Оценка стоимости предприятия ЗАО "ПИК-Регион"

 

Содержание


Введение

Глава I. Оценка стоимости как инструмент принятия эффективных управленческих решений

1.1 Стоимостной подход к оценке эффективности управления

1.2 Нормативно-правовая база оценочной деятельности

1.3 Методологические подходы к оценке

1.4 Особенности оценки стоимости в РФ в период кризиса

Выводы по главе 1

Глава II. Описание компании ЗАО "ПИК-Регион"

2.1 Общая характеристика ЗАО "ПИК-Регион"

2.2 Анализ финансовых показателей ЗАО "ПИК-Регион"

2.3 SWOT-анализ ЗАО "ПИК-Регион"

Выводы по главе 2

Глава III. Расчет рыночной стоимости ЗАО "ПИК-Регион"

3.1 Выбор методологических подходов для оценки стоимости

3.2 Оценка стоимости ЗАО "Пик Регион"

Заключение

Список использованной литературы

Приложение

Введение


Актуальность темы исследования обусловлена значением того, что управление предприятием, основанное на максимизации его стоимости, является ключевым, поскольку изменение стоимости предприятия за период, будучи критерием эффективности хозяйственной деятельности, учитывает практически всю информацию, связанную с его функционированием. Принимая то или иное управленческое решение, руководство предприятия должно соотносить последствия его влияния на деятельность предприятия, итоговым критерием которой является ценность. Каждое управленческое решение взаимосвязано с множеством других, например, решения по финансированию взаимосвязаны с дивидендной политикой компании, решения по заемному финансированию с взаимоотношениями предприятия с поставщиками и клиентами, и т.д. При переходе России к рыночной экономике возникает проблема справедливого распределения благ между субъектами рынка. Одним из вариантов разрешения этой проблемы является адекватная оценка стоимости имущества предприятий и выявления факторов, воздействующих на их стоимость с тем, чтобы принятие новых управленческих решений вело к достижению поставленной цели - максимизации стоимости отдельных предприятий и, через это, к повышению благосостояния всего общества. В этой связи в современной России можно выделить несколько практических проблем управления стоимостью, обуславливающих значимость заявленной темы, а именно:

·конфликты акционеров и кредиторов;

·конфликты менеджмента и акционеров;

рыночная стоимость оценка управленческий

·проблема выбора между направлением средств в инвестиции и на дивиденды;

·проблема выбора между первоочередным инвестированием средств и погашением обязательств;

·проблема выбора между реинвестированием средств и изъятием денежных средств;

·необходимость выявления новых методологических подходов к оценочной деятельности, позволяющих в большей степени учитывать специфику экономики России.

Одним из допущений в работе является синонимизация понятий "предприятие (организация) как имущественный комплекс" и "бизнес как объект оценки".

Целью работы является сравнительное исследование подходов к оценке и управлению стоимостью предприятия.

Поставленная цель определила следующие основные задачи исследования:

.описать основные теоретические предпосылки ценностно-ориентированного менеджмента, привести алгоритмы расчета стоимости компании в рамках данной концепции;

2.уточнить и дополнить существующие подходы к оценке ставки дисконтирования;

.разработать предложения по применению опционного подхода в практике оценки предприятия;

.разработать механизм повышения эффективности управления стоимостью компании и определить критерии принятия менеджерами эффективных инвестиционных решений;

.определить критерии выбора между реинвестированием и изъятием денежных средств из бизнеса.

Предметом исследования являются методы оценки стоимости имущества предприятия и их применение в управлении предприятием. Объект исследования - девелоперская компания ЗАО "ПИК-Регион"

Глава I. Оценка стоимости как инструмент принятия эффективных управленческих решений


1.1 Стоимостной подход к оценке эффективности управления


В теории финансового менеджмента различают два понятия: "финансовая структура" и "капитализированная структура" предприятия. Под термином "финансовая структура" подразумевают способ финансирования деятельности предприятия в целом, т.е. структуры всех источников средств. Второй термин относится к более узкой части источников средств - долгосрочным пассивам (собственные источники средств и долгосрочные заёмный капитал) .

Соотношение между собственными и заёмными источниками средств служит одним из ключевых аналитических показателей, характеризующих степень риска инвестирования финансовых ресурсов в данное предприятие.

Одним из показателей, характеризующих степень финансового риска, является показатель покрытия расходов по обслуживанию заёмного долгосрочного капитала (УПЗ).

Коэффициент УПЗ измеряется в долях от единицы и показывает, во сколько раз валовой доход предприятия превосходит сумму годовых процентов по долгосрочным ссудам и займам. Снижение этой величины свидетельствует о повышении степени финансового риска. Доля заёмного капитала, рискованная для одной отрасли, может не быть таковой для другой отрасли.

Возможность и целесообразность управления структурой капитала давно дебатируется среди учёных и практиков. Существует два основных подхода к этой проблеме:

а) традиционный;

б) теория Модильяни - Миллера.

Последователи первого подхода считают, что цена капитала зависит от структуры и существует "оптимальная структура капитала".

Поскольку цена заёмного капитала (Сз) в среднем ниже, чем цена собственного капитала (Сс), существует структура капитала, называемая оптимальной, при которой цена авансированного капитала (Сс) имеет минимальное значение а следовательно, цена предприятия будет максимальной.

Основоположники второго подхода - Модильяни и Миллер (1958 г.) утверждают обратное - цена капитала не зависит от его структуры, а следовательно, её нельзя оптимизировать. При обосновании этого подхода, они вводят ряд ограничений: наличие эффективного рынка; отсутствие налогов; одинаковая величина процентных ставок для физических и юридических лиц; рациональное экономическое поведение; возможность идентификации предприятий с одинаковой степенью риска и др. В этих условиях, утверждают они, цена капитала всегда выравнивается путём перекачки капитала за счёт кредитов, предоставляемых компаниям физическими лицами.

Бизнес всегда обладает стоимостью, которую необходимо знать для того, чтобы иметь возможность принимать обоснованные решения в процессе совершения сделок с ним.

Оценка бизнеса - сложный и трудоемкий процесс. Бизнес - это конкретная деятельность юридического или физического лица. При этом, юридическое лицо - предприятие рассматривается как имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности.

При оценке рыночной стоимости предприятия как имущественного комплекса следует учитывать, что балансовая стоимость активов и обязательств предприятия вследствие инфляции, изменения конъюнктуры рынка, используемых методов учёта, как правило, не соответствует рыночной. Поэтому, для определения рыночной стоимости предприятия с использованием рекомендованного к оценке метода чистых активов (в рамках затратного подхода) статьи баланса должны быть скорректированы и отражены в реальных рыночных ценах. После этого скорректированный актив баланса уменьшается на текущую стоимость обязательств предприятия. Полученная разница и есть рыночная стоимость предприятия. Метод чистых активов для оценки предприятий целесообразно применять при оценке имущественных комплексов, обладающих значительными основными средствами и когда доходы предприятия не поддаются точному прогнозу и не позволяют учесть перспективы развития предприятия, поскольку данный метод расчёта стоимости предприятия базируется на одной информационной базе - балансе предприятия.

Имущественный комплекс же включает в себя: земельные участки, здания и сооружения, машины и оборудование, сырьё и продукцию, нематериальные активы, имущественные обязательства.

Очевидно, что двумя наиболее важными факторами, влияющими на стоимость функционирующего предприятия, являются рыночная стоимость его активов и размер его доходов. Оба фактора играют исключительно важную роль, однако, в конечном счёте, размер доходов всё же имеет больший вес. В основе этого утверждения лежит предпосылка, что функционирующее предприятие стоит лишь столько, сколько оно может принести в виде доходов. Бизнес по сути дела является вариантом инвестирования средств, предполагающим определённую прибыль на вложенный капитал. Объём инвестиций, соответственно, логически зависит от ожидаемой доходности по сравнению с альтернативными вариантами капиталовложений. Таким образом, наиболее реалистичная стоимость действующего предприятия определяется доходным подходом к его оценке. Методология доходного подхода позволяет спрогнозировать притоки и оттоки денежных средств с учётом износа и амортизации, капиталовложений, дебиторской задолженности и изменениями в структуре собственных оборотных средств предприятия, позволяет учесть различные риски, влияющие на величину стоимости предприятия, позволяет смоделировать различные сценарии его развития и, следовательно, более точно оценить его стоимость.

Сравнительный подход к оценке бизнеса предполагает, что ценность активов определяется тем, за сколько они могут быть проданы при наличии достаточно сформированного финансового рынка. Другими словами, наиболее вероятной величиной стоимости оцениваемого предприятия может быть реальная цена продажи аналогичной фирмы, зафиксированная рынком. Сравнительный подход для оценки предприятия возможен только при наличии доступной разносторонней финансовой информации за несколько лет не только по оцениваемому предприятию, но и по большому числу похожих фирм, отобранных оценщиком в качестве аналогов, что является достаточно сложным. При оценке предприятия сравнительным подходом требуется делать сложные корректировки, промежуточные расчёты, связанные с математическим моделированием взаимосвязи рассчитываемых мультипликаторов и финансовых показателей предприятий, вносить итоговые поправки (связанные с характером оцениваемой доли в предприятии, для акционерных обществ - контрольный или неконтрольный пакет акций). Это связано с тем, что на практике не существует абсолютно одинаковых предприятий, на нашем фондовом рынке торгуются, как правило, миноритарные пакеты акций, а стоимость различных пакетов одних и тех же акций существенно различается. Поэтому сравнительный подход для оценки предприятия является чрезвычайно трудоемким и дорогостоящим. Кроме того, как показывает практика, тщательный анализ информации может дать отрицательный результат. В результате сложнейших вычислений нередко приходят к заключению об отсутствии необходимого сходства у сравниваемых предприятий и невозможности применения данного метода, хотя время и деньги потрачены.

Создание системы эффективного антикризисного управления предприятием невозможно без оценки его исходного (текущего) состояния, включающей:

анализ финансового состояния предприятия;

оценку стоимости предприятия.

Оценка стоимости имущества и предприятия в целом является составным элементом общей системы ценообразования, но ее характерным отличием является то, что она призвана сбалансировать интересы текущего и предполагаемого собственников продукции, уже находящейся в обращении.

Оценка стоимости предприятия или его элементов осуществляется в следующих основных случаях:

по заказу продавца перед выставлением недвижимости на продажу, в том числе для определения стартовой цены при конкурсной продаже;

по заказу потенциального покупателя перед заключением сделки;

при сдаче предприятия в аренду для обоснования размера арендной платы;

при страховании;

по заказу собственника для выявления способа максимально эффективного ее использования;

перед приобретением земельного участка на предмет его использования конкретным запланированным способом;

при оценке эффективности инвестиционных проектов, в том числе проекта финансового оздоровления предприятия;

перед оценкой целесообразности участия в совместных инвестиционных проектах;

при оценке вклада одного предприятия в другое предприятие или при создании совместного предприятия;

перед получением кредита под залог, при разделе имущества, внесении недвижимости в качестве доли в уставный капитал нового предприятия;

с целью уточнения стоимости имущества предприятия как базы для налогообложения. Оценка производится на основе:

общей характеристики предприятия, его истории и перспектив развития;

доли акционеров в капитале предприятия или характеристики ценных бумаг, подлежащих оценке, включая юридические права, привилегии и условия, количественные характеристики, факторы, влияющие на контроль над предприятием, и соглашения, ограничивающие продажу или передачу этих прав;

финансовой информации о предприятии за предыдущие периоды;

активов и обязательств предприятия;

общей характеристики отраслей, которые оказывают влияние на данное предприятие; их текущего состояния;

оценки экономических факторов, оказывающих влияние на данное предприятие;

оценки состояния рынка капиталов как источника необходимой информации о возможных ставках дохода по альтернативным капиталовложениям, о сделках с котируемыми акциями, о слияниях и поглощениях компаний;

данных о прошлых сделках с участием оцениваемого предприятия, долей в его капитале или его акций.

Оценка выполняется независимыми экспертами - оценщиками.

Основные правила, которые необходимо соблюдать при организации работ по оценке:

комиссионные оценщика не устанавливаются в процентах от стоимости оцениваемого объекта;

комиссионные оценщика не зависят от результатов оценки;

оценщик не участвует в оценке себестоимости, к которой у него есть какой-либо личный интерес.

При проведении оценки оценщики работают независимо либо в составе небольших консалтинговых фирм.

В зависимости от целей оценки, предполагаемого использования результатов и объекта оценки выделяются следующие виды оценочных стоимостей:

По степени рыночности различают рыночную стоимость и нормативно-рассчитанную стоимость. Под рыночной стоимостью в Международных Стандартах Оценки понимается расчетная величина, за которую предполагается переход имущества из рук в руки на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга; при этом предполагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения. Рыночная стоимость рассчитывается исходя из текущей ситуации на рынке на конкретную дату, поэтому при изменении рыночных условий она будет меняться. Важным условием определения рыночной стоимости является также то, что на покупателя и продавца не оказывается внешнего давления, и обе стороны достаточно информированы о сущности и характеристике продаваемого имущества. В некоторых случаях рыночная стоимость может выражаться отрицательной величиной. Например, это может быть в случае оценки устаревших объектов недвижимости, сумма затрат на снос которых превышает стоимость земельного участка, или в случае оценки экологически неблагополучных объектов. В практике оценки чаще всего стремятся определить именно обоснованную рыночную стоимость. Однако некоторые объекты оценки не обладают достаточной рыночностью, в частности, не обращаются на открытом, массовом и конкурентном рынке, находятся под жестким контролем и регулируются государством, информация является закрытой и ограниченной. В этом случае рассчитывается частично рыночная стоимость. Разновидностью частичной рыночной стоимости является стоимость объекта оценки с ограниченным рынком, под которым понимается стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров. Вторым видом частично рыночной стоимости является нормативная стоимость. Нормативная или нормативно-рассчитываемая стоимость - это стоимость объекта собственности, рассчитываемая на основе методик и нормативов, утвержденных соответствующими органами. При этом применяются единые шкалы нормативов. Как правило, нормативно-рассчитанная стоимость не совпадает с величиной рыночной стоимости, однако нормативы периодически обновляются в соответствии с базой рыночной стоимости.

В зависимости от методологии оценки, от учитываемых факторов стоимости различают стоимость замещения и стоимость воспроизводство объекта. Стоимость замещения - это сумма затрат на создание объекта аналогичного объекту оценки в рыночных ценах существующих на дату проведения оценки с учетом износа объекта оценки. При этом предполагается создание нового объекта, являющегося по своим функциональным характеристикам близким аналогом оцениваемого объекта. Стоимость воспроизводства - это сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату оценки, необходимых для создания объекта, идентичного объекту оценки. С применением идентичных материалов и технологий. С учетом износа объекта оценки. В отличие от предыдущего вида стоимости имеется создание точной копии оцениваемого объекта, но по иным действующим ценам. Данная стоимость более точно характеризует современную стоимость объекта, однако ее определение часто оказывается невозможным по причине изменения технологии, материалов и т.п.

В зависимости от предполагаемого состояния объекта после оценки различают стоимость при существующем использовании, ликвидационную стоимость. Стоимость объекта оценки при существующем использовании - это стоимость, определяемая исходя из существующих условий и целей его использования. При этом предполагается, что объект останется действующим и продолжит функционировать в неизменной среде, в организационно-правовой форме. Ликвидационная стоимость - это стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Данный вид стоимости определяется, например, при ликвидации объекта вследствие банкротства и открытой распродаже на аукционе.

В зависимости от конкретных целей и ситуаций различают инвестиционную стоимость, стоимость, для целей налогообложения, утилизационную стоимость, специальную стоимость. Инвестиционная стоимость - это стоимость, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. В отличие от рыночной инвестиционная стоимость более конкретна и связана с определенным проектом и его инвестором. К оценке инвестиционной стоимости обращаются при осуществлении реорганизационных мероприятий и обосновании инвестиционных проектов. В отличие от рыночной стоимости, которая определяется мотивами поведения типичного покупателя и продавца, инвестиционная стоимость зависит от индивидуальных требований к инвестициям, предъявляемых конкретным инвестором. Существует целый ряд причин, по которым инвестиционная оценка может отличаться от рыночной. Основными причинами, несомненно, могут быть различия в оценке будущей прибыльности; различия в представлениях о степени риска; разная налоговая ситуация; сочетаемость с другими объектами, принадлежащими владельцу или контролируемыми им. Стоимость для целей налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость) . Утилизационная стоимость - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объектов оценки. Утилизируемые материальные активы - это активы, которые достигли предельного состояния вследствие полного износа или чрезвычайного события и потеряли свою первоначальную полезность. Тесно связана с утилизационной стоимостью скраповая стоимость, представляющая собой вторичную стоимость массы материалов, из которых состоит оцениваемый объект. Специальная стоимость объекта оценки - стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в стандартах оценки. Например, специальной стоимостью является страховая, таможенная и т.п. При оценке стоимости предприятия можно использовать и такое понятие как эффективная стоимость. Эффективная стоимость - стоимость активов, равная большей из двух величин - инвестиционной стоимости активов для данного владельца и стоимости их реализации.

Любой вид стоимости, рассчитанный оценщиком, является не историческим фактом, а оценкой ценностей конкретного объекта собственности в данный момент в соответствии с выбранной целью.

Экономическое понятие стоимости выражает реальный взгляд на выгоду, которую имеет собственник данного объекта или покупатель на момент оценки. Основой стоимости любого объекта собственности, в т. ч. бизнеса, является его полезность.


1.2 Нормативно-правовая база оценочной деятельности


Институт оценки развивается в России по трем направлениям:

государственные структуры;

общественные организации оценщиков;

коммерческие (частные) фирмы.

Государственная служба оценки по действующему законодательству связана с учетом и контролем за операциями с недвижимостью и структурно распределена между несколькими ведомствами.

Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации, основывается на этом Федеральном законе, принимаемых в соответствии с ним федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, а также из международных договоров Российской Федерации.

Федеральный закон № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" был принят Государственной Думой 16 июля 1998 года, одобрен Советом Федерации 17 июля 1998 года. Этот Федеральный закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки.

Другие нормативно-правовые акты:

·Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2010 № 256 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)";

·Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2010 № 255 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)";

·Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2010 № 254 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО №3).

Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в РФ, состоит из названных законов, иных федеральных законов и нормативных правовых актов РФ и ее субъектов, а также из международных договоров РФ. Субъекты РФ регулируют оценочную деятельность в соответствии с указанными федеральными законами.

В Законе № 135-ФЗ дано определение оценочной деятельности. Под ней понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Рыночная стоимость определена как наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Основанием для проведения оценки является договор между оценщиком и заказчиком. Если в договоре об оценке объекта не определен конкретный вид стоимости, установлению подлежит именно рыночная стоимость данного объекта. Договор заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения. Новым Законом в ст.15 установлен ряд требований к оценщику, среди которых:

·быть членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков;

·соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является;

·соблюдать правила деловой и профессиональной этики, установленные саморегулируемой организацией оценщиков (далее - правила деловой и профессиональной этики), членом которой он является, а также уплачивать взносы, установленные такой саморегулируемой организацией оценщиков;

·сообщать заказчику или юридическому лицу, с которым он заключил трудовой договор, о невозможности своего участия в проведении оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки;

·обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки;

·представлять заказчику информацию о членстве в саморегулируемой организации оценщиков;

·представлять саморегулируемой организации оценщиков информацию о юридическом лице, с которым он заключил трудовой договор, в том числе информацию о соответствии такого юридического лица условиям, установленным ст.15-1 Федерального закона, а также сведения о любых изменениях этой информации;

·представлять по требованию заказчика страховой полис и подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности документ об образовании;

·не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации;

·в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, предоставлять копии хранящихся отчетов или содержащуюся в них информацию правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам по их требованию;

·по требованию заказчика предоставлять заверенную саморегулируемой организацией оценщиков выписку из реестра членов саморегулируемой организации оценщиков, членом которой он является.

Данным законом для РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, физических и юридических лиц установлено безусловное право на проведение оценки любых принадлежащих им объектов независимо от установленного порядка статистического учета, бухгалтерского учета и отчетности. Проведение оценки объектов является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям.

Не обязательно, но возможно проведение оценки и в других целях: например, в целях отражения в отчетности; купли-продажи, мены, иного отчуждения; проведения конкурсов, аукционов, торгов; аренды, доверительного управления, лизинга; залога; раздела, наследования, дарения; страхования; исчисления налогов, пошлин, сборов; выкупа, конфискации, изъятия; ликвидации; разрешения имущественных споров; передачи прав собственности; переуступки долговых обязательств; внесения имущества в уставный капитал; определения доли имущественных прав; передачи в доверительное управление; инвестиционного проектирования; коммерческой концессии; возмещения ущерба; хранения; составления брачного контракта и др.

В законах детально описана технология оценочной деятельности, определены методы оценки, введен институт независимых профессиональных оценщиков. Участники рыночных отношений получили право оспаривать правильность оценки в судебном порядке.


1.3 Методологические подходы к оценке


Затратный подход

Метод чистой балансовой стоимости - наиболее простой метод оценки активов компании. Чтобы получить чистую балансовую стоимость активов, из значения валюты баланса вычитают все краткосрочные и долгосрочные обязательства фирмы. В итоге определяется стоимость собственного капитала компании, т.е. значение чистой балансовой стоимости активов.

Метод скорректированной балансовой стоимости - более усовершенствованный метод оценки фирмы. Он включает в себя результат переоценки, который корректирует остаточную стоимость активов на фактор инфляции. При определении стоимости фирмы производится переоценка ее активов с введением полученного результата этой переоценки в баланс: со стороны активов - сумма переоценки, со стороны пассивов - резерв переоценки. Таким образом, определяется чистая, скорректированная балансовая стоимость, которая, по сути, является суммой собственного капитала компании и резерва переоценки.

Метод ликвидационной стоимости используется в случае, когда фирма прекращает свои операции, распродает активы и погашает свои обязательства. Метод дает самую низкую цифру оценки и позволяет определить нижний уровень стоимости бизнеса.

Сравнительный (рыночный) подход

Здесь используется метод, основанный на "правиле золотого сечения" (он называется также "методом отраслевых коэффициентов". Чтобы оценить предприятие по этому методу, следует изучить отрасль, к которой оно принадлежит. За рубежом существуют исследовательские данные по отраслевым коэффициентам, которыми пользуются для оценки предприятий. Однако предприятия группируются и сравниваются не только по отраслевому признаку. Оцениваемое предприятие сравнивается с другими также по видам выпускаемой продукции, по степени диверсификации производства, по размерам самих предприятий и по их жизненному циклу.

Само правило "золотого сечения" состоит в предположении о том, что потенциальный покупатель никогда не заплатит за предприятие больше, чем четырехкратная величина его прибыли до налогообложения. Часто этот метод является вспомогательным в оценке бизнеса и позволяет оценить достоверность результатов, полученных при применении других методов.

Метод сравнимых продаж более трудоемок. Он заключается в анализе рыночных цен контрольных пакетов акций компаний-аналогов. Оценка рыночной стоимости этим методом состоит из нескольких этапов:

) сбора информации о последних продажах сходных предприятий;

) корректировки продажных цен предприятий с учетом различий между ними;

) определения рыночной стоимости оцениваемого предприятия на основе скорректированной стоимости компании-аналога. Иными словами, этот метод состоит в создании модели компании. При этом, в модели рассматривают компании, которые должны принадлежать той же отрасли, что и оцениваемое предприятие, быть похожими по размеру и форме владения. Корректировку рыночной цены смоделированного предприятия-аналога проводят по наиболее важным позициям: дата продажи, тип предприятия, вид отрасли, правовая форма владения, проданная доля акций, дата основания, дата приобретения последним владельцем, количество занятых, суммарный объем продаж, площадь производственных помещений и т.д.

Метод мультипликаторов ("цена акции к доходу фирмы") целесообразно использовать для оценки закрытых компаний, акции которых не котируются на бирже. Для них используют данные о прибылях и ценах на акции аналогичных компаний, чьи акции котируются на фондовом рынке. Для получения достоверного результата, прежде всего, производят тщательный финансовый анализ акционерных компаний-аналогов. Анализ состоит из определения коэффициентов рентабельности и ликвидности, структуры капитала, темпов роста компании. Анализируются также данные о доходе компаний за последние пять лет, определяется верхняя, нижняя и средняя рыночная цена акций за каждый год. Затем оценивается закрытая компания, как если бы ее акции котировались на фондовом рынке, путем сравнения ее с компаниями-аналогами.

Рассматриваемые методы используют концепцию чистой текущей стоимости NPV1 (net present value). Они определяют величину превышения доходности инвестированного капитала над его затратами. В общем случае для вычисления экономической добавленной стоимости из чистой операционной прибыли после выплаты налогов в период t (NOPLATt) вычитается величина стоимости совокупного инвестированного капитала, то есть


ЭДСt= NOPLATt - WACCt* CAPITALt-1 (4)


где WACCt - средневзвешенные затраты на инвестированный капитал,- инвестированный капитал на начало года.

Как видно из формулы (4), показатель экономической добавленной стоимости учитывает помимо прибыли еще и стоимость затраченного капитала, используемого на ее получение. Целевыми факторами, определяющими значение ЭДС, являются увеличение NOPLAT без роста инвестированного капитала (заемного и собственного) и снижение затрат на использование инвестированного капитала. В виде (4) ЭДС фактически есть упомянутый ранее показатель EVA (Economic Value Added).

Выражая NOPLAT из формулы определения рентабельности инвестированного капитала NORPLATt/CAPITALt-1=ROICt, имеем


ЭДСt= ROICt* CAPITALt-1 - WACCt* CAPITALt-1 (5)


Или


ЭДСt= (ROICt* - WACCt) * CAPITALt-1. (6)


Другим способом вычисления ЭДС является исключение стоимости затрат на использование собственного капитала из чистой прибыли (прибыли после выплаты процентов и налогов) и получение экономического дохода (ЭД), приходящегося на собственный капитал:


ЭДt = NIt - roet * E_bookt-1 (7)


здесь NIt - чистый доход в период t,_bookt-1 - балансовая стоимость совокупного собственного капитала на начало года,t - требование акционеров на получение доли с прибыли в соответствии с суммой вложенных собственных средств на начало исследуемого периода. Указанное требование рассчитывается как

t = cost_et-1 + (cost_et-1 - nomt) * (D/E) t (8)


где cost_et-1 - стоимость собственного капитала на начало периода, определяемая по CAPM;t - номинальная процентная ставка по кредиту;

(D/E) t - желаемая структура капитала (оптимальное соотношение заемного капитала и собственного).

Следуя (1), экономическая добавленная стоимость, сформулированная как (4), называется экономической прибылью EP (economic profit). В некоторых других первоисточниках данная формула используется для определения остаточной прибыли RI (Residual Income) .

Заметим, что балансовая стоимость совокупного собственного капитала E_bookt-1 в (4) берется из расчета на начало года. В противном случае (при учете E_bookt) показатель ЭДt определит добавленную стоимость собственного капитала в период t, недооценив тем самым создание стоимости в период (t-1).

В рассмотренных показателях исходной информацией служила прибыль. Она удобна для факторного анализа. Между тем согласно финансовой теории стоимость компании оценивается денежными потоками. Чтобы приблизить ЭДt к таковым, выполняются корректировки бухгалтерской прибыли и инвестированного капитала. Можно вместо прибыли использовать свободный денежный поток FCF (Free Cash Flow)

= FCFt - WACC x CAPITALt-1. (8.1)


В таком виде добавленная стоимость CFVA (Cash Flow Value Added), по сути, аналогична элементам добавленной стоимости потока денежных средств в методах CVA (Cash Value Added) или RCF (Residual Cash Flow)

Сравнение выражений ЭДС (4), ЭД (7) и CFVA (8.1) позволяет сформулировать различия между ними. В первом случае учитывается совокупный инвестированный капитал и средневзвешенные затраты на его использование.

Во втором - выделяется собственный капитал и принимаются во внимание требования акционеров. В последнем - определяется остаточный доход денежного потока. То есть показатель ЭД явно подчеркивает текущие интересы акционеров.

Разница между показателями ЭД и рыночной балансовой стоимостью представляет собой величину рыночной добавленной стоимости компании MVA (market value added)

= ЭД - E_bookt


Прогнозная величина MVA отражает требования собственников. Причем при MVA>0, компания стоимость создает, а при MVA<0 - разрушает. Текущее значение MVA за один период определяется разницей между капитализацией и инвестированным капиталом в обыкновенные акции

=P*N-S (9)


где P - текущий курс одной обыкновенной акции;- количество обыкновенных акций в обращении;- инвестиции в акционерный капитал.

При определенных условиях показатели рассматриваемого семейства методов дают результаты, эквивалентные добавленной стоимости собственного капитала SVA/DCF.

Доходный подход

Метод капитализации чистого дохода определяет поток дохода и преобразует его в текущую стоимость путем применения нормы капитализации. Норма капитализации - это, по сути, несколько упрощенный коэффициент дисконтирования.

Его, как правило, применяют при условии, что доход поступает равномерно.

Основной формулой этого метода является следующая:

= FCFF/R (2)


где V - стоимость бизнеса; FCFF - свободный денежный поток; R - норма прибыли (дохода).

Например, если по прогнозам свободный денежный поток данного бизнеса составляет 600 000 долл., а ожидаемая норма дохода от этого бизнеса - 15%, то стоимость этого бизнеса составит 4000 000 долл. В данном случае в качестве нормы капитализации выступает норма ожидаемого дохода от бизнеса.

Метод дисконтирования денежного потока наиболее широко применяется в рамках доходного подхода. Этот метод позволяет более реально оценить будущий потенциал предприятия. В качестве дисконтируемого дохода используется либо чистый доход, либо денежный поток. При этом денежный поток по годам определяется как баланс между притоком денежных средств (чистого дохода плюс амортизация) и их оттоком (прирост чистого оборотного капитала и капитальных вложений). Годовой чистый оборотный капитал определяется как разность между текущими активами и текущими пассивами.

Метод включает в себя несколько этапов:

) расчет прогнозных показателей на ряд лет;

) выбор нормы дисконтирования;

) применение соответствующей нормы дисконтирования для дохода за каждый год;

) определение текущей стоимости всех будущих поступлений;

) выведение итогового результата путем прибавления к текущей стоимости будущих поступлений остаточной стоимости активов за вычетом обязательств.

Метод капитализации дивидендов обычно применяется для оценки компании, акции которой котируются на фондовом рынке. Если акции компании не котируются, то, как правило, выбирают другую компанию, акции которой находятся в открытой продаже и которую можно сравнивать с оцениваемой. Затем проводится статистическое исследование по всему фондовому рынку похожих по характеристикам компаний и определяется наиболее типичный уровень дивидендов. Затем определяется доля прибыли, которая может быть направлена на выплату дивидендов уже после уплаты всех налогов. После этого доля из прибыли, идущая на выплату дивидендов, капитализируется, как в методе капитализации чистого дохода. В результате получаем формулу

= Id/R (3),


где Id - потенциальный размер доли прибыли, идущий на выплату дивидендов; R - норма выплаты дивидендов.

Возникает ситуация, когда инвестор согласен приобрести объект оценки и заплатить за него определенную сумму, если он и дает, что в дальнейшем объект на протяжении нескольких лет принесет ему доход или выгоду. Следовательно, сегодняшняя рыночная стоимость объекта определяется суммой тех доходов или выгод, которые получит его владелец в будущем, что и является основной идеей при использовании доходного подхода в оценочной стоимости.

На доходный подход опираются два наиболее распространенных метода: метод дисконтированных доходов и метод прямой капитализации. Это наиболее универсальные методы, применимые к любым видам оценки объекта.

Метод дисконтированных доходов предполагает преобразование по определенным правилам будущих доходов, ожидаемых инвестором, в текущую стоимость оцениваемого объекта. Будущие доходы включают:

) периодический денежный поток доходов от эксплуатации на протяжении срока владения; это чистый доход инвестора, получаемый им от владения собственностью (за вычетом подоходного налога) в виде дивидендов, арендной платы и т.п.;

) денежные поступления от продажи объекта в конце срока владения, т.е. будущая выручка от его продажи (за вычетом издержек по оформлению сделки).

Чтобы понять сущность метода дисконтированных доходов, коснемся таких понятий, как сложный процент, накопление, дисконтирование и аннуитет.

Вложенный капитал как бы самовозрастает по правилу сложных процентов. При этом можно указать некоторую норму (ставку) дохода, которая указывает на прирост единицы капитала по истечении определенного периода (года, квартала, месяца). В методе дисконтированных доходов норму дохода называют ставкой дисконта.

Обозначим ставку дисконта через г. Положим, в настоящее время текущая стоимость вложенного капитала равна S0 руб. По истечении одного года (периода) стоимость капитала будет равна S0 (1 + r), по истечении 2 лет - S0 (1 + r) 2, по. истечении 3 лет - S0 (1 + r) 3 и т.д. Будущая стоимость капитала по истечении п лет (периодов) равна

n = S0 (1 + Г) n (1)


где Sn - будущая стоимость вклада по прошествии n лет (периодов);o - текущая стоимость вклада, т.е. стоимость вклада на конец базового, 0-го года (периода);- ставка (норма) дохода на вложенный капитал.

Формула (1) при применении таблиц имеет вид

n =SoFl., (1а)


Если известны будущие доходы (или расходы), то из формулы (1) можно вывести выражение для расчета их текущей стоимости:

0 = Sn / (1+r) n =Sn F4, (2).


При выведении формул (1) и (2) не учитывалось влияние инфляции. На практике, особенно в России, влияние инфляционного процесса настолько значительно, что им нельзя пренебрегать в расчетах. Если капитализация средств вызывает их наращивание и как бы увеличивает покупательную способность каждой вложенной единицы с течением времени, то инфляция, наоборот, обесценивает деньги и понижает со временем реальную цену вклада.

Формулы (1) и (2) применимы для расчетов и в условиях инфляции, если, во-первых, расчет вести не в действующих, подверженных инфляции денежных единицах, а в твердой валюте и, во-вторых, применять реальную ставку дисконта, а не периодически индексируемую процентную ставку.

В условиях инфляции банки назначают повышенную ставку дохода, чтобы таким образом защитить вклады от обесценения. Повышенную ставку дохода, защищающую вклад от инфляции, будем называть номинальной ставкой и обозначим через rn. Обозначим ежегодный темп инфляции (т.е. прирост индекса цен за год) через i. Будущая реальная стоимость вклада, выраженная в твердых денежных единицах, не подверженных инфляции, по истечении лет (периодов) определяется по формуле


(3)


где Sn - будущая стоимость вклада на конец n-го года, выраженная в твердых денежных единицах. Отсюда получаем формулу для расчета текущей стоимости вклада


(4)


После преобразования формулы (4) и сопоставления ее с формулой (2) получаем выражение для расчета реальной ставки дисконта


(5)


где r - реальная ставка дохода, т.е. ставка, очищенная от инфляционной составляющий.

При небольших значениях темпа инфляции (несколько процентов в год) реальная ставка может быть определена по упрощенной формуле

= rn - i,


В России, где ежегодный темп инфляции исчисляется десятками процентов, использование упрощенной формулы приводит к серьезным искажениям, и поэтому следует применять только точную формулу.

Приведенная выше формула (4) лежит в основе метода дисконтированных доходов, применяемого для определения текущей стоимости оцениваемого объекта - ОО, Текущая стоимость аккумулирует все будущие доходы от владения комплексом, она показывает ту предельную цену за ОО, при которой затраты на его приобретение окупятся за время владения им. Если объект приобретается на какое-то время (например, на 4-5 лет), а затем планируется его продать, то текущая стоимость рассчитывается по формуле:


(6)


где E1, Е2,., Еп - чистый доход от эксплуатации ОО по истечении первого, второго,., л-го года (периода), выраженный в твердых денежных единицах; п - число лет (периодов) владения комплексом (периодов регулярных выплат чистого дохода); Sn - будущая стоимость ОО по истечении n-го года (периода), выраженная в твердых денежных единицах.

Положим, что периодически получаемый доход на протяжении всего времени владения ОО не изменяется. Тогда эти доходы приобретают характер аннуитета. Под аннуитетом (рис.1) понимается серия поступлений (или платежей) на протяжении определенного числа лет (периодов) начиная с конца первого года (периода). Если доходы начисляются ежегодно, то период равен году, а общее время владения измеряется в годах. Если доходы поступают в конце каждого квартала, то период - это квартал, а общее время измеряется числом кварталов.


Рис.1. Текущая стоимость аннуитета


Таким образом, текущая стоимость ОО вытекает из текущей стоимости аннуитета и текущей стоимости его будущей продажной цены:


(7)


с E - средний доход от ОО по истечении каждого года (периода);5, - функция единичного аннуитета.

5 =1/r [1-1/ (1+r) n]


Расчеты методом дисконтированных доходов выполняются в шесть последовательных этапов.

Этап 1. Определение общей положительности владения ОО исходя из намерений инвестора и с учетом срока службы комплекса, выбор периодичности поступления будущих доходов (год, квартал или месяц).

Этап 2. Прогнозирование темпов инфляции и соответственно индексов обесценения денежных средств на срок владения ОО. Темп инфляции это относительный прирост цен за период (год или месяц), а индекс обесценения - это величина, обратная индексу цен.

Этап 3. Прогнозирование периодически поступающих доходов инвестора. При этом ОО рассматривают как основную часть производственной системы, приносящей прибыль. Анализируют расчет балансовой и чистой прибыли в соответствии со схемой Отчета о финансовых результатах и их использовании (форма № 2) по данным за 2-3 последних года для рассматриваемой производственной системы. По результатам анализа разрабатывают прогноз размеров чистой прибыли. Расчеты выполняются либо в рублях базового года (т.е. индексирование на дату оценки), либо в долларах США. Затем чистая прибыль умножается на коэффициент, показывающий долю распределяемой прибыли, и на коэффициент, отражающий долю данного Объекта Оценки в капитале производственной системы. Для практических целей достаточно спрогнозировать среднегодовой доход инвестора (он может быть в форме дивиденда, арендной платы, нормативных отчислений и т.п.), чтобы воспользоваться формулой (7).

Этап 4. Прогнозирование стоимости ОО в конце срока владения им.11ри этом исходя из того, что стоимость земли возрастает со временем, а остальное имущество подвергается физическому износу.

Этап 5. Определение ставки дисконта для оцениваемого ОО. Так как прогнозные оценки стоимостных показателей делаются обычно в твердой валюте (либо в рублях базового года, либо в долларах США), то для расчетов по формулам (6) или (7) необходимо определить реальную (очищенную от инфляции) ставку дисконта "г".

Ставку дисконта рассматривают как нижний предельный уровень доходности вложений, при котором инвестор допускает возможность вложения своих средств в покупку данного ОО. Имеется в виду, что у инвестора всегда есть другие альтернативы вложения средств, которые также предполагают получение дохода с той или иной степенью риска. Ставка дисконта зависит от степени риска вложений капитала. Под риском понимается вероятность потери собственности вследствие, например, банкротства предприятия, политических и других чрезвычайных событий. Чем выше риск, тем выше ставка дисконта. Это объясняется тем, что готовность инвестора идти на риск оправдана тогда, когда он ожидает повышенную отдачу от его инвестиций.

В общем случае ставка дисконта - это сумма безрисковой ставки rбр и премии за риск rp, т.е. r = rбр + rр. В зарубежной практике в качестве безрисковой ставки используют процентную ставку по долгосрочным государственным облигациям.

В российских условиях оценить реальную безрисковую ставку можно двумя способами. Первый способ состоит в том, что в качестве номинальной безрисковой ставки дисконта берется среднегодовая ставка рефинансирования Центрального банка РФ, а затем по формуле (5) рассчитывается реальная безрисковая ставка дисконта. Не исключено, что если темп инфляции будет превышать размер банковской ставки, то результат получится отрицательным, и тогда только достаточной премией за риск можно обеспечить приемлемое значение ставки дисконта. Второй способ - это выбор дисконта межбанковской долгосрочной процентной ставки в твердой иностранной валюте (например, в долларах США) в качестве реальной безрисковой ставки. Для определения реальной ставки дисконта можно рекомендовать следующий способ: берется международная процентная ставка LIBOR и к ней прибавляется страховой риск по оценке зарубежных банков.

Если инвестор вкладывает собственные средства, то берут ставку по депозитам, если он планирует использовать заемные средства - ставку по кредитам, а при смешанной форме финансирования - среднее значение между этими ставками.

Премия за риск, как и ставка дисконта в целом, рассчитывается тем или иным способом в зависимости от вида объекта оценки. Так, при оценке недвижимости и станочного парка можно использовать данные о действующих ставках арендной платы для аналогичных объектов.

Этап 6. Расчет текущей стоимости объекта оценки с помощью формул (6) или (7). Метод прямой капитализации построен на применении следующей формулы:

0 = E/rк, (8)


где S0 - текущая стоимость объекта оценки в твердых денежных единицах; rк - коэффициент капитализации.

Если исходить из того, что объект оценки приобретается не с целью его скорой перепродажи, а на многие годы, то при достаточно, большом значении rк формула (7) преобразуется в формулу (8) .


1.4 Особенности оценки стоимости в РФ в период кризиса


Основные особенности оценки в условиях кризиса

.в условиях кризиса имеет место значительная неопределенность - сделать прогноз денежных потоков с достаточной степенью достоверности не представляется возможным;

2.в России оценщику, как правило, доступна только бухгалтерская отчетность, которая не отображает реальные денежные потоки предприятия (значительно их искажает).

.В период экономической нестабильности возникает проблема с ликвидностью, то есть компании снижают свои способности генерировать денежный поток, падают их обороты, снижается выручка и способность создавать деньги в целом. Со стоимостью активов в кризис могут происходить следующие вещи. Например, они могут распродаваться в связи с уменьшением продаж и оборота компании. Может происходить и частичная продажа активов, что, кстати, является сегодня достаточно распространенным явлением в бизнесе, когда компании хотят противостоять кризису любой ценой.

Если сравнить сегодняшнюю ситуацию в бизнесе с тем, что происходило до кризиса, то, безусловно, конъюнктура рынка изменилась. Продать бизнес не получится настолько выгодно, как это можно было бы сделать еще год назад. Следовательно, рыночная стоимость бизнеса сейчас в разы меньше той, которая была бы до кризиса.

Отсутствие оборотного капитала для поддержания бизнеса, присутствие в бизнесе непрофильных активов, кредиты - это еще не весь перечень возможных проблем бизнеса. Если представить, что в период кризиса, на продажу будут выставлены сразу несколько компаний, работающих в одном сегменте, то это станет еще одним фактором снижения стоимости предприятий в условиях жесткой конкурентной борьбы. Поэтому стоит задуматься, нужно ли дожидаться, когда продажа активов компании станет единственно возможным выходом из ситуации. Положительным образом на стоимость компании может повлиять реструктуризация задолженности, а также привлечение инвестиционных банкиров для процесса продажи.

Увеличить стоимость бизнеса можно и с помощью вложений в него. Но данный метод является очень рискованным в период кризиса. Ведь сегодня сложно спрогнозировать, в каком объеме и когда вложенная инвестиция принесет планируемую отдачу. Да и нельзя быть уверенным в том, что вложенный капитал значительно увеличит стоимость бизнеса. Поэтому стоит сконцентрироваться на завершении начатых проектов, а не вкладываться в новые. Хотя отмечу, что ситуация бывают разные и любые решения должны четко продумываться.

Сейчас при формировании стоимости бизнеса проводят тщательные анализы и исследования той отрасли, в которой представлен бизнес. На основе показателей отчетов и строятся прогнозы по оценки бизнеса. Есть еще психологический аспект проблемы, когда покупатели ждут максимального падения цены, а продавцы бизнеса ждут роста стоимости. Данное явление является нестандартным для рынка, оно свойственно только данной экономической ситуации. Вообще, сегодня, в период кризиса, покупатель достаточно активно влияет на стоимости бизнеса, а еще год назад все складывалось совсем иначе. Это объясняется тем, что проблема отсутствия "живых" денег стоит сегодня достаточно остро. А покупатель заинтересован в том, чтобы купить по максимально низкой цене, что противоречит реальной стоимости активов до момента стабилизации рынка.

Помимо материальных активов, которые мы перечислили, существуют еще нематериальные. Сюда входит стоимость бренда, торговой марки, лицензии или патента на тот или иной товар или услугу, а также это могут быть какие-либо программные продукты. То есть сюда входит все то, что делает бизнес уникальным и узнаваемых в кругу потребителей по сравнению с другими представителями на рынке. Тем не менее, кризис вносит свои коррективы: даже высокая стоимость бренда может не спасти его от финансовых проблем в период экономической нестабильности. Достаточно вспомнить примеры из автомобильной отрасли, когда известные бренды были проданы по очень низкой цене. Это имеет отношение и к рыночной стоимости бизнеса. Хотя рыночная доля - показатель относительный, но все-таки он показывает уровень компании в разрезе ситуации на рынке, который все-таки может зафиксировать снижение стоимости бизнеса. При этом нужно учитывать и тот факт, что стоимость действующего предприятия будет значительно отличаться от ликвидационной стоимости такого же бизнеса. При ликвидации продажа происходит в предельно сжатые сроки и по самой низкой цене.

Если до кризиса компании могли себе позволить вложить деньги в дорогие ЕRP-системы, то в сложный экономический период такие проекты либо заморожены, либо осуществляются очень медленными темпами. Кроме того, в период экономического кризиса многие компании отказались от рекламного бюджета и различных PR-активностей, следовательно, уменьшается и стоимость бренда. В связи с этим можно сказать, что стоимость нематериальных активов не падает, но рост компании при этом проходит достаточно медленно.

Таким образом, на формирование стоимости бизнеса в кризис оказывают влияние несколько факторов: результативность бизнеса, заинтересованность продавцов и покупателей, сложная ситуация на рынке в период кризиса. На стоимость бизнеса в кризис влияют многие критерии, но не стоит забывать о том, что каждый бизнес индивидуален, поэтому его стоимость даже в кризис может изменяться в зависимости от ситуации и сложившихся обстоятельств. Интересные идеи и оригинальные решения в бизнесе всегда повышают его стоимость вне зависимости от различных экономических катаклизмов.


Выводы по главе 1


1. Затраты и доходы разъединены во времени, причём размер ожидаемой прибыли не известен, имеет вероятностный характер, поэтому инвестору приходится учитывать риск возможной неудачи. Особенностью процесса оценки стоимости предприятия (компании) является её рыночный характер. Это означает, что оценка стоимости бизнеса не ограничивается учётом лишь одних затрат на создание или приобретение объекта. Оценка стоимости предприятия является одним из инструментов принятия эффективных управленческих решений.

. Существуют три методологические подхода к оценке - доходный, затратный и рыночный (сравнительный). Каждый из этих подходов включает ряд методов. Однако не все они могут быть применены к оценке конкретного объекта оценки; что оценка в российских реалиях имеет ряд своих особенностей: в России оценщику, как правило, доступна только бухгалтерская отчетность, которая не отображает реальные денежные потоки предприятия (значительно их искажает). Более того, в условиях кризиса имеет место значительная неопределенность - сделать прогноз денежных потоков с достаточной степенью достоверности не представляется возможным.

Оценка стоимости бизнеса (предприятия) - это завершающий этап процесса комплексной диагностики предприятия. Эта оценка в значительной степени оказывается объективной, оставляя при этом открытым ряд вопросов.

Существование трёх подходов (сравнительного, затратного и доходного) и в их рамках множества методов оценки, обусловлено тем, что каждый из методов имеет свои недостатки и ограничения, используется в конкретных складывающихся рыночных ситуациях. Поэтому во всех случаях оценка бизнеса не может носить абсолютно точного характера.

Глава II. Описание компании ЗАО "ПИК-Регион"


2.1 Общая характеристика ЗАО "ПИК-Регион"


ЗАО "ПИК-Регион" (до 1 июля 2007 года - ЗАО "Жилстройиндустрия"), является российской инвестиционно-строительной компанией. Имея в арсенале всю мощь промышленно-строительного сектора Группы Компаний ПИК, а также крупные финансовые ресурсы, ЗАО "ПИК-Регион" на уровне европейских стандартов осуществляет управление полным жизненным циклом проектов от девелопмента до реализации построенного жилья.

Основные показатели компании приводятся в таблицах 1 и 2.



Таблица 1

Основные финансовые показатели ЗАО ПИК РЕГИОН

20072008200920102011200920102011 млн. рубмлн. рубмлн. рубмлн. рубмлн. рубмлн. долл. СШАмлн. долл. СШАмлн. долл. СШАВыручка12 69522 13942 04659 14935 6351 5462 3131 434Выручка от продажи квартир7 18113 37529 98650 42123 2301 1031 972935кв. метры отраженные в выручке от продажи квартир 7691 0484097691 048409Валовая прибыль 1 1812 6209 78017 8449 219360698371EBITDA recurring 1 4101 98713 21723 980-26 454486937-1 065EBITDA от основной деятельности (adjusted EBITDA) ( 8 45614 6043 062312571124Прибыль до уплаты налогов6971 17211 40521 480-29 352419839-1 182Чистая прибыль5045648 10017 885-28 181298698-1 134Доход на одну акцию 0.04 USD0.04 USD0.65 USD1.46 USD-2.29 USD0.65 USD1.46 USD-2.29 USDАктивы20 18944 26865 654126 282142 3272 4945 1514 850Долгосрочная задолженность3 3009 20010 04010 4608 393381427286Краткосрочная задолженность3 9949 06613 98324 18031 7425319861 081Суммарная задолженность7 29318 26624 02434 64040 1359121 4131 367Денежные средства5667011 13417 0563 15343695108Чистая задолженность6 72817 56522 88917 58436 9828697181 259Собственный капитал9791 8779 93150 33919 9583772 052682Чистый процент4094131 1311 7231 822426773Коэффициенты 20072008200920102011200920102011 млн. рубмлн. рубмлн. рубмлн. рубмлн. рубмлн. долл. СШАмлн. долл. СШАмлн. долл. СШАДолговая нагрузка (3) 6,87x9,36x2,30x0,35x1,85x2,30x0,35x1,85xAdjusted Долговая нагрузка (2) nanananana0,10x0,06xnaЧистый долг/EBITDA recurring 4,77x8,84x1,73x0,73x-1,40x1,79x0,77x-1,18xrecurring EBITDA/Чистые процентные расходы 3,45x4,81x11,69x13,92x-14,52x11,69x13,89x-14,59xrecurring EBITDA к выручке, %11%9%31%41%-74%31%41%-74%EBITDA от основной деятельности / кв. метры отраженные в выручке от продажи квартир, тыс. $/RR/кв. мnana10 99613 9357 487406545303Валовая прибыль к выручке, %9%12%23%30%26%23%30%26%Чистая прибыль к выручке, %4%3%19%30%-79%19%30%-79%Заемный капитал /Собственный капитал7,45x9,73x2,42x0,69x2,01x2,42x0,69x2,00x


Таблица 2

Расчёт EBITDA

20122 0112010млн. долл. СШАмлн. долл. СШАмлн. долл. СШАЧистая прибыль/ (убыток) за год (1 134) 698298Амортизация443125Налог на прибыль (48) 141122Процентные расходы938150Процентные доходы (20) (14) (8) EBITDA (1 065) 93748620122 0112010млн. долл. СШАмлн. долл. СШАмлн. долл. СШАЧистая прибыль/ (убыток) за год (1 134) 698298Амортизация443125Налог на прибыль (48) 141122Процентные расходы938150Процентные доходы (20) (14) (8) Обесценение нефинансовых активов и запасов9673 (57) Обесценение финансовых активов103 --Убыток от курсовых разниц нетто11912 (13) Прибыль от продажи инвестиционных прав-- (372) (105) Прибыль от реализации имеющихся для продажи финансовых активов-- (9) --Приведенная EBITDA124571312

Консолидированная финансовая отчетность компании в рублях была проаудирована KPMG и может быть предоставлена по запросу. В целях ознакомления некоторая финансовая информация из консолидированной финансовой отчетности была конвертирована нами в доллары США по среднему обменному курсу ЦБ РФ (2011 фин. год: 24,8639; 2010 фин. год: 25,5798; 2009 фин. год: 27, 19) для статей Отчета о прибылях и убытках и по курсу на дату закрытия отчетности (31 декабря 2011: 29,3804; 31 декабря 2010: 24,5462; 31 декабря 2009: 26,33) для данных Бухгалтерского баланса. Вышеприведенные цифры в долларах США предоставлены исключительно в информационных целях и не являются частью аудированной консолидированной финансовой отчетности Группы.представляет собой чистую прибыль за год, причитающуюся акционерам Компании до вычета расходов по налогу на прибыль, процентов к получению, процентов к оплате и амортизационных отчислений. EBITDA не является показателем определения результатов финансовой деятельности компании по МСФО, и не должна рассматриваться как альтернатива чистой прибыли за год - показателю операционной деятельности, или как альтернатива финансовым потокам - показателю ликвидности. Представленные расчеты EBITDA могут отличаться от расчетов других компаний, вследствие чего возможности их сравнения могут быть ограничены.является ценным показателем для инвесторов, так как это индикатор стабильности и успешности текущей деятельности нашей компании, включая возможности компании по финансированию единовременных расходов, таких как капитальные затраты, приобретение дочерних предприятий и других инвестиций, а также по принятию и погашению долговых обязательств. Хотя по МСФО амортизация и износ относятся к операционным затратам, эти расходы в первую очередь представляют неденежные расходы в текущем периоде, связанные с долгосрочными активами, приобретенными или созданными в предыдущие периоды.


2.2 Анализ финансовых показателей ЗАО "ПИК-Регион"


Анализ финансового состояния начинается с составления уплотненного баланса - нетто по форме табл.3. Для проведения вертикального анализа баланса данные в табл.4.

Таблица 3

Уплотненный баланс-нетто за 2011 г. Млрд. руб.

СтатьяИдентификаторНа начало годаHa конец годаАктив 1. Внеоборотные активы Основные средства (с.120) ОС5445Прочие внеоборотные активы (с.110 + с.130 + с.140 + с.150 + с.230) ПВ00Итого по разделу 1ВА54452. Оборотные средства 00Денежные средства и их эквиваленты (с.260) ДС1801179Дебиторская задолженность (с.240) ДБ812106Запасы и прочие оборотные активы (с.210 + с.220 + с.250 + с.270) 3747999Итого по разделу 2ОА10084284Всего активовСА10624329Пассив 001. Собственный капитал 00Уставный капитал (с.410) УК4590Фонды и резервы (с.490 - с.410) ФР-9144Итого по разделу 1ПК102640952. Привлеченный капитал 00Краткосрочные пассивы (с.690) КП10264095Долгосрочные пассивы (с.590) ДП00Итого по разделу 2СК36234Всего пассивовСП10624329

Таблица 4

Вертикальный анализ баланса за 2011 г.

СтатьяИдентификаторНа начало годаHa конец годаИзменения за годАктив 1. Внеоборотные активы Основные средства (с.120) ОС54450Прочие внеоборотные активы (с.110 + с.130 + с.140 + с.150 + с.230) ПВ00-9Итого по разделу 1ВА5445-92. Оборотные средства 000Денежные средства и их эквиваленты (с.260) ДС1801179999Дебиторская задолженность (с.240) ДБ8121062025Запасы и прочие оборотные активы (с.210 + с.220 + с.250 + с.270) 3747999252Итого по разделу 2ОА100842843276Всего активовСА106243293267Пассив 0001. Собственный капитал 000Уставный капитал (с.410) УК459045Фонды и резервы (с.490 - с.410) ФР-9144153Итого по разделу 1ПК1026409530692. Привлеченный капитал 000Краткосрочные пассивы (с.690) КП102640953069Долгосрочные пассивы (с.590) ДП000Итого по разделу 2СК36234198Всего пассивовСП106243293267

После проведения общего анализа финансового состояния по данным таблиц 3 и 4 выполняем расчеты показателей, характеризующих финансово-экономическое состояние предприятия за 2 года.


Таблица 5

Показатели, характеризующие финансово - экономическое состояние предприятия млрд. руб.

ПоказательСуммаНормативКоэффициенты, характеризующие платежеспособность1. Коэффициент абсолютной ликвидности 2. Коэффициент текущей ликвидности0,9 1,04? 0,2 ? 1ПоказательСуммаНорматив3. Обеспеченность обязательств должника его активами 4. Степень платежеспособности по текущим обязательствам0,9 0,3Коэффициенты, характеризующие финансовую устойчивость5. Коэффициент автономии (финансовой независимости) 0,25? 0,5 6. Коэффициент обеспеченности собственными оборотными средствами (СОС) 0,96? 0,1 7. Отношение дебиторской задолженности к совокупным активам0,54-Коэффициенты, характеризующие деловую активность9. Рентабельность активов0,13> 010. Норма чистой прибыли0,36> 0

Как видно из выше приведенных расчетов, общая стоимость имущества ЗАО Пик Регион на конец года составила 4329 млрд. руб. и увеличилась по сравнению с началом годом в 4 раза. Имущество представлено в общей части оборотными активами. Их сумма выросла с 1008 млрд. руб. до 4284 млрд. руб., или в 4 раза.

Внеоборотные средства снизились на 4 млрд. руб. Повышение мобильных средств произошло за счет повышения доли запасов в 2011 году в 6 раз. Для ЗАО Пик Регион это положительный фактор, так как означает, что в связи с конкуренцией, произошло приобретение рынков сбыта, повысилась покупательная способность населения, возросла себестоимость продукции.

Положительной тенденцией в изменение структуры оборотных средств является отсутствии на протяжении всего исследуемого периода долгосрочной дебиторской задолженности.

В ЗАО Пик Регион такой фактор положителен, так как эта задолженность может перерасти в просроченную, а это означает, что для предприятия наступят финансовые затруднения, т.е. оно будет чувствовать недостаток финансовых ресурсов для приобретения производственных запасов, выплаты заработной платы и на другие цели. Замораживание средств приводит к замедлению оборачиваемости капитала. Поэтому ЗАО Пик Регион стремится не допускать просрочек.

Тенденции изменения имущества следует увязать с основными источниками образования финансовых ресурсов, т.к. финансовое состояние во многом зависит от того, какие средства оно имеет в своем распоряжении и куда они вложены.


2.3 SWOT-анализ ЗАО "ПИК-Регион"


В структуру ЗАО "Пик Регион" входят высокопрофессиональные команды архитекторов и инженеров, юристы, аудиторы, а также одна из лучших риэлтерских компаний на рынке элитной недвижимости

Отдельно выделен департамент загородной недвижимости, а также отдел маркетинга и рекламы.

Расширяя сферу своей деятельности ЗАО "Пик Регион" работает не только в элитном сегменте рынка недвижимости, но и на рынке недвижимости бизнес-класса.

Маркетинговые исследования, знание конъюнктуры рынка, профессионализм и компетентность её специалистов позволяют Компании формировать долговременные планы и успешно реализовывать каждый проект.

Компания, ориентируясь на все возрастающие требования к элитному жилью, применяет прогрессивные строительные технологии и оригинальные архитектурные решения. Успех каждого проекта в значительной степени зависит от соответствия строящегося здания требованиям рынка: его месторасположение, инженерные системы, строительные и отделочные материалы, инфраструктура; поэтому ЗАО "Пик Регион", разрабатывая свои проекты, делает их упреждающе конкурентоспособными.

Для уточнения задач, стоящих перед стратегическим менеджментом в компании, был проанализирован жизненный цикл организации. Стратегический менеджмент рассматривается в компании как один из важнейших управленческих инструментов, который помогает компании мобилизовать свои внутренние ресурсы и делать развитие компании адекватным её росту.

По мнению менеджеров компании, ЗАО "Пик Регион" в основном находится на стадии "расцвета" с переходом в "стабильность", хотя есть некоторые элементы более ранних стадий (в частности, "давай - давай", свидетельством является высокая самоотдача персонала, пробы и ошибки, экстенсивный рост, некоторая недооценка опасностей).

Для перехода фирмы к стабильности необходимо усилить следующие элементы:

·Иметь прочную клиентскую базу

·Повысить профессионализм сотрудников

·Привнести в работу компании большую упорядоченность и системность

·Повысить командность

·Совершенствовать организационную культуру

·Поднять качество работы (все аспекты: внутрифирменное управление, взаимоотношения с клиентами, маркетинг).

Именно для решения этих задач менеджментом компании было принято решение инициировать в компании стратегический процесс, который позволил бы на основе определения стратегических целей компании и стратегического анализа определить ближайшие и перспективные задачи, и, возможно, сразу инициировать в компании ряд проектов по совершенствованию системы управления.


Таблица 6анализ

Сильные стороныСлабые стороныПрисутствие на рынке в течение 10 лет, наличие большого количества реализованных проектов Наличие связей с муниципальными и федеральными структурами Наличие ряда высококлассных специалистов Желание качественно вырваться вперед Наличие заделов по земельным участкам Наличие финансовых возможностей для привлечения средств в высокодоходные проекты Наличие сильной маркетинговой структуры Собственная, хорошо расположенная недвижимость Репутация, goodwillНедостаточные связи с муниципальными и федеральными структурами Наличие внутренних противоречий у учредителей Слабый доступ к кредитным ресурсам Недостаточное количество высококвалифицированных кадровВозможностиУгрозыПоявление на рынке федеральных земель и зданий (минобразование, наука) Расширение рынка из-за увеличения покупательной способности (цены на энергоносители) Возможность создания стратегических альянсов с другими девслоперами Участие недвижимости в бизнесах (расширение) Создание бизнесов, дополняющих основной (генеральные подряды, риэлт, дизайн и т.п.) Появление новых конкурентов из-за привлекательности этого рынка Повышенное внимание к рынку госструктур Рост цен на земельные участки Ужесточение конкуренции Снижение покупательной способности на новых рынкаханализ - это анализ сильных/слабых сторон, возможностей/угроз является одним из классических методов стратегического анализа. Он основан на традиционном дихотомическом делении по двум осям. Все факторы, влияющие на компанию, делятся по двум признакам: расположение фактора (внутренний-внешний) и влияние (благоприятное-неблагоприятное).

Таким образом, получается четыре комбинации: внутренние благоприятные факторы (силы), внутренние неблагоприятные факторы (слабости), внешние благоприятные факторы (возможности), внешние неблагоприятные факторы (угрозы).

Задача стратегического управления состоит, в том числе, в том, чтобы использовать внешние возможности, подкрепив их своими сильными сторонами, по возможности нейтрализовать угрозы, а еще лучше - превратить их в возможности, а также проанализировав уровень критичности своих слабых сторон, усилить их.

При проведении SWOT-анализа желательно мыслить категориями не просто сил-слабостей, но и преимуществ-отставаний (естественно, по отношению к конкурентам).

При проведении внутреннего анализа (SNW-анализ) за основу принималась идеология бенчмаркинга. За нейтральную ось был принят уровень соответствующего фактора у сопоставимого конкурента (или среднеотраслевой уровень). Это помогает сразу оценивать каждый фактор с точки зрения его значимости в конкурентной борьбе. Далее каждый фактор оценивался по шкале от - 3 (сильное отставание от конкурентов) до +3 (сильное преимущество).



Таблица 7

Таблица для внутреннего анализа (в части S-N-W)

Оцениваемые параметры и характеристикиWNSМаркетинг-3-2-101231Репутация компании12Доля рынка компанииХ3Качество продукцииХ4Качество обслуживанияХ5Качество отношений с покупателямиХ6Эффективность инновацийХ8Насколько глубоко маркетинговая концепция проникла в сознание сотрудников организации (как руководителей, так и исполнителей) Х9Проводятся ли исследования потребностей потенциальных потребителей продукта (услуг) или выводы делаются на основе интуиции или умозрительных соображенийХ10Есть ли четкое представление о потребителе продукта (услуг) Х11Насколько детально сегментирован потребительский рынокХ12Выполнен ли анализ потенциального объема потребления в каждом из сегментовХ13Используются ли внешние эксперты при выполнении рыночных исследованийХ14Знает ли руководство организации о конкурентных преимуществах своего продукта (услуг) Х15Определены ли "дополнительные полезности" продуктаХ16Существует ли и насколько обоснована программа продвижения продукта (услуг) Х18Достаточна ли доля затрат на продвижение продукта в бюджете организацииХ19Насколько эффективно используются следующие виды маркетинговых коммуникаций: участие в конференциях, выставках, публикации в специализированных журналах и т.д. Х20Учитывается ли при планировании проекта теория жизненного цикла продуктаХ21Определена ли ценовая политика в отношении продаж продукта (услуг) Х22Существует ли система PR-деятельностиХПроизводство-3-2-101231Наличие производственной базы для реализации целей организации: èпроизводственные площадиХ2èнеобходимое оборудованиеХ3èдоля современного оборудованияХ4èрациональность размещения оборудованияХ5èквалифицированный персоналХ6èконтроль качества, обеспечивающий необходимые параметры производимого продукта (оказания услуг) Х7Зоны ответственностиХ8Длительность производственного циклаХ9Наличие разработанной технологии производстваХ11Уровень ритмичности производстваХФинансы-3-2-101231Разработан ли обоснованный бюджет организацииХ2Располагает ли руководства организации собственными финансовыми средствами, достаточными для осуществления деятельностиХ3Существуют ли надежные внешние источники финансированияХ4Существует ли бизнес-план реализации проектов (мероприятий) Х5Выполняется ли расчет окупаемости проектов (анализ точки окупаемости) Х6Полнота и своевременность предоставляемой отчётностиХ7Достаточна ли доля прибыли, направляемая на развитиеХ8Кредитная история организацииХ9Как можно оценить (по совокупности) финансовые коэффициенты организацииХ10Насколько увязаны расчеты окупаемости с результатами маркетинговых исследованийХ11Насколько вероятна возможность получения льготных кредитов из одного из доступных источников ХПерсонал-3-2-101231Уровень специальных знаний коллективаХ2Практический опыт основных исполнителей проекта в данной областиХ3Опыт реализации конкретных коммерческих проектов, имеющийся у руководителей организацииХ4Уровень знания отечественных достижений в данной областиХ5Уровень знания мировых достижений в данной областиХ6Психологическая совместимость основных исполнителей проектовХ7Знает ли руководство об уровне текучести кадров на предприятииХ8Умение основных исполнителей проекта работать в командеХ9Владеет ли руководство актуальной информацией о состоянии на рынке трудаХ10В какой мере коллектив исполнителей допущен к принятию решений, насколько коллегиально принимаются решенияХ11Наличие в коллективах творческих лидеров - генераторов идейХ12Существует ли в организации система мотивации сотрудниковХ13Степень заинтересованности сотрудников в успехах предприятияХ14Разработаны ли меры дополнительной мотивации членов коллектива (социальный пакет, бонусы и т.п.) ХМенеджмент-3-2-101231Наличие в организации менеджеров-лидеровХ2Уровень управленческой подготовки руководителей организацииХ3Опыт руководителей в практической работе по управлениюХ4Наличие у менеджеров долгосрочных планов работыХ5Распределение ответственности и полномочий между руководством и сотрудникамиХ6Степень мотивации руководителей и рядовых сотрудниковХ7Предпринимательская ориентация менеджеровХОсновной целью SNW-анализа было провести аудит внутренней среды бизнеса и определить политики и приоритеты по подсистемам компании.

Главная стратегическая цель компании на рассматриваемую перспективу - наличие стабильного портфеля заказов и относительная независимость от этого портфеля. Это значит, что имеющиеся проекты развиваются в режиме "автопилота", давая топ-менеджерам компании заниматься преимущественно стратегическими вопросами.

Другие важнейшие цели:

·Быть узнаваемой компанией, "на слуху" (если не у всех, то по крайней мере у целевой аудитории и контактных групп)

·Репутация солидной, прочно стоящей на ногах, незапятнанной никакими скандалами и "историями" компании

·Компания - лидер в области "образцовой культуры обслуживания покупателей"

·Осторожная интеграция с властными структурами (при этом не попасть в большую зависимость и не быть подверженными политической конъюнктуре)

Политики и приоритеты компании вытекают из Visison, миссии, результатов стратегического анализа и системы целей.

vМаркетинг

vПовышение клиентской ориентации

vРазвитие маркетинга отношений

vРазвитие бренда компании

vРазвитие публичности, PR, целенаправленное формирование общественного мнения

vМенеджмент

vПовышение самостоятельности менеджеров направлений и руководителей фирм холдинга

vПредсказуемость менеджмента, профессионализм

vРазвитие менеджеров

vПрием на работу высококлассных спецов

vВнедрение проектного подхода к управлению

vПовышение уровня контроля всех внутрифирменных процессов

vПроизводство

Поскольку производство в компании в основном связано с менеджерами, приоритеты аналогичные, а также:

vСовершенствование бизнес-процессов компании, предварительные расчеты, оптимизация

vЭффективность всех процессов, высокий к. п. д.

vПрозрачная, понятная отчетность для топов и собственников

vАкцент на развитие сотрудников, постоянное обучение, "развитие организации через развитие людей"

vЦеленаправленное формирование оргкультуры: "Мы работаем в компании, создающей новый облик города", самоуважение, самомотивация, самоактуализация.

vСамонастройка персонала компании на задачи и проекты


Выводы по главе 2


Как показывает анализ, общая стоимость имущества ЗАО Пик Регион на конец года составила 4329 млрд. руб. и увеличилась по сравнению с началом годом в 4 раза. Имущество представлено в общей части оборотными активами. Их сумма выросла с 1008млрд. руб. до 4284млрд. руб., или в 4 раза. Внеоборотные средства снизились на 4 млрд. руб. Повышение мобильных средств произошло за счет повышения доли запасов. Для ЗАО Пик Регион это положительный фактор, так как означает, что в связи с конкуренцией, произошло приобретение рынков сбыта, повысилась покупательная способность населения, возросла себестоимость продукции.

Положительной тенденцией в изменение структуры оборотных средств является отсутствии на протяжении всего исследуемого периода долгосрочной дебиторской задолженности.

Глава III. Расчет рыночной стоимости ЗАО "ПИК-Регион"


3.1 Выбор методологических подходов для оценки стоимости


Доходный подход считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку любой инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, в конечном счете покупает не набор активов, состоящий из зданий, сооружений, машин, оборудования, нематериальных ценностей и т.д., а поток будущих доходов, позволяющий ему окупить вложенные средства, получить прибыль и повысить свое благосостояние. С этой точки зрения все предприятия, к каким бы отраслям экономики они ни принадлежали, производят всего один вид товарной продукции - деньги.

Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Доходный подход предусматривает установление стоимости бизнеса (предприятия), актива или доли (вклада) в собственном капитале, в том числе уставном, или ценной бумаги путем расчета приведенных к дате оценки ожидаемых доходов. Данный подход используются, когда можно обоснованно определить будущие денежные доходы оцениваемого предприятия.

Методы доходного подхода к оценке бизнеса основаны на определении текущей стоимости будущих доходов. Основные методы:

метод капитализации дохода (МКД);

метод дисконтирования денежного потока (МДДП).

Метод капитализации дохода может базироваться на капитализации будущей прибыли или на капитализации будущего нормализованного денежного потока. Метод используется, если доход предприятия стабилен. Если предполагается, что будущие доходы будут изменяться по годам прогнозного периода, для оценки применяется метод дисконтирования денежных потоков.

Метод капитализации дохода. В этом методе определяется уровень дохода за первый прогнозный год и предполагается, что доход будет такой же и в последующие прогнозные годы; в случае дисконтирования денежных потоков определяется уровень доходов за каждый год прогнозного периода. Метод основан на том, что стоимость доли собственности в предприятии равна текущей стоимости будущих доходов, которые принесет эта собственность:


V = I / R,


где V - стоимость; I - ожидаемый периодический доход; R - коэффициент капитализации.

В качестве капитализируемого дохода могут выступать показатели, так или иначе учитывающие амортизационные отчисления: либо чистая прибыль после уплаты налогов, либо прибыль до уплаты налогов, либо величина денежного потока.

Метод капитализации прибыли в наибольшей степени подходит для ситуаций, в которых ожидается, что предприятие в течение длительного срока будет получать примерно одинаковые величины прибыли или темпы ее роста будут постоянными.

В отличие от оценки недвижимости в оценке бизнеса данный метод применяется довольно редко из-за значительных колебаний величин прибылей или денежных потоков по годам, характерных для большинства оцениваемых предприятий.

Метод дисконтирования денежных потоков. Определение стоимости бизнеса этим методом основано на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса, а собственник не продаст свой бизнес по цене, которая ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. В результате взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов:


,


где PV - текущая стоимость; n - число периодов; In - доход n-периода; Y - ставка дисконтирования.

Рыночная оценка бизнеса во многом зависит от его перспектив. Эти факторы позволяет учесть метод дисконтирования денежных потоков. Данный метод оценки считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов и может быть использован для оценки любого действующего предприятия. Существуют ситуации, когда он объективно дает наиболее точный результат оценки рыночной стоимости предприятия.

Применение данного метода наиболее обосновано для оценки предприятий, имеющих определенную историю хозяйственной деятельности (желательно прибыльной) и находящихся на стадии роста или стабильного экономического развития. Следует соблюдать разумную осторожность в применении этого метода для оценки новых предприятий, даже многообещающих.

Основные этапы оценки предприятия методом ДДП:

)выбор модели денежного потока;

2)определение длительности прогнозного периода;

)ретроспективный анализ и прогноз валовой выручки от реализации;

)анализ, прогноз расходов и инвестиций;

)расчет величины денежного потока для каждого года прогнозного периода;

)определение ставки дисконтирования;

)расчет величины стоимости в постпрогнозный период (реверсии);

)расчет текущих стоимостей будущих денежных потоков и реверсии;

)внесение итоговых поправок.

При оценке бизнеса применяют одну из двух моделей денежного потока:

) денежный поток для собственного капитала;

) денежный поток для всего инвестированного капитала.


3.2 Оценка стоимости ЗАО "Пик Регион"


Проведём оценку стоимости ЗАО Пик Регион на основе доходного подхода.


Таблица 8

Прогноз баланса ЗАО Пик Регион

ПоказательПрогнозный периодпостпрогн. период2010 г. 2011 г. 2012 г. 2013 г. АктивЗапасы6288691676088369Дебит. задолженность20032257413230039840Денежные средства1550170518752063Прочие активы278292307322Основные средства4896514153985668Итого активы33044397954748856262 ПассивДолгосрочные пассивы9996156092193629353Краткосрочные займы1310144115851744Кредит. задолженность21738228252396625165Итого пассивы33044397954748856262

Таблица 9

Прогноз отчета о прибылях и убытках ЗАО Пик Регион

ПоказательПрогнозный периодпостпрогн. период2010 г. 2011 г. 2012 г. 2013 г. Продажи122303140648161745186007Себестоимость112053127740145624166011Валовая прибыль10250129081612119996Коммерческие расходы2549282931403485Управленческие расходы363164032765350Прибыль от продаж73388439970511160Внереализ. доходы1111Внереализ. расходы1054115912751403Прибыль до налогообл-я6285728184319759Налог на прибыль1508174720232342Чистая прибыль4777553364077417

Таблица 10 Прогноз отчета о движении денежных средств (косвенный метод) ЗАО Пик Регион

показательПрогнозный периодпостпрогн. период2010 г. 2011 г. 2012 г. 2013 г. операционная деятельностьприбыль до налогообложения и процентов 73388439970511160плюс амортизация668701736773изменение запасов-572-629-692-761изменение дебиторской задолженности-4972-5709-6559-7540изменение прочих активов-13-14-15-15изменение кредиторской задолженности1035108711411198выплачен налог на прибыль-1508-1747-2023-2342итого операционной деятельности1976212822932473инвестиционная деятельностьприобретены основные средства-233-245-257-270итого от инвестиционной деятельности-233-245-257-270финансовая деятельностьвыплачены проценты-196-216-238-262итого финансовой деятельности-196-216-238-262итого чистый поток денежных средств1546166717981941

Темпы инфляции измеряются с помощью индексов цен, характеризующих среднее изменение уровня цен за определенный период. Для этого используется следующая формула:

= SP1G1/S P0G1 Ip - индекс инфляции;

- цены анализируемого периода;- цены базового периода;- количество товаров, реализованных в анализируемом периоде.

Индекс инфляции предполагаем 1,12 по пессимистическому сценарию

Определим ставку дисконта методом кумулятивного построения по формуле

= Rf + S1 + S2 + … + Sn,


Где Rf - безрисковая ставка дохода,, S2, Sn - премии за дополнительные риски, связанные с инвестициями конкретной компании.

Занесем расчет в таблицу.


Таблица 11

Расчет ставки дисконта

Вид рискаВеличина премии, %Безрисковая ставка6Качество управления2Финансовая структура2Размер предприятия1Территориальная диверсификация1Дивесифицированность клиентуры1Уровень и прогнозируемость прибыли3Прочие риски1Итого, ставка дисконта17

Определение стоимости предприятия в постпрогнозный период основано на предпосылке о том, что бизнес способен приносить доход и по окончании прогнозного периода.

Расчитаем конечную стоимость с помощью модели Гордона, по формуле

= ДП постпр. / (R - q),


Где q - долгосрочные темпы роста. Возьмем q = 2%, тогда

= 1941/ (17% - 2%) = 12940.


Продисконтируем денежные потоки в текущую стоимость, при помощи формулы:


Коэффициент текущей стоимости = 1/ (1+R) n,


где n - номер прогнозного года.


К1 = 1/ (1 + 17%) = 0,8547, К2 = 1/ (1 + 17%) 2 = 0,7305

К3 = 1/ (1 + 17%) 3 = 0,6211

К4 = 1/ (1 + 17%) 4 = 0,5336,Занесем результаты в таблицу.


Таблица 12

Текущая стоимость денежных потоков ЗАО Пик Регион

201020112012Денежный поток154616671798Коэффициент текущей стоимости0,85470,73050,6211Текущая стоимость денежных потоков132112181117Сумма текущих стоимостей3656

Выручка от продажи фирмы в остаточный период была определена по модели Гордона.

ост. = 12940


Остаточную стоимость также необходимо продисконтировать.

ост. тек. = 12940 * 0,5336 = 6905


Текущая стоимость остаточной стоимости 6905 млн. руб.

Определим обоснованную рыночную стоимость предприятия до внесения поправок путем суммирования текущих стоимостей прогнозного периода и текущей стоимости остаточного периода.

Обоснованная рыночная стоимость собственного капитала до внесения поправок 10561 млн. руб.

Делаем поправку на дефицит или избыток собственного оборотного капитала. Дефицит вычитается, избыток прибавляется к обоснованной рыночной стоимости до внесения поправок.

Избыток или недостаток собственного оборотного капитала рассчитаем по формуле


Ф = СОК - ЗЗ,


Где СОК - собственный оборотный капитал,

ЗЗ - величина запасов и затрат.


СОК = 5219 - 4663 = 556,ЗЗ = 5716 + 265 = 5981, откуда

Ф = 556 - 5981 = - 5425


Получен недостаток собственного оборотного капитала, необходимо вычесть его из предварительной стоимости бизнеса.

Итоговая величина стоимости предприятия


- 5425 = 5136 (млн. рублей)

Заключение


Основные выводы по работе:

. Бизнес - объект инвестиционный, вложения в который осуществляются с целью отдачи в будущем. Затраты и доходы разъединены во времени, причём размер ожидаемой прибыли не известен, имеет вероятностный характер, поэтому инвестору приходится учитывать риск возможной неудачи. Бизнес является системой, но оцениваться может как вся система в целом, так и отдельно её подсистемы и даже элементы. Оценка бизнеса в целом включает в себя оценку всех активов предприятия. При этом юридическое лицо - предприятие рассматривается как имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности.

Особенностью процесса оценки стоимости предприятия (компании) является её рыночный характер. Это означает, что оценка стоимости бизнеса не ограничивается учётом лишь одних затрат на создание или приобретение объекта. Она учитывает совокупность рыночных факторов: фактор времени, риска, рыночную конъюнктуру, уровень и модель конкуренции, экономические особенности оцениваемого объекта, его рыночное реноме, а также макро - и микроэкономические характеристики. Подходы и методы при оценке бизнеса для каждого конкретного случая определяются оценщиком индивидуально и связаны с особенностями процесса оценки и экономическими особенностями оцениваемого объекта, а также целями и принципами оценки. Зачастую (в случае банкротства предприятия, вялотекущей деятельности предприятия и крупных имущественных комплексов), определение стоимости предприятия сводится к определению стоимости всего лишь его активов: земельных участков, зданий и сооружений, машин и оборудования, транспортного парка, нематериальных активов и имущественных обязательств.

. Оценка стоимости предприятия является одним из инструментов принятия эффективных управленческих решений.

Существуют три методологические подхода к оценке - доходный, затратный и рыночный (сравнительный). Каждый из этих подходов включает ряд методов.

Однако не все они могут быть применены к оценке конкретного объекта оценки; что оценка в российских реалиях имеет ряд своих особенностей: в России оценщику, как правило, доступна только бухгалтерская отчетность, которая не отображает реальные денежные потоки предприятия (значительно их искажает). Более того, в условиях кризиса имеет место значительная неопределенность - сделать прогноз денежных потоков с достаточной степенью достоверности не представляется возможным. В российских условиях оценить реальную безрисковую ставку можно двумя способами. Первый способ состоит в том, что в качестве номинальной безрисковой ставки дисконта берется среднегодовая ставка рефинансирования Центрального банка РФ, а затем на её основе рассчитывается реальная безрисковая ставка дисконта. Второй способ - это выбор дисконта межбанковской долгосрочной процентной ставки в твердой иностранной валюте

Стоимость ОАО "Пик Регион" в работе была рассчитана на основе

Но полученная величина является грубой, поскольку были сделаны допущения: укрупнённая оценка статей, использование нечётких прогнозных величин, экспертная оценка безрисковой ставки.

Список использованной литературы


1.Баканов М.И. Теория экономического анализа [Текст] / М.И. Баканов, А.Д. Шеремет А.Д. - М.: Финансы и статистика, 2007 - 288с.

2.Балабанов И.Т. Основы финансового менеджмента [Текст] / И.Т. Балабанов М.: Финансы и Статистика, 2008 - 280 с.

.Бригхем Ю. Финансовый менеджмент. [Текст] / Ю. Бригхем, Л. Гапенски - СПб.: Экономическая школа. 1997.

.Бухвалов А.В. Анализ отчета о движении денежных средств. [Текст] // Актуальные проблемы менеджмента. - 1998. Выпуск 1. СПб.: Недра.

.Бухвалов А.В. Исследование зависимости между фундаментальной ценностью и рыночной капитализацией российских компаний. [Текст] //.В. Бухвалов, Д.Л. Волков - Вестник С. - Петербургского ун-та. Сер. Менеджмент (1): 2008. с.26-44.

.Бухвалов А.В. Корпоративное управление как объект научных исследований. [Текст] // А.В. Бухвалов - Российский журнал менеджмента 3 (3): 2008. с.81-96.

.Бухвалов А.В. Фундаментальная ценность собственного капитала: использование в управлении компанией. [Текст] //.В. Бухвалов, Д.Л. Волков - Научные доклады НИИ Менеджмента СПбГУ. 2008. № 1.

.Бухгалтерская (финансовая) отчётность [Текст] / под ред.В.Д. Новодворского. М.: Инфра-М, 2003 - 464 с.

.Быковский В.В. Инвестиционный потенциал: механизм формирования и использования. [Текст] // В.В. Быковский М.: Издательство Машиностроение-1, 2002. - 327 с.

.Викторова Е. Движение присоединения, Коммерсантъ, 16 ноября 2009 г. [Электронный ресурс] Е. Викторова, #"justify">.Волков Д.Л. 2000. Анализ рентабельности предприятия: подходы к проблеме. Финансы и политика корпораций. [Текст] // Д.Л. Волков - СПб.: Изд-во С. - Петербургского ун-та: 175-196.

.Волков Д.Л. 2002. Допущения финансового учета как база формирования учетной политики организации. [Текст] // Д.Л. Волков - Вестник С. - Петербургского ун-та. Сер. Менеджмент (2): 22-48.

.Волков Д.Л. Анализ отчета о движении денежных средств. [Текст] // Д.Л. Волков - Актуальные проблемы менеджмента. Выпуск 1. СПб.: Недра. 1998.

.Волков Д.Л. Анализ рентабельности предприятия: подходы к проблеме. Финансы и политика корпораций. [Текст] / Д.Л. Волков - СПб.: Изд-во С. - Петербургского ун-та: 2000. с.175-196.

.Волков Д.Л. Допущения финансового учета как база формирования учетной политики организации. [Текст] // Д.Л. Волков - Вестник С. - Петербургского ун-та. Сер. Менеджмент (2): 2002. с.22-48.

.Волков Д.Л. Показатели результатов деятельности: использование в управлении стоимостью компании. [Текст] // Д.Л. Волков - Российский журнал менеджмента 3 (2): 2008, с.3-42.

.Волков Д.Л. Управление стоимостью компании и проблема выбора адекватной модели оценки. [Текст] // Д.Л. Волков - Вестник С. - Петербургского ун-та. Сер. Менеджмент (4): 2007. с.79-98.

.Волков Д.Л. Управление ценностью: анализ основанных на бухгалтерских показателях моделей оценки. [Текст] // Д.Л. Волков, И.Н. Березинец - Научные доклады НИИ Менеджмента СПбГУ. № 3 (R). 2009

.Волков Д.Л. Управление ценностью: показатели и модели оценки. [Текст] // Д.Л. Волков - 2008 б. - Российский журнал менеджмента 3 (4): 67-76.

.Волков Д.Л., Управление ценностью: анализ основанных на бухгалтерских показателях моделей оценки. [Текст] // Д.Л. Волков, И.Н. Березинец, - 2009. - Научные доклады НИИ Менеджмента СПбГУ. № 3 (R).

.Волков Д.Л. Модели оценки фундаментальной стоимости собственного капитала компании: проблема совместимости. [Текст] // Д.Л. Волков - Вестник С. - Петербургского ун-та. Сер. Менеджмент (3): 2007 с.3-36.

.Гиляровская Л.Т. Экономический анализ. [Текст] / Т.Л. Гиляровская - М.: Юнити-Дана, 2003. - 144с.

.Гинзбург А.И. Экономический анализ. [Текст] / А.И. Гинзбург - СПб.: Питер, 2003. - 180с.

.Ефремов B. C. Стратегическое планирование в бизнес-системах. [Текст] / В.С. Ефремов - М.: Изд-во Финпресс, 2001 - 384 с.

.Канке А.А. Анализ финансово-хозяйственной деятельности предприятия. [Текст] / А.А. Канке, И.П. Кошевая М.: Форум, 2008 - 288 с.

.Каплан Р. Сбалансированная система показателей, определяющих эффективность работы организации. [Текст] // Р. Каплан, Д. Нортон - Российский журнал менеджмента 2 (3). 2007

.Каплан Р. Сбалансированная система показателей. От стратегии к действию. [Текст] / Р. Каплан, Д. Нортон - М.: Олимп-Бизнес. 2007

.Каплан Р. Стратегические карты. Трансформация нематериальных активов в материальные результаты. [Текст] / Р. Каплан, Д. Нортон М.: Олимп-Бизнес. 2008

.Кожинов В.Я. Бухгалтерский учёт [Текст] / В.Я. Кожинов - М. ИНФРА-М, 2008 - 544 с.

.Кондраков Н.П. Бухгалтерский учёт. [Текст] / Н.П. Кондраков - М.: ИНФРА-М, 2009 - 640 с.

.Коупленд Т и др. Управление стоимостью компании. [Текст] / Т. Коупленд, Т. Колер, Дж. Муррин Вестник McKinsey. (1): 82-1Ц. 2007

.Коупленд Т. "Стоимость компаний: оценка и управление" [Текст] / М.: Финансы и статистка, 2009 - 400 с.

.Коупленд Т. и др. Стоимость компаний: оценка и управление.2-е изд. [Текст] / Т. Коупленд, Т. Колер, Дж. Муррин - М.: Олимп-Бизнес, 1999

.Коупленд Т. и др. Стоимость компаний: оценка и управление.3-е изд. [Текст] / Т. Коупленд, Т. Колер, Дж. Муррин - М.: Олимп-Бизнес. 2008

.Коупленд Т., Островски К. Скрытый потенциал капиталовложений. [Текст] / Т. Коупленд, К. Островски - 2002 а - Вестник McKinsey (1): 112-129.

36.Кудинов А. Финансовое планирование и прогнозирование [Электронный ресурс] /А. Кудинов - <#"justify">37.Основы социального управления [Текст] / Под ред.В.Н. Иванова. - М.: Высшая школа, 2001. - 271 с.

38.Пакова О.Н. Финансовое прогнозирование: проблемы и пути решения. [Электронный ресурс] /О.Н. Пакова www.aup.ru <#"justify">39.Рассказова А.Н. Стоимостные оценки эффективности менеджмента компании [Текст] /А.Н. Рассказова, С.В. Рассказов - СПб.: Ютас, 2010 - 132 с.

40.Рассказова А. Н Экономическая добавленная стоимость как метод управленческого консалтинга [Электронный ресурс] // А.Н. Рассказова - Финансовый менеджмент, 2003, № 2, #"justify">41.Романова Л.Е. Анализ хозяйственной деятельности. - [Текст] / Л.Е. Романова - М.: Юрайт - Издат, 2003. - 138с.

.Черныш Е.А. Прогнозирование и планирование в условиях рынка. [Текст] / Е.А. Черныш - М.: ПРИОР, 2003 - 512 с.

43.Швец С.М., Дергачев А.Л., Специфика финансовой оценки горных компаний [Электронный ресурс] #"justify">.Шеремет А.Д. Методика финансового анализа [Текст] / А.Д. Шеремет, Р.С. Сайфуллин - М.: ИНФРА - М, 2007 - 176 с.

Приложение


ПоказательХарактеристикаМетодика расчетаНормативОбщие показатели1. Среднемесячная выручка 2. Доля денежных средств в выручке 3. Среднесписочная численность работниковХарактеризует масштаб деятельности Характеризует систему расчетов и финансовые возможности предприятия Характеризует размер предприятия (бизнеса) с.010 ф. №2 12 с. (010+020) Ф. №4 с.010 ф. №2 с.760 ф. №5- Коэффициенты, характеризующие платежеспособность4. Коэффициент абсолютной ликвидности 5. Коэффициент текущей ликвидностиПоказывает, какая часть краткосрочных обязательств может быть погашена немедленно; рассчитывается как отношение наиболее ликвидных оборотных активов к текущим обязательствам должника Характеризует обеспеченность предприятия оборотными средствами для ведения хозяйственной деятельности и своевременного погашения обязательств. Определяется отношением ликвидных активов к текущим обязательствам должникас. (250+260) ф. №1 с. (690-630-640) ф. №1 с.290__ с. (690-640-650) ? 0,2 ? 1ПоказательХарактеристикаМетодика расчетаНорматив6. Обеспеченность обязательств должника его активами 7. Степень платежеспособности по текущим обязательствамХарактеризует величину активов должника, приходящихся на единицу долга. Определяется отношением суммы активов к обязательствам должника Определяет текущую платежеспособность организации, объемы её краткосрочных заёмных средств и период возможного погашения предприятием текущей задолженности перед кредиторами за счет выручки. Рассчитывается отношением текущих обязательств должника к величине среднемесячной выручкис. (190+с.250+с.260+с.270+с.240) ф. №1 с. (590+690) ф. №1 с. (690 - 640 - 650) ф. №1 с.010 ф. №2 /12 - Коэффициенты, характеризующие финансовую устойчивость8. Коэффициент автономии (финансовой независимости) Показывает долю активов должника, которые обеспечиваются собственными средствами. Определяется отношением чистых активов предприятия к совокупным активамс. (490+640) ф. №1 с.300 ф. №1 ? 0,5 9. Коэффициент обеспеченности собственными оборотными средствами (СОС) Определяет степень обеспеченности предприятия СОС, необходимыми для его финансовой устойчивости. с. (490 - 190) ф. №1 с.290 ф. №1 ? 0,1 10. Отношение дебиторской задолженности к совокупным активамРассчитывается как отношение разницы оборотных активов и краткосрочных обязательств к величине ОА Определяется как отношение суммы долгосрочной дебиторской задолженности и потенциальных ОА, подлежащих возврату, к СА с. (230+240) ф. №1 с.300 ф. №1 Коэффициенты, характеризующие деловую активность11. Рентабельность активовХарактеризует степень эффективности использования имущества, профессиональную квалификацию менеджмента предприятия. Определяется как отношение чистой прибыли (убытка) к САс. 190 ф. №2 с.300 ф. №1> 012. Норма чистой прибылиХарактеризует уровень доходности хозяйственной деятельности предприятия. Измеряется отношением чистой прибыли к выручкес. 190 ф. №2 с.010 ф. №2> 0


Содержание Введение Глава I. Оценка стоимости как инструмент принятия эффективных управленческих решений 1.1 Стоимостной подход к оценке эффективно

Больше работ по теме:

КОНТАКТНЫЙ EMAIL: [email protected]

Скачать реферат © 2017 | Пользовательское соглашение

Скачать      Реферат

ПРОФЕССИОНАЛЬНАЯ ПОМОЩЬ СТУДЕНТАМ