Оценка объекта недвижимости

 

Введение

Целью данной курсовой работы является определение рыночной стоимости объекта недвижимости для проведения переговоров относительно возможной сделки купли-продажи Объекта оценки. Для раскрытия данной темы курсовой работы были выделены следующие основные задачи:

рассмотрение теоретических аспектов оценки недвижимости;

расчет стоимости объекта недвижимости затратным подходом, включая оценку рыночной стоимости земельного участка;

расчет стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом;

расчет стоимости объекта недвижимости доходным подходом;

согласование результатов оценки различными подходами.

В процессе проведения оценки объекта недвижимости, мы основывались на сведениях, содержащихся в проектной документации, предоставленной собственником, визуальным осмотром объекта и текущей информацией о рыночных ценах подобных объектов, находящихся в данном регионе.

Оценка проводилась в соответствии с международными Стандартами, профессиональной практики оценки и Кодексом этики Оценщика.

Выводы, заключения и другие теоретические изложения, содержащиеся в настоящем отчете, основаны на практическом исследовании объекта оценки, анализе используемой информации, интерпретации расчетных данных, а также на полученных мною знаниях.

Оценка рыночной стоимости была произведена по состоянию на 31 января 2013 года, что совпадает с датой осмотра здания.

На основании данных, представленных и проанализированных в настоящем отчете, с учетом множества, принимаемых во внимание объективных факторов, в результате проведенного исследования, было установлено, что рыночная стоимость оцениваемого здания на дату оценки составляет 578 658 рублей.

1. Методология и методы оценки недвижимости

.1 Особенности недвижимости как объекта оценки

Ценность земли предопределена ее уникальными характеристиками: недвижимостью (неподвижностью), ограниченностью предложения, долговечностью, неповторимостью местоположения, кроме того, земля является неотъемлемым элементом человеческой деятельности, которая, в свою очередь, способна оказывать влияние на качественные характеристики земельных участков.

Перечисленные параметры учитываются оценщиками при определении стоимости недвижимости. Оценщики активно используют понятия прочих дисциплин в отношении земли, однако предметом оценки является рыночная стоимость, представляющая денежный эквивалент любой потенциальной сделки с недвижимостью.

Проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов недвижимости, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям. Необходимость определения рыночной стоимости данной недвижимости возникает при:

§приватизации;

§передаче в доверительное управление либо передаче в аренду;

§использовании объектов недвижимости в качестве предмета залога;

§продаже или ином отчуждении объектов недвижимости;

§переуступке долговых обязательств;

§передаче объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;

§возникновении спора о стоимости объекта недвижимости оценки при национализации имущества, ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц, составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов, при выкупе или ином изъятии имущества у собственников для государственных нужд.

Необходимость оценки рыночной стоимости недвижимого имущества, находящегося в частной собственности, возникает при:

§купле-продаже объектов недвижимости;

§акционировании и перераспределении имущественных долей;

§внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;

§дополнительной эмиссии акций или привлечении новых пайщиков;

§ликвидации объектов недвижимости;

§сдаче недвижимости в аренду;

§уточнении налогооблагаемой базы объектов недвижимости;

§страховании объектов недвижимости;

§кредитовании под залог объектов недвижимости;

§разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;

§исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров и др.

Недвижимость - это специфический товар, обращающийся в инвестиционной сфере. К наиболее существенным отличиям данного товара можно отнести его экономические и физические характеристики.

Так, экономическая выгода от владения недвижимостью заключается в ее способности приносить доход, который, в зависимости от типа использования, может быть представлен арендными платежами, амортизационными отчислениями, содержащимися в выручке от реализации товаров и услуг предприятий, функционирующих на базе собственной производственной недвижимости, либо косвенно, в виде экономии от использования личной, собственной, а не арендованной жилой недвижимости.

Недвижимость может приносить текущий доход, однако его получение и итоговая величина существенно зависят от качества управления объектом недвижимости.

Капитал, вложенный в недвижимость, со временем меняет свою стоимость под воздействием таких факторов, как инфляция, изменение спроса на конкретный вид недвижимости, физический, функциональный и экономический износ.

Ограниченность земельных участков, которые наряду со строениями составляют основу недвижимости, приводит к тому, что в отдельных случаях стоимость объекта недвижимости со временем может увеличиваться, несмотря на ухудшение физических и функциональных характеристик.

Недвижимость относится к низколиквидным товарам - в силу высокой стоимости единицы товара, сложности процесса информационного обеспечения предполагаемых инвесторов, необходимости юридического оформления сделки купли-продажи.

Физические характеристики объекта недвижимости, как особенного товара, включают ее долговечность, неразрывную связь с землей, невозможность хищения и порчи. Уникальность и неповторимость объекта недвижимости объясняется его зависимостью от местоположения.

Физическое описание недвижимости содержит, в первую очередь, информацию о размерах и форме земельного участка, качестве почвы, имеющихся коммуникациях; во вторую очередь - это описание строений, их размера, функционального назначения, состояния и соответствия требованиям рынка.

Согласно ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Оценочная деятельность в сфере объектов недвижимости в России регулируется ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и принимаемыми в соответствии с ним ФЗ и иными нормативными правовыми актами РФ и ее субъектов, а также международными договорами РФ.

.2 Принципы оценки объектов недвижимости

Теория стоимости сформулировала четыре основных фактора, влияющих на стоимость: полезность, дефицит (редкость), потребность и реальная покупательная способность. Данные факторы проявляются через основные принципы оценки, которые определяют их влияние на стоимость объектов недвижимости в процессе ее функционирования.

Основные принципы оценки недвижимости объединены в 4 группы:

1.Принципы, основанные на представлениях собственника о полезности объекта.

2.Принципы, основанные на эксплуатационных характеристиках оцениваемого объекта.

.Принципы, обусловленные влиянием рыночной среды.

.Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

Принципы, основанные на представлениях собственника о полезности объекта.

Процесс создания стоимости ориентирован на получение будущих выгод. Рыночная стоимость недвижимости не эквивалентна цене приобретения объекта в прошлом или производственным издержкам на ее создание; ее величина отражает представления участников рынка о будущих выгодах от ее приобретения.

Для владельца недвижимости личного пользования стоимость зависит главным образом от ожидаемых преимуществ в результате владения и проживания в этой недвижимости. Стоимость коммерческой недвижимости будет определяться доходом, который она может генерировать в будущем. В связи с этим оценщики недвижимости учитывают местные, региональные и национальные особенности представлений покупателей и продавцов. Ретро-информация об объекте и состоянии рынка имеет значение для интерпретации текущего состояния рынка и прогнозирования рыночных ожиданий.

Полезность заключается в способности товара удовлетворять определенные потребности потребителей. Недвижимость обладает различной полезностью для жильцов, владельца и арендатора. Жилая недвижимость, находящаяся в личной собственности, удовлетворяет потребность собственника в жилом помещении с той или иной степенью удобства. Качество удобств влияет на полезность недвижимости для владельца или арендатора. В данном случае полезность принимает форму генерируемых недвижимостью денежных потоков. Влияние полезности на стоимость зависит от потребительских характеристик недвижимости, к которым относят площадь, местоположение, качество ремонта и другие свойства полезности, существенно влияющие на стоимость недвижимости.

Принцип замещения утверждает, что при наличии нескольких аналогичных или сопоставимых объектов недвижимости на рынке наибольшим спросом будет пользоваться объект с наименьшей ценой. Этот принцип предполагает рациональное поведение участников рынка, не обремененных дополнительными затратами, обусловленными задержкой платежей. Согласно данному принципу, покупатель не заплатит за недвижимость больше, чем за другой объект со сходными потребительскими параметрами. Принцип замещения признает за покупателями и продавцами право выбора объектов недвижимости с одинаковыми характеристиками.

Издержки неиспользованных возможностей - это величина потерь, связанных с упущенной возможностью в результате конкретного выбора. Инвестор, принимая соответствующее решение, отказывается от других возможностей приложения капитала. Предпочтения конкретного инвестора учитывают его интересы: это либо максимальная доходность при относительно небольшом уровне риска, либо получение надежно прогнозируемой величины доходов на долгосрочной основе. Издержками неиспользованных возможностей для инвестора являются альтернативные инвестиционные варианты, которые оказались более эффективными при сопоставимом уровне риска.

Принципы, основанные на эксплуатационных характеристиках оцениваемого объекта.

Принцип баланса утверждает, что стоимость недвижимости создается и поддерживается при условии равновесия различных противостоящих и взаимодействующих элементов, таких, как компоненты недвижимости, производственные факторы: земельный участок, рабочая сила, капитал и менеджмент. Необходимое равновесие достигается при оптимальном соотношении земли и других объектов, а вложение дополнительного капитала не сопровождается получением дополнительной выгоды. Принцип баланса проявляется и во взаимосвязи недвижимости и внешней среды.

Принцип вклада означает, что стоимость каждой конкретной составляющей недвижимости соответствует ее вкладу в стоимость целого объекта недвижимости либо величине, на которую уменьшается общая стоимость, при отсутствии данного компонента в недвижимости.

Фактически понесенные собственником расходы по преобразованию недвижимости могут сопровождаться изменением ее стоимости, как в большую, так и в меньшую сторону, либо не изменять стоимость.

Принцип остаточной продуктивности. Под прибавочным продуктом понимают чистый доход, приносимый земельным участком, на котором расположен объект недвижимости, за исключением всех производственных расходов.

Принцип рыночного соответствия предполагает, что недвижимость имеет стоимость при условии, что ее характеристики соответствуют спросу конкретных рынков. Направление использования недвижимости в данном районе должно отвечать спросу по большому спектру факторов, включая экономические обстоятельства, предпочтения владельцев, действующие нормы зонирования и регулирование землепользования и др.

Конкретные рынки также устанавливают стандарт рыночного соответствия. Так, согласно принципу прогрессии, недвижимость с низкой ценой в районе с высокими ценами будет стоить дороже, чем в районе с сопоставимой недвижимостью. Согласно принципу регрессии, недвижимость с высокой ценой в районе с низкими ценами, будет стоить меньше чем в районе с сопоставимой недвижимостью.

Принцип внешнего фактора означает, что положительное или отрицательное влияние на стоимость недвижимости могут оказывать внешние по отношению к ней факторы. Обычно факторы, имеющие значение для большого числа объектов (автодороги, другие объекты инфраструктуры), обеспечиваются государством.

К факторам, влияющим на стоимость недвижимости, обычно относят: общественные тенденции, экономическую ситуацию, мероприятия государственного регулирования и экологию. Взаимодействие указанных факторов определяет рыночную стоимость любого объекта недвижимости.

Социальные факторы, анализируемые оценщиками, связаны с характеристиками населения. Изучение демографических тенденций предполагает рассмотрение состава населения по возрасту и полу, численности населения, уровня образования, темпов спроса на жилую недвижимость и т.д.

Экономические факторы затрагивают основные связи между существующим и будущим спросом и предложением, а также покупательную способность населения. В данном случае оценщики рассматривают такие рыночные характеристики, как занятость, уровень доходов, развитие промышленности, инфраструктуру, уровень цен, а также возможные условия финансирования приобретения недвижимости. Кроме того, к экономическим факторам относят количество и качество существующей недвижимости, возможность создания новых объектов, уровень строительных затрат, рыночные коэффициенты загрузки помещений, динамику арендной платы и ценовой диапазон сходных объектов недвижимости.

К государственным факторам относят политическую и правовую деятельность на всех уровнях государственного управления, которая может влиять на характер и тенденции функционирования рынка недвижимости и стоимость недвижимости. Наиболее важные факторы включают федеральное, региональное и местное налоговое законодательство, местные правила зонирования, строительные нормы и правила, санитарные нормы, специальное законодательство, влияющее на стоимость недвижимости.

Природные и техногенные экологические факторы, к которым относят климатические условия, топографию, состояние почвы, токсические загрязнители, препятствия будущего экономического развития природного характера, транспортные системы, природную привлекательность территории, на которой расположена недвижимость.

Принципы, обусловленные влиянием рыночной среды

Важнейшие факторы, влияющие на стоимость: полезность, дефицит (редкость), потребность и реальная покупательная способность, в процессе своего взаимодействия формируют экономический принцип спроса и предложения. Потребительские свойства товара, объем его предложения, возможности и потребности покупателей в его приобретении в совокупности формируют спрос и предложение товара в конкретной рыночной ситуации.

Владение и успешное управление недвижимостью обеспечивают инвесторам возможность получения экономической выгоды. Хотя рынки недвижимости отличаются нестабильностью, недвижимость является основным объектом оценочной деятельности, а рынки недвижимости - важной движущей силой экономического развития.

Инвесторы, вкладывая капитал в недвижимость, основываются на своих потребностях и возможностях. Разнообразие выбора инвестиционных инструментов и, в частности, объектов недвижимости отражает многообразие форм, доступных национальной экономике. Каждый индивидуальный участник рынка стремится получить свои экономические цели и результаты, при этом в процессе взаимодействия всех участников происходит комплексное формирование рынка недвижимости. Многообразие изменчивых и взаимосвязанных факторов, влияющих на стоимость недвижимости, проявляется в основных принципах рыночных ожиданий и рыночных изменений.

Изменения состояния рынка обусловлены динамикой факторов, влияющих на стоимость недвижимости: природные, экономические, общественные, экологические и политические. Характер изменений зависит от активности рынков. Изменения социальных, экономических, политических и экологических факторов влияют на спрос и предложение недвижимости и, следовательно, на стоимость отдельных объектов недвижимости. Задача оценщика состоит в анализе и прогнозировании потенциальных рыночных изменений, существенно влияющих на стоимость оцениваемого объекта. Однако, в силу изменчивости рыночной ситуации, стоимостная оценка недвижимости проводится на конкретную дату и недолго сохраняет свою обоснованность. Изменение рыночных предпочтений в сфере недвижимости не может быть легко обеспечено соответствующим предложением. Кроме того, физическое, функциональное и экономическое старение зданий снижает их стоимость.

Рассмотрим комплексное влияние на результат оценки общих экономических принципов спроса и предложения, замещения, баланса и внешних факторов.

Принцип предложения и спроса предполагает, что цена недвижимости находится в прямой зависимости от спроса и в обратной - от предложения. Указанная зависимость обычно не носит пропорциональный характер. Таким образом, изменение спроса и предложения на какой-либо объект приводит к изменению равновесной цены. Взаимодействие спроса и предложения является следствием взаимодействия участников рынка недвижимости: производителей и потребителей, или продавцов и покупателей.

Предложение недвижимости - это количество объектов определенного вида недвижимости, предлагаемых на данном рынке в данный период времени для продажи или аренды по соответствующим ценам, при условии стабильности издержек производства.

Спрос в сфере недвижимости - это потребность в приобретении или аренде в данный период времени какого-либо типа недвижимости по ценам данного рынка при условии стабильности численности населения, дохода, будущих цен и предпочтений собственников и пользователей.

Принцип конкуренции. Конкуренция возникает между покупателями или арендаторами и является результатом взаимодействия усилий нескольких потенциальных покупателей или арендаторов при заключении сделки. Конкуренция возникает также между продавцами или владельцами недвижимости в процессе взаимодействия усилий нескольких потенциальных продавцов или владельцев недвижимости при ее продаже или сдаче в аренду. Покупатели и продавцы недвижимости нацелены на максимизацию доходов при адекватном уровне риска. Поэтому в условиях рыночной конкуренции каждый объект недвижимости конкурирует не только со всеми другими объектами, пригодными для данного вида использования на конкретном секторе рынка, но и с объектами других сегментов рынка.

Дефицит - это фактор стоимости, отражающий текущее или ожидаемое соотношение спроса и предложения на конкретный товар. Ценность дефицитного товара, к которому в полной мере можно отнести недвижимость, в силу ограниченности пригодной к использованию земли, растет не только при увеличении спроса, но даже при его постоянстве. Факторы полезности и дефицита оказывают влияние на стоимость только во взаимодействии друг с другом, так как отсутствие одного из них нивелирует влияние оставшегося.

Под потребностью понимают желание покупателя получить определенный товар, удовлетворяющий те или иные жизненные потребности. Потребность, так же, как полезность и дефицит, связана с покупательной способностью.

Реальная покупательная способность - это способность конкретного лица или группы лиц функционировать на рынке в качестве покупателя, приобретая товары и услуги за деньги или их эквивалент. Оценка рыночной стоимости недвижимости учитывает способность рынка заплатить за оцениваемый объект.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования

Оптимальное использование недвижимости отражает основное допущение в отношении поведения рынка недвижимости. Рассматривая рыночные факторы, определяющие стоимость недвижимости, оценщик идентифицирует оптимальное использование недвижимости. Подобный анализ играет существенную роль при определении стоимости недвижимости, поскольку он определяет место объекта на рынке с позиции альтернативных вариантов использования земли на конкретную дату. Таким образом, рыночная стоимость или цена, которую покупатель готов заплатить, а продавец готов принять за недвижимость, базируется на представлении оценщика о наиболее выгодном использовании земельного участка или зданий. Несмотря на то, что свободные и застроенные земельные участки имеют тенденцию к оптимальному использованию, заключение оценщика об оптимальном использовании недвижимости может не совпадать с текущим использованием. Поскольку вариант использования земли может быть ограничен существующими строениями, оптимальное использование определяют и для земельного участка как условно свободного, и для недвижимости в целом. Сформулированный вариант оптимального использования недвижимости базируется на комплексном анализе рыночных условий и тенденций

1.3 Подходы и методы, используемые в оценке объектов недвижимости

недвижимость оценка здание складской

При оценке рыночной стоимости недвижимости применяются три стандартных подхода: затратный, сравнительный и доходный.

Затратный подход оценки недвижимости реализуется в следующей последовательности:

определение стоимости участка земли;

определение восстановительной или замещающей стоимости здания;

определение величины накопленного износа здания;

определение рыночной стоимости недвижимости затратным подходом, как суммы стоимости участка земли и восстановительной стоимости зданий за минусом накопленного износа.

Основным параметром затратного метода является стоимость воспроизводства объекта, для чего проводятся следующие расчеты.

Сначала объект разбивается на основные компоненты. Допустим, для отдельно стоящего здания это могут быть: фундамент, стены, пол, перегородки, крыша, электрика, отопление, лифт, подъезд, двор. Затем рассчитываются или выбираются из справочников нормативы себестоимости единицы компоненты объекта. И в последнюю очередь определяются поправочные коэффициенты, учитывающие местные условия или отличия объекта от нормативных условий.

После определения стоимости воспроизводства объекта оценивается его износ. Тогда оценочная стоимость объекта будет равна стоимости воспроизводства минус износ.

Износ объектов недвижимости может быть трех видов: физический, функциональный (несоответствие параметров качества оцениваемого объекта современным требованиям) и экономическое устаревание (связано с негативным влиянием внешних по отношению к объекту факторов).

Сравнительный подход. Метод сравнения продаж применяется при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о сделках купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому. При этом критерием для выбора объектов сравнения является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование.

Метод сравнения продаж при оценке недвижимости реализуется в следующей последовательности:

1.анализ рыночной ситуации для аналогичных объектов недвижимости и выбор достоверной информации для анализа;

2.определение подходящих единиц сравнения;

.выделение необходимых элементов сравнения;

.проведение корректировок стоимости единиц сравнения по элементам сравнения;

.приведение ряда скорректированных показателей стоимости для объектов сравнения к диапазону стоимости объекта оценки.

К элементам сравнения относят характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменение цен на недвижимость. К элементам, подлежащим обязательному учету, относят: состав передаваемых прав собственности; условия финансирования сделки купли-продажи; условия продажи время продажи; месторасположение; физические характеристики; экономические характеристики; характер использования; компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.

Корректировки цен продажи сравнимых объектов производятся в следующем порядке:

в первую очередь, производятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка, которые проводятся путем применения каждой последующей корректировки к предыдущему результату;

во вторую очередь, производятся корректировки, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости, которые производятся путем применения указанных корректировок к результату, полученному после корректировки условия рынка, в любом порядке.

Для определения величин корректировок, в зависимости от наличия и достоверности рыночной информации, применяются количественные и качественные методики. Обоснование принимаемых в расчет корректировок является обязательным.

Окончательное решение о величине результата, определенного методом сравнения продаж, принимается на основании анализа скорректированных цен продажи объектов сравнения, имеющих наибольшее сходство с объектом оценки.

Доходный подход. Данный подход основан на предположении о том, что стоимость недвижимости определяется современной стоимостью будущих доходов от нее. Иными словами, стоимость объекта может быть определена, как его способность приносить доход в будущем. Особенностью приносящей доход недвижимости является наличие компонентов, не относящихся к недвижимости - мебели, приборов, оборудования и т.п., стоимость которых следует отделять от стоимости самой недвижимости. В основе указанного подхода лежит принцип ожидания будущих выгод и преимуществ от владения недвижимой собственностью. Считается, что стоимость земельного участка автоматически включается в стоимость объекта рассчитанного данным подходом.

Если доходы, которые предполагается получить в будущем от владения объекта недвижимости, постоянны, то применяется метод прямой капитализации, основанный на использовании ставки капитализации. Если будущие доходы от владения недвижимости изменяются во времени, то используется метод дисконтирования денежных потоков.

Основные этапы оценки недвижимости методом капитализации:

. Оценка валового потенциального дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов. Такой показатель обычно называется оптимальной или рыночной ставкой.

. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и не взысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.

. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на фактических издержках по ее содержанию или типичных издержках на данном рынке. Расчетная величина вычитается из действительного валового дохода. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности.

. Полученный таким образом чистый доход пересчитывается в текущую стоимость объекта различными способами, в зависимости от качества информационной базы.

Основные этапы оценки недвижимости методом дисконтированных денежных потоков:

. установление периода владения имуществом (продолжительности периода получения дохода);

. прогнозирование потоков денежных средств по каждому году периода владения;

. расчет стоимости оцениваемой недвижимости на конец инвестиционного периода, то есть стоимость реверсии;

. расчет ставки дохода (дисконта);

. преобразование каждого денежного потока и стоимости реверсии в текущую стоимость путем дисконтирования;

. сложение текущих стоимостей денежных потоков и текущей выручки от продажи объекта (реверсии).

2. Оценка объекта недвижимости на примере складского здания

.1 Цель оценки

Целью оценки данной курсовой работы является определение рыночной стоимости объекта оценки для консультирования собственника относительно рыночной стоимости для проведения переговоров относительно возможной сделки купли-продажи Объекта оценки.

В соответствии со ст. 3 ФЗ от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под термином «рыночная стоимость объекта недвижимости» понимается «…наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект представлен на открытый рынок в форме публичной оферты; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме».

Данное определение предполагает переход права собственности от продавца к покупателю на следующих условиях:

. Продавец и покупатель действуют в рамках закона.

. Обе стороны сделки хорошо проинформированы о предмете сделки и действуют в целях наилучшего удовлетворения собственных интересов.

. Объект выставлен на открытом рынке достаточное время.

. Оплата не сопровождается дополнительными условиями.

. Цена сделки не является следствием специального кредитования или уступки при продаже ни одной из сторон, участвующих в сделке.

.2 Идентификация объекта недвижимости

Адрес объекта оценкиг. Хабаровск, Железнодорожный район, ул. Промышленая, 21Наименование объекта оценкиЗдание складскоеТип объекта оценкиОтдельно стоящее зданиеСостав объекта оценкиЗдание - 75,00 кв. м.Функциональное назначениеСкладскоеИспользование объекта оценкиПо прямому назначениюОстаточная балансовая стоимость объекта оценки на дату оценки82 631 рублей

.3 Права собственности, подлежащие оценке

Оценка проводилась для полного права собственности на оцениваемое здание и право аренды на земельный участок.

Имущество (согласно ГК РФ, часть 1 (ст. 212, п. 2)) может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Право собственности в соответствии с ГК РФ, часть 1 (ст. 209), включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам; передавать им, оставаясь собственником, право владения, пользования и распоряжения имуществом; отдавать имущество в залог и отчуждать его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Оцениваемое здание находится на праве собственности ООО «Ритейл». Правоустанавливающими документами являются договор купли-продажи от 30.09.2003 г. Свидетельство о государственной регистрации права от 16 октября 2003 года.

.4 Наименование собственника и его адрес

Собственником объекта оценки является ООО «Ритейл», зарегистрированное по адресу: г. Хабаровск, Железнодорожный район, ул. Промышленая, 21

.5 Инспекция объекта и дата оценки

Инспекция включала осмотр оцениваемого имущества, беседы с собственником объекта оценки, представителями эксплуатационных служб, анализ предоставленной Заказчиком информации.

Детальный осмотр объекта произведен 31 января 2013 года. Оценка объекта была проведена по состоянию на 31 января 2013 года, что является эффективной датой оценки и совпадает с датой последней контрольной инспекции оцениваемого объекта.

Проведенная инспекция выявила следующее: объектом оценки является здание складского назначения; состояние здания оценивается как требующее ремонта; здание эксплуатируется по прямому назначению.

2.6 Описание объекта

Местонахождение и расположение объекта

Согласно административно-территориальному зонированию города Хабаровска объект отнесен к Железнодорожному району и расположен по адресу: город Хабаровск, ул. Промышленная, 21. Удаленность от центральной части города составляет 0,6 км. Местоположение объекта на карте города приведено в Приложении 1.

В соответствии с общей частью к сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений Хабаровский край относится к 5-му территориальному поясу и I климатическому району.

Экономическая дифференциация территории, ее специализация на производстве тех видов продукции, для которых она располагает наилучшими предпосылками, приводит к формированию территориально-экономических зон и системы взаимодействия между ними, что позволяет обеспечивать развитие всего региона в целом.

Город Хабаровск является административным центром Хабаровского края, одного из самых крупных административно - территориальных субъектов Российской Федерации, расположенного в центре Дальневосточного экономического региона. Город Хабаровск поделен на 50 территориально-экономических зон в соответствии с Постановлением мэра г. Хабаровска «Об утверждении границ оценочных зон города Хабаровска и коэффициентов дифференциации к средней ставке земельного налога по этим зонам». Оцениваемый объект отнесен к 24 оценочной зоне.

Транспортная доступность объекта

Объект оценки имеет хорошую транспортную доступность. Ближайшими крупными транспортными магистралями для объекта оценки являются улица Карла Маркса, ул. Промышленная, а также Проспект 60-летия Октября. Подъезд к оцениваемому объекту можно осуществить по улице Промышленной, расположенной перпендикулярно улице Карла Маркса. Объект оценки находится на расстоянии 600 м от проезжей части улицы Карла Маркса и на расстоянии 20 м от проезжей части улицы Промышленной. Подъездные пути - асфальтовое покрытие.

Ближайшая автобусная остановка «Ул. Большая» расположена в 20-ти минутах ходьбы.

Окружение

Объект оценки находится в зоне застройки зданиями преимущественно административно-производственно, складского назначения (с южной и восточной стороны). На противоположной объекту оценки стороне улицы Промышленной, расположены: административное здание и сооружения бывшего ОАО «Хабаровский станкостроительный завод». В настоящее время здесь находятся офисы предприятий, склады. С северо-западной стороны от объекта оценки, между объектом оценки и улицей Карла-Маркса расположена жилая застройка, представленная кирпичными домами 5-ти - 9-ти этажей с квартирами «новой» планировки. В районе улицы Карла-Маркса, расположены многочисленные объекты инфраструктуры: магазины продовольственных товаров, аптеки, остановки общественного транспорта (автобусы, троллейбус); один из крупнейших торговых центров города «Большая медведица». Улица Промышленная сосредотачивает на себе множество предприятий, сфера их деятельности различна: это и производственно-торговые компании, обеспеченные оптовыми складами, и предприятия по продаже автозапчастей и ремонту автомобилей, и предприятия развлекательной сферы. Перечислим некоторые из них, расположенные вблизи улицы Промышленной, д. 21 для того чтобы составить представление об окружении объекта оценки: «Амур Машинери энд Сервис» - компания по продаже и ремонту энергетического и компрессорного оборудования, Дальневосточная государственная инспекция пробирного надзора, «Амуркаменьдобыча» - торгово-производственная компания, «Авто Шарм», «Авто Максимум» - автомагазины, RossKo - оптово-розничная компания, «Аксиком» - торогово-монтажная фирма, «Flowed» - компания по оформлению свадеб, «Galleru» - рекламное агентство, «Maxim» - служба заказа легкового транспорта, «Mozart» - гостиннично-развлекательный комплекс, ночной клуб с одноименным названием.

Описание земельного участка, на котором расположено оцениваемое здание, приведено в таблице 2.6.3.

Таблица 2.6.3 - Описание земельного участка

ПараметрыОписаниеПлощадь участка, м293,75Установленные права на землюАрендаФорма участкаПравильнаяРельеф участкаСпокойныйПодземные водыНетОпасности окружающей средыНе выявленоОбеспеченность инфраструктуройВозможно подключение централизованных коммуникаций.Целевое назначениеИспользование территории и эксплуатация здания с проведением его реконструкции, благоустройства и озеленения прилегающей территории

Анализ рынка складской недвижимости

Купля-продажа складской недвижимости

В последние годы, после продолжительного спада, наметились положительные тенденции в области организации собственного производства. Потому оказались востребованы различные производственные помещения, целые базы или, хотя бы, просто склады.

Складская логистика - одно из главных направлений современного бизнеса. Ведь склады - это то, что для успешной реализации товаров требуется в первую очередь.

Купить или продать склад в Хабаровске просто - рынок насыщен различными предложениями о продаже, а также спрос на нем очень велик. Достаточно ознакомиться на порталах с имеющимися объявлениями.

Средняя стоимость предложения к продаже 1 кв. м. складских помещений представлена на рис. 1.

Рис. 1 - Средняя стоимость предложения к продаже 1 кв.м складских помещений по районам города Хабаровска на дату оценки

Аренда складских помещений

Анализируя объявления об «аренде складских помещений» можно выделить тенденцию к ужесточению требований со стороны потенциальных арендаторов к следующим условиям: охрана/ контроль ограничения доступа; температурный режим; вентиляция; пожарная сигнализация; материал заливки пола; лимиты потребления электроэнергии; оснащенность погрузочно-разгрузочной техникой; площадь стоянки транспорта (разворот крупного грузового транспорта); высота потолка не менее 5-7 метров; наличие коммуникаций и средств связи; близость к удобной транспортной развязке (авто или ж/д пути); выделенные погрузочно-разгрузочные зоны и зоны комплектации товарных партий.

Основой ценообразования арендных ставок является также и местоположение. Средняя рыночная стоимость аренды 1 кв. м. складского помещения в Железнодорожном районе находится в пределах 70-360 рублей, в Индустриальном 150-320 рублей, Краснофлотском и Кировском 100-500 рублей /кв. м, Центральном 100-850 рублей.

В зависимости от месторасположения средняя ставка арендной платы за 1 кв. м. представлена на рис. 2.

Рис. 2 - Средняя арендная ставка на складские помещения по районам города Хабаровска на дату оценки

2.7 Описание характеристик объекта

Дизайн здания

Описание объекта недвижимости произведено на основании визуального осмотра и технического паспорта, приведенного в приложении 1. Характеристики объекта оценки представлены в таблице 2.7.1 «Описание здания исследуемого объекта».

Таблица 2.7.1 - Описание здания исследуемого объекта

Тип зданияОтдельно стоящее зданиеФункциональное назначениеСкладскоеГод постройки1988Группа капитальностиIVГод последнего капитального ремонта-Техническое состояниеТребует ремонтаФундаментМеталлические стойкиСтены и наружная отделкаМеталлические стены на металлическом каркасеПерегородкиМеталлическиеПерекрытия-КрышаЖелезоПолыДощатыеПроемы дверныеВорота металлическиеВнутренняя отделкаОтсутствуетЭлектро- и санитарно-технические устройстваОтсутствуют

Основные параметры оцениваемого здания

Таблица 2.7.2 - Основные параметры здания

ПараметрыЗначениеГод постройки1988Площадь общая по наружным обмерам, кв. м.75,0в том числе:площадь общая полезная и основная помещения №1, кв. м35,1площадь общая полезная и основная помещения №2, кв. м.39,0Итого площадь общая полезная и основная помещения №2, кв. м.74,1Количество этажей1Внутренняя высота помещений, м3,06Высота по наружным обмерам, м3,10Строительный объем, куб. м.233,0

Таблица 2.7.3 - Описание и состояние конструктивных элементов здания

№ЭлементМатериалОписание износа1ФундаментМеталлические стойкиИскривление горизонтальных лини цоколя, неравномерная осадка с прогибом стен до 0,01 от длины стены2Стены и их наружная отделка, перегородкиСтены - металлические на металлическом каркасе, перегородки - металлическиеЗаметный перекос стен, образование щелей в вертикальных стыках, между щитами, неравномерная осадка щитов, поражения гнилью, повреждения на площади до 30%. Зыбкость перегородок, отклонение от вертикали до 1/100 высоты помещения, трещины в сопряжениях.3Перекрытия--4КрышажелезоГниль конструкции на площади до 20%, неплотности фальцев, местам пробоины листов, просветы.5ПолыдощатыеПрогибы и просадки, местами изломы (в четвертях) отдельных досок6Проемыворота металлическиеПриборы частично неисправны, повреждения и перекосы обвязок, импостов, коробок.7Внутренняя отделка стен, потолков--8Санитарно-технические и электротехнические устройства--9Прочие работыпрочееРжавчина, деформации

Заключение о техническом состоянии здания

Цель технического обследования заключается в определении действительного технического состояния здания и его элементов, получении количественной оценки фактических показателей качества конструкций (прочности, сопротивления теплопередаче и др.) с учетом изменений, происходящих во времени, для установления состава и объема работ капитального ремонта или реконструкции на объекте. Фактическое состояние конструктивных элементов определялось путем внешнего осмотра. В результате осмотра установлено, что здание находится в стоянии, требующем ремонта, согласно ВСН 53-86 (р) - «Правил оценки физического износа жилых зданий», утвержденных приказом Госкомитета по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР от 24.12.86 г. №446.

2.8 Анализ данных и мнение оценщика

Анализируя вышеприведенную ситуацию, можно сделать следующие выводы: объект оценки - отдельно стоящее здание складского назначения общей площадью 75,0 кв. м., которое на полном праве собственности принадлежит ООО «Ритейл» (свидетельство о государственной регистрации права от 16 октября 2003 г., договор купли-продажи от 30.09.2003 г.); техническое состояние здания требует ремонта, однако, несмотря на это объект оценки все же коммерчески привлекателен на дату оценки.

.9 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Наилучшее и наиболее эффективное использование - это такое использование незанятого земельного участка или земельного участка с улучшениями, которое является:

• физически осуществимым,
• юридически допустимым,
• осуществимым с финансовой точки зрения,
• обеспечивает максимальную продуктивность.

Юридическая допустимость - следует определить, какие варианты использования соответствуют действующим федеральным законам, законодательству субъектов федерации и местному законодательству. Должны быть проанализированы все документы, регламентирующие нормативно - юридическую сторону вариантов использования объекта оценки, возможные обременения и ограничения, связанные с объектом, например, таких, как аренда, нахождение объекта в районах исторической городской застройки.

Физическая осуществимость - при рассмотрении вариантов использования следует учитывать размеры и форму земельного участка, его транспортную и коммунальную доступность, топографические и географические особенности.

Осуществимость с финансовой точки зрения - критерием финансовой целесообразности является положительный возврат инвестируемого капитала, то есть результат, при котором величина чистого операционного дохода допустимого варианта использования должна удовлетворять требуемой норме возврата.

Максимальная продуктивность - из всех финансово целесообразных вариантов выбирают тот, который обеспечивает максимальный возврат инвестированного капитала.

Анализ использования земельного участка «как свободного»

При проведении данного анализа предполагается, что участок земли является незастроенным (или может быть освобожден путем сноса имеющихся зданий и сооружений). Оценка земельного участка при этих условиях необходима для корректного применения метода оценки по затратам. Для определения наиболее эффективного использования я провела анализ объекта в соответствии с четырьмя вышеперечисленными критериями.

Юридическая допустимость. Разрешенное использование земельного участка представляет собой эксплуатацию земельного участка с учетом его целевого назначения, имеющихся ограничений и сервитутов.

Оцениваемый земельный участок в соответствии с Приложением 3 «Описание границ оценочных зон города Хабаровска» к Решению Хабаровской городской думы от 28.03.2000 №413 «Об утверждении границ оценочных зон города Хабаровска и коэффициентов дифференциации к средней ставке земельного налога по этим зонам» находится в 24 зоне. Базовый размер арендной ставки в 24 зоне в соответствии с Постановлением от 02 ноября 2012 г. №4579 «Об утверждении базовых размеров арендной платы на земельные участи на 2013 год» составляет 57,6 руб. кв. м./год.

Разработаны «Правила застройки и землепользования в городе Хабаровске», которыми определены границы зон, выделенных для использования в различных целях, необходимых для жизнеобеспечения горожан. Оцениваемый земельный участок в соответствии с Приложением к решению Хабаровской городской думы от 21.05.2002 г. №211 «Правила землепользования и застройки в г. Хабаровске» находится в зоне П-2-зона предприятий III-IV класса вредности.

Зона П-2 предназначена для предприятий промышленности III-IV классов вредности, являющейся источником шума, движения транспорта и загрязнения окружающей среды. Предпочтительно расположение зоны вблизи основных транспортных средств, обеспечивающих подвоз сырья и вывоз продукции.

Для максимального уменьшения воздействия на прилегающие районы виды использования должны соответствовать требованиям по уровню вредных выбросов и защите окружающей среды, требуется организация санитарно-защитных зон радиусом 300-100 м.

Сочетание различных видов разрешенного использования недвижимости в единой зоне возможно только при условии соблюдения нормативных санитарных требований.

Основные разрешенные виды использования недвижимости:

производственные и промышленные предприятия III-IV классов вредности: химические, металлургические, металлообрабатывающие, текстильные предприятия и производства, производства строительной промышленности, производства по обработке древесины, производства по обработке животных продуктов, пищевых продуктов и вкусовых веществ;
- предприятия, отдельные здания и сооружения с производствами меньшего класса вредности относительно основного производства.
Разрешенные виды использования, сопутствующие основным:

административные организации, офисы, конторы;

помещения обслуживающего персонала, дежурного аварийного

персонала, охраны предприятий;

производственно-лабораторные корпуса;

научно-исследовательские, проектные и конструкторские организации, связанные с обслуживанием предприятий;

объекты складского назначения различного профиля;
- объекты технического и инженерного обеспечения предприятий;
- предприятия общественного питания (кафе, столовые, буфеты), связанные с непосредственным обслуживанием производственных и промышленных предприятий;
зеленые насаждения специального назначения;
питомники растений для озеленения промышленных территорий и санитарно-защитных зон;

открытые стоянки краткосрочного хранения автомобилей, площадки транзитного транспорта с местами хранения автобусов, грузовых и легковых автомобилей;

объекты пожарной охраны.

Виды использования, требующие специального согласования посредством публичных слушаний в порядке статей 8, 16 Правил:
- спортплощадки, площадки отдыха для персонала предприятий;
- аптеки;
пункты оказания первой медицинской помощи;
специализированные магазины оптовой, мелкооптовой, розничной торговли по продаже товаров собственного производства предприятий;

объекты оборонного назначения;

тюрьмы;

ветеринарные приемные пункты;

ветеринарные лечебницы;

санитарно-технические сооружения и установки коммунального назначения;

площадки, сооружения для контролируемого организованного временного хранения отходов при условии обеспечения их вывоза или утилизации;

предприятия по утилизации отходов;

объекты хранения автомобилей: гаражи боксового типа, многоэтажные, подземные и наземные гаражи, автостоянки на отдельном земельном участке;

станции технического обслуживания автомобилей;

авторемонтные предприятия;

автозаправочные станции;

антенны сотовой, радиорелейной, спутниковой связи.

Таким образом, характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участков, и положениям зонирования.

Физическая осуществимость. Такое возможное использование, которое соответствует размеру, форме и ландшафту земельного участка. Кроме того, необходимо учитывать наличие коммуникаций или возможность их прокладки.

Рассматриваемый земельный участок небольшой по своим размерам, что не дает возможность построить на нем, к примеру, производственное здание, торговый центр, жилой дом и т.д. Рельеф участка ровный. Риск затопления отсутствует. Почвенный слой удовлетворяет требованиям при капитальном строительстве. Имеется возможность подключения ко всем необходимым коммуникациям. Физические характеристики не накладывают практически никаких ограничений на возможное использование участка.

Финансовая оправданность.

Местоположение участка вполне привлекательно с точки зрения размещения объектов коммерческого использования. Сказывается окружение объекта - жилая застройка и уже имеющиеся объекты развлекательной сферы. Но все же наиболее вероятным использованием участка является строительство складского здания или гаража, поскольку объект находится на территории, «внутри» имущественного комплекса. Использование для строительства объекта коммерческой недвижимости могло бы быть, вероятно, если бы объект находился в открытом доступе от жилой застройки или вдоль проезжей части.

Максимальная эффективность.

При ННЭИ условно свободного земельного участка необходимо определить максимальную стоимость права аренды земельного участка при различных вариантах использования. Рассмотрим 2 варианта возможной застройки имеющегося земельного участка:

1.Строительство здания теплого склада со стенами из кирпича площадью 75,0 кв. м.

2.Строительство гаража площадью 73,6 кв. м. на 3 машино / места исходя из площади одного машино / места 18,4 кв. м

Произведем выбор наиболее эффективного варианта использования недвижимости, обеспечивающего его максимальную продуктивность. Оценка максимальной продуктивности зависит от приема определения наиболее эффективного использования недвижимости. Этапы расчета наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как незастроенного:

. Определяются затраты на снос существующего здания

. Определяется стоимость строительства объекта недвижимости

. Определяется рыночная стоимость (стоимость продажи) готового объекта недвижимости конкретного назначения, которую можно построить на анализируемом земельном участке.

. Оценивается стоимость земельного участка как разница между ценой продажи объекта недвижимости и совокупными затратами.

По данным ЗАО «Мастер А» (Хабаровск г., Вологодская, ул., 18в, тел. (4212) 50-30-83, 61-26-13) затраты на снос здания составляют 4500 руб./кв. м., стоимость строительства:

здания складского назначения - 8 400 руб./кв. м.

По данным ФГУП «Дальспецстрой» (www.dalss.ru) стоимость строительства составляет для:

здания гаража - 48 913 руб./кв. м.

По данным риэлтерского агентства недвижимости ООО «Центр оценки и продажи недвижимости» (Хабаровск г., ул. Дзержинского, д. 72; тел. (4212) 57-50-50, [email protected]) для Железнодорожного района рыночная цена продажи составляет для:

здания складского назначения - 23 273 руб./кв. м.

По данным ФГУП «Дальспецстрой» (www.dalss.ru) стоимость продажи для:

здания гаража (закрытой автостоянки) - 900 000 руб./машино / место

Определение ННЭИ земельного участка как «свободного»

№ПоказательСкладское зданиеЗакрытая автостоянка1Затраты на снос существующего здания кв. м., руб./кв. м.4 5004 5002Затраты на снос существующего здания площадью 75,0 кв. м., руб.337 500337 5003Площадь возводимого объекта, кв. м.75,073,64Стоимость строительства объекта, руб./кв. м.8 40034 2405Стоимость строительства объекта, руб. (п. 3 * п. 4)630 0002 520 0646Цена продажи объекта, руб./кв. м.23 27348 9137Цена продажи объекта, руб. (п. 3 * п. 6)1 745 4753 600 0008Стоимость права аренды земельного участка (п. 7 - п. 2 - п. 5)777 975742 436

Как видно из расчетной таблицы, приведенной выше, максимальная стоимость права аренды земельного участка достигается при строительстве складского здания. Дополнительно проведем анализ ННЭИ земельного участка «с улучшениями».

Анализ использования земельного участка «с улучшениями»

Данный анализ позволяет определить наиболее эффективное использование объекта недвижимости как земельного участка с уже имеющимися улучшениями. Вариант использования, который обеспечит максимальную доходность в долгосрочной перспективе. Определение наиболее эффективного варианта использования Объекта оценки в текущем состоянии базируется также на вышеприведенных четырех критериях.

Законодательная разрешенность. При анализе наилучшего использования имеющегося улучшения необходимо принимать во внимание все имеющиеся в распоряжении юридически допустимые варианты использования.

Согласно Свидетельству о государственной регистрации права от 16 октября 2003 года какие-либо юридически недопустимые варианты использования имеющегося улучшения на момент оценки отсутствуют, назначение оцениваемого здания - нежилое. При расчетах было сделано предположение, что изменение назначения здания (на жилое) невозможно. Обременения, связанные с использованием улучшений какому-либо коммерческому назначению, отсутствуют.

На основании действующих градостроительных нормативных документов - СниП 2.07.01-89 (Градостроительство. Планировка и застройка городских поселений), САНПИН 2.2.1/2.1.1.1200-03 (Постановление от 10.04.2003 года №38) - вариант использования улучшения под производственную функцию 1, 2 и 3 класса не рассматривается.

Таким образом, возможно использование оцениваемых улучшений в качестве недвижимости любого коммерческого (кроме производственного 1, 2 и 3 класса) назначения. То есть, можно сказать, что реализации в данном здании гостиничной, торговой, офисной, производственной (4 и 5 класса), сервисной, зрелищно-развлекательной, спортивной, медицинской, учебной просветительской или творческой функций юридических препятствий не возникнет.

Физическая осуществимость. Физическая осуществимость диктуется физическими характеристиками улучшений (архитектурно-планировочные решения, несущая способность конструкций и т.д.) Следует принимать во внимание технические характеристики здания его конструктивные решения.

Особенности конструктивного решения, а также размеры здания не позволяют разместить в нем объекты гостиничной, торговой и офисной сферы. Можно рассматривать возможность реализации лишь производственной (4 и 5 класса) или складской функций, как физически осуществимых.

Финансовая осуществимость подразумевает рассмотрение вариантов способных дать отдачу, превышающую суммарные затраты (затраты на строительство, операционные расходы, финансовые издержки, амортизацию основного капитала). Все способы использования недвижимости, дающие положительный доход с достаточной отдачей на собственный капитал рассматриваются как финансово приемлемые.

При анализе возможных вариантов использования имеющихся улучшений с точки зрения экономической целесообразности, стоить отметить существенных для оцениваемого объекта факторы:

§объект оценки расположен в промышленной зоне города, но недалеко от жилой и общественно-деловой застройки;

§назначение объекта нежилое;

§объект оценки представляет собой здание складского назначения, поделенное на два практически равных по площади помещения, имеющие обособленные входы;

§на дату оценки объект эксплуатируется по своему назначению;

§подъезд к объекту оценки с транспортных магистралей не затруднен.

Таким образом, с учетом окружающей застройки, текущего использования и того, что конструктивные и планировочные решения не препятствуют осуществлению этих функций, было принято решение рассматривать как экономически целесообразные следующие три варианта:

. использование здания полностью под склад;

2.использование здания полностью под производственный цех;

3.использование здания в виде смешанного назначения (частично под склад, и частично под производственный цех).

Максимальная эффективность. Максимально эффективным называется такой вариант использования участка, который обеспечивает его наибольшую стоимость. В рамках данного раздела стоимость улучшений для выявления наилучшего и наиболее эффективного использования участка как застроенного определялась доходным подходом с применением метода капитализации.

Для использования здания по второму и третьему варианту необходимо провести частичную реконструкцию. По данным строительной компании «Сутара» (г. Хабаровск, ул. Руднева, 58а) укрупненная стоимость 1 кв. м. частичной реконструкции оцениваемого здания под производственный цех составит 8500 рублей.

Определение ННЭИ земельного участка как застроенного

№ ппРасчетные данныеВарианты использованияПроизводственный цехСкладское зданиеПроизводственно-складское здание1Затраты на реконструкцию, руб./кв. м.8500042502Площадь реконструкции, кв. м.25012,53Площадь здания, кв. м.75,0075,0075,004Затраты на реконструкцию, руб. (п. 1 * п. 3)212 500053 1255Арендная ставка рублей за 1.кв. м.350300325,06Потенциальный валовой доход (п. 3 * п. 5)26 25022 50024 3757Коэффициент недозагрузки0,150,10,058Действительный валовой доход (п. 6 - п. 6 * п. 7)22 31320 25023 1569Операционные расходы (40% от ДВД)8 9258 1009 26310Чистый операционный доход (п. 8 - п. 9)13 38812 15013 89411Ставка капитализации 0,22280,22280,222812Рыночная стоимость (п. 10 / п. 11)60 08454 53062 35613Чистая прибыль (п. 12 - п. 4)-152 41654 5309 231

Таким образом, максимальная прибыль достигается при текущем использовании здания в качестве складского, следовательно, данный вариант является наилучшим и наиболее эффективным для земельного участка с «улучшениями».

2.10 Определение стоимости объекта затратным подходом

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки, с учетом износа и устареваний (ФСО №1).

Рыночная стоимость недвижимости при использовании затратного подхода определяется как сумма стоимости участка земли, как свободного, и стоимости улучшений с учётом их износа.

Основные этапы применения затратного подхода:

1.Оценка рыночной стоимости земельного участка;

2.Расчёт затрат на создание объекта оценки;

3.Расчёт выявленных видов износа (физического, функционального и внешнеэкономического (внешнего));

4.Расчёт итоговой стоимости объекта по формуле:

Vоо = Сз. у. + Свосст. - Инакопл. (1)

Затраты на воспроизводство объекта оценки - затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.

Затраты на замещение объекта оценки - затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Восстановительная стоимость - стоимость строительства оцениваемого объекта недвижимости в текущих ценах как нового (без учёта износа) на дату оценки.

Методы определения полной восстановительной стоимости:

1)Метод сравнительной единицы. Применяется по отношению к стандартным типовым зданиям и сооружениям, имеющим небольшие отклонения в конструктивном решении.

2)Сметный метод. Этот метод требует детального подсчета всех издержек на возведение или установку составных частей нового здания, косвенных издержек, а также прямые расходы.

)Поэлементный метод. Этот метод использует показатели затрат по отдельным компонентам здания, включая их установку.

)Индексный метод. Этот метод дает оценку балансовой величины стоимости здания.

В соответствии со ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием строение, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Расчет стоимости земельного участка

Стоимость участка земли рассматривается с точки зрения использования его как свободного и доступного для наилучшего и наиболее эффективного экономического использования. При оценке недвижимости считается, что земля имеет стоимость, в то время как улучшения - это вклад в стоимость.

Существует несколько методик для определения рыночной стоимости застроенного земельного участка: капитализация земельной ренты (доходный подход); метод соотнесения (переноса); метод развития (освоения); техника остатка для земли; метод прямого сравнительного анализа продаж.

Стоимость земельного участка определим методом капитализации дохода, который предполагает следующую последовательность действий:

§расчет величины дохода за определенный период времени при наиболее эффективном использовании арендатором земельного участка;

§определение величины соответствующего коэффициента капитализации дохода;

§расчет рыночной стоимости права аренды земельного участка путем капитализации дохода, создаваемого данным правом.

При оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка доход от данного права рассчитывается как разница между земельной рентой и величиной арендной платы, предусмотренной договором аренды, за соответствующий период.

Доход от аренды = Земельная рента - Величина арендной платы

В соответствии с Постановлением мэра города Хабаровска от 24 октября 2008 года №3263 «Об утверждении базовых размеров арендной платы за земельные участки на 2009 год» базовый размер арендной платы для земельного участка расположенного в 24 оценочной зоне составляет 57,6 рублей за 1 кв. м. в год.

Арендная плата = 93,75 кв. м. * 57,6 руб./кв. м./год = 5400 руб./год

Величину земельной ренты рассчитаем как доход от сдачи земельного участка в аренду по рыночным ставкам арендной платы.

Анализ рынка аренды земельных участков выявил рыночную ставку аренды земельных участков в 24 оценочной зоне в размере 100 руб./кв. м./год.

Земельная рента = 100 руб./кв. м./год * 93,75 кв. м. = 9375 руб.

Доход от аренды = 9375 - 5400 = 3975 руб./год

Таблица 2.10.1 - Расчет ставки капитализации для земельного участка

ПоказательЗначение, %Ставка рефинансирования8,25Поправка на риск инвестирования1,00Поправка на ликвидность2,00Поправка на инвестиционный менеджмент1,00Коэффициент капитализации для земельного участка12,25

Рыночная стоимость права аренды = 3975/0,1225 = 32 449 руб.

Таким образом, стоимость права аренды земельного участка, рассчитанная методом капитализации земельной ренты, на дату оценки составляет 32 449 рублей.

Определение восстановительной стоимости здания

Восстановительная стоимость здания по сборникам УПВС определяется в следующей последовательности:

а) по приложению 3 к Общей части УПВС устанавливается территориальный пояс и климатический район, к которым относится населенный пункт;

б) выявляется техническая характеристика оцениваемого объекта (строительный объем здания, этажность, назначение, характеристика основных конструкций, степень благоустройства и т.п.);

в) в соответствующем разделе Сборника УПВС подбирается таблица укрупненных показателей восстановительной стоимости, подходящая по характеристике;

г) по данным Общих указаний, Технической части соответствующего раздела Сборника УПВС, примечаниям к таблицам укрупненных показателей устанавливают все надбавки и скидки, связанные с отклонениями в характеристике и степени благоустройства оцениваемого объекта относительно описания, приведенного в Сборнике. При этом надбавки, выраженные в процентах, должны быть преобразованы в коэффициенты; путем перемножения коэффициентов исчисляется общий поправочный коэффициент к табличному показателю;

д) полная восстановительная стоимость оцениваемого здания определяется умножением его строительного объема на стоимость единицы, приведенную в таблице Сборника, с указанным выше поправочным коэффициентом.

е) Далее восстановительную стоимость необходимо умножить на индексы пересчета цен, прибыль застройщика и НДС.

Полная восстановительная стоимость определяется по формуле:

ВС = V*С1969*Ккр*Кр*I1984/1969* КТЕР *I1991/1984 *КТЕР *Iдо/1991*Пп*Кндс, где:

ВС - полная восстановительная стоимость объекта оценки;

V - строительный объем объекта оценки;

С1969 - стоимость 1 куб. м. аналога в ценах 1969 (в данной работе был использован сборник УПВС №18 «Здания, имеющиеся во многих отраслях народного хозяйства», таблица 26 (согласно данных технического паспорта)

Ккр - коэффициент, учитывающий климатические особенности района (на основе данных общей части к сборнику УПВС показатели стоимости рассчитаны с учетом конструктивных, инженерно-геологических и климатологических требований, соответствующих II климатическому району. Определение восстановительной стоимости зданий, расположенных в местностях, отнесенных к I климатическому району (Хабаровский край), производится с поправочными коэффициентами равным 1,09).

Поправочный коэффициент на удельный вес - 0,79 по данным технического паспорта.

I1984/1969 - индекс удорожания строительно-монтажных работ с 01.01.1969 до 01.01.1984 года (в соответствии с Постановлением Госстроя СССР от 11.05.1983 №94 «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек» составляет 1,20; территориальный коэффициент для Хабаровского края - 1,05);

I1991/1984 - индекс удорожания строительно-монтажных работ с 01.01.1984 г. до 01.01.1991 года (В соответствии с Письмом Государственного строительного комитета СССР от 06.09.1990 г. №14-Д индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ, прочих затрат составляет 1,59; территориальный коэффициент для Хабаровского края КТЕР - 0,95);

Определение индекса пересчета цен с 1991 года на дату оценки:

Индекс пересчета цен с 1991 года на 4 квартал 2012 года для оценки недвижимости затратным подходом можно определить следующим образом:

Согласно приложению к письму Минрегиона России от 20 января 2010 г. №1289-СК/08 определим индекс пересчета с 1991 года на 1 квартал 2010 года. Затем полученное число умножим на результат деления индекса к ТЕР на текущий квартал текущего года для нужного региона на индекс к ТЕР за 1 квартал 2010 года для этого же региона. Так мы учтем изменение цен по сравнению с 1 кварталом 2010 г.

Согласно приложению к письму Минрегиона России от 20 января 2010 г. №1289-СК/08 индекс пересчета с 1991 года на 1 квартал 2010 года для Хабаровского края составляет 58,76

В соответствии с приложением к письму Минрегиона России от 20 января 2010 г. №1289-СК/08 «Индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ (в том числе стоимости материалов, оплаты труда и эксплуатации машин и механизмов) на I квартал 2010 года» индекс к ТЕР за 1 квартал 2010 года для Хабаровского края = 4,91

В соответствие с приложением №1 к письму Минрегиона России индекс к ТЕР на I квартал 2013 года для Хабаровского края = 5,08

Таким образом, индекс пересчета цен с 1991 год на 1 квартал 2013 года для Хабаровского края составит:кв. 2013/1991 = 58,76* (5,08/4,91) = 60,79

Пп - прибыль предпринимателя (расчет приведен ниже);

Кндс - налог на добавленную стоимость (согласно НК РФ - 20%).

Расчет прибыли предпринимателя

Пп - прибыль предпринимателя - это предпринимательский доход, представляющий собой вознаграждение за риск, связанный с реализацией строительного проекта. Расчет прибыли в идеале должен основываться на рыночных данных. Проведем расчет прибыли предпринимателя с использованием аналитического метода, предложенного сотрудниками Петербургского технического университета (СпБГТУ) к.т.н., доцентом Д.Д. Кузнецовым и д.т.н., профессором, заведующим кафедрой «Экономика и менеджмент недвижимости» Е.С. Озеровым.

где:

Ппр - прибыль предпринимателя, %;

Со=Со/С - доля авансового платежа в общей сумме платежей;

п - число лет (период) строительства;

уа - годовая норма отдачи на вложенный капитал.

Период строительства (п) определен по СНиП 1.04.03-85* «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений», для зданий подобного типа 4 месяца.

Соотношение Со принято равным 1,00 - исходя из предположения, что инвестор полностью финансирует проект. Годовая норма отдачи на вложенный капитал (уа) установлена равной 22,28 (расчет ставки капитализации приведен в доходном подходе), что соответствует расчетному коэффициенту капитализации. Расчет прибыли предпринимателя выглядит следующим образом.

Таблица 2.10.2 - Расчет прибыли предпринимателя

Число лет строительства, (п)Доля авансовых платежей, СоГодовая норма отдачи на вложенный капитал, %, (уа)Прибыль предпринимателя, % (Пр)0,330,50,22280,0567

Полная стоимость восстановления объекта оценки в текущих ценах рассчитывается как произведение полной стоимости восстановления в ценах 1969 года на приведенные выше индексы и коэффициенты.

Таблица 2.10.3 - Расчет восстановительной стоимости

№ п/пНаименование показателяПоказателиПримечания1Объем помещения, кв. м.233,02Восстановительная стоимость 1 м3 на 01.01.1969, руб.19,3Сборник УПВС №18, таблица №263Скорректированная восстановительная стоимость, руб. кв. м., п. 1 * п. 24496,94Поправочный коэффициент по климатическим районам1,095Поправочный коэффициент на удельный вес (тех. паспорт)0,796Восстановительная стоимость на 1969 год, руб. с поправками, п. 3 * п. 4*п. 538727Индекс удорожания к ценам 1984 г. I84/691,198T (территориальный коэффициент)1,059Индекс удорожания к ценам 1991 г., I91/841,5910T (территориальный коэффициент)0,9511Рыночный поправочный коэффициент на дату оценки60,7912I дата оценки./1969 (общий индекс удорожания с 1969 года до даты оценки), п. 7 * п. 8.*п. 9 * п. 10*п. 11114,7313Восстановительная стоимость на 31.01.2013 г., руб., п. 6 * п. 1244427914НДС1,2015Прибыль предпринимателя1,05716Итого сумма затрат на создание здания на 31.01.2013 г., руб., п. 13 * п. 14*п. 15563 359

Определение совокупного износа

При затратном подходе определение износа используется для того, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и оцениваемого объекта недвижимости. Учет износа объекта это своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания для определения стоимости оцениваемого объекта.

В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний (экономический)

Совокупный износ == ФизИзн + ФункцИзн +ВнешИзн

Накопленный физический износ определим в соответствии с правилами оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 (р). Для расчета используем формулу: Иф = ?(Ифi*d), где

Иф - физический износ;

Ифi - физический износ отдельного элемента здания, в%

D - восстановительная стоимость элемента.

Таблица 2.10.4 - Расчет исправимого физического износа

№ п/пНаименование конструктивных элементовУд.вес, %Восстановительная стоимость, руб.Износ, %Исправимый физический износ, руб.Остаточная стоимость, руб.1Фундамент19107 0384042 81564 2232Стены и их наружная отделка, перегородки25140 8404056 33684 5044Перекрытия1600005Крыша739 4354015 77423 6616Полы1584 5045042 25242 2527Проемы (дверные)845 0694018 02727 0418Внутренняя отделка300009Электро- и сантехустройства2000010Прочие528 1684011 26716 90111Итого суммарный износ объекта оценки, руб.100,0445 05341,9186 472258 582

Величину накопленного неустранимого износа определим по формуле:

И фн = ХВ/СФЖ, где:

Ифн - величина неустранимого физического износа;

ХВ - хронологический возраст объекта;

СФЖ - срок физической жизни объекта.

Расчет произведем отдельно для короткоживущих и долгоживущих элементов здания. Результаты расчетов приведены в ниже в таблицах.

Таблица 2.10.5 - Расчет неустранимого физического износа короткоживущих элементов здания

Наименование конструктивных элементовОстаточная восстановительная стоимость, руб.Действительный возрастОбщая физическая жизньКоэффициент износаНеисправимый физический износ, руб.Крыша2366125151,0023 661Полы42 25225300,8335 210Проёмы27 04125201,0027 041Итого92 954---85 912

Поскольку действительный возраст конструктивных элементов, таких как крыша и проёмы больше их общей физической жизни, коэффициент износа для крыши проёмов принимает равным единице.

Таблица 2.10.6 - Расчет неустранимого физического износа долгоживущих элементов здания

№ПоказательЗначение1Стоимость нового строительства, руб.445 0532Исправимый физический износ (отложенный ремонт), руб.186 4723Стоимость короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом, руб.92 9544Итого стоимость долгоживущих элементов с неисправимым физическим износом, руб., п1-п. 2 - п. 3165 6275Фактический возраст здания, лет256Нормативный срок эксплуатации, лет757Коэффициент к определению износа (п. 5 / п. 6)0,338Неисправимый физич. износ долгоживущих элементов, руб. (п. 4 * п. 7)55 209

Таблица 2.10.7 - Расчет накопленного физического износа

Вид износаСтоимость, руб.Исправимый физический износ (отложенный ремонт)186 472Неисправимый физический износ короткоживущих элементов85 912Неисправимый физический износ долгоживущих элементов55 209Итого физический износ, руб.327 593

Расчет функционального износа

Функциональный износ, или функциональное устаревание, вызывается несоответствием характеристик зданий и сооружений современным рыночным стандартам и представлениям о характеристиках рассматриваемого типа недвижимости (несоответствие объёмно-планировочного и конструктивного решения современным стандартам, устаревание инженерного оборудования и т.д.).

К неустранимому функциональному износу относится уменьшение стоимости, связанное с избытком или недостатком качественных характеристик здания. Величину данного вида износа рассчитывают как величину потерь от арендной платы при сдаче в аренду объекта недвижимости, умноженную на мультипликатор валовой рентной платы, характерный для данного вида недвижимости.

Объёмно-планировочные и конструктивные решения к таким объектам, как склады с момента постройки объекта оценки значительно не изменились. Таким образом, функциональный износ оцениваемого здания, для использования их по варианту наиболее эффективного использования, составляет ноль процентов.

Расчет внешнего износа

Внешний износ определяет уменьшение полезности объекта в результате действия внешних по отношению к объекту оценки факторов - изменения положения по отношению к основным транспортным, коммунальным, коммерческим и другим сооружениям, изменения финансовых и законодательных условий, экономической ситуации и т.д.

Основными факторами экономического (внешнего) износа в России являются общее состояние в экономике, которое в отдельных регионах усиливается местными факторами, наличие дискриминирующего законодательства для отдельных видов предпринимательской деятельности и штрафы за загрязнение окружающей среды.

Внешний износ у оцениваемого здания отсутствует.

Таблица 2.10.8 - Определение рыночной стоимости объекта недвижимости затратным подходом

ПоказательСумма, руб.Полная восстановительная стоимость, руб.445 053Совокупный износ, в том числе:- физический износ327 593- функциональный износ0- внешний износ0Стоимость здания, руб.117 460Стоимость участка земли, руб.32 449Рыночная стоимость объекта оценки, руб.149 909

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, полученная на основе затратного подхода составляет 149 909 рублей.

2.11 Определение стоимости объекта сравнительным подходом

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах (ФСО №1).

В рамках сравнительного подхода, Оценщик применил метод сравнительного анализа продаж. Данный метод представляет собой процедуру сопоставления фактически имевших место продаж аналогичных объектов. Этот подход к оценке базируется на принципе замещения, согласно которому при наличии нескольких товаров и услуг с относительно равной потребительской стоимостью (полезностью) наиболее распространенным и пользующимся наибольшим спросом станет товар с наименьшей ценой. Данный метод основывается на сборе информации об аналогичных предложениях и продажах для последующего сравнения, которое позволяет определить необходимые рыночные поправки по существенным факторам. В данном случае рассматривались такие факторы, как месторасположение объекта, площадь, условия продажи, состояние объекта, время продажи и другие характеристики, приведенные в таблице сравнения объектов-аналогов.

Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Подбор объектов-аналогов осуществлен на основе анализа журналов «Вся Недвижимость Хабаровска», газет «Из рук в руки», «Презент», интернет порталов «Недвижимость Хабаровска 27. Ru», FarPost.ry. В Приложении 2 представлены PrtSc отобранных объектов-аналогов.

Характеристика отобранных аналогов приведена ниже в таблице.

Таблица 2.11.1 - Характеристика подобранных объектов-аналогов

Объект оценкиАналог 1Аналог 2Аналог 3Аналог 4Источник информации-Недвижимость Хабаровска 27.ruНедвижимость Хабаровска 27.ruНедвижимость Хабаровска 27.ruНедвижимость Хабаровска 27.ruМестоположениеЖелезнодорожный район, ул. Промышленная, 21Железнодорожный район, ул. ЛазоЖелезнодорожный район, проспект 60-летия Октября (вдоль проезжей части)Железнодорожный район, проспект 60-летия Октября, 170Железнодорожный район, Батувеская ветка за продмаркетом «Самбери»Право собственностиПолноеПолноеПолноеПолноеПолноеПрава на земельный участокарендаарендаарендаарендаарендаУсловия продажиПубличная офертаПубличная офертаПубличная офертаПубличная офертаПубличная офертаУсловия финансированияНаличный расчетНаличный расчетНаличный расчетНаличный расчетНаличный расчетДата оценки/ продажи31 января 201331 января 201331 января 201331 января 201331 января 2013оценочная зона2424404024Базовая ставка арендной платы за земельные участки57,657,653,1953,1957,6Тип объектаотдельно стоящее зданиеотдельно стоящее зданиеотдельно стоящее зданиеотдельно стоящее зданиеотдельно стоящее зданиеФункциональное назначениеСкладскоеСкладскоеСкладскоеТоргово-складскоеСкладскоеПлощадь объекта, м27541,8624,072,054,0Высота, м3,063,05,23,03,0Год постройки19881 9881 9902 0052 008Группа капитальностиIVIIVIVIМатериал стенжелезокирпичжелезожелезокирпичЭтаж/этажность1/11/11/11/13/3 (два уровня под землей)Инженерные характеристикинет коммуникацийнет коммуникацийнет коммуникацийавтономное отоплениецентрализованное отоплениеСостояниеТребует ремонтапроизведен текущий ремонтпроизведен текущий ремонтпроизведен текущий ремонтпроизведен текущий ремонтДополнительные технические характеристикиудобные подъездные путиудобные подъездные путиудобные подъездные путиудобные подъездные путиудобные подъездные путиЦена продажи / предложения, руб.Определяется1 500 0008 000 0001 100 0002 000 000Цена продажи / предложения, руб./кв. м.Определяется35885,212820,515277,837037,0

Для приведения объектов аналогов к сопоставимому виду с объектом оценки необходимо ввести следующие корректировки: на право собственности, на условия продажи, на условия финансирования, на дату продажи, на местоположение, на площадь и на износ.

Объектом корректировки в данном случае является цена продажи 1 кв. м. сопоставимого объекта недвижимости. Если элемент сопоставимой продажи превосходит по качеству тот же элемент в оцениваемом объекте, то делается минусовая поправка, если же уступает, то вносится плюсовая поправка.

В зависимости от отношения к цене единицы сравнения поправки делятся на: процентные; денежные: денежные относительные; денежные абсолютные.

В данной работе использованы процентные поправки, которые вносятся путем умножения стоимости аналога или его единицы сравнения на величину процентной поправки, а также денежные поправки.

Последовательность внесения денежных поправок не имеет значения. При внесении же процентных поправок она должна быть соблюдена, так как последующие процентные поправки вносятся в предыдущую уже откорректированную цену сопоставимой продажи. Последовательность внесения поправок:

. переданные имущественные права;

. условия финансирования;

. условия продажи;

. время продажи;

. местоположение;

. физические характеристики.

Обоснование внесенных корректировок.

Поправка на право собственности. Правовой статус одинаков по всем сравнимым объектам и соответствует оцениваемому объекту, что не требует введения корректировки на право собственности.

Поправка на условия продажи. Условия продажи у объекта оценки и объектов-аналогов одинаковые (рыночные). Данный вид поправки не вносился.

Поправка на условия финансирования. Условия финансирования у объекта оценки и объектов-аналогов одинаковые (наличный расчет). Данный вид поправки не вносился.

Поправка на дату продажи. Ситуация на рынке может измениться со времени продажи сравнимых объектов на дату проведения оценки оцениваемого объекта. Причиной произошедших изменений могут быть такие факторы, как инфляция, дефляция, изменившийся спрос и изменившееся предложение. Само по себе время не является поводом для внесения поправок, корректировка оправдывается изменениями экономической ситуации за рассматриваемый промежуток времени. Поправка на дату продажи не применялась, поскольку дата предложения к продаже объектов-аналогов близка или совпадает с датой оценки объекта оценки.

Поправка на местоположение. Поправка на местоположение необходима в том случае, если характер прилегающей территории сопоставимых объектов и объекта оценки резко различаются. Существенными различиями являются: легкость подъезда, репутация района, спрос на этот район и характер движения по магистралям. Данная корректировка рассчитывается как соотношение базовых ставок арендной платы по оценочным зонам г. Хабаровска, определенное для объекта оценки и объектов аналогов.

Так как объект оценки и отобранные объекты аналоги №№2,3 расположены в разных оценочных зонах, необходимо внести корректировку, учитывающую данный фактор. Формула расчета поправки на местоположение:

Поправка на местоположение = Соо / Сан, где:

Соо - арендная плата за земельный участок объекта оценки;

Сан - арендная плата за земельный участок объекта-аналога

Расчет поправки на местоположение

Объект оценкиАналог 1Аналог 2Аналог 3Аналог 4Оценочная зона2424404024Базовая ставка арендной платы за земельные участки57,657,653,1953,1957,6Поправка на местоположение-1,001,081,081,00

Поправка на площадь. Поправку на площадь произведем методом парных продаж. Парной продажей называется продажа двух объектов идентичных почти во всем за исключением одной, как правило, характеристики. В основе данного метода лежит следующее рассуждение: если между двумя сопоставимыми объектами имеется единственное различие, то разница в продажных ценах может быть приписана этому различию. Объекты парной продажи совсем не обязательно должны быть сопоставимы с объектом и его аналогами. Но парная продажа обязательно должна быть выявлена на том же сегменте рынка, что и оцениваемый объект.

Расчет корректировки на площадь методом парных продаж

ПоказательНомер парыСреднее значение123АСтоимость продажи 1 кв. м. здания складского назначения площадью меньше 100 кв. м.15277,81680018346-БСтоимость продажи 1 кв. м. здания складского назначения площадью свыше 100.12820,51350212666-Соотношение А/Б1,1921,2441,4481,295Соотношение Б/А0,8390,8040,6900,778

Методом анализа парных продаж было выявлено, что стоимость 1 кв. м. складских помещений площадью от 100 до 700 кв. м. в среднем ниже стоимости складских помещений площадью от 40 до 100 кв. м. на 29,5%. Что соответствует принципу убывающей предельной полезности (чем больше площадь объекта, тем ниже стоимость 1 кв. м.). На основании этого произведена корректировка на масштаб.

Таким образом, для объекта аналога №2 площадью 624 кв. м. применена повышающая поправка в размере 1,295; к аналогам №1,3,4 площадью меньше 100 кв. м. и более 40 кв. м. поправка не применялась.

Поправка на группу капитальности. Данная поправка произведена с использованием сборника УПВС, Общая часть. Данные для расчета правки представлены на Рисунке 3.

Для торговых баз, складов, хранилищ, холодильников, ледников и мелких производственных предприятий применять следующие поправочные коэффициенты

Группа капитальности по сборникам укрупненных показателейПоправочные коэффициенты для перехода к другим группам капитальностиIIIIIVVI10,920,770,71II1,020,940,780,73III1,0910,840,78IV1,31,1910,93V1,41,291,11Рисунок 3. Группы капитальности

Согласно данных технического паспорта объект оценки - металлический склад относится к IV группе капитальности, так же как и объекты - аналоги №№2,3; поправки к данным аналогам не применялись. В отношении аналогов №№1,4 применены понижающие поправки 0,77, поскольку эти объекты-аналоги относятся к I группе капитальности, имеют стены из кирпича. Объект оценки в значительной степени уступает им по своим физическим характеристикам.

Поправка на износ рассчитывалась по формуле:

Поправка на износ = (100-Ио)/(100-Иа), где:

Иа - износ объекта-аналога

Ио - износы объекта оценки.

Износ объекта оценки и аналогов определим методом срока жизни по формуле: Износ = Фактический срок жизни/ Нормативный срок жизни

Расчет поправки на износ:

ПоказательОбъект оценкиАналог 1Аналог 2Аналог 3Аналог 4Год постройки19881988199020052008Фактический срок жизни25252385Нормативный срок жизни701007070100Износ объекта0,420,250,330,110,05Износ объекта, %42,0025,0033,0011,005,00Поправка на износ-0,770,870,650,61

Поправка на инженерные характеристики. Поправка на инженерные характеристики рассчитана с использованием сборника УПВС №18, «Удельный вес отдельных конструктивных элементов в процентах» (к табл. 26). Согласно данным сборника удельный вес электро- и сантехустройств составляет 2%. В этом можно убедиться и посмотрев технический паспорт оцениваемого здания радел VI. Таким образом, к аналогам №№3,4 имеющим автономное (аналог №3) и централизованное отопление (аналог №4) применены понижающие поправки 0,98. К объектам-аналогам №№1,2 поправки не применялись, так как данные аналоги, так же как и объект оценки не имеют коммуникаций.

Поправка на функциональное назначение. Функциональное назначение объекта оценки - складская недвижимость, так же как и аналоги №№1,2,4. Объект-аналог №3 в отличие от объекта оценки имеет торгово-складское назначение: 36 кв. м предназначены для торговли, 36 кв. м. - склад. Как показал анализ рынка стоимость 1 кв. м. торговых зданий выше, стоимости 1 кв. м складов. Что подтверждается методом анализа парных продаж. Для расчета поправки были отобраны три пары объектов недвижимости идентичные по местоположению, площади, физическим характеристикам.

Таблица 2.11.2 - Расчет поправки на функциональное назначение методом парных продаж:

Предложение к продажеЦена, руб./кв. мЦена, руб./кв. мЦена, руб./кв. мПара 1Пара 2Пара 3Торговый павильон «Многорядов» по проспекту 60-летия ОктябряТорговый павильон «Многорядов» по проспекту 60-летия ОктябряТорговый павильон «Многорядов» по проспекту 60-летия ОктябряА2533318666,722857,1Проспект 60 лет Октября (ост. школа ДОСААФ), коммерческого и другого назначения, гараж, склад, электричествоПроспект 60 лет Октября (район ЛЖД) под складПроспект 60 лет Октября (ул. Окружная) под складБ18 750,0013 888,8917000,0Соотношение Б/А0,740,740,74

В результате получено среднее значение поправки 0,74.

Поправка в размере 0,74 применена к Ѕ.единицы сравнения (кв. м.) объекта-налога №3. Рассечет, выглядит следующим образом:

,1/2*0,74+10566,1/2=9192,5, где

,1 - корректируемая стоимость 1 кв. м.аналога №3;

,74 - поправка на функциональное назначение;

,5 - скорректированная стоимость аналога №3.

Поправка на состояние. На дату оценки объект оценки находится в состоянии, требующем ремонта. Все сопоставимые объекты находятся в состоянии с произведенным текущим ремонтом. Соответственно к ценам объектов-аналогов необходимо внести понижающие поправки. Величина поправки на состояние (ремонт) взята, как сумма затрат на исправимый физический износ объекта 187 388 руб. (таблица №2.10.4) и составила 2507 руб./ кв. м. В отношении всех объектов-аналогов применена абсолютная понижающие денежная поправка в размере -2500 руб.

Таблица 2.11.3 - Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости методом сравнимых продаж

Элемент сравненияОбъект оценкиАналог 1Аналог 2Аналог 3Аналог 4Цена продажи, руб./кв. м.35 88512 82115 27837 037Право собственностиполноеполноеполноеполноеполноеПоправка на право собственности1111Скорректированная стоимость35 88512 82115 27837 037Условия финансированияналичный расчетналичный расчетналичный расчетналичный расчетналичный расчетПоправка на условия финансирования1111Скорректированная стоимость35 88512 82115 27837 037Условия продажирыночныерыночныерыночныерыночныерыночныеПоправка на условия продажи1111Скорректированная стоимость35 88512 82115 27837 037Поправка на дату продажи1111Скорректированная стоимость35 88512 82115 27837 037Местоположение (оценочная зона)2424404024Поправка на местоположение1,001,081,081,00Скорректированная стоимость35 88513 88316 54437 037Площадь7541,86247254Поправка на площадь1,001,2951,001,00Скорректированная стоимость35 88517 97916 54437 037Группа капитальностиIVIIVIVIПоправка на группу капитальности0,77110,77Скорректированная стоимость27 63217 97916 54428 519Износ, %4245284242Поправка на износ0,770,870,650,61Скорректированная стоимость21 36815 56410 78217 411Поправка на инженерные характеристики (наличие /отсутствие коммуникаций)110,980,98Скорректированная стоимость21 36815 56410 566,117 063Поправка функциональное назначение110,741,00Скорректированная стоимость21 36815 5649 192,517 063Поправка на состояние объекта-2 500-2 500-2 500-2 500Скорректированная стоимость18 86813 0646 69314 563Весовой коэффициент0,20,30,30,2Взвешенная стоимость, руб./кв. м.3 7743 9192 0082 913Стоимость объекта оценки, руб./кв. м.12 613Рыночная стоимость объекта, руб.945 995

Таким образом, рыночная стоимость объекта недвижимости, рассчитанная сравнительным подходом, методом сравнения продаж составляет на дату оценки 945 995 рублей.

2.12 Определение стоимости объекта доходным подходом

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки (ст. 12 ФСО №1). Сдаваемое в аренду имущество приносит собственнику гарантированный рентный доход. На развитых рынках этот доход может быть дисконтирован по присущей данному сегменту рынка ставке дисконта или капитализирован по ставке капитализации. Обе эти ставки учитывают связанные с коммерческой эксплуатацией объекта инвестиционные риски.

Ст. 21 ФСО №1 предусматривает лишь один способ оценки стоимости на основе дохода - метод дисконтирования. Однако метод капитализации является всего лишь иной математический формой для суммы ряда дисконтированных платежей, поэтому данный метод также может быть применен для оценки.

С целью определения рыночной стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода нами были предприняты следующие действия:

§путем анализа найденных на рынке сделок с аналогами, выявлены арендные ставки, сложившиеся на локальном рынке при сдаче в аренду аналогичных зданий;

§с учетом расходов собственника, неплатежей и потерь от неполной загрузки получена величина чистого операционного дохода (ЧОД) от объекта оценки;

§методом кумулятивного построения на основе безрисковой ставки и рисков инвестирования в недвижимость рассчитана ставка капитализации;

§капитализацией ЧОД с помощью полученной ставки капитализации рассчитан доходный ориентир рыночной стоимости объекта.

Определение рыночной ставки арендной платы для объекта оценки

Рыночная арендная ставка для объекта оценки в данной работе определена сравнительным подходом. Он позволяет при наличии достаточного числа объектов сравнения сгладить возможные выбросы и получить достаточно достоверную информацию о величине арендной ставки.

Отбор объектов аналогов для определения ставки арендной платы.

Критериями выбора аналогов служили назначение, схожесть местоположения (территория предприятия), тип площадь и состояние, наличие земельного участка Данные по сопоставимым объектам были получены на сайтах:://khabarovsk.farpost.ru, #"justify">Элементы сравнения.

Первая группа элементов сравнения: правовые характеристики, условия продажи, условия финансирования, условия рынка, отличие цен сделок от цен предложения.

Вторая группа элементов сравнения: местоположение, общая площадь, состояние здания, право собственности на прилегающий земельный участок.

Обоснование введенных корректировок для расчета ставки аренды.

По первой группе элементов сравнения. Объекты-аналоги предлагаются на рыночных условиях, без влияния на цену предложения каких-либо особых обстоятельств, при этом аренда объектов предлагалась в январе 2013 года. При сравнении по элементам первой группы необходимо учитывать отличие цен сделок объектов-аналогов от цен предложения. По информации агентов вышеупомянутых агентств средняя скидка в результате торга за коммерческие объекты составляет 5-10%. Ставки арендной платы аналогов №№1,2,3 были скорректированы на максимальную величину указанного диапазона - 10%. Такое решение было принято, так как на рынке есть тенденция к снижению арендных ставок, спрос ниже предложения, и продавцы вынуждены понижать цену для повышения конкурентоспособности своих объектов. К аналогу №4 применена понижающая поправка в размере -5%, поскольку данный объект-аналог предлагается к аренде с пометкой «срочно», следовательно арендодатель заведомо несколько понизил ставку аренды для того чтобы как можно быстрее «найти» арендатора. По остальным параметрам корректировки не проводились по причине того, что они одинаковы как для объектов-аналогов, так и для оцениваемого объекта.

По второй группе элементов сравнения.

Местоположение. Поправка на местоположение необходима в том случае, если характер прилегающей территории рассматриваемых и сопоставимых объектов резко различаются. Существенными различиями являются: легкость подъезда, репутация района, спрос на этот район и характер движения по магистралям. Данная корректировка рассчитана как соотношение базовых ставок арендной платы по оценочным зонам г. Хабаровска, определенных для объекта оценки и объектов аналогов.

Общая площадь. Как правило, чем больше площадь объекта, тем ниже арендная плата в пересчете на 1 кв. м. (аналог скидки на «опт»). В качестве примера приведем разницу в стоимости 1 кв. м. кирпичного отапливаемого склада в зависимости от площади.

Пример разницы в стоимости 1 кв. м. кирпичного отапливаемого склада в зависимости от площади:

ПоказательПара 1АКирпичный отапливаемый склад в подвале жилого дома по ул. Станционная, площадь 100 кв. м450БКирпичный отапливаемый склад в подвале жилого дома по ул. Станционная, площадь 200 кв. м266Соотношение А/Б1,69

Однако в результате анализа рынка предложений к аренде металлических складов, а именно, бесед с арендодателями, различий в стоимости 1 кв. м металлических не отапливаемых складов большей и меньшей площади не выявлено. Поэтому корректировки к объектам-аналогам не применялись.

Состояние. Очевидно, что чем лучше состояние объекта, тем дороже он стоит, так как собственнику не придется производить реконструкцию или ремонт. Соответственно, предлагаемые цены аренды корректировались относительно состояния аналогов. Объекту оценки требуется проведение текущего ремонта. Ставка арендной платы аналогов, где проведен текущий ремонт снижена на 10% (экспертно).

Право собственности на прилегающий земельный участок. Наличие прилегающего участка также вносит вклад в стоимость, так как позволяет возводить дополнительные постройки и сооружения, а также обеспечивает маневрирование и парковку для любого вида транспорта. У объекта оценки земельный участок находится на праве долгосрочной аренды, так же как и всех объектов-аналогов.

Таблица 2.12.1 - Расчет рыночной ставки арендной платы для объекта оценки

Элемент сравненияОбъект оценкиАналог 1Аналог 2Аналог 3Аналог 4ПредложениеПредложениеПредложениеПредложениеМестоположение, адрес либо ориентирЖелезнодорожный район, ул. Промышленная, 21Железнодорожный р-н, ул. Лазо, 3кЖелезнодорожный р-н, ул. Воронежская, 158Железнодорожный р-н, ул. Промышленная, 9Железнодорожный р-н, Проспект 60-летия ОктябряОценочная зона2424122440Базовая ставка арендной платы за земельные участки57,657,635,4457,653,19Характеристики помещенияскладское помещение, холодное, материал стен - профлистскладское холодное, металлический складскладское холодное, металлический складскладское холодное, металлический складПлощадь, кв. м.75,080348590250Ставка арендной платы, руб./кв. м.250143150100Поправка на цену предложения0,90,90,90,95Скорректированная стоимость225128,713595,0Поправка на местоположение1,001,631,001,08Скорректированная стоимость225209,2135,0102,9Поправка на площадь1111Скорректированная стоимость225128,713595,0Состояние объектатребуется ремонтхорошеехорошеехорошеехорошееПоправка на состояние объекта0,950,950,950,95Скорректированная стоимость213,8122,3128,390,3Права на земельный участокарендаарендаарендаарендаарендаПоправка на права на земельный участок1111Скорректированная стоимость213,75122,27128,2590,25Весовой коэффициент0,20,20,40,2Взвешенная стоимость42,7524,551,318,1Стоимость аренды, руб./кв. м.136,6

Расчёт потенциального валового дохода

Потенциальный валовой доход (Potential Gross Income) определяется от сдачи в аренду недвижимости в аренду на вторичном рынке, при 100% ном ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле: ПВД = S *Са * 12 месяцев, где:

S - площадь, сдаваемая в аренду, кв. м. Для расчета взята суммарная общая полезная площадь помещений в оцениваемом здании 74,1.

Cа - арендная ставка за 1 кв. м./месяц

ПВД = 74,1 кв. м. * 129,4 руб./кв. м./мес. * 12 мес. = 115 032 руб./год

Расчёт коэффициента вакансий и неплатежей

Неплатежи в настоящий период стремятся к нулю и случаются, главным образом, в период окончаний договоров аренды и потому, по данному признаку могут рассматриваться в т.ч. как вакансии. Следовательно, коэффициент потерь при сборе платежей (Кп) примем равным 0%.

Потери от недозагрузки помещений рассчитываются по ставке, определяемой для типичного уровня управления на данном рынке, то есть за основу берется рыночный показатель. Но это возможно только в условиях наличия значительной информационной базы по сопоставимым объектам.

В нашем случае, при отсутствии таких данных для определения коэффициента недозагрузки проанализируем ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту, то есть существующие арендные договора по срокам действия, частоту их пере заключения, величину периодов между окончанием действия одного арендного договора и заключением следующего (период, в течение которого единицы объекта недвижимости свободны) и на этой основе рассчитаем коэффициент недоиспользования (Кнд) объекта недвижимости:

Кнд = (Дп * Тс)/ На,где:

Дп - доля единиц объекта недвижимости, по которым в течение периода перезаключаются договора;

Тс - средний период в течение которого единица объекта недвижимости свободна;

На - число арендных периодов.

Расчет коэффициента недозагрузки оцениваемого здания был рассчитан исходя из того, что объект недвижимости сдается полностью одному арендатору, частота перезаключения договора составляет 1 раз в 2 года; период поиска нового арендатора составляет 1,5 месяца.

Расчет коэффициента недозагрузки (недоиспользования):

НаименованиеПоказательДоля единиц объекта недвижимости, по которым в течение года перезаключаются договора, %1Средний период, в течение которого единица объекта недвижимости свободна, мес.1,5Число арендных периодов в году24Коэффициент недоиспользования (п. 1 * п. 2/п. 3)0,0625

Таким образом, коэффициент недозагрузки (недоиспользования) равен 6,25%.

Расчёт действительного валового дохода

Действительный валовой доход (ДВД) - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости. Формула расчёта:

ДВД = ПВД - Потери + Прочие доходы

ДВД = 115 032 - 7189,52 = 115 032 руб./год

Расчёт операционных расходов

Операционные расходы - это периодические расходы, которые производятся для обеспечения нормального функционирования объектов недвижимости. Операционные расходы можно разделить на три основные группы: условно-постоянные расходы, условно-переменные расходы, расходы на замещение

Определение условно-постоянных расходов

К условно-постоянным обычно относят расходы, которые не зависят от уровня загрузки объекта недвижимости. Это налог на имущество, платежи за земельный участок и страховой сбор.

Земельные арендные платежи. В соответствии со ст. 1 Закона РВ от 11 октября 1991 года №1738-1 «О плате за землю» ежегодным земельным налогом облагаются собственники земли, землевладельцы и землепользователи (кроме арендаторов). Вид платежа зависит от правоустанавливающих документов. Если заключен договор аренды, то предприятие платит арендную плату. Отношения, связанные с арендой земли, не подпадают под действие налогового законодательства, а регулируются ГК РФ. В других случаях платится земельный налог.

В соответствии с информацией, полученной от заказчика земельный участок, на котором расположен объект оценки, принадлежит ООО «Ритейл» на праве долгосрочной аренды.

Оцениваемый земельный участок расположен в 24 оценочной зоне.

Площадь земельного участка = 93,75 кв. м.

Ставка арендной платы, согласно Постановлению мэра города Хабаровска от 24 октября 2008 года №3263 «Об утверждении базовых размеров арендной платы за земельные участки на 2009 год» для данной оценочной зоны составляет 57,6 рублей в год за 1 кв. м.

Арендные платежи = 93,75 кв. м. * 57,6 руб./кв. м./год = 5400 руб./год.

Налог на имущество. Расчет платежей в бюджет по налогу на имущество производился исходя из нормативной ставки налога в размере 2,2% от налогооблагаемой стоимости имущества. В качестве базы для расчета налогооблагаемой стоимости была использована балансовая стоимость, которая на момент оценки составляет 82 631 рублей.

Налог на имущество = 82 631 * 0,022 = 1 818 рублей в год.

Страховой сбор. Неотъемлемой частью расходов собственника являются отчисления на страхование имущества. Страховой сбор может составлять не более 0,2% (полный пакет - 0,5%) от налогооблагаемой стоимости: пожар, залив, противоправные действия третьих лиц, стихийные действия и т.д.; неполный пакет (от 0,01 до 0,02%) при страховании отдельных видов риска. Основание - обзор тарифов страховых компаний ОСАО «Ингосстрах», «Военная страховая компания» и «Россгосстрах».

Согласно договору страхования заключенным между собственником недвижимости и страховой компанией «Ингосстрах» ежегодные страховые платежи составляют 413,2 рублей в год (82631*0,5% = 413,2).

Итого величина условно-постоянных расходов на содержание и эксплуатацию здания составила 7 631,2 рублей/год.

Определение условно-переменных расходов

К условно-переменным относят расходы, величина которых связана с уровнем загрузки объекта недвижимости и с уровнем предоставляемых услуг. Это бухгалтерские и юридические услуги арендных и подрядных отношений, накладные расходы, налоги по зарплате персонала, расходы по тепло-, электро-, газоснабжению, коммунальные услуги, эксплуатационные услуги (вентиляция, кондиционирование, уборка помещений, обслуживание лифтов), обеспечение безопасности, прочие расходы.

Коммунальные платежи. Поскольку объект оценки не имеет коммуникаций, соответственно коммунальные платежи отсутствуют.

Заработная плата обслуживающего персонала

ДолжностьКол-воЗаработная плата, руб./мес.ФОТ, руб./годСторож11 50018 000Рабочий (дворник)11 50018 000Итого обслуживающего персонала136 000Заработная плата обслуживающего персонала по данным собственника здания составила 60 000 рублей в год.

Налоги на заработную плату. Величина налогов на заработную плату состоит из суммы единого социального налога, взносов в пенсионный фонд и взносов на социальное страхование.

Вид налоговРуб./годЕдиный социальный налог, 30%10 800Взносы в пенсионный фонд, 26%+5,1%11 196Итого налоги на заработную плату, руб./год21 996

Расходы на маркетинг - связаны с расходами на приобретение информации и расходами на продвижение права пользования и владения объекта как товара. В данной работе расходы на маркетинг принимаются исходя из среднерыночных данных для складских зданий, и составляют 1% от действительного валового дохода.

Итого величина условно-переменных расходов на содержание и эксплуатацию здания составила 98 223,48 рублей в год.

Резерв на замещение - предполагает эксплуатацию недвижимости на уровне, соответствующем нормативам и стандартам для данного типа недвижимости и определяется годовыми отчислениями на формирование резерва для замены быстроизнашиваемых элементов недвижимости.

Расчёт расходов на замещение элементов улучшений с коротким сроком использования производится путем деления суммы затрат на создание данных элементов улучшений на срок их использования. В процессе выполнения данных расчётов целесообразно учитывать возможность процентного наращивания денежных средств для замены элементов с коротким сроком использования. Для расчета использованы данные по износу, полученные в Затратном подходе (таблица 2.10.4).

Расчёт затрат на капитальный ремонт короткоживущих элементов здания:

Так как на момент оценки сроки ремонта короткоживущих элементов здания уже давно наступили (срок ремонта 15 лет). Резерв на замещение на момент оценки принимаем равным восстановительной стоимости короткоживущих элементов в размере 169 838 руб.

Для расчёта суммы ежегодных платежей в резервный фонд применялась формула:

= i/((1+i) n -1), где:

- коэффициент фонда возмещения,- ставка дисконтирования (8,25%),- период дисконтирования (капитальный ремонт раз в 15 лет).= 0,0825/[(1+0,0825)^15 - 1] = 0,03612

Резерв на замещение = 169 838 * 0,03611= 6134,38 руб./год

Расчёт ставки капитализации

Понятие коэффициента капитализации применительно к недвижимости включает доход на капитал и возврат капитала.

Доход на капитал - это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, риск и другие факторы, связанные с конкретными инвестициями. Доход на капитал называют также отдачей.

Возврат капитала означает погашение суммы первоначального вложения. Возврат капитала называют возмещением капитала.

Формула расчета ставки капитализации:

= On + Of, где:

- коэффициент капитализации;- ставка дохода на капитал;- норма возврата капитала.

Ставка капитализации представляет собой коэффициент, устанавливающий зависимость объекта от ожидаемого дохода от его эксплуатации, и определяется методом кумулятивного построения по формуле:

= безрисковая ставка + премии за риск.

Безрисковая ставка. Безрисковую ставку обычно выбирают из следующего ряда доходных инструментов:

государственные облигации;

депозиты наиболее надежных российских (коммерческих) банков;

ставки по межбанковским кредитам;

ставка рефинансирования ЦБ РФ (банк России).

В качестве безрисковой принята ставка рефинансирования ЦБ РФ, которая на дату оценки составляет 8,25% годовых.

Расчет премий за риск.

) Надбавка за относительный риск инвестирования. Все инвестиции, за исключением инвестиций в государственные ценные бумаги, имеют более высокую степень риска, зависящую от особенностей оцениваемого вида недвижимости. Чем больше риск, тем выше должна быть величина процентной ставки, чтобы инвестор мог взять на себя риск по какому-либо инвестиционному проекту. Расчет надбавки за относительный риск инвестирования произведем по формуле:

Надбавка за риск инвестирования = rнедв + rсегм + rоб, где:

rнедв - надбавка за риск вложений в недвижимость, %;

rсегм - надбавка на сегментный (секторный) риск, %;об - надбавка за риск инвестирования в строительство конкретного объекта недвижимости, %.

Исходя из состояния объекта недвижимости, его местоположения и площади составляющие rинв принимаем равными в пределах от 0 до 5%.

Для характеристики уровня риска необходимо разграничить его по видам. При расчетах принимаем следующую градацию:

от 0 до 1 - минимальный уровень риска;

от 1 до 2 - невысокий риск;

от 2 до 3 - средний риск;

от 3 до 4 - высокий риск;

от 4 до 5 - максимальный уровень риска.

Так как вложения в недвижимость г. Хабаровск более рискованны, чем вложения в государственные ценные бумаги, то премия за риск инвестирования на рынке недвижимости г. Хабаровска (rнедв) принимается в размере 4,0%.

Так как в соответствии с анализом наилучшего и наиболее эффективного использования объект оценки относится к недвижимости складского назначения, пользующейся высоким спросом, однако в то же время риски вложения в здание подобного типа достаточно высоки, поэтому rсегм принят на уровне 2,0%.

Так как объект оценки характеризуется расположением в достаточно крупном населенном пункте с развитым рынком недвижимости, но находится техническом состоянии требующем ремонта, риск инвестирования в объект оценки принимается в размере 4%.

Надбавка за риск инвестирования = 4,0 +2,0 + 4,0 = 10,0%

2) Надбавка за низкую ликвидность - это поправка на длительную экспозицию при продаже и время по поиску нового арендатора в случае банкротства или отказа от аренды существующего арендатора. Учитывая невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, надбавка за низкую ликвидность может быть принята на уровне той прибыли, которую получит потенциальный инвестор при альтернативном вложении капитала с гарантированным получением дохода за время экспонирования объекта. Данная премия вычисляется по формуле:

Расчет премии за ликвидность

НаименованиеПоказательБезрисковая ставка, %8,25Срок экспозиции, мес.1,5Срок сдачи объекта в аренду, мес.12Премия за ликвидность, %, п. 1 * п. 2/п. 31,03

г) надбавка на инвестиционный менеджмент. Управление инвестициями в недвижимость требует определенных усилий (например, выбор варианта финансирования, отслеживание рынка, принятие решения о продаже или удержании объекта недвижимости, ведение налоговой отчетности и т.п.), поэтому эти усилия инвестора должны быть компенсированы путем включения надбавки за инвестиционный менеджмент.

Надбавка была принята на основании процентных ставок, взимаемых банками, брокерскими конторами за управление капиталом, предоставленным в их распоряжение в банках, работающих в г. Хабаровск - «Сбербанк», «Внешторгбанк». При этом ставки отличаются в зависимости от размера сумм, предоставляемых клиентом. Для объекта оценки надбавка за необходимость управления принята в размере 1,0%.

On = 8,25 + 10 + 1,03 + 1,00 = 20,28%

Ставку нормы возврата капитала рассчитываем с учетом оставшегося срока экономической жизни. Срок экономической жизни равен 75 лет; фактический срок жизни равен 25 год; остаточный срок жизни равен 50.

Of = 1/50 *100% = 2,0%

Тогда R = On + Of = 20,28 + 2,0 = 22,28%

Таблица 2.12.2 - Расчет стоимости объекта оценки методом капитализации дохода

ПоказательЗначение1Ставка арендной платы, 1 кв. м. в мес.136,62Площадь сдаваемая в аренду74,103Потенциальный валовый доход, руб./год, п1*п. 21214234Коэф. недозагр.0,0635Сумма потерь от недозагрузки, руб./год., п. 3 * п. 47588,936Коэффициент недополучения арендных платежей07Действительный валовый доход, руб./год., п3-п. 51214238Условно-постоянные расходы9Налоги на имущество, 2,2% от остаточной балансовой стоимости, руб./год181810Земельные арендные платежи., руб./год5400,011Страховые платежи, 0,5% от остаточной балансовой стоимости, руб./год.413,212Условно-переменные расходы13Заработная плата, руб./год36000,0014Налоги на заработную плату, руб./год21996,015электроэнергия, руб./год016отопление, руб./год.017водоснабжение и водоотведение, руб./год018Страховые платежи, 0,5% от остаточной балансовой стоимости, руб./год413,219Затраты на управление, 1% от ДВД, руб./год121420Операционные расходы, п. 9 + п. 10+п. 11 + п. 13+п. 14 + п. 1867254,421Резерв на замещение143,122Чистый операционный доход, п. 7 - п. 20 - п. 215402523Ставка капитализации0,222824Стоимость объекта оценки, руб., п. 22 / п. 23226 674

Таким образом, рыночная стоимость объекта недвижимости, полученная в рамках доходного подхода методом прямой капитализации дохода на дату оценки составила 226 674 рублей.

2.13 Согласование результатов оценки

В настоящей работе по оценке использованы три подхода, которые позволяют наиболее корректно оценить величину рыночной стоимости объекта. Так как имеется три возможные величины стоимости объекта, то нужно каждому из подходов придать весовой коэффициент и определить искомую стоимость.

Затратному подходу присваивается наименьший коэффициент - 0,1 по той причине, что данный подход наиболее применим к вновь возведенным объектам недвижимости. Объект оценки к таковым не относится.

Наибольший весовой коэффициент присваивается сравнительному подходу, поскольку оценка на основе метода сравнительного анализа продаж базируется на анализе рынка предложений по купле-продаже недвижимости, поэтому реально отражает стоимость оцениваемого недвижимого имущества. В связи с этим, сравнительному подходу присваивается удельный вес равный -0,5.

Весовой коэффициент в размере -0,4 присваивается доходному подходу, поскольку объект оценки - складское здание, является доход приносящей недвижимостью, посредством сдачи в аренду.

Вид подхода к оценкеВеличина стоимости, рублейУдельный вес подходаСкорректированная стоимость, рублейЗатратный149 9090,10014 991Сравнительный945 9950,50047 2997Доходный226 6740,40090 670Рыночная стоимость, руб.578 658

Таким образом, рыночная стоимость объекта недвижимости, полученная путем согласования результатов оценки тремя подходами на дату оценки составила 578 658 рублей.

Заключение

В результате проведенного исследования, посвященного оценке рыночной стоимости объекта недвижимости на примере здания складского назначения, расположенного по адресу ул. Промышленная, 21, поставленные задачи решены и установлено следующее.

В первой теоретической главе раскрыты особенности недвижимости как объекта оценки, описаны основные принципы оценки, а также дана характеристика подходов и методов оценки недвижимости.

Вторая, аналитическая глава, посвящена анализу рынка складской недвижимости города Хабаровска, описанию местоположения и характеристике объекта оценки. В этой же главе проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости.

Расчетная часть, содержит в себе непосредственно сам процесс оценки объекта недвижимости. Для определения рыночной стоимости объекта оценки были использованы три классических подхода.

Получены следующие результаты:

затратный подход = 149 909 рублей;

сравнительный подход = 945 995 рублей;

доходный подход = 226 674 рублей.

Согласование результатов было проведено методом взвешенной стоимости. Рыночная стоимость объекта недвижимости полученная путем согласования результатов оценки тремя подходами на дату оценки составила 578 658 рубля.

Список литературы

1.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть I) от 30.11.1994 г. №51-ФЗ, (ред. от от 7 февраля 2011 г.);

2.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть II) от 26.01.1996 г. №14-ФЗ, (ред. от 06.12.2007 г.);

.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть III) от 26.11.2001 г. №146-ФЗ, (ред. от 17.07.2009 г.);

.Земельный Кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. №136-ФЗ (ред. от 01.01.2010 г.);

.Федеральный закон от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (ред. от 27.07.2012 №144-ФЗ г.);

.ССО РОО 2-02-2010. Составление отчета об оценке;

.ССО РОО 2-01-2010. Рыночная стоимость как база оценки;

.ССО РОО 2-05-2010. Оценка стоимости недвижимого имущества;

.Белокрыс А.М., Болдырев В.С., Олейник Т.Л., Зарубин В.Н., Нейман Е.И., Склярова Е.Н, Страхов Ю.И., Ушаков Е.П., Федоров А.Е., Школьников Ю.В. «Основы оценки стоимости недвижимости», Международная академия оценки и консалтинга, М. - 2004;

.Болдырев В.С., Федоров Л.Е. «Введение в теорию оценки недвижимости», Конспект учебного курса, Изд-во «Азбука», М. - 1997

.Булгаков С.Н., Наназашвили И.Х., Мирошниченко А.С., Дарков А.К., Гольцов И.Н., Дукич Д.Й., Рыбалко И. «Система экспертиз» и оценка объектов недвижимости». М., 2007. - 352 с.

.Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости Учебник - 2-е изд., переработанное и доп. М. 2008. 560 с.

.Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. Учебное пособие под ред. д-ра экон. наук, проф. Федотовой М.А.М., 2007. - 344 с.

.Каминский А.В., Страхов Ю.И., Трейгер Е.М. «Анализ практики оценки недвижимости», Международная академия оценки и консалтинга, М. - 2004;

.Калинин В.М., Сокова С.Д. Оценка технического состояния зданий: Учебник. М.: 2006. - 268 с.

.Коростылев С.П. «Основы теории и практики оценки недвижимости», Учебное пособие, Изд-во «Русская Деловая Литература», М. - 1998;

.Кузьминов Н.Н. Оценка и страхование коммерческой и промышленной недвижимости в Российской Федерации. - М., 2007. - 144 с.

.Луков А.В., Владимирова И.Л., Холщевников В.В. Комплексная оценка зданий-памятников истории и культура на рынке недвижимости. Научно-учебное издание: - М., 2006 - 344 с.

.Озеров Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости. СПб., 2007. - 536 с.

.Ордуэй Н., Фридман Д. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. - М.: Дело, ЛТД. 1995.

.Рутгайзер В.М. «Оценка рыночной стоимости недвижимости», Изд-во «Дело», М. - 1998;

.Симионова Н.Е., Шеина С.Г. «Методы оценки и технической экспертизы недвижимости», Учебное пособие Ростовского государственного строительного университета, Изд. центр г. Ростова-на-Дону «МарТ», М. - 2006. - 448 с.

.Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. - С.-П., Санкт-Петербургский технический университет. 1997.

.Тарасевич Е.И. «Методы оценки недвижимости», Изд-во ТОО «Технобалт», СПб. - 1995.

.Тэпман Л.Н. «Оценка недвижимости», под редакцией В.А. Швандара, Учебное пособие, Изд-во «ЮНИТИ-ДАНА», М. - 2004;

.Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. - М.: Издательство «ЭКМОС», 2000.

.Фридман Д., Ордуэй Н. «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости», Изд-во «Дело», М. - 1999;

.Харрисон Г.С. «Оценка недвижимости», Учебное пособие, Изд-во РИО «Мособлупрполиграфиздат», М. - 1994;

.Шевчук Д.А. Оценка недвижимости и управление собственностью. - Ростов-н/Д., 2007. - 155 с.

.Яскевич Е.Е. Практика оценки недвижимости. Москва: Техносфера, 2011. - 504 c.

Введение Целью данной курсовой работы является определение рыночной стоимости объекта недвижимости для проведения переговоров относительно возможной сдел

Больше работ по теме: