Оценка стоимости неосвоенного земельного участка

 

Федеральное агентство по образованию Р.Ф

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

Нижегородский государственный университет им. Н.И. Лобачевского

Финансовый факультет

Кафедра: « КИСФР »

Курсовая работа

По дисциплине: Практика оценки предприятия

На тему: «Оценка стоимости неосвоенного земельного участка площадью 1000 м2 »

Выполнил:

ст-т 5-го курса

заочного отделения

группа 13А51

Коптелов А.Ю.

Проверила:

Доц. Удалова И.Б.

Н Новгород

г

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

1. Оценка земли

. Определение рыночной стоимости земельного участка

2.1 Сравнительный подход

2.2 Объект оценки

2.2.1Общие сведения об объекте оценки

.2.2Задание на оценку

2.2.3 Описание объекта оценки

.3 Практическая часть

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

ПРИЛОЖЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

Земельный участок является природным базисом любого объекта недвижимости. Следует различать термины «земля» и «земельный участок», которые используются в разном значении. Термин «земля», как правило, употребляется в том случае, когда речь идет о неосвоенной собственности.

Земля - это часть природной среды, характеризующаяся пространством, рельефом, почвенным покровом, растительностью, недрами, водами, климатом. С физической точки зрения земля представляет собой поверхность планеты.

Термин «земельный участок» означает часть территории, на которой выполнены какие-то работы (улучшения), позволяющие использовать данный участок согласно целевому назначению. При оценке земельного участка необходимо учитывать все улучшения, которые позволяют его эффективно использовать. Улучшения - все изменения неосвоенного земельного участка, являющиеся результатом деятельности по его преобразованию для последующего использования.

Земля является основой всех процессов жизнедеятельности общества, происходящих в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах. В этой связи она обладает стоимостью, и адекватная оценка земли представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития экономики и общества. Необходимость в результатах объективной оценки земли (земельных участков) испытывают как государственные, так и муниципальные органы исполнительной власти в целях эффективного управления земельными ресурсами и проведения рациональной земельной и налоговой политики.

По мере развития рыночных отношений в современной России земля постепенно становится товаром, то есть объектом хозяйственного оборота, и как любой товар земля должна иметь потребительскую и рыночную стоимость. Рынок земли с учетом его масштабов и огромного неудовлетворенного спроса населения и юридических лиц имеет большие перспективы для развития и перехода на качественно новый уровень отношений его субъектов. Темпы его развития в значительной мере зависят от совершенствования правовой базы и механизма земельных отношений.

Стратегическая цель государственной политики в сфере земли и иной недвижимости - обеспечение условий для эффективного использования и развития недвижимости в интересах удовлетворения потребностей общества и граждан.

Земля в Российской Федерации как природный ресурс, объект недвижимости и основное средство производства подлежит стоимостной оценке.

Оценка - это расчетная или экспертная стоимость объекта недвижимости, либо какого-либо вещного интереса в ней, проводимая уполномоченным лицом, специалистом по анализу и оценке недвижимости.

Процесс оценивания - определенная последовательность процедур, используемая для получения оценки. Процесс обычно завершается отчетом об оценке, придающим доказательную силу оценке стоимости. Отчет о проведенной работе по получению оценки содержит описание недвижимости и характеристику обстоятельств или ограничивающих условий, при которых данная оценка сохраняет свое значение. Отчет должен содержать подробное описание оцениваемой недвижимости и дату проведения оценки. В отчет также включаются необходимые вспомогательные сведения и описание проведенного анализа.

В мировой оценочной практике выделяют два вида оценки стоимости земельных участков: массовую (для целей налогообложения или иных государственных целей) и единичных объектов земельной собственности (индивидуальную оценку).

Модели массовой оценки ориентированы на воспроизводство рынка одного или нескольких вариантов землепользования на обширной географической территории. Для выполнения массовой оценки во всех субъектах Российской Федерации необходимы подготовленные специалисты, работающие по методике Государственной кадастровой оценки земель, унифицирующей процедуру оценки большого числа объектов собственности на конкретную дату в разрезе категорий земель. Индивидуальная или оценка единичных объектов на конкретную дату осуществляется в соответствии с Федеральным Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», как правило, небольшим количеством персонала, решение принимается одним специалистом. Качество выполненной работы определяется путем сопоставления с реальными продажами аналогичных объектов. Оба вида оценки представляют собой систематизированные методы расчета стоимости на основе анализа рынка, принципиальная разница заключается в масштабе проведения и контроле качества выполненной оценки.

Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.

В соответствии с ФСО № 1 п. 20, Оценщик при проведении оценки земли обязан использовать сравнительный, затратный и доходный подходы к оценке, либо обосновать отказ от применения неприемлемого в данной оценке земли подхода. Таким образом, при проведении оценки используются (или обоснуется отказ от использования) три основных подхода: затратный, сравнительный и доходный. Возможность и целесообразность применения тех или иных подходов к оценке зависит от характера оцениваемой земли, а также качества и доступности, необходимых оценщику исходных данных.

Затратный подход основан на предположении о том, что разумный инвестор, не заплатит за оцениваемую землю цену, большую, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующей земли и возведение на ней идентичных или аналогичных по назначению и качеству улучшений. То есть сумма издержек на создание идентичных или аналогичных улучшений является приемлемым ориентиром при определении стоимости оцениваемой земли с использованием затратного подхода.

Доходный подход основан на представлении о том, что стоимость оцениваемой земли зависит от величины дохода, который может быть извлечён собственником из факта владения этой землей. При применении данного подхода анализируется способность оцениваемой земли генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от ее эксплуатации и дохода от последующей (возможной) продажи. Определение стоимости оцениваемой земли доходным подходом, основывается на определении текущей стоимости будущих чистых доходов от владения этой землей (с учетом фактора времени).

Сравнительный подход основан на принципе замещения, суть которого в том, что рациональный инвестор (покупатель) не заплатит за оцениваемую землю сумму, большую, чем та, в которую обойдется приобретение на рынке сходного объекта, обладающего такой же полезностью. То есть цены, заплаченные на рынке за аналогичные или сопоставимые земельные участки, должны отражать рыночную стоимость оцениваемой земли. Возможность применения данного подхода основана на сборе и анализе информации о продажах (предложениях) аналогичных или сопоставимых земельных участков, с целью определения величины корректировок величин, влияющих на оценку стоимости. Следовательно, при проведении оценки земли обычно Оценщик обычно рассматривает все три подхода, а применяет только приемлемые для оценки конкретного земельного участка.

Актуальность темы курсовой работы состоит в том, что государственные и муниципальные органы исполнительной власти испытывают необходимость в результатах объективной оценки земли (земельных участков) в целях эффективного управления земельными ресурсами и проведения рациональной земельной и налоговой политики. По мере развития рыночных отношений в современной России земля постепенно становится товаром, то есть объектом хозяйственного оборота, и как любой товар земля должна иметь потребительскую и рыночную стоимость. Рынок земли с учетом его масштабов и огромного неудовлетворенного спроса населения и юридических лиц имеет большие перспективы для развития и перехода на качественно новый уровень отношений его субъектов. Темпы его развития в значительной мере зависят от совершенствования правовой базы и механизма земельных отношений.

Целью курсовой работы является определить рыночную стоимость неосвоенного земельного участка сравнительным, затратным и доходным подходами.

Задача курсовой работы: освоить подходы к оценке земельных участков.

Объектом исследования является сравнительный, доходный и затратный подходы к оценке земельного участка.

Предметом исследования выступают методы оценки земельных участков сравнительного подхода, доходного подхода.

Во введении обоснована актуальность темы курсовой работы, сформулирована цель работы и поставлены задачи для достижения этой цели, определена практическая значимость курсовой работы.

В первом разделе « Оценка земли » изложена суть оценки земель, перечислены единые критерии оценки земельных участков для всех категорий их использования: местоположение, качество, дефицитность, ресурсные возможности использования. Содержатся сведения об объекте оценки и задание на оценку.

Второй раздел « Определение рыночной стоимости земельного участка затратным подходом » состоит из двух пунктов. Методом рыночных продаж определена стоимость земельного участка 1000 м2 на дату оценки 11.02.2014, которая округленно составила:

( сто двадцать тысяч) 120 000 рублей

Методом сравниваемых продаж стоимости базового участка определена стоимость земельного участка 1000 м2 на дату оценки 11.02.2014, которая округленно составила:

( двести семьдесят пять тысяч) 275 000 рублей

В третьем разделе «Определение рыночной стоимости земельного участка доходным подходом» использованы : метод капитализации земельной ренты, метод дисконтированных денежных потоков и метод последовательных приближений.

А) методом капитализации земельной ренты получен результат - 72 000 рублей;

Б) методом последовательных приближений получен результат - 353 000 рублей;

В) методом дисконтированных денежных потоков получен результат - 380 600 рублей.

В заключении сформулированы основные выводы по курсовой работе.

Работа состоит из введения, 4 разделов, заключения, списка литературы , 3 приложений.

Работа изложена на 45 страницах машинописного текста, содержит 5 таблиц, 2формулы и 4 рисунка.

1. ОЦЕНКА ЗЕМЛИ

В соответствии с данными государственной статистической отчетности площадь земельного фонда Российской Федерации на 1 января 2013 г. составила 1709,8 млн. гектаров, т.е. 12,5 % мировой территории и 420 млн. гектаров континентального шельфа (рисунок 1). На территории России сосредоточено 55 % черноземных почв мира, 50 % запасов пресной воды и 60 % запасов древесины хвойных пород.

Рисунок 1.1- Структура земельного фонда Российской Федерации по категориям земель

Оценка земли, как составляющей национального богатства страны, представляет собой сопоставимый количественный и экономический расчет ее потребительских свойств и эколого-экономических эффектов использования при разном целевом назначении земельных участков. Целевое назначение земельных участков определяется задачами выбора целесообразных направлений и способов землепользования для жизнеобеспечения населения. В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации по целевому назначению на территории страны выделено семь категорий земель.

Оценка земли, как составляющей национального богатства страны (в дальнейшем - оценка земли), должна основываться на учете следующих обстоятельств и аспектов.

Ограниченность земли и невозможность ее воспроизводства способствуют возникновению двух видов монополии на землю: монополию собственности (реализует собственник) и монополию на землю как объект хозяйствования (реализует пользователь). Монополия собственности порождает абсолютную ренту, а монополия хозяйствования на земле - дифференциальную земельную ренту. Более правильно на наш взгляд, пользоваться термином "земельная рента". Земельная рента - это вид дохода, регулярно получаемого от земли за счет разности между общественной стоимостью продукта и более низкой индивидуальной его стоимостью при производстве на разных по качеству и местоположению земельных участках. К постоянным факторам, которые обусловливают регулярное воспроизводство земельной ренты, относятся качество почв и местоположение земельных участков, уровень интенсивности использования земель, новейшие технологии выращивания и новые сорта сельскохозяйственных растений, органическое строение капитала, монополия на собственность и использование земельного участка.

Размер земельной ренты в сельском хозяйстве равен сумме трех показателей: излишка стоимости сверх общественной цены производства продуктов, разницы между общественной и индивидуальной ценой производства и разницы между монопольной ценой и затратами на производство продукции на земельных участках особого качества и особых климатических условий.

Ценность городских земель заключается в их возможности обеспечивать дополнительный доход, который возникает благодаря удобному местоположению относительно рынков ресурсов и продаж, а также благодаря инфраструктурному обустройству территории. Количественные показатели земельной ренты за счет освоенности территории возникают благодаря сокращению затрат на создание транспортной и инженерной инфраструктуры. Размер земельной ренты в населенных пунктах практически формируют и определяют четыре фактора: спрос, ограниченность, полезность и ликвидность земельных участков.

В недропользовании, где земельный участок выступает как кладовая минерального сырья, оценка объектов недропользования обусловливается следующими составляющими: сырьевая или функциональная ценность природного ресурса как продукта переработки и потребления; инженерно-геологические условия залегания природного ресурса; экономико-географическое положение участка недр. Параметры экономико-географического положения земельного участка объекта недропользования характеризуются факторами межрегионального, регионального и местного значения (плотность населения, близость и классификация транспортной и инженерной инфраструктуры). Оценка земельного участка недропользования, как элемента национального богатства страны, может формироваться с учетом следующих видов земельной ренты: межрегиональная и региональная рента, определяемая различиями в уровнях социально-экономического развития и природными особенностями отдельных частей территории; отраслевая рента, определяемая особенностями формирования рентного дохода по различным видам полезных ископаемых и в различных сегментах рынка недвижимости; локальная рента, связанная с факторами местоположения земельного участка относительно системы расселения, промышленных узлов, особо охраняемых территорий; инфраструктурная рента, определяемая уровнем развития инженерно-транспортной инфраструктуры и интенсивностью ее использования.

Показатели ценности земельных участков несельскохозяйственного назначения за пределами границ поселений, как пространственного базиса для объектов промышленности, транспорта, связи, обороны и другого назначения, определяются величиной ренты, которая создается за счет местоположения, обустройства и функционального использования соответствующего земельного участка.

Ценность земельных участков объектов отдыха, оздоровления и эталонов ненарушенной природы определяется суммарным экономическим, экологическим и социальным эффектами, получаемыми от их соответствующего использования.

Методологическую основу оценки земли, как составляющей национального богатства страны, определяют следующие положения: использование народнохозяйственных и хозрасчетных оценочных критериев и показателей в соответствии с особенностями функционирования земли в экономике страны; динамичность показателей оценок природных ресурсов, основанная на получении текущих и перспективных (потенциальных) их значений, связанных с оптимизацией использования; сопряженность экономических, экологических и социальных показателей оценок земельных ресурсов; общность построения оценочных шкал в единой системе для территории страны, с учетом ее полного охвата.

Едиными критериями оценки земельных участков для всех категорий их использования являются: местоположение, качество, дефицитность, ресурсные возможности использования.

Соизмеримыми оценочными показателями для земель различного целевого назначения служат земельная рента и цена земли, которая является денежным выражением ее рыночной стоимости, складывающейся в зависимости от доходности производства.

Земельная рента и цена земли характеризуют в совокупности народнохозяйственную ценность земли и выражают, соответственно, ее кадастровую оценку. Установленные при кадастровой оценке показатели являются базовой величиной для определения ставок земельного налога и арендной платы за землю.

В общем виде рентная оценка земли выражается формулой:

Рзр = Эзр - С - m, (1)

где: Рзр - земельная рента, руб/га;

Эзр - среднегодовая оценочная стоимость продукции и других эффектов землепользования, руб/га;

С - нормативные совокупные затраты труда и средств производства, необходимых для обеспечения оценочного объема продукции и приведенные в единую соразмерность с учетом фактора времени; - необходимый прибавочный продукт, руб/га.

Переход от текущей оценки земли к ее цене в общем виде обеспечивается расчетами на основе формулы:

Цзр = Рзр х Ек, (1.1)

где: Цзр - цена земельных ресурсов, руб;

Ек - коэффициент перевода годового дохода в суммарный дисконтированный за расчетный период оценки земельного ресурса.

Оценка земли, как составляющей национального богатства страны, предполагает возможность ее применения для обоснования управленческих решений по целевому использованию земель на альтернативной основе, включая и рамки единого мирового хозяйства.

Макроуровень природной составляющей оценки земли образует система зонально-провинциальных единиц районирования земельного фонда страны в пределах равнинных и горных территорий, отражающих главные пространственные различия в факторах биоклиматической продуктивности земель.

Макроуровень экономической составляющей оценки земли образует система региональных территориально-производственных комплексов общегосударственного значения, характеризуемых особой структурой земель по целевому назначению, уровням земле обеспеченности и общей ресурсообеспеченности, экологическим состоянием земельных ресурсов, межрегиональной транспортной составляющей ценности земли.

Дефицитность земель определяется в показателях физической площади при их оценке как пространственного базиса, а при использовании земли как биологического ресурса, также в показателях соизмеримой по продуктивности площади в условных кадастровых гектарах. В зависимости от целевого назначения площадь земель соизмеряется с численностью населения, трудовыми ресурсами, фактическими и перспективными объемами производства. При оценке земель их дефицитность, выраженная в показателях общей и отраслевой землеобеспеченности, увязывается с общим типом производственной специализации территории и уровнем интенсивности производства путем установления пороговых значений землеобеспеченности для различных региональных типов хозяйств. Дефицитность земель с уникальными качествами для производства особо ценных сельскохозяйственных культур или древесных насаждений с уникальными бальнеологическими свойствами может проявляться в показателях их повышенной экономической оценки по сравнению со всеми другими землями. Народнохозяйственная ценность этих земель базируется на монопольной земельной ренте, а также особой природоохранной, рекреационной и эстетической ценности, которая в современных социально-экономических условиях пока еще не может быть выражена в реальных показателях дополнительной прибыли рентного характера.

Комплексный характер оценки земли проявляется в сопряженном учете всех преимуществ и эффектов (производственных, природоохранных, рекреационных), получаемых при использовании земель соответствующего целевого назначения, а также в комплексном территориальном подходе к оценке земельных ресурсов как сочетания различных угодий. При таком подходе земельные угодья, находящиеся на данной территории в минимуме, получают дополнительную оценку по стоимости их замещения другими угодьями в данном регионе или с учетом дополнительных затрат, связанных с использованием аналогичных угодий в других регионах.

Оценка земли должна учитывать динамику качественного состояния земель, их плодородие, степень загрязнения. Возрастание экономического эффекта землепользования может сопровождаться как повышением, так и снижением экологического эффекта. В связи с этим рост показателей оценки земли (без учета ее экологической составляющей) может сопровождаться при разных условиях, как повышением, так и снижением общей народнохозяйственной ценности земель.

Динамика качественного состояния земель выражается в показателях экологического эффекта (или ущерба) землепользования, которые характеризуются восстановительной стоимостью допущенных потерь или накопленного плодородия почв.

Сопоставимость показателей оценки земель различного целевого назначения определяется способами соизмерения результатов их использования между собой и результатов производства с затратами как в пространстве, так и во времени. Результаты производства проявляются в количестве и качестве производимой продукции, размерах получаемой прибыли, изменении условий местообитания человека, изменении качественного состояния земель.

Различные виды продукции приводятся при оценке земель в сопоставимый вид на основе рыночных цен (мирового и внутреннего рынка), замыкающих (предельно допустимых) затрат, энергетических коэффициентов, действующих закупочных и оптовых цен.

При соизмерении эффектов землепользования между отраслями материального производства, транспортного, торгового и иного обслуживания основным критерием соизмерения становится рентная часть фактической и нормативной прибыли, соответствующей современным и перспективным условиям производства.

При соизмерении природоохранных, рекреационных и других социально значимых функций земельных ресурсов, не связанных с получением конкретной продукции и прибыли, могут применяться показатели стоимости альтернативных социальных эффектов использования земель, а также показатели учета их влияния на повышение производительности труда или экспертные оценки значимости соответствующих факторов в производственных результатах землепользования.

Большие межотраслевые различия в периодах производства обуславливают необходимость приведения в сопоставимый вид разновременных данных по использованию земель. В этих целях используются отраслевые коэффициенты, учитывающие условия использования земель. Общим условием использования земель является потенциальная неограниченность сроков их эксплуатации. Этим объясняется необходимость применения пониженных (по сравнению с нормативами эффективности капиталовложений) коэффициентов приведения. Применение показателей этих коэффициентов на уровне 0,02-0,03 позволяет учесть тенденцию возрастания годовой народнохозяйственной оценки земель в долгосрочной перспективе.

Лимитирующими факторами качества земель сельскохозяйственного и лесохозяйственного назначения на макроуровне являются тепло- и влагообеспеченность территории, общий характер рельефа и почвенного покрова, основные экономические факторы и условия хозяйственного использования земель, в частности, обеспеченность трудовыми ресурсами, развитость транспортной сети.

Показатели оценки земли, как составляющей национального богатства России, должны быть соразмерными соответствующим показателям территорий-аналогов зарубежных стран Европы и Северной Америки.

Информационной базой оценки земли, как элемента национального богатства страны, являются сведения государственных кадастров, прежде всего земельного, землеустроительной, лесоустроительной, градостроительной и проектно-технической документации, материалы инвентаризации земель, данные государственной и мировой статистической отчетности, показатели государственной кадастровой оценки земли, материалы предыдущих оценок земельных ресурсов территории России.

1.1 Объект оценки

Рисунок 1.2 - Чертеж земельного участка ( объекта оценки)

1.2 Общие сведения об объекте оценки

Оцениваемый земельный участок является частной собственностью. Площадь участка составляет 1000 м2, незастроенная площадь. На участке есть улучшения, в виде централизованного энергоснабжения, подъездного пути к участку. Имеется родник для орошения почвы вблизи границы земельного участка.

Рисунок 1.4 - Сведения о совершении сделок и иных действий по распоряжению земельным участком

1.3 Задание на оценку

Оцениваемый объектземельный участокМесторасположение объектаРоссия, Нижегородская обл., дер. Винный Майдан (Д-Константиновский р-он), ж/д станция ШОНИХАОцениваемые праваЧастная собственностьЦель оценкипродажаЗадача оценкиКонсультирование заказчика относительно возможной цены продажиДата проведения оценки11 февраля 2014 годаСобственник объектаКоптелова Л.С. Таблица 1- Результаты расчетовРезультаты расчетов показателей рыночной стоимости Объекта в рамках используемых подходов (с учётом округления):ПодходВес (при согласовании)Значение, руб.Затратный подход0%Не применялсяСравнительный подход42%120 000Доходный подход58%380 600Рыночная стоимость объекта оценкиРыночная стоимость объекта оценки без учета НДС271 0

. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ

Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.

В соответствии с ФСО № 1 п. 20, Оценщик при проведении оценки земли обязан использовать сравнительный, затратный и доходный подходы к оценке, либо обосновать отказ от применения неприемлемого в данной оценке земли подхода. Таким образом, при проведении оценки используются (или обоснуется отказ от использования) три основных подхода: затратный, сравнительный и доходный. Возможность и целесообразность применения тех или иных подходов к оценке зависит от характера оцениваемой земли, а также качества и доступности, необходимых оценщику исходных данных.

2.1 Сравнительный подход

Сравнительный подход основан на принципе замещения, суть которого в том, что рациональный инвестор (покупатель) не заплатит за оцениваемую землю сумму, большую, чем та, в которую обойдется приобретение на рынке сходного объекта, обладающего такой же полезностью. То есть цены, заплаченные на рынке за аналогичные или сопоставимые земельные участки, должны отражать рыночную стоимость оцениваемой земли. Возможность применения данного подхода основана на сборе и анализе информации о продажах (предложениях) аналогичных или сопоставимых земельных участков, с целью определения величины корректировок величин, влияющих на оценку стоимости. Следовательно, при проведении оценки земли обычно Оценщик обычно рассматривает все три подхода, а применяет только приемлемые для оценки конкретного земельного участка.

2.2 Практическая часть

Применение сравнительного подхода подразумевает сбор и анализ информации о продажах (предложениях) аналогичных или сопоставимых земельных участков. Едиными критериями оценки земельных участков для всех категорий их использования являются: местоположение, качество, дефицитность, ресурсные возможности использования.

I Метод рыночных продаж

Наиболее распространенным способом оценки земли является метод прямого сравнительного анализа продаж (рыночный), исходя из данных о недавних сделках (за 3-6 месяцев). Основан он на принципе замещения: рациональный покупатель не заплатит за данный земельный участок больше, чем ему обойдется аналогичный другой участок с подобными полезными свойствами.

Последовательность действий при рыночном методе:

·Выявление фактических продаж участков на рынке;

·Проверка информации о сделках;

·Внесение поправок с учетом различий участков (корректировка
осуществляется в рублях или %). Увеличение или уменьшение в
зависимости от их пригодности.
Таблица 2.1 - Поправки цены сопоставимого участка
ПараметрыПроданный участок (АНАЛОГ)см Прилож 1Поправки на независ. Основе, %Поправки на кумулятивной основеЦена, руб150 000--Дата09 02 2014МестоположениеНа 10% лучше, чем у сравниваемого участка101,1Окружающий ландшафтстандартныйРельефровный, на 10% лучше, чем у сравниваемого участка101,1Скорректированная стоимость сопоставимого участка, руб120 000

При оценке земли поправки следует проводить по всем основным характеристикам, которые для покупателей обладают стоимостью: размер, местоположение, расстояние от города и дорог, форма и глубина участка, угловое расположение, тип почв, рельеф, экономические условия и др.

Вывод: стоимость земельного участка равна 120 000 рублей

II Метод сравниваемых продаж стоимости базового участка

Метод базового участка больше подходит для участков примерно одинакового размера, но отличающихся по другим параметрам (дачные участки и т.д.)

Таблица 2.2 - Расчет стоимости по способу базового участка

УчасткиЦена продажи, рубОбзорИнтенсивность Дорожного движенияОтдален-ть От ННовгородаРазмер, м2Цена продажи, приведенная к базовому участку, руббазовый-ограниченныйнизкаяотдален0,1га=1000 м2275 000№1(См Прил. 2)400 000Cтандартный 1,1Низкая 133км от НН ( 1)1000 м2440 000№2( См Прил. 3)200 000Стандартный 1,1низкая70 км от Н.Н2 000 м2 ( 0,5 )110 000Этот прием основан на определении путем анализа сравнимых продаж стандартного участка, который является ориентиром расчета стоимости других участков земли. Объектом оценки служит реальный или гипотетический базовый участок.

. №1= 440 000 руб, №2= 110 000 руб

. (№1 + №2 ) / 2 = (440 000+ 110 000)*0,5 = 275 000 руб

Вывод: стоимость по способу базового участка составила 275 000 руб

Выводы:

) Методом рыночных продаж определена стоимость земельного участка 1000 м2 на дату оценки 11.02.2014, которая округленно составила:

( сто двадцать тысяч) 120 000 рублей

) Методом сравниваемых продаж стоимости базового участка определена стоимость земельного участка 1000 м2 на дату оценки 11.02.2014, которая округленно составила:

( двести семьдесят пять тысяч) 275 000 рублей

2

3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ

3.1 Метод капитализации земельной ренты

Метод заключается в капитализации наиболее типичной и устойчивой величины ренты. Рента - доход, приносимый земельным участком.

Величина ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка или как доход от его хозяйственного использования.

При отсутствии рынка инвестиций, в качестве ставки капитализации можно использовать удвоенную безрисковую ставку процента, которая определяется каждый год на основе анализа наименее рисковых инвестиций на территории данного субъекта Российской Федерации.

Земельный участок площадью 1000 м2 приносит собственнику доход 1 квартал (июль, август, сентябрь) - 7 200 рублей. Коэффициент капитализации для земельного участка равен - 10%.

Годовая рента 7 200 × 1 = 7 200 рублей

Рыночная стоимость земельного участка = 7 200 / 0,1 = 72 000 рублей

Вывод: Определена Рыночная стоимость земельного участка, которая составила 72 000 рублей

3.2 Метод предполагаемого использования

Метод предполагаемого использования также, как и метод остатка, основан на принципе остаточной продуктивности. Суть метода состоит в том, что в процессе его применения моделируется поток расходов, связанных с освоением земельного участка, и доходов, которые будет генерировать освоенный участок. Разность этих доходов и расходов, представляющая собой доход, приписываемый земле (остаточный доход), последовательно дисконтируется на дату оценки с целью определения стоимости оцениваемых прав на земельный участок. Данный метод еще называется методом дисконтированных денежных потоков или методом развития территории.

Метод может применяться при оценке любого земельного участка, у которого имеется перспектива развития (обустройства) - немедленно или в ближайшем будущем. Метод наиболее часто используется в отношении неосвоенных участков земли. Но возможно его использование и для выделения земельной составляющей из общей стоимости уже застроенного земельного участка, если застройка представляет собой наиболее эффективный вид использования земли.

Применение метода исходит из того, что застройка любого участка происходит в два этапа: строительство и реализация.

Отсюда прогнозируются затраты, связанные со строительством объекта и доходы от его реализации или сдачи в аренду.

3.2.1 Метод последовательных приближений

Необходимо оценить рыночную стоимость полного права собственности на объект недвижимости - незастроенный земельный участок площадью 10 соток (1000 м2).

В процессе анализа наиболее эффективного использования (НЭИ) оцениваемого объекта оценщик пришел к выводу, что наиболее эффективным будет использование участка под коттеджное строительство со зданием, соответствующим современному коттеджу. Для строительства такого здания необходимо полгода.

При этом затраты во времени распределились следующим образом: начало первого месяца - $10000, начало четвертого месяца - $8000, начало пятого месяца $6000. Срок экономической жизни коттеджа определен в 10 лет с линейным износом улучшений. Арендный платеж на конец первого года эксплуатации определен в размере $12000. Потери на незанятость при сборе арендных платежей в годовом измерении спрогнозированы на уровне 5% каждый, а операционные расходы - на уровне 40% от действительного валового дохода. Определен также источник и размер некоторого ежегодного дополнительного дохода в размере $1000. В соответствии с действующими нормативными документами налог на землю равен $5 за сотку, а налог на улучшения - 2% от их балансовой стоимости. Норма отдачи на капитал, исходя из анализа альтернативных инвестиций, определена в размере 12% годовых. Возврат первоначальных инвестиций по методу Ринга. Алгоритм оценки:

. Потенциальный валовой доход: постоянный в течение 10 лет.

. Минус потери на незанятость. Потери на незанятость рассчитываются как разность ПВД и потерь на незанятость, рассчитываемых на базе ПВД.

. Минус потери при сборе арендных платежей. Потери при сборе арендных платежей рассчитываются как процент от разности ПВД и потерь на незанятость.

. Действительный валовой доход: ПВД минус потери на незанятость, минус потери при сборе арендных платежей, плюс дополнительный доход.

. Минус операционные расходы до налога на имущество (участок и его улучшения). Они рассчитываются как произведение действительного валового дохода на коэффициент операционных расходов.

. Минус налог на землю. В соответствии с ныне действующим законодательством налог на землю рассчитывается как произведение ставки налога на единицу площади земельного участка на площадь этого участка. Ставка налога при этом зависит от цели использования земли, определяемой местными органами власти.

. Чистый операционный доход рассчитывается как действительный валовой доход минус операционные расходы до налога на имущество, минус налог на землю.

. Минус доход на землю. Он рассчитывается как произведение рыночной стоимости земли на норму отдачи на капитал (ставку дисконтирования). Особенность оценки дохода на землю в данном примере состоит в том, что нам не известна рыночная стоимость земли. Более того, эта стоимость является искомой величиной по постановке задачи. Решение такого рода задач, в которых в качестве входного параметра используется искомое значение, выполняется методом последовательных приближений. В качестве нулевого приближения для расчета дохода на землю можно взять любую оценку стоимости земли. Как показывают исследования, метод последовательных приближений почти всегда сходится.

. Чистый операционный доход на улучшения до вычета налога на улучшения. Рассчитывается как разность чистого операционного дохода и дохода на землю.

. Минус налог на улучшения.

В России в настоящее время в качестве налогооблагаемой стоимости актива берется прямая сумма затрат на создание объекта недвижимости. Согласно европейским стандартам в качестве базы для налогообложения следует брать рыночную стоимость улучшений, которая рассчитывается как разность рыночной стоимости актива и рыночной стоимости земли (в Стандартах она называется амортизируемой суммой). Россия готовится к переходу к международным стандартам финансовой отчетности.

Износ налогооблагаемой стоимости принимаем по линейной схеме: каждый год из налогооблагаемой стоимости вычитаем амортизацию, равную отношению налогооблагаемой стоимости на дату создания объекта недвижимости на срок жизни улучшений.

Чистый операционный доход после налога на улучшения. Он рассчитывается как разность чистый операционный доход на улучшения до вычета налога на улучшения минус налог на улучшения.

Минус потери в доходах, связанных с возмещением истощаемой (амортизируемой) части актива - улучшений. Потери рассчитываются как произведение рыночной стоимости улучшений на разность ставки дисконтирования и ставки процента фонда, умноженную на отношение года прогноза к сроку экономической жизни без единицы. Данных потерь не будет, если ставка процента фонда возмещения будет равна ставке дисконтирования. Фактор (коэффициент) дисконтирования года прогноза рассчитывается как отношение единицы к сумме единицы и ставки дисконтирования, возведенную в степень, равную году прогноза.

В результате расчета по данной формуле мы получим первое приближение оценки стоимости земли, которое, как правило, будет отличаться от нулевого приближения. Полученный результат в соответствии с логикой метода последовательных приближений следует использовать для дальнейшего уточнения искомой стоимости земли путем новых расчетов с пункта 8 данного алгоритма. Путем ряда таких итерационных расчетов мы получим искомый результат оценки земли. В табл. 3.1 в соответствии с приведенным выше алгоритмом представлен конечный результат оценки стоимости земельного участка.

Таблица 3.1 - Результат оценки стоимости земельного участка методом последовательных приближений

Номер годаСтатьи12345Потенциальный валовый доход1200012000120001200012000Потери на незанятость600600600600600Потери при сборе платежей570570570570570Действительный валовый доход1183011830118301183011830Операционные расходы47324732473247324732Налог на землю5050505050Чистый операционный доход70487048704870487048Доход на землю11751175117511751175Чистый операционный доход до налога на улучшения58735873587358735873Стоимость улучшенийРасчет по формуле r-1} = 25 441Налог на улучшения458407356305254Чистый операционный доход после налога на улучшения54155465551655675618Потери при реинвестировании-3056119161221ИТОГО: Доход на улучшения54155160490646514397Фактор дисконтирования0,890,80,710,640,57Текущая стоимость дохода48344114349229562495Номер годаСтатьи678910Потенциальный валовый доход1200012000120001200012000Потери на незанятость600600600600600Потери при сборе платежей570570570570570Действительный валовый доход1183011830118301183011830Операционные расходы47324732473247324732Налог на землю5050505050Чистый операционный доход70487048704870487048Доход на землю11751175117511751175Чистый операционный доход до налога на улучшения58735873587358735873Налог на улучшения20415310251-Чистый операционный доход после налога на улучшения56695720577158225873Потери при реинвестировании15261832213724422748ИТОГО: Доход на улучшения41433888363433793125Фактор дисконтирования0,510,450,40,360,32Текущая стоимость дохода20991759146812191006r-1} = 25 441 ( сумма текущих стоимостей потока доходов за 10лет)10 000+ 8 000+ 6 000 = 24 000=r-(i-1) - 1} = 870 =9 795 $

Вывод: Рыночная стоимость земельного участка составила 9 795 $ ( приближенно 353 000 рублей)

3.2.2 Метод дисконтированных денежных потоков

Таблица 3.2 - Оценка земельного участка с использованием метода дисконтированных денежных потоков

СтатьиЗначениеНГ=0НГ=0,33НГ=0,42НГ=1НГ=2НГ=3НГ=4Потенц. Доход (ПД)12 000$12000120001200012000Потери на незанятость5%*ПД600600600600Потери при сборе (ПС)5%*(ПД-ПН)570570570570Действ. Доход (ДД)ПД-ПН-ПС11830118301183011830Операционные расходы (ОР)40%*ДД4732473247324732Платежи за землю (ПЗ)50$50505050Затраты на строительство24 000$-10 000$-8000$-6000$Балансовая стоимость24 00021 60019 20016 800Налог на улучшения (НУ)2%*БС480432384336Чистый операц. доходДД-ОР-ПЗ-НУ6568661666646712Коэф-т капитализации=СД+1/(10-3)26.3%Стоимость риверсии=6712/ 26,3%25535ИТОГО Чистый доход (ИЧД)-10 000$-8000$-6000$6568661632200Ставка дисконта (СД)12%Фактор дисконта (ФД)=1/(1+12%)НГ10,960,950,890,80,71Тек. Стоимость доходаИЧД*ФД-10 000-7 703-57235864527422861Суммарн.тек.стоимость10 573 $Стоимость участка10 573 $

Вывод: Стоимость участка составила 10 573 $ ( 380 600 рублей)

Результат оценки не совпал с предыдущим (п. 3.2.1). Это связано с тем, что здесь сделаны другие предположения относительно формирования налогооблагаемой бызы, потока доходов и риверсии.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ

земельный участок оценка ресурс

Затратный подход не рекомендуется применять в случаях, когда нельзя сделать самостоятельную оценку земельного участка или достоверно определить все виды износов и устаревании. Он ограничен в использовании при оценке объектов недвижимости:

приносящих доход (не учитывает доходный потенциал);

с чрезмерным износом (дает значительную погрешность);

имеющих историческую ценность (здания - памятники);

при отсутствии в составе объекта недвижимости земельного участка

Затратный подход не обеспечит необходимой надежности результата оценки рыночной стоимости, если промежуточные расчеты не подкрепляются рыночными данными. Затратный подход дает результат стоимости объекта недвижимости с безусловным правом собственности. Поэтому, чтобы оценить недвижимость, сданную в аренду или на которую распространяются другие частичные имущественные права, необходимо сделать соответствующие корректировки.

Вывод: Оценщик отказался от использования этого подхода в связи с выше изложенным.

4.1 Согласование результатов оценки стоимости земельного участка

При выборе итогового значения стоимости учитываются цель и назначение оценки, применимость того или иного использованного метода оценки для данной цели и данного типа объекта оценки, а также достоверность и надежность информации, использованной при применении того или иного метода.

Итоговая величина стоимости в зависимости от цели оценки указывается в виде конкретной величины и/или диапазона величин, находящихся между наименьшим и наибольшим значениями.

Имея отчет, содержащий оценку в виде диапазона цен, заказчик, в зависимости от своих интересов, может ориентироваться на одну из границ этого диапазона. В отчете об оценке целесообразно определить эффективный срок оценки - промежуток времени от даты оценки, в течение которого результат оценки не выйдет, по мнению оценщика, за границы до пустимого диапазона, определяемого погрешностью оценки и динамикой изменения цен на рынке оцениваемой недвижимости.

В рамках доходного подхода итоговая величина стоимости земельного участка составила 380 600 рублей, в рамках сравнительного подхода итоговой величиной стоимости принята сумма в 120 000 руб( нижняя граница стоимости).

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Каждый из трех подходов открывает перед оценщиком различную перспективу. Хотя эти подходы полагаются на данные, собранные на одном и том же рынке, каждый имеет дело с различным аспектом рынка. На совершенном рынке все три подхода должны привести к одной и той же величиной стоимости. Однако рынки недвижимости не являются совершенными. Часто предложение и спрос не находятся в равновесии. Потенциальные пользователи могут быть неправильно информированы. Производители могут быть неэффективны. По этим, а также и по другим причинам данные подходы могут давать различные показатели стоимости.

Объектом оценки является земельный участок площадью 1000 м2. На дату оценки (11.02.2014) определена рыночная стоимость объекта оценки :

.В рамках сравнительного подхода использован метод рыночных продаж и метод сравниваемых продаж стоимости базового участка. В первом случае рыночная стоимость составила 120 000 рублей, во втором - 275 000 рублей.

.В рамках доходного подхода использован метод капитализации земельной ренты, метод дисконтированных денежных потоков и метод последовательных приближений.

А) методом капитализации земельной ренты получен результат - 72 000 рублей;

Б) методом последовательных приближений получен результат - 353 000 рублей;

В) методом дисконтированных денежных потоков получен результат - 380 600 рублей.

Согласованная величина рыночной стоимости объекта оценки на дату оценки, без учета НДС - 271 100 рублей.

Таким образом , цель написания курсовой работы достигнута, задачи выполнены.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1) Постановление Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 № 519 «Об утверждении стандартов оценки»

2) Распоряжение Министерства имущественных отношений РФ от 06.03.2002 г. № 568-р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков»

) ФЗ-№135 от 29 июля 1998 года ( ред. 23 07 2013 г)

)Джуха, В.М. Оценочная деятельность в экономике: учебное пособие / В.М.Джуха, В.Д. Киреев - М.: МАРТ, 2003

) Грибовский,С.В. Оценка стоимости недвижимости/ С.В. Грибовский, Е.Н. Иванова, Д.С.Львов, О.Е. Медведева - М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. - 704 с.

)Кухтин , П.В. Управление земельными ресурсами: учебное пособие / П.В.Кухтин, А.А. Левов, В.В. Лобанов, О.С. Семкина- М.: Питер, 2005

)Румянцев, Ф.П. Оценка земли: учебное пособие / Ф.П. Румянцев, Д.В. Хавин, В.В. Бобылев, В.В. Ноздрин - НН, 2003

)Федотова, М.А. Оценка недвижимости и бизнеса: учебник / М.А. Федотова,Э.А. Уткин - М.: ЭКСМО, 2002

) Алпатов, А.А. Анализ эффективности землепользования / А.А. Алпатов - М.: АКДИ, 2005

) Гранова, И.В. Оценка недвижимости / И.В. Гранова - СПб.: ПИТЕР, 2002

) Ефстафьева, Е.М. Бухгалтерский учет и оценка земли: учебное пособие / Е.М. Ефстафьева - , М.:КНИГА СЕРВИС, 2003

) Журнал «Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование» Номер 2-3 (11-12) Август 2002 г

13) Сайт <#"justify">Приложение 1

Приложение 2

·Продавец:

ООО "Триумф-недвижимость"

·Контактное лицо:

Шашков Максим Михайлович

·Телефон:

Описание товара

Газ, Электричество, Охрана

Примечание: Местоположение:

км от Н. Новгорода по Арзамасской трассе, поворот на д. Зубаниха

Характеристика поселка: поселок рассчитан на 260 домовладений

площадь земельных участков - от 10 соток

в проекте - собственное озеро с оборудованной пляжной зоной

ширина дорог - 5м.

Инфраструктура поселка:

Центральные коммуникации: электричество, газ, дорога с твердым покрытием

КПП на въезде

Минимагазин

Детская комната

Офис управляющей компании

Стоимость:

Земельный участок 10 соток с коммуникациями (электричество, газ, дорога с твердым покрытием) - 400 000 руб.

Приложение 3

Федеральное агентство по образованию Р.Ф Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования Нижегородский государственный ун

Больше работ по теме: