Понятие и виды договоров аренды : Диплом по Основы права

Рубрикатор

Основы права

Дипломы

Понятие и виды договоров аренды

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. РАЗВИТИЕ ИНСТИТУТА ДОГОВОРА АРЕНДЫ

§ 1. ИСТОРИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ВОЗНИКНОВЕНИЯ И СТАНОВЛЕНИЯ ИНСТИТУТА АРЕНДЫ

§ 2. СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ ИНСТИТУТА ДОГОВОРА АРЕНДЫ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ГЛАВА 2. ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ИНСТИТУТА ДОГОВОРА АРЕНДЫ

§ 1. ПОНЯТИЕ И ВИДЫ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ

.1.1 Договор проката и аренды транспортного средства

.1.2 Договор аренды здания, сооружения и предприятия

.1.3 Договор финансовой аренды (лизинга)

§ 2. СУБЪЕКТЫ ИНСТИТУТА ДОГОВОРА АРЕНДЫ: ОСОБЕННОСТИ ИХ ПРАВОВОГО СТАТУСА

.2.1 Права и обязанности арендодателя

.2.2 Права и обязанности арендатора

.2.3 Ответственность арендодателя

.2.4 Ответственность арендатора

ГЛАВА 3. ЗАКЛЮЧЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

ГЛАВА 4. ПРОБЛЕМЫ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ИНСТИТУТА АРЕНДЫ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

ВВЕДЕНИЕ

договор аренда

Актуальность исследования. В современных условиях договор аренды стал одних из самых используемых договоров. В связи с этим большое значение приобретает его изучение. Данный институт регулирует как наиболее типичные отношения по переходу имущества во временное пользование (и владение) на возмездных началах, так и специфические отношения по владению и пользованию имуществом (например, лизинг).

Аренда в своих проявлениях разнообразна и многолика. Она широко применяется в отношениях юридических лиц между собой. Юридические лица, государство и муниципальные образования - взаимодействуют с гражданами, используя форму договора аренды, для удовлетворения их личных и бытовых потребностей. Применяя данный договор, государственные и муниципальные органы власти и управления обеспечивают рациональную организацию в городах и поселках производственных зон, сети общественных и культурных учреждений, бытовых предприятий. В то же время граждане и юридические лица получают возможность вести свою деятельность, затрачивая относительные незначительные (по сравнению с приобретением в собственность) средства на размещение офиса, торговой точки, складских либо производственных помещений и т. п. Это особенно важно для малого предпринимательства, которое может освободившиеся финансы направить на иные цели.

Широкое применение находит аренда на транспорте. Железными дорогами осуществляется сдача на условиях договора найма вагонов, цистерн, контейнеров. На территории железнодорожных станций организациям связи в аренду предоставляются площади для обслуживания пассажиров почтовой, телеграфной и телефонной связью.

Распространенной формой аренды является договор проката. Он применяется для передачи за плату во временное владение и пользование вещей бытового и спортивного назначения, средств производства и инвентаря для благоустройства и обработки садовых, огородных и дачных земельных участков, книг, видеокассет, кинофильмов, автомобилей. Прокат используется и для решения различных вопросов производственного характера: предоставляются измерительные средства, дорогостоящие приборы, оргтехника и т.п.

Важным остается изучение проблем, возникающих перед сторонами договора аренды при его заключении и исполнении, а также встречающихся в правоприменительной деятельности.

Все вышеперечисленное указывает на несомненную актуальность выбранной темы исследования.

Целью выпускной квалификационной работы является: изучение основных положений договора аренды.

В соответствии с этими целями ставятся следующие задачи:

рассмотреть возникновение и развитие института аренды;

раскрыть понятие, сущность, свойства, и предмет договора аренды;

показать правовой статус субъектов арендных правоотношений:

рассмотреть проблемы и пути совершенствования договора аренды.

Выпускная квалификационная работа состоит из трех глав, разбитых на параграфы, введения, заключения и списка литературы.

Предметом исследования являются нормативно-правовые акты, регламентирующих договор аренды, труды российских ученых в этой области, а также существующая договорная и правоприменительная практика.

В качестве объекта исследования выступают общественные отношения, возникающие в связи с заключением, изменением, прекращением договора аренды.

Для достижения указанной цели и соответственно решения поставленных задач выпускная квалификационная работа основывалось на общенаучном диалектическом методе познания, а также на следующих частнонаучных методах познания: комплексного, системного анализа, правового моделирования, сравнительно-правового, нормативного, формально-логического метода толкования права.

Степень разработанности рассматриваемой темы довольно обширна. Вопросы правового регулирования договора аренды часто являются предметом дискуссий среди ученых и законодателей, поэтому по выбранной теме имеется довольно обширный теоретический и практический материал.

Изучению арендных отношений посвящены научные работы А.Д. Рудокваса, Г. Дернбурга, К. Победоносцева, М.Ф. Владимирского-Буданова, И.И. Яковкина, Я.Н. Щапова, Д.Я. Самоквасова, И.Д. Беляева, К.А. Неволина, A.M. Анфимова, Г.Ф. Шершеневича, Д.И. Мейера, И.А. Покровского, О.С. Иоффе, Л. Дюги, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, А.В. Кашанина, Б. Завидова, Л.А. Лунца, Л.А. Новоселовой, В.Ф. Яковлева, В.К. Пугинского, Е.А. Суханова, А.П. Сергеева, В.П. Хохлова и др.

Особо следует отметить фундаментальное исследование В.В. Витрянского и М.И. Брагинского «Договорное право», где произведено подробное научно-практическое исследование гражданско-правовых договоров, направленных на передачу имущества, в частности, договора аренды.

ГЛАВА 1. РАЗВИТИЕ ИНСТИТУТА ДОГОВОРА АРЕНДЫ

§ 1. ИСТОРИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ВОЗНИКНОВЕНИЯ И СТАНОВЛЕНИЯ ИНСТИТУТА АРЕНДЫ

Договор аренды является одним из классических договоров, история которого насчитывает тысячелетия. Впервые, небольшими фрагментами аренда упоминается в актах Древнего Египта и Вавилона.

В аренду в Вавилоне основном сдавали землю. О широком распространении этой формы землепользования говорит и существование ряда специальных терминов для обозначения понятий из сферы арендных отношений, и значительное количество сохранившихся деловых документов по этим вопросам.

Аренда оформлялась в виде договора, который заключался по определенным правилам. В этом документе оговаривались следующие моменты: объект аренды, сумма, место и время внесения платы за использование надела, а также назывались свидетели и фиксировалась дата заключения сделки. Как уже отмечалось, активно раздавались в аренду земли царского фонда.

Плата собственнику надела за эксплуатацию земли обычно составляла одну треть урожая с зернового участка. Половина урожая взималась в тех случаях, когда владелец обязывался сам принимать участие в полевых работах или брал на себя определенную часть расходов. Сдавая в аренду сад, приносящий куда большую прибыль, хозяин вправе был претендовать на две трети урожая. Учитывая высокую плодородность земель в бассейне Тигра и Евфрата, можно утверждать, что арендная плата не была грабительской.

Обязательство арендатора перед владельцем земли ограничивалось арендной платой. В случае недобросовестной работы арендатора арендная плата рассчитывалась в соответствии со средней урожайностью соседних сельскохозяйственных угодий.

Арендный договор заключался на один-два года. Сроком на три года сдавались целинные земли. Причем плата за пользование наделом в таких условиях взималась только на третий год. Если участок арендовался под будущий сад, то узаконенные 50 % урожая выплачивались лишь на пятый, последний год аренды.

О широком распространении арендных отношений в Древневавилонском царстве говорят известные случаи субаренды, когда крупные арендаторы сдавали свои наделы для работы на них более мелким земледельцам.

Однако уже Римское право придало договору аренды более современную форму, где он существовал в форме договора найма вещей (locatio-conductio rerum). Характерной чертой римского подхода являлось то, что смена собственника предмета или вещи влекла расторжение договора аренды.

Римское право выделяло три различных вида найма:

наем вещей (locatio - conductio rerum);

наем услуг (locatio - conductio operarum);

наем работы, или подряд (locatio - conductio operis).

Общее заключалось в том, что одна сторона обязывалась предоставить другой стороне пользование соответствующим объектом, а последняя - уплатить первой стороне за пользование определенное денежное вознаграждение.

По договору найма вещей (locatio - conductio rerum) одна сторона (наймодатель - locator) обязывалась предоставить другой стороне (нанимателю - conductor) одну или несколько определенных вещей для временного пользования, а эта другая сторона обязывалась уплачивать за пользование этими вещами определенное вознаграждение (merces, pensio) и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю.

Внаем могли передаваться как недвижимые, так и движимые вещи, вернее те из них, которые относились к числу непотребляемых, поскольку иначе наниматель не мог бы исполнить свою обязанность возвратить по окончании срока найма именно ту вещь, которая была получена им по договору. Признавалась римским правом и возможность поднайма вещи. Предметом договора найма выступали также так называемые нетелесные вещи (res incorporales), т.е. имущественные права, например узуфрукт. Допускалась возможность передачи вещи внаем на неопределенный срок. В этом случае договор найма мог быть прекращен по заявлению каждой из сторон в любое время.

Основная обязанность наймодателя заключалась в предоставлении нанимателю в пользование вещи, однако указанная обязанность не исчерпывалась однократной передачей вещи нанимателю: наймодатель был обязан в течение всего срока найма обеспечивать нанимателю возможность нормального и соответствующего договору использования вещи. В этих целях наймодатель должен был производить необходимый ремонт отданной внаем вещи для поддержания ее в надлежащем состоянии в течение всего срока договора, принимать меры к устранению препятствий в пользовании переданной внаем вещи, чинимых со стороны третьих лиц, и т.п.
На наймодателя возлагалась ответственность за недостатки переданной внаем вещи: в тех случаях, когда вещь оказывалась непригодной для использования ее по тому назначению, какое имелось в виду договором, наймодатель возмещал нанимателю причиненные убытки в размере, компенсирующем весь интерес нанимателя.
Основная обязанность нанимателя - внесение платы за пользование вещью пропорционально времени такого пользования. По общему правилу наемная плата вносилась нанимателем по истечении известных промежутков времени (postnumerando), а при наличии на то специального соглашения сторон наемная плата могла вноситься вперед (praenumerando).

Примечательно, что римское право последовательно исходило из обязательственно - правовой природы договора найма вещи. Хорошо известные современному гражданскому праву вещно - правовые элементы договора имущественного найма: право следования и вещно - правовая защита нанимателя как титульного владельца - в римском праве отсутствовали. Это выражалось, в частности, в том, что в случае отчуждения наймодателем вещи, находящейся у нанимателя, до истечения срока найма иному лицу новый собственник не был связан договором найма. Факт отчуждения наймодателем сданной внаем вещи сам по себе не прекращал действия договора найма: наймодатель нес ответственность перед нанимателем за неисполнение обязанности по обеспечению использования нанимателем нанятой им вещи. Однако с этого момента наниматель мог осуществлять пользование вещью только при условии согласия на то ее нового собственника.

Договор найма вещи прекращался истечением его срока. Однако в случае продолжения фактического пользования вещью со стороны нанимателя при отсутствии возражений наймодателя договор найма считался возобновленным по молчаливому согласию сторон. Основанием прекращения договора найма могли служить также нарушения сторонами его условий. Договор найма мог быть прекращен и в том случае, если переданная нанимателю вещь оказывалась необходимой для личных надобностей наймодателя.

Гражданское право европейских государств, входящих в семью континентального права, восприняло основные черты и признаки договора имущественного найма, присущие римскому праву. По этой причине договор имущественного найма по законодательству различных государств сохраняет свою неизменную суть: по этому договору одна сторона (наймодатель или арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю или арендатору) определенное имущество во временное пользование за установленное вознаграждение. Объектом договора имущественного найма (аренды) может служить любая непотребляемая движимая или недвижимая вещь. По законодательству различных государств договор имущественного найма (аренды) является двусторонним, возмездным, консенсуальным.

Законодательство отдельных государств (например, ФРГ и Швейцарии) рассматривает договор аренды как разновидность договора имущественного найма.

Некоторые особенности присущи договору имущественного найма в англо - американском праве: в зависимости от объекта найма там различают договор найма недвижимости (lease) и наем движимого имущества (hire). Причем при найме недвижимости у нанимателя возникает ограниченное вещное право, в то время как отношения, связанные с наймом движимых вещей, рассматриваются в качестве обязательственно - правовых. Несмотря на то что в странах англо - американского права действуют нормы прецедентного права, применительно к договору имущественного найма изданы многочисленные специальные правовые акты, составляющие обширное законодательство, регулирующее использование путем найма сельскохозяйственных земель, промышленных и торговых помещений, технологического оборудования и т.п. А в договорной практике широкое распространение получили различные типовые формы договоров найма, разработанные для разных видов имущества.

Российскому праву договор аренды был известен еще со времен «Русской правды». Но в тот период и немного позднее различия между арендой и близкими понятиями были не вполне отчетливы. Современный вид договор аренды приобрёл лишь в Своде законов Российской Империи. Законодательные акты, которые заключались позднее, только частично смогли его дополнить. В советские годы роль аренды была нестабильной: уровень использования уменьшался в 30-40-е годы, или же возрастал (1928-29 годы и после 1985-ого года).

Договор найма (аренды) изучался русским правоведом XIX в., Д.И.Мейером, доктором, профессором Казанского университета. Законодательство того периода считало, что внаем могли передаваться только непотребляемые вещи. «Не всякая вещь может быть отдана внаем, потому что не всякая допускает пользование без повреждения ее существа».

В советском гражданском праве, нормы о договоре имущественного найма были включены в кодифицированные акты, а сам договор имущественного найма рассматривался в качестве самостоятельного гражданско-правового договора. Развитие законодательства в этот период шло по пути некоторого ограничения круга объектов имущественного найма, сокращения и дифференциации сроков найма, увеличения числа специальных правил, предназначенных для регулирования отношений найма с участием так называемых социалистических организаций или связанных с передачей внаем государственного имущества.

Определение понятия договора имущественного найма оставалось практически неизменным. Договором имущественного найма признавался такой договор, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой (нанимателю) имущество за определенное вознаграждение для временного пользования (ст. 275 ГК 1964 г.15).

По сравнению с дореволюционным законодательством в договоре имущественного найма четко просматриваются отдельные элементы вещно-правовых отношений, а наниматель являлся титульным владельцем. Передаваемое внаем имущество обременяется правом нанимателя, которое приобретает значение права следования, характерное для вещно-правовых отношений. В данный период действует без всяких оговорок правило, согласно которому при переходе права собственности на имущество от наймодателя к другому лицу договор найма сохраняет силу для нового собственника (ст. 288 ГК 1964 г.).

В советский период существовали ограничения отношений имущественного найма по субъектному составу. В качестве наймодателей и нанимателей по-прежнему могли выступать и граждане, и организации. Однако законодательством специально предусматривалось, что социалистические организации вправе сдавать внаем только временно неиспользуемые здания, сооружения, производственные и иные помещения, оборудование и транспортные средства. Кроме того, систематическая сдача имущества внаем организациями допускалась лишь при условии, что совершение таких сделок входит в их уставную деятельность. Граждане не могли систематически выступать в качестве наймодателей по иной причине: считалось, что в этом случае договор имущественного найма используется для извлечения постоянных доходов.

Еще одной тенденцией правового регулирования отношений аренды в советский период было уменьшение значения норм имущественного найма, содержащихся в ГК, путем издания многочисленных подзаконных нормативных актов.

Кардинальные изменения в политической, социально-экономической и культурной жизни нашей страны в конце 80 - 90-х гг. обусловили пересмотр существовавших правовых отношений в обществе, в том числе и в регулировании отношений по передаче имущества во временное пользование и владение. Арендные отношения преобразованиями были затронуты в первую очередь.

Актом, предусматривающим использование договора аренды в имущественных целях, стал Указ Президиума Верховного Совета СССР от 7 апреля 1989 года «Об аренде и арендных отношениях в СССР».

ноября 1989г. были приняты Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде. Расширялись возможности использования договора аренды в его традиционном понимании, и наряду с этим регламентировались отношения, связанные с созданием и деятельностью арендных предприятий, причем решению второй задачи уделялось особое внимание.

С 1992 года начался процесс приватизации государственных и муниципальных предприятий с созданием на их основе акционерных и иных хозяйственных обществ. Законодательство о приватизации предусматривало в качестве одной из ее форм преобразование в акционерные общества и арендных предприятий. Таким образом, применение договора аренды предприятий в качестве способа разгосударствления экономики постепенно исчезло.

Завершающим этапом разработки развернутого законодательства об аренде стало принятие части второй Гражданского кодекса РФ.

Таким образом, договор аренды имеет давнюю историю развития, первые упоминания о нем встречаются в древнем Вавилоне, а четкое нормативное регулирование, заложившую основу современного, было проведено в римском праве.

В советском гражданском праве, нормы о договоре имущественного найма неизменно включались в кодифицированные акты, а сам договор имущественного найма рассматривался в качестве самостоятельного гражданско-правового договора. Развитие законодательства в этот период шло по пути некоторого ограничения круга объектов имущественного найма, сокращения и дифференциации сроков найма, увеличения числа специальных правил, предназначенных для регулирования отношений найма с участием так называемых социалистических организаций или связанных с передачей внаем государственного имущества. С принятием ГК РФ 1996 г. договор аренды получил широкую правовую регламентацию, основанную на взаимном урегулировании прав сторон арендных правоотношений.

§ 2. СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ ИНСТИТУТА ДОГОВОРА АРЕНДЫ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

В конце XX века договор аренды широко использовался как один из способов, позволяющих усилить самостоятельность хозяйствующих субъектов. В правоприменительной практике договор аренды в настоящее время стал одним из самых распространенных. Среди разновидностей данного договора преобладает аренда имущества, в частности, аренда зданий, сооружений, нежилых помещений, предприятий, которые в большинстве случаев используются фирмами в качестве офисных центров, рабочей и производственной площади.

В ст. 614 ГК предусмотрено, что арендная плата может устанавливаться не только в виде денежных платежей, но также и в форме установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Кроме того, стороны могут сочетать указанные формы, а также использовать иные формы оплаты аренды. Правоотношение, в котором арендная плата выплачивается в неденежной форме, является по существу смешанным договором, соединяющим арендное обязательство и обязательство той направленности, которую имеет форма выплаты арендной платы (передача имущества в собственность, выполнение работы, оказание услуги и т.д.).

Аренда имущества схожа с наймом жилого помещения. Оба типа договора принадлежат к группе обязательств, направленных на передачу имущества во временное пользование. Однако жилое помещение передается внаем для проживания. Квалифицирующими признаками этого обязательства являются особенности предмета договора (жилое помещение) и его субъекта (на стороне нанимателя выступает лицо, получающее жилое помещение в пользование исключительно для проживания). Отсутствие хотя бы одного из них исключает квалификацию договора как найма жилого помещения. Специфика жилищных правоотношений существенно влияет на механизм их правового регулирования. Общие положения об аренде либо не отвечают специфике жилищного найма, либо хотя и не противоречат ей, но в первоначальном виде (без уточнений и изменений) к найму жилого помещения применяться не могут. Поэтому аренда и наем жилого помещения законодательно определены как самостоятельные типы договоров, каждый со своей нормативно-правовой базой.

В арендном правоотношении передача имущества во временное пользование всегда является возмездной. Поэтому правовое регулирование аренды обусловлено также платным характером временного пользования.

Арендатору, как правило, передается не только право пользования (т.е. извлечения из вещи ее полезных свойств), но и право владения (фактического обладания) арендованным имуществом. Наделение арендатора статусом титульного владельца позволяет ему использовать вещно-правовые способы защиты от посягательств третьих лиц (ст. 305 <consultantplus://offline/ref=F0A10B00631C7A7B4009C535B52860F6A1FD8CBA6A9FB9161A08154F48FDC493F00F0387B1334DcDu8E> ГК). Однако возможны правоотношения, при которых арендодатель передает арендатору только право пользования, сохраняя за собой право владения. Например, при аренде сложной электронной техники арендатор может получить право пользоваться ею без фактического владения.

Арендные отношения разнообразны. Гражданским кодексом РФ предусмотрены следующие виды договора аренды:

прокат (ст. ст. 626 - 631 ГК РФ);

аренда транспортного средства (с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (ст. ст. 632 - 641 ГК РФ) и без предоставления таких услуг (ст. ст. 642 - 649 ГК РФ));

аренда зданий и сооружений (ст. ст. 650 - 655 ГК РФ);

аренда предприятий (ст. ст. 656 - 664 ГК РФ);

финансовая аренда (лизинг) (ст. ст. 665 - 670 ГК РФ).

Указанные виды договора аренды и договоры аренды отдельных видов имущества регулируются следующим образом: общие положения об аренде применяются к ним субсидиарно, т.е. только в том случае, если специальными правилами (также предусмотренными ГК) об этих договорах не установлено иное (ст. 625 ГК).

Специфика тех или иных видов аренды предопределяется различными факторами. Так, нормы § 2 гл. 34 ГК посвящены регулированию договора проката. Главным признаком, потребовавшим формирования специальной правовой базы для регулирования данного вида аренды, является фигура арендодателя. В § 3 гл. 34 ГК собраны нормы, отражающие специфику аренды транспортных средств. Неразрывная связь зданий (сооружений) с землей и особая ценность объектов недвижимости породили необходимость специфического правового регулирования аренды зданий и сооружений, оформленного законодателем в § 4 гл. 34 ГК. Нормы § 5 гл. 34 ГК отражают особенности предприятия как предмета аренды. Основной задачей законодателя при формировании правовой базы лизинга, закрепленной в § 6 гл. 34 ГК, было установление специальных правил взаимоотношений между арендатором и продавцом и между арендодателем и арендатором по поводу приобретения предмета аренды.

Общие положения об аренде, выделенные в § 1 гл. 34 ГК, в силу своего унифицированного значения применимы ко всем ее видам. Соответствующее правило закреплено в ст. 625 ГК. Вторичные особенности арендных отношений, предопределяющие формирование конкретных видов договора аренды, лишь уточняют правовое регулирование, обусловленное направленностью на возмездную передачу имущества во временное пользование.

Перечисленные обязательства выделены законодателем как виды аренды, а не как самостоятельные договорные типы, именно в силу того, что обусловливающие их вторичные нормообразующие признаки не препятствуют применению к ним большинства общих положений об аренде.

Большее число проблем в правоприменительной практике возникают при исполнении обязательств по договору аренды. Это, в свою очередь, связано с пробелами законодательного регулирования существенных условий рассматриваемого договора (например, предмет договора). Возникают также определенные трудности и при применении норм об аренде, в том числе аренде зданий, сооружений и предприятий. Кроме того, как в теории, так и на практике существуют проблемы защиты прав арендаторов при изменении и расторжении договора аренды, которые представляют в настоящее время несомненный интерес для науки гражданского права.

Итак, в настоящее время договор аренды стал одним из самых распространенных в гражданском обороте. Общие положения об аренде, выделенные в § 1 гл. 34 ГК, в силу своего унифицированного значения применимы ко всем ее видам. Соответствующее правило закреплено в ст. 625 ГК. Вторичные особенности арендных отношений, предопределяющие формирование конкретных видов договора аренды, лишь уточняют правовое регулирование, обусловленное направленностью на возмездную передачу имущества во временное пользование.

Основные проблемы в правоприменительной практике связаны с исполнением обязательств по договору аренды.

Выводы по главе 1.

Договор аренды имеет давнюю историю развития, первые упоминания о нем встречаются в древнем Вавилоне, а четкое нормативное регулирование, заложившую основу современного, было проведено в римском праве.

В настоящее время договор аренды стал одним из самых распространенных в гражданском обороте. Общие положения об аренде, выделенные в § 1 гл. 34 ГК, в силу своего унифицированного значения применимы ко всем ее видам. Соответствующее правило закреплено в ст. 625 ГК. Вторичные особенности арендных отношений, предопределяющие формирование конкретных видов договора аренды, лишь уточняют правовое регулирование, обусловленное направленностью на возмездную передачу имущества во временное пользование.

Основные проблемы в правоприменительной практике связаны с исполнением обязательств по договору аренды.

ГЛАВА 2. ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ИНСТИТУТА ДОГОВОРА АРЕНДЫ

§ 1. ПОНЯТИЕ И ВИДЫ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ

Договор аренды относится к группе договоров, регулирующих отношения по передаче имущества во временное пользование. В отличие от договоров по передаче имущества в собственность, договор аренды не влечет смены титула собственника, а, следовательно, в экономическом смысле он оформляет такие отношения товарообмена, при которых товаром является не вещь, а право пользования ею.

Аренда (от лат. arrendare - отдавать внаем) - предоставление имущества его хозяином во временное пользование другим лицам на договорных условиях, за плату. В российском гражданском праве понятия аренда и имущественный найм выступают синонимами.

Легальное понятие договора аренды дается законодателем в ст.606 ГК РФ: - это гражданско-правовой договор, по которому одна сторона - арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне - арендатору (нанимателю) за плату определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование. Владеть и пользоваться арендованным имуществом арендатор обязан в соответствии с условиями договора аренды, а в случае, если такие условия в договоре не определены, - в соответствии с назначением имущества.

Характеристика договора аренды:

На основе договора аренды, который по сути является соглашением, одно лицо, которое имеет право распоряжаться имуществом (арендодатель), предоставляет это имущество другому лицу (арендатору) на правах владения и пользования (или только пользования). При этом арендодатель остается собственником имущества, и, соответственно, к арендатору право собственности не переходит.

Так как арендатор платит арендодателю за пользование имуществом, договор аренды носит возмездный характер.

Договор аренды является срочным, поэтому при окончании срока, указанного в договоре, арендатор обязан вернуть имущество арендодателю. Существует исключительный случай - выкуп арендатором имущества, но в данном случае арендные отношения между лицами прекращаются и начинаются отношения купли-продажи.

Договор аренды, как и большинство договоров, является двусторонним и консенсуальным. Двусторонним договор является потому, что порождает для каждой его стороны права и обязанности. Консенсуальным договор аренды можно назвать, поскольку для его заключения достаточно соглашения сторон и самого факта подписания его сторонами.

На практике встречаются случаи, когда между сторонами складываются правоотношения, сходные с отношениями по договору аренды. Подход судов в данной ситуации однозначен: отношения по договору аренды возникают, если арендодатель предоставляет арендатору за плату имущество, которое может быть объектом аренды согласно ст. 607 <consultantplus://offline/ref=A48313F0D788A6E4D6EC1D2BAF85450208776C2AD757D3E9E1E8F72CD4084868CE1A1F76930BFA1DV7bCM> ГК РФ, во временное владение и пользование или во временное пользование.

"...Как видно по материалам дела и установлено судом, ОАО ДОК "Красный октябрь" (заказчик) и ООО "Рекламное предприятие "Дельта" (собственник) заключен договор предоставления рекламных полей от 22.02.2007 N 10/33/447, в соответствии с которым собственник обязался предоставить заказчику три рекламных поля рекламной установки под N N с 1 по 3, принадлежащих собственнику, для размещения на них рекламного изображения заказчика (баннера) на условиях, определенных договором и дополнительными соглашениями к нему. Собственник также обязался оказать заказчику услуги по монтажу баннера на рекламное поле или его демонтажу после прекращения действия договора.

Предметом договора от 22.02.2007 N 10/33/447 является предоставление заказчику рекламных полей в целях размещения рекламного изображения (баннера), а также оказание иных сопутствующих услуг. При этом рекламная установка, принадлежащая ответчику, с размещенным на баннером истца, истцу не передавалась.

Указанный предмет договора не относится к объектам, которые являются предметом договора аренды (статья 607 <consultantplus://offline/ref=E416E0E5536D09A89E2199631F99980A1669A33BCA65A4E1FF93255582C3961B6F823B0BE4C9A9ZFcCM> Гражданского кодекса Российской Федерации), следовательно, положения главы 34 <consultantplus://offline/ref=E416E0E5536D09A89E2199631F99980A1669A33BCA65A4E1FF93255582C3961B6F823B0BE4C9A9ZFc7M> Гражданского кодекса Российской Федерации к данным правоотношениям не применяются.

Указанные действия ответчика не противоречат условиям заключенного сторонами договора, а также согласуются с положениями статьи 782 <consultantplus://offline/ref=E416E0E5536D09A89E2199631F99980A1669A33BCA65A4E1FF93255582C3961B6F823B0BE5CCAFZFc2M> Гражданского кодекса Российской Федерации...".

Захарьин В.Р. в своей книге «Аренда: правовые вопросы и налогообложение» классифицирует все договоры аренды на три группы:

краткосрочная аренда - договор, как правило, заключается на срок менее одного года, арендуемые объекты продолжают числиться на балансе арендодателя, а арендатор учитывает их за балансом. Такая аренда весьма распространена для проведения разовых мероприятий - общего собрания акционеров или участников, учебных семинаров и т.п.;

долгосрочная аренда - договор заключается на срок более одного года и чаще всего предусматривает возможность выкупа арендованного имущества по окончании срока договора аренды или внесения арендатором арендной платы, соответствующей стоимости (восстановительной или справедливой) арендованного объекта основных средств;

лизинг - общие положения договора финансовой аренды аналогичны положениям договора долгосрочной аренды. Отличие в том, что лизинговые услуги, как правило, осуществляются специализированными организациями, а стандартная схема предполагает участие в договоре лизинга не двух сторон (как при аренде), а трех (поставщик основных средств) или четырех (кредитное учреждение, если лизинговая компания привлекает заемные средства). Особенности правового регулирования, бухгалтерского и налогового учета по договору лизинга в данном издании не рассматриваются.

Если руководствоваться терминологией закона, то многообразие отражается в отдельных видах аренды и аренде отдельных видов имущества (ст. 625 <consultantplus://offline/ref=FFDD351B7DF09C06940DD72850EDF758D375AC4382776AE8F336B23F7A7AB691C9BD3673931883E6YDM> ГК). Данное многообразие получило закрепление и в структуре гл. 34 <consultantplus://offline/ref=FFDD351B7DF09C06940DD72850EDF758D375AC4382776AE8F336B23F7A7AB691C9BD3673931983E6Y7M> ГК, посвященной регламентации аренды. В ней первый параграф <consultantplus://offline/ref=FFDD351B7DF09C06940DD72850EDF758D375AC4382776AE8F336B23F7A7AB691C9BD3673931983E6Y0M> содержит нормы, составляющие общие положения об аренде, остальные пять параграфов включают в себя нормы, регулирующие прокат, аренду транспортных средств, аренду зданий и сооружений, аренду предприятий, финансовую аренду (лизинг). Все случаи аренды имущества, не подпадающие под действие норм о прокате, аренде транспортных средств, аренде зданий и сооружений, аренде предприятий, финансовой аренде (лизинге), регулируются нормами общих положений об аренде. В свою очередь нормы § 1 гл. 34 <consultantplus://offline/ref=FFDD351B7DF09C06940DD72850EDF758D375AC4382776AE8F336B23F7A7AB691C9BD3673931983E6Y0M> ГК применяются к прокату, аренде транспортных средств, аренде зданий и сооружений, аренде предприятий, финансовой аренде (лизинге) субсидиарно, в тех случаях, когда иное не установлено специальными правилами об этих договорах.

Договоры проката, аренды транспортных средств, аренды предприятий, финансовой аренды (лизинга) необходимо отнести к отдельным видам договоров аренды, так как регулирующие их нормы устанавливают особый порядок осуществления прав арендатора, значительно отличающийся от общего, предусмотренного для всех других случаев аренды имущества. Договор аренды зданий и сооружений - это договор аренды отдельного вида имущества, а именно недвижимого имущества, юридическая судьба которого находится в неразрывной связи с судьбой земельного участка, на котором оно расположено.

К самостоятельным видам аренды следует отнести аренду земельных участков и аренду участков лесного фонда. Земельное и лесное законодательство закрепили с учетом особенностей предмета аренды особый круг прав и обязанностей сторон, своеобразный порядок их осуществления и исполнения. Общие положения об аренде, предусмотренные нормами § 1 гл. 34 <consultantplus://offline/ref=FFDD351B7DF09C06940DD72850EDF758D375AC4382776AE8F336B23F7A7AB691C9BD3673931983E6Y0M> ГК, применяются к договорам аренды земельных участков и аренды участков лесного фонда лишь в тех случаях, когда иное не установлено земельным и лесным законодательством.

Анализ юридической литературы показывает, что вопросы договора аренды и его видов являются предметом пристального внимания известных российских ученых. Так, профессоры М.И. Брагинский и В.В. Витрянский провели научно-практические исследования гражданско-правовых договоров, связанных с передачей имущества. Особое внимание они уделили договорам, признаваемым отдельными видами самостоятельных типов договорных обязательств, к которым, в частности, относятся: договора аренды зданий, сооружений, предприятий, транспортных средств, финансовая аренда (лизинг) и др. Доктор юридических наук, профессор А.Д. Корецкий свою работу "Договорное право" посвятил изучению правовой природы и проблематики гражданско-правовых договоров, систематизации основных вопросов их теории: сущностной дефиниции договоров, их элементов и признаков, конструкции, способов классификации и толкования, порядка заключения и расторжения и т.д.

Профессор И.А. Покровский важное внимание придавал проблемам договорной свободы и обязательствам из договоров, в том числе и арендных. В работе "Основные проблемы гражданского права" он раскрыл важнейшие вопросы собственности и владения. Показал их связь с разработками отечественной цивилистики.

Актуальность данной проблемы в настоящее время обусловливается возрастанием спроса на применение договоров аренды, в частности, зданий, сооружений, жилых и нежилых помещений и др.

2.1.1 Договор проката и аренды транспортного средства

Договор проката - это соглашение, в силу которого арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование (ст. 626 <consultantplus://offline/ref=9BF6A335BE0D469E43280EFEFF848217A3EAFCE2DFDDC17D2C68761BA2E9FB376FC3F5A6055BF6f5s3O> ГК РФ).

Отличительные черты договора проката:

Арендодателем по данному договору выступает предприниматель (коммерческая организация, индивидуальный предприниматель), для которого сдача имущества в аренду является постоянным видом деятельности. На стороне арендатора может выступать любое лицо.

Предметом договора проката может быть только движимое имущество.

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 626 <consultantplus://offline/ref=9BF6A335BE0D469E43280EFEFF848217A3EAFCE2DFDDC17D2C68761BA2E9FB376FC3F5A6055BF6f5s4O> ГК РФ имущество, которое предоставляется по этому договору, используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства. В связи с этим арендаторами по данному договору являются в основном граждане, которые используют имущество для личного, семейного, домашнего использования. К таким отношениям применяется законодательство о защите прав потребителей.

Нормы, регулирующие договор проката, являются в основном императивными. Договор проката - это публичный договор, арендодатель при наличии у него возможности предоставить в прокат имущество не имеет права отказать в заключении договора обратившемуся к нему лицу, установить в нем различные условия для разных арендаторов и т.п. (ст. 426 <consultantplus://offline/ref=9BF6A335BE0D469E43280EFEFF848217A3E8F2E6DEDDC17D2C68761BA2E9FB376FC3F5A6075CF1f5s5O> ГК РФ). Форма договора - письменная.

Договор проката не может быть заключен на неопределенный срок. Максимальный его срок установлен в императивном порядке и равен 1 году (п. 1 ст. 627 <consultantplus://offline/ref=9BF6A335BE0D469E43280EFEFF848217A3EAFCE2DFDDC17D2C68761BA2E9FB376FC3F5A6055BF6f5s8O> ГК РФ). Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды к договору проката не применяются (п. 2 ст. 627 <consultantplus://offline/ref=9BF6A335BE0D469E43280EFEFF848217A3EAFCE2DFDDC17D2C68761BA2E9FB376FC3F5A6055BF6f5s9O> ГК РФ). Арендатор может отказаться от договора проката в любое время при условии письменного предупреждения об этом арендодателя не менее чем за 10 дней (п. 3 ст. 627 <consultantplus://offline/ref=9BF6A335BE0D469E43280EFEFF848217A3EAFCE2DFDDC17D2C68761BA2E9FB376FC3F5A6055BF7f5s0O> ГК РФ).

Договор аренды (фрахтования на время) транспортного средства - это соглашение, в силу которого арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации (без экипажа) либо оказывает своими силами услуги по управлению и технической эксплуатации (с экипажем).

Квалифицирующий признак этого вида аренды - его предмет - транспортное средство, представляющее собой сложное техническое устройство, предназначенное для передвижения в пространстве (по земле, воде, воздуху).

Договор аренды транспортного средства имеет бывает двух видов:

) договор аренды транспортного средства с экипажем, т.е. с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации;

) договор аренды транспортного средства без экипажа, т.е. без предоставления указанных услуг.

К договору аренды транспортных средств не применяются общие правила ст. 621 <consultantplus://offline/ref=D9E176745EEEF1192B9B1FB2EB109C1ABCD0F0A22753E2EB5DA8121E2A0C809BCB48ED1EEF26B3k0zAO> ГК РФ о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок.

Договор аренды транспортного средства заключается в простой письменной форме. Если предметом договора является транспортное средство, отнесенное законом к категории недвижимых вещей, договор государственной регистрации не подлежит.

2.1.2 Договор аренды здания, сооружения и предприятия

Договор аренды здания, сооружения - это соглашение, в силу которого арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение, а арендатор обязуется вносить арендную плату (п. 1 ст. 650 <consultantplus://offline/ref=7303F2F666FFF927FEE67ECBD461D0709E8F22A6D8949E7A0C8C58B5D2D60A264E842EDE22A125SFD9P> ГК РФ).

Квалифицирующий признак - предмет - здание или сооружение, которые неразрывно связаны с землей и являются недвижимым имуществом. Следствием этого является то, что арендатор здания или сооружения приобретает также право на пользование в течение срока аренды той частью земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (п. 1 ст. 652 <consultantplus://offline/ref=7303F2F666FFF927FEE67ECBD461D0709E8F22A6D8949E7A0C8C58B5D2D60A264E842EDE22A125SFD0P> ГК РФ).

Здания, а также находящиеся в них помещения, в зависимости от их назначения делятся на жилые и нежилые. Арендаторами нежилых зданий (помещений) могут быть как юридические лица, так и граждане, в то время как по договору аренды жилые дома (помещения) могут быть переданы в пользование только юридическим лицам, поскольку в отношении граждан предусмотрен самостоятельный договор найма жилого помещения.

Помимо предмета, существенным условием договора является условие об арендной плате. При отсутствии данного условия договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Арендная плата по данному договору включает и плату за пользование земельным участком, на котором расположено здание, если иное не установлено законом или договором (п. 2 ст. 654 <consultantplus://offline/ref=7303F2F666FFF927FEE67ECBD461D0709E8F22A6D8949E7A0C8C58B5D2D60A264E842EDE22A122SFDEP> ГК РФ).

Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы влечет недействительность договора. Аренда на срок более года подлежит государственной регистрации, и договор считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 651 <consultantplus://offline/ref=7303F2F666FFF927FEE67ECBD461D0709E8F22A6D8949E7A0C8C58B5D2D60A264E842EDE22A125SFDBP> ГК РФ).

Передача арендодателем здания или сооружения и принятие его арендатором производится на основании передаточного акта или иного документа о передаче, которые подписываются сторонами.

Договор аренды предприятия - это соглашение, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, а арендатор обязуется вносить арендную плату (п. 1 ст. 656 <consultantplus://offline/ref=7303F2F666FFF927FEE67ECBD461D0709E8F22A6D8949E7A0C8C58B5D2D60A264E842EDE22A123SFDDP> ГК РФ).

В составе предприятия в обязательном порядке передаются основные средства - земельные участки, здания, сооружения, оборудование и т.д. Оборотные средства (запасы сырья, топлива, материалов и т.п.), права пользования землей, водой, зданиями, сооружениями и оборудованием, принадлежащими другим лицам, иные имущественные права арендодателя, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права передаются в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором. Кроме того, арендодатель обязан уступить арендатору права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

Договор должен быть составлен в письменной форме и подписан сторонами (п. 1 ст. 658 <consultantplus://offline/ref=7303F2F666FFF927FEE67ECBD461D0709E8F22A6D8949E7A0C8C58B5D2D60A264E842EDE22A120SFDBP> ГК РФ). Подлежит государственной регистрации независимо от его срока и считается заключенным с момента такой регистрации. Несоблюдение формы влечет недействительность договора.

Передача предприятия арендатору производится по передаточному акту. Предприятие готовится к передаче за счет арендодателя, если иное не установлено договором аренды (ст. 659 <consultantplus://offline/ref=7303F2F666FFF927FEE67ECBD461D0709E8F22A6D8949E7A0C8C58B5D2D60A264E842EDE22A120SFDEP> ГК РФ).

Поскольку в состав предприятия входят долги, необходимо письменное уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав продаваемого предприятия.

2.1.3 Договор финансовой аренды (лизинга)

Договор финансовой аренды (лизинга) - это соглашение, в силу которого арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Договор лизинга помимо ГК <consultantplus://offline/ref=116AB7A3DA5410451C953317E8E895018F2669D8875BE32982850FA78E749BD2FC44F9A8423420O0W7P> РФ регулируется Федеральным законом <consultantplus://offline/ref=116AB7A3DA5410451C953317E8E895018F2066D98B5BE32982850FA7O8WEP> от 29 октября 1998 г. N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)".

Отличительные черты финансовой аренды (лизинга):

) на момент заключения договора у лизингодателя отсутствует имущество, передаваемое в аренду. Лизингодатель во исполнение договора приобретает имущество, указанное лизингополучателем, за счет собственных и (или) привлеченных средств, а затем передает его в лизинг;

) предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, специально приобретенные лизингодателем по указанию лизингополучателя (в том числе здания, сооружения, предприятия, транспортные средства). Не могут быть предметом лизинга земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое федеральным законом запрещено для свободного обращения и для которого установлен особый порядок обращения (ст. 666 <consultantplus://offline/ref=116AB7A3DA5410451C953317E8E895018F2669D8875BE32982850FA78E749BD2FC44F9A8423420O0W3P> ГК РФ, ст. 3 <consultantplus://offline/ref=116AB7A3DA5410451C953317E8E895018F2066D98B5BE32982850FA78E749BD2FC44F9A8423C29O0WCP> Федерального закона "О финансовой аренде (лизинге)");

) цель финансовой аренды - использование лизингового имущества в предпринимательской деятельности;

) специфический субъектный состав - помимо лизингодателя и лизингополучателя в лизинговых отношениях участвует продавец имущества. Выбор продавца и предмета аренды по общему правилу осуществляет лизингополучатель, однако договором лизинга может быть предусмотрено, что такой выбор осуществляет лизингодатель. Несмотря на то что продавец имущества не является стороной договора лизинга, а лизингополучатель не является стороной договора купли-продажи имущества, тем не менее они могут предъявлять требования друг к другу в связи с ненадлежащим исполнением этих договоров (например, в связи с несвоевременной передачей или принятием имущества). Поэтому лизингодатель, заключая договор купли-продажи имущества, должен уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в лизинг определенному лицу (ст. 667 <consultantplus://offline/ref=116AB7A3DA5410451C953317E8E895018F2669D8875BE32982850FA78E749BD2FC44F9A8423420O0WDP> ГК РФ). Такое уведомление должно быть совершено в письменной форме, как правило, в виде условия в договоре купли-продажи.

С учетом цели договора лизинга его сторонами выступают предприниматели;

) для договора лизинга характерно специфическое распределение прав и обязанностей сторон, отличное от договора аренды, - освобождение лизингодателя от большинства обязанностей арендодателя (передачу имущества лизингополучателю осуществляет продавец, который отвечает за недостатки имущества; капитальный ремонт производит лизингополучатель) и возложение на лизингополучателя дополнительных обязанностей. Лизингодатель несет в основном финансовые права и обязанности: он финансирует приобретение лизингового имущества, имеет право на получение лизинговых платежей, право финансового контроля. Лизинговая деятельность представляет собой вид инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передаче его в лизинг. Поэтому данный вид аренды называется финансовая аренда.

Форма договора лизинга независимо от его срока только письменная.

Таким образом, договор аренды относится к группе договоров, регулирующих отношения по передаче имущества во временное пользование.

Анализ юридической литературы показывает, что вопросы договора аренды и его видов являются предметом пристального внимания известных российских ученых. Особое внимание они уделили отдельными видами самостоятельных типов договорных обязательств: договора аренды зданий, сооружений, предприятий, транспортных средств, финансовая аренда (лизинг) и др.

Договоры проката, аренды транспортных средств, аренды предприятий, финансовой аренды (лизинга) необходимо отнести к отдельным видам договоров аренды, так как регулирующие их нормы устанавливают особый порядок осуществления прав арендатора, значительно отличающийся от общего, предусмотренного для всех других случаев аренды имущества. К самостоятельным видам аренды следует отнести аренду земельных участков и аренду участков лесного фонда. Земельное и лесное законодательство закрепили с учетом особенностей предмета аренды особый круг прав и обязанностей сторон, своеобразный порядок их осуществления и исполнения.

§ 2. СУБЪЕКТЫ ИНСТИТУТА ДОГОВОРА АРЕНДЫ: ОСОБЕННОСТИ ИХ ПРАВОВОГО СТАТУСА

По общему правилу арендодателем может быть собственник имущества как лицо, имеющее право им распоряжаться (ст. 209 <consultantplus://offline/ref=5DBF5CDB115B341A0911898A1443A0863E9B351FB3DB2A246E36C243BB8F9C89594F7C00926398CEz2P> ГК). Положение о том, что именно собственник по общему правилу может выступать в качестве арендодателя, распространяется как на физических лиц, так и на организации, причем как коммерческие, так и некоммерческие, а также на Российскую Федерацию, ее субъекты и муниципальные образования.

В настоящее время законодательство не содержит существенных ограничений собственника в возможности сдачи его имущества в аренду. Исключениями служат законодательный или договорный запрет на передачу имущества в аренду (например, законом в соответствии с п. 1 ст. 607 <consultantplus://offline/ref=5DBF5CDB115B341A0911898A1443A0863F97351ABFDB2A246E36C243BB8F9C89594F7C0093649FCEzEP> ГК или договором о залоге может быть установлен запрет на передачу в аренду предмета залога), а также обособление имущества в целях создания унитарного предприятия или учреждения. Например, передача имущества на праве хозяйственного ведения или оперативного управления лишает собственника права распоряжаться этим имуществом в форме сдачи в аренду. Если собственник заключил договор аренды в отношении такого имущества, то судом данный договор должен быть признан недействительным. Кроме того сдача в аренду имущества некоммерческими организациями допускается в той мере, в какой это не противоречит целям их деятельности. Физические лица, систематически извлекающие доходы за счет сдачи имущества в аренду, подлежат государственной регистрации в качестве индивидуальных предпринимателей.

Лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду, также могут выступать в качестве арендодателей. В частности, такое полномочие может основываться на договоре (например, договоре комиссии, доверительного управления) либо непосредственно на законе (так, родители и усыновители малолетних в возрасте до 14 лет, а также их опекуны, равно как и опекуны лиц, признанных недееспособными, приобретают право сдавать в аренду имущество подопечных при условии получения на это предварительного согласия органов опеки и попечительства). Следует подчеркнуть, что при представительстве в его классическом смысле (в силу договора поручения или агентского договора в части полномочий, осуществляемых от имени принципала) в качестве арендодателя выступает сам собственник, т.е. представляемый, а не представитель.

Наиболее распространена передача функций арендодателя от собственника к другим субъектам гражданского права при аренде государственного и муниципального имущества.

Управление федеральной собственностью, в том числе через определение органов, уполномоченных сдавать имущество в аренду, осуществляет Правительство РФ (ст. 114 <consultantplus://offline/ref=7EF922B91C626E6F7A6B5CF68FE3F04B1FDCC29F6A0C158473BD7412B82304187A8F511E06F3d9A1Q> Конституции РФ).

Участие муниципальных образований в арендных правоотношениях осуществляется на основании ст. 14 <consultantplus://offline/ref=2869926D8408B4250D1CF4F10F563F080BCB47D3CB53C11A99F98E0C7C5A7C34CEA813A519F96CH9D7Q>, 34 <consultantplus://offline/ref=2869926D8408B4250D1CF4F10F563F080BCB47D3CB53C11A99F98E0C7C5A7C34CEA813A519FB6AH9DBQ> - 37 <consultantplus://offline/ref=2869926D8408B4250D1CF4F10F563F080BCB47D3CB53C11A99F98E0C7C5A7C34CEA813A519FC6BH9D5Q>, 51 <consultantplus://offline/ref=2869926D8408B4250D1CF4F10F563F080BCB47D3CB53C11A99F98E0C7C5A7C34CEA813A519FE6EH9D3Q> Закона об организации местного самоуправления, через органы местного самоуправления.

В качестве арендодателей государственного и муниципального имущества могут выступать, действуя в рамках предоставленных им прав, унитарные предприятия, за которыми имущество закрепляется на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (ст. 113 - 114 <consultantplus://offline/ref=2869926D8408B4250D1CF4F10F563F080BCB44DDC953C11A99F98E0C7C5A7C34CEA813A519FE64H9D4Q>, 295 <consultantplus://offline/ref=2869926D8408B4250D1CF4F10F563F080BCB44DDC953C11A99F98E0C7C5A7C34CEA813A518FC65H9DBQ> - 297 <consultantplus://offline/ref=2869926D8408B4250D1CF4F10F563F080BCB44DDC953C11A99F98E0C7C5A7C34CEA813A518FC64H9D5Q>, п. 1 ст. 617 <consultantplus://offline/ref=2869926D8408B4250D1CF4F10F563F080AC744D8C553C11A99F98E0C7C5A7C34CEA813A519FF6FH9D3Q> ГК).

Предприятия, основанные на праве хозяйственного ведения, могут сдавать в аренду недвижимое имущество только с согласия собственника (п. 2 ст. 295 <consultantplus://offline/ref=2869926D8408B4250D1CF4F10F563F080BCB44DDC953C11A99F98E0C7C5A7C34CEA813A518FC64H9D2Q> ГК, ст. 18 <consultantplus://offline/ref=2869926D8408B4250D1CF4F10F563F0805CC41DEC853C11A99F98E0C7C5A7C34CEA813A519F968H9D0Q> Закона об унитарных предприятиях). Распоряжаться принадлежащим на праве хозяйственного ведения движимым имуществом, в том числе сдавать его в аренду, указанные предприятия вправе самостоятельно.

Казенные предприятия основаны на праве оперативного управления и в силу этого подчинены более жестким ограничениям: они вправе сдавать в аренду всякое принадлежащее им имуществом только с согласия собственника (в лице Правительства РФ или уполномоченного им федерального органа исполнительной власти - для федеральных предприятий; уполномоченного органа государственной власти субъекта РФ - для предприятия субъекта РФ; уполномоченного органа местного самоуправления - для муниципального предприятия).

Уставом любого унитарного предприятия могут быть предусмотрены виды и (или) размер иных сделок, совершение которых не может осуществляться без согласия собственника имущества такого предприятия. Кроме того, имуществом государственное или муниципальное предприятие распоряжается только в пределах, не лишающих его возможности осуществлять деятельность, цели, предмет, виды которой определены уставом такого предприятия. Сделки, совершенные предприятием с нарушением этого требования, являются ничтожными. В условиях рыночной экономики подобный "дамоклов меч" ничтожности договоров аренды ввиду весьма трудноразличимого на практике противоречия уставным целям деятельности унитарных предприятий снижает доверие к ним как к арендодателям.

Учреждение может быть арендодателем при соблюдении ряда условий, установленных в ст. 296 <consultantplus://offline/ref=2869926D8408B4250D1CF4F10F563F080BCB44DDC953C11A99F98E0C7C5A7C34CEA811HAD2Q> ГК и ст. 3 <consultantplus://offline/ref=2869926D8408B4250D1CF4F10F563F0805CF49DCC853C11A99F98E0C7C5A7C34CEA813A519F86EH9D6Q> Закона об учреждениях. Частное или бюджетное учреждение не вправе сдавать в аренду имущество, закрепленное за ним собственником или приобретенное этим учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества. Автономное учреждение без согласия собственника не вправе сдавать в аренду недвижимое имущество и особо ценное движимое имущество, закрепленное за ним собственником или приобретенное автономным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества. Остальное закрепленное за ним имущество автономное учреждение вправе сдавать в аренду самостоятельно, если иное не установлено законом. Наконец, если в соответствии с учредительными документами учреждению предоставлено право осуществлять приносящую доходы деятельность, то приобретенное за счет этих доходов имущество может сдаваться учреждением в аренду самостоятельно, но с учетом целей деятельности этого вида юридического лица.

Примером случаев, когда арендодателями выступают лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду, является также сдача имущества в аренду субъектами права пожизненного наследуемого владения (на эту возможность указывает п. 1 ст. 617 <consultantplus://offline/ref=2869926D8408B4250D1CF4F10F563F080AC744D8C553C11A99F98E0C7C5A7C34CEA813A519FF6FH9D3Q> ГК) или арендаторами (п. 2 ст. 615 <consultantplus://offline/ref=2869926D8408B4250D1CF4F10F563F080AC744D8C553C11A99F98E0C7C5A7C34CEA813A519FF6DH9D4Q> ГК).

На практике встречаются ситуации, когда арендодателем выступил неуполномоченный субъект, т.е. не собственник и не лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. В таких случаях судами на основании ст. 168 <consultantplus://offline/ref=2869926D8408B4250D1CF4F10F563F080BCB44DDC953C11A99F98E0C7C5A7C34CEA813A519F168H9D0Q> ГК констатируется ничтожность договора аренды, противоречащего ст. 209 <consultantplus://offline/ref=2869926D8408B4250D1CF4F10F563F080BCB44DDC953C11A99F98E0C7C5A7C34CEA813A518F96FH9D6Q>, 608 <consultantplus://offline/ref=2869926D8408B4250D1CF4F10F563F080AC744D8C553C11A99F98E0C7C5A7C34CEA813A519FE6BH9D0Q> ГК.

Лицо, передавшее имущество в аренду, не обязано доказывать свое право собственности и считается надлежащим арендодателем, если не доказана принадлежность переданного в аренду имущества другому лицу.

"...Согласно статье 608 <consultantplus://offline/ref=0F5AD59FD158556E39E922775DB3A9432529D24102C9AF1564A7DEE4738A41D639FF7AEB65F419k8H2R> Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Предметом спора по договору аренды является выяснение фактических обстоятельств, свидетельствующих об исполнении сторонами обязательств, предусмотренных договором аренды и не связанных с наличием или отсутствием права собственности арендодателя.

Применяя положения названной нормы закона, следует учитывать, что арендодатель не должен доказывать свое право собственности на передаваемое в аренду имущество в том случае, если отсутствуют доказательства принадлежности этого имущества другому лицу. Пока принадлежность переданного в аренду имущества другому лицу не доказана, лицо, передавшее имущество в аренду, должно считаться надлежащим арендодателем, поскольку нарушение чьих-либо прав вследствие распоряжения арендодателем этим имуществом не установлено..."

Гражданский кодекс не содержит отдельной правовой нормы об арендаторе в не содержится. По мнению ученых-правоведов, это связано с тем, что по общему правилу к арендатору закон не предъявляет каких-либо специальных требований: им может быть любое дееспособное физическое лицо и любая организация, а также любое публично-правовое образование. Лишь в отдельных случаях арендатор должен быть специальным субъектом (так, арендатором жилых помещений - в целях отграничения от договора их найма - может быть только юридическое лицо, п. 2 ст. 671 <consultantplus://offline/ref=2869926D8408B4250D1CF4F10F563F080AC744D8C553C11A99F98E0C7C5A7C34CEA813A519F16DH9D1Q> ГК; арендатором предприятия и лизингополучателем - лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью, п. 1 ст. 656 <consultantplus://offline/ref=2869926D8408B4250D1CF4F10F563F080AC744D8C553C11A99F98E0C7C5A7C34CEA814HAD6Q>, ст. 665 <consultantplus://offline/ref=2869926D8408B4250D1CF4F10F563F080AC744D8C553C11A99F98E0C7C5A7C34CEA813A519F065H9D0Q> ГК) или, во всяком случае, выполнить требования, установленные законодательством: например, получить лицензию на осуществление соответствующей деятельности (заключение договора аренды при нарушении требований о лицензировании может стать основанием для признания его недействительным (ст. 173 <consultantplus://offline/ref=2869926D8408B4250D1CF4F10F563F080BCB44DDC953C11A99F98E0C7C5A7C34CEA813A519F16AH9D2Q> ГК)).

2.2.1 Права и обязанности арендодателя

Основная обязанность арендодателя - своевременно предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (ст. 611 ГК).

Арендодатель обязан реально передать имущество арендатору. При этом должен быть соблюден срок передачи, установленный в договоре. Если в договоре он не указан, имущество должно быть передано в разумный срок, определяемый по правилам ст. 314 <consultantplus://offline/ref=94AC0DDB667CF6C884BC03BF410610ECDA119546DC6E16C6FE686C45697D48A26A2202B36CE68ABBa1Q> ГК. Если арендодатель не выполняет эту обязанность, арендатор вправе по правилам ст. 398 <consultantplus://offline/ref=94AC0DDB667CF6C884BC03BF410610ECDA119546DC6E16C6FE686C45697D48A26A2202B36CEA8FBBa7Q> ГК потребовать или:

принудительной передачи ему договорного имущества и взыскания убытков, причиненных просрочкой его передачи;

расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (п. 3 ст. 611 <consultantplus://offline/ref=94AC0DDB667CF6C884BC03BF410610ECD9199144DD6E16C6FE686C45697D48A26A2202B36DE588BBa9Q> ГК). Если имущество, передаваемое с просрочкой, принято арендатором, он не вправе расторгнуть договор, ссылаясь на просрочку, но у него есть возможность взыскать убытки, причиненные просрочкой.

Имущество должно быть передано вместе со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами (технический паспорт, сертификат качества, инструкция по эксплуатации и т.д.), если иное не предусмотрено договором. Если принадлежности и документы не переданы и без них арендатор не может пользоваться имуществом согласно договору, он вправе потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора. В обоих случаях арендатор имеет право на возмещение убытков. Кроме того, если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата взысканию не подлежит.

Если же отсутствие принадлежностей или документов не препятствует использованию имущества в соответствии с договором, арендатор не вправе требовать расторжения договора со ссылкой на п. 2 ст. 611 <consultantplus://offline/ref=94AC0DDB667CF6C884BC03BF410610ECD9199144DD6E16C6FE686C45697D48A26A2202B36DE588BBa7Q> ГК. В то же время у него есть право потребовать принудительного исполнения арендодателем договорной обязанности по передаче принадлежностей или документов, а также взыскать убытки, причиненные неисполнением (ненадлежащим исполнением) этой обязанности.

Арендодатель обязан передать имущество в таком состоянии, которое соответствует договорным условиям и его назначению. В частности, должны быть соблюдены технические и качественные характеристики договорного имущества. Если такие характеристики в договоре не определены, арендное имущество должно быть передано в состоянии, позволяющем использовать его согласно назначению и обычно предъявляемым требованиям.

2.2.2 Права и обязанности арендатора

Основные обязанности арендатора связаны с порядком пользования арендованным имуществом.

Арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, а если такие условия в договоре не определены - в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 <consultantplus://offline/ref=8FC550503265FAE1F6FE3DFCBD0A18C2B4A2F3C1D7B7587576FB85CF652CAA60E4F21BF258F844o9cBR> ГК). Назначение имущества определяется его характерными признаками, например, легковой автомобиль не должен использоваться для грузовых перевозок, если иное не предусмотрено условиями договора аренды.

По общему правилу арендатор должен лично пользоваться арендованным имуществом. Если арендатор желает передать право пользования третьему лицу, ему необходимо получить согласие арендодателя. Это правило направлено на защиту прав арендодателя, заинтересованного в надлежащем использовании сданного в аренду имущества и возврате его по окончании аренды в надлежащем состоянии. Кроме того, для арендодателя небезразлично, кто ему противостоит в качестве договорного контрагента, личность арендатора имеет определенное значение для арендодателя. Указанное ограничение установлено законодателем для субаренды, перенайма (передачи прав и обязанностей по договору аренды другому лицу), предоставления арендованного имущества в безвозмездное пользование, передачи арендных прав в залог, внесения их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив (п. 2 ст. 615 <consultantplus://offline/ref=8FC550503265FAE1F6FE3DFCBD0A18C2B4A2F3C1D7B7587576FB85CF652CAA60E4F21BF258F844o9cAR> ГК). Перечень возможных распорядительных действий в отношении арендованного имущества, которые арендатор вправе совершать только с согласия арендодателя, не является исчерпывающим. Арендодатель может дать принципиальное согласие на любой способ передачи права пользования (субаренду, перенаем, залог и т.д.) неопределенному кругу третьих лиц; нельзя разрешить совершение только отдельных распорядительных действий и только в отношении конкретных третьих лиц.

Необходимо иметь в виду, что при передаче арендных прав в залог, внесении их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или в качестве паевого взноса в производственный кооператив стороной, обязанной и ответственной перед арендодателем по договору аренды, остается арендатор. Перечисленные распорядительные действия арендатора касаются передачи только прав пользования и владения. Что касается перенайма, то при нем происходит полная замена арендатора в обязательстве аренды, т.е. весь комплекс прав и обязанностей арендатора переходит к третьему лицу; соответственно, обязанным и ответственным перед арендодателем становится это третье лицо.

Наиболее распространенным способом передачи права пользования является субаренда. Правоотношение субаренды по своей юридической природе аналогично арендному обязательству и направлено на передачу имущества во временное возмездное пользование другому лицу. Поэтому к отношениям субаренды применяются нормы, регулирующие аренду. Специфика субаренды в том, что это вторичная аренда. Арендатор по основному договору аренды становится арендодателем по договору субаренды.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, нарушает ограничения по распоряжению арендными правами, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 <consultantplus://offline/ref=2AB1482C104B52C88E72CBF91154A8A46B0B3D6D68667835E64AF7721BF39397CE45F0C61AF702t0wCR> ГК).

Арендатор обязан также:

а) поддерживать имущество в исправном состоянии, т.е. совершать действия, которые необходимы для предотвращения ухудшения состояния арендованного объекта, препятствующего использованию его согласно договору (например, в установленные сроки производить замену масла в арендованном автомобиле);

б) нести расходы на содержание имущества, т.е. такие расходы, которые необходимы не для поддержания надлежащего технического состояния имущества, а для оплаты работ (услуг и т.д.) третьих лиц, требующихся для его договорного использования (например, арендатор здания обязан оплачивать электроэнергию и иные коммунальные услуги);

в) производить за свой счет текущий ремонт арендованного имущества. Текущий ремонт (в отличие от поддержания имущества в исправном состоянии) предполагает устранение недостатков в техническом состоянии объекта аренды. Текущий ремонт, в отличие от капитального, не связан с заменой основных (конструктивных) частей арендованного имущества и обусловлен его повседневным использованием, а не значительным износом;

г) производить капитальный ремонт арендованного имущества, если это предусмотрено нормативными правовыми актами или договором (п. 1 ст. 616 <consultantplus://offline/ref=2AB1482C104B52C88E72CBF91154A8A46B0B3D6D68667835E64AF7721BF39397CE45F0C61AF702t0wER> ГК).

Общее правило о распределении обязанностей по капитальному и текущему ремонту, поддержанию его в исправном состоянии обусловлено правовой природой аренды как договора, направленного на предоставление имущества во временное возмездное пользование. Закон учитывает, что обычное содержание имущества и его текущий ремонт обслуживают потребности арендатора, поскольку необходимы для повседневного использования вещи, тогда как капитальный ремонт является средством восстановления стоимости имущества, сохранения его целостности и, следовательно, служит интересам арендодателя. Поэтому обязанность капитального ремонта по общему правилу возлагается на арендодателя, а текущего ремонта и обеспечения обычного содержания - на арендатора.

В то же время норма, предусматривающая обязанности арендатора по ремонту и содержанию имущества (п. 2 ст. 616 <consultantplus://offline/ref=2AB1482C104B52C88E72CBF91154A8A46B0B3D6D68667835E64AF7721BF39397CE45F0C61AF702t0w4R> ГК), является диспозитивной. Учитывая специфику отдельных видов аренды, законодатель может устанавливать иное распределение указанных обязанностей между сторонами. Кроме того, иное распределение данных обязанностей может быть предусмотрено в договоре, если это не противоречит закону.

Обязанность по внесению платы за пользование имуществом (арендной платы). Договор аренды - возмездный, и обязанность по своевременному внесению арендной платы является одной из основных обязанностей арендатора. Данное правило нельзя понимать в том смысле, что неиспользование арендованного имущества (независимо от причин этого) дает арендатору право не вносить арендную плату. Пользование арендованным имуществом - право арендатора, которым он может распоряжаться по своему усмотрению. Поэтому если арендатор не пользуется имуществом, это не освобождает его от обязанности оплачивать аренду. С другой стороны, невозможность пользования вещью в силу обстоятельств, за которые отвечает арендодатель, дает арендатору право (по общему правилу) не вносить арендную плату.

Арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором, или состояние имущества существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 <consultantplus://offline/ref=6D122F2E84677F8EC5C2717FCF9268F1F706A92CF1AB096D86670A5ACB9244E37B4F94C5DABD6BJB6AR> ГК). Это правило применяется, если законом не предусмотрено иное. Основания для уменьшения размера арендной платы имеются, если ухудшение условий пользования или состояния имущества является существенным, т.е. таким, которое в значительной степени лишает арендатора того, на что он рассчитывал при определении договорной арендной платы. Иными словами, о существенном ухудшении можно говорить, если экономическая ценность пользования становится неадекватной размеру арендной платы, установленному в договоре. Уменьшение арендной платы должно быть соразмерным ухудшению условий пользования или состояния имущества.

Обязанность возвратить арендованное имущество. Прекращение договора аренды влечет обязанность вернуть арендодателю полученное имущество. Уклонение арендатора от исполнения этой обязанности дает арендодателю право истребовать его в судебном порядке.

Арендатор обязан вносить арендную плату до момента фактического возврата вещи арендодателю, несмотря на истечение срока аренды. Причем речь идет именно об исполнении договорной обязанности по оплате аренды, а не о возмещении внедоговорного неосновательного обогащения, полученного арендатором вследствие неоплаты фактического пользования за рамками договора. Квалификация оплаты пользования за рамками срока аренды как договорной арендной платы имеет принципиальное значение. Она означает, что пользование имуществом после истечения срока аренды должно оплачиваться по ставкам, установленным договором аренды, а не по рыночным ценам, сложившимся в период такого пользования. Этот подход не ущемляет интересов арендодателя. Если договорная арендная плата ниже средних ставок, сложившихся в период фактического пользования за рамками срока аренды, арендодатель вправе взыскать разницу между рыночной и договорной ставками как убытки (ст. 622 <consultantplus://offline/ref=8FE9120F12C13C858D18493FB776A4451BBE7D41AADE8345688F334D5D4916C423E43DE7AD8F17h771R> ГК).

Арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил: в полной сохранности, со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами. При этом учитывается нормальный износ имущества, обусловленный его договорным использованием. Однако в договоре может быть предусмотрена обязанность арендатора возвратить имущество в ином состоянии, например в отремонтированном виде, с восстановлением износа (ст. 622 <consultantplus://offline/ref=8FE9120F12C13C858D18493FB776A4451BBE7D41AADE8345688F334D5D4916C423E43DE7AD8F17h77ER> ГК). Нарушение арендатором обязанности по возврату имущества в надлежащем состоянии не позволяет арендодателю отказаться от приемки имущества, однако дает ему право взыскать убытки.

Если арендатор пользовался арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, он приобретает право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные в результате такого пользования (ст. 606 <consultantplus://offline/ref=8FE9120F12C13C858D18493FB776A4451BBE7D41AADE8345688F334D5D4916C423E43DE7AD8E16h77ER> ГК). При нарушении порядка пользования плоды, продукция и доходы должны быть переданы арендодателю.

Права и обязанности сторон в связи с улучшением арендованного имущества. Под улучшениями арендованного имущества (в отличие от его ремонта) следует понимать такие изменения объекта аренды, которые повышают эффективность его использования. При этом важно иметь в виду, что речь идет лишь о таких изменениях, вносимых в арендованное имущество, которые имеют характер именно улучшений. Всякое иное изменение объекта аренды (например, переоборудование, перепланировка), не связанное с его улучшением, не подчиняется нормам, регламентирующим последствия улучшения арендованного имущества, и соответствующие расходы не подлежат возмещению.

Последствия улучшения арендованного имущества предопределяются, прежде всего, характером улучшений, а именно их отделимостью без вреда для арендованного имущества. Отделимые улучшения являются собственностью арендатора и, соответственно, по окончании аренды должны остаться у него, если иное не предусмотрено договором (п. 1 ст. 623 <consultantplus://offline/ref=DD20D8A9BC9BC3BFF190573139B827831C08865F89C2A802EBAFADC7F4AF5DC2611EDCEB08FE2A00DDS> ГК). Улучшения, неотделимые без вреда для арендованного имущества, считаются собственностью арендодателя.

Возможность возмещения стоимости улучшений предопределяется тем, произведены ли они с согласия арендодателя. Если улучшения производились с согласия арендодателя, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение их стоимости, если иное не предусмотрено договором (п. 2 ст. 623 <consultantplus://offline/ref=DD20D8A9BC9BC3BFF190573139B827831C08865F89C2A802EBAFADC7F4AF5DC2611EDCEB08FE2A00DES> ГК). Стоимость неотделимых улучшений, произведенных без согласия арендодателя, возмещению не подлежит. Причем данное правило не может быть изменено по соглашению сторон - отступление от него возможно только на основании закона (п. 3 ст. 623 <consultantplus://offline/ref=DD20D8A9BC9BC3BFF190573139B827831C08865F89C2A802EBAFADC7F4AF5DC2611EDCEB08FE2A00DFS> ГК).

Согласие арендодателя на улучшение сданного в аренду имущества является условием договора аренды. Оно может быть оговорено при заключении договора или в процессе его исполнения. Не исключается также последующее одобрение арендодателем произведенных улучшений после окончания аренды (п. 2 ст. 425 <consultantplus://offline/ref=DD20D8A9BC9BC3BFF190573139B827831F00825D88C2A802EBAFADC7F4AF5DC2611EDCEB0AF92E00DDS> ГК). Если согласие на улучшение не зафиксировано в договоре, последующее согласие должно рассматриваться как его изменение. Соглашение об изменении договора совершается в той же форме, которая установлена для самого договора (ст. 452 <consultantplus://offline/ref=DD20D8A9BC9BC3BFF190573139B827831F00825D88C2A802EBAFADC7F4AF5DC2611EDCEB0AF82B00D8S> ГК). Последствия несоблюдения формы последующего согласования условия об улучшениях должны определяться по правилам § 1 гл. 9 <consultantplus://offline/ref=DD20D8A9BC9BC3BFF190573139B827831F00825D88C2A802EBAFADC7F4AF5DC2611EDCEB08F12600DDS> ГК. Например, если при письменной форме договора аренды условие об улучшениях письменно не согласовано, стороны не вправе в случае спора ссылаться в подтверждение договоренности об улучшениях на свидетельские показания, но они не лишены права приводить письменные и другие доказательства.

Как отделимые, так и неотделимые улучшения, произведенные арендатором за счет арендодателя, являются собственностью арендодателя и возмещению не подлежат. В частности, это касается улучшений, произведенных за счет амортизационных отчислений от арендованного имущества (п. 4 ст. 623 <consultantplus://offline/ref=DD20D8A9BC9BC3BFF190573139B827831C08865F89C2A802EBAFADC7F4AF5DC2611EDCEB08FE2A00D8S> ГК).

В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (п. 1 ст. 624 <consultantplus://offline/ref=8B1FB572779D354A3B857C9C183EC6D137A559EDAB89407FB07B96242837FCDD65FA947529BC3BuAFES> ГК). Арендное обязательство, предусматривающее право на выкуп, является смешанным договором, соединяющим в себе отношения аренды и купли-продажи. Следовательно, к такому договору в части аренды применяются нормы, регулирующие аренду, а в части купли-продажи - правила о купле-продаже. Возможность выкупа может быть сформулирована в договоре как право арендатора или как его обязанность. В первом случае он может выбирать, приобретать арендованное имущество в собственность или нет. Во втором случае неисполнение обязанности выкупить влечет для арендатора те же последствия, которые установлены для покупателя, уклоняющегося от исполнения договора купли-продажи.

Право выкупа арендованного имущества может быть предусмотрено законом. Например закон предусматривает право выкупа арендованных земельных участков в порядке и на условиях, которые указаны в Земельном кодексе <consultantplus://offline/ref=8B1FB572779D354A3B857C9C183EC6D134AC58E4AF89407FB07B9624u2F8S>.

Если условие о выкупе не предусмотрено в самом договоре, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (п. 2 ст. 624 <consultantplus://offline/ref=8B1FB572779D354A3B857C9C183EC6D137A559EDAB89407FB07B96242837FCDD65FA947529BC3BuAFFS> ГК). Законом может быть установлен запрет на выкуп определенных видов арендованного имущества. Так, ст. 34 <consultantplus://offline/ref=8B1FB572779D354A3B857C9C183EC6D137AA5FEEA989407FB07B96242837FCDD65FA9471u2FDS> Лесного кодекса запрещает выкуп арендованных лесных участков.

Итак, на основании изложенного можно сделать следующий вывод.

По общему правилу арендодателем может быть собственник имущества как лицо, имеющее право им распоряжаться. В настоящее время законодательство не содержит существенных ограничений собственника в возможности сдачи его имущества в аренду. Исключениями служат законодательный или договорный запрет на передачу имущества в аренду.

Отдельной правовой нормы об арендаторе в Гражданском кодексе РФ не содержится. По мнению ученых-правоведов, это связано с тем, что по общему правилу к арендатору закон не предъявляет каких-либо специальных требований: им может быть любое дееспособное физическое лицо и любая организация, а также любое публично-правовое образование. Основная обязанность арендодателя по договору аренды - предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества, вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами. Основная обязанность арендатора состоит в своевременном внесении арендной платы за пользование арендованным имуществом. Более того, из определения договора аренды (предоставление арендатору за плату имущества во временное владение и пользование) следует вывод, что условие об арендной плате относится к существенным условиям всякого договора аренды. Однако договор аренды, в котором отсутствует указание на размер подлежащей взиманию с арендатора арендной платы, в отличие от общего правила, касающегося существенных условий договора, не может быть признан незаключенным.

2.2.3 Ответственность арендодателя

В первую очередь арендодатель несет ответственность за передачу имущества с недостатками (ст. 612 <consultantplus://offline/ref=94AC0DDB667CF6C884BC03BF410610ECD9199144DD6E16C6FE686C45697D48A26A2202B36DE587BBa0Q> ГК). Арендодатель отвечает за недостатки переданного в аренду имущества, даже если во время заключения договора аренды не знал об этих недостатках что является логичным, учитывая, что арендодатель, обычно, является собственником переданного в аренду имущества и должен нести риск его случайной гибели или повреждения.

При обнаружении недостатков переданной вещи арендатор может защитить свои права тремя путями:

Может обратиться к арендодателю с требованием о безвозмездном устранении недостатков имущества либо соразмерном уменьшении арендной платы;

Может самостоятельно устранить недостатки вещи и потребовать от арендодателя возмещения своих расходов на устранение недостатков либо непосредственно удержать соответствующую сумму из арендной платы;

Вправе потребовать досрочного расторжения договора.

Во всех трех указанных случаях после извещения о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя арендодатель вправе без промедления устранить недостатки арендованного имущества или заменить его аналогичным имуществом. Такая норма имеет целью, установление возможно больших возможностей для сохранения арендных отношений и обеспечения, таким образом, стабильности гражданского оборота в целом. Однако в любом случае арендатор имеет право на возмещение убытков, связанных с восстановлением нарушенного права, в том числе понесенных сверх расходов на устранение недостатков арендованного имущества.

В литературе можно встретить мнение, что, если арендатор требует досрочного расторжения договора, ему нельзя предложить замену арендованного имущества, так как реакция арендодателя на требование арендатора должна соответствовать содержанию этого требования. Однако эта точка зрения не находит подтверждения в ст. <consultantplus://offline/ref=AE636633AD56BCC6B47370FAB3988D3010D29ECA051FC461B7A86822569B0556CACFE71D2B2DDA5Ae8O>612 ГК РФ. В удовлетворении требования арендатора о расторжении договора должно быть отказано, если арендодатель воспользуется своим правом на незамедлительную замену предоставленного арендатору имущества либо безвозмездное устранение недостатков данного имущества.

Ответственность арендодателя не наступает за явные недостатки, т.е. за те из них, которые были оговорены арендодателем уже при заключении договора, заранее известны арендатору или должны были быть обнаружены им во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Эта норма <consultantplus://offline/ref=AE636633AD56BCC6B47370FAB3988D3010D29ECA051FC461B7A86822569B0556CACFE71D2B2DDA5Ae0O> весьма актуальна, если учесть, что в аренду в большинстве случаев передаются вещи, уже бывшие в употреблении и поэтому имеющие те или иные недостатки. При этом нельзя согласиться с утверждением, что в аренду в любом случае имущество должно быть передано без недостатков, в той или иной мере препятствующих его использованию по назначению. Закон не регулирует вопросы целесообразности передачи имущества в аренду. В интересы арендатора вполне может входить использование с согласия арендодателя имущества не по назначению, в том числе в связи с его недостатками (например, аренда неисправного телевизора для использования в качестве реквизита в киносъемочном процессе).

Арендодатель не отвечает за недостатки, которые:

а) указаны в договоре;

б) хотя и не оговорены, но были заранее известны арендатору;

в) должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду - так называемые явные недостатки.

ГК РФ предусмотрел ответственность арендодателя за нарушение договорного срока сдачи в аренду имущества. Сделана оговорка и на тот случай, если в арендном договоре не указан сам срок сдачи имущества в пользование, - этот срок должен быть разумным. Если арендодатель нарушает все договорные и разумные сроки передачи арендованного имущества, то арендатор имеет право на:

а) истребование такого имущества от недобросовестного арендодателя по нормам обязательственного права (ст. 398 <consultantplus://offline/ref=D8B5D498B02BF89C60FA12A36AB20B5709F9F6134AB7A030436183D4614A4813DB228E0A03E7A5qDI4P> ГК РФ);

б) возмещение убытков, причиненных задержкой в исполнении по передаче имущества;

в) право требовать от арендодателя расторжения договора. Примерно такие же правила применяются законодателем и в том случае, если арендодатель сдает имущество в аренду с какими-либо недостатками.

2.2.4 Ответственность арендатора

Арендатор, получив имущество, должен пользоваться им только так, как это предусмотрено договором аренды. В частности, если арендатор по условиям договора получил помещение для размещения в нем склада готовой продукции, то для других целей это помещение использоваться не может. Нецелевое использование арендованного имущества может привести к неблагоприятным последствиям как для арендодателя, так и для арендатора. Поэтому очень важно, чтобы в договоре аренды стороны четко обозначили, для каких именно целей имущество передается арендатору в пользование. Если договор аренды уже заключен, но назначение имущества им не определено, то необходимо исходить из общих условий возможной эксплуатации арендуемого объекта.

Если арендатор будет использовать имущество вопреки его назначению, арендодатель сможет потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Арендодатель может обратиться к арендатору и с другим требованием - об обязании использовать арендованное имущество в соответствии с целью и условиями его предоставления.

Ответственность арендатора наступает в случае существенного нарушения сроков перечисления арендной платы. В этом случае арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок (п. 5 ст. 614 <consultantplus://offline/ref=6D122F2E84677F8EC5C2717FCF9268F1F706A92CF1AB096D86670A5ACB9244E37B4F94C5DABD6BJB6DR> ГК). При этом следует руководствоваться п. 2 ст. 450 <consultantplus://offline/ref=6D122F2E84677F8EC5C2717FCF9268F1F40EAD2EF0AB096D86670A5ACB9244E37B4F94C5D8BB68JB68R> ГК, согласно которому существенным признается нарушение, которое влечет для другой стороны ущерб, в значительной степени лишающий ее того, на что она рассчитывала при заключении договора.

Также ответственность наступает в случае, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно. Арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (ст. 622 <consultantplus://offline/ref=8FE9120F12C13C858D18493FB776A4451BBE7D41AADE8345688F334D5D4916C423E43DE7AD8F17h771R> ГК). Однако это не касается случаев, когда просрочка возврата имущества вызвана уклонением арендодателя от его приемки. Арендодатель вправе взыскать также иные убытки, причиненные несвоевременным возвратом арендного имущества.

Стороны могут предусмотреть в договоре неустойку за несвоевременный возврат арендованного имущества. Такая неустойка подлежит взысканию за весь период просрочки возврата имущества и не ограничивается сроком действия договора. Важно также учитывать: если договором не предусмотрено иное, убытки, причиненные несвоевременным возвратом имущества, могут быть взысканы сверх неустойки, т.е. данная мера ответственности носит штрафной характер (ст. 622 <consultantplus://offline/ref=8FE9120F12C13C858D18493FB776A4451BBE7D41AADE8345688F334D5D4916C423E43DE7AD8F17h770R> ГК).

Арендатор несет ответственность при нарушения им правил эксплуатации и содержания арендованного имущества. В этом случае наступает ответственность в форме возмещения убытков арендодателю.

ГЛАВА 3. ЗАКЛЮЧЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Форма договора аренды урегулирована в ст. 609 <consultantplus://offline/ref=419AD1C24EC47FED9DA0522470A38861ABE9153ACC7FA60714A0CD70D13CF7ECF650AA2487E1B2RBh6U> ГК РФ.

Важная особенность аренды состоит в том, что такой договор должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609 <consultantplus://offline/ref=CC598E48A79B1057C24974B9D66F603AE5417451EFB452498E62E48CFD89B5DECFF0D23B76BBC4EB35U> ГК РФ), если речь идет о сроке более года или когда одной из сторон является юридическое лицо. В последнем случае это условие соблюдается даже вне зависимости от срока.

В случае, если договор заключен на срок менее одного года, но в тексте договора есть слова о том, что если ни от одной из сторон за месяц до окончания срока действия договора аренды не поступит письменного заявления об окончании срока действия договора аренды, то он автоматически пролонгируется (продлевается) на тот же срок, такой договор не считается заключенным на срок более одного года. Судебная практика считает такой договор заключенным на срок менее одного года, срок действия которого заканчивается каждый год и возобновляется каждый раз заново. Таким образом, такой договор не подлежит государственной регистрации.

Пример.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору об освобождении последним занимаемого здания.

Из представленных суду документов следовало, что стороны заключили договор аренды здания сроком на 11 месяцев. Согласно одному из условий договора по окончании срока аренды договор считался продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора. До окончания срока ни одна из сторон не уведомила другую сторону об отказе от продления договора.

В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что продление договора аренды представляло собой изменение срока аренды, который в целом составил более одного года. Следовательно, в силу п. 2 ст. 651 <consultantplus://offline/ref=ACF9DBFA597C585B7538F85DAAD27444C6447D8A0555DCFF1057D3673152543B3AA72C0AD5182970i8U> ГК РФ для продления договора аренды здания требовалась его государственная регистрация по истечении первых 11 месяцев.

Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев иск, пришел к следующим выводам. Договор аренды здания был заключен на определенный срок, равный 11 месяцам, т.е. менее одного года. В соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. На этом основании арбитражный суд признал, что при продлении договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года.

В случае, если договор аренды заключен на неопределенный срок, даже если этот срок превышает год, такой договор аренды недвижимого имущества также не подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 621 <consultantplus://offline/ref=ACF9DBFA597C585B7538F85DAAD27444C6447D8A0555DCFF1057D3673152543B3AA72C0AD5172E70iBU> ГК РФ).

Пример.

Акционерное общество, приобретшее в собственность здание по договору купли-продажи, обратилось в арбитражный суд с иском об освобождении здания лицом, его занимающим, так как данное лицо, по мнению истца, без законных оснований владеет и пользуется указанным зданием. Между этим лицом и бывшим собственником здания заключен договор аренды здания, который был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с п. 2 ст. 621 <consultantplus://offline/ref=ACF9DBFA597C585B7538F85DAAD27444C6447D8A0555DCFF1057D3673152543B3AA72C0AD5172E70iBU> ГК РФ. Поскольку договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, не был зарегистрирован, истец полагал, что договор является незаключенным.

Арбитражный суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении иска, указав, что согласно п. 2 ст. 651 <consultantplus://offline/ref=ACF9DBFA597C585B7538F85DAAD27444C6447D8A0555DCFF1057D3673152543B3AA72C0AD5182970i8U> ГК РФ подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации только договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. Следовательно, договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается.

Хотя в тексте ст.609 ГК РФ и не фигурирует слово "гражданин", но из нее вытекает возможность физическим лицам заключать между собой договоры аренды как в письменной, так и в устной форме. Устная форма договора ограничена пресекательным сроком в один год. Но существуют и другие виды таких арендных договоров, для которых письменная форма является обязательной во всех случаях, в том числе и вне зависимости от срока заключения и действия: договор проката (п. 2 ст. 626 <consultantplus://offline/ref=CC598E48A79B1057C24974B9D66F603AE5417451EFB452498E62E48CFD89B5DECFF0D23B76BAC4EB36U> ГК); договор аренды транспортных средств (ст. ст. 633 <consultantplus://offline/ref=CC598E48A79B1057C24974B9D66F603AE5417451EFB452498E62E48CFD89B5DECFF0D23B76BACAEB3BU> и 634 <consultantplus://offline/ref=CC598E48A79B1057C24974B9D66F603AE5417451EFB452498E62E48CFD89B5DECFF0D23B76BACBEB33U> ГК), договор аренды зданий и сооружений (ст. 651 <consultantplus://offline/ref=CC598E48A79B1057C24974B9D66F603AE5417451EFB452498E62E48CFD89B5DECFF0D23B76B5C1EB37U> ГК) и предприятий (ст. 658 <consultantplus://offline/ref=CC598E48A79B1057C24974B9D66F603AE5417451EFB452498E62E48CFD89B5DECFF0D23B76B5C4EB30U> ГК).

Если в арендном правоотношении одной стороной выступает юридическое лицо, а другой - физическое, то такая сделка должна заключаться в письменной форме.

Правовая форма договора аренды недвижимого имущества имеет более обязательный нормативно-разрешительный порядок, нежели аренда движимого имущества: аренда недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 <consultantplus://offline/ref=CC598E48A79B1057C24974B9D66F603AE5417451EFB452498E62E48CFD89B5DECFF0D23B76BBC4EB34U> ГК РФ).

В этом правоотношении есть два основных момента.

Первый. Государственная регистрация должна производиться по правилам ст. ст. 131 <consultantplus://offline/ref=11B3D1F8ABAA09869DF6A311184D7A0BD37C53CFD1D419BD5516276AF77D6D180D65A05D1EB0D7jECCV> и 164 <consultantplus://offline/ref=11B3D1F8ABAA09869DF6A311184D7A0BD37C53CFD1D419BD5516276AF77D6D180D65A05D1EBEDDjEC2V> ГК РФ соответствующими учреждениями юстиции, причем с фиксацией записи о такой регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Условия и порядок регистрации регламентируются Законом <consultantplus://offline/ref=11B3D1F8ABAA09869DF6A311184D7A0BD37B52CFDCD419BD5516276AjFC7V> о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, вступившим в силу с 1 февраля 1998 г.

И второй. Это вопрос о государственной регистрации аренды на недвижимое имущество в варианте, если "иное не предусмотрено законом". Здесь слово "иное" надлежит понимать как исключение из общего правила о регистрации аренды на недвижимое имущество. Например, государственной регистрации не требуется в случаях сдачи в аренду транспортных средств: воздушных, морских и речных судов внутреннего плавания (абз. 2 п. 1 ст. 130 <consultantplus://offline/ref=11B3D1F8ABAA09869DF6A311184D7A0BD37C53CFD1D419BD5516276AF77D6D180D65A05D1EB0D7jEC2V> ГК РФ).

Для договоров аренды недвижимого имущества, предусматривающих в последующем переход права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 <consultantplus://offline/ref=11B3D1F8ABAA09869DF6A311184D7A0BD37C54C8D2D419BD5516276AF77D6D180D65A05D1EB0DBjEC2V> ГК РФ), вопрос заключается только в соблюдении особой формы, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества (п. 3 ст. 609 <consultantplus://offline/ref=11B3D1F8ABAA09869DF6A311184D7A0BD37C54C8D2D419BD5516276AF77D6D180D65A05D1EB1D8jECCV> ГК РФ).

В таком варианте госрегистрация осуществляется путем составления одного документа, подписываемого обеими сторонами, по правилам ст. ст. 550 - 551 <consultantplus://offline/ref=11B3D1F8ABAA09869DF6A311184D7A0BD37C54C8D2D419BD5516276AF77D6D180D65A05D1EB3DDjEC5V> ГК РФ, а при аренде предприятия, с последующим переходом права собственности на него, по правилам ст. ст. 559 - 560 <consultantplus://offline/ref=11B3D1F8ABAA09869DF6A311184D7A0BD37C54C8D2D419BD5516276AF77D6D180D65A05D1EB3D8jEC2V> ГК РФ, в такой же форме, как и при купле-продаже предприятий.

Регистрация договора аренды всегда вторична. Ей должна предшествовать регистрация того права, которое обременено договором аренды, и права собственности, если оно не совпадает с предыдущим правом (п. 1 ст. 6 <consultantplus://offline/ref=11B3D1F8ABAA09869DF6A311184D7A0BD37B52CFDCD419BD5516276AF77D6D180D65A05D1EB7DDjEC7V> Закона о госрегистрации). И только затем можно регистрировать договор аренды.

Государственная регистрация договора аренды производится по заявлению любой из сторон (п. 1 ст. 162 <consultantplus://offline/ref=11B3D1F8ABAA09869DF6A311184D7A0BD37B52CFDCD419BD5516276AF77D6D180D65A05D1EB5D7jECCV> Закона о государственной регистрации). Если заявление подается арендодателем, участие арендатора необязательно. При подаче заявления о регистрации арендатором применяются правила ст. 16 <consultantplus://offline/ref=11B3D1F8ABAA09869DF6A311184D7A0BD37B52CFDCD419BD5516276AF77D6D180D65A05D1EB6DAjEC7V> Закона. Иными словами, если договор аренды нотариально не удостоверен или у арендатора нет нотариально удостоверенной доверенности на осуществление регистрации, вместе с ним заявление на регистрацию должен подать и арендодатель. Арендодатель должен быть уведомлен и о состоявшейся регистрации договора аренды (п. 2 ст. 13 <consultantplus://offline/ref=11B3D1F8ABAA09869DF6A311184D7A0BD37B52CFDCD419BD5516276AF77D6D180D65A05D1EB6DCjECDV> Закона о госрегистрации).

Особенность указанных правоотношений по аренде недвижимости с последующим переходом права собственности на это имущество заключается еще и в том, что к означенному договору должен быть приложен ряд документов: бухгалтерский отчет, акт инвентаризации, заключение независимой аудиторской фирмы о составе и стоимости недвижимости, перечень кредиторов и дебиторов и прочие необходимые документы.

Существенным условием договора аренды является его предмет.

Объектом аренды может быть имущество, которое не теряет своих натуральных свойств в процессе их использования (земельные участки и иные обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, транспортные средства, бытовое имущество и другие непотребляемые вещи). Непотребляемый характер объекта аренды связан с правовой природой данного договора, предусматривающего обязанность арендатора возвратить по окончании аренды то же самое имущество. Поэтому из числа возможных объектов аренды исключается имущество, которое по своей сути не может не потребляться в процессе использования его в гражданском обороте (например, денежные средства). В аренду также не передаются имущественные права.

Законодатель вправе определить виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (ст. 607 <consultantplus://offline/ref=E00C3A2F006FDCDC867CB702A935FD3F7CC26A54646D2A0D54A351439683444AB8C34B0663589D7CZ7T> ГК). Объектами аренды не могут быть вещи, изъятые из оборота. Вещи, ограниченные в обороте, могут быть переданы в аренду лишь с соблюдением установленных ограничений. Для некоторых видов аренды также ограничен круг возможных объектов, например, согласно ст. 666 <consultantplus://offline/ref=1A5C1666C068FCA451AE20DFF85ED7A9504B9E1EE2F4A5D60F3030A4191403FA147106EF3B256FAFa5T> ГК предметом договора лизинга (финансовой аренды) не могут быть земельные участки и другие природные объекты.

Исходя из необходимости рационального использования природных ресурсов, законодатель предусмотрел в специальных актах дополнительные требования для заключения договоров аренды природных объектов. Участки недр могут предоставляться в пользование только на основании решения уполномоченного государственного органа (ст. 10.1 <consultantplus://offline/ref=1A5C1666C068FCA451AE20DFF85ED7A9514A9C1BE0F4A5D60F3030A4191403FA147106EF3B2865AFa6T>, 11 <consultantplus://offline/ref=1A5C1666C068FCA451AE20DFF85ED7A9514A9C1BE0F4A5D60F3030A4191403FA147106EF3B2C64AFaBT> Закона о недрах). Участки лесного фонда должны предоставляться в аренду по результатам лесных конкурсов (ст. 34 <consultantplus://offline/ref=1A5C1666C068FCA451AE20DFF85ED7A95044981DE0F4A5D60F3030A4191403FA147106EBA3a9T> Лесного кодекса). Особенности аренды земельных участков регламентированы в нормах гл. 17 <consultantplus://offline/ref=1A5C1666C068FCA451AE20DFF85ED7A953439A1CE3F4A5D60F3030A4191403FA147106EF3A2E61AFa2T> ГК и гл. IV <consultantplus://offline/ref=1A5C1666C068FCA451AE20DFF85ED7A953429F17E6F4A5D60F3030A4191403FA147106EF3B2C62AFaAT> Земельного кодекса.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным, а соответствующий договор аренды - не заключенным (п. 3 ст. 607 <consultantplus://offline/ref=1A5C1666C068FCA451AE20DFF85ED7A9504B9E1EE2F4A5D60F3030A4191403FA147106EF3B2B61AFa1T> ГК).

Законодательное требование об индивидуализации объекта аренды обусловлено тем, что по окончании договора арендодателю должно быть возвращено то же самое имущество. В то же время индивидуально-определенный объект аренды может быть указан не в самом договоре, а в иных подписанных сторонами документах, подтверждающих соглашение относительно договорного имущества (например, в акте приема-передачи имущества в аренду). В этом случае такой документ должен рассматриваться как неотъемлемый элемент договора в части согласования индивидуально-определенного объекта аренды.

Как правило, договор аренды заключается на срок, определенный по соглашению сторон. Однако для отдельных видов аренды, а также для аренды некоторых видов имущества законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки. В этих случаях стороны не вправе выйти за рамки такого предельного срока. Так, согласно ст. 627 <consultantplus://offline/ref=AFFB7ADA80DAF33B22E4C0DFD50CCDF3820FC9A5C545118CDA795C2C25908CC9228D1CF4C8BA2FL2z6T> ГК договор проката заключается на срок до одного года. Предельные сроки аренды установлены для природных объектов. Например, срок, на который предоставляются в пользование водные объекты, не может быть более 20 лет (ст. 14 <consultantplus://offline/ref=AFFB7ADA80DAF33B22E4C0DFD50CCDF38103C9A3CF45118CDA795C2C25908CC9228D1CF4C8BC2FL2z8T> Водного кодекса); максимальный срок аренды участков лесного фонда - 99 лет (ст. 31 <consultantplus://offline/ref=AFFB7ADA80DAF33B22E4C0DFD50CCDF38200CFA6C745118CDA795C2C25908CC9228D1CF0LCz8T> Лесного кодекса). Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному. Если в договоре, для которого законом установлен предельный срок, не указан срок аренды и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, договор по истечении предельного срока прекращается (п. 3 ст. 610 <consultantplus://offline/ref=AFFB7ADA80DAF33B22E4C0DFD50CCDF3820FC9A5C545118CDA795C2C25908CC9228D1CF4C8BB2EL2zDT> ГК).

По общему правилу срок аренды не является существенным условием договора. Если срок в договоре не определен, он считается заключенным на неопределенный срок. В то же время для отдельных видов договора аренды срок - существенное условие. Следовательно, несогласование его сторонами влечет признание договора незаключенным (ст. 432 <consultantplus://offline/ref=AFFB7ADA80DAF33B22E4C0DFD50CCDF38107CDA7C445118CDA795C2C25908CC9228D1CF4CABD2DL2z7T> ГК). В частности, срок является существенным условием договора аренды участка лесного фонда (ст. 33 <consultantplus://offline/ref=AFFB7ADA80DAF33B22E4C0DFD50CCDF38200CFA6C745118CDA795C2C25908CC9228D1CF4C8BC2FL2zDT> Лесного кодекса).

Нередко стороны, заключая договор аренды, распространяют его действие на отношения, возникшие до его заключения. Впоследствии могут возникнуть споры относительно того, с какого момента отсчитывается срок действия договора.

От решения данного вопроса может зависеть, подлежит ли такой договор государственной регистрации (если совокупный срок аренды составляет год или более).

Срок действия договора аренды исчисляется с момента его подписания, даже если стороны распространили действие договора на предшествующие отношения. Данный вывод можно сделать из судебной практики.

Постановление <consultantplus://offline/ref=241ED11388BCC4A91AD5343C5C425FE459DDFE437F6923842444697BYCn9U> ФАС Волго-Вятского округа от 18.12.2009 по делу N А29-3136/2009:

"...ОАО "РЖД" (арендодатель) и ООО "Кослансельхозтехника" (арендатор) заключили договор аренды части земельного участка от 30.09.2008 N 314-НОДЮ, по условиям которого арендатору передана в аренду часть земельного участка из земель промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения с кадастровым номером 11:09:0000000:0030, площадью 5990,5 квадратного метра, расположенного по адресу: Республика Коми, Удорский район, ст. Колсан, в границах, указанных в плане участка, для эксплуатации примыкающего подъездного железнодорожного пути.

Срок действия договора определен в пункте 2 указанного договора, в соответствии с которым договор действует с даты подписания по 31 декабря 2008 года и его условия распространяются на отношения сторон, возникшие с 27 ноября 2007 года.

В рассматриваемом случае ООО "Кослансельхозтехника" стало собственником недвижимого имущества (железнодорожного тупика) и приступило к его эксплуатации, тем самым задействовав в своей деятельности и земельный участок, занятый этим имуществом. Для оформления фактического землепользования между собственником земли и собственником недвижимости состоялось подписание договора аренды от 30.09.2008 N 314-НОДЮ. При этом в самом договоре стороны оговорили распространение условий договора аренды на отношения, сложившиеся до его подписания, что не противоречит пункту 2 статьи 425 <consultantplus://offline/ref=241ED11388BCC4A91AD5392B5D425FE453DDF242796923842444697BC99833E902C47A5C4D5D5EYAnDU> Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании изложенных обстоятельств суд сделал правильный вывод о необходимости взыскания с ответчика задолженности за пользование земельным участком с 27 ноября 2007 года.

Доводы заявителя о заключении договора аренды на срок более года, а потому о необходимости его государственной регистрации суд округа проверил и отклонил в силу следующего.

Срок аренды определен сторонами в договоре с 30 сентября 2008 года по 31 декабря 2008 года и составляет менее одного года. Согласно пункту 2 статьи 425 <consultantplus://offline/ref=241ED11388BCC4A91AD5392B5D425FE453DDF242796923842444697BC99833E902C47A5C4D5D5EYAnDU> Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора аренды применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Вместе с тем из содержания приведенной нормы следует, что наличие в договоре подобного условия не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса <consultantplus://offline/ref=241ED11388BCC4A91AD5392B5D425FE453DDF242796923842444697BC99833E902C47A5C4E5457YAnEU> Российской Федерации.

Арбитражный суд признал, что для целей государственной регистрации период времени, предшествовавший заключению договора аренды здания, не должен включаться в срок аренды, поэтому договор аренды здания следует считать заключенным на срок, указанный в договоре, то есть менее одного года, в связи с чем данный договор не подлежал государственной регистрации...".

Договор аренды может быть прекращен (изменен) по общим основаниям, установленным в гл. 26 <consultantplus://offline/ref=B8F7E71FC83AE929B212B3FC9A28117E2A166EE560BAB0A28130C356218123CF72DF923461CC4DR1S0V> ГК для всех обязательств. Ими являются надлежащее исполнение, новация, совпадение должника и кредитора в одном лице, ликвидация юридического лица и др.

Однако некоторые основания, предусмотренные в гл. 26 <consultantplus://offline/ref=B8F7E71FC83AE929B212B3FC9A28117E2A166EE560BAB0A28130C356218123CF72DF923461CC4DR1S0V> ГК, применяются с учетом специальных правил, содержащихся в нормах об аренде. Так, согласно ст. 418 <consultantplus://offline/ref=B8F7E71FC83AE929B212B3FC9A28117E2A166EE560BAB0A28130C356218123CF72DF923461CC4ER1S8V> ГК обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника. Это положение уточняется в п. 2 ст. 617 <consultantplus://offline/ref=B8F7E71FC83AE929B212B3FC9A28117E291E6AE761BAB0A28130C356218123CF72DF923460C24BR1S1V> ГК: в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное; арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, кроме случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Переход права собственности и иных вещных прав (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 <consultantplus://offline/ref=B8F7E71FC83AE929B212B3FC9A28117E291E6AE761BAB0A28130C356218123CF72DF923460C24BR1S0V> ГК). В этом случае замена арендодателя в обязательстве происходит на основании закона, поэтому соглашения сторон не требуется.

На арендные отношения распространяется общее правило о допустимости расторжения договора по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 <consultantplus://offline/ref=9B0881F8B4DECEC9DD54B8A194EA7A4E3B0793911EA9195B8A1F5C2F39AC65787D06CDE2303D0Ae4TCV> ГК). Однако на практике требование о расторжении договора обычно заявляется одним из контрагентов.

В тех случаях, когда ГК <consultantplus://offline/ref=2CA2E46AF2D1206CF1F22BF3E0A69870A4768F8B78A3601373A360BCE1EF81EFCBFAF80913EA4B0FcFV> РФ указывает на право стороны договора аренды на расторжение, то он предусматривает судебный порядок расторжения, причем делает это в отношении всех видов договора аренды, а также применительно к правам как арендодателя, так и арендатора.

Во-первых, в ст. 611 <consultantplus://offline/ref=2CA2E46AF2D1206CF1F22BF3E0A69870A4768F8B78A3601373A360BCE1EF81EFCBFAF80913EA490Fc2V> ГК предусматривается право арендатора требовать расторжения договора в случае непредоставления ему предмета аренды, что согласно приводившемуся нами подходу должно означать судебную процедуру расторжения. Если закон говорит, что кредитор имеет право требовать расторжения, а не право отказа от исполнения договора, то с семантической точки зрения очевидно, что закон имеет в виду необходимость обращаться с этим требованием в суд. Если бы у арендатора было право одностороннего отказа, то не было бы смысла говорить о каком-либо требовании. Исходя из этого вытекает, что при просрочке в предоставлении предмета аренды арендатору правило п. 2 ст. 405 <consultantplus://offline/ref=2CA2E46AF2D1206CF1F22BF3E0A69870A4768F8B76A3601373A360BCE1EF81EFCBFAF80912E54D0Fc8V> ГК, дающее право кредитору в одностороннем порядке отказаться от принятия исполнения, не должно применяться, так как перекрывается специальной нормой. С точки зрения здравого смысла применение судебной процедуры расторжения именно в данном случае неочевидно. Односторонний порядок расторжения в данном случае вряд ли причинил бы арендодателю какой-либо особый ущерб. Поэтому в дальнейшем при изменении ГК <consultantplus://offline/ref=2CA2E46AF2D1206CF1F22BF3E0A69870A4768F8B76A3601373A360BC0Ec1V> и внесении в него общего правила об одностороннем отказе следовало бы изменить формулировку нормы ст. 611 <consultantplus://offline/ref=2CA2E46AF2D1206CF1F22BF3E0A69870A4768F8B78A3601373A360BCE1EF81EFCBFAF80913EA490Fc2V> ГК, установив вместо права требовать расторжения правило об одностороннем отказе.

Во-вторых, согласно ст. 612 <consultantplus://offline/ref=2CA2E46AF2D1206CF1F22BF3E0A69870A4768F8B78A3601373A360BCE1EF81EFCBFAF80913EA460FcEV> ГК арендатор имеет право требовать расторжения договора в случае обнаружения в переданном предмете недостатков, полностью или частично препятствующих его использованию. Указание на право требовать расторжения означает судебную процедуру, обоснованность которой в данном случае может вызывать споры. Досрочное расторжение договора аренды со стороны арендатора в несколько меньшей степени может ущемить интересы арендодателя, чем досрочное расторжение договора со стороны арендодателя. Поэтому в случае обнаружения существенных недостатков в переданном имуществе было бы допустимо использовать процедуру одностороннего отказа. Тем не менее, с учетом дискуссионности данного вопроса, видимо, стоит смириться с подходом действующего законодательства и отложить окончательное его решение до внесения в ГК соответствующих изменений.

Другой интересной деталью ст. 612 <consultantplus://offline/ref=6910D61381D391C47E85464B88E71966832F7643B7AAE8B09A71EA52CBE1F88397204B99834AB7h1h7V> ГК является не первая в отечественном праве попытка уточнить принцип существенности нарушения. Данная статья <consultantplus://offline/ref=6910D61381D391C47E85464B88E71966832F7643B7AAE8B09A71EA52CBE1F88397204B99834AB7h1h6V> говорит о том, что право расторжения возникает у арендатора только в случае, если недостатки полностью или частично препятствуют использованию имущества. Карапетов А.Г. считает, что в силу универсальной природы принципа существенности нарушения следует признать, что данное положение ст. 612 ГК лишь уточняет указанный принцип. Случаи, когда недостатки мешают использованию арендованного имущества, полностью подпадают под определение существенности нарушения. Тем не менее во избежание различных возможных противоречий в данной норме следовало бы указать на существенность нарушения как на основание допустимости расторжения. Если применять буквально нынешний вариант редакции данной статьи <consultantplus://offline/ref=6910D61381D391C47E85464B88E71966832F7643B7AAE8B09A71EA52CBE1F88397204B99834AB7h1h7V>, можно прийти к не совсем верному выводу о том, что в случае, когда недостатки не мешают использованию арендованного имущества, арендатор не вправе ставить вопрос о расторжении договора. При буквальном прочтении получается, например, что если недостатки не мешают использовать имущество по назначению, но при этом увеличивают текущие издержки на его эксплуатацию, то арендатор не может требовать расторжения договора. Данный пример иллюстрирует то обстоятельство, что попытки детализировать принцип существенности нарушения должны быть продуманными. Если же глубокого анализа за соответствующей попыткой конкретизировать принцип существенности нарушения не прослеживается, то правовая доктрина не должна допускать ограничение применения принципа существенности нарушения в его широком понимании, заложенном в ст. 450 <consultantplus://offline/ref=6910D61381D391C47E85464B88E71966832F7643B9AAE8B09A71EA52CBE1F88397204B99814DBCh1h6V> ГК и разобранном в рамках настоящей работы.

В-третьих, согласно ст. 613 <consultantplus://offline/ref=6910D61381D391C47E85464B88E71966832F7643B7AAE8B09A71EA52CBE1F88397204B99834AB6h1h6V> ГК арендатор получает право требовать расторжения в случае, если арендодатель не предупредил его о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Таким образом, даже если бы законодатель не упомянул о праве требовать расторжения в ст. 613 <consultantplus://offline/ref=6910D61381D391C47E85464B88E71966832F7643B7AAE8B09A71EA52CBE1F88397204B99834AB7h1hEV> ГК, то в рамках действующего законодательства применительно к данному случаю было бы крайне сложно обосновать односторонний характер расторжения. Тем не менее возможно, было бы уместнее изменить закон, установив в отношении данного случая право одностороннего отказа. Кроме того, не следует забывать о необходимости применять, так же как и в отношении всех других случаев, принцип существенности нарушения. Если, например, арендодатель передал арендатору в пользование большое здание, но не предупредил о наличии наложенного на него незначительного сервитута, не препятствующего использованию здания, то вряд ли разумно считать расторжение оправданным и допустимым.

В-четвертых, ст. 615 <consultantplus://offline/ref=6910D61381D391C47E85464B88E71966832F7643B7AAE8B09A71EA52CBE1F88397204B99834BBEh1h7V> ГК устанавливает право арендодателя требовать расторжения договора, если арендатор использует имущество не по назначению. Здесь, так же как и в вышеописанных случаях, применяется судебный порядок расторжения, на что указывает использованная законодателем терминология. Но в данном случае, по крайней мере применительно к аренде недвижимости и предприятия, судебную процедуру следует признать оправданной, так как досрочное расторжение договора арендодателем по данному основанию может причинить арендатору неоправданно значительный ущерб, связанный с необходимостью немедленно покинуть арендованное здание, помещение, землю или предприятие.

В-пятых, согласно ст. 616 <consultantplus://offline/ref=6910D61381D391C47E85464B88E71966832F7643B7AAE8B09A71EA52CBE1F88397204B99834BBEh1h0V> ГК арендатор вправе требовать расторжения договора аренды при нарушении арендодателем своего обязательства по осуществлению капитального ремонта. Вытекающий из терминологии данной статьи вывод о судебной процедуре расторжения вряд ли стоит опровергать в рамках действующего законодательства. Кроме того, в любом случае не следует забывать о существенности нарушения. Так, например, просрочка в совершении капитального ремонта незначительной продолжительностью вряд ли может оправдать расторжение договора аренды.

В-шестых, ст. 619 <consultantplus://offline/ref=6910D61381D391C47E85464B88E71966832F7643B7AAE8B09A71EA52CBE1F88397204B99834BBDh1h0V> ГК перечисляет ряд случаев, когда арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора. При этом здесь прямо указывается на необходимость соблюдения судебной процедуры, что не оставляет никаких сомнений в отношении порядка расторжения. Как уже указывалось выше, ссылка на судебный порядок расторжения в данной статье <consultantplus://offline/ref=6910D61381D391C47E85464B88E71966832F7643B7AAE8B09A71EA52CBE1F88397204B99834BBDh1h0V> не носит императивный характер, и стороны вправе в своем договоре указать на право одностороннего отказа. Данный вывод поддерживается в судебной практике ВАС РФ.

Согласно ст. 619 <consultantplus://offline/ref=6910D61381D391C47E85464B88E71966832F7643B7AAE8B09A71EA52CBE1F88397204B99834BBDh1h0V> ГК арендодатель вправе обратиться в суд с иском о расторжении, если

) имущество используется не по назначению или в нарушение условий договора,

) арендатор существенно ухудшает имущество,

) более двух раз подряд не вносит арендную плату,

) не производит капитальный ремонт, если такая обязанность возложена на него договором, законом или иными правовыми актами.

Все описанные выше случаи не исключают применение универсального принципа существенности нарушения. Это означает две вещи. Во-первых, арендодатель вправе требовать расторжения по иным основаниям, если нарушение имеет существенный характер. Например, если арендатор не вносит арендную плату не два раза подряд, а систематически через раз, то было бы странно лишать арендодателя права требовать расторжения только потому, что такое основание не перечислено в ст. 619 <consultantplus://offline/ref=6910D61381D391C47E85464B88E71966832F7643B7AAE8B09A71EA52CBE1F88397204B99834BBDh1h1V> ГК. Поэтому положение данной статьи <consultantplus://offline/ref=6910D61381D391C47E85464B88E71966832F7643B7AAE8B09A71EA52CBE1F88397204B99834BBCh1h5V> о том, что стороны вправе установить и другие основания расторжения, не исключает возможность расторжения договора в случае любого другого нарушения договора, подпадающего под определение существенности нарушения. Во-вторых, даже если имеет место нарушение договора арендатором, которое подпадает под перечень, указанный в ст. 619 <consultantplus://offline/ref=6910D61381D391C47E85464B88E71966832F7643B7AAE8B09A71EA52CBE1F88397204B99834BBDh1h0V> ГК, это не лишает арендатора права оспаривать расторжение, ссылаясь на несущественность нарушения. Так, например, просрочка в осуществлении капитального ремонта может быть крайне незначительной и не влечь существенного ущерба для арендодателя. Поэтому неосуществление арендатором капитального ремонта может стать основанием для расторжения только в случае, если представляет собой существенное нарушение.

В-седьмых, ст. 620 <consultantplus://offline/ref=D8B6A63C0384D446E321399CF387D24DE10873A82FCE0CC7FBD540D7AA5B145773C4D7D288A8CCxEl1V> ГК перечисляет случаи, когда досрочно договор аренды может быть расторгнут судом по требованию арендатора. К таким случаям данная статья <consultantplus://offline/ref=D8B6A63C0384D446E321399CF387D24DE10873A82FCE0CC7FBD540D7AA5B145773C4D7D288A8CCxEl0V> относит

) непредоставление имущества в пользование арендатору или учинение препятствий пользованию имуществом согласно условиям договора,

) обнаружение существенных недостатков переданного в аренду имущества,

) неосуществление арендодателем капитального ремонта,

) а также ситуацию, когда арендованное имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, становится непригодным для использования.

Статья 620 <consultantplus://offline/ref=D8B6A63C0384D446E321399CF387D24DE10873A82FCE0CC7FBD540D7AA5B145773C4D7D288A8CBxEl5V> ГК указывает на то, что другие основания расторжения могут быть предусмотрены в договоре аренды. Но это, как было выше установлено применительно к ст. 619 <consultantplus://offline/ref=D8B6A63C0384D446E321399CF387D24DE10873A82FCE0CC7FBD540D7AA5B145773C4D7D288A8CCxEl7V> ГК, отнюдь не означает, что в других случаях, не поименованных в договоре или ст. 620 <consultantplus://offline/ref=D8B6A63C0384D446E321399CF387D24DE10873A82FCE0CC7FBD540D7AA5B145773C4D7D288A8CCxEl0V> ГК, арендатор не вправе расторгнуть договор, если нарушение носит существенный характер. В таких случаях, когда арендатор расторгает договор в связи с существенным нарушением, не указанным в ст. 620 <consultantplus://offline/ref=D8B6A63C0384D446E321399CF387D24DE10873A82FCE0CC7FBD540D7AA5B145773C4D7D288A8CCxEl0V> ГК или договоре, должна также применяться судебная процедура расторжения. На самом деле в ситуации расторжения договора арендатором необходимость расширительного толкования правила о судебном порядке расторжения менее очевидна, так же как и менее очевидна здесь вообще разумность судебной процедуры.

Если в случае с расторжением договора арендодателем закон должен предоставлять арендатору дополнительные гарантии в виде введения усложненной, судебной процедуры расторжения, то необходимость предоставления зеркальных гарантий арендодателю на случай нарушений им договора может быть поставлена под сомнение. Если арендатор в одностороннем порядке расторгнет договор, то положение арендодателя намного легче, чем положение арендатора в случае одностороннего отказа арендодателя от договора. Эти ситуации различаются по тяжести негативных последствий для нарушителя договора. Поэтому, возможно, следовало бы в дальнейшем вообще отказаться от правила о судебном порядке расторжения в случае нарушения договора арендодателем и установить односторонний порядок расторжения арендатором договора.

Арендатору по истечении срока договора предоставлено преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 <consultantplus://offline/ref=8ED11F6741D47789AB4571D177CCD80DD6BC9FED168895B9F07A9B244B6525E63E790BD2B3909631q2V> ГК). Речь идет не о праве арендатора требовать заключения с ним нового договора аренды, а лишь о преимущественном перед другими потенциальными арендаторами праве на аренду. Поэтому если арендодатель по окончании первоначального договора аренды не собирается передавать имущество кому-либо в аренду на новый срок, арендатор не может претендовать на заключение нового договора. Преимущественное право имеется только перед потенциальными арендаторами. Следовательно, если собственник имущества по окончании аренды передает его в пользование другому лицу не на основании договора аренды, а по иному договору (например, по договору ссуды или простого товарищества), преимущественное право арендатора не может быть реализовано.

Преимущественное право реализуется при наличии следующих условий. Во-первых, если возможность его использования не исключена законом или первоначальным договором аренды. Во-вторых, если арендатор надлежаще исполнял свои договорные обязанности. В-третьих, если он согласен с условиями, предложенными арендодателем другим потенциальным арендаторам. Причем эти условия могут быть более обременительными, чем те, которые были предусмотрены первоначальным договором. Главное, чтобы эти условия были равными для всех потенциальных арендаторов. В-четвертых, для реализации преимущественного права арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить новый договор в срок, указанный в договоре аренды, а если такой срок не указан - в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в пределах года со дня истечения срока договора заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения убытков. Указанные способы защиты могут быть использованы арендатором в том случае, если он не отказывался возобновить аренду на условиях, с которыми согласился новый арендатор.

В законе также регламентировано автоматическое возобновление договора при определенных условиях. Так, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 <consultantplus://offline/ref=8ED11F6741D47789AB4571D177CCD80DD6BC9FED168895B9F07A9B244B6525E63E790BD2B3909631q5V> ГК).

Подводя итог можно сказать, что требования к форме договора аренды сводятся к тому, что договор, по которому арендодателем или арендатором выступает юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме. Если же сторонами по договору аренды, за исключением недвижимости, являются граждане, обязательная письменная форма требуется только в том случае, когда договор заключается на срок более одного года. Договор аренды недвижимого имущества, как и любая сделка с недвижимостью, подлежит государственной регистрации. Существенным условием договора аренды является его предмет.

Объектом аренды может быть имущество, которое не теряет своих натуральных свойств в процессе их использования (земельные участки и иные обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, транспортные средства, бытовое имущество и другие непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным, а соответствующий договор аренды - не заключенным

Договор аренды может быть прекращен (изменен) как по общим основаниям, установленным в гл. 26 <consultantplus://offline/ref=B8F7E71FC83AE929B212B3FC9A28117E2A166EE560BAB0A28130C356218123CF72DF923461CC4DR1S0V> ГК для всех обязательств, так и по основаниям установленным гл.34 ГК РФ. Статья 620 <consultantplus://offline/ref=D8B6A63C0384D446E321399CF387D24DE10873A82FCE0CC7FBD540D7AA5B145773C4D7D288A8CBxEl5V> ГК указывает на то, что другие основания расторжения могут быть предусмотрены и в договоре аренды.

Арендатору по истечении срока договора предоставлено преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Выводы по главе

Договор аренды относится к группе договоров, регулирующих отношения по передаче имущества во временное пользование.

Договоры проката, аренды транспортных средств, аренды предприятий, финансовой аренды (лизинга) необходимо отнести к отдельным видам договоров аренды, так как регулирующие их нормы устанавливают особый порядок осуществления прав арендатора, значительно отличающийся от общего, предусмотренного для всех других случаев аренды имущества. К самостоятельным видам аренды следует отнести аренду земельных участков и аренду участков лесного фонда. Земельное и лесное законодательство закрепили с учетом особенностей предмета аренды особый круг прав и обязанностей сторон, своеобразный порядок их осуществления и исполнения.

Требования к форме договора аренды сводятся к тому, что договор, по которому арендодателем или арендатором выступает юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества, как и любая сделка с недвижимостью, подлежит государственной регистрации. Существенным условием договора аренды является его предмет.

Объектом аренды может быть имущество, которое не теряет своих натуральных свойств в процессе их использования (земельные участки и иные обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, транспортные средства, бытовое имущество и другие непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным, а соответствующий договор аренды - не заключенным

ГЛАВА 4. ПРОБЛЕМЫ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ИНСТИТУТА АРЕНДЫ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Концепция <consultantplus://offline/ref=71C81BD55CF06AEAFC6F67A60D155AAA5E2229C1CF8E20619DC72BC4O6T6W> развития гражданского законодательства Российской Федерации, одобренная 7 октября 2009 г. Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства, предусматривает принципиально новую систему построения законодательства о вещном праве и выделение в нем общей и особенной частей. Существенное обновление предполагают привычные правила о праве собственности.

Взаимодействие вещных и обязательственных правоотношений раскрывается в любом институте обязательственного права. Так, в договорах отчуждения имущества в собственность покупателя обязательственное правоотношение предстает средством "перенесения" вещи и права на нее от продавца к покупателю, что достигается посредством особого взаимодействия названных правоотношений. Иное взаимодействие складывается при выполнении работ и оказании услуг: здесь обязательственные отношения порождают в конечном счете вещный или иной эффект, который облекается в вещно-правовую оболочку. Подобный вещно-правовой результат порождается и кондикционным обязательством.

Наибольший интерес, по всей видимости, представляют договоры аренды, которые в каком-то смысле представляют "идеальные" условия для разработки методологии и механизма трансформации права собственности в обязательственные права, и наоборот. Познание этих процессов представляет не только научный, но и практический интерес.

Прежде всего следует отметить, что отсутствие единообразной правоприменительной практики обусловлено прежде всего различными подходами к квалификации спорных отношений, с которыми, как известно, связано использование тех или иных способов защиты. Это четко прослеживается на следующем примере.

По договору аренды цирк (с согласия правопредшественника Росимущества - Департамента имущественных отношений края) передал во владение и пользование общества нежилое помещение. По истечении срока договора стороны подписали акт приема-передачи арендованного имущества обратно цирку, однако фактически помещения освобождены не были, в связи с чем Росимущество обратилось к обществу с виндикационным иском и о взыскании неосновательного обогащения.

Решением в удовлетворении исковых требований отказано на том основании, что договор аренды считается возобновленным на прежних условиях на неопределенный срок.

Апелляционный суд оставил решение в силе, однако дал иную квалификацию, в силу которой виндикационные требования истца и его правосубъектность в арендных отношениях не вытекают из существа спорных правоотношений и действующего законодательства. Суд указал, что на случай неисполнения обязанности по возврату имущества законодатель предоставил арендодателю обязательственно-правовые средства защиты. Кроме того, с исковыми требованиями об истребовании имущества и о взыскании неосновательного обогащения обратился уполномоченный орган собственника имущества, а не арендодатель. Последствия невозвращения арендатором имущества арендодателю, подчеркнул суд, регулируются ст. 622 <consultantplus://offline/ref=7F0D564EB2C81FB8DF1BF8C300C1E44957BABEE6CD2F52BCD3563C67C44CEA14543CDFAE8CCC9240cFW> ГК РФ, в связи с этим собственник имущества, не являясь арендодателем и не изымая имущество у учреждения (арендодателя), не вправе требовать виндикации на себя этого имущества и взыскания неосновательного обогащения.

Как видно, изложенные позиции судов основываются на неодинаковой оценке природы вещных и обязательственных правоотношений при их договорном взаимодействии. Спорными они остаются и в теории гражданского права.

Анализируя соотношение производных вещных и обязательственных прав, А.О. Рыбалов пришел к выводу: свойство следования не является атрибутом исключительно ограниченных вещных прав; это как минимум свойство более широкой категории - обременений права, когда производное субъективное право обременяет, ограничивает первоначальное субъективное право. Придание свойства следования тем или иным правам должно определяться требованиями оборота. Все ограниченные вещные права обладают свойством следования, подчеркивает автор, но законодатель исходя из требований оборота может придать такое свойство правам и с другой природой (обязательственным, исключительным).

Приведенные суждения свидетельствуют о том, что природа взаимодействия вещных и обязательственных правоотношений не выяснена до конца, особенно когда речь идет о "пограничных" зонах.

Нет четкого ответа на поставленный вопрос и в проекте <consultantplus://offline/ref=7F0D564EB2C81FB8DF1BF7C81EC1E4495CBBB8E4C32F52BCD3563C67C44CEA14543CDFAE8CCB9740cAW> Концепции о вещном праве. В нем нашел закрепление вывод о том, что в ГК <consultantplus://offline/ref=7F0D564EB2C81FB8DF1BF8C300C1E44956B6BEE3C12F52BCD3563C674Cc4W> РФ не проведено четкое отграничение вещных прав от иных гражданских прав, что многие обязательственные права сегодня наделены признаками, присущими только вещным правам. Так, непременный атрибут вещного права - право следования можно обнаружить в обязательственно-правовых отношениях по договору аренды (ст. 617 <consultantplus://offline/ref=7F0D564EB2C81FB8DF1BF8C300C1E44957BABEE6CD2F52BCD3563C67C44CEA14543CDFAE8CCC9740c0W> ГК РФ), ренты и пожизненного содержания с иждивением (ст. 586 <consultantplus://offline/ref=7F0D564EB2C81FB8DF1BF8C300C1E44957BABEE6CD2F52BCD3563C67C44CEA14543CDFAE8CCE9E40cAW> ГК РФ). Кроме того, подчеркивается и то, что вещно-правовыми способами защиты наделяется всякий законный участник обязательственно-правовых отношений (ст. 305 <consultantplus://offline/ref=7F0D564EB2C81FB8DF1BF8C300C1E44956B6BEE3C12F52BCD3563C67C44CEA14543CDFAE8DCE9440cAW> ГК РФ). В итоге в проекте Концепции предлагается ограничить распространение правил о вещных правах на иные субъективные (или только обязательственные) гражданские права (п. 2.5 разд. <consultantplus://offline/ref=7F0D564EB2C81FB8DF1BF7C81EC1E4495CBBB8E4C32F52BCD3563C67C44CEA14543CDFAE8CCA9640c0W> "Общие положения о вещных правах").

Общие нормы об аренде, содержащиеся в § 1 гл. 34 ГК, применяются ко всем видам аренды, если иное не предусмотрено специальными нормами § 2-6 гл. 34 ГК (например, в ст. 634, 644, 661 ГК установлено иное распределение обязанностей по ремонту арендованного имущества, чем в общей ст. 616 ГК). Кроме того, ко всем видам аренды применяются нормы общей части обязательственного права и - в крайнем случае - общие положения ГК, если общие нормы об аренде содержат правовые пробелы.

Буквальное толкование данной нормы ставит перед правоприменителем по крайней мере три проблемы. Первой проблемой является слишком общее с точки зрения практики регулирование договоров аренды отдельных видов имущества. Отсутствие единого критерия для классификации видов договора аренды в ГК можно объяснить тем, что это задача науки, а не законодателя. В то же время надо понимать, что все варианты аренды, которые нельзя отнести к прокату, аренде транспортных средств, зданий и сооружений, предприятий, лизингу, автоматически регулируются только общими положениями об аренде. Следовательно, законодатель оставляет без специального регулирования договоры аренды, которые имеют не меньшую специфику, чем указанные в § 2-6 гл. 34 ГК. Например, аренда нежилых помещений по букве ГК ограничена в правовом регулировании общими положениями о договоре аренды, что порождает немало проблем и "компромиссных" решений в судебной практике. Одним из примеров таких "компромиссных" решений является информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. N 53, которым вполне оправданно с точки зрения целесообразности, но небезупречно с точки зрения юридической логики предпринято расширительное толкование п. 2 ст. 651 ГК.

Второй проблемой является известное "перекрещивание" отдельных видов договора аренды и договоров аренды отдельных видов имущества. Исходя из ГК тот или иной договор часто имеет признаки сразу нескольких видов договора аренды (или нескольких договоров аренды отдельных видов имущества): лизинг здания, прокат транспортного средства. Встает вопрос о том, нормы каких параграфов гл. 34 ГК применять к ним в приоритетном порядке.

В литературе предложен ответ на этот вопрос исходя из соотношения понятий "виды договора аренды" и "договоры аренды отдельных видов имущества". Действительно, ГК РФ оперирует обоими указанными понятиями. В то же время он не конкретизирует, какие из договоров, урегулированных § 2-6 гл. 34 ГК, являются видом договора аренды, а какие - договором аренды отдельного вида имущества.

Исходя из названия логично предположить, что если в основу выделения положен только объектный критерий, то перед нами - договор аренды отдельного вида имущества (договоры аренды транспортного средства, здания и сооружения, предприятий). Иное - отдельные виды договоров аренды (договоры проката, лизинга), выделенные не только по объектному, но и по иным критериям. Уже по количеству критериев отдельные виды договоров аренды - это более специальные подразделения гл. 34 ГК по сравнению с договорами аренды отдельных видов имущества. Поэтому нормы о прокате и лизинге являются приоритетными по отношению к правилам, регулирующим аренду транспортных средств, зданий и сооружений, предприятий. Например, в случае с лизингом здания вначале следует применять нормы о лизинге и лишь при отсутствии таковых - правила об аренде зданий.

Третьей проблемой является применение к отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества, урегулированным иными законами (не ГК), норм § 1 и 2-6 гл. 34 ГК. Так, передача в пользование транспортных средств, земельных участков, лесных участков, водных объектов, участков недр, объектов культурного наследия регулируется специальным законодательством: ВК, ЗК, ЛК, Водным кодексом, КТМ, КВВТ, УЖТ, Федеральным законом от 27 февраля 2003 г. N 29-ФЗ "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта", Законом о недрах, Законом об объектах культурного наследия. Кроме того, нормы, регулирующие договор проката, содержатся в Законе о защите прав потребителей, договор лизинга - в Законе о лизинге. Например, вполне можно представить лизинг здания, являющегося памятником истории и культуры.

Поскольку не указано, что регулирование, содержащееся в других законах, также является приоритетным по отношению к нормам гл. 34 ГК, то оно не должно противоречить ГК в силу общего принципа, заложенного в п. 2 ст. 3 ГК. Таким образом, если другой закон устанавливает новую норму, не содержащуюся в ГК, то здесь нет противоречия: действует другой закон. Если же другой закон содержит норму иную по сравнению с ГК, то следует применять ГК. Исключение из этого правила составляют случаи, когда сам ГК отсылает к другому законодательству. В таких случаях нормы другого, специального, закона должны применяться в приоритетном порядке, несмотря на наличие общей нормы в ГК. Например, в ст. 607 ГК указано, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Наконец, если имеется коллизия специальных законов между собой, то ее устранение должно производиться вначале по критерию разграничения отдельных видов договора аренды и договоров аренды отдельных видов имущества (применять следует закон, регулирующий отдельный вид договора аренды), а потом, если первый критерий не сработал, - по хронологическому принципу (применять следует более поздний закон).

Следуя указанной логике, мы придем к выводу, что, например, уже упоминавшийся договор лизинга здания, являющегося памятником истории и культуры, должен регулироваться в следующей последовательности:

) нормами ГК о договоре лизинга;

) нормами ГК об аренде зданий и сооружений;

) общими положениями ГК об аренде;

) общими положениями ГК о договорах;

) общими положениями ГК об обязательствах;

) общими положениями ГК;

) Законом о лизинге в части, не противоречащей ГК;

) Законом об объектах культурного наследия в части, не противоречащей ГК.

Каждая последующая "ступень" правового регулирования действует лишь постольку, поскольку соответствующая норма не находится на предыдущей "ступени".

Много вопросов в правоприменительной практике возникает в связи с неурегулированностью предварительного договора аренды.

По общему правилу невозможно распоряжение несуществующей вещью, а договор, заключенный в отношении ее, с учетом ст. ст. 168 <consultantplus://offline/ref=F25046A63A764CCDE5D1908AB1014B5C29A6BDE31EEA06A0BA448F0C5B0D8AF328D907EE1DFE6402n8u6W> и 209 <consultantplus://offline/ref=F25046A63A764CCDE5D1908AB1014B5C29A6BDE31EEA06A0BA448F0C5B0D8AF328D907EE1DFF6C05n8u0W> Гражданского кодекса ничтожен.

В силу ст. 429 <consultantplus://offline/ref=F25046A63A764CCDE5D1908AB1014B5C29A6BDE31EEA06A0BA448F0C5B0D8AF328D907EE1DFC6D04n8u4W> ГК РФ предметом данного договора является не сам объект, а "обязанность заключить в будущем договор в отношении объекта недвижимости". Тем самым законодатель допускает его заключение как при отсутствии самого объекта, так и при отсутствии у лица в момент заключения предварительного договора каких-либо прав в отношении этого объекта.

Отсутствие объекта с точки зрения права означает как его фактическое небытие, так и физическое наличие при дефектах его юридического оформления (к примеру, нелегализованная самовольная постройка, не сданный в эксплуатацию или не прошедший кадастровый учет объект капитального строительства и т.п.). Отсутствие у лица права на объект подразумевает существование объекта и прав на него, однако эти права на момент заключения предварительного договора принадлежат иному лицу (например, у будущего покупателя помещения еще нет никаких прав на объект, но он уже ищет арендатора на него).

Заключая предварительный договор с намерением породить обязательство относительно вещи в будущем, в настоящем это лицо вещью не распоряжается. Отсюда становится очевидным, что на основании предварительного договора никаких прав на недвижимость возникнуть не может. Это понимание подтверждает, например, Постановление <consultantplus://offline/ref=F25046A63A764CCDE5D19D9BB0014B5C2EA3BCE71AE65BAAB21D830En5uCW> Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 17 апреля 2009 г. по делу N А65-18518/2008, а также п. 14 <consultantplus://offline/ref=F25046A63A764CCDE5D1908AB1014B5C2BA6BAE019E65BAAB21D830E5C02D5E42F900BEF1DFE65n0u5W> информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" .

Тем не менее судебная практика склоняется к выводу о том, что заведомая невозможность существования права на объект может быть основанием для вывода о ничтожности предварительного договора аренды. Фактически можно говорить о том, что суды в таких случаях полагают критерий "исполнимости предварительного договора" имеющим существенное значение.

Существует и противоположная позиция, сторонники которой полагают, что "исполнимость предварительного договора" не должна оцениваться, так как это уже вопрос действия договора, а не его заключения.

Эту позицию можно поставить под сомнение. Если лицо заведомо знает, что у него нет и не будет прав на объект, предварительный договор может быть расценен как мнимая сделка (п. 1 ст. 170 <consultantplus://offline/ref=F25046A63A764CCDE5D1908AB1014B5C29A6BDE31EEA06A0BA448F0C5B0D8AF328D907EE1DFE6401n8u5W> ГК РФ).

Описание объекта в предварительном договоре должно обеспечивать возможность соотнести проектные характеристики с данными технического и кадастрового учета готового объекта. Недобросовестная или утратившая интерес к договору сторона может использовать неточности договорных условий для того, чтобы освободиться от договорных обязательств и избежать при этом санкций либо, напротив, навязать другой стороне объект, не отвечающий изначальным намерениям сторон.

Нечеткое либо неполное описание будущего объекта аренды может повлечь за собой неисполнимость предварительного договора аренды из-за невозможности доказать, что реальный объект соответствует тому, что описан в предварительном договоре.

Если объект существенно изменяется, заключение договора аренды не укладывается в рамки исполнения предварительного договора - в таком случае стороны заключают новый договор в общем порядке. Понуждение к заключению основного договора в такой ситуации становится невозможным.

Наиболее надежной гарантией заключения основного договора считается не возможность судебного понуждения к заключению договора, а выплата будущим арендатором денежных средств по предварительному договору.

Предварительный договор не порождает иных обязательств, помимо обязательства заключить основной договор, поэтому при буквальном понимании какие-либо расчеты по предварительному договору недопустимы. Но чаще суды допускают заключение смешанного предварительного договора с условием о платеже, впоследствии засчитываемом в счет платежей по основному договору.

Подводя итог, хотелось бы отметить, что в настоящее время «практика применения предварительных договоров аренды - это скорее победа изощренной юридической логики над застывшей юридической конструкцией, которая в принципе изначально не предполагала подобного использования». Очевидно, что правовое регулирование отношений с отсроченным исполнением и возникновением прав в будущем нуждается в развитии и приведении в соответствие с требованиями рынка.

Выводы по главе 3.

На основании изучения данной темы были выявлены следующие проблемы:

Первой проблемой является слишком общее с точки зрения практики регулирование договоров аренды отдельных видов имущества. все варианты аренды, которые нельзя отнести к прокату, аренде транспортных средств, зданий и сооружений, предприятий, лизингу, автоматически регулируются только общими положениями об аренде. Следовательно, законодатель оставляет без специального регулирования договоры аренды, которые имеют не меньшую специфику.

Второй проблемой является известное "перекрещивание" отдельных видов договора аренды и договоров аренды отдельных видов имущества.

Таким образом, несмотря на довольно четкое изложение норм об аренде в Гражданском кодексе РФ в правоприменительной практике возникает достаточно большое количество вопросов, о чем свидетельствует наличие иногда прямо противоположных решений судов. Вследствие этого, а также предстоящей реформы законодательства необходимо внести коррективы в нормы регламентирующие договор аренды.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Основные проблемы в правоприменительной практике связаны с исполнением обязательств по договору аренды.

На основании изучения данной темы были выявлены следующие проблемы:

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

НОРМАТИВНО-ПРАВОВЫЕ И ДРУГИЕ ОФИЦИАЛЬНЫЕ ДОКУМЕНТЫ

Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ) // "Собрание законодательства РФ", 26.01.2009, N 4, ст. 445.

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 30.11.2011) // "Собрание законодательства РФ", 05.12.1994, N 32, ст. 3301.

Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть вторая) от 26.01.1996 №14-ФЗ (ред. от 30.11.2011)// Собрание законодательства РФ. - 1996. - №5. - Ст. 410.

Федеральный закон от 06.10.2003 N 131-ФЗ (ред. от 06.12.2011) "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" // "Собрание законодательства РФ", 06.10.2003, N 40, ст. 3822.

Федеральный закон от 14.11.2002 N 161-ФЗ (ред. от 30.11.2011) "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" // "Собрание законодательства РФ", 02.12.2002, N 48, ст. 4746

Федеральный закон от 29.10.1998 N 164-ФЗ (ред. от 08.05.2010) "О финансовой аренде (лизинге)" // "Собрание законодательства РФ", 02.11.1998, N 44, ст. 5394

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" // СПС Консультант плюс.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" // Специальное приложение к "Вестнику ВАС РФ", N 12, 2005

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.03.2009 N Ф04-1674/2009(2905-А70-16) по делу N А70-4551/2008 «Договор предоставления рекламных полей является договором об оказании услуг по использованию имущества. Исполнителю по такому договору предоставлено право на односторонний отказ от исполнения обязательств» // Путеводитель по судебной практике. Консультант плюс.

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 02.04.2010 по делу N А32-5850/2009 Дело передано на новое рассмотрение, так как в материалах дела не имеется доказательств того, что изготовленные обществом торговые павильоны и павильоны, переданные по договору аренды, являются одними и теми же, а не аналогичными павильонами, изготовленными обществом и установленными по тем же названным улицам и в тех же указанных населенных пунктах // Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения. СПС Консультант плюс.

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"Вестник ВАС РФ. 2001. N 4.

Постановление <consultantplus://offline/ref=9FA89C857A8137967F35521D0B4E7BC61906F9DDB8FCCA66F2F6CA532E107346u5yBW> Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 марта 2010 г. по делу N А56-42657/2009 // СПС Консультант плюс

Определение <consultantplus://offline/ref=F25046A63A764CCDE5D19D99A4014B5C20AEB6EB1FE65BAAB21D830En5uCW> Президиума ВАС РФ от 3 апреля 2009 г. N ВАС-402/09 // СПС Консультант плюс.

"Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации" (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009) // "Вестник ВАС РФ", N 11, ноябрь, 2009.

Указ Президиума ВС СССР от 07.04.1989 № 10277-XI «Об аренде и арендных отношениях в СССР» // Ведомости ВС СССР. - 1989. - №15. - Ст. 105. (Утратил силу).

Основы законодательства Союза ССР и Союзных республик об аренде (утв. ВС СССР 23.11.1989 № 810-1) // Ведомости ВС РСФСР. - 1989. - №25. - Ст. 481. (Утратили силу)

СПЕЦИАЛЬНАЯ ЛИТЕРАТУРА

Абдулмажидов С. Новый собственник - новые правила // ЭЖ-Юрист. 2010. N 34. Тематическое приложение. С. 2.

Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. 4-е изд., стереотипное. М.: Статут, 2002. Кн. 2. 800с.

Бычков А. Один на всех... адрес // ЭЖ-Юрист. 2011. N 26. С. 9.

Вещные права: постановка проблемы и ее решение: Сборник статей / Н.Н. Аверченко, В.А. Белов, К.А. Блинковский и др.; под ред. М.А. Рожковой. М.: Статут, 2011. 399 с.

Гражданское право: Учебник / В.Ю. Борисов, Е.С. Гетман, О.В. Гутников и др.; под ред. О.Н. Садикова. М.: КОНТРАКТ, ИНФРА-М, 2007. Т. 2. 608 с.

Гражданское и торговое право капиталистических государств: Учебник / Под ред. Е.А. Васильева. 2-е изд., перераб. и доп. М., 1992.

Гунин А.В. Договор субаренды в российском гражданском праве: общие положения // Гражданское право. 2011. N 2. С. 30 - 33.

Добрачев, Д. В. Некоторые проблемы практики разрешения споров, связанных с применением договора аренды земельного участка / Д. В. Добрачев // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2005. - № 1. - С. 158-173.

Долинская, В. В. Аренда: общие положения и проблемы правового регулирования / В. В. Долинская // Закон. - 2005. - № 3. - С. 3-11.

Дюкова, К. Новый порядок заключения договоров аренды публичного имущества / К. Дюкова // Хозяйство и право. - 2009. - № 2. - С. 65-71.

Еремкина Татьяна Александровна. Договор аренды и его роль в гражданском обороте : диссертация ... кандидата юридических наук : 12.00.03 / Еремкина Татьяна Александровна - Москва, 2008. - 169 с

Захарьин В.Р. Аренда: правовые вопросы и налогообложение // "Экономико-правовой бюллетень", N 7, июль 2010 г. - 176 с.

Иоффе О.С. Обязательственное право. - М.: Юридическая литература, 1975.

Карапетов А.Г. Расторжение нарушенного договора в российском и зарубежном праве. М.: Статут, 2007. 876 с.

Карасева С.Ю. Обзор практики рассмотрения дел Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ // СПС КонсультантПлюс. 2011.

Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Часть вторая / Под ред. проф. Т.Е.Абовой и А.Ю.Кабалкина. - М.: Юрайт-Издат; Право и закон, 2003. - с.312.

Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая: учебно-практический комментарий (постатейный) / Е.Н. Абрамова, Н.Н. Аверченко, К.М. Арсланов и др.; под ред. А.П. Сергеева. М.: Проспект, 2010. 992 с.

Клюкин, Б. Д. Договор аренды земельного участка / Б. Д. Клюкин // Закон. - 2005. - № 3. - С. 24-29.

Кокоева, Л. Т. Объект как существенное условие договора аренды / Л. Т.Кокоева // Журнал российского права. - 2004. - № 7. - С. 48-53.

Кандауров А.В. Односторонний отказ от исполнения, прекращения и расторжения договора аренды // Законодательство и экономика. 2010. N 3. С. 34 - 37.

Короткова, О. И. Особенность договора аренды и его роль в сфере управления и распоряжения государственной собственностью / О.И.Короткова // Законодательство и экономика. - 2009. - № 7. - С. 22-27.

Кособродов, В. М. К вопросу о предмете договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения / В. М. Кособродов // Законодательство и экономика. - 2011. - № 9. - С. 35-39.

Корецкий А.Д. Договорное право. М.: Ростов-на-Дону: МарТ, 2005.

Курноскина О.Г. Сделки с недвижимостью. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Юстицинформ, 2006. 224 с.

Кузнецов А. Арендатор на птичьих правах // Юридическая газета. 2011. N 15. С. 14 - 15.

Леонов А.В. Удержание имущества должника по договору аренды недвижимости // Юрист. 2010. N 4. С. 27 - 31.

Мейер Д.И. Русское гражданское право. М.: Статут, 2003;

Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права.

Рахматулин И. Корректировки арендной платы. Кого защищает российский законодатель? // Юридическая газета. 2011. N 8. С. 8.

Римское частное право: Учебник / Под ред. проф. И.Б. Новицкого и проф. И.С. Перетерского. М., 1996.

Сарнаков И.В. Договор аренды: понятие, признаки, характерные черты, место в системе договорных отношений и основные его положения // "Юрист", 2006, N 4

Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Гражданское право. М.: Проспект, 2002.

Смирнов А. Аренда. Сопутствующие риски // Жилищное право. 2010. N 7. С. 39 - 44.

Сухов О.В. Анализ судебной практики по аренде // Жилищное право. 2010. N 8. С. 11 - 23.

Федорова Т. Интересы арендатора // ЭЖ-Юрист. 2011. N 12. С. 16.

Халимовский Ю.А. Предварительный договор аренды: спорные вопросы практики // Цивилист. 2011. N 1. С. 65 - 69.

Щукина Л. Расторгнуть - по соглашению, отказаться - по закону // ЭЖ-Юрист. 2011. N 5. С. 4 - 5.

Больше работ по теме:

Понятие и виды ежегодных оплачиваемых отпусков
Диплом
Понятие и виды отпусков
Диплом
Понятие и значение приостановления предварительного следствия по уголовным делам
Диплом
Понятие и значение судебной экспертизы
Диплом
Понятие и признаки преступления. Малозначительность деяния
Диплом

Предмет: Основы права

Тип работы: Диплом

Новости образования

Российский государственный социальный университет реорганизует сеть своих филиалов
22 Июля 2016 16:26
Более 70 представителей крупных вузов АСЕАН подтвердили участие в форуме во Владивостоке
22 Июля 2016 12:51
Абызов: публикация первичных статсведений снизит бюрократическую нагрузку на школы
22 Июля 2016 11:53
В Чечне свыше 200 школьников сдали ЕГЭ с результатом свыше 90 баллов - министр
22 Июля 2016 05:36
Замглавы Минобрнауки РФ: задача сократить число людей с высшим образованием не стоит
21 Июля 2016 20:19

КОНТАКТНЫЙ EMAIL: [email protected]

Скачать Реферат

ПРОФЕССИОНАЛЬНАЯ ПОМОЩЬ СТУДЕНТАМ