Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в России, сравнение с опытом зарубежных стран

 

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«ПЕРМСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ НАЦИОНАЛЬНЫЙ ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ»

Кафедра финансов, кредита и биржевого дела

Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в России, сравнение с опытом зарубежных стран

Курсовая работа

студенткикурса очного отделения

экономического факультета

специальности «ФКР» - 5,6 гр.

И.С. Будалина

Научный руководитель:

Старший преподаватель

В. А. Федосеева

Пермь 2014

Содержание

Введение

. Теоретические основы ипотечного кредитования

.1 Понятие и сущность ипотеки

.2 Исторические аспекты возникновения и развития института ипотеки

.3 Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в Российской Федерации

. Анализ развития российского рынка ипотечного кредитования на современном этапе

.1 Ипотечное кредитование в России: преимущества и недостатки

.2 Сравнительный анализ российской, европейской и американской систем ипотечного кредитования

.3 Перспективы развития рынка ипотечного кредитования в России

Заключение

Список использованных источников и литературы

Приложения

Введение

Большинство населения России, по данным статистики, нуждается в улучшении жилищных условий. Это можно обозначить одной из ключевых социальных проблем современной России - ведь строительство и приобретение жилья стоит недешево и, даже с помощью государства, в один момент обеспечить всех нуждающихся собственными просторными квартирами невозможно.

Тем не менее, в этом направлении ведется определенная, весьма небезуспешная работа. Сформирован набор инструментов, которые позволяют решить этот злополучный вопрос и одним из вариантов является получение банковского ипотечного кредита на приобретение жилья.

В настоящее время формирование системы ипотечного жилищного кредитования - одно из приоритетных направлений государственной жилищной политики. Поэтому развитие ипотеки регулируется рядом нормативных документов, ее становление - предмет внимания всех структур власти. Эта система, которая в будущем должна стать независимой и самодостаточной структурой, определяет место и роль ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании, а также стратегию государства в становлении и развитии данной сферы.

Тема ипотечного кредитования крайне актуальна, однако до сих пор правительству не удалось сделать ипотеку массовой из-за низких доходов населения, высокой инфляции. Для того, чтобы с помощью ипотеки разрешить жилищные проблемы граждан страны, правительством намечены серьезные цели и задачи

Цель данной курсовой работы заключается в исследовании особенностей развития ипотечного кредитования в Российской Федерации, сравнении российской системы ипотечного кредитования с зарубежным опытом и выявление перспектив развития российского рынка ипотечного кредитования. На основе выявления тенденций и проблем развития ипотечного кредитования в РФ разработать предложения, направленные на совершенствование данного рынка

Для достижения поставленной цели представляется необходимым решить следующие задачи:

раскрыть понятие ипотечного кредитования, определив его социально-экономическое значение;

рассмотреть особенности ипотечного кредитования за рубежом;

проанализировать российский рынок ипотечного кредитования на современном этапе; ипотечное кредитование правовое

выявить перспективы развития ипотечного кредитования в России.

Объектом исследования является система ипотечного кредитования в Российской Федерации. Предметом изучения является современное состояние рынка ипотечных кредитов в России, его положительные и негативные моменты, а так же сравнение с системами ипотечного кредитования зарубежных стран.

В первой главе рассматриваются теоретические основы системы ипотечного кредитования, ее сущность, история возникновения и нормативно-правовое регулирование, во второй главе особенности ипотечного кредитования на современном этапе, преимущества и недостатки, проводится сравнительный анализ российской, европейской и американской систем ипотечного кредитования, а так же перспективы развития данной системы в России.

Глава 1. Теоретические основы ипотечного кредитования

.1 Понятие и сущность ипотеки

Одной из форм кредитования, которая активно используется в рыночной экономике и обеспечивает надежность сделки, является ипотечный кредит. Ипотека - это залог недвижимости с целью получения ссуды.

Ипотечное кредитование - долгосрочный кредит, предоставляемый юридическому или физическому лицу банками под залог недвижимости. В случае невозврата ссуды собственником имущества становится кредитор. Таким образом, ипотека - это особая форма обеспечения кредита.

Объектами ипотечного кредита могут быть: строительство квартиры в многоквартирном жилом доме, строительство индивидуального жилого дома, приобретение квартиры или дома. При этом существуют различные варианты сочетаний объекта залога и объекта кредитования: ссуда на строительство жилья под залог - этого же жилья; ссуда на строительство жилья под залог земельного участка; ссуда на приобретение земельного участка под залог жилья и т.д. В качестве залога жилья может быть предоставлена другая (запасная) жилая площадь заемщика, либо единственная площадь, на которой он проживает.

Ипотечный кредит, как и любой другой вид кредита, предоставляется на условиях возвратности, срочности, платности. Его особенностями являются:

строго определенный залог;

в большинстве случаев - целевой характер;

длительный срок предоставления (10-30 лет).

Однако такой срок характерен лишь для стран со стабильной, высокоразвитой экономикой. В странах с менее благополучными экономическими условиями долгосрочное кредитование зачастую невозможно и ипотечные кредиты, как правило, предоставляются на срок 3-5 лет. Это так называемая «короткая ипотека». Масштабы и эффект ее применения невелики.

Участниками системы ипотечного кредитования являются залогодатель и залогодержатель. Залогодатель - это физическое или юридическое лицо, которое для обеспечения своего долга предоставило в залог недвижимое имущество, а залогодержателем является юридическое лицо, которое выдает кредит под залог недвижимого имущества. Залогодержателем по ипотечному кредиту может выступать банк, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), а также другие организации, выкупившие кредит у банка - первичного кредитора. Так же в качестве участников могут выступать оценочные компании, которые оценивают рыночную стоимость недвижимости, и страховые компании, страхующие риски, которые возникают в ходе ипотечного кредитования.

Ипотека выполняет следующие функции:

обеспечивает жильем нуждающихся;

является экономическим инструментом привлечения финансовых средств в сферу материального производства;

обеспечивает возврат заемных средств;

стимулирует оборот недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

формирует рынок закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.

В ипотеке следует различать два аспекта: юридический и экономический.

Юридическое содержание ипотеки состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге.

В экономическом отношении ипотека - рыночный инструмент, позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

Ипотечный кредит играет большую роль в замещении государственных источников финансирования потребностей предприятий, фирм и жилищного строительства банковским кредитом на надежной основе. Его развитие способствует наращиванию инвестиционной активности хозяйствующих субъектов в условиях дефицитности кредитных ресурсов долгосрочного характера, высоких темпов инфляции. Система ипотечного кредитования включает два направления:

непосредственную выдачу ипотечных кредитов хозяйствующим субъектам и населению;

продажу ипотечных кредитов на вторичном рынке (ипотечных обязательств), обеспечивающих дополнительное привлечение ресурсов для кредитования.

Первым направлением занимаются в основном ипотечные банки, вторым - финансовые компании, фонды, скупающие активы ипотечных банков, обеспеченные залогом имущества, и затем от своего имени на их базе выпускающие ценные бумаги (облигации). Ценные бумаги ликвидны, поскольку обеспечены недвижимостью и позволяют получать долгосрочный и стабильный доход на инвестиции. По обязательствам некоторых финансовых компаний за рубежом гарантом выступает государство, что повышает их надежность.

Функционирование вторичного рынка ипотечного кредита на жилье обеспечивает ликвидность капитала ипотечных банков, связывает денежную массу в обороте, способствует перераспределению капитала по районам страны и экономическим сферам, стабилизирует процентные ставки по кредитам.

Банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, в этих условиях не так ограничены кредитными ресурсами, поскольку, осуществляя операции на вторичном рынке, имеют возможность дополнительно мобилизовать необходимые средства, которые снова пускают в оборот, выдавая новые кредиты. Эффективное функционирование данной системы предполагает наличие развитого вторичного ипотечного рынка.

Механизм функционирования системы ипотечного кредитования может быть представлен следующим образом.

Граждане, обладающие определёнными накоплениями и стабильными доходами, принимают решение приобрести жилую недвижимость посредством ипотечных кредитов.

Кредитор проверяет платёжеспособность потенциальных заёмщиков (процедура андеррайтинга), т.е. оценивает, в состоянии ли он из своего текущего дохода, платить ежемесячно определенную, обусловленную договором по ипотечному кредиту сумму. Банки по-разному рассчитывают допустимые ежемесячные платежи по ипотеке для заемщиков в процентах от подтвержденного дохода. Как правило, это не более 50% от ежемесячного дохода, при высоких доходах не более 80%, в расчет будут браться только регулярные подтвержденные доходы. Исходя из дохода заемщика, банк оценивает тот объем кредита, который он может предоставить. Сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья.

В случае положительного решения заёмщики заключают кредитные договоры с кредитором на покупку выбранной жилой недвижимости. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, места нахождения и достаточным для целей идентификации описанием (например, жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим и юридическим лицам). Ипотека жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.

После заключения договора об ипотеке, банк, как правило, требует, чтобы заемщик внес определенный первоначальный взнос, размер которого в разных странах может колебаться в зависимости от существующего законодательства и экономический ситуации. Банк-кредитор заинтересован в том, чтобы этот взнос был как можно больше, т. к. чем больше первый взнос, тем менее рискованна сделка и сам кредит. В настоящее время в России предполагается, что первоначальный взнос должен составлять как минимум 30% от стоимости приобретаемой квартиры.

Обязательства заёмщиков, обеспеченные залогами приобретаемой жилой недвижимости, оформляются в виде закладных.

Пулы закладных продаются кредиторами ипотечным агентам, которые формируют ипотечное покрытие ипотечных ценных бумаг, покупаемых институциональными инвесторами, или банки, удовлетворяющие требованиям Банка России и ФКЦБ России, сами формируют ипотечное покрытие и эмитируют ипотечные ценные бумаги.

Таким образом, условиями функционирования ипотечного кредитования является наличие спроса на ипотечные кредиты и предложений на рынке жилья.

.2 Исторические аспекты возникновения и развития института ипотеки

Ипотека как элемент хозяйственной жизни уходит глубокими корнями в историю. Появился термин «ипотека» в начале VI в. до н.э. в Древней Греции и ввел его реформатор и политический деятель Солон, обозначал обеспечение должника перед кредитором определенными земельными владениями. Оформлялось обязательство и на границе земельной территории, которая принадлежала заемщику ставили столб с надписью, на которой указывалось, что данная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На этом столбе, который назвали «ипотека» отмечали все долги собственника данного участка.

Позже от использования столбов отказались и вместо них появились особые книги, которые получили название «ипотечные», но сам принцип кредитования под залог имущества остался и продолжал развиваться.

В I в. н.э. в Римской империи появились ипотечные учреждения, в которых частные лица могли воспользоваться кредитом под залог имущества. И во II в. н.э. во времена правления Антония Пия была разработана система законодательных актов, регулировавших деятельность таких кредитных учреждений.

Государство часто оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию. Например, при императоре Траяне были созданы специальные фонды для поддержки вдов и сирот, предоставлявшие ипотечные кредиты по льготной ставке 5% годовых (аналогичные финансовые системы были образованы в России в XIX в., но поддержка, в большинстве случаев, адресовалась представителям дворянского сословия).

Институт ипотеки в течение относительно небольшого времени прошел путь эволюции от фидуции (от лат. fiducia сделка на доверии, доверительная сделка) до более прогрессивной стадии - пигнуса (от лат. pignus - неформальный залог) и далее - до ипотеки.

При фидуции объект залога переходил в собственность кредитора, причем кредитор имел право либо возвратить недвижимость должнику после исполнения договора, либо продать ее, отказавшись от денежного требования.

Договор пигнуса предусматривал передачу недвижимости уже не в собственность, а во владение ею как гарантию кредитного обязательства. Теперь кредитор имел право продать имущество только если должник не выполнил взятых на себя обязательств и должен был возвратить заемщику разницу между ценой продажи и остатком долга.

Ослабление рабовладельческого хозяйствования и массовая передача земель арендаторам привели к становлению классического института ипотеки. Первоначально новая форма залога распространялась на орудия труда, которые арендаторы земель в силу объективных причин не могли передать собственникам земель. Позднее в ипотеку начала передаваться и недвижимость.

При ипотеке имущество оставалось во владении должника, а кредитор получал право истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы остатка долга заемщика. Примерно в таком виде институт залога существует до настоящего времени.

Наряду с ипотекой, возникавшей на основании договоренности сторон, вводились различные легальные ипотеки, действовавшие на основании закона (ипотека инвестора на инвестиции, ипотека на имущество неплательщика налога, ипотека на имущество опекуна, и т.д.). Появились ипотеки, субординированные по времени возникновения (в силу договора) или по степени их важности (в силу закона). Развивался последующий залог одной и той же недвижимости нескольким лицам.

Роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была велика. Достаточно сложные по структуре сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы. В связи с ослаблением этих государственных функций с закатом эпохи Древнего мира, институт ипотеки перестал существовать в течение нескольких веков, прежде чем появиться вновь в средневековом европейском законодательстве.

В Германии ипотека появляется не ранее XIV столетия, во Франции - с конца XVI в. действовала негласная ипотека. В законодательстве европейских стран ипотека имеет уже две характерные черты. Во-первых, она применима только к недвижимости; во-вторых, продажа заложенного имения производится не самим кредитором, а при посредстве суда. Для кредитора ипотека становится самым верным средством получить «обеспечение по долгам», не принимая в свое владение имение должника и не опасаясь конкуренции кредиторов. Ипотека становится надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу. Отдельная продажа частей не лишала кредитора права требовать удовлетворения из них долга в полной сумме. Ипотека распространялась на недвижимость и не зависела от смены владельца.

Ипотечное право самостоятельно существовать не может. Если нет права, в обеспечении которого ипотека установлена, то не может быть и ипотеки, ибо нет предмета, подлежащего обеспечению. Недействительность или прекращение требования влечет за собой недействительность или прекращение ипотеки, но не наоборот. Это значение ипотеки признано не только изначально римским правом, но и рядом законодательств европейских стран. По римскому праву ипотека распространялась на требование и на все его составляющие, включая проценты с ипотеки и издержки, понесенные кредитором с целью получения удовлетворения. По ипотечному законодательству ряда стран в XVIII-XIX столетиях капитальная сумма требования определялась ее провозглашением, ее размером, наросшими на сумму процентами, но при условии, что они обозначены в книге записей. При рецепции римского права ипотека перешла в европейское законодательство. В дореволюционной России ипотека как юридическое право действует лишь с момента внесения записи в вотчинную книгу. Кредитор в случае невыполнения должником обязательства имеет право на удовлетворение иска из заложенного имения, в чьих бы руках оно ни находилось. В США и Великобритании ипотека имеет свою особенность: на период выполнения должником основного обязательства все права на владение имуществом и титул собственности автоматически переходят от должника к кредитору по ипотеке.

Таким образом, исторически ипотечное кредитование было порождено хозяйственными отношениями как наиболее надежная форма обеспечения обязательств должника. Современный термин «ипотека» означает форму обеспечения исполнения каких-либо обязательств должника недвижимым имуществом. Наиболее распространенной формой обязательств, обеспечиваемых ипотекой, является кредит. В случае невозврата долга или невыполнения иных обязательств должником заложенная недвижимость служит для удовлетворения претензий кредитора, либо сразу переходя в его собственность, либо через реализацию залога и погашения обязательства должника за счет вырученных от реализации средств. Благодаря особенности недвижимого имущества, прочно связанного с землею, ипотека, с одной стороны, является надежным способом обеспечения обязательств, а с другой стороны - не требует обязательного нахождения ее у кредитора.

.3 Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования

Значение ипотеки и, соответственно, регулирующего ее законодательства для экономики и гражданского права нашей страны, а также для хозяйствующих субъектов и отдельных граждан весьма велико. Задача состоит в установлении оптимального баланса прав, создающего систему кредитования рентабельной и наименее рискованной для банков, а также доступной и безопасной для граждан-заемщиков.

Для внедрения и развития ипотеки в РФ в 1997 г. было создано ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК). В 1998 г. был принят Федеральный закон от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В начале 2000 г. постановлением Правительства РФ была одобрена «Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ». Далее в 2001 г. вышло постановление Правительства РФ от 17.09.2001 г. № 675 «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2002-2010 гг.». В 2003 г. был принят Федеральный закон от 11.11.2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». С наступлением кризисных явлений в российской экономике в конце 2008 г. было принято решение о создании ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов»(АРИЖК). Целью данной структуры является помощь заемщикам, испытывающим трудности с погашением ипотечных кредитов, и реструктуризация взятых должниками на себя обязательств.

Формирование определенной правовой базы во взаимосвязи с ежегодными устойчивыми темпами роста российской экономики и возможностью отечественных кредитных организаций привлекать финансовые ресурсы из-за рубежа обусловили увеличение объемов и количества реализуемых ипотечных кредитов с начала 2000-х гг. Весомую роль в этом сыграло АИЖК, рефинансируя выдаваемые банками кредиты. Несмотря на кризис 2008-2009 гг., когда объемы выдачи ипотечных кредитов заметно сократились, с 2010 г. стал наблюдаться устойчивый рост реализации данного банковского продукта. И, если в 2010 г. высокие показатели роста ипотечного кредитования можно было объяснить эффектом низкой базы периода кризиса, то показатели 2011 г. свидетельствуют о том, что ипотека в России уверенно восстанавливается. При этом, несмотря на восстановление докризисных объемов ипотечного кредитования, доступность этого механизма для большинства граждан остается на крайне низком уровне. На это оказывает влияние и общий низкий уровень доходов населения, и высокая процентная ставка по ипотечным кредитам. Ставки по ипотеке в нашей стране не вызывают оптимизма у большинства граждан. Они являются одними из самых высоких в мире. Россия по стоимости ипотечного кредита занимала в 2013 г. 47-е место из 60 возможных. Из-за недоступности и дороговизны доля ипотеки в ВВП России не превышает в настоящий момент 3 %, в то время как в некоторых странах Европы она достигает 100 %.

Говоря о перспективах дальнейшего развития ипотеки в РФ, в первую очередь необходимо выделить основные условия или факторы, влияющие на политику банков по этому виду кредитования.

Первое условие экономического характера - доступность для кредитных организаций долгосрочных финансовых ресурсов. Для стабильной реализации данного продукта кредитным организациям необходимо либо привлечение долгосрочных ресурсов, либо доступность механизмов рефинансирования. Для решения обозначенной проблемы время от времени предлагаются какие-либо решения, как, например, введение безотзывных вкладов. Но даже эта довольно спорная мера на стадии проекта. Если говорить о возможностях рефинансирования кредитными организациями ипотечных кредитов, то здесь основными инструментами, применяемыми в мировой практике, являются секьюритизация (одна из форм привлечения финансирования путём выпуска ценных бумаг, обеспеченных активами, генерирующими стабильные денежные потоки) и выпуск ипотечных ценных бумаг. Для этого было создано АИЖК и принят в 2003 г. Федеральный закон от 11.11.2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». Однако для дальнейшего развития данного института требуется вступление в силу закона «О секьюритизации», проект которого был разработан Ассоциацией региональных банков России еще в 2008 г. Законопроект был принят в декабре 2013 года и вступает в силу 1 июля 2014 года.

Вторым условием, влияющим на политику банков в области ипотечного кредитования, являются залоговые правоотношения. Особенностью ипотечного кредита является обеспеченность возврата залогом недвижимого имущества. Это существенно снижает риски для кредитных организаций. Однако и здесь для кредитных организаций существуют определенные риски. Федеральным законом от 06.12.2011 г. № 405-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество» были внесены принципиальные изменения в отношения по залогу при ипотечном кредитовании. Пункт 5 ст. 61 данного закона звучит так: «Если залогодержатель в порядке, установленном настоящим ФЗ, оставляет за собой предмет ипотеки, которым является принадлежащее залогодателю жилое помещение, а стоимости жилого помещения недостаточно для полного удовлетворения требования залогодержателя, задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной и обеспеченное ипотекой обязательство прекращается. Задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной, если размер обеспеченного ипотекой обязательства меньше или равен стоимости заложенного имущества, определенной на момент возникновения ипотеки».

Таким образом, изменения состоят в том, что банк не может требовать оплаты от заемщика, который перестал платить по кредиту и был вынужден отдать кредитной организации квартиру в счет долга. Задолженность в таком случае будет считаться погашенной вне зависимости от стоимости жилья в данный момент. Для заемщиков эти изменения, безусловно, носят позитивный характер, т. к. раннее были ситуации, когда после продажи ипотечной квартиры, являющейся предметом залога, заемщики продолжали оставаться должниками (в частности из-за штрафов, пеней, небольшого первоначального взноса). Тем не менее для кредитных организаций в связи с названными изменениями в законодательстве риски повышаются.

Следующим важным фактором, влияющим на кредитную политику банков, является наличие современной правовой базы, регулирующей общие вопросы взаимоотношений кредитных организаций и заемщиков. В ближайший перспективе общие вопросы взаимоотношений кредитора и заемщика должен урегулировать закон о потребительском кредитовании. О необходимости принятия данного закона говорят уже достаточно долго, за это время увидело свет несколько вариантов проекта названного закона. Последний из проектов был разработан Министерством финансов РФ и размещен 30.03.2012 г. на официальном сайте министерства.

Также нормативным актом, который может быть принят в ближайшее время и, по крайней мере, косвенно затронет отношения в сфере ипотечного кредитования, станет закон «О деятельности по взысканию просроченной задолженности». Минэкономразвития России 30.12.2011 г. опубликовало на своем сайте проект данного закона. По замыслу авторов, принятие законопроекта будет способствовать развитию в РФ добросовестной деятельности по взысканию просроченной задолженности, укреплению финансовой дисциплины, а также установлению механизмов правовой защиты участников гражданского оборота. Это, безусловно, затронет и отношения в сфере ипотечного кредитования.

Одним из ключевых моментов для юридической судьбы залоговых правоотношений, включая ипотечные, является обращение кредитором-залогодержателем взыскания на предмет залога (предмет ипотеки) в условиях несостоятельности (банкротства) залогодателя. Именно в направлении обеспечения приоритетной защиты прав и законных интересов кредиторов-залогодержателей в условиях конкуренции их с конкурсными кредиторами первой и второй очереди отечественным законодателем были сделаны самые решительные шаги (ст. 138 ФЗ от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (в ред. от 18 июля 2011 г.) в ред. ФЗ от 30 декабря 2008 г. № 306-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество»).

Подводя итог, можно сказать, что ипотечный кредит представляет собой долгосрочный кредит, предоставляемый юридическому или физическому лицу банками под залог недвижимости, который во время исполнения обязательств находится в собственности залогодателя, но случае невозврата ссуды собственником имущества становится кредитор. Ипотечный кредит обеспечивает жильем нуждающихся в нем, обеспечивает возврат заемных денег, стимулирует оборот недвижимого имущества, формирует рынок закладных, производных ценных бумаг и является экономическим инструментом привлечения финансовых средств в сферу материального производства. Данный вид кредита имеет ряд особенностей, таких как, длительный срок предоставления (в основном 10-30 лет), имеет целевой характер и строго определенный залог. Впервые термин «ипотека» появился вначале VI в. до н.э. в Древней Греции, но в связи с ослаблением государственных функций и закатом Древнего мира возродился только в средневековом европейском законодательстве в XIV веке в Германии. Исторически ипотечное кредитование было порождено хозяйственными отношениями как наиболее надежная форма обеспечения обязательств должника.

Глава 2. Анализ развития российского рынка ипотечного кредитования на современном этапе

.1 Ипотечное кредитование в России: преимущества и недостатки

Самым «популярным» способом покупки недвижимости в России на протяжении последних 5-7 лет по-прежнему остается ипотека. Поэтому власти страны в своей экономической политике всячески способствуют банковским программам, направленным на снижение ставок по данному виду кредита.

Качественно рынок ипотечного кредитования в России, к сожалению, не растет, хотя количественно уже превышен уровень 2007-2008 годов. Во многом это связано с отложенным спросом и ростом популярности этой услуги у населения.

Кризис показал: у людей появилась уверенность, что государство поддержит заемщиков в случае кризиса. Значительная заслуга здесь принадлежит компании АРИЖК, предложившей ряд эффективных программ по снижению остроты проблемы трудных кредиторов. Следует отметить, что усилия АРБ (Ассоциация российских банков) в этом направлении постепенно приносит свои плоды. Люди начинают осознавать, что ипотека - это не так уж и страшно, как кажется на первый взгляд.

Рис.1 Сделки с недвижимостью, совершенные с помощью ипотеки (2006 - 1П2013 гг.), тыс.шт

Люди стали больше брать кредиты. Приобретение квартир с помощью ипотеки становится все популярнее: если по итогам I полугодия 2012 года только 20,2% жилья приобреталось с помощью ипотечных кредитов, то по итогам I полугодия 2013 года эта доля выросла уже до 23,6%.

Особо отметим тенденцию роста доли сделок с ипотекой в новостройках - по некоторым объектам она превышает 50 и даже 70% объема продаж. Почувствовав, что банки возобновили кредитование строительной отрасли и заемщиков, более уверенно чувствуют себя застройщики.

Одной из самых важных причин роста ипотечного рынка в 2013 году является наблюдающаяся со второго квартала 2013 года тенденция снижения ставок по ипотечным кредитам. Достигнув своего максимума в марте (12,9%), месячные ставки начали постепенно снижаться - со второго квартала их снижали почти все ведущие игроки ипотечного рынка. Этому способствовало снижение стоимости фондирования и улучшение ситуации с ликвидностью по сравнению с 2012 годом. В сентябре 2013 года средневзвешенные месячные ставки составили 12,4%, практически достигнув уровня сентября 2012 года (12,3%) - в то время как в первом квартале разница в годовом выражении практически достигала одного процентного пункта. Также следует учитывать, что с октября 2012 года начался рост ставок по ипотечным кредитам, а в конце 2013 года, по оценке АИЖК, продолжится снижение ставок. (Рис.2)

Рис.2 Ставки по ипотечным кредитам в рублях, выданных в течении месяца (2010-2013 гг.), %

Определенный риск кредитной организации при этом присутствует. Ведь ипотечные кредиты являются долгосрочными и выдаются в основном на длительное время - до 20 лет. И если через несколько лет квартиры подешевеют, а заемщик прекратит выполнять свои обязательства по договору ипотеки, то банк будет вынужден в процессе обращения взыскания на квартиру реализовывать ее с целью возместить из ее стоимости недополученные проценты и оставшуюся невыплаченной сумму кредита. Вот тогда банк может не получить обратно свои деньги или получить их не в полном объеме.

Если говорить о настоящем моменте, то те банки, которые сейчас сделали несколько доступнее свои программы (например, немного снизили размер предварительного взноса), получили более высокий доход.

Причиной этому стало постепенное, но равномерное повышение цен на рынке недвижимости. Они стабильно растут на 2 - 3% в месяц.

Количество выданных в 2013 году ипотечных кредитов увеличилось на 17% по сравнению с 2012 годом. По состоянию на 1 ноября 2013 года выдано 639 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму 1,04 триллиона рублей, что превышает на 17% в количественном и на 30% в денежном выражении показатели за аналогичный период 2012 года. Такие объемы являются максимальными за весь период мониторинга показателей выдачи ипотечных кредитов. В 2013 году доля ипотеки, выданной под покупку жилья на первичном рынке, выросла до 27% с 20% в 2012 году. В 2011 г. эта доля составляла 15%, в 2009-2010 годах - около 10%, перед кризисом - примерно 18%.При этом средневзвешенная ставка ипотеки в 2013 году составила 12,6%.

Доступность кредитов для населения возросла, в том числе за счет снижения процентных ставок по ипотечным кредитам, выдаваемым по программам ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" для молодых учителей (ставка - 8,5%), молодых ученых (ставка - от 10 до 10,5%), получателей материнского (семейного) капитала (ставка - от 7,65 до 12,5%).

В целом в 2014 - 2016 годах государственная поддержка за счет средств федерального бюджета отдельных категорий граждан, использующих специальные условия ипотечного кредитования, составит около 1,26 триллиона рублей.

Ранее сообщалось, что, по прогнозам АИЖК, по итогам 2013 года число выданных ипотечных кредитов составит примерно 800 тысяч, а их общий объем - около 1,3 триллиона рублей. В январе - сентябре 2013 года, напоминается в отчете, было выдано более 557 тысяч ипотечных кредитов на 905,9 миллиарда рублей, что превышает показатели аналогичного периода 2012 года в 1,17 раза и 1,29 раза соответственно.

Рис.3 Структура просроченной задолженности по срокам задержки платежей в 2010-2013 гг., %

Позитивным фактором является также сокращение просроченной задолженности в целом. Так, в условиях значительного увеличения ипотечного портфеля банков объем дефолтных ссуд (с просрочкой от 90 дней и выше) сократился в относительном выражении, а в абсолютном остался практически на том же уровне (2,33% и 55,9 млрд. рублей на 01.10.2013 года против 3,04% и 55,3 млрд. рублей на 01.10.2012 г.). (Рис.3)

По данным Банка России, на 01.10.2013 г. объем задолженности по ипотечным кредитам, по которым не было допущено ни одного просроченного платежа либо срок просрочки не превышает 30 дней, составил 97,2% (96,5% - годом ранее).

Важной чертой российского ипотечного рынка является его высокая степень концентрации: Сбербанк выдаёт каждый второй ипотечный кредит в России, а индекс Херфиндаля (HHI), по расчётам, превышает 28004 (по доле участников рынка в количестве выданных кредитов) и относится к I высококонцентрированному типу рынка.

, где , - выраженные в процентах доли выданных кредитов в отрасли, определяемые как отношение объёма выданных кредитной организацией ипотечных кредитов к объёму всех выданных кредитов на рынке ипотечного кредитования отрасли.

Рис.4 Доля участников рынка в общем объеме предоставленных ипотечных кредитов в 1П2013 г.

С другой стороны, несмотря на высокую концентрацию, конкуренция в российском ипотечном секторе очень острая - менее крупным участникам рынка приходится конкурировать с госбанками, которые имеют более дешёвое фондирование, и за счет этого занимают фактически привилегированное положение.

Банки применяют две схемы погашения кредита: дифференцированную и аннуитетную.

При дифференцируемом платеже сумма кредита делится на срок и к платежу прибавляется размер годовой процентной ставки на остаток задолженности. При аннуитентных платежах за фиксированную единицу берется не сумма погашения долга, а платеж, т. е. долг погашается на ту сумму, которая с учетом погашения процентов будет составлять одинаковый платеж на весь срок кредита.

Например, клиент с помощью ипотеки приобретает жилье стоимостью 2000000 рублей. Сравним сумму ежемесячного платежа и сумму переплаты по кредиту в случае аннуитетного и дифференцированного платежей (возьмем в расчет базовые процентные ставки ОАО «Сбербанк России»).

Таблица 1 Аннуитетная схема погашения ипотечного кредита

Аннуитетная схема погашения кредитагодапоказательСумма первоначального взноса15% (300000 рублей)30% (600000 рублей)50% (1000000 рублей)10 летПроцентная ставка (%)12,512,2512,0Сумма ежемесячного платежа (в рублях)24883,9520288,7814347,09Сумма переплаты по кредиту (в рублях)1286073,641034653,85721651,915 летПроцентная ставка (%)12,7512,512,25Сумма ежемесячного платежа (в рублях)21230,2317255,3112162,99Сумма переплаты по кредиту (в рублях)2121440,71705955,351189336,7920 летПроцентная ставка (%)12,7512,512,25Сумма ежемесячного платежа (в рублях)19614,815905,9711185,65Сумма переплаты по кредиту (в рублях)3007548,452417430,441684552,5630 летПроцентная ставка (%)13,012,7512,5Сумма ежемесячного платежа (в рублях)18805,3915213,710672,58Сумма переплаты по кредиту (в рублях)5069948,694076952,662842120,24

Таблица 2 Дифференцированная схема погашения ипотечного кредита

*сумма первого платежа

**сумма последнего платежа

Дифференцированная схема погашения кредитагодапоказательСумма первоначального взноса15% (300000 рублей)30% (600000 рублей)50% (1000000 рублей)10 летПроцентная ставка (%)12,512,2512,0Сумма ежемесячного платежа (в рублях)31 875,0 *... 14 314 **25 958,33… 11 78618 333,33… 8 417Сумма переплаты по кредиту (в рублях)1 071 354864 646605 00015 летПроцентная ставка (%)12,7512,512,25Сумма ежемесячного платежа (в рублях)27 506,94… 9 54522 361,11… 7 85915 763,89… 5 612Сумма переплаты по кредиту (в рублях)1 634 6561 319 792923 85420 летПроцентная ставка (%)12,7512,512,25Сумма ежемесячного платежа (в рублях)25 145,83… 7 15920 416,67… 5 89414 375,00… 4 209Сумма переплаты по кредиту (в рублях)2 176 5311 757 2921 230 10430 летПроцентная ставка (%)13,012,7512,5Сумма ежемесячного платежа (в рублях)23 138,89… 4 77318 763,89… 3 93018 763,89… 3 930Сумма переплаты по кредиту (в рублях)3 324 2082 684 9372 684 937

Из представленных таблиц видно, что для заемщика выгоднее выбрать дифференцированную схему погашения ипотечного кредита, особенно при большом сроке кредита. При ипотечном кредите сроком на 10 лет с минимальным первоначальным взносом 15%, то есть, в нашем случае 300000 рублей и процентной ставкой 12,5% переплата по дифференцированной схеме в 1,5 раза меньше чем при аннуитетной, то есть, на 1745740 рублей (См. Приложение 1, Приложение 2). Но при этом дифференцированная схема платежей оказывает большую нагрузку на бюджет заемщика в первые годы. Например, если первоначальный взнос составляет 50%, то есть, 1000000 рублей, процентная ставка 12,5% и срок кредита 30 лет, то первый платеж при дифференцированной схеме будет больше ежемесячного платежа по аннуитетной схеме в 1,8 раз. Соответственно, требуется более высокий уровень дохода для обслуживания такого займа, либо сумма займа будет существенно меньше, чем при аннуитентном платеже. Аннуитетная схема объективно позволяет заемщикам с меньшими доходами брать ипотечные кредиты в сумме, необходимой для покупки квартиры, делая ипотеку более доступной.

Из данных расчетов видно, что для того, чтобы оформить ипотечный кредит на более выгодных условиях, то есть, на меньший срок при минимальной процентной ставке, заемщик должен иметь денежную сумму для первоначального взноса равную половине стоимости приобретаемого имущества, в этом случае сумма переплаты и ежемесячные платежи будут минимальными из всех представленных. При аннуитетной схеме сумма переплаты в этом случае составит 721651,9 рублей, а при дифференцированной 605 000 рублей, это равняется 36,1% и 30,1% соответственно от суммы ипотечного кредита. При самых невыгодных условиях, когда у заемщика имеются средства лишь на 15% от суммы кредита и кредит берется на длительный срок (30лет), сумма переплаты за все годы составит 5069948,69 рублей при аннуитетной схеме и 3 324 208 рублей при дифференцированной, а это 253% и 166% соответственно.

Предположим, что наш клиент обладает суммой для первоначального взноса в 600000 рублей (30%), рассчитаем, каким доходом он должен обладать для того, чтобы ему выдали ипотечный кредит. Величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 50% от совокупного дохода заемщика за соответствующий расчетный период, то есть, для того чтобы заемщику выдали кредит на срок 10 лет при аннуитетной схеме погашения платежей он должен иметь доход не ниже 40578 рублей, а при дифференцированной схеме доход должен быть не ниже 51917 рублей. Если заемщик берет кредит сроком на 15 лет, то его ежемесячный доход должен составлять минимум 34511 рублей при аннуитетной схеме и 44722 рублей при дифференцируемой.

За 2013 год в целом по экономике Российской Федерации номинальная начисленная заработная плата работников составила 29960 рублей. Доля населения с ежемесячном доходом от 35000 рублей до 50000 рублей в среднем по России составила 12,7%, а ежемесячный доход от 50000 рублей до 75000 рублей имеет 7,4% населения страны.Таким образом, мы видим, что не смотря на все выгоды дифференцированной схемы погашения кредита, она доступна лишь небольшой доле населения и по этому банки чаще всего выдают кредит по аннуитетной схеме.

В случае если заемщику необходимо получить в банке максимально возможную сумму в кредит и он имеете фиксированный доход, то оптимальным выбором будет займ с аннуитетной схемой погашения. При использовании дифференцированного метода погашения кредита заемщик существенно сэкономит с выплатой процентов по займу, но размер выданного кредита будет меньше.

Многие предполагают, что выгоднее накопить на квартиру, чем брать ипотеку, обрекая себя тем самым на жизнь в долг и кредитные выплаты. Недавно эксперты высказали мнение, что на самом деле приобретение квартиры в ипотеку для гражданина РФ является более выгодным мероприятием.

Например, если гражданин вместо того, чтобы ежемесячно платить за ипотеку 24883,95 рублей, будет откладывать их ежемесячно на депозитный вклад в банке под 10% годовых, то для накопления нужной суммы в 2000000 рублей ему потребуется 66 месяцев, то есть, 5,5 лет

Но, цена на квартиру имеет тенденцию не стоять на месте. Если принять, что темп роста цен составляет 6,5% в год, то за 5 с половиной лет эти цены поднимутся на 35,75% и стоимость такой квартиры составит уже 2715000 рубле.

Таким образом, если учесть изменение цены недвижимости в 6,5% в год, то нужную сумму для покупки квартиры гражданин накопит через 7 лет и 3 месяца и итоговая стоимость недвижимости составит 3 157 291,29 рублей, общая сумма пополнений 2 164 903,65 рублей, а сумма начисленных процентов равна 971 906,12 рублей.

Но преимущество ипотечного кредитования заключается в том, что квартира сразу переходит в собственность заемщика и он может жить в ней с самого первого дня оформления ипотеки. В случае же с депозитным вкладом гражданину придется помимо ежемесячных отчислений на счет в банке в 24883,95 рублей, платить за аренду жилья примерно такую же сумму. К сожалению, откладывать деньги подобным образом может только около 20-30% семей от всех потенциальных покупателей.

Исходя из этого, можно прийти к выводу, что ипотечный кредит способен обойтись намного выгодней.

.2 Сравнительный анализ российской, европейской и американской систем ипотечного кредитования

В настоящее время в мировой практике используются две основные модели ипотечного кредитования: одноуровневая и двухуровневая.

Суть одноуровневой модели ипотечного кредитования состоит в том, что кредитор, оставив требования по ипотечным кредитам в собственном портфеле, привлекает денежные средства через эмиссию своих ценных бумаг и иные пассивные операции, в том числе заемные, используя при этом в качестве обеспечения исполнения уже собственных долговых обязательств имеющиеся у него права требования по ипотечным кредитам.

При этом правовой режим ипотечных ценных бумаг регулируется специальным законодательством, которое предоставляет их держателям широкие возможности защиты своих прав, что позволило, в частности, ипотечным облигациям стать самыми надежными ценными бумагами в Германии. Их владельцы получали проценты по ним даже во время двух мировых войн.

Эмитирующие ипотечные ценные бумаги институты находятся под жестким государственным контролем или являются строго специализированными учреждениями (организациями). Именно для данной модели ипотечного кредитования характерно наличие ссудо-сберегательных учреждений (стройсберкасс).

Рефинансирование кредитных ресурсов при одноуровневой модели ипотечного кредитования осуществляется посредством депозитных или фондовых инструментов без передачи ипотечных кредитов специализированным институтам типа агентств (фондов) ипотечного кредитования.

Такая система действует в ряде европейских стран, например в Германии, Дании, Австрии, Франции, Норвегии и Швеции. Несмотря на свою долгую историю, модель ипотечных облигаций достаточно мало распространена. В целом 85% объёма рынка ипотечных облигаций Западной Европы приходится на три страны, для которых эта модель традиционна, - Данию, Швецию и Германию. При этом в Дании практически все ипотечные кредиты финансируются за счёт выпуска ипотечных облигаций, в Швеции - около 70 %, на немецком рынке ипотечные облигации занимают около 20%. В некоторых европейских странах - Великобритании, Ирландии, Бельгии, Греции, Италии - модель, основанная на использовании ипотечных облигаций, вообще не применяется. В других странах это модель используется в очень малых объёмах.

Суть двухуровневой модели ипотечного кредитования состоит в том, что кредитор уступает права по ипотечным кредитам другому лицу взамен на получение денежной суммы.

Данная модель функционирует за счет специальных институтов - агентств ипотечного кредитования, которые специализируются на приобретении прав по ипотечным кредитам, выданным на первичном рынке, и дальнейшей их реализации: переуступка на вторичном рынке инвесторам, формирование ипотечных кредитных пулов и их продажа (продажа прав участия в них) вторичным инвесторам, выпуск ипотечных ценных бумаг и другие способы.

Наибольшего масштаба и совершенства эта модель достигла в США. По данной причине часто ее также называют американской моделью ипотеки.

Начало нынешнего века ознаменовалось резким увеличением объёмов кредитования, развитием новых форм рефинансирования ипотечных кредитов, а также увеличением спроса на ипотечные ценные бумаги. Первые пять лет цены на недвижимость в США росли, а ставки по ипотечным кредитам снижались (минимум составил 3,5% годовых). В этой ситуации кредитные организации увеличивали объёмы ипотечных операций, снижая требования к заёмщикам. При этом появлялись новые ипотечные продукты: кредиты с переменной ставкой; кредиты с двухлетним периодом льготной ставки; кредиты, позволяющие пропускать платежи; кредиты без первоначального взноса с выплатой одних только процентов. Одновременно произошло снижение критериев кредитования: банки мало интересовались уровнем доходов потенциальных домовладельцев, вносить первоначальный взнос за покупаемый в долг объект недвижимости зачастую не требовалось. Количество документов, требуемых для получения кредита, было снижено до минимума, а их достоверность практически не проверялась. В результате к концу 2005 года общий объём выданных в США ипотечных кредитов составил примерно 10 трлн. долл., или 75% ВВП страны. Но рынок жилья к этому моменту фактически замер.

Развитие секьюритизации дало дополнительный и более дешёвый источник финансирования для «традиционных» финансовых институтов и позволило выйти на рынок кредитования новым организациям, которые не привлекали депозиты. Регулирование последних было минимальным, а их бизнес был рас считан, в первую очередь, на те категории заёмщиков которые по тем или иным причинам не могли взять кредит в «традиционных» банках. Из-за механизма перераспределения рисков секьюритизация создала иллюзию их уменьшения и удешевления, т. е. кредитные организации, снизив требования, при формировании процентной ставки для конкретного заёмщика не только брали в расчёт меньшую стоимость финансирования, но и снижали кредитную маржу, которая должна была прибавляться к стоимости фондирования. В результате появилось много кредитов с неадекватно оценённым кредитным риском.

События 2006 года доказали несостоятельность использовавшихся агентствами моделей для оценки риска. Кроме того, во многих случаях истинное качество секьюритизируемых ипотечных пулов намеренно завышалось. Жертвами кризиса пали многие кредитные организации, в частности десятая по величине компания с кредитным портфелем 4 млрд. долл. American Home Mortgage Investment Corp., а более 110 компаний в США сократили число ипотечных операций или вовсе вышли из бизнеса. Инвесторы не обратили внимания на ранние признаки проблем и на предупреждения рейтинговых агентств, а среагировали, только когда рейтинги были понижены. Массовый сброс бумаг привёл в конечном счёте к дестабилизации всех секторов рынка структурированных финансов.

Рынок российской ипотеки развивается с оглядкой на страны Запада: где-то наша страна лишь подсматривает, а где-то и полностью копирует их ипотечный опыт, в том числе негативный - как, например, в случае «плохих кредитов».

То, что российская ипотечная система была сформирована по образу и подобию двухуровневой американской системы, известный факт. Государственная политика в России была направлена, прежде всего, на формирование четких и прозрачных стандартов ипотечного кредитования.

Она ретранслировалась на рынок через государственный институт рефинансирования ипотеки - АИЖК с целью обеспечения первичных кредиторов долгосрочными кредитными ресурсами.

Впрочем, в последнее время в российской ипотечной системе стали проявляться черты одноуровневой системы, например, государственная поддержка и налоговые льготы для ипотечных заемщиков, а также регулирование участников ипотечной системы.

Самой яркой особенностью ипотеки нашей страны на сегодняшний день являются достаточно высокие процентные ставки. Так, например, по итогам 2013 года ставка выдачи по кредитам в рублях составила 12,6%. Для сравнения, в США ставка составляет в среднем от 3,32%, во Франции - 3,75-4%, в Великобритании - 4-5%, в Испании, Италии, Германии - 4-5,3%, в Греции - от 5,3%, в Португалии - от 2,75%, на Кипре - 5,48%.

Молодость российской ипотечной системы является не только ее недостатком, но и преимуществом. Это наглядно продемонстрировал прошедший финансовый кризис. Благодаря молодости ипотеки и достаточно консервативному регулированию Россия не успела накопить высокий объем рискованных кредитов - без подтверждения доходов, с низким первоначальным взносом, с упрощенным подходом к оценке платежеспособности, - который стал катализатором проблем в США. На данный момент намечается опасная тенденция, российские банки стали перенимать у американских коллег негативный опыт сабпрайм-кредитования. Это может привести к повтору событий в США в 2008 году.

.3 Перспективы развития рынка ипотечного кредитования в России

год стал рекордным для российского рынка ипотеки, однако в 2014 году аналитики уже не ждут таких серьезных свершений: потенциальные заемщики несколько напуганы девальвацией рубля и ситуацией на Украине. Хотя развитие рынка будет продолжаться - в том числе за счет кредитов на рынке новостроек.

Ключевым игроком на рынке ипотеки постепенно становится Центробанк, серьезно изменивший правила игры для банков. Учитывая высокий уровень накопленных рисков, регулятор предпринял ряд мер по ужесточению регулирования деятельности банков в части беззалогового кредитования, ранее являвшегося, по сути, локомотивом развития банковского сектора: были пересмотрены нормативы обязательного резервирования и коэффициенты риска по потребительским кредитам. В этих условиях все больше банков корректируют свои стратегии на рынке розничного кредитования в сторону расширения более надежного кредитования, обеспеченного залогом. Таким образом, ипотечное кредитование может стать не только продуктом - локомотивом банковской системы, но и драйвером развития всей экономики страны. Более того в условиях экономического спада ключевым драйвером роста индустрии ипотечного кредитования в 2014 г. будут оставаться государственные интервенции на этом рынке. В таком случае различные целевые государственные программы, субсидирование ставки и рефинансирование в целом позволят сохранить динамику на достаточно высоком уровне 20-30%.

Однако не все так безоблачно. В частности, общая сложная макроэкономическая конъюнктура в России, которая в последние несколько месяцев усугублялась оттоком капитала и ослаблением рубля на фоне роста политических рисков, связанных с кризисом на Украине, безусловно, оказывает давление на рынок недвижимости и строительную индустрию. Сокращение ликвидности практически пропорционально отразится на величине ставки ипотечного кредитования, что, учитывая общий спад в экономике, может тормозить динамику ипотечной индустрии и провоцировать снижение потребительского спроса, а значит и создавать напряженность на рынке жилой недвижимости в целом и затруднения для расширения нового строительства. Однако, если развитие событий будет проходить в рамках базового сценария и в течение нескольких месяцев ситуация нормализуется, ипотечный рынок, вполне вероятно, не успеет почувствовать выраженного негатива.

Как бы то ни было, но банкам вряд ли удастся повторить феноменальный результат прошлого года. За весь 2013 год доля ипотечных сделок в общем объеме сделок с жильем выросла на 4,1 процентный пункт и составила 24,6%, а общий темп роста объема рынка ипотеки достиг около 30% - в основном из-за смягчения требований как к заемщикам, так и к застройщикам. В текущем году банкам придется искать новые векторы развития рынка. Основная тенденция развития ипотеки в 2013 году продолжится и в 2014 году - это рост доли ипотеки, выдаваемой на новостройки. У многих крупных игроков доля новостроек уже превышает 30% ипотечного бизнеса, а у некоторых банков она приближается к 50%. На рынке новостроек уже есть проекты, практически полностью раскупленные ипотечными клиентами, в частности, до 80% в сегменте эконом-класса может приходиться именно на таких покупателей.

Впрочем, в 2014 г. темпы роста могут все-таки снизиться, в том числе в связи с возможными последствиями кризиса на Украине: они могут, например, привести к росту ставок на ипотечные кредиты, в связи с повышением рисков. Это приведет к снижению интереса к ипотечному кредитованию со стороны населения. Помимо этого, любой вид кредита, в том числе и ипотечного, чувствителен к экономической ситуации в стране. Вследствие неопределенности может снизить уверенность потенциальных заемщиков в стабильности своего финансового положения и также негативно отразиться на количестве ипотечных кредитов. Ведь ключевым фактором развития ипотеки по-прежнему является уверенность в завтрашнем дне.

В 2014 году прогнозируется рост ипотечного кредитования на уровне предыдущего года. Банк ориентируется на 25-30% роста рынка в текущем году. По прогнозам агентства «Эксперт РА», в 2014 году темпы роста ипотеки замедлятся с 33% в 2013 году до 29% в 2014-м.

Развитие рынка тормозят достаточно высокие ставки. Так, средневзвешенная ставка выдачи кредитов в рублях составила в 2013 году 12,4%, в январе-феврале 2014 года - 12,3%. По оценке Аналитического центра АИЖК, в последнее время растет доля заемщиков, взявших кредиты с более низкими требованиями. Таких заемщиков, особенно с «серыми» доходами, отличает более высокий уровень кредитного риска, поэтому, несмотря на рост объемов ипотеки в этом сегменте, предпосылок для снижения ставок пока нет. Пока ипотечные заемщики отличаются высокой дисциплиной: доля просроченных платежей в общем объеме накопленной ипотечной задолженности на 1 марта 2014 года составляла всего 1,5%. Но в случае резкого ухудшения экономической ситуации и роста безработицы доля просроченных платежей может резко вырасти.

На прошедшей 17 апреля 2014 года XII Всероссийской Конференции «Ипотечное кредитование в России», президент Института экономики города, Надежда Косарева представила программу «Жилье для российской семьи». По этой программе в 2014-2017 годах в регионах должно быть построено не менее 25 млн. кв. м жилья эконом-класса в дополнение к ранее запланированным объемам. Цена жилья в рамках программы не должна превышать 30 тыс. руб. или 80% от оценки рыночной стоимости квадратного метра в регионе.

Предполагается, что дополнительное количество семей, которые смогут приобрести жилье в рамках программы, составит около 460 тыс. Право на участие в ней имеют семьи с двумя и более детьми, являющиеся получателями материнского капитала, лица, проживающие в аварийном фонде, научные работники, врачи, учителя и ряд других категорий. Надежда Косарева представила примерную структуру расходов по проекту строительства в рамках программы и подробно остановилась на механизмах финансирования, в том числе через кредитные ресурсы, специальную программу АИЖК (выкуп инженерной инфраструктуры) и т.д.

АИЖК в данный момент ставит перед собой ряд приоритетных задач, в частности, развитие специальных ипотечных социальных программ для отдельных категорий граждан, формирование вторичного рынка ипотечного кредитования, развитие рынка арендного и социального жилья. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию вводит новую опцию «Лояльная ипотека», позволяющую несколько раз (до 4-х) за время погашения кредита снизить ежемесячный платеж путем предоставления заемщику «платежных каникул». Этой дополнительной опцией могут воспользоваться заемщики при оформлении ипотечных кредитов/займов по программам АИЖК «Стандарт», «Новостройка» (ипотека по объектам программы «Стимул»), «Кредит/заем на погашение ранее предоставленного кредита/займа», «Молодые ученые», «Материнский капитал», «Малоэтажное жилье» и «Индивидуальный жилой дом».

Общая длительность «платежных каникул» может составить до 2-х лет, при этом минимальный срок, на который будет предоставляться уменьшенный платеж, - 3 месяца. Заемщик может воспользоваться опцией через год после оформления кредита/займа.

В последующем, когда заемщик вернется к обычному графику выплат по кредиту, его ежемесячный платеж не изменится. Платежная нагрузка будет перераспределена за счет удлинения срока кредитования.

Лояльная ипотека дает заемщику возможность снизить ежемесячный платеж на 30 - 80%, а в случае рождения ребенка предоставляются специальные условия. Эта опция актуальна для тех клиентов, которые боятся брать ипотеку из-за неуверенности в завтрашнем дне, фактически, она является страховкой на случай кризисного сценария для заемщика и полезна тем, у кого возникли временные финансовые трудности. Плата за подключение опции составит 0,5 п.п. к ежегодной процентной ставке.

Ранее Агентство предлагало опцию «Лояльная ипотека» в пилотном режиме. В период тестирования опция доказала свою востребованность и удобство для заемщиков.

В 2014 году банк ВТБ 24 предлагает своим клиентам взять ипотеку на первичном или вторичном рынке жилья с базовыми процентными ставками, которые зависят в основном от суммы кредита, то есть, чем больше сумма кредита - тем ниже ставка. Такое предложение уникально на рынке ипотеки и сильно отличается от классической программы ипотеки предлагаемой остальными участниками рынка. Есть еще несколько факторов, влияющих на ставку по ипотеке, так если первоначальный взнос будет составлять от 10 до 20%, то размер процентной ставки будет увеличен на 0,6%. А при отказе от комплексного страхования, при страховании только риска утраты или повреждения недвижимости, ставка увеличивается на 1%.

Положительные изменения связаны с рассмотрением заявки на получение ипотечного кредита в 2014 году и в Сбербанке:

заявку на ипотеку Сбербанка можно подать в любом филиале;

если одобрение уже получено, то даже при нахождении другой квартиры, не надо получать его вновь, что экономит время;

решение по клиенту, принятое один раз, не будет зависеть от изменяющихся условий сделки.

Так же как и в банке ВТБ 24 в Сбербанке по мере увеличения суммы взятой ипотеки планируют уменьшать ставку. Этот принцип будет применяться на всех территории России. Минимальная сумма кредита установится, в зависимости от региона.

В апреле Сбербанк начнет принимать заявки на получение жилищных кредитов не только в ипотечных центрах, но и во всех своих отделениях. Там же можно будет получить первичную консультацию по ипотеке. Реализация проекта потребует десятикратного увеличения количества ипотечных продавцов консультантов - до 20 тысяч специалистов. Как отмечает издание «Коммерсантъ», до 250 увеличивается и количество ипотечных центров, где и будут выдаваться кредиты.

Кроме того, уже совсем скоро ипотеку в Сбербанке можно будет получить по двум предъявленным документам. Как обещается, стоимость этого продукта будет ненамного выше стандартного. В Сбербанке ожидают, что новая модель выдачи ипотеки будет способствовать увеличению объемов выдач в среднем на 20-30%. Правда, сторонние эксперты считают, что рост продаж не превысит 5%.

Бытует мнение, что для того, чтобы сделать жилье доступней, надо снижать процентные ставки по ипотечным кредитам. Департамент ипотечного кредитования Банка «Петрокоммерц» сделал простые расчеты, которые позволили вывести «индекс доступности жилья». Средний доход россиянина на сегодняшний день составляет 29,9 тыс. рублей. На погашение ипотечного долга заемщик может направлять не более половины от его ежемесячного дохода - то есть 14,95 тыс. рублей. Очевидно, что средний россиянин без семьи с таким доходом просто не может позволить себе среднюю (54 кв. метра) квартиру стоимостью 3 млн. рублей (из учета средней стоимости кв. метра жилья на вторичном рынке по России в 2013 году), так как ежемесячный платеж по кредиту 3 млн. рублей составит около 33 тыс. рублей. Соответственно, его индекс доступности жилья составляет 40%, т. е. его дохода за вычетом расходов на еду, одежду и др. базовые потребности хватит лишь на 40% от ежемесячного платежа по ипотеке.

Если снизить процентную ставку по кредиту, это приведет к уменьшению ежемесячного платежа по кредиту, т. е. увеличению доступности жилья. Однако снижение стоимости недвижимости приведет к двукратному росту индекса доступности жилья по сравнению с уменьшением процентной ставки по ипотеке. Таким образом, основные усилия государства должны быть направлены не на снижение ипотечных ставок, а на снижение стоимости квадратного метра. «Если снизить ставку на 30%, будет один эффект. Если уменьшить стоимость квадратного метра на 30%, эффект будет значительно больше, поэтому надо направить основные усилия на развитие строительной индустрии и на увеличение предложения. Как только цена недвижимости пойдет вниз, а расходы у заемщика будут меньше, ставки ипотечного кредитования сами снизятся», - полагает вице-президент банка «Петрокоммерц» Сергей Постнов. В подтверждение своих слов эксперт представил небольшой расчет. Если заемщик взял кредит на 10 лет со ставкой 11,9%, то общая сумма процентов к уплате составит 2,5 млн рублей. При снижении ставки на 25% (до 9%) и на 50% (до 6%), сумма процентов снижается до 1,9 млн и 1,2 млн руб., соответственно. Экономия составляет 0,6 и 1,3 млн руб., соответственно. Если же на 25% или 50% снижается стоимость квадратного метра, то экономия составит 0,9 и 1,8 млн руб., соответственно. Причем это минимальная оценка экономии, не учитывающая экономии на выплатах процентов. Иными словами, для того чтобы сделать ипотеку доступной и вовлечь в нее большее число россиян, надо навести порядок в строительстве и снизить стоимость квадратного метра. Банки под это подстроятся и обеспечат ипотечные кредиты в нужном количестве и с нужным качеством.

Приобретение квартир с помощью ипотеки становится все популярнее: если по итогам 2012 года только 20,2% жилья приобреталось с помощью ипотечных кредитов, то по итогам 2013 года эта доля выросла уже до 24,6 %. Приобрести квартиру в ипотеку, по нашим расчетам, оказывается выгоднее, чем накопить на нее, конечно, накопить получится немного быстрее, но темпы инфляции съедают всю выгоду. Тем более, ипотека привлекательней тем, что гражданин с момента оформления ипотеки становится собственником жилплощади и может жить в ней с самого первого дня, в случае же с накоплением нужной суммы ему необходимо будет платить примерно такую же сумму за аренду квартиры весь срок накопления. Существует две схемы начисления платежа по ипотечному кредиту: аннуитетный и дифференцированный. Можно сказать, что для заемщика выгоднее будет оформить дифференцированную схему погашения, особенно если кредит берется на длительный срок, но из-за высокой суммы платежа в первые месяцы эта схема доступна только заемщикам с высоким уровнем дохода, чаще всего, банки выдают ипотечный кредит с аннуитетной схемой погашения. Одной из самых важных причин роста ипотечного рынка в 2013 году является наблюдающаяся со второго квартала 2013 года тенденция снижения ставок по ипотечным кредитам, но несмотря на рекордно низкие ставки в прошедшем году, они значительно выше ставок в зарубежных странах. Позитивным фактором является сокращение просроченной задолженности по ипотечному кредитованию в целом. Государственная поддержка за счет средств федерального бюджета отдельных категорий граждан, использующих специальные условия ипотечного кредитования, 2014 - 2016 годах составит около 1,26 триллиона рублей. Важной чертой российского ипотечного рынка является его высокая степень концентрации. В 2014 году прогнозируется рост ипотечного кредитования на уровне предыдущего года. Банк ориентируется на 25-30% роста рынка в текущем году. Для повышения доступности ипотечного кредитования для населения прежде всего необходимо развивать рынок недвижимости. Эффект от снижения стоимости на жилплощадь превосходит эффект от снижения процентной ставки по ипотечному кредиту.

Заключение

Ипотека представляет собой особую форму кредитования, имеющую характерные отличительные черты, в то же время ей присущи и общие, фундаментальные признаки и принципы кредита.

В настоящее время формирование системы ипотечного жилищного кредитования - одно из приоритетных направлений государственной жилищной политики. Поэтому развитие ипотеки регулируется рядом нормативных документов, ее становление - предмет внимания всех структур власти. Эта система, которая в будущем должна стать независимой и самодостаточной структурой, определяет место и роль ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании, а также стратегию государства в становлении и развитии данной сферы.

Для развития ипотечной системы принимается комплекс мер, например, в 1997 г. было создано ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК). В 1998 г. был принят Федеральный закон от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В начале 2000 г. постановлением Правительства РФ была одобрена «Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ». с наступлением кризисных явлений в российской экономике в конце 2008 г. было принято решение о создании ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (АРИЖК). Внедряются такие программы как ипотека для молодых учителей (ставка - 8,5%), молодых ученых (ставка - от 10 до 10,5%), получателей материнского (семейного) капитала (ставка - от 7,65 до 12,5%). В целом в 2014 - 2016 годах государственная поддержка за счет средств федерального бюджета отдельных категорий граждан, использующих специальные условия ипотечного кредитования, составит около 1,26 триллиона рублей.

В мировой практике распространены аннуитетная и дифференцированная схемы погашения кредитов. При дифференцируемом платеже сумма кредита делится на срок и к платежу прибавляется размер годовой процентной ставки на остаток задолженности. При аннуитентных платежах за фиксированную единицу берется не сумма погашения долга, а платеж, т. е. долг погашается на ту сумму, которая с учетом погашения процентов будет составлять одинаковый платеж на весь срок кредита. Если сравнивать эти две схемы, то , при равных условиях, размер дифференцируемого платежа в течении нескольких лет будет заметно выше, чем аннуитетный платеж и может оказаться настолько большим, что заемщик не сможет получить нужную ему сумму кредита из-за недостаточной величины дохода. Аннуитетная схема объективно позволяет заемщикам с меньшими доходами брать ипотечные кредиты в сумме, необходимой для покупки квартиры, делая ипотеку более доступной. В то же время, с дифференцируемыми платежами заемщик заплатит меньшую сумму в виде процентов, так как уменьшение суммы основного долга происходит быстрее, чем по аннуитетной схеме.

Приобретение квартир с помощью ипотеки становится все популярнее: если по итогам 2012 года только 20,2% жилья приобреталось с помощью ипотечных кредитов, то по итогам 2013 года эта доля выросла уже до 24,6%.

В 2013 году доля ипотеки, выданной под покупку жилья на первичном рынке, выросла до 27% с 20% в 2012 году. В 2011 г. эта доля составляла 15%, в 2009-2010 годах - около 10%, перед кризисом - примерно 18%.При этом средневзвешенная ставка ипотеки в 2013 году составила 12,6%.

Положительным моментом можно назвать и снижение процентных ставок по ипотечным кредитам в сентябре 2013 года средневзвешенные месячные ставки составили 12,4%, практически достигнув уровня сентября 2012 года (12,3%) - в то время как в первом квартале разница в годовом выражении практически достигала одного процентного пункта. Также следует учитывать, что с октября 2012 года начался рост ставок по ипотечным кредитам, а в конце 2013 года, по оценке АИЖК, продолжится снижение ставок.

Но, не смотря на то, что во время мирового финансового кризиса 2007-2008 гг. российская ипотечная система не успела накопить большой объем рискованных кредитов, что привело к серьезным проблемам в ипотечной системе США, в настоящее время существует тенденция к увеличению таких кредитов. Государство требует от банков снижения ставок и они вынуждены идти на риск и выдавать кредиты на менее жестких условиях, а это, в конечном счете, может привести к повтору ситуации прошлых лет на рынке ипотечного кредитования США.

В 2014 году прогнозируется рост ипотечного кредитования на уровне предыдущего года. Банк ориентируется на 25-30% роста рынка в текущем году. По прогнозам в 2014 году темпы роста ипотеки замедлятся с 33% в 2013 году до 29% в 2014-м.

Для повышения доступности ипотечного кредитования для населения прежде всего необходимо развивать рынок недвижимости. Эффект от снижения стоимости на жилплощадь превосходит эффект от снижения процентной ставки по ипотечному кредиту. Если снизить процентную ставку по кредиту, это приведет к уменьшению ежемесячного платежа по кредиту, т. е. увеличению доступности жилья. Однако снижение стоимости недвижимости приведет к двукратному росту индекса доступности жилья по сравнению с уменьшением процентной ставки по ипотеке. Таким образом, основные усилия государства должны быть направлены не на снижение ипотечных ставок, а на снижение стоимости квадратного метра. При снижении ставки на 30%, будет один эффект. А при снижении стоимости квадратного метра на 30%, эффект будет значительно больше, поэтому надо направить основные усилия на развитие строительной индустрии и на увеличение предложения. Как только цена недвижимости пойдет вниз, а расходы у заемщика будут меньше, ставки ипотечного кредитования сами снизятся. Если заемщик взял кредит на 10 лет со ставкой 11,9%, то общая сумма процентов к уплате составит 2,5 млн. рублей. При снижении ставки на 25% (до 9%) и на 50% (до 6%), сумма процентов снижается до 1,9 млн. и 1,2 млн. руб., соответственно. Экономия составляет 0,6 и 1,3 млн. руб., соответственно. Если же на 25% или 50% снижается стоимость квадратного метра, то экономия составит 0,9 и 1,8 млн. руб., соответственно. Причем это минимальная оценка экономии, не учитывающая экономии на выплатах процентов. Безусловно, это комплексный вопрос: необходимо решать проблемы и с уровнем дохода населения, и с ростом ВВП, производительности труда и т. д. В этом наборе мер снижение процентной ставки вторично.

В данном направлении уже предпринимаются меры и на прошедшей 17 апреля 2014 года XII Всероссийской Конференции «Ипотечное кредитование в России», президент Института экономики города, Надежда Косарева представила программу «Жилье для российской семьи». По этой программе в 2014-2017 годах в регионах должно быть построено не менее 25 млн. кв. м жилья эконом-класса в дополнение к ранее запланированным объемам. Цена жилья в рамках программы не должна превышать 30 тыс. руб. или 80% от оценки рыночной стоимости квадратного метра в регионе.

Список использованных источников и литературы

Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»

Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28

"О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации"

«Рынок жилья и ипотечного кредитования: предварительные итоги 2013 года» Аналитический центр АИЖК

«О состоянии рынка ипотечного жилищного кредитования в первом полугодии 2013 года» Центральный банк Российской Федерации

Монографии:

Шевчук Д. А. Ипотека: просто о сложном - М.: «ГроссМедиа; РОСБУХ». 2008.

Гусев А. Ипотечное жилищное кредитование. Жилье взаймы - Ростов-на-Дону.: «Феникс». 2012.

Елесеева Т.В. Оптимизация нормативов ипотечного кредитования - М.: Юриспруденция. 2010.

Учебники и учебные пособия:

Разумова И.А. Ипотечное кредитование - Спб.: Питер. 2009.

Горемыкин В.А. Ипотечное кредитование - М.: Московский государственный индустриальный университет (МГИУ). 2007.

Латынова Е.В. Практика применения законодательства о правах собственности на жилье - М.: «Юрайт.» 2012.

Периодические издания:

Андриявская И.К. Анализ принципов выдачи ипотечных кредитов на жилую недвижимость// Банковское дело. 2012. №3

Буров В.С. О совершенствовании законодательства об ипотеке// Законодательство и экономика. 2011. № 12.

Городилова Н.В. Направление и меры государственный поддержки системы ипотечного кредитования// Финансы и кредит. 2011. № 29

Крысин А.В. Обеспечение рефинансирования - важнейшее условие развития ипотеки в России // Банковское дело. 2012. № 12

Левина Л.И., Мазунов А.А. Перспективы развития системы кредитования// Банковское дело. 2011. № 11

Саркисянц А. Ипотечное кредитование в зарубежных странах// Бухгалтерия и банки. 2012. № 7

Саркисянц А. Современное состояние ипотечного кредитования в России// Бухгалтерия и банки. 2011. № 5,6

Коростылева Т.С. Сравнительный анализ систем ипотечного жилищного кредитования России, Европы и США// Финансы и кредит. 2013. №16

Интернет ресурсы:

Темпы роста ипотеки в РФ в 2014 году замедлятся до 29%// [Электронный ресурс] #"justify">Алексей Лоссан: Прошедший год стал рекордным для российского рынка ипотеки// [Электронный ресурс] #"justify">Игорь Чубаха: Как изменится ипотека в 2014 году// [Электронный ресурс] #"justify">Марина Заблудовская: Рынок ипотеки в России строится с оглядкой на Запад// [Электронный ресурс] #"justify">Приложение 1

Аннуитетная схема погашения кредита

№ платежаСумма платежаОсновной долгНачисленные процентыОстаток задолженности124 883,95 7 175,62 17 708,33 1 692 824,38 224 883,95 7 250,36 17 633,59 1 685 574,02 324 883,95 7 325,89 17 558,06 1 678 248,14 424 883,95 7 402,20 17 481,75 1 670 845,94 524 883,95 7 479,30 17 404,65 1 663 366,64 624 883,95 7 557,21 17 326,74 1 655 809,42 724 883,95 7 635,93 17 248,01 1 648 173,49 824 883,95 7 715,47 17 168,47 1 640 458,02 924 883,95 7 795,84 17 088,10 1 632 662,17 1024 883,95 7 877,05 17 006,90 1 624 785,12 1124 883,95 7 959,10 16 924,84 1 616 826,02 1224 883,95 8 042,01 16 841,94 1 608 784,01 1324 883,95 8 125,78 16 758,17 1 600 658,22 1424 883,95 8 210,43 16 673,52 1 592 447,80 1524 883,95 8 295,95 16 588,00 1 584 151,85 1624 883,95 8 382,37 16 501,58 1 575 769,48 1724 883,95 8 469,68 16 414,27 1 567 299,80 1824 883,95 8 557,91 16 326,04 1 558 741,89 1924 883,95 8 647,05 16 236,89 1 550 094,83 2024 883,95 8 737,13 16 146,82 1 541 357,71 2124 883,95 8 828,14 16 055,81 1 532 529,57 2224 883,95 8 920,10 15 963,85 1 523 609,47 2324 883,95 9 013,02 15 870,93 1 514 596,45 2424 883,95 9 106,90 15 777,05 1 505 489,55 2524 883,95 9 201,77 15 682,18 1 496 287,78 2624 883,95 9 297,62 15 586,33 1 486 990,17 2724 883,95 9 394,47 15 489,48 1 477 595,70 2824 883,95 9 492,33 15 391,62 1 468 103,37 2924 883,95 9 591,21 15 292,74 1 458 512,17 3024 883,95 9 691,11 15 192,84 1 448 821,05 3124 883,95 9 792,06 15 091,89 1 439 028,99 3224 883,95 9 894,06 14 989,89 1 429 134,93 3324 883,95 9 997,13 14 886,82 1 419 137,80 3424 883,95 10 101,26 14 782,69 1 409 036,54 3524 883,95 10 206,48 14 677,46 1 398 830,05 3624 883,95 10 312,80 14 571,15 1 388 517,25 3724 883,95 10 420,23 14 463,72 1 378 097,02 3824 883,95 10 528,77 14 355,18 1 367 568,25 3924 883,95 10 638,45 14 245,50 1 356 929,80 4024 883,95 10 749,26 14 134,69 1 346 180,54 4124 883,95 10 861,23 14 022,71 1 335 319,31 4224 883,95 10 974,37 13 909,58 1 324 344,93 4324 883,95 11 088,69 13 795,26 1 313 256,24 4424 883,95 11 204,20 13 679,75 1 302 052,05 4524 883,95 11 320,91 13 563,04 1 290 731,14 4624 883,95 11 438,83 13 445,12 1 279 292,31 4724 883,95 11 557,99 13 325,96 1 267 734,32 4824 883,95 11 678,38 13 205,57 1 256 055,94 4924 883,95 11 800,03 13 083,92 1 244 255,91 5024 883,95 11 922,95 12 961,00 1 232 332,96 5124 883,95 12 047,15 12 836,80 1 220 285,81 5224 883,95 12 172,64 12 711,31 1 208 113,17 5324 883,95 12 299,44 12 584,51 1 195 813,74 5424 883,95 12 427,56 12 456,39 1 183 386,18 5524 883,95 12 557,01 12 326,94 1 170 829,17 5624 883,95 12 687,81 12 196,14 1 158 141,36 5724 883,95 12 819,98 12 063,97 1 145 321,38 5824 883,95 12 953,52 11 930,43 1 132 367,87 5924 883,95 13 088,45 11 795,50 1 119 279,42 6024 883,95 13 224,79 11 659,16 1 106 054,63 6124 883,95 13 362,55 11 521,40 1 092 692,08 6224 883,95 13 501,74 11 382,21 1 079 190,34 6324 883,95 13 642,38 11 241,57 1 065 547,96 6424 883,95 13 784,49 11 099,46 1 051 763,47 6524 883,95 13 928,08 10 955,87 1 037 835,39 6624 883,95 14 073,16 10 810,79 1 023 762,23 6724 883,95 14 219,76 10 664,19 1 009 542,47 6824 883,95 14 367,88 10 516,07 995 174,59 6924 883,95 14 517,55 10 366,40 980 657,04 7024 883,95 14 668,77 10 215,18 965 988,27 7124 883,95 14 821,57 10 062,38 951 166,70 7224 883,95 14 975,96 9 907,99 936 190,73 7324 883,95 15 131,96 9 751,99 921 058,77 7424 883,95 15 289,59 9 594,36 905 769,19 7524 883,95 15 448,85 9 435,10 890 320,33 7624 883,95 15 609,78 9 274,17 874 710,55 7724 883,95 15 772,38 9 111,57 858 938,17 7824 883,95 15 936,68 8 947,27 843 001,50 7924 883,95 16 102,68 8 781,27 826 898,81 8024 883,95 16 270,42 8 613,53 810 628,40 8124 883,95 16 439,90 8 444,05 794 188,49 8224 883,95 16 611,15 8 272,80 777 577,34 8324 883,95 16 784,18 8 099,76 760 793,16 8424 883,95 16 959,02 7 924,93 743 834,14 8524 883,95 17 135,68 7 748,27 726 698,46 8624 883,95 17 314,17 7 569,78 709 384,29 8724 883,95 17 494,53 7 389,42 691 889,76 8824 883,95 17 676,76 7 207,18 674 212,99 8924 883,95 17 860,90 7 023,05 656 352,10 9024 883,95 18 046,95 6 837,00 638 305,15 9124 883,95 18 234,94 6 649,01 620 070,21 9224 883,95 18 424,88 6 459,06 601 645,33 9324 883,95 18 616,81 6 267,14 583 028,52 9424 883,95 18 810,73 6 073,21 564 217,78 9524 883,95 19 006,68 5 877,27 545 211,10 9624 883,95 19 204,67 5 679,28 526 006,44 9724 883,95 19 404,71 5 479,23 506 601,72 9824 883,95 19 606,85 5 277,10 486 994,88 9924 883,95 19 811,09 5 072,86 467 183,79 10024 883,95 20 017,45 4 866,50 447 166,34 10124 883,95 20 225,97 4 657,98 426 940,37 10224 883,95 20 436,65 4 447,30 406 503,72 10324 883,95 20 649,53 4 234,41 385 854,18 10424 883,95 20 864,63 4 019,31 364 989,55 10524 883,95 21 081,97 3 801,97 343 907,58 10624 883,95 21 301,58 3 582,37 322 606,00 10724 883,95 21 523,47 3 360,48 301 082,53 10824 883,95 21 747,67 3 136,28 279 334,86 10924 883,95 21 974,21 2 909,74 257 360,65 11024 883,95 22 203,11 2 680,84 235 157,54 11124 883,95 22 434,39 2 449,56 212 723,15 11224 883,95 22 668,08 2 215,87 190 055,06 11324 883,95 22 904,21 1 979,74 167 150,86 11424 883,95 23 142,79 1 741,15 144 008,06 11524 883,95 23 383,86 1 500,08 120 624,20 11624 883,95 23 627,45 1 256,50 96 996,75 11724 883,95 23 873,57 1 010,38 73 123,18 11824 883,95 24 122,25 761,70 49 000,94 11924 883,95 24 373,52 510,43 24 627,41 12024 883,95 24 627,41 256,54 0,00 Итого по кредиту2 986 073,84 1 700 000,00 1 286 073,84

Приложение 2

Дифференцированная схема погашения кредита

№ платежаСумма платежаОсновной долгНачисленные процентыОстаток задолженности131 875,00 14 166,67 17 708,33 1 685 833,33 231 727,43 14 166,67 17 560,76 1 671 666,67 331 579,86 14 166,67 17 413,19 1 657 500,00 431 432,29 14 166,67 17 265,63 1 643 333,33 531 284,72 14 166,67 17 118,06 1 629 166,67 631 137,15 14 166,67 16 970,49 1 615 000,00 730 989,58 14 166,67 16 822,92 1 600 833,33 830 842,01 14 166,67 16 675,35 1 586 666,67 930 694,44 14 166,67 16 527,78 1 572 500,00 1030 546,87 14 166,67 16 380,21 1 558 333,33 1130 399,31 14 166,67 16 232,64 1 544 166,67 1230 251,74 14 166,67 16 085,07 1 530 000,00 1330 104,17 14 166,67 15 937,50 1 515 833,33 1429 956,60 14 166,67 15 789,93 1 501 666,67 1529 809,03 14 166,67 15 642,36 1 487 500,00 1629 661,46 14 166,67 15 494,79 1 473 333,33 1729 513,89 14 166,67 15 347,22 1 459 166,67 1829 366,32 14 166,67 15 199,65 1 445 000,00 1929 218,75 14 166,67 15 052,08 1 430 833,33 2029 071,18 14 166,67 14 904,51 1 416 666,67 2128 923,61 14 166,67 14 756,94 1 402 500,00 2228 776,04 14 166,67 14 609,37 1 388 333,33 2328 628,47 14 166,67 14 461,81 1 374 166,67 2428 480,90 14 166,67 14 314,24 1 360 000,00 2528 333,33 14 166,67 14 166,67 1 345 833,33 2628 185,76 14 166,67 14 019,10 1 331 666,67 2728 038,19 14 166,67 13 871,53 1 317 500,00 2827 890,62 14 166,67 13 723,96 1 303 333,33 2927 743,06 14 166,67 13 576,39 1 289 166,67 3027 595,49 14 166,67 13 428,82 1 275 000,00 3127 447,92 14 166,67 13 281,25 1 260 833,33 3227 300,35 14 166,67 13 133,68 1 246 666,67 3327 152,78 14 166,67 12 986,11 1 232 500,00 3427 005,21 14 166,67 12 838,54 1 218 333,33 3526 857,64 14 166,67 12 690,97 1 204 166,67 3626 710,07 14 166,67 12 543,40 1 190 000,00 3726 562,50 14 166,67 12 395,83 1 175 833,33 3826 414,93 14 166,67 12 248,26 1 161 666,67 3926 267,36 14 166,67 12 100,69 1 147 500,00 4026 119,79 14 166,67 11 953,12 1 133 333,33 4125 972,22 14 166,67 11 805,56 1 119 166,67 4225 824,65 14 166,67 11 657,99 1 105 000,00 4325 677,08 14 166,67 11 510,42 1 090 833,33 4425 529,51 14 166,67 11 362,85 1 076 666,67 4525 381,94 14 166,67 11 215,28 1 062 500,00 4625 234,37 14 166,67 11 067,71 1 048 333,33 4725 086,81 14 166,67 10 920,14 1 034 166,67 4824 939,24 14 166,67 10 772,57 1 020 000,00 4924 791,67 14 166,67 10 625,00 1 005 833,33 5024 644,10 14 166,67 10 477,43 991 666,67 5124 496,53 14 166,67 10 329,86 977 500,00 5224 348,96 14 166,67 10 182,29 963 333,33 5324 201,39 14 166,67 10 034,72 949 166,67 5424 053,82 14 166,67 9 887,15 935 000,00 5523 906,25 14 166,67 9 739,58 920 833,33 5623 758,68 14 166,67 9 592,01 906 666,67 5723 611,11 14 166,67 9 444,44 892 500,00 5823 463,54 14 166,67 9 296,87 878 333,33 5923 315,97 14 166,67 9 149,31 864 166,67 6023 168,40 14 166,67 9 001,74 850 000,00 6123 020,83 14 166,67 8 854,17 835 833,33 6222 873,26 14 166,67 8 706,60 821 666,67 6322 725,69 14 166,67 8 559,03 807 500,00 6422 578,12 14 166,67 8 411,46 793 333,33 6522 430,56 14 166,67 8 263,89 779 166,67 6622 282,99 14 166,67 8 116,32 765 000,00 6722 135,42 14 166,67 7 968,75 750 833,33 6821 987,85 14 166,67 7 821,18 736 666,67 6921 840,28 14 166,67 7 673,61 722 500,00 7021 692,71 14 166,67 7 526,04 708 333,33 7121 545,14 14 166,67 7 378,47 694 166,67 7221 397,57 14 166,67 7 230,90 680 000,00 7321 250,00 14 166,67 7 083,33 665 833,33 7421 102,43 14 166,67 6 935,76 651 666,67 7520 954,86 14 166,67 6 788,19 637 500,00 7620 807,29 14 166,67 6 640,62 623 333,33 7720 659,72 14 166,67 6 493,06 609 166,67 7820 512,15 14 166,67 6 345,49 595 000,00 7920 364,58 14 166,67 6 197,92 580 833,33 8020 217,01 14 166,67 6 050,35 566 666,67 8120 069,44 14 166,67 5 902,78 552 500,00 8219 921,87 14 166,67 5 755,21 538 333,33 8319 774,31 14 166,67 5 607,64 524 166,67 8419 626,74 14 166,67 5 460,07 510 000,00 8519 479,17 14 166,67 5 312,50 495 833,33 8619 331,60 14 166,67 5 164,93 481 666,67 8719 184,03 14 166,67 5 017,36 467 500,00 8819 036,46 14 166,67 4 869,79 453 333,33 8918 888,89 14 166,67 4 722,22 439 166,67 9018 741,32 14 166,67 4 574,65 425 000,00 9118 593,75 14 166,67 4 427,08 410 833,33 9218 446,18 14 166,67 4 279,51 396 666,67 9318 298,61 14 166,67 4 131,94 382 500,00 9418 151,04 14 166,67 3 984,37 368 333,33 9518 003,47 14 166,67 3 836,81 354 166,67 9617 855,90 14 166,67 3 689,24 340 000,00 9717 708,33 14 166,67 3 541,67 325 833,33 9817 560,76 14 166,67 3 394,10 311 666,67 9917 413,19 14 166,67 3 246,53 297 500,00 10017 265,62 14 166,67 3 098,96 283 333,33 10117 118,06 14 166,67 2 951,39 269 166,67 10216 970,49 14 166,67 2 803,82 255 000,00 10316 822,92 14 166,67 2 656,25 240 833,33 10416 675,35 14 166,67 2 508,68 226 666,67 10516 527,78 14 166,67 2 361,11 212 500,00 10616 380,21 14 166,67 2 213,54 198 333,33 10716 232,64 14 166,67 2 065,97 184 166,67 10816 085,07 14 166,67 1 918,40 170 000,00 10915 937,50 14 166,67 1 770,83 155 833,33 11015 789,93 14 166,67 1 623,26 141 666,67 11115 642,36 14 166,67 1 475,69 127 500,00 11215 494,79 14 166,67 1 328,12 113 333,33 11315 347,22 14 166,67 1 180,56 99 166,67 11415 199,65 14 166,67 1 032,99 85 000,00 11515 052,08 14 166,67 885,42 70 833,33 11614 904,51 14 166,67 737,85 56 666,67 11714 756,94 14 166,67 590,28 42 500,00 11814 609,37 14 166,67 442,71 28 333,33 11914 461,81 14 166,67 295,14 14 166,67 12014 314,24 14 166,67 147,57 0,00 Итого по кредиту2 771 354,17 1 700 000,00 1 071 354,17

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образо

Больше работ по теме: