Оценка рыночной стоимости двухкомнатной квартиры в г. Пермь

 

КУРСОВОЙ ПРОЕКТ

по дисциплине

«Оценка стоимости недвижимости»

на тему:

«Оценка рыночной стоимости двухкомнатной квартиры в г. Пермь»

Введение

В соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» «под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытый рынок посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме».

Оценка рыночной стоимости недвижимости является одним из самых актуальных вопросов настоящего времени. Оценка рыночной стоимости недвижимости производится в Российской Федерации для взноса в уставной капитал, оформления залога (ипотеки), выкупа госсобственности, изменения стоимости основных средств в бухгалтерском учете, определения ущерба и страхового возмещения и т.п. Услуги по определению стоимости имущества предоставляются в соответствии с Федеральным законом №135 от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ» и включают в себя проведение экспертизы имущества и оформление комплекта документов, отвечающего требованиям стандартов.

К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

При проведении оценки используется три основных подхода к оценке:

• затратный;
• сравнительный;
• доходный.

Конкретные методы проведения оценки выбираются в рамках каждого из подходов.

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Задачи курсового проекта:

Закрепление теоретических знаний и приобретение теоретических навыков в области оценки стоимости недвижимости

Проведение анализа рыночной недвижимости (жилой) в г. Перми

Установление параметров и факторов значительно влияющих на стоимость квартир

Проведение оценки рыночной стоимости в рамках 3-х подходов

Определение итоговой стоимости.

1.Задание на оценку

Объект оценки

2-комнатная квартира общей площадью 47,3 кв. м, на 2 этаже 5-этажного кирпичного жилого дома, расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, ул. Холмогорская, д. 23 кв. 26.

Адрес местонахождения объекта оценкиКоличество комнатПлощадь жилаяЭтаж/ этажностьПермский край, г. Пермь, Свердловский район, ул. Холмогорская, д. 23 кв. 26247,32/5

Имущественные права на объект оценки

Право собственности.

Вид определяемой стоимости

- рыночная стоимость;

Основные нормативные документы

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ (в ред. от 27.12.2009).

Федеральные стандарты оценки ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3, утвержденные Приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №254, №255, №256.

Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости)

31 января 2012 года

Период проведения работ по оценке

31 января 2012 года - 01 февраля 2012 года

2.Характеристика объекта оценки и его окружения

2.1 Характеристика местоположения объекта оценки

ПоказательОписание или характеристика показателяНаселенный пунктПермский край / г. ПермьРайонСвердловскийОкружение объекта оценкиМногоэтажные жилые дома, детский сад №369,Близость к магистралямБлижайшая центральная улица микрорайона: Ул. Холмогорская (12 м).Транспортная доступностьост. «Холмогорская» (менее 5 мин. пешком): автобус №59; ост. «2-я Запорожская» (менее 5 мин. пешком): автобусы № №14, 16, 59.Качество обустройства двораИмеется неохраняемая автомобильная парковкаЭкологическая обстановкаПДК вредных веществ в пределах нормыОбъекты промышленной инфраструктуры микрорайонаНе обнаруженоОбеспеченность объектами социальной инфраструктурыРазвитая инфраструктураОбъекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 1 км).Детские сады, школы, магазины, филиалы банков и т.д.Состояние прилегающей территорииБлагоустроенно, заасфальтированный подъездДополнительная существенная информацияКарту местоположения объекта оценки см. в приложении к отчету.

2.2 Общая характеристика здания

ПоказательОписание или характеристика показателяТип зданияМногоквартирный домГод постройки1968Степень износа (здания)19%Материал наружных стенКирпичМатериал перегородокГипсолитовыеМатериал перекрытийЖелезобетонные плитыСостояние здания (субъективная оценка)УдовлетворительноеТехническое обеспечение зданияГорячее водоснабжение центральное, холодное водоснабжение центральное, электроснабжение (проводка скрытая), канализация (центральная), газоснабжение (сетевое)Организованная стоянка личного а/т или подземный гаражРядом с домом неохраняемая стоянка автотранспортаКоличество этажей в здании5Отделка подъездаОкрашен, побеленСостояние подъезда (субъективная оценка)ХорошееСоциальный состав жильцовСмешанныйДополнительная существенная информацияСнос или реконструкция дома с отселением не предполагается

2.3 Характеристика объекта оценки

ПоказательОписание или характеристика показателяЭтаж расположения / количество этажей2/5Площадь, кв. м: общая / жилая / вспомогательная47,3/31,3/16,0Кол-во комнат, их площадь, кв. мДве комнаты: Жилая - 16,6 Жилая - 14,7Вспомогательные и подсобные помещения:Площадь кухни, кв. м5,9Площадь туалета, кв. м1,1Площадь ванной, кв. м2,1Площадь коридора, кв. м6,2Площадь шкафа, кв. м0,7Высота потолков, м2,62Количество балконов, их площадь, кв. мбалкон - 0,8Вид из оконНа две стороныСлаботочное обеспечениеТВ-антеннаДополнительные системы безопасностиМеталлическая дверь и домофон в подъезде, металлическая дверь на входе в квартируСостояние объекта (субъективная оценка)удовлетворительное, требует косметического ремонтаВнутренняя отделка: типоваяОтделка стенОбои, побелка, штукатурка, керамическая плитка, декоративные панелиОтделка потолковШтукатурка, побелка, окраска, обоиПолыДощатые, плитка метлахская, покрытие ДВППроемы оконныеДвойные створныеПроемы дверныеПростые на планках, входные - металлическиеТекущее использованиеЖилая недвижимость

3. Анализ рынка жилой недвижимости Перми

По итогам 2011 года рынок вторичного жилья Перми существенно сократился в объемах. И так похудевший рынок после кризиса, к концу года, ввиду резкого увеличения спроса на фоне экономической неразберихи, когда покупатели стали вкладывать деньги в покупку готового жилья сократился в объемах на треть.

С рынка уходят наиболее ликвидные, в том числе и наиболее доступные по цене объекты. К концу года сокращение объемов предложения по продаже на рынке многоквартирного жилья составило 20,52%, при этом на рынке вторичных объектов выставленных на продажу в базе Пермской МЛС стало меньше на 33,89% (-870 объектов), а относительно декабря 2008 года вообще практически на 70% (-3767 объектов).

В зависимости от количества комнат за год на рынке вторичного жилья г. Перми объем предложения однокомнатных, двухкомнатных и трехкомнатных сократился на 32,69%, 37,56% и 36,27% соответственно. Менее всего изменения коснулись многокомнатных квартир, их количество сократилось на 15,19%.

Относительно месторасположения меньше всего стало предложений в Мотовилихинском районе (- 46,53%). В Кировском, Индустриальном, Свердловском районах сокращение составило 42,91%, 37,62% и 30,53% соответственно. Предложений купить квартиру в Дзержинском и Ленинском районах за год стало меньше на 27,51% и 21,86%. Меньше всего спросом пользуется Орджоникидзевский район ввиду сильной отдаленности от центра города, количество предложений по продаже здесь сократилось лишь на 12,5%.

На начало февраля 2012 года на пермском рынке жилой недвижимости сложилась следующая ценовая ситуация:

Вторичный рынок (т.р./кв. м)

РайонДекабрь 2011Январь 2012ПриростДзержинский49,8950,791,80%Индустриальный49,1651,184,11%Кировский39,7241,083,43%Ленинский57,9557,48-0,81%Мотовилихинский47,2548,642,93%Орджоникидзевский35,2935,881,68%Свердловский46,9748,643,56%Средняя цена45,7546,87 2,45%

4. Оценка стоимости объекта

4.1 Сравнительный подход

квартира оценка местоположение цена

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. (в редакции Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1), п. 14,22).

Далее вносятся поправки, учитывающие различия между оцениваемым объектом и аналогами. Это позволяет определить цену продажи каждого аналога, как если бы он обладал теми же основными характеристиками, что и оцениваемый объект. Скорректированная цена дает оценщику возможность сделать заключение о том, что наиболее вероятная цена продажи аналогичных объектов отражает рыночную стоимость. Безусловно, фактическая цена продажи объекта может отклоняться от рыночной стоимости из-за мотивации участников сделки, степени их осведомленности, условий сделки. Однако в подавляющем большинстве случаев цены индивидуальных сделок имеют тенденцию отражать направление развития рынка. Учитывая, что данный подход оценки недвижимости основывается на сравнении продаж, его называют сравнительным. В силу того, что рассматриваемый подход использует данные о сделках на рынке, его еще называют рыночным.

Таблица 1. Характеристики объекта

Элементы сравненияОцениваемый объект12345АдресХолмогорская 23Холмогорская 13Холмогорская 13Братская 8Холмогорская 15Балхашская 207Цена предложения, тыс. руб.16001670167017001650Имущественные ПраваСобственностьСобственностьСобственностьСобственностьСобственностьСобственностьУсловия продажиоценкапредложениепредложениепредложениепредложениепредложениеУсловия финансированиярыночныерыночныерыночныерыночныерыночныерыночныеДата публичной офертыЯнварь 2012Январь 2012Январь 2012Декабрь 2011Декабрь 2011Январь 2012Этаж/эт-ть2/51/52/53/54/54/5Материал стенК(I)К(I)К(I)П(I)К(I)П(I)Тип домаБРБРБРБРБРБРСостояниене требует ремонтане требует ремонтане требует ремонтапосле ремонтане требует ремонтане требует ремонтаПлощадь общая, м247,34445444842Наличие балкона / лоджииБ/ЗнетБ/ЗБ/ЗБ/ЗБ/З

Таблица 2. Корректировка цен продаж объектов аналогов

объект оценки12345Цена 1 м236,337,137,935,439,3Перевод цены предложения в цену сделки-2%-2%-2%2%-2%Скорректированная цена35,836,337,134,738,5Поправка на дату продажи001%1%0Скорректированная цена35,836,337,534,0538,5Поправка по типу домабрежневка00000Скорректированная цена35,836,337,534,0538,5Поправка за этаж25%0000Поправка за материал стенкирпич005%05%Скорректированная цена37,636,339,434,0540,40Поправка за состояниене требует ремонта0010%00Скорректированная цена37,636,343,334,0540,4Поправка за наличие б/лбалкон застекленный3%0000Скорректированная цена38,736,343,334,0540,4Количество поправок31322Стоимость тыс. руб.36,3

,3*47,3=1717 тыс. руб.

Стоимость объекта недвижимости 1717 тыс. руб.

4.2 Доходный подход

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. (в редакции Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1), п. 13,21).

При реализации данного подхода рассматривается способность объекта оценки приносить определенный доход, который выражается в двух формах: дохода от эксплуатации объекта и дохода от его продажи. Доходный подход основан на технике капитализации и дисконтирования. Техника капитализации позволяет на основании данных о доходе и ставки капитализации на момент оценки или перспективу определить стоимость объекта. Техника дисконтирования заключается в приведении потока доходов и затрат, распределенных во времени, к одному моменту для получения текущей стоимости денежного потока как стоимости приносящего доход объекта.

Таблица 3. Характеристики объекта

Элементы сравненияОцениваемый объект12345АдресХолмогорская 23Холмогорская 13Холмогорская 13Братская 8Холмогорская 15Балхашская 207Цена аренды тыс. руб.1112121312Этаж/эт-ть2/51/52/53/54/54/5Материал стенК(I)К(I)К(I)П(I)К(I)П(I)Тип домаБРБРБРБРБРБРОтделкапростаяпростаяпростаяпростаяулучшеннаяпростаяПлощадь общая, м247,34445444842Наличие балкона / лоджииБ/ЗнетБ/ЗБ/ЗБ/ЗБ/З

Таблица 4. Корректировка объектов-аналогов

объект оценки12345Ставка аренды1112121312Поправка по типу домакирпич005%05%Скорректированная цена111212,61312,6Поправка за этаж200000Поправка за материал стенкирпич+5%0+5%0+5%Скорректированная цена11,551213,231313,23Поправка за уровень отделкипростая000-10%0Скорректированная цена11,551213,2314,313,23Поправка за наличие б/лБ/З3%0000Скорректированная цена11,901213,2314,313,23Количество поправок20212Скорректированная арендная плата14,3Расчет величины чистого операционного дохода приносимого арендуемой квартирой.

Таблица 5. Расчет коэффициента капитализации

ПоказательЗначениеГодовая ставка аренды, т.р.171,6Потери от вида использования, %5%Годовой доход с учетом недоиспользования163,02Операционные расходы· налог на имущество, %0,5· коммунальные платежи0· налог на доход, %13Чистый операционный доход141,1Коэффициент капитализации0,086Стоимость объекта1640,7

Таблица 6 Расчет коэффициента капитализации

Объект12345Ставка аренды в год, тыс. руб.132144144156144Цена предложения16001670167017001650Коэффициент капитализации0,0820,0860,0860,0920,087

R=(0,082+0,086+0,086+0,092+0,087)/5=0,086*100%=8,6.

«В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения. Применительно к объекту оценки можно гипотетически предположить, что он приобретается не как «квартира для проживания», а как объект для извлечения прибыли от сдачи его в аренду и последующей (возможной) продажи.

4.3 Затратный подход

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревании. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. (в редакции Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1), п. 15,23)

При определении рыночной стоимости объекта оценки существуют ограничения, препятствующие применению затратного подхода, так как для определения стоимости затрат на воспроизводство (замещение) отдельно взятой квартиры необходимо сначала рассчитать стоимость затрат на воспроизводство (замещение) всего жилого здания. Для этого необходимо иметь проектно-сметную документацию или объемно-планировочное решение и техническое описание конструктивных элементов всего жилого здания, в котором расположен объект оценки (Свод правил СП-81-01-94, «Положение о составе затрат и порядке их отнесения на сметную стоимость жилищного строительства»). Заказчик и оценщик данной информацией не обладают.

Таким образом, в рамках данной работы оценщик принял бы отказаться от применения затратного подхода. Но ввиду требований к курсовой работе оценка будет произведена.

V=Vвосст-D

где Vвосст - стоимость восстановления объекта

D - накопленный износ оцениваемого объекта

Таблица 7. Расчет восстановительной стоимости

ПоказательЗначениеВосстановительная стоимость 1 м3 в ценах 1969 г29,2Строительный объем объекта118Климатический эффект1,08Стоимость с учетом климатического эффекта31,5Коэффициент перехода к ценам 1984 г1,2Коэффициент перехода к ценам 1991 г1,59Коэффициент перехода к ценам 2011 г48,05Текущая восстановительная стоимость 1 м22887,9НДС 18%1,18Прибыль застройщика1,2Стоимость с учетом НДС и прибыли застройщика4089,3Текущая восстановительная стоимость объекта оценки, руб.482537,4

Определение физического износа здания D=?

Таблица 8. Физический износ здания

Конструктивные элементыУдельный вес конструкции элемента, %Износ конструкций установленный при обследованииДоля физического износа в общем физ. износе здания, %Фундамент18162,88Стены24163,84Перегородки, перекрытие15162,4Кровля, крыша1160,16Полы6160,96Проемы8161,28Отделочные работы8161,28Внутренние сантехнич. и электр. работы14162,24Прочее6160,96Итого10016Так как зданию около 40 лет физический износ его составляет 16%затр=466,18 - (466,18*0,16)=391,59 тыс. руб.

5. Определение итоговой стоимости квартиры

Согласно требованиям ФСО, контролирующих органов необходимо производить обоснование всех расчетов и результатов в отчете по оценке. Для этого используется метод распределения весовых коэффициентов.

Таблица 9. Определение весовых коэффициентов отражающих долю каждого из подходов, %

КритерииСравнительныйДоходныйЗатратныйДостоверность801010Полнота информации75205Способность учитывать действительные намерения продавца и покупателя80200Способность учитывать конъюнктуру рынка85150Способность учитывать местоположение50455Допущения принятые в расчетах80155Сумма баллов45012525Удельный весовой показатель75 (0,75)21 (0,21)4 (0,04)

Таблица 10. Определение итоговой стоимости

Наименование подходаСтоимость, тыс. руб. ViВесовой показатель QiУдельный вес результата итоговой стоимости Vi*QiСравнительный17170,751287,7Доходный1640,70,21344,5Затратный405,340,0416,21

Стоимость объекта=1717+344,5+16,21=1648,41 тыс. руб.

Заключение

Проведенные анализ и расчеты позволяют сделать вывод, что:

Рыночная стоимость 2-комнатной квартиры общей площадью 47,3 кв. м, на 2 этаже 5-этажного кирпичного жилого дома, расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, ул. Холмогорская, д. 23 кв. 26., по состоянию на 31 января 2012 года составляет: 1648 (Один миллион шестьсот сорок восемь тысяч) рублей.

Итоговая рыночная стоимость объекта недвижимости определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Проведение оценочных анализа и расчетов предполагает использование трех подходов к оценке, в основу которых положены интересы и побуждения сторон, потенциально участвующих в сделке, и характер конъюнктуры конкретного рынка:

затратный, отражающий точку зрения наиболее вероятного (типичного) продавца (производителя) объекта оценки на его стоимость;

сравнительный, отражающий совокупность ценообразующих факторов конкретного рынка, присутствующих на дату оценки (спрос, предложение, конкуренция, ограничения и т.п.);

доходный, отражающий точку зрения наиболее вероятного (типичного) покупателя (инвестора) объекта оценки на его стоимость.

Расчеты были произведены на основании представленных документов.

В итоге были получены следующие показатели:

при затратном подходе 405,34 тыс. руб.

при сравнительном 1717 тыс. руб.

при доходном 1640,7 тыс. руб.

Применение каждого из описанных выше подходов и методов может привести к получению различных значений рыночной стоимости объекта оценки. Поэтому возникает необходимость в согласовании результатов оценки.

Процесс согласования заключается в обосновании весовых коэффициентов результатов оценки, полученных различными примененными методами. Эти коэффициенты определяют степень соответствия результатов оценки следующим параметрам:

цель оценки;

назначение оценки;

функциональное назначение объекта оценки;

оцениваемые права;

достоверность и достаточность исходных данных;

предпочтительность каждого из подходов с точки зрения характеристик рынка и месторасположения объекта оценки;

надежность анализа и методик расчетов в рамках используемых подходов;

удельный вес (степень влияния на результат) экспертных, т.е. не подтвержденных расчетами и фактическими данными, оценок и суждений в каждом из примененных методов.

Процесс согласования позволяет выявить приоритеты среди примененных подходов и методов в виде весовых коэффициентов и определить итоговую величину стоимости как средневзвешенную величину результатов, полученную при использовании различных подходов и методов оценки.

Список литературы

1.Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ (в ред. от 27.12.2009).

2.Федеральные стандарты оценки ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3, утвержденные Приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №254, №255, №256.

3.Гражданский кодекс Российской Федерации

4.Конституция Российской Федерации.

.Агапов Н.Н. и др. Методические основы оценки недвижимости, - М., РЭА, 2009.

.Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. М., ФиС, 2010.

.Болдырев B.C., Галушка А.С., Федоров АЕ. Введение в теорию оценки недвижимости. Конспект учебного курса. 2-е издание. - М. Центр менеджмента, оценки и консалтинга, 2011 г.

.Болдырев B.C., Федоров А.Е. Введение в теорию оценки недвижимости. Конспект учебника курса. - М., Азбука, 2009.

.Горемыкин В., Бугулов Э. Экономика недвижимости, Учебник.-М., 2008,592 с.

.Ким Е.П. Техническая инвентаризация зданий жилищно-гражданского назначения и оценка их стоимости. Практическое руководство. - М., 2009.

.Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. Учебное пособие. - М., РДЛ, 2011,224с, 4500.

.Кузин Н.Я. Рыночный подход к оценке стоимости зданий и сооружений. - М., Ассоциация строительных ВУЗов, 2010

.Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость. - СПБ, СПБГТУ, 2008.

.Тарасевич Р.И. Оценка недвижимости. - СПб, Изд. СПбГТУ, 2007.

.Теория и методы оценки недвижимости. Учебное пособие. СПб, изд-во Спб ГУЭФ, 2008.

.Управление портфелем недвижимости. Уч. Пособие для вузов. Пер. с англ. - М., ЮНИТИ, 2010.

.Черняк А.В. Оценка городской недвижимости. - М., Русская деловая литература. 2011.

.Экономика и управление недвижимостью. Учебник под ред. Грабовского П.Г. М 2009.

КУРСОВОЙ ПРОЕКТ по дисциплине «Оценка стоимости недвижимости» на тему: «Оценк

Больше работ по теме: