Оценочная деятельность

1). Назначение оценки, направления и специализация оценочной деятельности

Оценочная деятельность - профессиональная деятельность по установлению стоимости материальных и нематериальных объектов с учётом прав на них и интересов в отношении них субъектов гражданских прав. В зависимости от цели проводимой оценки различают следующие виды стоимости: рыночная, инвестиционная, залоговая, ликвидационная и другие. Оценочной деятельностью занимаются профессиональные оценщики - физические или юридические лица, получившие в установленном порядке лицензию. При оценке используются специальные правила и методики. К деятельности профессиональных оценщиков предъявляют следующие требования. Оценщик - физическое лицо должен соответствовать одной или нескольким установленным квалификационным характеристикам. В составе оценщика - юридического лица должно работать определённое количество оценщиков - физических лиц. Оценщики в обязательном порядке страхуют свою профессиональную ответственность. Оценочная деятельность регулируется государством, а также в значительной степени саморегулируемыми организациями. Национальный совет по оценочной деятельности, созданный в Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» выполняет следующие функции: Формирование единых подходов к осуществлению оценочной деятельности, Координация деятельности оценщиков, Разработка федеральных стандартов и правил оценки.

2). Основные области применения результатов оценки

). Необходимость и возможность применения стоимостной оценки в финансово-кредитной сфере

). Основные этапы развития оценочной деятельности в РФ

Зарождение российской оценки датируется XV веком, когда появились поместья как специфическая разновидность частнофеодальной условной земельной собственности. Главной отличительной особенностью оценки земельной собственности вплоть до середины ХIХ века была оценка земли с прикрепленным к ней зависимым крестьянином. Оценка земли проводилась по определенным правилам и инструкциям, первая из которых датируется 1754 годом. В 1864 год оценочная деятельность была отнесена к компетенции земских губернских и уездных учреждений, т.е. по современной терминологии, передана с федерального на местный уровень. Под руководством земств в 1860-1880 гг. были осуществлены массовые оценочные работы в сфере недвижимости по всей территории Российской Империи. С началом земской оценочной деятельности было связано зарождение оценочной статистики, включавшей работы по обследованию и оценке земель сельского хозяйства в целях налогообложения. В это время петербуржские профессора выезжали в губернии и читали курсы лекций для губернских и уездных оценочных комиссий по теории и практике оценки. В 1870 году право оценивать недвижимость было предоставлено городской управе, по правилам, разработанным городской думой. В них определялся состав комиссии по оценке, ее права, обязанности, определялись цель и порядок проведения оценочных работ, было установлено, что основанием для оценки городской недвижимости является ее доходность. 8 июня 1893 года был издан первый закон об оценке недвижимого имущества.

Огромная роль в становлении российской оценки принадлежит великому российскому государственному деятелю Сергею Юльевичу Витте. В бытность его министром финансов Российской Империи по его инициативе были приняты «Правила оценки недвижимых имуществ» 1893г. и Инструкция по разъяснению Закона об оценке недвижимого имущества 1894г., а в 1899 - новый Закон об оценке недвижимого имущества. Теория же оценки изложена в его знаменитом «Конспекте лекций о народном и государственном хозяйстве, читанных Его императорскому высочеству великому князю Михаилу Александровичу в 1900-1902 годах». На тот период времени эта теория и практика занимали ведущее место в мире. Удивителен, красив и содержателен российский экономический язык того периода. Например, «За выделом из хозяйственного дохода частей, причитающихся на долю труда, капитала и на уплату ренты, получается остаток, составляющий предпринимательский барыш или чистый доход от предприятия. Отличительная черта барыша предпринимателя заключается в полной его неопределенности в противоположность ренте, заработной плате и проценту за пользование капиталом, которые представляют собой величины, определенные заранее, еще до начала производства. Вместе с тем барыш предпринимателя характеризуется элементами риска величина этого дохода очень во многом зависит от степени правильности первоначальных расчетов. (Стр. 350)»3.В советское время потребности в независимой оценке не было, так как существовал только один собственник - государство, и оно само устанавливало цены на имущество. Передовая теория и практика оценки за советский период были безвозвратно потеряны. В то же время в мире происходили глобальные изменения, которые выдвигали на первый план необходимость согласованных процедур оценки имущества.В условиях ускоряющихся темпов глобализации инвестиционных рынков в 70-тых годах появилась потребность в разработке признанных на международном уровне стандартов для определения стоимости имущества. Стало очевидным, что в отсутствии международных стандартов оценки существует значительный потенциал для возникновения недоразумений. Различия точек зрения среди национальных организаций, занимающихся оценкой, приводили к отсутствию взаимопонимания. В ответ на эту ситуацию члены технического комитета Королевского института чартерных сервейеров (RICS), имеющих право проводить оценки в Великобритании, и представители организаций по оценке США начали диалог в конце 1970 гг., который привел в 1981 г. к основанию Международного комитета по стандартам оценки активов (МКСОА - TIAVSC). В 1994 г. Комитет изменил свое название и сейчас известен как Международный комитет по стандартам оценки (МКСО).МКСО периодически пересматривает Международные стандарты оценки. Эти редакции были опубликованы в 1985, 1994/97, 2000, 2001, 2003, 2005гг. Эволюция этих стандартов свидетельствует о признании МКСО того, что изменения неизбежны и происходят непрерывно даже тогда, когда этот процесс происходит постепенно и не поддается легкому обнаружению. Сначала возрождения российской оценки она пошла собственным путем, как на институциональном, так и на методологическом уровне. В оценку пришли высокообразованные специалисты из фундаментальной науки и ВПК, которые активно начали изучать зарубежный опыт и создавать собственные методики оценки. Контроль же за рынком оценки и выработку российских стандартов оценки взяло на себя государство. Сегодня стало очевидным, что этот «особый путь» оказался тупиковым и что пора возвращаться на международный путь развития оценочной деятельности.

). Особенности современного этапа развития оценочной деятельности в РФ

на современном этапе развития оценочной деятельности наметились негативные явления, ведущие к принижению роли и значения оценки и превращению ее в обслуживающую структуру рыночных агентов, уже принявших определенные решения по стоимости активов. Отчасти, это проявление высокоадаптивных свойств системы (русской управленческой модели).

В то же время вина здесь во многом лежит на органе, уполномоченном законодательством осуществлять регулирование оценочной деятельности. Но главным образом, причина кроется в отсутствии сформировавшегося профессионально и нравственно кластера оценщиков, не идущих на поводу у заказчиков оценки и не занимающихся примитивной подгонкой. Сегодня никого не удивляет профессиональная деятельность без соблюдения этических норм (Кодекса поведения) оценщика.

). Основные направления государственного регулирования оценочной деятельности

Система государственного регулирования оценочной деятельности включает: лицензирование оценщиков и контроль за соблюдением ими лицензионных требований и условий; установление требований к профессиональной подготовке специалистов в области оценки стоимости; формирование методологической базы оценочной деятельности. В соответствии с названным законом, проведение оценки является обязательным в следующих случаях. 1. Определение стоимости объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.В случае приватизации государственного или муниципального имущества начальная цена приватизируемого имущества устанавливается на основании отчета об оценке имущества, составленного в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Использование объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога. Залогодателем вещи может быть ее собственник (в нашем случае - государство или муниципальное образование) либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения, но только в случае согласия собственника имущества. Залог права аренды или иного права на чужую вещь не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц.

В договоре о залоге указываются предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.3. Продажа или иное отчуждение объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям. 4. Переуступка долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям. Передача объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки.5. Национализация имущества - обращение в государственную собственность имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, производящейся на основании закона с возмещением стоимости этого имущества и других убытков, а также выкуп или иное законное изъятие имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд.

). Цели и задачи национального совета по оценочной деятельности

Основными целями Национально совета по оценочной деятельности является представление интересов профессионального сообщества оценщиков в органах государственной власти, разработка методологии и стандартов оценочной деятельности, а также актуализация и утверждение тарифов на оценочную деятельность в Российской Федерации. Основными функциями НСОД являются:

) обсуждение вопросов государственной политики в области оценочной деятельности;

) представление интересов СРОО в федеральных органах государственной власти, органах государственной власти субъектов Российской Федерации, органах местного самоуправления;

) формирование предложений по вопросам выработки государственной политики в области оценочной деятельности;

) формирование предложений о совершенствовании правового и экономического регулирования оценочной деятельности;

) защита прав и законных интересов СРОО;

) разработка федеральных стандартов оценки и т.д.

). Саморегулируемые организации оценщиков и их функции

Основные функции, права и обязанности саморегулируемой организации предусмотрены в ст. 6 Федерального закона "О саморегулируемых организациях". Причем саморегулируемая организация наряду со своими основными функциями вправе осуществлять иные предусмотренные федеральными законами и уставом некоммерческой организации функции.

Саморегулируемая организация не вправе осуществлять деятельность и совершать действия, влекущие за собой возникновение конфликта интересов саморегулируемой организации и интересов ее членов или создающие угрозу возникновения такого конфликта.

Поскольку саморегулируемая организация оценщиков создается в целях регулирования и контроля оценочной деятельности, ее функции предопределены указанными целями.

Функции саморегулируемой организации оценщиков включают в себя:

разработку и утверждение стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики;

разработку и утверждение правил и условий приема в члены саморегулируемой организации оценщиков, дополнительных требований к порядку обеспечения имущественной ответственности своих членов при осуществлении оценочной деятельности, установление размера членских взносов и порядка их внесения;

представление интересов своих членов в их отношениях с федеральными органами государственной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, а также с международными профессиональными организациями оценщиков;

прием в члены и исключение из членов саморегулируемой организации оценщиков по основаниям, предусмотренным законом и внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков;

контроль за осуществлением своими членами оценочной деятельности в части соблюдения ими требований законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, а также правил деловой и профессиональной этики;

ведение реестра членов саморегулируемой организации оценщиков и предоставление информации, содержащейся в этом реестре, заинтересованным лицам в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности;

организацию информационного и методического обеспечения своих членов.

Следует отметить, что указанный перечень функций СРОО не является исчерпывающим, поскольку предусмотрено осуществление СРОО иных установленных комментируемым Федеральным законом функций.

. Важнейшей функцией саморегулируемой организации оценщиков является разработка и утверждение:

стандартов и правил оценочной деятельности;

правил деловой и профессиональной этики.

О стандартах и правилах оценочной деятельности см. ст. 20 комментируемого Закона.

Саморегулируемые организации оценщиков разрабатывают и утверждают стандарты и правила оценочной деятельности, правила деловой и профессиональной этики.

Стандарты и правила оценочной деятельности, разрабатываемые и утверждаемые саморегулируемой организацией, обязательны к исполнению для членов этой организации только в части, не противоречащей федеральным стандартам оценки и принятым нормативно-правовым актам. Таким образом, саморегулируемая организация лишена возможности корректировать на уровне собственных стандартов недоработки, зачастую возникающие в утвержденных федеральных законопроектах.

Для правил деловой и профессиональной этики, принимаемой саморегулируемой организацией оценщиков, Закон не предусматривает никаких ограничений или условий. При этом в соответствии со ст. 22.2 комментируемого Закона их нарушение может повлечь исключение оценщика из членов саморегулируемой организации.

). Международные и федеральные стандарты оценки

). Характеристики объектов оценки и параметры среды их функционирования

). Субъекты оценочной деятельности

К субъектам оценочной деятельности можно отнести: органы исполнительной власти Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований; оценщиков, являющихся индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами; профессиональные объединения оценщиков; заказчиков оценщиков - юридических и физических лиц, по инициативе которых на основании заключенного между ними и оценщиком в письменной форме договора проводится оценка того или иного объекта; потребителей оценочных услуг юридических или физических лиц, а так же органов исполнительной власти, использующих информацию, содержащуюся в отчете об оценки. Вместе с тем, действующим сегодня законом об оценочной деятельности регулируются взаимоотношения только между непосредственными участниками процесса оценки - тем, кто оценивает и тем, кто заказывает оценку. Оценивать объекты могут физические лица - оценщики, которые являются либо индивидуальными предпринимателями, либо работниками оценочных компаний. В последнем случае, именно оценочная компания заключает с заказчиком договор на оценку объекта оценки. В Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в ст. 4 субъектами оценочной деятельности признаются с одной стороны, юридические лица и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется настоящим Федеральным законом (оценщики), а с другой - потребители их услуг (заказчики). Таким образом, оценщики и заказчики - это субъекты оценки «первого уровня», всех остальных можно отнести к субъектам «второго уровня». Органы власти участвуют в формировании порядка и определении требований и условий для осуществления оценочной деятельности посредством разработки, принятия нормативных правовых актов и их реализации исполнительными органами власти, осуществляющими также и контроль за деятельностью оценщиков. Во избежание зарегулированности оценочной деятельности и в целях более точного отражения существующих реалий экономической жизни в нормативных правовых актах органов власти предполагается целесообразным активное участие в процессе нормотворчества самих оценщиков. Что касается потребителей оценки, то ими не обязательно являются заказчики. Потребителем оценки, может быть любой участник оценочной деятельности, в том числе и органы власти (выступающие в роли собственника государственного или муниципального имущества, например, при приватизации последнего). Интересы заказчика оценки и потребителя результатов оценки могут в таком случае не совпадать.

). Права и обязанности оценщиков и заказчиков

Согласно ст. 14-16 Закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», оценщик имеет право: 1) применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки; 2) требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки; 3) получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки 4) запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной в случае если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта, оценщик указать это в отчете 5) привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объекта иных оценщиков либо других специалистов; 6) отказаться от проведения оценки объекта в случаях если заказчик нарушил условия договора не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие договору условия работы; 7) требовать возмещения расходов, связанных с проведением оценки объекта, и денежного вознаграждения за проведение оценки объекта по определению суда, арбитражного суда или третейского суда. Оценщик обязан: 1) соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования настоящего Федерального закона, а также принятых на его основе нормативных правовых актов Российской Федерации и нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации; 2) сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки объекта вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки объекта; 3) обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки объекта; 4) предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства РФ об оценочной деятельности, об уставе и о кодексе этики соответствующей саморегулируемой организации, на членство в которой ссылается оценщик в своем отчете; 5) предоставлять по требованию заказчика лицензию на осуществление оценочной деятельности, страховой полис и документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности; 6) не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации; 7) хранить копии составленных отчетов в течение 3 лет; 8) в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, предоставлять копии хранящихся отчетов или информацию из них правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам либо органам местного самоуправления по их законному требованию.

). Система принципов оценки различных объектов собственности

Принципы оценки имущества (собственности) могут быть структурированы и объединены в три группы. В первую группу принципов оценки имущества входят принципы оценки имущества, основанные на представлениях пользователя (собственника) имущества. Вторая группа содержит принципы оценки имущества, связанные с эксплуатацией собственности, основанные на представлениях производителя имущества, на требованиях, предъявляемых к имуществу. Третья группа принципов оценки имущества объединяет принципы оценки имущества, связанные с рыночной средой. Отдельно выделяется принцип наилучшего (наиболее эффективного) использования собственности (имущества) как основополагающий принцип оценки имущества.

14). Доходный подход к оценке объектов собственности и его методы

Это совокупности методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости: - принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет); -принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль). Сущность доходного подхода состоит в оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества, т. е. путем капитализации дохода. Капитализация дохода - это процесс перерасчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти величины учитывают: -сумму будущего дохода; -время, когда должен быть получен доход;- продолжительность получения дохода. Определение рыночной стоимости недвижимости доходным подходом происходит в два этапа: -прогнозирование будущих доходов; -капитализация будущих доходов в настоящую стоимость.

Прогнозирование будущих доходов основано на использовании финансовых отчетов собственника: -упрощенного баланса; -отчета о движении денежных средств, реконструируемый оценщиком для задач экономического анализа статей доходов и расходов.

стоимостной оценка кредитный специализация

15). Сравнительный подход к оценке объектов собственности и его методы

Это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами аналогами объекта оценки. Метод компании-аналога или метод рынка капитала основан на использовании цен, сформированных открытым фондовым рынком. Базой для сравнения служит цена одной акции акционерных обществ открытого типа. Следовательно, в чистом виде данный метод используется для оценки миноритарного пакета акций. Метод сделок или метод продаж ориентирован на цены приобретения предприятия в целом либо его контрольного пакета акций. Это определяет наиболее оптимальную сферу применения данного метода - оценка 100%-го капитала, либо контрольного пакета акций. Метод отраслевых коэффициентов или метод отраслевых соотношений основан на использовании рекомендуемых соотношений между ценой и определенными финансовыми параметрами.

Отраслевые коэффициенты обычно рассчитываются специальными аналитическими организациями на основе длительных статистических наблюдений за соотношением между ценой собственного капитала предприятия и его важнейшими производственно-финансовыми показателями. На основе анализа накопленной информации и обобщения результатов были разработаны достаточно простые формулы определения стоимости оцениваемого предприятия.

). Затратный подход к оценке объектов собственности и его методы

Это совокупность методов оценки стоимость объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа. Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих этапов: -оценка рыночной стоимости земельного участка; -оценка восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания, в том числе оценка величины предпринимательской прибыли; -расчет выявленных видов износа; -расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка. Определение стоимости участка земли, входящего в состав оцениваемой затратным методом недвижимости, основано на предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования как свободного от застройки. Для оценки рыночной стоимости земли применяют следующие методы:- метод сравнения продаж; -метод распределения; -метод выделения; -метод разбивки на участки; -техника остатка для земли; -капитализации чистой земельной ренты. Метод сравнения продаж при наличии необходимой информации является наиболее предпочтительным и общеприменимым. Основными элементами сравнения для земли являются: -права собственности; -условия финансирования; -условия продажи; -условия рынка; -месторасположение; -физические характеристики; -доступные коммунальные услуги; -условия зонирования; -наилучшее и наиболее эффективное использование. При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости. Метод распределения основан на положении о том, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Такое соотношение наиболее достоверно для новых улучшений, которые отражают наилучшее и наиболее эффективное использование земли.

). Основные этапы стоимостной оценки

заключение договора, на проведение оценки, включающего задание на оценку.

сбор и анализ информации необходимой для проведения оценки

применение подходов к оценке включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов

согласование результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки

составление отчета об оценке

). Отчет об оценке стоимости различных объектов собственности

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности); состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости); отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности). Копия отчета об оценке должна храниться оценщиком с даты составления отчета в течение общего срока исковой давности, установленного законодательством Российской Федерации.

Отчет об оценке должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика, осуществляющего оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, или печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Требования к составлению отчета об оценке, проводимой для специальных целей и отдельных видов объектов оценки, могут дополнять требования настоящего федерального стандарта оценки и устанавливаются соответствующими федеральными стандартами оценки отдельных видов объектов оценки либо оценки для специальных целей.

Больше работ по теме: