Права на землю лиц, не являющимися собственниками земельных участков

Содержание

Введение

1.Аренда земельного участка

2.Безвозмездное пользование земельным участком

.Право ограниченного пользования земельным участком (сервитут)

.Право общего пользования землёй

Заключение

Библиографический список

Введение

В результате многочисленных изменений земельного законодательства, земельных реформ, обеспечивавших переходные этапы от социалистической собственности на землю к частной, в нашей стране сохранились множественные формы владения и пользования землёй.

В настоящий период времени наряду с правом собственности на земельные участки как земельное, так и гражданское законодательство предусматривают и такие права, как

1.Аренда земельного участка

2.Безвозмездное пользование земельным участком

.Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)

.Право общего пользования землёй

Такими правами могу обладать и юридические лица и граждане. Они не являются собственниками земельных участков (несобственники). А права на земельные участки для них подразделяются на вещные и обязательственные.

К вещным правам на земельный участок относятся право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут).

Вещные права не прекращаются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу.

Обязательственные права - это те права, что приобретаются в результате сделок. К ним относятся договоры аренды земельного участка, ренты и пожизненного содержания с иждивением, безвозмездного срочного пользования, доверительного управления, залога (ипотеки).

Право общего пользования землёй выделяется отдельно. Это право свободно находиться на открытых для общего доступа земельных участках. Право использовать природные объекты на таких участках. Право свободного прохода (если нет иных ограничений). Обычно - это земли государственной или муниципальной собственности.

Если обладание земельным участком ведётся на праве аренды, то, соответственно, обладатели таких участков являются арендаторами.

Юридические лица и граждане, предоставившие земельные участки в аренду, являются арендодателями.

Граждане, получившие земельные участки от организаций в качестве служебных земельных наделов, и юридические лица, обладающие земельными участками на праве безвозмездного срочного пользования, являются ссудополучателями. Соответственно, в этом случае собственник земельного участка является ссудодателем.

Несобственникам земельных участков законодательством предоставлена возможность эксплуатации земельных участков с целью получения определённых благ. Правом распоряжения земельными участками (например, правом продажи) несобственники не обладают.

1. Аренда земельного участка

Определение договора аренды в российском законодательстве дано в ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ). По данному договору арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (ст. 607 ГК РФ).

Согласно Земельному кодексу аренда земли - это форма землевладения и землепользования, когда одна сторона предоставляет за определенную плату другой стороне земельный участок во временное пользование для ведения какого-либо хозяйства. Арендодателями земельных участков могут быть собственники участков (ст. 260 ГК РФ), а при сдаче в аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности, - уполномоченные государством органы.

Договор аренды земли

В Земельном кодексе Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ) аренде земельных участков посвящена ст. 22, согласно которой земельные участки, за исключением изъятых из оборота, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ (п. 2 ст. 22 ЗК РФ). Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 11 ст. 22 ЗК РФ).

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (п. 1 ст. 65 ЗК РФ). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков (п. 4 ст. 65 ЗК РФ). Земельный кодекс закрепил за арендатором земельного участка довольно широкие права по распоряжению им в период действия договора аренды (ст. 22 ЗК РФ).

Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право:

- передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу (в том числе отдать арендные права на земельный участок в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив) в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное). В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка (за исключением передачи арендных прав в залог). При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется (п. 5 ст. 22 ЗК РФ);

передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное). На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные ЗК РФ (п. 6 ст. 22 ЗК РФ).

Особенности аренды земли, находящейся в госсобственности

Организация будет выступать арендатором земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в следующих случаях:

. Если она имеет в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на таких участках.

В соответствии с п. 3 ст. 28 Федерального закона №178-ФЗ, по желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной

собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем сорок девять лет, а если объект недвижимости расположен на земельном участке в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, - на срок, не превышающий срока резервирования земель, если иное не установлено соглашением сторон. При этом договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка.

. Если организация берет в аренду землю для строительства.

В соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право (если иное не установлено федеральными законами) передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу (в том числе права и обязанности, указанные в п. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ):

в пределах срока договора аренды земельного участка;

без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не допускаются: изменение условий договора аренды без согласия арендатора и ограничение установленных договором прав арендатора. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

2. Безвозмездное пользование земельным участком

Одним из видов прав на земельные участки, предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации является право безвозмездного пользования. Право безвозмездного пользования земельными участками является обязательственным правом.

Гражданское законодательство дает определение понятия договора безвозмездного пользования (договора ссуды). Так, по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (пункт 1 статьи 689 ГК РФ).

Таким образом, по договору безвозмездного пользования земельным участком (договору ссуды земельного участка) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает земельный участок или его часть в безвозмездное пользование на определенный срок другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть земельный участок или его часть.

Ссудополучатели (землепользователи) - лица, пользующиеся земельными участками на праве безвозмездного пользования, обязаны:

использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;

сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством;

осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности;

своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены

договорами;

соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий;

выполнять иные требования, предусмотренные ЗК РФ, федеральными законами (статья 42 ЗК РФ).

Особенности договора безвозмездного пользования земельным участком:

безвозмездность (отношения сторон являются безвозмездными);

предметом договора является земельный участок или часть земельного участка, сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости (индивидуально-определенная непотребляемая вещь).

Безвозмездный характер землепользования является отличительной чертой данного договора.

В договоре безвозмездного пользования земельным участком должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить земельный участок или его часть, подлежащий передаче ссудополучателю в качестве объекта пользования. Земельный участок, подлежащий передаче по договору, определяется путем указания его кадастрового номера (учетного номера части земельного участка), категории земель, вида разрешенного использования, местоположения (адреса), площади. При отсутствии этих данных в договоре условие о земельном участке или его части, подлежащем передаче в пользование, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Договор безвозмездного пользования земельным участком, как и договор аренды земельного участка, устанавливает обязательственные права на земельные участки, что обусловливает у них ряд принципиально сходных черт. Во-первых, в обоих договорах земельный участок передается в пользование, только в одном случае - возмездное, а в другом - безвозмездное.

Во-вторых, при регулировании договора безвозмездного пользования законодатель использует ряд отсылочных норм к главе ГК РФ об аренде (так, пункт 2 статьи 689 ГК РФ содержит отсылки к пяти статьям главы 34 "Аренда" ГК РФ). Принципиальным отличием является то, что земельный участок или его часть при аренде передается не только в пользование, но и во владение, что позволяет арендатору пользоваться комплексом мер по владельческой защите принадлежащего ему права аренды земельного участка, чего лишен ссудополучатель. А также в отличие от арендатора, который вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, ссудополучатель не вправе распоряжаться земельным участком.

Таким образом, отношения, возникающие из договора безвозмездного пользования земельным участком, регулируются ЗК РФ, главой 36 ГК РФ ("Безвозмездное пользование"), а также отдельными нормами главы 34 ГК РФ ("Аренда").

Статья 24 ЗК РФ определяет исчерпывающий перечень случаев предоставления земельных участков в безвозмездное пользование:

) из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, обладающими правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции, государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления, для целей, не связанных со строительством на срок не более чем один год;

) из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, иным гражданам и юридическим лицам на основании договора;

) из земель организаций отдельных отраслей экономики, в том числе организаций транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, организаций, осуществляющих деятельность в сфере охотничьего хозяйства, государственных природных заповедников и национальных парков, гражданам в виде служебного надела;

) из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, обладающими правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции, религиозным организациям с предварительным согласованием мест размещения объектов для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения на срок строительства этих зданий, строений, сооружений и религиозным организациям, имеющим на праве безвозмездного пользования здания, строения, сооружения религиозного и благотворительного назначения, на срок безвозмездного пользования этими зданиями, строениями, сооружениями;

) из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, обладающими правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции, лицам, с которыми заключен государственный или муниципальный контракт на строительство объекта недвижимости, осуществляемое полностью за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации или средств местного бюджета, на основе заказа, размещенного в соответствии с Федеральный закон от 05.04.2013 №44-ФЗ (ред. от 08.03.2015) "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд", на срок строительства объекта недвижимости;

) из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, обладающими правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции, жилищно-строительным кооперативам в случаях, предусмотренных федеральным законом;

) лесных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам и юридическим лицам.

Таким образом, земельные участки могут предоставляться в безвозмездное пользование из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, из земель, находящихся в частной собственности, а также из земель организаций.

Перечень случаев, когда земельные участки могут предоставляться в безвозмездное пользование, является исчерпывающим и не может толковаться расширительно, так как изложенные правила представляют собой строго ограниченный круг исключений из общего принципа платности использования земли, установленного ЗК РФ.

Кроме того, земли промышленности и иного специального назначения в соответствии со статьей 24 ЗК РФ могут предоставляться в безвозмездное пользование для сельскохозяйственного производства и иного использования (пункт 6 статьи 87 ЗК РФ).

Для строительства в безвозмездное пользование могут предоставляться земельные участки:

) из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, иным гражданам и юридическим лицам на основании договора;

) из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, обладающими правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции, религиозным организациям с предварительным согласованием мест размещения объектов для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения на срок строительства этих зданий, строений, сооружений;

) из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, обладающими правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции, лицам, с которыми заключен государственный или муниципальный контракт на строительство объекта недвижимости, осуществляемое полностью за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации или средств местного бюджета, на основе заказа, размещенного в соответствии с Федеральный закон от 05.04.2013 №44-ФЗ (ред. от 08.03.2015) "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд", на срок строительства объекта недвижимости;

) из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, обладающими правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции, жилищно-строительным кооперативам в случаях, предусмотренных федеральным законом.

Предоставление земельного участка в безвозмездное пользование религиозной организации для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

) религиозная организация, заинтересованная в предоставлении земельного участка для строительства, обращается в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции, непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. В данном заявлении должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок. К заявлению могут прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства или необходимые расчеты.

На основании заявления религиозной организации либо обращения исполнительного органа государственной власти, обладающего правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах его компетенции, орган местного самоуправления обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями.

Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления схемы расположения каждого земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории в соответствии с возможными вариантами их выбора.

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции, принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта.

) решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием установления в соответствии с заявкой религиозной организации, заинтересованной в предоставлении земельного участка для строительства, и за ее счет границ такого земельного участка и его государственного кадастрового учета.

На основании акта о выборе земельного участка для строительства, схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории и решения о предварительном согласовании места размещения объекта в отношении земельного участка выполняются кадастровые работы, и осуществляется постановка выбранного земельного участка на государственный кадастровый учет;

) после постановки выбранного земельного участка на государственный кадастровый учет на основании заявления религиозной организации, заинтересованной в предоставлении земельного участка для строительства, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции, в двухнедельный срок принимает решение о предоставлении испрашиваемого земельного участка для строительства. Для принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления запрашивает кадастровый паспорт земельного участка (его копию, сведения, содержащиеся в нем) в органе, осуществляющем кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости (на территории Новосибирской области - в филиале Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Новосибирской области), если такой документ не представлен религиозной организацией по собственной инициативе.

Появившаяся с 01.01.2007 возможность предоставления в безвозмездное пользование земельных участков в случае заключения государственного или муниципального контракта на строительство объекта недвижимости, осуществляемое полностью за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации или средств местного бюджета, позволяет без проведения торгов предоставлять земельные участки для строительства, в том числе жилищного, осуществляемого за счет бюджетных средств. Так, по общему правилу продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.

Одним из исключений из этого правила является предоставление земельного участка в безвозмездное пользование из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, лицам, с которыми заключен государственный или муниципальный контракт на строительство многоквартирного дома, осуществляемое полностью за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации или средств местного бюджета, на основе заказа, размещенного в соответствии с Федеральный закон от 05.04.2013 №44-ФЗ (ред. от 08.03.2015) "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд", на срок строительства многоквартирного дома.

Под государственным или муниципальным контрактом понимается договор, заключенный заказчиком от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования в целях обеспечения государственных или муниципальных нужд. Так, на стороне заказчика работ по строительству объекта недвижимости выступает государственный или муниципальный заказчик, представляющий соответствующее публично-правовое образование (Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование).

Правом подписания (заключения) государственного или муниципального контракта обладает только государственный или муниципальный заказчик, в независимости от того, осуществлялись ли функции по размещению заказа уполномоченным органом или часть таких функций осуществлялась специализированной организацией. Цель заключения государственного или муниципального контракта - выполнение работ по строительству объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд. право аренда сервитут земля

Государственными заказчиками, муниципальными заказчиками выступают соответственно государственные органы (в том числе органы государственной власти), органы управления государственными внебюджетными фондами (Пенсионный фонд Российской Федерации, Фонд социального страхования Российской Федерации, Федеральный фонд обязательного медицинского страхования и территориальные фонды обязательного медицинского страхования), органы местного самоуправления, казенные учреждения и иные получатели средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации или местных бюджетов при размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг за счет бюджетных средств и внебюджетных источников финансирования.

Получатель бюджетных средств (получатель средств соответствующего бюджета) - орган государственной власти (государственный орган), орган управления государственным внебюджетным фондом, орган местного самоуправления, орган местной администрации, находящееся в ведении главного распорядителя (распорядителя) бюджетных средств казенное учреждение, имеющие право на принятие и (или) исполнение бюджетных обязательств от имени публично-правового образования за счет средств соответствующего бюджета, если иное не установлено Бюджетным кодексом Российской Федерации (статья 6 Бюджетного кодекса Российской Федерации).

Больше работ по теме: