Оценка стоимости промышленного предприятия

 

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

Государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Сибирский государственный аэрокосмический университет

имени академика М.Ф. Решетнева»


Институт менеджмента и социальных технологий


СПЕЦИАЛЬНОСТЬ  080105

КАФЕДРА Финансы и кредит




ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ПРОМЫШЛЕННОГО

ПРЕДПРИЯТИЯ

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

1 Оценочная деятельность в Российской Федерации: история, понятия, законодательная база 

1.1 История оценочной деятельности 

1.2 Оценка бизнеса как экономическая категория  

1.3 Регулирование оценочной деятельности  

1.4 Лицензирование оценочной деятельности и контроль за соблюдением лицензионных требований  

1.5 Методическое обеспечение  

2 Анализ финансового Состояния ОАО "КЗХ "Бирюса"  

2.1 Характеристика ОАО "КЗХ "Бирюса" 

2.2 Анализ финансово-хозяйственной деятельности предприятия  

3. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ОАО «КЗХ «Бирюса»  

3.1. Оценка стоимости предприятия на основе показателя «Чистые активы»  

3.2 Оценка стоимости предприятия методом дисконтирования денежных потоков   

3.3. Сравнительный анализ результатов оценки  

Заключение.  

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ  

ПРИЛОЖЕНИЯ  



Введение

 

В мировой практике используется множество различных подходов к оценке стоимости компаний, их активов, бизнеса в целом. Вместе с тем, вопросам оценки пока еще уделяется явно недостаточное внимание. Здесь особо следует сказать о том, что при проведении оценочных работ в российских компаниях многие из существующих подходов либо вообще не используются, либо используются крайне редко, в результате этого, на практике не всегда обеспечивается всесторонняя, полная и объективная оценка величины капитала.

В российских компаниях накоплен некоторый положительный опыт в осуществлении рыночной оценки стоимости бизнеса, определении затрат на инвестиции и т.д. Лишь совсем недавно, в начале 90-х годов, в отечественной практике в связи с переходом к рыночным методам ведения хозяйства, необходимостью проведения оценки стоимости приватизируемых объектов государственной собственности, реализации мер по ликвидации убыточных компаний, стали находить применение современные методы оценки стоимости бизнеса для решения указанных задач. Для России актуальность этой темы связана, прежде всего, с тем, что определить стоимость компании, в стране с переходной экономикой, довольно сложно. В первую очередь, это обусловлено необходимостью учета высоких рисков, характерных для формирующихся рынков.

При оценки стоимости бизнеса определенное внимания заслуживают вопросы использования методов оценки. Существующие ныне за рубежом и в нашей стране методы оценки стоимости бизнеса можно вместить в рамки более или менее объемных классификаций. В основе этих классификаций, как правило, находятся: методологические, экономические, рыночные, временные, имущественные и другие признаки. В этой дипломной работе будут рассмотрены наиболее часто встречающиеся подходы к вопросам применения методов оценки у зарубежных и отечественных специалистов.

Как правило, в литературе по вопросам финансового анализа и оценки стоимости бизнеса используется весьма узкий подход к классификации методов оценки, например С.Хадсон-Уилсон касается лишь трех групп методов: методы возмещения затрат; методы рыночной и сравнительной стоимости; методы оценки будущего дохода. [35, с. 127].

В специальной литературе можно встретить и более развернутые и полные классификации. Например, в своей работе В.Григорьев и И. Островкин предлагают осуществлять оценку с использованием трех групп подходов: имущественного, доходного и сравнительного. [27, с. 91]. Именно эти три подхода будут подробно описаны во второй главе данного диплома.

Каждый из подходов, применяемых в современной теории оценки стоимости бизнеса, обладает как некоторыми преимуществами, так и определенными недостатками. В этой связи следует констатировать, что в современной теории оценок преобладают группировки методов оценки по формальным признакам, но недостаточное внимание уделяется методам оценки по временному признаку, который является важным критерием в определении изменений стоимости и цены объекта, находящегося в процессе перенесения своей стоимости на товар, т.е. функционирующего капитала.

Таким образом, целью данной работы является оценка стоимости предприятия на основе анализа применяемых в настоящее время современных методик оценки стоимости бизнеса.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

· исследовать существующие точки зрения на оценку бизнеса;

· рассмотреть существующие концептуальные подходы при реструктуризации бизнеса;

· проанализировать существующие методики оценки стоимости бизнеса;

· оценить стоимость бизнеса на реальном примере;

Оценку бизнеса по ее предмету с самого начала нельзя смешивать с анализом финансово-хозяйственной деятельности компании (например, на основе исследования коэффициентов, рассчитываемых по бухгалтерскому балансу компании), который тоже иногда в «обывательском» смысле склонны называть оценкой того, как в компании осуществляется бизнес. Оценка бизнеса всегда отвечает на прямой вопрос: «сколько стоит или сколько может стоить бизнес?».

Оценка бизнеса, оценка компании - эти понятия рыночной экономики близки и понятны любому профессионалу бизнеса на Западе. Эти термины теперь часто звучат и в России. Оценка стоимости бизнеса (компании) производится по различным методикам, как западным, так и российским. По мере того как в нашей стране появляются независимые собственники компаний и фирм, все острее становится потребность в определении рыночной стоимости их капитала. Вместе с тем, практика показывает, что применяемые сейчас методы оценки компании по стоимости их имущества несовершенны, поскольку они оценивают фактически лишь затраты на создание собственности. Однако все оценки однозначно основаны, прежде всего, на предпосылках, что компания является прозрачной для акционеров (потенциальных акционеров), менеджмент компании работает в ее интересах и представляемая финансовая отчетность является реальным отражением дел в рассматриваемой компании.

Оценка стоимости бизнеса (компании) является деятельностью, которую в разных ситуациях часто приходится осуществлять в рыночной экономике. Ею необходимо заниматься и при оценке подлежащей продаже компании-банкрота, и при определении того, на какую сумму нормально работающее открытое акционерное общество имеет право выпустить новые акции, и при исчислении цены, по которой любое акционерное общество должно выкупать акции выходящих из него акционеров. При этом неважно, о какой стране с рыночной экономикой идет речь. Это универсально и касается, в соответствии с действующим законодательством, также России. В наиболее широком смысле предмет оценки стоимости компании понимается двояко. Первое его понимание сводится к традиционному сейчас в нашей стране пониманию оценки стоимости бизнеса как оценки компании в качестве юридического лица. При таком подходе характерно отождествление оценки стоимости бизнеса с оценкой имущества этих компаний. Второе – и наиболее распространенное в мире – понимание оценки бизнеса заключается в том, чтобы выяснить, сколько стоят не компании, зарабатывающие те или иные доходы, а права собственности, технологии, конкурентные преимущества и активы, материальные и нематериальные, которые дают возможность зарабатывать данные доходы. В этом случае, бизнес можно охарактеризовать как предпринимательскую деятельность, направленную на производство и реализацию товаров, услуг, ценных бумаг, денег или других видов разрешенной законом деятельности с целью получения прибыли.

Оценка стоимости бизнеса изначально зависит от того, в расчете на какой сценарий его развития, т.е. на какой вариант решения по поводу его дальнейшей судьбы, она делается. Поэтому грамотный подход к бизнесу однозначно требует, чтобы любая его оценка делалась в расчете на изначально указываемые определения стоимости компании, которых в принципе может быть два (с учетом промежуточных решений):

· оценка предприятия как действующего (on-going-concem);

· оценка ликвидационной стоимости компании (в расчете на ее ликвидацию, подразумевающую прекращение бизнеса).

В зависимости от определения стоимости компании применяется тот или иной подход к оценке стоимости бизнеса. Как было указано выше, в мировой практике часто применяются три основных подхода: затратный, доходный, рыночный. Грубой ошибкой в оценки бизнеса является применение к оценке подхода, неадекватного определению стоимости, которое вытекает из сложившейся конкретной социально-экономической ситуации с рассматриваемой компанией.

В первой главе данной работы подробно освещаются цели и причины проведения оценки стоимости бизнеса. Рассматриваются стандарты стоимости бизнеса. Даются различные точки зрения современных экономистов по данной тематике.

Во второй главе рассматривается отрасль, в которой функционирует предприятие, а также проводится анализ финансово-хозяйственной деятельности предприятия.

Третья глава данной работы содержит практическую часть. На примере ОАО Красноярский завод холодильников «Бирюса» проведена оценка стоимости бизнеса.


1 Оценочная деятельность в Российской Федерации: история, понятия, законодательная база

 

1.1 История оценочной деятельности


В процессе развития российского рынка всё большее значение приобретает квалифицированная оценка стоимости объектов собственности. Однако немногие знают, что профессия оценщика, появившаяся еще в XIX веке, не является новой для России и имеет свою историю.

Необходимость работ по оценке была связана прежде всего с объективной потребностью в создании так называемого фискального кадастра - подробного описания недвижимой собственности. Первые предпосылки для проведения кадастровых работ, неотъемлемой частью которых являлась оценка, возникли в 1861 году, когда было отменено крепостное право.

Изданное в 1864 году "Положение о земских учреждениях" предусматривало изменение базы налогообложения, и частично - переход на налогообложение имущества граждан России. Размер налога определялся доходностью и ценностью имущества. Например, показатели доходности пахотных и сенокосных земель определялись на основе средней величины урожая, а леса оценивались по годовому доходу от рубки. В Нижегородской губернии в основу оценки земель были положены естественноисторические исследования почв, выполненные В.В. Докучаевым (классификации почв по физико-механическим и химическим показателям). В то же время в Херсонской губернии впервые была сделана попытка учета климатических факторов при оценке земли, в частности, засухи.

В каждой местности традиционно складывались определенные формы получения дохода от земли, определявшие ее ценность. К основным формам относились самостоятельное ведение хозяйства и сдача земель в аренду. На северо-западе и юго-западе России была распространена так называемая "чиншевая" аренда, заключающаяся в праве наследственного пользования землей за постоянную ежегодную плату владельцу.

Самым надежным способом использования земли была долгосрочная аренда, далее шла сдача аренды на один посев, а также "издольная" аренда, при которой владелец получал определенную долю урожая. Наиболее рискованным считалось получение дохода при ведении хозяйства самим владельцем.

Помимо оценки сельскохозяйственных земель, проводились и работы по оценке городской недвижимости. "Городовое положение" 1870 года уполномочило городские власти производить оценку для определения налога на недвижимость, размер которого рассчитывался в процентах от чистого дохода от использования данной недвижимости, а при невозможности определить доход налог рассчитывался исходя из материальной стоимости.

Позднее городские думы начали выпускать инструкции для избираемых ими оценочных комиссий, в которых был зафиксирован порядок определения валового дохода с учетом простоя квартир, а также перечислены статьи расходов на их содержание. Наибольшей обстоятельностью отличались инструкции Риги и Харькова. Первый опыт оценки в Харькове был неудачным из-за постоянной смены состава оценочной комиссии и отсутствия централизованного руководства. Однако в 1892 году была избрана новая оценочная комиссия, состав которой был усилен профессорами высших учебных заведений города Харькова. Кроме этого, для общей координации хода оценочных работ был создан наблюдательный совет.

В методологическом плане результаты оценки в Харькове дали существенное развитие оценочному ремеслу. Вся недвижимость в Харькове была разделена на восемь типов:

· жилая недвижимость с теплыми и холодными пристройками;

· торговые помещения (теплые и холодные);

· фабрики и промышленные объекты;

· доходные и промышленные сады;

· склады;

· промышленные дворы;

· огороды, поля, сенокосы и выгоны;

· пустыри.

В качестве единицы измерения земли была принята квадратная сажень, а для всех построек - кубическая сажень.

При определении признаков доходности принималось во внимание местоположение недвижимости и особенности того типа, к которому она относилась.

Статистическая обработка информации позволила оценочной комиссии разделить все городские домовладения на двенадцать типов. Было проведено также деление города на разряды местностей по средней арендной плате за одну комнату, а так как эти разряды встречались вперемежку, то вся территория была предварительно разбита на 54 района.

Результаты оценки городской недвижимости в Харькове, также как и результаты оценки земель Нижегородской губернии, позволили сформулировать основополагающие принципы и подходы к оценке, которые впоследствии только уточнялись и дополнялись.

8 июня 1893 года правительство России издало закон о переоценке всех видов имущества в 34-х губерниях. Одновременно с законом были утверждены "Правила оценки недвижимых имуществ", а 4 июня 1894 года министр финансов Витте утвердил инструкцию по разъяснению закона. Таким образом, для оценочных работ была создана законодательная база.

В 1894 году на IX съезде русских естествоиспытателей и врачей в Москве профессор А.И.Чупров организовал подсекцию статистики при географической секции, на заседании которой присутствовало 86 статистиков из 16 губерний. Этим было положено начало регулярным съездам специалистов в области оценочной статистики.

Следует отметить, что порядок проведения оценки, определенный законом 1893 года, оказался не совсем удачным, так как, несмотря на усилия губернских оценочных комиссий, не удавалось создать единообразие оценки не только в масштабах государства, но и даже в масштабах губерний. Именно поэтому 18 января 1899 года был принят новый закон об оценке недвижимого имущества, главным отличием которого стала передача компетенции установления оценочных норм от уездных к губернским оценочным комиссиям. Кроме этого, данный закон предусматривал государственное финансирование оценочных работ в 34-х губерниях в размере одного миллиона рублей в год.

В целом, с точки зрения методологии и общей организации оценки, Россия в конце прошлого века была одной из ведущих стран. Основными недостатками являлись конфликты оценочных комиссий с земствами, отсутствие единообразия в методике оценки, а также специальной контролирующей организации.

Может быть, это звучит удивительно, но оценка как вид профессиональной деятельности в России стояла в конце прошлого века на уровне, которого Европа и Америка достигли только в шестидесятых- семидесятых годах XX столетия. Закон от 8 июня 1893 года об оценке недвижимого имущества, подлежащего земским сборам, привел в движение все губернии земской России и заставил российское чиновничество разработать инструкции “по оценке недвижимых имуществ” и “методы описания и выработки норм доходности при оценке” на высочайшем экспертном уровне.

К сожалению, за десятилетия социализма все эти достижения были полностью утрачены. В наше время в России нет должной юридической базы для оценки и оценочной деятельности. [41, с. 78].

История оценочной деятельности на российском рынке возобновилась примерно 7 лет назад. За это время сформировались профессиональные общественные объединения, появились специализированные издания, были разработаны образовательные программы и методики, и оценка заняла свое место в ряду новых профессий, появление которых продиктовано развитием рынка в России.

Можно сказать, что современный этап развития рынка оценочных услуг во многом напоминает период, уже пройденный Россией в конце прошлого века. Поэтому всесторонний учет уроков развития русской оценочной статистики поможет избежать повторения старых ошибок.

 

1.2 Оценка бизнеса как экономическая категория


С развитием отечественной рыночной экономики у российского собственника, наконец, появилась возможность по своему усмотрению распоряжаться принадлежащим ему движимым и недвижимым имуществом, вкладывать свои средства в бизнес или продавать его. Но практически у каждого, кто собирается реализовать свои права собственника, возникает множество вопросов. Один из главных - вопрос оценки стоимости собственности, в том числе и бизнеса.

Всего несколько лет назад лишь ограниченный круг финансовых аналитиков и топ-менеджеров российских компаний четко представляли себе, что такое «стоимость бизнеса (компании)», как она определяется и как можно использовать эту категорию для поиска оптимальных решений по управлению компанией. Однако процесс интеграции российской экономики в мировую рыночную систему протекает не только в материальной сфере, но и оказывает влияние на систему нашего корпоративного мышления, вследствие чего все большее число российских компаний управляются с использованием стоимостных оценок предлагаемых стратегий развития.

Действительно, именно создаваемая для акционеров стоимость в долгосрочной перспективе является наилучшим критерием оптимальности принимаемых управленческих решений. Именно держатели акций, являясь остаточными претендентами на денежные потоки компании, для принятия решений нуждаются в отличие от любого другого круга заинтересованных лиц (менеджеров, наемных рабочих, общества в целом) в максимально полной информации, мыслят долгосрочными категориями и должны эффективно управлять всеми денежными потоками компании.

Существующие за рубежом теории оценки стоимости компаний и их активов имеют многовековую историю. В частности, правила экспертной оценки бизнеса по продажной рыночной стоимости были разработаны известным немецким ученым - математиком Г. Лейбницем еще в XVIII веке. Первые упоминания об оценке как методе бухгалтерского учета и рекомендации по его использованию при учете в продажных ценах и по себестоимости появились еще раньше - в XVI веке в трудах основоположников бухгалтерского учета Л.Пачоли и А. ди Пиетро. Сложившиеся за рубежом традиции и основные подходы, не только суммирование затрат по конкретному имущественному объекту в денежном выражении, но и множество других весьма интересных методов, вполне могут быть применимы для проведения оценки бизнеса в современных российских условиях.

Иногда среди специалистов возникает мнение о том, что профессиональная оценка не является самостоятельной областью научных знаний, поскольку для ее осуществления используются различные методы, сформированные в рамках других наук: учетные оценки - заимствованы из бухгалтерского учета, финансовые - из теории финансов, рыночные - из макроэкономики и т.д. Возможно, с этим и следовало бы согласиться, но дело в том, что именно благодаря данному направлению научных знаний были обобщены различные методы оценки, применяемые в математике, естественных, экономических науках, и выработаны практические рекомендации по их применению.

В современных условиях любой объект собственности может являться источником дохода и объектом рыночной сделки, в том числе таким объектом являются и права собственника. Владелец бизнеса имеет право продать его, заложить, застраховать, завещать, т.е. бизнес становится объектом сделки, товаром со всеми присущими ему свойствами, и как всякий товар бизнес обладает полезностью для покупателя. Но это товар особого рода.

Во-первых, это товар инвестиционный, те есть товар, вложения в который осуществляются с целью отдачи в будущем. Затраты и доходы разъединены в будущем. Причем размер ожидаемой прибыли не известен, имеет вероятностный характер, поэтому инвестору приходится учитывать риск возможной неудачи.

Во-вторых, бизнес является системой, но продаваться может как вся система в целом, так и отдельные ее подсистемы и даже элементы. В этом случае элементы бизнеса становятся основой формирования иной, качественно новой системы, то есть товаром становится уже не бизнес, а отдельные его составляющие.

В-третьих, потребность в этом товаре зависит от процессов, которые происходят как внутри самого товара, так и во внешней среде. Причем, с одной стороны, нестабильность в обществе приводит бизнес к неустойчивости, с другой стороны, его неустойчивость ведет к дальнейшему нарастанию нестабильности и в самом обществе. Из этого вытекает еще одна особенность бизнеса как товара – потребность в регулировании купли-продажи.

По мнению И. В. Гусевой, главного специалиста-оценщика Центра экспертиз «ЛАИР», особенностью процесса оценки стоимости является ее рыночный характер. Это означает, что оценка не ограничивается учетом одних лишь затрат на создание или приобретение оцениваемого объекта. Она обязательно учитывает совокупность рыночных факторов: фактор времени, фактор риска, рыночную конъюнктуру, уровень и модель конкуренции, экономические особенности оцениваемого объекта, его рыночную популярность и известность (гудвилл), макро- и микроэкономическую среду обитания объекта.

По мнению Юрия Школьникова, аналитика Группы независимых экспертов, существует ряд проблем, связанных с оценкой стоимости бизнеса (компании), которые условно можно разделить на две категории:

· оценка стоимости активов компании;

· оценка стоимости собственного капитала компании, доли в собственном капитале или пакета акций.

Первая группа оценок связана с ситуациями, когда предполагаются сделки с имуществом компании, внесение имущества в качестве вклада в уставный капитал, ликвидация компании. В зависимости от объекта оценки (недвижимость, машины и оборудование, нематериальные активы) используются соответствующие подходы и методы оценки этих активов. Строго говоря, оценка активов не является оценкой компании как хозяйствующего субъекта. Неправомерно отождествлять оценку стоимости акций с оценкой активов компании. Оценка активов, как основа для оценки пакета акций или капитала компании, применима в некоторых случаях или для некоторых типов компаний (например, холдинговых или инвестиционных). Оценка второй группы необходима в случае предполагаемой продажи компании или пакета акций, залога ценных бумаг компании, слияния или поглощения, принятия решения о дополнительной эмиссии ценных бумаг [48, с. 37].

Весь процесс оценки стоимости бизнеса (компании) напрямую зависит от причин ее побудивших и целей ею преследуемых. Правильное определение цели - одна из важнейших задач начального этапа работ по оценки стоимости бизнеса. Без четкого понимания проблем клиента и того, какую функцию будет выполнять результат оценки, невозможно определить ни объект оценки, ни методику проведения исследования, ни требуемую базу оценки. Решение задачи осложняется также тем, что руководители или собственники компании пытаются решить разные проблемы в рамках одной работы. Достаточно типична ситуация, когда заказчик одну и ту же оценку предполагает использовать для переоценки основных фондов предприятия, оценки имущества, вносимого в качестве вклада в уставный капитал, и для принятия решения о реструктурировании компании. Оценщик должен четко определить и согласовать с заказчиком цель работы, определить базу оценки, идентифицировать объект оценки и обосновать необходимость использования той или иной методики. Наиболее часто в мировой практике оценка бизнеса (компании) производится в следующих целях:

· Повышения эффективности текущего управления компанией;

· Определения стоимости ценных бумаг в целях купли-продажи акций компаний на фондовом рынке. Для принятия обоснованного инвестиционного решения необходимо оценить собственность компании и долю этой собственности, приходящуюся на приобретаемый пакет акций, а также возможные будущие доходы от компании;

· Определение стоимости бизнеса в случае его купли-продажи целиком или по частям;

· Реструктуризация компании. Проведение рыночной оценки предполагается в случае ликвидации компании, слияния, поглощения либо выделения самостоятельных предприятий из состава холдинга;

· Разработка планов развития компании. В процессе стратегического планирования возможно оценить будущие доходы компании, степень ее устойчивости и ценность имиджа;

· Определение кредитоспособности компании и стоимости залога при кредитовании;

· Страхование, в процессе которого возникает необходимость определения стоимости активов в преддверии потерь;

· Налогообложение; [30, с. 27].

По мнению Вадима Павловца, финансового консультанта фирмы ЭЛИП (реализация управленческих бизнес-инноваций в реальном секторе экономики), можно сформулировать цели оценки бизнеса со стороны различных хозяйствующих субъектов:

Цели оценки со стороны субъектов[46, с.23].

Субъект оценки

Цели оценки

Предприятие как юридическое лицо

· Обеспечение экономической безопасности

· Разработка планов развития предприятия

· Выпуск акций

· Оценка эффективности менеджмента.



Собственник

· Выбор варианта распоряжения собственностью

· Составление объединительных и разделительных балансов при реструктуризации

· Обоснование цены купли-продажи предприятия или его доли

· Установление размера выручки при упорядоченной ликвидации предприятия



Кредитные учреждения

· Проверка финансовой дееспособности заемщика

· Определение размера ссуды, выдаваемой под залог



Страховые компании

· Установление размера страхового взноса

· Определение суммы страховых выплат



Фондовые биржи

· Расчет конъюнктурных характеристик

· Проверка обоснованности котировок ценных бумаг



Инвесторы

· Проверка целесообразности инвестиционных вложений

· Определения допустимой цены покупки предприятия с целью включения его в инвестпроект



Государственные органы

· Подготовка предприятия к приватизации

· Определение облагаемой базы для различных видов налогов

· Установление выручки от принудительной ликвидации через процедуру банкротства

· Оценка для судебных целей


Этот список наглядно показывает, насколько различны цели оценки стоимости бизнеса (компании), что в дальнейшем предполагает поиск различного вида стоимости. В зависимости от целей оценке и обстоятельств бизнес может оцениваться по-разному. Поэтому для проведения оценки требуется точное определение стоимости.

Понятие стоимости бизнеса (компании) имеет множество интерпретаций. Общепринятые стандарты стоимости в оценке бизнеса представляют собой совокупности требований к оценке. В литературе, посвященной оценке стоимости бизнеса (компании) различают четыре основных стандарта оценки:

· обоснованной рыночной стоимости;

· обоснованной стоимости;

· инвестиционной стоимости;

· внутренней (фундаментальной) стоимости;

Все указанные стандарты предполагают, что оценка делается в расчете на так называемые свободные, не вынужденные (в том числе административными вмешательствами), сделки по приобретению бизнеса или его долей.

Основные различия указанных стандартов сводятся к следующему.

Стандарт обоснованной рыночной стоимости предполагает, что оценка бизнеса (инвестиционного проекта) производится на основе информации (об имуществе, о текущей и прогнозной конъюнктуре на рынке сбыта и покупных ресурсов, деловых возможностях и пр.), которая равно доступна для любого потенциального покупателя и продавца бизнеса, для любого инвестора. Деловые возможности любого потенциального инвестора, в частности, по финансированию проекта, по продажам, также считаются равными и неограниченными.

Стандарт обоснованной рыночной стоимости самым серьезным образом ограничивает возможности применения сколь-либо сложных методов оценки бизнеса, так как они подразумевают привлечение большого массива внутренней информации предприятия. Поэтому можно сказать, что единственным подходом к оценке бизнеса, который действительно отвечает указанному стандарту, является рыночный подход. Только в нем используется общедоступная для всех рыночная информация.

Однако рыночный подход к оценке бизнеса может быть применен лишь к оценке рыночной стоимости закрытой либо недостаточно открытой для фондового рынка (следовательно, с недостаточно ликвидными акциями) компании. К оценке имущественных комплексов его нельзя применить, так как ни на фондовом, ни на каком другом рынке капитала имущественные комплексы не котируются и информация по ним не публикуется.

Стандарт обоснованной стоимости предполагает оценку бизнеса на основе равнодоступной для конкретных покупателя и продавца бизнеса указанной информации. Их деловые возможности также предполагаются одинаковыми.

Стандарт обоснованной стоимости наиболее применим в западной практике в случаях, когда акционеры меньшинства опротестовывают через суд сделки по скупке от них акций более крупными акционерами тех же компаний на основании предъявления, к последним, претензий по поводу несоблюдения при подготовке договорной цены купли-продажи указанного стандарта. Претензия состоит в том, что акционеры большинства в таких случаях зачастую не предоставляют контрагенту по сделке (акционеру меньшинства) той информации об истинных рыночных перспективах компании и подлинной рыночной стоимости ее имущества, из которой исходят сами при определении максимально допустимых цен на акции компании. Доказанная подобная информационная асимметрия может привести к аннулированию рассматриваемой сделки.

Очевидно, что данная ситуация имеет прямые аналогии и в отечественной практике, когда более крупные акционеры и менеджеры приватизированных компаний на основе сходной информационной асимметрии (зачастую усиливая ее распространением ложной информации о заниженных перспективах компании) скупают мелкие пакеты акций у работников приватизированных компаний, которым к тому же задерживается выплата заработной платы.

Стандарт инвестиционной стоимости предполагает оценку бизнеса (инвестиционного проекта) только на основе информированности и деловых возможностей конкретного инвестора (следовательно, согласно этому стандарту оценка одного и того же проекта будет разной для разных потенциальных инвесторов).

Инвестиционная стоимость компании с точки зрения внешнего инвестора-покупателя называется внешней стоимостью компании. Инвестиционная стоимость компании с точки зрения ее действующих менеджеров и с учетом их планов называется стоимостью компании как есть.

Стандарт внутренней (фундаментальной) стоимости предполагает оценку бизнеса (проекта) сторонним независимым оценщиком на основе его собственных информированности и представлении о деловых возможностях инвестора (что не исключает предоставления оценщику по его требованию необходимой для оценки информации, которую он будет корректировать).

Стандарт внутренней (фундаментальной) стоимости предполагает также, что рассматриваемая компания должна быть оценена всеми существующими методами оценки бизнеса с получением итоговой оценки как средневзвешенной из всех определенных разными методами оценок (где в качестве весовых коэффициентов должны выступать специально обосновываемые коэффициенты доверия оценщика к результатам применения того или иного метода оценки в конкретной оценочной ситуации). [25, с. 25].

Приведенные стандарты оценки бизнеса применимы как к оценке компаний (их рыночной стоимости или, иными словами, их рыночной капитализации), так и к оценке имущественных комплексов независимо от того, кто ими владеет.

Обычно в мировой и российской практике считается, что наиболее объективная оценка бизнеса как такового соответствует стандарту обоснованной рыночной стоимости. По мнению доктора экономических наук, профессора Института профессиональной оценки Финансовой Академии М. А. Федотовой, основными факторами, определяющими рыночную стоимость бизнеса, являются: спрос, настоящая и будущая прибыль оцениваемого бизнеса, затраты на создание аналогичных компаний, соотношение спроса и предложения на аналогичные объекты, риск получения доходов, степень контроля над бизнесом и степенью ликвидности активов.

Помимо общепринятых международных стандартов в отдельных странах разрабатывают и утверждают национальные стандарты оценки бизнеса, которые играют роль нормативных методических документов. Они являются рамочными, не диктуют для каждого конкретного случая метод оценки. Однако эти национальные стандарты претендуют на то, чтобы упорядочивать способы расчета для разных методов оценки бизнеса и используемую терминологию. Национальные стандарты закрепляют то, на каком уровне и как видится методический аппарат оценки бизнеса наиболее влиятельными теоретиками и практиками оценки бизнеса в той или иной стране.

 

1.3 Регулирование оценочной деятельности


Механизм регулирования оценочной деятельности

Согласно Концепции развития оценочной деятельности в Российской Федерации основными механизмами регулирования оценочной деятельности являются:

· лицензирование оценщиков;

· аттестация специалистов в области оценочной деятельности; система стандартов и положений оценочной деятельности;

· утверждение учебных программ по переподготовке специалистов в области оценочной деятельности;

· сертификация услуг;

· страхование гражданской ответственности оценщиков.

Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации, состоит из Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", принимаемых в соответствии с ним федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, а также из международных договоров Российской Федерации.

Согласно статье 18 Федерального закона “Об оценочной деятельности в РФ” контроль за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации осуществляют органы, уполномоченные Правительством Российской Федерации и субъектами Российской Федерации, в рамках своей компетенции, установленной в соответствии с законодательством Российской Федерации. Головным органом в контроле за осуществлением оценочной деятельности является Министерство государственного имущества Российской Федерации.

Функциями уполномоченных органов являются:

· контроль за осуществлением оценочной деятельности;

· регулирование оценочной деятельности;

· взаимодействие с органами государственной власти по вопросам оценочной деятельности и координация их деятельности;

· согласование проектов стандартов оценки;

· согласование перечня требований, предъявляемых к образовательным учреждениям, осуществляющим профессиональную подготовку оценщиков в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, разрабатываются и утверждаются Правительством Российской Федерации в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В целях саморегулирования оценочной деятельности оценщики вправе объединяться в ассоциации, союзы, иные некоммерческие организации. Поэтому дополнительно к государственному регулированию регулирование оценочной деятельности осуществляется такими саморегулируемыми организациями оценщиков и распространяется на членов таких саморегулируемых организаций.

Саморегулируемые организации оценщиков могут выполнять следующие функции:

· защищать интересы оценщиков;

· содействовать повышению уровня профессиональной подготовки оценщиков;

· содействовать разработке образовательных программ по профессиональному обучению оценщиков;

· разрабатывать собственные стандарты оценки;

· разрабатывать и поддерживать собственные системы контроля качества осуществления оценочной деятельности.

Помимо Федерального закона “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” и стандартами Российского общества оценщиков на территории субъектов Федерации действуют местные подзаконные акты по оценке, согласованные с Федеральным законом. Так, например, в Москве действует Закон г. Москвы от 11.02.98 г. № 3 “Об оценочной деятельности в городе Москве”. Европейской группы ассоциаций оценщиков (ЕГАО) приняты Европейские стандарты оценки 2000 (ЕСО 200), в связи с чем Российское общество оценщиков приступило к формированию системы евросертификации оценщиков в России.

Для обеспечения единого правового и методологического пространства на всей территории Российской Федерации нормативные акты органов управления субъектов Российской Федерации, затрагивающие оценочную деятельность, должны проходить согласование в Мингосимуществе России.

Законодательство по оценочной деятельности в последнее время было обновлено. Комитет Государственной Думы по собственности рассмотрел три законопроекта "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в РФ", предложенных депутатами Иваном Грачевым, Николаем Арефьевым и членом Совета Федерации Владимиром Яковлевым.

Как сообщила пресс-служба Государственной Думы, заключение Комитета - рекомендовать Госдуме отклонить законопроекты Н.Арефьева и В.Яковлева, а проект И.Грачева принять в первом чтении. По оценке Комитета, законопроект И.Грачева "содержит ряд новых и важных положений". В них предлагается привести Федеральный закон "Об оценочной деятельности в РФ" в соответствие с законодательством об образовании; предоставить заказчикам права на привлечение оценщиков без цели совершения сделок с объектами оценки, например, в целях приведения балансовой стоимости активов (в том числе основных производственных фондов) в соответствие с их рыночной стоимостью для отражения результатов оценки в системе бухгалтерского учета, принятой на предприятии.
    Законопроект Грачева поддержан правительством, на законодательные инициативы Арефьева и Яковлева правительство дало отрицательные отзывы.

18 января 2002 года Государственная дума 334 голосами приняла в первом чтении законопроект об изменениях и дополнениях в закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в части приведения этого закона в соответствие с иными законами РФ.

Законопроект касается, в частности, проблем подготовки специалистов-оценщиков в высших учебных заведениях, стандартов оценки и критериев независимости действий оценщика. Два других законопроекта, тоже уточняющие закон об оценочной деятельности, за авторством губернатора Санкт-Петербурга Владимира Яковлева и депутата-коммуниста Николая Арефьева, Дума отклонила, посчитав их, соответственно, устаревшими и слишком одиозными, и меняющими всю концепцию оценочной деятельности в России.

Федеральный закон “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”

Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации, основывается на этом Федеральном законе, принимаемых в соответствии с ним федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, а также из международных договоров Российской Федерации.

Федеральный закон № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” был принят Государственной Думой 16 июля 1998 года, одобрен Советом Федерации 17 июля 1998 года. Этот Федеральный закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки.

Российские стандарты оценки

“Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности” были утверждены 6 июля 2001 г. Постановлением Правительства Российской Федерации № 519. Согласно этому Постановлению разработка и утверждение методических рекомендаций по оценочной деятельности применительно к различным объектам оценки (по согласованию с федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими регулирование в соответствующей сфере деятельности), видам стоимости объекта оценки, проведению оценки, а также экспертизы отчетов об оценке, было возложено на Министерство имущественных отношений Российской Федерации (Минимущество России).

Требования Стандартов являются обязательными к применению субъектами оценочной деятельности при определении вида стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки, а также при проведении оценки. Согласно требованиям Стандартов при составлении отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

В Стандарте оценки дается определение основных видов стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки. Помимо определения рыночной стоимости объекта оценки в Стандарте дается определение видов стоимости, отличных от рыночной. К таким видам относятся:

· стоимость объекта оценки с ограниченным рынком товаров;

· стоимость замещения объекта оценки;

· стоимость воспроизводства объекта оценки;

· стоимость объекта оценки при существующем использовании;

· инвестиционная стоимость объекта оценки;

· стоимость объекта оценки для целей налогообложения;

· ликвидационная стоимость объекта оценки;

· утилизационная стоимость объекта оценки;

· специальная стоимость объекта оценки.

В Стандарте дается определение трех основных подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного. Согласно требований Стандартов, оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) данные подходы к оценке. При этом оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов конкретные методы оценки, определяемые в Стандарте как способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке. Оценщик на основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов определяет итоговую величину стоимости объекта оценки, при этом согласно требованию Стандартов итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное.

Раздел III Стандартов определяет основные требования к проведению оценки, этапы проведения оценки, порядок сбора и обработки информации.

Оценка объекта оценки может проводится оценщиком только при соблюдении требования к независимости оценщика, предусмотренного законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случае если он не отвечает указанному требованию, оценщик обязан сообщить об этом заказчику и отказаться от заключения договора об оценке. При заключении договора об оценке оценщик обязан предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе о порядке лицензирования оценочной деятельности, обязанностях оценщика, требованиях к договору об оценке и отчету об оценке, а также о стандартах оценки. Факт предоставления такой информации фиксируется в договоре об оценке.

Статья 20 Стандарта устанавливает шестимесячный срок действительности итоговой величины стоимости объекта оценки для целей совершения сделок.

Международные стандарты оценки

В различных странах профессиональные организации оценщиков присваивали профессиональный статус тем, кто имел необходимое образование и достаточный опыт. Постепенно возникла потребность в формулировке общих для мировой экономики принципов, идей и правил, что нашло свое отражение в Стандартах оценки, Кодексах профессиональной этики оценщика и других документах, разработанных в 60-70-х годах. В 1981 году был образован Международный комитет по стандартам оценки имущества (МКСОИ). Задачей Комитета стала корректировка стандартов с учетом мнений разных стран и выявление различий в формулировках или в применении Стандартов. Особенно важно для МКСОИ, чтобы международные Стандарты оценки были признаны в международной бухгалтерской и другой финансовой отчетности. Поэтому МКСОИ поддерживает постоянные связи с Международным комитетом по стандартам бухгалтерского учета, Международной федерацией бухгалтеров, Международным комитетом по аудиторской деятельности, Международной организацией комиссий по ценным бумагам.

 Каждый Стандарт (их четыре) соответствует некоторому классу ситуаций, относящихся к процессу оценки, и содержит следующие разделы: Введение; Область применения; Определение; Взаимосвязь со Стандартами бухгалтерского учета; Формулировка Стандарта; Замечания; Требования, предъявляемые к структуре отчета; Условия отступления от Стандарта; Дата вступления в силу.

 

1.4 Лицензирование оценочной деятельности и контроль за соблюдением лицензионных требований


Лицензирование оценочной деятельности осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации. Порядок лицензирования оценочной деятельности утверждается Правительством Российской Федерации. Орган, выдающий лицензию на осуществление оценочной деятельности, осуществляет контроль за соблюдением требований к осуществлению этой деятельности оценщиками в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности и законодательством Российской Федерации о лицензировании.

Порядок лицензирования и условия выдачи лицензий на осуществление оценочной деятельности устанавливает Положение “О лицензировании оценочной деятельности” от 11 апреля 2001 г. N 285, утвержденное Постановлением Правительства Российской Федерации 11 апреля 2001 г. N 285 .

Лицензия выдается на осуществление следующих работ (услуг) в области оценочной деятельности:

а) оценка стоимости права собственности, иных вещных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг) в отношении недвижимого имущества, за исключением предприятий как имущественных комплексов, подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов;

б) оценка стоимости права собственности, иных вещных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг) в отношении движимого имущества (за исключением денег и ценных бумаг), а также подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов;

в) оценка стоимости права собственности, иных вещных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг) в отношении результатов интеллектуальной деятельности, в том числе исключительных прав на них (интеллектуальной собственности), а также конфиденциальной информации, имеющей коммерческую ценность;

г) оценка стоимости права собственности, иных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг) в отношении ценных бумаг, паев, долей (вкладов) в уставных (складочных) капиталах, а также предприятий как имущественных комплексов.

Требования к лицензированию оценочной деятельности для физических лиц:

· государственная регистрация в качестве индивидуального предпринимателя;

· наличие документа об образовании, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности в соответствии с согласованными с уполномоченным органом образовательными программами;

· уплата сбора за выдачу лицензии на осуществление оценочной деятельности.

Требования к лицензированию оценочной деятельности для юридических лиц:

· государственная регистрация в качестве юридического лица;

· наличие в штате юридического лица не менее одного работника, имеющего документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности;

· уплата сбора за выдачу лицензии на осуществление оценочной деятельности.

Отзыв лицензии на осуществление оценочной деятельности осуществляется на основании:

· признания в установленном законодательством Российской Федерации порядке недействительным факта государственной регистрации индивидуального предпринимателя или юридического лица;

· признания в установленном законодательством Российской Федерации порядке индивидуального предпринимателя или юридического лица банкротом;

· признания в установленном законодательством Российской Федерации порядке недействительным имеющегося у оценщика, являющегося индивидуальным предпринимателем, документа об образовании, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности; если оценщиком является юридическое лицо - признания недействительным документа об образовании работника этого юридического лица при условии, что он один имеет документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности;

· выхода данным оценщиком в своей деятельности за пределы прав, предоставленных ему лицензией на осуществление оценочной деятельности;

· несоблюдения требований, установленных законодательством Российской Федерации;

· решения суда, арбитражного суда, третейского суда.

Ходатайство об отзыве лицензии на осуществление оценочной деятельности может быть представлено уполномоченным органом, саморегулируемыми организациями, а также иными заинтересованными лицами.

В соответствии с Положением о лицензировании оценочной деятельности [22] на Минимущество России возлагаются функции по лицензированию оценочной деятельности, в том числе по контролю за соблюдением лицензионных требований юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, имеющими лицензию на осуществление оценочной деятельности (лицензиатов).

Объектом контроля является соблюдение лицензиатами лицензионных требований и условий при осуществлении ими оценочной деятельности. Лицензионные требования и условия установлены в п.5 Положения о лицензировании оценочной деятельности:

а) соблюдение лицензиатом законодательства Российской Федерации и законодательства субъектов Российской Федерации об оценочной деятельности[23].

б) предоставление по запросу лицензирующего органа информации, необходимой для контроля за соблюдением лицензиатом лицензионных требований и условий;  

в) осуществление страхования гражданской ответственности оценщиков путем заключения договора страхования по указанным в лицензии на осуществление оценочной деятельности работам (услугам) в области оценочной деятельности либо по каждому заключаемому договору об оценке;  

г) для лицензиата — юридического лица — наличие в штате работника, имеющего документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний по указанным в лицензии (заявлении на выдачу лицензии) работам (услугам) в области оценочной деятельности;  

д) для лицензиата — индивидуального предпринимателя — наличие документа об образовании, подтверждающего получение профессиональных знаний по указанным в лицензии (заявлении на выдачу лицензии) работам (услугам) в области оценочной деятельности.

Мероприятия по контролю будут включать в себя документальную проверку деятельности лицензиатов, проведение экспертиз отчетов по оценке стоимости объектов оценки, составление актов и принятие решений.

Мероприятия по контролю будут осуществляться на основе:

а) сводного плана контрольных мероприятий Минимущества России, по плану территориального органа Минимущества России;  

б) заявлений юридических и физических лиц, государственных надзорных органов, иных органов государственной власти, в том числе территориальных органов Минимущества России, а также по предоставлению сведений структурных подразделений об отчетах по оценке стоимости объектов оценки, используемых в работе Минимущества России.

В случаях, если заявление не позволит установить лицо, обратившееся в лицензирующий орган, или в заявлении юридического или физического лица не указывается мотивированное нарушение лицензиатом лицензионных требований и условий, мероприятия по контролю не будут проводиться.

В отношении одного лицензиата плановое мероприятие по контролю будет проводиться не более чем один раз в два года.  

При проведении мероприятий по контролю должностные лица не вправе будут:

· проверять выполнение обязательных требований, не относящихся к компетенции лицензирующего органа;

· распространять информацию, составляющую охраняемую законом тайну и полученную в результате проведения мероприятий по контролю, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации;

· превышать установленные сроки проведения мероприятий по контролю. 

При проведении проверки должны будут запрашиваться исключительно те документы, которые имеют отношение к проверке лицензиата, например:

·  договор об оценке объекта оценки;

· приложения и изменения к данному договору;

· отчет об оценке объекта оценки;

· договор (страховой полис) страхования гражданской ответственности оценщика;

· учредительные документы со всеми изменениями и дополнениями к ним; свидетельства о государственной регистрации в качестве юридического лица, индивидуального предпринимателя;

· копии документов об образовании работников (для юридических лиц) или индивидуального предпринимателя, подтверждающих получение профессиональных знаний по указанным в заявлении работам (услугам) в области оценочной деятельности в соответствии с образовательными программами, согласованными с лицензирующим органом и др.

По результатам мероприятия по контролю должностным лицом (лицами) лицензирующего органа, осуществляющим проверку, будет составляться акт проверки.

Основанием для приостановления действия лицензии будут являться:

а) выявление лицензирующим органом, государственными надзорными и контрольными органами, иными органами государственной власти в пределах их компетенции нарушений лицензиатом лицензионных требований и условий, которые могут повлечь за собой нанесение ущерба правам, законным интересам, нравственности и здоровью граждан, а также обороноспособности и безопасности государства;

б) невыполнение лицензиатом решений лицензирующего органа, обязывающих лицензиата устранить выявленные нарушения.

В случае приостановления действия лицензии срок, на который выдана лицензия, не будет продлевается, плата за возобновление действия лицензии не будет взиматься.

Лицензиат обязан будет устранить обстоятельства, повлекшие за собой приостановление действия лицензии, и направить в лицензирующий орган заявление о возобновлении действия лицензии. Если в установленный срок указанные обстоятельства не будут устранены, лицензия в установленном порядке аннулируется.

Лицензирующий орган в течение 30 дней со дня получения заявления будет осуществлять проверку устранения лицензиатом указанных обстоятельств и по результатам проверки — принимать решение о возобновлении либо о невозможности возобновления действия лицензии.

Лицензия будет считаться возобновленной с даты принятия лицензирующим органом соответствующего решения. Об указанном решении лицензиат будет уведомляться в 3-дневный срок со дня принятия решения.

Основания и даты приостановления и возобновления действия лицензии будут указываться в реестре лицензий.

Документ, подтверждающий устранение указанных обстоятельств, будет определяться лицензирующим органом при принятии решения о приостановлении действия лицензии.

Для установления факта устранения лицензиатом обстоятельств, повлекших приостановление действия лицензии, лицензиат будет иметь право требовать проведения независимой экспертизы.

Необходимые сведения будут вноситься в реестр лицензий в 3-дневный срок со дня принятия соответствующего решения.

Приостановление действия лицензии будет означать запрещение лицензиату заключать договоры о проведении оценки объекта оценки.

Представление лицензиатом в установленный срок документов, свидетельствующих об устранении нарушений, послуживших причиной для приостановления действия лицензии, будет являться основанием для возобновления действия лицензии.  

Лицензия может быть аннулирована решением суда на основании заявления лицензирующего органа, выдавшего лицензию, или органа государственной власти в соответствии с его компетенцией. Одновременно с подачей заявления в суд лицензирующий орган будет вправе приостановить действие указанной лицензии на период до вступления в силу решения суда.

Основанием для аннулирования лицензии в судебном порядке будут являться:

а) обнаружение недостоверных или искаженных данных в документах, представленных для получения лицензии;

б) неоднократное или (однократное) грубое нарушение лицензиатом лицензионных требований и условий.

Решение о направлении в суд заявления об аннулировании лицензии будет доводиться лицензирующим органом до лицензиата в письменной форме с мотивированным обоснованием не позднее чем через три дня со дня принятия решения.

Аннулирование лицензии повлечет за собой:

а) прекращение права лицензиата осуществлять оценочную деятельность;

б) исключение лицензиата из реестра лицензий.  

Действие лицензии приостановится, возобновится с момента издания соответствующего приказа Минимущества России.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

1.5 Методическое обеспечение


“Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности”, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации N 519 6 июля 2001 г., являются обязательными к применению субъектами оценочной деятельности при определении вида стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки и также при проведении оценки.

При проведении оценки объекта на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда или решения уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации оценщик обязан использовать вид стоимости объекта оценки, указанный в соответствующем определении или решении. При составлении отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

Стандарты оценки определяют виды стоимости объекта оценки, подходы к оценке и методы оценки.

Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Виды стоимости объекта оценки, отличные от рыночной стоимости:

а) стоимость объекта оценки с ограниченным рынком - стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров;

б) стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;

в) стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;

г) стоимость объекта оценки при существующем использовании - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования;

д) инвестиционная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях;

е) стоимость объекта оценки для целей налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость);

ж) ликвидационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов;

з) утилизационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;

и) специальная стоимость объекта оценки - стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в стандартах оценки.

Подходы к оценке:

затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;

сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Оценка во всем мире рассматривается как один из механизмов эффективного управления собственностью. Постепенно и в России с формированием класса собственников встает проблема ее эффективного использования и соответственно возникает потребность в услугах оценщика.

Потребность в оценке стоимости может возникать в ряде случаев. Так, если гражданин или организация владеют каким-либо имуществом, находящимся в собственности государства или правительства Москвы на правах хозяйственного ведения, то при приватизации данного объекта необходимо заключение профессионального оценщика. Обязательность оценки предусматривается также при выкупе либо другом изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд. Например, если частный гараж стоит на месте планируемого проведения очередного автомобильного кольца, и его владельцу предлагают освободить место для будущей дороги, то сумма компенсации должна будет определяться независимым оценщиком. При внесении в уставный капитал предприятия неденежного вклада, превышающего 200 минимальных оплат труда, необходима его рыночная оценка.

Наиболее часто независимый оценщик привлекается при переоценке основных фондов предприятия. Оценка необходима также при привлечении инвестиций. Традиционный способ покрытия дефицита оборотных средств – кредит. Обеспечением по кредиту может быть залог имущества. Как показывает международный опыт, базой при определении залоговой стоимости является рыночная стоимость объекта залога. Для оценки уровня риска, который берет на себя кредитное учреждение, обеспечивающая себя возможностью возместить достаточную сумму средств в случае невозврата заемщиком кредита, необходимо определить отношение между рыночной стоимостью залога и размера кредита.

Необходима оценка и в случае страхования имущества, так как требуется определить страховую стоимость этого имущества или оспорить сумму, в которую страховая компания оценила ущерб.

В соответствии с новым законодательством при заключении брачного контракта можно привлечь оценщика для определения стоимости имущества, что в случае развода значительно облегчит решение имущественных споров.

Цели оценки тесно связаны с ее методами. Оптимальность выбора того или иного метода оценки объекта в большой степени зависит от квалификации и практического опыта оценщика.

В стандартах оценки оценщикам рекомендуется определять стоимость объектов, применяя как можно большее число методов оценки, ограниченное лишь отсутствием необходимой информации. Тогда при согласовании результатов оценки по различным методам вероятность получить более точное значение стоимости объекта значительно возрастает.

Методы оценки недвижимости могут быть сгруппированы в соответствии с затратным, доходным и сравнительным (рыночным) подходом.

Методы затратного подхода подразумевают знание оценщиком специфики, правильно оценивать физический, функциональный, экономический износ, стоимость объекта при наилучшем и наиболее эффективном использовании. Для определения стоимости по методам доходного подхода необходимо знание финансовой математики, владение понятиями капитализации и дисконтирования, умения адекватно оценивать риски вложения капитала, прогнозировать денежные потоки, анализировать рыночную информацию и предвидеть динамику изменения стоимости объекта в зависимости от внешних факторов. Методы сравнительного подхода предполагают наличие достоверной рыночной информации о продажах аналогичных объектов. Эти методы являются наиболее достоверными, однако от оценщика требуется знание рынка, аналитики достаточного количества реальных сделок и правильное применение необходимых поправок (на дату продажи, местоположение, назначение и т.д.).

Рассматривая сферы применения этих методов, можно заключить, что если объект не является доходным, то для его оценки целесообразно применять затратный и сравнительный подходы. В случае, если объект приносит доход, то основным методом становится доходный, а вспомогательными - затратный и сравнительный. Комплексное использование всех трех методов позволяет более точно обосновать рыночную стоимость объекта. В рамках каждого из подходов существуют целый ряд методик расчета рыночной стоимости.

Затратный подход

При применении затратного метода следует помнить, что полученная на его основе стоимость является базисом рыночной стоимости доходоприносящего объекта. Например, рыночная стоимость комплекса автозаправочной станции будет значительно больше затрат на строительство, а стоимость гостиницы, расположенной в неудачном месте (на окраине города), будет меньше, чем стоимость, определенная затратным методом.

Практика показывает, что наибольшие проблемы при использовании затратного подхода возникают в связи с оценкой рыночной стоимости земли. Наиболее достоверным методом оценки земли с позиций западной теории является метод сравнительного анализа сопоставимых продаж. Использование этого метода в российских условиях практически невозможно из-за неопределенности российского законодательства о земле и непрозрачности информации о сделках по купле или продаже земельных участков.

Затратный подход, используемый для оценки недвижимости, основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта оценки.

Однако здесь необходимо понимание различия между восстановительной стоимостью (стоимостью воспроизводства) объекта и стоимостью замещения. 

Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурно-планировочных решений, строительных конструкций и материалов и с тем же качеством строительно-монтажных работ. При определении восстановительной стоимости воспроизводятся тот же функциональный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имеются у оцениваемого объекта. 

Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных стандартов, материалов, дизайна и планировки. 

Граница между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью его замещения всегда условна, и оценщику в каждом конкретном случае приходится решать проблему выбора того или иного вида стоимостной оценки в зависимости от условий применения затратного подхода. 

Согласно стандартам Российского общества оценщиков (СТО РОО 21-01-95) при оценке затратным подходом необходимо определить: рыночную стоимость участка земли; стоимость восстановления объекта или его замещения; величину накопленного износа объекта; рыночную стоимость недвижимости затратным методом как суммы стоимости участка земли и восстановительной стоимости объекта за минусом накопленного износа. 

В российских условиях объектом оценки является не полное (абсолютное) право собственности на земельный участок, а лишь право пользования на правах аренды. Теория оценки стоимости земельного участка выделяет здесь пять основных методов определения стоимости: капитализация земельной ренты (доходный подход); метод соотнесения (переноса); метод развития (освоения); техника остатка для земли; метод прямого сравнительного анализа продаж. Определение стоимости земельного участка методом капитализации земельной ренты заключается в капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей. В России мало распространена практика сдачи в аренду частных землевладений, арендуются главным образом государственные и муниципальные земельные участки. При этом нормативная цена земли неадекватна ее рыночной стоимости.

Самым надежным из всех вышеуказанных методов в мировой практике принято считать метод прямого сравнительного анализа продаж. Расчет методом сравнительного анализа продаж заключается в анализе фактических сделок купли-продажи аналогичных земельных участков, сравнении их с оцениваемым и внесении соответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми участками и оцениваемым. В результате сначала устанавливается продажная цена каждого сопоставимого участка, как если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый участок, а затем определяется средневзвешенная стоимость оцениваемого земельного участка. 

Следующим этапом применения затратного подхода является определение восстановительной стоимости объекта или стоимости замещения. Существуют четыре способа расчета восстановительной стоимости или стоимости замещения. 

Метод количественного анализа заключается в составлении смет затрат на все виды работ, необходимых для строительства отдельных конструктивных элементов объекта и объекта в целом: затраты труда, материалов, средств механизации работ. К этим затратам необходимо добавить накладные затраты и прибыль застройщика, а также затраты по проектированию, строительству, приобретению и монтажу оборудования, необходимые для воспроизводства оцениваемых улучшений. 

Количественный анализ наиболее точный, но и наиболее трудоемкий. Для его применения требуются высокая квалификация оценщика и большой опыт в составлении строительных смет. 

Поэлементный способ расчета представляет собой модификацию количественного метода, но он гораздо менее трудоемок, так как основан на использовании не единичных, а укрупненных сметных норм и расценок. В качестве единиц измерения стоимости принимают наиболее характерные показатели конструктивных элементов (1 куб.м кирпичной кладки, 1 кв.м кровельных покрытий и т.п.). 

Метод сравнительной единицы основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств оцениваемого объекта со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового сооружения. Сущность метода состоит в том, что для оцениваемого объекта подбирают объект-аналог, сходный с оцениваемым по конструкционным характеристикам, используемым материалам и технологии изготовления. Затем стоимость единицы измерения объекта-аналога (1 куб.м, 1 кв.м и пр.) умножается на число единиц оцениваемого объекта. 

Это наиболее простой способ оценки объекта недвижимости и широко применяется оценщиками, особенно при проведении переоценки основных фондов предприятий. 

Индексный способ заключается в определении восстановительной стоимости оцениваемого объекта путем умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс переоценки. Индексы для переоценки основных фондов утверждаются Госкомстатом РФ и периодически публикуются в печати. 

Определение накопленного износа является заключительным этапом затратного подхода. 

При затратном подходе определение износа используется для того, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости. Учет износа объекта - это своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания для определения стоимости оцениваемого объекта. 

В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний (экономический). 

Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ бывает двух типов: первый возникает под воздействием эксплуатационных факторов, второй - под воздействием естественных и природных факторов. 

Существуют четыре основных метода расчета физического износа: экспертный (самый точный, но и наиболее трудоемкий, рассчитывается на основе создания дефектной ведомости и определения процентов износа всех конструктивных элементов здания или сооружения); нормативный (или бухгалтерский); стоимостной и метод расчета срока жизни здания.

Функциональный износ - это потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам: с точки зрения его функциональной полезности, по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам. Если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление, то функциональный износ устранимый. Элементом устранимого функционального износа можно считать отсутствие камина, затраты на установку которого перекрываются увеличением доходности и рыночной стоимости недвижимости. Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату оценки без обновленных элементов. К неустранимому функциональному износу относится уменьшение стоимости из-за факторов, связанных как с недостатком, так и избытком качественных характеристик здания.

Если физический и в определенной степени функциональный износ можно устранить путем реконструкции или модернизации здания, то износ внешнего воздействия в большинстве случаев неустраним. 

Внешний (экономический) износ - это потеря в стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Экономический износ может быть вызван целым рядом причин, таких как общеэкономические, внутриотраслевые, правовые изменения или изменения, относящиеся к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям. 

Основными факторами внешнего износа в России являются общее состояние в экономике, которое в отдельных регионах усиливается местными факторами, наличие дискриминирующего законодательства для отдельных видов предпринимательской деятельности, штрафы за загрязнение окружающей среды. 

Существуют два подхода к оценке внешнего износа - сравнение продаж аналогичных объектов при стабильных и измененных внешних условиях и капитализация потерь в доходе, относящемся к изменению внешних условий. После определения совокупного накопленного износа оценщик для получения итоговой стоимости объекта недвижимости прибавляет к рыночной стоимости земельного участка разницу полной восстановительной стоимости объекта и накопленного износа. 

 Затратный подход применим к оценке практически любых объектов недвижимости. Однако не во всех случаях такое применение оправданно (например, оценка доходоприносящей недвижимости).

Наиболее распространенной областью применения затратного подхода является оценка объектов на "пассивных" или малоактивных секторах рынка недвижимости. Преимущество применения затратного подхода в данном случае связано с тем, что недостаточность или недостоверность информации о состоявшихся сделках по купле-продаже объектов-аналогов в ряде случаев ограничивает возможность использования других подходов к оценке. 

Затратный подход применяют также при технико-экономическом обосновании нового строительства, при оценке рыночной стоимости объектов незавершенного строительства и реконструируемых объектов. В этом случаев затратный подход позволяет оценить эффективность инвестиционного проекта.

Используя сочетание затратного и доходного подхода, а именно сравнивая затраты на строительство объекта с полученным от него доходом, оценщик делает вывод о наилучшем и наиболее эффективном использовании земельного участка, относящегося к объекту оценки. Для отражения результатов оценки в финансовой отчетности предприятия (переоценка основных фондов) оценщики на основании Положения по бухгалтерскому учету (ПБУ 6-97) "Учет основных средств" определяют стоимость объекта оценки затратным подходом. 

Постоянно расширяющейся сферой применения затратного подхода выступает рынок страховых услуг. В данном случае предпочтение этому подходу отдается потому, что страховая сумма, сумма страхового взноса и страхового возмещения определяются исходя из затрат страхователя затратным подходом.

Рыночный подход

Сравнительный (рыночный) подход к оценке недвижимости характеризуется анализом рыночных продаж объектов, аналогичных и сходных с оцениваемым. Для того чтобы данный подход был применен к конкретной ситуации, необходимо обладать большим объемом накопленных и достоверных статистических данных о продажах сопоставимых объектов недвижимости, что возможно только при условии высокой развитости рынка недвижимости.

В российских условиях для оценки объектов рыночным методом приходится использовать любые имеющиеся сведения о прошедших сделках по объектам, так как проблема поиска информации для данного метода осложняется ее закрытостью.

При оценке стоимости банка суть данного подхода заключается в том, что курс акций банка отражает рыночную привлекательность этого банка как объекта приобретения и инвестирования. Показатель рыночной привлекательности обычно рассчитывается по открытым акционерным обществам, акции которых котируются на фондовых биржах. Для того чтобы определить показатель рыночной привлекательности банка, выпустившего только обыкновенные акции, необходимо разделить прибыль после налогообложения за истекший год на число акций, находящихся в обращении на конец этого года. Полученный показатель является доходом на одну акцию. Затем рыночная продажная цена акций на любую произвольно выбранную дату соотносится с полученным результатом - доходом в расчете на одну акцию, в результате чего определяется показатель рыночной привлекательности. Для российской практики данный подход в настоящее время практически невозможно использовать на практике, ибо акции российских коммерческих банков, за исключением Сбербанка, на фондовых биржах не котируются. Тем не менее, задача прогнозирования курсовой стоимости акций банков после слияний остается актуальной.

Доходный подход

Рынок аренды в отличие от рынка продаж является наиболее динамичным, более открытым и богатым с информационной точки зрения. Доходы от аренды в большинстве случаев являются основой для применения доходного подхода к оценке недвижимости.

Общепризнанно, что доходный подход – это наиболее информационно обеспеченный и, следовательно, наиболее достоверный подход к оценке нежилой недвижимости России. Кроме того, доходный подход при всей сложности является наиболее сильным и гибким инструментом оценки, способным решать задачи не только в области недвижимости, но и в других областях: интеллектуальной собственности, бизнеса, инвестиционных проектов и др. Рассмотрим доходный подход подробнее.

В мировой практике при доходном подходе используются: метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных доходов.

Метод прямой капитализации основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода (ЧОД) в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации. Понятие ЧОД представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета операционных расходов и резервов на замещение. Определение ЧОД базируется на предположении, что имущество будет сдано в аренду по рыночным арендным ставкам, а в качестве прогнозного периода расчета будет взят наиболее типичный год владения.

Расчет ЧОД начинается с определения потенциального валового дохода (ПВД) – ожидаемой суммарной величины рыночной арендной платы и платы от дополнительных услуг, которые сопутствуют основному виду деятельности (плата за пользование стоянкой, за установление настенной рекламы и т.д.). Следующим шагом расчета ЧОД является определение эффективного валового дохода (ЭВД). Для получения ЭВД предполагаемые потери от незанятости арендных площадей и неуплаты арендной платы вычитаются из потенциального валового дохода. Эти потери согласуются с вероятностью того, что часть арендной платы в течение прогнозируемого года не будет собрана, а часть площадей останется не занятой арендаторами. Так как в оценочной деятельности не существует стандартов для определения этих потерь, то лучшим способом для получения информации является рассмотрение сходного объекта собственности, для которого имеются данные по рентным платежам за продолжительный период времени, из которых можно узнать уровень потерь на практике.

ЧОД рассчитывается как разница между величиной ЭВД и величиной операционных расходов (ОР). Операционными расходами называются периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода, их принято делить на:

· условно-постоянные;

· условно-переменные (эксплуатационные);

· расходы (резерв) на замещение.

К условно-постоянным ОР относятся расходы, размер которых не зависит от степени загруженности объекта. Как правило, это налоги на имущество, арендная плата за землю, НДС, расходы на страхование.

К условно-переменным ОР относятся расходы, размер которых зависит от степени загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Основные условно-переменные расходы – это расходы на управление, коммунальные платежи, на обеспечение безопасности и т.д.

Расходы на замещение вычитаются как ежегодные отчисления (резерв) в фонд замещения (аналогично бухгалтерской амортизации).

Формула оценки выглядит так:


           ( 1 )


где: Vост- текущая стоимость (стоимость на момент оценки) бизнеса, CF - годовой денежный поток, R - коэффициент капитализации.

Наиболее сложным этапом оценки недвижимости методом капитализации является определение коэффициента (или ставки) капитализации. В западном классическом варианте метод прямой капитализации предусматривает для капитализации использовать коэффициент (ставку), извлекаемый из рыночных сделок, по которым одновременно известны цена аренды и цена продажи. Практика показывает, что в российских условиях найти такую информацию невозможно.

Коэффициент капитализации при оценке бизнеса обычно определяется как разница между ставкой дохода на капитал (ставкой дисконта) для оцениваемого предприятия и ожидаемым среднегодовым темпом роста дохода предприятия.

Формула для нахождения коэффициента капитализации имеет вид:


             ( 2 )


где: R - коэффициент капитализации, r  - ставка дисконта, g - ожидаемый среднегодовой темп роста дохода.

Другим методом определения коэффициента капитализации является метод суммирования (кумулятивного построения). Суть метода состоит в том, что в качестве базовой применяется безрисковая ставка процента и к ней последовательно прибавляются поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости (премия за риск вложения в объект недвижимости, премия за низкую ликвидность, поправка на инвестиционный менеджмент и др.).

Как свидетельствует анализ последних периодических изданий, в западной оценочной практике главную роль в настоящее время играет метод дисконтирования денежных доходов. Метод дисконтирования денежных потоков – наиболее универсальный расчетный инструмент капитализации, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиции того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.

Формула оценки бизнеса в данном случае имеет вид:


( 3 )

 


где: Vост - оценка стоимости компании (чистая текущая стоимость), n - 0,1,2,...,N - интервалы планирования, CFn - денежный поток (отрицательный или положительный) в интервал планирования n, CF(N+1) - стабильный годовой денежный поток остаточного периода, определяемый по первому году, следующему после периода планирования, r - ставка дисконты (ставка дохода на инвестированный капитал), R - коэффициент капитализации для остаточного периода.

При расчете рыночной стоимости объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков последовательно определяются:

· срок прогнозного периода (срок проекта);

· чистый операционный доход;

· прогнозные (будущие) денежные потоки по каждому периоду проекта;

· возможный денежный поток от реверсии (продажи) объекта недвижимости в конце прогнозного периода;

· ставка дисконтирования для будущих денежных потоков;

· рыночная стоимость объекта недвижимости.

Срок прогнозного периода зависит от ряда факторов: уровня и темпа инфляции; типа объекта; климатических условий, в которых он функционирует, и др. В международной оценочной практике принято принимать средний срок проекта, если иное не предусмотрено дополнительными условиями, равным 7 – 10 годам. Для российских условий типичным сроком проекта можно принять период, равный 3-5 годам.

В соответствии с принципом ожидания основной оценки рыночной стоимости доходным методом является ЧОД, который способен генерировать в стоимость посредством дисконтирования. Этот доход должен быть спрогнозирован для каждого года использования объекта. Расчет ЧОД выполняется путем прогноза формирующих его доходов и расходов.

Для прогнозирования денежного потока от реверсии обычно выбирается один из трех способов:

· прямое задание величины реверсии;

· прогнозирование тенденции изменения стоимости собственности за период владения;

· применение ставки дисконтирования к потоку денежных средств после уплаты налогов послепрогнозного периода.

Ставка дисконтирования определяется как средняя норма прибыли, которую инвесторы ожидают получить на капиталовложения в схожие объекты в условиях данного рынка. Поскольку норма прибыли прямо пропорциональна риску, ставка дисконтирования прямо зависит от того, насколько высоко средний оценивает уровень риска, связанный с вложением средств в покупку данной недвижимости. Чем выше уровень риска, тем больше ставка дисконтирования и соответственно меньше стоимость будущих доходов. При расчете ставки дисконтирования следует учитывать, что она рассматривается как нижний предельный уровень доходности вложений, при котором инвестор допускает возможность вложений своих средств в данный объект, учитывая, что имеются альтернативные вложения, предполагающие получение дохода с той или иной степенью риска. Для расчета ставки дисконтирования используется несколько методик, наиболее предпочтительными из которых являются метод цены капитальных вложений и метод суммирования.

Так как метод суммирования был рассмотрен выше, то остановимся подробнее на методе цены капитальных вложений.

Этот метод расчета ставки дисконтирования основан на анализе информации фондового рынка. Расчет производится на основании трех компонентов:

· номинальная безрисковая ставка;

· общая доходность рынка в целом (среднерыночный портфель ценных бумаг);

· коэффициент бета.

При расчете номинальной безрисковой ставки можно пользоваться показателями по безрисковым операциям – как среднеевропейскими, так и российскими. Для повышения точности расчета безрисковую составляющую ставки дисконтирования можно вычислять исходя из данных о котировках отечественных и европейских ценных бумаг.

В качестве среднерыночной доходности используется доходность по сбалансированному инвестиционному портфелю ценных бумаг. Список акций на основе котировок которых рассчитывается средняя доходность, регулярно публикуется в средствах массовой информации и в Интернете.

Метод расчета коэффициента бета заключается в анализе ключевых факторов макроэкономического, отраслевого, финансового и законодательного рисков, оказывающих влияние на компанию.

Процесс расчета настоящей стоимости осуществляется посредством приведения к текущей стоимости будущих денежных потоков по каждому периоду проекта на основе применения теории денежной стоимости во времени и заключается в последующем сложении всех полученных значений и выручки от продажи (реверсии).

Хотелось бы отметить, что в условиях развитого рынка недвижимости все три подхода при использовании достоверных данных должны приводить к примерно одинаковым результатам. Результат оценки, полученный каким-либо методом, существенно отличающийся от других, является симптомом того, что в процессе оценки была либо использована недостоверная информация, либо была допущена ошибка методического или математического характера.

Чтобы составить итоговое заключение о рыночной стоимости объекта недвижимости, необходимо провести окончательное согласование результатов оценки. Для этого нужно придать весовые коэффициенты результатам оценки, полученным каждым из трех подходов. Весовые коэффициенты показывают, какая доля стоимости, полученной в результате использования каждого из применяемых методов оценки, присутствует в итоговой величине рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Согласование результатов, так же как и цели оценки, в какой-то степени отражает адекватность применения каждого из подходов. Так, если результаты оценки необходимы для страхования объекта, предпочтение отдается затратному подходу. Если необходимо определить рыночную стоимость объекта для купли-продажи, то чаще используют методы доходного и сравнительного подходов. Если результаты оценки необходимы для того, инвестировать определенные средства в развитие объекта недвижимости, то лучше использовать один из методов доходного подхода.


2 Анализ финансового Состояния ОАО "КЗХ "Бирюса"

 

2.1 Характеристика ОАО "КЗХ "Бирюса"

 

История создания ОАО "КЗХ "Бирюса"

Полное фирменное наименование: открытое акционерное общество "Красноярский завод холодильников "Бирюса"

Сокращенное наименование: ОАО "КЗХ "Бирюса"

Организационно-правовая форма: открытое акционерное общество

Введено: 23.09.1996 г. связи с приведением в соответствие с Федеральным законом “Об акционерных обществах” № 208-ФЗ от 26.12.1995 г.

Сведения о создании и развитии ОАО «КЗХ «Бирюса»

1963 г., 13 августа      Правительством принято решение о создании на предприятии п/я 32 (впоследствии завод “Красмаш”) производства бытовых холодильников

1964 г., 20 августа      С конвейера сходит первый холодильник “Бирюса", начат серийный выпуск

1969 г., 21 января       Правительством принято решение по созданию производства компрессоров на базе импортного оборудования с проектной мощностью один миллион штук в год и увеличению мощности по выпуску холодильников до семисот тысяч штук в год

1971 г., 20 апреля       Закончено строительство производственных корпусов завода компрессоров, монтаж и отладка оборудования без привлечения иностранных специалистов.

На вновь созданном производстве изготовлен первый компрессор с улучшенными техническими параметрами

1985 г.                   Комплекс производства холодильников и компрессоров преобразован в “Красноярский завод холодильников"

1991 г.                   Завод холодильников зарегистрирован как самостоятельное государственное предприятие

1993 г., 12 августа      Завод холодильников зарегистрирован как акционерное общество открытого типа “Красноярский завод холодильников “Бирюса"

1997 г., 13 августа      Без привлечения иностранных специалистов закончен монтаж оборудования первой очереди нового завода компрессоров, изготовлен первый компрессор нового типа

1998 г.       Выпускаемые заводом новые компрессоры испытаны в сертификационном центре TUV (Германия), получены сертификаты на соответствие Европейским нормам.

Освоение продукции нового типа – морозильники-лари, витрины-шкафы, витрины-прилавки

2001 г.                   За высокую деловую активность и эффективную деятельность по итогам работы в 2001 году предприятие отмечено дипломом победителя конкурса “1000 лучших предприятий России - 2001”

2003 г.       Изготовлены первые промышленные образцы медицинского оборудования.

Медицинская продукция завода признана на Всероссийском рынке.

Получен сертификат на систему качества новой версии ИСО 9001-2000

ОАО “КЗХ “Бирюса” создано на неограниченный срок деятельности.

Цель создания общества отражена в статье 4 Устава ОАО “КЗХ “Бирюса”:

4.1. Целью Общества является получение прибыли.

Миссия ОАО “КЗХ “Бирюса”:

“Совместно с партнерами Мы взаимовыгодно произведем и реализуем компрессоры и холодильную технику “Бирюса” – доступную для удовлетворения потребностей людей в сохранении качества продуктов.

Бизнес ОАО “КЗХ “Бирюса” станет неиссякаемым источником по обеспечению достойного уровня жизни работников завода, исполнения интересов акционеров и общества в целом”.

Основная хозяйственная деятельность ОАО «КЗХ «Бирюса»

Основной вид деятельности – производство бытовых электрических приборов.

Рисунок 1 - Доля доходов от основной деятельности в общих доходах ОАО «КЗХ «Бирюса», %

Рисунок 2 - Абсолютное изменение размера доходов от основной деятельности по сравнению с предыдущим периодом, тыс.руб.

 Рисунок 3 - Относительное изменение размера доходов от основной деятельности по сравнению с предыдущим периодом, %

Таблица 1 - Основные виды продукции ОАО “КЗХ “Бирюса”

тыс.руб.

№№ пп

Наименование

Холодильники и морозильники

Торговое оборудование

Компрессоры

2000 год

1

Объем производства, шт.

234619

22415

331888

2

Средняя цена, руб.

2997,4

6235,0

560,4

3

Объем выручки от продаж, тыс. руб.

710448

136208

169818

4

Доля от общего объема выручки, %

61,1

11,7

14,6

5

Темп роста цен, %

132,6

120,1

143,5

2001 год

1

Объем производства, шт.

282871

24451

325607

2

Средняя цена, руб.

3518,0

6573,6

602,3

3

Объем выручки от продаж, тыс. руб.

994700

160129

206541

4

Доля от общего объема выручки, %

65,6

10,6

13,6

5

Темп роста цен, %

117,4

105,4

107,5

2002 год

1

Объем производства, шт.

318553

29275

406623

2

Средняя цена, руб.

3923,1

6962,2

630,3

3

Объем выручки от продаж, тыс. руб.

1244587

205933

260251

4

Доля от общего объема выручки, %

64,5

10,7

13,5


5

Темп роста цен, %

111,5

105,9

104,6

2003 год

1

Объем производства, шт.

441535

35196

738933

2

Средняя цена, руб.

4153,1

6838,2

692,8

3

Объем выручки от продаж, тыс. руб.

1808310

236790

497514

4

Доля от общего объема выручки, %

64,4

8,4

17,7

5

Темп роста цен, %

105,9

98,2

109,9

2004 год

1

Объем производства, шт.

503426

69507

845762

2

Средняя цена, руб.

4660,1

6977,4

735,4

3

Объем выручки от продаж, тыс. руб.

2360280

477000

602526

4

Доля от общего объема выручки, %

66,3

13,4

16,9

5

Темп роста цен, %

112,2

102,0

106,1


ОАО “Красноярский завод холодильников “Бирюса” является производителем бытовых холодильников, морозильных камер и торговых витрин объёмом от 160 до 610 литров и запасных частей к ним.

Выпуск холодильников и морозильников возрос по сравнению с 2003 годом на   64 214 штуки и составил 512 276 холодильников. Объем товарной продукции вырос на 26,91% при увеличении выпуска на 14,33%. Рентабельность товарной продукции составила 4,37%.


Таблица 2 - Основные экономические показатели

тыс.руб.

Наименование

показателя

Ед. изм.

2000 год

2001 год

2002 год

2003 год

2004 год

Откл-я

2004-03,%

Объем товарной продукции

тыс. руб.

1 118 902

1 462 928

1 882 821

2 797 287

3 550 012

26,91

Выпущено холодильников

шт.

257 034

297 639

333 418

448 062

512 276

14,33

Выпущено м/к

шт.

301 234

325 607

406 623

738 933

845 762

14,46

Себестоимость

тыс. руб.

1 067 381

1 395 625

1 807 094

2 721 117

3 401 382

25,00

Чистая прибыль

тыс. руб.

15 724

21 624

-352

-6 590

50 117

660,50

Рентабельность товарной продукции

%

4,83

4,82

4,19

2,80

4,37

56,07


 Рисунок 4 – Динамика товарной продукции и себестоимости

         По данным таблицы 2 и рисунка 4, наблюдается рост товарной продукции, относительно 2003 года товарная продукция возросла на 752 725 тыс. рублей (26,91 %). При этом выпуск холодильников и морозильников возрос по сравнению с 2003 годом на 64 214 шт. (14,33 %), а выпуск компрессоров на 106 829 шт. (14,46 %). Рентабельность товарной продукции увеличилась в 1,56 % раза и составила 4,37 %.

По итогам работы за 2004 год ОАО “ Красноярский завод холодильников ”Бирюса“ получена прибыль в размере 50 117 тысяч рублей.

В 2004 году региональная отгрузка холодильников имела структуру, представленную на рисунке 5.

Рисунок 5 – Структура отгрузки холодильников по регионам


По структуре отгрузки большая доля поставок приходится на Сибирь(53,8%) и Москву(14,05%), при этом наметилась тенденция расширения рынка на Запад, его доля поставок по сравнению с 2003 годом увеличилась на 3,65% и составила в 2004 году 12,45%(71,328 тыс.штук).

Рынки сбыта продукции ОАО “КЗХ “Бирюса

· Россия;

· Казахстан;

· Туркменистан;

· Узбекистан;

· Монголия;

· Пакистан.

Возможные факторы, которые могут негативно повлиять на сбыт продукции ОАО “КЗХ “Бирюса”:

· задержки выплаты заработной платы работникам бюджетной сферы;

·  укрепление рубля относительно доллара США и евро;

· снижение таможенных пошлин на ввоз в Россию бытовой холодильной техники.

Практика деятельности в отношении оборотного капитала и запасов

Политика ОАО «КЗХ «Бирюса» в области управления запасами направлена на оптимизацию общего размера и структуры запасов, минимизацию затрат на их обслуживание и бесперебойное обеспечение производства материалами и покупными комплектующими изделиями.

Факторы конкурентоспособности ОАО “КЗХ “Бирюса”:

· качество выпускаемой продукции;

· цена;

· дизайн;

· ассортимент выпускаемой продукции;

· известность торговой марки;

· территориальное расположение.

Рисунок 6 – Основные конкуренты ОАО “КЗХ “Бирюса”:

Планы будущей деятельности ОАО «КЗХ «Бирюса»

В 2005 г. на ОАО “КЗХ “Бирюса” планируется:

1. Внедрение новых 11 моделей бытовых холодильников;

2. Модернизация оборудования и оснастки по переходу на изготовление пенополиуретановой теплоизоляции на циклопентане – вспениватель не разрушающий озоновый слой земли;

3. Внедрение технологии порошковой окраски холодильников для снижения вредных выбросов в атмосферу.

Анализ тенденций развития в сфере основной деятельности ОАО «КЗХ «Бирюса»

Рынок бытовой электротехники считается наиболее развитым розничным направлением, и как следствие, наиболее конкурентным. При этом можно утверждать о существенном за посткризисный период увеличении спроса на холодильники. Несмотря на то, что в целом объемы производства холодильной техники в РФ еще не вернулись к уровню 1993 г., 2004 г. для отрасли был лучшим за последние пять лет. Выпуск холодильников в РФ в 2004 г. составил 2 527 387 шт., что примерно на 16,4 % больше выпуска в 2003 г.

Рисунок 7 – Производство холодильников в РФ за период 2000-2004 г.г.

Прирост рынка в целом ожидается и в 2005 году в пределах 12%. Рост рынка обусловлен, прежде всего, увеличением покупательской способности, а так же процессом массовой замены потребителями бытовой техники купленной в конце 80-х годов. Кроме того, на динамику рынка влияет приход новых технологий.

Еще одна глобальная тенденция – смещение потребительского спроса в сторону более качественной техники. Потребитель постепенно переходит на более высокотехнологичный, функциональный продукт, что становится ключевым фактором успеха производителя. Следствие этой тенденции – рост импорта в Россию бытовых холодильников.

Как следствие роста рынка, наблюдается другая важная тенденция – снижение концентрации бизнеса, увеличение объема инвестиций в развитие структуры производства и торговли бытовой техники.

Рисунок 8 – Производство холодильной техники на ОАО “КЗХ “Бирюса”

Емкость рынка БХТ РФ в 2004 г.

 Рисунок 9 – Количество БХТ РФ в 2004 г (шт.)


 Рисунок 10 – Доля рынка БХТ РФ в 2004 г

Сведения об общей сумме экспорта, а также о доле, которую составляет экспорт в общем объеме продаж

 Рисунок 11 – Общая сумма экспорта


 Рисунок 12 – Доля, экспорта в общем объеме продаж

2.2 Анализ финансово-хозяйственной деятельности предприятия

 

Общий анализ финансового состояния.

Финансовое состояние предприятия характеризуется системой показателей, отражающих наличие, размещение, использование финансовых ресурсов предпри­ятия и всю производственно-хозяйственную деятельность предприятия.

Основной целью финансового анализа является получение небольшого числа ключевых (наиболее информативных) параметров, дающих объективную и точную картину финансового состояния предприятия, его прибылей и убытков, изменений в структуре активов и пассивов, в расчетах с дебиторами и кредиторами.

Для решения вышеперечисленных задач была использована годовая бухгалтерская отчетность ОАО «КЗХ «Бирюса» за 2003-2004 год, а именно:

· бухгалтерский баланс (форма №1 по ОКУД);

· отчет о прибылях и убытках (форма № 2 по ОКУД);

При проведении анализа финансового состояния использовались следующие приемы и методы:

·  горизонтальный и вертикальный анализы;

·  анализ коэффициентов (относительных показателей);

·  сравнительный анализ

Сравнительный аналитический баланс можно получить из исходного баланса путём сложения однородных по своему составу и экономическому содержанию статей баланса и дополнения его показателями структуры, динамики и структурной динамики. Аналитический баланс охватывает много важных показателей, характеризующих статику и динамику финансового состояния организации. Этот баланс включает показатели как горизонтального, так и вертикального анализа.

Финансовое состояние предприятия характеризуется размещением и использованием средств (активов) и источниками их формирования (собственного капитала и обязательств, то есть пассивов). Все это представлено в бухгалтерском балансе предприятия.

Для анализа финансового состояния организации данные бухгалтерского баланса должны быть представлены таким образом, чтобы ожидаемые оценки сохранения организацией в ближайшем будущем своей экономической жизнеспособности, т.е. способности продолжать свою деятельность и исполнять обязательства.

·   активы организации – это расходы, которые произведены с целью извлечения будущих экономических выгод;

·   обязательства организации – это права требования кредиторов, которые должны быть выполнены в полном объеме и в срок на оговоренных сторонами (или обязательных к исполнению) условиях;

·   капитал – это сбережения собственника, которые должны обеспечить ему доходы в будущем в соответствии с вложенным капиталом.

Первым этапом анализа финансового положения предприятия, является оценка имущественного положения на основе бухгалтерского баланса (форма №1) с использованием вертикального и горизонтального анализов, которые дают наиболее общее представление о качественных изменениях в структуре средств и их источников, а также динамики этих изменений. Рассмотрим таблицу 3 - Сравнительный аналитический баланс (тыс. руб.)

Таблица 3 - Сравнительный аналитический баланс

тыс.руб.

АКТИВ

Код

Абсолютные величины в руб.

Удельные веса, %

Изменения, +,-

2003

2004

2003

2004

Абс. величин

Уд. весов

В % на нач. года

1

2

3

4

5

6

7

8

9

I. ВНЕОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ


Нематериальные активы

110

49

48

0,0035

0,0029

-1

-0,0005

-2,04

Основные средства

120

710 977

729 318

50,36

44,40

18 341

-5,96

2,58

Незавершенное строительство

130

271 012

272 963

19,20

16,62

1 951

-2,58

0,72

Долгосрочные финансовые вложения

140

334

334

0,02

0,02

0

0,00

0,00

Отложенные налоговые активы

145

5 934

36 859

0,42

2,61

30 925

2,19

521,15

Прочие внеоборотные активы

150

374

249

0,03

0,02

-125

-0,01

-33,42

Дебиторская задолженность (платежи по которой ожидаются более чем через 12 месяцев после отчетной даты)

230

50 123

48 737

3,55

2,97

-1 386

-0,58

-2,77

ИТОГО по разделу I

190

1 038 803

1088508

73,58

66,27

49 705

-7,31

4,78

II. ОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ









Запасы

211

174 736

276 883

12,38

16,86

102 147

4,48

58,46

Незавершенное производство

213

23 812

29 142

1,69

1,77

5 330

0,09

22,38

Готовая продукция и товары для перепродажи

214

63 522

81 010

4,50

4,93

17 488

0,43

27,53

Дебиторская задолженность (платежи по которой ожидаются в течение 12 месяцев после отчетной даты)

240

81 903

120 988

5,80

7,37

39 085

1,56

47,72

Денежные средства

260

3791

3 112

0,27

0,19

-679

-0,08

-17,91

Прочие оборотные активы

270

25186

42853

1,78

2,61

17 667

0,82

70,15

ИТОГО по разделу II 

290

372 950

553 988

26,42

33,73

181 038

7,31

48,54

БАЛАНС

300

1 411 753

1 642 496

100,00

100,00

230 743

0,00

16,34

ПАССИВ

III. КАПИТАЛ И РЕЗЕРВЫ


Уставный капитал

410

394 255

394 255

27,93

24,00

0

-3,92

0,00

Накопленный капитал

470

601 949

652 066

42,64

39,70

50 117

-2,94

8,33

ИТОГО по разделу III

490

996 204

1 046 321

70,57

63,70

50 117

-6,86

5,03


Продолжение таблицы 3

1

2

3

4

5

6

7

8

9

IV. ДОЛГОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА


Долгосрочные обязательства

590

11 448

20 686

0,81

1,26

9 238

0,45

80,70

ИТОГО по разделу IV

600

11 448

20 686

0,81

1,26

9 238

0,45

80,70

V. КРАТКОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА


Краткосрочные обязательства

610

61 631

183 628

4,37

11,18

121 997

6,81

197,95

Кредиторская задолженность

620

132 826

212 324

9,41

12,93

79 498

3,52

59,85

задолженность по налогам и сборам

624

78 295

44 193

5,55

2,69

-34 102

-2,86

-43,56

прочие кредиторы

625

117 938

121 933

8,35

7,42

3 995

-0,93

3,39

Прочие краткосрочные обязательства

660

13 411

13 411

0,95

0,82

0

-0,13

0,00

ИТОГО по разделу V

690

415 549

596 175

29,43

36,30

180 626

6,86

43,47

БАЛАНС

700

1 411 753

1 642 496

100,00

100,00

230 743

0,00

16,34

На начало года валюта баланса составляла 1 411 753. руб., на конец 1 642 496 руб. Увеличение валюты баланса на 16,34% произошло за счет увеличения величины запасов, дебиторской задолженности и основных средств.

Также у предприятия появилась чистая прибыль в 2004 году, она составила 50 117 руб., а в 2003 году у предприятия был чистый убыток 6 590 руб.

За анализируемый отчетный период имущество предприятия увеличилось на 230 743 тыс. руб. (таблица 3) и составило на конец года 1 642 496 тыс. руб.. К концу периода удельный вес основных средств и вложений в имущество предприятия увеличился на 5,17% и составил 63,30%, а удельный вес материальных запасов увеличился на 49,65%, составив 26,17%. На 28,55% увеличился к концу отчетного периода удельный вес дебиторской задолженности и прочих активов, составивших в итоге 10,33%.

Увеличение имущества предприятия на 230 743 тыс. руб. произошло в силу увеличения краткосрочных пассивов. Доля же имущества предприятия, покрываемая источниками собственных средств увеличилась на 5,03% и равняется 63,70%.

Анализ структуры затрат на производство

В таблице 4 приведены данные о величинах статей затрат на производство, произведенных в отчетном периоде и их доля в годовой себестоимости продукции.

Таблица 4 - Результаты расчетов для анализа затрат на производство

тыс.руб.

Статья

2003г

2004г

-0,54

Cумма,

тыс. руб

Доля затрат, %

Сумма,

тыс. руб

Доля затрат, %

2003-04, %

Материалы

1 899 563

69,90

2 492 317

73,16

3,26

Эл. Энергия

89 395

3,29

93 565

2,75


Топливо

2 727

0,10

3 619

0,11

0,01

Зарплата

417 316

15,36

507 305

14,89

-0,47

Начисления на зарплату

143 568

5,28

172 313

5,06

-0,22

Амортизация

51 172

1,88

56 823

1,67

-0,21

Прочие расходы

54 109

1,99

48 269

1,42

-0,57

Внепроизводственные расходы

59 829

2,20

32 501

0,95

-1,25

Итого

2 717 679

100

3 406 712

100

0,00


Состав затрат на производство (таблица 4) в 2004 году существенно не изменился, однако произошло увеличение доли затрат на материалы по сравнению с 2003 годом на 3,26%, составив 73,16% (2 492 317 тыс.рублей). Необходимо также отметить снижение доли внепроизводственных расходов на 1,25% по сравнению с 2003 годом, в 2004 году она составляет 0,95%..

Анализ финансовой устойчивости предприятия.

От того, насколько оптимально соотношение собственного и заемного капитала, во многом зависит финансовое положение хозяйствующего субъекта. Финансовая устойчивость характеризуется системой абсолютных и относительных показателей. Соотношение стоимости материальных оборотных средств (запасов и затрат) и величин собственных и заемных источников их формирования определяет финансовую устойчивость. Обеспечение запасов и затрат источниками их формирования является сущностью финансовой устойчивости, платежеспособность выступает ее внешним проявлением. Обобщающим показателем финансовой устойчивости является излишек или недостаток источников средств формирования запасов и затрат, получаемый в виде разницы между величиной источников средств и величиной запасов и затрат. Для характеристики источников формирования запасов и затрат применяются показатели:

1. Наличие собственных оборотных средств, как разность между величиной собственных средств и стоимостью основных средств и вложений. СОС=СК-Внеобор.активы

2. Наличие СОС и долгосрочных заемных источников СОС+ ДК

3. Показатель общей величины основных источников формирования запасов и затрат равен СОС+ДК+КК

где КК – краткосрочный кредит

Анализ финансовой устойчивости проводится для выявления платежеспособности предприятия. Исходя из того, что дол­госрочные кредиты и заемные средства направляют преимущественно на приобретение основных средств и капитальные вложения, для выполнения условия платежеспособности предприятия необходимо ограничить запасы и затраты величиной собственных оборотных средств, с привлечением в случае необходимости краткосрочных заемных средств.

В соответствии с показателем обеспеченности запасов и затрат собственными и заемными источниками выделяются следующие типы финансовой устойчивости:

· нормально устойчивое финансовое состояние — запасы и затраты обеспечиваются собственными оборотными средствами и долгосрочными заемными источниками; Зз< = НСОС+ДК

· абсолютно устойчивое финансовое положение - запасы и затраты обеспечиваются собственными оборотными средствами; Зз = НСОС

· неустойчивое финансовое состояние — запасы и затраты обеспечиваются за счет собственных оборотных средств, долгосрочных заемных источников и краткосрочных кредитов и займов, т.е. за счет всех основных источников формирования запасов и затрат; Зз <= НСОС +ДК+КК

· кризисное финансовое состояние — запасы и затраты не обеспечиваются источниками их формирования; предприятие находится на грани банкротства. Зз > НСОС+ДК+КК

Для анализа финансовой устойчивости (определения типа финансовой ситуации) предприятия рассмотрим в таблице 5.

 
Таблица 5 –
Расчет показателей для определения финансовой устойчивости предприятия тыс.руб.

ПОКАЗАТЕЛИ




На начало

года

На конец

года

Изменения

за период

1

2

3

4

5

1

Источники собственных средств

996 204

1 046 321

50 117

2

Основные средства и вложения

988 680

1 039 771

51 091

3

Наличие собственных оборотных средств, (1-2)

7 524

6 550

-974

4

Долго- и среднесрочные кредиты и заемные средства

11 448

20 686

9 238

5

Наличие собственных долго- и среднесрочных кредитов и заемных средств, (3+4)

18 972

27 236

8 264



 

1

2

3

4

5

6

Краткосрочные кредиты и заемные средства

61 631

183 628

121 997

7

Общая величина основных источников формирования запасов и затрат, (5+6)

80 603

210 864

130 261

8

Общая величина запасов и затрат

287 256

429 888

142 632

9

Излишек (+) или недостаток (-) собственных оборотных средств, (3-8)

-279 732

-423 338

-143 606

10

Излишек (+) или недостаток (-) собственных и долго- и среднесрочных заемных источников формирования запасов и затрат, (5-8)

-268 284

-402 652

-134 368

11

Излишек (+) или недостаток (-) общей величины основных источников формирования запасов и затрат, (7-8)

-206 653

-219 024

-12 371


Типа финансовой ситуации

неустойчивый

неустойчивый



Финансовое состояние предприятия в 2003 и 2004 году является неустойчивым за счет того, что наличие собственных оборотных, долгосрочных и краткосрочных заемных средств обеспечиваются за счет всех основных источников формирования запасов и затрат. Тем не менее, сохраняется возможность восстановления равновесия за счет дальнейшего пополнения источников собственных средств и увеличения собственных оборотных средств.

Исходя из данных, представленных в таблице 8, финансовое состояние предприятия на 01.01.05 года следует охарактеризовать как неустойчивое, сопряженное с нарушением платежеспособности.

Анализ ликвидности баланса.

Анализ ликвидности баланса производится для оценки кредитоспособности предприятия (способности рассчитываться по своим обязательствам). Ликвидность определяется покрытием обязательств предприятия его активами, срок превращения которых в деньги соответствует сроку погашения обязательств.

Для комплексной оценки ликвидности баланса (оценки финансовой ситуации с точки зрения ликвидности, выбора наиболее надежного партнера из множества потенциальных партнеров) рассчитывается общий показатель ликвидности (Кол):


 ( 4 )


 где:   НЛА — наиболее ликвидные активы;

         БРА — быстро реализуемые активы;

         МРА — медленно реализуемые активы;

         НСО — наиболее срочные обязательства;

         КСП — краткосрочные пассивы;

         ДСП — долгосрочные пассивы.

Порядок и результаты расчета для анализа ликвидности баланса приведены в таблице 6.

Наиболее ликвидные активы - (денежные средства и краткосрочные финансовые вложения предприятия) меньше наиболее срочных обязательств (кредиторской задолженности и прочих краткосрочных пассивов); быстро реализуемые активы (дебиторская задолженность со сроком погашения менее года и прочие оборотные активы) - больше в 2003 году и меньше в 2004 году краткосрочных пассивов (краткосрочных заемных средств); медленно реализуемые активы (дебиторская задолженность со сроком по­гашения более года, запасы за исключением расходов будущих периодов, НДС по приобретенным ценностям и долгосрочные финансовые вложения) — больше долгосрочных пассивов (итог раздела V пассива баланса); трудно реализуемые активы (внеоборотные активы за вычетом долгосрочных финансовых вложений) — больше постоянных пассивов (капитал и резервы, доходы будущих периодов, резервы предстоящих расходов и платежей, скорректированные на величину расходов будущих периодов).

Таблица 6 - Порядок и результаты расчета для анализа ликвидности баланса

тыс.руб.

АКТИВ

На начало отчетного периода

На конец отчетного периода

ПАСИВ

На начало отчетного периода

На конец отчетного периода

Платежные

излишки/недостачи

В % к итогу группы пассива

На начало.

На конец

На начало.

На конец

Наиболее ликвидные активы

3 791

3 112

Наиболее срочные обязательства

329 059

378 450

-325 268

-375 338

-98,84

-99,17

Быстро реализуемые активы

131 981

169 725

Краткосрочные пассивы

75 042

197 039

56 939

-27 314

75,87

-13,86

Медленно реализуемые активы

287 301

429 888

Долго- и среднесрочные пассивы

11 448

20 686

275 853

409 202

2 409,61

1 978,15

Трудно реализуемые активы

988 680

1 039 771

Постоянные пассивы

996 204

1 046 321

-7 524

-6 550

-0,75

-0,62

БАЛАНС

1 411 753

1 642 496

БАЛАНС

1 411 753

1 642 496






Характеризуя ликвидность баланса предприятия по числовым данным таблицы 6, следует отметить, что за отчетный период наблюдается увеличение платежного недостатка наиболее ликвидных активов для покрытия наиболее срочных обязательств. На конец отчетного периода он составил 375 338 тыс. руб. В конце отчетного периода ожидаемые поступления от дебиторов не покрывают величину краткосрочных кредитов и заемных средств, недостаток составляет 27 314 тыс. руб.

Для точности оценки ликвидности баланса рассчитаем, используя данные таблицы 6, по формуле 4 «Общий коэффициент ликвидности» (КОЛ):

на 2003год:

 

на конец 2004 года:


Коэффициент ликвидности увеличился, что говорит о повышении платежеспособности предприятия.

Анализ финансовых коэффициентов.

Для исследования изменений устойчивости положения предприятия и проведения сравнительного анализа нескольких предприятий используется система финансовых показателей (коэффициентов). Основные финансовые коэффициенты, порядок их расчета, нормативные ограничения и влияние изменений на финансовое положение предприятия приведены в таблице 7. Анализ финансовых коэффициентов проводится в соответствии с требованиями нормативных ограничений и учетом влияния изменений коэффициентов на финансовое положение предприятия.



Таблица 7 - Результаты расчетов финансовых коэффициентов

Наименование коэффициента

Норма

На начало года

На конец года

Изм-ие за период

Коэффициент автономии

больше 0,5

0,706

0,637

-0,069

Коэффициент соотношения заемных и собственных средств

меньше 1,0

0,404

0,557

0,153

Коэффициент маневренности

около 0,5

0,008

0,006

-0,001

Коэффициент обеспеченности запасов и затрат собственных источниками формирования

0,6 - 0,8

0,026

0,015

-0,011

Коэффициент имущества производственного назначения

больше 0,5

0,644

0,631

-0,014

Коэффициент автономии источников формирования запасов и затрат

0,6 - 0,8

0,093

0,031

-0,062

Коэффициент абсолютной ликвидности

0,2 - 0,7

0,009

0,005

-0,004

Коэффициент ликвидности

0,8 - 1,0

0,336

0,300

-0,036

Коэффициент покрытия

больше 2,0

1,038

1,038

0,000


В таблице 7 приведены рассчитанные коэффициенты, позволяющие судить о финансовой ситуации, сложившейся на предприятии.

Удовлетворяет нормальному ограничению:         

коэффициент автономии: доля собственных средств в имуществе предприятия составляет 0,637. Это означает, что предприятие потенциально привлекательно для кредиторов и банков, так как считается, что финансовый риск при заключении сделок и договоров с предприятием тем меньше, чем больше доля собственных средств;

коэффициент соотношения заемных и собственных средств: предприятие привлекло 55 копеек на 1 руб. собственных средств, это показывает большую зависимость от внешних источников.

коэффициент имущества производственного назначения: большая часть имущества предприятия занято в производстве.

Не удовлетворяет нормальному ограничению:

коэффициент маневренности: предприятие слабо обеспеченно собственными оборотными средствами;

коэффициент обеспеченности запасов и затрат собственных источниками формирования: у предприятия недостаточный уровень собственных источников формирования запасов и затрат;

коэффициент абсолютной ликвидности: в случае необходимости, в немедленном покрытии долгов в чрезвычайной ситуации, предприятия не сможет с этим справится;

коэффициент ликвидности: в случае необходимости предприятие не сможет сразу оплатить долги используя для этого все средства(для покрытия долгов необходимо будет определенный промежуток времени и благоприятные условия рынка);

коэффициент покрытия показывает, что на 1 рубль текущих обязательств приходится 1,038 рубля текущих активов.


 Анализ финансовых результатов, рентабельности и деловой активности.

Задачами анализа финансовых результатов деятельности предприятия являются оценка динамики показателей прибыли (выявление и измерение действия различных факторов на прибыль), деловой активности и рентабельности предприятия.

 Анализ состоит из двух частей: анализа динамики показателей прибыли и анализа рентабельности и деловой активности. Их анализу предшествуют предварительные расчеты, результаты которых сведены в таблице 8 и таблице 9.

Из данных таблицы 8 следует, что доля прибыли в выручке увеличилась и составляет на конец периода 5,27% за счет увеличения (с -95,14 до -94,73 %) доли себестоимости. Такие источники прибыли как внереализационные доходы и доходы от прочей реализации (результат прочей реализации) не привлекались. Темп роста прибыли составляет 1,38%, в то время как темп роста выручки 1,27% при темпе роста себестоимости 1,26 %,что говорит о том, что себестоимость, выручка возрастают практически пропорционально.

Таблица 8 - Расчетные данные для анализа динамики показателей прибыли тыс.руб.

Показатели

Код

Абсолютные величины, руб.

Удельные веса,%

Изменения

Темп роста, %

2003

2004

2003

2004

абсолютных величин

удельного веса

Доходы и расходы по обычным видам деятельности


Выручка (нетто) от продажи товаров, продукции, работ, услуг (за минусом налога на добавленную стоимость, акцизов и аналогичных обязательных платежей)

10

2 813 429

3 565 963

100,00

100,00

-752 534

0,00

1,27

Себестоимость проданных товаров, продукции, работ, услуг

20

-2 676 774

-3 378 003

-95,14

-94,73

701 229

0,41

1,26

Валовая прибыль

29

136 655

187 960

4,86

5,27

-51 305

0,41

1,38

Коммерческие расходы

30

-62 675

-35 688

-2,23

-1,00

-26 987

1,23

0,57

Прибыль (убыток) от продаж

50

73 980

152 272

2,63

4,27

-78 292

1,64

2,06

Прочие доходы и расходы


Проценты к получению

60

22

16

0,00078

0,00045

-6

-0,00033

0,73

Проценты к уплате

70

-8 761

-27 519

-0,31

-0,77

18 758

-0,46

3,14

Прочие операционные доходы

90

2 598 456

2 410 943

92,36

67,61

187 513

-24,75

0,93

Прочие операционные расходы

100

-2 633 780

-2 430 074

-93,61

-68,15

-203 706

25,47

0,92

Внереализационные доходы

120

11 980

4 595

0,43

0,13

7 385

-0,30

0,38

Внереализационные расходы

130

-33 825

-23 208

-1,20

-0,65

-10 617

0,55

0,69

Прибыль (убыток) до налогообложения

140

8 072

87 025

0,29

2,44

-78 953

2,15

10,78

Отложенные налоговые активы

141

3 576

4 274

0,13

0,12

-698

-0,01

1,20

Отложенные налоговые обязательства

142

-11 453

-9 262

-0,41

-0,26

-2 191

0,15

0,81

Текущий налог на прибыль

150

-2 877

-22 214

-0,10

-0,62

19 337

-0,52

7,72

Налоговые санкции и иные платежи


-3 908

-9 706

-0,14

-0,27

5 798

-0,13

2,48

Чистая прибыль (убыток) отчетного периода

190

-6 590

50 117

-0,23

1,41

-56 707

1,64

-7,61


 Таким образом, можно сказать о снижении эффективности производства (темп роста прибыли ниже темпа роста себестоимости).

Таблица 9 - Результаты расчетов коэффициентов рентабельности и деловой активности предприятия

Коэффициент

Порядок расчета

Значение

2003

2004

1. Рентабельности продаж

Стр.140 отчета / стр. 010 отчета

0,28

2,44

2. Рентабельности всего капитала предприятия

Стр.140 отчета/ стр. 700 баланса

0,57

5,29

3. Рентабельности внеоборотных активов

Стр.140 отчета /стр. 190 баланса

8,16

8,36

4. Рентабельности собственного капитала

Стр. 140 отчета / стр. 490 баланса

8,10

8,31

5. Рентабельности перманентного капитала

Стр. 140 отчета / (стр490 +590) баланса

8,01

8,15

6. Общей оборачиваемости капитала

Стр.010отчета / стр. 700 баланса

1,99

2,17

7. Оборачиваемости мобильных средств

Стр. 010 отчета /стр.290 баланса

6,64

5,91

8. Оборачиваемости материальных оборотных средств

Стр.010 отчета /стр.210 баланса

10,58

9,09

9. Оборачиваемости готовой продукции

Стр. 010 отчета /стр.214 баланса

44,29

44,01

10.Оборачиваемости дебиторской задолженности

Стр. 010 отчета / стр240 баланса

21,32

21,01

11. Среднего срока оборота дебиторской задолженности, в днях

365 * стр.240 баланса /стр.010 отчета

10,61

12,38

12.Оборачиваемости  кредиторской задолженности

Стр. 010 отчета /стр.620 баланса

8,13

8,93

13. Среднего срока оборота кредиторской задолженности, в днях

365 *стр.620 баланса /стр.010 отчета

42,69

38,73

14. Фондоотдачи внеоборотных активов

Стр. 010 отчета /стр. 190 баланса

2,84

3,43

15.Оборачиваемости собственного капитала

Стр. 010 отчета /стр.490 баланса

2,82

3,41

 

 1. Коэффициент рентабельности продаж повысился с 0,28 до 2,43 значит, возросла прибыль на рубль реализованной продукции.

2. Коэффициент рентабельности всего капитала повысился до 5,29, что говорит о повышении эффективности использования имущества предприятия.

3. Коэффициент рентабельности внеоборотных активов повысился с 8,16 до 8,36%, что было вызвано увеличением доли прибыли по отношению к внеоборотным активам.

4. Коэффициент рентабельности собственного капитала увеличился с 8,10 до 8,31%, что было вызвано уменьшением доли собственного капитала.

5.Коэффициент рентабельности перманентного капитала увеличился с 8,01 до 8,15%, что говорит об увеличении прибыльности долгосрочного капитала.

6. Коэффициент общей оборачиваемости капитала увеличился с 1,99 до 2,17%, что говорит об ускорении кругооборота средств предприятия или об инфляционном росте цен.

7. Коэффициент оборачиваемости мобильных средств снизился с 6,64 до 5,91% — снизилась эффективность использования мобильных средств.

8. Коэффициент оборачиваемости материальных оборотных средств снизился с 10,58 до 9,09%, значит, снизилась эффективность использования материальных оборотных средств.

9. Коэффициент оборачиваемости готовой продукции снизился со 44,29 до 44,01, что говорит об не значительном уменьшении спроса на продукцию предприятия.

10. Коэффициент оборачиваемости дебиторской задолженности уменьшился с 21,32до 21,01. Это произошло из-за небольшого относительного увеличения среднегодового объема общей дебиторской задолженности. Таким образом, 11. Коэффициент среднего срока оборота дебиторской задолженности показывает средний срок погашения дебиторской задолженности. В данном случае этот коэффициент увеличился с 10,61 до 12,38 дней соответственно.

Два последних коэффициента показывают, что с предприятием рассчитываются за продукцию и товары в 2003 году в среднем через 11 дней, а в 2004 году через13 дней.

12. Коэффициент оборачиваемости  кредиторской задолженности увеличился с 8,13 до 8,93%, что говорит об увеличении коммерческого кредита, который предоставляют данному предприятию. Такое повышение означает увеличение скорости оплаты задолженности предприятия.

13. Коэффициент среднего срока оборота кредиторской задолженности показывает, что предприятие в среднем возвращает кредит через 39 дней, тогда как в предыдущем периоде – через 43 дня.

14. Коэффициент фондоотдачи внеоборотных активов повысился с 2,84 до 3,43% что было вызвано относительным увеличением внеоборотных активов к общей величине активов предприятия.

15. Коэффициент оборачиваемости собственного капитала увеличился с 2,82 до 3,41% за счет того, что в 2004 году у предприятие появилась нераспределенная прибыль отчетного года.

Анализ деловой активности и рентабельности свидетельствует об общем повышении рентабельности и деловой активности предприятия.

Анализ финансового состояния предприятия показал, что за анализируемый отчетный период имущество предприятия увеличилось на 230 743 тыс. руб. и составило на конец года 1 642 496 тыс. руб.. К концу периода удельный вес основных средств и вложений в имущество предприятия увеличился на 5,17% и составил 63,30%, а удельный вес материальных запасов увеличился на 49,65%, составив 26,17%. На 28,55% увеличился к концу отчетного периода удельный вес дебиторской задолженности и прочих активов, составивших в итоге 10,33%.

Увеличение имущества предприятия на 230 743 тыс. руб. произошло в силу увеличения краткосрочных пассивов. Доля же имущества предприятия, покрываемая источниками собственных средств увеличилась на 5,03% и равняется 63,70%

Характеризуя ликвидность баланса предприятия, следует отметить, что за отчетный период наблюдается увеличение платежного недостатка наиболее ликвидных активов для покрытия наиболее срочных обязательств. На конец отчетного периода он составил 375 338 тыс. руб. В конце отчетного периода ожидаемые поступления от дебиторов не покрывают величину краткосрочных кредитов и заемных средств, недостаток составляет 27 314 тыс. руб.

Предприятие потенциально привлекательно для кредиторов и банков, так как считается, что финансовый риск при заключении сделок и договоров с предприятием тем меньше, чем больше доля собственных средств, но предприятие имеет большую зависимость от внешних источников. ОАО «КЗХ «Бирюса» слабо обеспеченно собственными оборотными средствами и имеет недостаточный уровень собственных источников формирования запасов и затрат, в случае необходимости, в немедленном покрытии долгов в чрезвычайной ситуации, предприятия не сможет с этим справится (для покрытия долгов необходимо будет определенный промежуток времени и благоприятные условия рынка);

Финансовое состояние предприятия на конец 2004 года следует охарактеризовать как неустойчивое, сопряженное с нарушением платежеспособности.

Тем не менее, сохраняется возможность восстановления равновесия за счет дальнейшего пополнения источников собственных средств и увеличения собственных оборотных средств.



3. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ОАО «КЗХ «Бирюса»

 

3.1. Оценка стоимости предприятия на основе показателя «Чистые активы»


Для обеспечения обоснованного и объективного установ­ления рыночной стоимости имущества акционерного обще­ства, в соответствии с требованиями ст. 35 Федерального закона «Об акционерных обществах» от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ, приказа Минфина РФ и федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 21.01.2003 г. № Юн, № 03-6/ш порядок оценки стоимости чистых активов акционерных об­ществ» определен расчет показателя «чистые активы». Чис­тые активы — это величина, определяемая путем вычитания из суммы активов организации, принимаемых к расчету, сум­мы его обязательств, принимаемых к расчету.

Активы, участвующие в расчете, — это денежное и неиз­менное имущество акционерного общества (АО), в состав ко­торого включаются по балансовой стоимости следующие со­ставляющие статей:

1)      внеоборотные активы, отражаемые в первом разделе баланса. При этом при расчете величины чистых активов принимаются учитываемые в первом разделе бухгалтерского баланса нематериальные активы, отвечающие следующим требованиям:

—      непосредственно используемые обществом в основной деятельности и приносящие доход (права пользования зе­мельными участками, природными ресурсами, патен­ты, ноу-хау, программные продукты, монопольные права и привилегии, организационные расходы, торго­вые марки, товарные знаки и т.п.);

—      имеющие документальное подтверждение затрат по их пробретению (созданию);

право общества на владение данными нематериальными активами должно быть подтверждено документом (па­тентом, актом, договором и т.п.), выданным в соот­ветствии с законодательством РФ;

2) по статье «Прочие внеоборотные активы» в расчет принимается задолженность АО за проданное ему имущество;

3) запасы и затраты, денежные средства, расчеты и прочие активы, показываемые во втором разделе бухгалтерского баланса, за исключением задолженности участников (уч­редителей) по их вкладам в уставный капитал и балансо­вой стоимости собственных акций, выкупленных у акцио­неров.

При наличии в АО на конец года оценочных резервов по сомнительным долгам и под обесценение ценных бумаг пока­затели статей, в связи с которыми они созданы, показыва­ются в расчете с соответствующим уменьшением их балансо­вой стоимости на стоимость данных резервов.

Пассивы, участвующие в расчете, - это обязательства ак­ционерного общества. В их состав включаются следующие статьи:

1) статья третьего раздела бухгалтерского баланса — целевыефинансирования и поступления;

2) статьи четвертого раздела баланса - долгосрочные обязательства банкам и иным юридическим и физическим лицам;

3) статьи пятого раздела баланса - краткосрочные обязательства банкам и иным, юридическим и физическим лицам; расчеты и прочие пассивы, кроме сумм, отраженных по статьям «Доходы будущих периодов».

Условно порядок оценки стоимости чистых активов можно представить так:


ЧА = Ар - Пр,       ( 5 )

 

где,

Ар — активы, принимаемые к расчету;

Пр - пассивы, принимаемые к расчету.

Учитывая, что стоимость активов равна стоимости пасси­вов:


П - А = 0,


где П — итог пассива баланса;

А - итог актива баланса.

Складывая оба уравнения, получим:


ЧА=П - А + Ар - Пр.

 

Преобразуем полученное уравнение:


ЧА = (П - Пр) - (А - Ар)          ( 6 )

Итак, стоимость чистых активов равна разнице между раз­ностью итогов пассива баланса и пассивов, принимаемых к расчету, и разнице между итогом активов и активами, при­нимаемыми к расчету.

Разница между итогом пассива баланса и пассивов, при­нимаемых к расчету, равна тем статьям пассива, которые не принимаются к расчету.

В общем виде расчет чистых активов согласно балансовым статьям рассчитывается по следующему алгоритму:

Чистые активы (ЧА) = Активы — Пассивы = [стр. 190 + (стр. 290 - стр. 244 - стр. 252)] [стр. 590 + (стр. 690 стр. 640)] баланса формы № 1,

где стр.190 — сумма внеоборотных активов;

стр.290 — сумма оборотных активов;

стр.244 — задолженность участников (учредителей) по взносам в уставный капитал;

стр.252 — сумма собственных акций, выкупленных у ак­ционеров;

стр.590 — сумма долгосрочных пассивов;

стр.690 — сумма краткосрочных пассивов;

стр.640 — доходы будущих периодов.

Оценка статей баланса, участвующих в расчете стоимос­ти чистых активов, производится в рублях по состоянию на 31 декабря отчетного.

Анализируя экономическое содержание статей, указанных в порядке оценки стоимости чистых активов, включаемых в корректирующую сумму, и сопоставляя с новшествами в бух­галтерском учете, получим следующую сопоставительную таб­лицу (таблица 10).

Таблица 10

АКТИВ

Код

2004 год

ПАССИВ

Код

2004 год

I. ВНЕОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ

Нематериальные активы

110

48

III. КАПИТАЛ И РЕЗЕРВЫ

Уставный капитал

410

201 400

Основные средства

120

729 318

Собственные акции, выкупленные у акционеров

411

-

Незавершенное строительство

130

272 963

Добавочный капитал

420

192 855

Долгосрочные финансовые вложения

140

334

Резервный капитал

430

-

Отложенные налоговые активы

145

36 859

в том числе:

резервы, образованные в соответствии с законодательством

431

-

Прочие внеоборотные активы

150

249

резервы, образованные в соответствии с учредительными документами

432

-

ИТОГО по разделу I

190

1 039 771

Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)

470

652 066

II. ОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ

Запасы

210

392 133

ИТОГО по разделу III

490

1 046 321

в том числе:

сырье, материалы и другие аналогичные ценности

211

276 883

IV. ДОЛГОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА

Займы и кредиты

510

-

животные на выращивании и откорме

212

-

Отложенные налоговые обязательства

515

20 686

затраты в незавершенном производстве

213

29 142

Прочие долгосрочные обязательства

520

-

готовая продукция и товары для перепродажи

214

81 010

ИТОГО по разделу IV

590

20 686

товары отгруженные

215

-

V. КРАТКОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА

Займы и кредиты

610

183 628

расходы будущих периодов

216

5 098

Кредиторская задолженность

620

378 450

прочие запасы и затраты

217

-

в том числе:

поставщики и подрядчики

621

161 321

Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям

220

37 755

задолженность перед персоналом организации

622

23 432

Дебиторская задолженность (платежи по которой ожидаются более чем через 12 месяцев после отчетной даты)

230

48 737

задолженность перед государственными внебюджетными фондами

623

27 571

в том числе покупатели и заказчики

231

-

задолженность по налогам и сборам

624

44 193

Дебиторская задолженность (платежи по которой ожидаются в течение 12 месяцев после отчетной даты)

240

120 988

прочие кредиторы

625

121 933

в том числе покупатели и заказчики

241

38 202

Задолженность участникам (учредителям) по выплате доходов

630

-

Краткосрочные финансовые вложения

250

295

Доходы будущих периодов

640

13 411

Денежные средства

260

2 817

Резервы предстоящих расходов

650

-

Прочие оборотные активы

270

-

Прочие краткосрочные обязательства

660

-

ИТОГО по разделу II 

290

602 725

ИТОГО по разделу V

690

575 489

БАЛАНС

300

1 642 496

БАЛАНС

700

1 642 496

Таким образом, по формуле определяем величину чистых активов (ЧА) для ОАО «КЗХ «Бирюса».

тыс. руб.

Показатель «чистые активы» - это сравнительно объектив­ный показатель характера устойчивости и платежеспособности предприятия, так как в соответствии с вышеприведенными нормативными актами хозяйствующие субъекты в директив­ном порядке должны обеспечивать уровень значения чистых активов. С этой точки зрения пока­затель чистые активы может определять стартовую цену, ко­торую согласен получить потенциальный продавец за все обык­новенные акции общества, так как характеризует стоимость имущества, сформированного за счет собственных источни­ков.

Показатель чистые ак­тивы является наиболее приемлемым оценочным показателем стоимости предприятия затратным (имущественным) подхо­дом, так как это комплексный показатель, учитывающий оцен­ку уровня развития технологии с учетом имущества, сформи­рованного за счет собственных средств.


3.2 Оценка стоимости предприятия методом дисконтирования денежных потоков.


Рыночная оценка бизнеса во многом зависит от того, каковы его перспективы. При определении рыночной стоимости бизнеса учитывается только та часть капитала, которая может приносить доходы в той или иной форме в будущем. При этом очень важно, на каком этапе развития бизнеса собственник начнет получать данные доходы и с каким риском это сопряжено. Все эти факторы, влияющие на оценку бизнеса, позволяет учесть метод дисконтированных денежных потоков (далее – метод ДДП).

Метод дисконтированный денежных потоков целесообразен, когда:

·   будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих в связи с действием таких факторов, как ожидаемые изменения в экономических условиях, изменения в структуре бизнеса;

·   прогнозируемые денежные потоки предприятия являются значительными положительными величинами, и их обоснованно можно оценивать;

·   чистый денежный поток предприятия в последний год прогнозного периода будет значительной положительной величиной.

Определение стоимости бизнеса методом ДДП основано на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса. Собственник не продаст свой бизнес по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. В результате взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов.

Данный метод оценки считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку любой инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, в конечном счете покупает не набор активов, состоящий из зданий, сооружений, машин, оборудования, нематериальных ценностей и т.д., а поток будущих доходов, позволяющий ему окупить вложенные средства, получить прибыль и повысить свое благосостояние. С этой точки зрения все предприятия, к каким бы отраслям экономики они ни принадлежали, производят всего один вид товарной продукции – деньги.

Метод ДДП может быть использован для оценки любого действующего предприятия. Тем не менее, существуют ситуации, когда он объективно дает наиболее точный результат рыночной стоимости предприятия. Применение данного метода наиболее обосновано для оценки предприятий, имеющих определенную историю хозяйственной деятельности (желательно прибыльной) и находящихся на стадии роста или стабильного экономического развития. Данный метод в меньшей степени применим к оценке предприятий, терпящих систематические убытки (хотя и отрицательная величина стоимости бизнеса может быть фактом для принятия управленческих решений). Следует соблюдать разумную осторожность в применении этого метода для оценки новых предприятий, пусть даже и многообещающих. Отсутствие ретроспективы прибылей затрудняет объективное прогнозирование будущих денежных потоков бизнеса.

Основные этапы оценки предприятия методом дисконтированных денежных потоков:

1.   Выбор модели денежного потока.

2.   Определение длительности прогнозного периода.

3.   Ретроспективный анализ и прогноз валовой выручки от реализации.

4.   Анализ и прогноз расходов.

5.   Анализ и прогноз инвестиций.

6.   Расчет величины денежного потока для каждого года прогнозного периода.

7.   Определение ставки дисконта.

8.   Расчет величины стоимости в постпрогнозный период.

9.   Расчет текущих стоимостей будущих денежных потоков и стоимости в постпрогнозный период.

10. Внесение итоговых поправок.

 При оценки бизнеса мы можем применять одну из двух моделей денежного потока: ДП для собственного капитала или ДП для всего инвестированного капитала. Применяя эту модель, рассчитывается рыночная стоимость собственного (акционерного) капитала предприятия.


Чистая прибыль после уплаты налогов

плюс

амортизационные отчисления

плюс (минус)

уменьшение (прирост) собственного оборотного капитала

плюс (минус)

уменьшение (прирост) инвестиций в основные средства

плюс (минус)

прирост (уменьшение) долгосрочной задолженности

итого равно

денежный поток

Применяя модель денежного потока для всего инвестированного капитала, мы условно не различаем собственный и заемный капитал предприятия и считаем совокупный денежный поток. Исходя из этого, мы прибавляем к денежному потоку выплаты процентов по задолженности, которые ранее были вычтены при расчете чистой прибыли. Поскольку проценты по задолженности вычитались из прибыли до уплаты налогов, возвращая их назад, следует уменьшить их сумму на величину налога на прибыль. Итогом расчета по этой модели является рыночная стоимость всего инвестированного капитала предприятия.

В обеих моделях денежный поток может быть рассчитан как на номинальной основе (в текущих ценах), так и на реальной основе (с учетом фактора инфляции).

Расчет величины денежного потока для каждого года прогнозного периода.

Существуют два основных метода расчета величины потока денежных средств: косвенный и прямой. Косвенный метод анализирует движение де­нежных средств по направлениям деятельности. Он наглядно демонстриру­ет использование прибыли и инвестирование располагаемых денежных средств. Прямой метод основан на анализе движения денежных средств по статьям прихода и расхода, т.е. по бухгалтерским счетам.

При расчете величины денежного потока для каждого прогнозного года можно руководствоваться следующей схемой (иллюстрирующей косвенный метод расчета ДП) (таблица 10).






Таблица 10 –

Косвенный метод расчета денежного потока

ДП от основной деятельности

Прибыль (за вычетом налогов)

Чистая прибыль = прибыль отчетного года за вычетом налога на прибыль

плюс амортизационные отчисления

Амортизационные отчисления прибавляются к сумме чистой прибыли, так как они не вызывают оттока денежных средств

минус изменение суммы текущих активов

Увеличение суммы текущих активов означает, что денежные средства



уменьшаются за счет связывания в дебиторской задолженности и запасах

• краткосрочные финансовые

вложения


• дебиторская задолженность


• запасы



• прочие текущие активы



плюс изменение суммы текущих обязательств


Увеличение текущих обязательств вызывает увеличение денежных средств за счет предоставления отсрочки оплаты от кредиторов,

получения авансов от покупателей

• кредиторская задолженность


•прочие текущие обязательства


плюс ДП от инвестиционной деятельности




Продолжение таблицы 10

минус изменение суммы долгосрочных активов

Увеличение суммы долгосрочных активов означает уменьшение денежных средств за счет инвестирования в активы долгосрочного использования. Реализация долгосрочных активов (основных средств, акций других предприятий и пр.) увеличивает денежные средства

нематериальные активы


основные средства


незавершенные капитальные вложения


долгосрочные финансовые вложения


прочие внеоборотные активы


плюс ДП от финансовой деятельности

плюс изменение суммы задолженности

Увеличение (уменьшение) задолженности указывает на увеличение (уменьшение) денежных средств за счет привлечения (погашения) кредитов

· краткосрочных кредитов и займов


· долгосрочных кредитов и займов


плюс изменение величины собственных средств

Увеличение собственного капитала за счет размещения дополнительных акций означает увеличение денежных средств; выкуп акций и выплата дивидендов приводят к их уменьшению.

· уставного капитала


· накопленного капитала


· целевых поступлений



В данной дипломной работе рассчитаем денежный поток для рассматриваемого предприятия ОАО «КЗХ «Бирюса» по модели денежного потока для собственного капитала.


Таблица 11 –

Рассчет денежного потока для ОАО «КЗХ «Бирюса»

 тыс.руб.

Чистая прибыль

50 117

Амортизация

554 336

Изменение оборотного капитала

-120 297

Сальдо по долгосрочной задолженности

9 238

Денежный поток для собственного капитала

493 394


Денежный поток для собственного капитала оцениваемого предприятия имеет положительную величину.

Подготовка данных для оценки.

В соответствии с действующим законодательством данные отчета о финансовых результатах ОАО «КЗХ «Бирюса», предоставляется в рублях. Для цели оценки данного предприятия отчет о финансовых результатах был перестроен (проанализированы доходы и расходов предприятия на предмет типичных и нетипичных расходов).

Это позволило рассчитать показатели валовой прибыли. Затем из суммарной валовой прибыли были вычтены общие и административные расходы по всему предприятию и тем самым определена налогооблагаемая прибыль. Применение к последнему показателю ставки налогообложения позволило вычислить чистую прибыль.

Таблица 12 - Отчет о финансовых результатах для целей оценки

тыс.руб.

Выручка от продажи товаров, продукции, работ, услуг

3 565 963

Себестоимость проданных товаров, продукции, работ, услуг

-3 378 003

Коммерческие расходы

-35 688

Прибыль (убыток) от продаж

152 272

Проценты к получению

16

Проценты к уплате

-27 519

Прочие операционные доходы

2 410 943

Прочие операционные расходы

-2 430 074

Внереализационные доходы

4 595

Внереализационные расходы

-23 208

Прибыль (убыток) до налогообложения

87 025

Отложенные налоговые активы

4 274

Текущий налог на прибыль

-22 214

Отложенные налоговые обязательства

-9 262

Налоговые санкции и иные платежи

-9 706

Чистая прибыль (убыток) отчетного периода

50 117

 

Выбор прогнозного периода.

Согласно методу ДДП стоимость предприятия основывается на будущих, а не на прошлых денежных потоках. Поэтому задачей оценщика является выработка прогноза денежного потока (на основе прогнозных отчетов о дви­жении денежных средств) на какой-то будущий временной период, начиная с текущего года. В качестве прогнозного берется период, продолжающийся до тех пор, пока темпы роста компании не стабилизируются (предполагает­ся, что в постпрогнозный период должны иметь место стабильные долго­срочные темпы роста или бесконечный поток доходов).

Определение адекватной продолжительности прогнозного периода - непростая задача. С одной стороны, чем длиннее прогнозный период, тем больше число наблюдений и тем более обоснованным с математической точки зрения выглядит итоговая величина текущей стоимости предприятия. С другой стороны, чем длиннее прогнозный период, тем сложнее прогнозировать конкретные величины выручки, расходов, темпов инфляции, потоков нежных средств. По сложившейся в странах с развитой рыночной экономикой практике прогнозный период для оценки предприятия может составить в зависимости от целей оценки и конкретной ситуации от 5 до 10 лет. В странах с переходной экономикой, в условиях нестабильности, где адекватные долгосрочные прогнозы особенно затруднительны допустимо сокращение прогнозного периода до 3 лет. Для точности результата следует осуществлять дробление прогнозного периода на более мелкие единицы измерения: полугодие или квартал.

Оцениваемое предприятие работает на рынке более 15 лет и уже вышло на стабильные темпы роста денежного потока. Прогнозный период определим в три года.

Анализ и прогноз расходов.

На данном этапе оценщик должен:

• учесть ретроспективные взаимозависимости и тенденции;

• изучить структуру расходов, в особенности соотношение постоянных и переменных издержек;

• оценить инфляционные ожидания для каждой категории издержек;

• изучить единовременные и чрезвычайные статьи расходов, которые могут фигурировать в финансовой отчетности за прошлые годы, но в буду­щем не встретятся;

• определить амортизационные отчисления исходя из нынешнего нали­чия активов и из будущего их прироста и выбытия;

• рассчитать затраты на выплату процентов на основе прогнозируемых уровней задолженности;

• сравнить прогнозируемые расходы с соответствующими показателя­ми для предприятий-конкурентов или с аналогичными среднеотраслевыми показателями.

Главным в отношении производственных издержек является разумная экономия. Если она систематически достигается без ущерба для качества, продукция предприятия остается конкурентоспособной. Для правильной оценки этого обстоятельства необходимо, прежде всего, четко выявлять и кон­тролировать причины возникновения категорий затрат.

Эффективное и постоянное управление издержками неразрывно связано с обеспечением адекватной и качественной информации о себестоимости отдельных видов выпускаемой продукции и их относительной конкурентос­пособности. Умение постоянно "держать руку на пульсе" текущих издержек позволяет корректировать номенклатуру производимой продукции в пользу наиболее конкурентоспособных позиций, строить разумную ценовую поли­тику фирмы, реально оценивать отдельные структурные подразделения с точки зрения их вклада и эффективности.

Классификация затрат может производиться по нескольким признакам:

• составу: плановые, прогнозируемые или фактические;

• отношению к объему производства: переменные, постоянные, услов­но-постоянные;

• способу отнесения на себестоимость: прямые, косвенные;

• функциям управления: производственные, коммерческие, админист­ративные.

Для оценки бизнеса важны две классификации издержек. Первая - клас­сификация издержек на постоянные и переменные. Постоянные издержки не зависят от изменения объемов производства (к примеру, административ­ные и управленческие расходы; амортизационные отчисления; расходы по сбыту за вычетом комиссионных; арендная плата; налог на имущество и т.д.). Переменные же издержки (сырье и материалы; заработная плата основного производственного персонала; расход топлива и энергии на производствен­ные нужды) обычно считают пропорциональными изменению объемов про­изводства. Классификация издержек на постоянные и переменные исполь­зуется прежде всего при проведении анализа безубыточности, а также для оптимизации структуры выпускаемой продукции. Вторая - классификация издержек на прямые и косвенные; применяется для отнесения издержек на определенный вид продукции.

Четкое и единообразное разделение на прямые и косвенные постоянные издержки особенно важно для поддержания однородной отчетности по всем подразделениям. На одном уровне отчетности постоянные издержки могут быть прямыми, а на другом (более детальном) - косвенными. Например, на уровне производственной линии расходы на отопление являются прямыми издержками, но на уровне отчетности по видам продукции они становятся косвенными, так как стоимость отопления практически невозможно разнес­ти по видам продукции.

Анализ задолженности по кредитам дал прогноз чистого прироста задолженности и остатка по долговым обязательствам.

Результат расчета денежных потоков по оптимистичному сценарию показан в таблице.


Таблица 13 - Результат расчета денежных потоков (оптимистичный сценарий)

тыс.руб.

Наименование показателя

2003г.

Факт

2004г.

 Факт

2005г.

 Прогноз

2006г.

 Прогноз

2007г.

 Прогноз

Выручка (нетто) от реализации

2 813 429

3 565 963

3 922 559

4 314 815

4 746 297

Изменение, %


126,75

110,00

110,00

110,00

Себестоимость реализациии коммерческие расходы

2 676 774

3 378 003

3 715 803

4 087 384

4 496 122

Изменение, %


126,2

110,00

110,00

110,00

Коммерческие расходы

62 675

35 688

35 688

35 688

35 688

Прибыль (убыток) от реализации

73 980

152 272

171 068

191 744

214 487

Изменение, %


205,83

112,34

112,09

111,86

Продолжение таблицы 11

Прибыль(убыток)от прочей фин.-хоз.деят. и внереал-ных операций

-65 908

-65 247

-65 247

-65 247

-65 247

Прибыль (убыток) до налогообложения

8 072

87 025

105 821

126 497

149 240

Изменение, %


1078,11

121,60

119,54

117,98

Налог на прибыль

2 877

22 214

25 397

30 359

35 818

Налоговые санкции и иные платежи

-11 785

-14 694

-14 694

-14 694

-14 694

Чистая прибыль(убыток) отчетного периода

-6 590

50 117

65 730

81 443

98 728

Амортизационные отчисления

507153

554336

565423

576731

588266

Уменьшение собственного оборотного капитала


-120297

-108267

-97441

-87697

Увеличение долгосрочной задолженности


9238

9700

10185

10694

Денежный поток


493 394

532 586

570 918

609 991

Ожидаемый темп роста %



8,5

8,5

8,5

 

Результат расчета денежных потоков по пессимистичному сценарию показан в таблице.


Таблица 14 –

Результат расчета денежных потоков (пессимистичный сценарий)

тыс.руб.

Наименование показателя

2003г.

 Факт

2004г.

 Факт

2005г.

 Прогноз

2006г.

 Прогноз

2007г.

 Прогноз

Выручка (нетто) от реализации

2 813 429

3 565 963

3 922 559

4 314 815

4 746 297

Изменение, %


126,75

110,00

110,00

110,00

Себестоимость реализациии коммерческие расходы

2 676 774

3 378 003

3 817 143

4 194 528

4 613 980

Изменение, %


126,2

113,00

109,89

110,00

Коммерческие расходы

62 675

35 688

35 688

35 688

35 688

Прибыль (убыток) от реализации

73 980

152 272

69 728

84 582

96 628

Изменение, %


205,83

45,79

121,30

114,24

Прибыль(убыток)от прочей фин.-хоз.деят. и внереал-ных операций

-65 908

-65 247

-65 247

-65 247

-65 247

Прибыль (убыток) до налогообложения

8 072

87 025

4 481

19 335

31 381

Продолжение таблицы 12

Изменение, %


1078,11

5,15

431,49

162,31

Налог на прибыль

2 877

22 214

1 075

4 640

7 532

Налоговые санкции и иные платежи

-11 785

-14 694

-14 694

-14 694

-14 694

Чистая прибыль(убыток) отчетного периода

-6 590

50 117

-11 289

0

9 156

амортизационные отчисления

507153

554336

565423

576731

588266

уменьшение собственного оборотного капитала


-120297

-108267

-97441

-87697

увеличение долгосрочной задолженности


9238

9700

10185

10694

Денежный поток


493 394

455 567

489 475

520 419

Ожидаемый темп роста %



8,5

8,5

8,5


Выведение ставки дисконта методом кумулятивного построения. Определение итоговой величины стоимости предприятия.

 Базовая формула расчета ставки дисконта методом кумулятивного построения выглядит следующим образом:

R = Rf + риски,            (7)

где:

Rf - безрисковая ставка

Акции ОАО «КЗХ «Бирюса» не котируются на фондовом рынке, следовательно, безрисковую ставку не возможно вывести с помощью котировок фондового рынка. Поэтому в качестве безрисковой ставки возьмем доходность по облигациям федерального займа со сроком погашения в 2007 г.– 6,53.

Определим факторы риска.

Все факторы риска оцениваются в диапазоне от 0 до 5 %%.

1.   Риск размера компании.

Фактор риска связанный с размером компании заключается в том, что относительно небольшие фирмы имеют более неустойчивую динамику развития, чем их крупные отраслевые конкуренты. В связи с этим инвесторы, как правило, требуют дополнительную норму дохода для покрытия риска размера. ОАО “КЗХ “Бирюса” крупное предприятие, но учитывая конкуренцию в отрасли. Поправку, учитывающую размер предприятия принимаем на уровне 3 %.

2.   Расчет риска финансовой структуры.

Коэффициент автономии = СК/валюту баланса = 0,637

Баланс считается неудовлетворительным, если в структуре баланса собственный капитал составляет 50 %. В таком случае риск финансовой структуры будет максимальным (5%).

Так как коэффициент автономии – 0,637, то риск финансовой структуры 3 %

3.   Риск диверсификации клиентуры.

Этот риск равен 0, так как нет корпоративных клиентов (основная часть клиентов это физические лица).

4.   Риск производственной и территориальной диверсификации.

Инвестируя средства в бизнес, рациональный инвестор следит за тем, чтобы его вложения были хорошо диверсифицированы. То есть, равнозначные доходы должны поступать от различных сфер бизнеса имеющих, в идеале, отрицательную корреляцию, что защищает от одновременных потерь во всех сферах бизнеса. При низкой диверсификации доходов компании инвесторы склонны получать повышенную норму дохода. Доля продукции ОАО “КЗХ “Бирюса” на рынке в 2003 г. – 13,3 %, в 2004 г. – 12,1 %, поэтому надбавка за риск определена нами в размере 4 %.

5.   Риск качества руководства.

Определим экспертным путем и примем за 1 %, так как руководство компании достаточно квалифицированно.

6.   Риск прогнозируемости доходов.



Таблица 15 –


Получение балансовой прибыли предприятия за ряд лет

тыс.руб.


2002 год

2003 год

2004 год

Балансовая прибыль

-352

-6 590

50 117

Рентабельность товарной продукции

4,19

2,80

4,37


Можно сказать, что в течение трех лет наблюдается выход предприятия из убытков. Поэтому можно сделать вывод, что предприятие находится в неустойчивом положении, поэтому риск по этому фактору примем равным 5 %.

Суммируем все риски и выведем ставку дисконта.

 

R =6,53 + 3+ 3 +0+4 +1 +5 = 22,53 %.


Определение итоговой величины стоимости предприятия.

При дисконтировании денежных потоков необходимо выбрать фактор текущей стоимости в зависимости от времени формирования доходов:

1 вариант если денежный поток формируется в конце года:

Фактор текущей стоимости =                                 (8)


2 вариант если денежный поток формируется равномерно в течение года:

Фактор текущей стоимости =                                      (9)


3 вариант если денежный поток формируется между 2 и 3 кварталом года:

Фактор текущей стоимости =                           (10)


4 вариант если денежный поток формируется между 3 и 4 кварталом года:

Фактор текущей стоимости =                           (11)

На оцениваемом предприятии денежный поток формируется равномерно в течение года.

Фактор текущей стоимости 1 года =  = 0,9033

Фактор текущей стоимости 2 года =  = 0,7372

Фактор текущей стоимости 3 года =  = 0,6017

Фактор текущей стоимости остаточного периода берется на конец последнего года прогнозного периода.

Фактор текущей стоимости остаточного периода =  = 0,5435

Таким образом, текущая стоимость денежных потоков:


Таблица 16 –

Текущая стоимость денежных потоков (оптимистичный сценарий)

тыс.руб.

Денежный поток

532586

570918

609991

Коэффициент текущей стоимости

0,9033

0,7372

0,6017

Текущая стоимость денежных потоков

481085

420881

367032

Сумма текущих стоимостей

1268997

 

 



Таблица 17 –

Текущая стоимость денежных потоков (пессимистичный сценарий)

тыс.руб.

Денежный поток

455567

489475

520419

Коэффициент текущей стоимости

0,9033

0,7372

0,6017

Текущая стоимость денежных потоков

411514

360841

313136

Сумма текущих стоимостей

1085491

 

 


Выручка от продажи фирмы в остаточный период была определена по модели Гордона.

 


Оптимистичный сценарий

Остаточную стоимость также необходимо продисконтировать.


Таблица 18 - Текущая стоимость остаточной стоимости

тыс.руб.

Текущая стоимость остаточной стоимости

2 363 009

Определим обоснованную рыночную стоимость ОАО «КЗХ «Бирюса» путем суммирования текущих стоимостей прогнозного периода и текущей стоимости остаточного периода.

Таблица 19 - Обоснованная рыночная стоимость собственного капитала

тыс.руб.

Обоснованная рыночная стоимость собственного капитала

3 632 006

 

Пессимистичный сценарий


Таблица 20 - Текущая стоимость остаточной стоимости

тыс.руб.

Текущая стоимость остаточной стоимости

2 016 021


Таблица 21 - Обоснованная рыночная стоимость собственного капитала

тыс.руб.

Обоснованная рыночная стоимость собственного капитала

3 285 018

 

3.3. Сравнительный анализ результатов оценки


В процессе определения рыночной стоимости действующего предприятия ОАО «КЗХ «Бирюса» использовались метод чистых активов, метод дисконтированных будущих денежных потоков.

Для определения итоговой величины стоимости действующего предприятия ОАО «КЗХ «Бирюса» учитывались цель оценки и используемое определение стоимости, характер деятельности предприятия и его активов, количество и качество данных, использованных для обоснования вышеупомянутых методов оценки.

Преимуществом метода на основе стоимости активов является то, что он предполагает оценку имеющихся у предприятия активов. В то же время метод чистых активов не позволяет учесть уровень доходности бизнеса, затраты на подбор квалифицированного персонала, организацию рынка сбыта продукции, поставку сырья. Поскольку любой инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, в конечном счете покупает не набор активов, состоящий из зданий, сооружений, машин, оборудования, нематериальных ценностей и т.д., а поток будущих доходов, позволяющий ему окупить вложенные средства, получить прибыль и повысить свое благосостояние, применение затратного подхода в оценке бизнеса имеет существенные недостатки и ограничения.

Оценка доходным подходом. Этот подход капитализирует сегодняшние и будущие выгоды от использования объекта путем наложения коэффициентов капитализации, рассчитанных на основе рыночной информации. Преимущество этого подхода состоит в том, что он непосредственно принимает во внимание выгоды от использования объекта и возможности рынка  в течение срока предполагаемого владения. Инвестор, вкладывая деньги в предприятие, покупает прежде всего будущий доход. Производственные, технологические и другие особенности конкретного бизнеса интересуют инвестора только с позиции перспектив получения дохода. Недостаток подхода заключен в негарантированности ожидаемых в будущем изменений, на которые опирается этот расчет. Обычно подход  по доходности, несмотря на его ограничения, считается наиболее предпочтительным, особенно, когда типичные продавцы и покупатели ориентируются на коммерческое использование объекта, либо рассматривают его в качестве объекта инвестирования.

Для получения итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки были проанализированы преимущества и недостатки использованных подходов и методов.

При согласовании результатов исходим из того, что определяющими факторами в ценообразовании объекта оценки с точки зрения инвестора являются:

· во-первых – реальная ситуация, сложившаяся в рассматриваемом секторе рынка;

· во-вторых – возможность извлечения дохода от использования объекта.

Из имеющихся подходов в оценке бизнеса следует можно выделить преимущества следующих подходов:

Доходный подход ориентирован на прогнозы относительно будущих доходов

Метод дисконтирования денежного потока позволяет более реально оценить будущий потенциал предприятия, универсальный метод, рассматривает конкретный период и динамику изменения доходов, интересы и собственника и кредитора, позволяет проводить вариантные расчеты по развитию и реконструкции предприяти

Затратный подход основывается на реальных ценностях, которые находятся в собственности предприятия.

Метод оценки чистых активов дает реальную рыночную оценку материальных активов

По этим причинам мной было отдано предпочтение затратному и доходному подходам.


Таблица 22 –

Сравнительный анализ результатов оценки


Подход

Стоимость, руб.

Весовой коэффициент

Стоимость, руб.

Затратный

1 059 732 000

0,5

529 866 000

Доходный (оптимист. сценарий)

3 632 006 000

0,25

908 001 000,5

Доходный (пессимист. сценарий)

3 285 018 000

0,25

821 245 000,5

Рыночная стоимость, тыс. руб.

 

 

2 259 122 000

Рыночная стоимость, округленно, тыс. руб.

 

 

2 260 000 000

Номинальная цена одной акции

 

 

1

Рыночная цена одной акции

 

 

11,22


Определим рыночную стоимость одной акции.

Вид, категория(тип) ценных бумаг: акции именные обыкновенные

Количество размещенных ценных бумаг: 201 399 724 штук

Номинальная стоимость: 1 (Один) рубль

Рыночная цена оной акции = 11,22 рублей

Соотношение рыночной и номинальной стоймости = 8,91

Рыночная стоимость действующего предприятия ОАО «КЗХ «Бирюса» по состоянию на 01 января 2005 года составляет 2 260 000 000 (Два миллиарда двести шестьдесят миллионов) рублей.

 



Заключение.


Становление в России рыночных отношений обусловило возникновение новых процессов в общественной и экономической жизни.

Приобретение реального объекта может преследовать двоякую цель – личное потребление, например, покупка дома или вложение средств с целью извлечения в будущем доходов: покупка торговой или промышленной фирмы, оборудования, транспортных средств и т.п. Однако, несмотря на различные мотивы, побудившие участников сделки к ее совершению, важнейшим этапом сделки является оценка купли-продажи. Наиболее сложно произвести оценку действующего предприятия. Предприятием мы называет организацию, осуществляющую экономическую деятельность в сфере торговли, производства товаров или услуг.

Определение стоимости фирмы не может ограничиваться оценкой ее недвижимости и других активов. В подавляющем большинстве случаев завод или фабрику покупают не для того, чтобы ее закрыть, а имущество продать по частям, хотя и такой вариант не исключен. Скорее всего, подобная покупка обусловлена намерением выпускать продукцию и прибыль. Поэтому необходимо комплексная оценка стоимости всех активов предприятия с учетом получения будущей прибыли, а также оценка ряда факторов, как "доброе имя" фирмы, торговая марка, место ее расположения, владение новыми технологиями, лицензиями, наличие квалификационных кадров и т.п. Оценка всех этих элементов в экономических терминах, принятых на Западе, называется оценкой бизнеса, связанного с данным предприятием.

Необходимость в оценке бизнеса породила новую в России профессию "оценщик имущества", которую Министерство труда ввело в перечень специальностей и профессий. Этой же потребность вызвано и принятие Государственной Думой Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (принят 9 октября 1996 г.), но еще не утвержденного Советом Федерации. С его утверждением и вступлением в силу будет ликвидирован правовой вакуум в этой области.

По стандартам многих стран понятие "рыночная стоимость" означает наиболее вероятную цену, которая сложится при продаже объекта собственности на свободном конкурентном рынке при соблюдении всех необходимых для продажи условий, по которыми понимаются, в том числе и следующие: покупатель и продавец обладают всей полнотой информации для принятия решений и действуют осмотрительно, сделка купли-продажи не является вынужденной ни для одной из сторон, принимающих в ней участие.

На Западе существует множество приемов для определения стоимости действующей фирмы, однако, большинство из них может быть ограничено тремя подходами: доходным, затратным и сравнительным. Оставаясь в рамках того или иного подхода, профессиональные оценщики могут использовать один или несколько оценочных методов. Целью использования более одного метода является достижение наибольшей обоснованности и очевидности выводов оценочного заключения.

Доходный подход позволяет провести прямую оценку стоимости фирмы в зависимости от ожидаемых будущих доходов.

Базовым понятием в доходном подходе являются чистые денежные поступления или чистые денежные потоки, определяемые как разность между притоками и оттоками денежных средств за определенный период времени.

Приведение будущих денежных поступлений к текущей стоимости проводится с использованием ставки дисконта. Вследствие неопределенности или риска, связанного с получением будущих доходов, ставка дисконта должна превышать безрисковую ставку дохода, то есть должна обеспечить премию за риск инвестирования в оцениваемую фирму, Иными словами, дисконтная ставка должна отражать требуемую инвесторам ставку прибыли с учетом предполагаемого риска.

Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала. Однако Балансовая стоимость активов, исходя из представленного баланса, не отражает их рыночной стоимости. Соответственно в нее необходимо внести поправки, проведя предварительную оценку обоснованной рыночной стоимости каждого актива в отдельности и определив, насколько балансовая сумма обязательств соответствует их рыночной стоимости.

Сравнительный анализ – это метод оценки компаний закрытого типа, в котором используется информация о сделках с акциями сопоставленных открытых компаний.

Данный метод, базируется на сравнительном подходе, определяет стоимость фирмы на основании сравнения его с аналогичными компаниями, акции которых свободно обращаются на финансовых рынках или уже купленными или проданными в течение недавнего времени компаниями (метод анализа сделок).

Соответствующий образец компании-аналога отбирается на основании критерия сравнимости. Идеальными компаниями-аналогами считаются те, которые действуют в той же отрасли, что и оцениваемая компания, ведут схожие, хозяйственные операции, имеют сравнимую номенклатуру, а также близки по размеру. Обычно требуются, как минимум, от 6 до 8 компаний-аналогов для составления адекватного образца.

Сравнительный метод в дипломной работе не используется так как нет информации компаний аналогов.

Для определения обоснованной рыночной стоимости фирмы используется, как правило, все три оценочных подхода. В соответствии с каждым подходом получают предварительные величины стоимости фирмы.

Для определения итоговой стоимости фирмы оцениваются для конкретного случая.

Оценки фирмы, полученные в результате использования различных подходов, будут отличаться по своей величине друг от друга. В большинстве случаев оценщики определяют стоимость предприятия в виде интервальной оценки, то есть в интервале от минимальной до максимальной оценок, полученных при использовании различных подходов.

Документальным результатом оценки фирмы является отчет об оценке. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта, используется подходы оценки, цели и задачи проведения оценки объекта, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения объектов оценки, отраженных в отчете.

Работа по оценке бизнеса должна включать в себя анализ основных тенденций финансовых действий предприятия. Для этого используются данные кратких балансов и финансовых отчетов с пояснениями.

Результаты финансового анализа непосредственно влияют на прогнозирование доходов и расходов предприятия, на определение ставки приведенной стоимости будущих денежных потоков.

Если анализировать методы проведения работ по оценке, то финансовый анализ является одним из ключевых источников информации для формулирования выводов, а именно:

1) При проведении оценки доходным методом делается анализ бухгалтерских балансов и отчетов о финансовых результатах за прошедшие периоды. Анализ проводится с целью определения основных финансовых показателей и выявления тенденций в деятельности предприятия. Сравниваются отдельные финансовые показатели с данными за ряд предшествующих периодов, и выявляется зависимость (тренд). Таким образом, можно увидеть истинное положение предприятия и определить степень финансовых рисков.

2) При проведении оценки рыночным методом оценка бизнеса во многом зависит от того, какие перспективы есть у предприятия в данном сегменте бизнеса. Ретроспективный анализ финансовой отчетности проводится с целью определения будущего потенциала бизнеса на основе данных о его текущей и прошлой деятельности.

3) При проведении оценки методом сравнительного подхода работа базируется на ретроинформации и, следовательно, отражает фактически достигнутые результаты производственно-финансовой деятельности предприятия. Одним из основных этапов процесса оценки предприятия сравнительным подходом (методы предприятия-аналога и сделок) также является финансовый анализ.

Цена предприятия отражает его производственные и финансовые возможности, положение на рынке, перспективы развития. Следовательно, в аналогичных предприятиях должно совпадать соотношение между ценой и важнейшими финансовыми параметрами, такими как прибыль, дивидендные выплаты, объем реализации, балансовая стоимость собственного капитала. Сравнение основных финансовых показателей с соответствующими показателями аналогичных предприятий, функционирующих в той же отрасли, позволяет оценить относительное финансовое положение данной фирмы в сегменте бизнеса.

В дипломной работе была произведена оценка действующего предприятия ОАО «КЗХ «Бирюса» доходным методом, в частности методом дисконтированных денежных потокови затратным методом, в частности методом чистых активов.


Таким образом, обоснованная рыночная стоимость ОАО «КЗХ «Бирюса» выведенная на основании доходного и затратного составила 2 260 000 тыс. руб.


СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

 

1. Административно-управленческий портал #"#">#"#">#"#">#"#">#"#">#"#">#"#">#"#">#"#">#"#">#"#">#"#">#"#">#"#">#"#">#"#">#"#">#"#">#"_Toc121599472">ПРИЛОЖЕНИЯ









Бухгалтерская отчетность
за 2004 год

БУХГАЛТЕРСКИЙ БАЛАНС


Коды

Форма № 1 по ОКУД

0710001

на 01 января 2005 г.

Дата (год, месяц, число)

2004

12

31

Организация: Открытое акционерное общество “Красноярский завод холодильников “Бирюса”

по ОКПО

07550181

Идентификационный номер налогоплательщика

ИНН

2451000695

Вид деятельности: Производство бытовых электрических приборов

по ОКВЭД

29.71

Организационно-правовая форма / форма собственности: Открытое акционерное общество/совместная частная и иностранная собственность

по ОКОПФ/ОКФС

47

34

Единица измерения: тыс. руб.

по ОКЕИ

384

Местонахождение (адрес) 660123, г.Красноярск, пр. Красноярский рабочий, 29







Дата утверждения



Дата отправки (принятия)



АКТИВ

Код показателя

На начало отчетного года

На конец отчетного периода

1

2

3

4

I. ВНЕОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ

Нематериальные активы

110

49

48

Основные средства

120

710 977

729 318

Незавершенное строительство

130

271 012

272 963

Доходные вложения в материальные ценности

135

-

-

Долгосрочные финансовые вложения

140

334

334

Отложенные налоговые активы

145

5 934

36 859

Прочие внеоборотные активы

150

374

249

ИТОГО по разделу I

190

988 680

1 039 771

II. ОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ

Запасы

210

265 713

392 133

в том числе:

сырье, материалы и другие аналогичные ценности

211

174 736

276 883

животные на выращивании и откорме

212

-

-

затраты в незавершенном производстве

213

23 812

29 142

готовая продукция и товары для перепродажи

214

63 522

81 010

товары отгруженные

215

45

-

расходы будущих периодов

216

3 598

5 098

прочие запасы и затраты

217

-

-

Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям

220

21 588

37 755

Дебиторская задолженность (платежи по которой ожидаются более чем через 12 месяцев после отчетной даты)

230

50 123

48 737

в том числе покупатели и заказчики

231

-

-

Дебиторская задолженность (платежи по которой ожидаются в течение 12 месяцев после отчетной даты)

240

81 858

120 988

в том числе покупатели и заказчики

241

34 013

38 202

Краткосрочные финансовые вложения

250

3 035

295

Денежные средства

260

756

2 817

Прочие оборотные активы

270

-

-

ИТОГО по разделу II 

290

423 073

602 725

БАЛАНС

300

1 411 753

1 642 496



ПАССИВ

Код показателя

На начало отчетного периода

На конец отчетного периода

1

2

3

4

III. КАПИТАЛ И РЕЗЕРВЫ

Уставный капитал

410

201 400

201 400

Собственные акции, выкупленные у акционеров

411

-

-

Добавочный капитал

420

192 855

192 855

Резервный капитал

430

-

-

в том числе:

резервы, образованные в соответствии с законодательством

431

-

-

резервы, образованные в соответствии с учредительными документами

432

-

-

Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)

470

601 949

652 066

ИТОГО по разделу III

490

996 204

1 046 321

IV. ДОЛГОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА

Займы и кредиты

510

-

-

Отложенные налоговые обязательства

515

11 448

20 686

Прочие долгосрочные обязательства

520

-

-

ИТОГО по разделу IV

590

11 448

20 686

V. КРАТКОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА

Займы и кредиты

610

61 631

183 628

Кредиторская задолженность

620

329 059

378 450

в том числе:

поставщики и подрядчики

621

84 201

161 321

задолженность перед персоналом организации

622

16 583

23 432

задолженность перед государственными внебюджетными фондами

623

32 042

27 571

задолженность по налогам и сборам

624

78 295

44 193

прочие кредиторы

625

117 938

121 933

Задолженность участникам (учредителям) по выплате доходов

630

-

-

Доходы будущих периодов

640

13 411

13 411

Резервы предстоящих расходов

650

-

-

Прочие краткосрочные обязательства

660

-

-

ИТОГО по разделу V

690

404 101

575 489

БАЛАНС

700

1 411 753

1 642 496

СПРАВКА о наличии ценностей, учитываемых на забалансовых счетах

Арендованные основные средства

910

-

170 886

в том числе по лизингу

911

-

170 886

Товарно-материальные ценности, принятые на ответственное хранение

920

-

-

Товары, принятые на комиссию

930

-

-

Списанная в убыток задолженность неплатежеспособных дебиторов

940

1 731

786

Обеспечения обязательств и платежей полученные

950

-

-

Обеспечения обязательств и платежей выданные

960

109 231

504 913

Износ жилищного фонда

970

-

-

Износ объектов внешнего благоустройства и других аналогичных объектов

980

-

-

Нематериальные активы, полученные в пользование

990

-

-


ОТЧЕТ О ПРИБЫЛЯХ И УБЫТКАХ


Коды

Форма № 2 по ОКУД

0710002

за 2004 год

Дата (год, месяц, число)

2004

12

31

Организация: Открытое акционерное общество "Красноярский завод холодильников "Бирюса"

по ОКПО

07550181

Идентификационный номер налогоплательщика

ИНН

2451000695

Вид деятельности: Производство бытовых электрических приборов

по ОКВЭД

29.17

Организационно-правовая форма / форма собственности: Открытое акционерное общество/совместная частная и иностранная собственность

по ОКОПФ/ОКФС

47

34

Единица измерения: тыс. руб.

по ОКЕИ

384


Показатель

За отчетный период

За аналогичный период предыдущего года

наименование

код

1

2

3

4

Доходы и расходы по обычным видам деятельности

Выручка (нетто) от продажи товаров, продукции, работ, услуг (за минусом налога на добавленную стоимость, акцизов и аналогичных обязательных платежей)

010

3 565 963

2 813 429

Себестоимость проданных товаров, продукции, работ, услуг

020

(3 378 003)

(2 676 774)

Валовая прибыль

029

187 960

136 655

Коммерческие расходы

030

(35 688)

(62 675)

Управленческие расходы

040

-

-

Прибыль (убыток) от продаж

050

152 272

73 980

Прочие доходы и расходы

Проценты к получению

060

16

22

Проценты к уплате

070

(27 519)

(8 761)

Доходы от участия в других организациях

080

-

-

Прочие операционные доходы

090

2 410 943

2 598 456

Прочие операционные расходы

100

(2 430 074)

(2 633 780)

Внереализационные доходы

120

4 595

11 980

Внереализационные расходы

130

(23 208)

(33 825)

Прибыль (убыток) до налогообложения

140

87 025

8 072

Отложенные налоговые активы

141

4 274

3 576

Отложенные налоговые обязательства

142

(9 262)

(11 453)

Текущий налог на прибыль

150

(22 214)

(2 877)

Налоговые санкции и иные платежи


(9 706)

(3 908)

Чистая прибыль (убыток) отчетного периода

190

50 117

(6 590)

СПРАВОЧНО.


Постоянные налоговые обязательства (активы)

200

6 318

8 822

Базовая прибыль (убыток) на акцию


-

-

Разводненная прибыль на акцию


-

-



 


 



ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Сибирский государственный аэр

Больше работ по теме:

Предмет: Неопределено

Тип работы: Диплом

Новости образования

КОНТАКТНЫЙ EMAIL: MAIL@SKACHAT-REFERATY.RU

Скачать реферат © 2021 | Пользовательское соглашение

Скачать      Реферат

ПРОФЕССИОНАЛЬНАЯ ПОМОЩЬ СТУДЕНТАМ