятельности на основании специального разрешения (лицензии) ЦБ РФ имеет право осуществлять банковские операции, предусмотренные в Законе РФ от 03.12.1996 № 17-ФЗ «О банках и банковской деятельности в РФ» (с последующими изменениями) [10].

Основное назначение банка - посредничество в перемещении денежных средств от кредиторов к заемщикам и от продавцов к покупателям. В соответствии с законом РФ «О банках и банковской деятельности» банки России действуют как универсальные кредитные учреждения, совершающие широкий круг операций на финансовом рынке.

Одним из наиболее динамично развивающихся сегментов банковского бизнеса в последние годы является ипотечное кредитование. Развитие рынка привело к появлению большого количества ипотечных программ.

Развитие системы ипотечного кредитования как фактор решения жилищных проблем граждан напрямую связано с необходимостью повышения уровня экономического состояния России и решением важнейших социальных задач. Поэтому выбранная тема преддипломной практики очень актуальна сегодня.

Целью практики является углубление полученных теоретических знаний и приобретения практических навыков в области ипотечного кредитования, а также сбор материала для выпускной квалификационной работы. При выполнении данной работы необходимо решить следующие задачи:

изучить объект исследования, его организационно-правовую структуру, виды деятельности, структуру управления и финансовое состояние;

описать и классифицировать существующие виды и формы кредита, понять сущность кредитного риска;

провести анализ основных финансовых показателей кредитной организации, характеризующих эффективность ее деятельности;

провести анализ динамики и структуры ипотечного кредитования в коммерческом банке;

выявить проблемы и предложить пути совершенствования ипотечного кредитования в коммерческом банке.

Объектом прохождения преддипломной практики является операционный офис «Пенза» Нижегородского филиала ОАО «МДМ Банк». Предмет исследования - организационно-экономические отношения, возникающие в процессе ипотечного кредитования и механизмы их реализации на примере коммерческого банка.

Информационной базой для анализа является финансовая (бухгалтерская) отчетность операционного офиса «Пенза» Нижегородского филиала ОАО «МДМ Банк» за период с 2008 по 2011 годы.

При написании работы были использованы различные методы экономических исследований: монографический, абстрактно-логический, экономико-статистический, аналитический, исследовательский и др.

.Организационно-экономическая характеристика операционного офиса «Пенза» Нижегородского филиала ОАО «МДМ Банк»

МДМ Банк - один из первых частных банков России. Основанный в 1990 году, за более чем 20 лет своей истории он завоевал лояльность миллионов розничных и корпоративных клиентов, вошел в число крупнейших банков России по ряду ключевых показателей, таких как размер собственного капитала, объем активов и депозитов физических лиц.

Фирменное (полное официальное) наименование объединенного банка: Открытое акционерное общество «МДМ Банк» [3].

Сокращенное фирменное наименование объединенного банка: ОАО «МДМ Банк». Головной офис расположен по адресу: 630004, г. Новосибирск, ул. Ленина, д. 18. Генеральная лицензия ЦБ РФ на осуществление банковской деятельности № 323 от 06.08.2009 года.

Банк располагает всеми видами существующих в Российской Федерации банковских лицензий и оказывает более 100 видов банковских услуг для корпоративных и частных клиентов.

Среди клиентов, которым банк предоставляет широкий спектр финансовых услуг, более 3 млн. физических лиц, а также свыше 35000 корпоративных клиентов и предприятий малого и среднего бизнеса. По капиталу среди российских частных банков ОАО «МДМ Банк» занимает 2-е место.

Приведенная структура кредитного портфеля ОАО «МДМ-Банк» в таблице 1 показывает, что кредитный портфель в 2010 году сократился на 1,2% по отношению к 2009 году за счет уменьшения розничного кредитного портфеля на 29,8%. В 2010 году Банк, следуя выбранным стратегическим принципам, более осторожно и тщательно подходил к оцениванию заемщиков, что повлекло сокращение новых выдач и оказало влияние на динамику розничного кредитного портфеля. Корпоративный кредитный портфель, напротив, увеличился на 6,3%, в первую очередь за счет роста объема кредитов крупным клиентам на 11,7%.

Таблица 1 Структура кредитного портфеля ОАО «МДМ-Банк», в млн. руб.

Наименование2008г.2009г.2010г.9 мес. 2011гИзм. 2009/ 2008, в %Изм. 2010/ 2009, в %Изм. 9 мес. 2011/ 2010, в %1.Кредиты корпоративным клиентам всего, в т.ч.:16654918941420134315468013,76,32,4-кредиты крупному бизнесу13780015391717185011990011,711,7-6,9-кредиты малому и среднему бизнесу1552912827981218620-17,4-23,5в 2,5р.-кредиты инвестиционного бизнеса1036013433138921101029,73,45,6-лизинговое финансирование2860923757895150223,0-37,318,62.Кредиты физическим лицам, всего, в т.ч.:40460914166415754600125,9-29,813,2-потребительские кредиты4459432743159224700в 8,7р.-27,04,2-ипотека14017298742424120800113,1-18,914,3-автокредитование219841826883249100-16,9-54,413,93.Резерв под обесценение кредитов(12203)(44121)(31596)(23246)в 2,6р.-28,4-1,9Итого кредитов клиентам19480623670923390418603421,5-1,25,9

По итогам 9 месяцев 2011 года кредитный портфель МДМ Банка вырос на 5,9% к соответствующему периоду 2010 года в основном за счет принятой политики Банка по увеличению кредитования малого и среднего бизнеса (в 2,5 раза) и роста розничного кредитного портфеля на 13,2%.

Следует отметить снижение величины резервов на возможные потери по ссудам на 28,4% в 2010 году и 1,9% по итогам 9 месяцев 2011 года, как следствие проводимых Банком мероприятий по минимизации кредитного риска и сокращению величины сомнительной задолженности, что, в свою очередь, оказало положительное влияние на величину чистого процентного дохода после признания убытков от обесценения кредитов в структуре прибыли Банка.

В 2010 году МДМ Банк запустил ипотечный продукт «Классический» - ипотечное кредитование на приобретение готовой недвижимости на вторичном рынке жилья у физических и юридических лиц, разработанный по стандартам ОАО «АИЖК», что способствовало по итогам 9 месяцев 2011 года росту выданных ипотечных кредитов.

ОАО «МДМ Банк» сегодня - это динамичный финансовый институт, активно участвующий в развитии экономики и финансовой системы страны. Более 200 филиалов и отделений банка работают в 117 городах Европейской части России, на Урале, в Сибири и на Дальнем Востоке.

Операционный офис «Пенза» Нижегородского филиала ОАО «МДМ Банк» является одним из офисов, работающим на рынке банковских услуг в Поволжье и представляет ОАО «МДМ Банк» в городе Пензе.

Операционный офис «Пенза» Нижегородского филиала ОАО «МДМ Банк» образован 13 октября 2003 года и расположен по адресу: 440000, Россия, г.Пенза, ул. Московская, д.11.

В соответствии с выданной лицензией ЦБ РФ на осуществление банковских операций, операционный офис «Пенза» Нижегородского филиала ОАО «МДМ Банк» вправе осуществлять выпуск, покупку, продажу, учет, хранение и иные операции с ценными бумагами, выполняющими функции платежного документа, с ценными бумагами, подтверждающими привлечение денежных средств во вклады и на банковские счета, с иными ценными бумагами, осуществление операций с которыми не требует получения специальной лицензии в соответствии с федеральными законами, а также вправе осуществлять доверительное управление указанными ценными бумагами по договору с физическими и юридическими лицами.

Важной частью системы анализа финансово-хозяйственной деятельности любого коммерческого банка является характеристика его организационной и функциональной структуры.

На основании Устава, операционный офис «Пенза» Нижегородского филиала ОАО «МДМ Банк» возглавляет - Управляющий офисом. Управляющий офисом распоряжается средствами банка в пределах предоставленных ему прав, издает приказы и указания. Принимает и увольняет работников в соответствии со штатным расписанием, применяет к ним поощрения и взыскания в соответствии с правилами внутреннего трудового распорядка и действующим трудовым законодательством РФ, а также совершает другие действия, необходимые для достижения целей и задач коммерческого банка.

Управляющему подчиняются: заместитель управляющего, бухгалтерия, отдел экономической безопасности, отдел аудита, отдел по работе с юридическими лицами, отдел по работе с физическими лицами, юридический отдел, отдел финансового мониторинга, отдел по работе с клиентами, операционный отдел, отдел розничного бизнеса, отдел инкассации и т.д. Каждый отдел имеет свою структуру и Положение, где указаны основные задачи, решаемые отделом в выполнении целевых установок работы банка и конкретные виды функций, закрепленные за данным отделом во взаимосвязи с другими подразделениями.

Принципы ведения бухгалтерского учета определяются Учетной политикой Банка, сформированной в соответствии с Федеральным Законом от 21.11.1996 №129-ФЗ «О бухгалтерском учете», Гражданским Кодексом РФ, Положением Банка России от 26.03.2007 №302-П «О правилах ведения бухгалтерского учета в кредитных организациях, расположенных на территории Российской Федерации», Положением Банка России от 16.12.2003 №242-П «Об организации внутреннего контроля в кредитных организациях и банковских группах» и др.

2. Организация кредитной политики банка в области ипотечного кредитования

банк кредитный ипотечный операционный

Ипотеку в Пензе и Пензенской области представляют 13 ипотечных банков, которые предлагают заемщикам 120 ипотечных программ для приобретения жилья в кредит, как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимости.

Ставки по ипотеке в Пензе и Пензенской области находятся в диапазоне 7,65 - 17,75 % годовых по рублевым кредитам и 5,98 - 15,00 % годовых по валютным кредитам.

Рассматривая кредитную политику операционного офиса «Пенза» Нижегородского филиала ОАО «МДМ Банк», следует отметить, что банком также предлагаются несколько видов ипотечных кредитов. Виды этих ипотечных кредитов представлены в таблице 2.

Таблица 2 Виды ипотечных кредитов

Вид кредитаСтавка кредитования, в %Сумма кредита, тыс. руб.Дополнительные условия«Ипотечный классический»12,5-13,5%от 100,0 до 8000,0 тыс.руб.- низкая процентная ставка; - досрочное погашение без санкций, в любое время; - отсутствие поручителей; - возможное привлечение созаемщика; -приобретение вторичного жилья.«Переменная ставка»10,5-12,75%от 300,0 до 12000,0 тыс.руб.- низкая процентная ставка; - досрочное погашение без санкций, в любое время; - отсутствие поручителей; - возможное привлечение созаемщика; - приобретение вторичного жилья.«Новостройка»7,0-13,75%от 300,0 до 8000,0 тыс.руб.- привлекательные процентные ставки; - после регистрации права собственности процентная ставка по кредиту уменьшается; - дифференцированная ставка в зависимости от размера первоначального взноса; - приобретение квартиры у застройщика.

Возрастные ограничения по программе ипотечного кредитования в операционном офисе «Пенза» Нижегородского филиала ОАО «МДМ Банк» следующие. Возраст заемщика должен составлять от 22 до 65 лет на момент предоставления кредита, с обязательным гражданством РФ и регистрацией по месту получения кредита. При этом трудовой стаж заемщика должен быть не менее 6 месяцев.

На момент достижения заемщиком/поручителем пенсионного возраста (55 лет для женщин и 60 лет для мужчин) должно пройти не менее половины срока кредита. Доходы могут быть подтверждены как традиционным - справкой по форме №2-НДФЛ, так и косвенным образом. Сроки кредитования - от 3 до 25 лет.

Кроме ипотечных кредитов, операционный офис «Пенза» Нижегородского филиала ОАО «МДМ Банк» предлагает такую услугу, как рефинансирование кредитов сторонних банков, при этом предлагаются следующие условия;

привлекательные процентные ставки;

рефинансирование кредитов любых сторонних банков;

возможность объединить несколько кредитов в один;

специальные программы по рефинансированию различных типов кредитов: потребительского кредитования, кредитной карты, автокредита;

на момент оформления рефинансирования кредита клиент может иметь действующие кредиты в Банке;

отличный сервис;

подробные консультации специалистов Банка;

несколько способов оплаты кредита (в отделениях банка, в банкоматах, через Интернет банк).

Также операционный офис «Пенза» Нижегородского филиала ОАО «МДМ Банк» предлагает такой продукт, как накопительная программа. Преимущества накопительной программы следующие:

при открытии вклада «МДМ - Накопительный» клиент получает льготы по автокредиту или ипотечному кредиту «Классический»;

копить, используя вклад с конкурентными процентными ставками, намного выгоднее, чем просто откладывать деньги на крупную покупку;

удобство и надёжность;

накопленная сумма частично или полностью направляется на оплату первоначального взноса по ипотеке или автокредиту;

при оформлении кредита предоставляются льготные условия.

Зачастую покупка новой квартиры часто предполагает продажу старой. Со сделками такого типа связаны большие сложности - начиная с оформления регистрации и заканчивая возможностью внесения оплаты только после продажи старого жилья. Специалистами операционного офиса «Пенза» Нижегородского филиала ОАО «МДМ Банк» разработаны организационно-правовые схемы, которые позволяют сделать процедуру таких сделок максимально безопасной и быстрой, защитив интересы, как покупателя-заемщика, так и банка-кредитора.

Банк кредитует покупку квартир на этапе строительства в домах ведущих застройщиков, которые обеспечивают ввод 80% возводимых площадей. Предлагая услуги по кредитованию всех типов сделок, Банк приобрел опыт, позволяющий выбрать оптимальный вариант для каждого клиента.

Индивидуальный подход операционного офиса «Пенза» Нижегородского филиала ОАО «МДМ Банк» к клиентам заключается в следующем.

Все покупатели намерены погасить кредит как можно раньше, однако сохранить при этом привычный уровень жизни не всегда получается. Банк рекомендует выбрать такой срок погашения, чтобы расходы на обслуживание кредита не превышали 30-35% семейного бюджета. Это легко спланировать, так как кредит погашается равными платежами. Более того, при необходимости в течение 2-3 дней банк предоставит кредит до 300 тыс. руб. на неотложные нужды в рамках согласованного объема кредитования на покупку квартиры.

Руководство Банка считает, что большинство людей, имеющих работу, может рассчитывать на улучшение своих жилищных условий с помощью ипотечного кредита. Поэтому выбор приобретаемого жилья не ограничивается. Единственное требование: чтобы дом не находился в аварийном состоянии, или в списках на снос.

Основные клиенты Банка - это обычные люди со средним достатком. Кредиты действительно доступны: средний заемщик - это семья, приобретающая свое первое жилье, или улучшающая жилищные условия путем обмена с доплатой.

3. Анализ динамики и структуры выданных ипотечных кредитов

За анализируемый период сумма выданных ипотечных кредитов операционным офисом «Пенза» Нижегородского филиала ОАО «МДМ Банк» увеличилась с 92,0 млн. руб. в 2009 году до 210,1 млн. руб. в 2011 году, но не достигла еще докризисного 2008 года, которая составляла 251,0 млн. руб. После провального кризисного 2009 года наблюдается стремительный рост выдачи ипотечных кредитов Банком.

Рост объёма выданных ипотечных кредитов объясняется гибкой кредитной политикой Банка, снижением процентных ставок, хорошим сервисом. Величина выданных ипотечных кредитов в операционном офисе «Пенза» Нижегородского филиала ОАО «МДМ Банк» представлена в таблице 3.

Таблица 3 Величина выданных ипотечных кредитов операционным офисом «Пенза» Нижегородского филиала ОАО «МДМ Банк»

ГодСумма ипотечных кредитов, млн. руб.2008251,0200992,02010150,02011210,1

Для более подробного анализа рассчитаем абсолютные темпы роста и прироста, а также абсолютное содержание одного процента прироста суммы ипотечных кредитов за 2008-2011 годы операционного офиса «Пенза» Нижегородского филиала ОАО «МДМ Банк» в Пензенской области. Эти данные представлены в таблице 4. По данным таблицы 4 видно, что прирост суммы ипотечных кредитов наблюдается с 2010 года, после кризисного падения в 2009 году, который составил 63%, или 58,0 млн. руб. В 2011 году по сравнению с 2010 годом этот прирост равен 40 %, или 60,1 млн. руб., а по сравнению с базовым 2008 годом ниже на 16,3%, или 40,9 млн. руб.

Таблица 4 Абсолютные темпы роста и прироста ипотечных кредитов

ГодСумма ипотечных кредитов, млн. руб.Абсолютные приросты, млн. руб.Темпы роста, %Темпы прироста, %ЦепнойБазисныйЦепнойБазисныйЦепнойБазисный123456782008251,0--100---200992,0-159,0-159,036,636,6-63,4-63,42010150,058,0-101,0163,059,763,0-40,32011210,160,1- 40,9140,083,740,0-16,3

Абсолютное содержание одного процента прироста в 2010 году составило 0,9 млн. руб., а в 2011 году уже 1,5 млн. руб., то есть, виден рост суммы кредитов и процентного содержания. Анализ структуры выданных ипотечных кредитов по видам в 2008 - 2011 гг. представлен в таблице 5.

Таблица 5 Структура выданных ипотечных кредитов

Вид кредита2008г.2009г.2010г.2011г.Объём кредитов, млн. руб.Доля, %Объём кредитов, млн. руб.Доля, %Объём кредитов, млн. руб.Доля, %Объём кредитов, млн. руб.Доля, %«Ипотечный классический»164,565,671,778,0109,573,0140,867,0«Новостройка»56,522,58,39,019,513,037,818,0«Переменная ставка»30,011,912,013,021,014,031,515,0Всего:251,0100,092,0100,0150,0100,0210,1100,0

По данным таблицы 5 видно, что наибольшей популярностью среди населения Пензенской области пользуется кредит «Ипотечный классический». В 2008 году его удельный вес составил 65,6%, в кризисный 2009 год его доля повысилась до 78,0%, а с 2010 года стала сокращаться за счет повышения доли на кредит «Новостойка». Это связано с тем, что резко увеличилось количество строящихся домов после застоя в кризисный период, на приобретение квартир в которых выдаётся ипотечный кредит. Кредит «Переменная ставка» в анализированном периоде особой популярностью у населения не пользуется.

В таблице 6 представлены данные о сроках просроченной задолженности по ипотечным кредитам физическим лицам в 2008 - 2011гг.

Таблица 6 Структура просроченных ипотечных кредитов

Ипотечные кредиты2008 г.2009 г.2010 г.2011 г.Непросроченные93,280,589,593,5Просроченные, в том числе на срок:6,819,510,56,5- менее 30 дней2,83,23,22,5- 30 - 90 дней1,52,71,91,6- 91 - 180 дней0,52,81,80,6- 181 - 360 дней0,95,02,00,8- более 360 дней1,15,81,61,0Всего100,0100,0100,0100,0По данным таблицы 6 видно, что по состоянию на 31 декабря 2011 года удельный вес просроченных кредитов составил 6,5%, при этом наибольший удельный вес - 2,5% - просроченных кредитов - в интервале сроков до 30 дней, то есть, задолженность является краткосрочной. Отметим сравнительно небольшой удельный вес просроченных кредитов с длительным сроком просроченности. Таким образом, в анализируемом периоде можно отметить две тенденции.

Первая заключается в сокращении удельного веса просроченных кредитов от 6,8% до 6,5%, а в кризисный 2009 год он достигал 19,5%.

Вторая тенденция проявляется в снижении удельного веса просроченных кредитов с длительным (свыше 90 дней) сроком. Он сократился за рассматриваемый период с 2,5% до 2,4%.

С учётом того, что эти данные касаются структуры ипотечных кредитов, следует отметить и снижение абсолютной суммы просроченных ипотечных кредитов. По абсолютной сумме объём просроченных ипотечных кредитов на 31 декабря 2008 года составил 17,0 млн. руб., из них 6,2 млн. руб. - со сроком более 90 дней, а на 31 декабря 2011 года объём просроченных ипотечных кредитов составил 13,6 млн. руб., из них 5,0 млн. руб. - со сроком более 90 дней.

Работа с проблемной задолженностью в 2010-2011гг. была успешной на всех стадиях, но особенно эффективной - на младших сроках, на этапе softcollection. Банком запущен collection-скоринг, определяющий различные стратегии для различных категорий клиентов. В частности, налажена процедура перевода ссуд в статус «безнадежные для взыскания» и оптимизированы критерии определения перспективности взыскания задолженности в судебном порядке.

Банком проведено ряд мероприятий по минимизации сомнительной задолженности, в частности, продажа проблемного долга коллекторским агентствам, меры по достижению договоренностей с должниками о выплате долга, изъятию активов в случае невозможности погашения займов, реструктуризация сомнительной задолженности при наличии такой возможности.

4. Существующие проблемы ипотечного кредитования

На сегодняшний день главная проблема - это активное стимулирование спроса без достаточного обеспечения предложения, что ведет к повышению цен. Увеличение объемов рынка ипотечного кредитования, не подкрепленное ростом объемов возводимого жилья, вызывает удорожание недвижимости и сокращение потенциальной базы ипотеки.

Одна из проблем - это неразвитость ипотеки в России по сравнению с зарубежными странами нередко связывают с высокими процентными ставками, не позволяющими значительной части населения воспользоваться программами ипотечного кредитования ввиду невысоких доходов. Ставка по ипотечным кредитам в среднем по России сегодня колеблется от 11 до 14% годовых в рублях. Для сравнения в США 5-6 % годовых, в Испании - 3-4 % годовых.

На сегодняшний день ипотечные кредиты в России составляют лишь 0,1% от ВВП, тогда как в развитых странах - более 50% (в странах Евросоюза - 53%). За рубежом жилищная проблема решается в основном за счет ипотеки и дешевого долгосрочного кредита. В России же лишь 5-7% населения могут себе позволить покупку квартиры в кредит

Осуществляя выдачу ипотечных кредитов населению, операционный офис «Пенза» Нижегородского филиала ОАО «МДМ Банк» также сталкивается с рядом проблем, которые не позволяют в полном объёме осуществлять кредитование на строительство и покупку жилья.

В первую очередь, это проблемы правового поля ипотечного кредитования. Одна из этих проблем состоит в реформировании налогообложения. Кредиты, права по которым впоследствии передают аутсорсинговым компаниям, не включены в объекты, исключающие налогообложение. Налог на прибыль по получаемым процентам также очень высок (20%). Его нужно сократить по ипотечным кредитам как минимум до 15%, как по государственным бумагам с ипотечным покрытием.

Разумным шагом было бы также увеличить размер налогового вычета для физических лиц, или вообще его отменить. Сейчас размер налогового вычета явно мал при текущем уровне цен на жилье. Помимо этого, целесообразно включить в состав налогового вычета расходы, связанные с перекредитованием, чтобы уменьшить долговую нагрузку заёмщика.

Вторая проблема Банка связана с отсрочкой взыскания платежей. Обязательно должна подвергнуться изменению ст. 350 Гражданского кодекса РФ, с тем, чтобы убрать возможность отсрочки обращения взыскания не менее, чем на год. В настоящее время отсутствуют конкретные основания для подобной отсрочки, решения принимаются по усмотрению судей, что создает значительные риски для кредитора.

Также требуется изменить ст. 54 Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В ней необходимо убрать возможность «отказать в обращении взыскания в силу несоразмерности требований кредитора и стоимости заложенного имущества». В период выплаты долг заемщика уменьшается и по каждому кредиту наступает момент, когда остаток долга по сравнению со стоимостью залога становится небольшим. В том случае, если заемщики прекратят выплаты, зная, что никто не обратит взыскания на их жильё из-за небольшой суммы долга - это может создать значительные проблемы не только для кредиторов, но и для дальнейшего развития ипотечного кредитования [38, с.27].

В секторе долевого строительства для развития ипотечного кредитования необходимо принять следующие шаги:

исключить приоритетное положение дольщика в случае банкротства компании-застройщика;

не разрешать застройщику в одностороннем порядке расторгать договор с дольщиком без согласия кредитора, ведь в таком случае кредит остаётся без обеспечения - у банка помимо увеличения рисков, возникает необходимость резервирования дополнительных средств;

изменить схему выплат налогов на прибыль для банков при кредитовании объектов строительства, в том случае, если проценты выплачиваются в завершении срока кредита (то есть, сам налог начислять по факту выдачи кредита. В результате, банк не платит налог с прибыли, которую фактически не получил);

регламентировать регистрацию договоров участия в долевом строительстве, путём внесения поправок в действующее законодательство.

В области регистрации тоже не обходится без проблем. Нет единого подхода в истребовании документов, совершении регистрационных действий. В Законе невозможно прописать все практические случаи, а Федеральная Регистрационная Служба России не имеет права давать разъяснения по поводу данных действий. В данном случае, необходимо издать соответствующие нормативные правовые акты и предоставить Федеральной Регистрационной Службе вышеизложенные права.

Очень важно также внести поправки в Закон «Об ипотечных ценных бумагах» (долговые ценные бумаги эмитента, рефинансируемые с помощью обязательств по одному или нескольким ипотечным кредитам), изменив соотношение кредита и залога в ипотечном покрытии до 90% (на данный момент 70%), или убрав вообще.

Сейчас коэффициент кредита/залога практически во всех банках составляет 90%, (доходит и до 100%), но такие кредиты направить в ипотечное покрытие не представляется возможным вследствие ограничений в законодательстве. Целесообразно было бы установить льготы для инвесторов в ипотечных ценных бумагах, или найти другие стимулы вкладывать денежные средства в ипотечное кредитование.

Анализ предыдущего раздела позволил сделать вывод об имеющихся проблемах несвоевременных платежей, то есть, суммах просроченных ипотечных кредитов. Это связано как с невысокой платежеспособностью заёмщиков, так и собственно суммой выданных ипотечных кредитов. Кроме того, линейка продуктов ипотечного кредитования операционного офиса «Пенза» Нижегородского филиала ОАО «МДМ Банк», насчитывающая всего три вида ипотечных кредитов, не может охватить в полной мере потребности клиентов. Рынок ипотеки развивается и сегментируется достаточно быстро, в связи с чем, ассортимент ипотечных продуктов должен успевать за потребностями клиентов.

Решение этих проблем даст возможность увеличивать объемы кредитования, а также постепенно снижать ставки по кредитам, что будет способствовать росту степени доступности ипотеки.

5. Принимаемые меры по совершенствованию ипотечного кредитования

В настоящее время в России предпринимаются следующие меры по совершенствованию ипотечного кредитования.

Агентством по реструктуризации ипотечных кредитов (АРИЖК), созданным в целях оказания помощи проблемным заемщикам, в частности, упрощены условия допуска к участию в программе реструктуризации, сокращен перечень предоставляемых документов, увеличен список заемщиков, обладающих правом на такую поддержку, за счет имеющих неисполненные обязательства по ипотечным кредитам, выданным до 1 июля 2009 года [14].

Действие программы распространяется также на кредиты, взятые на капитальный ремонт под залог квартиры. Таким образом, для оживления ипотеки сделано уже немало.

Клиентам банков предоставлена возможность направлять средства «материнского капитала» на погашение долга и уплату процентов по ипотечным кредитам. Распоряжением Правительства Российской Федерации от 19.07.2010 №1201-р принята «Стратегия развития ипотечного кредитования в РФ до 2030 года», предусматривающая повышение его доступности до уровня 60% населения и снижение среднего уровня процентной ставки до размера инфляции плюс 2-3 процентных пункта [15].

В связи с этим предлагаются следующие направления совершенствования ипотечного кредитования операционного офиса «Пенза» Нижегородского филиала ОАО «МДМ Банк» в Пензенской области:

расширение ассортимента ипотечных продуктов;

снижение процентной ставки;

ориентация на современные тенденции ипотечного рынка.

Исходя из проведенного анализа и с учетом ключевых элементов развития ипотечного кредитования операционному офису «Пенза» Нижегородского филиала ОАО «МДМ Банк» ОАО «МДМ Банк» необходимо разработать новые продукты ипотечного кредитования.

Следует отметить еще один действенный экономический фактор, стимулирующий со стороны государства развитие первичного ипотечного рынка, это - наличие налоговых льгот, связанных с ипотечным жилищным кредитованием, позволяющих существенно увеличить доступность долгосрочных ипотечных кредитов для населения.

В настоящее время одними из основных источников финансирования жилищного строительства становятся банковские кредиты населению. В связи с этим важное значение имеет создание различных форм финансово-кредитного механизма. Это:

институты залога недвижимости, ипотечный кредит, вторичный рынок закладных;

расширение перечня имущества, сдаваемого в залог;

предоставление предприятиями кредитов и ссуд своим работникам под льготный процент и погашение уже полученных ими кредитов;

льготное, или бесплатное предоставление инженерно подготовленных участков земли под жилищное строительство; создание сети страховых компаний по страхованию долгосрочных ссуд.

В последние годы, коренные изменения произошли в структуре источников финансирования жилищного строительства. Основными источниками финансирования жилищного строительства становятся внебюджетные средства в сочетании с различными формами государственной поддержки граждан и юридических лиц, принимающих участие в финансировании строительства жилья.

Основные источники инвестирования нового жилья для граждан:

личный целевой вклад гражданина;

адресные субсидии местных органов власти, субсидии предприятий, на которых работают локальные инвесторы, или субсидии из внебюджетных фондов, формируемых генеральным менеджером в рамках системы за счет привлечения к строительству организаций, предприятий и частных лиц;

средства от фьючерской продажи ранее занимаемой семьей очередника квартиры;

краткосрочный заем.

Рассматривая ситуацию на ипотечном рынке в Пензенской области, можно отметить следующее. В настоящее время население Пензенской области активно привлекает банковские кредиты для решения своих жилищных проблем. Общественные отношения в сфере обеспечения конституционного права на жилище через реализацию областных ипотечных жилищных программ регулируется Законом Пензенской области от 25.12.2003 №564-ЗПО «Об ипотечном жилищном кредитовании в Пензенской области» [17].

В области успешно действует долгосрочная целевая программа «Социальная поддержка граждан Пензенской области на 2010-2015 годы», утвержденная постановлением Правительства Пензенской области от 10.12.2009 №953-пП (в ред. от 27.01.2012) [18].

Реализация данных региональных программ будет способствовать обеспечению жильем население Пензенской области.

Заключение

В период прохождения преддипломной практики были определены особенности, возникающие в процессе ипотечного кредитования и механизмы их реализации на примере деятельности операционного офиса «Пенза» Нижегородского филиала ОАО «МДМ Банк».

Операционный офис «Пенза» Нижегородского филиала ОАО «МДМ Банк» является одним из офисов, работающим на рынке банковских услуг в Поволжье и представляет ОАО «МДМ Банк» в городе Пензе.

В соответствии с выданной лицензией ЦБ РФ на осуществление банковских операций, операционный офис «Пенза» Нижегородского филиала ОАО «МДМ Банк» вправе осуществлять выпуск, покупку, продажу, учет, хранение и иные операции с ценными бумагами, выполняющими функции платежного документа, с ценными бумагами, подтверждающими привлечение денежных средств во вклады и на банковские счета, с иными ценными бумагами, а также вправе осуществлять доверительное управление указанными ценными бумагами по договору с физическими и юридическими лицами. За анализируемый период сумма выданных ипотечных кредитов операционным офисом «Пенза» Нижегородского филиала ОАО «МДМ Банк» увеличилась с 92,0 млн. руб. до 210,1 млн. руб., но не достигла еще докризисного 2008 года, которая составляла 251,0 млн. руб. Рост объёма выданных ипотечных кредитов объясняется гибкой кредитной политикой Банка, снижением процентных ставок, хорошим сервисом.

В 2011 году наблюдается сокращение удельного веса просроченных кредитов до 6,5%, а в кризисный 2009 год он достигал 19,5%.

Снизился с 2,5% до 2,4% удельный вес просроченных кредитов с длительным (свыше 90 дней) сроком погашения. В связи с этим следует отметить следующие направления совершенствования ипотечного кредитования операционного офиса «Пенза» Нижегородского филиала ОАО «МДМ Банк» в Пензенской области:

расширение ассортимента ипотечных продуктов;

снижение процентной ставки;

активизация программ перекредитования;

ориентация на современные тенденции ипотечного рынка.

Исходя из проведенного анализа и с учетом ключевых элементов развития ипотечного кредитования операционному офису «Пенза» Нижегородского филиала ОАО «МДМ Банк» ОАО «МДМ Банк» в целях большего охвата населения необходимо разработать новые продукты ипотечного кредитования.

Расширение линейки ипотечных кредитов приведёт к росту спроса на них. Однако рост спроса может обострить проблему просрочки ипотечных кредитов, в связи с чем, операционному офису «Пенза» Нижегородской области ОАО «МДМ Банк» можно рекомендовать следующее:

более строго регламентировать процедуру андеррайтинга (проверки платежеспособности клиента);

проводить ипотечную сделку только в случае предоставления полного пакета документов.

Поскольку ипотечное кредитование создает дополнительные доходы бюджета, то они могут служить одним из источников финансирования ипотечного кредитования вместе с внебюджетными источниками финансирования жилья, которые имеются в каждом регионе и городе.

Таким образом, можно с уверенностью сказать, что у российской ипотеки хорошие перспективы развития и большое будущее. Она становится более доступной, и во многом определит дальнейшее становление российской рыночной экономики.

Список используемых источников и литературы

1.Гражданский кодекс Российской Федерации №51-ФЗ от 30.11.1994 (в ред. Федерального закона РФ от 06.12.2011) // Консультант Плюс.

.Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) №117-ФЗ от 05 августа 2000г. (в ред. от 07.12.2011) // Консультант Плюс.

.Федеральный закон № 208- ФЗ от 26.12.1995 « Об акционерных обществах» (в ред. от 30.11.2011).

.Федеральный закон №122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 12.12.2011).

.Федеральный закон № 2872-1 от 29.05.1992 «О залоге» (в ред. от 21.11.2011)

.Федеральный закон № 188-ФЗ от 29.12.2004 «Жилищный кодекс Российской Федерации» (в ред. от 06.12.2011, с изм. от 29.02.2012).

.Федеральный закон № 102- ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. от 06.12.2011).

8.Федеральный закон №218-ФЗ от 30.12.2004 «О кредитных историях» (в ред. от 03.12.2011).

.Федеральный закон № 152- ФЗ от 11.11.2003 «Об ипотечных ценных бумагах» (в ред. от 30.11.2011).

.Федеральный закон № 17-ФЗ от 03.02.1996 «О банках и банковской деятельности» (в ред. от 28.07.2004, с изм. от 29.12.2006).

11.Федеральный закон № 39-ФЗ от 22.04.1996 «О рынке ценных бумаг» (в ред. от 30.11.2011).

.Федеральный закон № 86-ФЗ от 10.07.2002 «О Центральном банке Российской Федерации» (Банке России) (в ред. от 19.10.2011).

13.Постановление Правительства Российской Федерации от 11.01.2000 № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (в ред. от 08.05.2002).

.Распоряжение Правительства Российской Федерации от 26.08.1996 №1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию».

.Распоряжение Правительства Российской Федерации от 19.07.2010 №1201-р «Об утверждении Стратегии развития ипотечного кредитования в Российской Федерации до 2030 года».

.Положение ЦБ РФ «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности» №254-П от 26.03.2004 (ред. от 04.12.2009, с изм. от 03.06.2010).

.Закон Пензенской области от 25.12.2003 №564-ЗПО «Об ипотечном жилищном кредитовании в Пензенской области» (в ред. от 02.04.2009).

.Постановление Правительства Пензенской области от 10.12.2009 №953-пП «О социальной поддержке граждан Пензенской области на 2010-2015 годы» (в ред. от 27.01.2012).

19.Банковское дело: Учебник для вузов./ Под ред. Г.Н. Белоглазовой, Л.П, Кроливецкой. - 5-е изд., перераб и доп.. - М.: Финансы и статистика, 2011. - 592с.

.Банковское дело: Учебник для вузов./Под ред. Жарковской Е.П. - Омега-Л; Высш. шк., 2011, - 440 с.

.Банковское дело: Учебник для вузов./Под ред. Г.Г. Коробовой. - М.: Юристъ, 2010. - 415 с.

.Банковское дело: Учебник для вузов./ Под ред. Колесникова В.И. - М.: Финансы и статистика, 2010. - 564 с.

23.Батракова Л.Г. Экономический анализ деятельности коммерческого банка. - М.: Логос, 2009. - 342 с.

.Головина О.Л. Ипотека в России. - М.: Юристъ, 2008. - 525 с.

.Дубовик И.В. Ипотечное жилищное кредитование. - Иркутск: БГУЭП, 2009. - 227 с.

.Жданов В.П., Тимофеев В.В. Ипотечное жилищное кредитование: региональный аспект. - Калининград: Янтарная сказка, 2009. - 117 с.

.Колобов С.С. Жилищное ипотечное кредитование. - М.: Дашков и К, 2010. - 120 с.

.Кострикин П.Н. Ипотечное кредитование в России. - М.: Макс Пресс, 2007. - 212 с.

.Нуждаева Е.В. Ипотечное кредитование. Правовая и методологическая основа. - Челябинск, 2007. - 88 с.

.Приступ Н.П. Ипотека как институт рынка. - Владивосток. - Изд-во Дальневосточного ун-та, 2009. - 98 с.

.Савруков А.Н. Ипотечное кредитование. - СПб.: Политехника, 2010. - 92 с.

.Ширинская Е.Б. Операции коммерческих банков: российский и зарубежный опыт. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Финансы и статистика, 2008. - 102 с.

.Афанасьева О.Н. О современной системе ипотечного банковского кредитования // Бизнес и Банка. - 2009. - № 34-35. - С.1-3.

.Будаков Д.Ю. Проблемы ипотечного кредитования // Деньги и кредит. 2009. № 10. - 18-24 с.

.Вишневский А.А. Ипотечный кредит: формы защиты интересов потребителя. Опыт зарубежных стран // Юридическая работа в кредитной организации.- №2.- 2010. - 258 с.

.Захаров В.С. Коммерческие банки: проблемы и пути развития // Деньги и кредит. - 2008. - №9. - С. 39.

.Крупнов Ю.С. Банковский ипотечный кредит в России. // Бизнес и Банки. - 2010.- № 42-43. - С. 5-8.

.Минц В.М. Контрактно-Сберегательная система и ипотечное кредитование. // Бизнес и Банки. - 2010. - № 7. - С. 8.

.Халевинская Е.Д. Банковские кредиты // Аудит и финансовый анализ. - 2009. - №4. - С. 22.

40.www.ipoteka-rus.ru <http://www.ipoteka-rus.ru>

Содержание Введение . Организационно-экономическая характеристика операционного офиса «Пенза» Нижегородского филиала ОАО «МДМ Банк»

Больше работ по теме: