Повышение эффективности товариществ собственников жилья в г. Твери

 

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ СОЗДАНИЯ ТСЖ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ

.1 Понятие и сущность ТСЖ многоквартирных домов

.2 Организация создания ТСЖ многоквартирных домов

.3 Показатели экономической целесообразности ТСЖ многоквартирных домов

ГЛАВА 2. АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ И РАЗВИТИЯ ТСЖ "ВОСТОК" Г. ТВЕРИ

.1 Характеристика и основные результаты деятельности ТСЖ "Восток" г. Твери

.2 Анализ факторов, влияющих на ценовую и ассортиментную политику ТСЖ "Восток"

.3 Анализ финансового состояния ТСЖ "Восток"

ГЛАВА 3. РАЗРАБОТКА ПРЕДЛОЖЕНИЙ ПО ПОВЫШЕНИЮ ЭФФЕКТИВНОСТИ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ТСЖ "Восток"

.1 Оценка преимуществ и недостатков при создании ТСЖ

.2 Информационно-пропагандистская работа по продвижению ТСЖ

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

ВВЕДЕНИЕ

В рамках программы "Реформирования и модернизации РФ" большое внимание уделяется альтернативному, конкурентному управлению жилым фондом. Таким альтернативным управлением является товарищество собственников жилья.

Товарищество собственников жилья - объединение домовладельцев для совместного управления и в установленных законом рамках распоряжения недвижимым имуществом, т.е. кондоминиумом.

Целью деятельности товарищества собственников жилья является обеспечение должного содержания жилых площадей, всего здания и прилегающего земельного участка, а также организация предоставления коммунальных услуг членам товарищества и защита их интересов как потребителей коммунальных и других услуг, сотрудничество с государственными и негосударственными организациями для улучшения качества проживания.

Однако процесс создания товариществ собственников жилья в России идет крайне медленно, товарищества испытывают ряд административных, правовых, экономических трудностей.

Актуальность исследования товарищества собственников жилья определяется рядом существенных обстоятельств.

Управление жилищно-коммунальным хозяйством - сфера достаточно молодая, так как перевод ЖКХ на рыночные условия работы был осуществлен только в 2007 г. Управление данной сферой процесс непростой, сопровождающийся множеством проблем. Поэтому с появлением товариществ собственников жилья. В связи с этим с появлением в сфере жилищно-коммунального хозяйства товариществ собственников жилья встает вопрос об их эффективной работе и возможности сделать управление жилищно-коммунальных хозяйством (ЖКХ) более эффективным, современным, мобильным.

Исходя из вышесказанного, актуальность темы данного дипломного проекта очевидна.

Цель работы - раскрыть пути повышения эффективности товариществ собственников жилья в г. Твери.

Для реализации этой цели потребовалось решить следующие задачи:

. Раскрыть правовое положение товариществ собственников жилья;

. Рассмотреть организацию создания ТСЖ многоквартирных домов;

. Определить показатели экономической целесообразности ТСЖ многоквартирных домов;

. Дать характеристику основным результатам деятельности ТСЖ "Восток" г. Твери

. Предложить пути повышения эффективности деятельности ТСЖ "Восток" в г. Твери

Объектом исследования в данной дипломной работе являются товарищества собственников жилья в г. Твери.

Предмет исследования - пути повышения эффективности деятельности товарищества собственников жилья ТСЖ в г. Твери.

Задачи данного дипломного проекта обуславливают его структуру. Он состоит из введения, трех глав, заключения и библиографического списка.

Теоретическая база исследования основана на использовании правовой и литературы: Конституции РФ, Гражданского кодекса РФ, Жилищного кодекса РФ, Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества", Федерального закона Российской Федерации "О товариществах собственников жилья" и других законодательных актов. Теоретическими источниками для написания дипломной работы послужили труды ведущих экономистов, менеджеров и специалистов в исследуемой области.

Практическая часть данного дипломного проекта состоит в изучении деятельности ТСЖ "Восток" г. Твери.

ГЛАВА 1. МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ СОЗДАНИЯ ТСЖ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ

1.1 Понятие и сущность ТСЖ многоквартирных домов

В соответствии с Жилищным Кодексом РФ Товариществом собственников жилья (ТСЖ) признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме [3]. Создание ТСЖ позволяет наиболее полно реализовать права собственников помещений многоквартирного дома по управлению и распоряжению общей собственностью, делает наиболее прозрачной схему поступления и расходования средств, собираемых с собственников и нанимателей помещений в доме, создает благоприятные возможности для привлечения инвестиций и улучшения условий проживания. В нашей стране ТСЖ существуют и успешно реализуются с 1996 года, имеется богатый опыт, который показывает, что это наилучший и наиболее выгодный способ управления вашим домом.

Для того чтобы создать ТСЖ, необходимо, чтобы объединились не менее 50 % проживающих в доме собственников. Создание ТСЖ - это сложный и кропотливый процесс, который включает в себя несколько основных этапов.

В соответствии с ЖК РФ [3] товарищество есть некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Из данного определения следует ряд важных моментов.

Во-первых, членами ТСЖ (а значит, и его учредителями) могут быть как физические, так и юридические лица, муниципальные образования, Российская Федерация и ее субъекты, поскольку собственниками помещений могут быть как те, так и другие.

Сейчас крайне распространена практика создания ТСЖ в еще строящихся домах. Жилищный кодекс предоставляет такое право лицам, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах. Ими могут быть участники договоров долевого строительства жилья, а также застройщик, который обладает правом собственности на весь строящийся дом до заключения договоров о долевом строительстве и, как правило, сохраняет право собственности на некоторые помещения после завершения строительства дома.

Следует отметить, что закон говорит о лицах, следовательно, застройщик единолично не может создать ТСЖ в строящемся доме - необходимо как минимум два будущих собственника (например, застройщик и участник по договору долевого строительства жилья). В этом состоит отличие регулирования данного вопроса Жилищным кодексом и ранее действовавшим Федеральным законом от 15.06.1996 N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" [11].

Стремление застройщика как можно скорее создать в доме ТСЖ понятно, так как с момента ввода дома в эксплуатацию и до его полной передачи собственникам помещений проходит порой очень много времени, в течение которого застройщик обязан в соответствии с гражданским законодательством нести расходы по его содержанию (ст. 210 ГК РФ).

Во-вторых, в ТСЖ могут входить собственники как жилых, так и нежилых помещений, что важно в свете тенденции строительства многофункциональных административно-жилых зданий, жилых домов со встроенными нежилыми помещениями и гаражными комплексами.

В-третьих, ТСЖ - это добровольное, а не обязательное объединение собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно п. 2 ст. 30 Конституции РФ [1] никто не может быть принужден к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нем. Следовательно, нельзя заставить собственника стать членом ТСЖ против его желания.

В-четвертых, ТСЖ - некоммерческая организация, поэтому логично предположить, что на него распространяется действие Федерального закона от 12.01.1996 N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях". Однако совсем недавно (а именно с 15.12.2007) ТСЖ выведено из-под действия данного закона, что несколько упростило процедуру его регистрации.

В связи с реформированием приватизации жилья появились многочисленные собственники жилья, как физические, так и юридические лица. В многоквартирном доме собственниками жилых и нежилых помещений являются граждане, купившие квартиру, муниципалитет, которому принадлежит часть квартир, предприятия и различные организации. Встал вопрос о выборе организационной формы объединения всех домовладельцев. В таком случае наиболее подходит структура кондоминиум, что в переводе с латинского означает совместное владение, пользование.

В соответствии с Федеральным законом №72 - ФЗ от 15 июня 2006 года "О товариществах собственников жилья" кондоминиум представляет собой единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, муниципальных образований - частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находится в их общей долевой собственности.

В состав кондоминиума могут входить следующие объекты:

·Одно здание, или его часть, или несколько зданий, в которых помещения принадлежат различным (не менее чем двум) домовладельцам, с прилегающим земельным участком в установленных границах, пешеходными и транспортными дорогами, многолетними зелеными насаждениями и другими подобными объектами.

·Несколько компактно расположенных зданий или сооружений, односемейных, садовых или дачных с приусадебными участками или без них, гаражей и других объектов, объединенных общим земельным участком и элементами инфраструктуры.

·Кондоминиум может состоять из отдельной части здания размером не менее одной блок - секции, имеющей изолированный от других частей здания вход в межквартирный лестнично-лифтовый узел.

·Общее имущество в кондоминиуме - это чердаки, лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, инженерные коммуникации, прилегающий земельный участок и т.д.

Общее имущество в кондоминиуме находится в общей долевой собственности домовладельцев. Домовладельцы владеют, пользуются и в установленных законом пределах распоряжаются общим имуществом в кондоминиуме.

Для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома домовладельцы вправе самостоятельно выбрать способ управления недвижимым имуществом.

Управление кондоминиумом может осуществляться путем:

1.непосредственного управления домовладельцами при незначительных размерах кондоминиума и ограниченном числе домовладельцев;

2.передачи домовладельцами функций по управлению кондоминиумом уполномоченной государством или органом местного самоуправления службе заказчика на жилищно-коммунальные услуги;

.образование домовладельцами товарищества собственников жилья для самостоятельного управления кондоминиумом.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) - объединение домовладельцев для совместного управления и в установленных законом рамках распоряжения недвижимым имуществом, т.е. кондоминиумом.

Целью товарищества собственников жилья является обеспечение должного содержания жилых площадей, всего здания и прилегающего земельного участка, а также организация предоставления коммунальных услуг членам товарищества и защита их интересов как потребителей коммунальных и других услуг, сотрудничество с государственными и негосударственными организациями для улучшения качества проживания.

Объединение собственников жилья в товарищества в границах единого комплекса недвижимого имущества (кондоминиума), включающего в себя земельный участок и расположенное на нем жилое здание, является одним из наиболее эффективных способов защиты их прав, влияния на стоимость и качество предоставляемых услуг и позволяет создать условия для привлечения дополнительных источников финансирования работ по обслуживанию и ремонту жилищного фонда. Кроме того, товарищества собственников жилья получают реальную возможность самостоятельно решать вопросы организации обслуживания и эксплуатации жилья, а следовательно, и определять порядок расходования средств, направляемых на эти цели. Члены товариществ прямо заинтересованы в установке приборов индивидуального учета и регулирования потребляемых воды, газа и других энергоресурсов, т.к. зачастую реальный объем потребления оказывается значительно меньше рассчитываемого по нормативу. Комплекс ресурсосберегающих мероприятий, проводимый товариществами собственников жилья, позволяет значительно уменьшить общий объем потребления ресурсов за счет предотвращения неоправданных расходов воды, газа и т.д. Члены ТСЖ привыкают экономно относиться к предоставляемым услугам, прослеживая связь между своими затратами и потреблением этих услуг, что практически невозможно осуществить в муниципальном жилищном фонде и, в частности, в отдельных приватизированных квартирах.

Традиционно жилищный фонд и СССР, а затем и в Российской Федерации классифицировался по формам собственности. До 2010 г. жилые дома и жилые помещения находились в государственной, общественной, индивидуальной собственности, а также в собственности жилищно-строительных кооперативов.

Закон РФ от 24.12.92 № 4218 -1 исключил понятие общественного, индивидуального жилищного фонда, а также фонда ЖСК, объединив все три вида жилищного фонда в один - частный жилищный фонд, основанный на частной собственности. Частный жилищный фонд включает в себя:

фонд, находящийся в собственности граждан: индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах ЖК и ЖСК с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир, квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством;

фонд, находящийся в собственности юридических лиц (выступающих в качестве частных собственников), построенный или приобретенный за счет их средств, в том числе за счет средств ЖК и ЖСК, с не полностью выплаченным паевым взносом.

Претерпел изменения и государственный жилищный фонд. С введением в действие Закона РФ от 04.07.91 № 1541-1 у граждан, занимающих жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, появилась возможность бесплатного приобретения этих помещений в частную собственность.

Государственный жилищный фонд разделился на фонд, находящийся в федеральной собственности, и фонд, находящийся в собственности субъектов РФ. Отдельным видом жилищного фонда стал муниципальный.

Реформирование отношений собственности в стране на этом не закончилось. С 2004 г. собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, стала принадлежать также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 289 ГК РФ [2]).

У собственника квартиры в многоквартирном доме появилась долевая собственность на общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Причем эта доля собственности стала не отчуждаемой отдельно от права собственности на квартиру.

Долевая собственность на общее имущество дома согласно Гражданскому кодексу принадлежит только собственнику квартиры. Собственнику нежилого помещения, находящегося в многоквартирном доме, право собственности не представлялось. Однако с принятием Федерального закона № 72-ФЗ [11] появилось новое понятие домовладелец-собственник помещения в кондоминиуме и участник долевой собственности на общее имущее имущество. Домовладельцем, т.е. собственником жилых и нежилых помещений и участником долевой собственности на общее имущество дома может быть гражданин, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование.

Основные правовые источники, регулирующие порядок создания и деятельности ТСЖ: Гражданский Кодекс Российской Федерации и Федеральный закон № 72-ФЗ [11]. Кроме того, деятельность товарищества регулируется различными законами и подзаконными актами, принимаемыми на федеральном и региональном уровнях исполнительной власти в части жилищного законодательства.

Собственником помещения в кондоминиуме (домовладельцем) могут быть любое физическое или юридическое лицо, а также органы власти РФ, субъекта РФ и муниципального образования. Домовладельцы владеют, пользуются и распоряжаются помещениями в кондоминиуме, находящимися в частной, государственной, муниципальной или иной форме собственности.

Кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества, а также права на недвижимое имущество в кондоминиуме и сделки с ним подлежат государственной регистрации, с использованием данных кадастрового учета земельного участка (ФЗ № 122 от 21.07.2008). Паспорт домовладения составляется территориальным или местным БТИ, и хранится у домовладельцев, службы Заказчика либо товарищества. Паспорт домовладения содержит необходимые сведения о недвижимом имуществе в кондоминиуме.

ТСЖ является юридическим лицом и подлежит государственной регистрации, в соответствии с законом о регистрации юридических лиц для некоммерческих организаций и ФЗ № 72-ФЗ [11]. Оно имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банках, устав и другие обязательные реквизиты. Товарищество создастся без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено его уставом, отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Товарищество не отвечает по обязательствам своих членов.

После того как домовладельцами принято решение о создании товарищества собственников жилья, его следует зарегистрировать в местных органах исполнительной власти. В ходе подготовки регистрации ТСЖ нужно пройти государственную регистрацию прав на недвижимое имущество в кондоминиуме. Для этого необходимо оформить следующие документы:

. Заявление о регистрации, подписанное уполномоченным представителем домовладельцев.

. Протокол общего собрания домовладельцев, обладающих более 50% голосов от общего числа голосов домовладельцев. Протокол должен содержать:

решение о государственной регистрации прав на общее имущество в кондоминиуме:

избрание лица, уполномоченною (или лиц, уполномоченных) представлять интересы домовладельцев в регистрационной палате для осуществления регистрационных действий и получения документа, подтверждающего государственную регистрацию прав на общее имущество в кондоминиуме;

решение об установлении долей в праве на общее имущество в кондоминиуме (долей участия), в том числе размеры земельных долей, если земельный участок выделен в собственность домовладельцев.

Протокол собрания подписывается председателем собрания и секретарем.

. Платежные документы (подтверждающие оплату согласно поданным заявлениям о регистрации) за:

регистрацию прав на общее имущество в кондоминиуме;

регистрацию договора аренды земельного участка (при наличии договора аренды):

регистрацию права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (при наличии земельного участка и постоянном (бессрочном) пользовании);

регистрацию сервитута (при наличии).

. Решение органов государственной власти или органов местного самоуправления о передаче земельного участка домовладельцам в собственность или ином праве.

. План земельного участка, заверенный ФГУ "Земельно-кадастровая палата".

