Оценка стоимости бизнеса ОАО "Бетон"

 

Содержание


1. Общие сведения

1.1 Постановка задания по оценке

.2 Заключение по результатам оценки

.3 Сертификат качества оценки

.4 Сделанные допущения и ограничивающие условия

. Используемая методология в соответствии с назначением оценки

.1 Термины и определения

.2 Процесс оценки

. Подходы для определения рыночной стоимости объекта оценки

. Анализ объекта оценки и его окружения

.1 Обзор социально-экономической ситуации в п. Берёзовка Красноярского края

.2 Характеристика объекта оценки

. Краткий финансовый анализ деятельности Общества

.1 Анализ бухгалтерских отчётов

.2 Анализ отчетов о прибылях и убытках

.3 Анализ финансовых коэффициентов

. Определение рыночной стоимости зданий и оборудования объекта оценки

.1 Оценка затратным подходом

.2 Оценка сравнительным подходом

.3 Оценка доходным подходом

6.4 Согласование результатов оценки

. Расчёт рыночной стоимости земельного участка

7.1 Определение стоимости земельного участка затратным подходом

.2 Определение стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода

.3 Определение стоимости земельного участка доходным подходом

.4 Согласование результатов оценки

Заключение

Список использованных источников


1.Общие сведения


1.1 Постановка задания по оценке


Объект оценкиОАО «Бетон», расположенный по адресу: 662521, Красноярский край, Берёзовский район, п. Берёзовка, ул. Трактовая, д.5Цель оценкиОпределение рыночной стоимости Назначение оценкиОпределение цены предполагаемой продажиЗаказчикОАО «Заказчик» 675740, г. Красноярск, ул. Омская, д.20ОценщикЗАО «Оценка» (федеральная лицензия № 000002 от 01.02.2010 г.) 634590, г. Красноярск, ул. Республики, д.3Основание для проведения оценкиДоговор между Оценщиком и Заказчиком № 001 от 20.09.2011 г.Действительная дата оценки01.10.2011 г.

1.2 Заключение по результатам оценки


В соответствии с Заданием на оценку, оценщиками выбраны наиболее приемлемые методы, выполнены расчёты, и получен следующий результат:

рыночная стоимость бизнеса ОАО «Бетон» на 01.10.2011 г. составляет округлённо:

51 501 813 (пятьдесят один миллион пятьсот одна тысяча восемьсот тринадцать) рублей.


1.3 Сертификат качества оценки


ЗАО «Оценка» (далее - Оценщик) настоящим удостоверяет, что Отчёт об оценке, являющийся предметом Договора между Заказчиком и Оценщиком № 001 от 20.09.2011 г., сопровождается следующим сертификатом качества:

1.Факты, изложенные в Отчёте, верны и соответствуют действительности;

2.Оценщик самостоятельно провел анализ исходной информации, а полученные им выводы и заключения действительны исключительно в пределах оговоренных в разделе 1.4. настоящего Отчета допущений и ограничительных условий;

.Оценщик не имеет ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в оцениваемом имуществе, и действовал непредвзято и без предубеждения по отношению к заинтересованным в сделке сторонам;

.Вознаграждение Оценщика не зависит от итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, а также тех событий, которые могут наступить в результате использования Заказчиком или третьими сторонами настоящего Отчета об оценке;

.В процессе анализа данных, ни одно лицо не оказывало сколько-нибудь существенного давления на оценщиков, подписавших настоящий Отчет;

.Оценка была проведена, а Отчет составлен в соответствии со следующими нормативными документами:

  • Федеральным Законом № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;
  • Международным стандартом оценки МСО №1 «Рыночная стоимость как база оценки»;
  • Федеральными Стандартами оценки ФСО № 1-3;
  • Кодексом профессиональной этики и стандартов профессиональной деятельности в области оценки имущества Российского Общества Оценщиков (РОО).

1.4 Сделанные допущения и ограничивающие условия


1.Настоящий Отчет достоверен в полном объеме лишь в указанных в настоящем отчете целях. Ни одна из сторон не может использовать Отчет или (любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке;

2.Оценщик не принимает на себя ответственность за финансовую и налоговую отчетность, относящуюся к управлению оцениваемого объекта. Ответственность за отчетность, относящуюся к исследованному Оценщиком объекту, несет владелец объекта;

.В своих действиях Оценщик выступал как независимый исполнитель. При проведении оценки Оценщик исходил из того, что предоставленная ему информация является точной и достоверной, и не проводил ее проверки;

.Заказчик принимает условия заранее освободить и обезопасить Оценщика, и, по желанию Оценщика, защитить от всякого рода расходов и материальной ответственности, происходящих из иска третьих сторон к Заказчику вследствие легального использования третьими сторонами результатов работы Оценщика. От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу Отчета или оцененного имущества, кроме как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда;

.Оценщик не принимает на себя ответственности за описание правового состояния имущества и вопросы, подразумевающие обсуждения юридических аспектов права собственности. Права собственности на оцениваемую недвижимость предполагаются полностью соответствующими требованиям законодательства, если иное не оговорено специально;

.Оценщик не несет ответственности за оценку состояния объекта, которое невозможно обнаружить иным путем, кроме как обычным визуальным осмотром или путем изучения планов и спецификаций. Оценка не учитывала возможности присутствия вредоносных материалов и веществ, а так же стоимости их удаления;

.Мнение Оценщика относительно оценочной стоимости объекта является действительным только на дату, специально оговоренную в настоящем отчете. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за социальные, экономические, физические или правительственные изменения, которые могут произойти после этой даты, отразиться на рыночных факторах и, таким образом, повлиять на суждение Оценщика.


2.Используемая методология в соответствии с назначением оценки


.1.Термины и определения


Применяемые в настоящей работе понятия, термины и определения соответствуют положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ», а также используемым стандартам оценки.

Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Дата оценки - дата, по состоянию на которую произведена оценка объекта недвижимости.

Дисконтирование - процесс приведения ожидаемых будущих потоков к их текущей стоимости, т.е. в сопоставимый вид на дату оценки.

Единица сравнения - единица измерения, общая для оцениваемых и сопоставимых объектов.

Износ - в оценке любая потеря полезности, которая приводит к тому, что рыночная стоимость объекта становится меньше стоимости замещения (воспроизводства).

Имущество - объекты окружающего мира, обладающие полезностью и находящиеся в чьей-либо собственности.

Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Корректировки - прибавляемые или вычитаемые суммы, учитывающие различия между оцениваемым и сопоставимым объектами.

Ликвидационная стоимость - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчуждён в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Наилучшее и наиболее эффективное использование - физически возможное, законодательно разрешенное, финансово целесообразное использование объекта недвижимости, приводящее к его максимальной стоимости на рынке.

Недвижимость, или объект недвижимости, или недвижимое имущество, определяется как физический участок земли и относящиеся к нему выполненные человеком улучшения.

Оценка - деятельность эксперта, обладающего подготовкой, опытом и квалификацией, по систематизированному сбору и анализу рыночных и нормативных данных, необходимых для определения стоимости различных видов имущества на основе действующего законодательства, государственных стандартов и требований этики оценщика.

Объект оценки - имущество, предъявляемое к оценке.

Отчет об оценке - документ установленной формы, представляемый профессиональным оценщиком заказчику, в котором обосновывается проведенная оценка стоимости заказанного объекта недвижимости.

Право собственности - право по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом, передавать свои полномочия другому лицу, использовать имущество в качестве залога или обременять его иными способами, передавать свое имущество в собственность или в управление другому лицу, а также совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие закону.

Право аренды - право владения и пользования имуществом ввиду вступления в двухсторонние арендные отношения с собственником имущества. Объект недвижимости является единым имущественным комплексом, включающим в себя здание вместе со связанным с ним земельным участком.

Подходы к оценке:

затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом его износа;

сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Риск ликвидности - это риск, связанный с невозможностью продать за наличные деньги инвестиционный инструмент (в данном случае - объект жилой недвижимости) в подходящий момент и по приемлемой цене.

Срок экспозиции объекта оценки - период времени, начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделок с ним.

Собственность - наиболее полный комплекс прав, которым может обладать субъект права в отношении своего имущества.

Цена - термин, обозначающий денежную сумму, требуемую, предлагаемую или уплаченную за объект оценки или его аналог.


2.2 Процесс оценки


Процесс оценки - совокупность процедур последовательного решения задач по определению рыночной стоимости имущества в соответствии с поставленной целью.

Процесс оценки включал в себя:

1.сбор и анализ первичной документации и необходимой информации;

2.применение общепринятых методов оценки рыночной стоимости объектов оценки;

.согласование результатов и выбор итоговой стоимости;

.написание Отчёта об оценке.


3.Подходы для определения рыночной стоимости объекта оценки


Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В Федеральных стандартах оценки № 1, № 2, № 3 приняты следующие понятия подходов к оценке и методов оценки.

Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за имущество больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки.

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода анализируется возможность имущества генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения.

Сравнительный подход к оценке базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемого объекта с аналогами. Далее вносятся поправки, учитывающие различия между оцениваемым объектом и аналогами. Это позволяет определить цену продажи каждого аналога, как если бы он обладал теми же основными характеристиками, что и оцениваемый объект. Скорректированная цена дает оценщику возможность сделать заключение о том, что наиболее вероятная цена продажи аналогичных объектов отражает рыночную стоимость.


4.Анализ объекта оценки и его окружения


4.1 Обзор социально-экономической ситуации в п. Берёзовка Красноярского края


Березовский муниципальный район (далее - район) расположен в центральной части края на правобережье р. Енисея и непосредственно примыкает с юга и востока к г. Красноярску. Граничит на севере с Сухобузимским и Емельяновским районами, на востоке - Манским и Уярским, на юге - с Манским и Балахтинским районами, на западе - с Емельяновским районом.

Общая площадь района на 01.01.2008 г. - 4 244 км2. Население на 01.01.2008 г. - 37,6 тыс. человек. Плотность населения 8,9 чел./км2. В районе - 1 городское поселение, 5 сельских поселений и 24 сельских населенных пункта. Наиболее крупные из них (свыше 500 жителей): р.п. Березовка, с. Зыково, с. Бархатово, п. Березовский, с. Вознесенка, с. Маганск, п. Ермолаевский затон, д. Киндяково.

Район имеет благоприятные природно-климатические и транспортно-географические условия для развития сельскохозяйственного и промышленного производства. Недра района детально не изучены. Широко распространены месторождения нерудных полезных ископаемых: гравия, песка, глины, камня, известняков. Многие из них эксплуатируются - Шумковское и Березовское месторождение песчано-гравийной смеси, Торгашинское месторождение глины, известняков и др. Значительны лесные ресурсы района. Однако перспективы развития лесозаготовительных предприятий ограничены, так как основная часть лесонасаждений входит в пригородную зону г. Красноярска.

Развивается район преимущественно как сельскохозяйственный и как пригородный районы, специализируется на производстве овощей, картофеля, молока, яиц, мяса птицы.

Объем промышленного производства района по крупным и средним предприятиям составляет 168,4 млн. руб. (30 место по краю). Промышленно-производственные фонды - 45,0 млн. руб. (11 место в крае).

Объем работ, выполненных по договорам строительного подряда - 61,2 млн. руб., введено за счет всех источников финансирования 9 210 м2 общей площади жилых домов.

Транспортная сеть местных дорог района развита сравнительно хорошо.

В широтном направлении район пересекает Транссибирская ж/д магистраль и Московский тракт (М-53), в меридиональном направлении - р. Енисей и параллельно - дорога республиканского значения Абакан - Красноярск - Енисейск. Автобусным сообщением и частично электричками почти все поселения связаны с Красноярском и райцентром.

В целом необходимо отметить, что Березовский район по основным экономическим и социальным показателям находится в первой четверти списка городов и районов края.

Современное состояние и предполагаемые перспективы развития отдельных отраслей экономики поселка приводятся ниже.

Промышленный потенциал поселка за годы реформ в значительной мере растерян. Ряд предприятий обанкротился (Авторемзавод), другие снизили производственные показатели и находятся на грани выживания. В целом численность трудящихся в промышленности по сравнению с предыдущими годами сократилась до 843 человек или в 2 раза. Сохранились и развиваются предприятия деревообрабатывающей промышленности, по производству стройматериалов. Появилось более десятка предприятий малого и среднего бизнеса различного профиля. Общая численность трудящихся, занятых в них и проживающих в поселке, 578 человек.

Характеристика наиболее крупных предприятий поселка приводится ниже.

ООО «Березовская мебельная фабрика» - расположено в центральной части поселка по ул. Пархоменко, д.2 на участке 1,7 га. Действует с 1965 года. Специализируется на выпуске в широком ассортименте шкафов, столов, кухонной мебели. Объем реализованной продукции на 01.01.2008 г. составил 8 438 тыс. руб., т. е. за последние пять лет произошло снижение уровня производства на 23,0%. Среднесписочная численность трудящихся 118 человек.

ООО Деревообрабатывающая компания «Енисей» - расположено в промышленной зоне по ул. Трактовая, д.87, организована в 2002 году. Специализируется на лесопереработке, проектная мощность 120 тыс. м3 пиломатериалов в год, современная мощность - 2,3 тыс. м3 пиломатериалов в год. Продукция реализуется в южные районы РФ, а также в Японию и Корею. Среднесписочная численность трудящихся 45 человек.

ОАО «Бетон» - расположено в юго-западной части поселка (бывший завод ЖБИ «Красноярскводстрой»). Образовано на базе завода ЖБИ в 1993 году. Является специализированным предприятием по выпуску ЖБИ для водохозяйственного строительства в крае. Фактическая производительность по итогам 2010 г. - 18,5 т. м3 в год. Среднесписочная численность трудящихся 138 человек.

ООО «Березовский хлебозавод» - расположено в центральной части поселка по ул. Дзержинского, д.22 на участке 0,7 га. Проектная мощность 20 т/сутки. Хлебобулочные изделия реализуются в Красноярске, Сосновоборске, Железногорске. Среднесписочная численность трудящихся 135 человек.

ОАО «Литос» - правопреемник Березовского карьероуправления, ведущего свою историю с 1959 года. Специализируется на добыче и производстве, песка, гравия, ПГС для стройиндустрии г. Красноярска и края. Имеет в своем составе Березовский и Шумковский цеха. Среднесписочная численность трудящихся 98 человек.

ООО «Транслес» - глубокая деревообработка. Развитие сферы лесозаготовления и лесопереработки планируется в рамках широкомасштабного проекта «ЛЕС». Производственная площадь предприятия - 6 500 м2. Сырье будет поставляться с Кодинского ЛЗК. Проектные объемы глубокой переработки древесины - до 27,3 тыс. м3 готовой продукции в год. Будут производиться мебельный щит, клееный оконный брус, погонажная продукция. Запуск производства состоялся в феврале 2009 года.

В последние годы сельскохозяйственное производство в пригородном Березовском районе развивалось вполне успешно и обеспечивало значительную часть потребностей г. Красноярска в овощах, в том числе тепличных, мясо-молочной продукции, продукции птицеводства. Значительная часть предприятий была непосредственно, тем или иным образом, завязана на поселок. Среди них следует отметить теплично-парниковый комбинат, Березовский овощемолочный совхоз, Березовскую бройлерную птицефабрику. К настоящему времени первый из них банкрот, производство остановлено. На базе овощемолсовхоза организовано ООО «Крестьянский двор» и СПК «Березовский», центральная усадьба которого с техническими мастерскими, гаражами расположена на восточной окраине поселка. СПК крупнейший производитель сельскохозяйственной продукции в районе. Численность трудящихся 500 человек.

ГПКК птицефабрика «Березовская» расположена за пределами поселка на автодороге Красноярск - Железногорск на обособленной площадке. Организована в 1964 году, проектная мощность 1,2 млн. бройлеров в год. Производственный комплекс состоит из 63 цехов и отдельных зданий и сооружений общей площадью 86,4 тыс. м2, балансовой стоимостью 124,7 млн. руб. Современная мощность предприятия - 5,5 тыс. тонн мяса птицы, 8,9 млн. штук яиц. Среднесписочная численность трудящихся 644 человека.

Кроме того, в поселке базируются предприятия сельскохозяйственного профиля с численностью трудящихся 1 240 человек. Общая численность занятых в агропромышленном комплексе и проживающих в поселке составляет 1 117 человек.

Определить какие-либо конкретные показатели развития агропромышленного комплекса на перспективу невозможно из-за непредсказуемости рыночной экономики.

В последние годы рынок ремонтно-строительных услуг в поселке и районе стабилизировался, определился основной круг подрядных организаций, в который входят около 10 предприятий различных форм собственности. Наиболее крупные из них ДРСУ-2, МК-16. Общая численность трудящихся, занятых в строительном бизнесе, 423 человека. В перспективе существенного роста не предусматривается. Характеристика наиболее крупных предприятий по данным анкет-вопросников приводится ниже.

ГПКК «ДРСУ-2» - производственная база в составе РММ, гаража, складов, конторы размещается в юго-восточной части поселка, в производственной зоне. Мощности по объему выполняемых работ СМР составляют свыше 33 млн. руб. в год. Среднесписочная численность трудящихся 108 человек.

ОАО «Красноярскэлектросеть МК-16» - производственная база расположена в западной части п. Нефтепроводстроя. Ведет профильное строительство по краю и району. Среднесписочная численность трудящихся 100 человек.

ООО «Вира» - расположено по ул. Центральная, д.52. Производственная база занимает 13,8 га. Здания капитальные 1994-2002 гг. постройки. Общая площадь 6 190 м2. Балансовая стоимость 3 087,1 тыс. руб. Объем подрядных СМР за год - 30,8 млн. руб. Среднесписочная численность работающих 99 человек.

ООО «Строитель» - расположено по адресу ул. Кирова, д.111 на участке 1,53 га. В составе производственной базы имеется: административное здание, мастерские, гараж, котельная и др. Общая площадь 1 651 м2, балансовая стоимость 3,3 млн. руб. Объем СМР 4,4 млн. руб. в год. Среднесписочная численность трудящихся 35 человек.

Березовское муниципальное унитарное ремонтно-строительное предприятие - организовано в 1995 году. Расположено на участке 0,7 га по ул. Кирова, д.116/1. Объем СМР - 1,3 млн. руб. в год. Среднесписочная численность трудящихся 20 человек.

Транспортное обслуживание района и поселка по перевозке пассажиров и народнохозяйственных грузов обеспечивается частными фирмами. Наиболее крупная и них ООО «Фортуна и компания» обеспечивает пассажирские перевозки. Основные 6-8 предприятий обеспечивают грузовые перевозки. Всего в автотранспорте занято 220 человек. В перспективе существенного роста численности трудящихся не ожидается.

Речной транспорт в поселке представлен ремонтно-техническими мастерскими флота ОАО «Красноярский речной порт». Среднесписочная численность трудящихся 85 человек.

В связи с хорошей транспортной доступностью часть населения поселка занята на предприятиях железнодорожного транспорта - в основном в ПМС-48 ОАО «Российские железные дороги». Производственная база расположена по ул. Верхняя, д.82, рядом с поселком, но в черте г. Красноярска. Среднесписочная численность трудящихся 977 человек.

Благоприятное транспортно-географическое положение поселка предопределяет размещение в нем ряда предприятий по материально-техническому снабжению, коммунальному хозяйству. Всего таких организаций насчитывается около 15. Наиболее крупные из них: ООО «Ленагропромснаб», ПВП «Контакт» газовый участок, МУП «Энергия», ООО «Водолей» и др. Общая численность трудящихся данной отрасли 322 человека. Увеличения в перспективе не планируется.

Хорошая транспортная связь, проблемы с трудоустройством в поселке способствуют ежедневной маятниковой миграции трудящихся. Около 350 трудящихся предприятий поселка имеют красноярскую регистрацию и в тоже время по ориентировочным данным администрации района около 3 470 жителей поселка занято в экономике прилегающих поселений Красноярской агломерации, преимущественно в краевом центре.

В перспективе трудовая миграция сохранится, так как сохраняются объективные факторы, ее порождающие. Это дефицит рабочих мест в поселке; растущая потребность Красноярска в квалифицированной рабочей силе; 20-30 минутная транспортная доступность крупных престижных предприятий и др. Определить достоверно масштабы миграции на среднесрочную и отдаленную перспективу по всем направлениям в условиях рыночной экономики не предоставляется возможным. Однако, учитывая положительные тенденции в развитии экономики страны, есть основания полагать о стабилизации трудовой миграции на сложившемся уровне или ниже.


Содержание 1. Общие сведения 1.1 Постановка задания по оценке .2 Заключение по результатам оценки .3 Сертификат качества оценки .4 Сделанные

Больше работ по теме:

КОНТАКТНЫЙ EMAIL: [email protected]

Скачать реферат © 2017 | Пользовательское соглашение

Скачать      Реферат

ПРОФЕССИОНАЛЬНАЯ ПОМОЩЬ СТУДЕНТАМ