Оценка рыночной стоимости бизнеса ООО "Линкс"

 

Федеральное агентство по образованию

ГОУВПО Ивановский государственный

архитектурно-строительный университет

Факультет коммерческой подготовки и повышения квалификации специалистов

Профессиональная переподготовка по программе: «Оценка стоимости предприятий (бизнеса)»





Выпускная квалификационная работа


на тему: Оценка рыночной стоимости бизнеса ООО «Линкс»
















Иваново 2008 г.

Сопроводительное письмо


мая 2008 г. На основании договора №ХХ от 5 мая 2008 года Оценщик произвел оценку рыночной стоимости бизнеса ООО «Линкс», расположенного по адресу: РФ, Ивановская область, г. Заволжск, ул. Береговая, д. 1. Отдельные части настоящей оценки могут трактоваться только в связи с полным текстом прилагаемого отчета, принимающего во внимание все содержащиеся там допущения и ограничения.

Оценка объекта произведена в соответствии с Федеральными стандартами оценки №1, №2, №3, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденными Приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №№ 256, 255, 254.

Обращаю внимание, что это письмо не является отчетом по оценке, а только предваряет отчет, приведенный ниже. На основании информации, предоставленной и проанализированной в приведенном ниже отчете об оценке объекта, эксперты пришли к заключению, что рыночная стоимость оцениваемого имущества на 5 мая 2008 года составляет:

375 000 рублей (Три миллиона триста семьдесят пять тысяч) рублей

1.Общие сведения


1.1 Основание для оценки


На основании договора № хх от 5 мая 2008 года ЗАКАЗЧИК поручает, а ОЦЕНЩИК производит оценку рыночной стоимости бизнеса ООО «Линкс», расположенного по адресу: РФ, Ивановская область, г. Заволжск, ул. Береговая, д. 1., по состоянию на 5 мая 2008 года.


1.2 Применяемые стандарты оценки


Оценка выполнена в соответствии со Стандартами оценки №1, №2, №3, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденными Приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №№ 256, 255, 254.


1.3 Определение задания на оценку


1.3.1 Заказчик (он же собственник объекта) ООО «Линкс», в лице генерального директора Иванова Н.Н.

153000, Ивановская область, г. Заволжск, ул. Береговая, д. 1

Банковские реквизиты: р/сч 000000000000000000000 в «Название банка», к/сч 00000000000000000000, БИК 000000000, ИНН 0000000000, КПП 000000000 1.3.2. Оценщик ххххххххххххх

Паспортные данные


1.3.3 Цель оценки

Определение рыночной стоимости Объекта с целью его дальнейшей продажи

1.3.4 Эффективная дата оценки

5 мая 2008 года

1.3.5. Дата составления отчета

25 мая 2008 года

1.3.6. Период оценки

с 5 по 25 мая 2008 года


1.4 Основные предположения, допущения и ограничивающие условия


Следующие предположения, допущения и ограничивающие условия являются неотъемлемой частью настоящего Отчета:

Настоящий Отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях.

Заключение о стоимости, содержащееся в Отчете, базируется на данных о сложившейся ситуации на 28 февраля 2008 г. Однако, эти предположения могут измениться с течением времени.

Сведения, полученные Оценщиком и содержащиеся в Отчете, считаются достаточными и достоверными для получения обоснованной оценки. Однако Оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации, поэтому для всех сведений указан источник информации.

Оценщик обязуется соблюдать условия строгой конфиденциальности во взаимоотношениях с Заказчиком, т.е. Оценщик обязуется не разглашать третьим лицам конфиденциальные сведения, полученные от Заказчика, равно как и результаты задания, выполненного для Заказчика, за исключением следующих лиц:

  • лиц, письменно уполномоченных Заказчиком;
  • суда, арбитражного или третейского суда;
  • уполномоченных положениями действующего законодательства лиц, занимающихся экспертизой отчетов профессиональных оценщиков или принимающих для хранения обязательные копии документов, подготовленных профессиональными оценщиками, для целей проведения официальных аттестаций или аккредитаций профессиональных оценщиков.

Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать Отчет иначе, чем это предусмотрено Договором на оценку. Отчет или какая-либо его часть не могут быть предоставлены Заказчиком для использования в целях рекламы, для мероприятий по связям с общественностью без предварительного письменного согласования с Оценщиком.

От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда.

При оценке выводы делались на основании того допущения, что владелец управляет недвижимостью, исходя из своих наилучших интересов.


1.5 Сертификат качества оценки


Подписавшие данный отчет Оценщики настоящим удостоверяют, что:

1.Содержащиеся в отчете анализ, мнения и заключения принадлежат самим Оценщикам и действительны строго в пределах ограничительных условий и допущений, являющихся частью настоящего отчета.

2.Оценщики не имеют ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в оцениваемом имуществе, и действует непредвзято и без предубеждения по отношению к участвующим сторонам.

3.Вознаграждение Оценщиков не зависит от итоговой стоимости, а также тех событий, которые могут наступить в результате использования заказчиком или третьими сторонами выводов и заключений, содержащихся в отчете.

4.Приведенные в отчете факты, на основе которых проводился анализ, были собраны Оценщиками с наибольшей степенью использования их знаний и умений, и являются на их взгляд, достоверными и не содержащими фактических ошибок.

2. Общие данные для оценки


2.1 Исходные данные


Оцениваемый объект:Бизнес ООО «Линкс»Оцениваемые права:Право собственности на оцениваемый объектЦель оценки:Определение рыночной стоимости ОбъектаНазначение оценки:Определение рыночной стоимости объекта с целью его дальнейшей продажиЭффективная дата оценки:5 мая 2008 годаФорма собственности::Частная

2.2 Оцениваемый объект


Оценка бизнеса Общества с ограниченной ответственностью «Линкс».


2.3 Результаты оценки


На основании проведенных анализа и расчетов Оценщики пришли к следующему выводу: рыночная стоимость Объекта, по состоянию на 5 мая 2008 года, составляет:

375 000 рублей (Три миллиона триста семьдесят пять тысяч) рублей


2.4 Квалификация оценщиков


Никто (кроме перечисленных ниже в Отчете) не оказывал существенной профессиональной помощи в составлении этого Отчета.

Исполнители настоящего Отчета имеют профессиональное образование в области оценки.

Оценщик:

хххххххххххххххххххххх диплом о профессиональной переподготовке №ХХХ

Глава 3. Используемая терминология и процесс оценки


3.1 Используемые понятия и определения


Все понятия и определения взяты из следующих документов:

·Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ

Федеральные Стандарты оценки №1, №2, №3, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные Приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №№ 256, 255, 254.


3.2 Международные стандарты оценки


Оценочная деятельность - деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

  • Одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
  • Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
  • Объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
  • Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
  • Платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Предприятие (бизнес) - торговая, промышленная, сервисная или инвестиционная организация, занимающаяся какой-либо экономической деятельностью, в сфере торговли, производства или услуг.

Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Имущество (активы) - представляет собой ресурсы, находящиеся в чьем-либо владении или под чьим-либо (активы) управлением, от которых в будущем с достаточным основанием можно ожидать некоторую экономическую прибыль. Право владения имуществом (активами) как таковое является нематериальным понятием. Однако само имущество (активы) может быть как материальным, так и нематериальным.

Текущие активы - активы, не предназначенные для использования на постоянной основе в деятельности предприятия - например, счета дебиторов, товарные запасы, краткосрочные инвестиции, банковская и кассовая наличность.

Основные активы - это материальные и нематериальные активы, предназначающиеся на две общие категории:

) Недвижимость, производственные средства и оборудование - активы, предназначенные для использования на постоянной основе в деятельности предприятия, включающие в себя земельный участок и сооружения, производственные средства и оборудование, амортизационный резерв (аккумулированные амортизационные начисления) и другие виды активов.

) Прочие долговременные активы - активы не предназначенные для использования на постоянной основе в деятельности предприятия, но находящиеся в долговременном владении. Такие активы включают в себя долгосрочные инвестиции и долгосрочные дебиторские задолженности, гудвилл, отсроченные затраты, патенты, фирменные знаки и другие активы.

Чистые активы - суммарные активы минус суммарные обязательства.

Оборотный капитал - сумма, на которую текущие активы превышают текущие обязательства.

Стоимость - является экономическим понятием, устанавливающим взаимоотношения между товарами и услугами, доступными для приобретения, и теми, кто их покупает и продаст. Стоимость является не историческим фактом, а оценкой ценности конкретных товаров и услуг в конкретный момент времени в соответствии с выбранным определением стоимости. Экономическое понятие стоимости выражает рыночный взгляд на выгоду, которую имеет обладатель данного товара или клиент, которому оказывают данную услугу, на момент оценки стоимости.

Остаточная стоимость - стоимость, определенная по бухгалтерскому балансовому отчету, представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и начисленным износом, рассчитанным по нормам амортизации имущества.

Износ и амортизация - понятия, используемые как в оценке, так и в бухгалтерском учете, могут привести к непониманию смысла, который за ними стоит. Во избежание недоразумений Оценщики, применяя методы воспроизводства и возмещения затрат, могут использовать термины обесценение, износ или начисленный износ, имея в виду любую потерю стоимости относительно полной стоимости замещения (воспроизводства). Такие потери могут относиться к физическому износу, функциональному, или техническому, либо внешнему устареванию. (Термин амортизационные начисления) обозначает скидки, определяемые бухгалтерами для возмещения изначальных затрат на приобретение активов, независимо от принципа, по которому эти начисления производились. Важно отметить, что для Оценщика начисленный износ является функцией рыночных отношений. Амортизационные начисления, в свою очередь, зависят, прежде всего, от конкретного способа вычисления, применяемого бухгалтером, и не обязательно отражают состояние рынка.

Затраты - мера издержек, необходимых для того, чтобы создать объект собственности, сходный с оцениваемым. Эти затраты могут не отличаться от той суммы, которую готов заплатить возможный покупатель. Однако в зависимости от наличия равноценных объектов и активности других покупателей, эти затраты могут быть ниже или выше стоимости на дату оценки.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.

Дата оценки - дата, на которую действительно заключение оценщика о стоимости.

Ставка дисконта - ставка отдачи (доходности), используемая для конвертации денежной суммы, подлежащей выплате или получению в будущем, в текущую стоимость.

Цена - является термином, обозначающим денежную сумму, требуемую, предлагаемую или уплаченную за некий товар или услугу. Она является историческим фактом, то есть относится к определенному моменту времени и месту, независимо от того, была ли она объявлена открыто или осталась в тайне. В зависимости от финансовых возможностей, мотивов или особых интересов конкретного покупателя и продавца, цена, уплаченная за товары или услуги, может не соответствовать стоимости, приписываемой этим товарам или услугам другими людьми. Тем не менее, цена в принципе является индикатором относительной стоимости, приписываемой товарам или услугам конкретным покупателем и/или конкретным продавцом при конкретных обстоятельствах.

Рыночная (курсовая цена) - это цена, по которой акция продается и покупается на вторичном рынке.

Рыночная цена обычно устанавливается на торгах на фондовой бирже и отражает действительную цену акции при условии большого объема сделок. Биржевой курс как результат биржевой котировки, определяется равновесным соотношением спроса и предложения. Цену предложения (оферту) устанавливает продавец, цену спроса (бид) - покупатель. 3.2. Оцениваемые права.

Имущественные права, связанные с объектом оценки, установлены в соответствии с заявлением заказчика, а также на основании свидетельств о государственной регистрации прав (приложение 2) и представляют собой право постоянного (бессрочного) пользовании земельным участком и права собственности на здания, сооружения и оборудование, при этом ограничения прав отсутствуют: объект оценивается свободными от прав его удержания, от долговых обязательств под его заклад, от наложения на него арестов, сервитутов и прочих ограничений и обременений.

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации (часть I, статья 209) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу, что не влечет перехода права собственности к последнему.

Право владения представляет собой возможность иметь у себя данное имущество, право пользования представляет собой возможность использовать его, право распоряжения представляет собой возможность определять юридическую судьбу имущества (отчуждать, уничтожать и т.д.).

Согласно статье 269 ГК РФ земельные участки могут предоставляться лицам в постоянное пользование. Согласно статье 264 ГК РФ лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование.

Указанное лицо вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества.

Здания, сооружения, иное имущество, созданные этим лицом для себя, являются его собственностью.

Согласно статье 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.

3.3 Природные и социально-экономические показатели


Объект находится в Заволжском районе, отличающемся по природно-географическим и социально-экономическим факторам от других районов Ивановской области. Район по этим показателям неоднороден, однако, единое административно-правовое регулирование и экономическая взаимозависимость районов позволяет рассматривать его в качестве регионального описания объекта. В параграфе использована информация из литературы и данные Заволжского комитета государственной статистики.


3.4 Процесс оценки и последовательность определения стоимости


В ходе выполнения задания по оценке работа проводилась по следующим основным направлениям:

1. Изучение материалов и документов, представленных Заказчиком, при допущении, что они, верно, отражают хозяйственное и финансовое состояние предприятия. Эти материалы включали, уставные и правоустанавливающие документы, годовые и квартальные финансовые отчеты предприятия, краткую характеристику состава активов ООО «Линкс».

. Оценка экономического и финансового состояния предприятия исходя из имевшихся в распоряжении оценщиков документов и информации.

. Анализ возможностей применения трех общепринятых подходов к оценке стоимости: затратного, сравнительного и доходного, и обоснование применяемых подходов к оценке.

. Применение затратного подхода - метода скорректированных чистых активов, анализ и оценка активов и обязательств ООО «Линкс» с целью определения стоимости скорректированных чистых активов.

. Применение доходного подхода - метода дисконтированных денежных потоков. Построение чистого денежного потока ООО «Линкс», определение ставки дисконта и расчет стоимости бизнеса.

. Применение сравнительного подхода - метода отраслевых коэффициентов (мультипликаторов). Анализ данных и продажах объектов аналогов с целью выведения ценовых показателей, используемых для оценки ООО «Линкс».

. Внесение итоговых корректировок.

. Согласование полученных результатов.

. Написание отчета об оценке.

Глава 4. Анализ текущей экономической ситуации в Ивановской области


Заволжский район Ивановской области расположен на левом берегу реки Волги, на границе Ивановской и Костромской областей Центрального региона России. От областного центра г. Иваново Заволжский район находится на расстоянии 113 километров.

Заволжский район как административно-территориальная единица, впервые был образован Указом Президиума Верховного Совета РСФСР 29 августа 1958 года. После ликвидации района в 1963 году он вновь был образован 9 октября 1968 года.

Центром района является город Заволжск - город районного подчинения, образован 4 октября 1954 года.

На территории района расположены: поселок городского типа Заречный и 164 сельских населенных пункта. Административно район разделен на 11 сельских и одну поселковую администрации.

По состоянию на 01.01.2006 года площадь района составляет 1148 кв.км., численность населения 20,8 тыс.чел., в том числе городское 14,0 тыс.чел., сельское - 6,8 тыс. чел. Население района из года в год убывает, так как смертность значительно превышает рождаемость.

Заволжский район относится к промышленно - сельскохозяйственным районам Ивановской области. Производственные предприятия района:

ОАО «Заволжский химический завод им. М. В. Фрунзе»;

ОАО «Фибровая фабрика»;

ИОООИ «Помощь»;

ОАО «Заволжское лесопромышленное предприятие»;

МУП «Заволжский лесопункт».

Производством сельскохозяйственной продукции в районе занимается 19 сельскохозяйственных предприятий.

С 1973 года действует железнодорожная ветка Заволжск-Первушино Северной железной дороги, которая значительно облегчила перевозку грузов для района.

До 2004 года перевоз пассажиров и транспорта через реку Волгу осуществлялся теплоходами и паромом Кинешемского речного пароходства, а в зимнее время по льду. В ноябре 2004 года открыто движение по автомобильному мосту через Волгу. Мост связал между собой Заволжский и Кинешемский районы Ивановской области. Открыты автобусные маршруты Заволжск-Кинешма и Заволжск-Иваново. Введение в строй моста позволит успешнее решать многие вопросы жизнеобеспечения района.


4.1 Анализ социально - экономического развития Заволжского района на 2006 год и до 2008 года


Прогноз социально - экономического развития Заволжского района на 2006 год и до 2008 года составлен в соответствии со сценарными условиями социально-экономического развития Российской Федерации и методическими рекомендациями Управления экономики и прогнозирования. Прогноз составлен в двух вариантах. Основой для расчета показателей прогноза явились данные предприятий и организаций района, центра занятости населения, пенсионного фонда, фонда медицинского страхования, фонда социального страхования, налоговой инспекции, центральной районной больницы, управлений, комитетов и отделов администрации района.

Показатели, приведенные в прогнозе, могут не совпадать с данными статистики, т.к. статистика собирает отчеты с определенного круга предприятий и организаций, а в прогнозе учтены результаты работы всех предприятий и организаций, расположенных на территории района.

Промышленность в районе представлена следующими предприятиями: Химическая промышленность - группа предприятий с головным предприятием ЗАО «Заволжский химический завод».

Лесная, деревообрабатывающая и целлюлозно-бумажная промышленность - ОАО «Фибровая фабрика».

- ОАО «Заволжское лесопромышленное предприятие».

МУП «Заволжский лесопункт».

Легкая промышленность - Трикотажная фабрика «Заречье».

Пищевая промышленность - ОАО «Заволжский хлебокомбинат».

В 2004 году практически все отрасли хозяйства района работали с убытками. Общая сумма убытков по району составила 39,3 млн.руб. Наибольшие убытки в сумме 30,9 млн.руб. получены в промышленности. Ведущим промышленным предприятием района на протяжении многих лет являлся «ОАО «Заволжский химический завод им. М.В.Фрунзе». В общем объеме произведенной промышленной продукции, его доля составляла в разные годы от 66 до 75 %. В последние годы завод значительно снижает темпы производства. Идет сокращение кадров, стали регулярными задержки с выплатой заработной платы. С 2002 года завод из прибыльного предприятия стал убыточным. Основными причинами снижения производства продукции является дефицит оборотных средств, проблемы со сбытом готовой продукции, снижение темпов производства в текстильной промышленности, для которой завод поставлял свою продукцию. В конце 2003 года начался процесс реорганизации завода путем выделения нескольких юридических лиц. В настоящий момент существует группа предприятий с головным предприятием ЗАО «Заволжский химический завод». Однако, улучшения работы не произошло. На одном из предприятий начата процедура банкротства. В 2005 году ожидается резкое снижение объемов производства и большое сокращение численности работающих. Районные показатели по выпуску промышленной продукции, в основном, зависят от показателей химзавода, т.к. остальные промышленные предприятия работают без значительных колебаний.

В апреле месяце 2004 года, не выдержав конкуренции на рынке хлебобулочных изделий, остановлено единственное в районе предприятие пищевой промышленности Заволжский хлебокомбинат. Работающие сокращены, предприятие было выставлено на торги и выкуплено предпринимателем, который планирует вновь открыть завод.

В сельском хозяйстве района работает 18 сельскохозяйственных предприятий, 60 крестьянских фермерских хозяйств. По результатам работы за 2004 год по отрасли «сельское хозяйство» получены убытки в сумме 5144 тыс.руб.. По сравнению с предыдущим годом убыточность снижена на 4448 тыс.руб.

Сельскохозяйственные предприятия работают в очень тяжелых условиях. Техника морально и физически устарела, на приобретение новой нет средств. Количество крестьянских хозяйств из года в год сокращается, заметной роли в экономике района они не играют.

Население района занимается выращиванием сельскохозяйственной продукции на своих приусадебных участках или участках в коллективных садоводческих товариществах. Из-за сокращения численности рабочих мест в сельскохозяйственных предприятиях и невозможности найти работу, значительная часть сельского населения вынуждена заниматься натуральным хозяйством. В районных показателях раздела «Сельское хозяйство» более половины объемов выпуска продукции принадлежит населению.

В подготовке раздела «Малое предпринимательство» встретились большие трудности, т.к. налоговая инспекция отказывает в получении интересующей нас информации. Прогнозировать увеличение роли малого бизнеса в экономике района сложно из-за отсутствия средств в бюджете на его поддержку.

Районные показатели в разделе «Инвестиции» состоят из объемов средств ОАО «Заволжский химический завод им. М.В.Фрунзе» и объемов средств, выделенных из бюджета области, для строительства и приобретения жилья и техники по линии администрации района. На химзаводе весь объем инвестиций направлен на капитальный ремонт производственных зданий и сооружений и приобретение оборудования. За последние годы объемы инвестиций на этом предприятии значительно снизились. Инвестиции, выделяемые из бюджета области администрации района, направляются на строительство поликлиники в г. Заволжске, строительство водовода, приобретение жилья и техники и т.д.

При заполнении разделов «Труд» и «Денежные доходы и расходы населения» использованы:

- целевая программа «Развитие трудовых ресурсов для отраслей экономики Заволжского района Ивановской области на период до 2010 года»;

данные предприятий и организаций, расположенных на территории района;

данные районного отдела ЗАГС о рождаемости и смертности;

данные районного центра занятости населения о количестве безработных; информация центральной районной больницы о поло-возрастном составе населения

района;

- данные пенсионного фонда о количестве пенсионеров, инвалидов.

Большая часть населения района имеет низкий денежный доход. Средняя заработная плата по району за 2004 год составила 2919 рублей, в 2005 году ожидается 3337 рублей. Среднедушевой доход в 2004 году был 1613 рубля, в 2005 году ожидается 1764 рубля, т.е. более 75 % населения района имеет денежный доход ниже прожиточного минимума.

Превышение доходов населения над расходами объясняется тем, что значительные денежные суммы уходят в товарооборот городов Кинешмы, Костромы, Иванова и др. из-за недостатка в торговой сети района таких товаров, как сложно-бытовая техника, верхняя одежда, мебель, меха, ювелирные изделия и др.

Продолжается сокращение сети бюджетных учреждений. В 2004 году закрыты 7 аптечных пунктов, 1 основная школа и 2 начальных школы. В первом полугодии 2004 года произошло объединение Заволжского лицея и основной школы № 2, реорганизация Дома школьника и детско-юношеской спортивной школы в Центр дополнительного образования для детей.


4.2 Обзор отрасли


4.2.1 Данные об объемах производства основных видов продукции лесной отрасли России в январе-мае 2006 года: комментарии Гринпис России

Опубликованы данные Федеральной службы государственной статистики о производстве основных видов промышленной продукции, в том числе лесной отраслью, в январе-мае 2006 г. Данные показывают, что лесная отрасль вошла в период "устойчивой стабилизации" - в смысле прекращения роста производства основных видов продукции.

Это является вполне закономерным итогом истощительной системы лесопользования и того хаоса, который наблюдается в российском лесном хозяйстве на протяжении последних пяти лет. Если реформирование лесной отрасли и дальше будет происходить таким же образом, отрасль неизбежно перейдет от "устойчивой стабилизации" к спаду и разорению.

Сравнение объемов производства как за май, так и за первые пять месяцев 2006 г. с соответствующими периодами 2005 г. все еще показывает рост по большинству видов продукции. Но сравнение майских объемов производства с апрельскими за 2006 г. показывает заметное снижение; та же самая картина наблюдалась и в апреле.

Вот данные Федеральной службы государственной статистики об объемах производства основных видов продукции лесной отрасли России в январе-мае 2006 года.

Пиломатериалы - 8,4 млн куб. м (105,2% по сравнению с январем-маем 2005 г.). Производство в мае по сравнению с апрелем 2006 г. - 86,3%. Фанера клееная - 1,0 млн куб. м (112,7% по сравнению с январем-маем 2005 г.). Производство в мае по сравнению с апрелем 2006 г. - 96,7%. Древесно-волокнистые плиты твердые - 155 млн усл. кв. м (108,5% по сравнению с январем-маем 2005 г.). Производство в мае по сравнению с апрелем 2006 г. - 95,0%. Древесно-стружечные плиты - 1,5 млн усл. куб. м (104,9% по сравнению с январем-маем 2005 г.). Производство в мае по сравнению с апрелем 2006 г. - 83,8%. Целлюлоза товарная - 994 тыс. тонн (101,3% по сравнению с январем-маем 2005 г.). Производство в мае по сравнению с апрелем 2006 г. - 85,8%. Бумага - 1,6 млн тонн (102,3% по сравнению с январем-маем 2005 г.). Производство в мае по сравнению с апрелем 2006 г. - 99,3%.


4.2.2 Анализ деревообрабатывающей отрасли

Согласно данным Госкомстата, ситуация в лесопромышленном комплексе области, несмотря на рост объема производства продукции в действующих ценах за последний год на 19%, остается нестабильной и характеризуется наличием весьма опасных для экономики области проблем: нехваткой сырья, физическим и моральным износом основных фондов, дефицитом инвестиционных ресурсов, отсутствием государственного регулирования и поддержки.

Очень нестабильное положение сохраняется на протяжении последних 4-5 лет с производством промышленной продукции в лесозаготовительной и деревообрабатывающей отраслях. Так, вывезено древесины для отправки потребителям и для переработки в 2004 году 3223.2 тысячи кубометров при почти 10 миллионной расчетной лесосеке и составило 93.7% от соответствующего периода 2003 года, в лесопилении соответственно 386.6 тысяч кубометров и 90.2% к 2003 году.

В целом по России производство продукции резко упало с 1989 по 2005 год соответственно: по вывозке древесины с 351 до 97 млн. куб. м., по пиломатериалам с 83 до 18.6 млн. куб. м., по бумаге с 5.3 до 3.5 млн. тонн. При этом отсутствуют признаки преодоления спада в этих отраслях в целом по России.

Государство через разрушительную систему банкротств передало предприятия за бесценок, порой по цене металлолома машин и оборудования, в частные руки. Порой такие руки оказались нечестными. В результате Заволжский, Кинешемский, Юрьевецкий, Наволокский, Вичугский и другие бывшие леспромхозы практически не работают, люди остались без работы, уменьшилось поступление налогов от реализации производимой лесопродукции. Надо учесть, что большинство этих предприятий являются основными, предприятиями районов области, со всеми вытекающими последствиями.

Новые хозяева предприятий, не обремененные какими-либо обязательствами в пользу государства, не имея долгосрочных инвестиционных планов по расширению производств, улучшению качества выпускаемой продукции, "выжимают" из действующего оборудования остатки для получения прибыли. Износ основных фондов повсеместно достиг критической черты и скоро в области может начаться настоящее бедствие. Из-за отсутствия лесозаготовительной техники, лесовозов, средств для оплаты за лесфонд, топлива и т.д. не работают многие лесопункты. Сельские лесхозы, колхозы уже не имеют лесовозов на вывозку древесины.

И все же посещая современные отечественные деревообрабатывающие предприятия и радуясь их успехам, одновременно испытываешь неудовлетворенность. И задаешься вопросом: почему не видно отечественных станков и оборудования? Как же так получается что огромная лесная держава, с богатыми традициями в области деревообработки, не имеет своего деревообрабатывающего станкостроения? Нельзя же всерьез говорить о нескольких заводах, которые продолжают с грехом пополам выпускать далекие от совершенства станки. Это по сравнению с тысячами больших, средних и совсем маленьких фирм Европы, которые стабильно выпускают самое современное деревообрабатывающее оборудование

Все это относится и к оцениваемому оборудованию. Заводами изготовителями производиться очень небольшое количества оборудования отечественного производства.

Бывают случаи, когда завод-изготовитель включает в число дополнительных опций даже такие устройства безопасности, как кнопки аварийной остановки, тепловую защиту электродвигателей, тормозные устройства пильных и фрезерных шпинделей. В основном это касается простых, недорогих станков, когда стоимость отдельного узла реально влияет на общую цену станка. Иногда встречаются конструктивные ошибки, недопустимые с позиций безопасности оборудования. Например, был поставлен станок, в котором пневматическая распределительная аппаратура была смонтирована в одном шкафу с электроаппаратурой, что является грубейшим нарушением по технике безопасности при эксплуатации данного оборудования.


4.2.3 Лесные ресурсы

Леса Ивановской области занимают 1037,5 тыс. га или 44 процента от общей площади. По экспертным оценкам для обеспечения минимальных биологических потребностей человеку необходимо 0,07 га леса. На каждого жителя области приходится 0,7 га леса (мир в целом - 0,8, Россия - около 5). Для области с высокой концентрацией промышленности и высокой плотностью населения леса имеют особое важное социально-экономическое значение, являются не только кладовой древесины, различных видов дичи, дикорастущих плодов и ягод и источником эстетического наслаждения, но и основным типом наземных экосистем, поддерживающим устойчивость биосферы, включая чистку воздуха, воды и стабилизирующих круговорот биогенных элементов. Специалисты оценивают состояние лесов Ивановской области как удовлетворительное. Доля хвойных лесов изменилась незначительно и составляет 46% от лесопокрытой площади. Возрастная структура характеризуется следующими показателями: молодняки составляют 29%, средневозрастные 38%, приспевающие - 20%, спелые и перестойные - 15%, соотношение по классам возраста улучшается. Основной продукцией леса является древесина, объем ее заготовки в последние годы снижается. В 1997 году заготовлено 337,4 тыс.куб. при расчетной лесосеке главного пользования - 1388,2 тыс.куб. или 27%. Неполное использование расчетной лесосеки связано с ограниченным спросом на древесину из-за неплатежеспособности предприятий и населения. Кроме заготавливаемой древесины лес располагает значительным количеством побочной продукции. По данным Костромской лесной опытной станции каждый гектар лесопокрытой площади области в среднем может дать 1,9 кг ягод брусники, клюквы, черники, голубики, 11,5 кг грибов и 2,7 кг лекарственного сырья, что в общей сложности составит около 2 тыс.тонн ягод, 11 тыс.тонн грибов, 3 тыс.тонн лекарственного сырья и значительное количество других даров природы. В лучшие годы в области заготавливалось до 500 тонн ягод, 1000 тонн грибов и более 100 тонн лекарственного сырья. В настоящее время их заготовка сведена до минимума. Кроме того, каждый гектар лесопокрытой площади в год выделяет от 10 до 30 тонн кислорода и ассимилирует из воздуха до 11 тонн окиси углерода, что способствует улучшению экологической обстановки на территории области. Для поддержания леса в удовлетворительном состоянии лесоводами области проводится значительная работа по уходу. Лесовосстановление проводилось путем создания лесных культур на площади 2949 га и содействия естественному возобновлению леса на площади 1508 га. В связи со снижением объемов сплошной годичной рубки, управлением лесами предусматривается постепенное снижение объемов посадки лесных культур, при одновременном повышении их качества. Уход за лесными культурами выполнен на площади 11049 га, в том числе механизированным способом на 1382 га. Рубки ухода за лесом проведены на площади 22436 га, при этом заготовлено 401,5 тыс.куб. древесины, что на 50,5 тыс.куб. превышает уровень 1996 года. На фоне сравнительно благополучного уровня ведения лесного хозяйства в системе федеральной службы иное положение в лесах Минобороны, РФ, которые на территории области занимают 43,4 тыс.га. Как показали проверки, расточительство лесных ресурсов, захламленность леса металлоломом, строительными и другими отходами, отсутствие системы ухода за лесом стало нормой в работе военных лесничеств. Кроме того, ими прекращена работа по восстановлению лесов. Посадка лесокультур не проводится с 1992 года. Лесоустройство не проводилось с 1953 года. Меры административного воздействия на руководителей военных лесничеств, как правило, значительных положительных результатов не дают. Не лучше положение в сельскохозяйственных лесах, которых в области 224,9 тыс.га. На протяжении многих лет в погоне за сиюминутной прибылью лес хищнически вырубался. В результате в Фурмановком, Шуйском, Юрьевецком районах спелые леса вырублены полностью. В настоящее время администрацией областное участием заинтересованных структур области и районов, принимаются необходимые меры, обеспечивающие изменение положения к лучшему в системе ведения лесного хозяйства. В 1997 году в лесах области сложилась чрезвычайная пожарная опасность. За пожароопасный сезон в лесах гослесфонда зарегистрировано 239 случаев возникновения пожаров. Только благодаря своевременному обнаружению и тушению загораний в начальной стадии, пройденная пожаром площадь составила только 236 га. Тревогу вызывает состояние лесов, находящихся в ведении Минобороны РФ. Низкой дисциплиной и ответственностью со стороны служб военных лесничеств можно объяснить возрастание в последние годы на их территории лесных пожаров. В результате, только в 1997 году в Гороховецком военном лесхозе на территории Южского и Пестяковского районов площадь пройденная пожаром составила 1400 га. И только благодаря мерам, принятым администрацией области пожар удалось потушить. Значительный ущерб лесному хозяйству наносится и лесонарушениями, количество которых с каждым годом увеличивается. Если в 1996 году было установлено 77 лесонарушений, ущерб составил 216,3 млн.руб, то в 1997 году соответственно 96 и 384,5 млн.руб. Добровольно возместили ущерб 21 нарушитель, а 36 протоколов о лесонарушениях переданы в суды.


4.2.4 Анализ рынка недвижимости Ивановской области

Недвижимое имущество Ивановской области представлено недвижимостью всех форм собственности:

федеральным имуществом, находящимся в собственности Ивановской области;

областным имуществом;

муниципальным имуществом;

имуществом, находящимся в собственности юридических и физических лиц.

В области действует система регистрации прав на объекты недвижимости. Головной организацией является учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество, сделок с ним на территории Ивановской области. Учреждение юстиции имеет свои филиалы во всех районах области.

Областная система технической инвентаризации представлена филиалом государственного унитарного предприятия (ФГУП) Ростехинвентаризация по Ивановской области и развитой сетью его филиалов в районах области. Наличие этих организаций в районах области позволяет совершать сделки с объектами недвижимости и оформлять переход прав на него по месту нахождения объекта недвижимости, не выезжая в областной центр.

На территории Ивановской области расположено 8849 объектов недвижимости федеральной собственности, из них 4788 (общей площадью 3069549,59 кв. метров) объектов закреплены за федеральными государственными учреждениями на праве оперативного управления и 3457 (общей площадью 2274109,96 кв. метров) объектов закреплены на праве хозяйственного ведения за федеральными государственными унитарными предприятиями.

Областная недвижимость представлена 2558 объектами площадью 988387,28 кв.м. В хозяйственном ведении областных государственных предприятий находится 876 объектов площадью 237006,18 кв.м. Областные государственные учреждения владеют 1453 объектами площадью 697553,35 кв.м.

В области имеются 1036 объектов незавершенного строительства, из них 124 объекта федеральной собственности. Часть из них могут быть интересны с точки зрения вложения инвестиций.

На территории Ивановской области расположено 2308 объекта культурного наследия, 184 - федерального значения и 250 - регионального значения. Большинство из них используются в хозяйственной деятельности субъектов. Однако ряд объектов требуют определенных вложений прежде, чем их можно будет задействовать.

В области реализуется ряд инвестиционных проектов по вовлечению в хозяйственный оборот объектов культурного наследия. Инвесторам, как правило, предоставляется право аренды, при условии реализации ими инвестиционного проекта.

Временно неиспользуемые, нежилые помещения в зданиях, принадлежащих государственным организациям, используется в качестве объектов аренды. Арендодателем по договорам аренды областного и федерального имущества выступает комитет по управлению государственным имуществом Ивановской области. Комитет как арендодатель и организация владелец имущества - балансодержатель оформляют договоры аренды, контролируют исполнение арендатором условий договоров. Кроме этого, балансодержатель по отдельному договору на оказание услуг предоставляет арендатору полный набор коммунальных услуг: услуги по охране, уборке арендуемого помещения и прилегающей территории. Величина арендной платы варьируется, в зависимости от зоны, в которой расположен объект аренды, состояния, качества помещения, типа здания. Базовая ставка арендной платы составляет 450 рублей за 1 кв. метр в год.

Администрация области предпринимала и продолжает предпринимать серьезные меры, направленные на то, чтобы привлечь инвесторов, которые намерены осуществлять инвестиции в государственное недвижимое имущество.

5. Финансово - экономический анализ предприятия ООО «Линкс»


Для анализа финансового состояния ООО «Линкс» использовались бухгалтерские балансы за 2006, 2007, 2008 года, отчеты о финансовых результатах, аналитические коэффициенты за те же периоды. Все исходные данные и расчеты приведены в приложении к настоящему отчету.

Общая характеристика. Проведя предварительный анализ данных бухгалтерской отчетности ООО «Линкс» можно сделать следующие выводы.

По состоянию на 1 января 2005 года валюта баланса составляла 7 135 800 рублей. В течении анализируемого периода валюта баланса увеличилась на 4 967 550 тысячу рублей. Итог баланса на 01.01.2007 года составляет 12 103 350 рублей.

Как видно из данных сравнительного аналитического анализа за 2005, 2006, 2007 годы (см. приложение к отчету), внеоборотные активы организации не претерпели значительных изменений произошло небольшое снижение на 250 950 рублей. Произошло снижение нематериальных активов на 10 500 рублей. Основных средств на 549 150 рублей. В то же время появляется новая статья в размере 309 750 рублей отложенные налоговые обязательства.

По оборотным активам картина значительно изменилась. Запасы на предприятии увеличились на 1 853 250 рублей, из них сырье и материалы увеличились на 1 488 900 рублей, готовая продукция на складе увеличились на 403 200 рублей.

За анализируемый период резко выросла дебиторская задолженность. По состоянию на 01.01.2005 года дебиторская задолженность составляла 2 530 500 рублей, на 1.01.2006 год - 6 483 750 рублей, на 01.01.2007 год 5 482 050 рублей. Дебиторская задолженность на последний отчетный период составила 47.55% к итогу баланса.

Данные в сравнительном аналитическом балансе, выраженные в процентах к изменению итога баланса, показывают, за счет каких средств и в какой мере изменилась стоимость имущества организации.

Структура совокупных активов в конце 2006 года и в течении 2007 года характеризуется существенной долей оборотных активов в стоимости имущества, из них основную долю составляет дебиторская задолженность 47,55%.

В конце 2005 года предприятие имело нераспределенную прибыль отчетного года в размере 258300 рублей, в 2006 и 2007 годах эта величина имела отрицательный показатель и составляла -1255 тысяч рублей, -2 376 150 рублей соответственно.

В пассивной части баланса преобладающий удельный вес имеют краткосрочные пассивы. Они составляют 98,28% в пассиве баланса. Большую долю в них занимает кредиторская задолженность: в 2005 году - 1 207 500 рублей, в 2006 году - 877 800 рублей, в 2007 году - 6 809250 рублей. За анализируемый период эта статья увеличилась на 5 601 750 рублей. Так же произошло увеличение статьи займы и кредиты. С 2005 года она увеличилась на 330 750 рублей. Ее вес в балансе - 38,97%.

В 2005 году долгосрочные пассивы у организации отсутствуют. В 2006 и 2007 годах появляются отложенные налоговые обязательства в размере 30 450 рублей в 2006 году и 75 600 рублей в 2007 году.

Не в один из анализируемых периодов предприятие не было обеспечено собственными средствами. Эти показатели имеют отрицательное значение в 2005 году -1 480 500 рублей, в 2006 году -1 099 350 рублей, в 2007 году -2 202 900 рублей.

В то же время растет значение заемных средств в деятельности предприятия. На 01.01.2008 год этот показатель 11 404 050 рублей. Он вырос в два раза по сравнению с 2005 годом (в 2005 году - 5 462 100 рублей).

То есть, можно сказать, что в целом капитал организации сформирован из заемных средств.

Маловероятно улучшение ситуации на анализируемом предприятии. Большое значение имеет управление кредиторской задолженностью отслеживание сроков ее погашения. По мнению оценщика, дальнейшая судьба предприятия напрямую зависит от качества управления, грамотной финансовой политики руководства.

В результате проведенного анализа финансово-хозяйственной деятельности ООО «Линкс» можно сделать следующие выводы:

В целом капитал организации в отчетном 2007 году сформировался за счет заемных источников средств. Доля собственных средств в 2007 году составляла 13,9% в итоге баланса, в то время как доля заемных средств составляла 19,11% в итоге баланса.

В конце 2007 года ООО «Линкс» не располагало собственными оборотными средствами.

Платежеспособность ООО «Линкс» в анализируемом периоде находится на недостаточном уровне для того, чтобы отвечать по собственным обязательствам. Большие проблемы имеются в связи с низкой абсолютной ликвидностью.

Структура собственного капитала за анализируемый период имела тенденцию к снижению, происходит рост заемного капитала.

6. Подходы к оценке рыночной стоимости бизнеса и обоснование причин их выбора


Существует три подхода к оценке стоимости акций.

Затратный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Затратный подход в оценке акций рассматривает стоимость предприятия или доли участия в нем с точки зрения понесенных издержек. В рамках этого подхода проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности, затем определяется текущая стоимость всех обязательств, и, наконец, из обоснованной рыночной стоимости суммы активов вычитается текущая стоимость всех его обязательств. Определенная таким образом стоимость бизнеса делится на количество акций в уставном капитале.

В основе оценки рыночной стоимости всегда лежат конкретные сделки, совершенные на рынке. Сравнительный подход предусматривает использование информации по открытым компаниям, акции которых котируются на фондовом рынке, в качестве ориентиров при оценке предприятий, по которым нет информации о рыночных котировках.

Критериями выбора компаний-аналогов, как правило, являются: принадлежность к определенной отрасли (подотрасли), объем ежегодной выручки, развитость и открытость рынка собственных акций, отсутствие процесса активной скупки акций с целью поглощения другими компаниями, отсутствие убытков за ряд отчетных периодов.

Определение стоимости бизнеса доходным подходом основано на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес больше, чем текущая стоимость будущих доходов, получаемых в результате его функционирования (иными словами, покупатель в действительности приобретает не собственность, а право получения будущих доходов от вложения в собственность).

Аналогичным образом, собственник не продаст свой бизнес по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. Считается, что в результате своего взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов.

Особенности применения трех подходов к оценке.

Затратный подход в меньшей степени приемлем для определения рыночной стоимости миноритарных (неконтрольных) пакетов акций компании, производящей товары и услуги. В то же время информация о рыночной стоимости имущества может быть интересна потенциальному стратегическому инвестору. Результаты оценки, полученные затратным подходом, могут быть скорректированы с учетом продажи неконтрольного пакета и уровня ликвидности акций.

Сравнительный подход при оценке рыночной стоимости акций может оказывать очень большое влияние на итоговое согласование стоимости, если оценщики располагают информацией по сделкам с акциями предприятий, аналогичных оцениваемому. Систематические продажи сопоставимых предприятий или их акций, биржевые котировки позволяют, основываясь на финансовом анализе, оценить отличия объекта оценки от предприятий-аналогов и получить обоснованную цену акций оцениваемого предприятия.

Доходный подход традиционно считается наиболее надежным подходом при оценке бизнеса и акций. Основные трудности, связанные с его применением, - определение обоснованного денежного потока и приемлемой ставки дисконта. Недостатком использования доходного подхода является то, что в основе расчетов используются данные бухгалтерского учета, как правило, имеющие отпечаток вуалирования или даже фальсификации реальных стоимостных показателей.

Обоснование выбора подхода к оценке. В настоящем отчете оценщик применил три подхода к оценке стоимости акций - затратный (методику расчета стоимости акций, основанную на стоимости скорректированных чистых активов), доходный (метод дисконтирования денежных потоков) и сравнительный (метод отраслевых соотношений (мультипликаторов).

Обзор подходов и методов определения рыночной стоимости.

При наличии необходимой и достоверной информации необходимо использовать все нижеприведенные методы оценки бизнеса.

Доходный подход

Сущность доходного подхода: доходный подход оценки отражает мотивацию типичного приобретателя доходного имущества: ожидаемые будущие доходы с требуемыми характеристиками. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость имущества определяется как стоимость прав на получение приносимых данным имуществом доходов. Эта стоимость (рыночная, инвестиционная) определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемых оцениваемым активом.

Существует два метода, которые наиболее часто применяются для пересчёта чистого дохода в текущую стоимость: метод капитализации прибыли и метод дисконтированных будущих денежных потоков.

Метод капитализации прибыли используется, когда ожидается, что предприятие в течение длительного срока будет получать примерно одинаковые величины прибыли (или темпы ее роста будут постоянны). Данный метод не требует прогноза денежных доходов, а основывается на ретроспективных данных. Этапы оценки предприятия методом капитализации прибыли:

1.Анализ финансовой отчетности ее нормализация и трансформация (при необходимости)

2.Выбор величины прибыли, которая будет капитализироваться

.Расчет ставки капитализации

.Определение предварительной величины стоимости

.Проведение поправок на наличие нефункционирующих активов (если таковые имеются)

.Проведение поправок на контрольный и неконтрольный характер оцениваемой доли, а также на недостаток ликвидности (если они необходимы)

Метод дисконтированных будущих денежных потоков

Суть метода дисконтирования денежных потоков заключается в прогнозировании денежных потоков, ожидаемых с наибольшей степенью вероятности в результате деятельности конкретного предприятия, на определенный период в будущем, с последующим приведением их стоимости, а также стоимости предприятия в остаточный период на дату оценки.

Применение данного метода наиболее обоснованно для оценки предприятий, имеющих определенную историю хозяйственной деятельности (желательно прибыльной) и находящихся на стадии роста или стабильного экономического развития. Данный метод в меньшей степени применим к оценке предприятий, терпящих систематические убытки или новых предприятий. Отсутствие ретроспективы прибылей затрудняет объективное прогнозирование будущих денежных потоков бизнеса.

Ожидаемые доходы, как они понимаются в рамках доходного подхода, имеют денежное выражение. В зависимости от характера оцениваемого предприятия, доли акционеров в его капитале или ценных бумаг, а также других факторов ожидаемые доходы могут быть достаточно точно выражены через такие показатели, как чистый денежный поток, дивиденды, прибыли тех или иных форм.

Ожидаемые доходы должны оцениваться исходя из таких характеристик, как природа данного предприятия; структура его капитала; показатели деятельности родственных ему предприятий, взятые в ретроспективе; перспективы развития данного предприятия и отраслей, с которыми оно связано, а также других экономических факторов.

Пересчет ожидаемых доходов в текущую стоимость предприятия осуществляется с учетом ожидаемых темпов роста, времени и периодичности получения доходов, степени риска (то есть степени вероятности получения в будущем дохода, совпадающего с прогнозной величиной), а так же с учетом изменения стоимости денег во времени.

Исследуемые ставки дохода и ставки дисконта должны соотносится с используемым видом ожидаемых доходов. Например, ставка доходов до налогообложения должна сопоставляться с доходом до налогообложения; ставка доходов на чистый денежный поток с доходом на чистый денежный поток.

Алгоритм применения метода дисконтирования денежных потоков (ДДП):

1-ый этап:Выбор модели денежного потока.

-ой этап:Выбор продолжительности прогнозного периода. Проведение анализа валового дохода предприятия и подготовка прогноза валового дохода (т.е. ретроспективный и перспективный анализ валового дохода).

-ий этап:Проведение анализа валовых расходов предприятия и построение прогноза валовых расходов (т.е. ретроспектива и перспектива анализа валовых расходов).

-ый этап:Анализ инвестиций и подготовка их прогноза. Оценка потребности привлечения дополнительных капиталов.

5-ый этап:Расчет денежного потока для каждого года прогнозного периода.

-ой этап:Определение ставки дисконтирования.

-ой этап:Расчет остаточной стоимости предприятия.

-ой этап:Расчет текущей стоимости (PV) будущих денежных потоков (FV) и остаточной стоимости предприятия; определение их суммарного значения.

-ый этап:Внесение заключительных поправок и вывод окончательной величины стоимости.

1 этап. Выбор модели денежного потока осуществляется исходя из существующего деления денежных потоков на два вида:

  • денежный поток для собственного капитала (включает собственный капитал и долгосрочный заемный капитал);
  • бездолговой денежный поток (включает только собственный капитал).
  • Денежный поток для собственного капитала указывает на то, сколько и на каких условиях для финансирования инвестиционного процесса будет привлекаться, помимо собственных, заемных средств. Применительно к каждому будущему периоду, в нем учитывается ожидаемый прирост долгосрочной задолженности предприятия (приток вновь взятых взаймы кредитных фондов), уменьшение обязательств предприятия (отток средств вследствие планируемого на данный будущий период погашения части основного долга по ранее взятым кредитам), выплата процентов по кредитам в порядке их текущего обслуживания.
  • Бездолговой денежный поток не отражает планируемого движения и стоимости заемных средств, используемых для финансирования инвестиционного процесса.
  • В зависимости от учета в денежном потоке инфляционной составляющей, различают номинальный и реальный денежный потоки. Номинальный денежный поток предполагает учет воздействия инфляции на цены и затраты. В случае расчета реального денежного потока инфляция не учитывается.
  • 2 этап. Выбор продолжительности прогнозного периода. Ретроспективный и перспективный анализ валового дохода.
  • В зарубежной практике принята следующая зависимость между ретроспективным и прогнозным периодами: период ретроспективного анализа должен в 2-3 раза превышать прогнозный период.
  • Поскольку в Российских условиях подобная практика трудно реализуема, то с учетом объективного обоснования, период ретроспективного анализа сокращается и, как правило, принимается равным прогнозному периоду.
  • Выбор продолжительности прогнозного периода зависит от двух факторов:
  • он должен быть достаточно долгим для того, чтобы денежные потоки вышли на стабильные темпы роста;
  • этот период не должен быть излишне долгим, так как в этом случае снижается объективность (точность) расчета денежного потока.
  • При прогнозировании валового дохода необходимо учитывать виды, количество структуру и цены на производимую оцениваемым предприятием продукцию; перспективы возможных капитальных вложений; перспективы развития отрасли и экономики в целом; планы менеджмента и бизнес-план предприятия.
  • 3 этап. На этапе проведения ретроспективного и перспективного анализа валовых расходов проводятся следующие мероприятия:
  • изучается структура расходов (постоянные/переменные);
  • оцениваются инфляционные ожидания для каждой группы издержек;
  • определяются амортизационные отчисления (исходя из сложившейся ситуации и будущих изменений);
  • определяются затраты на выплату процентов за пользование кредитом;
  • в целях повышения точности расчетов, следует сравнить полученные результаты с соответствующими данными компаний-аналогов или со среднеотраслевыми данными.
  • 4 этап. Анализ инвестиций предполагает выявление потребности в инвестициях применительно к оцениваемому предприятию и оценку их (инвестиций) структуры по источнику привлечения (собственные/заемные средства).
  • 5 этап. Рассчитывая денежные потоки для каждого года прогнозного периода, рекомендуется рассчитывать несколько вариантов:
  • оптимистический сценарий;
  • наиболее вероятный;
  • пессимистический сценарий.
  • Необходимо также учитывать, какой денежный поток принимается во внимание - номинальный или же реальный, так как в первом случае ставка дисконта так же должна учитывать инфляционные ожидания, а в случае расчета реального денежного потока инфляция не учитывается и ставка дисконтирования рассчитывается на основе реальных доходов.
  • 6 этап. Выбор ставки дисконтирования осуществляется, прежде всего, исходя из выбранной модели денежного потока.
  • Если имеет место денежный поток для собственного капитала, то используются две модели расчета ставки дисконтирования:
  • модель оценки капитальных активов САРМ (Capital Assets Pricing Model);
  • модель кумулятивного построения (или пофакторный метод).
  • Расчет ставки дисконта по модели САРМ производится по формуле:
  • R = R¦ + b (Rm - R¦),
  • где R - ставка дисконта;
  • R¦ - безрисковая ставка дохода;
  • b - коэффициент бета (является мерой систематического риска, связанного с макроэкономическими и политическими процессами, происходящими в стране);
  • Rm - среднерыночная ставка дохода (среднерыночного портфеля ценных бумаг);
  • Модель оценки капитальных активов (САРМ) основана на анализе массивов информации фондового рынка, конкретно изменении доходности свободно обращающихся акций.
  • Коэффициент бета представляет собой меру риска. На фондовом рынке выделяются два вида риска: специфический для конкретной компании, еще называемый несистематическим (определяется микроэкономическими факторами), и общерыночный, характерный для всех компаний, акции которых находятся в обращении, называемый также систематическим (определяется макроэкономическими факторами). В модели оценки капитальных активов при помощи коэффициента бета определяется величина систематического риска. Рассчитывается коэффициент бета исходя из амплитуды колебаний общей доходности акций конкретной компании по сравнению с общей доходностью фондового рынка в целом. В мировой практике коэффициент бета обычно рассчитывается специализированными фирмами на основе анализа статистической информации фондового рынка.
  • В качестве безрисковой ставки в мировой практике используется ставка дохода по долгосрочным государственным долговым обязательствам (облигациям, векселям). В условиях российской действительности корректно вести речь лишь об «условно безрисковой ставке».
  • Таблица 1 дает представление о финансовых инструментах, доходность по которым принимается в российской оценочной практике в качестве безрисковой ставки, а также о частоте и научно-методической обоснованности их применения.
  • Таблица 1

№ п/пНаименование финансового инструментаЧастота примененияНаучно-методическое обоснование применения1Доходность по депозитам СБ, руб.Довольно частоНеверно, т.к. данным финансовым инструментом принимается во внимание не инвестирование, а приращение.2Доходность по векселям СБ, руб.ЧастоПоскольку имеет место участие частного капитала, то имеет место дополнительный риск. 3Ставка рефинансирования ЦБ, руб.Очень частоПрименение оправдано, т.к. данным финансовым инструментом определена ставка инвестирования.4Доходность по облигациям валютнного займа правительства РФ (ОВВЗ), долл. СШАЧастоНаиболее приемлемый вариант.

  • Суть метода кумулятивного построения: ставка дисконтирования принимается состоящей из суммы безрисковой ставки и премии (премий) за риск:
  • R = R¦ + премия за риск,
  • где R - ставка дисконта;
  • R¦ - безрисковая ставка дохода.
  • Премия за риск, предполагает дополнительные риски, связанные с инвестированием в конкретную компанию. Пример факторов за риск инвестирования в конкретное предприятие, учитываемых при определении размера ставки дисконтирования по модели кумулятивного построения, приведен в Таблице 2.
  • Таблица 2

№ п/пВид рискаВероятный интервал1Качество управления0-5%2Размер предприятия0-5%3Финансовая структура (источники финансирования компании)0-5%4Товарная/территориальная диверсификация0-5%5Диверсисификация клиентуры0-5%6Прочие риски0-5%

  • В рамках метода кумулятивного построения ставки дисконтирования возможен другой вариант определения премии за риск, когда премия за риск определяется суммированием величин четырех групп факторов риска:
  • странового риска;
  • отраслевого риска;
  • регионального риска;
  • риска вложений в конкретное предприятие.
  • Страновой риск (премия) - определяется только в том случае, если в качестве безрисковой ставки выбрана ставка доходности по зарубежным государственным облигациям. В остальных случаях страновой риск не учитывается.
  • Отраслевой риск может быть рассчитан на основании коэффициента бета по отраслям.
  • Региональный риск может оцениваться экспертным путем на основе:
  • рейтинговых показателей, присваиваемых регионам международно-признанными рейтинговыми агентствами;
  • возможно использование показателей инвестиционного рейтинга (например, публикуемых в журнале «Эксперт»).
  • Риск вложений в конкретное предприятие определяется на основании результатов финансового анализа деятельности предприятия.
  • Если же выбран бездолговой денежный поток, то ставка дисконтирования рассчитывается по модели средневзвешенной стоимости капитала WACC (Weighted Average Cost of Capital). Расчетная формула для определения ставки дисконтирования (СД) по модели WACC:
  • СД = НПск * ДОск + НПзк * ДОзк,
  • где:
  • НПск - требуемая норма прибыли на обыкновенные акции;
  • НПзк - ставка процента по займу;
  • ДОск и ДОзк - доли собственного и заемного капитала в общем капитале фирмы.
  • В отношении данной модели расчета ставки дисконтирования имеются следующие ограничения:
  • формула расчета более применима в отношении небольших фирм;
  • в условиях России, когда ставки процента за кредит часто довольно сильно колеблются, нужно принимать ставки дисконта переменными на всю глубину расчета.
  • 7 этап. Необходимость расчета остаточной стоимости определяется способностью бизнеса и по прошествии прогнозного периода приносить определенный доход, обусловленный некоторой остаточной (реверсивной) стоимостью.
  • Расчет остаточной стоимости предприятия производится по модели Гордона:
  • Р = CFn+1 / (R - q) = CFn(1 + q) / (R - q),
  • где:
  • Р - остаточная стоимость;
  • CFn+1 - денежный поток первого года постпрогнозного периода;
  • CFn - денежный поток последнего года прогнозного периода;
  • R - ставка дисконтирования;
  • q - ежегодный темп роста денежного потока.
  • 8 этап. Приведение рассчитанных для прогнозного периода денежных потоков и остаточной стоимости предприятия к текущей стоимости производится умножением денежного потока каждого года прогнозного периода на соответствующий коэффициент текущей стоимости и, аналогично, умножением остаточной стоимости на соответствующий коэффициент текущей стоимости. Затем, суммированием полученных результатов определяется рыночная стоимость оцениваемого предприятия.
  • 9 этап. На заключительном этапе, по необходимости, вносятся поправки и определяется окончательная величина рыночной стоимости.
  • Метод избыточного дохода. Суть метода в том, чтобы выявить и оценить гудвилл по остаточной прибыли (прибыли, превышающей нормы по материальным активам). Стоимость предприятия определяется как стоимость материальных активов, тех нематериальных активов, которые оценивались отдельно, и гудвилла. Метод может быть использован только для высокорентабельных предприятий. Он требует тщательного анализа износа активов и их доходности. По этому методу определяется стоимость контрольного пакета акций.
  • Затратный подход
  • Сущность затратного подхода - с точки зрения данного подхода стоимость предприятия рассматривается исходя из определения понесенных данным предприятием издержек (затрат). Применение затратного подхода в оценке бизнеса обосновано в тех случаях, когда компания располагает значительными материальными активами, либо проблематично применение других подходов, либо имеет место особый случай оценки (например, оценка уникальных, исторических объектов и т.д.)
  • Существуют два основных метода определения стоимости бизнеса в рамках затратного подхода: метод накопления активов и метод ликвидационной стоимости.
  • Метод накопления активов
  • Суть метода накопления активов отражает базовая формула:
  • Собственный капиталл = активы - обязательства
  • Балансовая стоимость активов и обязательств предприятия вследствие инфляции, используемых методов учета, и других обстоятельств, как правило, не соответствует рыночной стоимости данных активов. В результате перед оценщиком встает задача проведения корректировки баланса предприятия. Для осуществления этого мероприятия предварительно проводится оценка рыночной стоимости каждой статьи актива баланса в отдельности и определяется текущая стоимость обязательств. Рыночная стоимость предприятия (величина собственного капитала) определяется как разница показателей суммарной величины рыночной стоимости активов предприятия и текущей стоимости всех его обязательств.
  • Алгоритм применения метода накопления активов:
  • 1-ый этап:Нормализация (внесение поправок) балансового отчета на последнюю отчетную дату.
  • 2-ой этап:Расчет рыночной стоимости текущих активов.
  • 3-ий этап:Расчет рыночной стоимости основных средств.
  • 4-ый этап:Расчет рыночной стоимости нематериальных активов (НМА), отраженных в балансе предприятия.
  • 5-ый этап:Выявление и расчет рыночной стоимости нематериальных активов (НМА), не отраженных в балансе предприятия.
  • 6-ой этап:Выявление незарегистрированных обязательств и расчет рыночной стоимости всех имеющихся обязательств.
  • 7-ой этап:Расчет рыночной стоимости собственного капитала путем вычитания из рыночной стоимости суммы активов текущей стоимости всех обязательств.
  • 1 этап. Нормализация балансового отчета представляет собой исключение из последнего отчетного баланса каких-либо единовременных операций, доходов и расходов родственной стороны (например, взаимозачетов) и других расходов по избыточным или не операционным активам.
  • Помимо нормализации, на данном этапе может быть проведена трансформация балансовой отчетности, предусматривающая перевод или изменение данной формы отчетности в соответствии с международно-признанными стандартами. Данная процедура не является обязательной для целей оценки, но позволяет добиться лучших результатов.
  • 2 этап. Текущие активы подразумевают под собой определенные строки второго раздела (Оборотные активы) бухгалтерского баланса.
  • Дебиторская задолженность оценивается путем анализа ее структуры, соответственно как:
  • текущая;
  • просроченная.
  • Товарные и материальные запасы, готовая продукция - обычно оцениваются по себестоимости, а устаревшие подлежат списанию (то есть стоимость их признается равной 0). Другой вариант определения стоимости объектов данной группы представляется соответственно следующей формулы:
  • ЦЕНА объекта = ЦЕНА продажи - ИЗДЕРЖКИ продавца.
  • Инвестиции, или краткосрочные финансовые вложения. Их оценка проводится на основании рыночной информации.
  • Денежные средства не корректируются.
  • 3 этап. Расчет рыночной стоимости основных средств предполагает их анализ на предмет отражения в балансе предприятия.
  • При расчете рыночной стоимости земельных участков, зданий и сооружений, машин и оборудования и используются все возможные подходы к оценке (в общем случае три подхода).
  • 4 этап. К нематериальным активам относятся активы:
  • либо не имеющие материально-вещественной формы, либо материально-вещественная форма которых не имеет существенного значения для их использования;
  • способные приносить доход;
  • приобретенные с намерением использовать в течение длительного периода (согласно Положению №160 по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций только те нематериальные активы могут быть учтены в счете 04, срок использования которых превышает год).
  • Структурно нематериальные активы включают в себя:
  • Интеллектуальную собственность;
  • Отложенные затраты;
  • Цену фирмы (гудвилл).
  • Расчет рыночной стоимости нематериальных активов проводится с применением всех возможных подходов к оценке (в общем случае трех подходов).
  • 5 этап. На этом этапе перед оценщиком стоит задача по выявлению тех нематериальных активов, которые не отражены в балансе предприятия, но имеют место быть, с целью последующего расчета их рыночной стоимости.
  • 6 этап. Данный этап предусматривает следующие необходимые мероприятия:
  • выявляются незарегистрированные обязательства предприятия;
  • производится расчет рыночной стоимости всех имеющихся у предприятия обязательств (то есть перевод их стоимости в текущую стоимость).
  • Результатом реализации на практике шести этапов метода накопления активов, является скорректированный бухгалтерский баланс.
  • 7 этап. На заключительном этапе математическим действием - определением разницы между рыночной стоимостью всех активов предприятия и текущей стоимостью всех его обязательств - устанавливается рыночная стоимость данного предприятия.
  • Метод ликвидационной стоимости предприятия применяется, когда предприятие находится в ситуации банкротства или ликвидации, либо есть серьезные сомнения в способности предприятия оставаться действующим. Ликвидационная стоимость представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник предприятия может получить при ликвидации предприятия, раздельной распродаже его активов и после расчетов со всеми кредиторами.
  • Сравнительный подход
  • Основополагающий принцип, положенный в основу сравнительного подхода, заключается в следующем утверждении: ценность предприятия (бизнеса) определяется тем, за сколько данный бизнес может быть продан на дату оценки при наличии достаточной финансовой информации, иначе говоря, бизнес может быть продан за столько, сколько реально было уплачено за аналогичный бизнес (то есть, эта сделка с аналогичным бизнесом зафиксирована рынком).
  • Сравнительный подход как способ оценки обладает рядом бесспорных достоинств, основным из которых является объективность результативной величины:
  • во-первых, Оценщик основывается на реальных, сформированных рынком ценах о сделках с аналогичным бизнесом; при наличии достаточно сформированного рынка, рыночная стоимость отражает множество факторов: соотношение спроса/предложения на данном сегменте рынка, уровень риска, отраслевые особенности, учитывает перспективы конкретного предприятия, его технологические и финансовые особенности и др.;
  • во-вторых, потенциальный инвестор базируется на принципе альтернативных инвестиций, покупая, прежде всего, будущий доход; таким образом, стоимость предприятия, определенная сравнительным подходом, учитывает инвестиционные ожидания, связанные с оцениваемым бизнесом.
  • Но, одновременно, практическое применение сравнительного подхода сопряжено с рядом ограничений, основными из которых являются:
  • наличие достаточного количества (не менее пяти) объектов, сопоставимых по качеству с оцениваемым;
  • достаточная достоверность информации о значениях параметров, влияющих на качество и цену объектов-аналогов;
  • продажа объектов-аналогов в условиях чистой сделки.
  • В рамках сравнительного подхода выделяют три метода:
  • метод рынка капитала (метод компании-аналога);
  • метод сделок;
  • метод отраслевых коэффициентов.
  • Метод рынка капитала, который базируется на ценах, реально выплаченных за акции сходных компаний на фондовых рынках. Данные о сопоставимых предприятиях при использовании соответствующих корректировок могут послужить ориентирами для определения стоимости оцениваемого предприятия. Преимущество данного метода заключается в использовании фактической информации, а не прогнозных данных, имеющих известную неопределенность. Для реализации данного метода необходима достоверная и детальная финансовая и рыночная информация по группе сопоставимых предприятий. Выбор сопоставимых предприятий осуществляется исходя из анализа сходных предприятий по отрасли, продукции, диверсификации продукции (услуг), жизненному циклу, географии, размерам, стратегии деятельности, финансовым характеристикам (рентабельности, темпам роста и пр.). По этому методу определяется стоимость неконтрольного пакета акций.
  • Метод сделок (продаж) является частным случаем метода рынка капитала. Данный метод основан на ценах приобретения контрольных пакетов акций сходных предприятий либо цен приобретения целых аналогичных предприятий. Цена акций принимается по результатам сделок на мировых фондовых рынках. По этому методу определяется стоимость контрольного пакета акций, позволяющего полностью управлять предприятием.
  • Метод отраслевых соотношений (мультипликаторов) основан на специальных формулах и ценовых показателях, используемых в отдельных отраслях производства. Формулы и ценовые показатели выводятся эмпирическим путем из данных о продажах предприятий. Используется для ориентировочных оценок предприятий.
  • Ценовой мультипликатор - это коэффициент, показывающий соотношение между рыночной ценой предприятия или акции и финансовой базой. Финансовая база оценочного мультипликатора по сути - измеритель, отражающий финансовые результаты деятельности предприятия (например, прибыль, выручка от реализации, денежный поток, стоимость чистых активов, дивидендные выплаты и др.). Расчет мультипликатора предполагает:
  • определение цены акции по всем компаниям, выбранным в качестве аналогов (цена акции берется на последнюю дату, предшествующую дате оценки, либо как среднеезначение между max и min величинами цены за последний месяц); это даст значение числителя в формуле;
  • вычисление финансовой базы (показатель финансовых результатов либо за последний отчетный год, либо за последние 12 месяцев, либо как средняя величина за несколько лет, предшествующих дате оценки); это даст значение знаменателя в формуле.

В оценочной практике используются два типа мультипликаторов:

  1. интервальные мультипликаторы:
  2. цена/прибыль
  3. цена/денежный поток
  4. цена/дивидедтные выплаты
  5. цена/выручка от реализации
  6. моментные мультипликаторы:
  7. цена/балансовая стоимость активов
  8. цена/чистая стоимость активов

Расчет стоимости оцениваемой компании на основе мультипликаторов производится по формуле:


Стоимость объекта оценки = Мультипликатор * База сравнения


База сравнения - это показатель финансовых результатов объекта оценки, соответствующий показателю финансовых результатов объекта-аналога, выступающего в качестве финансовой базы при расчете данного мультипликатора.

Технология выведения итоговой величины стоимости

В результате расчетов стоимости объекта оценки различными подходами и получения нескольких, различающихся между собой, стоимостных показателей, необходимо произвести выбор итоговой величины стоимости объекта оценки.

Существуют два базовых метода выведения итоговой величины стоимости:

  1. математическое взвешивание, в рамках которого выделяют технологию определения средней взвешенной величины и технологию определения средней арифметической величины;
  2. субъективное взвешивание.

Сущность технологии определения средней взвешенной величины в качестве итоговой величины стоимости объекта оценки заключается в присвоении каждому из подходов, используемых в расчетах, соответствующего удельного веса, определяющего сравнительную точность расчетов, причем, значения весовых коэффициентов должны быть в достаточной степени обоснованы, с последующим расчетом итоговой величины стоимости по формуле:

Х = ? Xi * Wi,


где:

Х - искомая средняя взвешенная величина;

Xi - стоимостной показатель, полученный в результате расчетов стоимости объекта оценки i-тым подходом;

Wi - значение удельного веса, присвоенного i-тому подходу.

Технология определения средней арифметической величины в качестве итоговой величины стоимости объекта оценки применяется только в том случае, если оценщик обоснованно доверяет результатам всех, применяемых в конкретной работе, подходов. В этом случае технология средней арифметической является частным случаем технологии определения средней взвешенной величины.

Метод субъективного взвешивания предполагает выведение итоговой величины стоимости на основе словесного описания факторов оценки с точки зрения преимуществ и недостатков каждого применяемого подхода, качества и количества данных в обоснование каждого подхода. В данном случае не используется процентное взвешивание.

При анализе информации, предоставленной руководством оцениваемого предприятия, были сделаны следующие выводы:


ГодСумма (руб)Сумма на 1 акцию (руб)Темпы прироста (%)199487 218,004,731995118 825,006,4436,2199654 510,002,96-54,11997-199837 409,862,03-31,4

Исходя из результатов проведенного финансового анализа, было принято решение доходный подход не применять, так как при сложившейся финансовой ситуации на оцениваемом предприятии невозможно спрогнозировать положительные будущие денежные потоки. в рамках доходного подхода будет использован метод дисконтированных денежных потоков, так как имеется возможность спрогнозировать будущие денежные потоки. При применении затратного имущественного подхода будет использован метод скорректированных чистых активов. При расчете сравнительным походом использовался метод отраслевых соотношений (мультипликаторов).

Глава 7. Оценка затратным подходом (метод скорректированных чистых активов)


Расчет стоимости чистых активов ООО «Линкс» по состоянию на 5 мая 2008 года.

Наименование активов и обязательствКод строки балансаБалансовая стоимость, тыс. руб.Рыночная стоимость, тыс. руб.1. АКТИВЫ1. Нематериальные активы1104,24,22. Основные средства1202215,57466,55*3. Незавершенное строительство13030,4530,454. Доходные вложения в материальные ценности135005. Долгосрочные и краткосрочные финансовые вложения140+250-252006. Прочие внеоборотные активы150309,75309,757. Запасы 2103154,23154,28. НДС по приобретенным ценностям220515,55515,559. Дебиторская задолженность230+240-2445482,055391,7510. Денежные средства26048,348,311. Прочие оборотные активы2700012. ИТОГО активы, принимаемые к расчету (сумма данных пунктов 1-11)1176016920,752. ПАССИВЫ13. Долгосрочные обязательства по займам и кредитам5100014. Прочие долгосрочные обязательства52075,675,615. Краткосрочные обязательства по займам и кредитам6104492,954492,9516. Кредиторская задолженность6206809,256809,2517. Задолженность участникам (учредителям) по выплате доходов63025,225,218. Резервы предстоящих расходов и платежей6500019. Прочие краткосрочные обязательства6600020. ИТОГО пассивы, принимаемые к расчету (сумма данных пунктов 13-19)114031140321 СТОИМОСТЬ предприятия (итого активы (стр.12) минус итого пассивы (стр.20))5 517,75

7466,55* - расчет рыночной стоимости основных средств приведен в приложении.

Проведя соответствующую корректировку балансового отчета ООО «Линкс» и вычтя из совокупных активов стоимость обязательств, определено, что стоимость бизнеса (действующего предприятия), рассчитанная с использованием затратного подхода (методом накопления активов), по состоянию на 05.05.2008 года, составляет

517 750 рублей (Пять миллионов пятьсот семнадцать тысяч семьсот пятьдесят) рублей.

Глава 8. Оценка доходным подходом


В рамках доходного подхода использовался метод дисконтирования будущих доходов. В настоящей оценке, в рамках метода дисконтирования денежных потоков, применялся номинальный денежный поток, приносимый собственным капиталом, после выплаты налогов. Полученный таким образом результат представляет собой стоимость действующего предприятия на дату оценки.


8.1 Анализ и прогноз валовых доходов, расходов и инвестиций компании


В ходе этапа прогнозирования расходов и доходов компании фактически определяются величины отдельных элементов денежного потока: прибыль, амортизационные отчисления, капитальные вложения и изменения в собственном оборотном капитале.


8.1.1 Прогноз чистой прибыли

Прогнозу доходов ООО Линкс предшествует анализ специфики деятельности предприятия.

Для определения реальной динамики хозяйственных результатов оценщиком были проанализированы данные бухгалтерской отчетности ОО Линкс за последние 3 года - 2005-2007 года.

Оценщиком были сделаны допущения, что бухгалтерская отчетность достоверна, то есть, подготовлена таким образом, чтобы обеспечить в наиболее существенных аспектах отражение активов и пассивов, а также финансовых результатов ООО Линкс .

Основным видом деятельности ООО Линкс является обработка дерева.

В связи с отсутствием бизнес - плана на ООО Линкс , отсутствием информации о будущих объемах производства и порядка формирования цен на продукцию предприятия Оценщиком было принято решение о прогнозировании доходов компании на основе анализа ретроспективных данных о динамике годовой совокупной нетто - выручки предприятия за 2005-2007 года. Рост выручки от реализации товаров, продукции, работ, услуг в прогнозный период составит 3,0%.

В постпрогнозном периоде долгосрочный ежегодный темп прироста нетто - выручки был взят на уровне 1% от темпов прироста последнего прогнозного периода.

Ввиду отсутствия качественной информации о структуре себестоимости реализации услуг ООО Линкс, прогноз себестоимости осуществлялся Оценщиком от доли себестоимости реализации в нетто - выручке.

Проанализировав данные об удельном весе себестоимости реализации услуг в выручке предприятия в 2005-2007 годах, при прогнозе себестоимости реализации услуг ООО «Линкс» для каждого года прогнозного и постпрогнозного периодов, Оценщиком был принят средний удельный вес себестоимости от реализации в нетто - выручке предприятия.

Для прогнозирования операционных и прочих внереализационных доходов и расходов Оценщик также использовал ретроспективные данные предприятия.

Для определения величины прибыли после налогообложения в прогнозных периодах, а также в постпрогнозном периоде уровень налога на прибыль принят 24%.

Расчет налога на имущество будет приведен ниже.

При расчете показателя чистой прибыли в постпрогнозном периоде темпы ежегодного прироста, по мнению Оценщика, составит 1%.

8.1.2 Прогноз первоначальной стоимости основных фондов

Анализ темпов изменения первоначальной стоимости групп внеоборотных активов ООО «Линкс» за 2005-2007 года не позволил Оценщику выявить четко выраженных тенденций, экстраполируя которые можно было бы строить прогнозы относительно динамики первоначальной стоимости этих групп активов в прогнозном и постпрогнозном периодах. Поэтому было принято решение укрупнить эти группы и прогнозировать отдельно лишь совокупную стоимость основных средств. Такой подход позволил нивелировать случайные искажения темпов изменения стоимости отдельных групп из состава внеоборотных активов и повысить качество прогнозирования.

Расчет необходимой величины капитальных вложений в прогнозном периоде основывался на необходимости возмещать выбывающие основные фонды. Использование модели Гордона для определения текущей стоимости компании в постпрогнозном периоде предполагает равенство величины капитальных вложений и суммы годовых амортизационных отчислений, либо на некотором среднем уровне, сложившимся в предыдущие года. Расчет нормы амортизационных отчислений будет приведен далее.


8.1.3 Прогноз амортизационных отчислений

Прогноз амортизационных отчислений осуществлялся от средней нормы амортизации определенной по фактическим данным бухгалтерской отчетности ООО «Линкс» за 2005-2007 года, а также планов руководства предприятия.

Прогноз амортизационных отчислений.

Таблица 2

Показатель2005200620072008 прогноз2009 прогноз2010 прогнозПост прогнозный периодПервоначальная стоимость основных средств на конец года, тыс. руб.11510,111566,811585,711617,211652,911684,411800,95Среднегодовая первоначальная стоимость тыс. руб.11977,3511538,4511576,2511601,4511635,0511668,6511785,2Амортизационные отчисления тыс. руб.1078,351038,451041,61043,71046,8510501060,5Среднегодовая норма амортизации %9999999

При расчете величины налога на имущество стоимость прочих внеоборотных средств, а также запасов не учитывалась, так как их величина меньше по сравнению со стоимостью основных средств (здания, машины, оборудования).


Таблица 3

Показатель20072008 прогноз2009 прогноз2010 прогнозПост прогнозный периодСреднегодовая стоимость зданий и сооружений (тыс. руб.)9224,259224,259224,259224,259316,65Ставка налога на имущество %2,002,002,002,002,00Сумма налога на имущество тыс. руб.184,485184,485184,485184,485186,333

Поскольку у предприятия нет долгосрочной задолженности, прибыль после налогообложения представляет собой величину чистой прибыли, используемую в расчете денежного потока.

Для определения прогнозной величины денежного потока необходимо спланировать изменения в величине долгосрочной задолженности и собственном оборотном капитале.

8.2 Динамика собственного оборотного капитала


В соответствии с практикой финансового анализа минимальный уровень собственного оборотного капитала составляет 10% от величины оборотных средств или 5% выручки от реализации. Данный уровень способен обеспечить хотя бы малую независимость предприятия от кредиторов. Спрогнозировать величину собственных оборотных средств достаточно сложно, да и уровень в 10% от оборотных активов, часто раздутых дебиторской задолженностью, может оказаться завышенным. Поэтому, после консультаций и согласований с руководством предприятия, для определения необходимой величины собственного оборотного капитала в качестве расчетной базы будет использоваться выручка от реализации. Требуемый оборотный капитал составит, по мнению Оценщика, 5% выручки от реализации.


Таблица 4

Показатель20072008 прогноз2009 прогноз2010 прогнозПостпрогнозный периодВыручка от реализации тыс. руб.28032,928873,9529740,230632,730938,25Требуемый (5%) тыс. руб.1401,751443,751486,81531,951546,65Действительный тыс. руб.-2128,35Прирост/уменьшение тыс. руб.-40-41-42-15

8.3 Определение ставки дисконта


Аналогично процессу прогнозирования чистой прибыли было принято решение рассчитать среднюю арифметическую долю собственного оборотного капитала по периоду 1998-1999 годы, что соответствует 22%. Таким образом, прирост оборотного капитала будет рассчитываться как процент (22%) от разницы выручки от реализации между соседними интервалами.

ПоказательФактические данные19951996199719981999Выручка, тыс.руб1 0451 3041 8531 9692 163Собственный оборотный капитал, тыс.руб1 3121 5362 361414502Доля собственного оборотного капитала в % от выручки125,5117,8127,421,023,2

Ставка дисконтирования - это ожидаемая ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования или, другими словами, ожидаемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки.

Вследствие неопределенности или риска, связанного с получением будущих доходов, ставка дисконтирования должна превышать безрисковую ставку дохода, то есть должна обеспечивать премию за риск инвестирования в оцениваемое предприятие.

Ставку дисконтирования можно рассчитать тремя способами. Первый способ - с использованием модели капитальных активов - САРМ (Capital Assets Pricing Model). Данный способ применяется для денежного потока для собственного капитала.

В своем классическом варианте формула модели выглядит следующим образом:

= Rf + b(Rm - Rf), где

- ставка дисконтирования,- норма дохода по безрисковым вложениям,- среднерыночная норма доходности,

b- коэффициент бета.

Кроме этого необходимо также учесть страновой риск. При использовании данного способа трудности возникают с определением коэффициента бета. Рассчитанный статистическим методом данный коэффициент оценивает изменение доходности акций отдельных компаний в сопоставлении с изменением доходности фондового индекса. При этом необходимо рассматривать его устойчивость во времени. К тому же в настоящее время нет единого мнения по поводу того, что корректнее выбирать в качестве того или иного элемента модели. Также можно указать, что применение данного способа расчета ставки дисконтирования ограничено рамками нескольких отраслей. Это нефтегазовая и нефтехимическая отрасли, электроэнергетика, связь, металлургический комплекс. Кроме этого, данный способ применим только для денежного потока на собственный капитал. Следовательно, применение данного метода расчета ставки дисконтирования для данного объекта оценки нецелесообразно.

Второй способ расчета ставки дисконтирования - модель WACC (Weighted Average Cost of Capital) (средневзвешенной стоимости капитала). Данный способ применяется для денежного потока для всего инвестированного капитала и определяется по следующей формуле:


СД = НПск * ДОск + НПзк * ДОзк,


где:

НПск - требуемая норма прибыли на обыкновенные акции;

НПзк - ставка процента по займу;

ДОск и ДОзк - доли собственного и заемного капитала в общем капитале фирмы.

Так как была выбрана модель денежного потока для собственного капитала, данный способ также неприменим.

Поэтому за основу расчета был выбран третий способ - метод кумулятивного построения, который наилучшим образом учитывает все виды рисков инвестиционных вложений, связанные как с факторами общего для отрасли и экономики характера, так и со спецификой оцениваемого предприятия. Данный метод применим в случаях, когда фондовый рынок недостаточно развит или акции компании не обращаются на рынке, а предприятие-аналог найти сложно.

Метод основан на экспертной оценке рисков, связанных с вложением средств в оцениваемый бизнес. Ставка дисконтирования рассчитывается путем сложения всех выявленных рисков и прибавления к безрисковой ставке дохода. Инвестиционные вложения в российский рынок характеризуются повышенным уровнем риска, что приводит к более высокой ставке дисконтирования. Общая посылка такова - чем больше риск, тем выше ожидаемая ставка отдачи на вложенный капитал. При этом премия за каждый вид риска определяется в интервале от 0% до 5%. В западной теории оценки определен перечень основных факторов, которые должны быть проанализированы. Источниками служат материалы Мирового банка.

Безрисковое вложение средств подразумевает то, что инвестор независимо ни от чего получит на вложенный капитал именно тот доход, на который он рассчитывал в момент инвестирования средств. В качестве безрисковой нормы доходности можно выбирать только доходность по государственным ценным бумагам. Причем, срок обращения этих бумаг должен совпадать с периодом распоряжения свободными денежными средствами инвестора. Анализ финансового рынка (по данным журнала "Эксперт" за апрель 2008 года) позволяет сделать выводы, что доходность по рублевым депозитам сроком на 1 год - 9,92%. Рейтинг этих бумаг на международном рынке растет. В данном случае безрисковая ставка принята на уровне 10 %.

Для определения дополнительной премии за риск инвестирования в определенную компанию изучаются следующие наиболее важные факторы:

Размер компании. Фактор риска, связанный с размером компании, заключается в том, что относительно небольшие фирмы имеют более неустойчивую динамику развития, чем их крупные отраслевые конкуренты, в связи с этим инвесторы, как правило, требуют дополнительную норму дохода для покрытия риска. В результате проведенного анализа Оценщиком была определена надбавка за риск в размере 4%.

Финансовая структура. Финансовая структура компании была рассмотрена с точки зрения ликвидности, финансовой устойчивости и независимости. Совместный анализ показателей и сравнение их с рекомендованными значениями позволил определить уровень надбавки за риск финансовой структуры в размере 4%.

Производственная и территориальная диверсификация. Инвестируя средства в бизнес, рациональный инвестор следит за тем, чтобы его вложения были хорошо диверсифицированы. То есть, равнозначные доходы должны поступать от различных сфер бизнеса, имеющих, в идеале, отрицательную корреляцию, что защищает от одновременных потерь во всех сферах бизнеса. При низкой диверсификации доходов компании инвесторы склонны получать повышенную норму дохода. Поскольку доходы в прогнозном и постпрогнозном периодах будут поступать в основном от 2-х направлений бизнеса, то уровень риска близок к максимальному. Надбавка за риск определена в размере 3%.

Диверсификация клиентуры. Риск потери клиентуры характерен для всех компаний. Однако потеря клиента в различной степени отражается на объемах сбыта различных предприятий. Чем меньше зависимость компании от одного или нескольких крупнейших клиентов, тем, при прочих равных условиях, она стабильнее. При этом, как правило, недостаточно знать долю одного крупнейшего клиента в выручке. Необходимо охарактеризовать клиентский рынок в целом. Чем выше конкуренция между потребителями конкретной компании, тем меньше премия за риск. Исходя из полученной информации, премия за риск для предприятия определена в размере 3%.

Рентабельность предприятия и прогнозируемость его доходов. Важное значение для успешного развития бизнеса имеет способность компании генерировать прибыль. Чем выше прибыль по сравнению со среднеотраслевыми значениями, тем больше компания привлекательна для инвестора. Однако высоких прибылей не всегда достаточно для привлекательности. Не меньше высокой рентабельности инвесторы ценят стабильность дохода, возможность спрогнозировать его заранее. Если компания отвечает и этому требованию, то инвестор не нуждается в документальных стимулах для приобретения компании в виде премии за риск. Ориентируясь на финансовый анализ предприятия в ретроспективном периоде, Оценщик считает возможным принять премию за риск равную 5%.

Качество управления. Качество управления находит свое отражение во всех сферах существования компании. В определенном смысле компания есть то, что сделало с ним управление. То есть, текущее состояние компании, и перспективы ее развития во многом предопределены качеством управления. Зачастую очень сложно определить все те отдельные моменты (показатели), на которые управление оказало особо сильное влияние. Так, управление оказывает влияние на размер чистых активов, диверсификацию производства и, в определенной степени, клиентуру, финансовое состояние и рентабельность компании. Логично определять премию за риск качества управления как среднюю величину от всех ранее рассчитанных премий, кроме премий за размер компании. Величина премии за риск составила 4%.

Прочие риски. На деятельность предприятия могут оказывать влияние, в основном, три глобальных области. Это политическая нестабильность и изменение в законодательстве; экономические риски; риски в отрасли. Риски политической нестабильности и изменения в законодательстве и экономике являются общими для всей экономики России, и поэтому они уже учтены в безрисковой ставке и характеризуют уровень странового риска для инвестиций в Российскую экономику. К рискам отрасли можно отнести следующие: риск недостатка и достоверности информации, отсутствие государственной поддержки, риски фондового рынка и т.п. Величина премии за прочие риски составила 3%.

Таким образом, ставка дисконта определенная по модели кумулятивного построения составила = 10% + 4% + 4% + 3% + 3% + 5% + 4% +3% = 36%.


8.4 Определение стоимости бизнеса в постпрогнозный период


Помимо рассчитанных денежных потоков, в прогнозные годы необходимо также определить стоимость компании в постпрогнозном периоде.

В расчете стоимости компании в постпрогнозном периоде была использована модель Гордона:

рыночная стоимость бизнес доход

V= G / (Rn - g)


где

V - стоимость в постпрогнозный период,

G - денежный поток, который может быть получен в начале четвертого года,

Rn - ставка дисконта для собственного капитала (36%),

g - ожидаемые темпы роста денежного потока в постпрогнозном периоде (1% в нашем случае).

При использовании модели Гордона должны быть соблюдены ряд условий:

  1. темпы роста денежного потока должны быть стабильны
  2. капитальные вложения в постпрогнозном периоде должны быть равны амортизационным отчислениям
  3. темпы роста денежного потока не могут быть больше ставки дисконта.

Дисконтирование спрогнозированных денежных потоков произведено по формуле текущей стоимости на конец периода.

Расчет фактора текущей стоимости осуществляется по формуле:


r = 1/(1+R)n


r- фактор текущей стоимости,

R - ставка дисконта,

n - число периодов.

Далее определенный таким образом фактор текущей стоимости умножается на величину денежного потока в прогнозном периоде за соответствующий период.

Рассчитанная нами стоимость компании в поспрогнозном периоде представляет собой сумму денежных средств, за которую можно было бы продать компанию по истечению прогнозных лет работы. Для того, чтобы учесть данную величину при продаже компании не через четыре года, а сегодня, суммарный денежный поток должен быть дисконтирован. После чего, полученная величина от дисконтирования стоимости компании в постпрогнозном периоде прибавляется к чистому денежному потоку, определенному за прогнозный период.

Расчет денежного потока и определение стоимости бизнеса.


Таблица 5

Показатели200820092010Постпрогнозный периодДоходы, тыс. руб.29392,6530266,2531158,7531464,3Затраты, тыс. руб.: в том числе29488,230040,530905,731202,85себестоимость28296,4528847,729712,930010,05амортизация1043,71046,8510501060,5налог на имущество184,485184,485184,485186,333Налогооблагаемая прибыль, тыс. руб.-95,55225,75252261,45Итого прибыль, тыс. руб.-95,55225,75252261,45Налог на прибыль (0,24)054,660,963Чистая прибыль, тыс. руб.-95,55171,15191,1198,45Денежный поток, тыс. руб.-95,55171,15191,1198,45амортизация (+)1043,71046,8510501060,5погашение кредита (-)0000капитальные вложения (-)220,5220,5220,5220,5прирост(-) / уменьшение (+) оборотного капитала40414215Чистый денежный поток, тыс. руб.685,65954,45976,51023,75Ставка дисконта 36%0,77200,57090,41740,3069Текущие стоимости денежных потоков прогнозного периода, тыс. руб.504518,7388,5Выручка от продажи в постпрогнозный период, тыс. руб.2924,25Текущая стоимость выручки от продажи, тыс. руб.854,7Рыночная стоимость предприятия, тыс. руб.2265,9

Таким образом, стоимость бизнеса (действующего предприятия) определенная с использованием доходного подхода (метода дисконтирования денежных потоков), по состоянию на 05.05.2008 года составляет:

265 900 рублей

(Два миллиона двести шестьдесят пять тысяч девятьсот) рублей.

Глава 9. Сравнительный подход


Сравнительный подход в оценке бизнеса предполагает, что ценность активов определяется тем, за сколько они могут быть проданы при наличии достаточно сформированного рынка.

В рамках сравнительного подхода использовался метод отраслевых соотношений (мультипликаторов)

В настоящее время существует определенный банк данных о продаже предприятий, сведения о которых опубликованы в журнале «Реформа».

В публикациях этого журнала имеются подробные сведения о предприятиях, включая балансовые отчеты и отчеты о прибылях и убытках. Оценщиком проведена выборка в 2004 году.

Для сравнения выбран мультипликатор:


М= Ц / ЧА


Где:

Ц -цена продажи

ЧА - стоимость из расчета чистых активов.


Таблица 7

№ п/пНаименование предприятийУК (руб.)Чистые активы (руб.)МЖурнал «Реформа» (номер, дата)1О0О «МИКС» Костромская обл. 310800447216000,523№135 10.20042ООО «ТТ» г. Вичуга 334006730061500,53№130 10.20043ООО«Дерево» Московская обл. г. Воскресенск6897146622260,30№119 09.20044ООО «Линкс»0,451

М = (0,523 + 0,53 + 0,30) / 3 = 0,451

Тогда стоимость ООО «Линкс» составит:


С = 0,451 * 5517750 = 2 488 505 рублей


Таким образом, исходя из проведенных расчетов, можно сделать следующий вывод:

стоимость бизнеса (действующего предприятия) определенная с использованием сравнительного подхода, по состоянию на 05.05.2008 года составляет 2 488 505 рублей (Два миллиона четыреста восемьдесят восемь тысяч пятьсот пять) рублей.

Глава 10. Согласование результатов


Анализируя применимость каждого метода для оценки нашего объекта, мы пришли к следующим выводам:

Неоспоримым преимуществом затратного подхода является то, что он базируется на реальной стоимостной оценке существующих активов предприятия, большую часть которых, как правило, составляют собственные средства. Недостатком подхода является невозможность учета будущих денежных поступлений и уровня отдачи на существующие активы. Поэтому затратный подход, как правило, определяет верхнюю границу оценочной стоимости предприятия. Подход с точки зрения доходности обладает преимуществом учета прогнозных оценок, опирается на ожидания администрации относительно будущих доходов, расходов и капитальных вложений. Однако, он сориентирован не на факты, а на умозрительные заключения относительно возможных вариантов будущего развития, обоснованных в большей или меньшей степени. Данный метод показывает, какую сумму в общем случае готов заплатить инвестор, ориентирующийся на собственные ожидания относительно результатов деятельности предприятия и нормы отдачи на производственные вложения. Доходный подход дает итоговый результат существенно ниже того, который показывает метод накопления активов, что соответствует российской практике, где бизнес акционерных обществ, в силу специфики создания (большинство акционерных обществ являются правоприемниками государственных предприятий, созданных в период социалистической затратной экономики) и в силу особенностей российской налоговой системы (стимулирование раздувания себестоимости для сокращения налогов) не всегда ставит перед собой целью максимальное извлечение прибыли.

Сравнительный подход является единственным подходом, учитывающим ситуацию на рынке. К недостаткам данного подхода можно отнести проблему степени сравнимости оцениваемой фирмы и предприятий-аналогов.


Таблица 8

ПодходСтоимость, руб.Удельный весСтоимость, руб.Затратный подход5 517 7500,31 655 325Доходный подход2 265 9000,1226 590Сравнительный подход2 488 5050,61 493 100ИТОГО3 375 015

Стоимость бизнеса (стоимость действующего предприятия) ООО «Линкс» по состоянию на 05 мая 2008 года, с учетом округления составляет: 3 375 000 (Три миллиона триста семьдесят пять тысяч) рублей.

Используемая литература


1. Бутова Г. Ф. Учет основных средств, малоценных и быстроизнашивающихся предметов. - М.: Экспертное бюро, 1997.

. Валдайцев С. В. Оценка бизнеса и инновации. - М.: Филинъ, 1997.

. Вернер Беренс, Питер М. Хавранек. Руководство по оценке эффективности инвестиций. - М.: Инфра-М, 1995.

. Виленский П. Л., Лившиц В. Н., Орлова Е. Р., Смоляк С. Л. Оценка эффективности инвестиционных проектов. - М.: ДЕЛО, 1998.

. Грязнова А. Г., Федотова М. А. Оценка бизнеса. - М.: Финансы и статистика, 2004.

. Грязнова А. Г., Федотова М. А., Мамонова Л. Б. Оценочная деятельность в России. Сборник научных трудов - М.: Финансовая академия при Правительстве РФ, 1998.

. Межрегиональный деловой журнал «Корпорация» №1(1/2004)00

Журнал «Реформа» №119 от 09.2004г., №130 от 10.2004г., № 135 от 10.2004г.

. Денисов А.Ю., Соломович В. Г. Переоценка основных фондов.

. Рекомендации и нормативное регулирование. Общероссийский классификатор основных фондов. М.: ИКЦ «ДИС», 1997.

Литвак Б. Г. Экспертные оценки и принятие решений. - М.: Патент 1996.

. Ллойд Э., Ледерманн У.. Справочник по прикладной статистике. - М.: Финансы и статистика 1989.

. Майкл Бромвич. Анализ экономической эффективности капиталовложений. - М.: Инфра-М, 1996.

. Пратт Шеннон П.. «Оценка бизнеса».

. Экономика Ивановской области: состояние, проблемы развития. Под ред. В.И. Тихонова, Б.Д, Бабаева. - Иваново, 2002.

Приложение 1


Отчет о прибылях и убытках

Код стр.на 01.01.2006на 01.01.2007.на 01.01.2008Выручка (нетто) от реализации товаров, продукции, работ, услуг (за минусом налога на добавленную стоимость, акцизов и аналогичных обязательных платежей)102286922170,7528032,9Себестоимость реализации товаров, продукции, работ, услуг2021442,052139929523,9валовая прибыль 291426,95771,75-1491Коммерческие расходы3047,25213,1556,7Управленческие расходы4000Прибыль (убыток) от реализации (строки (010-020-030-040))501379,7558,6-1547,7II Операционные доходы и расходыПроценты к получению60258,3119,7193,2Проценты к уплате70463,05527,1943,95Доходы от участия в других организациях80Прочие операционные доходы90158,55137,55168Прочие операционные расходы100562,8223,65236,25Прочие внереализационные доходы1200396,91368,15Прочие внереализационные расходы130192,15157,5206,85Прибыль (убыток) до налогооблажения (050+060-070+080+090-100+120-130)140578,55304,5-1205,4отложенные налоговые активы14155,65232,05отложенные налоговые обязательства14230,4545,15Налог на прибыль150-320,25-161,70прибыль (убыток) от обычной деятельности160258,300Чистая прибыль (нераспределенная прибыль отчетного периода (160=170-180)190258,3168-1018,5Оценка имущества


Основная причина выбора затратного подхода для оценки имущества предприятия - отсутствие необходимых условий для применения доходного и сравнительного (рыночного) методов.

Сравнительный подход в настоящее время использовать невозможно по следующим причинам:

во-первых, отсутствует рынок предприятий - рынок слияний и поглощений (нам неизвестны достоверные случаи продажи действующих предприятий, если речь не идет о малых предприятиях) и поэтому методику сделок мы не можем применить;

во-вторых, данных о продажах подобных объектов при проведении анализа не выявлено, а при оценке объектов недвижимости в составе единого имущественного комплекса методически некорректно рассматривать продажи отдельных объектов вне данного комплекса;

в-третьих, отсутствует рыночная информация о финансово-хозяйственной деятельности предприятий, аналогичных оцениваемому предприятию, поэтому для оценки невозможно использовать метод оценочных мультипликаторов.

Таким образом, три основные методики оценки сравнительного подхода (методика рынка капитала, методика сделок и методика оценочных мультипликаторов) нельзя применить.

Несмотря на предпочтительность доходного метода оценки имущества предприятия, следует помнить о естественных ограничениях его применения. Доходный метод обоснованно применим тогда, когда, можно четко выделить конкретный поток дохода (прибыли), который приносит имущество самостоятельной хозяйственной единицы. Исходя из вышеизложенного, невозможно применить доходный метод к оценке имущества заказчика. Оцениваемое имущество является частью имущественного комплекса, и выделить конкретный поток дохода, который приносит оцениваемое имущество, не представляется возможным.

В связи с этим мы считаем наиболее обоснованным использование для оценки имущества затратного подхода.


Определение рыночной стоимости объекта недвижимости затратным подходом


Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта.

Анализ лучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ) позволяет определить из всего спектра физически возможных, законодательно разрешенных и экономически оправданных вариантов использования недвижимости тот, который обеспечивает ее наибольшую доходность, при этом анализ ЛНЭИ призван указать вариант использования, существенный не только с точки зрения его полезности и доходности, воспринимаемых на основании существующих сделок, но и с точки зрения наличия на рынке реальной потребности в таком использовании, отраженной в определенной дефицитности аналогичных объектов и в наличии достаточного спроса на них. Цель анализа ЛНЭИ - сформировать базу, на которой собственно и будут применены методы оценки стоимости объектов, причем ЛНЭИ может отличаться от существующего использования объекта. В контексте рыночной стоимости (наиболее вероятной цены продажи) ЛНЭИ - наиболее вероятное использование недвижимости, следуемое из анализа рынка, несмотря на то, что в принципе может существовать некоторый уникальный инвестиционный проект, неизвестный оценщику, обладающий большей прибыльностью, чем ЛНЭИ.

Совершенно очевидно, что физически возможным вариантом использования объектов. является его использование только в качестве объектов нынешнего использования в силу конструкции зданий и местоположения. Законодательных ограничений на использование существующего объекта в указанных выше целях нет. На основании изложенного и учитывая назначение объекта оценки, определяется рыночная стоимость, и текущее использование рассматривается по прямому назначению.

Общие сведения.

В работе оцениваются следующие объекты недвижимого имущества:


Таблица 1

Наименование объектаЗдание пилорамыГод постройкиНет сведенийПлощадь, м2300 кв.м.Материалы и конструкции Конструктивное исполнениеФундаментКирпичный ленточный Стены Тесовые ПерекрытияДеревянныеКровляШифер ПолыЗемляные Проемы Деревянные Отделочные работы Отсутствуют Внутренние санитарно-технические работы и освещениеЭлектроосвещение Прочие работы

В результате непосредственного осмотра установлено, что здание находится в удовлетворительном состоянии, существенных дефектов конструкций не обнаружено.


Таблица 2

Наименование объектаЗдание столярного цехаГод постройкиНет сведенийПлощадь, м224003Материалы и конструкции Конструктивное исполнениеФундаментКирпичный ленточный Стены Кирпичные ПерекрытияЖелезобетонные КровляМягкая, шиферная ПолыБетонные ПроемыГлухие, филенчатые Отделочные работыОкраска Внутренние санитарно-технические работы и освещениеЭлектроосвещение, отопление Прочие работы

В результате непосредственного осмотра установлено, что здание находится в хорошем состоянии, коммуникации работают.


Таблица 3

Наименование объектаПристройка к столярной мастерскойГод постройкиНет сведенийОбщая площадь, м24323Материалы и конструкции Конструктивное исполнениеФундаментКирпичный ленточный Стены Тесовые ПерекрытияДеревянные КровляРулонная ПолыЗемляные ПроемыДеревянные Отделочные работыОтсутствует Внутренние санитарно-технические работы и освещениеЭлектроосвещение Прочие работы

В результате непосредственного осмотра установлено, что здание находится в удовлетворительном состоянии.

Таблица 4

Наименование объектаЗдание раздевалкиГод постройкиНет сведенийПлощадь, м2403Материалы и конструкции Конструктивное исполнениеФундаментКирпичный ленточный Стены Кирпичные ПерекрытияЖелезобетонные КровляРулонная ПолыБетонные ПроемыДеревянные Отделочные работыОтсутствует Внутренние санитарно-технические работы и освещениеЭлектроосвещение, отопление Прочие работы

В результате непосредственного осмотра установлено, что здание находится в неудовлетворительном состоянии, коммуникации нарушены. Стены имеют сквозные трещины.

Определение восстановительной стоимости объектов недвижимости.

Восстановительная стоимость оцениваемого объекта недвижимости была определена с использованием сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) и сборников укрупненных показателей по видам работ (УПВР). Последовательность выполнения оценки в случае использования данной методики включает в себя следующие этапы:

. Выбор объекта-аналога из базы нормативных данных.

. Корректировка показателя единичной стоимости объекта-аналога с учетом отличий от Объекта оценки.

. Определение стоимости Здания в базисном уровне цен используемой нормативной базы.

. Перевод стоимости из базисного уровня цен используемой базы данных в цену на дату оценки.

. Вычитание суммы накопленного износа из полученной величины стоимости Объекта.

Восстановительная стоимость возведения здания-аналога принята по данным об укрупненных показателях восстановительной стоимости зданий и сооружений для целей переоценки основных фондов (УПВС), разработанных в 1970-1972 годах, поскольку это единственная база удельных показателей себестоимости строительства, в которой учтены все основные строительные затраты по всем 12 главам сводного сметного расчета.

Таким образом, в составе показателей восстановительной стоимости зданий учтена полная восстановительная стоимость зданий, т.е. все затраты на возведение строительных конструкций здания, на выполнение санитарно-технических устройств внутри здания, а также на выполнение работ по электроосвещению здания, устройству каналов, приямков, закромов и т.п.; в показателях восстановительной стоимости зданий учтены также накладные расходы и плановые накопления строительных организаций, учтены затраты, связанные с производством работ в зимнее время, расходы по организованному набору рабочих, затраты на проектно-изыскательские работы, на содержание дирекций строящихся предприятий и на технадзор, связанные с применением премиальных систем оплаты труда, затраты на возведение и ликвидацию временных сооружений с учетом стоимости возврата материалов от разборки временных зданий и сооружений, затраты на непредвиденные расходы и прочие лимитированные внеобъемные затраты.

Корректировка показателей единичной стоимости производится в соответствии с указаниями и разъяснениями по применению УПВС.

Если оцениваемый объект имеет ряд отличий от выбранного объекта-аналога, то это должно быть учтено путем корректировки показателя стоимости. Корректировка показателя стоимости объекта-аналога на отличия отдельных строительных элементов по сравнению с характеристиками Объекта оценки производится путем умножения исходного значения стоимости из сборника УПВС на общий коэффициент корректировки. Значение общего коэффициента определяется путем перемножения всех поправочных коэффициентов.

Переход к ценам на дату оценки

Восстановительная стоимость оцениваемого Объекта в уровне цен на дату оценки определяется путем пересчета стоимости строительства в уровне цен 1969 года, сначала в уровень цен 1984 года, а затем - в уровень цен на дату оценки с использованием соответствующих коэффициентов и индексов цен на строительно-монтажные работы по характерным конструктивным системам зданий и сооружений в региональном разрезе.

Информационной основой для определения индексов являются данные регистрации текущих цен потребления на материалы, конструкции и изделия, а также показателей оплаты труда, других затрат и прибыли на 1 чел.-день затрат труда работников, занятых на строительно-монтажных работах в базовых подрядных организациях.

Коэффициенты учитывают усредненные стоимости производства работ, средние цены на материалы, изделия и конструкции, изменение заработной платы рабочих, изменение стоимости эксплуатации строительных машин, изменение сметной стоимости строительных материалов, конструкций и изделий, снабженческих наценок, транспортных и заготовительно-складских расходов, изменение стоимости энергоресурсов, изменение массы накладных расходов.

При пересчете базисной стоимости нужно иметь в виду, что налог на добавленную стоимость следует учесть дополнительно.

Пересчет сметной стоимости из цен 1969 года в цены декабря 2007 г. производился на основании Приложения №1 к постановлению Госстроя СССР от 11 мая 1983 г. №94; Приложения к письму Госстроя СССР от 6 сентября 1990 г. №14-Д; Приложение к письму Росстроя № ВБ -82/02 от 16.01.2008 г.


К69 - 2008 = 1,17 х 1,05 х 1,6 х 0,95 х 49,27 = 92,00


Учитывая вышеизложенное, стоимость строительства в целом определяется как:


Сзд = С69 х К 69-2008х Vобщ х НДС х Пинв


где:

С69 - стоимость строительно-монтажных работ в ценах 1969 года по сборнику УПВС;

К69-2008 - индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ;

Vобщ - общий объем объекта;

НДС - налог на добавленную стоимость (18 %);

ПРинв - предпринимательская прибыль, - это требуемая сумма превышения выручки над общими затратами на строительство, которая позволяет назвать данный проект финансово-оправданным для застройщика.

Величина предпринимательской прибыли определена в размере 20 % от полной стоимости строительства с учетом НДС для оцениваемого имущества, в среднем по Ивановскому региону (на основании исследования и анализа рынка инвестиций в отрасль) - производственные здания.

Расчет восстановительной стоимости объекта (на примере здания столярного цеха) приведен в таблице 5:

Таблица 5

Столярный цехПлощадь, кв.м.2400Строительный объём, куб.м.9600Номер сборника УПВС9Номер таблицы сборника24бВосстановительная стоимость 1 куб.м (м.) объекта в ценах 1969 г. в руб. по УПВС17,4Восстановительная стоимость объекта оценки в ценах 1969 г. в руб. по УПВС167 040Индекс цен на строительные работы к 2006 году (К1)92,00НДС (18%)1,18Прибыль предпринимателя (20%)1,2Восстановительная стоимость объекта на дату оценки, в руб.21 760 635

Результаты расчетов полной восстановительной стоимости сведены в таблицу 6.


Таблица6.

№ п/пНаименование объектов оценкиПолная восстановительная стоимость руб.1. 1Здание пилорамы3 150 2442. Здание столярного цеха21 760 6353. Пристройка к столярной мастерской3 700 2504. Здание раздевалки606 639ИТОГО:

Определение величины накопленного износа объектов оценки.

При оценке объекта учитывается его износ, который подразделяется на три вида: физический, функциональный и износ внешнего воздействия.

Физический износ

Определение износа объектов недвижимости

Износ - это технико-экономическое понятие, выражающее уменьшение степени дальнейшей эксплуатационной пригодности или уменьшение потребительской привлекательности тех или иных свойств объекта со временем. Уменьшение эксплуатационной пригодности при этом может обуславливаться как ухудшением технических характеристик объекта, так и увеличением вероятности такого ухудшения.

С точки зрения экономики износ выражается в уменьшении относительной стоимости объекта со временем, или в обесценивании.

Причины износа могут лежать либо в самом объекте, либо в ближайшем окружении этого объекта (в аналогах или технологической цепочке, в которую традиционно включен объект), либо в областях, не имеющих непосредственного отношения к объекту.

Физический износ, есть ухудшение первоначальных технико-экономических свойств, обусловленное естественным изнашиванием конкретного объекта в процессе эксплуатации и под воздействием различных природных факторов.

Физический износ представляет собой нормальный эксплуатационный износ объекта собственности. Он является результатом прошлых периодов функционирования, открытости природным воздействиям или влиянию технологической среды предприятия, обусловлен внутренними дефектами, вызванными вибрацией и технологической нагрузкой, длительными простоями, авариями и катастрофами. При этом надо заметить, что в результате физического износа могут не только ухудшаться технические характеристики объекта, но и увеличивается вероятность возникновения поломок и аварий, что может привести к уменьшению остаточного срока службы всего объекта или некоторых его конструктивных элементов.

Физический износ основных, конструктивных элементов был принят по данным технического паспорта.

Так как здание с 70-75 % (в среднем 72.5 %) физического износа считается полностью изношенным (и, следовательно, не имеющий потребительной стоимости), для перевода физического износа в экономические показатели и наоборот необходимо использовать коэффициент:

100 / 72.5 = 1.4, т.е. Иэ = 1.4 * Иф,


где Иэ - экономические показатели износа (амортизация); Иф - физический износ по данным визуального осмотра в соответствии с ВСН 53-86(р).

Функциональный износ заключается в не соответствии объекта оценки современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Функциональный износ связан в основном с избыточностью площадей и несоответствием объемно-планировочных и конструктивных решений оцениваемого объекта современным стандартам. В данном случае признаков функционального износа зданий не обнаружено.

Износ внешнего воздействия (экономический износ)

Износ внешнего воздействия - это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного экономическими, политическими или другими факторами. С учетом неразвитости рынка недвижимости незначительными объемами сделок с недвижимостью производственного назначения, износ внешнего воздействия был принят в размере 35%.

Результаты расчетов по зданию столярного цеха сведены в таблицу 7.


Таблица 7. Расчет накопленного износа, здания Столярного цеха

Восстановит стоимость 21 760 635Физический износ70%Восстановит стоимость с учетом физического износа6 528 190Функциональный износ-Внешний износ35%Итоговая стоимость с износом 4 243 323

Стоимость объекта недвижимости: здания Столярного цеха , общей площадью 2400м2, расположенного по адресу: Ивановская область, г. Заволжск, ул. Береговая д. 1, принадлежащего ООО «Линкс», определенная с использованием затратного подхода по состоянию на 5.05.2008 г. составляет 4 243 323 рубля

Величина стоимости остальных зданий приведена в таблице 8.


Таблица 8.

№ п/пНаименование объектовРыночная стоимость по затратному подходу1. Здание пилорамы1 023 8292. Здание столярного цеха4 243 3233. Пристройка к столярной мастерской1 443 0974. Здание раздевалки350 300ИТОГО:7 060 549

Определение стоимости недвижимого имущества сравнительным подходом

Подход по сравниваемым продажам определяет рыночную стоимость на основе анализа недавних продаж объектов недвижимости, которые схожи с оцениваемым объектом по физическим характеристикам, использованию, доходу, который они приносят. Он базируется на принципе замещения, согласно которому при наличии нескольких товаров или услуг с относительно равной полезностью наиболее распространяемым и пользующимся спросом станет товар с наименьшей ценой. Данный подход к оценке стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта таким же образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов.

Метод прямого сравнительного анализа продаж включает в себя следующие этапы:

  • выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте рынка. внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сопоставимых объектов. В той мере, в которой оцениваемый объект отличается от сопоставимых, в цену аналогов должны быть внесены поправки, с тем чтобы определить, за какую цену они были бы проданы, если бы обладали теми же характеристиками, что и оцениваемый объект.

В связи с недостаточной развитостью рынка недвижимости Заволжского района, и технического состояния представленных к оценке зданий, метод сравнительного анализа продаж в данном отчете применить не удаётся, так как невозможно подобрать необходимое число аналогов оцениваемых объектов.

Определение стоимости недвижимого имущества доходным подходом

Вследствие нестабильной экономической обстановки в РФ, невозможно с достаточной достоверностью предсказать изменение ставки дисконтирования и ситуацию на рынке недвижимости в будущих периодах, поэтому представляется некорректной оценка методом дисконтирования денежных потоков, так как оба параметра необходимые для ее проведения являются неопределенными величинами. С учетом вышесказанного, рыночную стоимость объекта, полученную при использовании метода капитализации дохода, так же нельзя принять как адекватно отражающую реальную стоимость объекта оценки. Таким образом, в данном случае расчет рыночной стоимости доходным методом не представляет интереса, так как дает заведомо недостоверную стоимость.

Согласование результатов

С учетом всего вышесказанного можно сделать вывод, что рыночная стоимость объекта представляет собой остаточную стоимость, полученную затратным методом.

Итоговое заключение о рыночной стоимости объектов.

Полученная оценка рыночной стоимости в дальнейшем может использоваться в качестве отправной точки в ходе переговоров с партнерами при определении условий реализации имущественных прав, рассмотрения дел в суде по разделу имущества и т.д.

На основании имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа с применением методик оценки, обсужденных с Заказчиком, можно сделать следующее заключение:

На предприятии имеется 3 объекта недвижимости. В результате выполненной оценки их рыночная стоимость, с учетом НДС, по состоянию на 05.05.2008 года составила:

060 549 (семь миллионов шестьдесят тысяч пятьсот сорок девять) рублей.

Определение стоимости оборудования.

При расчете рыночной стоимости оборудования учитывается ряд особенностей:

  • Нарушение комплектности снижает его рыночную стоимость; при этом необходимо различать частичную и полную потерю работоспособности в связи с некомплектностью оцениваемого оборудования.
  • Необходимо учитывать степень пригодности оборудования, при этом следует иметь в виду, что она определяется не только технической возможностью ремонта и сложности его технологии, но и возможностью приобретения необходимого комплекта запасных частей: для оборудования, снятого с производства, прекращается и выпуск запасных частей.
  • В отличие от недвижимости, номенклатура машин и оборудования, их функциональные, конструктивные и эксплуатационные характеристики изменяются более динамично и радикально, что резко сужает возможности и границы применения в целях оценки средних цен или индексов средних цен.
  • Оборудование редко воспроизводится в виде точных копий, что во многих случаях делает невозможным прямое определение их восстановительной стоимости, как стоимости воспроизводства.
  • Для оборудования гораздо более актуальна, чем для недвижимости, и более трудной в разрешении является проблема определения экономических последствий физического и функционального износа и устаревания.
  • При ориентации на цены аналогов нужно иметь в виду, что перед дилерами остро стоят задачи продвижения товаров, и расширения рынков сбыта, и они при определении нижней границы предложения далеко не всегда ориентируются на себестоимость оборудования, цену приобретения или балансовую стоимость.
  • Необходимо учитывать технический уровень и уровень качества оборудования.

Следует заметить, что ниже приведенная классическая процедура была по необходимости незначительно изменена в процессе оценки. Это было сделано в целях разрешения проблем оценки, присущих российскому рынку, а так же с учетом специфики имущества.

Определение стоимости оборудования затратным подходом

Стоимость комплекса оборудования предлагаемого заводами изготовителями по состоянию на 5 мая 2008 г. включая НДС 18%, согласно ежемесячному информационно-справочному сборнику «Машины и оборудования» №4 2008 года, учредитель ООО Информационно-производственный центр «ИнфПро» составляет:


Таблица 9

№ п/пНаименование и марка оборудованияМаркаКол-воСтоимость замещения на дату оценки, руб.1. Токарно-винторезный1К625Д15900002. Вертикально-сверлильный2С13212100003. Заточной станок наждак напольныйТШ-31780004. Универсально-заточнойВ3-318 12100005. Заточной станок наждак настольныйТШ-11510006. Фрезерный горизонтальный6К82Г17390007. Поперечно-строгальный 7305ТД13050008. Пресс кривошипный КД212812200009. Односторонний шипорезный станок ШО-16125000010. Линия сращивания165000011. Односторонний шипорезный станок ШО-16125000012. Станок шипорезный, двухсторонняя обработкаШД10-8145000013. Долбёжный станокСВВ2-2286600014. Сверлильно-пазовальный станок горизонтальный СВПГ-2А пн.19400015. Рейсмусовый станок СР6-10116300016. Сверлильно-пазовальный станок СВПГ-2А19400017. Компрессор СО-7А11500018. Фуговальный станок СФ6-B220800019. Фрезерный станокФСШ 1-А (к)424000020. Многопильный станок СДМ-3112700021. Торцовочный станокЦКБ-40.0147300022. Четырёхсторонний С26-2Н129000023. Водяной котёл Для суш.камер и пом.120 кВтАГГУ-120337500024. Сушильная камера ПАП СПМ-14145200025. Сушильная камера ПАП СПМ-15145200026. Пилорама рамнаяP 63-4Б137500027. Циркульная пила Ц6-2(к)15400028. Фрезерный станокФСШ 1-А (к)16000029. Станок двухпильный-кромкообрезной <#"justify">Расчет износа, обусловленного техническим состоянием оборудования, на день осмотра. Физическое состояние оборудования оценивалось после его осмотра и на основании сведений, полученных об их состоянии от ведущих специалистов предприятия-владельца. Определение физического износа оборудования проводилось двумя методами:

Методом эффективного возраста.

Определяем износ оцениваемого оборудования, учитывая особенности, технические возможности, физический, функциональный, внешний износ, с учётом того ,что в течении всего времени эксплуатации производился ремонт с заменой отдельных ответственных узлов. Для оборудования проработавшего больше срока его экономической жизни (срока службы) и продолжающего еще работать, коэффициент физического износа определяется следующим образом:


Фи= Тх/Тсс х 100, где


Тэф - эффективный возраст,

Тсс - срок службы.

Методом экспертных оценок.

Предусматривает привлечение специалистов для определения физического состояния машин и оборудования в соответствии с оценочной шкалой.

  1. Установление стоимости оборудования с учетом естественного износа (неустранимого и устранимого), функционального износа по формуле:

Срын = Сп хКи*Кт* (1-S/100); где


Сп - стоимость нового оборудования,

S - совокупный износ,

Кт - коэффициент, учитывающий стоимость транспортировки и демонтажа оборудования (анализ рыночных цен на транспортировку и демонтаж оборудования дает возможность распределить коэффициент так: демонтаж - 5% от стоимости, 3% - транспортировка).

Совокупный износ (S) определяем по формуле:


S = (1 - (1 - F/100) x (1 - V/100) х (1- Е/100)) х 100,


где:

S - суммарный или совокупный износ (%);- физический износ (%);- функциональное устаревание (%).;

Е - экономический износ (%)

Функциональный износ (V) определяем методом анализа текущих эксплуатационных расходов аналога и объекта оценки:


;


где

Па, По - производительность аналога и объекта определяются по экспертной шкале.

Nми - коэффициент торможения морального износа (0,8)- отражает торможение прямого отношений производительностей. В нашем случае функциональный износ принят равным нулю.

Е - экономический износ. Принят равным нулю.

Итоги расчета износа оборудования представлены в приложении.

Стоимость оборудования определенная с использованием затратного подхода приведена в таблице №10 .

Стоимость объектов оценки: оборудования, расположенного по адресу: Ивановская область, Линкс», определенная с использованием затратного подхода по состоянию на 05.05.2008 г. составляет 4 967 500 рублей.

Определение рыночной стоимости оборудования сравнительным подходом

При расчете рыночной стоимости оцениваемого оборудования сравнительным подходом (метод сравнения продаж) сведений о продаже бывшего в употреблении аналогичного оборудования не выявлено (анализ средств массовой информации и поиск в Интернете). В качестве объектов-аналогов были приняты сделки по купле-продаже нового оборудования. В качестве поправок для приведения стоимости объектов аналогов к оцениваемым объектам применялись: поправка на физическое состояние (износ) и поправка на модель (модификацию). Результаты расчетов приведены в таблице № 11.

Определение рыночной стоимости оборудования доходным подходом

Вследствие нестабильной экономической обстановки в РФ, невозможно с достаточной достоверностью предсказать изменение ставки дисконтирования и ситуацию на рынке оборудования в будущих периодах, поэтому представляется некорректной оценка методом дисконтирования денежных потоков, так как оба параметра необходимые для ее проведения являются неопределенными величинами. С учетом вышесказанного, рыночную стоимость объекта, полученную при использовании метода капитализации дохода, так же нельзя принять как адекватно отражающую реальную стоимость объекта оценки. Таким образом, в данном случае расчет рыночной стоимости доходным методом не представляет интереса, так как дает заведомо недостоверную стоимость.

Согласование результатов

При получении в результате оценки, проведенной двумя подходами, разных величин необходимо согласовать эти результаты, поэтому целесообразно определять окончательную величину путем придания каждому результату соответствующего веса.. В затратном подходе наиболее точно учтены цены на оборудование, а также особенности изменения стоимости оборудования с учетом накопленного износа. Данные, используемые в затратном подходе (предоставленные заказчиком), взяты из бухгалтерских документов. При определении стоимости сравнительным методом имеется ограниченная информация на данный вид оборудования, так как оборудование находится в продаже невозможно определить состоялась ли сделка покупки с ценой продавца. Целью согласования результатов используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них и выбор единой стоимостной оценки. Подходы сравниваются по следующим критериям:

  • адекватности целям и задачам отчета;
  • качество информации, на основании которой проводился анализ;
  • способность подходов учесть конъюнктурные колебания и стоимость денег.

Результаты отличаются друг от друга.

Результаты, полученные затратным подходом, показывают величину средств, затраченных владельцем на приобретение оборудования.

Метод сравнения продаж показывает реальную стоимость приобретения аналогичного оборудования.


Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, определяется путем суммирования результатов, полученных при умножении рыночных стоимостей определенных различными подходами(затратный, сравнительный, доходный) на весовые коэффициенты соответствующие данным подходам и определяется по формуле:


V = V1 * Q1 + V2* Q2 + V3* Q3,


где V - обоснованная рыночная стоимость объекта оценки, руб.;

V1, V2, V2 - стоимость объекта, определенная с использование затратного, сравнительного и доходного подходов соответственно, руб.; Q1, Q2, Q3 - средневзвешенное значение достоверности затратного, сравнительного и доходного подходов соответственно.

Подставив полученные значения в формулу, получим рыночную стоимость оборудования.

Таким образом, на основании имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа с применением методик оценки, можно сделать следующее заключение.

С учетом ограничивающих условий и допущений, рыночная стоимость оцениваемого комплекса оборудования, по состоянию на 05.05.2008 года составляет: 4 063 192 (четыре миллиона шестьдесят три тысячи сто девяносто два) рубля. Определение рыночной стоимости транспортных средств

Выбор наиболее приемлемых методов оценки автотранспортных средств и сельскохозяйственной техники для целей настоящей работы На основании заявки на оценку, согласно стандартам оценки, определялась рыночная стоимость. В данном отчёте использован затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта, основанный на определение затрат, необходимых для восстановления объекта оценки или его частей с учётом физического износа. Определение рыночной стоимости АМТС на основе доходного подхода основано на предположении, что стоимость АМТС непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые может принести данный объект.

В процессе изучения рынка аренды АМТС, оценщиками не выявлена сдача в аренду подобных АМТС, с целью получения дохода от коммерческого использования.

Исходя из вышеизложенного доходный подход при оценке не применялся.

В пределах сравнительного подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки возможно использование трёх методов:

·расчётный метод;

·метод прямых продаж;

·метод сравнительного анализа продаж.

Объект оценки - транспортное средство: Тип - Грузовой - фургон. Марка: КАМАЗ 43101 Категория (ABCDE): С Паспорт транспортного средства: 37 ЕА 157701 Двигатель: № 10 821989 Цвет: Зелёный Год выпуска: 1991

1.Расчет физического износа Иф транспортного средства.


= 87


где: е - основание натуральных логарифмов, е = 2,718;

? - функция, зависящая от возраста и фактического пробега ТС.

? - для грузового транспорта отечественного производства:


? = 0,1* Тф + 0,003* Lф (Методика Р-03112194-0376-98)


Тф - возраст транспортного средства - 15 лет.

Lф - пробег = 225 тыс.км.


? = 0,1*15+0,003*225 = 2,175


Данный ТС имеет хороший внешний вид, основные эксплуатационные характеристики остались в норме, регулярно проходит техосмотр в ГИБДД. Целесообразно понизить в данном случае износ транспортного средства до Итр = 70%. (Согласно РД 37.009.015-98)

. Расчёт стоимости данного транспортного средства на дату оценки проводится следующим образом.

.1. Расчёт стоимости ТС расчётным способом.

Остаточная стоимость с учётом морального старения, и изменением модельного ряда составляет:

С баз. = Со * k1 * k2(1 - Иф/100) = 1 058 000 *0,9*1*(1 - 70/100) = 317 400 рублей.


где Со - цена нового аналогичного автомобиля, КАМАЗ 43101, по данным справочника «Цены на автотранспортные средства, трактора, автомобильные и тракторные двигатели, мотоциклы, краны, автопогрузчики» № 4 2008 г. Москва. Со = 1 058 000 руб. с учётом комплектации

K1 - коэф. изменение модельного ряда.

K2- коэф. мор. старения

ИТОГО: Рыночная стоимость автомобиля КАМАЗ 43101 1991 г.в., полученная на основе затратного подхода, по состоянию на 05.05.2008 г. составляет: 317 400 рублей

. Рыночный подход к определению базовой стоимости транспортного средства:

В процессе изучения рынка сбыта транспортных средств ранее бывших в эксплуатации, по данным из объявлений о продаже а/м через интернет экспертами проведена выборка следующих значений цен на автомобиля марки КАМАЗ 43101 1991 года выпуска.

Установлено, что аналоги находятся в хорошем состоянии и не требуют капитальных вложений. Диапазон цен определяется условиями конкретных торговых сделок.

Лакокрасочное покрытие находится в удовлетворительном состоянии, имеются следы коррозии.

Таблица № 15

МодельГод выпускаСт-ть аналогов, руб.Источник информацииКорректировка ст-ти АМТС Ст-ть АМТС с учетом тех. сост. и компл. руб.Средн. значение с учетом компл. и тех.состояния руб.Тех. состояние %Наличие доп. оборудования руб. Разница по году выпускаКАМАЗ 431011992340 000«Автомобили и цены» №4 2008г.0,95-0,95306850304 950КАМАЗ 431011991310000«Автомобили и цены» №4 2008г.0,95-1294500КАМАЗ 431011991330000«Автомобили и цены» №4 2008г.0,95-1313500

ИТОГО: Рыночная стоимость автомобиля КАМАЗ 43101 1991 г.в., полученная на основе сравнительного подхода, по состоянию на 05.05.2008 г. составляет: 304 950 рублей.

. Определение рыночной стоимости на основе доходного подхода.

Определение рыночной стоимости АМТС на основе доходного подхода основано на предположении, что стоимость АМТС непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые может принести данный объект.

В процессе изучения рынка аренды АМТС, оценщиками не выявлена сдача в аренду подобных АМТС, с целью получения дохода от коммерческого использования.

Исходя из вышеизложенного доходный подход при оценке не применялся.

5. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта оценки.

Целью согласования результатов используемых подходов являются определение преимуществ и недостатков каждого из них и выбор единой стоимостной оценки.

Преимущества каждого подхода в оценке рассматриваемого АМТС определяются следующими критериями:

. Возможность отразить действительные намерения потенциального продавца или покупателя.

. Качество информации, на основании которой проводится анализ.

. Способность подходов учесть конъюнктурные колебания и стоимость денег.

. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как марка, модель, техническое состояние.

Анализируя применимость каждого подхода для оценки АМТС, определяются весовые коэффициенты, отражающие достоверность использования каждого подхода для расчета итоговой стоимости.

Затратный подход позволяет определить затраты на изготовление и реализацию нового объекта оценки за вычетом всех форм накопленного износа. Преимущество данного подхода состоит в достаточной точности и достоверности информации по затратам. Недостаток состоит в сложности точной оценки всех форм износа. Использование затратного подхода наиболее привлекательно, когда типичные продавцы и покупатели в своих решениях ориентируются на затраты.

Сравнительный подход использует информацию по продажам объектов, сравнимых с оцениваемым объектом. Преимущество данного подхода состоит в его способности учитывать реакцию продавцов и покупателей на сложившуюся конъюнктуру рынка.

Недостаток же заключается в том, что практически невозможно найти два полностью идентичных объекта, а различия между ними не всегда можно с достаточной точностью вычленить и количественно оценить.

С учетом вышеизложенного рассчитаны весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости.


Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, определяется путем суммирования результатов, полученных при умножении рыночных стоимостей определенных различными подходами(затратный, сравнительный, доходный) на весовые коэффициенты соответствующие данным подходам и определяется по формуле:


V = V1 * Q1 + V2* Q2,


где V - обоснованная рыночная стоимость объекта оценки, руб.;

V1, V2 - стоимость объекта, определенная с использование затратного и сравнительного подходов соответственно, руб.; Q1, Q2 - средневзвешенное значение достоверности затратного и сравнительного подходов соответственно.

Подставив полученные значения в формулу, получим рыночную стоимость ТС:


400 *0,4 + 304 950* 0,60 = 309 930 ? 310 000 рублей.

ИТОГО: Рыночная стоимость автомобиля КАМАЗ 43101 1991 г.в., полученная на основе двух подходов, по состоянию на 05.05.2008 г. составляет (округленно до тысяч):

000 рублей (Триста десять тысяч рублей) 6. Результаты расчёта стоимости транспортного средства действительны для условий товарных рынков транспортных средств Ивановской области.

Итоговое заключение о рыночной стоимости объектов.


Ниже приведена сводная таблица с результатами оценки по группам объектов.

Наименование групп объектов оценкиОстаточная стоимость, руб.Рыночная стоимость, руб.Стоимость объектов недвижимости 1 049 844,977 060 549Стоимость комплекса оборудования2 723 554,764 063 192Стоимость автотранспорта 55 200310 000ВСЕГО:3 828 599,6711 433 741

Рыночная стоимость имущества, принадлежащего ООО «Линкс», после округления, по состоянию на 05 мая 2008 года составляет 11 434 000 (Одиннадцать миллионов четыреста тридцать четыре тысячи) рублей, включая НДС.


Федеральное агентство по образованию ГОУВПО Ивановский государственный архитектурно-строительный университет Факультет коммерческой подготовки и повыше

Больше работ по теме:

КОНТАКТНЫЙ EMAIL: [email protected]

Скачать реферат © 2017 | Пользовательское соглашение

Скачать      Реферат

ПРОФЕССИОНАЛЬНАЯ ПОМОЩЬ СТУДЕНТАМ