Порядок предоставления земельною участка в кондоминиуме определяется Положением "Об определении размеров участков в кондоминиуме", утвержденным Постановлением правительства РФ от 26.09 2008 года № 1223 и ст. 10,11 Федерального закона № 72-ФЗ [11].

При предоставлении земельного участка в собственность домовладельцев он включается в состав кондоминиума.

Если земельный участок предоставлен домовладельцам в пользование или аренду, в состав имущества кондоминиума он не включается.

. В случае если земельный участок передан в аренду, дополнительно предоставляется договор аренды и заявление о его регистрации.

. В случае если земельный участок предоставлен во временное пользование, дополнительно предоставляется заявление о регистрации сервитута (обременения).

В случае если земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, дополнительно предоставляется: заявление о регистрации пава постоянного (бессрочного) пользования домовладельцев земельным участком и постановление главы соответствующего муниципального образования о предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование домовладельцам - собственникам доли в кондоминиуме.

. Перечень общего имущества, входящего в состав кондоминиума.

Перечень представляется в том случае, когда в состав общего имущества входят пешеходные и транспортные дороги, многолетние земельные насаждения, трансформаторные подстанции и другие объекты, предназначенные для обслуживания кондоминиума и переданные в собственность домовладельцев. Представляются также документы, подтверждающие права собственности домовладельцев на эти объекты общего имущества.

Права домовладельцев на указанные выше объекты недвижимого имущества возникают и регистрируются в установленном действующим законодательством порядке (ст. 8 ГК РФ).

. Свидетельства о государственной регистрации права собственности домовладельцев на помещения в кондоминиуме.

. Перечень всех жилых помещений в кондоминиуме, находящихся в муниципальной собственности.

. Перечень нежилых помещений в кондоминиуме, находящихся в собственности домовладельцев, включая нежилые помещения, находящиеся в муниципальной и государственной собственности.

. Технический паспорт на объекты, входящие в состав кондоминиума, выданный БТИ.

.1. В случае, когда в состав кондоминиума входит одно здание, то технический паспорт БТИ на здание в кондоминиуме должен содержать информацию об общей площади здания, а также его инвентарную оценку.

.2. Если в состав кондоминиума входят несколько объектов недвижимого имущества (здания, сооружения и т.д.), то на кондоминиум, который является единым комплексом недвижимого имущества, должен быть составлен единый технический паспорт БТИ, с учетом всех объектов недвижимости, находящихся на земельном участке кондоминиума. В связи с этим кондоминиуму должен быть присвоен один инвентарный номер, а объектам, входящим в состав кондоминиума, присваиваются отдельные литеры. Для каждого объекта должны быть указаны общая площадь и инвентарная оценка.

. В случае установления сервитута на здание, входящее в состав кондоминиума, дополнительно предоставляются документы, подтверждающие его установление, и заявление о его регистрации.

И вот, наконец-то, остались позади все организационные хлопоты по регистрации кондоминиума и ТСЖ. Достаточно ли этого, чтобы товарищество как организация имела право управлять долей в общем имуществе члена ТСЖ или домовладельца - не члена ТСЖ? Чтобы вопросов о правомочности ТСЖ управление всем общим имуществом всех домовладельцев в кондоминиуме не возникало, необходимо оформить доверенности. Например: члены ТСЖ оформляют доверенность ТСЖ на управление их долей в общем имуществе без условий, так как сами принимают участие в выработке и утверждении решений ТСЖ, а остальные домовладельцы заключают с ТСЖ договоры на управление их долей в общем имуществе и оформляют доверенность на условиях договора. Последнее представляется предпочтительнее, хотя и сложнее.

Домовладельцы могут добровольно объединяться в ТСЖ для реализации целей:

согласование порядка реализации своих прав по владению, пользованию и распоряжению имуществом, зарегистрированном в кондоминиуме:

осуществление деятельности по управлению имуществом;

распределение между домовладельцами обязанностей по возмещению соответствующих издержек (бремени домовладения), для обеспечения надлежащего санитарного и технического состояния имущества

Регламентированные законом права ТСЖ достаточно широки, также как и обязательства, взятые на себя членами товарищества. Их регулирует достаточно широкий круг нормативных документов.

Объекты недвижимого имущества в многоквартирном доме условно можно разделить на жилые помещения, нежилые помещения и помещения, входящие в состав общего имущества дома.

Все помещения в многоквартирном доме разделяются по функциональному назначению на жилые и нежилые помещения. Так, жилые помещения предназначены только для проживания граждан. Нежилые помещения имеют другое функциональное назначение и не предназначены для проживания. Жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме могут находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. К объектам недвижимого имущества, находящимся в обще долевой собственности, относятся:

-крыши;

-чердачные помещения;

технические подвалы;

коридоры;

мусороуборочные камеры;

несущие конструкции и наружные части фасадов здания, балконов, козырьков, лоджий;

вне квартирное инженерное оборудование: (лифты, мусоропроводы, водоотводящие устройства, системы водоснабжения (включая горячее), теплоснабжения, электроснабжения, канализации, вентиляции; оборудование общего использования: сантехническое, светильники, инженерные соединения, выключатели;

внутриквартирное оборудование, работа или состояния которого оказывают влияние на работу или состояние всего инженерного оборудования дома: радиаторы отопления, стояки канализации, иное оборудование;

придомовые территории и элементы внешнего благоустройства.

Функциональное назначение помещений определяется проектной документацией СниП (строительные нормы и правила), документами БТИ (Бюро технической документации) и действующим законодательством.

Собственник по закону несет бремя содержания принадлежащего ему имущества (квартиры) и доли общего имущества дома. Содержание квартиры, собственник осуществляет самостоятельно, а для содержания общего имущества дома ему необходимо совместно с другими собственниками решить, как управлять этим имуществом. В соответствии со ст.ст. 20-21 Федерального закона № 72-ФЗ для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и общим имуществом жилого дома домовладельцы (собственники) вправе самостоятельно выбрать способ управления недвижимым имуществом на общем собрании домовладельцев и изменить его в любое время. Многоквартирный дом может управляться разными способами:

. Передача домовладельцем функций но управлению многоквартирным домом уполномоченной государством или органами местного самоуправления Службе Заказчика на жилищно-коммунальные услуги. Передача производится по договорам, заключаемым домовладельцами со Службой Заказчика в соответствии с гражданским и жилищным законодательством;

. Образование домовладельцами товарищества собственников жилья для самостоятельного управления домом, либо для последующей передачи по договору части или всех функций по управлению уполномоченному физическому лицу - индивидуальному предпринимателю, либо уполномоченной организации любой формы собственности (Управляющей компании). Кондоминиум может находиться в управлении только одного физического (управляющий - индивидуальный предприниматель без образования юридического лица) или юридического (управляющая компания) лица. Контракт с ними заключает ТСЖ. А также отдельные функции по управлению кондоминиумом могут выполняться разными "управляющими", при условии четкого разграничения прав и обязанностей, в том числе между ними. Например:

-заключение договоров с поставщиками коммунальных услуг выполняет ТСЖ, контроль объема и качества услуг ведет управляющий;

-решение о размере обязательных платежей в порядке их внесения принимает ТСЖ, а управляющий производит начисление, выписку счетов, прием платежей, перечисление средств поставщикам коммунальных услуг;

а другой управляющий ведет все работы по содержанию и ремонту самого кондоминиума, т.е. выполняет работы в объеме средств, внесенных собственниками на ремонт и содержание общей собственности и т.п.

.2 Организация создания ТСЖ многоквартирных домов

Данный способ управления домом самый эффективный, но требует дополнительных затрат на регистрацию ТСЖ и очень сложный при организации технической эксплуатации в доме, который эксплуатируется более 10 лет. Если принимается решение управлять домом через ТСЖ, то предстоит очень грамотно вести бухгалтерскую отчетность, быть готовыми отчитываться перед налоговой инспекцией, участвовать в судебных процессах, решить вопросы регистрации граждан, выдачи справок, печати квитанций, сбора средств, работы с должниками, умело взаимодействовать с предприятиями, поставляющими тепло, воду и электроэнергию, предусмотреть меры по ликвидации аварий и др. Наилучший выход для вновь созданного ТСЖ - это нанять профессиональную эксплуатирующую или управляющую организацию. Причем, нельзя забывать, что, если качество предоставляемых услуг не будет соответствовать требованиям жильцов (некачественная или несвоевременная уборка территории, лестниц; несвоевременный вывоз ТБО, не выполнение работ по обслуживанию и ремонту инженерного оборудования дома и др.), ТСЖ имеет право расторгнуть договор и пригласить для выполнения работ другие организации.

Порядок создания ТСЖ (регистрация ТСЖ).

На сегодняшний день такая форма управления многоквартирным домом, как товарищество собственников жилья, привлекает к себе все больше внимания собственников помещений в многоквартирных домах. Это внушает оптимизм, поскольку свидетельствует о повышении интереса жильцов к судьбе собственного дома и готовности брать на себя ответственность при решении вопросов по его эксплуатации, содержанию и ремонту. В связи с этим актуальным становится порядок создания ТСЖ.

Процедура создания ТСЖ регулируется ЖК РФ, ГК РФ, и Законом о регистрации. Условно ее можно разделить на два основных этапа:

первый - принятие решения о создании ТСЖ на общем собрании собственников помещений;

второй - государственная регистрация ТСЖ.

Основные этапы создания и деятельности ТСЖ:

. Предварительный этап.

.1. Получение и распространение агитационной информации о формах управления многоквартирным домом;

.2. Подготовка и проведение общих собраний собственников помещений многоквартирного дома по выбору способа управления путем очного и заочного голосования;

.3. Подготовка документов, необходимых для создания ТСЖ.

. Создание ТСЖ.

.1. Государственная регистрация вновь созданного ТСЖ;

.2. Передача дома на баланс ТСЖ и получение необходимой документации;

.3. Сбор заявлений от собственников много квартирного дома о вступлении в члены ТСЖ;

.4. Формирование общего единого имущественного комплекса собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе оформление права собственности на участок);

.5. Проведение общего собрания членов ТСЖ с целью выбора органов управления ТСЖ, установления обязательных платежей и взносов членов товарищества и т. п.

. Деятельность ТСЖ

.1. Заключение договоров, связанных с обеспечением деятельности ТСЖ и обслуживанием собственников многоквартирного дома;

.2. Составление и ведение бухгалтерской отчетности ТСЖ; начисление и сбор платы за жилищно-коммунальные услуги;

.3. Выполнение работ по технической эксплуатации недвижимости согласно "Правил и норм технической эксплуатации жилого фонда", утвержденных постановлением Госстроя;

.4. Возмещение затрат по эксплуатации муниципальной доли общего имущества;

.5. Составление смет на проведение капитального ремонта;

.6. Проведение капитального ремонта;

.7. Работа с должниками, предупреждение задолженности и ее судебное взыскание;

Первый этап

Итак, первым этапом в становлении ТСЖ является принятие решения о его создании на общем собрании собственников помещений. Сразу отметим, что следует неукоснительно соблюдать требования ЖК РФ к порядку создания ТСЖ. Дело в том, что небрежное отношение к процедуре может в дальнейшем повлечь негативные последствия вплоть до ликвидации товарищества. Так, согласно п. 2 ст. 61 ГК РФ юридическое лицо может быть ликвидировано по решению суда, если были допущены при его создании грубые нарушения закона, носящие неустранимый характер.

Подготовка собрания

Общее собрание собственников помещений многоквартирного дома должно проводиться по правилам, предусмотренным ст. 45-48 ЖК РФ. Инициатором проведения такого собрания вправе выступить любой собственник помещения, которым, как мы выяснили, может быть как физическое, так и юридическое лицо, а также муниципальное образование, Российская Федерация и ее субъекты. Крайне важной и трудоемкой является подготовка к проведению собрания. В соответствии с п. 3 ст. 135 ЖК РФ число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Таким образом, необходимо обеспечить кворум в 51% голосов от общего числа голосов помещений в многоквартирном доме. Для этого рекомендуется заранее посчитать количество голосов каждого собственника, которое пропорционально доле в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома (п. 3 ст. 48 ЖК РФ).

Данные сведения первоначально можно получить из технического паспорта дома, а в дальнейшем уточнить общую площадь помещения каждого собственника в соответствии со свидетельствами о государственной регистрации права собственности на жилое помещение. Как показывает практика, сведения о площади жилого помещения в техническом паспорте дома и свидетельствах о праве собственности немного отличаются.

Также немаловажен порядок уведомления собственников помещений о проведении общего собрания. Жилищный кодекс регламентирует данный момент в п. 4 и 5 ст. 45 [3]. Так, уведомление о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направленно инициатором каждому собственнику помещения в данном многоквартирном доме заказным письмом либо вручено под роспись не позднее десяти дней до даты проведения собрания. Уведомление необходимо разослать каждому собственнику в случае, если помещение находится в собственности двух и более лиц. Уведомление должно в обязательном порядке содержать следующую информацию (п. 5 ст. 45 ЖК РФ):

сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

форму проведения собрания;

дату, место, время проведения собрания или в случае проведения собрания в форме заочного голосования дату окончания приема решений собственников о вопросах, поставленных на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

повестку дня собрания;

порядок ознакомления с проектом устава ТСЖ, который будет представлен на собрании, и место или адрес, где с ним можно ознакомиться.

Кроме того, имеет смысл напомнить собственникам помещений о необходимости иметь при себе паспорт (и нотариально заверенную доверенность, в случае если на собрании присутствует представитель собственника), а также правоустанавливающий документ на квартиру (свидетельство о государственной регистрации права собственности). Заметим, вопрос о правоустанавливающем документе на жилое помещение достаточно спорен и возникает, главным образом, при создании ТСЖ в результате реорганизации ЖСК в ТСЖ. На наш взгляд, проблема вызвана пробелом в законодательстве.

Составляя текст уведомления, необходимо помнить, что в соответствии с п. 2 ст. 46 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня, или изменять повестку данного собрания. Повестка дня при создании ТСЖ должна быть следующей:

выбор в качестве способа управления многоквартирным домом товарищество собственников жилья - создание ТСЖ;

утверждение устава ТСЖ;

определение состава правления ТСЖ и избрание его членов;

определение состава ревизионной комиссии (ревизора) ТСЖ и избрание ее членов (кандидатуры ревизора).

Кроме уведомлений следует подготовить листы голосования для каждого собственника, по каждому вопросу, где были бы графы "За", "Против", "Воздержался".

Проведение собрания

Следующая стадия - проведение общего собрания, по итогам которого должен быть составлен протокол. Он является основным документом при дальнейшей подаче пакета документов для государственной регистрации ТСЖ, поэтому требует особого внимания при составлении. В протоколе общего собрания должны быть отражены:

адрес места проведения общего собрания собственников:

дата и время проведения общего собрания;

общая площадь дома;

сумма площадей собственников, присутствующих на собрании;

наличие кворума;

Повторим, что количество голосов собственников пропорционально их доле в праве собственности на общее имущество дома, и указание в протоколе на наличие (или отсутствие) кворума в соответствии с количеством присутствующих неправильно и влечет его недействительность.

повестка дня;

выступления присутствующих, итоги голосования по вопросам, вынесенным на повестку дня;

решения, принятые на общем собрании;

подписи председателя и секретаря общего собрания.

В случае принятия решения о создании ТСЖ, утверждении его устава, членов правления и ревизионной комиссии первый этап рассматриваемой процедуры заканчивается.

Второй этап

В соответствии с Гражданским (ст. 51) и Жилищным (п. 3 ст. 136) кодексами ТСЖ является юридическим лицом, следовательно, подлежит государственной регистрации. До 15.12.2007, то есть до вступления в силу Федерального закона от 29.11.2007 N 278-ФЗ "О внесении изменения в статью 1 Федерального закона "О некоммерческих организациях" регистрация ТСЖ осуществлялась Федеральной регистрационной службой и занимала в общей сложности не менее 21 дня.

В связи с вступлением в силу изменений, выводящих ТСЖ из-под действия закона о некоммерческих организациях, процедура качественно упростилась. Государственная регистрация ТСЖ осуществляется теперь только в соответствии с Законом о регистрации - Федеральной налоговой службой в пятидневный срок с момента предоставления всех необходимых документов. Так, в случае регистрации ТСЖ документы о его создании должны быть представлены в территориальный орган ФНС РФ.

Согласно ст. 12 Закона о регистрации в регистрирующий орган должны быть представлены:

а) подписанное заявителем заявление о государственной регистрации по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 19.06.2002 N 439. В заявлении подтверждается, что представленные учредительные документы соответствуют установленным законодательством РФ требованиям к учредительным документам юридического лица данной организационно-правовой формы, что сведения, содержащиеся в этих учредительных документах, иных представленных для государственной регистрации документах, заявлении о государственной регистрации, достоверны, что при создании юридического лица соблюден установленный для юридических лиц данной организационно-правовой формы порядок их учреждения. В данном заявлении должны быть отражены сведения о вновь создаваемом ТСЖ:

название;

адрес (им является адрес председателя правления ТСЖ, что также должно быть отражено в уставе);

виды экономической деятельности в соответствии с уставом ТСЖ;

информация о лице, имеющем право действовать от имени ТСЖ без доверенности (им является председатель) и об учредителях, которыми в целях создания ТСЖ являются избранные члены правления;

также в заявлении необходимо удостоверить подпись заявителя (которым, как правило, является председатель правления, но могут быть и члены правления как учредители в соответствии со ст. 9 Закона о регистрации) в нотариальном порядке, что стоит в среднем 200 руб.;

б) решение о создании юридического лица в виде протокола общего собрания;

в) учредительные документы (для ТСЖ это устав);

д) документ об уплате государственной пошлины (2 000 руб.).

Следует отметить, что регистрирующий орган не вправе требовать представление других документов, кроме установленных Законом о регистрации. Документы могут быть переданы в регистрирующий орган как лично заявителем, так и по почте.

ТСЖ считается созданным с момента внесения записи о создании в ЕГРЮЛ. В течение одного рабочего дня с момента внесения записи о создании ТСЖ в государственный реестр регистрирующий орган направляет (выдает) заявителю документ, подтверждающий факт внесения такой записи, а в срок не более чем пять рабочих дней с момента государственной регистрации передает сведения о создании в государственные внебюджетные фонды. Таким образом, свидетельство о государственной регистрации ТСЖ теперь можно получить на шестой день после представления всех необходимых документов.

В соответствии с п. 1 ст. 23 Закона о регистрации отказ в регистрации ТСЖ возможен только при наличии двух обстоятельств:

непредставление необходимых для государственной регистрации документов;

представление документов в ненадлежащий регистрирующий орган.

Срок для принятия решения об отказе равен сроку государственной регистрации, а значит, составляет пять дней.

Итак, на сегодняшний день процедура регистрации ТСЖ, на первый взгляд, на законодательном уровне максимально сокращена. Какие препятствия могут возникнуть, пока говорить рано.

Что касается затрат на регистрацию вновь создаваемого ТСЖ, то в среднем они составляют 4 400 руб. (если регистрация осуществляется самостоятельно ТСЖ, без обращения в юридические конторы). Расходы на создание ТСЖ несут его члены в полном объеме, если на местном уровне не предусмотрено бюджетное финансирование таких затрат.

.3 Показатели экономической целесообразности ТСЖ многоквартирных домов

ЖК РФ не определяет, в каком порядке должны приниматься решения о создании товарищества собственников жилья указанными собственниками при создании одного товарищества на группе домов. По мнению одного из разработчиков ЖК РФ П.В. Крашенникова представляется, что до урегулирования данного вопроса законодательством с учетом ст. 7 ЖК РФ и 6 ГК РФ [2] могут применяться, соответственно, по аналогии нормы ЖК РФ о создании товарищества собственников жилья в одном доме и нормы ГК РФ о владении имуществом, находящейся в общей собственности, однако такой подход может вызвать и вызывает ряд непреодолимых противоречий для деятельности

Статья 136 ЖК допускает создание товариществ собственников жилья не только в одном многоквартирном доме, но также при объединении:

) нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры (т.е. законодатель изначально предполагает наличие в общедолевой собственности собственников помещений в таких многоквартирных домах земельных участков и/или элементов инфраструктуры);

) нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений - жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

Вместе с тем, установленная ст. 136 ЖК РФ [3] возможность создания ТСЖ при объединении нескольких многоквартирных домов вызывает многочисленные проблемы при ее реализации на практике и применении положений законодательства, касающихся деятельности товарищества:

. Земельные участки под многоквартирными и жилыми домами в г. Твери практически не сформированы, т.е. не имеют собственного кадастрового номера, поэтому определить граничат участки домов или нет, не представляется возможным, элементы инфраструктуры также не являются собственностью собственников помещений в многоквартирных домах, тем более нескольких многоквартирных домах одновременно. В городе Твери вопрос межевания и включения в состав общего имущества земельных участков до настоящего времени не решен, подавляющее количество домов земельных участков вообще не имеет. Соответственно, ТСЖ, объединяющие несколько многоквартирных или жилых домов, без таких участков быть не могут.

Кроме того, в случае объединения домов, расположенных в одном квартале в одно ТСЖ, возникают проблемы с определением прав собственности на земельные участки, расположенные внутри квартала, на которых расположены отдельно-стоящие объекты социального (детские сады, школы и т.п.) и иного назначения (общежития, магазины, офисы и т.д.)

. В соответствии со статьей 135 ЖК товарищество создается для "совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса". Если объектом управления является общее имущество собственников не одного, а несколько многоквартирных домов, которые объединены одним или граничащими земельными участками с элементами озеленения и благоустройства либо иным общим имуществом (сети, инженерные коммуникации), то к общему имуществу всех собственников помещений в многоквартирных домах можно отнести только именно это имущество. Причем общее имущество должно быть предназначено для обслуживания только этих домов. Крыши, чердаки, подвалы и лифты одного МКД не могут быть отнесены к общему имуществу собственников другого МКД (ст. 36 ЖК). Общее имущество каждого дома остается обособленным. Каждый дом в отдельности выбирает способ управления ТСЖ. Собственников объединяет в этом случае не общее имущество, а общая структура управления обособленным общим имуществом. Именно по этой причине каждый дом принимает решение о выборе способа управления самостоятельно.

. В соответствии с ч. 2 ст. 161 выбор способа управления многоквартирным домом осуществляется решением общего собрания собственников помещений в таком доме. В соответствии со ст. 136 часть 1 "Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме". Данные предписания не учитывают специфику товарищества, объединяющего несколько многоквартирных домов. Если экстраполировать указанные положения на создание ТСЖ, объединяющего несколько МКД, то возникает справедливый вопрос: как должны рассчитываться кворум общего собрания собственников и доля конкретного собственника в праве общей собственности на общее имущество и количество голосов. В расчет берется общее имущество одного МКД или всех, объединяемых в такое ТСЖ (при этом, имеющие кворум собственники помещений в многоподъездном высотном доме с лихвой могут "закрыть" и полное отсутствие на собрании собственников любого малоквартирного дома)? В последнем случае будут нарушены следующие статьи ЖК РФ: ст.38 - право собственности на общее имущество в многоквартирном доме приобретается на основании приобретения в собственность помещения в таком доме; ст.45 - право инициировать общее собрание собственников, принадлежащее только любому собственнику помещения в данном доме и др. статьи ЖК РФ.

. Законодательство не регулирует вопрос о правовом режиме общего имущества, возникающего в случае объединения нескольких многоквартирных домов. Между тем этот вопрос имеет существенное практическое значение, поскольку влечет вопрос о соотношении прав и распределении обязанностей по содержанию такого имущества. Так, в случае необходимости совершения сделки с таким имуществом возникает вопрос о процедуре и принципах принятия соответствующего решения. Именно с учетом наличия общего имущества в приведенном значении выстраивается логика регламентации статуса товарищества и его членов (см., например, п. 3 ст. 135, п. 1 ст. 136, пп. 3 и 7 п. 1 ст. 137, п. п. 4 и 7 ст. 138, п. п. 3, 4 ст. 146, ст. 152 ЖК РФ). Так, размер доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме:

задает размеры платежей и взносов членов ТСЖ,

служит решающим фактором при определении правомочности общего собрания членов товарищества и количества голосов, принадлежащих конкретному участнику организации (п. 3 ст. 45, п. 3 ст. 48 ЖК РФ).

. Из-за огромной численности собственников помещений в "квартальных" ТСЖ представляется маловероятным проведение общих собраний членов ТСЖ и, соответственно, голосований по вопросам повестки дня без нарушений требований ЖК, что будет приводить к отмене решений таких собраний в судебном порядке. Проведение таких общих собраний будет весьма дорогостоящим.

. Управление товариществом собственников жилья является одним из способов управления многоквартирным домом, который выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Поэтому изменение способа управления многоквартирным домом является исключительным правом жителей этого дома, которые решили выйти из состава ТСЖ и согласие на это членов ТСЖ, проживающих в других домах, входящих в состав ТСЖ, не требуется.

Выход из такого ТСЖ одного дома повлечет необходимость реорганизации всего товарищества и перерегистрации уставных документов с соблюдением всех правил, предусмотренных законодательством (Вопрос 10 из Обзора законодательства и судебной практики Верховного суда Российской Федерации за первый квартал 2007 года, утвержденного постановлением Президиума Верховного суда РФ от 30.05.2007).

. ТСЖ создается для управления многоквартирным(и) домом(ами). Однако, не все собственники помещений в таком(их) домах могут захотеть вступить в члены товарищества. С такими собственниками ТСЖ должно заключить договор на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме (ч.2 ст.138). При этом размер платы должен будет исходить из общей сметы расходов товарищества, объединяющего несколько многоквартирных домов и не отражать действительной стоимости расходов по определенному дому собственника помещения в данном доме - не члена ТСЖ.

. В соответствии с ч. 1 ст. 137 ТСЖ вправе заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, при объединении нескольких домов в одно ТСЖ на все эти дома должен будет заключаться один договор управления на несколько домов, что также не будет отражать действительной стоимости затрат по каждому дому, которые могут быть различными по своим техническим характеристикам и оснащенности инженерным оборудованием.

. В случае расположения на территории квартала домов, все помещения которых находятся в государственной собственности, такие дома не могут управляться ТСЖ. Поскольку управление многоквартирными домами, находящимися в государственной или муниципальной собственности осуществляется в соответствии со ст. 163 ЖК. В соответствии с частью 2 указанной статьи "Управление многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, осуществляется путем заключения договора управления данным домом с управляющей организацией, выбираемой по результатам открытого конкурса или, если такой конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся, без проведения такого конкурса". Других вариантов законодатель не предусмотрел.

Таким образом, в связи с невозможностью реализовать в рамках исполнения жилищного и гражданского законодательства, применяя его по аналогии, решение собственников помещений в нескольких многоквартирных домах о создании одного ТСЖ, без вступления данных законов в коллизию при их применении, создание таких ТСЖ нецелесообразно.

Видится целесообразным все же использовать положения статьи 142 ЖК РФ, согласно которой два и более товариществ собственников жилья могут в дальнейшем создать объединение товариществ собственников жилья (например, ассоциацию или некоммерческое партнёрство) для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах.

ГЛАВА 2. АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ И РАЗВИТИЯ ТСЖ "ВОСТОК" Г. ТВЕРИ

2.1 Характеристика и основные результаты деятельности ТСЖ "Восток" г. Твери

Муниципальное предприятие жилищно-коммунального хозяйства "Восток", образовано в соответствии с Законом РФ "О предприятиях и предпринимательской деятельности" и на основании решения Комитета по управлению имуществом города Твери за № 225 от 26.08.2004 года. Предприятие несет ответственность по своим обязательствам всем имуществом, находящемся в распоряжении согласно договору на право полного хозяйственного ведения заключенного с Комитетом по управлению имуществом города и вступившего в силу с 1.03.2005 года.

Юридический адрес ТСЖ "Восток": 170518 Тверская область Калининский район, улица Вокзальная д. 1 кв 12.

Руководитель предприятия: Чистякова Людмила Васильевна, утвержден на основании трудового договора (контракта).

Главный бухгалтер: Иванова Татьяна Георгиевна.

Размер уставного капитала составляет 1 тысяча рублей, среднесписочная численность работников предприятия на конец 2009 года составила 1083 человек.

Предприятие строит свои отношения с другими предприятиями и гражданами на основе договоров, в своей деятельности учитывает интересы потребителей, жильцов, их требования к качеству оказываемых работ, услуг и других обязательств.

В ТСЖ "Восток" производственная структура представляется следующим образом:

Рисунок 1. Производственная структура ТСЖ "Восток"

Предприятие не в праве без согласия Министерства имущественных отношений совершать сделки, связанные с предоставлением займов, поручительств, получением банковских гарантий, с иными обременениями, уступкой требований, переводом долга, а также заключать договоры простого товарищества.

экономический собственник жилье ценовой

Рисунок 2. Организационная структура ТСЖ "Восток"

Должностная инструкция представляет собой правовой акт, который устанавливает правила, регулирующие деятельность исполнителя, и регламентирует назначение и место работника в системе управления, его функциональные обязанности, права, ответственность и формы поощрения.

Директор действует от имени предприятия без доверенности, представляет его интересы на территории города Твери и за ее пределами, совершает в установленном порядке сделки от имени предприятия, утверждает структуру и штатное расписание предприятия, осуществляет прием на работу работников предприятия, заключает с ними, изменяет и прекращает трудовые договоры, издает приказы, выдает доверенности в порядке, установленном законодательством, а также несет ответственность за последствия своих действий в соответствии с федеральными законами и законами РФ, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, настоящим Уставом и заключенным с ним трудовым договором.

Рассмотрим должностную инструкцию главного инженера. Главный инженер относится к категории руководителей. Он является первым заместителем директора предприятия и несет ответственность за результаты и эффективность производственной деятельности предприятия.

На должность главного инженера назначается лицо, имеющее высшее профессиональное (техническое) образование и стаж работы по специальности на руководящих должностях в соответствующей профилю предприятия отрасли не менее 5 лет.

Назначение на должность главного инженера и освобождение от нее производится приказом директора предприятия. Главный инженер подчиняется непосредственно директору предприятия.

Главный инженер осуществляет руководство техническими службами предприятия. Он также определяет техническую политику и направления технического развития предприятия в условиях рыночной экономики, пути реконструкции и технического перевооружения действующего производства, уровень специализации и диверсификации производства на перспективу; обеспечивает необходимый уровень технической подготовки производств и его постоянный рост, повышение эффективности производства и производительности труда, сокращение издержек (материальных, финансовых и трудовых), рациональное использование производственных ресурсов, высокое качество и конкурентоспособность производимой продукции, работ или услуг. В соответствии с утвержденными бизнес-планами предприятия на долгосрочную и среднесрочную перспективу руководит разработкой мероприятий по реконструкции и модернизации предприятия, предотвращению вредного воздействия производства на окружающую среду, бережному использованию природных ресурсов, созданию безопасных условий труда и повышению технической культуры производства.

Главный инженер организует разработку и реализацию планов внедрения новой техники и технологии, проведения организационно-технических мероприятий, научно-исследовательских и опытно-конструкторских работ; обеспечивает эффективность проектных решений, своевременную и качественную подготовку производства, техническую эксплуатацию, ремонт и модернизацию оборудования, достижение высокого качества продукции в процессе ее разработки и производства.

На время отсутствия директора предприятия главный инженер исполняет его обязанности и использует его права, несет ответственность за надлежащее их исполнение и использование.

Рассмотрим должностную инструкцию главного бухгалтера. Главный бухгалтер назначается на должность и освобождается от должности приказом директора предприятия. Он подчиняется непосредственно директору предприятия. Главному бухгалтеру подчиняются все работники бухгалтерии. Прием и сдача дел при назначении на должность и освобождении от должности главного бухгалтера оформляются актом приема-передачи дел после инвентаризации имущества и обязательств. Главный бухгалтер формирует учетную политику исходя из специфики условий хозяйствования, структуры, размеров, отраслевой принадлежности и других особенностей деятельности организации; руководит формированием информационной системы бухгалтерского учета и отчетности в соответствии с требованиями бухгалтерского, налогового, статистического и управленческого учета, обеспечивает предоставление информации внутренним и внешним пользователям, организует работу по ведению регистров бухгалтерского учета, исполнению смет расходов, учету имущества, обязательств, основных средств, материально-производственных запасов, денежных средств, финансовых, расчетных и кредитных организаций, издержек производства и обращения, продажи продукции, выполнения работ (услуг), финансовых результатов деятельности организации; обеспечивает своевременное и точное отражение на счетах бухгалтерского учета хозяйственных операций, движения активов, формирования доходов и расходов, выполнения обязательств; организует информационное обеспечение управленческого учета, учет затрат на производство, составление калькуляции себестоимости продукции (работ, услуг), учет по центрам ответственности и сегментам деятельности, формирование внутренней управленческой отчетности.

Главный бухгалтер возглавляет работу:

по подготовке и утверждению рабочего плана счетов бухгалтерского учета;

по подготовке и утверждению форм первичных учетных документов, применяемых для оформления хозяйственных операций, форм внутренней бухгалтерской отчетности в соответствии с требованиями Госкомстата России;

по обеспечению порядка проведения инвентаризации и оценки имущества и обязательств, документальному подтверждению их наличия, состояния и оценки

по организации системы внутреннего контроля за правильностью оформления хозяйственных операций, соблюдением порядка документооборота, технологии обработки учетной информации и ее защиты от несанкционированного доступа.

Руководит работниками бухгалтерии, организует работу по повышению их квалификации. Принимает участие в проведении финансового анализа и формирования налоговой политики на основе данных бухгалтерского учета и отчетности, в организации внутреннего аудита; готовит предложения по улучшению деятельности организации, устранение потерь и непроизводственных затрат.

Главный экономист относится к категории руководителей, принимается на работу и увольняется с работы приказом директора предприятия. Главный экономист непосредственно подчиняется директору предприятия. В своей деятельности главный экономист руководствуется:

законодательными и нормативными документами, регулирующими финансово-экономическую деятельность предприятия;

методическими материалами по соответствующим вопросам;

уставом предприятия;

приказами, распоряжениями директора предприятия;

настоящей должностной инструкцией.

На главного экономиста предприятия возлагаются следующие функции:

руководство экономической деятельностью предприятия.

организация работы по повышению квалификации подчиненных работников.

обеспечение здоровых и безопасных условий труда для подчиненных исполнителей, контроль за соблюдением ими требований законодательных и нормативных правовых актов по охране труда.

Секретарь относится к категории служащих. Назначение на должность секретаря и освобождение от нее производится приказом директора предприятия по представлению исполнительного директора предприятия. В своей деятельности секретарь руководствуется:

указаниями руководства;

правилами трудового распорядка;

приказами и распоряжениями директора предприятия и непосредственного руководителя;

- должностной инструкцией.

Секретарь подчиняется непосредственно директору предприятия. Секретарь выполняет технические функции по обеспечению и обслуживанию работы руководителя предприятия или его подразделений; получает необходимые руководителю сведения от подразделений, или исполнителей, вызывает по его поручению работников; организует телефонные переговоры руководителя, принимает и передает телефонограммы, записывает в его отсутствие принятые сообщения и доводит до сведения руководителя их содержание; осуществляет работу по подготовке заседаний и совещаний, проводимых руководителем (сбор необходимых материалов, оповещение участников о времени, месте, повестке дня заседания или совещания, их регистрация), ведет и оформляет протоколы; передает и принимает информацию по приемно-переговорным устройствам (телекс, факс, телефакс и др.). Печатает по указанию руководителя различные материалы; ведет делопроизводство, принимает поступающую на имя руководителя корреспонденцию, осуществляет ее систематизацию в соответствии с принятым на предприятии порядком и передает после ее рассмотрения руководителем в подразделения или конкретным исполнителям для использования в процессе их работы либо подготовки ответа; принимает документы на подпись руководителю; подготавливает документы для тиражирования на множительной технике, а также копирует документы на персональном ксероксе; выполняет отдельные служебные поручения руководства. Товарищество собственников жилья "Восток" было зарегистрировано 24 марта 1998 года на базе жилого дома построенного ООО "Тверьгражданстрой", который и стал инициатором создания товарищества. В 2009 году в состав товарищества вошел еще один жилой дом. После регистрации товарищества, были заключены договора со специализированными предприятиями на поставку тепло-, водо-, электроэнергии. На сегодняшний день общая площадь товарищества составляет 11138 кв. м. Обслуживание домов ведется собственными силами (штат работников состоит из 15 человек, в основном это жильцы этих домов), кроме лифтовой диспетчерской службы. Себестоимость жилищно-коммунальных услуг 1 кв. м., оплачиваемых жильцами, в 2008 году составила 45 рублей 92 копейки (65936,96 рублей, собранных с жильцов за жилищно-коммунальные услуги по городским тарифам/11138 кв. м.), а по фактическим затратам 60 рублей 72 копейки (85985,36 рублей, предъявленных городскими предприятиями за предоставленные услуги/11138 кв. м.). На территории товарищества организована охраняемая стоянка автомобилей и ночная охрана придомовой территории. Анализ структуры расходов товарищества собственников жилья "Восток" (таблица 1) показывает, что большую часть структуры расходов составляет заработная плата в 2009году - 110260 рублей (что составило 48%). Большие расходы товарищества связаны с техническим обслуживанием и диспетчеризацией лифтов: 2009 год - 54921 рубль (24%),

Техническое обслуживание лифтов, уборка лестничных клеток, освещение мест общего пользования, вывоз и сбор мусора, и д.р. все это не может оплачиваться жильцами в полном объеме, а значит, это ложиться убытком на товарищество. Поэтому необходимо искать другие источники финансирования, за счет которых можно будет покрыть эти убытки. Как например введенная в действие в конце прошлого года платная охраняемая стоянка для жильцов и ночная охрана придомовой территории: по расчетным данным доход от данных мероприятий составит 210816 рублей, затраты составят: заработная плата дополнительным рабочим 93600 рублей, дополнительное освещение и установка оборудования 20100 рублей, то есть прибыль составит 97216 рублей. Можно также ввести собственную диспетчерскую лифтовую службу, которая будет выполнять мелкие неполадки лифтов (затраты на заработную плату составят 62400 рублей), это сократит расходы на 26689 рублей. Эти мероприятия позволят не только сократить расходы товарищества но и снизить дотации которые выплачивает государство.

Таблица 1 - Структура доходов и расходов товарищества собственников жилья "Восток" за 2006 - 2009 гг

Годы Вид доходов2006200720082009 № п/п суммаструктурасуммаструктурасумма структурасуммаструктура в рубляхзатрат, %в рубляхзатрат, %в рубляхзатрат, %в руб.затрат, %1Вступительные взносы73223 2Ежемесячный взнос, начисляемый собственниками жилья846563583646228342416898539Техническое обслуживание132621552645216831163562419387424Пользование лифтом 1974642323542683835Сбор, вывоз мусора 1445371457741481642843336Уборка подъездов 53951719011177917Техническое обслуживание 341273 офисного помещения ОАО "ССБ" 8Членские взносы за охрану 21081621 общедолевого имущества 9Дотации по убыткам 64371121740001710Прочие доходы 621178111501 Итого доходов239052100388506100505452100995383100 Виды расходов 1 2Заработная плата Социальный налог110260 4757748 21179323 6653646 17295486 11422448 18472650 16826356 203Обслуживание домового Хозяйства 3.1ГСМ 14801177613.2Расчетно-кассовое 839328125184001 обслуживание банком 3.3Вывоз мусора6480389953917811176023.4Эл.энергия л/клеток, лифтов и 298228305445372003 мест общего пользования 3.5Техническое обслуживание 4966013519028578305 лифтов 3.6ОДС лифтов54921243200383225653115943.7Техническое 34271 освидетельствование лифтов 3.8Материалы 3610653600043.9Механиз. уборка территорий 5842164771648014Налог на пользование а/дорог,521027525211981270801 имущество, милиция 5Хоз.расходы54002 120016Подготовка кадров 1441 7НДС по приобретенным Ценностям 22943 4 8Итого расходов229848100388089100620846100843225100 Прибыль (убыток) за год9204 417 -115394 152158

.2 Анализ факторов, влияющих на ценовую и ассортиментную политику ТСЖ "Восток"

Предприятие свободно в выборе предмета хозяйственных договоров и определении его условий, не противоречащих законодательству РФ, решениям комитета по управлению имуществом г. Твери и нормативным актам органов местного самоуправления, принятым в пределах их компетенции.

Предприятие реализует свою продукцию, работы, услуги, отходы производства по ценам и тарифам, регулируемым органами местного самоуправления в пределах их компетенции.

Предприятие имеет право пользоваться кредитами на цели производственного и социального развития с согласия администрации г. Твери.

Предприятие при осуществлении хозяйственной и иной деятельности вправе по собственной инициативе принимать любые решения, не противоречащие законодательству и Уставу ТСЖ "Восток".

Оставшаяся в распоряжении предприятия прибыль после уплаты налогов, других обязательных платежей в соответствии с законодательством направляется в следующие фонды:

фонд производственного развития (не менее 40 %);

единый фонд материального поощрения и социального развития;

фонд отчислений собственнику; конкретный процент отчислений собственнику на очередной финансовый год утверждается Тверской городской Думой при принятии бюджета города на этот финансовый год.

В зависимости от задач, стоящих перед предприятием, программы социально-экономического развития г. Твери на конкретный год, налоговой политики государства городская Дума может определить иной порядок распределения прибыли.

ТСЖ "Восток" в соответствии со ст.50 Гражданского кодекса РФ вправе оказывать дополнительные платные услуги на основании:

лицензии на соответствующий вид деятельности;

устава, предусматривающего виды данной деятельности.

Дополнительные услуги не могут быть оказаны взамен или в рамках основной деятельности, финансируемых за счет средств:

сторонних организаций;

частных лиц.

Услуги в соответствии со ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей" могут оказываться только с согласия их получателя. Отказ получателя от предоставления платной услуги не может быть причиной уменьшения объема предоставляемых ему основных услуг. Оказание дополнительных платных услуг не может наносить ущерб или ухудшить качество предоставления основных услуг, которые МУП "Ремонтно-эксплуатационное предприятие" обязаны оказывать населению бесплатно. ТСЖ "Восток" вправе оказывать населению, предприятиям, учреждениям и организациям дополнительные услуги по следующим видам работ:

сантехнические;

малярные;

столярные;

штукатурные;

облицовочные;

электротехнические;

общестроительные;

прочие виды работ.

Полученные доходы от платных услуг идут на укрепление материально-технической базы предприятия и распределяются в следующем порядке, указанном в табл. 2.

Таблица 2 - Порядок распределения доходов от платных услуг, оказываемых ТСЖ "Восток"

№ п/пРаспределение доходов от платных услугРемонтно-строительные работы, %Уборочные и прочие услуги, %1НДС18,018,02Налог с прибыли1,01,03Оплата рабочим, задействованным в оказании платных услуг населению - из нее на премирование лиц, которые косвенно способствовали или проявили инициативу в развитии платных услуг50,0 5,050,04Начисление на зарплату (26,3% от ФОТ)13,013,05Прочие затраты (водопроводная арматура, вспомогательные материалы, износ МБП и др.)18,018,0

ПЕРЕЧЕНЬ РАБОТ ПО СОДЕРЖАНИЮ ЖИЛЫХ ДОМОВ

I. Работы, выполняемые при проведении технических осмотров и обходов отдельных элементов и помещений жилых домов

. Устранение незначительных неисправностей в системах водопровода и канализации.

. Устранение незначительных неисправностей в системах центрального отопления и горячего водоснабжения.

. Устранение незначительных неисправностей электротехнических устройств

. Прочистка канализационного лежака

. Проверка неисправности канализационных вытяжек

. Проверка наличия тяги в дымовентиляционных каналах

. Проверка заземления ванн

. Мелкий ремонт печей и очагов

. Промазка суриковой замазкой свищей, участков гребней стальной кровли

. Проверка заземления оболочки электрокабеля, замеры сопротивления изоляции проводов

. Осмотр пожарной сигнализации и средств тушения в домах

II. Работы, выполняемые при подготовке жилых зданий к эксплуатации в весенне-летний период

. Укрепление водосточных труб, колен и воронок

. Расконсервирование и ремонт поливочной системы

. Снятие пружин на входных дверях

. Консервация системы центрального отопления

. Ремонт оборудования детских и спортивных площадок

. Ремонт просевших отмосток

. Устройство дополнительной сети поливочных систем

. Укрепление флагодержателей

III. Работы, выполняемые при подготовке жилых зданий к эксплуатации в осенне-зимний период

. Утепление оконных и балконных проемов

. Замена разбитых стекол окон и балконных дверей

. Утепление входных дверей в квартиры

. Утепление чердачных перекрытий

. Утепление трубопроводов в чердачных и повальных помещениях

. Укрепление и ремонт парапетных ограждений

. Проверка исправности слуховых окон и жалюзей

. Изготовление или ремонт существующих ходовых досок и переходных мостиков на чердаках.

. Ремонт, регулировка и испытание систем центрального отопления

. Ремонт печей и кухонных очагов

. Утепление бойлеров

. Утепление и прочистка дымовентиляционных каналов

. Замена разбитых стекол окон и дверей вспомогательных помещений.

. Консервация поливочных систем

. Укрепление флагодержателей

. Проверка состояния продухов в цоколях зданий.

. Ремонт и утепление наружных водоразборных кранов и колонок

. Поставка доводчиков на входных дверях

. Ремонт и укрепление входных дверей

IV. Работы, выполняемые при проведении частичных осмотров

. Промазка суриковой замазкой или другой мастикой гребней и свищей в местах протечек кровли.

. Проверка наличия тяги в дымовых и вентиляционных каналах и газоходах

. Мелкий ремонт печей и очагов

. Смена прокладок в водопроводных кранах

. Уплотнение сгонов

. Прочистка внутренней канализации

. Прочистка сифонов

. Регулировка смывного бачка

. Притирка пробочного крана в смесителе

. Регулировка и ремонт трехходового крана

. Укрепление расшатавшихся сантехприборов приборов в местах их присоединения к трубопроводу

. Набивка сальников в вентилях, кранах, задвижках

. Укрепление трубопроводов

. проверка канализационных вытяжек

. Мелкий ремонт изоляции

. Проветривание колодцев

. Протирка электроплампочек, смена перегоревших электролампочек в лестничных клетках, технических подпольях и чердаках

. Устранение мелких неисправностей электропроводки

. Смена штепсельных розеток и выключателей

V. Прочие работы

. Регулировка и наладка систем центрального отопления

. Регулировка и наладка систем вентиляции

. Промывка и опрессовка системы центрального отопления

. Очистка и промывка водопроводных кранов

. Регулировка и наладка систем автоматического управления инженерным оборудованием

. Подготовка зданий к праздникам

. Озеленение территории, уход за зелеными насаждениями

. Удаление с крыш снега и наледей

. Очистка кровли от мусора, грязи, листьев

. Уборка и очистка придомовой территории

. Уборка жилых, подсобных и вспомогательных помещений

. Мытье окон, полов, лестничных маршей, площадок, стен, удаление пыли и т.д. в лестничных клетках

. Удаление мусора из здания и его вывозка

. Очистка и промывка стволов мусоропровода и их загрузочных клапанов

. Поливка тротуаров и замощенной территории.

Отчетность по деятельности организации направляется в следующие отделы:

. Производственно-техническая служба принимает:

Реестр по капитальному ремонту

Реестр по текущему ремонту

Сведения о капитальном ремонте муниципального жилищного фонда

Сведения о текущем ремонте муниципального жилищного фонда

Сведения о жилищном фонде

Отчет о работе с обращениями граждан

Информация по установке приборов учета воды в квартире

Сведения о работе лифтов

. Производственно-экономическая служба принимает:

Отчетную калькуляцию себестоимости ремонта, содержания и эксплуатации жилищного фонда

Отчетную калькуляцию по прочей деятельности

Сводные сведения о работе

. Бухгалтерия принимает:

Баланс

Отчет о прибылях и убытках

При новой системе население оплачивает фактическую стоимость поставленных услуг:

содержание и текущий ремонт жилья, включая вывоз твердых бытовых отходов и техническое обслуживание лифтов;

теплоснабжение;

газо- и электроснабжение (по государственным ценам);

водоснабжение и водоответвление (с сохранением перекрестного субсидирования).

Капитальный ремонт жилищного фонда полностью финансируется из местного бюджета.

Первым и основным моментом ввода этой системы является перераспределение финансовых потоков между следующими участниками - муниципалитетом, поставщиками услуг и потребителями услуг. Вторым основополагающим моментом стала система социальной защиты населения. Теперь уровень платежей за поставленные услуги в пределах социальной нормы жилья и нормативов потребления коммунальных услуг не превышает 10% совокупного дохода семьи. Таким образом, бюджетные субсидии на оплату услуг по жилью и коммунальных услуг стали дифференцированными. За первые три месяца введения новой системы оплаты в пункты по начислению субсидий обратилось около 30000 человек. Субсидии назначены 16500 семьям.

Однако, органы местного самоуправления, увеличив долю оплаты населением фактических затрат на жилищные и коммунальные услуги, не решили серьезную проблему, которая возникает в этой ситуации - повышение доли оплаты населением увеличивает фактическую сумму льгот, финансируемых за счет федерального бюджета и бюджета субъекта Федерации. При оплате населением поставляемых услуг по старым тарифам (35,5% от фактических затрат) сумма льгот составляла около 40 млн. рублей в год, при новых тарифах для населения (около 80% от фактических затрат) сумма льгот увеличилась до 200 млн. рублей в год.

Подготовка к введению новой оплаты населением услуг включала в себя разные механизмы, одним из которых являлось создание в городе Службы заказчика по жилищно-коммунальному хозяйству в организационно-правовой форме - муниципальное учреждение.

Унитарные предприятия по определению являются коммерческими, то есть ориентированными на достижение прибыли, со специальной правоспособностью, выражающейся в четком установлении предмета и целей деятельности. На самом деле, как правило, муниципальные унитарные предприятия создаются для оказания социально значимых услуг, в значительной мере дотируемых из муниципальных бюджетов и частично - из бюджетов других уровней, в связи с чем говорить о прибыльности и ориентированности на прибыль вряд ли уместно.

Таким образом, в городе присутствуют различные формы управления жильем. Создание равных условий для привлечения к управлению муниципальным жилищным фондом организаций разных форм собственности требует принятия органами местного самоуправления определенных правовых отношений. В настоящее время, как правило, муниципальный жилищный фонд находится в управлении на правах хозяйственного ведения или оперативного управления. Договорные отношения между организациями такой правовой формы и муниципалитетом в этом случае необязательны. Жилищный фонд находится на балансе названных организаций, причем как муниципальная доля, так и приватизированная. Привлечение частного бизнеса к управлению муниципальной недвижимостью исключает такую форму правоотношений. Для того, чтобы организации разной форм собственности имели равные возможности для управления муниципальным жилищным фондом, существующие правоотношения должны быть изменены. Органы местного самоуправления, как собственник части жилищного фонда (в доле неприватизированных квартир) должны заключить договор с управляющей организацией на управление жилищного фонда как договор возмездного оказания услуг. Аналогичные договора заключают и другие собственники жилья в данном многоквартирном доме.

Для регистрации ТСЖ в принципе нужно наличие хотя бы двух собственников помещении и воля большинства собственников, выраженная на их общем собрании. Хорошо, если в доме, где создается Товарищество, более половины квартир приватизированы, и у собственников есть желание создать ТСЖ. В этом случае именно сами жители дома будут определять политику ТСЖ.

Для образования ТСЖ обязательным условием является решение собственников, принятое на общем собрании. Инициаторами создания товарищества могут быть: во-первых, сами собственники жилья, во-вторых, строительная организация, осуществляющая строительство нового дома, в-третьих, муниципальные власти.

На собраниях собственников помещений в кондоминиумах, а также в образованных Товариществах собственников жилья интересы граждан, проживающих на условиях найма, представляет Муниципалитет или уполномоченная им служба.

Но согласно Федеральному Закону "О ТСЖ", решения на собрании собственников принимаются большинством голосов. Если данное условие соблюдается, и собрание правомочно принимать решение, и оно принимает решение о создании ТСЖ, то товарищество будет образовано.

При этом следует отметить, что согласно ст.ст. 15-17 Федерального Закона №72-ФЗ [28], собственники, не вошедшие в число членов товарищества, не утрачивают с ТСЖ правовых связей. Они несут равные обязательства по содержанию и ремонту помещений, находящихся в их собственности, а также бремя расходов на содержание, ремонт общего имущества и ответственность за несвоевременную оплату жилья и коммунальных услуг.

Собрание собственников считается правомочным, если на него пришли домовладельцы, в сумме обладающие более 50% голосов от общего числа голосов всех собственников. Так как голоса между собственниками, как правило, распределяются пропорционально площадям принадлежащих им помещений - 50% в этом случае - половина площади жилого дома.

Следует отметить, что федеральный Закон №72-ФЗ [28] устанавливает статус решения общего собрания собственников, принятого в установленном законом порядке, обязательным для всех домовладельцев, в т.ч. для тех, кто независимо от причин, не принял участия в голосовании.

Но значительно надежнее, если решение о способе управления принимается большинством голосов всех собственников помещении в кондоминиуме.

Что дает гражданам образование ТСЖ? Прежде всего, то, что все платежи граждан, проживающих в данном кондоминиуме, будут аккумулироваться на расчетном счете образованного товарищества и, соответственно, расходоваться только на содержание и эксплуатацию данного кондоминиума.

Товарищество может выбрать подрядчика, предложившего более дешевые, но в то же время качественные услуги.

Любой участник ТСЖ имеет право осуществлять контроль за расходованием средств товарищества, получаемых от платежей граждан и дотаций на содержание жилого дома. В ТСЖ собственниками может быть избрана ревизионная комиссия.

Нельзя забывать и о том, что для выполнения различных работ по содержанию, ремонту, обслуживанию жилого дома товариществом могут привлекаться на добровольных условиях граждане, непосредственно проживающие в данном жилом доме, т.е. решается вопрос о возможности дополнительного или основного заработка для граждан.

И что очень важно, объединение собственников в товарищество служит улучшению микроклимата в доме, т.к. люди, участвуя в собраниях, обсуждая важные стороны деятельности, товарищества лучше узнают друг друга, приучаются действовать сообща, и общих интересах, и тем самым создают благоприятную атмосферу в доме для совместного проживания.

Для обеспечения эффективной деятельности в современных условиях руководству предприятием необходимо уметь реально оценивать и управлять финансово-экономическим состоянием своего предприятия, а также деловой активностью партнеров и конкурентов. Для этого необходимо:

владеть методикой оценки финансово-экономического состояния предприятия;

использовать формальные и неформальные методы сбора, обработки и интерпретации финансовой информации;

привлекать специалистов-аналитиков, способных реализовать данную методику на практике.

.3 Анализ финансового состояния ТСЖ "Восток"

Для общей оценки динамики финансового состояния данного предприятия необходимо построить аналитический баланс, позволяющий оценить структуру имущества предприятия и источников их формирования, а также одновременно произвести горизонтальный и вертикальный анализ баланса. Для наглядности оформим это в виде таблицы.

Таблица 1 - Вертикальный и горизонтальный анализ баланса

Показатель2008 год2009 годИзменениятыс. руб.%тыс. руб.%тыс. руб.%Актив Денежные средства130628,094143025,7740124-2,32Краткосрочные финансовые вложения00,001900011,801900011,80Дебиторская задолженность327670,454833630,0645060-40,39Сырье10,02123897,70123887,68Готовая продукция00,0034932,2034932,20Расходы буд. периодов10,021630,101620,08НДС00,0023491,5023491,50Итого оборотных активов458498,5812716079,08122576-19,50Нематериальные активы00,0000,0000,00Основные средства661,4226021,6025360,18Долг. фин. вложения00,0041782,6041782,60Отложенные налоговые активы00,00730,05730,05Прочие внеоборотные активы00,002677716,65267770,56Итого внеоборотных активов661,423363020,903356419,48Пассив Долгосрочные кредиты00,002070,132070,13Кредиторская задолженность391184,103520021,8931289-62,21Поставщики310166,6987685,4056675,40Персонал2445,2522311,391987-3,86Бюджет46810,0659933,705525-6,36Внебюджетные фонды982,1011910,701093-1,40Прочие краткосрочные обязательства00,001701910,581701910,58Займы и кредиты2936,3000,00-293-6,30Итого краткосрочные обязательства420490,405218132,40479773,50Уставный капитал100,20200,0110-0,19Нераспределенная прибыль4359,3511580372,0211536862,67Итого собств. капитал4469,6010840267,4210795657,82Валюта баланса4650100,00160790100,001561400,00

Из таблицы 1 видно, что в целом наблюдается заметный рост валюты баланса, что свидетельствует о стабильном развитии предприятия. В частности, наблюдается значительный рост суммы оборотных активов по сравнению с 2008 годом на 122576 т.р. Кроме того, в пассиве баланса в 2009 году также произошли значительные изменения в сумме краткосрочных обязательств - они увеличились на 47977 т.р. по сравнению с 2008 годом, а собственный капитал снизился к 2009 году на 107956 т.р. по сравнению с предыдущим периодом. В частности, увеличение собственного капитала в 2009 году произошло, в основном, за счет увеличения суммы уставного капитала на 10 т.р. и суммы нераспределенной прибыли на 115368 т.р. по сравнению с 2008 годом.

Если рассматривать актив баланса, то можно сделать вывод о существенном увеличении суммы оборотных активов на 122576 т.р. в 2009 году по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Это произошло, главным образом, за счет повышения суммы дебиторской задолженности в активе баланса, которая к концу 2009 года достигла 48336 т.р., что на 45060 т.р. больше суммы в 2008 году. Кроме того, наибольший рост оборотных активов в 2009 году был достигнут, в основном, за счет постепенного увеличения сумм сырья и готовой продукции. А в 2009 году появилась статья краткосрочных финансовых вложений и составила 19000 т.р. Необходимо отметить увеличение денежных средств на 40124 т.р. в 2009 году по сравнению с предыдущим периодом. К концу 2009 года задолженность по НДС составила 2349 т.р., что также существенно повлияло на итоговую сумму оборотных активов. Расходы будущих периодов к концу 2009 года достигли суммы в 163 т.р., что на 162 т.р. больше аналогичного показателя прошлого года.

В 2009 году произошло общее увеличение суммы внеоборотных активов на 33564 т.р.. Необходимо отметить, что в данном отчетном году отмечалось увеличение суммы прочих внеоборотных активов на 26777 т.р., доля данной статьи в валюте баланса также увеличилась на 0,56%.

В 2009 году понижение доли оборотных активов на 19,50% сопровождалось повышением удельного веса внеоборотных активов в валюте баланса на ту же величину. Это свидетельствует о том, что предприятие не уделяло должное внимание своим наиболее ликвидным активам. Произошло снижение оборотного капитала (в 2009 году его доля составила 79,08% в валюте баланса).

Необходимо также отметить, что в 2008-2009 годах дебиторская задолженность заметно увеличивается одновременно с резким ростом кредиторской задолженности, что означает отрицательную тенденцию в развитии предприятия, так как появляется реальная угроза финансовой устойчивости данного предприятия.

Теперь рассмотрим более подробно пассив баланса. Сумма долгосрочных кредитов к 2009 году увеличилась на 207 т.р. Доля кредиторской задолженности в валюте баланса в 2009 году составила 35200 т.р. В большей степени на изменение величины кредиторской задолженности повлияли статьи задолженности перед поставщиками, бюджетом и внебюджетными фондами. Сумма задолженности поставщикам в 2009 году выросла на 5667 т.р. или на 5,4% по отношению к валюте баланса. Задолженность перед персоналом организации значительно увеличилась в отчетный период и составила 2231 т.р. Сумма задолженности перед бюджетом выросла на 5525 т.р. и к концу 2009 года составила 8768 т.р. (или 3,7% от валюты баланса). К 2009 году увеличилась задолженность перед внебюджетными фондами на сумму 1093 т.р. В 2009 году появляется статья прочих краткосрочных обязательств в сумме 17019 т.р. В 2008 году предприятием были привлечены займы и кредиты на общую сумму 293 т.р. Все вышеперечисленные показатели в разной степени повлияли на общую сумму краткосрочных обязательств. Общее увеличение суммы краткосрочных обязательств произошло за счет повышения кредиторской задолженности. Общий итог краткосрочных обязательств по сравнению с предыдущим периодом увеличился в 2009 году - на 47977 т.р.

Динамика собственного капитала за два анализируемых периода была крайне неустойчивая. К 2009 году величина собственного капитала составила 108402 т.р., что на 107956 т.р. больше, чем в 2008 году. Это обусловлено, главным образом, изменением уставного капитала и суммы нераспределенной прибыли. Уставный капитал в 2009 году увеличился на 10 т.р., по сравнению с предыдущим периодом. Сумма нераспределенной прибыли составила 115803 т.р.

По данным аналитического баланса кредиторская задолженность увеличилась на конец 2009 года в 9 раз. Вся она является краткосрочной. Это свидетельствует об увеличении "бесплатных" источников покрытия потребности общества в оборотных средствах.

Сравнение состояния дебиторской и кредиторской задолженности позволяет сделать следующий вывод: преобладает сумма дебиторской задолженности, темп ее прироста аналогичен темпу прироста кредиторской задолженности. Причина этого - высокая скорость обращения дебиторской и кредиторской задолженности.

Для более подробного анализа соотношений групп по активу и пассиву баланса необходимо провести анализ структуры баланса и занести эти данные в таблицу.

Таблица 2 - Группировка активов по степени ликвидности

Вид активаКод строки2008г.В % к итогу2009г.В % к итогу1. Наиболее ликвидные активы Денежные средства Краткосрочные финансовые вложения 260 250 1306 - 28,09 - 41430 19000 25,77 11,8Итого по I группе (А1)130628,096043037,57 Быстро реализуемые активы Дебиторская задолженность в течение 12 месяцев 240 3276 70,45 48336 30,06Итого по II группе (А2)327670,454833630,063. Медленно реализуемые активы Сырье, материалы Готовая продукция Расходы будущих периодов НДС по приобретенным ценностям 211 214 216 220 1 0 1 0 0,02 0,00 0,02 0,00 12389 3493 163 2349 7,7 2,2 0,1 1,5Итого по III группе (А3)20,041839411,54. Трудно реализуемые активы Основные средства Основные средства Незавершенное строительство Прочие внеоборотные активы 120 130 110,140 66 0 0 1,42 0,00 0,00 2602 26777 4178 1,6 16,65 2,6Итого по IV группе (А4)661,423355720,85БАЛАНС4650100160717100

Таким образом, группы А1, А2, А3, А4 являются постоянно меняющимися активами и называются текущие активы. По данным таблицы можно сделать общий вывод о заметном повышении величины наиболее ликвидных активов более чем в 46 раз в 2009 году и увеличении суммы трудно реализуемых активов на 33491 т.р., что составило в процентном соотношении с балансом 19,43%, а также об увеличении сумм быстро реализуемых и медленно реализуемых активов. Исходя из группировки текущих активов можно сделать вывод о том, что в целом наблюдается положительная тенденция в развитии предприятия. Теперь разделим пассив баланса в зависимости от сроков погашения обязательств.

Таблица 3 - Группировка пассивов по степени срочности их погашения

Вид пассиваКод строки2008 г.В % к итогу2009 г.В % к итогу1. Наиболее срочные обязательства Кредиторская задолженность 620 3911 84,1 35200 21,89Итого по I группе (П1)391184,13520021,89 Краткосрочные пассивы Займы и кредиты 610 293 6,3 0 0,00Итого по II группе (П2)2936,300,003. Долгосрочные пассивы59000,002070,13Итого по III группе (П3)00,002070,134. Постоянные пассивы Уставный капитал Нераспределенная прибыль 410 470 10 435 0,2 9,35 20 54788 0,01 72,02Итого по IV группе (П4)4459,555480872,03БАЛАНС464910090215100

При этом стоит отметить, что группы П1, П2, П3 являются внешними обязательствами предприятия. Из таблицы видно, что наиболее срочные обязательства увеличились в 2009 году в абсолютном отношении на 31289 т.р. по сравнению с 2008 годом. А теперь для наглядности сведем эти данные по активу и пассиву баланса в одну таблицу.

Таблица 4 - Группировка статей баланса предприятия

АКТИВ2008 год2009 годПАССИВ2008 год2009 годI. Наиболее ликвидные активы1 306 60 430 I. Наиболее срочные обязательства3 911 35200II. Быстро реализуемые активы3 276 48 336 II. Краткосрочные пассивы293 0III. Медленно реализуемые активы2 18 394 III. Долгосрочные пассивы0 207IV. Трудно реализуемые активы66 33 557 IV. Постоянные пассивы445 54808БАЛАНС4 650 160 717 БАЛАНС4 649 90 215

Для определения ликвидности баланса сопоставим итоги приведенных групп по активу и пассиву. Как уже ранее отмечалось, баланс считается абсолютно ликвидным, если выполняются следующие неравенства:

1. А1?П1 А2?П2

. А3>П3 4. А4?П4

Результаты расчетов по данным анализируемой организации показывают, что в этой организации сопоставление итогов групп по активу и пассиву имеет следующий вид:

1). А1 < П1 ; А2 > П2 ; А3 > П3 ; А4 < П4 - в 2008 году.

). А1 > П1 ; А2 > П2 ; А3 > П3 ; А4 < П4 - в 2009 году.

1). Как видим, на данном предприятии в 2008 году соблюдается три неравенства, что означает возможность погашения всех обязательств предприятия за счет собственных оборотных и внеоборотных активов.

). В 2009 году выполняются все четыре неравенства, т.е. баланс предприятия является абсолютно ликвидным.

Коэффициенты ликвидности помогут нам определить способность предприятия погашать свои краткосрочные обязательства. Для расчета данной группы коэффициентов возьмем все значения из 2008 и 2009 годов, а результаты расчета сведем в таблицу 5.

). Коэффициент общей ликвидности рассчитывается по формуле.

Лобщ. = оборотные средства / краткосрочные обязательства

Лобщ. 06 = 4584/4204 = 1,09

Лобщ. 07 = 127160/52181 = 2,43

2). Коэффициент срочной ликвидности может быть рассчитан по двум формулам, мы воспользуемся только второй формулой.

а). Лсроч. = (денежные средства + краткосрочные финансовые вложения + дебиторская задолженность) / краткосрочные обязательства

б). Лсроч. = (оборотные средства - запасы) / краткосрочные обязательства

Лсроч. 06 = (4584-2)/4204 = 1,09

Лсроч. 07 = (127160-16045)/52181 = 2,1

3). Коэффициент абсолютной ликвидности рассчитывается по формуле

Лабс. = денежные средства (и их эквиваленты) / краткосрочные обязательства

Лабс. 06 = 1306/4204 = 0,31

Лабс. 07 = 41430/52181 = 0,79

4). Чистый оборотный капитал рассчитывается по формуле в абсолютных величинах.

ЧОК = оборотные средства - краткосрочные обязательства

ЧОК 06 = 4584-4204 = 380 (тыс. руб.)

ЧОК 07 = 127160-52181 = 74979 (тыс. руб.)

Таблица 5 - Расчет коэффициентов ликвидности

Показатели2008 год2009 годИзмененияК общей ликвидности1,0902,4301,340К срочной ликвидности1,0902,1001,010К абсолютной ликвидности0,3100,7900,480Чистый обор. капитал, тыс.руб.3807497974599

Коэффициент общей ликвидности показывает, в какой мере кредиторские обязательства обеспечиваются текущими активами. Нормативное значение этого показателя примерно должно находиться в пределах от 1 до Если коэффициент общей ликвидности больше двух, то это может быть связано с неэффективным использованием денежных средств, замедлением оборачиваемости оборотных средств, неоправданным ростом дебиторской задолженности. Если данный коэффициент меньше единицы, то это связано со снижением платежеспособности предприятия.

В частности коэффициент общей ликвидности в 2009 году увеличил свое значение на 1,34 по сравнению с предыдущим периодом и составил 2,43. А этот факт означает, что денежные средства использовались неэффективно, произошел значительный рост дебиторской задолженности.

Коэффициент срочной ликвидности дает возможность проанализировать способность предприятия в короткие сроки рассчитаться по своим обязательствам, если этого потребуют кредиторы. Как видно из таблицы 5, наблюдается положительная тенденция в постоянном увеличении данного коэффициента. В 2008 году коэффициент срочной ликвидности имел значение 1,09 (это значит, что такая часть текущих обязательств организации может быть погашена в ближайшее время за счет денежных средств и быстро реализуемых активов), а к концу 2009 года он увеличился на 1,01 по сравнению с началом года. В общем, для России оптимальным считается значение коэффициента срочной ликвидности в 0,7 - 0,8.

Как видно из таблицы 5, в 2009 году происходит рост коэффициента абсолютной ликвидности на 0,48 по сравнению с предыдущим годом. Это обстоятельство обусловлено тем, что в этот период происходит увеличение суммы денежных средств у предприятия на 40124 тыс. руб. Данный показатель является наиболее жестким критерием платежеспособности и показывает, какую часть краткосрочной задолженности предприятие может погасить в ближайшее время за счет собственных денежных средств. Нормативное значение данного коэффициента должно составлять примерно 0,2 - 0,25. Это означает, что предприятие может в эти отчетные периоды расплатиться с наиболее срочными обязательствами, т.е. предприятие платежеспособно.

Как видно из таблицы, чистый оборотный капитал 2009 году составил 74979 тыс. руб., Это значит, что краткосрочные обязательства могут быть покрыты за счет собственных оборотных средств. Оборотных средств у предприятия должно хватать не только на покрытие краткосрочных обязательств, но и на развитие самого предприятия. Положительная величина данного коэффициента свидетельствует о финансовой устойчивости предприятия, т.к. оно не только имеет источники погашения краткосрочных обязательств, но и финансовые ресурсы для развития. Оптимальная величина рабочего капитала зависит от особенностей работы предприятия (от отрасли, в которой оно работает; от объема реализации продукции, скорости оборачиваемости и т.д.).

Увеличение коэффициента срочной ликвидности и чистого оборотного капитала позволяет надеяться на сохранение положительной тенденции и в 2009 году. Для анализа и отслеживания динамики показателей прибыли необходимо составить таблицу, которая позволит оценить степень влияния отдельных показателей на итоговое значение чистой прибыли.

Таблица 6 - Горизонтальный анализ отчета о прибылях и убытках

Наименование показателя2008 год2009 годИзменениятыс. руб.тыс. руб.тыс. руб.Выручка от продажи товаров12477200222187745Себестоимость товаров11482145923134441Валовая прибыль9955429953304Управленческие расходы37859435565Прибыль от продаж6174835647739Прочие операционные расходы23572514722790Внереализационные расходы2989640-2349Прибыль до налогообложения355228128645764Текущий налог на прибыль80771980811731Чистая прибыль274456128733842

Из таблицы 6 видно, что в 2009 году наблюдается значительный рост первых двух показателей (выручка от продажи и себестоимость). В частности, выручка от продажи товаров увеличилась в 2009 году на 187745 тыс. руб. по сравнению с предыдущим периодом и составила 200222 тыс. руб.

А вот себестоимость товаров в 2009 году увеличилась на 13441 тыс. руб. по сравнению с предыдущим годом. В целом изменение суммы выручки и себестоимости благоприятно сказалось на величине валовой прибыли и прибыли от продаж. Валовая прибыль в 2009 году повысилась на 53304 тыс. руб. и составила 54299 тыс. руб., что обусловлено увеличением выручки от продажи товаров по сравнению с 2008 годом.

В анализируемых периодах операционные расходы 2357 тыс. руб. и 25147 тыс. руб. соответственно в 2008 и 2009 годах). А вот внереализационные расходы снизили сумму прибыли до налогообложения на 2989 тыс. руб. и на 640 тыс. руб. соответственно в 2008 и 2009 годах.

Как видно из таблицы 6, прибыль до налогообложения в 2009 году существенно повысилась на 45764 тыс. руб. и достигла максимального значения в 81286 тыс. руб. Это произошло, в основном, за счет увеличения выручки от реализации продукции.

Что касается текущего налога на прибыль, то сумма налога в последнем отчетном периоде повысилась на 11731 тыс. руб. Величина чистой прибыли является главным показателем эффективной работы предприятия. Поэтому ее увеличение в 2009 году сразу на 33842 тыс. руб. за год оценивается положительно. В целом в 2009 году наблюдалась положительная тенденция в развитии данного показателя, что говорит о достаточно эффективной деятельности предприятия.

Коэффициенты деловой активности позволяют проанализировать, на сколько эффективно предприятие использует свои средства. Для данного анализа необходимо рассчитать семь коэффициентов. Для удобства и простоты расчетов данной группы коэффициентов возьмем все значения из 2008 года, а результаты расчета по остальным периодам сведем в таблицу 6.

). Коэффициент оборачиваемости активов (коэффициент трансформации) рассчитывается по формуле

Коб.акт. = выручка от реализации / активы

Коб.акт. = 12477/4650 = 2,68

Для расчета этого и следующих коэффициентов в днях необходимо количество дней в году разделить на данное значение коэффициента, т.е. 360/2,68 = 134 дня.

). Коэффициент оборачиваемости дебиторской задолженности рассчитывается по формуле

Коб.д.з. = выручка от реализации / дебиторская задолженность

Коб.д.з. = 12477/3276 = 3,8 или Коб.д.з. = 360/3,8 = 94 дня.

3). Коэффициент оборачиваемости кредиторской задолженности рассчитывается по формуле

Коб.к.з. = себестоимость / кредиторская задолженность

Коб.к.з. = 11482/3911 = 2,9 или Коб.к.з. = 360/2,9 = 124 дня.

4). Коэффициент оборачиваемости запасов рассчитывается по формуле

Коб.зап. = себестоимость / стоимость запасов

Коб.зап. = 11482/2 = 5741 или Коб.зап. = 360/5741 = 0,06 дней.

5). Длительность операционного цикла рассчитывается по формуле

Доп.ц. = оборачиваемость дебиторской задолженности (в днях) + оборачиваемость запасов (в днях) и отражается всегда в днях.

Доп.ц. = 94 + 0,06 = 94,06 дней.

6). Коэффициент оборачиваемости основных средств рассчитывается по формулe

Коб.осн.ср. = выручка от реализации / основные средства

Коб.осн.ср. = 12477/66 = 189 или Коб.осн.ср. = 360/189 = 1 день.

7). Коэффициент оборачиваемости собственного капитала рассчитывается по формуле

Коб.соб.кап. = выручка от реализации / собственный капитал

Коб.соб.кап. = 12477/10 = 1247,7 или Коб.соб.кап. = 360/1247,7 = 0,29 дня.

Таблица 7 - Расчет коэффициентов деловой активности

№ПоказателиЕд. изм.2008 год2009 год1.Коэффициент оборачиваемости активовобороты2,681,25дни134288Коэффициент оборачиваемости дебиторской задолженностиобороты3,84,100дни94873.Коэффициент оборачиваемости кредиторской задолженностиобороты2,94,1дни124874.Коэффициент оборачиваемости запасовобороты57419дни0,06405.Длительность операционного цикладни94,061276.Коэффициент оборачиваемости основных средствобороты1896,2дни1587.Коэффициент оборачиваемости собственного капиталаобороты1247,710011,1дни0,290,04

Как видно из таблицы, коэффициенты деловой активности имеют различные тенденции: одни - увеличивают свое значение (как, например коэффициент оборачиваемости основных средств и длительность операционного цикла), а другие - заметно снижаются (как коэффициент оборачиваемости запасов и активов). Если рассматривать более подробно каждый коэффициент в анализируемых периодах, то можно сделать следующие выводы.

Из таблицы 7 видно, что коэффициент оборачиваемости активов (или коэффициент трансформации) в 2009 году заметно снизился по сравнению с предыдущим периодом почти на 60% и составил 1,25 оборотов (или 288 дней). Это значит, что за 288 дней совершается полный цикл производства и обращения, приносящий соответствующий доход в виде прибыли, или другими словами, что 1,25 рубля реализованной продукции принес каждый рубль активов. В целом по данной отрасли (торговля) рассчитанные нами показатели оборачиваемости активов в 1,5 - 2,5 оборота в год достаточно приемлемы, однако падение данного коэффициента заставляют задуматься о причинах нестабильной работы предприятия, и по возможности, попытаться их ликвидировать. В дальнейшем предприятие должно быть нацелено на увеличение оборачиваемости активов и снижение длительности всего производственного цикла.

Коэффициент оборачиваемости дебиторской задолженности также является величиной постоянно меняющейся. В частности, в 2009 году произошло увеличение данного коэффициента (с 3,8 до 4,1 оборотов), что свидетельствует о медленном снижении суммы выручки.

Коэффициент оборачиваемости кредиторской задолженности в 2009 году увеличился на 1 оборот в год по сравнению с предыдущим периодом с 2,9 до 4,1 оборотов, что привело к снижению оборачиваемости кредиторской задолженности на 37 дней.

Из таблицы 7 видно, что коэффициент оборачиваемости запасов в2009 году показал значение в 9 оборотов или 40 дней, что объясняется увеличением суммы запасов в отчетные периоды на 16043 тыс. руб. периодом. Динамика коэффициента оборачиваемости запасов свидетельствует о достаточно нестабильном пополнении запасов на предприятии.

Если продолжить анализ следующих коэффициентов, то можно увидеть повышение длительности операционного цикла в 2009 году на 33 дня. Это означает, что для закупки, реализации и получения денежных средств за продукцию предприятию в 2009 году потребуется 127 дней. В перспективе предприятие должно стремиться к снижению данного показателя, т.к. чем быстрее будет происходить процесс реализации и оплаты продукции, тем больше прибыли получит предприятие.

Из таблицы 7 видно, что коэффициент оборачиваемости основных средств заметно снизился в 2009 году на 182,8 оборотов по сравнению с предыдущим периодом и составил 6,2 оборота или 58 дней. Значит, в 2009 году наблюдалась пассивность превращения основных средств в денежные (т.е. на 1 рубль основных средств в 2009 году приходилось по 6,2 рубля выручки от реализации продукции).

Коэффициент оборачиваемости собственного капитала в 2009 году заметно увеличил свое значение на 8763,4 оборотов, что произошло благодаря резкому росту собственного капитала на 107956 тыс. руб. К 2009 году коэффициент оборачиваемости собственного капитала составил 10011,1 оборотов, а это значит, что на 1 рубль собственных средств предприятие получает 10011,1 рублей выручки от реализации своей продукции.

Коэффициенты рентабельности показывают, насколько прибыльна деятельность предприятия. В данной группе необходимо рассчитать всего три коэффициента рентабельности. Для удобства и простоты расчетов этих коэффициентов возьмем все значения из 2009 года, а результаты расчета по остальным периодам сведем в таблицу 8.

). Коэффициент рентабельности активов рассчитывается по формуле

Ракт. = прибыль от продаж / активы * 100%

Ракт. = 48356/160790*100% = 30,07%

2). Коэффициент рентабельности реализации рассчитывается по формуле

Рреал. = прибыль от продаж / выручка от реализации * 100%

Рреал. = 48356/200222*100% = 24,2%

3). Коэффициент рентабельности собственного капитала рассчитывается по формуле

Рс.к. = прибыль от продаж / собственный капитал *100%

Рс.к. = 48356/108402*100% = 44,6%.

Таблица 8 - Расчет коэффициентов рентабельности

Показатели2008 год2009 годИзмененияКоэффициент рентабельности активов, %13,330,0716,77Коэффициент рентабельности реализации, %4,924,219,3Коэффициент рентабельности собственного капитала, %138,344,6-93,7

Коэффициент рентабельности активов в 2009 году повысил свое значение на 16,77%, и именно в этот период было зафиксировано максимальное значение данного коэффициента в 30,07%. Это значит, что предприятие получает 30 копеек прибыли с каждого рубля, вложенного в активы. Необходимо отметить, что повышению данного коэффициента в 2009 году способствовало увеличение прибыли от продаж в данном периоде на 47739 тыс. руб. Это говорит о том, что организация достаточно эффективно использовала в 2009 году все свое имущество. Коэффициент рентабельности реализации в 2009 году увеличился на 19,3% по сравнению с предыдущим периодом и составил 24,2%. А это значит, что предприятие в 2009 году получило 0,24 рубля чистой прибыли с каждого рубля реализованной продукции. Повышению рентабельности в этот период также способствовало увеличение прибыли от продаж предприятия и небольшое увеличение выручки от реализации продукции. Положительная динамика данного коэффициента позволяет спрогнозировать дальнейший рост доли прибыли от продаж в выручке от реализации. Коэффициент рентабельности собственного капитала в 2008 году показал значение в 138,3%, а уже к 2009 году снизил его до 44,6%, что произошло благодаря резкому повышению (на 107956 тыс. руб.) суммы собственного капитала в этот период времени. В 2009 году данный коэффициент показывал реальное значение в 44,6%, а это значит, что на один рубль собственного капитала в этот период приходилось по 0,45 рублей прибыли предприятия. В условиях перехода России к рыночной экономике данный коэффициент является важнейшим источником информации о перспективах вложения капитала в данное предприятие.

ГЛАВА 3. РАЗРАБОТКА ПРЕДЛОЖЕНИЙ ПО ПОВЫШЕНИЮ ЭФФЕКТИВНОСТИ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ТСЖ "ВОСТОК"

3.1 Оценка преимуществ и недостатков при создании ТСЖ

Создание ТСЖ несет в себе как положительные, так и отрицательные моменты, о которых необходимо упомянуть.

К минусам создания ТСЖ можно отнести более высокие эксплуатационные платежи. Для большинства населения данный момент является причиной отрицательного отношения к ТСЖ. Но нужно понимать, что обязательные коммунальные платежи в ТСЖ точно такие же, что и в среднем по городу.

К плюсам относим возможность влиять на политику управляющей компании. Все важные вопросы в ТСЖ решает собрание. В большинстве мурманских домов, особенно старых, социальный состав жильцов смешанный: соседями крупного бизнесмена могут быть учитель и дворник, и тут уж все будет зависеть от того, кто составляет большинство. Обратим внимание, что человек, живущий в кондоминиуме, но не являющийся членом ТСЖ, не участвует в принятии решений, но обязан им подчиняться. Практика отличается от теории: те, кто не может платить, не платят, а те, кто может, относятся к этому с той или иной степенью понимания.

Следующий минус - несовершенство законодательства и механизмов взаимодействия ТСЖ с городскими структурами.

Если кто-то из жильцов не хочет платить, в том числе обязательные коммунальные платежи, взыскать с него долги можно только через суд. На это могут уйти годы, и все это время недостачу придется покрывать за счет исправно платящих жильцов. Другая проблема связана со льготными категориями граждан, имеющих право на дотации по коммунальным платежам. Город по закону должен возвращать ТСЖ разницу между платежами льготников и реальными затратами на коммунальные услуги, но на практике этого не происходит. Кто и чем поможет территориальному общественному самоуправлению.

В качестве плюса отметим возможность сокращать расходы жильцов за счет резервов дома и грамотной работы управляющих.

Важное преимущество ТСЖ - право вести коммерческую деятельность. Если в доме есть нежилые помещения, товарищество имеет право их сдавать. Но это скорее исключение, чем правило: обычно у всех нежилых помещений имеются собственники. А вот что касается подвалов и верхних технических этажей - тут ТСЖ может найти арендатора. На глухом фасаде или крыше здания может быть размещен рекламный щит. Доходы от этой деятельности также пополнят бюджет ТСЖ.

К еще одним минусам можно отнести отсутствие инициативы, непонимание со стороны жильцов. Конечно, ТСЖ сталкивается с несовершенством законодательства и произволом властей. Но главной проблемой остается сопротивление самих жильцов дома, собственников. Поэтому одним из важных направлений деятельности управляющей компании становится разъяснительная работа.

К плюсам относим возможность выбирать эксплуатирующую компанию и контролировать качество ее работы.

Главная задача ТСЖ - обеспечить достойный уровень эксплуатации здания. И для решения этой задачи есть несколько путей: Кто и чем поможет территориальному общественному самоуправлению.

. Если ДЕЗ работает хорошо - редкий случай, - можно ничего не менять, а просто оплачивать его работу.

. Строительная компания создала эксплуатирующую организацию. Обычно это происходит в элитных домах со сложными инженерными коммуникациями. Работа такой организации обычно хорошо налажена, но стоит недешево. Состоятельных жильцов это устраивает. 3. ДЕЗ работает неудовлетворительно. В этом случае ТСЖ может перезаключить договоры с подрядчиками либо с теми же, с которыми работала ДЕЗ, либо с другими, качество работ и расценки которых устраивают товарищество.

. Можно пытаться решить все проблемы силами ТСЖ и нанимать свой обслуживающий персонал. Обычно этот способ становится логическим продолжением предыдущего: ТСЖ отказывается от услуг подрядчиков, оставляя сторонним организациям только те работы, которые самим выполнять невыгодно. Постепенно при ТСЖ образуется эксплуатирующая организация, которая может предлагать свои услуги другим домам и зарабатывать дополнительные средства для ТСЖ.

Так же к плюсам относим чистый, благоустроенный подъезд, ухоженный двор. Именно эти ценности должны стать результатом работы ТСЖ. Домофон и консьерж в подъезде, чистые лестницы, лифт с зеркалом, детская площадка и газон во дворе - все это сказывается не только на настроении жильцов, но и на стоимости квартир в доме. Деятельность ТСЖ способна заметно увеличить рыночную цену жилья.

Несмотря на номинальную поддержку городских властей, процесс создания и развития ТСЖ идет небыстро. Параллельно развиваются альтернативные городские и коммерческие управляющие компании, кое-где улучшаются и работа ДЕЗов. Вероятнее всего, ТСЖ никогда не заменят полностью городские службы - ведь порядок во дворе и в подъезде, наведенный силами города, не способствует проявлению инициативы жильца-собственника.

Сделаем вывод из всего вышеизложенного.

Для легитимности решений, принимаемых товариществом собственников жилья, необходимо учесть мнение каждого собственника помещений многоквартирного дома. Но учесть мнение каждого собственника в организации, которая управляет их собственностью, невозможно без участия каждого собственника в ТСЖ. Если не все собственники помещений являются членами товарищества, то происходит парализация работы ТСЖ. Товарищество не может принимать большинство принципиальных решений без получения согласия всех собственников, не являющихся членами ТСЖ. С таким правовым статусом, когда без каждого согласия собственника помещений не может быть принято ни одного принципиального решения, навряд ли кто-то из них захочет расстаться. Поэтому положения о необходимом количестве голосов в многоквартирном доме на общем собрании всех собственников помещений закреплено законодательно в ст. 44-48 ЖК РФ. Смысл членства в товариществе - сохранить правовую связь, приравняв принимаемые решения (большинством голосов) к решениям принимаемых собственниками помещений (единогласно) и самое главное, принудив собственников помещений в многоквартирном доме - членов ТСЖ, нести расходы по принятым решениям.

.2 Информационно-пропагандистская работа по продвижению ТСЖ

В качестве первоочередного пути повышения эффективности деятельности ТСЖ г. Твери необходимо проведение информационно-пропагандистская работа по продвижению ТСЖ.

На сегодняшний день управление жилыми зданиями с помощью ТСЖ является перспективным направлением развития реформы ЖКХ. ТСЖ позволяют улучшить качество работы ЖКХ, повернув его лицом к непосредственным потребителям услуг, и предоставляют большое количество новых возможностей и выгод собственникам квартир. Тем не менее, сегодня они остаются неразвитой сферой ЖКХ. Одна из причин этого - отсутствие у населения достаточной информации о данной форме управления жилыми зданиями и сложившиеся негативные стереотипы в отношении системы ЖКХ в целом. Если добавить к этому, что большинство граждан психологически не готово взять на себя ответственность за управление собственным жильем, то вполне логичным является тот факт, что только 5% всего жилого фонда в г. Твери охвачено ТСЖ, а сама форма управления жилыми зданиями воспринимается как "чужая", созданная для нужд государства.

В этих условиях критически важной становится информационно-пропагандистская работа по продвижению ТСЖ. Она должна быть направлена на устранение описанных негативных установок, выстраивание с населением отношений партнерства и доверия, повышение компетентности и социальной значимости собственников жилья, широкое их информирование о механизмах и преимуществах товариществ.

Для проведения эффективной кампании по продвижению ТСЖ необходимо предусмотреть ряд моментов. Во-первых, нужно определить целевую аудиторию (то есть тех, кто может стать участником ТСЖ), ее характеристики и основную мотивацию, которая может побудить к вступлению в ТСЖ и участию в его работе. Далее, исходя из мотивов, необходимо выбрать информацию, которая была бы интересна и полезна целевой аудитории. Следующих шаг - выбор каналов, позволяющих доносить эту информацию до потенциальных участников ТСЖ, и что более важно, способ донесения информации через различные каналы. Возможно, при проведении компании понадобятся определенные тактические приемы, которые могут существенно повысить ее эффективность - и их нужно тоже учесть до начала кампании.

Для того, чтобы четко и результативно воздействовать на население, побуждая его к вступлению в ТСЖ, необходимо определить, на кого же конкретно все-таки будет направлено продвижение. При этом, поскольку вся совокупность граждан неоднородна, необходимо разделить ее на группы в соответствии с наиболее выраженными особенностями, от которых зависит продвижение. В городе Твери можно сгруппировать граждан по принадлежности к определенному району города. Но главное - эти критерии должны основываться на качественных данных и быть действительно значимыми с точки зрения различий в поведении и отношении к ТСЖ каждой группы.

Далее, каждая группа должна быть исследована по ряду параметров, среди которых - пол, возраст, уровень образования, род занятости, размер ежемесячного дохода, размер жилой площади и т.п. Это необходимо для того, чтобы в дальнейшем, понимая особенности каждой целевой аудитории, определять какую информацию, через какие каналы и каким способом до нее доносить.

Для вступления в ТСЖ у каждой группы граждан должны быть свои причины, по-другому - мотивы. Их также выявляют в рамках исследования каждой целевой аудитории.

Четыре основных мотива к участию в ТСЖ следующие. Во-первых, это экономический мотив. На первый взгляд, это несколько призрачная причина на фоне превышения выплат в ТСЖ коммунальных платежей в муниципальных домах. Однако, в большинстве случаев граждане даже не знают о том, что, будучи полноправными собственниками, они могут и заработать на своей собственности, сдавая ее в аренду, размещая на ее территории какие-то прибыльные виды деятельности. Вторая причина - это получение контроля за деятельностью коммунальных служб; понимание того, что, вступив в ТСЖ, любой житель многоквартирного дома имеет право не только знать, куда и как расходуются его средства, но и влиять на этот процесс, обеспечивая необходимое ему качество коммунальных услуг (обеспечение качества - третий важный мотив).

Последний мотив - это безопасность (в широком смысле этого слова). Сегодня именно экономическая и социальная безопасность, стабильность являются основными потребностями общества в целом. И это имеет непосредственное отношение к ТСЖ. В условиях общей тревожности по отношению к растущим тарифам, недоверия к социальной политике управление жилыми зданиями через ТСЖ воспринимается как нечто непонятное, очень сложное, неэффективное и одновременно неустойчивое. Населению нужно помочь преодолеть этот стереотип и добиться понимания с его стороны того, что ТСЖ - это просто в управлении и результативно, что законодательство обладает эффективными механизмами защиты прав граждан в этой области, а со стороны государства в этом участвуют компетентные люди.

Для того, чтобы кампания по продвижению ТСЖ привела к результатам, она должна "достучаться" до каждой целевой аудитории. Это получится, только если она будет доносить до целевых аудиторий информацию, которая будет для них интересной и полезной.

Информацию, которая может привлечь население к участию в ТСЖ, можно доносить до него через различные каналы. Основные виды каналов, через которые происходит взаимодействие с целевой аудиторией (то есть коммуникация), приведены в таблице 6. Как видно, каждый из них обладает своими плюсами и минусами. Выбор каналов зависит от специфики целевых групп, наличия технологического потенциала определенного населенного пункта и финансовых возможностей организаторов кампании по продвижению ТСЖ.

Эффективность воздействия каналов на целевые аудитории также различна. По итогам многочисленных исследований, при продвижении ТСЖ наиболее эффективно "индивидуализированное" продвижение, приближенное к каждому человеку и воздействующее на него индивидуально. Это значит, что лидирует среди каналов межличностное общение, когда в беседе до жителей многоквартирных домов доносится информация о ТСЖ. На втором месте идут брошюры, бюллетени и справочники, адресно распространяемые; далее - телевидение с его широкими возможностями. Немаловажная роль в пропаганде ТСЖ отводится специализированным организациям: комитетам и управлениям ЖКХ, некоммерческим объединениям по управлению жилыми зданиями, консультационно-информационным центрам, которые могут доносить идеи ТСЖ и способствовать их успешному функционированию весьма успешно. Ну и отдельно стоит отметить такой канал, как Интернет. Несмотря на то, что сегодня он находится в ряду последних, его важность велика в перспективе. С ростом компьютеризации и доступности Интернета, образованности граждан и вовлечения их в неличностные коммуникации, возрастает его роль как средства пропаганды ТСЖ.

Через каждый из каналов коммуникации информация может быть донесена до целевых аудиторий по-разному. Личный контакт предполагает проведение собраний, личные беседы с активными жильцами; он может осуществляться участниками других ТСЖ, представителями объединений собственников жилья и других общественных объединений, авторитетными личностями, представителями власти и структур ЖКХ. В региональных газетах и журналах можно: публиковать статьи и обзоры по тематике ТСЖ, вести постоянную рубрику с ответами на вопросы, комментариями специалистов, интервью с экспертами и представителями власти. При наличии ресурсов можно создать специализированное периодическое издание, освещающие проблематику ТСЖ под различными рубриками (путем интервью, вопросов-ответов, аналитики, описательных статей) и направленные на рядовых граждан. Распространять их лучше на бесплатной основе в подъездах и на придомовых территориях, в посреднических организациях.

Дополнительно при осуществлении продвижения ТСЖ можно использовать ряд приемов, повышающих общую эффективность кампании. Так, использование конкретных визуальных образов упростит донесение информации и создаст у целевой аудитории определенные ассоциации (к примеру, в рекламе часто используются мультипликационные персонажи, активно эксплуатируется образ представителей отдельных профессий, применяются простые знаки и символы, вызывающие недвусмысленные ассоциации и т.д.). Приглашение известных личностей привлечет внимание к идее ТСЖ, будет способствовать переносу положительного отношения к ним на ту тему, о которой они говорят. Для пропаганды ТСЖ можно приглашать широко известных на российском уровне певцов и актеров, писателей, общественных и культурных деятелей, а также региональных политиков, бизнесменов, известных личностей, пользующихся доверием населения. Использование приемов сравнения и демонстрации реальных жизненных ситуаций также будет эффективно при продвижении идеи ТСЖ. Здесь возможно сопоставление существующего муниципального управления жилыми зданиями и его результатов с "идеальной картиной", которая может быть получена при введении ТСЖ; имитация типичных ситуаций из жизни целевой аудитории и достойный выход из них при участии в товариществе.

При этом стоит отметить, что наибольшей эффективности при продвижении идеи ТСЖ возможно добиться, если использовать, правильно сочетая, все доступные каналы донесения информации до населения, а подачу информации сделать разнообразной: в различных рекламных и PR-сообщениях использовать различные образы, указывать на различные преимущества, пользоваться различными мотивами, объединенными одной идеей.

Таким образом, эффективная кампания по продвижению товариществ собственников жилья должна строиться, исходя из особенностей отдельных групп граждан, которые считаются потенциальными участниками ТСЖ, и их мотивации. Она должна включать наиболее эффективные и экономически целесообразные каналы и способы распространения информации, доносить только нужную и интересную населению информацию, использовать все многообразие тактических приемов и методов. При этом отправной точкой должны служить качественные данные о населении, его потребностях и отношении к ТСЖ, собранные при опросах граждан и правильно проанализированные. И последнее: кампания по продвижению идеи ТСЖ должна осуществляться людьми, которые сами искренне верят в преимущества ТСЖ и готовы рассказать об этом всем.

Кроме продвижения идеи ТСЖ необходимо выделить и другие пути повышения эффективности ТСЖ и, пути выведения ТСЖ на новый качественный уровень.

Во-первых, необходимо, чтобы ТСЖ стали сильнее, перестали зависеть от субъективного фактора, от энтузиазма отдельных людей, стали неотъемлемой частью системы общественных отношений. Необходимо сделать органы ТСЖ системным явлением.

Средства для работы ТСЖ, должны поступать из трех источников. Первый - это общественные средства, если рассматривать ТСЖ как часть системы власти. Второй - это передача ТСЖ функций муниципалитетов вместе с финансированием. Третий - от реализации собственных инвестиционных деловых проектов (жилье, торговые центры). Грамотная эксплуатация подведомственных ресурсов может позволить добиться бюджетной самостоятельности. Именно ТСЖ могут стать кузницей дееспособных кадров для органов муниципального управления, власти.

ТСЖ должны иметь свою экономическую базу и представлять собой целостную самодостаточную структуру, иначе они будут лишь формальным образованием и придатком существующей власти. Необходимо развертывать самостоятельные социально-экономические программы, позволяющие вовлекать в работу на территориальном уровне широкие массы граждан.

Изучение практики деятельности товариществ собственников жилья и анализ установленных ЖК РФ процедур их деятельности показывают следующее. Товарищества собственников жилья в общем случае не располагают достаточными материальными и кадровыми ресурсами, которые позволили бы организовать на современном уровне деятельность большинства органов управления товарищества (общего собрания, правления, ревизионной комиссии), а также выполнение товариществом собственными силами наиболее сложных работ и услуг, связанных с управлением многоквартирным домом. Из этого следует принципиальный вывод: эффективное обеспечение прав и интересов граждан посредством ТСЖ требует создания детальных норм права, регламентирующих деятельность ТСЖ и масштабной внешней инфраструктуры. Поэтому чрезвычайно важно создание силами органов государственной власти, некоммерческих организаций и бизнеса развитой и эффективной инфраструктуры услуг для товариществ собственников жилья.

Помимо развитой инфраструктуры рынка, ориентированных на ТСЖ услуг по ремонту общего имущества в многоквартирных домах, снабжению коммунальными ресурсами, инжиниринговых, бухгалтерских, биллинговых, банковских услуг необходима инфраструктура подготовки и переподготовки кадров ТСЖ, инфраструктура услуг по проведению общих собраний членов ТСЖ, хранению и предоставлению связанной с управлением многоквартирным домом информации (независимому в определенной части и, возможно, использующему новые информационные технологии), управленческому консалтингу в ТСЖ, проведению финансовых и технологических ревизий хозяйственной деятельности ТСЖ.

Создание такой инфраструктуры органами власти некоммерческим организациям, бизнесу целесообразно осуществлять, в том числе в рамках целевых государственных программ, принимаемых как на уровне Федерации, так и субъектами Российской Федерации.

Итак, для обеспечения эффективного функционирования ТСЖ, отвечающего современным стандартам и требованиям граждан, необходимы законодательные решения, касающиеся:

осуществления накоплений на капитальный ремонт многоквартирных домов, в том числе введение накопительного страхования.

Необходимо вывести и накопления ТСЖ на капитальный ремонт из-под обложения НДС и налогом на прибыль, определить порядок расходования средств таких накоплений;

детальной регламентации процедур принятия решений коллегиальными органами управления ТСЖ, что снизит уровень конфликтности между членами ТСЖ;

возможности ТСЖ выбирать варианты снабжения дома коммунальными ресурсами, создавать элементы общего имущества дома в целях обеспечения возможности предоставления коммунальных услуг, получения при смене поставщика коммунальных ресурсов ранее выплаченных прежнему поставщику инвестиционных надбавок в составе тарифов на ресурсы;

дополнения компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме правом вводить обязательную для каждого собственника помещения в многоквартирном доме плату на осуществление инженерного надзора, проведение аудита, финансовых и технологических ревизий хозяйственной деятельности ТСЖ;

процедур предоставления собственнику помещения в многоквартирном доме информации о составе собственников помещений в многоквартирном доме, их долях участия в общем имуществе, о финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ, об уставе ТСЖ, принятых органами управления ТСЖ решениях, решениях общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

регламентов взаимодействия лиц, желающих создать в своем доме ТСЖ, с органами местного самоуправления как представителями муниципалитетов - крупнейших собственников помещений в многоквартирных домах и нередко собственником управляющих многоквартирными домами организаций;

обеспечения равенства ТСЖ и ЖСК в получении финансовой помощи из бюджетов на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, с управляющими организациями. Возможно также внесение изменений в ст. 165 ЖК РФ, предусматривающих замену финансовой помощи на капитальный ремонт управляющим многоквартирными домами организациям и ТСЖ, ЖСК, на единовременные адресные субсидии, перечисляемые гражданам.

Таким образом, еще остается много вопросов и прорех в законодательстве, которые необходимо решить, чтобы ТСЖ в г. Твери работало эффективно.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Подводя итог всему вышеизложенному выделим.

Порядок создания, деятельности и ликвидации ТСЖ регулирует Жилищный кодекс Российской Федерации. Создание ТСЖ несет в себе как положительные, так и отрицательные моменты, К минусам создания ТСЖ можно отнести более высокие эксплуатационные платежи, несовершенство законодательства и механизмов взаимодействия ТСЖ с городскими структурами, отсутствие инициативы, непонимание со стороны жильцов.

К плюсам относим возможность влиять на политику управляющей компании, возможность сокращать расходы жильцов за счет резервов дома и грамотной работы управляющих, возможность выбирать эксплуатирующую компанию и контролировать качество ее работы.

Для легитимности решений, принимаемых товариществом собственников жилья, необходимо учесть мнение каждого собственника помещений многоквартирного дома. Но учесть мнение каждого собственника в организации, которая управляет их собственностью, невозможно без участия каждого собственника в ТСЖ. Если не все собственники помещений являются членами товарищества, то происходит парализация работы. Товарищество не может принимать большинство принципиальных решений без получения согласия всех собственников, не являющихся его членами. С таким правовым статусом, когда без каждого согласия собственника помещений не может быть принято ни одного принципиального решения, вряд ли кто-то из них захочет расстаться. Поэтому положения о необходимом количестве голосов в многоквартирном доме на общем собрании всех собственников помещений закреплено законодательно.

Становление и развитие жилищно-коммунального хозяйства г. Твери характеризуется как общими чертами, свойственными другим городам России, так и имеет ряд особенностей, характерных для северных городов. Состояние жилищно-коммунального хозяйства подробно рассмотрено в таблицах и цифрах.

Из результатов рассмотренного в нашей работе социологического исследования мы видим, что жители г. Твери достаточно пассивно относятся к деятельности ТСЖ и в большинстве не хотят принимать активное участие в данной деятельности.

Поэтому в качестве первоочередного пути повышения эффективности деятельности ТСЖ г. Твери необходимо проведение информационно-пропагандистская работа по продвижению ТСЖ.

Она должна быть направлена на устранение описанных негативных установок, выстраивание с населением отношений партнерства и доверия, повышение компетентности и социальной значимости собственников жилья, широкое их информирование о механизмах и преимуществах товариществ.

Прежде всего, необходимо определить целевую аудиторию ее характеристики и основную мотивацию, которая может побудить к вступлению в ТСЖ и участию в его работе. Исходя из мотивов, необходимо выбрать информацию, которая была бы интересна и полезна целевой аудитории выбор каналов, позволяющих доносить эту информацию до потенциальных участников ТСЖ, а так же способ донесения этой информации.

К сожалению, на сегодняшний момент законодательно не закреплены некоторые вопросы функционирования ТСЖ. В частности, это вопросы: об осуществления накоплений на капитальный ремонт домов, о детальной регламентации процедур принятия решений коллегиальными органами управления ТСЖ, о возможности ТСЖ выбирать варианты снабжения дома коммунальными ресурсами, о процедуре предоставления собственнику помещения регламентов взаимодействия лиц, желающих создать в своем доме ТСЖ, с органами местного самоуправления, об обеспечения равенства ТСЖ и ЖСК в получении финансовой помощи из бюджетов.

Необходимо, чтобы ТСЖ стали сильнее, перестали зависеть от субъективного фактора, от энтузиазма отдельных людей, стали неотъемлемой частью системы общественных отношений. Так же ТСЖ должны иметь свою экономическую базу и представлять собой целостную самодостаточную структуру, которая бы эффективно обеспечивала прав и интересы граждан. Для эффективного функционирования ТСЖ требуется создания детальных норм права, регламентирующих деятельность ТСЖ и масштабной внешней инфраструктуры, необходима инфраструктура подготовки и переподготовки кадров ТСЖ, управленческому консалтингу в ТСЖ, проведению финансовых и технологических ревизий хозяйственной деятельности ТСЖ.

Подводя итог по проведенному анализу финансового состояния ТСЖ "Восток", можно сделать следующие выводы:

на основе общей оценки баланса ТСЖ "Восток" выявлено увеличение производственного потенциала предприятия, которое сопровождалось незначительным увеличением финансирования внеоборотных активов в структуре имущества и ростом финансирования собственных средств в структуре капитала;

в течение всех трех лет компания обладала первым типом финансовой устойчивости, т.е. предприятие является абсолютно независимым в финансовом отношении;

относительные показатели финансовой устойчивости подтверждают стабильность финансового состояния компании в результате высокой степени ее финансовой независимости от внешних источников финансирования;

акционерное общество относится к категории предприятий с высоким уровнем ликвидности и платежеспособности, поскольку в компании не существует недостатка в наиболее ликвидных активах, а уровень краткосрочных обязательств достаточно низок;

динамика доходов и расходов компании в исследуемом периоде подтверждает факт увеличения производственно-финансового потенциала компании;

все показатели рентабельности у предприятия за отчетный период несколько снизились, однако в целом их значения являются достаточно высокими для той отрасли, в которой функционирует компания, что позволяет высоко оценить эффективность ее деятельности;

показатели деловой активности акционерного общества оцениваются как удовлетворительные, обеспечивающие его стабильную производственно-коммерческую деятельность в исследуемом и предстоящем периоде, однако в результате увеличения длительности финансового цикла возросла потребность предприятия в оборотных средствах.

Таким образом, финансовое состояние ТСЖ "Восток" является весьма благополучным: компания характеризуется высокими показателями финансовой устойчивости, ликвидности и платежеспособности, а также рентабельности и деловой активности. Однако за исследуемый период был выявлен ряд отрицательных тенденций в развитии предприятия, что требует разработки мероприятий по улучшению его финансово-хозяйственной деятельности.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

Нормативно-правовые акты

. Конституция Российской Федерации 1993 г. (в последней ред. Законов РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008г. № 6-ФКЗ, № 7-ФКЗ) // Российская газета. 1993. 25 декабря; 2008. 31 декабря.

. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994)

3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (ред. от 04.05.2010).

. Постановление Конституционного суда РФ от 3 апреля 2008 г. № 10-П "По делу о проверке конституционности пунктов 1, 3 и 4 статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49 Федерального Закона от 15 июня 2006 г. "О товариществах собственников жилья"

. Постановление Правительства РФ от 2 августа 2009 г. № 887 "О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения. Положения о предоставлении гражданам субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг."

. Постановление правительства РФ от 17 ноября 2008 г. № 797 "О подпрограмме "Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса" РФ федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 годы".

. Постановление Правительства РФ от 18 июня 2006 г. №707 "Об упорядочении системы оплаты жилья и коммунальных услуг".

. Постановление Правительства РФ от 4 февраля 2008 г. №121 "Об основах ценообразования и порядке государственного регулирования и применения тарифов на электрическую и тепловую энергию".

. Указ Президента Российской Федерации от 10 июня 2004 г., №1180 "О жилищных кредитах".

. Указ Президента РФ от 29 марта 2006 № 432 "О развитии конкуренции при предоставлении услуг по эксплуатации и ремонту государственного и муниципального жилищных фондов".

. Федеральный закон Российской Федерации от 15.06.96г. № 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья"

12. Федеральный закон РФ от 04.07.1991 N 1541-1 (ред. от 11.06.2008) "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".

Учебная и научная литература

. Бабун, Р.В. Организация местного самоуправления: учеб. пособие

14. Баранчиков, В.А. Муниципальное право РФ: учебник / В.А. Баранчиков

15. Бессонов С.Э. Опыт социального партнерства в жилищной сфере

16. Бобович Р.Е. Объединения жителей многоквартирных домов

17. Вишневский Ю.А. Выполнение первого этапа программы реформирования Пятигорска // . - 2010. - No2, с. 15-20.

. Долгушина О.В. Порядок формирования ТСЖ в период строительства

19. Иваненко В. Жилищно-коммунальная реформа // Экономика и жизнь

20. Муниципальное право: учеб. Пособие / по ред. С.Е. Чаннова. - 2-е изд

21. Рыжов А.Б. Внедрение норм ЖК РФ об управлении многоквартирными домами // Жилищное право. - 2006. - №2. - С. 26-33.

. Рыжов А.Б. Правовые основы капитального ремонта многоквартирных домов // ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера: в 2 ч. - 2005

23. Рыжов А.Б. Как снизить размер платы за коммунальные услуги для населения // Жилищное право. - 2006. - №12. - С. 33-45.

. Система муниципального управления. / Под ред. Зотова В.Б. СПб.: Питер

25. Филимонов С.Л. Справочник по организации деятельности правления

26. Чернышов Л.Н. Жилищно-коммунальная реформа в России. - М.: Международный центр финансово-экономического развития, 2008.

. Чистякова М.А. Создание ТСЖ. // Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение. - М.: "Аюдар Пресс". - № 1, январь

СОДЕРЖАНИЕ ВВЕДЕНИЕ ГЛАВА 1. МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ СОЗДАНИЯ ТСЖ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ .1 Понятие и сущность ТСЖ многоквартирных домов .2 Орган

Больше работ по теме: