Практика и проблемы постановки земельных участков на государственный кадастровый учет в управлении Роснедвижимости по Челябинской области

 

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

УРАЛЬСКАЯ АКАДЕМИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ СЛУЖБЫ

Челябинский институт (филиал)

Кафедра государственного и муниципального управления











Выпускная квалификационная работа

практика и проблемы постановки земельных участков на государственный кадастровый учет в управлении роснедвижимости по Челябинской области









Челябинск 2011


Оглавление


Введение

Глава 1. Система кадастрового учета объектов землепользования в Российской Федерации

.1 Истоки и становление государственной регистрации прав на земельные участки

.2 Особенности оформления земельных участков на государственный кадастровый учет

Глава 2. Практика постановки земельных участков на государственный кадастровый учет Управлением Роснедвижимости по Челябинской области

.1 Анализ причин и порядка оформления земельных участков на кадастровый учет в Челябинской области

.2 Проблемы и пути совершенстввания постановки земельных участков на ГКУ в Управылении Роснедвижимости по Челябинской области

Заключение

Список использованных источников и литературы

Приложения


Введение


Оформление прав на земельные участки стало насущной проблемой современной жизни. В свете административной и муниципальной реформ актуальным является рассмотрение вопросов оформления права собственности на земельные участки.

Правом распоряжаться земельными участками наделены их собственники или уполномоченные ими лица, в связи с чем можно выделить несколько способов приобретения права собственности: переоформление ранее принадлежащих прав на земельные участки, административный и гражданско-правовой способ приобретения права собственности. Вопросы владения, пользования и распоряжения землей, разграничения государственной собственности отнесены к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов. На федеральном и региональном уровнях принято большое количество нормативных актов, регулирующих вопросы приобретения в собственность гражданами и юридическими лицами земельных участков.

В настоящее время в стране действует около 800 законодательных актов, регулирующих земельные отношения. До недавнего времени термин «земельный кадастр» можно было встретить примерно в 8,2 тыс. нормативных правовых актов, из которых около 4,3 тыс. относится непосредственно к земельному законодательству.

В соответствии со ст. 70 Земельного кодекса государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».

Земельные участки являются особым видом имущества, так как «они не создаются трудом человека, а выделяются, формируются из земли как несоздаваемого и непотребляемого природного ресурса».

Гражданский и Земельный кодексы единогласно закрепляют правило, согласно которому выступление земельного участка в обороте возможно только после прохождения им процедуры государственного кадастрового учета, так как только после этого он становится индивидуально-определенной вещью.

Таким образом, принципиальное значение государственного кадастрового учета для оборота заключается в том, что без кадастрового учета нет земельного участка как объекта недвижимости. Поэтому в настоящее время приобретение прав на земельные участки, совершение сделок с ними и государственная регистрация возможны только после государственного кадастрового учета.

Достаточно длительное время - со 2 января 2000 года и фактически по настоящий день - этот процесс был регламентирован ФЗ «О государственном земельном кадастре», но 24 июля 2007 года был принят ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» N 221-ФЗ, в соответствии с которым планируется осуществлять и учет земельных участков. Новый Закон вступил в силу с 1 марта 2008 года, но при этом утрата юридической силы Законом «О государственном земельном кадастре» рассматривается до сих пор в рамках законопроекта. Поэтому фактически в настоящий момент наличествует двойное регулирование кадастрового учета земель, что вряд ли можно расценивать положительно.

Проблемой постановки земельных участков на государственный учет занимаются в настоящее время многие ведущие специалисты в области права и государственного управления. Так Бочаров М.В. утверждает что, для того чтобы понять направления движения по совершенствованию кадастра, нужно уяснить уроки применения Закона о земельном кадастре. И самым первым уроком следует признать, что писаное правило само по себе не исполняется, необходимы огромные затраты и организационные усилия, которые даже важнее для достижений целей закона, чем закрепление этих целей в самом законе. Уткин В. Б. отмечает, что практика постановки земельных участков на государственный кадастровый учет свидетельствует о необходимости модернизации всей системы кадастрового учета. Однако, не смотря на обилие материалов на эту тему в периодической печати единого направления совершенствования системы постановки земельных участков на государственный кадастровый учет нет. Все это свидетельствует об актуальности исследуемой темы и определяет объект, предмет, цели и задачи выпускной квалификационной работы.

Предметной областью стало изучение постановки земельных участков на государственный кадастровый учет.

Объектом настоящего исследования является - деятельность Управления Роснедвижимости по Челябинской области,.

Цель выпускной квалификационной работы - на основе анализа практики и проблем постановки земельных участков на государственный кадастровый учет в управлении Роснедвижимости по Челябинской области сформулировать основные направления совершенствования этого процесса.

Для достижения поставленной цели необходимо было решить следующие задачи:

.Рассмотреть понятие «земельный кадастр»

.Исследовать государственную политику в сфере формирования органов государственной власти, осуществляющих деятельность по ведению государственного земельного кадастра и определить место Управления Роснедвижимости по Челябинской области в системе органов государственного кадастрового учета;

.Проанализировать особенности постановки земельных участков на кадастровый учет в Управления Роснедвижимости по Челябинской области;

.Выявить проблемы в организации ведения государственного земельного кадастра

.Сформулировать рекомендации по совершенствованию процесса постановки земельных участков на государственный кадастровый учет в Управлении Роснедвижимости по Челябинской области

Для реализации поставленных цели и задач были использованы: метод анализа, который позволил разделить объект на составляющие его элементы и изучить их в отдельности; метод дедукции, давший возможность собрать отдельные факты и обобщить их; метод моделирования, который позволил на основании теоретической модели, построенной законодателем, а также естественнонаучный, технико-юридический, сравнительно-правовой приемы.

Источниками исследования явились Законы Российской Федерации, Указы Президента Российской Федерации и постановления Правительства России, приказы Министерства экономического развития Российской Федерации, нормативные документы Агентства Роснедвижимости, материалы текущего архива Управления Роснедвижимости по Челябинской области и федерального государственного учреждения «Земельная кадастровая палата» по Челябинской области.

Теоретической основой исследования явились труды отечественных ученых, инженеров, управленцев, экономистов, землеустроителей и юристов в области информационных технологий, земельного кадастра, землеустройства, правового и экономического регулирования земельных отношений и управления земельными ресурсами регионов и муниципальных образований. В последнее время в трудах ряда отечественных ученых все больше внимания стало уделяться вопросам внедрении современных информационных технологий в создание и совершенствование кадастров.

Теоретическим и методическим вопросам информационных технологий в различных сферах общественных отношений, роли и значению информации посвящены работы многих ученых и специалистов: М. Г. Мальцев, Е.В.Пахомов, А.Э.Саал, В.Н. Тюшняков, Г.А. Титоренко, В. Б.Уткин, А.О. Хомоненко А.Д., Цыганков В.М..

Работа состоит из введения, двух глав, заключения, и списка использованной литературы.

Первая глава раскрывает систему кадастрового учета объектов землепользования в Российской Федерации.

Во второй главе описан порядок ведения земельного кадастра Управлением Роснедвижимости по Челябинской области.

Практическая значимость работы определяется ее ориентацией на решение актуальных задач государственного управления, реальной возможностью использования полученных результатов в деятельности органов кадастрового учета.

государственный земельный кадастровый учет

Глава 1. Система кадастрового учета объектов землепользования в Российской Федерации


1.1 Истоки и становление государственной регистрации прав на земельные участки


Недвижимость и ее составные элементы являются формой выражения социально, экономически и юридически значимых признаков земли и связанных с ней природных, а также искусственно созданных объектов, с помощью которой осуществляется правовое и экономическое регулирование земельных отношений и отношений по поводу различных объектов.

В гражданском законодательстве закрепляются общие положения правового режима элементов понятия «недвижимость», которые детализируются и развиваются в земельном, горном, лесном, водном и градостроительном законодательстве.

В Гражданском кодексе РФ в п. 1 ст. 130 дано такое общее определение недвижимости: все, что прочно связано землей, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Из этого определения следует, что земельный участок является основой понятия «недвижимость». Земля это первичный и главный элемент недвижимости, значение и особенности которого в значительной мере определяют содержание данного понятия. Что касается всех иных видов имущества, то они становятся недвижимостью только в силу прочной связи с землей.

В ч. 1 ст. 4 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сказано: «Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии со ст. ст. 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, а также предприятие как имущественный комплекс. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации (ограничению) обременения прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда».

Таким образом, анализируя современное законодательство, можно составить следующий перечень объектов недвижимости, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним:

земельные участки, участки недр, здания, части зданий, сооружения, нежилые помещения, предприятия как имущественный комплекс, жилые дома и их части, жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, квартиры, ее части, служебные помещения, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, комнаты, дачи, садовые дома, гаражи, объекты незавершенного строительства.

В Гражданском кодексе РФ (ст. 131, 164) закреплены следующие права, которые подлежать государственной регистрации: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты. Некоторые статьи Гражданского кодекса и ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним указывают также на иные виды прав, подлежащих регистрации (например, аренда, доверительно управление и др.).

Таким образом, государственная регистрация - это императивная норма гражданского права, необходимое условие возникновения вещных и обязательственных прав на недвижимость.

Земельный участок должен быть индивидуализирован, должны быть определены его размер, границы и местоположение. Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику уполномоченным государственными органам (п.1 ст.261 ГК РФ).

Правовой режим земельных участков, отнесенных к той или иной категории земель, определяется в земельном законодательстве.

Определение понятия «земельный участок» закреплено статьей 6 Земельного Кодекса РФ и статьей 1 Федерального закона «О государственном земельном кадастре» от 2 января 2000 г. Земельный участок - часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы, которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами.

Собственность - это максимально возможная степень прав лица (физического или юридического) на землю. В принципе любые операции с землей (хозяйственная эксплуатация, сдача в аренду, отчуждение и др.) могут осуществляться только с его согласия. Собственник имеет право владения, распоряжения и пользования землей.

До принятия в 1994 г. Гражданского кодекса земля была исключена из гражданского оборота. Это означает, что в гражданском законодательстве закрепляются общие положения режима земельных участков как объекта собственности и предмета совершения различных сделок с ними.

Определение государственного земельного кадастра, как системы необходимых сведений и документов о правовом режиме земель, появилось с началом земельной реформы, и было закреплено в постановлении Правительства Российской Федерации от 25.08.1992 № 622 «О совершенствовании ведения государственного земельного кадастра в Российской Федерации».

Согласно Федеральному закону от 02.01.2000 № 28-ФЗ государственный земельный кадастр - систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков </wiki/%D0%97%D0%B5%D0%BC%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D1%8B%D0%B9_%D1%83%D1%87%D0%B0%D1%81%D1%82%D0%BE%D0%BA>, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов.

В соответствии с п. 2 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок - это часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Положения Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что территориальные границы участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством (п. 1 ст. 261 ГК РФ).

Согласно ст. 1 Закона «О государственной земельном кадастре» государственный кадастровый учет заключается в описании и индивидуализации земельных участков, в результате чего каждый из них получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки.

Порядок установления границ участков определяется Федеральным законом от 18.06.2001 № 78-ФЗ «О землеустройстве».

Согласно положениям названного закона мероприятия по определению местоположения и границ земельного участка на местности именуются межеванием.

Роль кадастрового учета земельных участков заключается в том, что границы участка как природного объекта условны, субъективны, поэтому без кадастрового учета отсутствует объект имущественных отношений.

Земельный участок как объект гражданских прав является таким, каким он учтен в Едином государственном реестре земель.

Момент возникновения или момент прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах - дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель (п. 2 ст. 14 Закона о земельном кадастре). Таким образом, юридическое значение кадастрового учета заключается в формировании объекта гражданских правоотношений - земельного участка.

Объектами государственного кадастрового учета, определенными Законом N 221-ФЗ, являются земельные участки, здания и сооружения, объекты, не завершенные строительством, помещения, сложные вещи, территориальные и функциональные зоны, зоны с особыми условиями использования территории.

В случаях изменения границ, предоставления и изъятия участков, определения границ ограниченных в использовании частей участков в обязательном порядке проводится землеустройство.

Перед государственным кадастровым учетом необходимо выполнить межевание земельных участков (п. 1 ст. 17, п. 2 ст. 19 Закона о земельном кадастре).

Итак, земельный кадастр служит, прежде всего, публичным интересам государства в части рационального использования и охраны земельных ресурсов страны.

Но как совершенно справедливо отмечают исследователи, не менее важную роль, в том числе и для государства, играет земельный кадастр для частных интересов и целей собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земли.

Так, всякое юридическое и физическое лицо, заключая сделку, предметом которой является земельный участок и находящееся на нем недвижимое имущество, не может ее совершить грамотно и с выгодой для себя, не получив от органов, ведущих земельный кадастровый учет, достоверные сведения о кадастровой оценке данного земельного участка, законных правах его владельца, сервитутах и других обременениях и особенностях правового положения избранного предмета сделки.

При возникновении земельных споров документы земельного кадастра (ст. 13 Закона) служат судам объективной основой для вынесения правильного решения по конкретному делу.

Таким образом, можно подытожить, что государственный земельный кадастр ведется в целях обеспечения реализации государственной политики эффективного и рационального использования и управления земельными ресурсами и иной недвижимостью в интересах укрепления национальной экономики, повышения благосостояния граждан, обеспечения государственных гарантий прав собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, формирования полного и достоверного источника информации об объектах недвижимости, а также на совершенствование государственных услуг, оказываемых организациям и гражданам, органам государственной власти и органам местного самоуправления.

В соответствии с приказом Министерства экономического развития и торговли от 20.09.2004г. №255 «Об утверждении структуры территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости» утверждена структура и переименованы территориальные органы - комитеты по земельным ресурсам и землеустройству, а также службы земельного кадастра Федеральной службы земельного кадастра России в территориальные органы - управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (управления Роснедвижимости). Основные функции, полномочия и организация деятельности территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости определены Постановлением Правительства РФ от 08.04.2004г. №202 «Вопросы Федерального агентства кадастра объектов недвижимости» и Постановлением Правительства от 19.08.2004г. № 418 «Об утверждении положения Федерального агентства кадастра объектов недвижимости». Созданная на сегодняшний день система федеральных органов исполнительной власти в области ведения государственного кадастрового учета приведена на рис. 1 (Приложение 1).

Таким образом, земельный кадастр необходим в интересах общества и государства. В стране создана правовая база и система органов для эффективной реализации общественных и частных интересов в области земельного кадастра. Управление Роснедвижимости по Челябинской области является территориальным органом федеральной исполнительной власти, осуществляющим на территории Челябинской области функции по оказанию государственных услуг, управлению государственным имуществом, а также правоприменительные функции в сфере ведения кадастра объектов недвижимости, землеустройства, инвентаризации объектов недвижимости, государственной кадастровой оценки земель, оценки иных объектов недвижимости и государственного мониторинга земель. Управление осуществляет свои полномочия через систему территориальных отделов в муниципальных образованиях (городских округах и муниципальных районах).


1.2 Особенности оформления земельных участков на государственный кадастровый учет


В соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений о недвижимом имуществе, о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах, зонах с особыми условиями использования территорий, о геодезической и картографической основе ГКН и кадастровом делении территории Российской Федерации и состоит из содержащих такие сведения разделов:

) реестра объектов недвижимости;

) кадастровых дел;

) кадастровых карт.

Кадастровый учет земель осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Данный Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с ведением государственного кадастра недвижимости, осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельности (кадастровые отношения).

Основным юридическим следствием принятия Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» стало объединение двух учетных систем: кадастрового учета земельных участков и технического учета зданий и сооружений.

Реестр объектов недвижимости состоит из:

) реестров объектов недвижимости кадастровых округов, ведение которых осуществляется на электронных носителях ;

) форм государственных реестров земель кадастровых районов, содержащих сведения о ранее учтенных земельных участках, и журналов учета кадастровых номеров кадастровых районов на бумажных носителях.

Реестры создаются на основе государственных реестров земель кадастровых округов на электронных носителях, являющихся составной частью Единого государственного реестра земель.

Кадастровые сведения в реестре содержатся в текстовой форме и группируются по следующим записям:

об объектах недвижимости, расположенных на территории кадастрового округа;

о прохождении Государственной границы Российской Федерации;

о границах между субъектами Российской Федерации;

о границах муниципальных образований;

о границах населенных пунктов;

о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий;

о кадастровом делении территории кадастрового округа;

о картографической и геодезической основах кадастра.

Каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер. Кадастровые номера присваиваются объектам недвижимости органом кадастрового учета. В целях присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров орган кадастрового учета осуществляет кадастровое деление территории Российской Федерации на кадастровые округа, кадастровые районы и кадастровые кварталы (единицы кадастрового деления).

В государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости:

) вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства);

) кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости;

) описание местоположения границ объекта недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок;

) описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке, если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства;

) кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение, номер этажа, на котором расположено это помещение (при наличии этажности), описание местоположения этого помещения в пределах данного этажа, либо в пределах здания или сооружения, либо соответствующей части здания или сооружения, если объектом недвижимости является помещение;

) площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение.

В соответствии с п.1 ст.7 Федерального закона от 2 января 2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» кадастровому учету подлежат все земельные участки, расположенные на территории Российской Федерации независимо от формы собственности, целевого назначения и разрешенного использования. Постановка на государственный учет осуществляется по месту нахождения конкретного земельного участка. Методика постановки на государственный кадастровый учет едина на всей территории Российской Федерации. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

Порядок проведения государственного кадастрового учета земельных участков определен статьей 19 Федерального закона 28-ФЗ и включает в себя проверку представленных заявителями документов, составление описаний земельных участков в Едином государственном реестре земель, присвоение кадастровых номеров и изготовление кадастровых карт (планов) земельных участков.

Для постановки земельного участка на государственный кадастровый учет необходимо представить следующие документы:

.Заявку, которая должна содержать просьбу о постановке земельного участка на государственный кадастровый учет и выдаче кадастрового плана земельного участка (форма заявки прилагается - приложение 1);

.Правоустанавливающие документы на земельный участок;

.Документы о межевании земельного участка. Требования к оформлению документов о межевании установлены приказом Росземкадастра от 2 октября 2002 года № 327.

Получение заявок о проведении государственного кадастрового учета земельных участков подтверждается соответствующими записями в книге учета документов и выдачей заявителям расписок о получении соответствующих документов (п.5 ст.19 ФЗ «О государственном земельном кадастре»).

Государственный кадастровый учет земельных участков проводится в течение месяца со дня подачи заявки о проведении государственного кадастрового учета определенного земельного участка (п.7 ст.19 ФЗ «О государственном земельном кадастре»).

К правоустанавливающим документам на земельный участок согласно ст.25 Земельного кодекса РФ относятся те документы, которые закрепляют основания возникновения гражданских прав и обязанностей, оформленные с учетом требований (особенностей) земельного законодательства. Перечень таких оснований указан в ст.8 Гражданского кодекса РФ. К таким основаниям относятся, например, решения органов государственной власти или органов местного самоуправления по установлению прав на земельный участок, судебные решения, сделки, а также переход прав на земельный участок результате сделки с объектом недвижимости (зданием, строением, сооружением). При этом покупатель здания, строения, сооружения приобретает право пользования земельным участком, который занят этой недвижимостью и необходим для ее использования на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Документы о межевании, предоставляемые для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет, а также для внесения в государственный земельный кадастр уточненных сведений о ранее учтенных земельных участках, оформляются в виде Описаний земельных участков.

Описание земельных участков представляет собой документ, оформляемый на основании материалов межевания, утвержденных специалистом территориального отдела муниципального образования Управления Роснедвижимости по Челябинской области. Описание должно содержать сведения о местоположении, площади, категории земель и разрешенном использовании земельных участков, а также описание границ земельных участков и их отдельных частей.

В результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков заявителям выдаются удостоверенные в установленном порядке кадастровые карты (планы) земельных участков (КПЗУ).

Кадастровый план земельного участка (КПЗУ) представляет собой единый документ, состоящий из разделов, предназначенных для отражения определенных групп характеристик поставленного на государственный кадастровый учет земельного участка. Количество изготавливаемых экземпляров КПЗУ, имеющих одинаковую юридическую силу, определяется заявителем. Для государственной регистрации прав на вновь образованные земельные участки КПЗУ изготавливается не менее чем в двух экземплярах.

Плата за проведение государственного кадастрового учета земельных участков не взимается.

В соответствии с п.1 ст.8 ФЗ «О государственном земельном кадастре» сведения государственного земельного кадастра носят открытый характер, за исключением сведений, отнесенных законодательством РФ к категории ограниченного доступа.

Основания приостановления проведения государственного кадастрового учета земельных участков или отказа в проведении государственного кадастрового учета земельных участков предусмотрены ст.20 ФЗ «О государственном земельном кадастре»:

В случае, если в представленных в органы, осуществляющие деятельность по ведению государственного земельного кадастра, документах отсутствуют сведения, необходимые для проведения государственного кадастрового учета земельных участков, или если такие сведения противоречивы, проведение государственного кадастрового учета земельных участков приостанавливается и заявители немедленно в письменной форме извещаются о приостановлении проведения такого учета с обоснованием данных решений, за исключением указанного в пункте 6.1 статьи 19 настоящего Федерального закона случая.

(в ред. Федерального закона от 30.06.2006 N 93-ФЗ)

Проведение государственного кадастрового учета земельных участков может быть приостановлено не более чем на месяц.

В случае, если в течение указанного срока заявителем не будут устранены причины приостановления проведения государственного кадастрового учета земельного участка, заявителю в письменной форме направляется отказ в проведении государственного кадастрового учета земельного участка.

В проведении государственного кадастрового учета земельных участков должно быть отказано в случае, если:

с заявкой о проведении государственного кадастрового учета земельных участков обратилось ненадлежащее лицо;

документы, представленные в органы, осуществляющие деятельность по ведению государственного земельного кадастра, для проведения государственного кадастрового учета земельных участков, по форме или содержанию не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации;

при межевании земельных участков, в отношении которых должен проводиться государственный кадастровый учет земельных участков, нарушены права смежных землепользователей;

площадь земельного участка, в отношении которого должен проводиться государственный кадастровый учет земельных участков, меньше минимального размера, установленного в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации или нормативными правовыми актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования;

содержащаяся в документах о межевании уточненная площадь земельного участка превышает указанную в правоустанавливающем документе на такой земельный участок площадь более чем на минимальный размер, установленный в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации или нормативными правовыми актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

(абзац введен Федеральным законом от 30.06.2006 N 93-ФЗ)

Решение об отказе в проведении государственного кадастрового учета земельных участков в пятидневный срок направляется заявителям в письменной форме с указанием причин такого отказа.

Отказ в проведении государственного кадастрового учета земельных участков или уклонение соответствующего органа от проведения государственного кадастрового учета земельных участков могут быть обжалованы заинтересованными лицами в суд, арбитражный суд.

Таким образом, при кажущейся простоте и понятности учетных действий (всего три статьи в Законе) установленные правила были вполне приемлемы для первоначального построения системы земельного кадастра. На практике, однако, оказалось, что не всегда можно отождествить правила учета земельного участка с учетом образованного земельного участка; в ряде случаев требовалось учитывать изменения отдельных признаков земельного участка без нового геодезического его описания (учет изменившихся характеристик земельного участка).


Глава 2. Практика постановки земельных участков на государственный кадастровый учет Управлением Роснедвижимости по Челябинской области


.1 Анализ причин и порядка оформления земельных участков на кадастровый учет в Челябинской области


В настоящее время оформить земельный участок возможно двумя способами: обычным и упрощенным.

Для оформления участка в упрощенном порядке необходимо установить момент начала пользования земельным участком - до введения в действие Земельного кодекса РФ (29 октября 2001 г.), а также цель использования земельного участка - ведение личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства.

В целях упрощения взаимодействия органов, осуществляющих управление земельными ресурсами в России, с июня 2009 г. Федеральная регистрационная служба, Федеральное агентство геодезии и картографии, Федеральное агентство по государственным резервам, а также Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости трансформировались в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии и Федеральное агентство по государственным резервам.

Заявление о кадастровом учете и необходимые для кадастрового учета документы представляются заявителем или его представителем (действующим на основании нотариально удостоверенной доверенности) лично, либо, например, через средства почтового отправления (в таком случае подлинность подписи должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке). Если права возникают на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия, заявление о государственной регистрации права может подать нотариус, совершивший соответствующее нотариальное действие; в дальнейшем он может и получить свидетельство о праве собственности. Предоставление кадастрового паспорта земельного участка заключается в подготовке выписки из Единого государственного реестра земель, что отнюдь не означает наличие в реестре сведений об оформляемом участке.

Проведение межевания без осуществления согласования границ со смежными земельными участками в дальнейшем приводит к ряду неприятных юридических последствий. При этом истребование у заявителя дополнительных документов для государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок в упрощенном порядке не допускается.

Закономерно возникает вопрос: кто должен подавать заявление о согласовании?

Неоднозначна ситуация, когда сведения, содержащиеся в кадастровом плане и правоустанавливающем документе о площади земельного участка, не совпадают. С одной стороны, нормативно закреплено (п. 4 ст. 25.2 Закона N 122-ФЗ), что это не должно являться препятствием для государственной регистрации права, с другой - не указано, какой размер земельного участка должен вноситься в государственный кадастр недвижимости при расхождении данных в правоустанавливающем документе и кадастровом паспорте.

У большинства граждан, которые приобрели земельные участки до 1999 г., отсутствуют кадастровые планы, так как до 1999 г. земельные участки предоставлялись в ускоренном порядке и в государственную базу данных не вносились полноценные сведения о них (в частности, не указывались точные сведения о местоположении их границ).

В споре о границах земельного участка немаловажное значение имеет факт привлечения кадастрового инженера. Тем не менее его права и обязанности, указанные в главе 4 «Кадастровая деятельность» приведенного выше акта, представляются спорными и подлежат уточнению. По сути, кадастровые земельные работы, выполняемые кадастровым инженером, подпадают под нормы главы 37 Гражданского кодекса РФ «Подряд» .

Таким образом, граждане сталкиваются с ситуацией, когда за собственный счет необходимо провести работы по межеванию (внесению изменений в сведения государственного кадастра недвижимости) для нескольких земельных участков. В случае отказа в уточнении границ из-за фактически большей площади участка, чем зафиксирована в государственном кадастре недвижимости, либо нарушения порядка согласования местоположения границ смежных земельных участков, изменения в реестр будут вноситься только на основании решения суда.

Письмом Минэкономразвития России «Об устранении несоответствий в местоположении границ земельных участков» даны разъяснения по исправлению кадастровой и технической ошибок.

Если причиной пересечения границ является выявленная органом кадастрового учета техническая ошибка, она устраняется без принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав на такой объект недвижимости. Если причина пересечения границ - ошибка, допущенная кадастровым инженером при выполнении кадастровых работ в отношении земельного участка, кадастровый учет которого был осуществлен после вступления в силу Закона о кадастре, она определяется как кадастровая ошибка в сведениях и также подлежит исправлению только на основании решения суда.

Тем не менее в судебном порядке не всегда удается восстановить «правильные» границы земельного участка.

Следовательно, сложившаяся в «переходный период» ситуация может привести к повсеместному «отрезанию» частей смежных земельных участков, а также к значительному увеличению срока оформления прав собственности. В связи с этим, на наш взгляд, было бы целесообразно закрепить в ГК РФ, а также в Федеральном законе «О государственном кадастре недвижимости» для таких спорных ситуаций приоритет в установлении границ «первого» собственника, так как в отношении его земельного участка в первую очередь проводились регистрирующие процедуры. Критерием определения «первенства» установления права должен стать момент подачи заявления в регистрирующий орган (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Исключить аналогичные споры должна предусмотренная Законом процедура изготовления, согласования и утверждения схем расположения земельных участков. Данная процедура проводится на основании заявления граждан, юридических лиц либо уполномоченных на распоряжение земельными участками органов, поданного в комитет по земельным ресурсам. К заявлению прикладывается топографо-геодезическая съемка земельного участка на бумажном и электронном носителях, позволяющая определить месторасположение испрашиваемого участка.

Комитет по земельным ресурсам направляет запрос в ФГУ «Земельная кадастровая палата» о предоставлении кадастрового плана или кадастровой карты соответствующей территории. Затем данный Комитет изготавливает схему земельных участков, расположенных в кадастровом квартале либо кадастровом плане. Комитет по архитектуре и градостроительству рассматривает схему, указывает территориальную зону, вид разрешенного использования земельного участка и согласует ее путем проставления на схеме согласующей подписи председателя Комитета по архитектуре и градостроительству.

Местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию с землевладельцами либо землепользователями смежных земельных участков только при выполнении кадастровых работ, работ по подготовке документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете изменений одного из земельных участков в связи с уточнением местоположения его границ (ст. 39 Закона N 221-ФЗ). Из нормы пункта 3 ст. 39 этого Закона следует, что заявление о согласовании должны подавать собственники, землевладельцы, землепользователи либо от имени собственников их представители, действующие в силу полномочий, основанных на нотариально удостоверенной доверенности. Таким образом, при оформлении права собственности обязательного согласования не требуется. Кто несет бремя оплаты дополнительных межевых услуг при уточнении границ участка, также законодательно не определено. Не установлена и ответственность органов и организаций, осуществляющих оформление и кадастровый учет земельных участков. Следовательно, заинтересованное лицо может возместить понесенные расходы только на основании решения суда.

Таким образом, статью 25.2 «Особенности государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства» Закона N 122-ФЗ целесообразно дополнить пунктом 4.1 об обязательности проведения согласования границ земельного участка, например, органом, осуществляющим межевание земель за счет средств заявителя или бесплатно, а также обязать органы и организации, проводящие технический учет и (или) техническую инвентаризацию, допустившие техническую ошибку, повлекшую внесение недостоверных сведений в государственный кадастр недвижимости, за свой счет проводить работы по их устранению.

В случае выявления пересечения границ, связанного с наличием ошибки в местоположении границы ранее учтенного земельного участка, орган кадастрового учета должен принять решение о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета и включить в это решение свои рекомендации о доработке представленного межевого плана. Хотя в отношении отдельных категорий земельных участков (предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства) такое решение приниматься не может. В отношении земельных участков, не предназначенных для перечисленных целей, вообще не предусмотрена возможность регистрации права при наличии расхождений в правоустанавливающем документе и кадастровом плане (паспорте), что также нарушает права неопределенного круга землепользователей и землевладельцев.

Разрешенное использование земельного участка играет огромную роль для их владельцев. Зачастую, реализуя свои права на возведение на земельном участке строений, зданий, сооружений, граждане игнорируют правила, применяемые к строительству указанных объектов недвижимости, относительно целевого использования самих земельных участков. Так, нарушения природоохранного законодательства часто встречаются на территориях водоохранных зон и землях лесного фонда.

В Челябинской области применяется практика выделения земель сельскохозяйственного назначения для индивидуального жилищного и дачного строительства. Проблема заключается в нечеткой формулировке таких понятий, как «жилой дом» (ч. 2 ст. 16 Жилищного кодекса РФ) и «жилое строение», а некоторые термины, использующиеся в проектной и исходно-разрешительной документации, экспертных заключениях, вообще не имеют легального определения («коттедж», «коттеджный поселок», «дачный поселок»).

Следовательно, неправильно указав в документах возведенное на земельном участке недвижимое имущество, можно столкнуться с проблемой при регистрации прав как на сам земельный участок, так и на строение (являющееся до регистрации самовольной постройкой).

Упрощенный порядок оформления права собственности подразумевает и сокращенный срок оформления права на земельный участок. Он должен занимать 10 рабочих дней на подготовку выписки из реестра независимо от наличия или отсутствия в нем сведений, так как обязанность обеспечить внесение таких сведений в реестр лежит на органе кадастрового учета (п. 8 ст. 14, п. 6 ст. 45 Закона N 221-ФЗ). Органы государственной власти, органы местного самоуправления, органы и организации по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации бесплатно представляют в орган кадастрового учета по его запросам все имеющиеся у них сведения и копии документов о соответствующем объекте недвижимости в срок не более чем пять рабочих дней со дня получения такого запроса. При этом порядок и сроки направления органом кадастрового учета указанных запросов, порядок включения в соответствующие разделы государственного кадастра недвижимости предусмотренных настоящей частью сведений и документов устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. Это, в свою очередь, может увеличивать срок оформления права собственности на неопределенный период.

Если следовать порядку, установленному Федеральными законами, то для легализации прав на садовый участок и объекты недвижимости на нем садовод обязан посетить, причем неоднократно (поскольку во всех инстанциях существует заявительный порядок получения справок и документов), 11 органов и служб, собрать 14 справок, согласований, разрешений и документов, провести в очередях 28 дней и заплатить различным структурам от 15 до 20 тысяч рублей.

Также для получения технического паспорта, требующегося для государственной регистрации прав на садовый домик, гражданину необходимо подать заявку в бюро технической инвентаризации (БТИ), затем в назначенный день доставить специалистов этих органов на земельный участок для проведения соответствующих измерений и только после этого получить технический паспорт в органах БТИ. На практике эта процедура растягивается на 3 месяца и более. Гражданину придется посетить органы БТИ минимум 3 раза и оплатить стоимость их услуг в размере 4 - 6 тысяч рублей. Для получения кадастрового плана земельного участка необходимо осуществить аналогичные действия, но только с участием других органов: 3 раза посетить частную землеустроительную организацию для составления и получения проекта границ садового участка и оплатить их услуги в размере 8 - 12 тысяч рублей; 2 раза побывать в районном отделе (комитете по земле) Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость) для утверждения проекта границ садового участка и 2 раза - в районной кадастровой палате для постановки садового участка на кадастровый учет.

В соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации к заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию гражданину необходимо приложить градостроительный план земельного участка, заполнить ее могут только органы архитектуры, разрешение на строительство (выдача разрешения на строительство регламентируется статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, согласно которой необходимо предоставить 6 документов, в том числе сводный план сетей инженерно-технического обеспечения, проект организации строительства объекта, заключение государственной экспертизы проектной документации, схему планировочной организации земельного участка и т.д.), акт приемки объекта (принимается комиссией), заключение органов Госстройнадзора и Госпожарнадзора, документ, подтверждающий соответствие построенного объекта требованиям технических регламентов.

Подготовленный межевой план представляется в Земельную кадастровую палату для осуществления государственного кадастрового учета, и в срок, не превышающий 20 рабочих дней, выдается кадастровый паспорт земельного участка.

Затем дается 14 дней со дня получения заявления и всех необходимых документов Управлению Федеральной регистрационной службы на регистрацию права собственности. Таким образом, в среднем срок оформления права собственности должен занимать полтора-два месяца.

При этом подготовка документов для представления в регистрирующий орган зачастую занимает большую часть затраченного на оформление права собственности времени. Для обычного порядка оформления права собственности на земельный участок (приложение 2) из садоводческого, огороднического или дачного товарищества необходимо представить копию проекта организации и застройки территории товарищества или другого документа, в котором обозначено распределение участков. На основании проекта застройки гражданин самостоятельно изготавливает (рисует) описание местоположения земельного участка, по возможности подробно указывая расположение участка относительно капитальных строений, дорог, леса, линий электропередач, водоемов. Затем в правлении товарищества получает заключение, где указывается, за кем закреплен земельный участок, и подтверждается соответствие изготовленного гражданином описания местоположения земельного участка его фактическому использованию. После этого следует обратиться в Комитет по управлению имуществом Челябинской области с заявлением и собранными документами о приобретении земельного участка в собственность бесплатно. Если в соответствии с федеральным законодательством земельный участок может быть предоставлен в частную собственность, Комитет по управлению имуществом Челябинской области издает такое распоряжение.

Далее следует обратиться в любую специализированную организацию для проведения кадастровых работ и изготовления межевого плана земельного участка. Изготовленный межевой план с заявлением направляется гражданином в Земельную кадастровую палату для проведения кадастрового учета и получения кадастрового паспорта. Кадастровый паспорт земельного участка и решение о предоставлении земельного участка подаются в управление Федеральной регистрационной службы для регистрации права собственности.

Таким образом, вряд ли можно сказать, что упрощенный порядок оформления права собственности на земельный участок значительно упрощает эту процедуру. Невозможно решить проблемы оформления права собственности на земельные участки, лишь более подробно регламентируя порядок работы различных органов государственной власти. Длительная, запутанная и, как правило, плохо согласованная процедура порождает множество споров, в частности относительно границ земельных участков. В связи с этим принцип одного окна, декларированный в Концепции административной реформы в Российской Федерации, позволит не только сократить срок получения государственной услуги, но и должен свести на нет потенциальные споры о нарушенных правах собственников смежных земельных участков.

Несомненно, нормативная база, регулирующая порядок предоставления земельных участков в собственность, требует дальнейшего совершенствования. Однако еще более актуальны структурные изменения в государственных органах, направленные на формирование эффективного управления как землей в целом, так и имуществом, недвижимостью. Наряду с этим необходимо учитывать, что в процессе функционирования аппарата управления происходит своеобразное внутреннее интегрирование всех элементов содержания его деятельности. Таким образом, изменение управленческих функций в их реализации сопряжено с одновременными изменениями всех других содержательных и формальных характеристик управленческой деятельности.

Появление новых функций, изменение функциональной структуры требуют внимательного анализа в части определения необходимости внесения соответствующих коррективов в организационный механизм. Необходимо также учитывать, что и сам организационный механизм представляет собой весьма сложное образование, где все компоненты взаимосвязаны между собой и взаимообусловлены. Соответственно изменения, которые привносятся в один из компонентов организационного механизма, неизбежно требуют последующих изменений в других.

Таким образом, на сегодняшний день все без исключения пользователи земли обязаны определиться, на каком праве они намерены продолжать использование ранее предоставленных участков: на праве аренды или на праве собственности, и надлежаще оформить свои права по правилам, установленным статьей 36 Земельного кодекса.

Однако, Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса РФ» №137-ФЗ дифференцирует это право для физических и юридических лиц.

Согласно пункту 2 статьи 3 указанного закона юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность до 1 января 2010 года.

В отношении же физических лиц пунктом 3 этой же статьи установлено, что оформление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, в установленных земельным законодательством случаях сроком не ограничивается.

Такая формулировка дает возможность для разнообразных толкований.

С одной стороны, никакого срока оформления участков в собственность граждан статьей не установлено. С другой, - срок не ограничивается только в установленных законодательством случаях, а эти случаи в действующем земельном законодательстве отсутствуют. Кроме того, законом не предусматривается никаких последствий за не оформление гражданами используемых земельных участков в собственность.

Таким образом, действующее законодательство не содержит точного ответа на вопрос, обязаны или не обязаны граждане переоформлять находящиеся в их пользовании земельные участки на право собственности, и, если обязаны, то в какие сроки.

Подобная неясность в формулировках закона представляется недопустимой.

Согласно Бюджетному кодексу Российской Федерации земельный налог является местным налогом, который в полном объеме подлежит зачислению в местный бюджет.

Земельный налог уплачивается собственником земельного участка.

Данное обстоятельство послужило причиной толкования органами местного самоуправления норм закона таким образом, что физические лица несут обязанность переоформить свои права на землю. Однако, представляется, что для подобных действий отсутствуют законные основания.

С другой стороны, ситуация с земельными участками граждан не может находиться в неопределенном состоянии до бесконечности, а федеральный законодатель, установив право органов местного самоуправления на получение земельного налога, должен позаботиться и о возможности его практической реализации.

Не лучшим образом обстоит ситуация и с реализацией выбора права аренды или права собственности на земельные участки для юридических лиц.

В первоначальной редакции Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» №137-ФЗ срок переоформления прав на земельные участки был установлен до 01.01.2004.

Практика показала, что указанный срок является совершенно не реальным. Впоследствии законодатель продлил этот срок сначала до 01.01.2006 г., а затем до 01.01.2008 г. и, наконец, до 01.01.2010 г.

Однако, Пленум Высшего Арбитражного суда в 2005 г. дал своеобразную трактовку нормам права.

Пунктом 7 Постановления Пленума было разъяснено, что наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие Земельного кодекса РФ, не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36.

Если же договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие ЗК РФ, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 3К РФ.

Таким образом, пользователи земельных участков, на которых были расположены принадлежавшие им объекты недвижимости, оказались в положении «вечных» арендаторов: право выкупа земли, по мнению Высшего Арбитражного суда, они утратили, а, являясь собственниками недвижимости, сохранили исключительное права пользования участком.

Видимо, с учетом данной позиции Высшего Арбитражного суда Федеральным законом от 24 июля 2007 г. № 212-ФЗ были внесены изменения в Федеральный закон №137, согласно которым собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, юридические лица, лишенные Высшим Арбитражным судом права приобрести в собственность земельный участок, вновь обрели это право.

Для выбора пользователем земельного участка, на какое право более целесообразно переоформлять существующие права принципиальное значение имеет вопрос о том, в какие суммы будут обходиться аренда и приватизация.

Положения законодательства в этом отношении также были нестабильными.

Согласно законодательству первоначально право устанавливать цену земли было предоставлено субъектам Российской Федерации в указанных федеральным законом пределах. Эти пределы составляли в населенных пунктах с численностью населения:

. свыше 3 млн. человек - в размере от 5-ти до 30-тикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

. от 500 тысяч до 3 млн. человек - в размере от 5-ти до 17-тикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

. до 500 тысяч человек, а также за пределами границ населенных пунктов - в размере от 3-х до 10-тикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

Было установлено, что цена земельных участков не может превышать их кадастровую стоимость.

При продаже земельного участка к его стоимости применялся поправочные коэффициенты, учитывающие основной вид использования расположенных на земельном участке здания, строения, сооружения и утверждаемые Правительством Российской Федерации в размере от 0,7 до 1,3.

Поправками законодательства в настоящее время установлено, что граждане и коммерческие организации, получившие право собственности на недвижимость в результате ее приватизации из государственной или муниципальной собственности, либо до введения в действие Земельного кодекса выкупают землю по цене, устанавливаемой субъектами Российской Федерации в пределах:

двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;

двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

Фактически этой нормой никаких пределов не предусмотрено, а установлена фиксированная цена.

В отношении иных собственников объектов недвижимости, то есть тех коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей, которые приобрели недвижимость после введения в действие Земельного кодекса, либо являлись ее собственниками изначально, порядок определения цены на выкупаемые участки остался без изменений.

Представляется, что эти изменения законодательства далеки от принципа социальной справедливости.

Во-первых, организации, которые имели возможность приобрести за бесценок недвижимость в период массовой приватизации, получили теперь такую же возможность в отношении земельных участков. Тем же организациям и индивидуальным предпринимателям, которые вели строительство знаний и сооружений за свой счет придется платить совершенно иные цены.

Во-вторых, субъекты Российской Федерации имеют возможность устанавливать цены на землю в пределах от 3 до 30-тикратного значения земельного налога. В свою очередь, земельный налог согласно Бюджетному кодексу РФ устанавливается органами местного самоуправления в размере до 1,5 процента кадастровой стоимости земли. Нижний предел земельного налога законодательством не установлен. Следовательно, выкупная цена на аналогичные по своим свойствам земельные участки может отличаться в десятки раз по территории страны.

Помимо очевидного нарушения конституционного равноправия граждан, в том числе и независимо от места их проживания, порядок определения выкупной цены на землю представляется неоправданно усложненным и не обеспечивающим учета реальной стоимости земли.

Согласно Федеральному закону «О государственном земельном кадастре» кадастровая стоимость земли устанавливается в соответствии с ее рыночной стоимостью.

Как было показано выше, в конечном итоге выкупная цена земли для всех категорий землепользователей определяется ее кадастровой стоимостью.

Было бы логично, что и выкуп земли должен производиться по кадастровой стоимости земельных участков без всякой корректировки различными коэффициентами в виде ставок земельного налога и кратности этих ставок земельному налогу, которые могут произвольно устанавливаться органами государственной власти и местного самоуправления.

Если же законодатель намерен стимулировать выкуп земельных участков, то имело бы смысл просто установить общий поправочный коэффициент к кадастровой стоимости земли, дифференцировав его в отношении земель различных категорий и разрешенных видов использования.

В отношении арендной платы за землю первоначально земельное законодательство относило данный вопрос на усмотрение органов государственной власти и местного самоуправления.

В настоящее время изменениями федерального законодательства определено, что размер арендной платы на год устанавливается в пределах:

двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков;

трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения;

полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

Приведенные расценки свидетельствуют о том, что поправки, внесенные в земельное законодательство, направлены на стимулирование приватизации земли.

При продаже зданий, строений, сооружений и иной недвижимости, расположенной на земельных участках, права на которые не переоформлены, также возникают проблемы.

Покупатель недвижимости на земельных участках, предоставленных юридическим лицам на праве постоянного (бессрочного) пользования, согласно статье 3.1. закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» обязан переоформить право на земельный участок. Из содержания статьи следует, что право постоянного (бессрочного) пользования не переходит к покупателю и должно быть переоформлено одновременно с покупкой недвижимости на земельном участке.

Данное положение вступает в противоречие с иными нормами, которые содержатся в Гражданском и Земельном кодексах Российской Федерации.

Согласно статьям 271, 552 ГК РФ, статье 35 ЗК РФ в случаях продажи здания, строения, сооружения покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. Следовательно, к покупателю переходит право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. И только с момента регистрации перехода права собственности на приобретенную недвижимость на покупателя ложится обязанность переоформить право постоянного (бессрочного) пользования.

В разрешение коллизии законодательства вновь пришлось вмешаться Высшему Арбитражному суду. Пленум Высшего Арбитражного суда в 2005 г. разъяснил, что покупатель «как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность». Тем самым пленум подвел черту и по срокам переоформления: оно может производиться на общих основаниях до 1 января 2010 года, но никак не одновременно с приобретением недвижимости.

Приведенный выше материал свидетельствует, что для определенных категорий землепользователей законодатель то устанавливает возможность приобретения участков в собственность бесплатно, то отказывает им в этом праве, то позволяет приобретать землю в собственность, то ограничивает переоформление правом аренды, а затем снова дает разрешение на выкуп земли. Изменяется и размер выкупной цены, и размер арендной платы, что ставит землепользователей в тупик: какой же вариант переоформления прав на землю является предпочтительным.

Постоянные изменения земельного права крайне негативно сказываются на деятельности органов государственной власти и местного самоуправления по оформлению правоустанавливающих документов на земельные участки: то что вчера было вполне законным, завтра может оказаться противоречащим законодательству, и, наоборот.

Следует заметить, что ни Закон о введении в действие Земельного кодекса, ни ЗК РФ не устанавливали саму процедуру переоформления прав на землю, ее порядок, условия и сроки, а также государственные гарантии для землепользователей.

Изменениями законодательства к настоящему времени оперделено, что переоформление права на земельный участок включает в себя:

подачу заявления заинтересованным лицом о предоставлении ему земельного участка на соответствующем праве при переоформлении этого права или подачу заявления заинтересованным лицом о предоставлении ему земельного участка на праве, предусмотренном Земельным кодексом Российской Федерации;

принятие решения исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации, о предоставлении земельного участка на соответствующем праве;

государственную регистрацию права в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Подразумевается, что все расходы по переоформлению прав на землю несет сам землепользователь.

Исключением является случай, установленный статьей 36 Земельного кодекса.

В данной статье содержатся положения в отношении граждан и юридических лиц, имеющих в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Установлено, что исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение на них права аренды имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в статье 36, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана).

В данном случае бремя оформления проекта кадастровой карты и осуществления соответствующих расходов законодатель возложил на органы местного самоуправления.


2.2 Проблемы и пути совершенстввания постановки земельных участков на ГКУ в Управылении Роснедвижимости по Челябинской области


В настоящее время к числу вопросов местного значения отнесено утверждение генеральных планов поселения, правил землепользования и застройки, утверждение документации по планировке территории, выдача разрешений на строительство и на ввод объектов в эксплуатацию, утверждение местных нормативов градостроительного проектирования, резервирование земель и изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков в границах территории для муниципальных нужд, осуществление земельного контроля за использованием земель.

На все эти вопросы действующее законодательство не дает ответа.

Разграничение государственной собственности на землю на территории г. Челябинска находится еще в начальной стадии. Поэтому, в соответствии с земельным законодательством полномочиями по переоформлению прав на землю на большей части территории города обладают органы местного самоуправления.

Важная роль в выполнении названных функций принадлежит Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска (КУИиЗО).

С момента своего создания Комитет должен был осуществлять полномочия собственника в отношении имущества и предприятий, принадлежавших муниципальному образованию.

В связи с необходимостью реализации полномочий муниципальных образований по контролю за использованием земельных ресурсов на территории города в ноябре 1998 года Комитет по управлению имуществом г.Челябинска был преобразован в Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска. В связи с этим в составе Комитета было создано Управление земель.

В настоящее время в соответствии с утвержденным Положением Комитет является структурным подразделением администрации города, наделенным правами юридического лица, действует в пределах полномочий, установленных законодательством Российской Федерации и Челябинской области, а также в соответствии с нормативными актами органов местного самоуправления города Челябинска. Комитет подотчетен по вопросам управления, владения, пользования и распоряжения муниципальным имуществом органам местного самоуправления города Челябинска.

Комитет осуществляет, в том числе, следующие функции: 1) выступает арендодателем при сдаче в аренду муниципального имущества, а также земельных участков, находящихся в государственной (до разграничения государственной собственности на землю) и муниципальной собственности; 2) заключает договоры купли-продажи объектов приватизации, в том числе земельных участков; 3) осуществляет продажу муниципальных земельных участков, а также земельных участков, находящихся в государственной (до разграничения государственной собственности на землю) собственности или права на заключение договоров аренды указанных участков на торгах в форме аукциона или конкурса; 4) выступает от имени муниципального образования г. Челябинск при государственной регистрации права муниципальной собственности на недвижимое имущество, и сделок с ним, в том числе права муниципальной собственности на земельные участки; 5) в установленном законодательством порядке на основании решения Главы города передает земельные участки гражданам бесплатно в собственность, юридическим лицам - в постоянное бессрочное пользование, безвозмездное срочное пользование; 6) осуществляет геодезические и картографические работы по формированию земельных участков, формирует межевые дела и ставит земельные участки на кадастровый учет, проводит работу по инвентаризации земель; 7) организует ведение дежурного плана города, муниципального земельного кадастра, реестра муниципальных земель и постановку на учет договоров аренды земельных участков.

В структуре администрации города Челябинска действует Главное управление архитектуры и градостроительства (Главархитектура), которое является органом, осуществляющим регулирование градостроительной деятельности на территории г. Челябинска. Управление является юридическим лицом, имеет самостоятельный баланс, счета в банках, печать со своим наименованием и изображением герба города Челябинска, может выступать истцом и ответчиком в судах.

В число функций Управления входят:

) Обеспечение рационального использования земельных ресурсов;

) Подготовка градостроительной документации и участие в проектировании разделов генерального плана города, осуществление содействия ее разработчикам в согласовании этой документации с государственными органами, органами местного самоуправления;

) Организация подготовки документов для получения разрешений на строительство объектов недвижимости, а также регистрация выполнения инженерных изысканий для строительства;

) Подготовка правоустанавливающих документов по отводу земельных участков для всех видов нового строительства на основе утвержденной градостроительной документации (районной планировки, генерального плана города, градостроительной документации о застройке и др.);

) Контроль и координация работ, выполняемых муниципальным унитарным предприятием «Архитектурно - планировочный центр».

Муниципальное унитарное предприятие «Архитектурно - планировочный центр» осуществляет выполнение технической работы по оформлению правоустанавливающих документов, архитектурно - планировочных заданий, инженерно - геологических и топографических работ, а также выполнение исполнительных съемок, корректирует или разрабатывает (в случае отсутствия) и согласовывает проект границ земельного участка.

С целью оперативного решения вопросов в районных администрациях, связанных с земельными участками, контроля за использованием земельных участков на территориях районов, увеличения сборов платы за пользование землей, а также выявления самовольного занятия земельных участков Постановлением Главы г. Челябинска Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям было поручено образовать в составе Управления земель сектор районного землеустройства с размещением сотрудников в администрациях районов города. Главы администраций районов были обязаны обеспечить рабочими помещениями районных землеустроителей и осуществлять контроль за их трудовой дисциплиной.

Во исполнение указанного Постановления в штаты администраций районов города были введены районные землеустроители.

Федеральное государственное учреждение «Земельная кадастровая палата» по Челябинской области является государственной некоммерческой организацией, созданной для исполнительных функций, возложенных на Роснедвижимость по оказанию государственных услуг в сфере ведения государственного земельного кадастра и государственного кадастра объектов недвижимости, а также ведению государственного технического учета объектов градостроительной деятельности.

Областное Государственное Унитарное Предприятие «Областной центр технической инвентаризации» наделено полномочиями по хранению, комплектованию, учету и использованию документов архива технической инвентаризации, а также предоставляет услуги: технический учет и техническая инвентаризация объектов недвижимости, подготовка технической документации, геодезические измерения и топографические съемки, землеустроительные работы.

На территории Челябинской области действует Главное Управление Федеральной Регистрационной службы (Росрегистрация), которая является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Перечисленными органами не исчерпывается перечень организаций, которые принимают участие в оформлении правоустанавливающих документов на земельные участки. В частности, необходимо согласование границ, разрешенных видов использования участков с органами, осуществляющими эксплуатацию дорог, железных дорог, линий электропередач, подземных коммуникаций и т.п.

Претендентам на получение правоустанавливающих документов приходится проходить согласования, оплачивать необходимую работу во всех перечисленных структурах.

Проведенный анализ полномочий органов государственной власти и местного самоуправления дает основания для следующих выводов.

Во-первых, процесс оформления документов представляет собою длинную технологическую цепочку, в которой последовательно участвуют органы местного самоуправления, федеральные и областные органы и организации, которые согласно действующему законодательству независимы друг от друга. Порядок взаимодействия указанных органов и организаций к настоящему времени не установлен. В случае возникновения конфликтных ситуаций бремя их разрешения ложится на заявителей.

Например, если в проекте кадастровой карты, подготовленной Главархитектурой, имеется несовпадение каких-то показателей с информацией из земельного кадастра, то доказывать, какие данные более правильны, вынужден заявитель. В случае, если каждый из органов настаивает на своем, заявитель вынужден решать вопрос в судебном порядке.

Достаточно распространенным является следующий случай. Согласно Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» объектам недвижимости мог присваиваться либо кадастровый, либо, при отсутствии кадастрового плана на земельный участок, условный номер. Поскольку длительное время предоставления кадастровых планов для государственной регистрации прав на недвижимость не требовалось, то подавляющее их большинство имеют условные номера. Согласно статье 1 закона «кадастровый номер - уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости, который присваивается и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права». Кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание или сооружение, и инвентарного номера здания или сооружения. Данное положение законодательства предполагает исключение ситуации, при которой объекты имеют различные номера. Однако, на практике ситуация выглядит иначе. При оформлении прав на земельные участки под уже существующими объектами недвижимости Главархитектура и КУИиЗО готовят проекты кадастровой карты, которые затем учреждением «Земельная кадастровая палата» уточняются непосредственно на местности и после проведения межевания передаются для государственной регистрации в Управление Роснедвижимости. Согласно установленной форме на кадастровых планах земельных участков должны быть отражены все расположенные на участке объекты недвижимости с присвоением кадастровых номеров. Затем кадастровый план поступает в управление Росрегистрации, которое производит регистрацию прав на земельный участок. Таким образом, в Едином государственной реестре прав оказывается одновременно один и тот же объект, но с разными номерами, условным, полученным при первоначальной регистрации прав, и кадастровым согласно кадастровому плану. В силу приведенных выше положений законодательства доказать, что речь идет об одном и том же объекте невозможно без длительных судебных разбирательств. Парадокс заключается в том, что одной из основных целей государственной регистрации прав является обеспечение точной идентификации объекта и фиксации прав на него. Однако, сложившийся в настоящее время порядок регистрации прав исключает возможность такой идентификации.

К настоящему времени порядок конвертации условных номеров объектов в кадастровые номера, порядок информационного обмена между базами данных Управлений Роснедвижимости и Росрегистрации не установлены.

Во-вторых, большинство полномочий по оформлению документов на землю централизованы на уровне города. С точки зрения ведения муниципального учета прав такая централизация, безусловно, оправдана, поскольку помогает снизить вероятность ошибок.

Перечисленные федеральные структуры и их территориальные подразделения осуществляют на территории Челябинской области следующие функции.

) государственный кадастровый учет земельных участков, учет текущих изменений характеристик земельных участков, снятие с кадастрового учета прекративших существование земельных участков;

) государственный кадастровый учет расположенных на земельных участках объектов недвижимого имущества в части внесения сведений об их наличии в Единый государственный реестр земель;

) ведение дежурных кадастровых планов и кадастровых дел;

) организацию работ по государственной кадастровой оценке земель и иных объектов недвижимости;

) выдачу технических условий на проведение межевания и приемку материалов межевания для постановки земельного участка на государственный кадастровый учет.

Поскольку, согласно антимонопольному законодательству, органы государственной власти не имеют права заниматься предпринимательской деятельностью, а при кадастровом учете без этого не обойтись, для исполнительных функций, возложенных на Управление Роснедвижимость по оказанию государственных услуг в сфере ведения государственного земельного кадастра и государственного кадастра объектов недвижимости, а также ведения государственного технического учета объектов градостроительной деятельности, образовано федеральное государственное учреждение «Земельная кадастровая палата» по Челябинской области.

Полномочия на территории Челябинской области по распоряжению земельными участками, находящимися в федеральной собственности, а также по оформлению государственных участков в федеральную собственность, учету таких участков осуществляет территориальное Управление Росимущества по Челябинской области.

Анализ полномочий перечисленных федеральных органов в сфере земельных отношений дает основания для следующих выводов.

Во-первых, Управление Росимущества имеет право распоряжаться землей, но не имеет сведений о том, чем оно может распорядиться. Эти сведения необходимо получать в Управление Роснедвижимости. Управление Роснедвижимости знает, чем можно распорядиться, но не имеет на это полномочий.

Во-вторых, каждый из перечисленных органов ведет учет одного и того же. Управление Роснедвижимости учитывает земельные участки в Государственном земельном кадастре, Главное Управление Росрегистрации регистрирует право на земельные участки в Едином государственном реестре прав на недвижимость, Управление Росимущества ведет учет в реестре федерального имущества.

При таком проведении административной реформы, а Указ Президента Российской Федерации №314 был принят «В целях формирования эффективной системы и структуры федеральных органов исполнительной власти…», несмотря на все призывы к дебюрократизации, растет и численность государственных служащих и волокита в федеральных структурах.

Организационная структура Управления Роснедвижимости по Челябинской области приведена на рис.4 (Приложение 3).

Процедура кадастрового учета выглядит следующим образом.

Первый орган, который необходимо посетить - это организация, осуществляющая межевание. В некоторых случаях процедура межевания не требуется, однако если от нее отказаться, Управление Роснедвижимости обязано в выдаваемом плане указать, что «в земельном кадастре отсутствуют сведения, позволяющие однозначно определить земельный участок, подлежащий передаче». При этом, например, договор купли-продажи в отношении такого участка уже не оформить, так как он не может быть зарегистрирован в Росрегистрации, в связи с тем, что в соответствии с законом в договоре должно быть однозначно определено (описано) продаваемое имущество.

Осложняется эта процедура тем, что большое количество земельных участков не имеют точных описаний границ. В таком случае гражданам и юридическим лицам для совершения какой-либо сделки с земельным участком необходимо сначала обратиться в орган межевания, который выполнит необходимые геодезические работы по определению местоположения границ земельного участка на местности и составит их описание, т.е. проведет межевание земельного участка и подготовит документ, в котором будет приведено однозначное описание границ участка. В тоже время для межевания необходимо предоставить в орган межевания все исходные данные о земельном участке, содержащиеся в земельном кадастре, которые нужно получить в Управлении Роснедвижимости.

По договору о проведении межевания орган межевания в соответствии с действующим законодательством обязан:

Организовать работы по определению местоположения границ на местности. Собственник земельного участка вместе со специалистом органа межевания должен встретиться со всеми соседями и определить - где проходит граница между участками. Оформить должным образом согласование границ на местности, составив об этом акт, который должен быть подписан собственниками и всеми соседями так как, возможно, ваши участки уже разделены забором, канавой или межой.

Закрепить на местности границы участка, установив на поворотных и узловых точках межевые знаки, и провести геодезические измерения, позволяющие определить координаты этих знаков. В предусмотренных случаях может быть составлено иное описание границы, но оно должно позволять однозначно определить ее местоположение на местности. Вычислить площадь участка по уточненным границам.

Составить межевое дело и подготовить документ о межевании (выписку из межевого дела) для представления в кадастровую палату.

После межевания опять необходимо обращаться в Управление Роснедвижимости для того, чтобы уточнения в документах были признаны и внесены в Единый государственный реестр земель.

Управление Роснедвижимости должно внести изменения в сведения земельного кадастра в течение 20 рабочих дней.

Затем происходит процесс государственной регистрации права.

По срокам установление и согласование границ занимает как минимум три месяца.

По Челябинской области стоимость межевания в настоящее время, согласно региональному закону, колеблется в пределах 2,5 - 3 тысяч рублей. И если ранее сумма могла равняться 1,5 тысячам, то сейчас ряд муниципалитетов, воспользовавшись соответствующим законом (см. далее), подняли её до максимально установленной планки - 3 тысячи рублей. Подобное повышение цен произошло в Озёрске, Каслях и Кыштыме, где до закона процедура межевания стоила 1,5 тысяч рублей, а после 3 тысячи.

Закон Челябинской области от 25.01.2007 г. № 101-ЗО «О предельных максимальных ценах работ по проведению территориального землеустройства в отношении земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства» установил предельные максимальные цены работ по проведению территориального землеустройства в отношении земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства устанавливаются на комплекс работ, определенный федеральным законодательством, результатом проведения которых являются формирование землеустроительного дела и описание земельного участка для его постановки на государственный кадастровый учет и получения кадастрового плана земельного участка.

Предельные максимальные цены работ по проведению территориального землеустройства в отношении земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, установленные настоящим Законом, применяются без ограничения их площади, за исключением земельных участков, расположенных в городе Челябинске и участков земли предназначенных для индивидуального жилищного строительства. Предельные максимальные цены работ по проведению территориального землеустройства, установленные настоящим Законом, применяются в отношении земельных участков, расположенных в городе Челябинске и предназначенных для индивидуального жилищного строительства, площадь которых не превышает 0,15 га.

На период с 16 апреля по 31 октября 2007 года были установлены предельные максимальные цены работ по проведению территориального землеустройства в отношении земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства и расположенных в границах городского населенного пункта в размере не более 3000 рублей, в отношении земельных участков, расположенных вне границ населенных пунктов (полевые земельные участки), а также в границах сельских населенных пунктов в размере не более 2500 рублей.

На период с 1 ноября по 15 апреля 2007 года были установлены предельные максимальные цены работ по проведению территориального землеустройства в отношении вышеуказанных земельных участков, расположенных в границах городского населенного пункта в размере не более 3600 рублей, в отношении земельных участков, расположенных вне границ населенных пунктов (полевые земельные участки), а также в границах сельских населенных пунктов в размере не более 3000 рублей.

Таким образом, чтобы пройти процедуру кадастрового учета земельного участка гражданам и юридическим лицам необходимо пройти несколько этапов, несколько органов государственной власти; выстоять очереди, потратить материальные ресурсы.

В связи с таким порядком документального оформления земельного участка возникают не только неудобства и проблемы у граждан и юридических лиц, но и у самих органов государственной власти.

Сложная процедура кадастрового учета несет за собой и проблемы непосредственно для самих органов государственной власти. Не выстроенное взаимодействие, пересечение функций, учет одного и того же приводит к недостаточной точности нанесения границ кадастровых кварталов в векторной карте в электронном виде: наличие многочисленных пересечений, наложения границ кадастровых кварталов, несовпадение границ между кадастровыми районами. В приложении 2 представлены типы ошибок, которые возникают в настоящее время при проведении кадастрового учета.

Для того, чтобы хотя бы частично решить возникшую проблему принят совместный приказ от 27.05.2005 г. № 104/118 «Об организации взаимодействия Управления Роснедвижимости по Челябинской области и ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Челябинской области».

В соответствии с совместным приказом о взаимодействии ответственность за прием и выдачу документов государственного земельного кадастра была возложена на начальников и специалистов территориальных отделов Управления Роснедвижимости по Челябинской области. Принятые от заявителей документы были переданы территориальными отделами Управления Роснедвижимости по Челябинской области в филиалы-отделы ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Челябинской области по накладной.

Приказом возложено на начальников, заместителей начальников территориальных отделов Управления:

ответственность за организацию ежедневного приема, прием документов и выдачу документов, соблюдение сроков рассмотрения заявлений и запросов, ведение книг учета заявлений и книг учета выданных сведений;

полномочия по принятию решений, включая подготовку самих решений:

) о внесении сведений о ранее учтенных земельных участках;

) о постановке на кадастровый учет земельных участков;

) об учете изменений земельного участка (в том числе об учете, изменении либо снятии с учета части объекта недвижимости, а также об учете адреса правообладателя);

) о снятии с учета земельного участка;

) о внесении кадастровых сведений в государственный кадастр недвижимости в соответствии с документами, поступающими в порядке информационного взаимодействия;

) об исправлении технических и кадастровых ошибок в кадастровых сведениях;

полномочия по принятию решения о приостановлении и отказе в осуществлении кадастрового учета, включая подготовку самого решения;

полномочия по принятию решения об отказе в приеме заявления, в случае если заявление представлено лицом, не указанным в заявлении (не заявителем и не представителем заявителя), либо лицо, представившее заявление, не предъявило документ, удостоверяющий личность;

полномочия по удостоверению:

) кадастрового паспорта земельного участка;

) кадастровой выписки земельного участка;

) кадастрового плана территории;

) кадастровой справки;

) копий документов, на основании которых сведения о земельном участке внесены в государственный кадастр недвижимости;

администрирование платежей.

На начальников филиалов-отделов Палаты возложено:

ответственность за внесение кадастровых сведений в Реестр объектов недвижимости;

формирование и хранение кадастровых дел;

подготовку выписок из государственного кадастра недвижимости (кадастровых паспортов, кадастровых выписок, кадастровых планов территорий), кадастровых справок по результатам проведения кадастровых процедур;

подготовку копий документов, на основании которых сведения о земельном участке внесены в государственный кадастр недвижимости ;

соблюдение сроков рассмотрения заявлений и запросов.

Начальники, заместители начальников территориальных отделов Управления:

В течение двух рабочих дней, следующих за днем приема документов, осуществляют проверку представленных для проведения кадастрового учета документов на соответствие требованиям, установленным Законом, Порядком с последующим оформлением Протокола по результатам проведенной проверки, комплектуют поступившие документы в учетное дело и осуществляют его передачу по накладной, сформированной по соответствующему виду кадастровой процедуры в филиал-отдел Палаты (накладная регистрируется в Книге учета накладных, которая ведется по ранее установленной форме).

В случае поступления документов для проведения учета адреса правообладателя прием, проверка, комплектация документов в учетное дело и передача в филиал-отдел Палаты осуществляется в течение одного рабочего дня, следующего за днем приема документов.

В течение одного рабочего дня, следующего за днем приема запроса о предоставлении сведений осуществляют передачу по накладной поступившего запроса в филиал-отдел Палаты.

Начальники филиалов-отделов Палаты:

При поступлении учетного дела по проведению учета, учета изменений, учета части земельного участка или снятия с учета земельного участка осуществляют проверку документов, заполнение протокола проверки документов по соответствующим видам проверки, и передачу учетного дела с протоколом проверки документов по накладной, полученной от территориального отдела при передаче документов в территориальный отдел Управления в срок не более чем пять рабочих дней со дня получения документов, а учет адреса правообладателя - в срок не более чем один рабочий день со дня получения документов.

В случае поступления запроса о предоставлении сведений в порядке, предусмотренном Законом осуществлять передачу в территориальный отдел Управления подготовленных кадастровых сведений не позднее двух рабочих дней до дня окончания срока, предусмотренного Законом. Передача осуществляется по накладной, полученной от территориального отдела Управления в соответствии с п. 4.3. приказа.

Начальники, заместители начальников территориальных отделов Управления:

После получения учетного дела с протоколом выполненной проверки документов принимают решение о проведении учета, приостановлении учета либо отказе в проведении учета. В случае принятия решения о проведении учета в срок не более трех рабочих дней со дня получения документов от филиала-отдела Палаты направляют учетное дело с протоколом проверки документов и принятым решением в филиал-отдел Палаты для проведения кадастрового учета.

Начальники филиалов-отделов Палаты:

После получения учетного дела с принятым решением от территориального отдела Управления осуществляют соответствующий кадастровый учет и в срок не позднее двух рабочих дней до дня окончания срока, предусмотренного передают по накладной, предусмотренной приказа в территориальный отдел Управления, подготовленные кадастровые сведения.

Во исполнение главной задачи и функции ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Челябинской области по ведению государственного земельного кадастра на территории Челябинского кадастрового округа структурными подразделениями (филиалами-отделами) названного федерального государственного учреждения в Челябинской области на 01.01.2009 г. всего было открыто подразделов в едином государственном реестре земли - 1 019 058 земельных участков. Из них: вновь образованных - 364 693, что составляет 36 процента от общего количества земельных участков; ранее учтенных земельных участков - 654 365, что составляет 64 процентов, архивных - 13 035.

Для решения существующей проблемы представляется необходимым объединение функций, которые в настоящее время выполняются Роснедвижимостью и Росрегистрацией в руках единого государственного органа.

Закон № 93-ФЗ регулирует правоотношения, связанные с определением и оформлением статуса земельных участков, предоставленных гражданам для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства.

В соответствии с Федеральными законами «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о госрегистрации прав) и «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» правоустанавливающие документы на принадлежащие гражданам указанные земельные участки, так же, как и на другие объекты недвижимости, выданные до вступления в силу Закона о госрегистрации прав и Земельного кодекса РФ, считаются действительными, однако для совершения сделок с такими объектами недвижимости права на эти объекты необходимо зарегистрировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним по правилам Закона о госрегистрации прав.

Закон № 93-ФЗ установил, что гражданин может зарегистрировать право собственности на принадлежащий ему земельный участок, в т. ч. предоставленный ему ранее на праве пожизненного наследуемого владения или бессрочного (постоянного) пользования, либо на праве, вид которого по имеющимся документам невозможно определить, причем принятия специального решения органа власти о предоставлении участка в собственность, в отличие от ранее действовавшего порядка, не требуется.

Основанием для государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок является какой-либо из следующих документов:

акт о предоставлении гражданину данного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания акта на момент его издания;

акт (свидетельство) о праве гражданина на данный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;

выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на данный земельный участок (в случае, если этот участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства; форма выписки должна быть установлена Росрегистрацией);

иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право гражданина на данный земельный участок.

Обязательным приложением к таким документам является кадастровый план соответствующего земельного участка, причем государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок осуществляется также в случае, если сведения о его площади, содержащиеся в предоставленном гражданином документе, не соответствуют данным кадастрового плана этого участка.

Гражданин имеет право бесплатно приобрести в собственность выделенный ему земельный участок, входящий в состав садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения. Закон № 93-ФЗ отделил предоставление такого земельного участка в собственность гражданина, осуществляемое по новым правилам только в индивидуальном порядке, от процедуры предоставления в собственность указанным некоммерческим объединениям земельных участков, относящихся к имуществу общего пользования объединения. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления земельных участков, обязаны принять решение о предоставлении таких участков гражданину или, в упомянутых случаях, некоммерческому объединению в двухнедельный срок с даты получения заявления и необходимых документов (ранее - в месячный срок).

Важным элементом порядка оформления прав граждан на земельные участки являются землеустроительные процедуры, предшествующие государственной регистрации прав на земельный участок, в т. ч. кадастровый учет земельного участка и предоставление правообладателю земельного участка кадастрового плана участка.

Закон № 93-ФЗ установил, что в случае несоответствия сведений о площади земельного участка, содержащихся в правоустанавливающем документе, представленном для государственного кадастрового учета участка, сведениям об уточненной площади такого земельного участка, содержащимся в документах о его межевании, кадастровый учет такого участка проводится на основании сведений, содержащихся в документах о межевании; проведение кадастрового учета в таких случаях не приостанавливается, в отличие от иных случаев противоречивости содержащихся в документах сведений. В то же время, если содержащаяся в документах о межевании уточненная площадь земельного участка превышает указанную в правоустанавливающем документе более чем на минимальный размер, установленный в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов РФ или органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования, в проведении государственного кадастрового учета должно быть отказано.

В случае, если сведения государственного земельного кадастра о местоположении (об адресе), площади или местоположении границ определенного земельного участка нуждаются в уточнении, или отсутствуют сведения о его разрешенном использовании или принадлежности к категории земель, правообладателю кадастровый план выдается. Одновременно ему выдается справка о составе документов, которые необходимо подать в орган, осуществляющий деятельность по ведению государственного земельного кадастра, для уточнения указанных сведений. Последующее уточнение осуществляется в порядке, установленном для проведения государственного кадастрового учета земельных участков.

В целях реализации Федерального закона № 93-ФЗ от 30.06.2006 г. «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» было подготовлено и выдано 58000 кадастровых планов земельных участков, в том числе:

кадастровых планов - на земельные участки, предоставленные для ведения личного подсобного хозяйства;

кадастровых планов - на земельные участки, предоставленные для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства;

кадастровых планов - на земельные участки, предоставленные для индивидуального гаражного строительства;

кадастровых планов - на земельные участки, предоставленные для индивидуального жилищного строительства.

Несмотря на это остается еще большой объем работы для сотрудников кадастровой палаты.

По состоянию на 01.01.09 количество земельных участков в системе государственного земельного кадастра, предоставленных до введения в действие Земельного кодекса РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального и гаражного жилищного строительства, права на которые не зарегистрированы составляет:

а) площадь которых не нуждается в уточнении (прошла межевание) - 31690;

б) площадь которых ориентировочная, подлежит уточнению при межевании, но регистрация прав возможна без проведения межевания - 203212;

в) площадь которых ориентировочная, подлежит уточнению при межевании, отсутствует графическое изображение, (не отображен раздел В.2), регистрация прав невозможна без проведения межевания - 112230

Представленные данные свидетельствуют о том, что предстоит еще длительная работа по документальному оформлению ранее учтенных земельных участков в государственном земельном кадастре.

Анализ процесса оформления документов по кадастровому учету показал наличие достаточно сложной, долговременной и дорогостоящей процедуры. Стоимость оформления кадастровых планов и государственной регистрации прав на земельные участки является непосильной для большинства граждан.

При обнаружении замечаний к кадастровому делению территории Челябинского кадастрового округа специалисты Управления осуществляют уточнение прохождения границ кадастровых кварталов недостаточно оперативно.

Установленные сроки рассмотрения обращений, должностные обязанности, процедуры административных регламентов, специалистами Управления при осуществлении государственного кадастрового учета в целом соблюдаются, но есть замечания к отдельным специалистам.

Таким образом, организационная деятельность Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Челябинской области позволяет вести земельный кадастр надлежащим образом.

Для проведения Государственного кадастрового учета следует обращаться в территориальные отделы Управления Роснедвижимости по Челябинской области по месту нахождения объекта недвижимости (ст. 18 Федерального Закона от 24.07.2007 года № 221-ФЗ).

Постановка на учет объекта недвижимости, учет изменений объекта недвижимости, учет части объекта недвижимости или снятие с учета объекта недвижимости осуществляется в срок не более чем двадцать рабочих дней со дня получения соответствующего заявления о кадастровом учете, а учет адреса правообладателя - в срок не более чем пять рабочих дней со дня получения соответствующего заявления об учете адреса правообладателя (ст. 17 Федерального Закона от 24.07.2007 года № 221-ФЗ).

За постановку на учет объекта недвижимости уплачивается государственная пошлина. Учет изменения объекта недвижимости, учет части объекта недвижимости, учет адреса правообладателя или снятие с учета объекта недвижимости осуществляется без уплаты государственной пошлины (ст. 19 Федерального Закона от 24.07.2007 года № 221-ФЗ).

Порядок предоставления сведений из Государственного земельного кадастра:

В соответствии со ст. 14 Федерального Закона от 24.07.2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» общедоступные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, предоставляются органом кадастрового учета по запросам любых лиц.

. Сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, предоставляются в виде:

копии документа, на основании которого сведения об объекте недвижимости внесены в государственный кадастр недвижимости;

кадастровой выписки об объекте недвижимости;

кадастрового паспорта объекта недвижимости;

кадастрового плана территории;

кадастровой справки.

. Кадастровая выписка об объекте недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую запрашиваемые сведения об объекте недвижимости. Если в соответствии с кадастровыми сведениями объект недвижимости, сведения о котором запрашиваются, прекратил существование, любая кадастровая выписка о таком объекте, наряду с запрашиваемыми сведениями, должна содержать кадастровые сведения о прекращении существования такого объекта.

. Кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения об объекте недвижимости.

. Кадастровый план территории представляет собой тематический план кадастрового квартала или иной указанной в соответствующем запросе территории в пределах кадастрового квартала, который составлен на картографической основе и на котором в графической форме и текстовой форме воспроизведены запрашиваемые сведения.

. Кадастровая справка представляет собой систематизированный свод кадастровых сведений об объектах недвижимости, расположенных на указанной в соответствующем запросе территории, или их отдельных видах.

. Внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения, за исключением сведений, предоставляемых в виде кадастровых планов территорий или кадастровых справок, предоставляются в срок не более чем десять рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего запроса. Срок предоставления запрашиваемых сведений в виде кадастровых планов территорий или кадастровых справок не может превышать пятнадцать или тридцать рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего запроса.

. Если предоставление запрашиваемых сведений не допускается в соответствии с федеральным законом или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют запрашиваемые сведения, в срок не более чем пять рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего запроса данный орган выдает (направляет) в письменной форме обоснованное решение об отказе в предоставлении запрашиваемых сведений либо уведомление об отсутствии в государственном кадастре недвижимости запрашиваемых сведений.

. Решение об отказе в предоставлении запрашиваемых сведений может быть обжаловано в судебном порядке.

. За предоставление в установленном настоящей статьей порядке кадастровых сведений уплачивается государственная пошлина в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

. Для получения сведений об объекте недвижимости любое лицо может обратиться с заявлением в орган кадастрового учета с указанием своих реквизитов, объема и характера запрашиваемых сведений, формы предоставления, способа доставки.

Заявление регистрируется в Книге учета заявлений, копия заявления с подписью должностного лица территориального отдела выдается заявителю на руки.

В случае положительного решения (наличие сведений об объекте недвижимости в ГКН, общедоступность запрашиваемых сведений) подготавливаются сведения об объекте недвижимости в соответствии с зарегистрированным заявлением. Документ удостоверяется подписью должностного лица органа кадастрового учета, регистрируется в Книге учета выданных сведений и выдается заявителю в срок, не превышающий нормативный.

Во многих территориях граждане и юридические лица уже почувствовали положительные стороны произошедших нововведений. В первую очередь это касается организации специалистами регистрационной и кадастровых служб совместного приема заявителей и внедрения «единых окон» по приему и выдаче документов. Эта работа, направленная на улучшение качества предоставляемых населению Челябинской области государственных услуг в сфере недвижимости, будет продолжена Управлением и в дальнейшем.

Таким образом, анализ практики организации постановки земельных участков на государственный кадастровый учет Управлением Роснедвижимости по Челябинской области свидетельствует о том, что существует целый ряд проблем: пересечение полномочий, громоздкая и неэффективная процедура постановки на учет сложна не только для граждан как потребителей государственных услуг, так и для органов государственной власти и должностных лиц, оказывающих данный вид государственных услуг. Все это обуславливает необходимость совершенствования все системы постановки земельных участков на государственный кадастровый учет.

Объем решаемых задач в Управлении Роснедвижимости по Челябинской области сам по себе свидетельствует о сложности работ, проводимых в последнее время Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости. В требуемые сроки весьма трудно решить обозначенную совокупность задач, но еще сложнее это решение осуществить в форме реформирования действовавшей системы учета и приведения ее к требованиям современной экономики.

Обозначенные проблемы в работе Управления делают актуальными вопросы правильного построения соответствующих деловых процессов решения поставленных задач, построения таких функционально-организационных схем проведения работ, которые с одной стороны, отвечают современным требованиям к результатам деятельности органов Роснедвижимости и скорости их получения, а с другой - обеспечивают требуемый уровень качества выполнения работ и обслуживания населения.

Информационной основой ведения государственного кадастрового учета является кадастровое деление территории Российской Федерации.

В целях реализации Постановления Правительства РФ от 06.09.2000 г. № 660 «Об утверждении Правил кадастрового деления территории Российской Федерации и Правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам» и во исполнение приказов Росземкадастра № П/89 от 14.05.01 г. «О кадастровом делении территории Российской Федерации», № П/117 от 15.06.2001 г. «Требования к кадастровому делению» на территории Челябинского кадастрового округа было создано 43 кадастровых района, в пределах которых осуществлялся государственный кадастровый учет земельных участков и ведение государственного реестра земель Челябинского кадастрового округа.

Создание кадастровых районов было утверждено Приказами Комитета по земельным ресурсам и землеустройству по Челябинской области от 10.07.2001 г. № 179 и от 13.02.2002 г. № 20.

Кадастровое деление территории области по кадастровым районам представлено в Приложении 1.

По состоянию на 1 января 2008 года общее количество кадастровых единиц в Челябинском кадастровом округе составило: 732 блока, 3538 массивов, 25673 квартала.

Согласно пункту 4 приказа Росземкадастра № П/89 от 14.05.01 г. «О кадастровом делении территории Российской Федерации» схемы расположения кадастровых кварталов в границах территории кадастровых районов были утверждены приказами руководителя Облкомзема в период 2001-2003 года и предложены для ведения государственного кадастрового учета земельных участков.

В настоящее время на территории Челябинского кадастрового округа используются следующие системы координат: по 26 кадастровым районам - система координат 1942 года, по 17 кадастровым районам - местная система координат, что вызывает большие затруднения при проведении кадастровых работ по постановке земельных участков (единого землепользования), расположенных в двух и более кадастровых районах на территории Челябинского кадастрового округа.

Для устранения возникающих проблем Управлением Роснедвижимости по Челябинской области заключен государственный контракт от 18.12.2007 г. № 55, по которому в апреле 2008 г. Начато ведение государственного кадастра недвижимости в местной системе координат Роснедвижимости по Челябинской области на территории Челябинского кадастрового округа при ведении государственного кадастра недвижимости.

В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 25 декабря 2008 года №1847 Федеральная регистрационная служба и Роснедвижимость была включена в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Ранее разрозненные ведомства объединили для того, чтобы услуги в сфере недвижимости стали более доступными и качественными. Хотя реорганизация займет несколько лет, уже сейчас можно видеть, как на практике меняются подходы к работе с гражданами со стороны учреждений Росрегистрации

Управление Росрегистрации, Управление Роснедвижимости и ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Свердловской области, а также Уральское окружное управление геодезии и картографии находятся сегодня на стадии реформирования и объединения в единую структуру - Росреестр. Центральные аппараты этих федеральных служб объединились 1 марта 2009 года, а для территориальных органов установлен более длительный срок слияния - его планируется завершить к 2012 году.

В соответствии с Указом Президента РФ «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» от 25 декабря 2008 г. № 1847 определены основные задачи объединенной службы на ближайшие несколько лет. Это:

организация единой системы государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

формирование инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации.

Таким образом, существующую сложившуюся систему оборота земельных участков необходимо настроить таким образом, чтобы она воспринималась как система, предоставляющая государственные услуги. Многие годы акцент был поставлен на то, чтобы создать механизм защиты прав граждан, зафиксировать и подтвердить государственной властью эти права.

Сегодня достигнуты успехи в части защиты прав граждан, но есть существенное отставание в части качества предоставляемых услуг, и в настоящее время созданы условия, чтобы исправить ситуацию.

Модернизация проводится в интересах и государства, и обычных людей. Создание нового ведомства позволит снизить издержки на его содержание и одновременно увеличить доходы, поступающие в бюджеты разных уровней Российской Федерации. Граждане же при оформлении прав на свое недвижимое имущество будут избавлены от утомительных походов по разным инстанциям. С созданием «единого окна» человек будет посещать Росреестр всего два раза: при сдаче документов на регистрацию и при получении свидетельства о праве собственности. Все остальное за него сделают специалисты нового ведомства. После завершения реформы движение документов внутри системы должно стать бесперебойным, а проработать пакет документов от одного заявителя по всей цепочке специалистов-экспертов будет реально за две недели.

В соответствии с Указом Президента РФ в сфере недвижимости началась реформа, в результате которой с 1 марта 2009 года были упразднены Федеральное агентство геодезии и картографии и Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости, образована Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Второй этап реформирования предполагает до 1 января 2011 года завершить объединение территориальных органов этих ведомств.

На основании вышеназванного приказа Росреестра с 1 сентября 2009 года Управление Роснедвижимости по Челябинской области реорганизуется путем присоединения к Управлению Федеральной регистрационной службы по Челябинской области.

ноября 2009 года в налоговой службе зарегистрировано прекращение деятельности Управления Роснедвижимости по Челябинской области.

Управление Росреестра по Челябинской области в связи с присоединением Управления Роснедвижимости теперь реализует следующие полномочия: государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним; государственный кадастровый учет недвижимого имущества; проведение государственной кадастровой оценки земель, их мониторинг и земельный контроль; проведение проверок саморегулируемых организаций арбитражных управляющих и другие. Для исполнения этих полномочий Управлением были созданы новые отделы, произошел ряд изменений в подразделениях, работающих в городах и районах области.

Таким образом, во многих территориях граждане и юридические лица уже почувствовали положительные стороны произошедших нововведений. В первую очередь это касается организации специалистами регистрационной и кадастровых служб совместного приема заявителей и внедрения «единых окон» по приему и выдаче документов. Эта работа, направленная на улучшение качества предоставляемых населению Челябинской области государственных услуг в сфере недвижимости, должна быть продолжена Управлением и в дальнейшем.


Заключение


Земельное законодательство диктует необходимость переоформления ранее существовавших прав на землю на право аренды или право собственности. Установленный порядок переоформления прав не гарантирует их возникновения, которое не могло бы быть оспорено в судебном порядке.

Условия возникновения тех или иных прав на землю для различных категорий пользователей законодателем неоднократно изменялись, что значительно осложнило переоформление прав на земельные участки.

Действующее земельное законодательство явно противоречит принципам равноправия граждан и социальной справедливости: земля может быть приобретена в собственность по льготной цене теми лицами, которые уже приобрели расположенные на ней объекты недвижимости за бесценок в рамках ускоренной приватизации. Те же граждане и юридические, которые построили или приобрели недвижимость за свой счет, обязаны выкупать землю по иным ценам. При этом цена корректируется поправочными коэффициентами, произвольно устанавливаемыми субъектами РФ и муниципальными образованиями, которые могут отличаться в десятки раз.

Поскольку процесс разграничения прав на землю находится в начальной стадии, распоряжение большей частью земельных площадей на территории г. Челябинска в настоящее время находится в компетенции органов местного самоуправления.

Государственный кадастровый учет земельных участков является одной из важнейших информационных систем, которая способствует управлению земельными отношениями, упорядочивает информацию о земельных ресурсах.

Органом государственной власти, осуществляющим ведение государственного кадастрового учета является Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости, основными функциями которого являются организационные: оформление государственных участков в федеральную собственность, учет таких участков.

Кроме того, на территории Челябинской области действует Главное Управление Федеральной Регистрационной службы, которая является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Анализ статистических данных текущего архива Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Челябинской области показал, что на территории области кадастровые планы имеют только 4 процента земельных участков. Такие данные свидетельствуют о достаточно низком уровне кадастрового учета.

Анализ процесса оформления документов по кадастровому учету показал наличие достаточно сложной, долговременной и дорогостоящей процедуры. Вся цепочка включает в себя прохождение не по одному разу Кадастровой палаты, органов межевания, регистрационной службы. В итоге процедура затягивается в лучшем случае до полугода.

Стоимость оформления кадастровых планов и государственной регистрации прав на земельные участки является непосильной для большинства граждан.

В процессе оформления кадастровых документов функции Росрегистрации и Роснедвижимости пересекаются между собой, их взаимодействие на законодательном уровне не урегулировано, что приводит к возникновению проблем как у граждан и юридических лиц с оформлением кадастровых планов, так и у самих органов государственной власти, связанных непосредственно с кадастровым учетом.

На сегодняшний день перечисленные обстоятельства привели к тому, что в векторной карте наблюдается наличие многочисленных пересечений, наложения границ кадастровых кварталов, несовпадение границ между кадастровыми районами.

Использование различных систем координат при кадастровом учете также привело к возрастанию количества ошибок в кадастре. Данная проблема была решена при помощи перехода к местной системе координат Роснедвижимости.

Анализ нормативных актов, а также практики работы Управления Федерального агентства кадастра недвижимости по кадастровой оценке показал, что данная сфера деятельности также является достаточно проблематичной.

В данной сфере возникают споры между гражданами и юридическими лицами по вопросам о величине кадастровой стоимости конкретного земельного участка; правильности расчета кадастровой стоимости; порядка расчета земельного налога на ее основе.

Решение перечисленных проблем, как представляется, диктует необходимость проведения следующих мероприятий.

. Объединить функции по ведению земельного кадастра, кадастра объектов недвижимости и регистрации прав на землю и расположенные на ней недвижимые объекты в руках единого государственного органа.

. Внести изменения в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», которые бы предусматривали порядок конвертации условных номеров объектов недвижимости в кадастровые номера при оформлении кадастровых планов земельных участков, а также порядок государственной регистрации прав не земельный участок и связанные с ним объекты недвижимости, как на единый объект прав.

. Разработать и принять постановлением Государственной Думы, а не Правительства Российской Федерации федеральную целевую программу «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости» на 2008 - 2013 годы, взамен аналогичной программы на 2002-2007 годы, срок действия которой истек.

. Подготовить и принять постановление Правительства Российской Федерации о подготовке кадастровых планов земельных участков и регистрации прав на них, а также прав на связанные с ними объекты недвижимости по принципу «одного окна», урегулировав порядок взаимодействия при выполнении данной задачи между органами государственной власти и местного самоуправления.

. Внести изменения в Бюджетный кодекс Российской Федерации, которыми предусмотреть, что земельный налог на земельные участки, кадастровые планы на которые не оформлены, определяется не на основе кадастровой стоимости участка, а в зависимости от его площади, категории земель и их целевого назначения, как это было предусмотрено законом «О плате за землю».

Как показала практика, использование рыночных методов определения кадастровой стоимости земли в виду фактического отсутствия земельного рынка приводит в действительности к произвольным оценкам кадастровой стоимости земельных участков.

Более подробные рекомендации даются в тексте работы.


Список использованных источников и литературы


1. Нормативно-правовые акты

.Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года (в ред. от 30 декабря 2008 г.) // Российская газета. 1993. 25 декабря; 2009. 21 января.

.Гражданский кодекс (Часть 1): Федеральным законом № 51-ФЗ от 30 ноября 2004 года (в ред. от 17 июля 2009 г.)// Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301; 2009. № 29. Ст. 3618.

.Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Федеральный закон от 26 января 1996 г. №14-ФЗ (в ред. от 24 июля 2007 г. №218-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. 1996. № 5. Ст. 410; 2007. №31. Ст. 4015.

.Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 31 июля 1998 г. № 146-ФЗ (в ред. от 19 июля 2009 г.) // Собрание законодательства РФ. 1998. № 31. Ст. 3824; 2009. N 29. Ст. 3632.

.Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая): Федеральный закон от 5 августа 2000 г. № 117-ФЗ (в ред. от 19 июля 2009 г.) // Собрание законодательства РФ. 2000. № 32. Ст. 3340; 2009. N 29. Ст. 3642.

.Земельный кодекс Российской Федерации: Федеральный Закон от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ (в ред. от 14 мая 2009г.) // Российская газета. 2001. 30 октября.; Российская газета. 2009.

.О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость: Указ Президента РФ от 11 декабря 1993 г. № 2130 // Российская газета.1993. 17 декабря.

.О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти: Указ Президента РФ от 9 марта 2004 г. № 314 (в ред. от 15 февраля 2007 г. № 174) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2004. № 11. Ст. 945.; Собрание законодательства Российской Федерации. 2007. № 8. Ст. 978.

.О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ (в ред. от 17 июля 2009 г.) // Собрание законодательства РФ. 1997. №30. Ст.3594; 2009. N 29. Ст. 3611.

.О землеустройстве: Федеральный закон от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ (в ред. от 4 декабря 2006 г. № 201-ФЗ) // Парламентская газета. 2001. 23 июня.; Российская газета. 2006. 8 декабря.

.О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества: Федеральный закон от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ // Собрании законодательства Российской Федерации от 3 июля 2006 г. № 27 ст. 2881.

.О государственном кадастре недвижимости: Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ (в ред. от 21 декабря 2009 г.) // Российская газета.2007. 1 августа; 2009. 23 декабря

.О земельных отношениях: Закон Челябинской области от 28 августа 2003 г. № 171-ЗО (в ред. от 26 ноября 2009 г.)// Южноуральская панорама. 2003. 11 сентября. 2009. 12 декабря.

.О предельных максимальных ценах кадастровых работ в отношении земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства: Закон Челябинской области от 25 января 2007 г. N 101-ЗО (в ред. от 28 августа 2008 г.) // Южноуральская панорама. 2007. 15 февраля; 2008. 13 сентября.

.Об утверждении Положения о Комитете Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству: Постановление Совета Министров Правительства РФ от 2 февраля 1993 г. № 91 // Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. 1993. № 6. Ст. 488.

.Об утверждении Положения о Государственном комитете Российской Федерации по земельной политике: Постановление Правительства РФ от 22 сентября 1999 г. № 1056 // Собрании законодательства Российской Федерации. 1999. № 40. Ст. 4853.

.Об утверждении Правил кадастрового деления территории Российской Федерации и Правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам: Постановление Правительства РФ от 6 сентября 2000 г. № 660 // Российская газета. 2000. 19 сентября.

.Об утверждении Положения о Федеральной службе земельного кадастра России: Постановление Правительства РФ от 11 января 2001 г. № 22 // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. № 3. Ст. 251.

.Об утверждении федеральной целевой программы «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002 - 2007 годы)»: Постановление Правительства РФ от 25 октября 2001 г. № 745 // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. № 45. Ст. 4265.

.Об утверждении Правил подготовки и согласования перечней земельных участков, на которые у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований возникает право собственности: Постановление Правительства РФ №140 от 04 марта 2002г.//Собрание законодательства РФ. 2002. №10. С.1001.

.Вопросы Федерального агентства кадастра объектов недвижимости: Постановление Правительства РФ от 8 апреля 2004 г. № 202 // Российская газета. 2004. 13 апреля.

.Об утверждении Положения о Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости: Постановление Правительства РФ от 19 августа 2004 г. № 418 // Российская газета. 2004. 31 августа.

.Об утверждении подпрограммы «Создание системы кадастра недвижимости (2006 - 2011 годы)» федеральной целевой программы «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002 - 2007 годы)»: Постановление Правительства РФ от 13 сентября 2005 г. № 560 // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. № 39. Ст. 3951.

.О кадастровом делении территории Российской Федерации: Приказ Росземкадастра от 14 мая 2001 г. № П/89 // Российская газета. 2001. 11 июля.

.Об утверждении Административного регламента Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по исполнению государственной функции «Ведение государственного земельного кадастра»: Приказ Минэкономразвития РФ от 12 июля 2007 г. № 235 // Текст приказа официально опубликован не был.

.Об организации взаимодействия Управления Роснедвижимости по Челябинской области и ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Челябинской области: Приказ от 27.05.2005 г. № 104/118 // текущий архив УФАКОН по Челябинской области.

.Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости в Челябинской области» (2002-2007 годы) и признании утратившими силу некоторых постановлений Законодательного собрания Челябинской области: Постановление Законодательного собрания Челябинской области от 19 декабря 2002 г. № 756 // Южноуральская панорама. 2002. 28 декабря.

. Архивные материалы

.Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель Челябинской области за 2007 год// текущий архив УФАКОН по Челябинской области.

.О состоянии и использовании земель Челябинской области за 2007 год // текущий архив УФАКОН по Челябинской области.

.Развитие государственного кадастра объектов недвижимости: Доклад руководителя Федерального агентства кадастра объектов недвижимости на расширенной коллегии Роснедвижимости 14-15 декабря 2004 г. // текущий архив УФАКОН по Челябинской области.

.Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель Челябинской области за 2007 год// текущий архив УФАКОН по Челябинской области.

.Развитие государственного кадастра объектов недвижимости: Доклад руководителя Федерального агентства кадастра объектов недвижимости на расширенной коллегии Роснедвижимости 14-15 декабря 2004 г. // текущий архив УФАКОН по Челябинской области.

. Литература

.Боголюбов С.А. Земельное право. М.:Инфра-М, 2006.

.Белицкий В.Б. Кадастровый инженер - надежда или реальность // Человек и закон. 2009. N 5. С. 82 - 95.

.Галиновская Е.А. Земельное законодательство: особенности формирования и развития // Журнал российского права. 2009. N 11. С. 25 - 30.

.Герасимов А.А., Галкина М.С. Административный регламент - настольная книга государственного инспектора по использованию и охране земель // Кадастровый вестник. 2008. № 3. Стр. 4-9.

.Греф Г.О. О мерах по реализации земельной реформы и развитию рынка недвижимости // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2005. № 2. С. 20.

.Калинин Н.И. Проблема правового регулирования оформления прав граждан на земельные участки и объекты недвижимости созданные на них. М.:Норма Инфра-М, 2006.

.Комментарий к Федеральному закону от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости (постатейный) / Долганова Н.С., Зюзин В.А., Королев А.Н., Назимова А.А. М.: Юстицинформ, 2008. 650 с.

.Маленков Н. Индивидуальное жилищное и дачное строительство как вид разрешенного использования земельных участков // Хозяйство и право. 2009. N 8. С. 120 - 125.

.Мельников А.О. О проблемах государственного мониторинга земель в Российской Федерации // Международный сельскохозяйственный журнал. 2003. №5. С.11-25.

.Механизм взаимодействия землеустроительных служб и инвестиционных структур на рынке коммерческой недвижимости// Землеустройство, кадастр и мониторинг земель №11, 2009. С. 29-41.

.О создании Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии // Кадастровый вестник. 2009. №1. Стр. 5.

.Обоснование целей и задач планирования рационального использования земель и их охраны в современных условиях //Землеустройство, кадастр и мониторинг земель №12, 2009. С. 12-17.

.Пасикова Т.А. Влияние новелл Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» на оборот земельных участков // Право и политика. 2008. N 5.

.Пискунова М. Кадастр - всему голова // Бизнес-адвокат. 2003. N 24.

.Петрушин А.С., Куляница А.Л. Информационно-аналитическая система Роснедвижимости: основные результаты // Кадастровый вестник. 2008. №1. Стр. 18-27.

.Прусакова В.А. Изменения в правовом регулировании государственного кадастрового учета земельных участков // Бюллетень нотариальной практики. 2009. N 2.

.Сидоренко В.Н. Правовое регулирование ведения государственного земельного кадастра: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Специальность 12.00.06 - «Природоресурсное право; аграрное право; экологическое право»; Науч. рук. А.К. Голиченков. М., 2003.

.Современное состояние оценки стоимости земель в российских и украинских условиях //Землеустройство, кадастр и мониторинг земель №9, 2009. С. 13-19.

.Согласование местоположения границ земельного участка при согласовании межевого плана// Землеустройство, кадастр и мониторинг земель №12, 2009. С. 27-35.

.Сухова Е.А. Упрощенный порядок оформления в собственность земельных участков, садовых домов, гаражей и других бытовых построек: Комментарий к Федеральному закону от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ. М.: ГроссМедиа, 2007.

.Трофимова Н.О. О государственном кадастре недвижимости // Налоговый вестник. 2008. N 11

.Хомоненко А.Д., Цыганков В.М., Мальцев М. Г. Базы данных: Учебник для высших учебных заведений / Под ред. проф. А. Д. Хомоненко. 2-е изд., воп. и перераб. СПб.: КОРОНА принт, 2002. 315 с.

.Эволюция понятия «кадастровая оценка» в Российской Федерации//Землеустройство, кадастр и мониторинг земель №10, 2009. С. 17-26.

.Шугурова И. Ключевые изменения в «недвижимом» законодательстве // Жилищное право. 2009. N 4.

. Интернет-источники

. Управление Росреестра по Челябинской области приступило к работе в новом качестве // #"justify">Приложения


Приложение 1














Рис. 1. Структура федеральных органов исполнительной власти в области ведения государственного кадастрового учета


Приложение 2


Основные этапы оформления правоустанавливающих документов на земельные участки, на которых расположены существующие объекты недвижимости (для физических лиц - жилые дома).


Этап оформленияФизические лицаЮридические лицаСрок (дней)Цена (руб)Срок (дней)Цена (руб)Утверждение проекта границ участка в Комитете по управлению имуществом и земельным отношениям, Главном управлении архитектуры и градостроительства, у Главы администрации города Челябинска900Утверждение проекта границ участка в Комитете по управлению имуществом и земельным отношениям, Главном управлении архитектуры и градостроительства600Постановка земельного участка на кадастровый учет200200Согласование границ земельного участка с собственниками смежных участков300600Геодезическая съемка границ земельного участка302500302500Изготовление схемы размещения земельного участка1425014250Согласование проекта границ участка в Комитете по управлению имуществом и земельным отношениям В собственность В аренду30 1400 2400Заключение договора аренды или купли-продажи300300Изготовление технического паспорта объекта или выписка из него, не ранее трехгодичного срока До 100 м2 Более 100 м230 1500 300030Подготовка постановления Главы района о выделении участка140Регистрация права в Росрегистрации аренда собственность30 500 100307500ИТОГО2584350-62503341450Примечание: В таблице приведены минимально возможные сроки и расходы. По фактическим данным оформление правоустанавливающих документов на земельные участки составляет 1-1,5 года, а стоимость оформления для физических лиц - около 12000 рублей.


Приложение 3


Рис. 4. Структура Управления Роснедвижимости по Челябинской области


Приложение 4


Кадастровые районы Челябинской области

№ п/пНаименование кадастрового районаДата утверждения1231Агаповский (74:01)№ 377 от 26.11.2001 г.2Аргаяшский (74:02)№ 46 от 02.04.2002 г.3Ашинский (74:03)№ 38 от 21.03.2002 г.4Брединский (74:04)№ 267 от 17.09.2001 г.5Варненский (74:05)№ 288 от 04.10.2001 г.6В-Уральский (74:06)№ 377 от 26.11.2001 г.7Еткульский (74:07)№ 292 от 05.10.2001 г.8Карталинский (74:08)№ 36 от 15.03.2002 г.9Каслинский (74:09)№ 78 от 17.05.2002 г.10Катав-Ивановский (74:10)№ 293 от 05.10.2001 г.11Кизильский (74:11)№ 377 от 26.11.2001 г12Красноармейский (74:12)№ 377 от 26.11.2001 г.13Кунашакский (74:13)№ 377 от 26.11.2001 г.14Кусинский (74:14)№ 77 от 17.05.2002 г.15Нагайбакский (74:15)№ 377 от 26.11.2001 г16Нязепетровский (74:16)№ 299 от 08.10.2001 г.17Октябрьский (74:17)№ 177 от 25.10.2002 г.18Саткинский (74:18}№ 31 от 15.03.2004 г.19Сосновский (74:19)№ 224 от 17.08.2001 г.20Троицкий (74:20)№ 377 от 26.11.2001 г.21Увельский (74:21)№ 72 от 16.05.2002 г.22Уйский (74:22)№ 175 от 16.12.2003 г.23Чебаркульский (74:23)№ 377 от 26.11.2001 г.24Чесменский (74:24)№ 377 от 26.11.2001 г.25Златоустовский (74:25)№ 176 от 25.10.2002 г.26Пластовский (74:26)№ 330 от 26.10.2001 г.27Верхнеуфалейский (74:27)№ 314от 17.10.2001 г.2SЕманжелинский (74:28)№ 251 от 03.09.2001 г.29Карабашский (74:29)№ 312 от 16.10.2001 г.30Копейский (74:30)№ 138 от 31.07.2002 г.31Коркинский(74:31)№ 344 от 06.11.2001 г32Кыштымский (74:32)№ 57 от 23.04.2003 г.33Магнитогорский (74:33)№ 73 от 16.05.2002 г.34Миасский (74:34)№ 29 от 11.03.2004 г.35Троицкий городской (74:35)№ 253 от 05.09.2001 г№ п/пНаименование кадастрового районаДата утверждения12336Челябинский (74:36)№ 43 от 28.03.2003 г.37Южноуральский (74:37)№ 233 от 24.08.2001 г.38Чебаркульский городской (74:38)№ 80 от 28.05.2002 г.39Усть-Катавский (74:39)№ 313 от 16.10.2001 г.40Снежинский (74:40)№ 174 от 16.12.2003 г.41Озерский (74:41)№ 213 от 07.08.2001 г.42Трехгорный (74:42)№ 142 от 07.06.2001 г.43Локомотивный (74:43)№ 289 от 04.10.2001 г.

Приложение 5


Типичные ошибки кадастрового учета проводимым Управлением Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Челябинской области


Наименование ошибокОписание ошибокКоличество земельных участков1231.Номер заявкиНе указан;610222.Положение на ДККЗначение положения на ДКК - более двух знаков;17359не указано положение на ДКК;описание не соответствует Порядку ведения ГРК КР;3.МестоположениеНекорректно;120864.Разрешенное и фактическое использованиеотсутствует документ-основание; отсутствует разрешенное использование;34445.Плошадьотсутствует документ-основание;1018нулевое значение, отсутствует погрешность;6.Дата учета РУЗУОтсутствует;845007.Категория земельотсутствуют сведения о возникновении;66618отсутствует актуальная;8.Межевая информацияОтсутствует;9750отсутствует связь с графикой;9.Праване указано: актуальные права отсутствуют, вид права, правообладатель;182242Физ., юр. лица не указано: вид права, номер регистрации, дата регистрации, документ основание регистрации, кто выполнил регистрацию;10.ОбремененияФиз., юр. лица не указано: документ основание учета, кто выполнил учет, номер регистрации, дата регистрации, документ основание регистрации, кто выполнил регистрацию, актуальные права отсутствуют;7339Наименование ошибокОписание ошибокКоличество земельных участков12311.Объекты недвижимостиЗначение площади некорректно (площадь земельного участка меньше площади объекта недвижимости)4755Нарушена ссылочная целостность; не указано: условный номер (БТИ), наименование, площадь застройки, сведения об учёте, номер регистрации, дата регистрации, документ основание регистрации12.ЧЗУне указано: документ-основание1086отсутствует связь с графикой13.Экономические сведенияУдельный показатель кадастровой стоимости земель не указано: документ основание регистрации, кто выполнил регистрацию Кадастровая стоимость земельного участка не указано: документ основание регистрации, кто выполнил регистрацию107014экономические характеристики отсутствуютошибка расчёта5004214.Дополнительный адресНекорректно занесен32215.Угодья1272


ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ УРАЛЬСКАЯ АКАДЕМИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ СЛУЖБЫ Челябинский институт (филиал) Кафедра государственного и муниципального

Больше работ по теме:

КОНТАКТНЫЙ EMAIL: [email protected]

Скачать реферат © 2017 | Пользовательское соглашение

Скачать      Реферат

ПРОФЕССИОНАЛЬНАЯ ПОМОЩЬ СТУДЕНТАМ