Оценка стоимости недвижимости

 

ОГЛАВЛЕНИЕ


Введение

1. Теоретические аспекты оценки стоимости недвижимости, при оформлении арендных прав

1.1 Понятие права аренды в Российском законодательстве

.2 Недвижимость и правовые основы ее оценки

.3 Необходимость оценки недвижимости, при оформлении прав аренды

. Методические основы оценки стоимости недвижимости

2.1 Виды стоимости недвижимости и факторы, влияющие на стоимость арендных прав на недвижимость

2.2 Принципы и процесс оценки недвижимости

.3 Анализ подходов к оценке недвижимости

3. Определение рыночной стоимости ставки арендной платы, при сдаче в аренду объектов недвижимости ОАО «НЗХК»

3.1 Характеристика объекта оценки

.2 Анализ рынка аренды в г.Новосибирске

3.3 Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости ОАО «НЗХК», с использованием общепринятых подходов

3.4 Согласование результатов и вывод итоговой стоимости

Заключение

Список использованных источников


ВВЕДЕНИЕ


Как государственным, так и коммерческим фирмам, которые владеют производственными площадями или офисными помещениями, и желающими сдавать их в аренду, необходимо произвести оценку, то есть подтвердить арендную ставку. Сегодня на рынке аренды наибольшей популярностью пользуются складские и офисные помещения. Кроме того, мы производим оценку земли и земельных участков, квартир и другой недвижимости <#"justify">Процесс расчета ставки, по которой арендаторы могут сдавать принадлежащие им помещения - называется оценкой рыночной стоимости права аренды. Как правило, к предметам аренды относятся производственные, торговые, складские и офисные помещения.

На величину арендной ставки прямое влияние оказывает размер площади, так как здесь очевиден эффект масштаба производства.

Таким образом, справедлива следующая закономерность - чем больше помещение, тем меньше арендная ставка и, соответственно, наоборот. Арендные ставки в Новосибирске исчисляются исходя из места расположения оцениваемых объектов. Самые высокие в центре города, особенно для качественных бизнес-центров. Следует отметить, что методика по оценке имеет общие черты при оценке как дорогих, так и менее дорогих площадей.

Под оценкой арендной платы понимают процесс установления стоимости аренды какой-либо площади, земли, здания и так далее, которая отвечает имеющимся рыночным реалиям. При этом оценка ставки арендной платы определяется за конкретный временной промежуток, например, можно произвести оценку рыночной арендной платы за месяц, год и т.д.

При осуществлении оценки рыночной стоимости арендной платы, к примеру, оценки арендной платы земельного участка, оценщик анализирует местность, где находится оцениваемый объект, смотрит на его состояние, изучает рыночные предложения, существующие на данный момент времени по аналогичным объектам, и принимает во внимание массу других факторов. Каждый фактор при оценке стоимости арендной платы способна оказать существенное влияние на итоговую стоимость оцениваемого объекта.

Значимость оценки величины арендной платы в наши дни недооценить невозможно. Ведь арендодателю и арендатору намного проще взаимовыгодно договориться между собой, когда имеется профессиональный взвешенный отчет об оценке стоимости аренды, в котором указана обоснованная цена арендной платы, учитывающая все имеющиеся реалии на рынке.

В настоящее время успех любого бизнеса зависит в первую очередь от величины арендной ставки, именно её показатель зачастую имеет решающее значение для предпринимателей.

Необоснованно высокая величина арендной платы за землю, оценка которой не была проведена независимым экспертом, может затормозить развитие бизнеса, а восстановить пошатнувшиеся позиции компании бывает иногда очень сложно, а нередко - и невозможно. В связи с этим по окончании срока аренды многие предприниматели заказывают независимую оценку недвижимости, оценку стоимости аренды земельного участка, оценку аренды помещения и других объектов. Как показала практика последних лет, независимая оценка аренды гарантирует отсутствие проблем и «обид» друг на друга между арендодателем и арендатором, и способствует нормальной работе бизнеса, когда все силы затрачиваются на его развитие, а не на «выяснение отношений» по поводу арендной платы.

При проведении оценки арендной платы (оценки арендной ставки) тех объектов, по которым на открытом рынке нет информации о величине арендных ставок, специалист-оценщик ориентируется на тот факт, что капитализированный доход (за вычетом обязательных налогов и иных платежей), который получает владелец от использования объекта, идентичен рыночной цене арендуемого недвижимого имущества. Подобная предпосылка позволяет оценщику произвести при оценке ставки арендной платы предварительные расчеты величины рыночной стоимости недвижимого имущества, после чего установить цену за аренду, рассчитав предпринимательские нормы доходности.

Этим определяется актуальность темы дипломной работы. Теперь давайте посмотрим на то, что же собой представляет оценка права аренды помещений, будь то оценка права аренды нежилых помещений или жилых, оценка права аренды земельного участка и т.д. Оценка стоимости права аренды требуется для определения стоимости активов предприятия. Эта стоимость зависит от таких характеристик, как состояние арендуемой недвижимости, имеющиеся предложения по аналогичным объектам на открытом рынке, срок и условия арендного договора. Анализируя все эти факторы, оценщик и осуществляет оценку права аренды помещения, оценку права аренды недвижимости, земли, здания.

Чаще всего расчет стоимости права аренды, например, права аренды земельного участка или права аренды нежилых помещений, используемых в качестве складских или производственных, требуется в следующих случаях:

при оформлении сделок купли-продажи;

при различных судебных разбирательствах;

при получении кредита (права аренды в этом случае выступают в качестве залога);

при принятии важных решений управленческого характера.

Объекты недвижимости, выступая в качестве основы общественного производства, являются базой хозяйственной деятельности, развития предприятий и организаций всех форм собственности. Недвижимость обладает особенностями товара, который продается и покупается, т.е. обращается на рынке. И, безусловно, участникам рынка необходимо знать, сколько стоит тот или иной объект недвижимости. При этом условия отчуждения объекта могут быть самыми разными: от продажи квартиры до реализации огромных комплексов зданий, сооружений, земельных участков, в данной дипломной работе особое внимание уделяется вопросам аренды .

Во всех перечисленных операциях с недвижимостью для оформления результата, необходимо провести оценку объекта недвижимости.

Целью исследования является изучение теоретических, правовых и методических аспектов оценки стоимости недвижимости, при оформлении арендных прав, а также проведение расчетов по определению стоимости объектов недвижимости ОАО «НЗХК».

Реализация указанной цели предусматривает решение следующих задач:

1.Анализ понятия права аренды в Российском законодательстве.

2.Определения понятия недвижимости в РФ, установлении необходимости ее оценки при оформлении прав аренды.

3.Рассмотрение видов стоимости недвижимости и факторов, влияющих на стоимость арендных прав на недвижимость.

.Проведение анализа подходов к оценке недвижимости.

.Представление характеристики объекта оценки.

.Расчет рыночной стоимости ставки арендной платы, при сдаче в аренду объектов недвижимости ОАО «НЗХК», с использованием общепринятых подходов.

Объектом исследования является стоимость ставки арендной платы, при сдаче в аренду объектов недвижимости организации.

Предметом исследования являются методы и подходы оценки стоимости недвижимости, при оформлении арендных прав.

Правовая база исследования Гражданский Кодекс РФ от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ, ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в РФ» № 135-ФЗ от 29.07.1998 г., Федеральные стандарты оценки (ФСО № 1 - 6).

Методическая база исследования - это труды ученых и специалистов-практиков, таких как, Грязнова А.Г., Федотова М.А., Лобанова Е.И., Валдайцев С.В.,

Щербаков В.А., Щербакова Н.А., Петров В.И. и др.

Структурно работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы.

В первой главе рассматриваются правовые основы аренды недвижимости и теоретические основы ее оценки, во второй главе проведен анализ методической базы оценки недвижимости: принципы и стандарты, подходы к оценке объектов недвижимости, в третьей - проводится расчет рыночной стоимости ставки арендной платы объекта оценки .

В ходе исследования использовались следующие методы: исторический, расчетно-конструктивный, абстрактно-логический, экономико-статистический, анализ и синтез, и другие.


1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ, ПРИ ОФОРМЛЕНИИ АРЕНДНЫХ ПРАВ


1.1 Понятие права аренды в Российском законодательстве


«Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК РФ)».

Последнее положение корреспондирует норме, устанавливающей общее правило о принадлежности поступлений, в результате использования имущества каким - то лицом (не собственником), лицу, использующему имущество на законных основаниях (ст. 135 ГК РФ).

Интересы сторон, участвующих в экономических отношениях не всегда требуют передачи имущества в собственность. Нередко купля-продажа невыгодна ни собственнику, ни лицу, нуждающемуся только во временном использовании имущества. Эти экономические причины и породили данные отношения. Договор аренды широко применяется в предпринимательской и иных сферах, включая бытовую. С переходом России к рыночной экономике арендные отношения получили значительное развитие; появились новые виды арендных обязательств, в частности аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг).

Большое значение для развития бизнеса, в том числе малого, имеет возможность арендовать здание, сооружение или нежилое помещение, поскольку создаваемые в огромном количестве предприятия рано или поздно сталкиваются с проблемой размещения. Наиболее приемлемым путем решения проблемы размещения является аренда подходящего недвижимого имущества.

«Развитие отношений по аренде недвижимого имущества привело к тому, что законодатель выделил договор аренды зданий и сооружений в самостоятельный подвид договора аренды, посвятив ему целый параграф в ГК РФ (§4 гл.34). В соответствии со ст. 625 ГК РФ специальные нормы об аренде зданий и сооружений имеют приоритет перед общими нормами, приведенными в §1 « Общие положения об аренде» гл. 34 «Аренда» ч. 2 ГК РФ [1].

Направленность договора аренды на передачу имущества во временное пользование является главным признаком, выделяющем аренду в системе гражданских договоров. Этот признак позволяет отграничить договор аренды от обязательств, имеющих иную направленность (передача имущества в собственность, выполнение работы, оказание услуги). Обязательство аренды, предусматривающее выкуп арендованного имущества в счет суммы арендных платежей, внешне схож с договором купли-продажи, в том числе с рассрочкой платежа. Однако договор купли-продажи, в том числе и с рассрочкой платежа, направлен на передачу имущества в собственность, условия оплаты имеют вторичное значение. Согласно договору аренды, напротив основная обязанность собственника - передача имущества во временное владение и пользование арендатору. Наличие в арендном правоотношении условия, предусматривающего выкуп имущества путем внесения арендной платы, не меняют правовой сути договора.

«Недостаточная регламентированность и противоречивость порядка заключения договоров аренды, да и явное его несоответствие проводимой государственной политике и современным реалиям правоотношений, возникающих в связи с распоряжением недвижимого имущества, обусловили необходимость существенных изменений законодательства о порядке заключения договоров аренды недвижимого имущества, что и было сделано ФЗ от 30 июня 2000 года № 108-ФЗ «О внесении изменений в ФЗ «О концессионных соглашениях» и отдельные законодательные акты РФ.

Так, в соответствии с ч. 3 ст. 17.1 ФЗ от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции» заключение федеральным государственным унитарным предприятием договоров аренды объектов недвижимого имущества может быть осуществлено только по результатам проведения торгов на право заключения таких договоров.

В арендном правоотношении передача имущества во временное пользование всегда является возмездной. Поэтому правовое регулирование аренды обусловлено также платным характером временного пользования [2].

Арендатору, как правило, передается не только право пользования (т.е. извлечения из вещи её полезных свойств), но и право владения (фактического обладания) арендованным имуществом. Наделение арендатора статусом титульного владельца позволяет ему использовать вещно-правовые способы защиты от посягательств третьих лиц (ст. 305 ГК РФ). Необходимо учитывать, что арендатор вправе использовать вещно-правовые способы защиты только после получения имущества во владение от арендатора.

Основным источником норм регулирующих договор аренды в России, является Гражданский кодекс РФ. Глава 34 Кодекса закрепляет общие положения об аренде (ст. 605 - 625) и специальные нормы отдельных видов договоров аренды (ст. 625 -670). В ГК предусмотрено только пять видов договоров аренды, хотя фактически их можно выделить гораздо больше.

«Помимо статей ГК РФ (ст. 626 - 631), регулирующих отношения, вытекающие из договора проката, «Закон о защите прав потребителей» также регулирует этот вид договора аренды. Земельным кодексом РФ урегулированы нормы аренды земельных участков, соответственно Лесным кодексом РФ - аренда лесных участков. Таким образом, нормы, регулирующие арендные отношения, представляют собой в достаточной степени несистематизированный комплекс правил, центральным источником которого является Гражданский кодекс».

Субаренда (поднаем) - сдача арендатором имущества в аренду третьему лицу. К субаренде применяются правила об аренде, если иное неустановленно законодательством. Объем прав субарендатора не может превышать объёма прав арендатора.

Субаренда следует судьбе аренды. В случае признания ничтожности договора аренды ничтожным считается и договор субаренды.

«Субаренда является одним из распространенных в предпринимательской практике договором, поскольку позволяет арендаторам сдавать излишние площади или движимое имущество, которое они в силу тех или иных причин в течении срока основного договора аренды не используют, что не снимает с них обязанности уплачивать арендную плату, а расторжение договора влечет для них применение неблагоприятных имущественных санкций. Поэтому косвенное возложение на субарендатора обязанностей по содержанию и ремонту имущества, оплате временного владения и пользования имуществом, становится для арендатора единственно экономически выгодным выходом из ложившегося положения. Также причиной распространения субарендных обязательств становится недостаток свободных офисных площадей на открытом рынке, что заставляет многие компании прибегать, а к конструкции договора субаренды. Во многом это касается сдачи в аренду муниципальных помещений, предоставляемых их основным арендатором на льготных условиях».

Существенным отличием выступает то, что арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) только с согласия арендодателя. Следует особо подчеркнуть, что данное правило носит императивный характер, поэтому не может быть изменено договором. Если же в договор включить условие о том, что арендодатель вправе сдавать имущество в субаренду без согласия арендодателя, такое условие будет недействительным (Постановление Федерального Арбитражного Суда Западно-Сибирского округа от 15 мая 1997 г. № Ф04/597-106/А 70-97).

На основании вышеизложенного мы видим, что аренда, равно как и субаренда подразумевает передачу имущества во временное пользование.

Заключение договора аренды недвижимости связана, с необходимостью ее оценки профессиональным оценщиком.

В данной дипломной работе рассматривается аренда недвижимости, поэтому дальнейшие шаги связаны с раскрытием сущности понятия недвижимость в РФ и анализом основ оценки недвижимости в РФ.


1.2 Недвижимость и правовые основы ее оценки


В соответствии с Гражданским кодексом РФ (ст.130) недвижимость относится к недвижимым вещам, которые, в свою очередь, принадлежат к объектам гражданских прав, и недвижимость выделена в самостоятельный объект гражданского права.

Ст. 130 ГК РФ (в последней редакции) гласит: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество».

Итак, в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. недвижимое имущество (недвижимость) - это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса, многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы [4].

Следовательно, под общим понятием «недвижимость» скрываются два существенным образом отличающихся друг от друга вида вещей: недвижимые в силу своего происхождения и движимые по происхождению, но относимые законодателем к недвижимости. Иными словами, это «недвижимость по природе» и «недвижимость по закону» [11, с. 10].

Включая движимые по природе вещи в состав недвижимого имущества «по закону», законодатель устанавливает для них особый правовой режим, накладывая ряд ограничений на их использование (обязательность государственной регистрации объектов и обладателей прав на них, ограничение в возможных вариантах использования), также как и для недвижимости, являющейся таковой по природе.

В соответствии со ст.132 ГК РФ «Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью». В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное предусмотрено законом или договором.

Рынок недвижимости - это рынок товаров, обладающих индивидуальными характеристиками.

Недвижимость - это товар, обращающийся на рынке, жестко связанный с участком земли, так, что его перенос в другое место невозможен без его разрушения и утраты потребительских качеств.

Как товар - недвижимость - характеризуется двойственной природой: единством в одном объекте двух противоположных свойств товара: потребительской стоимости и стоимости [11, с. 55].

На предложение недвижимости как товара влияет его редкость и ограниченность, то есть чем выше редкость - тем выше стоимость и цена. Особенность недвижимого имущества и в том, что выбор его ограничен по месторасположению, микроклимату и вообще площадью земли, на которой возможно строительство.

Процесс изучения недвижимого имущества предполагает рассмотрение классификации объектов недвижимости.

Традиционно в России недвижимость делится на три группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля. Для каждой группы существует своя законодательная и нормативная база.

Объекты недвижимости можно классифицировать также по следующим признакам:

) по функциональному назначению:

производственные (прямо или косвенно участвуют в процессе создания товара);

непроизводственные (не участвуют в создании товара, обеспечивают условия для обслуживания населения);

) по происхождению (воспроизводимость в натуральной форме):

естественные (невоспроизводимые), то есть земельные участки, недра, природные комплексы;

искусственные (воспроизводимые), то есть здания, сооружения, многолетние насаждения;

) по степени готовности к эксплуатации:

введенные в эксплуатацию;

незавершенные строительством;

) по форме собственности:

государственные;

муниципальные;

частные и иные;

) по отраслевой принадлежности (промышленные, строительные, сельскохозяйственные, жилищно - коммунальные, культурно - бытовые и др.);

) по возможности приватизации:

запрещенные;

по разрешению Правительства РФ;

свободно приватизируемые.

Существует общая классификация недвижимого имущества с точки зрения его налогообложения независимо от физической природы объектов. Данная классификация предусматривает выделение четырех категорий недвижимости:

- коммерческая недвижимость, используемая для бизнеса и приносящая рентный доход;

личная жилая недвижимость;

недвижимость, предназначенная для продажи как товар с целью получения прибыли застройщиками и дилерами, осуществляющими сделки с недвижимостью;

объекты инвестиций, обеспечивающие чистый доход, возврат вложенного капитала или увеличение стоимости его в будущий период времени [11, с. 12].

Необходимость оценочной деятельности в российском рыночном хозяйстве потребовала ее законодательного оформления.

В настоящее время в России создаются условия для решения проблем экономической оценки объектов недвижимости.

Принят ФЗ № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в РФ» и Федеральные стандарты оценки ( ФСО № 1-6 ) от 20.07.2007 г.

На основе этих законодательных актов утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости:

права аренды земельных участков (распоряжение Минимущества РФ от 10.04.2003 г. № 1102-р);

интеллектуальной собственности (Минимущество РФ от 26.11.2002 г. № СК-4/21297);

земельных участков (распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 г. № 568-р).

Таким образом, создается система экономической оценки недвижимости для обеспечения реализации функций государства как собственника природных ресурсов, что позволит:

увеличить поступления в бюджеты разных уровней от ресурсных платежей;

отрегулировать взаимоотношения между РФ и ее субъектами в области природопользования;

создать систему управления природными ресурсами, соответствующую рыночным условиям;

обеспечить рациональное использование природных ресурсов;

оптимально распределить обязанности по воспроизводству и охране природных ресурсов между государственными органами управления и предпринимательским сектором;

создать эффективные механизмы взаимодействия между государством и при-родопользователями.

Мы видим, что при любых отношениях аренды, возникает необходимость оценки объекта недвижимости.


1.3 Необходимость оценки недвижимости, при оформлении прав аренды


Согласно ст. 8 Закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в том числе:

при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;

при использовании объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;

при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям;

при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям;

при передаче объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц.

А также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:

при национализации имущества;

при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;

при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;

при выкупе или ином предусмотренном законодательством РФ изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;

при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

Действие настоящей статьи не распространяется на отношения, возникающие:

при распоряжении государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями имуществом, закрепленным за ними в хозяйственном ведении или оперативном управлении, за исключением случаев, если распоряжение имуществом в соответствии с законодательством РФ допускается с согласия собственника этого имущества;

в случае распоряжения государственным или муниципальным имуществом при реорганизации государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений;

в случаях, установленных ФЗ "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта" и ФЗ "Об особенностях управления и распоряжения имуществом и акциями организаций, осуществляющих деятельность в области использования атомной энергии, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ";

в связи с передачей находящихся в федеральной собственности земельных участков, в том числе с расположенными на них и находящимися в федеральной собственности объектами недвижимого имущества, и находящегося в федеральной собственности другого имущества, для формирования имущества Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства в соответствии с ФЗ от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства";

в связи с передачей находящихся в федеральной собственности автомобильных дорог общего пользования федерального значения и земельных участков Государственной компании "Российские автомобильные дороги" в соответствии с Федеральным законом "О Государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ".

В отношении государственного или муниципального имущества, передаваемого по концессионному соглашению концедентом концессионеру, установление рыночной стоимости такого имущества не является обязательным, если иное не установлено федеральным законом.

При любых операциях с недвижимостью, будь-то купля/продажа, аренда или прочие действия, требуется произвести оценку недвижимости <#"justify">В оценочной деятельности согласно Международным стандартам оценки - МСО - основным видом является стоимость обмена, а ее главным подвидом - рыночная стоимость, т.к. на ее основе или с ее учетом определяется арендная, страховая, залоговая, ликвидационная и другие подвиды стоимости, которые необходимы для проведения операций на рынке недвижимости.

Стоимость в использовании с ее подвидами является расчетной, не рыночной величиной и по существу субъективной оценкой собственника. Она необходима для сравнения с альтернативными вариантами инвестиций, сопоставления с затратными оценками на создание аналогичных объектов и других целей.

Рыночная стоимость, как известно, определяется соотношением спроса и предложения. Под спросом понимается то количество недвижимости данного вида, которое участники рынка готовы приобрести по определенной цене в течение определенного времени. Под предложением понимается количество недвижимости определенного вида, которое выставляется на продажу или сдается в аренду по заданной цене в течение определенного времени. Точка рыночного равновесия, в которой совпадают спрос и предложение, определяет рыночную стоимость недвижимости данного вида и равновесный объем. Спрос, предложение и рыночная стоимость недвижимости подвержены влиянию множества факторов (рис. 1).

При оценке рыночной стоимости необходимо принимать во внимание, что на нее влияет и период времени, в котором она рассматривается. В краткосрочном периоде на рыночную стоимость влияет главным образом спрос, т.к. предложение не успевает приспособиться к изменениям спроса. В долгосрочном периоде влияние предложения усиливается, и оно активно влияет на рыночную стоимость. Рыночная стоимость, как показывает опыт, подвержена влиянию многочисленным, преходящим событиям. Они иногда взаимно погашают влияние друг друга, но могут и усиливать совокупное воздействие на стоимость. Поэтому рыночные цены нестабильны. Вот почему оценка недвижимости, особенно специфической или уникальной, осложнена и требует применения разнообразных методов, результаты которых необходимо согласовывать для получения результирующей оценки.



















Рисунок 1 - Факторы, влияющие на спрос, предложение и рыночную стоимость недвижимости

В зависимости от цели проводимой оценки, от количества учитываемых факторов, объема и достоверности информации оценщик рассчитывает различные виды стоимости.

В РФ в соответствии с ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» п. 3, приняты следующие понятия и определения [5].

«Стоимость является экономическим понятием, касающимся цены, относительно которой наиболее вероятно договорятся покупатели и продавцы доступных для приобретения товаров или услуг. Стоимость является не фактом, а расчетной величиной иены конкретных товаров и услуг в конкретный момент времени в соответствии с выбранным толкованием стоимости. Экономическое понятие стоимости отражает взгляд рынка на выгоды, получаемые тем, кто является собственником данных товаров или пользуется данными услугами на дату оценки».

Для понимания и применения стоимостных оценок крайне важны ясное указание вида и толкования стоимости, а также обеспечение их соответствия заданию по оценке. Изменение толкования стоимости может существенно повлиять на величины стоимости, которые будут приписаны разным объектам имущества.

Понятие стоимости предполагает денежную сумму, связанную с некоторой сделкой. Тем не менее, продажа оцениваемого имущества не является условием, необходимым для установления цены, за которую это имущество было бы продано, если бы оно продавалось на дату оценки при соблюдении условий, содержащихся в определении рыночной стоимости.

В общем виде, стоимость создается и поддерживается в соответствии с экономическим принципом спроса и предложения. Понятие стоимости отображает расчетную наиболее вероятную цену, которая будет уплачена по взаимной договоренности между гипотетическим продавцом и покупателем в данный момент времени за объект оценки, находящийся на рынке. Помимо способности участников рынка совершить сделку, стоимость объекта оценки может быть обусловлена альтернативной экономической полезностью или связанными с объектом оценки функциями, а также отражать нетипичные рыночные условия.

Объект оценки может обладать различной стоимостью с точки зрения различных заинтересованных лиц при различных целях использования результатов оценки. Поэтому применение понятия стоимости возможно только с указанием конкретного вида определяемой стоимости.

В зависимости от цели проводимой оценки, количества учитываемых факторов, объема и достоверности информации оценщик рассчитывает различные виды стоимости.

Приказом Минэкономразвития России oт 20 июля 2007 г. № 255 утвержден федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)».

Настоящий федеральный стандарт оценки разработал с учетом международных стандартов оценки, и раскрывает цель оценки, предполагаемое использование результата оценки, а также определение рыночной стоимости и видов стоимости, отличных от рыночной.

Настоящий федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности. При осуществлении оценочной деятельности согласно ФСО № 2 используются следующие виды стоимости объекта оценки [6]:

  • рыночная стоимость;
  • инвестиционная стоимость;
  • ликвидационная стоимость;
  • кадастровая стоимость.

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Рыночная стоимость есть расчетная величина - денежная сумма, за которую имущество должно переходить из рук в руки на дату оценки между добровольным покупателем и добровольным продавцом в результате коммерческой сделки после адекватного маркетинга; при этом предполагается, что каждая сторона действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Факторы, влияющие на стоимость недвижимости.

Изменение стоимости зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки. Факторы, воздействующие на стоимость недвижимости, могут быть отнесены к трём различным действующим уровням. Уровни факторов влияющих на стоимость недвижимости представлены в табл. 1.


Таблица 1 - Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

1-й Уровень (страна)Экономические- налоги в области недвижимости; - финансирование строительства и реконструкции; - предложение; - спрос.- обеспеченность населения объектами общественного назначения; - уровень жизни населения; - состояние и перспективы строительства; - рынок недвижимости.Социальные- свободное время; - уровень образования и культуры населения, потребности; - структура населения.- семейность; - плотность заселения; - демографические.Физические- экология; - географические; - геологические; - геодезические.- топографические; - природные ресурсы; - сейсмические; I - технологические решения в области землепользования.Политические- законодательство на различных уровнях; - законы об операциях с недвижимостью; - законы в области экологии; - зонирование территорий.- закон о кредитной политике; - кадастры; - лицензирование риэлтерской и оценочной деятельности; - политическая стабильность.2-й Уровень (город, район)Местоположение- транспортная доступность; - пешеходная доступность; - размещение объектов в плане города, (района).- наличие объектов социально-культурно-го назначения; - наличие и состояние коммуникаций; - примыкающее окружение.Физические- физические параметры; - качество строительства и эксплуатации; - наличие коммунальных услуг.- функциональная пригодность и использование; - состояние недвижимости; - привлекательность, комфорт.Условия продаж- залоги и заклады; - особые условия сделок.- мотивы продавцов и покупателей.Временные факторы- дата оценки.- даты известных сделок по аналогам.Условия финансирования- сроки кредитования; - процентные ставки.- условия выделения средств.3-й Уровень (здание)Архитектурно-строительные- объемно-планировочные показатели.Финансово-эксплуатационные- доходы; - эксплуатационные расходы.- стоимость строительства.

Первый уровень - уровень влияния результатов взаимодействия четырех основных факторов: социальных, экономических, физических и политических. На этом уровне анализу и оценке подлежат факторы, носящие общий характер, не связанные с конкретным объектом недвижимости и не зависящие непосредственно от него, но косвенно влияющие на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.

Второй уровень - уровень влияния локальных факторов в основном в масштабе города или городского района. На этом уровне исследуются такие факторы, как местоположение объекта, его физические характеристики, условия продаж, временные факторы, условия финансирования. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним.

Третий уровень - уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками. На этом уровне оцениваются архитектурно-строительные и финансово-эксплутационные факторы [28, с.19].

В рамках последних двух уровней можно выделить ряд характерных факторов влияющих на стоимость коммерческий недвижимости: местоположение, площадь, состояние, наличие дополнительных инженерных систем, занимаемый этаж, количество телефонных линий, наличие парковки, витрины (для торговых помещений).

Влияние факторов может происходить одновременно на различных уровнях, а учитываться последовательно, в зависимости от степени детализации оценки и вида оцениваемой стоимости.

Анализ этих факторов является обязательным при оценке объекта недвижимости и важной частью отчета об оценке.

Таким образам, множеству различных операций с недвижимостью соответствует несколько видов стоимости. В зависимости от потребностей участников рынка недвижимости, величина различных видов стоимости одного и того же объекта может, существенна отличаться. Наиболее часто встречается оценка рыночная стоимости недвижимости [32, с. 45].

Так как на величину любой стоимости влияют различные факторы, необходим их учёт, который производится на основании установленных стандартов и принципов оценки.


2.2 Принципы и процесс оценки недвижимости


Оценка недвижимости всегда субъективна, даже если оценщик профессионально грамотен и независим в суждениях. Это обусловлено сложностью процесса оценки, связанной с необходимостью учета большого количества далеко не всегда известных факторов, взаимодействие которых между собой и влияние на результаты оценки довольно неоднозначно. Поэтому нередки споры о достоверности предложенной оценщиком рыночной стоимости недвижимости.

По этой причине желательно, чтобы оценщики руководствовались единообразными методическими правилами, учитывающими все многообразие условий, влияющих на результат оценки, и в случае разногласий независимая сторона могла пройти по всем звеньям унифицированной процедуры, обнаружить источники возможных ошибок и при необходимости откорректировать результат.

Мировая практика выработала унифицированный набор методических правил и приемов - принципов оценки недвижимости, - на основании которых определяется степень воздействия различных факторов на стоимость объекта недвижимости [12, с. 45].

Принципы оценки недвижимости могут быть условно объединены в следующие четыре группы (рис. 2):

) принципы, основанные на представлении пользователя;

) принципы, связанные с землей, зданиями, сооружениями;

) принципы, связанные с рыночной средой;

4) принцип наилучшего и наиболее выгодного использования.

1. Принципы, основанные на представлении пользователя, отражают его представление об объекте недвижимости и включают полезность, замещение и ожидание.

Принцип полезности заключается в том, что всякая недвижимость обладает стоимостью только в том случае, если она полезна какому-либо потенциальному инвестору и может быть нужна для реализации определенных функций или личных потребностей, например для работы промышленного предприятия или выращивания урожая. Она может быть полезной, поскольку кто-то готов платить арендную плату за временное владение ею, создает у собственника чувство гордости или удовлетворяет иную психологическую потребность.

Полезность - это способность недвижимости удовлетворять потребностям пользователя в данном месте и в течение данного периода времени.

В случае с приносящей доход недвижимостью удовлетворение потребностей пользователя, в конечном счете, может быть выражено в виде потока доходов.














Рисунок 2 - Принципы оценки недвижимости


Принцип замещения устанавливает верхний предел стоимости недвижимости. Он гласит, что максимальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретена другая собственность с эквивалентной полезностью.

Рациональный покупатель не заплатит за собственность больше цены, взимаемой за другую собственность такой же полезности. Соответственно, было бы неразумно платить за уже существующий объект больше, если другой объект с аналогичной полезностью может быть воспроизведен без необоснованной задержки при меньших затратах.

Сходным с принципом замещения является понятие альтернативные издержки. Альтернативные издержки - это то, что потеряет инвестор, отказавшись от альтернативных вариантов вложения средств и инвестируя именно в данный объект недвижимости.

Принцип ожидания выражает, что полезность объекта недвижимости для пользователя и его стоимость прямо связаны с потоком доходов или других выгод, ожидаемых от использования оцениваемого объекта, а также его перепродажи.

Ожидание - это установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения собственностью.

В общем, полезность объекта собственности связана со стоимостью прогнозируемых будущих выгод. Стоимость приносящих доход объектов определяется тем, какую чистую выдержку от его использования, а также от его перепродажи ожидает потенциального покупателя. Однако ожидания со временем могут меняться. Например, на мнение людей о конкретной собственности может повлиять такое событие, как объявление о строительстве метро, завода, автострады и т.д.

Поскольку деньги приносят процент, то один рубль, который должен быть получен в будущем, имеет меньшую стоимость, чем рубль нынешний. Речь идет о стоимости денег во времени. Процесс приведения будущих доходов к их текущей стоимости называется дисконтированием.

. Принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями [12, с. 46].

К этой группе относятся принципы:

остаточной продуктивности;

вклада;

возрастающей и убывающей отдачи;

переменных пропорций;

оптимальных величин;

оптимального разделения прав.

Принцип остаточной продуктивности (или производительности) устанавливает, что в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность.

Принцип вклада (предельной производительности) означает, что в результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек.

Вклад - это сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость объекта недвижимости либо чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного фактора производства или компоненты недвижимости. Необходимо отметить, что вклад - это сумма прироста стоимости объекта недвижимости в результате привнесения какого-либо нового фактора или компоненты, а не фактические затраты на сам фактор.

Принцип возрастающей и убывающей отдачи утверждает, что увеличение инвестиций в основные факторы производства ведет к увеличению темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений. Этот предел соответствует максимальной стоимости недвижимости.

Принцип сбалансированности (пропорциональности) устанавливает, что недвижимость достигает точки максимальной производительности или наилучшего использования, когда факторы производства (земля, труд, капитал и управление) сбалансированы друг с другом.

Принцип оптимальных величин является разновидностью принципа сбалансированности. Он гласит, что при сложившихся на рынке недвижимости тенденциях большим спросом пользуется определенная (оптимальная) величина объекта недвижимости данного типа.

Принцип имущественного разделения прав нацеливает на разделение и последующее соединение прав на недвижимость так, чтобы увеличить общую стоимость недвижимости. Действующее законодательство Российской Федерации позволяет разделять и продавать по отдельности имущественные права. Помимо права собственности, которое подразумевает права владения, пользования и распоряжением имуществом, имущественными правами являются также: право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования, право хозяйственного владения, право оперативного управления, аренда, а также различного рода сервитуты.

. Принципы, связанные с рыночной средой определяют воздействие внешних условий на рыночную стоимость недвижимости

К данной группе относятся следующие принципы: соответствия среды, зависимости, спроса и предложения, конкуренции, изменения.

Принцип соответствия среды гласит, что стоимость объекта недвижимости достигает своей максимальной величины в среде наиболее физически, экономически и социально совместимой с объектом недвижимости.

Принцип зависимости (внешнего воздействия) устанавливает влияние на стоимость недвижимости различных факторов внешней среды.

Эти факторы в зависимости от степени влияния на тот или иной объект подразделяются на основные и дополнительные:

в зависимости от сферы влияния - на климатические, геологические, региональные, социальные, экономические, экологические, демографические, юриди-ческие, международные, градостроительные, отраслевые и технические.

Основным фактором, влияющим на стоимость объекта недвижимости, является его местоположение. Оно во всех случаях относится к основным, и с него необходимо начинать анализ стоимости объектов недвижимости. Другой основной фактор - близость объекта недвижимости к развитой инфраструктуре: дорогам, торговым и культурным центрам и пр. Два этих фактора - местоположение объекта и связь его с рынком пользователя - в совокупности составляют понятие «экономическое местоположение недвижимости», которое оказывает наибольшее влияние на стоимость объекта недвижимости.

Принцип спроса и предложения выражает зависимость стоимости недвижимости от спроса и предложения, которые в свою очередь сами зависят от многочисленных факторов [12, с. 50].

Поскольку рынки недвижимости несовершенны, предложение и спрос не всегда диктуют цену, по которой происходит смена собственника. Продажная цена зависит от умения согласовать условия сделки, числа и искушенности участников, уровня их эмоций и других факторов.

В долгосрочном плане предложение и спрос являются относительно эффективными факторами в определении направлений ценовых измерений. Однако в короткие промежутки на рынке недвижимости эти факторы могут терять свою эффективность.

В краткосрочном плане предложение недвижимости относительно неэластично. Спрос обычно более изменчив.

В соответствии с принципом конкуренции следует считать, что на коротком отрезке времени цены поддерживаются на одном уровне и реальные стоимости устанавливаются посредством постоянного соперничества и взаимодействия покупателей, продавцов, посредников и других участников рынка. Повышенные прибыли стимулируют обострение конкуренции. Обострение конкуренции приведет к снижению доходов.

Принцип изменения требует учета оценщиком происходящих изменений и в объекте недвижимости (знания этапов жизненного цикла - зарождение, рост, зрелость, упадок), и в окружающей объект среде. Стоимость объектов недвижимости обычно не остается постоянной, а изменяется с течением времени. То есть важно учитывать, что физические, социальные, политические и экономические условия непрерывно изменяются: здания изнашиваются, люди передвигаются, законы меняются, производство расширяется и уменьшается, меняются человеческие вкусы и так далее.

4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости является синтезом принципов всех трех групп. Он гласит, что для целей рыночной оценки недвижимость необходимо оценивать при условии ее наилучшего и наиболее интенсивного использования. За этим принципом стоит простая логика, что рачительный хозяин будет в своих собственных интересах использовать недвижимость таким образом, чтобы она принесла наибольший доход. Действовать по-другому было бы нерационально. И именно эта стоимость является ориентиром при принятии любых решений относительно недвижимости.

Оценка недвижимости - это упорядоченный процесс, в основу которого положены принципы, рассмотренные ранее. Процесс оценки может быть разделен на 6 этапов [12, с. 51]:

. Определение проблемы.

. Составление плана и заключение договора на оценку.

. Сбор и подтверждение информации.

. Оценка недвижимости.

. Согласование результатов оценки.

. Отчет о результатах оценки.

. Определение проблемы. На данном этапе осуществляется:

идентификация объекта, т.е. выясняются его наименование, инвентарный номер, местоположение и другие реквизиты, физические характеристики;

выявление предмета оценки, т.е. того, что подлежит оценке - весь комплекс имущественных прав или их часть;

определение даты оценки, т.к. различными будут даты осмотра, даты судебного разбирательства по поводу разделения имущественного комплекса, или даты осуществления продажи. Стоимость недвижимости будет разной в эти даты, т.к. сезонные колебания стоимости могут быть значительными;

формирование цели и функции оценки, т.е. выяснение, что необходимо определять (рыночную, инвестиционную или иную стоимость объекта) и для выполнения какой функции (налогообложения, страхования, кредитования, продажи, аренды и т.д.);

ознакомление заказчика с ограничивающими оценку условиями, что необходимо для защиты интересов, как заказчика, так и оценщика. Эти условия оговаривают какие данные о доходах, об амортизации используется, кто отвечает за их достоверность, кто проводит юридическую экспертизу прав собственности; как и кто обеспечивает конфиденциальность исходной и конечной информации; подчеркивается, что оценщик отражает в отчете свою точку зрения и не несет ответственности в отношении последующей реализации имущества т.д.

. Составление плана и заключение договора на оценку. После того как суть оценки осознана и зафиксирована, оценщик определяет возможные пути ее решения. С этой целью разрабатывается программа исследования, которая становится основой второго этапа, собственно «планом оценки». После чего заключается договор на проведение оценки. В состав задач, решаемых на данном этапе, входят:

предварительный визуальный осмотр объекта, знакомство с предысторией развития, выпускаемой продукцией, квалификацией работников, рыночной позицией, знакомство с администрацией и лицами, которые будут представлять заказчика;

оценка необходимой информации и источников ее получения: управленческие подразделения заказчика, государственные и муниципальные органы управления, специальная справочная литература и периодические издания, коллеги-оценщики т.д.;

определение группы экспертов-оценщиков, если объект большой и оценка одним лицом невозможна. В этом случае потребуются экономисты, юристы, технические эксперты, маркетологи, экологи и т.д.;

составление задания на оценку, календарного плана, подготовка и подписание договора, в котором указываются действующие стороны, предмет договора; права, обязанности и ответственность сторон, стоимость работ, порядок их сдачи и оплаты, особые условия на случай возникновения форс-мажорных обстоятельств.

. Сбор и подтверждение информации. Надежность выводов оценщика зависит от данных, использованных им в работе. Если они неточны, трудно дать обоснованное заключение. В связи с этим оценщик должен собрать информацию, подтверждающую его выводы в отчете или анализе.

В профессиональной практике оценщиков сложилась определенная система отбора необходимой информации. Суть ее заключается в том, что собранные данные должны:

непосредственно касаться оцениваемого объекта и быть достаточно свежими и конкретными;

подтверждаться личным осмотром объекта оценщиком или осведомленными лицами (экспертами);

быть сопоставимыми с данными о сходных объектах, имеющихся на рынке;

предусматривать возможность корректировки, если в процессе сбора информации допущены несоответствия или отклонения от фактических значений; - соотноситься с профессиональным опытом оценщика.

. Оценка недвижимости. На данном этапе, на основе информации полученной на предшествующем этапе, осуществляется собственно оценка недвижимости. Для получения более объективной оценки рекомендуется определять стоимость объекта недвижимости, применяя как можно большее число подходов и методов, ограниченное лишь отсутствием необходимой информации. Все подходы базируются на информации, собранной на одном и том же рынке, но в каждом из них отражены различные стороны этого рынка и, в связи с этим, результаты расчетов могут значительно различаться. Окончательный вывод оценщик делает на основании согласования результатов оценки, полученных различными методами.

. Согласование результатов оценки. Результаты, полученные в трех подходах - сравнительном, доходном, затратном должны быть сведены в единую величину. Следует подчеркнуть, что согласование - это не механическое усреднение результатов оценки по различным методикам, а процесс, основанный на логических рассуждениях, выводах и решениях.

. Отчет о результатах оценки. Оценщик пишет отчет о своих выводах и заключениях, которые он затем передаст заказчику. В зависимости от условий договора этот отчет может быть составлен по стандартной форме. В любом случае он не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

В соответствии с ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов [7]:

в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);

информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);

состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);

отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки, используемые нормативные и инструктивные материалы, включая стандарты оценки, цели и задачи ее проведения, иные сведения необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов, отраженных в отчете.

Отчет об оценке объекта недвижимости содержит сертификат рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

В соответствии с законодательством стоимость, отраженная в отчете об оценке, может быть признана и рекомендована для осуществления операций с недвижимостью, если с даты составления отчета до даты совершения сделки или иного акта с объектом прошло не более 6 месяцев.

Таким образом, отчет об оценке объекта недвижимости документирует его стоимость, в соответствии с поставленными целями оценки.


2.3 Анализ подходов к оценке недвижимости


При рассмотрении подходов к оценке недвижимости необходимо дать определение самой оценки.

Оценка недвижимости - это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости недвижимости и процесс её определения на основе принятых стандартов оценки, базируясь на принципах оценки недвижимости, на конкретную дату. Процедура оценки недвижимости - совокупность приёмов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения расчётов стоимости имущества и оформление результатов оценки [26, с. 85].

На сегодняшний день теория оценки располагает тремя базовыми подходами к оценке стоимости: затратный, сравнительный и доходный, которые, в свою очередь могут содержать различные методы (рис. 3).

Суть подходов состоит в следующем.

Затратный подход предполагает оценку имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений, на основе расчета затрат, необходимых при его воссоздании на конкретную дату (дату оценки). При этом необходимо учитывать износ (обесценивание) оцениваемых улучшений со времени эксплуатации под воздействием различных факторов. Расчет стоимости земельного участка должен производиться с учетом принципа «наилучшего и наиболее эффективного использования» [33, с. 56].











Рисунок 3 - Подходы и методы оценки недвижимости


Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

Сравнительный подход представлен двумя методами: сравнительного анализа продаж и методом на основе валового рентного мультипликатора.

Согласно методу сравнительного анализа продаж, стоимость объекта недвижимости определяется ценами недавних сделок купли-продажи схожих по своим характеристикам (сравнимых) объектов, после внесения к этим ценам поправок, компенсирующих отличия между оцениваемой и сравниваемой недвижимостью. Метод валового рентного мультипликатора основан на сравнении отношений цен продажи аналогов к арендным рыночным ставкам.

Разница между этими подходами заключается в используемых единицах сравнения. В методе сравнительного анализа продаж используются физические единицы сравнения (например, цена за 1 м2), а в методе валового рентного мультипликатора экономические.

Доходный подход основывается на предпосылке, что стоимость любого имущества зависит от величины дохода, который, как ожидается, оно принесет.

В рамках доходного подхода возможно применения одного из двух методов: прямой капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков.

В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учётом уровня риска, характерного для данного объекта. Различают эти методы лишь способом преобразования доходов.

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтирования денежных потоков - доход от её предполагаемого использования за ряд лет, а также выручку от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода [35, с. 69].

При оценке объекта недвижимости оценщик должен применить все три подхода или обосновать отказ от применения.

После определения стоимости тремя подходами оценщик согласует полученные результаты с помощью весовых коэффициентов и выводит итоговую стоимость. У каждого подхода есть свои сильные и слабые стороны, которые необходимо учитывать при оценке. Поэтому необходимо рассмотреть методики расчета в рамках каждого подхода более подробно.

Затратный подход к оценке недвижимости.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки [35, с. 98].

В основу затратного подхода положен принцип «замещения», согласно которому благоразумный покупатель не станет платить за объект дороже по сравнению с затратами на приобретение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по своему назначению, качеству и полезности объекта недвижимости в приемлемый период времени.

Технология применения затратного подхода включает в себя следующие этапы:

. Оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания.

. Оценка величины прибыли инвестора.

. Расчет выявленных видов износа.

. Оценка рыночной стоимости земельного участка.

. Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Это можно представить в виде формулы:


Сз = Су + ПИ - И + Сзем(1)


где Сз - стоимость объекта оценки рассчитанная затратным подходом;

Су - стоимость улучшения (здания, сооружения);

ПИ - прибыль инвестора (застройщика);

И - накопленный суммарный износ (физический, функциональный, внешний);

Сзем - стоимость земельного участка.

Восстановительная стоимость строительства оцениваемого объекта недвижимости рассчитывается в текущих ценах как нового (без учета износа) и соотнесенная к дате оценки. Она может быть рассчитана на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения (рис. 4).

При этом перед оценщиком стоит проблема обоснованного выбора расчета указанных стоимостей и, как следствие, соответствующих методик их определения. Под стоимостью воспроизводства подразумевают затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания, используя такие же строительные материалы, стандарты и проект. Стоимость замещения - определяется затратами на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки объекта одинаковой полезности с использованием современных материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений.









Рисунок 4 - Расчёт восстановительной стоимости строительства


В основе определения восстановительной стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. В зависимости от порядка учета этих затрат в себестоимости строительства принято выделять прямые и косвенные затраты [37, с. 35].

Выделяют следующие методы определения восстановительной стоимости, в зависимости от целей и необходимой точности расчётов.

Метод количественного анализа требует детального подсчета всех издержек на возведение или установку составных частей нового здания, косвенных издержек (разрешение на строительство, фотосъемка, отвод земли, накладные расходы, включая страхование и налоги, прибыль застройщика и т.д.), а также прямые расходы.

К прямым затратам относятся материалы и трудозатраты, к косвенным затратам: накладные расходы, прибыль подрядчика, страховка, проценты выплаты по кредиту, вознаграждение архитекторам инженерам, оплата юридических услуг, затраты на подготовку ТЭО, отвод земли, топографическую съемку, согласование с различными службами города и др.

Для применения этого метода вначале необходимо составить количественный перечень всех материалов и оборудования и сделать расчет трудозатрат, необходимых для установки каждого элемента. К этим затратам необходимо добавить косвенные и накладные расходы, также прибыль застройщика.

Метод количественного анализа наиболее точный, но и наиболее трудоемкий. Для его применения требуется определенные знания и навыки, Целесообразно для подобной работы привлекать квалифицированных сметчиков [24, с. 11].

Метод сравнительной единицы предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы (1 м2, 1 м3) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах. Для расчета полной стоимости оцениваемого объекта скорректированная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц сравнения (площадь, объем). Для определения величин затрат обычно применяются различные справочные и нормативные материалы (КО - ИНВЕСТ, УПВС и т.д.).

Метод разбивки по компонентам. Отличие данного метода от предыдущего заключается в том, что стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных строительных компонентов фундаментов, стен, перекрытий и т.п. Стоимость каждого компонента исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема. Стоимость всего здания рассчитывают по формуле:

(2)


где Су - стоимость строительства улучшения (здания) в целом;- объем j-го компонента;

Сj - стоимость единицы объема;- количество выделенных компонентов здания;- коэффициент, учитывающий имеющиеся отличия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для оцениваемого идентичного объекта Kn = 1).

Исходную информацию для применения этого метода можно найти в периодически издаваемых межрегиональных информационно-аналитических бюллетенях фирмы КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве».

После определения восстановительной стоимости определяют прибыль инвестора (застройщика). Прибыль инвестора - это установленная рынком величина, отражающая сумму, которую инвестор (застройщик) ожидает получить в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в строительный проект. Точной методики для определения этого показателя не существует.

Прибыль инвестора может определятся по формуле предложенной Озеровым Е.С.:


(3)


где ПИ - прибыль инвестора:

Yk - норма отдачи на капитал в альтернативные проекты;

k - срок строительства объекта;

Е - доля авансового платежа в общей стоимости нового строительства.

Согласно этой формуле основными факторами, от которых зависит величина прибыли инвестора, являются продолжительность строительства объекта, годовая норма отдачи на вложенный капитал (объект оценки), доля авансового платежа в общей стоимости нового строительства. В действительности приведённая формула даёт заниженные значения. Другим способом является определения прибыли инвестора, опираясь на рыночную информацию. Этот метод более точен, но из-за непрозрачности Российского рынка практически не применим.

Следующий шаг - это расчет выявленных видов износа.

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении стоимости под воздействием различных факторов со временем. Износ обычно измеряют в процентах.

В зависимости от причин, вызывающих обесценивание объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный, внешний (рис. 5).


Рисунок 5 - Виды и методы расчёта износов

аренда стоимость право недвижимость

Для каждого вида износа характерно его подразделение: устранимым износом называют износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно. При этом экономическая целесообразность состоит в том, что производимые затраты на устранение того или иного вида износа должны способствовать повышению стоимости объекта в целом.

При выявлении всех обозначенных видов износа говорят об общем накопленном износе объекта недвижимости. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановленной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта [24, с. 41]. В общем случае накопленный износ определяется по формуле:


И = 1 - (1-Ифиз)(1-Ифун)(1-Ивнеш)(4)


где И - общий накопленный износ;

Ифиз - физический износ;

Ивнеш - функциональный износ;

Ифун - внешний износ.

Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина - амортизации. Оценочный износ является одним из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую (фактическую) стоимость объекта оценки на конкретную дату.

Физический износ представляет собой постепенную утрату изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

Выделяют следующие методы расчета физического износа зданий.

Нормативный метод физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В качестве примера таких инструкций можно назвать «Правила оценки физического износа жилых зданий» ВНС 53-86 Госгражданстроя, применяемые Бюро технической инвентаризации в целях оценки физического износа жилых зданий при технической инвентаризации, планировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности. В указанных правилах дана характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка. Физический износ здания следует определять по формуле 5:


(5)


где Fф - физический износ здания, %;- физический износ i-го конструктивного элемента, %;- коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания %;- количество конструктивных элементов в здании.

Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания обычно принимают по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденных в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей, по их сметной стоимости. Описанная методика применяется исключительно в отечественной практике.

Стоимостной метод определения физического износа. Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждение конструкций, систем или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

Суть стоимостного метода определения физического износа заключается в определении затрат на воссоздание элементов здания. Описанная методика позволяет рассчитать износ элементов и здания в целом сразу в стоимостном выражении, что является более предпочтительным по сравнению с другими методами расчета физического износа. Среди недостатков, присущих данной методике, необходимо отметить обязательную детализацию и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания.

Определение физического износа методом срока жизни основывается на утверждении что физический износ, эффективный возраст и срок экономической жизни находятся в определенном соотношении. Это соотношение можно выразить следующей формулой:


(6)


где Ифиз - износ в процентах (%);

ЭВ - эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом;

ФЖ - типичный срок физической жизни;

ОСФЖ - оставшийся срок физической жизни.

При этом физический износ может рассчитываться как для отдельных элементов здания с последующим суммированием рассчитанных обесценивании, так и для здания в целом.

Иногда для приближенных расчетов износа эксперты оценщики могут использовать также упрощенную формулу, учитывающую взаимосвязь между хронологическим возрастом и физической жизнью здания:


(7)


где Ифиз - износ в процентах (%);

ФЖ - типичный срок физической жизни;

ХВ - хронологический возраст.

Применение данной формулы также актуально при расчете процентных поправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных продаж), когда оценщику не представляется возможным произвести осмотр выбранных аналогов.

Как отмечалось ранее, физический износ подразделяют на устранимый и неустранимый износ. Кроме того, на практике элементы сооружения, имеющие устраняемый и не устраняемый износ, делят на:

долгоживущие (ожидаемый срок жизни сопоставим со сроком жизни и всего сооружения);

короткоживущие (элементы, имеющие меньший срок жизни, чем все сооружение в целом) [24, с. 49].

Функциональный износ - это потеря стоимости вследствии относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей [21, с. 20].

В зависимости от физической возможности и экономической целесообразности устранения причин, вызвавших функциональный износ, его подразделяют на устранимый и неустранимый.

Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения.

Устранимый функциональный износ обычно определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости. Он вызывается: недостатками, требующими добавления элементов, недостатками, требующими замены или модернизации элементов, сверхулучшением.

К недостаткам, требующим добавления, относят элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении, и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам. Износ измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж.

К недостаткам, требующим замены или модернизации элементов, относят позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам. Износ измеряется как стоимостью существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов.

К сверхулучшениям относят позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Износ измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций сверхулучшенный минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидационная стоимость демонтированных элементов.

Неустранимый функциональный износ обычно вызывается устаревшим объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий, относительно современных стандартов строительства. В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального износа может определятся двумя способами: как капитализированная потеря в арендной плате; капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке [24, с. 59].

Внешний (экономический) износ - это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного либо экономическими, либо политическими факторами, либо другими внешними факторами [24, с. 66].

Внешний износ недвижимости, в зависимости от вызвавших его причин, в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраняться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы: капитализации потерь в арендной плате, сравнительных продаж, срока экономической жизни. Расчет внешнего износа методом капитализации потерь в арендной плате производится аналогично расчету функционального неустранимого износа.

Метод парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам). При этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономическим износом.

После определения износа необходимо рассчитать стоимость земельного участка. Земельный участок - часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовое положение и другие характеристики, отражаемые в земельном кадастре [9].

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются методы: сравнения продаж, метод выделения, метод капитализации земельной ренты, метод распределения, метод остатка, метод разбивки на участки (рис. 6).


Рисунок 6 - Подходы и методы оценки земельных участков


Метод сравнения продаж является наиболее простым и эффективным методом оценки, может использоваться для оценки и фактически свободной, и предположительно вакантной земли; позволяет определить конкретную цену земельного участка путем внесения процентных поправок к ценам продаж аналогов. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Метод капитализации земельной ренты основан на том, что при наличии достаточной информации о ставках аренды земельных участков можно проводить определение стоимости этих участков как текущей стоимости будущих доходов в виде арендной платы за оцениваемый земельный участок. В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться: как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли. Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата может капитализироваться в стоимость делением на коэффициент капитализации для земли, определяемый из анализа рынка. Исходные данные для капитализации получают из сравнения продаж арендованной земли и величин арендной платы. Формула расчёта стоимости земельного участка имеет вид:


(8)


где Сзем - стоимость земельного участка;

ЧОДзем - чистый операционный доход от земельного участка за год;

Rз - коэффициент капитализации земельного участка.

Метод распределения (метод соотношения, соотнесения) - определение составляющей стоимости земельного участка на основании известного соотношения стоимости земли и улучшений в имущественном комплексе. Метод основан на принципе вклада и утверждении того, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и построек.

Метод выделения (извлечения) применяется для оценки застроенных земельных участков, если есть информация о ценах сделок аналогичными объектами недвижимости. Улучшения земельного участка соответствуют его наиболее эффективному использованию. Метод предполагает следующую последовательность действий:

определение элементов сравнения объектов;

определение отличий каждого аналога от объекта оценки;

расчет и внесение корректировок по каждому из элементов сравнения;

расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;

расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

Метод остатка основан на технике инвестиционной группы для физических составляющих. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных участков, если есть возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Стоимость земли определяют в результате капитализации части дохода, относящегося к земле.

Для определения стоимости земельного участка необходимо знать стоимость здания, чистый операционный доход всей собственности, коэффициенты капитализации для земли и для зданий.

Основные этаны метода остатка для земли:

определяется чистый операционный доход всей собственности на основе рыночной ренты и предполагаемых операционных расходов;

определяется чистый операционный доход, относящийся к строению (зданию);

чистый операционный доход, относимый к земельному участку, капитализируется в показатель стоимости через норму капитализации для земли.

Метод разбивки па участки (подход с точки зрения развития) используется при оценке земли, пригодной для разделения на индивидуальные участки. Состоит из следующих этапов:

определение размеров и количества индивидуальных участков;

расчет стоимости освоенных участков с помощью метода сравнения сопоставимых продаж;

расчет затрат и графика освоения, предполагаемого периода продажи и разумной предпринимательской прибыли;

вычет всех затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой суммарной цены продажи участков для определения чистой выручки от продажи недвижимости после завершения освоения и продажи индивидуальных участков;

выбор ставки дисконта, отражающей риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи [12, с. 52].

После определения стоимости земли можно определить итоговую стоимость объекта недвижимости. Её расчет осуществляется путем прибавления к стоимости строительства прибыли предпринимателя, корректировки на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка. Необходимо помнить также и о том, что во многих случаях затратный подход в оценке недвижимости не показывает рыночную стоимость, поскольку существуют различия в терминах «затраты» и «стоимость». Понесенные инвесторами затраты не всегда создадут рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов и напротив - затратам. Прежде всего, это касается объектов недвижимости, целью владения которой является получение дохода (коммерческой недвижимости).

Так же затратный подход слабо учитывает текущую рыночную ситуацию в отличие от сравнительного подхода.

Оценка недвижимости сравнительным подходом.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость [24, с. 71].

Сравнительный подход базируется на трёх основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта (рис. 7).


Рисунок 7 - Методы и способы внесения поправок в сравнительном подходе


Рассмотрим основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом.

. Изучаются состояния и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.

. Собирается и проверяется информация по объектам аналогам; анализируется собранная информация, и каждый объект аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

. На выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.

. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

При изучении рынка необходимо, чтобы сопоставимые объекты относились к одному сегменту рынка, а сделки с ними осуществлялись на типичных для данного сегмента условиях: сроке экспозиции (время, которое объект находится на рынке), независимости субъектов оценки, инвестиционной мотивации, которая определяется аналогичными мотивами инвестора, аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов, степенью износа [14, с. 13].

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным моментом здесь является точное определение поправочных коэффициентов.

После сравнения данных, в результате корректировки цен продаж в соответствии с их отличиями от оцениваемой недвижимости, рассчитываются скорректированные цены продаж объектов сравнения.

Скорректированная цепа имущества - это цена продажи объекта сравнения имущества после ее корректировки на различия с объектом оценки.

Все объекты недвижимости уникальны, однако не все индивидуальные характеристики существенно влияют на стоимость [15, с. 25].

Американским институтом оценщиков недвижимости предлагается следующий порядок внесения поправок:

. Имущественные права. Эта поправка учитывает разницу в наборе прав, передаваемых в сделке.

. Финансовые условия. Эта поправка учитывает разницу в условиях финансирования сделки (оплата наличными, перечислением, с использованием заемных средств, оформление закладной, использование ипотечного кредита и т.д.).

. Условия продажи. Учитывает взаимосвязь продавца и покупателя и возможные скидки в цене продажи.

. Время. Учитывает изменение рынка со времени сопоставимой продажи до даты оценки.

. Местоположение. Учитывает поправки на местоположение сопоставимой продажи и оцениваемого объекта.

. Физические характеристики. Каждое отличие в физических характеристиках должно быть учтено при проведении оценки.

. Экономические характеристики (текущие затраты на поддержание объекта в функционально пригодном состоянии, качество управления, условия и сроки аренды).

. Способ использования (квартира, которая после покупки стала использоваться под магазин, могла быть куплена значительно дороже, чем аналогичная квартира, используемая для проживания).

. Компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью (стоимость оборудования, мебели и т.п.).

Первые четыре корректировки вносятся именно в этой последовательности, оставшиеся вносятся в любой последовательности к скорректированной стоимости первыми четырьмя.

Корректировки на отличия аналогов от объекта оценки, как правило, вносят на основании оценки этих отличий рынком, что выражается в ценах продаж.

Методы расчёта поправок делятся на:

. Количественные (применяется, если количество аналогов k больше или равно количеству ценообразующих факторов n, увеличенного на единицу k?n+1) [18]:

статистический анализ - применение математических методов и регрессионного анализа для обработки массива данных;

анализ тенденций - выявление влияющих на цену факторов и элементов при наличии большого количества данных о продажах с разными параметрами;

анализ затрат - учет затрат на воспроизводство элемента объекта (не учитывает рынок, применяется, например, при расчете корректировки на наличие забора на новом дачном участке).

. Качественные (применяется если количество аналогов k меньше количества ценообразующих факторов n, увеличенное на единицу k < n + 1):

относительный сравнительный анализ сопоставимых продаж для определения относительных корректировок (корректировки не выражаются в денежных единицах или процентах - для них используются условные обозначения, отражающие влияние анализируемого параметра на стоимость объекта оценки, и т.п.);

распределительный анализ - ранжирование сравнимых продаж и определение места объекта оценки в этом ряду;

индивидуальные опросы - опросы профессионалов (экспертов) для использования в качестве вторичной информации (по причине субъективности) при проведении корректировки.

Кроме вышеперечисленных, могут применяться и другие методы расчета корректировок, а также их различные вариации. Чем более похожи выбранные для сравнения аналоги объекта оценки, тем выше точность получаемых результатов.

Наиболее надежным считается метод парного анализа продаж. Он основан на предположении, что разница в стоимости объектов, имеющих единственное отличие, может быть приписана к нему.

Корректировки проводятся по выбранным единицам сравнения. При оценки вакантной земли в качестве единицы сравнения могут выбираться цены за гектар, 1 м2, а при оценки застроенных - цены за 1 м2 общей площади, за 1 м2 площади подлежащей сдачи в аренду, за 1 м3 и цена за единицу недвижимости, приносящую доход (посадочное место, место стоянки) [22, с. 33].

По способу внесения поправки делятся:

процентные - вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий коэффициент. К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на местоположение, износ, время продажи;

стоимостные поправки:

а) денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 га, 1 м2), изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, если хуже, применяется отрицательная поправка.

К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, можно отнести поправки на качественные характеристики, а также поправки, рассчитанные статистическими методами;

б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта-аналога в целом, следует отнести поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (складских пристроек, стоянок автотранспорта и пр.) [24, с. 22].

Заключительным этапом сравнительного подхода является установление стоимости объекта оценки на основе сравнительного анализа выбранных аналогов. Как правило, вывод стоимости оцениваемого объекта осуществляется в процессе согласования скорректированных цен его аналогов.

Абсолютно одинаковых продаж не бывает, и, соответственно, каждая из них оказывает различное влияние на определяемую стоимость объекта оценки. В процессе согласования необходимо выявить причины различий промежуточных результатов, учесть количество поправок, внесенных в цену сопоставимой продажи.

При наличии обширной информации о большом количестве похожих продаж, небольшом различии величин скорректированных цен применяются статистические методы. Обычно анализируется четыре показателя

среднеарифметическое значение скорректированных цен;

мода - наиболее часто встречающееся значение в числовом;

медиана - середина ранжированного числового ряда;

скорректированная цена самого похожего на оцениваемый объект аналога.

Если за базу сравнения взяты экономические единицы на основе соотношения дохода и цены продаж, то используется метод валового рентного мультипликатора.

Валовой рентный мультипликатор - это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу, или к действительному валовому доходу.

Для применения ВРМ необходимо:

а) оценить рыночный валовой (действительный) доход, генерируемый объектом;

б) определить отношение валового (действительного) дохода к цене продажи по сопоставимым продажам аналогов;

в) умножить валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта на усредненное (средневзвешенное) значение ВРМ по аналогам.

Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле:

(9)


где Цоб - вероятная цена продажи оцениваемого объекта;

ПВДо - валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта;

ВРМа - усредненный валовой рентный мультипликатор по аналогам;

Цiа - цена продажи ;-го сопоставимого аналога;

ПВДiа - потенциальный валовой доход ;-го сопоставимого аналога;

m - количество отобранных аналогов.

ВРМ не корректируют на удобства или другие различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основу его расчета положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых уже учтены указанные различия [24, с. 15].

Основным требованием при применении сравнительного подхода является развитость и активность рынка. При этом оценщик опирается на текущую и ретроспективную информацию, не учитывая будущие доходы. С точки зрения коммерческой недвижимости - это существенный отрицательный фактор. Доходный подход основывается на предпосылке, что стоимость любого имущества зависит от величины дохода, который, как ожидается, оно принесет.

Доходный подход к оценке недвижимости.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки [14, с. 18].

Метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объекта недвижимости. Базовая формула расчета имеет следующий вид:


(10)


где СК - стоимость методом капитализации;

ЧОД - чистый операционный доход;

R - ставка капитализации.

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

) определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;

2) расчет ставки капитализации;

3) определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления чистого операционного дохода на коэффициент капитализации (рис. 8).

Остановимся подробно на каждом из вышеперечисленных этапов. На первом этапе рассчитывается ожидаемый чистый операционный доход. Оценщик недвижимости работает со следующими уровнями дохода: ПВД (потенциальный валовой доход), ДВД (действительный валовой доход), ЧОД (чистый операционный доход) и ДП (денежные поступления) до уплаты налогов.

Рисунок 8 - Структура метода капитализации доходов


Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости, при 100%-ном ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:


ПВД = S х Са(11)


где S - площадь, сдаваемая в аренду, м2;

Са - арендная ставка за 1 м2.

Договор аренды - основной источник информации о приносящей доход недвижимости. Аренда - предоставление арендатору (нанимателю) имущества за плату во временное владение и пользование.

Величина арендной ставки, как правило, зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т.д.

Арендные ставки бывают: контрактными (определяемыми договором об аренде) и рыночными (типичными для данного сегмента рынка в данном регионе).

Рыночная арендная плата может меняться в течение периода действия договора, а контрактная величина постоянная .

Действительный валовой доход (ДВД) - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:


ДВД = ПВД - Потери + Прочие доходы(12)


Обычно эти потери выражают в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу. Потери рассчитываются по ставке, определяемой для типичного уровня управления на данном рынке, т.е. за основу берется рыночный показатель. При отсутствии информации для определения коэффициента недозагрузки (недоиспользования) оценщик, прежде всего, анализирует ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту и на этой основе рассчитывает коэффициент недоиспользования (Кид) объекта недвижимости.


(13)


где Дп - доля единиц объекта недвижимости, по которым в течение года перезаключаются договора;

Тс - средний период в течение, которого единица объекта недвижимости свободна;- число арендных периодов в году.

Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализируя ретроспективную информацию по конкретному объекту с последующим прогнозированием данной динамики на перспективу (в зависимости от перспектив развития конкретного сегмента рынка недвижимости в регионе):


(14)


где Кп - коэффициент потерь при сборе платежей;

Па - потери при сборе арендных платежей;

ПВД - потенциальный валовой доход.

Помимо потерь от недоиспользования и при сборе арендных платежей необходимо учесть прочие доходы, которые можно увязать с нормальным использованием данного объекта недвижимости в целях обслуживания, в частности, арендаторов (например, доход от сдачи в аренду автомобильной стоянки, склада и т.д.), И не включаемые в арендную плату.

Чистый операционный доход (ЧОД) - действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений).

Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Операционные расходы принято делить на условно-постоянные расходы или издержки, условно-переменные или эксплуатационные расходы, расходы на замещение или резервы.

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта. Как правило, это налоги на имущество, страховка основных фондов и т.п.

Условно-переменные - это расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг.

Основными условно-переменными расходами являются расходы на управление; коммунальные расходы (газ, электричество, вода, отопление, телефон и т.д.); расходы на уборку, содержание территории и т.д.

К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений (кровля, покрытие пола, санитарно-техническое оборудование, электроарматура). Если не учесть резерва на замещение, то чистый операционный доход будет завышенным.

В случаях, когда недвижимость приобретается с привлечением заемных средств, оценщик в расчетах использует такой уровень доходов как денежные поступления до уплаты налогов. Денежные поступления до уплаты налогов равны чистому операционному годовому доходу за вычетом ежегодных затрат по обслуживанию долга, Т.е. отражают денежные поступления, которые владелец недвижимости ежегодно получает от ее эксплуатации.

Вторым этапом является расчёт коэффициента капитализации.

Существует несколько методов определения коэффициента капитализации:

. Метод рыночной выжимки - является самым простейшим, быстрым и точным для определения стоимости какой-либо недвижимости с помощью собранных на конкурентном и свободном рынках данных по сопоставимым продажам аналогичных по своим характеристикам (инвестиционная мотивация, социально-юридический статус, платежеспособность, пути финансирования и т.д.) и полезности объектов недвижимости.

Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений чад сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации:


(15)


где ЧОДi - чистый операционный доход i-ro объекта-аналога;

Vi - цена продажи i-ro объекта-аналога.

В этом методе отдельно не учитывается возврат капитала и доход на инвестиции.

. Кумулятивный метод с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива).

Коэффициент капитализации состоит из двух частей:

ставки доходности инвестиции (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;

нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.

Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения: безрисковая ставка дохода плюс премии за риск вложения в недвижимость плюс премии за низкую ликвидность недвижимости плюс премии за инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка доходности - ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого- то бы ни было риска не возврата. В качестве безрисковой ставки может браться доходность по долгосрочным государственным обязательствам (Еврооблигации).

Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные (ранее перечисленные) составляющие - поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости.

Так же в безрисовой ставке необходима корректировка инфляции, которую можно учесть с помощью формулы Фишера:


(16)

где Rи - номинальная ставка (с учётом инфляции);- реальная ставка;инф. - индекс инфляции (годовой темп инфляции).

Важно отметить, что при использовании номинальных потоков доходов коэффициент капитализации и его составные части должны быть рассчитаны в номинальном выражении, а при реальных потоках доходов - в реальном выражении. Для преобразования номинальных потоков доходов в реальные следует номинальную величину разделить на соответствующий индекс цен.

Расчет различных составляющих премии за риск:

надбавка за низкую ликвидность недвижимости. При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, и она может быть принята на уровне долларовой инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объектов на рынке;

надбавка за риск вложения в недвижимость. В данном случае учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, и надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности;

надбавка за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей.

Коэффициент капитализации включает ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала. Если сумма капитала, вложенного в недвижимость, останется неизменной и будет возвращаема при ее перепродаже, нет необходимости в расчете нормы возврата.

Существуют три способа возмещения инвестированного капитала.

. Метод Ринга. Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, Т.е. это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата - ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:


Rк = Ry + 1/n(17)


где n - оставшийся срок экономической жизни;y - ставка доходности инвестиций.

. Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям:

к = Ry + SFF(n, Y)(18)


где SFF - фактор фонда возмещения;

Y = Ry - (ставка дохода на инвестиции).

. Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:


Rк = Ry + SFF(n, Yб)(19)


где Yб - безрисковая ставка процента [18].

Если при вложении инвестиций в недвижимость инвестор рассчитывает на то, что в будущем ее цена возрастет, то появляется необходимость учета в ставке капитализации прироста стоимости капиталовложений.

Из ставки доходности инвестиций на капитал вычитается отложенный доход и, таким образом, определяется коэффициент капитализации.


Rк = Ry - ?SFF(n, Y)(20)


где ? - процент прироста цены актива.

. Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы.

Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина коэффициента определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы. Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается:


(21)


где Rm - ипотечная постоянная;

ДО - ежегодные выплаты по обслуживанию долга;

К - сумма ипотечного кредита.

Ипотечная постоянная определяется по таблице шести функций сложного процента: она равна сумме ставки процента и фактора фонда возмещения или же равна фактору взноса на единицу амортизации.

Коэффициент капитализации для собственного капитала рассчитывается по формуле:


(22)


Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение:

R = m х Rm + (1-m) х Re(23)


где m - коэффициент ипотечной задолженности.

Формула связанных инвестиций также может быть применена для составных частей недвижимости земли и строений. Взвешенные ставки капитализации для земли и строений могут быть рассчитаны при условии, что можно получить точные ставки капитализации для каждого из компонентов, а также долги их вклада в общую стоимость имущества.


R = L х R1+ В х R2(24)


где L - стоимость земли в % от общей стоимости;- ставка капитализации для земли;

В - стоимость здания в % от общей стоимости;- ставка капитализации для здания.

На заключительном этапе рассчитывается стоимость недвижимости делением чистого операционного дохода на коэффициент капитализации.

Второй метод в рамках доходного подхода - метод дисконтирования денежных потоков (МДДП). Он более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Этот метод позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости (рис. 9).

Рисунок 9 - Этапы метода дисконтирования денежного потока


Для расчета ДДП необходимы данные:

длительность прогнозного периода;

прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;

ставка дисконтирования.

Расчет состоит из пяти этапов.

Первый этап - определение прогнозного периода зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. Тщательно выполненный прогноз позволяет предсказать характер изменения денежных потоков на более долгий срок. В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5 - 10 лет, для России типичной величиной будет период длительностью 3 - 5 лет. Это реальный рок, на который можно. сделать обоснованный прогноз.

Второй этап - прогнозирование величин денежных потоков, требует:

а) тщательного анализа на основе финансовой отчетности, предоставляемой заказчикам о доходах и расходах от объекта недвижимости в ретроспективном периоде;

б) изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик;

в) прогноз доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.

При оценке недвижимости методом дисконтирования денежных потоков рассчитывается несколько видов дохода от объекта: потенциальный валовой доход; действительный валовой доход; чистый операционный доход; денежный поток до уплаты налогов; денежный поток после уплаты налогов

На практике российские оценщики вместо денежных потоков дисконтируют доходы: ЧОД (указывая, что. объект недвижимости принимается как не отягощенный долговыми обязательствами); чистый поток наличности за вычетам расходов на эксплуатацию, земельного. налога и реконструкцию; облагаемую налогом прибыль.

Необходимо учитывать, что требуется дисконтировать именно денежный поток так как:

денежные потоки не так изменчивы, как прибыль;

понятие «денежный поток» соотносит приток и отток денежных средств, учитывая такие денежные статьи, как «капиталовложения» и «долговые обязательства», которые не включаются в расчет прибыли;

показатель прибыли соотносит доходы, полученные в определенный период, с расходами, понесенными в этот же период, вне зависимости от реальных поступлений или расхода денежных средств;

денежный паток - показатель достигнутых результатов как для самого. владельца, так и для внешних сторон и контрагентов-клиентов, кредиторов, поставщиков и т. д., поскольку отражает постоянное наличие определенных денежных средств на счетах владельца.

Таким образом:

Денежный поток до уплаты налогов равен ПВД (Потенциальный валовой доход) минус Потери от незанятости и при сборе арендной платы плюс Прочие доходы равно ДВД (Действительный валовой доход) минус ОР (Операционные расходы) минус Предпринимательские расходы владельца недвижимости, связанные с недвижимостью равно ЧОД минус Капиталовложения минус Обслуживание кредита плюс Прирост кредитов.

Денежный поток для недвижимости после уплаты налогов равен Денежный поток до уплаты налогов минус Платежи по подоходному налогу владельца недвижимости.

Третий этап расчёт стоимости реверсии (перепродажи). Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью:

назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта;

принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;

капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.

Четвёртый этап - определение ставки дисконтирования.

Ставка дисконтирования - процентная ставка, используемая для приведения будущих ожидаемых сумм (доходов или расходов) к текущей стоимости на дату оценки. Она показывает эффективность вложений капитала с учетом риска получения будущих доходов. Риск - оцененная степень неопределенности получения в будущем доходов.

При оценке объекта недвижимости ставка дисконта рассчитывается, как правило, кумулятивным методом. Он основан на сопоставлении доходности и рисков доступных альтернативных инвестиций. Повышение осознанного уровня риска выражается в увеличении ставки дисконтирования. Суть данного метода заключается в прибавлении процентных составляющих (премий) отражающие дополнительные риски, присущие данному инвестиционному решению, к ставке дохода на инвестиции которые в сравнении с другими инвестиционными инструментами считаются безрисковой.

Существуют и другие методы расчёта ставки дисконтирования.

Метод сравнения альтернативных инвестиций основан на том, что аналогичные по риску проекты должны иметь аналогичную ставку дисконтирования.

Метод выделения. Ставка дисконтирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости. Обычный алгоритм расчета ставки дисконтирования по методу выделения следующий:

моделирование для каждого объекта-аналога в течение определенного периода времени по сценарию наилучшего и наиболее эффективного использования потоков доходов и расходов;

расчет ставки доходности инвестиций по объекту;

полученные результаты обработать любым приемлемым статистическим или экспертным способом с целью приведения характеристик анализа к оцениваемому объекту [24, с. 99].

Метод мониторинга позволяет выявить тенденции изменения доходности альтернативных инвестиций, имеющих связь с доходностью объекта недвижимости. Такой анализ позволяет сделать предположение относительно вероятного прогноза изменения доходности объекта недвижимости на основе мониторинга рынка недвижимости, результаты которого официально публикуются [47].

Эти методы достаточно трудоёмки и требует открытости и развитости рынка недвижимости, поэтому в российской оценочной практики широкого применения не нашли.

На пятом заключительном этапе производится расчёт стоимости объекта недвижимости по формуле:


(25)


где СДДП - стоимость методом дисконтирования денежного потока;

ДП - денежный поток периода t;

i - ставка дисконтирования денежного потока периода t;

M - стоимость реверсии, или остаточная стоимость.

Остаточная стоимость, или стоимость реверсии, должна быть продисконтированна (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков. Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна: текущая стоимость прогнозируемых денежных потоков плюс текущая стоимость остаточной стоимости (реверсии).

Методы доходного подхода по сравнению с затратным и сравнительным имеют преимущество при оценке коммерческой недвижимости. Оно заключается в том, что доходный поход опирается на генерируемые недвижимостью доходы. При этом у него, как и у других подходов есть свои недостатки.

Для определения достоинств и недостатков подходов необходимо сделать их сравнительную характеристику. Сравнительную характеристику подходов к оценке можно представить для наглядности в виде табл. 2.


Таблица 2 - Сравнительная характеристика подходов оценки коммерческой недвижимости

ХарактеристикаЗатратный подходСравнительный подходДоходный подходМетод капитализацииМетод дисконтированияК чему приравнивается стоимостьК затратам на создание аналогичного или идентичного объекта с учётом накопленного износа и стоимости земельного участкаК наиболее вероятной цене сопоставимого аналогаК текущей стоимости доходов от использования объектаОсновные принципыЗамещенияСпрос и предложение, замещение, пропорциональности, зависимости.Ожидания, замещения, спроса и предложения, предельной продуктивностиИспользование рыночной информации.При расчёте смет нового строительства в ценах строительных материалов, при определении стоимости земельного участка.Основан на ценах сравнения с рыночными ценами аналогов.При формировании ставки капитализации информация берётся с рыка, в ЧОД при формировании его по рыночной аренде.При формировании - ставки дисконтирования информация берётся с рынка, в ДП при формировании его по рыночной аренде.Источники информации.Информационный бюллетень КО-ИН-ВЕСТ, периодическая печать, сборники УПВС.Интернет, справочники по недвижимости, риэлтерские агентства, собственная база данных.Интернет, бухгалтерская документация, текущие договоры.Интернет, бухгалтерская документация, текущие договоры.Основные преимущества.Доступность информации, универсальность применения.Основан на рыночной информации, объективность и достоверность полученной стоимости.Показывает стоимость основываясь на доходах., которые генерирует объект недвижимости.Основные недостатки.Заниженная стоимость (не учитывает различия в инвестиционных издержках и рыночной стоимости улучшения), трудности при определении стоимости земельного участка и прибыли инвестора.Необходим хорошо развитый рынок, большое влияние оказывает достоверность информации. Трудность подбора аналогов. Некоторые характеристики могут проявится не сразу.Основан на прогнозных данных, необходим постоянный ровный доход, не учитывает возможные инвестиции в будущем.Основан на прогнозных данных,, трудности при определении потока доходов и построения ставки дисконтирования.ПрименениеОценка новых или недавно построенных объектов, анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, технико-экономическое обоснование нового строительства, оценка объектов незавершенного строительства, оценка в целях налогообложения, оценка в целях страхования, недостаток информации.Когда есть хорошо развитый рынок аналогичных объектов, и нет обременений, исключительной экономической выгоды, специализации у объекта.Для коммерческой недвижимости, когда недвижимость даёт постоянный стабильный доход и не планируется инвестиционная деятельность в недвижимость.Для коммерческой недвижимости. При нестабильном доходе от объекта оценки, если планируются инвестиции.Применение к коммерческой недвижимости.Т.к. не учитывает динамику движения доходов и основывается на ретроспективных данных. Применяется как дополнительный.Может применятся на ровне с доходным подходом при развитом и сбалансированном рынке коммерческой недвижимости.Является основным для оценки коммерческой недвижимости, приносящей постоянный стабильный доход.Как альтернатива метода капитализации при нестабильных платежах или инвестициях в будущем.

В зависимости от конкретной ситуации, результаты каждого из трех методов могут в большей или меньшей степени отличаться друг от друга. Для коммерческой недвижимости на практике применяют все три метода. При сбалансированном рынке все три подхода должны дать близкие по значению результаты. Но в следствии того, что рынок российской недвижимости не сбалансирован и спрос опережает предложения, стоимости полученные разными подходами могут существенно отличаться. Поэтому для определения итоговой стоимости оценщик применяет весовые коэффициенты к каждой полученной стоимости разными подходами. В этих коэффициентах отражается степень надёжности информации используемой в каждом из подходов. Что бы понять специфику оценки коммерческой недвижимости необходимо рассмотреть её оценку на примере.


3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ СТАВКИ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ, ПРИ СДАЧЕ В АРЕНДУ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ ОАО «НЗХК»


3.1 Характеристика объекта оценки


Объектом оценки является имущество ОАО «НЗХК», расположенное по адресу: г. Новосибирск, ул. Тайгинская, 6, в составе:

- здание № 701 площадью 3807,8 м2, инв. № 200128;

здание № 702 площадью 15 661 м2, инв. № 381121.

1. Описание местоположения объекта оценки.

Новосибирск - город в России, административный центр Новосибирской области и Сибирского федерального округа. Крупный транспортный узел (железные и шоссейные дороги; Транссибирская магистраль и 2 аэропорта). В Новосибирске находится резиденция полномочного представителя президента РФ по Сибирскому федеральному округу, Сибирское отделение Российской академии наук, отделения Российской академии медицинских наук, Российской академии сельскохозяйственных наук и региональное отделение Российской академии архитектуры и строительных наук. Современный Новосибирск имеет в своем составе 10 административных районов (табл. 3), (рис. 10).


Таблица 3 - Административные районы по данным Новосибирского областного комитета государственной статистики

РайонДанные о площади территории и населенииДоля в численности населения города (по переписи 2002 г.), %Доля в территории города, %Дзержинскийнаселение - 156,4 тыс. чел. территория - 36,7 км211,07,3Железнодорожныйнаселение - 63,0 тыс. чел. территория - 7,5 км24,41,5Заельцовскийнаселение - 137,6 тыс. чел. территория - 83,0 км29,616,6Калининскийнаселение - 174,0 тыс. чел. территория - 41,0 км212,28,2Кировскийнаселение - 169,8 тыс. чел. территория - 52,0 км211,910,4Ленинскийнаселение - 273,2 тыс. чел. территория - 70,3 км219,214,0Октябрьскийнаселение - 176,6 тыс. чел. территория - 57,6 км212,411,5Первомайскийнаселение - 71,7 тыс. чел. территория - 69,3 км25,013,9Советскийнаселение - 131,3 тыс. чел. территория - 76,4 км29,215,3Центральныйнаселение - 72,0 тыс. чел. территория - 6,4 км25,11,3

Рисунок 10 - Административно - территориальное деление г. Новосибирска


Калининский район образован из части территории Дзержинского района согласно Указу Президиума Верховного Совета СССР от 20 октября 1980 года. В декабре 1997 года в состав района включен рабочий посёлок Пашино.

Территория - 41.2 км2.

Население - 171.1 тыс. чел.

Основные улицы: Богдана Хмельницкого, Учительская, Объединения, Курчатова. По территории проходит около 70 улиц и переулков. Общая протяженность улиц - 75 км.

Калининский район в экономике города занимает одну из лидирующих позиций: здесь производится сейчас около 22 % товаров и услуг Новосибирска. На территории района зарегистрировано 2950 предприятий, в том числе 15 крупных и средних промышленных предприятий. Бесспорный лидер среди промышленных предприятий района - ОАО «НЗХК». Его доля в общем объеме товаров и услуг составляет сейчас более 80 %. ОАО "Русич" обеспечивает кондитерскими изделиями 90 % местного рынка. Производство тепловыделяющих элементов, оборудования, комплектующих для атомных электростанций, и, кроме того, выпуск оборонной продукции - главная особенность экономики района. Прирост рабочих мест на промышленных предприятия - 6.5 %. Старейшие предприятия района: государственное предприятие Новосибирский механический завод "Искра", ОАО "Промстальконструкция", ПО "Север", ПО "Электрон". Пять предприятий района стали победителями в конкурсе "Лучшее предприятие по социальному партнёрству" - это флагман отечественной ядерной энергетики - НЗХК, механический завод "Искра", ЗАО "Специализированное монтажно-наладочное управление № 70", ОАО "Промстальконструкция" и ЗАО "Монтажно-строительное управление № 78".

Из всего числа зарегистрированных предприятий Калининского района 2675 составляют предприятия малого бизнеса. Из них 45 % занимает торговля, на втором месте производство и строительство - 15 % и 13 % соответственно, по 3 % и 4 % - транспорт и образование. Наиболее преуспевающее из коммерческих структур района - АО "Белон". В целях развития малого бизнеса создан Калининский районный совет предпринимателей.

Производство потребительских товаров растёт и составляет 20 % в общем объеме. Торговая сеть за последние 10 лет выросла почти в 10 раз - было в районе 82 торговых предприятия, стало - 760. Число микрорынков - 8.

За годы существования района построены новые большие микрорайоны: "Снегири", "Родники", 4-й микрорайон, "Плехановский".

К числу важнейших объектов в новых микрорайонах относятся учреждения образования. Построено 8 новых школ. В районе с момента его образования построено 17 детских дошкольных учреждений, из них - 5 детские комбинаты с плавательными бассейнами. Всего дошкольных учреждений - 31. Согласно концепции развития района система образования получила пополнение - появилась гимназия им. Калинина. Сейчас в районе насчитывается 70 учреждений образования, в том числе негосударственные, такие как Православная гимназия, "Эко-школа", "Ступени", "Гармония". Высшая школа представлена негосударственным учреждением - Новым Сибирским университетом. Действуют 6 муниципальных подростковых клубов.

Развивается здравоохранение Калининского района: построен терапевтический корпус в медсанчасти № 25 на 240 мест, 3 поликлиники, женская консультация, новые корпуса больницы № 4 в Пашино, молочная кухня в "Снегирях", профилакторий ОАО «НЗХК» в Сосновом бору, аптеки. В районе 9 лечебно-профилактических учреждений, большая амбулаторно-поликлиническая сеть, муниципальная больница № 25 на 810 коек.

На территории района располагаются Дворец спорта "Сибирь", спорткомплекс "Север", бассейн "Нептун", ПКиО "Сосновый бор", ДК им. Горького, кинотеатр "Космос", клуб "Отдых" и другие учреждения досуга. Калининский район имеет свое лицо: монументально-строгие формы архитектурных творений прошлых лет сочетаются с легкими стремительными линиями современными, необыкновенный дизайн улиц, много зелени.

На территории района с начала 80-х годов действует Совет директоров предприятий района, на котором обсуждаются социально значимые вопросы. С целью улучшения качества жилищно-коммунальных услуг созданы муниципальные учреждения - Дирекция заказчика по жилищно-коммунальному хозяйству Калининского района", "Лифтсервис Калининского района" и Центральная аварийно-диспетчерская служба. Здесь появился комплексный центр социальной реабилитации несовершеннолетних "Берегиня", детский подростковый центр "Юность", Центр социальных услуг и многое другое. Здесь возрожден районный праздник "Папа, мама, я - спортивная семья".

Общая площадь жилищного фонда - 2861.5 тыс. м2, в том числе - муниципальный - 2442.4 тыс. м2.

По территории района проходят 3 троллейбусных, 2 трамвайных, 14 автобусный маршрутов.

Более подробно местоположение объекта оценки приведено на рис. 11.


Рисунок 11 - Местоположение объекта оценки и его окружение

Район расположения объекта оценки характеризуется средней деловой активностью, развитой инфраструктурой, транспортной доступностью, среднеразвитой транспортной развязкой.

2. Описание объекта оценки (описание здания 702 представлено в табл. 4).


Таблица 4 - Краткое описание технических характеристик здания 702

ХарактеристикаЗначениеНаименование зданияЗдание 702Инвентарный номер381121Балансовая стоимость, руб.75 674 355,44Остаточная стоимость на 01.09.11 г., руб.36 628 688,23Этажность1-2Года постройки здания1986Площадь застройки, м215782,5, рампа - 328,6Общая площадь, кв.м.15661,0Строительный объём, куб. м.181499ФундаментБетонный ленточныйПерекрытияЖ/бетонные плитыПерегородкиКирпичные, панельныеСтеныСтеновые панели с кирпичными вставкамиПолыБетонные, линолеумКрышаСовмещенная мягкаяПроемыОкна - 2-е створные, деревянный переплет Двери - простые деревянные, ворота - металлическиеВнутренняя отделкаШтукатурка, побелка, окраска, обои, кафельКоммуникацииОтопление - центральное от ТЭЦ Электроосвещение - проводка открытая, скрытая Водопровод - от городских сетей Канализация - в городские сети Горячее водоснабжение - от ТЭЦ Телефон - НГТС Вентиляция - приточно - вытяжнаяЛестницыМеталлическиеПрочие работыОтмостка бетонная, рампа бетоннаяФизический износ по данным технического паспорта, %21Описание здания 701 представлено в табл. 5.


Таблица 5 - Краткое описание технических характеристик здания 701

ХарактеристикаЗначениеНаименование зданияЗдание 701Инвентарный номер200128Балансовая стоимость, руб.15 627 259,20Остаточная стоимость на 01.09.11 г., руб.5 821 375,55Этажность1Года постройки здания1982Площадь застройки, кв.м4409,7Общая площадь, кв.м.3807,8Строительный объём, куб.м.42552ФундаментБетонныйПерекрытияЧердачное - сборное железобетонноеПерегородкиКирпичныеСтеныПанельные, кирпичные, железобетонный каркасПолыБетонныеКрышаСовмещенная мягкая рулоннаяПроемыОкна - 2-е створные, ленточное остекление Двери - ворота металлические, простыеВнутренняя отделкаШтукатурка, побелка, окраскаКоммуникацииОтопление - центральное от ТЭЦ Электроосвещение - проводка открытая, скрытая Водопровод - от городских сетей Канализация - в городской коллектор Телефон - НГТС. Вентиляция - естественнаяЛестницыМеталлическиеПрочие работыОтмостка, рампаФизический износ по данным технического паспорта, %19

Общее состояние зданий на дату оценки определено как удовлетворительное.

Оцениваемые здания расположены на земельных участках, также находящихся в собственности ОАО «НЗХК». Геодезические изыскания и топографическая съемка местности в процессе оценки не проводились. В своей оценке я исхожу из того, что на участках нет никаких вредоносных почв и подпочв, неблагоприятно влияющих на объекты, находящиеся на участках. Согласно данным, земельные участки соответствуют необходимым нормативным условиям для ведения деятельности и под некапитальное строительство (площадки, контейнеры и т.п.). Краткие технические характеристики земельных участков приняты на основании кадастровых планов земельных участков (выписки из государственного земельного кадастра), основные сведения представлены в табл. 6.


Таблица 6 - Основные сведения об оцениваемых земельных участках

НаименованиеЗемельный участокЗемельный участокМестоположениеУстановлено относительно ориентира нежилое здание № 702, расположенного в границах участка, адрес ориентира: обл. Новосибирская, г. Новосибирск, ул. Тайгинская, 6Установлено относительно ориентира нежилое здание № 701, расположенного в границах участка, адрес ориентира: обл. Новосибирская, г. Новосибирск, ул. Тайгинская, 6Общая площадь, кв.м.27 052,015 575,0Кадастровый номер54:35:041720:15754:35:041720:156Категория земельЗемли населенных пунктовЗемли населенных пунктовРазрешенное использование (назначение)Для обслуживания складской площадки ОАО "НЗХК"Для обслуживания складской площадки ОАО "НЗХК"Кадастровая стоимость, руб.71 267 682,4441 031 870,25

Фотографии объекта оценки представлены в Прил. А к настоящему диплому. Все вышеприведенные факты будут учтены при определении рыночной стоимости объекта оценки.


3.2 Анализ рынка аренды в г. Новосибирске


Новосибирск является крупнейшим городом Сибирского региона, а также одним из самых крупных городов России. Также Новосибирск - крупный деловой и торговый центр, с большим промышленным, торговым, научным и культурным потенциалом. Все это делает Новосибирск привлекательным для ведения бизнеса. Поэтому рынок коммерческой недвижимости г. Новосибирска можно считать развитым, чего не скажешь о рынке коммерческой недвижимости Новосибирской области. Предложения по продаже или аренде объектов по Новосибирской области появляются достаточно редко и в основном касаются ближайших к Новосибирску поселений (г. Бердск, г. Обь, пос. Краснообск, г. Искитим).

Рынок нежилых помещений в г. Новосибирске представлен объектами различного направления: Центральная часть города представлена торговыми, офисными площадями, окраины и заводские районы города представлены складскими и производственными помещениями. Если раньше помещения в основном сдавались в аренду, то на сегодняшний день, с развитием рыночных отношений и увеличением доходов потенциальных собственников недвижимого имущества, многие инвесторы предпочитают приобретать в собственность объекты недвижимости, ведь это дает возможность для более спокойного ведения бизнеса (с арендой могут возникать различные проблемы - повышение арендной платы, отказ в аренде и пр.), а так же позволяет кредитоваться под залог объектов недвижимости.

Рынок нежилых помещений в Новосибирске представлен преимущественно офисными, торговыми, производственными и складскими помещениями. Именно такие помещения чаще всего выставляются на продажу или сдаются в аренду и являются наиболее востребованными. По прежнему низок уровень как предложения, так и спроса на помещения для организации сервисных услуг населению.

В структуре предложения коммерческой недвижимости можно выделить три группы объектов по местоположению: центральные районы, районы средней удаленности и удаленные районы.

Территориально зона средней (от центра) отдаленности занимает примерно четыре пятых городских площадей. Сфера услуг по большему числу их видов расположена преимущественно в районах близких к центру города и в центре города. Производственные площади расположены в зонах средней отдаленности и на окраинах города. Эта тенденция легко объяснима: престижность района непринципиальна для организации производства, а помещения в отдаленных от центра районах дешевле.

Классификация складских помещений.

Единой, всеми признанной классификации складских помещений нет, но наиболее популярной среди специалистов и самой подходящей для нынешней российской действительности можно с уверенностью назвать классификацию, предложенную еще в 2004 году агентством Swiss Realty Group.

Компания выделила семь классов. К первому («А») классу она отнесла современные помещения, построенные с учетом будущей складской деятельности. Их расположение, отделка и оборудование призваны отвечать таким принципам современной складской логистики, как близость основных транспортных артерий, возможность адаптации под любые виды товаров, высокая скорость грузооборота и гарантии сохранности.

Основные требования к складским помещениям класса «А»:

расположение на основных транспортных магистралях; прямой доступ на территорию склада непосредственно с трассы или по удобным дорогам-сателлитам;

одноэтажное однообъемное здание с высокими потолками, позволяющее установить любое стеллажное (конвейерное) и тому подобное оборудование, в том числе многоэтажные (мезонинные) стеллажные системы;

плоские бетонные полы с антипылевым покрытием, обеспечивающие высокую скорость и безопасность движения погрузочной техники;

высокая проектная нагрузка на поверхность пола, дающая возможность применять тяжелую погрузочную технику (высотные штабелеры), максимально используя высоту стеллажей;

редкая сетка колонн, позволяющая варьировать размещение рядов стеллажей и оптимизировать организацию движения механизмов и складских работников;

одни и более погрузочно-разгрузочные ворота на каждую тысячу квадратных метров склада и обособленная зона погрузки-разгрузки и комплектации заказов, обеспечивающие максимально быструю разгрузку и загрузку грузового транспорта;

система пожарной сигнализации и автоматическая система пожаротушения (или возможность ее установки);

отопление;

автономные системы тепло- и водоснабжения;

погрузочно-разгрузочные ворота, оборудованные гидравлическими аппарелями и док-шелтерами (или позволяющие их устанавливать);

прилегающая территория (хозяйственные постройки, внутренние дороги, парковки, зоны разворота и озеленения), составляющая не менее 40% от площади складского комплекса;

привлекательный внешний вид (отделка современными фасадными системами, современное остекление).

Следующие классы присваиваются складским помещениям с учетом отсутствия определенных параметров, присущих классу «А». Второй класс («A-минус») включает в себя полностью реконструированные помещения, построенные 20 - 30 лет назад. По характеристикам они сходны с площадями класса «А». Единственное отличие - это местоположение: часто находятся в черте города, в промзонах.

Класс «В-плюс» - это помещения, построенные в 90-х годах, по ряду причин (недостаточное количество ворот, неудобство подъездных путей и тому подобное) не соответствующие двум-трем ключевым параметрам, необходимым для площадей класса «А». На рынке их довольно много, что связано с хаотичным ростом инвестиционной активности в сфере строительства складов.

Четвертый класс («B»): склады, возведенные в 70-80-х годах в соответствии с канонами логистики, свойственными плановой экономике. Они часто требуют некоторых капиталовложений и изменений для оптимизации складской деятельности: смены полового покрытия, установки современных охранных систем и так далее.

К классу «С» относятся бывшие производственные помещения, таксомоторные парки и автобазы, изначально не приспособленные под складскую обработку. Такие помещения требуют значительных строительных и технических изменений (врезание дополнительных ворот, создание рамп, пандусов, замена остекления, витражей капитальными стенами, модернизация покрытия пола, систем отопления и пожаротушения).

Шестой класс («C-минус») - это старые (30 - 60-е гг.) и ветхие помещения советского периода (большинство овощехранилищ и продуктовых оптовых баз). Обычно они не соответствуют современным требованиям по нормам пожарной безопасности и возможностям грузооборота, нуждаются в значительных вложениях в капремонт и модернизацию.

Класс «D» - те неприспособленные под складские нужды помещения, которые с финансовой точки зрения было бы выгоднее снести, построив на их территории склады более высокого класса.

Класс, к которому относится складское помещение, - один из основных показателей, влияющих на стоимость квадратного метра и арендную ставку. Выбор - покупать или арендовать - совершается с учетом класса и исходя из целей и специфики бизнеса. Но, по мнению специалистов, если это крупная логистическая компания, то лучше всего начинать с приобретения либо строительства собственного логистического комплекса, обустраивая объект под требуемый технологический процесс.


3.3 Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости ОАО «НЗХК», с использованием общепринятых подходов


1. Определение рыночной стоимости ставки арендной платы в рамках сравнительного подхода.

Сравнительный подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы, сданы в аренду или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Сравнительный подход наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи либо сдаче в аренду. Если такая недвижимость на рынке отсутствует, данный подход не применим.

В данной работе в рамках сравнительного подхода был проведен анализ рыночной стоимости ставки арендной платы 1 м2 объектов аналогичных по назначению и местоположению в г. Новосибирске.

Анализ рыночной стоимости ставки арендной платы 1 м2 объектов производился по следующим этапам:

  1. Определение наиболее важных характеристик данного типа коммерческой недвижимости, к которой относятся оцениваемые нами здания согласно анализа наиболее эффективного использования, влияющих на рыночную стоимость.
  2. Распределение наиболее часто встречающихся вариантов характеристик по типам недвижимости.
  3. Анализ значения каждой характеристики на рыночную стоимость объекта путем определения удельного веса характеристики на основе статистического опроса мнения экспертов.
  4. Определение «оценок» по каждому варианту характеристики по бальной системе. Основным принципом расстановки «оценок» является преимущество одного критерия характеристики над предыдущим.

Следует отметить, что объекты имеющие определенное количество балов рассматриваются относительно друг друга по количеству баллов, накопленных в одинаковом диапазоне. Шкала баллов равна от - 2 до 2 с шагом равным 0,5.

  1. Описание аналогов и оцениваемых объектов на основании выше установленных характеристик и их возможных вариантов по типам недвижимости.
  2. Распределение «оценок» по установленным характеристикам и определенным «оценкам» по каждому аналогу и оцениваемому объекту.
  3. Определение базового коэффициента рыночной стоимости по каждому аналогу и объекту оценки как средневзвешенного значения «оценок» характеристик и удельных весов этих характеристик (основанных на мнениях экспертов).
  4. Определение возможной рыночной стоимости ставки арендной платы 1 м2 объекта оценки по методу «пропорции» при условии если бы у нас был один аналог. В этом случае средневзвешенное значение (базовый коэффициент) по каждому аналогу различное.

Неизвестной в пропорции: Базовый К 1 / Стоимость ставки аренды 1м2 аналога 1 = Базовый К объекта оценки / Стоимость ставки аренды 1 м2 объекта оценки является стоимость ставки арендной платы 1 м2 объекта оценки.

  1. Определение рыночной стоимости ставки арендной платы 1 м2 объекта оценки как среднеарифметическое значение результатов возможных стоимостей, выведенных из пропорций.

Анализ рыночной стоимости ставки арендной платы 1 м2 складских зданий помещений и определение рыночной стоимости ставки арендной платы 1 м2 оцениваемых зданий представлены в табл. 7 - 11.


Таблица 7 - Анализ значения характеристик складских помещений

Площадь (балл)Права собственности (балл)Физическое состояние (балл)Удаленность от центра города (балл)Наличие отопления (балл)Наличие телефона (балл)Наличие грузоподъемного оборудования (балл)Наличие пандуса (балл)Наличие охраны, парковки, ж/д путей (балл)Итого (балл)Эксперт 10,10,050,20,150,150,050,150,050,11Эксперт 20,20,10,150,150,10,050,10,10,051Эксперт 30,150,10,250,250,050,050,10,0250,0251Эксперт 40,30,20,400,0200,030,0501Эксперт 50,20,10,250,10,060,050,10,060,081Уд. Вес0,190,110,250,130,0760,040,0960,0570,0511

В дипломной работе к ценам предложений объектов - аналогов была применена корректировка на торг. Корректировки на торг при переходе от цен предложений к ценам сделок определена, опираясь на данные аналитического отдела ООО «БЕЛАЗОР», и составила для аренды объектов складской недвижимости в г. Новосибирске 23 %.


Таблица 8 - Характеристики, влияющие на рыночную стоимость объектов, их наиболее встречающиеся варианты и их «оценки» для складских помещений

Характеристики и их наиболее встречающиеся варианты«Оценки» по столбцам соответственно строкамПлощадь, м2Права собственностиФизическое состояниеУдаленность от центра городаНаличие отопленияНаличие телефонаНаличие грузоподъемного оборудованияНаличие пандусаНаличие охраны, парковки, ж/д путей2,00до 500частноеотличноецентр+1,50501-1000хозяйственного веденияхорошеерайон, приближенный к центру1,001001-5000оперативного управленияпод с/отделкусредняя+ -++++0,50более 5000удовлетворительноекрайняя0,00неудовлетворительноедо 20 км (пригород)------0,50от 20 до 50 км-1,00более 50 км

Таблица 9 - Описание аналогичных и оцениваемых складских зданий / помещений, сдаваемых в аренду

НаименованиеПлощадьПраво собственностиФизическое состояниеРайон, удаленность от центраНаличие отопленияНаличие телефонаНаличие грузоподъемного оборудованияНаличие пандусаНаличие дополнительных улучшений (парковка, охрана, подъездные пути, ж/д пути)Ставка арендной платы за 1 м2 (с НДС) с учетом торга 23 % без учета коммунальных и иных платежей, руб.АналогиСкладское помещение560,0частноехорошеег. Новосибирск Калининский р-он, ул. Б. Хмельницкогосредняя++--+Ошибка! Недопустимый объект гиперссылки. <#"justify">Складское помещение453,0частноехорошеег. Новосибирск Калининский р-он, ул. Писемскогосредняя++--+130,90Складское помещение420,0частноехорошеег. Новосибирск Калининский р-он, ул. Писемскогосредняя++--+143,99Складское помещение730,0частноеотличноег. Новосибирск Калининский р-онсредняя++--+143,99Складское помещение1500,0частноехорошеег. Новосибирск Калининский р-он, ул. Б. Хмельницкогосредняя++--+117,81Складское помещение1100,0частноеудовлетворительноег. Новосибирск Калининский р-онсредняя++-++98,18Складское помещение1950,0частноеудовлетворительноег. Новосибирск Калининский р-онсредняя++-++98,18Складское помещение2000,0частноехорошеег. Новосибирск Калининский р-он, ул. Б. Хмельницкогосредняя++--+117,81Объект оценкиЗдание 70215661,0частноеудовлетворительноег. Новосибирск ул. Тайгинская, д. 6средняя+++++Здание 7013807,8частноеудовлетворительноег. Новосибирск ул. Тайгинская, д. 6средняя+++++

- Расчет базового коэффициента (К баз)

№ п/пНаименованиеПлощадь (балл)Право собственности (балл)_изиическое состояние (балл)Район, удаленность от центра (балл)Наличие отопления (балл)Наличие телефона (балл)Наличие грузоподъемного оборудования (балл)Наличие пандуса (балл)Наличие дополнительных улучшений (балл)Средневзвешенный балл (К баз)Аналоги1Складское помещение1,521,51210011,2532Складское помещение221,51210011,3483Складское помещение221,51210011,3484Складское помещение1,5221210011,3785Складское помещение121,51210011,1586Складское помещение120,51210110,9657Складское помещение120,51210110,9658Складское помещение121,51210011,158Объект оценкиЗдание 7020,520,51211110,966Здание 701120,51211111,061


В объявлениях о сдаче объектов - аналогов сказано, что в указанные арендные ставки уже включены коммунальные и остальные прочие платежи, а также НДС. Поскольку задачей настоящей оценки является определение арендной платы за здания с НДС без учета коммунальных и иных платежей, к ценам предложений объектов - аналогов была применена корректировка на наличие в них коммунальных и прочих услуг. Проанализировав данные, о расходах на эксплуатационные услуги по оцениваемым зданиям, а также по данным прочих опрошенных собственников нежилых помещений, я определила среднюю величину затрат на коммунальные и прочие платежи в размере 15 % от ставки арендной платы.


Таблица 11 - Определение рыночной стоимости ставки арендной платы оцениваемых зданий

НаименованиеБазовый коэффициент аналогаСтоимость ставки арендной платы 1 м2 аналога, руб.Здание 702Здание 701Базовый коэффициент оцениваемого объекта0,9661,061Аналог 11,253Ошибка! Недопустимый объект гиперссылки. <#"justify">116,00127,00Аналог 21,348130,9094,00103,00Аналог 31,348143,99103,00113,00Аналог 41,378143,99101,00111,00Аналог 51,158117,8198,00108,00Аналог 60,96598,1898,00108,00Аналог 70,96598,1898,00108,00Аналог 81,158117,8198,00108,00Рыночная стоимость ставки арендной платы (с НДС) за 1 м2 в месяц без учета коммунальных и иных платежей округленно, руб.101,00111,00

2. Определение рыночной стоимости ставки арендной платы в рамках доходного подхода.

Доходный подход предполагает, что для объектов аналогичного типа недвижимости на рынке имеется активный спрос на долгосрочную аренду, обеспечивающий долгосрочное поступление арендного дохода.

Доходный подход при оценке недвижимости включает следующие этапы:

прогнозирование будущих доходов;

капитализация будущих доходов.

Стоимость объекта оценки определяется из выражения:


С = ЧОД / R(26)


где ЧОД - чистый операционный доход;- коэффициент капитализации.

Чистый операционный доход (ЧОД) равен эффективному валовому доходу (ЭВД) за вычетом операционных расходов за год.


ЧОД = ЭВД - расходы(27)


ЭВД - это потенциальный валовый доход (ПВД), уменьшенный на вакансии, недобор платежей и прочие расходы (потери от недоиспользования).


ЭВД = ПВД - потери от недоиспользования(28)


Потенциальный валовой доход (ПВД) - это доход, приносимый недвижимостью при 100 %-й загрузке площадей, предназначенных для сдачи в аренду, до вычета эксплуатационных затрат.


ПВД = S х А х 12(29)


где S - площадь арендуемых помещений;

А - ставка арендной платы;

- число месяцев в году.

Таким образом, стоимость объекта может быть представлены в следующем выражении:


С =( S х A х 12 - потери от недоиспользования) - расходы / R(30)


Исходя из приведенного выше выражения ставка арендной платы (А) равна:


А = (С х R + расходы + потери от недоиспользования) / S / 12(31)


Операционные расходы в данной работе не учитывались, так как задачей настоящей оценки является определение арендной платы за здания с НДС без учета коммунальных и иных платежей, то есть операционные расходы не включаются в установленную арендную плату.

В связи с тем, что по оцениваемому имуществу планируется заключение долгосрочных договоров аренды, я сочла возможным в данном случае принять величину потерь от недоиспользования равной нулю.

Определение ставки капитализации.

Ставка капитализации - это ставка, которая, будучи отнесенной к текущим доходам, приносимым инвестициями, дает оценочную стоимость инвестиций. Общая ставка дисконтирования учитывает как доход на инвестиции, так и компенсацию изменения стоимости имущества за рассматриваемый период.

При оценке имущества общая ставка капитализации определяется на основе фактических данных о соотношении чистой прибыли от имущества и его цены или способом кумулятивного построения. Поскольку достоверная статистика о чистой прибыли от объектов имущества и их ценах отсутствует, мною применялся способ кумулятивного построения общей ставки капитализации.

Этот способ заключается в последовательном наращивании первой составляющей ставки капитализации (безрисковой ставки процента), к которой последовательно прибавляются поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемого объекта.

Безрисковая ставка дохода для инвестора представляет собой альтернативную ставку дохода, которая характеризуется практическим отсутствием риска и высокой степенью ликвидности.

Основные критерии безрисковости:

фиксированный процент по инвестициям в течение всего периода инвестирования; долгосрочный характер вложений;

прогнозируемость изменения стоимости в течение всего периода инвестирования.

Данная ставка используется в качестве точки отсчета, к которой привязывается оценка различных видов риска, характерных для вложений в данное предприятие. В мировой практике в качестве безрисковой ставки используется обычно ставка дохода по долгосрочным государственным долговым обязательствам, поскольку считается, что государство является самым надежным гарантом своих обязательств. Кроме данной ставки в качестве безрисковой может выступать ставка по вложениям, характеризующимся наименьшей степенью риска, например, по валютным депозитам Сбербанка РФ и других финансово устойчивых банков, кроме этого, может выступать и безрисковая ставка, рассчитанная для западных компаний, однако здесь необходимо применение поправки на страновой риск. Для целей настоящего расчета в качестве безрисковой ставки была принята средневзвешанная ставка РЕПО, составляющая на дату оценки 7,85 %.

При расчете ставки капитализации в рамках настоящего расчета риск инвестиционного менеджмента и риск низкой ликвидности не учитываются, так как по оцениваемому имуществу планируется заключение долгосрочных договоров аренды. Риск вложений в объекты недвижимости также не учитывался, так как по условиям договора расходы на страхование имущества несет потенциальный арендатор.

Норма возврата капитала для оцениваемого имущества рассчитана по методу Ринга исходя из года постройки и нормативного срока службы согласно группе капитальности зданий. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни.


Nвк = 1 / n(32)


где Nвк - норма возврата капитала;

n - оставшийся срок экономической жизни.

Расчет ставки капитализации для оцениваемого имущества представлен в табл. 12.


Таблица 12 - Расчет ставки капитализации для оцениваемого имущества

Наименование показателяЗдание 702Здание 701Безрисковая процентная ставка, %7,857,85Норма возврата капитала, %1,311,38Ставка капитализации, %9,169,23Коэффициент капитализации0,090,09

В качестве рыночной стоимости имущества были приняты данные о стоимости воспроизводства объекта оценки. Стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

Определение стоимости воспроизводства.

Полная стоимость воспроизводства (замещения) объекта оценки определялась как стоимость в ценах на дату оценки возведения объекта-аналога. В качестве объекта-аналога рассматривается типовое здание / сооружение с тем же, что и у оцениваемого объекта, функциональным назначением, сходным объемно-планировочным и конструктивным решением. Последовательность определения стоимости воспроизводства в общем случае включает:

- выбор объекта-аналога из базы нормативных данных;

- корректировку показателя единичной стоимости объекта-аналога с учетом отличий от объекта оценки;

- определение стоимости объекта оценки в базисном уровне цен используемой нормативной базы;

перевод стоимости из базисного уровня цен используемой базы данных в цену на дату оценки.

Полная стоимость воспроизводства оцениваемого объекта определяется путем умножения его строительного объема на стоимость строительства 1 куб.м зданий, аналогичных оцениваемому (той же группы капитальности, построенных по сходному проекту, с использованием подобных материалов и технологий). Основная формула расчета:


Св = С i ´ V(33)


где Св - полная стоимость воспроизводства объекта на дату оценки, руб.

Сi - стоимость строительства 1 куб. м. (1 кв.м., пог. / м., м., шт.) оцениваемого объекта на дату оценки, руб.;

V - строительный объем (площадь, длина, количество) оцениваемого объекта.

Стоимость воспроизводства 1 куб. м. объекта оценки на дату оценки определяется путем пересчета восстановительной стоимости строительства 1 куб.м. аналога из условий базового 1969 года в условия на дату оценки с использованием соответствующих коэффициентов.

Стоимость воспроизводства 1 куб. м. оцениваемого объекта в ценах 1969 года (С1969) рассчитывается по формуле:


С1969 = Ц1969 ´ Ккап. ´ Кклим. ´ Коб. ´ (1 + Ксэу)(34)


где С1969 - полная стоимость нового строительства 1 куб. м. оцениваемого объекта в ценах 1969 года, руб.;

Ц1969 - стоимость 1 куб.м. по сборнику УПВС, руб.;

Ккап - поправочный коэффициент, используемый для приведения к группе капитальности;

Кклим. - климатический коэффициент;

Коб. - поправочный коэффициент, учитывающий отклонение строительного объема;

Ксэу. - поправочный коэффициент, учитывающий наличие/отсутствие санитарно-электротехнических устройств.

Стоимость воспроизводства 1 куб. м. определена по сборнику № 18 «Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий, имеющихся во многих отраслях народного хозяйства для переоценки основных фондов», отдел I «Вспомогательные производственные здания разного назначения».

Значения поправочных коэффициентов, используемых при определении стоимости воспроизводства 1 куб. м. оцениваемого объекта приводятся в технической части сборников УПВС.

Для пересчета цен из уровня 1969 года в уровень 1984 года используются индексы изменения стоимости СМР по отраслям народного хозяйства, отраслям промышленности и направлениям в составе отраслей (Приложение № 1 и № 2 к постановлению Госстроя СССР № 94 от 11 мая 1983 года).

Стоимость воспроизводства 1 куб. м. оцениваемого объекта в ценах 1984 года (С1984) определяется по следующей формуле:


С1984 = С1969 ´ И1969-1984 ´ Итер.(35)


где И1969-1984 - индекс изменения сметной стоимости для объектов химической и нефтехимической промышленности (Приложение № 1 к постановлению Госстроя СССР № 94 от 11 мая 1983 года), И 1969-1984 = 1,17;

Итер. - территориальный коэффициент к индексам по отраслям народного хозяйства, учитывающий особенности изменения сметной стоимости СМР для Новосибирской области (Приложение № 2 к постановлению Госстроя СССР № 94 от 11 мая 1983 года), Итер. = 1,03.

Стоимость воспроизводства 1 куб.м. оцениваемого объекта на дату оценки (Сi) определяется по формуле:


Сi = С1984 ´ К(36)


где К - индекс пересчета стоимости СМР из цен 1984 года в цены по состоянию на дату оценки.

Индексы представляют собой отношение стоимости продукции, работ или ресурсов в текущем уровне цен к стоимости в базисном уровне цен. За базисный уровень цен принята стоимость в уровне сметных норм и цен, введенных с 01.01.1984 года.

Пересчет в уровень фактических цен на дату оценки производится на основании Сборника «Индексы цен в строительстве», необходимо также учитывать дополнительные затраты при строительстве объекта. Размер дополнительных косвенных издержек не учтенных в сборниках для зданий определен в размере 8 % от стоимости строительства (затраты связанные со страховкой, рекламой, административными издержками застройщика и пр.)

Все значения статей дополнительных косвенных издержек получены на основании интервью с ведущими строительными компаниями. Значение нормы косвенных издержек получено путём постатейной калькуляции.


Таблица 13 - Расчет величины дополнительных косвенных издержек

Статьи косвенных издержекНорма, %Экспертиза проекта2,0Страховка строящихся объектов1,5Административные издержки застройщика3,5Реклама1,0Итого дополнительные косвенные издержки8,0

Для получения обоснованного вывода о стоимости воспроизводства здания была учтена также величина предпринимательской прибыли, характерную для соответствующего сектора экономики. Приобретение (оформление земельного участка, создание на нем улучшений и последующая продажа (или эксплуатация)) - это самостоятельный бизнес, требующий вознаграждения, выражающего вклад застройщика, осуществляющего экспертизу строительства и берущего на себя риск, связанный со строительством. Предпринимательская прибыль - это требуемая сумма превышения выручки над общими затратами на строительство, которая позволяет назвать данный проект финансово оправданным для застройщика, она отражает затраты на организацию и управление строительством, расчеты за проектно- изыскательские работ, общий надзор и связанный со строительством риск. Требуемый уровень дохода колеблется от 10 до 30% от затрат на строительство.

Расчет величины предпринимательской прибыли был проведен с использованием двух методик.

Формула расчета, описана зависимость от сроков строительства, потребности в первоначальных вложениях и банковской ставки.

ПП - 1 = 1 + ((Yk / 4) х k / 3) + E х (1 + (2 х (Yk / 4) х k / 3) + ((Yk / 4) ^ 2) х ((k ^ 2) / 3))) х (Yk / 4) х (k / 2)(37)


где Yk 5,3 % - квартальная норма отдачи;12 - планируемый срок строительства, в кварталах;20 % - необходимые первоначальные инвестиции в первый квартал строительства в % от общей суммы.

Проведя расчеты, ПП-1 составила 10,21 %.


(38)


где Ппр - прибыль застройщика, %;

Со = Со / С - доля авансового платежа в общей сумме платежей;

п - число лет (период) строительства;

уа - годовая норма отдачи на вложенный капитал.

Согласно вышеприведенному выражению прибыль предпринимателя для объекта оценки составит 10,05 %.

После проведения анализа рынка считаю обоснованным принять величину предпринимательской прибыли в размере 10 %.

Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или его морального и экономического устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия и рассчитывается по формуле:


Инак = (1 - ( 1- Ифиз / 100) х (1 - Ифунк / 100) х (1 - Ивн / 100)) х 100 %(39)

где Инак - накопленный износ, %;

Ифиз - физический износ, %;

Ифункц - функциональный износ, %;

Ивн - внешний (экономический) износ, %

Физический износ.

Под физическим износом понимается потеря стоимости из-за потенциальных затрат типичного покупателя на ремонт строительных конструкций и элементов здания, имеющих явные повреждения или дефекты. Предполагается, что конструкции и элементы восстанавливаются до состояния соответствующего условиям нормальной эксплуатации, или полностью заменяются.

Процент физического износа оцениваемых зданий был определен на основании ВСН 53 - 86 (р) «Правила оценки физического износа зданий».

Сроки службы зданий в целом зависят от долговечности его составляющих конструктивных элементов. В зависимости от типа конструкций и видов примененных основных материалов для них установлены нормативные усредненные сроки службы, которые используются в практике для экономических расчетов.

Физический износ:


Иф = (Ук ´ Ик) / 100(40)


где Ук ´ Ик - произведение удельного веса конструктивного элемента на процент износа конструктивного элемента.


И = (ПВС х % износа) / 100 %(41)


где И - физический износ сооружения, руб.;

ПВС - восстановительная стоимость сооружения, руб.;

износа - % износа объекта оценки, определенный экспертным путем.

Если по каким-либо причинам экспертного заключения о состоянии объекта оценки получить не представляется возможным, то физический износ для сооружений определяется методом срока жизни объекта. Определение степени износа осуществляется путем расчета типичного срока экономической жизни объекта и его эффективного возраста.


% износа = Ф / Н х 100 %(42)


где % износа - физический износ сооружения, %;

Ф - фактический срок службы сооружения (лет), определенный на основании данных технического паспорта, либо данных бухгалтерского учета;

Н - нормативный срок службы сооружения (лет).

Нормативный срок службы сооружений определяется на основании ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» (для производственных зданий и сооружений аналогичных сборников не существует), а так же на основании единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР. В тех случаях, когда физический износ сооружений, рассчитанный по выше приведенной методике равен 100%, то накопленный износ определялся на основании фактического состояния объекта оценки, с учетом поправок на проведение текущего и капитального ремонта.

В нашем случае физический износ зданий был рассчитан методом эффективного срока службы исходя из года постройки и нормативного срока службы согласно группе капитальности зданий. Расчет физического износа для зданий методом эффективного срока службы представлен в табл. 13.


Таблица 13 - Расчет физического износа оцениваемых зданий

НаименованиеГод постройкиДата оценки, г.Количество лет, гг.Оставшийся срок службы, гг.Физический износ по оставшемуся сроку службы, %Здание 702198609.2011,7525,757425,75Здание 701198209.2011,7529,757029,75

Функциональный износ.

Функциональный износ (functional obsolescence), или функциональное устаревание, вызывается несоответствием характеристик зданий или сооружений современным рыночным стандартам и представлениям о характеристиках рассматриваемого типа недвижимости (несовременная компоновка, устаревание инженерного оборудования). Физический износ и функциональный износ обычно присущи самой собственности.

Функциональный износ - для зданий, исходя из произведенного осмотра и выясненных обстоятельств, отсутствует.

Внешний износ объекта оценки.

Внешний износ вызывается уменьшением полезности здания, сооружения в результате изменения внешних условий. Под внешними условиями подразумевается экономическое местоположение, транспортная доступность, условия рынка, экологическая ситуация, нормативно законодательная база и так далее.

Распространены и легко осуществимы при наличии необходимой информации два метода оценки внешнего износа:

капитализация потери дохода, относящегося к отличию внешних условий;

сравнение продаж подобных объектов при стабильных и измененных внешних условиях.

По моему мнению, внешнего износа для данных объектов не обнаружено и при расчете стоимости воспроизводства имущества данный вид износа не учитывается.

Расчет стоимости воспроизводства оцениваемых зданий представлен в табл. 14.


Таблица 14 - Расчет стоимости воспроизводства оцениваемых зданий

Здание 702Здание 701Общая площадь, м215661,03807,8Строительный объем, куб. м18149942552Сборник УПВС18, отдел I18, отдел IТаблица55Стоимость 1 куб. м в ценах 1969 г., руб.9,609,60Поправка на капитальность1,001,00Климатический коэффициент1,091,09Коэффициент перевода в цены 1984 г, руб.1,171,17Территориальный коэффициент1,031,03Стоимость строительства 1 куб. м в ценах 1984 г., руб.12,6112,61Стоимость строительства объекта в ценах 1984 г., руб.2 288 732,59536 587,80Коэффициент перевода в текущие цены76,5176,51Стоимость нового строительства объекта, руб.175 110 930,5741 054 332,63Дополнительные косвенные издержки (8 %), руб.14 008 874,453 284 346,61Прибыль предпринимателя (10 %), руб.18 911 980,504 433 867,92Полная стоимость нового строительства (без НДС), руб.208 031 785,5248 772 547,16Физический износ, %23,7527,75Функциональный износ, %0,000,00Внешний износ, %0,000,00Накопленный износ, %23,7527,75Стоимость воспроизводства (с НДС), руб.187 176 599,0241 581 035,08

Расчет рыночной стоимости ставки арендной платы для оцениваемых зданий с применением доходного подхода представлен в табл. 15.


Таблица 15 - расчет рыночной стоимости ставки арендной платы для оцениваемых зданий

НаименованиеЗдание 702Здание 701Стоимость воспроизводства улучшений (с НДС), руб.187 176 599,0241 581 035,08Коэффициент капитализации0,090,09Чистый операционный доход, руб.17 148 138,093 839 627,31Общая площадь, м215 661,03 807,8Рыночная стоимость ставки арендной платы за 1 м2 в год (округленно), руб.1 094,961 008,36Рыночная стоимость ставки арендной платы за 1 м2 в месяц (с НДС) округленно, руб.91,0084,00

.4 Согласование результатов и вывод итоговой стоимости


При получении в результате проведенной оценки различными методами различных величин необходимо согласовать их результаты. В итоге считаем целесообразным определить окончательную величину путем придания каждому из полученных результатов определенного веса. Результаты отличаются в зависимости от достоверности, объема и качества информации, примененной для каждого метода расчета.

Затратный подход оценки стоимости недвижимости отражает стоимость замещения объекта, исходя из того принципа, что потенциальный покупатель не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем затраты на строительство аналогичного по качеству и функциональному назначению объекта недвижимости. Но, несмотря на объективность расчетов, данный подход не учитывает спрос на объекты такого класса на открытом рынке и инвестиционную привлекательность. Также необходимо отметить, что для определения рыночной стоимости ставки арендной платы оцениваемых объектов в рамках настоящего расчета затратный подход в чистом виде не использовался.

Расчет стоимости объекта недвижимости доходным подходом основывается на анализе рыночной информации о ставках аренды, которые отражают привлекательность объекта недвижимости для типичного инвестора. Данные о величине арендных ставок являются более открытой и доступной информацией по сравнению с данными о цене продаж объектов. Однако точно определить ставку капитализации доходов в условиях неопределенности и риска достаточно сложно.

Сравнительный подход дает наиболее точный расчет при достаточном большом количестве достоверных сопоставимых рыночных данных. Однако анализ этим подходом основан на цене предложения, которая, с некоторой вероятностью отличается от реальной цены сделки.

Поскольку рыночная стоимость ставки арендной платы оцениваемых зданий определялась только в рамках сравнительного и доходного подходов, удельные веса распределились, соответственно, следующим образом: затратный подход - 0,5, сравнительный подход - 0,5, доходный подход - 0,0.


Таблица 16 - Расчет итоговой рыночной стоимости ставка арендной платы оцениваемых зданий

НаименованиеЗатратный подходСравнительный подходДоходный подходРыночная стоимость ставки арендной платы (с НДС) без учета коммунальных и иных платежей округленно, руб. / м2 в месяцвес0,50,50,0Здание 70291,00101,00-96,00Здание 70184,00111,00-98,00

Таким образом, в результате использования подходов мною установлена итоговая рыночная стоимость (с НДС) объекта оценки - ставки арендной платы за оцениваемое имущество ОАО «НЗХК», по состоянию на дату оценки «10» сентября 2011 г. в составе и значениях, отраженных в итоговой табл. 17.


Таблица 17 - Вывод итоговой рыночной стоимости

НаименованиеИнв. №Общая площадь, м2Рыночная стоимость ставки арендной платы (с НДС) без учета коммунальных и иных платежей округленно, руб. / м2 в месяцВ том числе НДС, руб.Рыночная стоимость ставки арендной платы (без НДС) без учета коммунальных и иных платежей, руб. / м2 в месяцЗдание 70238112115661,096,0014,6481,36Здание 7012001283807,898,0014,9583,05НаименованиеИнв. №Общая площадь, м2Рыночная стоимость арендной платы (с НДС) без учета коммунальных и иных платежей за объект в месяц, руб.В том числе НДС, руб.Рыночная стоимость арендной платы (без НДС) без учета коммунальных и иных платежей за объект в месяц, руб.Здание 70238112115661,01 503 456,00229 340,751 274 115,25Здание 7012001283807,8373 164,4056 923,38316 241,02

ЗАКЛЮЧЕНИЕ


При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, с функционированием которого так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации.

Именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости не только важнейший товар, удовлетворяющий различные потребности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход.

Недвижимость - основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников массовый характер. Поэтому знание экономики недвижимости необходимо для успешной предпринимательской деятельности в различных видах бизнеса, а также в жизни любой семьи и отдельно взятых граждан, поскольку собственность на недвижимость - первичная основа свободы, независимости и достойного существования всех людей.

Как следует из положений стандартов, «все методы, процедуры и техники измерения рыночной стоимости, если они основаны на рыночных показателях и при этом правильно применены, ведут к одному и тому же выражению рыночной стоимости». При этом «любой метод, основанный на рыночной информации, является по своей сути сравнительным».

Таким образом, согласно существующим стандартам, только качество информации и правильность применения процедур может служить ограничением на использование того или иного метода.

В первой главе работы рассмотрены понятие права аренды в Российском законодательстве, а именно , что представляет из себя аренда, ее обязательства, правовое регулирование, а также сама недвижимость и правовые основы ее оценки, и необходимость самой оценки, при оформлении прав аренды.

Во второй главе были рассмотрены виды стоимости и факторы, влияющие на стоимость арендных прав на недвижимость, принципы и процесс ее оценки. Оценку недвижимости осуществляют с позиций трех подходов: доходного, затратного и сравнительного. Каждый подход позволяет подчеркнуть определенные характеристики объекта. Таким образом, объекты недвижимости в случае снижения эффективности их использования могут изменять свое назначение. Это происходит как в результате износа зданий и других улучшений, так и под воздействием тенденций на рынке недвижимости.

В третьей главе была определена рыночная стоимость ставки арендной платы, при сдаче в аренду объектов недвижимости, проведена оценка объекта недвижимости с использованием двух подходов к оценке, проведено согласование результатов оценки итоговой рыночной стоимости объекта оценки - ставки арендной платы за оцениваемое имущество.

В результате выполненной работы стоимость объекта недвижимости при затратном подходе составила:

по зданию 702 - 91,00 руб. / м2 в месяц;

по зданию 701 - 84,00 руб. / м2 в месяц.

При сравнительном подходе составила:

по зданию 702 - 101,00 руб. / м2 в месяц;

по зданию 701 - 111,00 руб. / м2 в месяц.

Таким образом, в результате использования подходов была установлена итоговая рыночная стоимость (с НДС) объекта оценки - ставки арендной платы за оцениваемое имущество ОАО «НЗХК», а именно:

здание 702 - 1 503 456,00 руб. / в месяц.

здание 701 - 373 164,40 руб. / в месяц.


СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ


1.Бурханова Н.М. Экономика недвижимости. Шпаргалки. М.: Эксмо, 2010.

.Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия: учебн. пособие для вузов. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2009.

.Гражданский Кодекс РФ: ФЗ от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ.

4.Грибовский С. В. Оценка стоимости недвижимости <#"justify">5.Грязнова А.Г., Федотова М.А, Оценка бизнеса. М.: БЕК, 2012.

6.Грязнова А.Г., Федотова М.А. «Оценка недвижимости», учебное пособие, М.: «Финансы и статистика», 2002.

.Дюкова О.М., Пасяда Н.И. Управление развитием недвижимости: Учебное пособие. СПб.: СПбГУЭФ, 2009.

.Земельный Кодекс РФ, принятый Государственной Думой 28 сентября 2001 года с изменениями и дополнениями от 07.03.2005 г. № 15-ФЗ. (оформить книгой)

9.Иваницкая И.П., Яковлев А.Е. Введение в экономику недвижимости <#"justify">10.Иванова Е.Н. "Оценка стоимости недвижимости. Учебное пособие". 8-е изд. М.: из-во? 2011.

11.Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. <#"justify">13.Иванова И.И. Оценка стоимости недвижимости / под ред. М.А. Федетовой. 2-е изд. М.: из-во? 2008.

14.Интернет-издание // URL: www.consulting.ru <#"justify">15.Источник информации: Методика Санкт-Петербургского технического университета (СпБГТУ), Организация и методы оценки предприятия (бизнеса). Под ред. В.И. Кошкина, М.: ИКФ "ЭКМОС", год? 261 с.

16.Источник информации: Озеров Е.С. "Экономика и менеджмент недвижимости". СПБ.: "МКС", 2003.

17.Калачева С. А. Аренда офисных, складских, торговых помещений <#"justify">20.Кожухар В.М. Основы управления недвижимостью. Практикум. М.: из-во? 2011.

.Лобанова Е.И. « Основы оценки стоимости недвижимости», учебное пособие. М.: из-во? 2010.

22.Лобанова Е.И. Экономика недвижимости, практикум. М: из-во? 2008.

.Лобанова Е.И. Экономика недвижимости, учеб. - метод. пособие. М.: из-во? 2008.

24.Максимов С.Н. Экономика недвижимости: учебник. М.: Академия, 2010.

25.Марченко А.В. Экономика и управление недвижимостью <#"justify">36.Официальный сайт оценочной компания «Вердикт-Оценка» // URL: www.verdikt-ocenka.ru.

37.Официальный сайт Центра профессиональной переподготовки оценщиков // URL: www.c-pp.ru <#"justify">38.Оценка бизнеса: учебник / под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. М.: Финансы и статистика, 2007.

39.Оценка бизнеса: Учебник для вузов / под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. М.: Финансы <#"justify">40.Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков. М., 2008.

41.Управление организацией. Энциклопедический словарь / под ред. А.Г. Поршнева, А.Я. Кибанова, В.Н. Гунина. М.: ИНФРА-М, 2010.

42.Цыганенко В.С. «Экономика рынка недвижимости», учебное пособие. СПб.: из-во? 2008.

.Цыганенко В.С. Экономика рынка недвижимости. Учебное пособие. СПб.: СПб ГУИТМО, 2010.

.Шевчук Д.А. Экономика недвижимости: Конспект лекций. М.: Эксмо, 2009.

45.Щербаков В.А., Щербакова Н.А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). 3-е изд. М.: Логос, 2010.

46.Щербакова Н.А. Оценка недвижимости: теория и практика. 2-е изд., М.: из-во? 2011.

47.Экономика недвижимости: Конспект лекций <#"justify">49.Энциклопедия оценки РОО [Электронный ресурс]. CD-ROM «Золотой диск РОО-2006».

50.Энциклопедия оценки РОО [Электронный ресурс]. CD-ROM «Оценка - доходный подход».


ОГЛАВЛЕНИЕ Введение 1. Теоретические аспекты оценки стоимости недвижимости, при оформлении арендных прав 1.1 Понятие права аренды в Российском зако

Больше работ по теме:

КОНТАКТНЫЙ EMAIL: [email protected]

Скачать реферат © 2017 | Пользовательское соглашение

Скачать      Реферат

ПРОФЕССИОНАЛЬНАЯ ПОМОЩЬ СТУДЕНТАМ