Понятие и сущность ипотечного кредитования

 

Введение


Под ипотечным кредитованием в общемировой практике понимается система, включающая в себя кредиты, выданные под обеспечение залогом недвижимости (ипотека), регистрацию залога в государственном реестре прав на недвижимость, а также элементы рефинансирования кредиторов, выдавших ипотечные кредиты. В результате массового применения механизма ипотечного кредитования в экономически развитых странах возникает рынок ипотечных кредитов.

Под рынком ипотечных кредитов понимается рынок, где обращаются только долговые обязательства с ипотечными гарантиями, предоставленными с целью содействовать рефинансированию ссуд, выданных под надежное обеспечение.

До перехода на рыночные отношения основными источниками пополнения жилого фонда РФ были государственное жилищное строительство и строительство жилья предприятиями и организациями, а кооперативное и индивидуальное жилищное строительства играли вспомогательную роль. Однако, вначале 90-х гг. наметилось резкое свертывание темпов строительства жилья со стороны государства, предприятий и организаций, что привело к почти полному исчезновению какой либо поддержки населения в жилищной сфере. Кроме того, в результате финансовых кризисов в России сильно возросла дифференциация доходов населения. В силу этих причин одной из социальных проблем сегодня является обеспечение населения жильем. В России жилье является дорогостоящим объектом и покупка данного товара при разовом получении дохода (заработная плата) для многих россиян практически невозможна.

Создание условий для долгосрочного ипотечного кредитования является привлекательной альтернативой для населения, поскольку оно позволяет получить жилье в пользование на начальном этапе.

Кроме того, ипотека содержит в себе огромный потенциал экономического развития кредитной системы. Она позволяет недвижимости превращаться в рабочий капитал, дающий возможность кредиторам получить гарантированный доход, а населению - финансировать покупку жилья.

Ипотечное жилищное кредитование является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. В зарубежной практике ипотечное кредитование приносит банкам стабильный доход при сравнительно небольших рисках, позволяя наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что проблема развития системы ипотечного кредитования в России является актуальной в социально-экономическом плане.

Цель данной курсовой работы состоит в выявление понятия и функций ипотеки, анализа состояния ипотечного кредитования в РФ в настоящее время, выделение наиболее значимых проблем и перспектив развития в функционировании ипотечного кредитования в РФ.

Для достижения указанной цели необходимо выполнить следующие поставленные задачи:

. Раскрыть понятие и сущность ипотечного кредитования.

. Рассмотреть основные инструменты ипотечного кредитования.

. Провести анализ развития рынка ипотечного кредитования, провести анализ текущего состояния рынка ипотеки.

. Рассмотреть проблемы и перспективы развития ипотеки в РФ.

Объектом исследования данной курсовой работы является ипотечное кредитование в РФ.

Предметом исследования являются организационно-экономические отношения, возникающие в процессе ипотечного кредитования и механизмы их реализации на финансовом рынке.

Информационной и методологической базой исследования послужили положения и выводы, сделанные в трудах ведущих отечественных и зарубежных специалистов в области рынка жилья и ипотечного жилищного кредитования.

В процессе работы применялись общенаучные методы: классификация видов, сравнения, системный подход, исторический, экономико-математическое моделирование и статистический анализ. Совокупность используемой методологической базы позволила обеспечить в конечном итоге достоверность и обоснованность выводов и практических решений.

Данная работа состоит из трех глав. В первой главе рассмотрены теоретические аспекты существования кредита. Вторая глава посвящена рассмотрению ипотечного кредита в РФ и тенденции развития ипотеки. В третьей главе будут выявлены наиболее значительные проблемы в функционировании ипотечного кредитования и рассмотрены прогнозы и перспективы развития ипотеки в РФ.



1. Теоретические основы существования кредита


.1 Кредит как экономическая категория

кредит экономический ипотечный

Кредит - это экономические отношения, возникающие между кредитором и заемщикам по поводу ссужаемой стоимости, передаваемой во временное пользование на условиях срочности, платности и возвратности [12, с. 56].

Кредит может выступать в товарной и денежной формах. В товарной форме он предполагает передачу во временное пользование стоимости в виде конкретной вещи, определенной родовыми признаками. В денежной форме кредит предоставляется и погашается в форме денег. В кредитной сделке нет эквивалентного товарно-денежного обмена, а есть передача стоимости во временное пользование с условием возврата через определенное время и уплаты процентов за пользование этой стоимостью. Возвратность ссуженной стоимости, которую нельзя отменить волей одного из субъектов кредитной сделки, и представляет собой неотъемлемую черту кредита как экономической категории.

Кредит как особая форма стоимостных отношений возникает тогда, когда стоимость, высвободившаяся у одного экономического субъекта, какое-то время не может вступить в новый воспроизводственный цикл, использоваться в хозяйственных сделках. Благодаря кредиту эта стоимость переходит к другому субъекту, испытывающему временную потребность в дополнительных средствах, и таким образом продолжает функционировать в рамках воспроизводственного процесса.

Кредит представляет собой движение ссудного фонда, осуществляемого через банковскую систему и специальные финансово-кредитные институты. Банки аккумулируют свободные денежные средства предприятий и населения и передают их на основе обеспеченности, возвратности, платности и срочности предприятиям, нуждающимся в них.
В отличие от финансов, выражающих одностороннее и безвозмездное движение стоимости, кредит должен быть в обусловленный срок возвращен кредитору с уплатой по нему заранее установленных процентов.
Существует и иная точка зрения на определение кредита как экономической категории: кредит - это движение ссудного капитала. Ссудный капитал - это денежный капитал, предоставляемый в ссуду собственником на условиях возвратности за плату в виде процентов. Это особая историческая форма капитала. Качественное его отличие от денежного в том, что ссудный капитал - это одна из форм самовозрастающей стоимости, в то время как деньги сами по себе прироста не дают.

Ресурсами ссудного капитала являются [9, с. 89]:

денежные резервы (временно свободные денежные средства), высвобождаемые в процессе кругооборота фондов предприятий;

денежные резервы в виде специальных фондов (амортизационный фонд);

государственные денежные резервы;

денежные ресурсы населения;

эмиссия денежных знаков в соответствии с потребностями товарооборота.

Возможность возникновения и развития кредита связаны с кругооборотом и оборотом капитала. В процессе движения основного и оборотного капитала происходит высвобождение ресурсов или денежного капитала, высвобождающегося в процессе кругооборота промышленного и торгового капитала.

Возникновение временно свободных средств является объективной необходимостью. Но временно свободные средства вступают в противоречие с необходимостью эффективного использования средств в рыночной экономике. Это противоречие разрешается посредством кредита, т.е. временно высвобождающийся денежный капитал передается в ссуду. Возможность разрешения данного противоречия связана с тем, что на другом полюсе возникает потребность в средствах труда и достаточно крупных единовременных вложениях. У одних субъектов появляется временный избыток средств, у других ощущается их недостаток.

Для того чтобы возможность кредита стала реальностью, необходимы определенные условия:

участники кредитной сделки должны выступать как субъекты, материально гарантирующие выполнения обязательств, вытекающих из их экономических связей;

кредит становится необходимым и возможным, если происходит совпадение интересов кредитора и заемщика.

Таким образом, необходимость кредита вызывается:

необходимостью преодоления противоречий между постоянным образованием резервов у отдельных хозяйствующих субъектов и эффективным использованием их для нужд воспроизводства;

в условиях макроэкономики - необходимостью обеспечения непрерывности кругооборота капитала в условиях функционирования отраслей с различной длительностью кругооборота;

необходимостью создания средств обращения и развития платежей, основанных на кредитном характере эмиссия знаков и безналичных средств (какие деньги в кармане);

необходимостью управления фирмами на коммерческой основе, в процессе деятельности которых возникает или временная потребность в дополнительных ресурсах, или, наоборот, временно высвобождаются денежные ресурсы.

Так же элементом структуры кредитных отношений является объект передачи-то, что передается от кредитора к заемщику и что совершает свой обратный путь от заемщика к кредитору.

Объектом передачи выступает ссуженная стоимость, как особая часть стоимости. Прежде всего, она представляет собой своеобразную нереализованную стоимость. Она обладает специфическими чертами, характеризующими ее как объект именно кредитных отношений.

Возвратный характер движения ссуженной стоимости предполагает ее сохранение на всех этапах этого движения. Действительно, кредитное отношение, являясь стоимостным, обусловливает необходимость соблюдения эквивалентности во взаимосвязях между кредитором и заемщиком. Это означает, что использовав ссуду в своем воспроизводственном процессе, заемщик должен вернуть кредитору стоимость, равноценную полученной в кредит.


1.2 Формы и виды кредита


Формы кредита - это разновидности кредита, вытекающие из сущности кредитных отношений [12, с. 65].

Классификация кредита осуществляется по таким базовым признакам, как характер ссуженной стоимости, категории кредиторов и заемщиков, по форме предоставления, направлениям потребностей заемщиков.

По характеру ссуженной стоимости:

)Товарная форма кредита исторически предшествует денежной форме. В данной форме кредита товары передаются взаймы. Товары переходят в собственность заемщика лишь после погашения кредита и уплаты процентов.

)Денежная форма кредита - классическая форма кредита, означающая, что взаймы предоставляются временно свободные денежные средства. Данная форма кредита используется как государством, так и физическими лицами как внутри страны, так и во внешнеэкономическом обороте.

)Смешанная (товарно-денежная) форма кредита. В этом случае кредит предоставляется в форме товара, а возвращается деньгами или наоборот.

По статусу кредитора и заемщика:

)Банковский кредит - предоставляется исключительно финансово-кредитными учреждениями, имеющими лицензию ЦБ РФ на ведение такого вида операций.

)Коммерческий кредит - кредитором является не кредитная организация, а кредит предоставляется в ходе торговой сделки, поэтому его называют еще и торговым. Основная цель этой формы - ускорение процесса реализации товаров и, следовательно, извлечение заложенной в них прибыли.

)Государственный кредит предоставляется за счет бюджетных средств.

)Международный кредит - совокупность кредитных отношений, функционирующих на международном уровне, непосредственными участниками которых являются государство и международные финансовые институты.

)Гражданская форма кредита - реализуется путем выдачи ссуд физическими лицами, а также хозяйствующими субъектами, не имеющими соответствующей лицензии от центрального банка.

По целевой потребности заемщика:

)Производственная форма кредита - предоставляется на предпринимательские цели: расширение объема производства, работ, услуг, активов. Производственный кредит напрямую воздействует на увеличение предложения товаров, работ, услуг, активов, факторов производства, повышение уровня жизни населения.

2)Потребительский кредит - особенность являются отношения как денежного, так и товарного капитала, причем потенциальными заемщиками выступают физические лица.

В отличие от производственной формы этот кредит используется населением на цели потребления, он не направлен на создание новой стоимости.

По другим формам кредита:

)Прямая форма кредита отражает непосредственную выдачу ссуды определенному пользователю без посредников.

)Косвенная форма кредита предусматривает взятие ссуды для кредитования других субъектов. Обычно используется при кредитовании покупки сельскохозяйственных продуктов.

)Под явной формой кредита понимается кредит с заранее оговоренной целью.

)Развитая и неразвитая формы кредита характеризуют степень его развития. К неразвитой форме кредита можно отнести ломбардный кредит.

Рассмотрев формы кредита, можно проанализировать и их виды по некоторым признакам (таблица 1).


Таблица 1 - Виды кредита [15, с. 183]

ПризнакиВидыПо группам заемщиков- хозяйственные субъекты - кредиты физическим лицам - финансово кредитным организациям - органам государственной властиНазначение- потребительский - производственный - торговый - сельскохозяйственный - инвестиционныйПо сфере функционирования- на воспроизводство и расширение основных фондов - кредиты участников в организацию оборотных фондовПо сроку использования- краткосрочный - долгосрочный - до востребованияОбеспечение- обеспеченные - необеспеченныеПо способу выдачи- ссуды компенсационного характера - ссуды платежного характера По методу погашения- единовременные - по частям

Рассмотрим некоторые из видов кредита.

Обеспеченные кредиты - форма товарного кредита, заключающегося в том, что купленный заёмщиком товар остаётся собственностью кредитора - продавца товара до тех пор, пока товар не будет полностью оплачен. Обеспеченный кредит предусматривает выплату стоимости товаров и процентов по кредиту частями. Товар является обеспечением кредита.

Инвестиционный кредит - это один из видов банковских займов для юридических лиц, направленный на модернизацию предприятия и производственных процессов.

Потребность в инвестиционном кредите испытывают производственные компании, индивидуальные предприниматели, торговые фирмы, - одним словом, все, кому необходимо оснастить новое производство либо модернизировать имеющееся.

Компенсационный кредит - финансовое понятие, имеющее два основных значения:

1)взаимный кредит, предоставляемый друг другу фирмами разных стран в своей национальной валюте на эквивалентные суммы;

2)кредит, предоставляемый одной компанией другой компании (обе компании в разных странах), зачастую кредитование производится в различной валюте, с использованием банка или иного финансового института в качестве посредника в предоставлении кредита (в обычной практике средства в данном случае поступают от третьей стороны).

Потребительский единовременный кредит - вид универсального потребительского кредита. Как и кредит на неотложные нужды, данный вид кредита может быть предоставлен практически любому дееспособному гражданину, но в пределах установленного банком размера, рассчитываемого на основе оценки платежеспособности заемщика.

Долгосрочный вид кредита и его особенности:

Плюсы:

длительный срок погашения дает возможность возвращать большую сумму маленькими частями;

предприятия имеют возможность погашать задолженность деньгами которые заработали в результате покупки нового оборудования или расширения производства за счет кредитных денег.

Минусы:

большой процент по кредиту. При долгосрочном кредите переплачивает большая сумма, которая может быть равна суме займа;

данный кредит это длинный процесс.

Долгосрочное кредитование для граждан, то есть физических лиц является ипотечным.

Далее рассмотрим особенности ипотечного кредитования в России.



2. Ипотечный кредит и его применение в современных условиях России


.1Понятие и сущность ипотечного кредитования


Термин «ипотека» используется в следующих случаях:

) когда говорят о залоге недвижимого имущества, находящегося в собственности залогодателя (например, земельных участков, строений и сооружений), с целью получения ипотечного кредита;

) когда заинтересованное лицо получает в кредитной организации денежные средства для дальнейшего приобретения объекта недвижимости (квартиры). При этом кредит является целевым, что существенно в плане дальнейшего правового регулирования возникающих правоотношений, а указанный объект недвижимости находится в залоге у кредитной организации.

Общее в обоих случаях - это залог недвижимого имущества (земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и т.п.) для получения денежных средств (ссуды, кредита).

Таким образом, ипотека представляет собой вид залога, при котором заложенное имущество (им являются объекты недвижимости, как правило, это земля и строения на ней), остается во владении залогодателя до наступления срока платежа.

В первом случае это формальное юридическое определение подразумевает следующее: вы заключаете с выбранным вами банком договор об ипотечном кредитовании, и на основании этого договора он выдает вам деньги, необходимые на покупку квартиры (или иной недвижимости).

Вторая форма залога при ипотечном кредитовании - когда по тому же договору вы передаете в залог не новую, приобретаемую квартиру, а старую, которая уже была у вас в собственности до заключения кредитного договора.

За пользование выданным кредитом вы платите банку установленные в кредитном договоре проценты и возвращаете заемные средства в виде ежемесячных выплат банку, также установленных кредитным договором. Недвижимость, например, квартира, приобретенная в кредит, остается в залоге (ипотеке) у банка до полного погашения кредита, хотя формально собственником жилья будете вы.

Однако в случае изменения вашего финансового положения, которое, к примеру, повлечет невозможность исполнения вами кредитных обязательств, банк продаст квартиру и вернет свои деньги.

Это право предусмотрено ст. 334 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), согласно которой банк, выдавший кредит, на правах кредитора по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами этого лица.

Так как в результате оформления ипотеки происходит возникновение новых правоотношений, нужно обратить внимание на ряд юридических моментов. Это необходимо сделать до подписания соответствующего договора с банком, чтобы знать обо всех возможных последствиях тех или иных своих действий.

Залог представляет собой - способ обеспечения обязательства (наряду с неустойкой, поручительством, банковской гарантией и задатком, о которых речь в настоящем случае не идет) [ГК РФ], т.е. ипотека как вариант залога может быть установлена в обеспечение основного обязательства:

) по кредитному договору;

) по договору займа;

) иного обязательства, в том числе основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иного не предусмотрено федеральным законом [10, с. 3].

Федеральный закон (далее ФЗ) «Об ипотеке» уточняет, что предметом договора ипотеки могут быть:

земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также земельных участков, размер которых меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления для земель того или иного целевого назначения и разрешенного использования;

предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, которое используется в предпринимательской деятельности;

жилые дома, квартиры, изолированные части жилых домов и квартир;

дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Договор об ипотеке может быть самостоятельным (т.е. отдельным по отношению к договору, по которому возникает обеспеченное залогом обязательство) или условия о залоге могут быть включены в договор, по которому возникает обеспеченное залогом обязательство (например, положение об обеспечении своевременного возврата жилищного кредита залогом жилого помещения).

Существенными условиями договора об ипотеке являются [13, c. 11]:

)предмет договора;

)его оценка;

)обеспечиваемое обязательство;

)размер и срок исполнения обязательства.

Ипотека способствует реализации построенных домов, рост же строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, строительного и дорожного машиностроения, в деревообработке и производстве мебели и т.д. Промышленное ипотечное кредитование дает возможность модернизировать производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции - все это ведет к увеличению экономического потенциала страны.

Развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности.

Ипотека влияет на проблему занятости (дополнительные рабочие места в строительстве и других отраслях) и помогает удовлетворить потребность населения в жилье.

Огромное значение ипотека имеет и для повышения стабильности и эффективности функционирования банковской системы страны. Обеспеченные недвижимостью кредиты более безопасны для банков, так как при не возврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства. Разумеется, в случае с ипотекой для этого необходима правильная оценка недвижимости, а также развитый рынок недвижимости. Снижению риска при ипотечном кредитовании также способствует целевой характер ссуд. Операции с недвижимостью зачастую являются менее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческих банков.

Таким образом, ипотечный кредит представляет собой кредит, обеспеченный определенной недвижимой собственностью, а ипотечное кредитование - это предоставление кредита под залог недвижимого имущества. Ипотечное кредитование - перспективное направление банковской деятельности.



2.2Инструменты ипотечного кредитования


При ипотечном кредитовании значительную роль играет выбор финансовых инструментов и технологий, применяемых на различных этапах финансового процесса. Их выбор определяется общей экономической ситуацией, развитостью ипотечных операций в стране, финансовыми возможностями и желаниями участников сделок, а также видом операции.

Правильный выбор и применение инструментов ипотечного кредитования в значительной степени определяют эффективность ипотечных операций, снижение рисков, повышение доступности ипотечных кредитов, их ликвидность.

Инструмент ипотечного кредитования - это способ погашения долга (амортизации кредита). График амортизации показывает остатки суммы долга по кредиту в каждый период времени. В нем также отражается часть платежа, которая идет на выплату процента, и какая часть - на выплату основной суммы долга.

В зависимости от способа амортизации ипотечные кредиты подразделяются на постоянный ипотечный кредит и ипотеку с переменными выплатами. Последняя, в свою очередь, делится на ипотеку с «шаровым» платежом, ипотеку с фиксированными выплатами суммы долга и ипотеку с нарастающими платежами. Существуют также альтернативные инструменты ипотечного кредитования.

Постоянные ипотечные платежи предусматривают периодические равные выплаты. Заемщик ежемесячно выплачивает равную сумму, часть которой идет на погашение кредита и часть - на уплату начисленных за месяц процентов. Проценты начисляются на остаток невыплаченной суммы по кредиту.

Соответственно данный порядок погашения кредита дает стабильность заемщику в размере его расходов по данному кредиту.

Кроме того, так как не происходит постепенного погашения основного долга, возрастает риск не возврата выданного кредита по истечении срока кредитования.

Ипотечные кредиты с «шаровым» платежом могут быть структурированы следующим образом:

- неосуществление процентных выплат вплоть до истечения срока кредита;

- выплаты одних только процентов, а затем - «шаровой» платеж;

- частичная амортизация с итоговым «шаровым», платежом.

Некоторые ипотечные кредиты предусматривают равновеликие платежи в счет погашения основной суммы долга, а также выплаты процентов на непогашенный остаток. Суммы процентов по ним изменяются. Ежемесячный постоянный платеж заемщика будет уменьшаться, что снижает нагрузку на него. Общая сумма выплачиваемых процентов будет меньше, чем при постоянных платежах [13, c. 52].

Ипотека с нарастающими платежами (далее ИНП) предусматривает переменные выплаты. В течение, например, первых трех лет платежи по ним остаются низкими, однако в течение последующих лет они достигают уровня, позволяющего полностью самортизировать кредит.

В первые годы ИНП дает отрицательную амортизацию (ипотечная постоянная ниже процентной ставки). При этом остаток основной суммы долга увеличивается. Для проведения полной амортизации платежи по ИНП последних лет должны превышать уровень выплат по стандартной ипотеке. Инструменты кредитования такого рода позволяют учитывать изменяющиеся условия кредитования, снижают риск процентной ставки и риск ликвидности, обеспечивают эффективность долгосрочных кредитных операций.

Платежи с индексацией непогашенной суммы долга позволяют производить погашение кредита одинаковыми платежами в реальных суммах при изменении величин номинальных платежей. Непогашенная сумма долга корректируется на основе выбранного индекса, такого как: потребительские цены; курса доллара США; стоимости потребительской корзины; минимального размера оплаты труда (сокращенно МРОТ); и других финансовых индексов, отражающих динамику инфляции. В результате ставка процента будет отражать реальную цену кредита на момент выдачи. Платежи рассчитываются на основе реальной стоимости непогашенной суммы долга.

Капитализация недополученных сумм платежей по кредиту на первоначальном этапе погашения кредита обеспечивает банкам большую доходность по жилищным кредитам по сравнению с другими кредитными операциями. Снижение сумм платежей на первоначальном этапе погашения кредита повышает доступность кредита. В то же время рост платежей в номинальном значении увеличивает риск «платежного шока», который наступает, если темпы роста доходов населения значительно отстают от темпов роста инфляции, что увеличивает риск неплатежей по ранее предоставленному кредиту [13, c. 54].



3. Проблемы и перспективы ипотечного кредитования в россии на современном этапе


В РФ ипотечное кредитование за последние десять лет развивалось стремительными темпами.

На сегодняшний момент в РФ существует сформированный спрос у населения на ипотечное кредитование, установленная законодательная база и инфраструктурная основа. Стоимость ликвидной недвижимости в России, по оценкам экспертов, составляет около 500 млрд. долларов, что при достаточном уровне ипотечного кредитования позволит обеспечить жильем значительную часть населения обладающих спросом на недвижимость.

Далее рассмотрим подробнее достоинства и недостатки ипотечного кредитования, а также опыт внедрения ипотеки в России.

Рассмотрим преимущества ипотечного жилищного кредитования. Заемщик в короткие сроки приобретает квартиру, оплачиваемую с долговременной рассрочкой, и имеет льготы по подоходному налогу. Так возможно решить жилищную проблему большой группы населения. Однако на практике не все так гладко, как в теории. Заемщик несет значительные расходы и фактически платит двойную цену за квартиру, также на сегодняшний момент в РФ процентные ставки довольно высоки. Нестабильность в заработной плате повышает риски, возникающие при оформлении ипотечного кредита. Согласно статистике ипотека жилья доступна тем гражданам, чей ежемесячный доход составляет 40-50 тыс. рублей. На сегодняшний момент ипотека недоступна для 70% населения РФ.

Необходимо использовать опыт зарубежных стран, и понимать, что ипотека это решение как экономических, так и социальных проблем. У банков есть желание заниматься ипотечным кредитованием, и есть знание технологий, но явно недостаточно средств, для решения проблемы обеспечения населения жильем в масштабах всей страны.

Для того чтобы система ипотечного кредитования развивалась стремительными темпами, необходимо использовать такие государственные программы как ипотека, например, с материнским капиталом, военная ипотека, ипотека для бюджетников.

Большой проблемой на рынке ипотечного кредитования по-прежнему остаются высокие процентные ставки. В настоящее время величина ставок варьируется от 10 до 17%. Так же не все граждане могут позволить заплатить существенный первоначальный взнос на недвижимость, не все обладают чистой кредитной историей и официальной зарплатой. В итоге ипотечное кредитование развивается, но не как массовый продукт, так как кредитование доступно только заемщикам с доходами выше среднего.

Существует проблема, связанная с монополиями на рынке жилья. Рынок первичного жилья до сих пор непрозрачен. Зачастую возможность строить новые жилые дома имеет узкий круг компаний. Отсутствие конкуренции удерживает стоимость квадратных метров на слишком высоком уровне, чтобы они стали доступными для рядовых потребителей. Когда рынок долевого строительства перестанет быть монополизированным, это автоматически приведет к решению целого ряда проблем ипотечного кредитования - цена на недвижимость снизится в соответствии с рыночными условиями. Кроме того, на рынке недвижимости наблюдается острая нехватка жилья эконом-класса.

Отсутствие экономической стабильности, низкие заработные платы, проблемы формирования среднего класса, сравнительно высокие процентные ставки по ипотечному жилищному кредитованию, все это стоит на пути стабильного развития системы ипотечного кредитования в РФ.

Рассмотрим перспективы развития рынка ипотечного кредитования в РФ. В отсутствии резких колебаний на мировых финансовых рынках сектор сохранит устойчивые темпы роста. В ближайшие 1-1,5 года поддержку спросу на ипотеку обеспечит позитивная динамика, наметившаяся в жилищном строительстве. Ключевым ограничителем роста ипотечного кредитования является тенденция к повышению процентных ставок по кредитам, в том числе и по программам с государственной поддержкой. В частности, в начале 2 полугодия 2013 года большинство лидеров рынка превысили ставки по наиболее популярным программам в среднем на 1-3 процентных пункта (в основном это коснулось кредитов с первоначальным взносом менее 50%). С 3 сентября 2013 года пересмотрены условия кредитования по стандартной программе Агентства по Ипотечному Жилищному Кредитованию (далее АИЖК): минимальные ставки при их фиксации на весь срок кредитования выросли в среднем на 2% пункта. По прогнозам ценовая доступность ипотеки будет снижаться: наблюдается ускорение роста инфляции, а Банк России в борьбе с ней уже повысил ключевые процентные ставки. В результате до конца 2013 года повышение ипотечных ставок осуществилось. По прогнозам экспертов годовые темпы прироста окажутся на уровне 50-60%. В результате по итогам 2013 года объем ипотечного кредитования пересечет планку в 1 трлн. рублей и составит 1,1 трлн. рублей.

В 2014 году влияние процентных ставок может оказаться более ощутимым: часть заемщиков отложит покупку квартиры «до лучших времен» либо попытается накопить средства на более высокий первоначальный взнос, тем самым обеспечить более низкую ставку. В связки с этим ожидается дальнейшее замедление темпов роста рынка - с учетом его масштабов они не превысят 40% в годовом исчислении.

По прогнозам доля крупных банков на ипотечном рынке будет устойчиво расти. Как правило, крупные банки, работающие по собственным программам, отличает оперативность в принятии решений и более интересные продуктовые предложения. Скажется и падение интересов средних и малых банков к наиболее популярным программа АИЖК. Дело не только в повышении стоимости кредитов по таким программам. Текущая деятельность АИЖК все в большей степени свидетельствует о желании института ограничить свое присутствие на классическом рынке и сконцентрироваться на инновационных продуктах. В частности, за январь-июнь 2013 года АИЖК было выкуплено закладных на 26,1 млрд. рублей, что на 17% больше аналогичного показателя прошлого года. При этом доля АИЖК в общем объеме выдачи снизилась с 8 до 6%.

Банки, работающие с АИЖК, имеют значительные трудности и многочисленные формальности, сопровождающие процесс рефинансирования закладных. Новые же условия выкупа закладных предполагают, что банки-партнеры должны будут заранее определиться с объемом выдачи и оплатить агентству опцион. Очевидно, что средние и малые банки, которые перейдет на собственные программы, предложат более высокие ставки, чем по стандартам АИЖК, и будут проигрывать в конкуренции с крупными банками.

В целях стимулирования спроса на ипотечное кредитование необходимо осуществлять следующие меры:

)обеспечивать поддержание процентных ставок на приемлемом для заемщика уровне;

)повышать доступность жилья эконом-класса;

)предоставлять надежным заемщикам возможность снижения первоначального взноса за счет развития страхования ипотеки;

)стимулировать развитие социальных программ ипотечного кредитования, ориентированных на отдельные категории заемщиков (молодые семьи, получатели материнского капитала).



Заключение


Ипотечный кредит представляет собой кредит, обеспеченный определенной недвижимой собственностью, а ипотечное кредитование - это предоставление кредита под залог недвижимого имущества.

В настоящее время в РФ существует устойчивый сформировавшийся спрос на недвижимость, но не у всех есть возможность приобретения жилья. Ипотека - это наиболее оптимальный вариант для решения жилищной проблемы. Причем с каждым годом интерес к ипотеке растет, что свидетельствует о перспективах роста объема рынка ипотечного кредитования в будущем.

Наличие в стране развитой системы ипотечного кредитования говорит о развитости экономики, о перспективах роста, о высоком уровне развития общества в целом.

Ипотека является тем звеном национальной хозяйственной системы, которое обладает возможностью обеспечить взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками, строительными компаниями и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики. На сегодняшний день с помощью ипотечного кредитования должна решаться проблема обеспечения населения жильем. С помощью механизма ипотеки увеличится приток средств на рынок жилья, активизируется строительство и связанные с ним секторы промышленности, а это значит, и расширятся рабочие места, повысятся доходы населения и бюджетов всех уровней, произойдет рост экономики в целом. Поэтому необходимо использовать те реальные условия и возможности, которыми располагают регионы, создать необходимые организационные правовые и финансовые предпосылки для развития массового строительства жилья с использованием рыночных и государственных механизмов регулирования процессов в этом социально важном секторе экономики.

Только с учетом государственной поддержки, снижения процентных ставок по ипотечному кредитованию, введения социальных программ, активизации строительства жилья эконом-класса возможно появление стабильной и устойчивой системы ипотечного кредитования.

В данной курсовой работе были изучены основные вопросы в области ипотечного кредитования, проанализирована ситуация на рынке, выявлены наиболее значительные проблемы в функционировании ипотечного кредитования и рассмотрены прогнозы и перспективы развития ипотеки в современных условиях РФ.



Список используемых источников


  1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): ФЗ РФ
    от 30 ноября 1994 г., №51-ФЗ. [Электронный ресурс]. - Доступ из справочно-правовой системы «Консультант плюс». - Режим доступа: http://www.consultant.ru
  2. Федеральный закон №102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в редакции от 17.07.2009 №166-ФЗ). [Электронный ресурс]. - Доступ из справочно-правовой системы «Консультант плюс». - Режим доступа: http://www.consultant.ru
  3. Федеральный закон №152-ФЗ от 11 ноября 2003 года «Об ипотечных ценных бумагах». [Электронный ресурс]. - Доступ из справочно-правовой системы «Консультант плюс». - Режим доступа: http://www.consultant.ru
  4. Федеральный Закон №188-ФЗ от 29 декабря 2004 года «Жилищный кодекс Российской Федерации». [Электронный ресурс]. - Доступ из справочно-правовой системы «Консультант плюс». - Режим доступа: http://www.consultant.ru
  5. Федеральный закон №214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». [Электронный ресурс]. - Доступ из справочно-правовой системы «Консультант плюс». - Режим доступа: http://www.consultant.ru
  6. Банковское дело [Текст]: учебник / под ред. Е.Ф. Жукова, Н.Д. Эриашвили. - М.: ЮНИТИ-ДАНА: Единство, 2009. - 575 с.
  7. Банковское дело [Текст]: учебник / под ред. Лаврушина О.И., Мамоновой И.Д., Валенцевой Н.И. - М.: КНОРУС, 2009. - 768 с.
  8. Банковское дело [Текст]: учебник / Белоглазова Г.Н., Кроливецкая Л.П. - СПб.: Питер, 2009. - 400 с.
  9. Банковские операции [Текст]: учебник / Печникова А.В., Маркова О.М., Стародубцева Е.Б. - М.: ФОРУМ: ИНФРА-М, 2009. - 352 с.
  10. Все об ипотеке [Текст]: учебник / Афонина А.В. - Омега-Л, 2008. - 210 с.
  11. Горемыкин, В.А. Ипотечное кредитование: [Текст] Учебник. - М.: МГИУ, 2009. - 368 с.
  12. Деньги, кредит, банки [Текст]: учебник / Под ред. Жукова Е.Ф., Зеленковой Н.М., Литвиненко Л.Т. - М.: ЮНИТИ, 2011. - 783 с.
  13. Ипотека. Кредит. Комментарий жилищного законодательства [Текст]: учебник /Л.Ю. Грудцына, М.Н. Козлова. - М.: Эксмо, 2006. - 368 с.
  14. Ипотека: просто о сложном [Текст]: учебник / Шевчук Д.А. - Гроссмедиа, 2008. - 160 с.
  15. Организация деятельности коммерческого банка [Текс] / Учебное пособие / М.С. Марамыгин, Е.Г. Шатковская, 2013. - 182 с.
  16. Лукьянов, А.В. Анализ рынка ипотечного кредитования [Текст] / А.В. Лукьянов // журнал Деньги и кредит. - 2010. - №8. - с. 10-15.
  17. Развитие ипотечного кредитования в Российской Федерации [Текст]: учебник / Под ред. Копейкина А.Б., Рогожиной Н.Н., Косаревой Н.Б. - М.: Дело, 2010. - 256 с.
  18. Разумова, И.А. Ипотечное кредитование. [Текст] / 2-е изд. - СПб.: Питер, 2009. - 304 с.
  19. Рынок ипотечного кредитования и социально-экономические показатели в России (2005-2010 гг.) // Исследование аналитического центра компании ООО «Русипотека», Москва. - 2010. - №11. - с. 34-37.
  20. Русипотека: кредитование и секьюритизация [Текст] // Аналитический обзор компании ООО «Русипотека». - 2011. - №1.
  21. Доронкин, М, Волков, С, Самиев, П. Ипотечное кредитование в 1 полугодии 2011 года: от ренессанса к неизвестности [Текст] // Банковские услуги. 2011. - №11. - с. 38-49.
  22. Центральный Банк Российской Федерации: [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.cbr.ru
  23. Рейтинговое агентство «Эксперт» [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.raexpert.ru
  24. Ипотечное кредитование в России [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.ipocredit.ru
  25. Сбербанк России [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www. sbrf.ru
  26. Русская ипотека [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http:// www.russianipoteka.ru
  27. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.ahml.ru
  28. Портал «Все об ипотеке» [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http:// www.vse-obipoteke.ru
  29. «РосБизнесКонсалтинг» [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.rbc.ru

Введение Под ипотечным кредитованием в общемировой практике понимается система, включающая в себя кредиты, выданные под обеспечение залогом недвижимости

Больше работ по теме:

КОНТАКТНЫЙ EMAIL: [email protected]

Скачать реферат © 2017 | Пользовательское соглашение

Скачать      Реферат

ПРОФЕССИОНАЛЬНАЯ ПОМОЩЬ СТУДЕНТАМ