Оценка рыночной стоимости коммерческой недвижимости (на примере административного здания ООО "ОТК Строй" в г. Новосибирске)

 

НОВОСИБИРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

Кафедра экономики строительства и инвестиций

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

Тема: «Оценка рыночной стоимости коммерческой недвижимости (на примере административного здания ООО "ОТК Строй" в г. Новосибирске)»

Реферат

РЫНОЧНАЯ стоимостЬ, доходный подход, КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ, затратный ПОДХОд, ОЦЕНКА, ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ, сравнительный подход, РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ

Объектом исследования выступает рыночная стоимость коммерческой недвижимости на рынке в г. Новосибирске.

Цель работы - определение рыночной стоимости административного здания ООО «СТМ Строй» в городе Новосибирске

В процессе работы изучались теоретические основы оценки коммерческой недвижимости - проводилась классификация объектов недвижимости и выделялось место коммерческой недвижимости в их совокупности. Выполнен обзор технологии использования оценочных подходов. Было проведено описание характеристик оцениваемой здания, расположенной в Заельцовском районе г. Новосибирска. Кроме того, проанализирована ситуация на рынке коммерческой недвижимости г. Новосибирска на момент проведения оценки.

В работе проведен выбор методов оценки и обосновано их использование в рамках стандартных оценочных подходов- затратного, доходного и сравнительного, как наиболее объективно отражающих величину рыночной стоимости. Результаты, полученные с использованием оценочных подходов сведены в итоговую величину рыночной стоимости оцениваемого объекта. Рыночная стоимость объекта составила 65 096 тыс. р.

Полученная оценка рыночной стоимости в дальнейшем может использоваться в качестве отправной точки в ходе переговоров при определении условий реализации имущественных прав.

Оглавление

Введение

. Теоретические основы оценки стоимости коммерческой недвижимости

.1 Основные понятия и принципы оценки недвижимости

.2 Содержание подходов к оценке стоимости недвижимости

.3 Особенности коммерческой недвижимости как объекта оценки

. Анализ рыночной ситуации и характеристик объекта оценки

.1 Анализ ситуации на рынке коммерческой недвижимости г. Новосибирска

.2 Описание характеристик оцениваемого административного здания

.3 Схема организации процесса оценки административного здания ООО «ОТК Строй»

. Определение величины рыночной стоимости административного здания ООО «ОТК Строй»

.1 Применение затратного подхода к оценке рыночной стоимости административного здания ООО «ОТК Строй»

.2 Применение доходного подхода к оценке рыночной стоимости административного здания ООО «ОТК Строй»

.3 Применение сравнительного подхода к оценке рыночной стоимости административного здания ООО «ОТК Строй»

. Формирование заключения об итоговой величине рыночной стоимости административного здания ООО «ОТК Строй»

. Безопасность жизнедеятельности

.1 Разработка комплекта инструкций по технике безопасности по основным видам работ базового предприятия

.2 Формы экологического контроля. Стандарты, нормативы, лимиты

Заключение

Литература

Приложения

Введение

Переход нашей страны к рыночной экономике потребовал углубленного развития ряда новых областей науки и практики, в частности, оценки стоимости недвижимости.

Сейчас на рынке недвижимости представлены жилые квартиры и комнаты, офисные здания и помещения, здания производственного и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками. Следует учитывать региональные особенности рынка недвижимости.

В производственно-экономической практике экономических субъектов появляется множество случаев, когда возникает необходимость оценить рыночную стоимость имущества предприятий. Без оценки стоимости не обходится ни одна операция по купле-продаже имущества, кредитованию, страхованию, разрешению имущественных споров, налогообложению и т. д.

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположенные на разных земельных участках, их стоимость может значительно различаться.

Актуальность темы дипломной работы обусловлена тем, что на сегодняшний день появляется все большая необходимость в компетентной и объективной оценке стоимости недвижимости, а институт оценки собственности еще не полностью сформирован, отсутствует информационная база оценки, профессиональная подготовка оценщиков в России еще не достигла мирового уровня.

Цель работы - определение рыночной стоимости коммерческой недвижимости на примере административного здания ООО «ОТК Строй».

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

1)исследовать теоретическую основу оценки рыночной стоимости недвижимости;

2)дать характеристику объекту оценки и его окружению;

)обосновать рыночную стоимость объекта оценки на основе трех общепринятых подходов;

)сформировать заключение об итоговой величине рыночной стоимости объекта оценки.

Объектом исследования является рыночная стоимость, предметом изучения выступает процесс формирования рыночной стоимости на примере административного здания ООО «ОТК Строй» (по ул. Дуси Ковальчук 191/3 в г. Новосибирске).

В первом разделе предполагается рассмотреть вопросы классификации объектов недвижимости и выделить их место в сфере недвижимости, провести обзор технологии оценки объектов коммерческой недвижимости и изучить содержание основных подходов и методов к оценке недвижимости, их преимущества и недостатки при проведении оценки коммерческой недвижимости.

Во втором разделе дипломной работы будут даны характеристики оцениваемого объекта и поведен анализ вторичного рынка коммерческой недвижимости в г. Новосибирске, кроме того, во второй главе будет приведена организационная схема процесса оценки административного здания.

Третий раздел будет посвящена проведению расчетов рыночной стоимости административного здания ООО «ОТК Строй». Рыночная стоимость будет рассчитываться тремя походами: сравнительным, доходным и затратным. В четвертом разделе будет определяться итоговая величина рыночной стоимости административного здания.

Целью пятого раздела дипломной работы является разработка мер по охране труда и охране окружающей среды.

1. Теоретические основы оценки стоимости коммерческой недвижимости

.1 Основные понятия и принципы оценки недвижимости

Различные блага (предметы, вещи, имущество) создаются, продаются и приобретаются для удовлетворения определенных потребностей государства, юридических и физических лиц, а также для получения выгод от владения ими и использования. От возможности того или иного объекта собственности удовлетворить имеющиеся потребности и от преимуществ, которые принесет обладание этим объектом в дальнейшем, зависит его ценность, а следовательно, стоимость [3, с. 11].

Все операции и сделки с недвижимостью требуют знания стоимости объекта собственности. В рыночных условиях стоимость недвижимости зависит от факторов, тенденций и изменений в экономике и жизни общества в целом. Необходимость в оценке недвижимости возникает в следующих случаях: [2, с. 10]

§операции купли-продажи или сдаче в аренду;

§акционирование предприятий и перераспределении имущественных долей;

§привлечение новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;

§кадастровая оценка для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;

§страхование объектов недвижимости;

§кредитование под залог объектов недвижимости;

§внесение объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;

§разработка инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;

§ликвидация объектов недвижимости;

§исполнение прав наследования, судебного приговора, разрешение имущественных споров;

§другие операции, связанные с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связанно с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество[1, ст.30].

При оценке недвижимости считается, что земля имеет стоимость, в то время как улучшения - это вклад в стоимость.

Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени.

В современной экономике существует множество различных видов стоимости. Они необходимы в силу различных потребностей и функций. Сюда входят такие виды, как заемная стоимость, страховая стоимость, обоснованная рыночная стоимость, балансовая стоимость, арендная стоимость, ликвидационная стоимость, инвестиционная стоимость и многие другие. Однако, в общем, стоимость может быть разделена на две категории: стоимость в обмене и стоимость в пользовании [5, с. 19-20].

Стоимость в обмене - это цена, которая будет преобладать на свободном, открытом и конкурентном рынке на основе равновесия, устанавливаемого факторами предложения и спроса. Ее иногда называют объективной стоимостью, поскольку она определяется реальными экономическими факторами.

Стоимость в пользовании - это стоимость собственности для конкретного пользователя или группы пользователей, т.е. стоимость недвижимости, которая используется как составная часть действующего предприятия (например, недвижимость, используемая заводом) [5, с. 20].

Из всех видов стоимости наибольшее распространение получила рыночная стоимость - основной вид стоимости в условиях рыночных отношений. При определении рыночной стоимости мы исходим из того, что рынок существовал в прошлом (объекты собственности уже продавались), существует в настоящем (собственность создается для продажи) и будет существовать в будущем, поскольку ни прошлое, ни настоящее рынка не противоречат этому.

Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод: не только сам рынок, но и сформированные рынком инструменты, важнейшим из которых является стоимость, имеют трехкомпонентную природу. С этих позиций можно сказать, что стоимость [6, с. 36-37]:

§действительно стоимость, т.е. наиболее вероятная цена в условиях данного рынка;

§действительно рыночная, так как пространство рыночных стоимостей, включающее в себя стоимость конкретного объекта, формируется исключительно под влиянием факторов свободного, открытого и конкурентного рынка;

§действительно объективна, поскольку отражает мнения всех основных субъектов рынка - производителя (продавца), покупателя и инвестора, исчерпывая тем самым рыночные интересы сторон.

Стоимость можно извлечь из прошлого, поставив себя на место покупателя, из настоящего, поставив себя на место строителя и из будущего, если мы поставим себя на место инвестора. Отсюда вытекают три основных подхода к оценке собственности: рыночный, затратный и доходный подходы.

Основная задача при определении стоимости - прогнозирование количества, качества и продолжительности будущих выгод от владения объектом оценки и пересчет этих выгод в настоящую стоимость. Собственность анализируется исходя из принципов оценки.

Принципы оценки делятся на четыре группы [4, с. 33]:

1)принципы, основанные на представлениях пользователя (принципы полезности, замещения и ожидания);

2)принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости (принципы вклада, остаточной продуктивности, предельной производительности, сбалансированности, экономического размера и экономического разделения);

)принципы, обусловленные действием рыночной среды (принципы альтернативности, изменчивости, зависимости, предложения и спроса, конкуренции и соответствия);

)принцип наиболее эффективного использования - главный принцип оценки. Этот принцип соединяет в себе все другие принципы и является фундаментом любой оценки недвижимости.

Обязательным условием оценки недвижимости является учет специфики функционирования рынка недвижимости, так как состояние рынка недвижимости оказывает существенное влияние на потоки доходов, уровни риска и на возможную цену реализации объекта недвижимости в определенный момент в будущем, т.е. на основные данные, используемые при оценке методами доходного подхода [7, с. 48].

.2 Содержание подходов к оценке стоимости недвижимости

В оценке недвижимости существуют три общепринятых подхода к определению стоимости: затратный, сравнительный и доходный. В каждом подходе имеются свои сложившиеся методы, приемы и процедуры. Обнаруживается концептуальное сходство подходов к оценке различных объектов собственности. В то же время вид оцениваемого объекта определяет особенности конкретных методов, вытекающие из специфических проблем оценки, присущих, как правило, только данному виду собственности.

Затратный подход

Затратный подход к оценке недвижимой собственности основан на сопоставлении затрат по созданию объекта недвижимости со стоимостью оцениваемого или сравнимых объектов. Подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек [8, с. 52].

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе [16, с. 87]:

1)расчет стоимости приобретения или долгосрочной аренды свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования;

2)определениезатрат на замещение оцениваемого здания. В основе расчета затрат на замещение лежит расчет затрат на воссоздание рассматриваемого объекта, исходя из современных цен и условий изготовления аналогичных объектов на определенную дату.

)определение величины физического, функционального и внешнего износов объекта недвижимости;

)оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора);

)расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки затрат на замещение на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Затратный подход наиболее уместен при оценке объектов, недавно сданных в эксплуатацию, он приводит к наиболее убедительным результатам в случае достаточно обоснованной стоимости земельного участка и незначительном накопленном износе улучшений. Затратный подход правомерен при оценке стоимости планируемых объектов, объектов специального назначения и другого имущества, сделки по которому редко заключаются на рынке, может быть использован при оценке для целей страхования. Данный подход при оценке объектов, подлежащих реконструкции, позволяет установить, будут ли строительные затраты компенсированы увеличением операционного дохода или выручки от продажи имущества. Применение затратного подхода в данном случае позволяет избежать риска избыточных капиталовложений.

Также затратный подход используется для целей налогообложения имущества юридических и физических лиц, при аресте имущества, для анализа наилучшего и наиболее эффективного использования участка земли [12, с. 23].

Определение стоимости земельного участка

В соответствии с Гражданским Кодексом РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник [1, ст. 35].

Из всех методов оценки земли определяющее значение имеет метод сравнительного анализа продаж [13, с. 244].

Восстановительная стоимость строительства оцениваемого объекта недвижимости рассчитывается в текущих ценах как нового (без учета накопленного износа) и соотнесения к дате оценки. В основе определения восстановительной стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. В зависимости от порядка учета этих затрат в себестоимости строительства принято выделять прямые и косвенные затраты.

Прямые затраты непосредственно связаны со строительством (стоимость материалов, заработная плата строительных рабочих, стоимость строительных машин и механизмов и т.п.). Косвенные затраты - затраты, не относящиеся непосредственно к строительству (гонорары проектно-сметным организациям, стоимость инвестиций в землю, маркетинговые, страховые и рекламные расходы и т.п.). Прибыль девелопера отражает затраты на управление и организацию строительства, общий надзор и связанный с девелопментом предпринимательский риск. Прибыль предпринимателя определяется как часть прибыли от продажи объекта. Независимо от величины процента и соответствующей ему основы (составной части стоимости собственности), величина предпринимательской прибыли остается постоянной [21, с. 35].

Основным источником сравнительных данных о затратной стоимости объектов недвижимости являются строительные подряды на возведение сооружений, подобные оцениваемому. Кроме того, проектирующие оценщики обычно ведут собственные базы данных текущих цен на готовые дома, офисные здания, квартиры, гостиницы, здания магазинов и промышленные сооружения. В настоящее время в России существует система нормативов и уровни цен, определяемые соответствующими ценовыми индексами [19, с. 48].

Построенные объекты под действием различных природных и функциональных факторов теряют свои эксплуатационные качества и разрушаются. Кроме этого, на рыночную стоимость объекта оказывает влияние внешнее экономическое воздействие со стороны непосредственного окружения и изменения рыночной среды. При этом различают физический износ (потеря эксплуатационных качеств), функциональное старение (потеря технологического соответствия и стоимости в связи с научно-техническим прогрессом), внешний или экономический износ (изменение привлекательности объекта с точки зрения изменения внешнего окружения и экономической ситуацией в регионе). Все вместе эти виды износа составляют накопленный износ, который и будет составлять разницу между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью воспроизводства (замещения) объекта оценки [20, с. 4].

Наиболее полным и достоверным источником информации о техническом состоянии здания или сооружения служат материалы натурального обследования. Первым условием проведения таких обследований должно быть точное определение функционального назначения объекта оценки: использование по прямому назначению или с изменением технологических и функциональных параметров. При этом необходимо представить пределы изменения нагрузок и воздействий на несущие конструкции зданий [18, с. 44].

Вторым условием проведения исследований является получение полной информации о природно-климатических параметрах и специфических факторов воздействия района расположения объекта и их изменений в процессе техногенной деятельности [18, с. 45].

Сравнительный подход

Необходимой предпосылкой для применения методов сравнительного подхода является наличие информации о сделках с аналогичными объектами недвижимости (которые сопоставимы по назначению, размеру и местоположению), произошедших в сопоставимых условиях (время совершения сделки и условия финансирования сделки).

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в рыночном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта [15, с. 65].

Основным принципом в сравнительном подходе оценки недвижимости является принцип замещения, который гласит, что потенциальный покупатель не заплатит за имущество цену, превышающую стоимость приобретения аналогичного, с его точки зрения, имущества.

Основные трудности при применении методов сравнительного подхода связаны с непрозрачностью российского рынка недвижимости. В большинстве случаев реальные цены сделок с объектами недвижимости неизвестны. В связи с этим часто при проведении оценки применяются цены предложений по выставленным на продажу объектам [14, с. 23].

Метод сравнения продаж определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые сходны с оцениваемым объектом по размеру и использованию. Данный метод определения стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов. Для того чтобы применить метод сравнения продаж, специалисты используют ряд принципов оценки, включая принцип замещения.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий [11, с. 67]:

1)исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;

2)определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

)сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;

)приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к рыночной стоимости объекта оценки.

В качестве источников информации о рыночных сделках с недвижимостью могут использоваться риэлтерские конторы, государственные источники, собственные базы данных, публикации и т.д.

После выбора единицы сравнения необходимо определить основные показатели или элементы сравнения, используя которые можно смоделировать стоимость объекта посредством необходимых корректировок цен купли-продажи сравнимых объектов недвижимости.

В оценочной практике при определении стоимости недвижимости выделяют такие основные элементы сравнения, как переданные права на недвижимость, условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости, условия продажи (чистота сделки), время продажи, функциональное назначение объекта, местоположение, удобство подъездных путей, площадь объекта, техническое состояние и уровень отделки помещений [19, с. 48].

Данный метод наиболее эффективен для регулярно продаваемых объектов.

Для выделения элементов измерения корректировок используют количественные и качественные методики.

К количественным методикам относят [9, с. 71-72]:

·анализ парных продаж (две различные продажи сравниваются, чтобы определить корректировку для одного элемента сравнения);

·статистический анализ (метод базируется на применении аппарата математической статистики для проведения корреляционно-регрессионного анализа);

·анализ вторичного рынка (данный метод определяет величины корректировок, опираясь на данные, не относящиеся непосредственно к объекту оценки или объекту сравнения) и другие.

К качественным методикам относятся:

§классификационный (сравнительный) анализ (метод аналогичен анализу парных продаж, за исключением того, что корректировки выражаются не в процентах или денежных суммах, а в категориях нечеткой логики);

§распределительный анализ (сравнительные продажи распределяются в порядке убывания адекватности, затем определяется место объекта оценки в ряду сравнительных продаж).

Доходный подход

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости с помощью доходного подхода основывается на принципе ожидания. В соответствии с этим принципом типичный инвестор, то есть покупатель объекта недвижимости, приобретает его в ожидании получения в будущем доходов от использования. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов, иными словами, стоимость объекта недвижимости определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемым объектом оценки.

Преимущество доходного подхода по сравнению с затратным и рыночным подходами заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, то есть это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Основным недостатком доходного подхода является то, что он в отличие от двух других подходов основан на прогнозных данных [4, с. 89].

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе [10, с. 116-118]

Составление прогноза будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения и на основе полученных данных определение потенциального валового дохода (ПВД), который рассчитывается по формуле:

ПВД = S * Са,(1.1)

где S - площадь, сдаваемая в аренду, м2;

Са - арендная ставка за 1 м2.

Определение на основе анализа рынка потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы, расчет действительного валового дохода (ДВД). Как правило, собственник в долгосрочном периоде не имеет возможности постоянно сдавать в аренду 100% площадей здания. Потери арендной платы имеют место за счет неполной занятости объекта недвижимости и неуплаты арендной платы недобросовестными арендаторами. Степень незанятости объекта доходной недвижимости характеризуется коэффициентом недоиспользования, определяемым отношением величины не сданных в аренду площадей к величине общей площади, подлежащей сдаче в аренду.

Расчет действительного валового дохода (ДВД) осуществляется по формуле [11, с.32]:

ДВД = ПВД * Кз * Кс, (1.2)

где ДВД - действительный валовой доход, р.;

ПВД - потенциальный валовой доход, р.;

Кз - коэффициент загрузки площадей;

Кс - коэффициент сбора платежей.

Следует отметить, что к ДВД, рассчитанному вышеизложенным способом, необходимо добавить прочие доходы, получаемые от функционирования объекта сверх арендных платежей (например, за использование дополнительными услугами - автомобильной стоянкой и т.п.).

Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости, который основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержек на данном рынке. Расходы бывают условно - постоянные (налог на имущество, страховые взносы, платежи за земельный участок), условно - переменные (коммунальные, текущие ремонтные работы, заработная плата обслуживающего персонала и т.п.), расходы на замещение (расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся конструктивных элементов здания).

Таким образом, расчетная величина эксплуатационных расходов вычитается из ДВД, а итоговый показатель является чистым операционным доходом (ЧОД).

Пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта.

Метод прямой капитализации - метод определения рыночной стоимости доходного объекта, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода первого года в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа рыночных данных о соотношениях чистого дохода и стоимости активов, аналогичных оцениваемому объекту, полученных методом рыночной экстракции. Такой западный классический вариант метода прямой капитализации, при котором коэффициент капитализации извлекается из рыночных сделок, применять в российских условиях практически невозможно в связи с возникающими сложностями при сборе информации (чаще всего условия и цены сделок являются конфиденциальной информацией). Исходя из этого, на практике приходится использовать алгебраические методы построения коэффициента капитализации, предусматривающие отдельную оценку нормы отдачи на капитал и нормы его возврата. Следует отметить, что метод прямой капитализации применим для оценки действующих активов, не требующих на дату проведения оценки больших по длительности капиталовложений в ремонт или реконструкцию [17, с. 19].

.3 Особенности коммерческой недвижимости как объекта оценки

Выделяют три основных типа недвижимости: земля, жилье и нежилые помещения. Базовым объектом недвижимости является земля как единственное место проживания всех людей, основной фактор в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующий в производстве всех других товаров и благ. При этом земля - ограниченный невоспроизводимый ресурс. Наряду с делением на типы недвижимость классифицируется по ряду признаков. Классификация по наиболее часто встречающимся признакам представлена на рисунке 1.1.

Рисунок 1.1 - Основные типы недвижимости

Недвижимость можно рассматривать, как:

потребительскую стоимость, удовлетворяющие личные потребности в жилище, отдыхе, развлечениях и т.д.;

фактор производства, выступающий в форме основных производственных фондов (здания, сооружения), а также источник дохода предназначенный для введения бизнеса.

Таблица 1.1 - Общая классификация недвижимости

Тип классификацииВиды недвижимостиПо характеру использования- для жилья: дома, коттеджи, квартиры; - для коммерческой деятельности: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса; - для производственной деятельности: фабрики, заводы; - для сельскохозяйственных целей: фермы, сады; - для специальных целей: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учрежденийПо целям владения- для ведения бизнеса; - для проживания владельца; - в качестве инвестиций; - в качестве товарных запасов и НЗП; - для освоения и развития; - для потребления истощимых ресурсовПо степени специализации- специализированная - которая в силу своего специального характера редко (если вообще продается) на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса: нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции; собственность с такими конструктивными особенностями, размерами и спецификой, что рынок таких зданий не существует вообще или в данной местности; - неспециализированная - вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для использования в существующих или аналогичных целяхПо степени готовности к эксплуатации- введенные в эксплуатацию; - требующие реконструкции или капитального ремонта; - незавершенное строительствоПо воспроизводимости в натуральной форме- не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых; - воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения

Наличие различных типов классификации объектов недвижимости необходимо для более тщательного анализа рынка недвижимости в соответствии с группами объектов, объединенных по какому-либо признаку, для углубленного исследования и разработки новых методик, применимых при анализе объектов недвижимости.

В западной практике объекты коммерческой недвижимости распределены по четырем основным классам A, B, C и D. Описание этих классов показано в приложении А.

Тем не менее, для российских условий такая классификация недвижимости является слишком обобщенной, и в то же время содержит много полутонов, а существенная часть зданий не может быть отнесена даже к классу D.

Особенной чертой коммерческой недвижимости является ярко выраженная направленность на получение дохода. Традиционным доходом от коммерческой недвижимости считается получение арендных платежей, т.е. когда источник дохода непосредственно и неразрывно связан с недвижимостью.

Чем выше доходный потенциал оцениваемой коммерческой недвижимости, тем выше ее стоимость. На этом принципе основывается один из ключевых подходов оценки коммерческой недвижимости - доходный.

Если доход генерируется не только от объекта недвижимости (например, от функционирования производственных линий), то в этом случае уместнее говорить об оценке бизнеса. Доход от некоторого бизнеса, размещенного на объекте недвижимости, включает в себя доход, генерируемый собственно объектом недвижимости и прочими активами (движимым имуществом, нематериальными активами и т.д.).

Особенности оценки коммерческой недвижимости

Исходя из реальных способов использования тех или иных помещений объекта оценки, а также альтернативных, более эффективных методов их использования, стоимость может значительно варьироваться. Если на рынке жилой недвижимости в этом плане все просто, квартиру кроме как для проживания или сдачи в аренду для проживания использовать никак нельзя, то с офисами и цехами ситуация обстоит куда более сложно. В процессе оценки подбирается наиболее эффективный способ использования помещений, и фактически производит оценку бизнеса. Результат такой работы может оказаться неожиданностью для владельца оценки, если вдруг окажется, что помещение используется совершенно неэффективно, и потенциально может приносить доход гораздо больший, чем приносит сейчас.

Другая сторона - оценка помещений с уникальными свойствами. К таким свойствам можно отнести дизайнерскую отделку современных офисов на вкус владельца (арендатора). Отделка может стоить больше помещения, но при определении стоимости последнего большой роли не сыграет. В таких случаях процесс оценки несколько усложняется.

2. Анализ рыночной ситуации и характеристик объекта оценки

.1 Анализ ситуации на рынке коммерческой недвижимости г. Новосибирска

На сегодняшний день совершенно точно можно говорить о том, что рынок коммерческой недвижимости города Новосибирска насыщен предложениями самого различного уровня. Однако, особенность заключается в том, что далеко не на все существующие предложения имеется спрос, некоторые варианты остаются практически без внимания потенциальных покупателей.

В частности, к такой категории «невостребованной» коммерческой недвижимости можно отнести офисные помещения. При этом, нельзя говорить о том, что увеличивается процент строительства крупных и средних бизнес-центров. Количество офисных помещения растет по той простой причине, что увеличивается жилой фонд, первые этажи которых используются в качестве нежилых помещений. Результатом этой ситуации становится пресыщенный офисными помещениями рынок недвижимости, в который инвесторы с большой неохотой вкладывают средства, предпочитая более выгодные и интересные предложения. Несколько иначе сложилась ситуация с офисами, расположенными в бизнес-центрах класса «Б», поскольку спрос на них можно назвать достаточно стабильным, что обусловлено относительно невысокой арендной платой из расчета за квадратный метр площади. Бизнес-центры более высокого класса не могут похвастаться таким же достижение, поскольку далеко не все компании Новосибирска могут позволить себе роскошь арендовать офис по высокой цене. В результате, в таких центрах предложение заметно превышает спрос.

По данным большинства аналитиков города, цены на офисную недвижимость Новосибирска снижаются со второго квартала 2008 года: так, согласно данным аналитического центра «Сибакадемстрой Недвижимость» (одного из самых авторитетных в городе). На рынке офисной недвижимости средняя цена предложения в 1 квартале 2012 года составила 60,88 тыс. р./м2, что на 2,7% ниже, чем в 4 квартале 2011 года. Снижение наблюдалось и в ставках аренды офисной недвижимости, но более значительное (на 8,6%). Средняя арендная ставка, в текущем квартале, составила 592 р./м2 (рисунок 2.1).

Рисунок 2.1 - Динамика средних цен и арендных ставок, 1 квартал 2012 года

В случаях, когда офисное помещение предлагается к продаже и в аренду одновременно, арендная ставка составляет от 0,5% до 1,53% от цены 1 кв.м. Среднее соотношение в таком случае составляет 1,07%. Это значит, что уменьшение арендных ставок в 1 квартале текущего года ряда предложений офисных площадей к продаже и в аренду одновременно привело к уменьшению срока окупаемости данных объектов коммерческой недвижимости.

Большинство предложений к продаже - это офисы на нижних этажах в жилых зданиях (49%), оборудованные отдельными входами, а среди предложений в аренду - больше помещений в административных зданиях коридорного типа (51%).

При аренде самые высокие средние арендные ставки, для помещений на первых этажах жилых зданий и в бизнес-центрах, расположенных на оживленных магистралях, практически одинаковы. В то время как при продаже наиболее дорогие предложения - это бизнес-центры и отдельно стоящие здания.

Среди предложений офисов средняя удельная цена тех, которые имеют отдельный вход на 8% выше офисов, которые не имеют отдельного входа. При этом большинство предлагаемых офисов - 72% - оборудовано отдельным входом.

При аренде картина немного отличается. Среди предложений офисов в аренду 56% помещения, не имеющие отдельный вход. При этом средняя арендная ставка офисных помещений, которые имеют отдельный вход на 13% выше тех, которые не имеют отдельного входа. Причина: большинство объектов предлагаются в административных зданиях или бизнес-центрах разной этажности, где преобладают офисные площади мелкой нарезки.

В настоящий момент суммарная площадь действующих бизнес-центров составляет 1302,8 тыс. м2. (166 объектов), строящихся - 263,8 тыс. м2(17 объектов).

Обеспеченность качественными офисными площадями в Новосибирске составляет 884 м2. на 1 тыс. жителей, что превышает аналогичные показатели для других крупных российских городов, но существенно отстает от московских показателей.

В структуре по районам, рынок офисной недвижимости в сегменте бизнес-центров тяготеет к географическому центру Новосибирска (рисунок 2.2). Железнодорожный и Центральный районы - «районы с профицитом», доля населения меньше доли общих площадей в действующих бизнес-центрах. В Центральном районе на 1 тыс. жителей приходится 6240,13 м2 офисных площадей, в Железнодорожном - 5038,92 м2. В отдаленных районах, по-прежнему, наблюдается дефицит офисных помещений по сравнению с численностью населения. Так в Первомайском районе на 1 тыс. жителей приходится всего 86,78 м2 офисных площадей. В этом районе функционируют всего два бизнес-центра, переоборудованные бывшие административные здания.

Коэффициент заполняемости в среднем по городу составляет 92% (для действующих бизнес-центров) (рисунок 2.3). Считается, что для нормального функционирования рынка этот коэффициент должен составлять 95%.

По районам самой высокий коэффициент заполняемости бизнес-центров в Калининском районе. Основная причина этого - в недостатке офисных площадей.

Рисунок 2.2 - Динамика структуры населения и общей площади в бизнес-центрах

В районе ведется активное строительство жилой недвижимости, но при этом большинство действующих на сегодня бизнес-центров - это бывшие административные здания промышленных предприятий.

Наибольшие средние арендные ставки зафиксированы в Заельцовском и Железнодорожном районах (727 и 726 р./м2/мес. соответственно) (рисунок 2.4). В Железнодорожном районе это объясняется наличием объектов наиболее высоких классов. В Заельцовском районе объектов немного, но из-за высоких арендных ставок в бизнес-центрах «Европа» и «Деловой центр на Красном», средняя арендная ставка в этом районе самая высокая по городу. Самые низкие средние арендные ставки в Первомайском и Кировском районах.

Иначе складывается положение с торговыми площадями, спрос на которые достаточно высок, но рынок не может его удовлетворить ввиду отсутствия интересных предложений. Дело в том, что все выгодные торговые помещения уже заняты и в настоящее время продолжается строительство 2-х и 3-х линий, а также точечных площадей, расположенных во дворах жилых кварталов и микрорайонов. Понятно, что такого рода варианты задерживаются на рынке, не вызывая интереса инвесторов. Поэтому, можно говорить о дефиците торговых площадей.

Рисунок 2.3 - Коэффициент заполняемости бизнес-центров по районам

Рисунок 2.4 - Средние арендные ставки по районам

Интересно, что большинство наиболее выгодных вариантов торговых площадей не продается, но сдается в аренду. Например, в крупных торговых центрах. При этом, арендодатели очень щепетильно относятся к выбору нанимателей, по вполне разумным причинам предпочитая серьезных и надежных партнеров. В результате, спрос на аренду торговых помещений удовлетворяется практически полностью, в то время как спрос на покупку аналогичных площадей остается неудовлетворенным.

Нельзя не отметить и ту особенность, что во многих торговых центрах владельцами помещений, сумевшими пережить волну кризиса и не распродать собственные торговые площади, диктуется единая политика менеджмента. Соответственно растет и спрос на площади в таких центрах, что является результатом именно единой концепции. И, напротив, с большими трудностями сталкиваются те торговые центры, которые не сумели прийти к общей концепции, поскольку их предложения не вызывают интереса у арендаторов.

В период волны кризиса 2008-2009 годов наблюдалось достаточно много свободных помещений даже в выгодных и интересных для инвесторов торговых центрах. Поскольку сложная финансовая ситуация вынудила некоторых арендодателей сократить собственные площади, но при этом они все также должны были придерживаться концепции торгового центра, согласно которой у них не было возможности сдавать помещения тем арендаторам, которые не удовлетворяют условий единой политики менеджмента.

В целом же, ситуация на рынке коммерческой недвижимости Новосибирска достаточно стабильна и в ближайшее время она вряд ли изменится.

.2 Описание характеристик оцениваемого административного здания

В настоящее время существует достаточно устойчивый спрос на новую недвижимость в виде отдельно стоящих зданий, в интервале цен 400-800 руб. за кв.м. аренды помещений. В то же время заметна тенденция к некоторому повышению верхней границы цены предложения.

Это объясняется тем, что еще недавно неплатежеспособный спрос становится финансово обоснованным.

С другой стороны, особо престижные офисные помещения и торговые площади к настоящему времени «нашли» своих относительно постоянных владельцев. Соответственно растут цены на помещения хотя менее престижные, но пока еще предполагаемые для продажи. Помимо этого колебания цен предложений не всегда оправданы с точки зрения экономической логики.

Объект недвижимости находится в собственности ООО «ОТК Строй» и расположен в Заельцовском районе города Новосибирска по адресу улица Дуси Ковальчук №191/3. Рядом с объектом оценки по адресу улица Дуси Ковальчук №180 находится электродепо "Ельцовское", а также жилые дома и гаражные общества.

Рисунок 2.5 - Схема расположения на карте города

Объект включает в себя трехэтажное кирпичное административное здание общей площадью 825м2.

Объект находится на одной из наиболее протяженных улиц города, относительно недалеко от делового и административного центра г.Новосибирска. Транспортная доступность - хорошая.

Описание земельного участка:

а) форма участка - прямоугольная;

б) площадь участка - 1166 м2;

в) состояние почвы - основанием фундаментов здания служат песчаные почвы;

г) топография местности: рельеф участка спокойный.

д) обеспеченность инфраструктурой:

К зданию подключены следующие коммуникации для:

·водоснабжения;

·канализации;

·электроснабжения;

·теплоснабжения;

·телефонизации.

Разрешенное использование. Практика работы на рынке недвижимости показывает, что изменение функционального назначения недвижимого имущества возможно лишь при согласовании с органами местной администрации, что подтверждает и собственник объекта оценки.

Сервитуты. Предполагается, что на участок распространяются типичные сервитуты, такие как право проезда и проведения коммуникаций, однако делается допущение, что ни один из существующих сервитутов не должен являться препятствием для наилучшего и наиболее эффективного использования участка. В состав участка не входят памятники, уникальные природные объекты, опоры ЛЭП, створные знаки и т.д., поэтому особых ограничений для строительства офисных и жилых помещений не имеется.

Описание здания

Здание имеет 3 этажа выполненое с соблюдением современных стандартов строительства (таблица 2.1).

Таблица 2.1 -Конструктивные элементы здания

Конструктивный элементХарактеристикаТехническое состояниеФундаментыБетонные ленточныеХорошееСтены и их наружная отделкаСиликатный кирпич красный отделочный кирпич, t=0,5ХорошееПерегородкиКирпичныеХорошееПерекрытия: чердачные; междуэтажные; надподвальные Ж/бетонные Ж/бетонные Ж/бетонныеХорошееКрышаСовмещеннаяХорошееПолыПаркет, плитка, линолеумОтличноеПроемы -оконные -деревянныеДеревянные модернизированныеОтличноеВнутренняя отделкаЕвроклассОтличноеСанитарно- и э/технические устройства: отопление водопровод канализация э/освещение телефон вентиляция Центральное, от котельной От сети Сток в городской коллектор Скрытая проводка АТС ЕстественнаяОтличноеПрочие работыотмосткиХорошее

На дату оценки, объект аренды используется в качестве офисных помещений. Серьёзных ограничений использования объекта оценки в качестве офисных помещений не имеется. Отрицательных факторов, влияющие на стоимость объекта недвижимости не выявлено. Объект оценки, в основном, соответствует требованиям, предъявляемым арендаторами к административным и офисным помещениям. При сдаче в аренду помещений оцениваемого объекта возможно взимание арендной платы.

.3 Схема организации процесса оценки административного здания ООО «ОТК Строй»

В настоящее время оценка стоимости недвижимости остается одним из самых востребованных видов оценочной деятельности, включая в себя рыночную оценку, расчет стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта, например, права аренды, права пользования и т.д. Зачастую, цена любого объекта является очевидной для ее владельцев или возможных покупателей. Однако, после проведения оценочной экспертизы, эта сумма может быть значительно скорректирована. Для определения этой реальной стоимости и производится оценка рыночной стоимости недвижимости.

Процесс оценивания можно определить как последовательность процедур, используемых для получения оценки. Процесс обычно завершается отчетом об оценке, придающим доказательную силу оценке стоимости.

Рисунок 2.6 - Структура процесса оценки

Почти все решения или действия собственника по отношению к его недвижимости укладываются в одну из следующих классификаций:

üПередача прав собственника или владельца;

üФинансирование вещного интереса в собственности;

üНалогообложение интереса в собственности;

üКомпенсация за потерю интереса в собственности;

üРеализация программы освоения (использования) недвижимой собственности.

Предварительный этап заключения договора на проведение оценки, включает в себя задание на оценку:

Øидентифицируется и подробно описывается оцениваемый объект;

Øустанавливаются имущественные права на объект. Рассматривается информация об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки;

Øопределение использования результатов оценки и связанные с этим ограничения;

Øсогласование вида стоимости объекта оценки;

Øдата оценки;

Øсогласование сроков проведения оценки;

Øопределение допущений и ограничений, на которых должна основываться оценка.

Далее идет этап сбора и анализа информации, необходимого для проведения оценки. Это касается не только самого оцениваемого объекта, но и его ближайших окрестностей, а также района, поселения (поселка, города), и региона его местоположения (данных о земельном участке; технических и эксплуатационных характеристиках улучшений; данные бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки; данные о характеристике физической среды; сведения об особенностях окружающего ландшафта; о характере застройки и особенностях климата; об экологических характеристиках и опасностях катастроф; информация об особенностях правового пространства функционирования; развития и обращения объекта оценки; сведения об экономической и социальной среде).

В процессе анализа могут потребоваться данные о ценах продаж аналогичных объектов, о расценках на строительные работы, другие экономические данные, информация об окружающей природной среде (климате, экологии, геологии и т.п.), правовых, политических и других факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. Собранные данные обрабатываются и готовятся для дальнейшего использования в оценочном процессе. Данные, которые собираются и анализируются, можно разделить, как общие и специальные. Общие данные включают информацию экономических, социальных, государственно-правовых, экологических факторов, значительно влияющих на стоимость объекта оценки. К специальным данным относятся информация об оцениваемой недвижимости и её аналогах: сведения о правах на объект, определение соответствия способа использования существующему законодательству, характеристику самого строения и земельного участка, на котором он расположен.

Следующий этап - применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов.

При проведении оценки необходимо использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Доходный подход- совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Этот подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Применяя доходный подход к оценке, необходимо:

а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;

б) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;

в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;

г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

Сравнительный подход- совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, необходимо:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должно быть обосновано. Так же необходимо обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Необходимо обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. Этот подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

Как правило, один из подходов считается базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей оценки, если с даты состовления отчета об оценке до дата совершения сделки с объектом оценки прошло не более шести месяцев.

На этапе согласования (обобщения) результатов применения подходов к оценке и определении итоговой величины стоимости объекта оценки проводится:

vитоговая проверка данных, на которых основывается оценка;

vпроверка правильности всех математичекихрасчетов;

vсведение оценочных стоимостей, полученных с использованием трех методов оценки, в единое окончательное заключение об оценочной стоимости объекта;

vокончательное заключение о величине стоимости объекта оценки.

Согласование отчета об оценке - составление документа, содержащего заключение об оценочной стоимости недвижимости и любую другую информацию, имеющую отношение к оценке.

В соответствии с законодательством в отчете об оценке объекта оценки в обязательном порядке указывется:

§дата составления и порядковый номер отчета;

§основания для проведения и оценки объекта;

§точное описание объекта оценки;

§стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки;

§последовательность определения стоимости объекта оценки и её итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

§дата определения стоимости объекта оценки;

§перечень документов, используемых в процессе оценки.

Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся существенно важными для полноты отражения примененного метода расчета стоимости конкретного объекта оценки [22].

3. Определение величины рыночной стоимости административного здания ООО «ОТК Строй»

.1 Применение затратного подхода к оценке рыночной стоимости административного здания ООО «ОТК Строй»

Затратный подход к оценке рыночной стоимости объекта основан на определении затрат, необходимых для замещения объекта оценки с учетом износа. Для этого необходимо подобрать объект с аналогичными полезными свойствами. В качестве объекта-аналога в данном случае выбрано административное здание трехэтажное кирпичное (группа капитальности I) согласно сборнику УПВС №28, таблица №90[31].

Полная стоимость объекта как нового(ПС) определяется по формуле:

ПС = ЗЗ + СЗ + КИ + ПП, (3.1)

где ЗЗ - затраты на замещение объекта оценки, р.

СЗ - стоимость земельного участка, р.

КИ - косвенные издержки, р. ПП - прибыль предпринимателя, р.

Определение затрат на замещение объекта оценки

Расчетная формула определения затрат на замещение:

(3.2)

где ЗЗ - затраты на замену объекта оценки, р.

УОП - стоимость строительства единицы строительного объема, р./ м3. [31] Vстр. - строительный объем, м3;

- произведение индексов удорожания[32],[33];

- произведение поправочных коэффициентов [34].

Поправочный коэффициент К1, учитывающий различие в объеме оцениваемого объекта (Vо) и объеме здания - аналога (Va), приведен в таблице 3.1.

Таблица 3.1 -Поправочные коэффициенты, учитывающие различия в объеме

При Vo>VaПри Vo<VaK1К1менее 351менее 351350,87351,15400,87401,15450,87451,16500,87501,17550,87551,19600,87601,2650,87651,2700,86701,21750,86751,21800,86801,22850,86851,22900,86901,23950,86951,231000,861001,24

Поправочный коэффициент К2, учитывающий несоответствие в группе капитальности, приведен в таблице 3.2, а признаки капитальности объектов в таблице 3.3.

Таблица 3.2 - Поправочные коэффициенты корректировки на группу капитальности

Группа капитальности здания - аналогаПоправочный коэффициент для перехода к другим группам капитальностиIIIIIIIVVVII1,000,930,860,800,740,69II1,081,000,930,860,800,74III1,161,081,000,930,860,80IV1,251,161,081,000,930,86V1,351,251,161,081,000,93VI1,451,351,251,161,081,00

Поправка на температурно-климатические условия (К3) определяется с помощью сборников УПВС (Техническая часть каждого сборника). При этом необходимо отметить, что Новосибирская область относится ко 2 территориальному поясу и 1 климатическому району.

Таблица 3.3 - Распределение гражданских зданий по группам капитальности

Конструктивные элементы Группа капитальностиIIIIIIIVVФундаментыЖелезобетонные, бетонные, бутовые, бутобетонные, кирпичные Деревянные стулья, каменные столбы Стены Кирпичные, из естественного камня, крупнопанельные Облегченные из кирпича и легких камней Деревянные и смешанные (кирпич + дерево) Щитовые, каркасно-засыпные, саманные, глинобитныеПерекрытияЖелезо- бетонныеДеревянные, смешанные (металл + дерево) Деревянные

Поправка на температурно-климатические условия (К3) определяется с помощью сборников УПВС (Техническая часть каждого сборника). При этом необходимо отметить, что Новосибирская область относится ко 2 территориальному поясу и 1 климатическому району.

Все значения показателей расчетной формулы 3.2 приведены в таблице 3.4.

Таблица 3.4 - Расчет величины полных затрат на замещение оцениваемого здания

Наименование показателяЕд.измОбозначениеЗначениеСтоимость строительства единицы строительного объема в ценах 1969г. р./ м3УОП26,4Строительный объем объекта оценким3Vстр2500Индекс удорожания для условий базисного района для оцениваемого объекта. -И69-841,21Общеотраслевой средневзвешанный индекс по региону-И84-201274,29Поправка на несоответствие объемного решения -К11,21Поправка на несоответствие конструктивных решений -К21Поправка на температурно - климатические условия эксплуатации. -К31,07Итого полные затраты на замещение р.ЗЗ7681195,38

Оценка износа (обесценения) объекта, (Ид)

Определим методом срока жизни степень износа оцениваемго объекта (в процентах) как отношения эффективного возраста улучшений к их типичному (стандартному) сроку жизни.

Срок жизни объектов недвижимости имеет несколько разновидностей. Так, срок экономической жизни объекта недвижимости характеризуется отрезком времени, в течение которого объект приносит прибыль. Срок физической жизни - это период времени реального существования и функционирования объекта. И очевидно, что этот срок зависит от правильности эксплуатации объекта. Хронологический возраст объекта недвижимости - это фактический срок существования его со дня постройки. Эффективный возраст определяется исходя из внешнего вида и состояния объекта недвижимости. Таким образом, степень износа (Сиз), определяемая методом срока жизни, составит:

Сиз = (ЭВ/СЭЖ)х100, (%), (3.3)

где ЭВ - эффективный возраст, (лет);

СЭЖ - типичный (усредненный) срок экономической жизни, (лет).

Реальный возраст оцениваемого здания составляет 20 лет, срок экономической жизни100 лет, велич износа составит 20%.

Определение прибыли предпринимателя, (ПП)

Прибыль предпринимателя - это устанавливаемый рынком уровень дохода, который предпринимателя ожидает получить в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в строительство.

Прибыль предпринимателя (Ппр) можно определить из соотношения предпринимательского дохода Дпр и себестоимости строительства (С/б стр.) с учетом периода строительства (Тстр.) по формуле:

(3.4)

По данным Новосибирских строительных организаций, себестоимость строительства 1 м2 отдельных офисных зданий обычной постройки составляет в среднем 27000 р. с учетом отделки. Обычная отделка помещений увеличивает стоимость строительства на 9-12%. Период строительства в настоящее время обычно не превышает 2-х лет [35, с. 28].

Стоимость инвестирования в г. Новосибирске в административные площади, расположенные в пределах центральной части города лежит в диапазоне 35000÷45000 за м2. Примем для наших расчетов величину - 40000 р. При этих условиях прибыль предпринимателя:

Определение косвенных издержек (КИ)

"Косвенные издержки" это расходы, необходимые для организации и сопровождения процесса строительства (оплата услуг архитекторов и проектировщиков, дополнительная зарплата и пособия рабочим, все виды страховок, налогов и обязательных отчислений, затрат на отвод земельного участка под строительство, проценты по кредитам, реклама, административные расходы застройщика и т.д.):

- Затраты на приобретение мощностей: 5,00%.

Затраты на отвод земельного участка: 10,00%.

Затраты на благоустройство и внутриплощадочные инженерные сети: 15,00%.

Налог на добавленную стоимость: 18%.

Сумма всех косвенных издержек составляет:48%.

Стоимость земельного участка определяется согласно данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (кадастровый номер земельного участка объекта оценки 54:35:032810:62) - 17459019,38 р. Расчет итоговой стоимости объекта оценки затратным подходом приведен в таблице 3.5.

Таблица 3.5 -Расчет итоговой величины стоимости объекта оценки

Элементы стоимостиВеличина стоимости, р.Затраты на замещение объекта оценки (ЗЗ), р.7681195,38Косвенные издержки (КИ),%48%Итого стоимость строительства с косвенными издержками, р.11368169,16Прибыль предпринимателя (ПП),%24%Итоговая стоимость строительства здания с прибылью предпринимателя, р.14096529,76Износ (обесценение) объекта оценки (Ид),%20%Итоговая стоимость строительства здания с учетом износа объекта оценки, р.11277223,81Стоимость земельного участка, р.17459019,38Стоимость объекта по затратному подходу, р.28736243,2Стоимость, приходящаяся на 1 кв.м. общей площади здания, р.34831,8

Таким образом, рыночная стоимость объекта недвижимости, полученная с помощью затратного подхода, составляет 28736243,2рубля, или округленно 28736243 (двадцать восемь миллионов семьсот тридцать шесть тысяч двести сорок три) рубля.

3.2 Применение доходного подхода к оценке рыночной стоимости административного здания ООО «ОТК Строй»

недвижимость рыночный стоимость здание

В работе был использован метод прямой капитализации для оценки стоимости объекта недвижимости как готового к эксплуатации. Этот метод дает достаточно точную оценку текущей стоимости будущих доходов в случае, когда ожидаемый поток доходов стабилен или имеет постоянный темп роста (падения).

Анализ доходов

Все доходы для оцениваемого объекта прогнозируются на основе арендной платы для помещений различного функционального назначения. Проведено исследование рынка, цель которого - установить арендные ставки для жилых помещений, которые бы являлись сопоставимыми с объектом оценки. Данное исследование включало интервью с несколькими владельцами, агентами по аренде и девелоперами, изучение цен предложений и условий действующей аренды в интернете.

В ходе подготовительной работы (таблица 3.6) выявлено, что с учетом местонахождения объекта и его профиля для расчета следует принять следующую ежемесячную стоимость аренды: 800 р./м2.

Для расчета потенциального валового дохода (ПВД) используются имеющиеся ежемесячные арендные ставки в расчете на год: 9600 р./м2. Таким образом, ПВД от сдачи в аренду площадей объекта оценки составит: 7920000 р.

Расчет действительного валового дохода (ДВД) производится с учетом возможных потерь от недозагрузки сдаваемых площадей и потерь при сборе арендной платы. Для расчетов принято значение 8%, определенное на основе имеющихся данных из внешних источников и собственных наблюдений.

Таблица 3.6 - Характеристика объектов сравнения аренды

Характерис-тика объектов сравненияОбъект оценкиОбъект №1Объект №2Объект №3Объект №4123456Источник информации#"justify">22000 м21216 м21200 м21625м2Качество отделкикласс «С»класс «С»класс «С»класс «У»класс «У»Качество парковки и автотранспортаВдоль улицы, спец. организованная, длиной 20 мПарковка вдоль улицы (30 м); Парковка вдоль улицы (20 м);Вдоль улицы, спец. организованная длиной 30 мПарковка вдоль улицы (45 м);Период аренды-Март 2012 г.Февраль 2012 г.Апрель 2012г.Май 2012 г.Этажность3 этажа2 этажа3 этажа2 этажа3 этажаЦена аренды 1 м2 общей площади, руб/мес.-750650880920

Анализ расходов

Эксплуатационные расходы представляют собой текущие расходы, связанные с владением и эксплуатацией объекта недвижимости. Они подразделяются на постоянные - величина которых не зависит от степени загруженности здания пользователями (налоги на имущество, страховые взносы, арендная плата за землю), и переменные - зависящие от степени загрузки здания (оплата электроэнергии, воды и др.).

Налоги на недвижимость включают: налог на землю, налог на здание.

Налог на имущество составляет 2,2% от балансовой стоимости имущества (Балансовая стоимость = Первоначальная стоимость - Износ).Налог на землю составляет 1.3% от кадастровой стоимости земельного участка. В нашем случае кадастровая стоимость участка (из табл.3.5), составляет: 17459019,38 р., а величина налога составит: 226967,25 р.

Для вновь купленного объекта первоначальная стоимость равна цене покупки. Для только что построенного или строящегося здания первоначальная стоимость равна затратам на строительство, износ равен 0. Балансовая стоимость здания на дату оценки складывается из цены приобретения (или балансовой стоимости на момент приобретения) здания и понесенных затрат на реконструкцию, без учета НДС. Мы считаем величину налога на имущество постоянной, т.к. для здания 1 группы капитальности коэффициент амортизации составляет 1% в год, и изменением величины налога на имущество можно пренебречь.

Страхование имущества колеблется 0,3- 0,5%от остаточной стоимости объекта оценки. В расчёте принято 0,3%.

Согласно анализу рынка доля коммунальных платежей в цене предложения 1м2 административных зданий составляет примерно 7% от действительного валового дохода (ДВД).

Включение расходов на управление объектом в операционные издержки связано с особенностью объекта недвижимости как источника доходов. Владение недвижимостью, в отличие от владения денежным вкладом в банке, требует определенных усилий по управлению объектом. Независимо от того, собственник ли осуществляет это управление или сторонняя фирма, включая расходы на управление в общие затраты, мы тем самым признаем, что часть валового дохода от аренды создается не непосредственно объектом недвижимости, а усилиями управляющего.

Для данного типа объектов размер расходов на управления на рынке колеблется в пределах 3- 5% от ДВД. В расчёте принято 3%.

Расходы на замещение предусматривают периодическую замену быстроизнашивающихся элементов сооружения. Капитальный ремонт для оцениваемого здания не требуется, так как здание 1993 года постройки, а капитальный ремонт производится раз в 25- 30 лет. Величина ежегодных отчислений для накопленной суммы:

(3.5)

где I - безрисковая ставка на дату оценки, составила 2,40%;

n- период времени, равный 30 годам,- стоимость нового строительства (табл. 3.5 п. 9)

Расходы на эксплуатацию и ремонт включают оплату мелкого текущего ремонта, окраску фасадов, ремонт инженерного оборудования здания. Сумма расходов на эксплуатацию и ремонт связана с суммой расходов на замещение. Чем больше сумма замещения, тем меньше расходы на ремонт. Текущий ремонт, требуется один раз в 6 лет, последний раз ремонт оцениваемого объекта был проведен 5лет назад. Для расчета принимается текущий ремонтов размере 4% от ДВД для приведения оцениваемого объекта к нормальному уровню качества.

Прочие расходы обычно составляют 2% от суммы операционных расходов.

Таблица 3.7 - Определение величины расходов на содержание объекта оценки

Наименование расходовЗначение, р.Примечание1. Постоянные расходы, в т.ч. (р.)941373,33стр.1.1+стр.1.2+стр.1.31.1. Плата за землю, р.226967,251,3% от кадастровой стоимости земельного участка табл. 3.5 п. 81.2. Налог на имущество, р.632197,352,2% от остаточной стоимости объекта оценки (см. табл.3.5)1.3. Страхование имущества, р.82208,730,3% от остаточной стоимости объекта оценки (см. табл.3.5)2. Переменные расходы, в т.ч. (р.):1020096стр.2.1+стр.2.2+стр.2.32.1.Расходы на управление, р.2185923% от ДВД табл. 3.10 п. 72.2.Коммунальные платежи, р.5100487% от ДВД табл. 3.10 п. 72.3.Текущий ремонт, р.2914564% от ДВД табл. 3.10 п. 73. Расходы на замещение, (р.):665062,52 см. формула 3.54. Операционные расходы, (р.):2493475,85стр.1+стр.2+стр.35. Прочие расходы,(р.):49869,522% от операционных расходов

Определим чистый операционный доход (ЧОД), используя предыдущие результаты анализа расходов и доходов, расчет приведен в таблице 3.8.

Таблица 3.8 - Расчет чистого операционного дохода

ПоказательЗначениеПримечание1. Площадь объекта оценки, м2825с.м подраздел 2.22. Ставка арендной платы за 1 кв.м. площади помещений, р./месяц8003. Прогнозный период, мес.124. Потенциальный валовый доход (ПВД) от аренды помещений, в год, р.79200005. Недозагрузка,%86. Недозагрузка, р.633600стр.4*стр.5/1007. Действительный валовый доход, р.7286400стр.4-стр.68. Операционные расходы, р.,2493475,85стр.9+стр.10+стр.119. Постоянные расходы, р. в т.ч.:941373,33стр.9.1+стр.9.2+стр.9.39.1. Плата за землю, р.226967,25см. табл. 3.99.2. Налог на имущество, р.632197,35см. табл. 3.99.3. Страхование имущества, р.82208,73см. табл. 3.910. Переменные расходы, руб. в т.ч.:1020096стр.10.1+стр.10.2+стр.10.310.1. Расходы на управление, р.218592см. табл. 3.910.2. Коммунальные платежи, р.510048см. табл. 3.910.3. Текущий ремонт,руб291456см. табл. 3.911. Расходы на замещение, р.665062,52см. табл. 3.912. Прочие расходы, руб.49869,52см. табл. 3.913. Чистый операционный доход (ЧОД), р.4743054,63стр.7-стр.8-стр.1214. Налога на прибыль,%948610,91(20%) стр.13*0,215. Чистый операционный доход (ЧОД), р.3794443,72стр.13-стр.14

Определение общего коэффициента капитализации

Коэффициент капитализации отражает зависимость стоимости объекта от ожидаемого дохода от его эксплуатации. Из-за отсутствия достаточных данных по продажам аналогичных объектов ставку капитализации можно определить лишь методом суммирования, согласно которому величина ставки капитализации равна сумме:

СК = НПб/р + Р + Л ± Свк, (3.6)

где СК - ставка капитализации,%;

НПб/р - безрисковая норма прибыли,%;

Р - надбавка за риск, соответствующая вложению в данный актив,%;

Л - надбавка за низкую ликвидность объекта,%;

Свк - ставка возврата капитала,%.

Безрисковая ставка по срочным валютным вкладам в банках высшей категории 5-9% (принимаем 7%).

Надбавка за риск (Р). Вероятность гибели имущества оценивалась исходя из информации о количестве случаев гибели имущества в г. Новосибирске с учетом собранных данных Р = 2%.

Коэффициент на ликвидность, определяется примерным временем продажи недвижимости подобного типа, которое оценивается нами с учетом текущей экономической конъюнктуры в 0,25 года.

Кн/ликв. = Кбезриск. × время продажи, (3.7)

Тогда Кн/ликв.будет равно 0,0175 или 1,75% (0,07 × 0,25).

Премия за риск управления инвестициями принимается в размере 2%.

Вторая составляющая общего коэффициента капитализации - норма возмещения капитала или прирост/снижение стоимости фонда - рассчитывается как отношение единицы к числу лет, требуемых для возврата вложенного капитала.

Время, которое требуется для возврата капитала по расчетам типичного инвестора составляет 20 лет, исходя из этого ставка возмещения капитала составит 5% (1/20).

В настоящее время конъюнктура рынка нежилых помещений в г.Новосибирске такова, что для сравнительно не старых объектов с незначительным естественным износом (обесценение) нет оснований предполагать снижение их стоимости в обозримом будущем. Кроме того, на повышение стоимости большое влияние оказывает выгодное месторасположение объекта вблизи от центра города и основных транспортных магистралей. В данном случае инвестиционная привлекательность объекта оценки очевидна, поэтому ставка возврата капитала берется со знаком (-).

Определение стоимости (V) объекта оценки на базе общего коэффициента капитализации (Ro) выполняется по формуле:

(3.8)

где ЧОД - чистый операционный доход, р.;- коэффициент капитализации, определяющийся по формуле:

(3.9)

Выше расчётным путём была определена величина чистого дохода, приносимого объектом оценки и ставку капитализации. Рыночная стоимость объекта оценки определяется в таблице 3.9.

Таблица 3.9 -Расчет стоимости объекта оценки

ПоказательЗначениеПримечание1. Чистый операционный доход, р.3794443,72Табл. 3.10 стр.152. Ставка капитализации,%. в т.ч.:7,75стр.2.1+стр.2.2+стр.2.3+стр.2.4-стр.2.52.1. Безрисковая ставка по срочным валютным вкладам,%72.2. Надбавка за риск,%22.3. Ликвидность,%1,752.4. Премия за риск управления инвестициями,%22.5. ставка возмещения капитала,%53. Рыночная стоимость объекта оценки, р. (без стоимости земли)48960564,13стр.1/(стр.2/100%)4. Стоимость земельного участка, р.17459019,385. Стоимость оцениваемого зданияпо доходному подходу, р.66419583,51стр.3+стр.46. Стоимость, 1 кв.м. общей площади здания, р.80508,59

Таким образом, рыночная стоимость объекта недвижимости, полученная с помощью доходного подхода, составляет 66419583,51рубля, или округленно 66419584(шестьдесят шесть миллионов четыреста девятнадцать тысяч пятьсот восемьдесят четыре) рубля.

3.3 Применение сравнительного подхода к оценке рыночной стоимости административного здания ООО «ОТК Строй»

Для оценки объекта сравнительным подходом составим характеристику объектов аналогов и приведем их в таблицы 3.10.

Определение (обоснование) корректировок

Корректировка на рыночные условия (дату продажи)

В данном случае наиболее корректным является использование метода парных продаж. Он предполагает выделение объектов, которые отличаются только по времени продажи и определить величину корректировок. Для определения величины корректировки по фактору времени выбираем две пары сравнимых продаж объекты 2 и 4 из таблицы 3.10.

Таким образом, за половину года цена продажи 1 м2 недвижимости данного типа выросла на 7,1%((91000 - 85000)/85000).

Проведем корректировку цены продажи 1 м2, исходя из предположения, что рост цены происходил равномерно (по простым процентам), результаты показаны в таблице 3.11

Местоположение сравниваемых объектов оценивалась на основании экспертной оценки по шкале:«отличное», «хорошее», «выше среднего», «среднее», «ниже среднего», «удовлетворительное», «плохое», «очень плохое». Таким образом, шкала состоит из 8 градаций. Каждая градация оценивалась в 10%. Распределение корректировок показано в таблице 3.12.

Таблица 3.10 -Характеристика объектов сравнения продаж

Характерис-тика объектов сравненияОбъект оценкиОбъект №1Объект №2Объект №3Объект №4123456Источник информации#"justify">28251157,111462540653Основное назначение в текущем состоянииОфисные помещенияОфисные помещенияОфисные помещенияАдминистративно-офисное зданиеАдминистративно-офисное зданиеПервоначальное назначението жеАдминистративное зданиеАдминистративное зданиеАдмин.-произ-водственное зданиеАдминистративное зданиеНаружные ограждающие конструкциикирпичкирпичкирпичж/б панеликирпичМестоположениевыше среднеговыше среднегосреднеехорошеевыше среднегоЗемельный участок, м211662847под зданием2500 2847 Качество отделкикласс «С»класс «С»класс «У»класс «У»класс «У»Качество парковки и автотранспортаВдоль улицы, спец. организованная, длиной 20 м; Парковка вдоль улицы (20 м); Организованная парковка (спец. площадка)Вдоль улицы, спец. организованная длиной 20 м; Парковка вдоль улицы (30 м);Период продажи--Февраль2012 г.Ноябрь 2011 г.Апрель 2012 г.Май 2012 г.Этажность3 этажа2 этажа5 этажей4 этажа2 этажаЦена 1м2от общей площади, р.-92000850008000091000

Таблица3.11-Корректировка на дату продажи объектов

НаименованиеОбъект №1Объект №2Объект №3Объект №4Время продажиФевраль 2012г.Ноябрь 2011г.Апрель 2012г.Май 2012г.Величина корректировок, р.1088,760351893,30,0

Таблица 3.12 - Корректировка по местоположению

НаименованиеОбъект оценкиОбъект №1Объект №2Объект №3Объект №4Местоположениевыше среднеговыше среднегосреднеехорошеевыше среднегоВеличина корректировок,%-- + 10- 10-

Корректировка на физическое отличие

Единственным существенным отличием объектов сравнения и объекта оценки является материал ограждающих конструкций в объекте сравнения №3 - ж/б панели, в то время как в объекте оценки и в других объектах сравнения для этих целей использован кирпич. Данное отличие оценивается в размере 15%.

Корректировка на состояние объекта

Состояние, в котором находится объект купли-продажи оказывает непосредственное влияние на его цену. Наиболее просто учесть различие по фактору «состояние», скорректировав продажную цену на стоимость ремонтных работ, которые необходимо провести, чтобы объект сравнения стал соответствовать состоянию объекта оценки.

В данном случае состояние объекта оценивалось экспертным путем в диапазоне следующих градаций: «отличное», «хорошее», «выше среднего», «среднее», «ниже среднего», «удовлетворительное», «плохое», очень плохое» с ценой одной градации - 6%.

Таблица 3.13-Корректировка на состояние объекта

Объект №1Объект №2Объект №3Объект №4Объект №5Состояние объекта«хорошее» «выше среднего»«хорошее»«среднее»«хорошее»Величина корректировок,%-+60,0+120,0

Корректировка на качество отделки

При оценке качества отделки рассматривались шесть уровней качества:

·высшее качество - класс «люкс»;

·повышенное качество - класс «У»;

·среднее качество - класс «С»;

·удовлетворительное качество - класс «Э» (экономичный)

·качество низкого уровня - «Н»;

·очень плохое - «О».

Цена градации - 5%

Таблица 3.14-Корректировка на качество отделки

НаименованиеОбъект оценкиОбъект №1Объект №2Объект №3Объект №4Качество отделкикласс «С»класс «С»класс «У»класс «У»качество «У»Величина корректировок,%-- - 5- 5- 5

Корректировка на площадь объекта

В нашем случае мы имеем интервал площадей от 653м2 до 2540 м2. По данным наших исследований увеличение на 1 м2 площади дает снижение цены 1 м2 на величину:

(Sоб.ср. - Sоб.оц) х К, (3.9)

где: Sоб.ср. - площадь объекта сравнения;об.оц - площадь объекта оценки;

К - эмпирический коэффициент, К = 0,00533

Таблица 3.15-Корректировка на площадь объекта

НаименованиеОбъект оценкиОбъект №1Объект №2Объект №3Объект №4Площадь объекта, м28251157,111462540653Величина корректировок,%-+1,8+1,7+9,2-0,9

Корректировка на наличие земельного участка

Наличие земельного участка расценивается как преимущество, поскольку является одним из потенциалов объекта. Исследования показывают, что в большинстве случаев наличие или отсутствие земельного участка у офисных зданий оценивается рынком в пределах 5% от стоимости объекта (помимо участка для парковки транспорта).

Корректировка на этажность

В нашем случае рассматриваются объекты с числом этажей от 2-х до 5-ти. Исследования показывают, что количество этажей более 3-х не считаются преимуществом. Настоящая конъюнктура рынка офисных помещений такова, что инвесторы и арендаторы предпочитают использовать в качестве офисных помещений здания, имеющие 2÷3 этажа. С точки зрения рыночной стоимости (стоимость в обмене), а не инвестиционной (в пользовании), стоимость 1 м2 зданий с этажностью более 3-х ниже, чем стоимость 1 м2 2÷3 этажных зданий. До 5÷6 этажей такое снижение стоимости лежит в пределах 3÷5%. Для 9-ти, 11-и этажных зданий эта величина составляет 12÷15%.

Корректировка на наличие и качество парковки

Наличие парковки у объекта недвижимости расценивается как повышающий фактор стоимости. В данном случае оценивалось наличие и качество парковки. Качество парковки рассматривалось в трех вариантах:

·наружная парковка - вдоль улицы перед фасадом здания выделено место для стоянки машин в пределах 50м; такая парковка экспертно оценивалась в 5%, (среднее качество);

·организованная парковка -вне дороги выделена специальная асфальтированная площадка для парковки автомобилей - 10%, (хорошее качество);

·внутренняя парковка - стоянка для автомобилей за воротами предприятия (на внутренней территории) - 0%, (плохое).

Таблица 3.16-Итоговые корректировки объектов оценки

Элементы сравненияСравнимые продажиОбъект оценкиОбъект №1Объект №2Объект №3Объект №4123456Цена продажи, р./м2--92000850008000091000Переданные праваПолное право собственностиПолное право собственностиПолное право собственностиПолное право собственностиПолное право собственностиВеличина корректировки?0%0%0%0%Скорректированная цена продажи, р./м2?92000850008000091000Условия финансированияРыночныеРыночныеРыночныеРыночныеРыночныеВеличина корректировки?0%0%0%0%Скорректированная цена продажи, р./м2?92000850008000091000Условия продажиКоммер.Коммер.Коммер.Коммер.Коммер.Корректировка на условия продажи?0%0%0%0%Скорректированная цена продажи, р./м2?92000850008000091000Рыночные условия (дата продажи)?Февраль 2012г.Ноябрь 2011г.Апрель 2012г.Май 2012г.Корректировка на рыночные условия(дата продажи), р.?+1088,7+6035+1893,30,0Корректировка по местоположению (%)?- + 10- 10-Скорректированная цена продажи, р.?-+8500- 8000-Корректировка на физическое отличие (%)?-- + 15-Скорректированная цена продажи, р.?--+12000-Корректировка на состояние объекта (%)?+60,0+120,0Скорректированная цена продажи, р.?+5520-+9600-Корректировка на качество отделки (%)?- - 5- 5- 5Скорректированная цена продажи, р.?-- 4250- 4000- 4550Корректировка на наличие земельного участка (%)?+ 5+ 5+ 5+ 5Скорректированная цена продажи, р.?+4600+4250+4000+4550Корректировка на наличие и качество парковки (%)?+ 5+ 10+ 5+ 5Скорректированная цена продажи, р.?+4600+8500+4000+4550Корректировка на площадь объекта (%)?+1,8+1,7+9,2-0,9Скорректированная цена продажи, р.?+1656+1445+7360- 81,9Конечная скорректирован-ная цена продажи, р./м2109464,7109480106853,395468,1

Размер величины поправок, необходимых для расчета скорректированных цен объектов, определен по результатам исследования рынка.

Для вывода о стоимости объектов оценки необходимо провести согласование полученных скорректированных цен. Согласование - это не усреднение полученных промежуточных результатов, а процесс взвешивания и сравнения показателей с их характеристиками. Согласование проводится в соответствии с имеющимися аналогами от оцениваемого объекта.

Для согласования широко используются различные методы. В частности, стоимость объекта можно принять в результате анализа четырех показателей:

Среднее арифметическое значение скорректированных цен:

Цсредняя= (109464,7+109480+106853,3+95468,1)/4=105316,56 р./м2

Модальное значение. Мода наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду. Могут быть взяты близкие часто встречающиеся вместе значения. В нашем случае наиболее часто встречающееся значение - 109464,7р./м2.

Медианное значение. Медиана, это середина ранжированного числового ряда. Для определения медианы необходимо записать все цены от минимального до максимального значения и выбрать значение, находящееся в центре ряда, либо среднее между двумя, при четном количестве значений.

Медианное значени -109472,35 р./м2.

Скорректированная цена самого похожего на оцениваемый объект аналога. В моем случае наиболее похожий объект это объект №2 и №4 у которых больше всего совпадений по все пунктам. Цена квадрата средняя между объектами №2 и №4 состовляет - 102474,05 р./м2.

Таблица 3.17 - Расчет скорректированной стоимости объекта оценки

Наименование показатляЗначение показателяСреднее арифметическое значение скорреутированных цен, р./м2105316,56Модальное значение скорректированных цен, р./м2109464,7Медианное значение скорректированных цен, р./м2109472,35Скорректированная стоимость самого похожего на оцениваемый объект аналога, р./м2102474,05Скорректированная стоимость 1м2 по сравнительному подходу, р./м2106681,9Площадь оцениваемого здания, м2825Рыночная стоимость объекта оценки по сравнительному подходу, р.88 012 580

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки сравнительным подходом составляет 88 012580 (Восемьдесят восемь миллионов двенадцать тысяч пятьсот восемьдесят) рублей.

4. Формирование заключения об итоговой величине рыночной стоимости административного здания ООО «ОТК Строй»

Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки.

В результате анализа применимости каждого подхода для оценки рассматриваемого объекта можно сделать следующие выводы.

Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке с учетом всех тенденций рынка и предпочтений покупателей. В наибольшей степени он применим к развитым секторам рынка недвижимости, которым является рынок офисных помещений.

Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо для объектов с незначительным износом. В оценке затрат на воспроизводство велика доля экспертных суждений. Основным недостатком затратного подхода, несмотря на большую достоверность его результатов, является то, что стоимость, рассчитанная данным подходом, не учитывает затраты на выделение земельного участка, и не отражает часто меняющуюся ситуацию на рынке недвижимости.

Согласование результатов оценки - это получение итоговой оценки имущества на основании результатов, полученных с использованием различных подходов. Для выбора итоговой величины стоимости, основывающейся, на факторах нескольких промежуточных результатов также использовался подход средневзвешенного значения, в соответствии с которым результату, полученному по каждому из примененных методов, присваивается весовой коэффициент.

Весовые коэффициенты каждого из подходов определялись по методу расстановки приоритетов. Согласно данного метода сравниваются пары подходов на основе их влияния на итоговую стоимость объекта оценки. По данным принимаемой системы уравнений формируется квадратная матрица А = ççаijúú:

, (4.1)

где аij - числовая мера, определяющая степень превосходства влияния на результат оценки подхода Хi над подходом Xj,:

аij = 1,5 если Хi>Xj,;

аij = 1,0 если Хi»Xj,;

аij = 0,5 если Хi<Xj,;

В целях получения большей точности значение аij может варьироваться по степени отличия от единицы. Дальнейший процесс расчета итерационный (таблица 4.1).

Таблица 4.1 - Матрица приоритетов

НазваниеПодход сравнительного анализа продажДоходный подходЗатратный подходСуммаВесовой коэффициентПодход сравнительного анализа продаж10,51,530,375Доходный подход0,511,530,375Затратный подход0,50,5120,25Итого:81,00

При построении матрицы учитывалось, что на данном этапе развития рынка недвижимости объекты малой площади, подобные оцениваемому, контрагенты предпочитают приобретать в собственность, а не строить и не брать в аренду, поэтому приоритет подходов сравнительного и доходного анализа объекта оценки приняты наиболее высокими, по сравнению с затратным подходом.

Также учитывался тот факт, что затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, поэтому приоритет затратного подхода принят меньшим приоритету доходного подхода. Данные согласования стоимости представлены в таблице 4.2.

Таблица 4.2 - Согласование стоимости

Наименование объекта оценкиРыночная стоимость, полученная с использованиемРыночная стоимость, полученная путем использования стандартных подходов к оценке, по состоянию на 10 мая 2012 г., руб. затратного подхода, руб.подхода сравнительного анализа продаж, руб.доходного подхода, руб.Административное здание ООО «СТМ Строй»28 736 24388 012 58066 419 58465 096 122Весовой коэффициент 0,250,3750,3751,00

В настоящем дипломной работе была проведена оценка рыночной стоимости административного здания, расположенного по адресу: г. Новосибирск, ул. Дуси Ковальчук, 191/3.Оценка проведена по состоянию на май 2012 г. для цели купли - продажи.

Исходя из вышеизложенного, можно прийти к следующему выводу:

Рыночная стоимость административного здания ООО «ОТК Строй», обшей площадью 825 м2, расположенного по адресу: г. Новосибирск, ул. Дуси Ковальчук, 191/3 по состоянию намай 2012 года округлённо составляет: 65 096 122(Шестьдесят пять миллионов девяносто шесть тысяч сто двадцать два) рубля.

5. Безопасность жизнедеятельности

.1 Разработка комплекта инструкций по технике безопасности по основным видам работ базового предприятия

Инструкции по охране труда - это нормативные документы, устанавливающие требования безопасности при выполнении работ. Они могут быть предназначены как для работников отдельных профессий, так и для отдельных видов работ. Они должны включать только те требования, которые касаются безопасности труда и выполняются самими работающими [23, с. 12].

Типовые инструкции составляют в соответствии с Основами законодательства о труде, ССБТ, межотраслевыми и отраслевыми нормами и правилами, другими нормативными, нормативно-техническими и организационно-методическими документами по охране труда. В них не могут быть учтены конкретные условия отдельных предприятий.

Типовые инструкции разрабатывают отраслевые институты (лаборатории) охраны труда (техники безопасности), головные (базовые) организации по стандартизации в области безопасности труда, научно-исследовательские, проектно-конструкторские и технологические организации.

Инструкции для работающих разрабатывают на основе типовых инструкций, требований безопасности, изложенных в эксплуатационной и ремонтной документации заводов-изготовителей оборудования, а также на основе технологической документации предприятия с учетом конкретных условий производства. Эти инструкции при отсутствии в отрасли типовых инструкций составляют на основе перечисленных выше документов с учетом конкретных условий предприятия. Требования инструкций являются обязательными для работающих; их невыполнение рассматривается как нарушение производственной дисциплины.

Инструкции для работающих по профессиям и на отдельные виды работ соответствуют перечню, который составляется службой охраны труда при участии руководителей подразделений, руководителей служб главных специалистов, службы организации труда и заработной платы.

Перечень разрабатывается на основании утвержденного на предприятии штатного расписания в соответствии с Единым тарифно-квалификационным справочником работ и профессий рабочих, Квалификационным справочником должностей служащих. Он утверждается генеральным директором.

Новые инструкции составляют руководители участков, отделов, лабораторий. Руководство разработкой возлагается на главных специалистов отраслей. В необходимых случаях руководство предприятия может привлекать к составлению инструкций для работающих специалистов других подразделений.

Служба охраны труда постоянно контролирует своевременность подготовки, проверки и пересмотра этих инструкций, оказывает методическую помощь разработчикам, содействует им в приобретении необходимых типовых инструкций, стандартов ССБТ, а также других нормативных и нормативно-технических документов по охране труда.

Подготовительная работа при составлении инструкций включает:

изучение технологического процесса;

выявление возможных опасных и вредных производственных факторов;

определение соответствия применяемого оборудования требованиям безопасности;

изучение конструктивных особенностей и эффективности средств защиты;

изучение информационных писем, распоряжений и приказов, касающихся аварий и несчастных случаев;

проведение анализа производственного травматизма, аварийных ситуаций и профессиональных заболеваний на предприятии;

определение безопасных методов и приемов работ, их последовательности, а также технических и организационных требований, подлежащих включению в инструкцию, и др.

При вводе в действие новых производств допускаются временные инструкции для работающих; они должны обеспечивать безопасность технологических процессов (работ) и эксплуатации оборудования. Эти инструкции предусматриваются как для профессий, так и для отдельных видов работ на срок выполнения данного вида работ.

Окончательный проект инструкции для работающих должен быть подписан главным инженером предприятия, согласован со службой охраны труда и с другими органами (по усмотрению службы охраны труда).

Инструкции для работающих утверждаются руководством предприятия и профкомом и вводятся в действие со дня утверждения (до внедрения технологического процесса и после обучения работающих).

Каждой инструкции присваивают наименование и номер; в наименовании указывают, для какой профессии или какого вида работ она предназначена [24, с. 11].

Типовая инструкция и инструкция для работающих должны содержать следующие пять разделов:

Общие требования безопасности;

§требования безопасности перед началом работы;

§требования безопасности во время работы;

§требования безопасности в аварийных ситуациях;

§требования безопасности по окончании работы.

В разделе «Общие требования безопасности» отражают:

üусловия допуска лиц к самостоятельной работе по профессии или к выполнению соответствующей работы (пол, возраст, состояние здоровья, прохождение инструктажей и т. д.);

üпредупреждение о необходимости соблюдения Правил внутреннего трудового распорядка, запрещение курения и распития спиртных напитков;

üхарактеристику опасных и вредных производственных факторов;

üнормы для данной профессии спецодежды, спецобуви и других средств индивидуальной защиты;

üтребования по обеспечению пожаро- и взрывобезопасности;

üпорядок уведомления администрации о случаях травмирования и обнаружения неисправности оборудования, приспособлений и инструмента;

üспособы оказания доврачебной помощи;

üправила личной гигиены и требования производственной санитарии;

üпорядок ответственности работающего за нарушение требований инструкции.

В разделе «Требования безопасности перед началом работы» указывают:

·порядок подготовки рабочего места и средств индивидуальной защиты;

·проверки исправности оборудования, инструмента, ограждений, блокировочных и других устройств, защитного заземления, вентиляции, местного освещения и т. д.;

·проверки наличия и состояния исходных материалов;

·приема смены в случае неисправной работы оборудования.

В разделе «Требования безопасности во время работы»:

oизлагают способы и приемы безопасного выполнения работ;

oправила использования технологического оборудования, приспособлений и инструмента;

oтребования безопасного обращения с исходными и вспомогательными материалами;

oправила безопасной эксплуатации транспортных средств, тары и грузоподъемных механизмов;

oуказания о безопасном содержании рабочего места;

oосновные виды отклонений от нормального технологического режима и методы их устранения;

oдействия, направленные на предотвращение аварийных ситуаций;

oтребования к использованию средств индивидуальной защиты работающих.

В разделе «Требования безопасности в аварийных ситуациях» описывают действия:

vпри возникновении аварии или ситуации, которая может привести к аварии или несчастному случаю;

vпо оказанию медицинской помощи пострадавшим при травмировании, отравлении и внезапном заболевании.

В разделе «Требования безопасности по окончании работы» приводят порядок:

Øбезопасного отключения, остановки, разборки, очистки и смазки оборудования, приспособлений, машин, механизмов и аппаратуры, а при непрерывном процессе - передачи их смене;

Øсдачи рабочего места; уборки отходов производства;

Øизвещения администрации о всех недостатках, обнаруженных во время работы.

В тексте инструкций по охране труда делается минимум ссылок на какие-либо нормативные правовые акты, кроме ссылок на правила, на основании которых они разработаны. В инструкциях не следует применять слова, подчеркивающие особое значение отдельных требований (например, "категорически", "особенно", "обязательно", "строго", "безусловно" и т.п.), так как все требования инструкции выполняются работниками в равной степени.

Замена слов в тексте инструкции буквенным сокращением (аббревиатурой) может быть допущена при условии его предшествующей полной расшифровки.

Если безопасность выполнения работы обусловлена определенными нормами, то их указывают в инструкции (величина зазоров, расстояния и т.п.).

Пересмотр инструкций должен производиться не реже одного раза в 5 лет. Досрочно они могут пересматриваться:

-при пересмотре межотраслевых и отраслевых правил и типовых инструкций по охране труда;

-изменении условий труда работников;

внедрении новой техники и технологии;

по результатам анализа материалов расследования аварий, несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний;

по требованию представителей органов по труду субъектов РФ или органов федеральной инспекции труда.

Если в течение срока действия инструкции по охране труда для работника условия его труда не изменились, то ее действие продлевается на следующий срок.

Действующие в подразделении инструкции по охране труда для работников структурного подразделения организации, а также перечень этих инструкций хранится у руководителя этого подразделения.

У руководителей подразделений должен быть комплект действующих в подразделении инструкций, а также утвержденный главным инженером перечень этих инструкций.

Инструкции по охране труда для работников могут быть выданы им на руки либо вывешены на рабочих местах или участках. Выданные работникам инструкции учитываются в журнале учета выдачи инструкций по охране труда для работников [25, с. 33].

5.2 Формы экологического контроля. Стандарты, нормативы, лимиты

В настоящее время сложились три формы экологического контроля: информационная, предупредительная и карательная (рисунок 5.1).

Рисунок 5.1 - Формы экологического контроля

Информационный контроль, как правило, предшествует двум другим и сводится к сбору и анализу информации для принятия предупредительных и властно-пресекательных действий в области природопользования, охраны окружающей среды и обеспечения безопасности в экологической сфере. Инструментами исполнения информационного экологического контроля являются системы экологического мониторинга и государственного статистического наблюдения.

Предупредительная форма экологического контроля включает в себя разработку и введение в действие нормативов качества окружающей среды (ОС) и рационального использования природных ресурсов, выдачу разрешений и лицензий (и их аннулирование) на различные виды природопользования, установление лимитов сбросов и выбросов загрязняющих веществ, лимитов хранения твердых отходов и др. Сюда же можно отнести различные виды предупреждений о необходимости проведения обязательных или необходимых в данном конкретном случае природоохранных мероприятий (рекультивация земель после проведения геологоразведочных работ, военных учений и др.). Она направлена на профилактику и предупреждение экологических правонарушений, на недопущение наступления вредных последствий, которые могли бы возникнуть. Предупредительную форму контроля осуществляют инспекционные, экспертные и надзорные подразделения соответствующих государственных природоохранных органов, экологические службы предприятий и общественные экологические организации.

Карательная форма экологического контроля применяется в тех случаях, когда последствия правонарушения не позволяют ограничиваться только предупреждением. Она выражается в наступлении различных видов юридической ответственности (материальной, дисциплинарной, административной, уголовной, гражданско-правовой). В качестве карательной формы ЭК может применяться пресечение экологически вредных действий, например, ограничение, приостановление или прекращение какого-либо производства (завода, цеха и др.), т.е. применение мер государственного принуждения к нарушителям. Карательную форму контроля осуществляют инспекционные, экспертные и надзорные подразделения соответствующих государственных природоохранных органов, экологические службы предприятий и общественные экологические организации, а также государственные надзорные и правоохранительные органы.

Объектами экологического контроля являются: состояние окружающей среды, ее отдельных объектов, степень их изменения под влиянием хозяйственного развития, выполнение обязательных мер по охране ОС и ее отдельных объектов, соблюдение природоохранительного законодательства.

Содержание экологического контроля сводится к проверке соблюдения хозяйствующими субъектами (физическими и юридическими лицами) требований экологического законодательства, нормы которого призваны обеспечить благоприятную для здоровья и жизни обстановку, экологическую безопасность и рациональное использование природных ресурсов [26, с. 38].

Стандарты, нормативы, лимиты экологического контроля

Стандарты, нормативы и лимиты являются одним из основных инструментов правового регулирования государством (обществом) состояния окружающей среды.

Рисунок 5.2-Система стандартов по охране окружающей среды

Под стандартизацией в области охраны окружающей среды понимается внедрение в практику научно обоснованных, имеющих общеобязательное значение технических требований и норм (стандартов), регламентирующих хозяйственную деятельность в рамках природоохранного законодательства[27,28].

Экологические стандарты представляют собой количественные и качественные показатели состояния природных объектов, имеют юридическую значимость и обладают всеми чертами правовых актов, в соответствии с которыми устанавливается правовой режим использования отдельных видов природных ресурсов, а также природоохранные правила деятельности в сферах, не связанных с их использованием. Стандарты законодательно закрепляют требования общества по отношению к рациональному использованию природных объектов и обеспечению таких технических параметров деятельности, при которых исключалось бы или сводилось к минимуму негативное воздействие общества на природу.

В России существуют следующие законы:

«Об охране окружающей и природной среды»;

«Об экологической экспертизе»;

«Об оплате за землю»;

«О недрах»;

«О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»

В ЕС принято более 90 директив в области экологии(Система стандартов).

Директивы в отношении воды - охватывает проблемы защиты рек, морей и других водоёмов; качество питьевой воды; сброс в водоём отходов; качество пресной воды, нуждающихся в охране для поддержания жизни рыб.

Директивы на защите воздуха - ограничение, применения некоторых опасных веществ и препаратов; обязательные требования к экспорту, импорту, опасных химикатов, нормы по содержанию в воздухе некоторых конкретных веществ (свинец, асбест и т.д.)

Директивы по ограничению шумов - нормирует уровень шума, создаваемого различным оборудованием (бытовые приборы, промышленные, автотранспорт).

Директивы по проблемам отходов - определяет требования по очистке сточных вод в городах, по защите воздушной среды от загрязнения; контроль за перевозками опасных веществ и другие, а также по ликвидации опасных отходов.

Система стандартов в области охраны окружающей среды имеет свой номер ГОСТ 17.0.0.01.-94 Подсистема: 1-гидросфера;2-атмосфера; 3 -почва; 4-земля; 5-флора; 6-фауна; 7-недра.

Вид стандарта: 1- термины классификация; 2- нормы и методы измерения выбросов и сбросов; 3- правила охраны природы и рационального использования земель; 4- методы определения параметров состояния природных объектов; 5,6- требования к средствам контроля и защиты окружающей среды; 7- прочие стандарты.

Нормирование качества охраны природной среды

Под качеством окружающей природной среды понимают нормативы, которые установлены в соответствии с физическими, химическими, биологическими и иными показателями для оценки состояния окружающей среды и при соблюдении которых обеспечивается благоприятная окружающая среда.

ПДК (предельно-допустимая концентрация вредных веществ) - это количество загрязнения в почве, воздухе, воде, который при воздействии на человека не влияет на его здоровье и его потомство. В нашей стране действует более 1900 ПДК для водоёмов, более 500 ПДК для атмосферного воздуха и 130 для почв. Их постоянно пересматривают и уточняют. За ПДК следят службы ГОССАНЭПИД надзора.

ПДВ (предельно- допустимый выброс вредных веществ) и ПДС (предельно-допустимый сброс вредных веществ) - это максимальное количество загрязняющих веществ, который в единицу времени могут быть выброшены конкретным предприятием в атмосферу (ПДВ); в водоём (ПДС) не вызывая при этом неблагоприятных экологических последствий.

ПДН (предельно-допустимая нагрузка на окружающую среду)- это максимальное антропогенное воздействие на природные ресурсы или комплексы, не проводящих к нарушению устойчивости экосистемой (при строительстве, реконструкции городов, парков, пастбищных угодий применение ПДН обязательно) предельное число домашнего скота на единицу пастбищных угодий или предельное число посетителей в городах, парках.

ПДУ (предельно-допустимый уровень воздействия на окружающую среду.) - рациональное воздействие на окружающую среду; уровень шума, загрязнения; вибрации магнитного поля и другие - это уровень, который представляет опасности для здоровья человека и окружающей среды. ПДУ определяется на основании НРБ (норм радиационной безопасности), ОСП- основных санитарных правил, СН - санитарных норм.

Нормативы в области охраны окружающей среды - установленные нормативы качества окружающей среды и нормативы допустимого воздействия на нее, при соблюдении которых, обеспечивается устойчивое функционирование естественных экологических систем и сохраняется биологическое разнообразие.

Нормативы допустимого воздействия на окружающую среду - нормативы, которые установлены в соответствии с показателями воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду и при которых соблюдаются нормативы качества окружающей среды.

Под экологическим нормированием понимается научно-обоснованное ограничение воздействия хозяйственной или иной деятельности на ресурсы биосферы, обеспечивающее как социально-экономические интересы общества, так и его экологические потребности. Под экологическим нормативом понимается величина антропогенной нагрузки, рассчитанная на основании экологических регламентов и получившая правовой статус. В свою очередь, под экологическим регламентом понимается значение параметра состояния экогеосистемы, характеризующее качественное изменение ее реакции на антропогенные воздействия [29, с. 23].

Разработанные и утвержденные в установленном порядке нормативы выступают в качестве стандартов. Стандарты, нормы и правила, регламентированные государственными нормативно-техническими документами:

государственный стандарт (ГОСТ), основным является: ГОСТ 17. 0.0.01-76 «Система стандартов в области охраны природы и улучшения использования природных ресурсов. Основные положения.»;

отраслевой стандарт (ОСТ),наиболее часто используются строительные нормы и правила (СНиП);

Республиканский стандарт (РСТ);

Стандартами предприятий (СТП);

Стандарты, разработанными бывшим Советом экономической взаимопомощи (СТ СЭВ), которые широко использовались ранее странами СНГ.

В последнее время Международной организацией по стандартизации (ИСО или ISO) разрабатываются международные стандарты (СТ ИСО).

Лимиты на выбросы и сбросы загрязняющих веществ и микроорганизмов - ограничения выбросов и сбросов загрязняющих веществ и микроорганизмов в окружающую среду, установленные на период проведения мероприятий по охране окружающей среды, в том числе внедрения наилучших существующих технологий, в целях достижения нормативов в области охраны окружающей среды[30].

Заключение

Как следует из положений стандартов, «все методы, процедуры и техники измерения рыночной стоимости, если они основаны на рыночных показателях и при этом правильно применены, ведут к одному и тому же выражению рыночной стоимости». При этом «любой метод, основанный на рыночной информации, является по своей сути сравнительным». Таким образом, согласно существующим стандартам, только качество информации и правильность применения процедур может служить ограничением на использование того или иного метода.

В данной работе были рассмотрены понятие недвижимости, виды стоимости недвижимости, основные подходы, методы оценки недвижимости, а также проблемы, связанные с обоснование стоимости недвижимого имущества.

Недвижимое имущество - это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.

Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть: здание (сооружение) или группа зданий; обособленные водные объекты, многолетние насаждения; инженерные сооружения и сети; стационарные сооружения благоустройство территории участка; элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения; другие объекты.

Оценку недвижимости осуществляют с позиций трех подходов: доходного, затратного и сравнительного. Каждый подход позволяет подчеркнуть определенные характеристики объекта.

Таким образом, объекты недвижимости в случае снижения эффективности их использования могут изменять свое назначение. Это происходит как в результате износа зданий и других улучшений, так и под воздействием тенденций на рынке недвижимости.

Так же произведен анализ рынка коммерческой недвижимости города Новосибирска и дана характеристика оцениваемого объекта.

В дипломной работе была проведена оценка объекта недвижимости с использованием трех подходов к оценке.

Каждый из использованных методов имеет достоинства и недостатки.

Сравнительный подход обеспечивает прямую оценку рыночной стоимости, опираясь на статистику по реальному рынку коммерческой недвижимости. При обработке данных предприняты специальные меры, позволяющие защитить кредитора от завышения оценки.

Затратный подход позволяет наилучшим образом учесть конструктивные особенности и физическое состояние объекта оценки. В то же время информационная база не совершенна. Основные проблемы связаны с оценкой стоимости земли. Кроме того, при расчете восстановительной стоимости приходится полагаться на усредненные индексы пересчета в текущие цены, что может привести к ошибкам.

Доходный подход построен на рыночных данных и лишен некоторых недостатков затратного подхода. Основным источником погрешности метода является неопределенность, связанная с использованием прогнозных данных по доходам, темпам роста.

После проведения расчетов всеми вышеуказанными подходами было выполнено согласование результатов оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, обоснована его итоговая стоимость.

Расчеты показали, что рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на май 2012г. составляет округленно 65 096 122(Шестьдесят пять миллионов девяносто шесть тысяч сто двадцать два) рубля.

Кроме того, были рассмотрены вопросы безопасности жизнедеятельности, которые включают в себя разработку комплекта инструкций по технике безопасности по основным видам работ базового предприятия, а также изучение вопросов, связанных с глобальными экологическими проблемами, а именно формами экологического контроля, их стандартами, нормативами и лимитами.

Литература

1.Гражданский кодекс Российской Федерации: офиц. текст: по сост. На 1 марта 2005 г. Ч 1, 2 и 3. - М. : Велби, 2005. - 446с

2.Об оценочной деятельности в российской федерации : федеральный закон РФ от 29 июля 1998 №135-ФЗ // КонсультантПлюс. ВерсияПроф [Электронный ресурс].

.Оценка объектов недвижимости: учеб. пособие /под ред. В.В. Григорьева[и др.]. - М.: ИНФРА, 2000. - 78 с.

.Есипов, В. Е. Оценка бизнеса: учебник / В. Е. Есипов, Г. А. Маховикова, В. В Терехова. - СПб: Питер, 2006. - 457 с.

.Коростылев, С. П. Основы теории и практики оценки недвижимости: учеб. пособие / С. П Коростылев - М.: Русская деловая литература, 1998. - 53 с.

.Оценка недвижимости: учебник / А.Г. Грязновой, М. А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2005. - 496 с.

7.Тарасевич, Е. И. Методы оценки недвижимости / Е. И. Тарасевич. - СПб, 1998. - 247 с.

8.Фридман, Д. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Д. Фридман, Н. Ордуэй. - М.: Дело, 1997. - 467 с.

.Валдайцев, С. В. Оценка бизнеса / С. В. Валдайцев. - М.: Проспект, 2006. - 355 с.

10.Оценка недвижимости: учеб. пособие для вузов / Под ред. проф. В. А. Швандара. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002. - 303 с.

.Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / Под ред. В. В. Григорьева. - М.: ИНФРА-М, 1997

.Тепман, Л. Н. Оценка недвижимости / Л. Н. Тепман. - М.: ЮНИТИ, 2006. - 463 с.

.Управление земельными ресурсами / учебн.практич. пособие / Под ред. д. э. н., проф. Л. И. Кошкина. - М.: ВШПП, 2004. - 520 с.

.Федотова, М. А. Сколько стоит бизнес? Методы оценки / М. А. Федотова. - М. : Перспектива, 2004. - 48 с.

.Цыпкин, Ю. А. Законодательные акты, нормативно-распорядительные документы и стандарты по оценочной деятельности : учеб. пособие. / Ю. А. Цыпкин, И. Л. Цуканов. - М.: Финансы и статистика, 2003. - 164 с.

.Экономика недвижимости : учебник для вузов / Под ред. А. Б. Крутик, М. А. Горенбургов. - М.: Лань, 2001. - 297 с.

17.Акимова, И. Биктимирова Н. Новые подходы к стандартизации оценки недвижимого имущества в системе действующего законодательства и реальной правоприменительной практики / И. Акимова, Н. Биктимирова. - М. : Право и экономика, 2005. - 21 с.

18.Грибовский, С. Массовая оценка недвижимости : учеб. пособие. /С. Грибовский. - М. : Финансовый бизнес, 2000. -45 с.

.Григорьева, И. Л. Проблемы оценки собственности : учеб. пособие. / И. Л. Григорьева. - М. : Финансовый бизнес, 2004.-49 с.

.Озеров, Е.С. К вопросу об обосновании и использовании аксиомы теории оценки :в 2 : Проблемы недвижимости / Е. С. Озеров. - М. : Дело, 2004. - 25 с.

21.Экономика недвижимости : учеб. пособие /Под ред. В. И. Ресина. - М. : Дело, 2000. - 60 с.

22.Федеральные Стандарты Оценки (ФСО №1, ФСО №2 и ФСО №3) : приказ Минэкономразвития России от 20 июля 2007 №254, 255, 256 / / КонсультантПлюс. ВерсияПроф [Электронный ресурс].

23.Манчук, Р. В. Разработка правил и инструкций по охране труда: метод. указания к выполнению лабораторных работ/ Р.В. Манчук, Ю.В. Тимаков; Новосиб. гос. архитектур.-строит. ун-т (Сибстрин). - Новосибирск: НГАСУ (Сибстрин), 2004. - 20с.

24.Об утверждении положения о порядке разработки и утверждения правил и инструкций по охране труда и методических указаний по разработке правил и инструкций по охране труда : постановлениеМинистерства труда РФ от 1 июля 1993 года №129 / КонсультантПлюс. ВерсияПроф [Электронный ресурс].

25.СП 12-135-2002. Безопасность труда в строительстве : Отраслевые типовые инструкции по охране труда: введ. в действ. 2002-01-21 // Стройэксперт-Кодекс. Нормативы и стандарты [электронный ресурс].

26.Формы экологического контроля - 2012г.[Электронный ресурс]. - Режим доступа: #"justify">.Каталог технической документации - 2012г. [Электронный ресурс]. - Режим доступа: #"justify">.Бринчук, М. М.Экологическое право: учебник /М. М. Бринчук - 2-е изд., перераб. и доп. - М. : Юрист, 2003. -670 с.

.Сорокин, Н.Д. Справочник нормативно-правовых актов по вопросам охраны окружающей среды и обеспечению экологической безопасности / Н. Д. Сорокин. - СПб.: ФормаТ, 2006 - 296с.

.Об охране окружающей среды :федеральный закон РФ от 10 января 2002 №7-ФЗ // КонсультантПлюс. ВерсияПроф [Электронный ресурс].

.Сборник укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов №28. [Электронный ресурс]. - Режим доступа: #"justify">.Индексы цен в строительстве №39. [Электронный ресурс]. - Режим доступа :#"justify">33.Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек : постановление Госстроя СССР от 11 мая 1983 №94 / / КонсультантПлюс [Электронный ресурс].

.Распоряжение департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области: Об утверждении методики оценки объектов Государственной собственности при сдаче в аренду : распоряжение департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области от 20 сентября 2002 №1266-р / / КонсультантПлюс [Электронный ресурс].

.СНиП 1.04.03-85*. Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий зданий и сооружений : введ. в деств.2011-06-17 / / Стройэксперт-Кодекс. Нормативы и стандарты.

Приложение А

Классификация объектов недвижимости

НаименованиеОписаниеХарактеристикаЗначение123Класс АНазначение Бизнес-центрыВозраст здания Новое строительствоРасположениеПервоклассное. Расположение на главных транспортных артериях и площадях, с удобным подъездомКонструктивные решенияМонолитно-каркасное, металло-каркасное здание. Возможность установки фальшполов и подвесных потолков; высота от пола до пола следующего этажа не менее 3,6 м (не менее 2,7 м от фальшпола до подвесного потолка в законченном состоянии)Планировочные решенияОптимальные. Рациональная эффективная сетка колонн (расстояние между колоннами не менее 6 м), рациональное соотношение между колоннами и окнамиАрхитектура и отделкаИндивидуальный (авторский) проект. Наружная отделка высококачественными материалами. Внутренняя отделка по индивидуальному заказу арендатора. Панорамное остеклениеИнженерияВысококачественная зарубежных производителей. Автоматизированные системы жизнеобеспечения. Полностью контролируемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры и влажности при помощи единой комбинированной системы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха (как правило, осуществляется при помощи четырехтрубных фэнкойлов). Современные системы безопасности здания; UPS (источник бесперебойного питания)Инфраструктура и сервисРазвернутая инфраструктура централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникации, конференц-залы, средства бытового обслуживания и отдыхаПаркингДостаточное количество машиномест на подземной автостоянке. Охраняемые стоянки с числом мест не менее одного на 60 кв. м офисных помещений.Управление зданиемПрофессиональное управление, отвечающее международным стандартам. Профессиональный опытный арендодатель. Здание содержится в безупречном состоянии, имеет собственные службы безопасности, управления и обслуживания. Наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатацииКласс ВНазначениеБизнес-центры, офисные зданияВозраст зданияБизнес-центры после 5-7 лет эксплуатации, или специальные новые офисные здания, или реконструированные особнякиРасположениеНесоответствие некоторым требованиям к классу А (удаленность от транспортных артерий, неудобный подъезд)Конструктивные решенияМонолитно-каркасные, металло-каркасные, кирпичные здания. Возможность установки фальшполов и подвесных потолковПланировочные решенияНесоответствие некоторым требованиям к классу А (в связи с моральным устареванием объекта)Архитектура и отделкаИнженерияПолностью контролируемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры при помощи единой комбинированной системы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха; современные системы безопасности здания; достаточное инженерное обеспечение; UPS (источник бесперебойного питания)Инфраструктура и сервисМенее широкий спектр услугПаркингПарковка, обеспечивающая достаточное количество машиноместУправление зданиемУправление зданием, отвечающее международным стандартам; профессиональный опытный арендодатель; наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации зданиемКласс СНазначение Офисные зданияВозраст зданияУстаревшие офисные здания, реконструированные здания иного назначенияРасположениеС недостатками в расположении (удаленность от транспортных артерий, неудобный подъезд)Конструктивные решенияВозможность установки подвесных потолковПланировочные решенияДостаточно эффективные поэтажные планыАрхитектура и отделкаТребований к архитектуре не предъявляется. Ремонт, соответствующий западным стандартамИнженерияСистема предварительного охлаждения приточного воздуха (comfortcooling) или сплит-системы кондиционирования воздухаИнфраструктура и сервисНедостаточная инфраструктура обслуживания бизнеса и отдыхаПаркингНедостаточное количество машиноместУправление зданиемКруглосуточная охрана; хорошая служба эксплуатации; опытный арендодательКласс DНазначениеНежилые помещения в административно-офисных зданиях, научно-исследовательских институтах, приспособленные под офисыВозраст здания Более 10 летРасположениеТребования не предъявляютсяКонструктивные решенияПланировочные решенияАрхитектура и отделкаБолее или менее качественный ремонтИнженерияУстаревшие инженерные коммуникацииИнфраструктура и сервисТребования не предъявляютсяПаркингУправление зданиемОтсутствие специализированных служб эксплуатации и жизнеобеспеченияКласс ЕНазначениеНежилые помещения в жилых и нежилых зданиях, приспособленные для размещения офисов (первые этажи и подвалы жилых домов, бывш. детские сады и т.д.)Возраст здания Требования не предъявляютсяРасположениеКонструктивные решенияПланировочные решенияАрхитектура и отделкаБолее или менее качественный ремонтИнженерияУстаревшие инженерные коммуникацииИнфраструктура и сервисТребования не предъявляютсяПаркингУправление зданиемКласс FНазначениеТо же, что класс Е, но не приспособленные под офисы и не отремонтированные (неотделанные)Возраст здания РасположениеКонструктивные решенияПланировочные решенияАрхитектура и отделкаТребуется реконструкция и ремонт (отделка)ИнженерияТо же, что класс ЕИнфраструктура и сервисПаркингУправление зданием

Приложение Б

Эскизы демонстрационных листов

Лист 1

ХАРАКТЕРИСТИКИ ОЦЕНИВАЕМОГО ЗДАНИЯ

Наименование характеристикиОписание характеристикиТип зданияАдминистративное зданиеГод постройки здания1993г.Материал наружных стенКирпичКоличество этажей объекта3 этажаОбщая площадь здания, м2825Площадь земельного участка, м21166Транспортная доступностьХорошаяСтены и их наружная отделка объектаИз силикатного красного и отделочного кирпичаВнутренняя отделка и состояние здания (субъективная оценка)ОтличноеНаличие парковкиВдоль здания, L=20мДанные о планировкеПомещения изолированные

Лист 2

РАСЧЕТВЕЛИЧИНЫЗАТРАТНАЗАМЕЩЕНИЕОЦЕНИВАЕМОГОЗДАНИЯ

Наименование показателяЕд.измОбозначениеЗначениеСтоимость строительства единицы строительного объема в ценах 1969г. р./ м3УОП26,4Строительный объем объекта оценким3Vстр2500Индекс пересчета цен 1969 г. в цены 1984 г.-И69-841,21Индекс пересчета цен 1984 г. в цены на дату оценки-И84-201274,29Поправка на несоответствие объемного решения -К11,21Поправка на температурно - климатические условия эксплуатации. -К31,07Итого затраты на замещение тыс. р.ЗЗ7 681,19

Лист 3

РАСЧЕТ ИТОГОВОЙ ВЕЛИЧИНЫ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ

Элементы стоимостиВеличина стоимости, р.Затраты на замещение объекта оценки (ЗЗ), тыс. р.7 681,19Косвенные издержки (КИ),%48%Итого стоимость строительства с косвенными издержками, тыс. р.11 368,2Прибыль предпринимателя (ПП),%24%Итоговая стоимость строительства здания с прибылью предпринимателя, тыс. р.14 096,5Износ (обесценение) объекта оценки (Ид),%20%Итоговая стоимость строительства здания с учетом износа объекта оценки, тыс. р.11 277,2Стоимость земельного участка, тыс. р.17 459Стоимость объекта по затратному подходу, тыс. р.28 736,2Стоимость 1 кв.м. общей площади здания, тыс. р.34 831,8

Лист 4

РАСЧЕТЧИСТОГООПЕРАЦИОННОГОДОХОДА

ПоказательЗначениеПлощадь объекта оценки, кв.м.825Ставка арендной платы за 1 кв.м. площади помещений, руб. в месяц800Прогнозный период, мес.12Потенциальный валовый доход (ПВД) от аренды помещений, в год, руб.7 920 000Недозагрузка,%8Недозагрузка, тыс. р.633, 6Действительный валовый доход, тыс. р.7 286,4Операционные расходы, тыс. р.3 442,1Чистый операционный доход (ЧОД), тыс. р.3 794,4

Лист 5

РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ ОЦЕНКИ

ПоказательЗначениеЧистый операционный доход, тыс. р.3794,4Ставка капитализации,%. в т.ч.:7,75Рыночная стоимость объекта оценки, тыс. р. (без стоимости земли)48 960,5Стоимость земельного участка, тыс. р.17 459,Стоимость оцениваемого здания по доходному подходу, тыс. р.66 419,6Стоимость, 1 кв.м. общей площади здания, р.80508,59

Лист 6

КОРРЕКТИРОВКИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ СРАВНИВАЕМЫХ ПРОДАЖ

Элементы сравненияСРАВНИМЫЕ ПРОДАЖИОбъект оценкиОбъект №1Объект №2Объект №3Объект №4Цена продажи, руб./кв. м--92000850008000091000Адрес объектаг.Новосибирск, ул. Дуси Ковальчук 191/3г.Новосибирск, ул.Магаданская, д.4г.Новосибирск, ул.Ельцовская, д. 2/2 г.Новосибирск, ул. Писареваг.Новосибирск, ул.Магаданская, д.2БСУММАРНАЯ Величина корректировки,%?1928,8%33,6%4,1%Конечная скорректированная цена продажи, р./м2 109 48010948010688095 700

Лист 7

РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗДАНИЯ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ

Наименование показатляЗначение показателяСреднее арифметическое значение скорреутированных цен, р./м2105 316Модальное значение скорректированных цен, р./м2109 464Медианное значение скорректированных цен, р./м2109 472Скорректированная стоимость самого похожего на оцениваемый объект аналога, р./м2102 474Скорректированная стоимость 1м2 по сравнительному подходу, р./м2106 682Площадь оцениваемого здания, м2825Рыночная стоимость объекта оценки по сравнительному подходу, тыс. р.88 012, 6

Лист 8

РАСЧЁТ ИТОГОВОЙ ВЕЛИЧИНЫ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ АДМИНИСТРАТИВНОГО ЗДАНИЯ ООО «СТМ Строй»

Наименование объекта оценкиРыночная стоимость, полученная с использованиемРыночная стоимость, полученная путем использования стандартных подходов к оценке, по состоянию на май 2012 г., тыс. р.затратного подхода, тыс. р.подхода сравнительного анализа продаж, тыс. р.доходного подхода, тыс. р.Административное здание ООО «ОТК Строй»28 736,288 012,666 419,665 096Весовой коэффициент 0,250,3750,3751,00

НОВОСИБИРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ Кафедра экономики строительства и инвестиций Д

Больше работ по теме: