Стоимость земельного участка определяется на основе нормативной цены земли, которая принимается в размере 95-кратной ставки земельного налога на единицу площади земельного участка по формуле:

=95 * TL * SL, (1)

где: VL - стоимость земельного участка, тыс. руб.;

TL - ставка земельного налога, руб./ кв. м.;

SL - площадь земельного участка, кв. м.

= 95 * 0,08 * 1089 = 8276,40, тыс. руб.

3. ОЦЕНКА ОБЪЕКТА ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ

Оценка объекта затратным подходом производится по следующим пунктам:

3.1 Определение полной восстановительной стоимости

Полная восстановительная стоимость здания (VR)определяется по формуле:

VR=CD+CI+P, (2)

где: CD - прямые затраты, тыс. руб.;

СI - косвенные затраты, тыс. руб.;

Р - предпринимательская прибыль застройщика, тыс. руб.

Прямые затраты (CD) рассчитываются по формуле:

, (3)

где: - прямые затраты на 1 куб. м. строительного объема типового проекта аналогичного здания в текущих ценах, тыс. руб.; v - строительный объем оцениваемого здания, куб. м.;- коэффициент отличий оцениваемого здания от объекта аналога.

CD = 3989 * 22089 * 1, 40 = 123358,22 тыс. руб.

Косвенные затраты (CI)составляют 40% от прямых затрат.

СI = 123358,22 * 0,40 = 49343,31 тыс.руб.

Предпринимательская прибыль застройщика (Р) рассчитывается на основе статистических данных о рентабельности аналогичных инвестиции в отрасли. В настоящее время строительные проекты являются достаточно рентабельным бизнесом и приносят 30,0 - 40,0 % дохода на вложенный капитал. В связи с этим процент предпринимательской прибыли рекомендуется принять равным 35,0 % от суммы прямых и косвенных затрат.

Р = (123358,22 + 49343,31) * 0,35 = 60445,53 тыс. руб.

Таким образом полная восстановительная стоимость здания (VR) составляет:

VR = 123358,22 + 49343,31 + 60445,53 = 233146,86 тыс. руб.

3.2 Определение накопленного износа здания

Накопленный износ здания (D) определяется по формуле:

D = DP + DF + DE, (4)

где: DР - физический износ здания, тыс. руб.;- функциональный износ здания, тыс. руб.;- внешний износ здания, тыс. руб.

Для определения физического износа (DР) определяется восстановительная стоимость конструктивных элементов здания, а затем рассчитывается их износ методом срока жизни. Необходимые для расчётов данные приведены в таблице 2.

Таблица 2 - Расчет физического износа оцениваемого здания

Наименование конструктивных элементов зданияДоля в восстановительной стоимости всего здания, %Восстановительная стоимость элемента, тыс. руб.Фактический срок эксплуатации, летНормативный срок эксплуатации, летКоэффициент износа (гр.4/гр.5)Сумма износа, тыс. руб. (гр.3 *гр.6)Фундамент716320,371000,071142,42Наружные стены1637303,5271000,072611,24Перекрытия1432640,671000,072284,84Кровля818651,17500,142611,25Перегородки818651,17800,091678,65Внутренняя отделка613988,82250,405595,52Наружная отделка36994,417300,231608,71Система водоснабжения и канализации1023314,707500,143264,05Система электроснабжения716320,37400,182937,65Система отопления920983,237500,142937,65Система вентиляции24662,947400,18839,32Система пожаротушения36994,417500,14979,21Система телефонизации24662,947400,18839,33Лифты511657,357300,232681,19Всего100233145,722,5832011,03

Функциональный износ (DF) здания составляет 120,0% от полной восстановительной стоимости системы телефонизации здания.

DF = 4662,94 * 1,2 = 5595,53 тыс. руб.

Внешний износ (DE) здания составляет 0,25% от полной восстановительной стоимости (VR) здания.

DE = 233145,72 * 0,0025 =582,9 тыс. руб.

Таким образом накопленный износ здания (D) составляет:

D =32011,03 + 5595,53 + 582,9 = 38189,5 тыс. руб.

.3 Определение остаточной стоимости здания

Остаточная стоимость здания (Vrem) определяется путем вычитания из полной восстановительной стоимости здания величины накопленного его износа:

Vrem = VR - D (5)

где: VR - полная восстановительная стоимость здания, тыс. руб; - величина накопленного износа, тыс. руб.

Vrem = 233145,72 - 38189,5 = 194956,22 тыс. руб.

.4 Определение общей стоимости оцениваемого объекта недвижимости

Общая стоимость оцениваемого объекта недвижимости затратным подходом (VCA) определяется как сумма остаточной стоимости здания и стоимости земельного участка, рассчитанной по формуле (1)

= Vrem + VL (6)

где: Vrem - остаточная стоимость здания, тыс. руб;- стоимость земельного участка, тыс. руб.

= 194956,22 + 8276,40 = 203232,4 тыс. руб.

4. ОЦЕНКА ОБЪЕКТА РЫНОЧНЫМ ПОДХОДОМ

Стоимость объекта по рыночному подходу (сравнительному подходу) методом парных продаж определяется в приведенной ниже последовательности.

4.1 Характеристики сопоставимых объектов аналогов

Таблица 3 - Характеристики сопоставимых объектов аналогов

ПоказателиСопоставимые объектыАБВГЦена продажи, тыс. руб.47250198203596021730Полезная площадь здания, кв. м.3589208932891889Время продажи, месяцы3311Местоположение объекта (хуже, лучше, аналог)аналогхужехужеХужеСостояние объекта (хуже, лучше, аналог)лучшеаналоганалоглучше

.2 Корректировка цен продажи сопоставимых объектов аналогов

Цены продажи сопоставимых объектов аналогов подвергаются корректировке, так как они отличаются по своим характеристикам от оцениваемого объекта. В качестве единицы сравнения объектов принимается 1 кв. м. полезной площади здания.

Корректировка цен продажи сопоставимых объектов в расчете на 1 кв. м. полезной площади осуществляется последовательно по каждому из учитываемых факторов (время продажи, местоположение и состояние объекта). Для этого выбираются два объекта, отличающиеся по данному фактору и имеющие сходные иные характеристики. Разница в ценах выбранной пары объектов является абсолютной величиной корректировки по данному фактору. На эту величину цена каждого сопоставимого объекта либо уменьшается, либо увеличивается в зависимости от того, лучше или хуже сопоставимый объект по данному фактору по сравнению с оцениваемым.

Для корректировки по времени продажи рассчитывается рост цены за 1 месяц, а затем определяются цены продажи сопоставимых объектов на дату оценки.

Результаты расчетов приведены в таблице 4. Величина корректировки по каждому фактору и каждому объекту обозначается со знаком (+), если сопоставимый объект по данному показателю хуже, чем оцениваемый, либо со знаком (-), если сопоставимый объект по данному показателю лучше, чем оцениваемый.

Рассчитаем цену продажи в расчете на 1 кв. м. полезной площади здания для:

) объект А: 47250 / 3589 = 13,16, тыс. руб.;

) объект Б: 19820 / 2089 = 9,48, тыс. руб.;

) объект В: 35960 / 3289 = 11,0, тыс. руб.;

) объект Г: 21730 / 1889 = 11,50 , тыс. руб.

Рассчитаем величину корректировки показатели по величине продаж объектов Б и В: 11,0 - 9,48 = 1,52, тыс. руб.

,52 / 2 = 0,76, тыс. руб. (за месяц)

,76 * 3 = 2,28, тыс. руб. (за 3 месяца)

Рассчитаем величину корректировки по местоположению объектов А и Г: 15,44 - 12,26 = 3,18, тыс. руб.

Рассчитаем величину корректировки по состоянию объектов Г и В: 15,44 - 14,94 = 0,5, тыс. руб. Результаты расчетов приведены в таблице 4

Таблица 4 - Результаты расчетов

ПоказателиСопоставимые объектыАБВГЦена продажи в расчете на 1 кв. м. полезной площади здания13,169,4811,011,50Величина корректировки по времени продаж+ 2,28+ 2, 28+ 0,76+ 0,76Скорректированная по времени продажи цена15,4411,7611,7612,26Величина корректировки по местоположению0+ 3,18+ 3,18+ 3,18Скорректированная по местоположению цена15,4414,9414,9415,44Величина корректировки по состоянию объекта- 0,500- 0,5Скорректированная по всем показателям цена14,9414,9414,9414,94

Стоимость оцениваемого здания (VB) определяется по формуле:

VB = PC * SB, (7)

где: PC - стоимость 1 кв. м. полезной площади оцениваемого здания, тыс. руб.;- полезная (арендная) площадь оцениваемого здания (без учета сдаваемой в аренду площади подвала), кв.м.

VB = 14,94* 3539 = 52872,66, тыс. руб.

Определение общей стоимости оцениваемого объекта недвижимости

Стоимость всего оцениваемого объекта недвижимости сравнительным подходом методом парных продаж (VSC) определяется путем суммирования стоимости здания (VB) и стоимости земельного участка (VL), которая определена ранее по формуле (1).

VSC = VB + VL (8)

VSC = 52872,66 + 8276,40 = 61149,06 тыс. руб.

5. ОЦЕНКА ОБЪЕКТА ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ

Для определения стоимости объекта доходным подходом методом дисконтирования денежных потоков прогнозируются доходы получаемые и расходы осуществляемые при эксплуатации объекта за весь период коммерческого использования здания.

.1 Потенциальный валовой доход от аренды здания

Потенциальный валовой доход от аренды здания PGI определяется по формуле:

PGI = (rB * SB + rb * Sb) х m, (9)

где: - арендная плата за 1 кв. м. полезной площади здания в месяц, тыс. руб.;- полезная площадь здания, кв. м.;- арендная плата за 1 кв. м. полезной площади подвала месяц, тыс. руб.;- полезная площадь подвала, кв.м.;- количество месяцев получения арендной платы в анализируемом году.

Ставка арендной платы за 1 кв. м. полезной площади здания составляет 689 руб. в месяц. Ставка арендной платы за 1 кв. м. площади подвала составляет 439 руб. в месяц. Полезная (арендная) площадь здания - 3539 кв. м.; полезная (арендная) площадь подвала - 689 кв. м.

Срок выполнения ремонтных работ - 3 месяца. В этот период здание закрывается на ремонт. Его эксплуатация в этот период доходов не приносит и текущих расходов не требует. После ремонта помещение будет сдаваться в аренду. Типичный период коммерческого использования здания после ремонта по данным рынка аренды нежилых помещений составляет 5 лет.

Анализ рынка показывает, что, начиная со второго года после ремонта здания, доходы и расходы будут ежегодно расти, в том числе арендная плата - на 10,0 %.

год: PGI = ({0,689 * 3539} + {0,439 * 689}) * 9 = 24668,1, тыс. руб.;

год: PGI = ({0,758 * 3539} + {0,483 * 689}) * 12 = 36186, тыс. руб.;

год: PGI = ({0,834 * 3539} + {0,531 * 689}) * 12 = 39810, тыс. руб.;

год: PGI = ({0,917 * 3539} + {0,584 * 689}) * 12 = 43770, тыс. руб.;

год: PGI = ({1,009 * 3539} + {0,642 * 689}) * 12 = 48161,16 тыс. руб.

5.2 Действительный валовой доход от аренды здания

Действительный валовой доход от аренды помещений здания (EGI) определяется по формуле:

EGI = PGI * k, (10)

где: - коэффициент заполняемости здания (доля сданных в аренду площадей);- потенциальный валовой доход от аренды здания, тыс. руб.

Ожидается, что в первый год будет сдано в аренду 60,0% площадей; во второй - 85,0 %; в третий 100,0 %; в четвёртый и пятый годы незанятых площадей не будет.

1 год: EGI = 24668,1 * 0,60 = 14800,86, тыс. руб.;

год: EGI = 36186 * 0,85 = 30758,1, тыс. руб.;

год: EGI = 39810 * 1 = 39810, тыс. руб.;

год: EGI = 43770 * 1 = 43770, тыс. руб.;

год: EGI = 48161,16 * 1 = 48161,16, тыс. руб.

.3 Текущие операционные расходы по эксплуатации здания, налог на прибыль и налог на имущество

Текущие операционные расходы (СОЕ) по эксплуатации здания определяются путём суммирования:

фонда оплаты труда персонала;

отчислений на социальные нужды персонала (единого социального налога);

платежей за коммунальные услуги;

прочих расходов;

амортизационных отчислений на полное восстановление здания.

При расчёте общей суммы платежей за коммунальные услуги и прочих расходов полезная площадь подвала не учитывается.

Текущие операционные расходы по эксплуатации здания во время проведения его ремонта не начисляются.

Основная и дополнительная заработная плата персонала (фонд оплаты труда - ФОТ) - 60 000 руб. в месяц; отчисления на социальные нужды персонала (единый социальный налог) - 30% от ФОТ; оплата коммунальных услуг - 70 руб. в месяц на 1 кв. м. полезной площади здания; прочие расходы - 45 руб. в месяц на 1 кв. м. полезной площади здания; годовая норма амортизационных отчислений на полное восстановление здания составляет 1,0 % от его полной восстановительной стоимости.

Анализ рынка показывает, что, начиная со второго года после ремонта здания, доходы и расходы будут ежегодно расти, в том числе:

заработная плата персонала - на 5,0 %;

коммунальные и прочие расходы - на 7,5 %

При расчёте общей суммы платежей за коммунальные услуги и прочих расходов полезная площадь подвала не учитывается.

Текущие операционные расходы по эксплуатации здания во время проведения его ремонта не начисляются.

1 год: СОЕ = 540 + 162+ 2229,6 + 1433,3 + 2331,5 = 6696,4, тыс. руб.

фонд оплаты труда персонала: 60 * 9 = 540,0, тыс. руб.;

отчисления на социальные нужды персонала: 540,0 * 0,3 = 162, тыс. руб.;

платежи за коммунальные услуги: 0,07 * 3539 * 9 = 2229,6, тыс. руб.;

прочие расходы: 0,45 * 3539 * 9 = 1433,3, тыс. руб.;

амортизационные отчисления на полное восстановление здания: 233146,86 * 0,01 = 2331,5, тыс. руб.

2 год СОЕ = 756 + 227 + 3195,71 + 2054,38+ 2331,5 = 8564,59, тыс. руб.

фонд оплаты труда персонала: ({60 * 12} * 0,05) = 756, тыс. руб.;

отчисления на социальные нужды персонала: 756 * 0,3 = 227, тыс. руб.;

платежи за коммунальные услуги: (0,07 * 3539 * 12) * 0,075 = 3195,71, тыс. руб.;

прочие расходы: (0,45 * 3539 * 12) * 0,075 = 2054,38, тыс. руб.;

амортизационные отчисления на полное восстановление здания: 233146,86 * 0,01 = 2331,5, тыс. руб.

3 год: СОЕ = 793,80 + 238,14 + 3435,71 + 2208,4 + 2331,5 = 9007,55, тыс. руб.

фонд оплаты труда персонала: (756 * 0,05) + 756 = 793,80, тыс. руб.;

отчисления на социальные нужды персонала: 793,8 * 0,3 = 238,14, тыс. руб.;

платежи за коммунальные услуги: (319,71 * 0,075) + 3195,71 = 3435,71, тыс. руб.;

прочие расходы: (2054,38 * 0,075) + 2054,38 = 2208,4, тыс. руб.;

амортизационные отчисления на полное восстановление здания: 233146,86 * 0,01 = 2331,5, тыс. руб.

год: СОЕ = 833,49 + 250,05 + 3693,71 + 2374,4 + 2331,5 = 9483,15, тыс.руб.

фонд оплаты труда персонала: (793,80 * 0,05) + 793,8 = 833,49 , тыс. руб.;

отчисления на социальные нужды персонала: 833,49 * 0,3 = 250,05, тыс. руб.;

платежи за коммунальные услуги: (3435,71 * 0,075) + 3435,71 = 3693,71, тыс. руб.;

прочие расходы: (2208,4 * 0,075) + 2208,4 = 2374,4, тыс. руб.;

амортизационные отчисления на полное восстановление здания: 233146,86 * 0,01 = 2331,5, тыс. руб.

год: СОЕ = 875,16 + 262,54 +3970,71 + 2552,4 + 2331,5 = 9992,31, тыс. руб.

фонд оплаты труда персонала: (833,49 * 0,05) + 833,49 = 875,16, тыс. руб.;

отчисления на социальные нужды персонала: 875,16 * 0,3 = 262,54, тыс. руб.;

платежи за коммунальные услуги: (3693,71 * 0,075) + 3693,71 = 3970,71, тыс. руб.;

прочие расходы: (2374,4 * 0,075) + 2374,4 = 2552,4, тыс. руб.;

амортизационные отчисления на полное восстановление здания: 233146,86 * 0,01 = 2331,5, тыс. руб.

Налог на имущество (NI) определяется в размере 1,0 % от остаточной стоимости здания в каждом прогнозируемом году:

(11)

Остаточная стоимость здания () в каждом прогнозируемом году, начиная со второго рассчитывается по формуле:

(12)

где: - остаточная стоимость здания в предыдущем году тыс. руб.;

- амортизационные отчисления на полное восстановление здания в прогнозируемом году, тыс. руб.

1 год: = 194956,22, тыс. руб.4

год: = 194956,22 - 2331,5 = 192624,72, тыс. руб.;

год: = 192624,72 - 2331,5 = 190293,22, тыс. руб.;

год: = 190293,22 - 2331,5 = 187961,72, тыс. руб.;

год: = 187961,72 - 2331,5 = 185630,22, тыс. руб.

Для расчета налога на имущество (NI) подставляем найденные значения остаточной стоимости здания () в формулу 11.

Получаем:

1 год: NI = 194956,22 * 0,01 = 1949,56, тыс. руб.;

год: NI = 192624,72 * 0,01 = 1926,24, тыс. руб.;

год: NI = 190293,22* 0,01 = 1903, тыс. руб.;

год: NI = 187961,72 * 0,01 = 1879,61, тыс. руб.;

год: NI = 185630,22 * 0,01 = 1856,30, тыс. руб.

Налог на прибыль NU определяется по формуле:

(13)

где: EGI - действительный валовой доход от аренды помещений здания, тыс. руб.;- текущие операционные расходы, тыс. руб.;- налог на имущество, тыс. руб.

1 год: NU = (14800,86 - 6696,4 - 1949,56) * 0,2 = 1231,1, тыс. руб.;

год: NU = (30758,1 - 8564,59 - 1926,24) * 0,2 = 4053,5, тыс. руб.;

год: NU = (39810 - 9007,55 - 1903) * 0,2 = 5780,1, тыс. руб.;

год: NU = (43770 - 9483,15 - 1879, 61) * 0,2 = 6481,44, тыс. руб.;

год: NU = (48161,16 - 9992,31 - 1856,30) * 0,2 = 7262,51, тыс. руб.

5.4 Чистый операционный доход от аренды здания

Чистый операционный доход от аренды помещений здания (NOIЗ) определяется по формуле:

NOIЗ = (EGI - COE) - NI - NU + A (14)

где: EGI - действительный валовой доход от аренды помещений здания, тыс. руб.;- текущие операционные расходы, тыс. руб.;- налог на имущество, тыс. руб.;- налог на прибыль, тыс. руб.;

А - амортизационные отчисления, тыс. руб.

1 год: NOIЗ = (14800,86 - 6696,4) - 1949,56- 1231,1 + 2331,5 = 7255,3, тыс. руб.;

год: NOIЗ =(30758,1 - 8564,59) - 1926,24- 4053,5+ 2331,5 =18545,3, тыс. руб.;

год: NOIЗ = (39810 - 9007,55) - 1903-5780,1+ 2331,5 =25450,85, тыс. руб.;

год: NOIЗ = (43770 - 9483,15) - 1879, 61-6481,44+2331,5 =28257,3, тыс. руб.;

год: NOIЗ = (48161,16 - 9992,31) - 1856,30-7262,51+2331,5 =31381,54, тыс. руб.

5.5 Реальный денежный поток

Реальный денежный поток (CF) определяется как общий чистый операционный доход от аренды помещений здания с учётом дополнительного дохода от кафе:

CF = NOIЗ + NOIК, (15)

где: NOIK - чистый операционный доход от кафе, тыс. руб.З - чистый операционный доход от аренды помещений здания, тыс. руб.

Расположенное на 1-ом этаже здания кафе приносит чистый операционный доход в размере 40058 руб. в месяц.

год: CF = 7255,3+ 60,01 = 7315,31, тыс. руб.;

год: CF = 18545,3+ 70 = 18615,3, тыс. руб.;

год: CF = 25450,85+ 80,5 =25531,35, тыс. руб.;

год: CF = 28257,3+ 92,6 = 28349,9, тыс. руб.;

год: CF = 31381,54+ 106,5 =31488,04, тыс. руб.

5.6 Коэффициент дисконтирования

Коэффициент дисконтирования для n-го года эксплуатации здания () определяется по формуле:

, (16)

где: - ставка дисконтирования в k-ом году эксплуатации здания.

Ставка дисконтирования по данным финансового рынка определена на уровне 19,0 % - для первого года коммерческого использования здания; 22,0 % - для второго года; 24,0% - для третьего года; 25,0 % - для четвёртого и для пятого года.

1 год: = 1 / (1 + 0,19) = 0,84

год: = 0,84 * (1 / {1 + 0,22}) = 0,69

год: = 0,69 * (1 / {1 + 0,24}) = 0,56

год: = 0,56 * (1 / {1 + 0,25}) = 0,45

год: = 0,45 * (1 / {1 + 0,25}) = 0,36

5.7 Дисконтированный денежный поток

Дисконтированный денежный поток (DCF) для конкретного года определяется по формуле:

DCF = CF * (17)

где: CF - реальный денежный поток, тыс. руб.;

- коэффициент дисконтирования.

1 год: DCF = 7315,31* 0,84 = 6145,1, тыс. руб.;

год: DCF =18615,3 * 0,69 = 12844,35, тыс. руб.;

год: DCF = 25531,35* 0,56 = 14297,55, тыс. руб.;

год: DCF = 28349,9* 0,45 = 12757,45, тыс. руб.;

год: DCF =31488,04 * 0,36 = 11336,1, тыс. руб.

.8 Текущая стоимость перепродажи здания (реверсия)

Текущая стоимость перепродажи здания (реверсия) определяется в конце срока его коммерческого использования по формуле

, (18)

где: - дисконтированный денежный поток последнего 5-го года ;

- коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации для здания, определяется на основе исходных данных по объектам, сопоставимым с оцениваемым, приведённым в таблице 1.

Общий коэффициент капитализации равен отношению чистого операционного дохода к цене продажи объекта недвижимости.

= 0,28

= 11336,1/ 0,28 = 40486,1, тыс. руб.

5.9 Текущая стоимость здания

Текущая стоимость здания PVB определяется по формуле

, (19)

где:

- единовременные затраты (инвестиции) на ремонт помещений

здания, тыс. руб.;- дисконтированный денежный поток, тыс. руб.;- текущая стоимость перепродажи здания, тыс. руб.= - 2489 + 57380,55 + 40486,1 = 95377,65, тыс. руб.

Таблица 5 - Расчёт стоимости здания доходным подходом

Наименование показателей Значение показателей по годам1 год2 год3 год4 год5 годПолезная площадь здания, кв.м.35893589358935893589Полезная площадь подвала, кв.м.689689689689689Ставка арендной платы за 1 кв.м. полезной площади здания в месяц, тыс.руб. 0,689 0,758 0,834 0,917 1,009Ставка арендной платы за 1 кв.м. полезной площади подвала в месяц, тыс.руб. 0,439 0,483 0,531 0,584 0,642Потенциальный валовой доход от аренды здания, тыс.руб.21945,3331190,7435418,3138943,1542850,21Потенциальный валовой доход от аренды подвала тыс.руб.2722,23 3999,44 4390,31 4828,51 5308,06 Итого потенциальный валовой доход, тыс.руб.24668,1 36186 39810 437748161,16 Коэффициент заполняемости0,650,85111Действительный валовой доход, тыс.руб.14800,8630758,1398104377048161,16Фонд оплаты труда персонала, тыс.руб.540756793,80833,49875,16Отчисления на социальные нужды персонала, тыс.руб.162 227 238,14 250,05 262,54 Плата за коммунальные услуги, тыс.руб.2229,63195,713435,713693,713970,71Прочие расходы, тыс.руб.1433,32054,382208,42374,42552,4Амортизационные отчисления на полное восстановление здания, тыс. руб.2331,52331,52331,52331,52331,5Наименование показателейЗначение показателей по года 1 год 2 год 3 год 4 год 5 годТекущие операционные расходы по эксплуатации здания, тыс. руб.6696,48564,599007,559483,159992,31Остаточная стоимость здания, тыс.руб.194956,22192624,72 190293,22187961,72185630,22 Налог на имущество, тыс.руб.1949,1926,2419031879,611856,30Налог на прибыль, тыс.руб.1231,14053,55780,1 6481,447262,51Чистый операционный доход от аренды помещений кафе, тыс.руб.60,0170 80,05 92,6 106,05 Чистый операционный доход от аренды помещений здания, тыс. руб.7255,3 18545,3 25450,85 28257,3 31381,54 Реальный денежный поток, тыс.руб. 7315,3118615,3 25531,35 28349,9 31488,04 Ставка дисконтирования, %19 22 24 25 25 Коэффициент дисконтирования 0,84 0,69 0,56 0,45 0,36 Дисконтированный денежный поток, тыс.руб. 6145,1 12844,35 14297,55 12757,45 11336,1 Затраты на ремонт здания (инвестиции), тыс.руб. 2489 - - - - Текущая стоимость перепродажи здания (реверсии), тыс.руб. 40486,1 Стоимость здания по методу дисконтирования денежных потоков, тыс. руб.95377,65

Стоимость объекта недвижимости

Стоимость объекта недвижимости по методу дисконтирования денежных потоков (VDI) определяется по формуле:

, (20)

PVB - текущая стоимость здания, тыс. руб.;- стоимость земельного участка, тыс. руб.= 95377,65 + 8276,40 = 103654,0, тыс. руб.

6. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ

Оценка объекта недвижимости - это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта недвижимости, либо процесс определения стоимости.

Согласование результатов оценки проводится 3 различными подходами: сравнительный, затратный, доходный.

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

Преимуществами сравнительного подхода являются:

наиболее простой подход;

статистически обоснованный;

предлагает методы корректировки;

обеспечивает данные для других подходов в оценке.

Недостатками сравнительного подхода являются:

требует активного рынка;

сравнительные данные не всегда имеются;

требует внесения поправок, большое количество которых оказывает влияние на достоверность результатов;

основан на прошлых событиях, не принимает в расчет будущие ожидания.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.

Преимущества затратного подхода:

При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:

технико-экономический анализ стоимости нового строительства;

обоснование необходимости обновления действующего объекта;

оценка зданий специального назначения;

при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;

анализ эффективности использования земли;

решение задач страхования объекта;

решение задач налогообложения;

при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Недостатки затратного подхода:

. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т. к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

. Отдельная оценка земельного участка от строений.

. Проблематичность оценки земельных участков в России.

Доходный подход оценки недвижимости отражает мотивацию типичного покупателя доходной недвижимости: ожидаемые будущие доходы с требуемыми характеристиками. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов.

Основное преимущество, которое имеет доходный подход оценки недвижимости по сравнению с рыночным и затратным заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, Т.е. это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Доходный подход оценки тесно связан с рыночным и затратным методами.

Средневзвешенное значение стоимости объекта недвижимости (V) принимается в качестве его рыночной стоимости.

, (21)

где:

, , - коэффициенты значимости оценок стоимости объекта недвижимости, полученные затратным, сравнительным и доходным подходом соответственно;- общая стоимость оцениваемого объекта недвижимости по затратному подходу, тыс. руб.;- общая стоимость оцениваемого объекта недвижимости по сравнительному подходу, тыс. руб.;- общая стоимость объекта недвижимости по доходному подходу, тыс. руб.

В отношении этих коэффициентов должно выполняться равенство:

+ + = 1

Таким образом средневзвешенное значение стоимости объекта недвижимости (V) составляет:

V = (203232,4 * 0,2) + (61149,06 * 0,3) + (103654,05 * 0,5) = 79892,21, тыс. руб.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В данной работе произведены расчеты оценки объекта недвижимости 3 различными подходами: затратным, сравнительным, доходным.

В основе затратного подхода лежит принцип замещения - рациональный потребитель не заплатит за объект недвижимости больше чем то, во что ему обойдется создание объекта аналогичной полезности.

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада.

Принцип замещения - разумный потенциальный собственник не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та минимальная цена, за которую может быть приобретен или построен (с учетом фактора времени) аналогичный объект. Следовательно, максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется минимальной ценой приобретения аналогичного объекта.

Принцип вклада. Вклад - сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость объекта вследствие наличия или отсутствия какого-либо элемента. При этом величина такого увеличения (уменьшения) может быть как выше, так и ниже затрат на его создание.

Принцип спроса и предложения. Оценщик при определении стоимости объекта должен понимать, какие факторы и каким образом влияют на спрос и предложение на рынке недвижимости, какие изменения этих факторов могут произойти и как эти изменения повлияют на стоимость данного объекта недвижимости.

Теоретической базой, которую использует доходный подход оценки недвижимости, являются принципы оценки, которые представляют собой сообщение анализа поведенческих характеристик участников рынка недвижимости и функциональных связей между ценами и ценообразующими факторами.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

Терминологический словарь "Экономика и управление на предприятиях <http://wiki.eup.ru/>" - Москва: Большая энциклопедия, 1998. - стр. 645.

Гранова И.В. Оценка недвижимости: Учеб. Пособие / И.В. Гранова - СПб.: Питер, 2001. - с. 17.

Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости: Учебник / А.Г. Грязнова, М.А. Федотова - Москва: Финансы и статистика, 2001. - 187 с.

Больше работ по теме: