Правовое регулирование договора участия в долевом строительстве

 

Оглавление

Введение

Глава 1. Правовое регулирование договора участия в долевом строительстве

.1 Понятие, содержание и форма договора участия в долевом строительстве

.1 Развитие правового регулирования отношений, связанных с договором участия в долевом строительстве

Глава 2. Права, обязанности и ответственность сторон по договору участия в долевом строительстве

.1 Права, обязанности и ответственность застройщика

.2 Права, обязанности и ответственность дольщика

Заключение

Список использованной литературы

Введение

Актуальность темы. Долевое участие в строительстве - одна из самых популярных форм приобретения недвижимости на сегодняшний день. Только за 2011 года в Красноярском крае по данным управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии было зарегистрировано 11 213 договоров участия в долевом строительстве, что на 44 % больше показателей 2010 года. Все это благодаря тому, что данный договор не только предоставил покупателям возможность поэтапной оплаты будущей недвижимости, поэтапного вложения денежных средств в строящееся жилье, но и значительно сократил материальные затраты потребителей. К тому же, это выгодно и застройщикам, так как привлечение средств со стороны предоставит им возможность сформировать необходимое количество капитала для строительства, объединяя разные по величине вклады частных лиц. Таким образом, долевое участие в строительстве вышло на первый план в сравнении с иными формами вложения денежных средств. Однако, данная форма привлечения денег в строительство имеет ряд определенных проблем. В первую очередь это несовершенство законодательства, противоречия и пробелы в правовых актах о долевом участии в строительстве, которые порождают ошибки при заключении соответствующих договоров, что, в свою очередь, ведет к значительному увеличению арбитражных споров в этой сфере хозяйственной деятельности. В России созданы целые комитеты для помощи пострадавшим дольщикам. Такие организации не только ведут учет новых строительных объектов, но и собирают статистические данные о каждом из них, об администрации соответствующего региона, а также о недобросовестных застройщиках. Именно из-за нормативной неурегулированности этих отношений и возникает вторая, основная, проблема - это проблема квалификации правовой природы отношений долевого участия в строительстве.

Цель выпускной квалифицированной работы состоит в комплексном анализе правовой природы отношений, возникающих в процессе строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости с использованием привлеченных денежных средств граждан и юридических лиц, а также законодательства, регулирующего договор участия в долевом строительстве, практики его применения, выявление и решение важных проблем теоретического и практического характера.

Для достижения данной цели поставлены следующие задачи:

1.Рассмотреть понятие, признаки, существенные условия договора участия в долевом строительстве;

.Изучить исторические предпосылки долевого строительства;

.Исследовать современное законодательство, которое регулирует отношения в сфере долевого строительства с целью определения места договора в системе гражданско - правовых обязательств;

.Изучить стороны договора, их права, обязанности и ответственность.

Объект и предмет выпускной квалификационной работы. Объектом исследования являются гражданско-правовые отношения, возникающие в связи с участием граждан и юридических лиц в долевом строительстве и в результате привлечения их денежных средств для долевого строительства.

Предметом исследования является совокупность норм, регулирующих отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства, научные взгляды, мнения, рекомендации ученых-юристов в данной области и судебная практика.

При написании дипломной работы использованы следующие методы: исторический, метод сравнительного правоведения, системного, логического анализа и иные методы научного познания.

Теоретическая и нормативная база работы. За последнее десятилетие в юридической литературе проблемам правового регулирования участия в долевом строительстве посвящено немало научных исследований. Особого внимания заслуживают работы таких видных ученых, как М.И. Брагинский, К.И. Скловский.

В настоящее время существует ряд диссертационных работ, посвященных изучению данной темы. Среди них можно выделить работу О.Л. Капица.

Также автор опирался на труды таких правоведов как: М.А. Рожкова, С.Н. Братусь, К.И. Скловский, В.А. Бублик, Е.Г. Козлова, П.В. Крашенинников, М.И. Брагинский, О.Ю. Скворцова, А.Г. Щербинин, и др., работы которых были напечатаны в таких периодических изданиях, как «Юрист», «Статут», «Журнал российского права», «Хозяйство и право», «Законность», «Вестник Высшего Арбитражного суда РФ».

В ходе написания дипломной работы было использовано российское законодательство, регулирующее отношения в сфере долевого строительства: Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, федеральные законы, регулирующие данные отношения, а также иные законодательные акты.

В ходе анализа исследуется судебно - арбитражная практика.

Структура выпускной квалифицированной работы определена Работа состоит из двух глав, содержащих 4 параграфа, заключения, списка использованной литературы и приложения.

Глава 1. Правовое регулирование договора участия в долевом строительстве

.1 Понятие, содержание и форма договора участия в долевом строительстве

Договор участия в долевом строительстве - один из самых распространенных видов договоров на сегодняшний день. Заключение такого договора регламентируется федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в ред. от 30.11.2011 года). Однако, данный закон не позволяет определить место указанного выше договора в системе гражданско - правовых обязательств.

До настоящего времени четкого определения договоров, регулирующих деятельность в сфере долевого строительства, в законе не содержится. В связи с этим правоприменительные органы по-разному квалифицируют их. Зачастую наблюдается ошибочная квалификация со схожими общественными отношениями: в одних случаях данные договоры рассматриваются как договоры простого товарищества (гл. 55 Гражданского кодекса РФ), в других случаях - как договоры подряда (гл. 37 Гражданского кодекса РФ).

Наконец, подобные договоры зачастую квалифицируются как особые инвестиционные договоры, не предусмотренные Гражданским кодексом РФ. Это является одним из пробелов в законодательстве, касающемся долевого строительства. Путая договор участия в долевом строительстве с другими видами договора, зачастую невозможно правильно определить ответственность сторон, что приводит к множеству судебных разбирательств. Поэтому в данном параграфе автор определяет основные черты, признаки исследуемого им договора.

В соответствии со статьей 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве…» по договору долевого участия в строительстве для личных нужд одна сторона (застройщик) обязуется в установленный договором срок построить определенный объект недвижимого имущества или организовать его строительство, ввести в эксплуатацию и передать квартиру другой стороне (дольщику), а дольщик - в срок осуществить финансирование строительства объекта и принять свою долю в нем. Исходя из этого определения, становится ясно, что данный договор является договором на передачу имущества в собственность для использования в непредпринимательских целях. «Непредпринимательский характер рассматриваемого договора означает, что дольщик строит не для извлечения прибыли, а для собственного проживания, то есть для личных потребительских целей. С застройщиком его связывает лишь приобретение того, что построено».

Анализ юридической литературы позволяет сделать вывод о том, что многие исследователи ограничивались лишь выделением особенностей и сравнением договора участия в долевом строительстве с иными гражданско-правовыми конструкциями.

«Договор долевого участия в строительстве является комплексным договором, соединяющим в себе черты различных договоров; договором, направленным на привлечение денежных средств в обмен на предоставление строящихся помещений. Преобладающей чертой этих договоров является их выраженный обменный, встречный характер. Это договоры, в которых преобладают черты совместной деятельности». Данной точки зрения придерживается К.И. Скловский. Далее, автор весьма аргументировано рассматривает проблемы исполнения обязанностей по договору долевого участия в строительстве, выделяет признаки этого договора, но уклоняется от его определения.

А. Г. Щербинин проводит исследование особенностей договора долевого участия в строительстве жилья для личных нужд, выделяет классификационные признаки этого договора, рассматривает проблемы, связанные с его государственной регистрацией. Но он не указывает на то, что понимается под договором долевого участия в строительстве.

В. Бублик пытается выделить признаки договора долевого участия в строительстве через сравнение с договором простого товарищества. Автор приходит к выводу, что «рассматриваемый договор не является договором о совместной деятельности, поскольку отсутствует общая цель, но он принадлежит к роду договоров простого товарищества».

Некоторые ученые проводят исследование договора участия в долевом строительстве и предлагают его определение, которое не совсем точно отражает признаки понятия.

Так, например, Е.Г. Козлова под договором долевого участия в строительстве понимает договор, по которому «физические лица принимают долевое участие в строительстве конкретного жилого дома путем сложения денежных средств, а юридическое лицо на привлеченные денежные средства осуществляет строительство, по окончании которого физические лица получают в собственность квартиру».

Предложенное Е.Г. Козловой определение договора долевого участия в строительстве позволяет сделать вывод о том, что этот договор может применяться только при оформлении отношений, связанных с жилищным строительством. Это не учитывает в полной мере сферу применения рассматриваемого договора. Так, договор участия в долевом строительстве вполне может применяться и при строительстве иных объектов недвижимости, например, объектов здравоохранения, культуры и т.д. С другой стороны, застройщиком может выступать не только юридическое лицо, но и индивидуальный предприниматель, который на привлеченные денежные средства дольщиков осуществляет строительство.

Достаточно широко определяет договор участия в долевом строительстве С. Фокин. Автор полагает, что «это договор, по которому одно лицо, участвующее в строительстве объекта недвижимости и обладающее правом на получение объекта или его части в собственность по окончании строительства и ввода объекта в эксплуатацию, обязуется передать на возмездной основе построенный объект недвижимости или его часть в собственность третьим лицам». В качестве платы за передаваемое право могут выступать любые средства, имеющие денежную оценку.

При таком подходе нуждается в дополнительном обосновании положение о том, в какой форме должно участвовать в строительстве лицо, обладающее правом на получение объекта. Далее, следуя рассуждениям автора, необходимо признать, что передача объекта на возмездной основе в собственность третьим лицам возможна только тогда, когда лицо, участвующее в строительстве, зарегистрирует на него право собственности. В связи с этим остается неразрешенным вопрос о том, чем отличается определение договора участия в долевом строительстве от определения договора купли-продажи недвижимости, полученной в будущем, или строительного подряда.

Исследование договора долевого финансирования строительства жилья проводят А. О. Аполлонов, И. А. Еремичев. Под этим договором они понимают соглашение, по которому одна сторона - гражданин, обязуется предоставить денежные средства для участия в строительстве жилого дома другой стороне - застройщику, а застройщик обязуется выполнить подрядные и субподрядные работы по строительству жилья, оказать гражданину комплекс услуг, обеспечивающих указанный процесс, и по окончании строительства передать квартиру к назначенному сроку.

Такое определение также весьма неточно отражает признаки договора участия в долевом строительстве. В частности, вызывает сомнение возможность застройщика производить субподрядные работы, поскольку на нем лежит обязанность выполнения не части строительных работ, а возведения на привлеченные денежные средства всего объекта строительства. С другой стороны, возникает вопрос о том, какие услуги должен оказать застройщик и возможно ли применение договора участия долевого строительства при возведении нежилых зданий.

Что же касается признаков договора участия в долевом строительстве, то автор выделяет самые основные:

.Особый субъективный состав: одной из сторон этого договора выступает застройщик - юридическое лицо и (или) индивидуальный предприниматель, имеющий в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающий денежные средства участников долевого строительства для создания на этом земельном участке многоквартирных домов или иных объектов недвижимости; другая сторона - участники долевого строительства - во многих случаях характеризуется множественностью лиц;

.Цель привлечения застройщиком денежных средств организаций и граждан - строительство (создание) многоквартирных домов и иной недвижимости, отличающая его, в частности, от договоров, по которым банки и иные кредитные организации также привлекают денежные средства граждан и организаций для их последующего размещения, в том числе путем выдачи кредитов и получения прибыли;

.Предмет договора участия в долевом строительстве: застройщик не только должен совершить действия, обеспечивающие строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, но и передать каждому из дольщиков конкретное жилое (нежилое) помещение, предусмотренное договором (тогда как по договору строительного подряда результат строительных работ - здание, сооружение, иной объект недвижимости - должен быть построен подрядчиком, и в целом передан заказчику);

.Наличие ряда предварительных обязанностей застройщика, исполнение которых является необходимым условием для заключения в будущем договоров участия в долевом строительстве с гражданами и организациями. В частности, он должен получить в установленном порядке разрешение на строительство, опубликовать свою проектную декларацию, обеспечить государственную регистрацию права собственности или права аренды земельного участка, предоставленного ему для строительства;

.Наличие дополнительных мер защиты прав и интересов участников долевого строительства. Они наделены залоговым правом на земельный участок (право аренды земельного участка) и строящийся на нем объект недвижимости, которое возникает в силу прямого указания закона и не требует оформления путем заключения отдельного договора залога. Кроме того, Правительству РФ предоставлено право издавать правила, обязательные для сторон данного договора при его заключении и исполнении (приложения, типовые договоры и т.п.), а если в роли участников долевого строительства выступают граждане, к соответствующим отношениям подлежит применению также и законодательство о защите прав потребителей.

Несмотря на то, что отдельные из перечисленных признаков договора участия в долевом строительстве могут быть присущи и некоторым другим договорам, в целом в своей совокупности они, безусловно, свидетельствуют о самостоятельности данного гражданско-правового договора.

Что же касается содержания договора участия в долевом строительстве то можно отметить следующее: договор включает в себя, во - первых, название сторон, которые заключают его. Это застройщик с одной стороны, а с другой стороны соответственно дольщик (граждане и организации); в обязательстве долевого участия может иметь место множественность лиц. Во - вторых предмет договора: обычно предметом договора долевого участия в строительстве является отдельная квартира. Для того чтобы индивидуально определить предмет договора долевого участия квартиры необходимо указать: предварительный номер квартиры; этаж, на котором она расположена, и ее положение в осях; планировку квартиры; количество уровней квартиры; общую проектную площадь квартиры, в том числе полезную, наличие и площадь балконов, мансард, кладовок и т.п.; площадь иных помещений, подчиненных квартире (гаражей, подвалов, чердаков и т.п.); помещения и оборудование, которое станет общей собственностью всех жильцов дома.

В - третьих, договор включает в себя цену будущей недвижимости: это цена за один квадратный метр и цена в целом, то есть за все помещение. Цена указывается в рублях. Так же указывается порядок расчета, то есть либо дольщик платит полностью всю сумму сразу, либо в рассрочку, либо с помощью банка (ипотека). Содержание договора образует совокупность прав и обязанностей сторон. Обязанности по договору долевого участия одной стороны противопоставляются правам другой стороны и наоборот. Готовый договор участия в долевом строительстве представлен в приложении .

Основными обязанностями Застройщика являются: подготовка проектной документации, получение согласовании и разрешений на строительство объекта; реконструкция или организация строительства объекта недвижимого имущества в соответствии с градостроительными нормами и правилами, а также условиями договора; организация приемки объекта недвижимого имущества в эксплуатацию, подключение его к городским инженерным сетям; передача Дольщику его доли в введенном в эксплуатацию объекте недвижимого имущества в срок, указанный в договоре. Если в договоре такой срок не указан, объект недвижимости подлежит передаче Дольщику в течении семи дней с момента предъявления первого требования Дольщика после приемки дома в эксплуатацию; гарантийные обязательства Застройщика и подрядчика. индивидуально-определенной доли, последний вправе обратиться в суд (арбитражный суд) с иском к Застройщику об истребовании своей доли.

Основными обязанностями Дольщика являются: осуществление финансирования строительства в порядке и сроки, которые установлены договором; приемка доли в введенном в эксплуатацию объекте недвижимости. В случае невыполнения Застройщиком обязанности по передаче Дольщику его индивидуально-определенной доли, последний вправе обратиться в суд (арбитражный суд) с иском к Застройщику об истребовании своей доли.

В соответствии с п.2 ст. 421 Гражданского кодекса РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так т не предусмотренный законом или иными правовыми актами». На указанном принципе свободны договора основано деление договоров на поименованные (названные в ГК РФ или в ином законе) и непоименованные (неизвестные закону, но не противоречащие общим началам и смыслу гражданского законодательства). Именно к непоименованным договорам относились «договоры на участие в долевом строительстве» до вступления в силу Федерального закона № 214. Однако договор участия в долевом строительстве на сегодняшний день остается договором, который прямо не урегулирован в ГК РФ.

Рассмотрим основные черты данного договора.

Во-первых, договор участия в долевом строительстве является двусторонним, так как он заключается между конкретным участником и застройщиком.

Согласно ст. 1 Закона участником долевого строительства может быть как физическое лицо, так и юридическое. А в качестве застройщика может выступать юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Законом для строительства на этом земельном участке многоквартирных домов или иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство.

При этом следует обратить внимание на то, что указанный договор будет регламентировать только отношения между застройщиком и участником долевого строительства. Если же застройщик осуществляет строительство не своими силами, а с привлечением подрядчика, то отношения между застройщиком-заказчиком и подрядчиком буду регламентироваться нормами главы 37 ГК РФ.

Во-вторых, данное договорное обязательство относится к двусторонне - обязывающим или взаимным, то есть из договора участия в долевом строительстве вытекает, что у каждой стороны есть права и обязанности. Участник, например, обязан осуществить финансирование строительства, а застройщик обязан построить объект и передать инвестору его долю.

Следовательно, каждому участнику принадлежит и право требовать от другой стороны совершения определенных действий, и одновременно возлагается обязанность совершать в пользу другой стороны установленные договором действия.

В-третьих, есть основания полагать, что данный договор является консенсуальным. Это означает, что «данный договор считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора». Соответственно, после подписания договора стороны вправе требовать друг от друга надлежащего исполнения договора. Кроме того, договор участия в долевом строительстве по своей природе является возмездным, то есть договором, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей (п.1 ст. 423 ГК РФ). Участник долевого строительства должен произвести финансирование строительства объекта и именно на этом основании застройщик передает ему его долю. Разница между суммой взносов и фактически потраченными средствами является платой застройщику за ее действия.

Вопрос о том, является ли договор долевого участия публичным (ст. 426 ГК РФ), в отечественной правовой доктрине остается дискуссионным. В юридической литературе по этому вопросу можно встретить различные точки зрения.

Например, А.А. Маковская полагает, что договор участия в долевом строительстве не является публичным. Однако автор не приводит обоснования сделанного вывода. Противоположный взгляд на публичность договора долевого участия высказала О.Л. Капица, которая утверждает: "Анализ юридической сущности договора об участии граждан в долевом строительстве жилья приводит к выводу, что его можно отнести к категории публичных договоров и подчинить действию ст. 426 ГК РФ наряду с другими договорами - бытового подряда и оказания услуг". Статья 4 Закона о долевом строительстве не содержит прямых указаний на публичный характер договора долевого участия. В то же время в ней содержится один из признаков публичного договора: предусмотренное ч. 2 ст. 4 Закона о долевом строительстве право Правительства РФ издавать правила, обязательные для сторон договора при его заключении и исполнении. Данное положение воспроизводит п.4 ст. 426 ГК РФ. Признание договора долевого участия публичным означало бы, что цена договора долевого участия и другие условия данного договора должны были быть одинаковыми для всех потребителей (п. 2 ст. 426 ГК РФ).

Договор долевого участия в строительстве должен быть заключен в простой письменной форме (ст. ст. 160-162 ГК РФ). Федеральный закон о государственной регистрации предопределяет, что договор должен быть составлен в форме одного документа, подписанного сторонами. По желанию сторон договор может быть совершен в нотариальной форме, что дает некоторые преимущества: 1) при удостоверении сделки нотариус проверяет правильность оформления документов Застройщика; 2) по нотариально заверенному договору проще и дешевле зарегистрировать право собственности.

Итак, рассмотрев понятие, основные признаки, содержание и форму договора участия в долевом строительстве можно сделать вывод, что данный договор является не простым, так как в большинстве случаев его невозможно отличить от других видов договоров, но если посмотреть на все признаки в целом: наличие своего предмета, объекта, можно с уверенностью сказать что данный договор является самостоятельным.

1.2 Развитие правового регулирования отношений, связанных с участие в долевом строительстве

Предпосылки зарождения отношений участия в долевом строительстве, прежде всего, связаны с возникновением у человека потребности в жилище и, как следствие, в потребности улучшения жилищных условий. Этот процесс непосредственно связан со строительством и договором строительного подряда, который зародился еще в Древнем Риме и долгое время существовал в рамках договора найма.

Чтобы понять сущность долевого участия в строительстве как самостоятельного института гражданского права, его значение и возможные пути совершенствования, необходимо обратиться к истории возникновения и развития данного института.

В России лишь в 1930-е годы отношения в долевом строительстве получили правовое регулирование. Они были связаны с передачей средств социалистических организаций местным Советам. Такие соглашения именовались договором передачи (приемки) функции заказчика по строительству. Соглашение сторон достигалось путем составления протокола согласования о передаче средств.

При этом граждане в подобных отношениях не участвовали. В этот период времени физические лица могли строить только индивидуальные жилые дома.

В период советской власти было широко распространено долевое участие социалистических организаций в жилищном строительстве. Такая система жилищного финансирования характеризовалась централизованным распределением бюджетных средств для строительства государственного жилья и предоставлением гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Жилищно-строительные коллективы индивидуальных застройщиков, распространенные в 1960-е годы, являются историческим аналогом современных отношений граждан по долевому участию в строительстве.

Рассматривая правовое положение участников коллектива застройщиков, а также их права и обязанности сквозь призму современного гражданского законодательства, можно сделать вывод, что договор об организации коллектива застройщиков по правовой конструкции является одной из форм долевого участия в строительстве, он подобен современному договору простого товарищества (о совместной деятельности).

Жилищно-строительные кооперативы создавались для строительства и последующей эксплуатации жилых домов. В целях удовлетворения потребности граждан в жилье в члены жилищно-строительных кооперативов принимались граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Размер, порядок и условия финансирования в жилищно-строительном кооперативе устанавливались в уставе кооператива и определялись решением общего собрания его членов, что существенно отличается от способа определения цены договора в договоре участия в долевом строительстве, которая определяется соглашением сторон.

Кроме того, необходимо отметить, что данная форма участия в строительстве на рассматриваемом этапе, преимущественно финансировалась за счет средств государства через кредит банка. И все построенное таким образом жилье поступало в собственность государства и распределялось между «дольщиками» для заселения.

На взгляд автора, в данный период какие-либо схемы долевого участия граждан в строительстве могли быть введены только на государственном уровне, что обуславливалось решением одной из важнейших задач - решением жилищного вопроса.

Таким образом, к началу экономических реформ в России практически отсутствовали рыночные механизмы, предполагающие самостоятельное участие граждан и организаций в решении жилищной проблемы. Традиционно такая проблема в стране решалась строительством нового жилья преимущественно за счет государственных инвестиций. И основной правовой формой данных отношений были плановые договоры на капитальное строительство, так как государство в одном лице являлось и заказчиком и застройщиком.

В дальнейшем, с появлением и развитием института частной собственности, построенное за счет частных организаций жилье передавалось им в собственность.

Со временем в отношения долевого участия в строительстве стали вовлекаться и граждане. Это стало возможным с принятием Гражданского кодекса Российской Федерации. Стало недопустимым заключение договора по принуждению, тем самым была отвергнута господствовавшая на протяжении многих лет система плановых договоров, которая с разной степенью жесткости охватывала все сферы экономической жизни страны.

Инвестирование в строительство жилья объявляли новым перспективным видом приобретения жилья в собственность.

Возрождение рыночных механизмов регулирования общественных отношений в Российской Федерации стало важной вехой в возникновении и дальнейшем развитии отношений по участию в долевом строительстве жилья в современном их понимании, так как период реформ (1991-1999гг.) затронул и сферу строительства.

К концу 1990-х годов стали развиваться, а в настоящее время получили широкое распространение отношения по привлечению денежных средств граждан, а также организаций в жилищное строительство.

Доля государственного участия в строительстве, и в частности в жилищном строительстве, постепенно уменьшалась, тогда, как доля частного капитала увеличивалась.

Как следствие этих процессов произошло увеличение объемов и темпов строительства многоквартирных домов, возведение которых осуществлялось преимущественно на долевых началах. Это связано с тем, что переходный период характеризуется низкой платежеспособностью населения страны, а строительство многоквартирного дома характеризуется высокой затратностью.

Широкая распространенность отношений по привлечению средств граждан и юридических лиц для участия в долевом строительстве многоквартирных домов связана с возможностью накопления застройщиками средств большого количества инвесторов, что позволяло сформировать достаточный объем средств, необходимый для создания многоквартирного дома.

Массовый характер отношений участия в долевом строительстве, отсутствие их прямого правового регулирования привело к многочисленным злоупотреблениям и нарушениям прав граждан и юридических лиц - участников долевого строительства, о чем свидетельствует судебная практика. Получили распространение различные схемы финансирования строительства жилых многоквартирных домов за счет привлеченных денежных средств физических и юридических лиц - инвесторов-дольщиков. При этом отношения инвестиционно-строительных компаний с инвесторами-дольщиками строятся, как правило, на основе двухсторонних договоров.

Что же касается современного этапа развития отношений, возникающих из договора участия в долевом строительстве, то основы правового регулирования этих отношений заложены в Конституции Российской Федерации. «Каждый имеет право на жилище». Реализуя это положение Основного Закона РФ, органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.

мая 2005 года Президент Российской Федерации В.В Путин в своем ежегодном послании Федеральному Собранию обозначил в качестве приоритета государственной политики повышение качества жизни граждан . Механизмом достижения этой цели является реализация приоритетных национальных проектов в таких областях как здравоохранение, образование и жилье. Жилищная политика государства направлена на формирование рынка доступного жилья и развитие жилищной ипотеки. Выполнение этих задач невозможно без увеличения объемов и темпов строительства многоквартирных домов на долевых началах.

Сегодня жилищный фонд в России по данным Росреестра составляет почти 3229 млн. кв. метров. Оборот и эксплуатация всего этого огромного хозяйства уже давно осуществляется на рыночных условиях. Почти 70% жилой площади находится в частной собственности. Частный капитал занят в более чем 90% строительных организаций страны. Причем строительство жилых домов финансируется преимущественно за счет инвестиций самих граждан, которые, кстати, несут и основные коммерческие риски.

За последние 3 года наращивание объемов жилищного строительства происходило ежегодно.

В 2011 году по данным Росстата введено в эксплуатацию 788,2 тыс. квартир общей площадью 62,3 млн. кв. метров, что составило 106,6 % к соответствующему периоду 2010 года (в 2010 году было введено 58,4 млн. кв. метров жилья). Однако темпы ввода жилплощади для малообеспеченных граждан сокращаются. В очередях на получение жилья до сих пор стоят порядка 4,5 млн. семей.

В отличие от большинства развитых стран, где жилищное строительство осуществляется путем ипотечного кредитования, в нашей стране слабое развитие кредитной системы, низкие доходы и, соответственно, недостаточный платежеспособный спрос граждан на жилье в совокупности с отсутствием накоплений заставили органы власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления, а также строительные компании искать промежуточные решения проблемы финансирования строительства.

Одним из способов решения данных проблем явилось долевое строительство.

Инициатива использования такого варианта привлечения средств населения принадлежит застройщикам. В условиях снижения платежеспособного спроса на жилье и ограниченности банковского кредитования застройщики, решая проблемы обеспечения ликвидности построенного жилья и собственного выживания, стали самостоятельно напрямую привлекать денежные ресурсы населения на условиях долевого участия в строительстве.

Права и интересы граждан вкладывавших средства в строительство, в первую очередь, многоквартирных жилых домов с целью последующего приобретения квартир в собственность достаточно часто нарушались. Во многом это было связано с отсутствием надлежащего правового регулирования возникающих при долевом строительстве отношений.

Так, например, в практике имелись случаи, когда внесенные гражданами средства на строительство одного дома направлялись застройщиками на строительство других домов или же после окончания строительства вместо передачи квартир застройщики возвращали гражданам использованные средства, внесенные на ранних стадиях строительства, а квартиры реализовывались по более высокой стоимости. Встречались случаи передачи прав на одну квартиру одновременно нескольким гражданам.

Во многом этими обстоятельствами была вызвана необходимость принятия Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Указанный Федеральный закон направлен на повышение государственных гарантий защиты прав граждан, вкладывающих средства в жилищное строительство.

Необходимость принятия данного закона также была предопределена потребностями гражданского оборота в связи с отсутствием непосредственного специального регулирования отношений по участию в долевом строительстве: стороны при заключении договоров в сфере долевого участия в строительстве, в частности многоквартирных домов, исходили из существующих и закрепленных Гражданским кодексом Российской Федерации договорных конструкций и принципа свободы договора (ст. 421). Есть мнение, что именно это предопределило многочисленные нарушения прав участников долевого строительства многоквартирных домов, как граждан, так и юридических лиц.

Рассмотрим, что нового внес Закон № 214 в отношения в сфере долевого строительства.

Со вступлением в силу Федерального закона № 214 -ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» коренным образом изменилась схема вовлечения частного капитала в финансирование жилищного строительства. Если раньше застройщик продавал почти треть квартир еще до получения необходимых разрешительных документов для строительства, то в настоящее время все изменилось. В соответствии со статьей 3 Федерального закона №214- ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство». Сейчас для начала строительства вынужден либо привлекать свои денежные средства, либо брать кредиты в банке под высокие проценты, что, соответственно, не является выгодным мероприятием, так как приводит к удорожанию строительства и снижению спроса на построенные квартиры.

Следующее, что внес Закон стала государственная регистрация договора участия в долевом строительстве. Как отмечает Демёхин А.И. «закон внес жесткую регламентацию прежде всего в социально - потребительские правоотношения, складывающиеся при строительстве в жилищной сфере». Но вместе с этим на практике возникают коллизии, которые с очевидностью свидетельствуют о необходимости существенной доработки закона. Так одним из серьезных нововведений стало требование государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве. Закон «Об участии в долевом строительстве…» предусматривает осуществление такой регистрации как минимум дважды: после заключения договора участия в долевом строительстве и после ввода дома в эксплуатацию и передачи объекта дольщику. Однако последовательное соблюдение данных требований закона под силу далеко не всем застройщикам. Более подробно автор на этом останавливается во второй главе.

Так же с принятием и вступлением в силу ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, стали выделятся среди прочих гражданских правоотношений.

Документом, регулирующим эти правовые отношения, является договор о долевом участии в строительстве жилья.

Закон закрепил договор участия в долевом строительстве в качестве самостоятельного договора, определил его наименование, определение понятия этого договора, его существенные условия, права, обязанности и ответственность сторон.

Определение, данное законодателем договору участия в долевом строительстве, по существу повторяет определение, которое было ранее сформулировано юристами и представляется полностью отражающим суть самого обязательства. Положения Закона, регулирующие права, обязанности и ответственность сторон, вызвали широкие дискуссии среди специалистов рынка недвижимости.. «Поводом для них послужило не только нежелание большинства застройщиков принимать новые правовые условия работы, но и недоработки законодателя. В частности, не был учтен накопленный участниками рынка недвижимости положительный опыт в сфере инвестиционно-строительной деятельности. Также представляется, что при работе над Законом законодатель рассматривал необходимость регулирования отношений в данной сфере через призму проблем участников долевого строительства, не принимая во внимание проблемы застройщиков».

Практика заключения договоров участия в долевом строительстве в соответствии с упомянутым выше новым законом находится в стадии становления.

Это связано с тем, что, «во-первых, основная часть строительных проектов, находящихся в стадии реализации, не подпадает под действие Закона, а во-вторых, некоторые застройщики пытаются обойти закон, используя альтернативные возможности привлечения денежных средств участников долевого строительства, например «вексельные схемы», договоры займа, предварительные договоры и пр.»

ФЗ «Об участии в долевом строительстве …» закрепил особенность правового регулирования отношений по участию граждан в долевом строительстве многоквартирных домов для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, которая заключается в применении законодательства о защите прав потребителей, что, в частности, предоставляет возможность компенсации морального вреда. Он также закрепляет, что Правительство РФ вправе издавать правила, обязательные для сторон договора при его заключении и исполнении.

Так, принято Постановление Правительства РФ «О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства». Выше изложенное позволяет нам сделать вывод о том, что формирование нормативно-правовой базы - сложный длительный процесс. Нормы Федерального закона «Об участии в долевом строительстве…» вызывали и продолжают вызывать далеко неоднозначные оценки как со стороны юристов-теоретиков, так и со стороны юристов-практиков.

Можно утверждать, что содержащиеся в законе положения об обеспечении обязательств по договору не соответствуют требованиям действующего российского законодательства. Они являются явно несправедливыми по отношению к гражданам - потребителям. Часть 2 статьи 9 Федерального Закона «Об участии в долевом строительстве» содержит безальтернативное правило о том, что «в случае одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, а так же уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами».

«Необходимо учитывать, что с момента заключения договора по передаче в собственность потребителю жилища может пройти не менее 2 лет. Процедура расторжения договора (через суд) и взыскание денежных средств займет 1,5 - 2 года. В итоге пройдет 4 - 5 лет, а гражданин вместо удовлетворения своих жилищных потребностей получит (или не получит - при банкротстве организации - застройщика, так и не начавшей строительство) лишь денежное возмещение, которое станет фикцией в связи с постоянным существенным увеличением стоимости жилья».

На взгляд автора, чтобы решить данную проблему необходимо внести альтернативную обеспечительную меру. Нужно закрепить за гражданами - потребителями право требования отобрания индивидуально - определенной вещи и передачи ее потребителю в случае неисполнения обязательств по ее передаче, в том числе и в объекте незавершенного строительства.

Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве…» уже в первый год своего существования вызвал негативные реакции со стороны юристов, так как многие из них считают, что данный закон является неточным, неполным. Целью данного федерального закона являлась защита прав участников долевого строительства. Однако на практике создатели закона добились скорее обратного эффекта. Если в некоторых регионах большинство застройщиков перешли на работу в рамках нового закона, то все же большинство застройщиков этого сделать не смогли. Они стали искать способ обойти закон. В результате на рынке стали доминировать так называемые «серые схемы» привлечения денежных средств в долевое строительство. В частности вексельная схема, различные варианты схем с использованием предварительного договора, договора агентирования. То есть вместо понятного договора участия в долевом строительстве дольщики были вынуждены подписывать документы с различными посредниками, которых создавал сам же застройщик, покупать векселя, подписывать договоры займа.

Начиная с 2005 года выносилось на рассмотрение множество законопроектов, касающихся рассматриваемого закона. И, 17.06.2010 года были внесены изменения в Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Чего же коснулись данные изменения и можно ли сказать, что отношения в сфере долевого строительства наконец урегулированы?

Можно выделить такие изменения:

.Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований (не по договору участия в долевом строительстве, не путем выпуска определенных ценных бумаг). Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку. Таким образом, если гражданин, заключивший договор по «серой схеме» обращается в суд, суд обязан защитить его право на получение квартиры, даже если договор будет не соответствовать Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве…»;

.Повышена административная ответственность застройщика за привлечение денежных средств, нарушающих требования Федерального закона «Об участии в долевом строительстве…». Однако на практике такая ответственность применяется крайне редко, так как существующие на рынке серые схемы формально не связаны с привлечением средств в строительство. Всем понятно, что деньги идут на строительство в конечном итоге, но по документам получается, что гражданин или покупает вексель или дает заем;

.Застройщик получил право привлекать денежные средства на основании Федерального закона «Об участии в долевом строительстве…» и в случае, если у него есть договор субаренды земельного участка, а не только договор аренды или документ о собственности, как было ранее.

В целом, подводя итог вышесказанному можно сказать, что в целом отношения в сфере долевого строительства перешли на новый уровень. С принятием изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве…» права дольщиков стали защищены лучше, возможностей для защиты прав граждан стало больше, однако не была ликвидирована возможность заключать с гражданами договоры по «серым схемам». Тем самым можно сказать, что законодательство в сфере долевого строительства нуждается в дальнейших изменениях, доработок и законодательной инициативе.

Глава 2. Права, обязанности и ответственность сторон по договору участия в долевом строительстве

.1 Права, обязанности и ответственность застройщика

право ответственность долевой строительство

В статье 2 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве…» содержится определение понятия «застройщик». «Застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно - правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство».

Содержание договора участия в долевом строительстве жилья составляет совокупность прав и обязанностей его участников - застройщика и участника долевого строительства (дольщика). При этом в Федеральном законе « Об участии в долевом строительстве…» значительная роль отводится регламентации прав, а особенно обязанностей и ответственности именно застройщика, что отмечается в наделении его дополнительными обязанностями и усилением его ответственности за нарушение своих обязательств.

На наш взгляд необходимо выделить права и обязанности застройщика, которыми он наделен в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве…», а также права и обязанности, возникающие у застройщика из договора участия в долевом строительстве.

В названном выше Федеральном законе предусмотрено только одно единственное право - право застройщика на привлечение денежных средств участников долевого строительства для создания многоквартирного дома или иного объекта недвижимости. Но оно возникает у него только после:

.Получения разрешения на строительство (В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство это документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт);

.Опубликования, размещения и предоставления проектной декларации (в соответствии с п.1 статьи 17 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве проектная декларация это документ, содержащий информацию о застройщике и информацию о проекте строительства);

.Государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства. Следует отметить, что с 01 апреля 2012 года вступили в силу изменения в законодательстве о градостроительной деятельности, законодательстве о долевом строительстве, согласно которым для целей жилищного строительства допускается проведение негосударственной экспертизы проектной документации.

.Государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве.

Если хотя бы один пункт будет отсутствовать, то застройщик не имеет права заключать с дольщиками договор участия в долевом строительстве.

Как показывает практика данные правила часто нарушаются. Пример.

«Службой строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края (далее - Служба) в марте 2012 года проведена плановая выездная проверка соответствия деятельности застройщика ООО «СтройАчинск» требованиям Федерального закона от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» и иных нормативно - правовых актов в области долевого строительства.

ООО «СтройАчинск» является одним из застройщиков в городе Ачинске и осуществляло строительство 10 - ти этажного, 78 квартирного жилого дома, расположенного по адресу: Красноярский край, город Ачинск, Юго - Восточный район в 23 метрах на юго-восток от жилого дома № 15, который в установленном порядке в конце 2011 года был введен в эксплуатацию. На момент проведения проверки застройщиком переданы по актам приема-передачи все жилые помещения. Вместе с тем, в ходе проведения плановой выездной проверки установлено, что в процессе строительства застройщик в нарушении требований законодательства привлекал денежные средства граждан для строительства многоквартирного дома до государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве.

Данные действия образуют состав административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрено Кодексом РФ об административных правонарушениях.

И хотя дом построен, объекты долевого строительства переданы по актам приема-передачи, выявленные нарушения являются достаточно грубыми, так как гражданам необходимо понимать, что до регистрации договора никакие права и обязанности у сторон не возникают и возникнуть не могут. В соответствии со статьей 165 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная без соблюдения требования о государственной регистрации, является ничтожной .

Поэтому законодатель установил повышенную ответственность за привлечение денежных средств граждан в нарушении законодательства о долевом строительстве».

Ст. 14.28 КоАП РФ предусматривает ответственность в виде наложения административного штрафа на должностных лиц в размере от двадцати тысяч до одного миллиона рублей.

Помимо прав, в законе «Об участии в долевом строительстве…» закреплены и обязанности застройщика. Во-первых, это передача участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

Во-вторых, в соответствии с п. 1 ст. 18 Федерального закона №214 - ФЗ «застройщик обязан использовать денежные средства, уплачиваемые участников долевого строительства по договору, исключительно для создания им многоквартирного дома в соответствии с проектной декларацией».

С.П. Гришаев отмечает, что «так как в большей части случаев застройщиком выступает коммерческая организация, то цена договора должна в обязательном порядке выступать в качестве двух слагаемых: затрат на финансирование капитального строительства и вознаграждения (прибыли) застройщик. Действующие же нормы легализуют бесприбыльную деятельность предпринимателей - застройщиков. А между тем, предпринимателей, действующих без цели извлечения прибыли, просто быть не может. Таким образом, соблюдать указанное в ст. 18 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве…» правило вряд ли возможно».

Что же касается обязанностей застройщика, которые предусмотрены договором участия в долевом строительстве, то у каждого правоведа своя точка зрения.

Например, С.А. Лукшин выделяет такие обязанности застройщика по договору участия в долевом строительстве как:

.Обеспечивать выполнение строительных работ в соответствии с проектной документацией, нормативными актами и действующими нормами;

.Осуществлять постоянный и полный контроль за выполнением подрядными организациями строительных работ согласно заключенным договорам подряда на строительство;

.Контролировать качество строительных работ и осуществлять технический надзор за их выполнением;

.Совершать все необходимые для осуществления строительства сделки с третьими лицами.

В.В. Васькин и Р.Р. Мустафин считают, что «передача объекта в срок, установленных договором - одно из ключевых обязательств застройщика».

Изучив множество договоров долевого строительства различных фирм-застройщиков, можно выделить основные обязанности застройщика:

.Обязан осуществить комплекс организационных и технических мероприятий, направленных на обеспечение строительства многоквартирных домов в соответствии с проектной документацией и сроками строительства, и в установленном порядке получить разрешение на его эксплуатацию;

.Обязан предоставить по требованию участника долевого строительства всю необходимую информацию о ходе строительства, такую как:

·Учредительные документы;

·Свидетельство о государственной регистрации;

·Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

·Утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности;

·Аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности;

·Разрешение на строительство;

·Технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

·Заключение государственной экспертизы проектной документации;

·Проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;

·Документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок

.Обязан получить разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;

.После получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать объект долевого строительства участнику долевого строительства в предусмотренный договором срок по акту приема-передачи.

Помимо прав и обязанностей Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» предусматривает и ответственность застройщика. Эта ответственность наступает в случае привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, лицом, не имеющим на это право в соответствии с законом о долевом строительстве.

О.Ю. Скворцов отмечает, что «законодатель стремится предусмотреть те случаи, когда денежные средства привлекаются фирмами у физических лиц в противоречии с положениями закона. Именно для предупреждения совершения подобных действий законодатель вводит ч.3 ст.3 Закона».

Именно с момента вступления в законную силу 1 апреля 2005 года Федерального закона «Об участии в долевом строительстве…» произошло изменение правового регулирования ответственности как застройщика перед дольщиком, так и дольщика перед застройщиком. До этого момента ответственность застройщика определялась Законом РФ «О защите прав потребителей».

Как показывает практика, примеров нарушения законодательства со стороны застройщика довольно много. Так, например, в нашем крае государственный надзор за долевым строительством осуществляет Служба строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края, которая проводит проверки в отношении застройщиков. Именно деятельность данного органа дает нам наглядную картину того, сколько застройщиков нарушили законодательство, какие санкции к ним были применены, какие именно нарушения в области долевого строительства имели место.

Проанализируем работу Службы за 2011 год.

Итак, за этот год отделом надзора за долевым строительством службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края было осуществлено 1034 проверки. В том числе: плановых проверок - 13, по обращению граждан - 6, совместно с прокуратурой - 12, проверка исполнения предписаний - 219, по иным основаниям - 1080.

По итогам всех проверок в 2011 году было возбуждено 3019 дел об административных правонарушениях. Из них 190 дел об административных правонарушениях в области долевого строительства, ответственность за которые предусмотрена статьями 14.28, 19.5 Кодекса об административных правонарушениях. Это такие составы как:

.Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию;

.Опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащих неполную и (или) недостоверную информацию;

.Непредставление в установленный срок в орган, осуществляющий контроль надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, отчетности.

По сравнению с 2010 годом, количество возбуждаемых дел возросло на 4 %. Так же по итогам проверок было выдано 195 предписаний об устранении нарушений, рассмотрено 160 письменных обращений граждан.

Если сравнивать результаты проверок 2011 года с результатами проверок 2009 года, то можно отметить следующее: в период с 2009 по 2011 года число штрафных санкций в области долевого строительства только возросло.

Если в кризисный для страны 2009 год в ходе проверок нарушителями были вынесены штрафы в общей сложности на 3,5 млн. рублей, то в 2011 году эта сумма увеличилась и составила 3 852 500 рублей.

Помимо административной ответственности в области долевого строительства присутствует и уголовная ответственность.

К наиболее распространенным преступлениям, предусмотренным Уголовным кодексом РФ в сфере долевого строительства многоквартирных домов относятся:

.Мошенничество (ст.159);

.Присвоение и растрата (ст. 160);

.Незаконное предпринимательство (ст. 171);

.Легализация (отмывание) денежных средств или иного имущества, приобретенных другими лицами преступным путем (ст. 174), либо лицом в результате совершения им преступления (ст. 174.1);

.Злоупотребление полномочиями (ст.201);

.Злоупотребление должностными полномочиями (ст. 285);

.Превышение должностных полномочий (ст. 286);

.Самоуправство (ст. 330).

Анализ судебной практики показывает, что в сфере долевого строительства имеют место и уголовные преступления. Широкую известность получило дело Шапочкина С.Г. в городе Красноярске. Генеральный директор строительной компании ЗАО «Сибстоун» Сергей Шапочкин в период с 2003 по 2008 года похитил деньги инвесторов, которые вложились в строительство жилого дома на пересечении улиц Копылова, Гоголя и Ленина, а также по проспекту Мира, 52 «А» и улице Баумана, 6, на сумму 370 млн. рублей. 156 физических и юридических лиц - участников долевого строительства понесли убытки. Шапочкин брал у инвесторов деньги в оплату одних и тех же площадей. Полученные от неоднократно реализованных квартир и нежилых помещений деньги Сергей Шапочкин расходовал на собственные нужды. Кроме того, известно, что руководитель компании убедил сотрудников ЗАО «Сибстоун» получить в банке кредит на общую сумму около 27 млн. рублей, которые использовал в деятельности фирмы. В октябре 2008 года в результате многочисленных заявлений от граждан в отношении Шапочкина было заведено уголовное дел сразу по нескольким статьям - ст. 159 Уголовного кодекса РФ (мошенничество в особо крупном размере) и ст. 201 Уголовного кодекса РФ (злоупотребление полномочиями), предусматривающими наказание лишение свободы в общей сложности на 10 лет. В ходе следствия было доказано 124 эпизода преступной деятельности обвиняемого. Но ущерб, причиненный потерпевшим, не был возмещен. Обманутые дольщики решили написать письмо президенту РФ В.В. Путину. В итоге, после полутора лет расследования более 60 томов уголовного дела в 2010 году были переданы в суд. Параллельно в Арбитражном суде Красноярского края шло рассмотрение дел по искам потерпевших в ЗАО «Сибстоун», находящегося в стадии банкротства.

В 2011 году Шапочкин был признан виновным по п. «в» ч.3 ст.158 Уголовного кодекса РФ. А 27 декабря 2011 года Шапочкин был признан виновным по остальным, более чем 100 эпизодам хищения денег инвесторов, и Ленинским районным судом города Красноярска было назначено наказание в виде 12 лет лишения свободы.

Исследуя судебную практику, можно отметить, что большинство всех уголовных дел, связанных с нарушением законодательства в области долевого строительства, возбуждаются именно по статье 159 Уголовного кодекса РФ - мошенничество.

Приведем еще один пример. «В городе Барнауле бывший директор фирм «Стройпрогресс», «Стройпрогресс плюс», и «Барнаулинвестстрой» Елена Лукьянова приговорена к 8,5 годам колонии общего режима за присвоение денежных средств дольщиков строительства жилья. Суд установил, что с 2001 по 2008 года Елена Лукьянова заключала с физическими и юридическими лицами договоры долевого участия в строительстве трех многоквартирных домов в городе Барнаул. При этом компании Лукьяновой не имели ни участков под застройку, ни разрешения местных властей, ни собственных средств на реализацию проектов. Все полученные средства (около 150 млн. рублей ) аферистка присвоила себе. Всего от ее преступных деяний пострадали 226 человек. Лукьяновой предъявили обвинение в совершении преступления, предусмотренного ч. 4 статьи 159 Уголовного кодекса РФ».

Еще одной проблемой, связанной с недобросовестными застройщиками являются трудности, возникающие у участников долевого строительства при банкротстве застройщиков. В целях регулирования отношений по достройке и получения жилых помещений лицами, финансировавшими строительство жилых домов, застройщики, которые оказались несостоятельными и в отношении которых арбитражным судом введены различные процедуры банкротства был принят Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса РФ в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекающих денежные средства участников строительства». Теперь в соответствии с указанным законом, все лица, принимавшие участие в финансировании строительства с целью получения жилых помещений (даже по сделкам, признанным в дальнейшем недействительными), могут обратиться в арбитражный суд с ходатайством о передаче недостроенного дома специально созданному им кооперативу для самостоятельной достройки. За обращением в арбитражный суд с таким ходатайством должно проголосовать большинство участников строительства на общем собрании участников строительства всех домов застройщиков.

Возвращаясь к вопросу, касающемуся дальнейшей перспективы развития института долевого строительства на примере города Красноярска, можно сделать весьма плачевные выводы. «Еще не так давно чиновники с гордостью сообщали, что количество «проблемных» многоэтажных домов в Красноярске уменьшилось в 2 раза. Но в этом году было вновь зафиксировано огромное количество правонарушений в данной сфере. По данным Арбитражного суда Красноярского края, сейчас в его производстве находятся дела о банкротстве почти 30 строительных организаций. Из них 5 являются застройщиками, привлекшими денежные средства граждан на строительство 14 многоквартирных домов.

По словам начальника отдела надзора за долевым строительством Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края Елены Хамардюк, в большинстве случаев застройщики привлекают денежные средства граждан и юридических лиц уже на стадии начала строительства. Лишь каждый пятый многоквартирный дом возводится на собственные средства фирмы либо за счет государственного или муниципального бюджетов. В 2011 г. Служба строительного надзора пресекла более 6000 нормативных нарушений. В прошлом году ежеквартальную отчетность по привлечению денег граждан предоставляла 71 компания по 283 многоквартирным домам, из них 192 объекта находились в стадии строительства. 91 здание в установленном порядке введено в эксплуатацию, но передача объектов долевого участия инвесторам еще не завершена.

По отчетности на конец III квартала (за год данные еще не представлены) общее количество заключенных договоров по указанным объектам приближается к 23 тыс., сумма обязательств по ним составляет более 65 млрд. руб., что превышает половину доходной части краевого бюджета.

В том числе за три квартала 2011 г. заключен 7081 договор долевого участия, привлечено 16,23 млрд. руб.

В целом по прошлому году, по данным Росреестра, количество договоров долевого участия достигло 11 213, что почти в полтора раза больше показателей 2010-го.

Согласно февральскому отчету, за первые два месяца 2012-го объемы строительных работ в крае снизились на 16%, причем в феврале падение было гораздо более значительным - на 27%. Ввод общей жилой площади сократился еще существеннее - на 37%.

В этом году в Красноярске резко сокращаются объемы жилищного строительства.

Большинство опрошенных руководителей, сравнивая нынешний год с прошедшим, отметили не только уменьшение объемов работ, но и другие негативные факторы: сокращение численности сотрудников и размера собственных средств компаний, рост цен на материалы и комплектующие и т. д.».

Все это неминуемо сказывается на численности обманутых дольщиков и перспективе решения их проблем.

Подводя итог всему вышеизложенному, можно выделить следующие проблемы, касающиеся реализации прав, обязанностей и ответственности застройщика:

.Ненадлежащее оформление документов;

.Подложные документы: разрешения на строительство, ввод объекта в эксплуатацию;

.Недостаточность денежных средств для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, следствием чего является несдача объекта в срок;

.Уголовные преступления в сфере долевого строительства.

Основной причиной первой проблемы является не сколько вина застройщиков, сколько невнимательность участников долевого строительства - дольщиков. В свободном доступе находятся как документы, которые застройщику необходимо предоставить дольщику до заключения с ним договора участия в долевом строительстве, так и образец самого договора. В большинстве случаев застройщики пытаются выдать договор долевого участия в строительстве за другой схожий с ним договор. Если дольщик внимательно изучит перечень документов и содержание договора, то проблем с ненадлежащим оформлением можно будет избежать.

Что же касается проблем с подложными документами, то причина одна - коррупция со стороны органов власти, выдающих «липовые» разрешения на строительства. Чтобы избежать данной проблемы нужно ужесточить ответственность за предоставление подложных документов в сфере долевого строительства путем внесения в УК РФ уголовного наказания в виде лишения свободы с запретом занимать государственные должности.

Что же касается последних двух проблем, то на взгляд автора их можно решить путем законодательной инициативы. Таким законодательным актом должно стать взаимное страхование гражданской ответственности лиц, привлекающих денежные средства для долевого строительства многоквартирных домов. Предлагается создание общества взаимного страхования застройщиков, которое станет единой некоммерческой организацией на территории РФ, функционирующей на основе членства застройщиков. Основу страхования составит создание относительно дешевого единого взаимного фонда денежных средств, исключающих распределение прибыли между членами общества, что, во-первых, не должно привести к значительному увеличению цены строительства жилья, во-вторых, ставит барьер для возможных злоупотреблений со стороны самих членов общества. В случае банкротства застройщика, если после проведения предусмотренных законодательством процедур дольщик не получит жилья или не получит в полном объеме соответствующее денежное возмещение, общество взаимного страхования застройщиков выплатит дольщику денежное страховое возмещение в недостающем размере. Застройщик, не получивший полис взаимного страхования не получит право привлекать деньги дольщиков, а также не получит разрешений на строительство жилых домов.

Либо можно предложить второй вариант: создание саморегулируемой организации застройщиков региона, которая будет нести ответственность за неисполнение застройщиком обязательств перед дольщиками. При этом застройщики, не вступившие в такую организацию не получат право привлекать деньги дольщиков. Этим проектом предусматривается возможность ведения расчетов между застройщиком и участником долевого строительства через депозит нотариуса или использования банковского аккредитива банков только с государственным участием. В этом случае дольщик вносит денежные средства нотариусу или в банк, а застройщик, чтобы частями получать деньги на свой счет, должен документально подтвердить, что, во-первых, имеет право на привлечение денежных средств, во-вторых, выполнил определенный объем работ, предусмотренных договором как условие для получения оплаты. То есть застройщик получит деньги дольщика после фактического выполнения определенного объема работ и только в размере такого выполнения.

Так же следует ввести не административную, а уголовную ответственность за такие нарушения как: строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости без соответствующего разрешения, не сдача объекта строительства в срок. Следует четко определить круг лиц, которые должны выступать субъектом преступления: ответственных лиц, директоров организаций и строительных компаний. Нужно восстанавливать свои права через уголовное судопроизводство, а не через гражданское, так как последнее - это долго, затруднительно и затратно.

Все предложенные пути решения помогут снизить число как обманутых дольщиков, так и незаконченных объектов строительства.

.2 Права, обязанности и ответственность дольщика

В соответствии со статьей 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве…» участники долевого строительство (дольщики) - граждане и юридические лица на основании договора участия в долевом строительстве, вступившие в отношения связанные с привлечением денежных средств для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»

В целях защиты прав участника долевого строительства Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве…" наделяет его достаточно широкими правами. Рассмотрим эти права.

. Участник долевого строительства обладает правом залога, возникающим с момента государственной регистрации договора, на предоставленный для строительства земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на участок и строящийся на этом участке объект недвижимости (п.1 ст.13). Залог необходим для обеспечения возврата денежных средств, внесенных участником долевого строительства, возмещения убытков или взыскания неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства.

. Право на обращение в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, после приемки объекта долевого строительства (п.4 ст.16).

. Право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (п.5 ст.16). То есть у участника долевого строительства при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Однако следует отметить, что указанная норма не является новой для законодательства.

Впервые право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме было установлено Законом РФ от 24.12.1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики". Затем указанное право было отражено в первой части ГК РФ (ст.289 и 290). В последствии нормы, устанавливающие право общей долевой собственности на общее имущество, были закреплены в Федеральный закон от 15.06.1996 года "О товариществах собственников жилья". И, наконец, в Жилищном кодексе РФ, вступившим в силу с 01 марта 2005 г., данному праву посвящена глава 6.

В соответствии с договором участия в долевом строительстве участник долевого строительства имеет право:

) на ознакомление с проектной декларацией;

) уступать права требования по договору участия в долевом строительстве;

) право предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства в течение гарантийного срока. Однако законом четко оговаривается, что застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами (п.7 ст.7).

) право до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям к качеству, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (п.5 ст.8);

) если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

а) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

б) соразмерного уменьшения цены договора;

в) возмещения своих расходов на устранение недостатков;

) право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора (в следующих случаях: если застройщик нарушает срок передачи помещения; не выполняет требования дольщика, предъявленные в связи с обнаруженными недостатками объекта строительства; дом построен с существенными нарушениями требований к качеству; застройщик нарушил правила оформления договора поручительства (ст.9)).

В этом случае участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов. Если участником долевого строительства является гражданин, то он вправе потребовать уплаты процентов в двойном размере.

Так, ОАО "Галун" обратилось с иском к ЗАО "ГЕО" о взыскании:

руб.26 коп. долга, образовавшегося вследствие невозврата ответчиком денежных средств, перечисленных истцом по платежным поручениям на основании договора долевого инвестирования строительства от 10.06.2008, заключенного сторонами, расторгнутого ОАО "РАТЕП" в одностороннем порядке, в соответствии с п.7.2 договора, письмом от 15.02.2005, в связи с нарушением ответчиком (ЗАО НТЦ "ГЕОЭНЕРГОтехнологии") сроков планового окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию позднее на срок более 30 дней;

руб.26 коп. - процентов за пользование денежными средствами истца за фактический период пользования, из расчета 20% годовых от суммы долга за 360 дней, на основании п.7.3 договора.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 01.10.2009 года данный иск был удовлетворен в полном объеме.

По мнению С.П. Гришаева «четкое указание случаев, в которых участник долевого строительства может расторгнуть договор в одностороннем порядке, обусловлено следующим. Расторгнув договор в одностороннем порядке, инвестор, кроме внесенной за квартиру суммы, получит еще такие проценты и пени, что это даст ему до 30-40% чистой прибыли. Одностороннее расторжение договоров под надуманными предлогами может стать настоящим бизнесом».

Кроме одностороннего отказа от исполнения договора, по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в следующих случаях:

) прекращение или приостановление строительства объекта, в состав которого входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

) существенное изменение проектной документации строящегося объекта, в состав которого входит объект долевого строительства, в том числе существенное изменение размера объекта долевого строительства;

) изменение назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав объекта строительства, а также в иных установленных законом или договором случаях (п.1.1 ст.9).

Приказом Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека от 03.08.2006 "О мерах, направленных на повышение эффективности работы, связанной с защитой прав потребителей в сфере долевого строительства " предусмотрены следующие меры: активизация в пределах компетенции работы по применению предусмотренных законодательством РФ мер ограничительного, предупредительного и профилактического характера, направленных на предупреждение, выявление и пресечение нарушений прав потребителей в сфере строительства.

Основная обязанность участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве - полностью и своевременно осуществлять все платежи в порядке, размере и сроки, установленные договором участия в долевом строительстве. Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период.

Другая, не менее важная обязанность участника долевого строительства - в установленном договором порядке и в предусмотренный договором срок принять по акту приема-передачи от застройщика объект долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома в соответствии с договором и готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение 7 рабочих дней со дня получения указанного сообщения (п.4 ст.8).

Новая редакция ФЗ "Об участии в долевом строительстве" содержит важное правило, касающееся тех случаев, когда участник долевого строительства уклоняется от исполнения обязанности по приемке объекта долевого строительства, либо отказывается от принятия объекта долевого строительства.

Кроме того, по договору участия долевого строительства участник обязан по предъявлении эксплуатирующими организациями счетов на оказание коммунальных услуг по окончании строительства многоквартирного дома и передачи застройщиком объекта долевого строительства оплатить все расходы по коммунальным и другим эксплуатационным услугам.

Необходимо отметить, пишет С.П. Гришаев, что «принятие как самого ФЗ "Об участии в долевом строительстве ", так и последующих изменений, было направлено на улучшение положения дольщиков, однако фактически их положение только ухудшилось». Это объясняется тем, что усложнение процедуры заключения договора вызвало крах некоторых застройщиков, которые действовали по принципу пирамиды - строили жилье за счет средств, получаемых с новых дольщиков. В связи с этим в качестве дополнительной меры представляется необходимым создание строительными фирмами специальных страховых фондов для расчетов с дольщиками в случае банкротства первых (как это делается в банковском секторе).

Таким образом, законодатель, урегулировав отношения, складывающиеся в процессе участия в долевом строительстве объектов недвижимости, в качестве приоритетной цели ставит укрепление и придание стабильности этим правоотношениям. Это находит отражение и в названных в Законе способах обеспечения обязательств сторон - залог недвижимости и неустойка. Именно то обстоятельство, что эти способы имеют непосредственной целью обеспечение обязательств, то есть создание таких условий, при которых обязательства исполнялись бы надлежащим образом, позволяет выделить их среди иных средств, призванных гарантировать реальность прав, исполнение обязанностей и защиту интересов управомоченных лиц.

Основная обязанность участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве - полностью и своевременно осуществлять все платежи в порядке, размере и сроки, установленные договором участия в долевом строительстве. Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период. В случае нарушения участником долевого строительства обязательства по уплате цены договора (просрочка внесения платежа, систематическое нарушение сроков внесения платежей) наступает предусмотренная для него законом ответственность, что выражается в возможности одностороннего отказа застройщика от исполнения договора. Однако застройщик вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке не ранее, чем через 30 дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования (п.3 ст.9). В таком случае, застройщик возвращает денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение 10 рабочих дней со дня расторжения договора (п.5 ст.9).

Так, Решением Арбитражного суда Омской области от 24.03.2011 по делу N А46-15194/2010 исковые требования ЗАО "Лик" удовлетворены. С ответчика в пользу истца взыскано 58 425 руб. 04 коп. неустойки. Этим же решением с ответчика в доход федерального бюджета взыскано 2 337 руб. государственной пошлины. Постановлением восьмого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2011 по делу № 46-15194/2010 решение Арбитражного суда Омской области от 24.03.2011 оставлено без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Кроме того, участник долевого строительства за неисполнение обязанности по уплате цены договора уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (п.6 ст.5).

Возникает закономерный вопрос: вправе ли стороны предусмотреть в договоре иной размер неустойки? В случае если участник долевого строительства - физическое лицо и действуют нормы законодательства о защите прав потребителей, увеличение неустойки, подлежащей выплате ему, невозможно в силу нормы ч.1 ст.16 Закона РФ "О защите прав потребителей": "Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными". Аналогичным образом получается, что нельзя ни предусмотреть какую-либо иную ответственность участника долевого строительства - гражданина, помимо предусмотренной ФЗ "Об участии в долевом строительстве ", ни уменьшить ответственность застройщика перед ним. В таком случае указанной нормы об ответственности участника долевого строительства явно недостаточно.

Так же участник долевого строительства в предусмотренный договором срок должен принять по акту приема-передачи от застройщика объект долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) объекта в соответствии с договором и готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение 7 рабочих дней со дня получения указанного сообщения (п.4 ст.8).

Новая редакция ФЗ "Об участии в долевом строительстве" содержит важное правило, касающееся тех случаев, когда участник долевого строительства уклоняется от исполнения обязанности по приемке объекта долевого строительства, либо отказывается от принятия объекта долевого строительства.

Необходимо отметить, что в юридической литературе предлагались иные способы решения этой проблемы. В частности, С.А. Лушкин советует «законодательно предусмотреть либо возможность застройщика самостоятельно передавать в регистрирующий орган необходимые документы, либо участники долевого строительства должны самостоятельно оформлять право собственности на объекты долевого строительства, либо оформление права собственности в данном случае должно осуществляться компетентными органами самостоятельно».

Представляется, что такой подход не вполне эффективен. Например, застройщик без подписания акта приемки объекта долевого строительства считается не исполнившим свое обязательство по договору участия долевого строительства. Следовательно, договор участия в долевом строительстве является действующим, и государственная регистрация права собственности невозможна.

Возложение обязанности на участников долевого строительства регистрировать право собственности может привести к злоупотреблениям со стороны застройщика. Например, застройщик, не выполнив работы по благоустройству прилегающей территории, после подписания акта приемки объекта долевого строительства вряд ли в последующем будет такие работы проводить. Если государственная регистрация права собственности будет осуществляться компетентными органами, например регистрационной службой, самостоятельно, то такая регистрация будет необоснованно затягиваться, поскольку необходимо каждый раз выяснять, надлежащим ли образом были исполнены обязательства сторон по договору участия в долевом строительстве. Отсюда введение имущественной санкции за уклонение дольщика от подписания акта-приемки объекта долевого строительства кажется более рациональным, поскольку взыскание убытков или уплата неустойки будет оказывать стимулирующее воздействие на неисправного должника.

Кроме того, по договору участия долевого строительства участник обязан по предъявлении эксплуатирующими организациями счетов на оказание коммунальных услуг по окончании строительства объекта и передачи застройщиком объекта долевого строительства оплатить все расходы по коммунальным и другим эксплуатационным услугам.

Необходимо отметить, пишет С.П. Гришаев, что принятие как самого ФЗ "Об участии в долевом строительстве", так и последующих изменений, было направлено на улучшение положения дольщиков, однако фактически их положение только ухудшилось. Это объясняется тем, что усложнение процедуры заключения договора вызвало крах некоторых застройщиков, которые действовали по принципу пирамиды - строили жилье за счет средств, получаемых с новых дольщиков. В связи с этим в качестве дополнительной меры представляется необходимым создание строительными фирмами специальных страховых фондов для расчетов с дольщиками в случае банкротства первых (как это делается в банковском секторе) .

Анализируя ответственность участника долевого строительства за нарушение обязательств согласно Закону об участии в долевом строительстве, можно сделать следующие выводы:

. Одностороннее расторжение договоров застройщиком становится возможным только в судебном порядке и только через 3 месяца после нарушения обязательства участником долевого строительства (или если такое нарушение происходит систематически - 4 и более раза за 12 месяцев).

. Право расторгнуть договор с неплательщиком только через 3 месяца в судебном порядке (реальный срок будет еще больше) предоставляет возможности для недобросовестных конкурентных игр между самими застройщиками. Например, при заключении договоров на значительные объемы, а затем отказе от исполнения обязательств участником долевого строительства объекты долевого строительства исключаются из оборота как минимум на 3 месяца, лишая застройщика части финансового обеспечения строительства.

. Законом не предусмотрены санкции к недобросовестному участнику долевого строительства, уклоняющемуся от приемки объекта долевого строительства.

Закон об участии в долевом строительстве, направленный в первую очередь на защиту прав участников долевого строительства, серьезно ограничил права застройщиков, поставив под угрозу дальнейшее развитие отношений в данной сфере. В связи с этим представляется необходимым внесение ряда изменений и дополнений в Закон.

Основные направления корректировок Закона видятся в следующем:

а) установить разумный срок приемки готового к передаче объекта, например один месяц, по истечении которого застройщику предоставить право оформления одностороннего передаточного акта;

б) позволить сторонам договора самим определять вид и размеры неустойки за нарушение обязательств, как и порядок возврата денежных средств при одностороннем отказе от исполнения договора, и только в отсутствие договорного регулирования применять нормы Закона. Размер законной неустойки за нарушение сторонами обязательств по договору установить в размере ставки рефинансирования ЦБ РФ;

в) предоставить право одностороннего расторжения договора застройщику с участником долевого строительства, не исполняющим свои обязательства во внесудебном порядке, в сроки и на условиях, предусмотренных договором;

ж) применять ко всем отношениям в сфере долевого строительства (первичный рынок) недвижимости специальное законодательство (Закон об участии в долевом строительстве), а законодательство о защите прав потребителей применять к отношениям, возникающим из купли-продажи (вторичный рынок) недвижимости ввиду невозможности разграничения коммерческого и потребительского мотивов участия в долевом строительстве.

Рассмотренные предложения по совершенствованию законодательства в сфере участия в долевом строительстве необходимы для придания данной системе отношений устойчивости. Достижение указанной цели будет возможно только после того, как на законодательном уровне будут определены и сбалансированы интересы сторон - участников долевого строительства.

Заключение

Изучение и анализ научной юридической литературы, материалов судебной практики, законодательной базы в сфере долевого строительства дает основания для следующих выводов:

.В современных условиях развития жилищного строительства одним из самых распространенных способов улучшения жилищных условий граждан является их участие строительстве жилья путем его финансирования за счет собственных средств;

.В российском гражданском законодательстве с 2004 года появился новый вид гражданско - правового договора - договор участия в долевом строительстве;

.Исследуемый договор является консенсуальным, возмездным и взаимным (двусторонним);

.Существенными условиями рассматриваемого договора являются предмет договора, срок передачи объекта долевого строительства, цена договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства;

.Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Введение в действие Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», регулирующего договор участия в долевом строительстве, заметно улучшило положение участников долевого строительства. Многие условия договора четко зафиксированы в Законе и носят императивный характер. В то же время правовое положение застройщиков, привлекающих денежные средства от населения и юридических лиц, с введением Федерального закона «Об участии в долевом строительстве…», заметно осложнились. В Федеральном законе закреплены существенные условия и основные характеристики договора, заключаемого между застройщиком и дольщиком; предусмотрено серьезное обеспечение исполнения обязательств застройщика перед дольщиком, повышение информативности в отношении застройщика и возводимого им инвестиционного объекта.

Основной тенденцией развития законодательства о долевом строительстве является то, что законодатель стремится к установлению баланса интересов застройщиков и участников долевого строительства и дальнейшему урегулированию сферы долевого строительства.

Основная цель Федерального закона «Об участии в долевом строительстве…» - защита прав и интересов граждан и юридических лиц, вкладывающих средства в строительство жилья и иных объектов недвижимости (за исключением объектов производственного назначения) в порядке долевого участия, которая реализуется путем решения следующих задач:

·снижение рисков участников долевого строительства за счет установления обязанности застройщиков по раскрытию информации как о самих застройщиках, так и о проектах жилищного строительства («проектная декларация»);

·установление обязательных условий, порядка заключения, изменения и исполнения договоров участия в долевом строительстве;

·обязательность учета договоров участия в долевом строительстве для недопущения передачи прав на одну строящуюся квартиру или иной объект долевого строительства одновременно нескольким лицам;

·обеспечение возврата застройщиком средств участников долевого строительства при невыполнении договора путем установления залога земельного участка и строящегося объекта;

·государственный контроль за долевым строительством.

Текущая версия Закона определяет пятилетний гарантийный срок на объект долевого участия в строительстве, но некоторые элементы конструкции многоквартирных домов, например, лифт, могут иметь иной гарантийный срок. Необходимо внести соответствующие изменения, учитывающие подобного рода различия.

Главная причина всех обозначенных в дипломной работе проблем - отсутствие общеэкономической стабильности в стране, гарантированных прав на жилье, не работающие правовая и судебная системы и то, что жилищный сектор практически не является частью экономики. При таком положении дел сложно ожидать быстрого появления доступного для массового потребителя долевого строительства жилья.

К основным проблемам в достижении главной цели государственной жилищной политики - доступности жилья для граждан Российской Федерации относятся:

.общеэкономическая нестабильность в стране;

.отсутствие достаточного количества финансовых ресурсов, обеспечивающих динамичное развитие рынка доступного жилья;

.отсутствие гарантированных прав на жилье;

.нежелание государства брать на себя обязательства и ответственность за развитие доступного строительства жилья для граждан;

.длительная и дорогостоящая процедура учета и регистрации сделок и т.п.

На сегодняшний день еще не приняты необходимые нормативно-правовые акты, развивающие положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве…», а также не сформировалась практика его применения.

Данные проблемы еще не до конца рассмотрены учеными и требуют дальнейшего анализа и исследования. Кроме того, необходимо совершенствование законодательной базы в области гражданского законодательства о договоре участия в долевом строительстве.

Список использованной литературы

I.Нормативно-правовые акты

1.Конституция РФ от 30.12.2008 № 6 - ФКЗ // Российская газета - 2009. - №7. - 21 января.

.Кодекс об административных правонарушениях РФ от 30.12.2001 года (в ред. от 02.04.2012 года) // Собрание законодательства РФ. - 2002. - №10.

.Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004 г. (в ред. от 06.12.2011 г.) // Российская газета - федеральный выпуск. - 2004. - №3667. - 30 декабря.

.Уголовный кодекс РФ от 30.06.1996 года (в ред. от 01.03.2012 года) // Собрание законодательства РФ. - 1996. - №25. - 17 июня.

.Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 года № 51-ФЗ (ред. от 06.12.2011 г.) // Собрание законодательства РФ. - 2004. - № 32.

.О внесении изменений в федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса РФ в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства: федеральный закон от 12.07.2011 года № 210 ФЗ // Российская газета. - 2011. - №5529.

.О внесении изменений в градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ: федеральный закон от 28.11.2011 г. № 337-ФЗ // Российская газета. - 2011. - №5651. - 7 декабря.

.Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: федеральный закон от 30.12.2004 года № 214-ФЗ // Российская газета - 2004. - №3669.

.О несостоятельности (банкротстве): федеральный закон от 26.10.2002 года № 127-ФЗ (в ред. от 28.11.2011 г.) // Собрание законодательства РФ. - 2002. - №43.

.О товариществах собственников жилья: федеральный закон от 15.06.1996 года (документ утратил силу) // Собрание законодательства РФ . - 1996. - №25. - ст. 2963.

.Об основах федеральной жилищной политики: федеральный закон от 24.12.1992 года (документ утратил силу) // Российская газета. - 1993. - 23 января.

.О защите прав потребителей: федеральный закон от 07.02.1992 года № 2300-1 (в ред. от 18.07.2011 г. ) // Собрание законодательства РФ . - 1992. - №3.

.О мерах, направленных на повышение эффективности работы, связанной с зашитой прав потребителей в сфере долевого строительства: Приказ Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека от 03.08.2006 № 228 // Российская газета. - 2006. - 4 августа.

.О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства: постановление правительства РФ от 27.10.2005 г. № 223 // Российская газета. - 2005. - №250. - 9 ноября.

II.Материалы судебной практики

1.Дело № А33-2805/2009 // Архив Арбитражного суда г. Красноярска. - 2009 год.

.Дело № 1-518: Приговор Ленинского районного суда г. Красноярска от 31.05.2011 года // Архив Ленинского суда г. Красноярска. - 2011.

.Приговор Ленинского районного суда г. Красноярска от 27.12.2011 года по уголовному делу № 1-97 (1-1054/2010) // Архив Ленинского суда г. Красноярска. - 2011.

.Решение Арбитражного суда Красноярского края от 01.10.2009 по делу № А33-39469/09-43-388 // Архив Арбитражного суда Красноярского края. - 2009.

.Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2011 по делу N А46-15194 по делу о взыскании неустойки за нарушение установленного договором участия в долевом строительстве срока внесения платежа // Архив Арбитражного суда г. Красноярска. - 2010.

III.Специальная литература

1.Батурин, Р. Мошенница приговорена к 8,5 годам заключения за обман дольщиков / Р. Батурин // Жилищное право. - 2012. - №1. - С.100-101.

.Брагинский, М.И. Договорное право. Книга третья: договоры о выполнении и оказании услуг / М.И. Брагинский. - М: Статут, 2011. - 337 с.

.Бублик, В.А. Квалификация долевого участия в строительстве / В.А. Бублик // Хозяйство и право. - 2002. - №2. - С.68-73.

.Государственный контроль за долевым строительством. Результаты проверок // URL: www.krasnadzor.ru/gosudarstvennyi-nadzor-za-dolevym-stroitelstvom/rezultaty-proverok (дата обращения 12.04.2012 г.).

.Гришаев, С.П. Что нового было внесено в Закон об участии в долевом строительстве? / С.П. Гришаев // Хозяйство и право. - 2006. - №10. - С.34-37.

.Демёхин, А.И. Актуальные проблемы применения Закона об участии в долевом строительстве добросовестными застройщиками / А.И. Демёхин // Законодательство и экономика . - 2009. - №3. - С. 31-33.

.Дискусар, В.М. Долевое строительство / В.М. Дискусар // Жилищное право - 2009. - №6. -С.13-20.

.Капица, О.Л. Правовое регулирование участия граждан в долевом строительстве: дис. …канд. юрид. наук: 12.00.03. - Краснодар. - 2005 . - 212 с.

.Ковалева, В. Правовое строительство / В. Ковалева // Ведомость. Недвижимость. Жилой фонд. - 2005. - №48. - С. 89.

.Козлова, Е.Г. Проблемы законодательства об объекте договора участия в долевом строительстве / Е.Г. Козлова // Бюллетень нотариальной практики. - 2009. - №5. - С. 21-26.

.Крупко, Т. Долевое строительство под контролем / Т. Крупко // Журнал Сибирский дом. - №2. - С.74.

.Ледовский В. Долевой рецидив // URL: #"justify">.Лукшин, С.А. Правовое положение сторон договора участия в долевом строительстве / С.А. Лукшин // Право и экономика. - 2005. - №10. - С. 56.

.Маковская, А.А. Договор участия в долевом строительстве / А.А. Маковская // Хозяйство и право. - 2005. - №5. - С. 25.

.Мустафин, Р.Р., Васькин, В.В. Ответственность сторон по договору участия в долевом строительстве / Р.Р. Мустафин // Жилищное право. - 2010. - №11. - С.43-53.

.Незаметдинова, Г. Применение цессии по договору участия в долевом строительстве / Г. Незаметдинова // Российская газета «эж-Юрист». - 2005. - №4. - С.8.

.О жилищном строительстве в 2011 году. - Новости . - 01.02.2012 //URL:http:www.gks.ru/wps/connect/rosstat/rosstatsite/main/new/a2740e0044b81cf2beadff0abf71f704 (дата обращения 12.03.2012 г.).

.Путин, В.В. о мерах по обеспечению граждан России доступным жильем. Материалы заседания президиума Государственного совета 19.04.2005 г. // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование .- 2005. - №2.- С.40.

.Рожкова, М.А. Договорное право / М.А. Рожкова. - М: Статут, 2008. - 156 с.

.Русина, Н. Вексель вместо договора / Н. Русина // Бизнес. -2005. - №78. - С.79.

.Скворцов, О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте / О.Ю. Скворцова. - М: Вольтерс Клувер , 2006. - 336 с.

.Скловский, К.И. Собственность в гражданском праве / К.И. Скловский. - М: Статут, 5-е издание, 2010. - 893 с.

.Спрос на долевое строительство в Красноярском крае вырос почти в 1,5 раза. // URL: www.dela.ru/lenta/54066/ (дата обращения 03.03.2012 г.).

.Суд. Происшествия. Красноярск // URL: www.sibnovosti.ru (дата обращения 24.04.2012 г.).

.Фокин, С. Договор долевого участия в строительстве / С. Фокин // Закон. - 2003. - № 6. - С.123.

.Щербинин, А.Г. Особенности договора участия в долевом строительстве для личных нужд / А.Г. Щербинин // Журнал Российского права.- 2003. - №10. - С.54-59.

Оглавление Введение Глава 1. Правовое регулирование договора участия в долевом строительстве .1 Понятие, содержание и форма договора участия в доле

Больше работ по теме: