Оценка рыночной стоимости имущественного комплекса строительного предприятия при процедуре банкротства (на примере ЗАО "Иркутскремстрой")

 

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ РОССИЙСКОЙ

ФЕДЕРАЦИИ

АЛТАЙСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТЕХНИЧЕСКИЙ

УНИВЕРСИТЕТ ИМ. И.И. ПОЛЗУНОВА

ФАКУЛЬТЕТ РУКОВОДЯЩИХ РАБОТНИКОВ И

СПЕЦИАЛИСТОВ

«Допустить к защите»

Декан ФРРиС

к.т.н., профессор_____/Ю.А. Шапошников/

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

по направлению «Оценочная деятельность»

на тему:

ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

ИМУЩЕСТВЕННОГО КОМПЛЕКСА СТРОИТЕЛЬНОГО ПРЕДПРИЯТИЯ ПРИ ПРОЦЕДУРЕ БАНКРОТСТВА (НА ПРИМЕРЕ ЗАО «ИРКУТСКРЕМСТРОЙ»)

Слушатель гр. О-518-04

Лапшин Александр Иванович

Научный руководитель_______

Барнаул 2011

1. Определение задания на оценку

На основании Договора № _____ от «25» июня 2011 года на оценку рыночной стоимости имущества ЗАО «Иркутскремстрой» ЗАКАЗЧИК поручает, а ИСПОЛНИТЕЛЬ производит оценку рыночной стоимости имущественного комплекса (предприятия) на базе ЗАО «Иркутскремстрой» в составе имущества, указанного в Перечне оцениваемого имущества Приложения 1 к вышеназванному Договору об оценке.

Перечень и развернутая характеристика оцениваемого имущества представлены в Разделе 7 настоящего Отчета.

Имя ЗАКАЗЧИКА:

ЗАО «Иркутскремстрой» в лице Внешнего управляющего Дьячкова В.Е., действующего на основании Определения Арбитражного суда Иркутской области от 20.09.2010 г. № А19-706/02-29.

Имя ИСПОЛНИТЕЛЯ:

Лапшин А.И. Юридический адрес и реквизиты ИСПОЛНИТЕЛЯ приведены в Разделе 13 настоящего Отчета.

Цель оценки:Определение рыночной стоимости оцениваемого имуществаНазначение оценки:1) Консультирование Заказчика относительно наиболее вероятной цены оцениваемого имущества, реализация которого осуществляется в порядке, предусмотренном ст.86 ФЗ РФ «О несостоятельности (банкротстве)»Действительная дата оценки:25 июня 2011 годаОбъект оценки:Имущественный комплекс (предприятие) на базе ЗАО «Иркутскремстрой»Стандарт определяемой стоимости:Рыночная стоимостьСобственник оцениваемого объекта:ЗАО «Иркутскремстрой»Полное официальное наименование оцениваемого предприятиязакрытое акционерное общество «Иркутскремстрой»Юридический адрес предприятия:Российская Федерация, Иркутск, Майская, 25 Форма отчета: письменнаяГрафик проведения оценки:с « 25» июня 2011 г. по « 16 » июля 2011 г.Дата составления отчета:« 16 » июля 2011 г.Применяемые стандарты оценки:- Федеральный закон РФ от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; - Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности; утверждены Постановлением Правительства РФ от 06 июля 2008 г. № 519; - «Стоимость действующего предприятия как база оценки» СТО РОО 24-01-96 Российского общества оценщиков.

Перечень источников информации, используемых ИСПОЛНИТЕЛЕМ для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки, приведен в Разделе 14 настоящего Отчета.

2. Структура работы

2.1. В соответствии с Заданием на оценку (Раздел 1 настоящего Отчета) определена рыночная стоимость имущественного комплекса (предприятия) на базе ЗАО «Иркутскремстрой» в составе имущества, указанного в Перечне оцениваемого имущества Приложения 1 к вышеназванному Договору об оценке (перечень и развернутая характеристика оцениваемого имущества представлены в Таблицах 7.1, 7.2 Раздела 7 настоящего Отчета.). Основным видом деятельности оцениваемого имущественного комплекса (предприятия) является выполнение работ по строительству надземных и подземных инженерных коммуникаций, трубопроводов, строительство и ремонт дорог, гидротехнических сооружений, строительство, ремонт и реконструкция объектов производственно-жилищного и социального назначения.

2.2. В настоящей работе определение рыночной стоимости имущественного комплекса (предприятия) на базе ЗАО «Иркутскремстрой» производится с учетом цели и назначения оценки, а так же требований ст. 86 ФЗ РФ «О несостоятельности (банкротстве)», определяющих, что при продаже предприятия отчуждаются все виды имущества, предназначенного для осуществления предпринимательской деятельности должника, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, а также права на обозначения, индивидуализирующие должника, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), другие исключительные права, принадлежащие должнику, за исключением прав и обязанностей, которые не могут быть переданы другим лицам. При продаже предприятия, осуществляемой в соответствии с указанной статьей ФЗ РФ «О несостоятельности (банкротстве)», денежные обязательства и обязательные платежи должника на дату принятия Арбитражным судом заявления о признании должника банкротом не включаются в состав предприятия.

Таким образом, настоящая оценка рыночной стоимости имущественного комплекса (предприятия) на базе ЗАО «Иркутскремстрой» включает определение рыночной стоимости отдельных его активов (в т.ч. здания, сооружения, машины и оборудование согласно представленного Заказчиком Перечня имущества) как составляющих отдельный имущественный комплекс. Прочие активы и обязательства ЗАО «Иркутскремстрой» в настоящей оценке не учитываются.

2.3. При определении рыночной стоимости оцениваемого объекта были использованы:

-документы и информация, представленные Заказчиком (полный перечень представленных документов и другой используемой информации приведен в Разделе 14 настоящего Отчета);

-данные Государственного комитета по статистике Российской Федерации;

-данные инвестиционных институтов Иркутской области и Российской Федерации.

2.4. В настоящей оценке учтены показатели бухгалтерской отчетности ЗАО «Иркутскремстрой» за 2009 г. и 9 мес. 2010 г., предоставленные Заказчиком, а также расшифровки отдельных строк бухгалтерских балансов и отчетов о прибылях и убытках, информация о которых содержится в Разделе 9 настоящего Отчета.

.5. Оценка проведена с учетом результатов финансового анализа деятельности ЗАО «Иркутскремстрой» за период с 2009 гг. по 3-й квартал 2010 г. и учитывает текущее состояние и перспективы развития отрасли, результаты предшествующей деятельности предприятия, его текущее финансово-экономическое положение и прогнозные оценки будущих доходов и расходов.

2.6. Настоящая оценка отражает стоимость оцениваемого имущественного комплекса (предприятия) как действующего, осуществляющего деловые операции, обладающего собственными активами, постоянными квалифицированными кадрами.

2.7. В настоящей работе, при определении рыночной стоимости имущественного комплекса (предприятия) на базе ЗАО «Иркутскремстрой», используются метод накопления скорректированной стоимости чистых активов (затратный подход) и метод капитализации денежного потока (доходный подход).

3. Ограничительные условия и сделанные

допущения

Действие сертификата качества настоящей оценки ограничивается следующими условиями, являющимися неотъемлемой частью настоящего Отчета:

. Результатом настоящей оценки является Отчет об оценке (далее по тексту - Отчет) о рыночной стоимости оцениваемого имущества, которые достоверны лишь в полном объеме и лишь для указанных в них целях.

. Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав оцениваемой собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности. Право оцениваемой собственности считается достоверным. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в настоящем Отчете.

. Оценщик не обязан приводить обзорные материалы (фотографии, планы, чертежи и т.п.) по оцениваемым объектам. Все рисунки в Отчете являются приблизительными и призваны помочь пользователю получить наглядное представление об оцениваемом имуществе. Они не должны использоваться в каких-либо других целях.

. Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых фактов, влияющих на оценку, на состояние оцениваемого имущества. Оценщик не несет ответственности ни за наличие таких скрытых фактов, ни за необходимость выявления таковых.

. Исходные данные, использованные Оценщиком при подготовке Отчета, полученные от Заказчика и под ответственность Заказчика, считаются достоверными.

. При определении состава, технико-экономических показателей и геометрических размеров оцениваемого имущественного комплекса, Оценщик использовал информацию, представленную Заказчиком и под ответственность Заказчика. Появление дополнительной информации может изменить полученную оценку рыночной стоимости объекта оценки.

. Сведения, полученные Оценщиком и содержащиеся в Отчете, считаются достоверными. Однако Оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации, поэтому для всех сведений указывается источник информации.

. Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать Отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено Договором об оценке, а так же Заданием на оценку (Раздел 1 настоящего Отчета).

. От Оценщика не требуется появиться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, кроме как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда.

. Мнение Оценщика относительно стоимости действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующее изменение стоимости оцениваемого имущества вследствие изменения социальных, экономических, юридических, природных и иных условий.

. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно рыночной стоимости оцениваемого объекта и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном рынке по цене, равной его стоимости, указанной в настоящем Отчете.

4. Сведения о специалистах, участвовавших в

оценке

Фамилия, имя, отчество Документы о профессиональном образовании Лапшин Александр Иванович Дипломированный оценщик Диплом серия ___ № ____________ По программе «Оценка бизнеса (предприятия)», Выдан ___.___._____г. _________________

Копии документов о профессиональной подготовке участников проведения оценки прилагаются.

У подписавшего настоящий Отчет не было личной заинтересованности, или какой бы то ни было предвзятости в подходе к определению рыночной стоимости объекта оценки, рассматриваемого в настоящем Отчете, или в отношении сторон, имеющих к нему отношение. Оценщик выступал в качестве беспристрастного консультанта. С учетом наилучшего использования знаний и опыта, удостоверяю, что изложенные в Отчете заключения, на основе которых проводился анализ, расчеты и полученные результаты, достоверны и не содержат ошибок.

5. Процедура оценки

В ходе выполнения настоящей оценки работа проводилась по следующим основным направлениям:

1. Осмотр оцениваемого имущества.
2. Изучение документов и информации, предоставленных ЗАКАЗЧИКОМ.
3. Анализ финансово-экономического состояния ЗАО «Иркутскремстрой» за 2009 - 9 месяцев 2010 года на основании предоставленной бухгалтерской отчетности.
4. Определение рыночной стоимости имущественного комплекса (предприятия) на базе ЗАО «Иркутскремстрой» методом накопления скорректированной стоимости чистых активов, в том числе:
5. определение рыночной стоимости зданий в составе имущественного комплекса затратным подходом;
6. определение рыночной стоимости зданий в составе имущественного комплекса ЗАО «Иркутскремстрой» доходным подходом;
7. согласование результатов оценки зданий в составе имущественного комплекса ЗАО «Иркутскремстрой»;
8. определение рыночной стоимости транспортных средств, машин и оборудования в составе имущественного комплекса ЗАО «Иркутскремстрой»;
9. итоговый расчет рыночной стоимости имущественного комплекса (предприятия) ЗАО «Иркутскремстрой» методом накопления скорректированной стоимости чистых активов.
10. Анализ и прогноз денежных потоков с учетом ретроспективных данных о доходах и расходах, рассчитанных на базе сложившихся тенденций в деятельности ЗАО «Иркутскремстрой», показателей деятельности аналогичных предприятий; определение рыночной стоимости имущественного комплекса (предприятия) на базе ЗАО «Иркутскремстрой» методом капитализации денежного потока.
11. Согласование результатов оценки рыночной стоимости имущественного комплекса (предприятия) на базе ЗАО «Иркутскремстрой».
12. Составление развернутого письменного Отчета об оценке.

6. Основные понятия, принципиальные подходы и методы, используемые при оценке имущества

6.1 Основные термины и определения, используемые при оценке имущества

Ø В соответствии со ст.3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» «…под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме».

Так же, практически общепризнанным определением рыночной стоимости, используемым в специальной литературе, является следующее:

Рыночная стоимость - это ожидаемая наиболее вероятная цена продажи объекта на открытом конкурентном рынке при добровольном покупателе и добровольном продавце на дату оценки при достаточном сроке экспозиции объекта, и при условии, что покупатель и продавец действовали компетентно, расчетливо и без принуждения.

Это определение подразумевает, что совершение продажи на определенную дату и передача юридических прав (титула) от продавца к покупателю происходит при соблюдении следующих условий:

- Продавец и покупатель действуют в рамках закона на основе типичных мотивировок.

Обе стороны хорошо информированы о предмете сделки и действуют в целях наилучшего удовлетворения собственных интересов.

Собственность будет находиться на рынке в течение разумного периода времени, чтобы быть доступной для потенциальных покупателей.

Цена не является следствием специального кредитования или уступки какой-либо из сторон, участвующих в сделке.

Оплата производится в денежной форме (наличной или безналичной) и не сопровождается дополнительными условиями.

Используемые термины и определения, утвержденные Стандартами оценки

Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, определены следующие термины и определения:

Ø Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Ø Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Ø Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

Ø Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях

Ø Срок экспозиции объекта оценки - период времени, начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

Ø Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

6.2 Принципиальные подходы к оценке имущества

Определение рыночной стоимости оцениваемого имущества осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рассматриваемый сегмент рынка в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости объектов обычно используют три основных подхода к оценке:

1. затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;
2. сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;
3. доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Использование всех вышеназванных подходов к оценке приводит к получению нескольких, как правило, различных величин стоимости одного и того же объекта. Дальнейший сравнительный анализ полученных результатов позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных подходов исходя из того, какой метод (или методы) наиболее соответствуют оцениваемому объекту и используемой информации.

Итоговая величина стоимости объекта оценки определяется как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Исходя из Задания на оценку (Раздел 1 настоящего Отчета), а так же следуя указаниям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в настоящей оценке подлежит определению рыночная стоимость оцениваемого имущественного комплекса.

Следует отметить, что само определение рыночной стоимости подразумевает наличие открытого конкурентного рынка. Однако текущее состояние фондового рынка в России не позволяет говорить о нем как об открытом и конкурентном (особенно это касается операций с ценными бумагами малых и средних предприятий, не обладающих высокой стабильной доходностью). Таким образом, определенная в настоящей оценке рыночная стоимость может трактоваться и как внутренняя (фундаментальная) стоимость, т.е. стоимость, которой должна обладать ценная бумага и которой она будет обладать (при добровольном покупателе и добровольном продавце, при достаточном сроке экспозиции объекта, и при условии, что покупатель и продавец действовали компетентно, расчетливо и без принуждения), когда другие инвесторы получат ту же информацию, что и оценщик.

6.3 Используемые методы оценки бизнеса

В мировой практике существует множество методов оценки предприятий. Каждый из них имеет свои положительные и отрицательные качества, влияющие на их выбор при проведении оценки.

Все методы оценки бизнеса, применимые в оценке предприятия как действующего (в качестве «on-going-concern») разделяются на три основные группы:

• Затратный (имущественный) подход;
• Сравнительный подход;
• Доходный подход.

Ø Затратный (имущественный) подход рассматривает стоимость оцениваемого предприятия с точки зрения понесенных издержек. На практике, как правило, из данной группы методов используется метод накопления скорректированной стоимости чистых активов. Данным методом определяется рыночная стоимость всех активов предприятия (материальных, финансовых и нематериальных), и вычитается текущая стоимость всех его обязательств.

Основным достоинством метода накопления скорректированной стоимости чистых активов является то, что он основывается на реальных ценностях, которые находятся в собственности предприятия. С другой стороны, имеются и существенные недостатки: данный метод напрямую не связан с результатами работы оцениваемого предприятия (настоящими и ожидаемыми в будущем), а так же не отражает реальной ситуации, сложившейся на рынке ценных бумаг.

Оценка бизнеса методом накопления скорректированной стоимости чистых активов используется для предприятий, обладающих значительными материальными и/или финансовыми активами. Данный метод применяется так же в случае отсутствия ретроспективных данных о прибылях или невозможности достаточно точно оценить прибыли или денежные потоки компании. Используется он и для оценки сравнительно новых компаний.

Ø Сравнительный подход базируется на реально сложившихся на рынке ценах на сходные предприятия (акции). Потенциальный инвестор, вкладывая средства в бизнес, использует принцип альтернативности инвестиций, т.е. стремится получить максимальный доход на размещенный капитал при сопоставимом уровне риска.

Ø Доходный подход основан на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес больше текущей стоимости будущих доходов, получаемых в результате его функционирования. Иными словами, покупатель в действительности приобретает не собственность, а право получения будущих доходов от владения этой собственностью. Аналогичным образом, собственник не продаст свой бизнес по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов.

Доходный подход представлен двумя основными методами оценки:

). Метод капитализации используется в том случае, когда ожидается, что будущие чистые доходы или денежные потоки приблизительно будут равны текущим или темпы их роста будут умеренными и предсказуемыми. Суть метода капитализации заключается в определении величины ежегодных доходов и соответствующей этим доходам ставки капитализации (меры риска), на основе которых рассчитывается цена компании.

). Метод дисконтированных денежных потоков основан на прогнозе будущих доходов или денежных потоков и позволяет более точно учесть перспективы развития оцениваемого предприятия. После прогнозирования будущие доходы (денежные потоки) приводятся к их текущей стоимости по ставке дисконтирования, и к сумме текущих стоимостей будущих доходов прибавляется величина остаточной стоимости предприятия в постпрогнозный период.

Методы доходного подхода считаются наиболее адекватными для оценки бизнеса с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку очевидно, что любой инвестор, в конечном счете, покупает не набор активов предприятия, а поток будущих доходов, который позволит ему окупить вложенные средства, получить прибыль и повысить свое благосостояние.

Как правило, доходный подход (чаще всего - метод дисконтированных денежных потоков) применяется для оценки действующих предприятий, имеющих определенную историю хозяйственной деятельности (желательно, прибыльной). С другой стороны, метод дисконтированных денежных потоков мало применим к оценке предприятий, терпящих систематические убытки, из-за трудностей, связанных с составлением достаточно правдоподобного прогноза будущей деятельности предприятия.

6.4 Обоснование применяемых в настоящей работе методов оценки основывается на следующих предпосылках

). Определение стоимости предприятия на принципах сравнения фактически совершенных сделок не может быть выполнено обосновано из-за отсутствия достаточного количества достоверной рыночной информации по предприятиям, аналогичным оцениваемому.

). Поскольку оцениваемый имущественный комплекс будет реализован в соответствии со ст.86 ФЗ РФ «О несостоятельности (банкротстве)», что требует реорганизации предприятия, использование прогнозных показателей выручки и прибыли ЗАО «Иркутскремстрой» не этично, поэтому метод дисконтированных денежных потоков в рамках доходного подхода не используется в данной оценке. Кроме того, поскольку планируется реализация бизнеса, с точки зрения инвестиционных мотивов логичнее использование в рамках доходного подхода метода капитализации денежного потока, спрогнозированного на 2011г., исходя из утвержденного Собранием кредиторов плана внешнего управления.

). Ориентация стоимости на текущие и будущие результаты не исключает применения в оценке метода накопления скорректированной стоимости чистых активов. При оценке действующего предприятия активы рассматриваются как средство поддержания доходности и некоторой защиты от риска возможного снижения рентабельности в будущем. Оценка методом накопления скорректированной стоимости чистых активов наиболее полно отражает интерес владельца в капитализации доходов.

Анализируя вышесказанное, в настоящей работе для оценки рыночной стоимости имущественного комплекса ЗАО «Иркутскремстрой» используются метод накопления скорректированной стоимости чистых активов (затратный подход) и метод капитализации денежного потока (доходный подход).

Подробное описание применяемых в настоящей оценке методов и основные этапы расчета приведены в соответствующих разделах настоящего Отчета.

7. Краткая характеристика объекта оценки

7.1 Общие сведения об оцениваемом имуществе

Объект оценки представляет собой имущественный комплекс (предприятие) на базе ЗАО «Иркутскремстрой».

Предприятие ЗАО «Иркутскремстрой», в состав которого входит оцениваемое имущество, является закрытым акционерным обществом.

В связи с тяжелым финансовым положением ЗАО «Иркутскремстрой» Определением Арбитражного суда Иркутской обл. № А19-706/02-29 от 20.09.2010 на предприятии введено внешнее управление сроком на 1 год до 20.09.2011 г.

В соответствии с планом внешнего управления, принятым к реализации Собранием кредиторов, в качестве одной из мер восстановления платежеспособности ЗАО «Иркутскремстрой» является продажа части имущества предприятия.

В настоящей работе определение рыночной стоимости имущественного комплекса (предприятия) на базе ЗАО «Иркутскремстрой» производится с учетом цели и назначения оценки, а так же требований ст. 86 ФЗ РФ «О несостоятельности (банкротстве)», определяющих, что при продаже предприятия отчуждаются все виды имущества, предназначенного для осуществления предпринимательской деятельности должника, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, а также права на обозначения, индивидуализирующие должника, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), другие исключительные права, принадлежащие должнику, за исключением прав и обязанностей, которые не могут быть переданы другим лицам. При продаже предприятия, осуществляемой в соответствии с указанной статьей ФЗ РФ «О несостоятельности (банкротстве)», денежные обязательства и обязательные платежи должника на дату принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом не включаются в состав предприятия.

Таким образом, в состав оцениваемого в настоящей работе имущественного комплекса (предприятия) на базе ЗАО «Иркутскремстрой» включаются отдельные его активы (в т.ч. здания, машины и оборудование согласно представленного Заказчиком перечня имущества) как образующие отдельный имущественный комплекс, предназначенный для осуществления предпринимательской деятельности. Прочие активы и обязательства ЗАО «Иркутскремстрой» в настоящей оценке не учитываются.

Имущественный комплекс предприятия включают в себя движимое и недвижимое имущество: здания и сооружения, расположенные по адресу: г. Иркутск, ул. Майская 25, а так же производственные машины и оборудование, оргтехника, средства связи и автотранспортные средства.

Здания и сооружения.

Недвижимое имущество ЗАО «Иркутскремстрой» представлено производственно-складскими зданиями и сооружениями, расположенными на обособленном земельном участке, расположенном на территории Правобережного округа г. Иркутска.

Оцениваемые здания и сооружения капитальной застройки (кирпичные, бутовые) и деревянные (брусчатые). Год постройки основной части зданий - 1965.

Все здания и сооружения конструктивно и функционально связаны между собой в единый производственный комплекс.

Вследствие определенных трудностей с финансированием, текущий и капитальный ремонт рассматриваемых объектов недвижимости не выполнялся в необходимом объеме, что привело к их существенному физическому износу.

В целом, по результатам осмотра и анализа технического состояния зданий и сооружений, можно сделать вывод о том, что часть из них нуждается в проведении капитального ремонта и восстановления, однако в целом недвижимое имущество в составе имущественного комплекса предприятия позволяет осуществлять производственную деятельность без существенных ограничений.

Предприятие расположено на территории Свердловского округа г. Иркутска по адресу: ул. Майская 25.

Производственная база ЗАО «Иркутскремстрой» имеет площадь 3200 м2, огорожена, охраняема, все объекты связаны между собой сетью внутренних подъездных автотранспортных путей и инженерных коммуникаций. Покрытие территории гравийное, грунтовое. Состояние покрытия и подъездных дорог удовлетворительное.

Плотность застройки высокая. Автомобильные подъезды к оцениваемым объектам и территории предприятия стесненные.

Рельеф участка спокойный.

Развернутая характеристика недвижимого имущества в составе оцениваемого имущественного комплекса, сгруппированных по инвентарным единицам, отраженным в бухгалтерском учете ЗАО «Иркутскремстрой» по состоянию на 01.10.2010 г., приведена ниже в Таблице 7.1.

Машины и оборудование.

Оцениваемые машины, оборудование и транспортные средства представляют собой специализированное оборудование строительной отрасли.

Вследствие тяжелого финансового положения на предприятии практически прекращена производственная деятельность, большая часть оцениваемых объектов не эксплуатируется вообще или эксплуатируется не на полную мощность и с нарушениями правил эксплуатации. Следствием этого явилось следующее:

• отсутствие должной эксплуатации, не выполнение текущего и капитального ремонта, эксплуатация объектов недвижимости без теплового контура приводит к их ускоренному физическому износу, нарушению работоспособности инженерных систем и коммуникаций производственного комплекса в целом.

В целом, по результатам осмотра и анализа технического состояния зданий, сооружений, транспортных средств, машин и оборудования ЗАО «Иркутскремстрой», можно сделать вывод о том, что имущественный комплекс в целом позволяет осуществлять предпринимательскую деятельность, но для возобновления нормального производственного процесса необходимо проведение значительного ремонта, восстановление его основных фондов, а также пополнение оборотного капитала.

Развернутая характеристика транспортных средств, машин и оборудования в составе оцениваемого имущественного комплекса, сгруппированных по инвентарным единицам, отраженным в бухгалтерском учете ЗАО «Иркутскремстрой» по состоянию на 01.10.2010 г., приведена ниже в Таблице 7.2.

Таблица 7.1

Описательная таблица зданий и сооружений в составе
основных средств ЗАО «Иркутскремстрой»
№ п/пИнвентар-ный номерНаименование объектаГод пострОстаточная балансо- вая стоимость на 1.10.2010 г., руб.Характеристика объекта недвижимостиСостояние193Здание конторы196582 558,44Основное строение литер «Б»: Здание 1-этажное. Фундамент: бутовый ленточный. Стены: деревянные. Перегородки: деревянные. Перекрытия: деревянные. Кровля: шифер по деревянной обрешетке. Полы: деревянные. Окна: деревянные. Двери: деревянные. Внутренняя отделка: штукатурка. Наружная отделка: штукатурка. Инж.сети: отопление, электроосвещение. Группа капитальности: 3. Размеры: 30,6 х 13,2 х 5 м удовлетворительное трещины нормальное нормальное трещины требуется ремонт нормальное нормальное нормальное осыпается осыпается требуется ремонт206Здание мех. мастер. кирп. 1965233 089,54 Основное строение литер «Б»: Здание 1-этажное. Фундамент: бутовый ленточный. Стены: ж/бетонные, пристрой кирпичный. Перегородки: кирпичные. Перекрытия: ж/бетонные Кровля: рулонная. Полы: бетонные. Окна: деревянные. Двери: деревянные. Внутренняя отделка: штукатурка. Наружная отделка: штукатурка. Инж.сети: отопление, электроосвещение. Группа капитальности: 3. Размеры: 34,7 х 9,2 х 4 м удовлетворительное трещины нормальное нормальное трещины требует ремонт нормальное нормальное нормальное осыпается осыпается требуется ремонт

Таблица 7.2

Описательная таблица машин и оборудования в составе Основных средств ЗАО «Иркутскремстрой»

№ п/пИнв. №Наименование/ Краткое описаниеДата вводаКоличествоОстаточная балансовая стоимость на 01.10.2010 г., руб.12.1Компьютер 386DX, монитор СМ-900199411280,02Компьютер IBM-совместимый 386-й процессор, 4 МВ оперативной памяти, 125 МВ - винчестер, физически и морально устарел, в/к Trident 500 kb, монитор SPC 14"22.2Компьютер UNI-468, VGA, принтер LX-1050199512595Компьютер IBM-совместимый 486-й процессор, 4 МВ оперативной памяти, 500 МВ - винчестер, физически и морально устарел, в/к Trident 500 kb, монитор DAEWOO 14"32.3Компьютер №0084294199410Компьютер IBM-совместимый 386-й процессор, 4 МВ оперативной памяти, 125 МВ - винчестер, физически и морально устарел, в/к Trident 500 kb42.4Компьютер №0084295199410Компьютер IBM-совместимый 386-й процессор, 4 МВ оперативной памяти, 125 МВ - винчестер, физически и морально устарел, в/к Trident 500 kb52.5Монитор 14 View Sonic E641199825174,04Монитор Viewsonic 14", рабочий, один из них отсутствует62.6Сварочный агрегатсен.952438,12Серийное оборудование, Сварочный агрегат ТДМ-100, комплектен, в ремонте, с. удовлетворительное, хорошее72.7Сварочный агрегатсен.96152,94Серийное оборудование, Сварочный агрегат ВДУ-505, комплектен (без направляющего), с. удовлетворительное82.8Сварочный агрегат АДД-40окт.9010Серийное оборудование, Сварочный агрегат САГ АДД-40, комплектен, с. хорошее92.9Электростанция ДЭС-30Т 400199817397,54Серийное оборудование, Электростанция ДЭС-30Т400, отсутствует двигатель, негодное к применению102.10Сварочная установка ДТ-75Д198914503,16Серийное оборудование, Сварочная установкка ДТ-75Д, с. неудовлетворительное, необходим ремонт112.11Компрессор НБ-5199210Серийное оборудование, Компрессор НБ-5, некомплектен, отсутст. двиг, и навесное обор., негодное к применен.122.12Сварочный агрегат АДД1995, 98, ?31367,7Серийное оборудование, Сварочный агрегат САГ АДД, комплектен, с. хорошее, проведен тек. ремонт в окт. 2009 г.,июне. 2009 г., один из агрегатов отсутствует132.13Насос АНС-2601995286,7Серийное оборудование, Насос АНС-260, комплектен, с. удовлетворительное, проведен тек. ремонт в теч. 2009 года, один из них отсутствует142.14Насос АНС-2601995286,7Отстствует152.15Буровой насос НБ-4199610Серийное оборудование, буровой насос НБ-4, комплектен, с. удовлетворительное162.16Насос АНС-130199610Отсутствует172.17Насос АНС-130199611,14Отсутствует182.18Насос АНС-130199610Отсутствует192.19Насос шламовый ВШН-150199610Серийное оборудование, Насос шламовый ВШН-150, комплектен, с. удовлетворительное202.20Насос АНС-130199610Серийное оборудование, Насос АНС-130, комплектен, с. удовлетворительное, проведен тек. ремонт в теч. 2009 года21414Автобус КАВЗ-685197515140,1Автомобиль не комплектен, отсутствует двигатель с навесным об., ходовая2270427Автобус УАЗ-452198317500,1Автомобиль не комплектен2370906ГАЗ 66-11198519637,49Автомобиль комплектен, в марте 2009 - ремонт двиг., в августе - ходовой241569ГАЗ-5312198812796Автомобиль укоплектован, тек. ремонт в июне 2009 г25ГАЗ-35111993112006,5Автомобиль не комплектен, не годен к применению2670423ГАЗ-310291995129317,83Автомобиль комплектен, в январе 2009 - замена двиг., в сентябре - ремонт27ГАЗ-33071991111055,76Автомобиль комплектен, в январе 2009 - замена двиг., в сентябре - ремонт281276ЗИЛ-157198016050,83Автомобиль не комплектен, не годен к применению291277УАЗ-315121993113750,1Автомобиль комплектен, в октябре 2009 - кап. ремонт3070426УАЗ-46916132,72Автомобиль комплектен, сост. хорошее31А/машина ГАЗ САЗиюл.9310Автомобиль не комплектен, не годен к применению32Автосамосвал ЗИЛ-ММЗ-554Мокт.9410Автомобиль не комплектен, не годен к применению33Автосамосвал ЗИЛ-ММЗ-4502дек.9110Автомобиль не комплектен, в нерабоч. состоянии34Сидельный тягач ЗИЛ-441510дек.9210Автомобиль комплектен, сост. удовлетворит.в июле 2009 года - кап. ремонт35Автом.полуприцеп ОДАЗ-93571дек.9213595,04П.-прицеп комплектен, сост. удовлетворит.36Стенка Байкал 56Амар.9611524,22Стенка пр-ва Иркутской мебельной фабрики, из ДСП, покрытого ламинатом коричневого цвета (под морёное дерево), нелакированная, 14 шкафов: 5 книжных, 9 антресолей, 3 плательных, 1 широкий, 1 стойка, полки из ДСП, 24 металлических, 2 кожаных стульев, 4 кожаных, 3 металлических кресел, 11 столов из ДСП, покрытого ламинатом коричневого цвета, 4 офисных стола черного цвета и 4 тумбы широких к ним, состояние удовлетворительное37Стол биллиардный199717769,73Стол бильярдный, для "русской пирамиды" стандартног р-ра, состояние удовлетворительное8. Краткая характеристика текущего состояния строительной отрасли

Развитие позитивных тенденций - такова картина работы строительной отрасли России в 3-м квартале 2010 года. К этому заключению пришли специалисты-аналитики Центра экономической конъюнктуры на основании опроса руководителей около 5,4 тысяч строительных организаций более чем в 70-ти регионах страны.

Позитивные тенденции, как сказано в аналитическом материале Центра, обусловлены не только действием сезонного фактора, но и некоторым повышением деловой активности стройорганизаций. В основном улучшение оценок экономической ситуации в отрасли вызвано увеличением числа предприятий, где возрос физический объем работ и число заключенных договоров. Повлияло также улучшение финансового положения стройкомплекса. Если же говорить о сдерживающих причинах деятельности, то ими остаются высокий уровень налогов, неплатежеспособность заказчиков и высокая стоимость материалов, конструкций, изделий.

Гораздо более оптимистичны ожидания руководителей стройорганизаций относительно ситуации в дальнейшем. При этом следует отметить, по выводам аналитиков, появление в 3-м квартале предпосылок для такого прогноза. Речь идет о расширении спроса на услуги строителей, ослаблении дефицита собственных финансовых средств у фирм, снижении темпов роста цен на сырье и материалы. В 2011 году предполагается увеличение портфеля заказав, продолжится тенденция к росту физического объема работ, прибыли.

9. Определение рыночной стоимости объекта оценки методом накопления скорректированной стоимости чистых активов

Содержание и этапы оценки

Затратный подход в оценке имущественного комплекса (предприятия) рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек. Оценить предприятие с точки зрения издержек на его создание при условии, что предприятие останется действующим, позволяет метод накопления скорректированной стоимости чистых активов (метод чистых активов).

Суть данного метода заключается в том, что все активы предприятия (нематериальные активы, здания, машины и оборудование, запасы, дебиторская задолженность, финансовые вложения и т.д.) оцениваются по рыночной стоимости. Далее из полученной суммы вычитается стоимость обязательств предприятия.

Итоговая величина показывает рыночную стоимость собственного капитала оцениваемого предприятия.

Базовая формула имущественного (затратного) подхода имеет вид:

Собственный капитал = Активы - Обязательства

Балансовая стоимость активов и обязательств предприятия вследствие инфляции, изменений конъюнктуры рынка, используемых методов учета, как правило, не соответствует их рыночной стоимости. В результате перед оценщиком встает задача проведения корректировки баланса предприятия. Для осуществления этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности. Далее уточняется балансовая сумма обязательств.

Из общей рыночной стоимости активов вычитается текущая стоимость всех его обязательств. Результат показывает оцененную стоимость собственного капитала предприятия.

9.1 Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости в составе имущественного комплекса ЗАО «Иркутскремстрой»

.1.1 Обоснование применяемых методов определения рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости

В настоящей работе, учитывая характер оцениваемых объектов недвижимости, качество и полноту имеющейся информации, определение наиболее вероятной рыночной стоимости объектов оценки производится всеми тремя вышеназванными подходами к оценке: сравнительным (методом прямого сравнительного анализа продаж), затратным и доходным (методом капитализации доходов).

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемых объектов недвижимости

Недвижимость - это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, поэтому перед проведением оценки, выбирается один способ использования, называемый наилучшим.

Наилучшее и наиболее эффективное использование - это такое использование не занятого земельного участка или земельного участка с улучшениями, которое является физически возможным, юридически допустимым, осуществимым с финансовой точки зрения, и обеспечивает получение максимально возможного дохода.

При анализе наилучшего и наиболее эффективного использования оценщик останавливается на том варианте, который, среди прочих других, наиболее полно раскроет потенциальные возможности земельного участка. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования формирует основу, на которой оценщик применяет три традиционных подхода к оценке стоимости.

Наилучшее и наиболее эффективное использование определяется как разумное и возможное использование, которое обеспечит самую высокую текущую стоимость на эффективную дату оценки.

Для того чтобы корректно использовать подходы к оценке стоимости, а также дать ответ на вопрос о целесообразности дальнейшего существования имеющихся на участке улучшений, определение наилучшего использования проводится в два этапа:

) Для участка, как свободного;

) Для участка с имеющимися улучшениями.

В настоящей оценке, принимая во внимание то, что правом собственности на земельный участок собственник оцениваемых зданий и сооружений не обладает; снос строений - мероприятие достаточно дорогостоящее, а местоположение объектов оценки характеризуется значительной плотностью застройки и ее определенной функциональной направленностью, оценщик считает, что использование земельного участка как свободного не является осуществимым с физической и юридической точки зрения, поэтому в дальнейшем анализе данный вариант использования оцениваемых объектов недвижимости не рассматривается.

Учитывая тот факт, что оцениваемые объекты входят в единый производственный комплекс, способный при благоприятных внешнеэкономических условиях и грамотном управлении приносить доход, а так же анализируя технико-экономические показатели оцениваемых объектов, учитывая особенности их местоположения и достаточно определенную функциональную направленность, сложности, связанные с полным перепрофилированием объектов недвижимости в настоящих условиях, можно сделать вывод о том, что наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемых зданий и сооружений является их использование в качестве объектов вспомогательного производственно-складского назначения.

Определение рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости затратным подходом

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и базируется на том, что потенциальный покупатель не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую ему обойдется приобретение соответствующего участка земли под застройку и возведение аналогичного по назначению, качеству и полезности объекта в обозримый период времени без существенных дополнительных издержек.

Суть данного подхода к определению рыночной стоимости состоит в расчете полной восстановительной стоимости здания или сооружения (стоимости воспроизводства или стоимости замещения) с последующим вычетом оцененного износа и увеличением на стоимость участка земли как незастроенного:

С = ПВС - И + Сзем;

где: С - стоимость объекта недвижимости, определенная затратным подходом;

ПВС - полная восстановительная стоимость здания (сооружения);

И - накопленный на дату оценки износ здания (физический, функциональный и экономический);

Сзем - стоимость земельного участка как незастроенного.

Подход с точки зрения издержек (затрат) основан на предположении о том, что издержки на строительство объекта плюс издержки на приобретение участка и его подготовку к строительству являются приемлемым ориентиром при определении рыночной стоимости недвижимого имущества.

Расчет стоимости затратным подходом, как правило, производится в несколько этапов.

.Определение стоимости участка земли как незастроенного.

.Определение стоимости восстановления существующих улучшений. Восстановительная стоимость рассчитывается как стоимость воспроизводства или стоимость замещения.

.Определение накопленного износа оцениваемого объекта на дату оценки.

.Окончательный расчет стоимости оцениваемого объекта недвижимости по приведенной выше формуле.

Определение стоимости участка земли как незастроенного

Для определения стоимости участка земли как незастроенного были проанализированы документы и устная информация, предоставленные Заказчиком, а так же нормативно-правовые акты, действующие в области землепользования. Анализ предоставленной информации, а так же рынка недвижимости (земли) в районе месторасположения оцениваемого объекта, показал следующее:

а). правом собственности на земельный участок собственник оцениваемого объекта недвижимости не обладает; земельные участки принадлежат ОАО «Фирма «Галантерея» на правах аренды, причем условия аренды ограничивают порядок их использования существенным образом.

б). в районе местоположения объектов оценки не выявлено достаточного количества фактов спроса и предложения, а так же продажи либо вторичной (коммерческой) аренды аналогичных свободных земельных участков или прав на пользование ими, позволяющих выявить рыночную стоимость земли в данном районе;

в). оценка прав пользования земельными участками на базе нормативной цены земли, определяемой в соответствии с Федеральным законом РФ «О плате за землю», Постановлением Правительства РФ № 319 от 15 марта 1997 г. «О порядке определения нормативной цены земли», Постановлением Губернатора Иркутской области «Об установлении нормативной цены земли на 2008 год», показывает заведомо некорректную стоимость земельных участков, часто сопоставимую со стоимостью самих зданий и сооружений, что приводит к возникновению существенных погрешностей в расчетах, особенно заметных при оценке прав, отличных от права собственности.

Учитывая вышесказанное, а так же принимая во внимание цели и назначение оценки, в настоящей работе оценка рыночной стоимости участка земли как незастроенного (в том числе, стоимости прав на него) не производится. Учет размеров, местоположения и иных характеристик земельного участка, влияющих на стоимость оцениваемого объекта недвижимости в целом, производится косвенным путем при помощи показателей прибыль инвестора/экономический износ.

Расчет полной восстановительной стоимости оцениваемого объекта

Расчет полной восстановительной стоимости оцениваемых зданий и сооружений в этом случае осуществляется как стоимости замещения по «Укрупненным показателям восстановительной стоимости зданий и сооружений» (в ценах 1969 года), разработанным отраслевыми институтами министерств и ведомств СССР, утвержденным и согласованным Госстроем СССР, с последующим приведением их к дате оценки при помощи индексов изменения сметной стоимости строительства за период с 1969 по 2010 год.

Основная расчетная формула определения полной восстановительной стоимости оцениваемых зданий и сооружений по данным Укрупненных показателей восстановительной стоимости имеет вид:

ПВС = V ´ [ПВС69 ´ И69-84 ´ И84-91 ´ И91-2010] ´ ПИ,

где

ПВС - полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта на дату оценки, руб.;

V - строительный объем (площадь) оцениваемого объекта, м3(м2);

ПВС69 - стоимость строительства единицы строительного объема (площади) объекта-аналога в ценах 1969 г., руб./м3(м2); данный стоимостной показатель принимается по соответствующему сборнику «Укрупненных показателей восстановительной стоимости» и корректируется с помощью следующих поправок:

поправка на I климатический район (Иркутская область);

поправка для районов с сейсмичностью 8 баллов;

поправка на другую группу капитальности при несоответствии групп капитальности оцениваемого объекта и объекта-аналога по УПВС;

поправка на несоответствие конструктивной схемы и применяемых строительных материалов; определяется по результатам сравнительного анализа фактически имеющихся конструктивных элементов и инженерных систем у оцениваемого объекта и их учета в Укрупненных показателях восстановительной стоимости; при отсутствии целого или части конструктивного элемента это учитывается поправкой к его удельному весу в общей восстановительной стоимости; при определении данной поправки так же учитывается сложившееся на дату оценки соотношение полной восстановительной стоимости, полученной по данным укрупненных показателей восстановительной стоимости, и полной восстановительной стоимости аналогичных объектов, полученной в ходе исследования рынка строительных услуг в г. Иркутске и Иркутской области;

поправка для зданий с деревянными стенами, расположенными в Иркутской области (0,97).

И69-84 - индекс удорожания строительно-монтажных работ (СМР) за период с 1969 г. по 1984 г. (1,195);

И84-91 - индекс удорожания СМР за период с 1984 г. по 1991 г. (1,56);

И91-2010 - индекс удорожания сметной стоимости строительства на дату оценки по сравнению с 1991 г. (с учетом НДС); принят по публикуемому Управлением государственной вневедомственной экспертизы и ценообразования в строительстве Иркутской области информационному бюллетеню «Индексы цен в строительстве» за 2 квартал 2010 г. (28,604);

ПИ - прибыль инвестора (застройщика); в настоящей оценке не учитывается вследствие отсутствия данных о ее получении при строительстве объектов аналогичного назначения в настоящее время в рассматриваемом районе, а также.

Расчет полной восстановительной стоимости оцениваемых объектов недвижимости приведен ниже в Таблице 9.1.1.3.

Оценка накопленного износа имеющихся улучшений

Износ - это технико-экономическое понятие, выражающееся в уменьшении полной восстановительной стоимости в результате:

физического разрушения (физический износ);

потери функциональных и эксплуатационных качеств (функциональный износ);

изменения окружающей экономической ситуации (износ внешнего воздействия).

Физический износ

Под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования и здания в целом понимается утрата ими первоначальных технико-экономических качеств (прочности, устойчивости, надежности и т.д.) в результате воздействия техногенных, природно-климатических факторов, жизнедеятельности человека и т.д.

Величина физического износа оцениваемых зданий и сооружений определяется по методике, изложенной в «Правилах оценки физического износа жилых зданий» ВСН 53-86(р) Госгражданстроя (Государственного комитета по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР, г. Москва, 1990) по результатам осмотра оцениваемых объектов недвижимости.

Физический износ зданий и сооружений определяется по формуле:

где:

ФЗ - физический износ оцениваемого объекта, %;

Фкi - физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, %;

Li - коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания или сооружения; принимается по соответствующим таблицам сборников УПВС, или пропорционально сметной стоимости элементов и конструкций;

n - число отдельных конструкций, элементов или систем в здании (сооружении).

Для здания склада оценщик величину физического износа принял согласно данным технического паспорта на здание (16%).

Функциональный износ

Функциональным износом называется несоответствие объемно-планировочных или конструктивных решений современным строительным стандартам. Функциональной износ обычно обусловлен качественными недостатками использованных материалов и конструкции здания, устаревшими объемно-планировочными или конструктивными решениями оцениваемого объекта недвижимости.

Текущее состояние оцениваемого объекта недвижимости позволяет сделать вывод о том, что у него функциональный износ на дату оценки отсутствовал.

Износ внешнего воздействия

Внешний экономический износ обусловлен негативным по отношению к оцениваемому объекту изменением внешней среды, экономическими и политическими факторами.

Данный вид износа определяется как снижение функциональной пригодности объекта оценки вследствие влияния экономического развития или изменения окружающей среды, что является непоправимым фактором для собственника недвижимости. Он может быть вызван общим упадком района, отрасли, вида бизнеса, места расположения объекта в районе или общим состоянием экономики.

Как правило, экономический износ является неустранимым, и рассчитывается капитализацией недополученного в результате его воздействия дохода по ставке капитализации для сопоставимых объектов аналогично функциональному износу, либо экспертным путем.

В настоящее время в оценке существует два принципиально различных мнения относительно применения величин прибыли инвестора и экономического устаревания.

Согласно одной из них необходимо прибыль инвестора учитывать не зависимо от существования у оцениваемого объекта признаков экономического устаревания. Несомненно, если вместо планируемой прибыли 25% застройщик получил лишь 5%, очевидно, что виной этому явился экономический износ. Однако, справедливо ли на дату оценки считать прибыль инвестора (предполагаемую) как 25%. А почему не 20%. Вне зависимости от экономической обоснованности нового строительства подобного объекта, оцениваемый уже существует и обладает присущей ему на дату оценки рыночной стоимостью.

Существует другое утверждение относительно прибыли инвестора, величина которой рассчитывается как цена продажи минус затраты на воспроизводство. И вроде бы никакого различия в категориях прибыли и обесценения нет.

Можно также утверждать, что вследствие экономического устаревания функция стоимости ведет себя непрерывно (неразрывно). В частном случае может возникнуть ситуация, при которой рыночная стоимость объекта равна затратам на его воспроизводство.

Оценщик, подписавший настоящий отчет склонен утверждать, что для определенного сегмента рынка недвижимости в определенном районе существует устойчивое соотношение между затратами на воспроизводство объекта недвижимости и его рыночной стоимостью.

Задачей настоящей оценки является определение рыночной стоимости объекта недвижимости, а не стоимости договора подряда для строительной организации, которая бы согласилась построить объект, подобный оцениваемому.

Определение экономического износа в настоящей оценке произведено экспертным путем по результатам долгосрочного сравнительного анализа соотношений реальных рыночных цен сделок купли-продажи аналогичных объектов недвижимости производственно-складского назначения и их восстановительной стоимости (без учета влияния экономического износа), сложившихся в настоящее время в г. Иркутске (по данным долгосрочного анализа этот показатель составляет ~0 ¸ 50% в зависимости от местоположения объектов недвижимости и их технического состояния).

По нашему мнению, износ внешнего воздействия для оцениваемого объекта недвижимости, учитывая его техническое состояние и местоположение, составляет ~40 ¸ 60%.

Окончательный расчет рыночной стоимости объекта оценки на основе затратного подхода по «Укрупненным показателям восстановительной стоимости зданий и сооружений» с учетом накопленного износа приведен ниже в Таблицах 9.1.1.1, 9.1.1.2.

Таблица 9.1.1.1

Расчет физического износа здания конторы№ п/пНаименование элементов объектаУдельный вес конструкции, элементаПоправка к удельному весу (степень реализации)Удельный вес конструкции, элемента с учетом поправки на степень реализацииИзнос элемента, %Износ элементов в масштабе здания, (гр5*гр6/ сум.гр.5)12345671Фундаменты51,005301,622Стены и перегородки251,0025308,123Перекрытия и покрытия81,008302,604Кровля61,006452,925Полы161,0016356,066Проемы91,009353,417Отделочные работы91,009504,878Внутренние сантехнические и электротехнические работы190,6011,4506,179Прочие работы31,003351,14Итого:10092,437%

Таблица 9.1.1.2

Расчет физического износа здания механических мастерских№ п/пНаименование элементов объектаУдельный вес конструкции, элементаПоправка к удельному весу (степень реализации)Удельный вес конструкции, элемента с учетом поправки на степень реализацииИзнос элемента, %Износ элементов в масштабе здания, (гр5*гр6/ сум.гр.5)12345671Фундаменты121,0012303,802Стены и перегородки301,0030309,493Перекрытия и покрытия161,0016355,914Кровля71,007503,695Полы91,009353,326Проемы81,008352,957Отделочные работы31,003501,588Внутренние сантехнические и электротехнические работы130,607,8504,119Прочие работы21,002350,74Итого:10094,836%Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости на основе затратного подхода по «Укрупненным показателям восстановительной стоимости зданий и сооружений» приведен ниже в Таблице 9.1.1.3.

К этой величине теперь необходимо прибавить стоимость земельного участка, однако, правом собственности на него собственник здания склада не обладает, поэтому земельный участок в объект оценки не включен.

Таким образом, проведенные анализ и расчеты позволяют сделать вывод о том, что недвижимое имущество в составе основных средств ЗАО «Иркутскремстрой», по состоянию на дату оценки, имело следующую рыночную стоимость, определенную затратным подходом:

1 317 (один миллион триста семнадцать тысяч) рублей.

.1.2 Определение рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости доходным подходом

Общие положения

Доходный подход основан на принципе ожидания, согласно которому рыночная стоимость определяется как текущая стоимость будущих доходов, вытекающих из прав владения или иных имущественных прав на оцениваемый объект.

Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость сегодня в обмен на право получать будущие доходы от сдачи ее в аренду (или от других видов доходной деятельности), и от последующей продажи. Измерение всех будущих доходов может быть осуществлено либо посредством метода прямой капитализации, либо посредством анализа дисконтированных денежных потоков. В зависимости от характера доходов, конкретных обязательств, зависящих от характера объекта недвижимости, могут быть применены либо один из этих методов, либо оба для того, чтобы оценить рыночную стоимость объекта с точки зрения дохода.

Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход со стабильно предсказуемыми суммами доходов и расходов.

Метод дисконтированных денежных потоков более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

Исходя из предположения о том, что будущие потоки доходов и расходов будут равномерными или их колебания будут умеренными и предсказуемыми, а так же учитывая трудности, связанные с составлением детального прогноза будущей деятельности оцениваемых объектов, для расчета рыночной стоимости объектов оценки доходным подходом в настоящей работе применяется метод прямой капитализации.

Метод прямой капитализации - это метод пересчета прогнозируемого дохода одного года в стоимость объекта в одну итерацию, обычно путем деления дохода на общую ставку капитализации. Общая ставка капитализации является ставкой для пересчета дохода, полученного от эксплуатации всей недвижимости, и отражает зависимость между ожидаемым чистым годовым доходом и оценкой стоимости всей недвижимости.

Базовая формула метода прямой капитализации дохода имеет вид:

где V- стоимость оцениваемого объекта недвижимости;

I- годовой доход (чистый операционный доход);

R- ставка капитализации.

Оценка объекта методом прямой капитализации дохода производится в несколько этапов:

расчет чистого операционного дохода, приносимого объектом недвижимости;

расчет коэффициента капитализации;

капитализация приносимого объектом недвижимости дохода и определение его рыночной стоимости по представленной выше формуле.

Расчет потенциального валового дохода

При определении дохода, приносимого объектами недвижимости, первым шагом является оценка потенциального валового дохода - максимально возможного дохода от их эксплуатации.

Первичной целью оценки валового дохода является прогнозирование вероятного дохода, приносимого оцениваемыми объектами недвижимости. Прогноз валового дохода является основой подхода с точки зрения дохода при установлении стоимости. В то же время этот подход предполагает наличие надежных данных о состоянии рынка. Очевидно, что будущее не может быть предсказано с определенностью, однако вполне возможно определить и проанализировать прошлые тенденции.

Для того чтобы определить наиболее вероятную рыночную арендную ставку и проистекающий из нее валовой доход для оцениваемых объектов, было проведено исследование рынка аренды аналогичного недвижимого имущества в г. Иркутске.

Из анализа полученной информации оценщик сделал вывод о том, что рыночная арендная ставка (с учетом НДС) в месяц за 1 м2 общей площади помещений при условии, что эксплуатационные расходы несет арендодатель, для оцениваемых объектов недвижимости на дату оценки составляла (в зависимости от типа, технических характеристик и степени износа) ~70 ¸ 200 руб./м2.

Увеличение арендной платы может привести к труднопрогнозируемому снижению загрузки арендуемых помещений.

Расчет потенциального валового дохода от эксплуатации оцениваемых объектов недвижимости приведен ниже в Таблице 9.1.2.1.

Таблица 9.1.2.1

Расчет потенциального валового дохода от
эксплуатации оцениваемых объектов недвижимости
№ п/пНаименование объекта недвижимостиПлощадь поме-щений, м2Ставка аренды, руб/м2 в мес. (с НДС)Потенциальный валовой годовой доход от сдачи помещений в аренду (с НДС), руб/годПотенциальный валовой годовой доход от сдачи помещений в аренду (без НДС), руб/год1234561Здание механических мастерских28060201 600168 0002Здание конторы310100372 000310 000ИТОГО:478 000

Расчет действительного валового дохода

Следующим шагом при оценке недвижимости методом капитализации является определение действительного валового дохода.

Действительный валовой доход представляет собой потенциальный валовой доход за вычетом прогнозируемых потерь от недоиспользования и потерь при сборе платежей.

С учетом общеэкономической ситуации в стране, ситуации на рынке недвижимости, а так же по данным о сдаче в аренду аналогичных объектов недвижимости в г. Иркутске, данные потери оцениваются в размере »20%. Для здания механических мастерских в связи с сезонностью потребностей в теплых гаражных помещениях оценщик эту же величину принял в размере »35%.

Расчет действительного валового дохода от эксплуатации оцениваемых объектов недвижимости приведен ниже в Таблице 9.1.2.3.

Расчет операционных расходов и чистого операционного дохода

При расчете рыночной стоимости зданий и сооружений доходным подходом капитализируется т.н. величина чистого операционного дохода, т.е. дохода от эксплуатации объекта недвижимости за вычетом расходов на его содержание.

Для расчета операционных (эксплуатационных) затрат в настоящей оценке были использованы данные по затратам на содержание и эксплуатацию оцениваемых объектов, представленные Заказчиком, а так же данные по затратам на эксплуатацию аналогичных объектов недвижимости. Расчет операционных расходов приведен в Таблице 9.1.2.2.

Разница между действительным валовым доходом и операционными расходами определяет величину чистого операционного дохода.

Окончательный расчет чистого операционного дохода от эксплуатации оцениваемых объектов недвижимости приведен ниже в Таблице 9.1.2.3.

Таблица 9.1.2.2

Расчет операционных расходов

№ п/пНаименование затратСумма расходов, руб. в год.1З/плата управленческого и обслуживающего персонала60 0002Текущий ремонт и т.п.10 0003Налог на имущество3 0004Налог на землю1 7005Охрана и уборка территории6 000Итого73 000

Таблица 9.1.2.3

Расчет действительного валового дохода и чистого операционного дохода от эксплуатации оцениваемых объектов недвижимости

№ п/пНаименование объекта недвижимостиПотенциальный годовой валовой доход, руб./годПотери при сборе платежей, %Действи-тельный валовой доход, руб./годОперацион-ные расходы, руб./годЧистый операцион-ный доход, руб./год12345671Здание конторы310 00020%248 00038 400209 6002Здание мех.мастерских168 00035%109 20034 60074 600ИТОГО:284 200

Расчет коэффициента капитализации

Понятие ставки капитализации, используемое применительно к недвижимости, включает в себя доход на капитал и возврат вложенного капитала.

Доход на капитал - это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, за риск и другие факторы, связанные с конкретными инвестициями. Другими словами, это процент, который выплачивается за использование денежных средств. Его называют также отдачей капитала, или нормой дохода. Для инвестора норма дохода - это ожидаемая ставка дохода на инвестиции в сопоставимые по уровню риска объекты недвижимости или, другими словами, это ожидаемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки.

Возврат капитала означает погашение суммы первоначального вложения за период владения недвижимостью. Его называют также возмещением капитала, или нормой возврата. Норма возврата считается для объектов, стоимость которых со временем снижается.

Норма дохода в настоящей оценке рассчитывается по методу кумулятивного построения, при котором суммируются различные факторы риска, связанные с инвестициями в данный объект недвижимости (чем выше риск инвестиций, тем выше норма дохода). Теоретически, норма дохода должна прямо или косвенно учитывать следующие факторы:

Компенсация за безрисковые, ликвидные инвестиции;

Компенсация за риск инвестиций в конкретную компанию;

Компенсация за низкую ликвидность объекта недвижимости;

Компенсация за инвестиционный менеджмент;

Поправка на прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива.

Безрисковая ставка. Это безопасная (безрисковая) процентная ставка, которую можно получить по вкладам в течение установленного периода времени. Инвестор с высокой степенью уверенности знает, что в конце инвестиционного периода инвестированный капитал плюс любые невыплаченные проценты полностью возвратятся к вкладчику. Другими словами, это минимальная компенсация за инвестированный капитал. В качестве безрисковой ставки в практике западной оценки применяется доходность по государственным долгосрочным облигациям. В российских условиях допускается в качестве безрисковой ставки принять ставку валютного депозита крупного коммерческого банка.

В настоящей оценке, исходя из условия альтернативности инвестиций, безрисковая ставка определена в размере 11% исходя из анализа ставок по долгосрочным (на срок свыше 3-х лет) валютным депозитам крупнейших Российских банков.

Компенсация за риск инвестиций в конкретный объект. Определяется в соответствии с особенностями оцениваемого вида недвижимости. Например, риск считается низким тогда, когда собственность сдана устойчивому арендатору, имеющему постоянных клиентов.

Учитывая техническое состояние оцениваемых объектов недвижимости, а так же то, что производственная деятельность в настоящее время сопряжена со значительными трудностями, риск инвестиций в оцениваемые объекты недвижимости принят в размере 5 ¸ 7%.

Компенсация за низкую ликвидность объекта недвижимости. Ликвидность показывает, насколько быстро актив может быть превращен в наличные денежные средства. Недвижимость низколиквидна по сравнению с вкладами, акциями и облигациями. Компенсацию за низкую ликвидность можно приблизительно определить как производную от безрисковой ставки, исходя из предположения о том, что инвестор теоретически мог бы в течение срока продажи объекта получать минимальный гарантированный доход, если бы вложил средства в безрисковый валютный вклад или государственные облигации.

Срок продажи (экспозиции) объектов данного сегмента рынка недвижимости в г. Иркутске составляет 2 - 4 месяца. С учетом местоположения оцениваемых объектов недвижимости срок их продажи может быть уменьшен до 1 - 2 мес. Соответственно, при безрисковой ставке 11%, компенсация за низкую ликвидность составит »1%.

Компенсация за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции (в отличие от безрисковых инвестиций), тем более компетентного управления они требуют. Инвестиционный менеджмент требует дополнительной компенсации (например, управленческие расходы по вкладам до востребования в Сбербанке минимальны), включает заполнение налоговых деклараций, выбор среди различных вариантов финансирования и принятие решения об удержании или продаже активов; однако, инвестиционный менеджмент не стоит путать с управлением недвижимостью, расходы по которому включаются в операционные расходы.

Основываясь на анализе деятельности производственного предприятия, аналогичных объектов недвижимости, компенсация за инвестиционный менеджмент принята в размере 2%.

Расчет нормы дохода для оцениваемых объектов недвижимости приведен ниже в Таблице 9.1.2.4.

Норма возврата рассчитывается по методу прямолинейного возврата инвестиций (методу Ринга), основанному на временном интервале, в течение которого, по расчетам типичного инвестора, произойдет возврат капитала, вложенного в оцениваемую недвижимость.

Средний срок экономической жизни деревянных зданий, а также капитальных (кирпичных, панельных, бетонных, бутовых, металлических) группы капитальности III при нормальной эксплуатации составляет »50 лет. Следовательно, ежегодная норма возврата для деревянных зданий и сооружений составляет 2%.

Расчет ставки капитализации для оцениваемых объектов недвижимости приведен ниже в Таблице 9.1.2.4.

Таблица 9.1.2.4

Расчет ставки капитализации

№ п/пНаименование объекта недвижимостиРасчет нормы доходаНорма возвра-та, %Итого, ставка капитали-зации, %безрис-ковая ставка, %риск инвес-тиций в оценива-емый объект, %поправ-ка на инвести-цион-ный менедж-мент, %поправ-ка на низкую ликвид-ность, %Итого, норма дохода, %1234567891Зд-ние конторы11%7%2%1%21%2%23%2Зд-ние мех. мастерских11%5%2%1%19%2%21%

Окончательный расчет рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости доходным подходом приведен ниже в Таблице 9.1.2.5.

Таблица 9.1.2.5

Расчет рыночной стоимости доходным подходом

№ п/пНаименование объекта недвижимостиЧистый операционный доход, руб./годСтавка капитализации, %Итого, рыночная стоимость оцениваемого объекта, руб.123451Зд-ние конторы209 60023%355 2382Зд-ние мех. мастерских74 60021%911 304Итого, рыночная стоимость оцениваемых объектов недвижимости, полученная доходным подходом (методом прямой капитализации):1 266 542

Таким образом, проведенные анализ и расчеты показывают, что по состоянию на «25» июня 2011 года объекты недвижимости в составе оцениваемого имущественного комплекса ЗАО «Иркутскремстрой», расположенные по адресу: г. Иркутск, ул. Майская 25, имели следующую стоимость, определенную доходным подходом:

1 267 000 (один миллион двести шестьдесят семь тысяч) рублей.

.1.3 Определение рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости сравнительным подходом (методом прямого сравнительного анализа продаж)

Метод прямого сравнительного анализа продаж основан на принципе замещения, который, применительно к данному подходу, предполагает, что при наличии на рынке объектов, схожих данному, покупатель, проявляя благоразумие, не заплатит за оцениваемый объект сумму, большую, чем та, в которую ему обойдется покупка других аналогичных по назначению, качеству и полезности объектов недвижимости.

Данный метод базируется на информации о недавно прошедших сделках с аналогичными объектами и сравнении оцениваемой недвижимости с объектами-аналогами. Метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым. Далее вносятся поправки, учитывающие различия между оцениваемым объектом и аналогами. Это позволяет определить цену продажи каждого аналога, как если бы он обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый объект. Скорректированные цены объектов-аналогов дают возможность сделать вывод о наиболее вероятной цене продажи оцениваемого объекта.

Для определения рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости нами сделан анализ недавних сделок купли-продажи и предложения аналогичных оцениваемым объектов и проведен отбор сопоставимых аналогов, расположенных в г. Иркутске (Таблица 9.1.3.1).

Приведение ценообразующих характеристик объектов-аналогов к характеристикам оцениваемого объекта, как правило, производится путем введения корректирующих поправок. Определение поправок осуществляется следующими методами:

1. методы, связанные с анализом парных продаж;
2. методы, основанные на анализе экономических, социальных, технико-технологических и иных характеристик недвижимости, а так же сферы их окружения;
3. экспертные методы внесения и корректировок поправок;

статистические методы, основанные на анализе репрезентативных выборок из базы данных Оценщика.

В настоящей оценке приведение ценообразующих характеристик объектов-аналогов к характеристикам оцениваемого объекта производится при помощи следующих поправок:

). Поправка на дату продажи.

Поправка учитывает изменение стоимости объектов-аналогов, произошедшее с момента их продажи (предложения) до даты оценки. В настоящей оценке, учитывая незначительный разрыв во времени между датой предложения всех объектов-аналогов и датой оценки, поправка на дату продажи принимается равной 1,0.

). Поправка на местоположение.

Поправка на местоположение оценивается экспертным путем, исходя из анализа рыночных данных по продажам (предложениям) аналогичных объектов в различных районах г. Иркутска.

). Поправка на износ.

Поправка учитывает различный износ объектов-аналогов и оцениваемого здания (сооружения). При незначительном различии (5-10%) может не применяться. Расчет производится по формуле:

гдеПи - поправка на износ;

Иоб - фактический износ оцениваемого объекта, %;

Иан - фактический износ аналога, %;

). Поправка на наличие (отсутствие) дополнительных улучшений.

Данная поправка в настоящей оценке учитывает наличие (отсутствие) отопления помещений, выполненного ремонта, а так же других элементов, влияющих на стоимость объектов производственно-складского назначения, и определяется экспертным путем по результатам сравнительного анализа технических характеристик оцениваемого объекта и объектов-аналогов. Данная поправка также учитывает снижение стоимости подвальных помещений по сравнению с аналогичными помещениями, расположенными в надземных этажах.

). Поправка на цену предложения.

Поправка применяется для тех аналогов, по которым известны не фактические цены продажи по уже осуществленным сделкам, а цены предложения, публикуемые агентствами недвижимости и информационными агентствами. Поправка учитывает тот факт, что цена предложения, как правило, превышает цену продажи, и принимается экспертным путем в размере 5-10%.

Корректировка цен объектов-аналогов в настоящей оценке произведена в два этапа:

а). Стоимостные показатели объектов-аналогов корректировались при помощи вышеназванных поправок и приводились к некоторому среднему уровню, характерному для основной части оцениваемых зданий и сооружений в целом (средний фактический износ на уровне 40%, конструктивные элементы характерные для зданий капитальной застройки, наличие отопления и света). Средневзвешенная величина скорректированных цен аналогов (Таблица 9.1.3.2) дает представление о рыночной стоимости капитальных производственно-складских зданий с вышеназванными характеристиками в рассматриваемом районе.

б). На втором этапе произведена более точная корректировка стоимости оцениваемых объектов с учетом индивидуальных характеристик каждого из них: конструктивных особенностей, накопленного износа и т.д.

Итоговый расчет рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости сравнительным подходом (методом прямого сравнительного анализа продаж) приведен ниже в Таблице 9.1.3.2.

Таким образом, проведенные анализ и расчеты показывают, что по состоянию на «25» июня 2011 года оцениваемые объекты недвижимости в составе Основных средств ЗАО «Иркутскремстрой», расположенные по адресу: г. Иркутск, ул. Майская 25, имели следующую стоимость, определенную сравнительным подходом (методом прямого сравнительного анализа продаж):

1 360 (один миллион триста шестьдесят тысяч) рублей.

Таблица 9.1.3.1

Таблица объектов-аналогов для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта методом прямого сравнительного анализа продажХарактеристики сравниваемых объектовОбъект оценкиОбъект-аналог № 1Объект-аналог № 2Объект-аналог № 312345Местоположениеул. Розы Люксембург, 198Вул. ТрактоваяУзловаяп. ЖилкиноНазначение объектапроизводственно-складская базапроизводственно-складская базапроизводственно-складская базапроизводственно-складская базаДата предложения, оценкиОктябрь 03Июль 03Октябрь 03Октябрь 03Материал стенкирпичные, каркасно-фибролитовые, асбестоцементные, трехслойные (металлический профлист с утеплителем)н/дбетон, кирпич, металлкирпич, металл, деревоКраткое описаниеОсновное строение - здание конторы 1-этажное, деревянное. (310 кв.м., отопление), гараж кирпичный (280 кв.м., отопление) Ограждение, ворота. отапливаемые производственно-складские помещения, котельная, трансформаторадминистративное здание 1-этажное бетонное (170 кв.м., отопление), гараж кирпичный (436 кв.м., отопление), холодный склад кирпичный (284 кв.м.), холодный склад-модуль металлический (709 кв.м.), прочие здания (600 кв.м.), ж/д тупик 123,5 м; ограждение, телефон; 1998 год; в хорошем состоянии2 холодных склада модульного типа (2*600=1200 кв.м.); гараж кирпичный на 6 а/м (432 кв.м., отопление),дере-вянное административ- ное здание (100 кв.м., отопление), ограждение, ж/д тупик 60 м; состояние удовлетвори-тельное (здания и сооружения обладают существенным накопленным физическим износом)Накопленный физический износ, %36%30%16%45%Общая площадь помещений, м27 597,01 7002 1991 732Площадь земельного участка, м226 15710 00019 60025 000Цена объекта, руб.подлежит оценке5 000 00014 000 0004 800 000Источник информации---"Из рук в руки" № 36 от 25.09.2010 г."Из рук в руки" № 47 от 20.12.2010 г.; продавец"Из рук в руки" № 47 от 20.12.2009 г.; продавец

Таблица 9.1.3.2

Приведение ценообразующих характеристик объектов-аналогов к характеристикам оцениваемого объектаПоказателиЕд. изм.Объект-аналог № 1Объект-аналог № 2Объект-аналог № 3123451. Стоимость 1 м2 общей приведенной площади объекта-аналога до корректировкируб./м22 9417 3643 6312. Поправка на дату продажи---1,051,001,00Скорректированная стоимостьруб./м23 0887 3643 6313. Поправка на местоположение---1,000,800,90Скорректированная стоимостьруб./м23 0885 8913 2684. Поправка на износ---0,870,811,00Скорректированная стоимостьруб./м22 6764 7873 2685. Поправка на наличие дополнительных улучшений---1,000,600,80Скорректированная стоимостьруб./м22 6762 8722 6146. Поправка на цену предложения---0,850,850,85Скорректированная стоимостьруб./м22 2752 4412 2227. Итого, скорректированная стоимость 1 м2 общей приведенной площади объектов-аналоговруб./м22 2752 4412 2228. Веса---10,70,8Средневзвешанная скорректированная стоимость 1 кв.м. общей приведенной площади объектов-аналогов составляет: 2 305 руб./кв.м.Итого, рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости, определенная методом прямого сравнительного анализа продаж, составляет: 1 359 719 руб.9.1.4 Согласование результатов оценки и определение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости

В настоящем разделе Отчета сводятся воедино все данные, полученные в ходе оценки объектов недвижимости в составе имущественного комплекса ЗАО «Иркутскремстрой», и делается окончательный вывод относительно их наиболее вероятной рыночной стоимости.

Для определения рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости Оценщик пользовался следующей информацией:

информацией, полученной от Заказчика;

информацией, полученной от агентств недвижимости, в периодической и справочной литературе;

информацией органов государственной статистики и экспертизы ценообразования в строительстве;

информацией, полученной при личном осмотре объектов оценки.

Появление дополнительной информации может изменить полученную оценку рыночной стоимости объектов оценки.

Окончательная наиболее вероятная рыночная стоимость оцениваемых объектов недвижимости в настоящей работе определяется как средневзвешенная величина результатов их оценки затратным, доходным и сравнительным подходами.

При анализе результатов, полученных в п.п. 9.1.1.¸9.1.3. настоящего Отчета, и присвоении им соответствующих весовых коэффициентов, мы учитывали следующие факторы:

Затратный подход наиболее применим к оценке сравнительно новых или уникальных объектов недвижимости. Результат, полученный данным подходом, как правило, имеет важное, однако не приоритетное значение при выведении итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого объекта, поскольку он менее остальных подходов отражает состояние соответствующего сегмента рынка недвижимости, а так же перспективы дальнейшего использования оцениваемого объекта.

Доходный подход, как правило, показывает ту максимальную цену, выше которой потенциальный инвестор не захочет платить за оцениваемый объект по сравнению с другой недвижимостью, приносящей аналогичный доход. Основу расчета рыночной стоимости данным подходом составляет прогноз доходов и расходов, который может и не оправдаться.

Другим ограничением применяемого в настоящей оценке метода прямой капитализации (входящего в группу методов доходного подхода к оценке недвижимости) является то, что продажи некоторых видов доходной недвижимости происходят достаточно редко; таким образом, выявление коэффициента капитализации базируется на ограниченной информации и субъективных суждениях Оценщика. Кроме того, получение информации о чистом операционном доходе проданных объектов и ее проверка зачастую бывают невозможны. Вероятность ошибки заключается в подсчете чистого операционного дохода от функционирования рассматриваемого объекта, поскольку оценки затрат часто основаны на суждениях, и любая в оценке чистого операционного дохода увеличивается в несколько раз в процессе капитализации.

Сравнительный подход (представленный в настоящей оценке методом прямого сравнительного анализа продаж) показывает наиболее реальную цену продажи объекта, сложившуюся на соответствующем сегменте рынка недвижимости на дату оценки. Однако трудность поиска максимально близких по своим характеристикам аналогов и субъективность введения некоторых корректировок снижает объективность результатов, полученных данным подходом.

Анализ информации, публикуемой в периодической печати, полученной от агентств недвижимости, а так же опыт личного взаимодействия с ними, показывает, что стоимость объектов доходной недвижимости, полученная методом сравнения фактов купли-продажи, может иметь случайный характер, и требует тщательного анализа в каждом конкретном случае, что, как правило, не представляется возможным.

Ниже, в Таблице 9.1.4.1., приведены результаты применяемых подходов к оценке рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости, присвоенные им весовые коэффициенты, принятые экспертным путем с учетом вышеуказанных особенностей применения каждого из методов оценки, а так же окончательная величина средневзвешенной рыночной стоимости объектов недвижимости в составе оцениваемого имущественного комплекса ЗАО «Иркутскремстрой».

Таблица 9.1.4.1

Расчет средневзвешенной рыночной стоимости зданий и сооружений в составе Основных средств ЗАО «Иркутскремстрой»

№ п/пНаименование объектаПодход оценкиПолученная стоимость, руб.Весовой коэффи-циентИтого, средневзвешенная рыночная стоимость, руб.123456 Затратный930 0000,41Здание конторыСравнительный969 0000,3936 000 Доходный911 0000,3 Затратный387 0000,42Здание мех. мастерскихСравнительный391 0000,3378 600 Доходный355 0000,3ИТОГО:1 314 600

Таким образом, проведенные анализ и расчеты позволяют сделать вывод о том, что средневзвешенная величина рыночной стоимости объектов недвижимости в составе оцениваемого имущественного комплекса ЗАО «Иркутскремстрой», расположенных по адресу: г. Иркутск, ул. Майская 25, по состоянию на 25.03.2011г. составляла:

1 315 000 (один миллион триста пятнадцать тысяч) рублей.

9.2 Оценка рыночной стоимости транспортных средств, машин и оборудования в составе имущественного комплекса ЗАО «Иркутскремстрой»

Обоснование принятых методов определения рыночной стоимости оцениваемых транспортных средств, машин и оборудования

Обоснование применяемых подходов к определению рыночной стоимости оцениваемых транспортных средств, машин и оборудования ЗАО «Иркутскремстрой» обусловлено следующими факторами:

1. Объективные сложности не позволяют использовать в настоящей оценке методы затратного подхода, основанные на определении стоимости объекта оценки на основе затрат на его воспроизводство;
2. При расчете стоимости методами затратного подхода процедура оценки сводится к определению стоимости объекта оценки как нового и последующему вычитанию потерь стоимости от совокупного накопленного износа, т.е. используются элементы сравнительного подхода; таким образом, оценивалось практически все машины и оборудование в составе основных средств ЗАО «Иркутскремстрой»;
3. Наличие достаточного количества достоверных данных о недавних продажах и ценах предложения на аналогичные объекты позволяет произвести определение рыночной стоимости части транспортных средств, машин и оборудования ЗАО «Иркутскремстрой» методами сравнительного (рыночного) подхода; при оценке методами сравнения рыночных продаж используются данные о ценах продаж объектов, аналогичных оцениваемому, где функциональный и экономический износы в неявном виде учитываются через разницу в ценах объектов-аналогов; применение сравнительного подхода ограничивалось недостатком информации по вторичному рынку подобного оборудования. Кроме того, значительная часть оборудования (наиболее показателен в этом смысле автомобиль ЗИЛ-157, кроме негодного вообще) так устарело, что выведение поправок на физическое состояние стало невозможным;
4. При определении рыночной стоимости наиболее быстроизнашиваемого (устаревающего, обесценивающегося) офисного оборудования (например, компьютеров, оргтехники) учитывалось то, что в настоящее время достаточно развит вторичный рынок подобного оборудования. При оценке подобного имущества в рамках сравнительного подхода использовались метод прямого сравнения с аналогом и метод статистического моделирования цены;
5. Большая часть оцениваемых машин и оборудования не производит конечного продукта, а лишь выполняет отдельные функции в общем технологическом процессе. По этой причине доходный подход к их оценке практически не применим.

Подробное описание применяемых в настоящей оценке методов определения рыночной стоимости оцениваемого имущества и основные этапы расчета приведены ниже в соответствующих разделах настоящего Отчета.

Развернутая характеристика транспортных средств, машин и оборудования в составе оцениваемого имущественного комплекса, была представлена в Разделе 7 данного отчета.

При расчете стоимости методами затратного подхода вся процедура оценки сводится к определению стоимости объекта оценки как нового и последующему вычитанию потерь стоимости от совокупного износа.

При оценке методами сравнения рыночных продаж используются данные о ценах продаж объектов, аналогичных оцениваемому, где функциональный и экономический износы в неявном виде учитываются через разницу в ценах объектов-аналогов. Физический износ должен учитываться напрямую, т.к. он специфичен для каждого конкретного объекта. Однако, при оценке важны не реальные данные об износе, а только его влияние на стоимость.

В качестве основных факторов обесценения (устаревания) обычно рассматриваются физический износ, функциональное и экономическое устаревание.

Применение сравнительного подхода ограничивалось недостатком информации по вторичному рынку оборудования, подобного оцениваемому. Кроме того, значительная часть оборудования (наиболее показательны в этом смысле насосы АНС-130, АНС-260) так устарело, что выведение поправок на физическое состояние стало невозможным. Подобное оборудование оценщик оценивал по возможности затратным подходом и как утиль (ряд автомобилей, негодных к применению).

Затратный подход применялся для оценки практически всего движимого имущества (за исключением компьютерной техники, где очень развит вторичный рынок).

Среди оцениваемого оборудования и инвентаря не было выявлено признаков экономического износа, однако явно обнаруживались физическое и моральное (функциональное) устаревания (автомобиль ЗИЛ-157).

Износ при оценке оборудования и мебели определялся совокупностью методов: экспертных оценок, а также эффективного возраста.

Метод экспертных оценок (для определения износа) не применялся по причине очень сжатых сроков проведения оценки, а

Экономико-статистические методы при нынешнем уровне научно-технического прогресса плохо применимы ввиду того, что техника очень незначительно снижает показатели доходности вплоть до «стопроцентного» (аварийного) износа или разрушения. Кроме того, большая часть оцениваемого имущества не производит конечного продукта, а лишь выполняет отдельные функции в общем технологическом процессе. По этой причине не применим и доходный подход в целом. При оценке автомобилей он также дает неверные результаты (рыночной стоимости).

Расчет рыночной стоимости автомобилей производился по «Методике оценки остаточной стоимости транспортных средств с учетом технического состояния Р-03112194-0376-98». На примере автомобиля ГАЗ 31029 рыночная стоимость определялась следующим образом:

рын = Cнов ´ (1 - Иф) ´ (1 - Им),

гдеCнов - базовая стоимость, как нового, с учетом Кпр - поправочного коэффициента к выпускаемой модели на дату оценки и транспортировки до Иркутского региона (накрутки дилеров):

(152800+20070) ´ 0,42 = 72576 рублей;

Иф=1 - е??? - физический износ; ? = КТф ´ Tф + КLф ´Lф =

,07´9 + 0,0035´120 = 1,05 ;

КТф -коэффициент, учитывающий влияние фактического возраста (для легковых ТС КТф =0,07);

Tф - фактический возраст, лет (для данного ТС - Tф=9 лет);

КLф - коэффициент, учитывающий влияние фактического пробега (для легковых ТС КLф =0,0035);

Lф - фактический пробег, тыс. км (для данного ТС - Lф =120 тыс. км, за отсутствием данных взято по среднестатистическим данным среднегодовых пробегов автомобилей , См. Р-03112194-0376-98);

Иф=1 - е??? = 1 - е?????? = 65%;

Им -моральный износ;

Им= Им1 + Им2 + Им3 + Им4;

Им1 = 2 ´ ТСн = (2 ´ 5 лет) % = 10% - учитывает срок (ТСн=5 лет) снятия ТС с производства;

Им2 - учитывает прекращение производства запчастей (=0);

Им3 - учитывает попадание автотранспорта в ДТП (=0%);

Им4 - учитывает количество владельцев (данное ТС находилось во владении одного лица Им4=0);

Им = Им1 + Им2 + Им3 + Им4 = 10% + 0 + 0% + 0 =10%

Износ методом экспертных оценок дает значение 50%.

Средневзвешенное значение при равных весовых коэффициентах (среднее арифметическое) составит

И = (50 % +(1- (1 - Иф) ´(1 - Им) ))/2 =

(50 % +(1- (1 - 59%) ´(1 - 10%)))/2 = 59%;

Cрын = Cнов ´ (1 - И) = 72576 ´ (1 - 59%) = 29600 рублей.

Рыночная стоимость дупликатора DUP-9400 DP 63S определялась также на основе затратного подхода.

Износ мебели определялся (как уже было сказано) совокупностью методов: экспертных оценок, а также эффективного возраста.

Например, чтобы определить износ бильярдного стола на основе данного метода необходимо эффективный возраст (время эксплуатации с учетом условий эксплуатации) разделить на нормативный срок службы. Для мебели- 5-7 лет. Для упрощения возьмем этот срок по максимуму, а эффективный возраст определим из условия, что остающийся срок службы бильярдного стола 2 года.

Эффективный возраст определяется по формуле:

Тэ = Тн - Тост = 7 - 2 = 5 года.

Физический износ составит:

Иф = 5 / 7 = 71,4%

Износ методом экспертных оценок дает значение 50%.

Средневзвешенное значение при равных весовых коэффициентах (среднее арифметическое) составит

И = (50 % + Иф)/2 = (50 % + 71,4%)/2 = 61%;

Cрын = Cнов ´ (1 - И) = 47700 ´ (1 - 61%) = 18700 рублей.

При определении рыночной стоимости наиболее быстроизнашиваемого (устаревающего, обесценивающегося) офисного оборудования как то - компьютеры, затратный подход, напротив, менее применим. Тем более, в настоящее время достаточно развит вторичный рынок подобного оборудования. При оценке подобного имущества в рамках сравнительного подхода использовались метод прямого сравнения с аналогом и метод статистического моделирования цены.

Стоимость процессорного блока определялась на основе информации фирм, торгующих подержанной техникой как стоимость составляющих: корпуса, блока питания, материнской платы, оперативной памяти, мультикарты (контроллеры COM- и LPT-портов, накопителей на гибких магнитных дисках, винчестера и (необязательно) игрового адаптера), видеоконтроллера, дисковода, винчестера и клавиатуры:

60 + 100 + 50 + 70 + 30 + 50 + 80 + 90 + 70 = 600 рублей.

Для определения рыночной стоимости мониторов, а также принтера
Epson LX-1050 использовалась непосредственно информация фирм, торгующих подержанной техникой.
Расчет окончательной величины рыночной стоимости транспортных средств, машин и оборудования ЗАО «Иркутскремстрой» представлен ниже в Таблице 9.2.1. В колонке «Подходы», начальными буквами обозначены применяемые к оценке соответствующей инвентарной единицы оценочные подходы: з - затратный; с -сравнительный. Доходный подход по вышеуказанным причинам не применялся. В строках, где применялся затратный подход, указана стоимость оборудования «как нового», в других, где нет возможности применить затратный подход и найти цены первичного ранка на аналогичное оборудование - нет смысла и необходимости указывать эту стоимость. Подобное оборудование оценивалось преимущественно сравнительным подходом. Стоимость «как нового» на автомобили указана с учетом коэффициента приведения стоимости автомобилей, снятых с производства.

В столбце «К-во» указано фактическое наличие (фактически оцененное) имеющегося оборудования. Рыночная стоимость указана с учетом этого количества инвентарных единиц в строке.

Табллица 9.2.1

Расчет рыночной стоимости машин и оборудования в составе Основных средств ЗАО «Иркутскремстрой»

№ п/пИнв. №НаименованиеГод вводаК-воОст. с-ть, руб. на 01.10.03Рыночная с-ть как нового, руб.Рыноч-ная с-ть, руб.Подходы12345678912.1Компьютер 386DX, монитор СМ-900199411280,022400с22.2Компьютер UNI-468, VGA, принтер LX-10501995125953000с32.3Компьютер №0084294199410600с42.4Компьютер №0084295199410600с52.5Монитор 14 View Sonic E641199815174,042007с62.6Сварочный агрегат сен.952438,1240002400зс72.7Сварочный агрегатсен.96152,943960013900зс82.8Сварочный агрегат АДД-40окт.90109000031500зс92.9Электростанция ДЭС-30Т 400199817397,544650004700зс102.10Сварочная установка ДТ-75Д198914503,16270001700зс112.11Компрессор НБ-519921090000900зс122.12Сварочный агрегат АДД1995, 98, ?21367,79000045000зс132.13Насос АНС-2601995186,7229005700зс142.14Насос АНС-2601995086,7229000152.15Буровой насос НБ-419961045001100зс162.16Насос АНС-130199600145000172.17Насос АНС-130199601,14145000182.18Насос АНС-130199600145000192.19Насос шламовый ВШН-1501996105350013400зс202.20Насос АНС-130199610145003600зс21414Автобус КАВЗ-685197515140,11353002700зс2270427Автобус УАЗ-452198317500,11087502200зс2370906ГАЗ 66-11198519637,4915000052900зс241569ГАЗ-531219881279613860022100зс25--ГАЗ-35111993112006,52892245800зс2670423ГАЗ-310291995129317,837257629600зс27--ГАЗ-33071991111055,7613400036400зс281276ЗИЛ-157198016050,832745405500зс291277УАЗ-315121993113750,110600033800зс3070426УАЗ-46916132,729540044400зс31--А/машина ГАЗ САЗиюл.93101900003800зс32--Автосамосвал ЗИЛ-ММЗ-554Мокт.91103069006000зс33--Автосамосвал ЗИЛ-ММЗ-4502дек.941030690030600зс34--Сидельный тягач ЗИЛ-441510дек.9210475020143000зс35--Автом.полуприцеп ОДАЗ-93571дек.9213595,04141517100зс36--Стенка Байкал 56Амар.9611524,228704710900з37--Стол биллиардный199717769,734770018700зВСЕГО588000

Таким образом, проведенные анализ и расчеты позволяют сделать вывод о том, что рыночная стоимость транспортных средств, машин и оборудования в составе оцениваемого имущественного комплекса согласно Перечню, указанному в Приложении №1 договора, по состоянию на 25.03.2011г. составляет:

588 000 (пятьсот восемьдесят восемь тысяч) рублей.

рыночная стоимость актив имущественный

9.3 Итоговый расчет рыночной стоимости имущественного комплекса (предприятия) в составе ЗАО «Иркутскремстрой» затратным методом

Итоговый расчет рыночной стоимости имущественного комплекса (предприятия) в составе ЗАО «Иркутскремстрой» затратным методом по состоянию на «25» июня 2011 г. приведен ниже в Таблице 9.3.1.

Таблица 9.3.1

№ п/пНаименование имущества ЗАО «Иркутскремстрой» Рыночная стоимость по состоянию на «25» июня 2011г., млн. руб.1Здания и сооружения согласно Перечня, указанного в Таблице 7.1 настоящего Отчета1 3152Транспортные средства, машины и оборудование согласно Перечня, указанного в Таблице 7.2 настоящего Отчета5883Всего, рыночная стоимость имущественного комплекса (предприятия), определенная затратным методом:1 903

Таким образом, проведенные анализ и расчеты позволяют сделать вывод о том, что рыночная стоимость имущественного комплекса (предприятия) в составе ЗАО «Иркутскремстрой», расположенного по адресу: Иркутск, Майская, 25, определенная методом накопления скорректированной стоимости чистых активов (затратным подходом), по состоянию на «25»июня 2011 г., составляет:

1 903 тысяч рублей

(один миллион девятьсот три тысячи)

рублей

10. Определение рыночной стоимости имущественного комплекса на базе ЗАО «Иркутскремстрой» доходным методом

Оценка имущественного комплекса на базе ЗАО «Иркутскремстрой», на основе доходного подхода может быть обоснована в условиях их использования в качестве имущественного комплекса в составе производственных основных фондов и при наличии оборотной части, совместно обеспечивающих законченный технологический процесс создания продукции для продажи с целью получения прибыли. Таким образом, оцениваемое имущество рассматриваются в составе имущественного комплекса, характеризуемого как действующее предприятие (бизнес). Учитывая фактор оценки части имущества, технологически входящего в имущественный комплекс, в определении его рыночной стоимости используется метод капитализации денежного потока.

Основными этапами оценки методом капитализации являются:

). Выбор анализируемого периода времени и способа расчета;

). Проведение анализа валовой выручки от реализации и ее прогноз;

). Проведение анализа и подготовка прогноза расходов;

). Расчет величины капитализируемой нормализованной прибыли;

). Определение ставки дисконта;

). Прогноз ожидаемых долгосрочных темпов роста прибыли;

). Определение стоимости оцениваемого имущественного комплекса методом капитализации нормализованной прибыли;

Для определения прогноза прибыли и дефицита оборотного капитала необходимо представить результаты анализа ретроспективных показателей деятельности ЗАО «Иркутскремстрой», использующего на дату оценки оцениваемые активы в производственном процессе.

10.1 Анализ финансовых показателей ЗАО «Иркутскремстрой»

С целью прогноза показателей денежного потока и выявления факторов, определяющих размер ставки дисконтирования, выполнен анализ финансового состояния ЗАО «Иркутскремстрой».

Основу выполненного финансового анализа составляют:

1. бухгалтерский баланс (ф.1) по состоянию на 01.10.2010г.;
2. отчет о прибылях и убытках (ф.2) за 3 квартал 2010г. (по отгрузке и по оплате) с расшифровками отдельных строк;
3. пояснительная записка по ЗАО «Иркутскремстрой» за 2009г. и 9 месяцев 2010г.
4. сведения, содержащиеся в Анализе финансового состояния, выполненного в процедуре наблюдения и в Плане внешнего управления.

Динамика движения и структура имущества, собственного капитала и обязательств предприятия характеризуется бухгалтерским балансом.

Показатели агрегированного баланса предприятия представлены ниже в Таблице 10.1.1.

Таблица 10.1.1

Наименование показателяФормула01.01.0301.10.03тыс.руб.%тыс.руб.%123456АКТИВI. ВНЕОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ Нематериальные активы1100 0,000 0 0,000 Основные средства120513 2 464 2 в том числе здания, сооружения, машины и оборудование122513 2 464 2 Незавершённое строительство1300 0 0 0 Долгосрочные финансовые вложения1400 0 0 0 Прочие внеоборотные активы150 Итого, внеоборотные активы190513 2 464 2 II. ОБОРОТНЫЕ АКТИВЫЗапасы21011 841 53 11 658 51 НДС по приобретённым ценностям2202 274 10 2 152 9 Дебиторская задолженность230+2407 688 34 8 300 36 Краткосрочные фин.вложения2500 0 0 0 Денежные средства26055 0,246 287 1 Прочие оборотные активы2700 0,000 0 0,00 Итого, оборотные активы29021 858 98 22 397 98 БАЛАНС190+29022 371 100 22 861 100 ПАССИВIII. КАПИТАЛ И РЕЗЕРВЫ, в т.ч.490-1 648 -7 -4 075 -18 Уставный капитал410537 2 537 2 Добавочный капитал 4200 0 0 0 Убыток465+475-2 575 -12 -4 612 -20 V. Долгосрочные пассивы: Заёмные средства, прочие долгосрочные пассивы590 VI. КРАТКОСРОЧНЫЕ ПАССИВЫ69024 019 105 26 936 118 Заёмные средства610 Кредиторская задолженность62024 019 107 26 936 117,8 поставщики и подрядчики, авансы полученные, прочие кредиторы 621+622+623+627+62811 729 52 13 210 58 по оплате труда6241 705 8 1 524 7 по социальному страхованию и обеспечению и перед бюджетом625+62610 585 47 11 465 50 БАЛАНС490+590+69022 371 100 22 861 100

В имуществе предприятия основные средства составляют 2% и состоят из объектов недвижимости, транспортных средств и оборудования.

В структуре оборотных активов основную долю составляют запасы - 51% имущества предприятия, дебиторская задолженность - 36%, налог на добавленную стоимость к получению - 9%. Дебиторская задолженность ЗАО «Иркутскремстрой» большей частью не является ликвидным активом. Оборотные активы не включаются в состав создаваемого предприятия.

Основные результаты анализа показателей бухгалтерского баланса:

• Предприятие имеет дефицит собственных оборотных средств, которые представлены наименее ликвидными оборотными активами: запасы и дебиторская задолженность;
• Предприятие, образующееся на базе ЗАО «Иркутскремстрой» может сохранить имеющуюся тенденцию роста кредиторской задолженности ввиду наличия неденежных форм расчетов за отгруженную продукцию;
• Предприятие обладает определенной кредитоспособностью, поскольку располагает имуществом, состоящим из основных средств;
• Обеспечением кредиторской задолженности являются внеоборотные активы;
• Структура баланса предприятия неудовлетворительная.

Анализ финансовых результатов предприятия показал, что предприятие не рентабельно (среднеотраслевой уровень рентабельности колеблется от 10 до 15 процентов).

Анализ финансовых показателей ЗАО «Иркутскремстрой» позволяет:

). Использовать при определении рыночной стоимости объекта оценки прогнозный уровень денежных потоков, учитывающий потенциал бизнеса и среднеотраслевые показатели рентабельности.

). Прогнозировать на основе ретроспективных показателей с учетом ожидаемого роста цен ежегодное увеличение прибыли в размере не менее 1%.

). Прогнозировать дефицит оборотного капитала в размере 100 тыс.руб. (имущественный комплекс включает только основные средства и необходимы оборотные активы).

). Определение рыночной стоимости оцениваемых объектов с использованием доходного подхода применительно к действующему предприятию (бизнесу).

10.2 Определение рыночной стоимости имущественного комплекса на базе ЗАО «Иркутскремстрой» методом капитализации денежного потока

Расчет стоимости имущественного комплекса ЗАО «Иркутскремстрой» методом капитализации денежного потока в настоящей оценке основывается на следующих предположениях и допущениях, и ограничивается перечисленными ниже условиями:

• Основные показатели финансово-хозяйственной деятельности оцениваемого предприятия в прогнозный период рассчитываются по представленному Плану внешнего управления ЗАО «Иркутскремстрой» на 2011г.;
• Выполненный расчет основывается на показателях т.н. «среднего» (наиболее вероятного) прогноза; оптимистический и пессимистический прогнозы в данной работе не составлялись;
• Существенное изменение внешне-экономических условий в прогнозный и постпрогнозный период не планируется;
• Нормализация показателей выручки и затрат в настоящей оценке не производилась.

Планируется рост объемов производства на предприятии в прогнозный период, что требует проведения реконструкции предприятия и пополнения оборотных средств, и, следовательно, привлечения внешних дополнительных инвестиций.

В то же время, спрос на продукцию предприятия остается стабильным, что позволяет (при сложившемся равновесии на конкурентном рынке) не прогнозировать и снижение объемов производства и продажи.

Учитывая вышесказанное, основой для расчета показателей валовой выручки в прогнозный период в настоящей оценке принимаются данные о физических объемах реализуемой продукции ЗАО «Иркутскремстрой» за 2009-2010 год (фактические показатели), 2011 год (показатели плана внешнего управления), фактические и прогнозные цены на продукцию предприятия, а также показатели рентабельности строительной отрасли Иркутской области (по данным Иркутского областного комитета государственной статистики).

Прогноз валовой выручки осуществляется в два этапа:

). Составление Плана производства продукции.

). Составление Плана реализации продукции.

План производства продукции.

Составляется на основе данных плана внешнего управления с учетом ретроспективных показателей с сохранением основной номенклатуры и сортамента, а так же удельного веса каждого вида продукции в общем объеме в прогнозный период - 2011г.

При разработке плана производства принципиальное значение имеет такой фактор, как спрос на готовую продукцию, поскольку характер производимой продукции не предусматривает ее хранения для последующей продажи, поскольку предприятию необходимы оборотные средства.

Основой для составления плана производства послужили ретроспективные данные об объемах производимой продукции за 2009-2010 годы, а так же прогноз администрации предприятия на 2011 год.

Реализация продукции и прогноз продаж

План реализации продукции составлен на основе ранее определенных физических объемов производства в прогнозный период. При разработке плана реализации принципиальное значение имеет такой фактор, как спрос на производимую продукцию и политика ценообразования.

Сложившаяся в настоящее время политика ценообразования оставлена в неизменном виде, однако рентабельность по прямым договорам составляет 4% - за счет снижения себестоимости.

Ø Расчет величины чистой прибыли после уплаты налогов.

На основании ретроспективных данных отчетности предприятия и составленных прогнозных планов Коммерческие и Управленческие расходы распределены по элементам затрат на производство и реализацию продукции (учтены в себестоимости продукции).

Отсутствие долгосрочных заемных средств, а так же кредитования и доходных вложений в другие организации позволяют прогнозировать отсутствие Процентов к получению, Процентов к уплате и Доходов от участия в других организациях в прогнозный период.

В Прочих операционных расходах учтены налоги, относимые на финансовые результаты.

Учет Прочих внереализационных доходов и Прочих внереализационных расходов, учитывая ретроспективные данные о их сумме и составе, в прогнозный период не производится.

Налог на прибыль определяется по существующей ставке 24% от прибыли отчетного (планируемого) периода. Льготы по налогу на прибыль в прогнозный период не предусматриваются.

Ø Расчет величины денежного потока

Расчет величины денежного потока для каждого прогнозного года был произведен с учетом следующих предположений:

Капитальные вложения в прогнозный период не предусматриваются.

В прогнозный период рост основной суммы кредиторской задолженности не предусмотрен, т.е. все текущие платежи по налогам и сборам, а так же расчеты с внебюджетными фондами, по заработной плате, с поставщиками и подрядчиками производятся в срок.

Определение ставки дисконта

С математической точки зрения ставка дисконта - это процентная ставка, используемая для пересчета будущих (т.е. отстоящих по времени на разные сроки) потоков доходов, в единую величину текущей стоимости, являющуюся базой для определения рыночной стоимости предприятия.

В экономическом смысле в роли ставки дисконта выступает требуемая инвесторами ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования или, другими словами, это требуемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки. Вследствие риска, связанного с получением будущих доходов, ставка дисконта должна превышать безрисковую ставку и обеспечивать премии за все виды рисков, сопряженных с инвестированием в оцениваемое предприятие.

Расчет ставки дисконта зависит от того, какой тип денежного потока используется в качестве базы для оценки. Для модели денежных потоков для собственного капитала (применяемой в настоящей оценке) используются метод кумулятивного построения, основанный на экспертной оценке премий за риск, связанный с инвестированием в конкретную компанию, и метод оценки ставки дисконта по модели оценки капитальных активов (CAPM), основанный на анализе массивов информации фондового рынка об изменении доходности свободно обращающихся акций.

В настоящей работе, учитывая неразвитость фондового рынка и отсутствие котировок акций аналогичных предприятий на свободном конкурентном рынке, определение ставки дисконта по модели оценки капитальных активов (CAPM) не производится.

Таблица 10.2.1

Расчет ставки дисконта методом кумулятивного построения

№ п/пФактор рискаЗначение, %1Безрисковая ставка112Фактор ключевой фигуры23Фактор размера компании14Фактор финансовой структуры (источники финансирования предприятия)25Фактор товарно-территориальной диверсификации26Фактор диверсификации потребителей17Фактор качества прибыли38Фактор отраслевого риска29Прочие риски3Итого, ставка дисконта (R):27

1). В качестве безрисковой ставки дохода в мировой практике обычно используется ставка дохода по долгосрочным государственным долговым обязательствам (облигациям или векселям); при этом считается, что государство является самым надежным гарантом по своим обязательствам (вероятность его банкротства практически исключается). Однако, как показывает практика, вложение капитала в государственные ценные бумаги в России не может считаться безрисковым. Для определения ставки дисконта в качестве безрисковой может быть принята ставка по вложениям с наименьшим уровнем риска (например, ставка по валютным депозитам в Сбербанке или других наиболее надежных банках).

Для инвестора безрисковая ставка представляет собой альтернативную ставку дохода, которая характеризуется практическим отсутствием риска и высокой степенью ликвидности. Безрисковая ставка используется как точка отсчета, к которой привязывается оценка различных видов риска, характеризующих вложения в данное предприятие, на основе чего и выстраивается требуемая ставка дохода.

В настоящей оценке безрисковая ставка определена в размере 11% исходя из средних ставок по долгосрочным валютным депозитам крупнейших российских банков.

2). Качество управления не зависит от ключевой фигуры управляющего, имеется управленческий резерв, поэтому фактор ключевой фигуры принят в размере 2%.

3). Как правило, считается, что чем больше размер компании, тем меньше риск инвестирования. С другой стороны, в настоящих экономических условиях инвестирование в крупные компании часто сопряжено с большим риском, чем инвестирование в компании среднего и малого бизнеса. ЗАО «Иркутскремстрой» не является крупным предприятием, поэтому риск по данному фактору принимается в размере 1%.

4). Фактор финансовой структуры предприятия определяется источниками финансирования предприятия. Считается, что финансовая структура предприятия оптимальна при соотношении собственного и заемного капитала в пропорции 1:1; чем больше заемных средств имеет предприятие, тем больше риск инвестирования в него. Финансовая структура определяется показателями бухгалтерского баланса. Риск по данному фактору определен в размере 2%.

5). Фактор товарно-территориальной диверсификации определяется номенклатурой реализуемых товаров и услуг, способностью предприятия переориентироваться на выпуск тех видов продукции, которые пользуются спросом на рынке, наличием экспорта производимой продукции.

Риск по данному фактору определен в размере 2%.

6). Фактор диверсификации потребителей реализуемых товаров и услуг определяется их количеством и долей объема реализации отдельным потребителям в общем объеме реализации. Чем меньше эта доля, тем меньше результаты деятельности предприятия зависят от финансовой устойчивости отдельных потребителей, и, соответственно, тем меньше риск потери доходов.

По результатам анализа риск по данному фактору определен в размере 1%.

7). Фактор качества прибыли определяется на основании ретроспективных данных, позволяющих прогнозировать будущую прибыль.

Риск по данному фактору определен в размере 3%.

8). Отраслевой риск определяется на основании анализа функционирования предприятий строительной отрасли в России.

Риск по данному фактору определен в размере 2%.

9). Прочие риски принимаются учитываются в размере 3%.

Способность бизнеса приносить доход считается самым важным показателем в оценке имущественного комплекса. Отсюда следует, что одним из основных подходов к оценке бизнеса является доходный подход. В настоящей работе для оценки объекта доходным подходом используется метод капитализации денежного потока. Суть метода капитализации денежного потока заключается в определении величины ежегодных доходов и соответствующей этим доходам ставки капитализации, на основе которых рассчитывается рыночная стоимость объекта оценки.

В качестве показателя годового дохода (I), как правило, применяются показатели чистой прибыли и/или денежного потока.

Показатель чистой прибыли в соответствии с международными стандартами финансовой отчетности отражает результаты операционной деятельности предприятия. Российская система бухгалтерского учета определяет чистую прибыль как результат основной деятельности, операционных и внереализационных доходов и расходов с учетом отвлеченных средств (в бухгалтерском учете - последняя строка отчета о прибылях и убытках).

Денежный поток может быть определен различными методами. Типичное определение денежного потока в бухгалтерском учете - чистая прибыль плюс начисленная амортизация.

Ставка капитализации, по сути, отражает взаимосвязь между рыночной стоимостью и ежегодными потоками доходов для аналогичных оцениваемому предприятий.

Расчет ставки капитализации, как правило, производится по ставке дисконта (ожидаемой ставке дохода по альтернативным инвестициям с сопоставимым уровнем риска) и ожидаемым долгосрочным темпам роста денежного потока, прибыли (расчет по модели Гордона).

Расчет денежного потока прогнозируется на 2011г. по показателям плана внешнего управления, утвержденного собранием кредиторов и приводится в Таблице 10.2.2.

Таблица 10.2.2

Расчёт денежного потока на 2011г.Значение, тыч.руб.Выручка от реализации6 000,0Себестоимость от реализации 5 760,0Валовая прибыль240,0Операционные расходы 60,0Налогооблагаемая прибыль180,0Налоги 45,0Чистая прибыль135,0Амортизационные отчисления (+)115,2Капиталовложения (-)0,0Денежный поток250,2

Расчетная формула определения рыночной стоимости имущественного комплекса (предприятия) в этом случае имеет вид:

гдеДП - величина годового денежного потока (прибыли) за исследуемый период; R - ставка дисконта;

g - ожидаемые долгосрочные темпы роста денежного потока (прибыли).

Определение указанных показателей позволяет оценить стоимость имущественного комплекса методом капитализации денежного потока.

В настоящей оценке ожидаемые темпы роста прибыли в прогнозный период принимаются в размере 1% ежегодно.

Расчет рыночной стоимости имущественного комплекса (предприятия) на базе ЗАО «Иркутскремстрой» приведен ниже в Таблице 10.2.3.

Таблица 10.2.3

ПараметрЕд.изм.ЗначениеВеличина капитализируемой нормализован-ной прибылируб.250,20Ставка дисконта, R%27%Ожидаемые долгосрочные темпы прироста прибыли, g%1%Итого, рыночная стоимость имущественного комплексаруб.962,31

Определение предварительной рыночной стоимости имущественного комплекса методом дисконтированных денежных потоков с учетом поправок:

Внесение итоговых поправок.

Полученная выше предварительная рыночная стоимость оцениваемого предприятия представляет собой величину стоимости его собственного капитала, рассчитанную на основе текущей (прогнозируемой) производственной деятельности. Она не включает стоимость избыточных (неоперационных) активов, которые не принимают участия в формировании денежного потока. Эти активы подлежат отдельной оценке, результат которой затем должен быть прибавлен к величине предварительной стоимости собственного капитала, полученной путем дисконтирования денежных потоков от текущей (прогнозируемой) производственной деятельности.

Так же, если предприятие имеет избыточный собственный оборотный капитал, его величина прибавляется к стоимости собственного капитала. В случае недостатка собственного оборотного капитала стоимость собственного капитала уменьшается на соответствующую величину.

Таким образом, после определения предварительной величины стоимости собственного капитала оцениваемого предприятия для получения окончательной величины его рыночной стоимости вводятся перечисленные выше поправки.

Ø Поправка на величину неоперационных активов.

В ходе настоящей оценки нами не были выявлены неоперационные активы предприятия, объекты соцкультбыта не участвуют в данной оценке, следовательно поправка на величину неоперационных активов в настоящей оценке не применяется.

Ø Поправка на избыток (дефицит) собственного оборотного капитала.

Поправка на избыток (дефицит) собственного оборотного капитала в настоящей оценке определяется как разница между фактической (оборотные активы не включены в имущественный комплекс) и требуемой (рассчитанной по планируемым показателям оборачиваемости) величинами собственного оборотного капитала.

Определение доходным подходом итоговой рыночной стоимости собственного капитала оцениваемого предприятия приведено ниже в Таблице 10.2.4.

Таблица 10.2.4

ПоказательЕд.изм.ВеличинаПредварительная рыночная стоимость собственного капитала до внесения поправок (сумма текущих стоимостей денежных потоков и остаточной стоимости) т.руб. 962,3Поправка на избыток (дефицит) собственного оборотного капиталат.руб.-100Требуемый уровень собственного оборотного капиталат.руб.100Фактическая величина собственного оборотного капиталат.руб.0Итого, стоимость имущественного комплекса по состоянию на 01.10.2010 г.т.руб.862,3

Таким образом, рыночная стоимость имущественного комплекса, определенная методом дисконтированных денежных потоков доходным подходом, по состоянию на «01» октября 2010 г., составляет:

862,3 тысяч рублей.

11. Согласование результатов оценки

В данном разделе Отчета сводятся воедино все данные, полученные в ходе настоящей оценки, и делается окончательный вывод относительно наиболее вероятной рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Проводя анализ результатов, полученных разными подходами к оценке бизнеса, мы сделали следующие выводы:

• Метод накопления скорректированной стоимости чистых активов рассматривает стоимость оцениваемого имущественного комплекса (предприятия) с точки зрения понесенных затрат. Данный метод наиболее применим к оценке предприятий, обладающих значительными материальными и/или финансовыми активами.
• Основным достоинством метода накопления скорректированной стоимости чистых активов является то, что он основывается на реальных ценностях, которые находятся в собственности предприятия. С другой стороны, имеются и существенные недостатки: данный метод напрямую не связан с результатами работы оцениваемого предприятия (настоящими и ожидаемыми в будущем), не отражает реальной ситуации, сложившейся на рынке ценных бумаг, а также инвестиционных мотивов потенциальных покупателей.
• Доходный подход основан на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес больше текущей стоимости будущих доходов, получаемых в результате его функционирования. Иными словами, покупатель в действительности приобретает не собственность, а право получения будущих доходов от владения этой собственностью. Аналогичным образом, собственник не продаст свой бизнес по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов.

Методы доходного подхода считаются наиболее адекватными для оценки бизнеса с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку очевидно, что любой инвестор, в конечном счете, покупает не набор активов предприятия, а поток будущих доходов, который позволит ему окупить вложенные средства, получить прибыль и повысить свое благосостояние.

Анализируя вышесказанное, а также учитывая специфику оцениваемого объекта, характер используемой информации и ограничения, изложенные в Разделе 3 настоящего Отчета, мы считаем, что метод скорректированной стоимости чистых активов более адекватно отражает рыночную стоимость оцениваемого объекта и, соответственно, ему присваивается больший весовой коэффициент при выведении итоговой средневзвешенной рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Ниже в Таблице 11.1 приведены результаты использованных методов определения рыночной стоимости объекта оценки и их весовые коэффициенты, принятые экспертным путем.

Таблица 11.1

МетодРезультат, тыс.руб.Весовой коэффициентМетод накопления скорректированной стоимости чистых активов1 9030,5Метод дисконтированных денежных потоков862,30,5Итоговая средневзвешенная величина рыночной стоимости имущественного комплекса (предприятия) 1 382,7---

Таким образом, проведенные анализ и расчеты позволяют сделать вывод о том, что средневзвешенная величина рыночной стоимости имущественного комплекса (предприятия), расположенного по адресу: Иркутск, Майская, 25 по состоянию на «25» июня 2011 г., составляет (округленно):

1 383 000

(один миллион триста восемьдесят три тысячи)

рублей

12. Сертификация

Всем своим опытом и знаниями мы подтверждаем, что:

1. все аналитические выкладки, мнения и выводы ограничиваются только изложенными выше предположениями и ограничивающими условиями и получены на основании нашего личного, непредвзятого профессионального анализа, мнений и выводов;
2. у нас нет ни в настоящий момент, ни в будущем никаких имущественных интересов, связанных с объектом оценки, и у нас нет личной заинтересованности или пристрастий в отношении какой-либо из вовлеченных сторон;
3. сумма нашего вознаграждения не зависит от сообщенной заранее установленной стоимости или порядка стоимости, который наиболее предпочтителен для заказчика, от величины окончательной оценочной стоимости, от достижения обусловленного результата или от последующих событий;
4. наш анализ, мнения, выводы были сделаны, а настоящий Отчет подготовлен в соответствии с Едиными стандартами профессиональной оценочной практики;
5. мы провели личное обследование объектов, подлежащих оценке в настоящей работе;
6. составление настоящего Отчета выполнено самостоятельно, без сторонней профессиональной помощи лицам, подписавшим этот Отчет.

Прилагаем наши дипломы о профессиональном образовании в Приложении 1 к настоящему Отчету.

13. Дата написания отчета и реквизиты исполнителей

Настоящая оценка была произведена в соответствии с Кодексом этики и Едиными стандартами профессиональной практики оценки.

График проведения оценки:с « 25 » июня 2011 года.

по «16 » июля 2011 года.

Дата составления отчета: « 16 » июля 2011 года.

Дипломированный оценщик

Диплом серия ___ №_________

по программе «Оценка бизнеса (предприятия)»,

выдан __.__._____ г. _____________.

___________ А.И. Лапшин

Юридический адрес :

665717, Иркутская обл.,

г. Братск, ул. Курчатова, 30а

р/счет № _____________________________,

в _____________________________________,

корр./счет ________________________,

БИК ___________, ИНН ____________.

Лицензия на осуществление оценочной деятельности № _______, выдана «____» ________ _________ г. Министерством имущественных отношений РФ.

Копии лицензии на осуществление оценочной деятельности и документов об образовании, подтверждающих получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, приведены в Приложении 1 к настоящему Отчету.

14. Перечень источников информации, используемых для установления количественных и качественных характеристик оцениваемого имущества

1. План внешнего управления ЗАО «Иркутскремстрой»;
2. Анализ финансового состояния ЗАО «Иркутскремстрой»;
3. Пояснительная записка по ЗАО «Иркутскремстрой» за 2009 год и 9 месяцев 2010г.;
4. Ведомость учета основных средств по состоянию на сентябрь 2010г. ЗАО «Иркутскремстрой»;
5. Бухгалтерский баланс ЗАО «Иркутскремстрой» (форма № 1) на 01.07.03 г.; на 01.10.03 г.;
6. Отчёт о прибылях и убытках ЗАО «Иркутскремстрой» (форма № 2) за 1 полугодие 2010 г. с расшифровками отдельных строк; за 9 месяцев 2010 г. (по отгрузке и по оплате);
7. Данные, полученные путем личного осмотра оцениваемого имущества;
8. Устная информация, полученная от ЗАКАЗЧИКА.

Перечень используемых нормативных документов и справочных материалов

1. Федеральный закон РФ от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;
2. Федеральный Закон РФ от 26 декабря 1995 года № 208-ФЗ «Об акционерных обществах»;
3. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности; утверждены Постановлением Правительства РФ от 06 июля 2008 г. № 519;
4. «Стоимость действующего предприятия как база оценки» СТО РОО 24-01-96 Российского общества оценщиков;
5. «Стандарты профессиональной деятельности в области оценки недвижимого имущества» СТО РОО 21-01-95 Российского общества оценщиков;
6. «Оценка производственных средств, машин и оборудования»
   СТО РОО 22-01-96 Российского общества оценщиков;
   
7. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ., - М.: «Дело ЛТД», 1995
8. Общая часть к сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений, имеющихся в учреждениях и организациях, состоящих на государственном бюджете. М., Стройиздат, 1970;
9. Информационный бюллетень «Индексы цен в строительстве», публикуемый Управлением государственной вневедомственной экспертизы и ценообразования в строительстве Иркутской области (за 3 квартал 2010 года);
10. Правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86(р). Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР. Москва, 1990;
11. Е.П. Ким. Техническая инвентаризация зданий жилищно-гражданского назначения и оценка их стоимости. Практическое руководство. - М.: «Экспертное бюро-М», 1997;
12. Данные агентств недвижимости, периодических изданий г. Иркутска.
13. Руководящий документ РД 37.101.027-94;
14. Закон о защите прав потребителей.
15. Андрианов Ю. В. «Введение в оценку транспортных средств». М:- Дело, 1998.
16. Методическое руководство НАМИ. РД 37.009.015-98. С изменениями №1, №2, №3, - Москва, 2008 г.
17. Оценка машин, оборудования и транспортных средств, Ассоциация «Русская оценка», - Москва, 2008 г.;
18. Методика оценки стоимости поврежденных транспортных средств, стоимости их восстановления и ущерба от повреждения Р - 03112194-0377-98. Утверждена Руководителем Департамента Российской Федерации Г.П. Николаевым 15.12.1998г. Срок действия: начало 01.01.2007г. окончание 31.12.2011.
19. Сборник «Трудоемкости работ по техническому обслуживанию и ремонту легковых автомобилей ВАЗ.» ИТЦ «АвтоВаз техобслуживание». 1997г.
20. Нормы расхода основных и вспомогательных материалов на ТО и ремонт автомобилей ВАЗ. 1992г.
21. ТУ.37.009.21-93 «Приемка, ремонт, выпуск из ремонта кузовов легковых автомобилей»
22. Правила предоставления услуг по ремонту и ТО автомобилей.
23. Методическое руководство НАМИ. РД 37.009.015-98. С изменениями №1, №2, №3, - Москва, 2008 г.
24. Оценка машин, оборудования и транспортных средств, Ассоциация «Русская оценка», - Москва, 2008 г.
25. Методика оценки остаточной стоимости транспортных средств с учетом технического состояния Р-03112194-0376-98. Утверждена Руководителем Департамента автомобильного транспорта Министерства транспорта Российской Федерации Г.П. Николаевым 10 декабря 1998г. Срок действия: начало 01.01.2007г. окончание 31.12.2011;
26. Оценка бизнеса: Учебник/Под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. - М.: «Финансы и статистика», 2007 г.;
27. Данные инвестиционных институтов Иркутской области и Российской Федерации (в том числе Российской торговой системы (РТС), Московской межбанковской валютной биржи (ММВБ)).
28. Данные российских информационных агентств («Финмаркет», «РосБизнесКонсалтинг», «AK&M», «Скейт», «Сибирское информационное агентство» и др.);
29. Информация торгующих фирм;
30. Результаты исследования цен на рынках потребительских товаров;
31. Ценовая информация на носителях в электронном виде, а также в глобальной информационной сети InterNet.

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ АЛТАЙСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ ИМ. И.И. ПОЛЗУНОВА ФАКУЛЬТЕТ РУКОВОДЯЩИХ РАБОТНИКОВ

Больше работ по теме: