Оценка недвижимости

 

1. Общие сведения


.1 Основные понятия, используемые в оценочной деятельности


Рыночная стоимость

Закон Республики Казахстан «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» определяет рыночную стоимость, как наиболее вероятную цену, по которой данный объект может быть отчужден на основании сделки в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют, располагая всей доступной информацией об объекте оценки, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, когда:

üодна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана приобретать;

üстороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

üцена сделки представляет собой эквивалент денежного вознаграждения за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было.

Процесс оценки

Процесс оценки - логически обоснованная и систематизированная процедура последовательного решения поставленных задач с использованием известных приемов и методов оценки для вынесения окончательного суждения о стоимости.

Процесс оценки объекта включал в себя:

·Осмотр объекта;

·Интервью с собственниками;

·Сбор необходимой информации;

·Применение трех общепринятых подходов к оценке;

·Согласование результатов и формирование мнения об итоговой величине стоимости объекта оценки;

·Написания отчета об оценке.

Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных походов и методов оценки.

Назначение оценки информация представленная в данной курсовой работе будет использована при продаже оцениваемого объекта на открытом рынке

Последовательность определения стоимости объекта оценки

Процесс определения стоимости объекта оценки включал в себя выполнение следующих работ:

1.Выезд оценщика на место, фотосъемка и осмотр объекта оценки и его окрестностей;

2.Проведение интервью и переговоров со специалистами и экспертами в области недвижимости;

.Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки и составления Отчета;

.Расчет стоимости объекта оценки в соответствии с Правилами оценки с использованием наиболее приемлемых в данном конкретном случае подходов и методов оценки;

.Определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

.Составление и написание Отчета об оценке.


1.2 Подходы к оценке


1) Затратный подход - в оценочном анализе основывается на принципе замещения, согласно которому предполагается, что информированный покупатель не заплатит за актив больше, чем стоимость производства аналогичного актива, эквивалентного по своим качествам и полезности оцениваемому активу.

Затратный подход использует стоимость производства в качестве базы, из которой затем вычитаются суммы, отражающие потерю в стоимости в результате физического износа, функционального и экономического устаревания. Согласно методологии затратного подхода, максимальная стоимость собственности для осведомленного покупателя - это величина, требуемая в настоящее время на производство новой собственности эквивалентной полезности. Поскольку оцениваемая собственность, как правило, бывает не новой, то полная стоимость производства должна быть уменьшена, чтобы отразить потерю в стоимости в результате физического износа, функционального и экономического устаревания, приписываемых собственности на дату оценки.

) Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Основывается на предпосылке, что стоимость любого имущества зависит от цен, которые сложились к настоящему моменту на аналогичное или схожее имущество.

Согласно методу сравнения продаж, стоимость объекта определяется ценами недавних сделок купли-продажи схожих по своим характеристикам (сравнимых) объектов, после внесения к этим ценам поправок, компенсирующих отличия между оцениваемыми и сравнимыми объектами. Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведению их к одному стоимостному показателю или группе показателей. В условиях недостатка или низкой достоверности информации о рынке вместо стоимостной оценки объекта выходные данные могут быть представлены в виде группы показателей;

) Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от его использования. Основывается на предпосылке, что стоимость любого имущества зависит от величины дохода, который, как ожидается, он принесет.

Доходный подход включает в себя два основных приема. Согласно первому, стоимость имущества рассчитывается на основе текущего ежегодного дохода от ее эксплуатации, с помощью специальных коэффициентов, отражающих сложившуюся на рынке взаимосвязь между имущественными стоимостями и уровнем доходов. В соответствии со вторым, делается прогноз относительно эксплуатационного дохода на определенный период в будущем и вероятной цены продажи объекта оценки в конце этого периода, а затем рассчитываются и суммируются текущие стоимости всех будущих доходов, с использованием специального коэффициента, отражающего риск, который сопровождает капиталовложения в данный объект.


2. Анализ объекта оценки и правоустанавливающих документов

стоимость оценка рыночный доходный

На дату оценки я располагала следующими правоустанавливающими документами, представленными собственником жилья:

ØДоговор купли / продажи 1-1-233 от 23.01.2001 г.

ØПаспорт на квартиру в многоквартирном жилом доме


.1 Характеристика местоположения объекта оценки


ПоказательОписание или характеристика показателяРайонг. Алматы ул. Манаса дом 58 кв. 4Преобладающая застройка микрорайонаМногоквартирные домаТранспортная доступностьВ 100 метрах от остановки общественного транспортаОбеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка)ХорошаяОбъекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступностиМагазины, школа, выставка, д/сад, поликлиника, аптека, Ботанический сад, почта, гипермаркетОбеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка)ХорошаяОбъекты промышленной инфраструктуры микрорайонаНетОбъекты транспортной инфраструктуры микрорайонаМаршрутные автобусыСостояние прилегающей территории (субъективная оценка)Хорошее

.2 Общая характеристика здания


ПоказательОписание или характеристика показателяТип зданияМногоквартирный жилой домГод постройки1969Материал наружных стенКирпичныйСостояние здания (субъективная оценка)ХорошееТехническое обеспечение зданияХолодное и горячее водоснабжение, электроснабжение, телефон, центральное отопление, кабельное ТВ, интернет.Организованная стоянка личного а/т или подземный гаражСуществует парковка во дворе, имеется платная стоянка в 50 метрах от домаКоличество этажей в здании4Состояние подъезда (субъективная оценка)ХорошееДополнительная существенная информацияСнос или реконструкция здания с отселением не предполагается

.3 Характеристика объекта оценки


ПоказательОписание или характеристика показателяЭтаж расположения2Площадь, кв. м: общая / жилая42 (26)Кол-во комнат2Площадь кухни, кв. м6СанузелсовмещенныйЛоджия (балкон)имеетсяВид из оконДворСлаботочное обеспечениеТелефонДополнительные системы безопасностиотсутствуетСостояние объекта (субъективная оценка)отличное Видимые дефекты внутренней отделкиПри визуальном осмотре видимых дефектов не обнаруженоДанные о перепланировкеотсутствуетОкнаПластиковые окнаДверьжелезнаяОтоплениецентральноеДата последнего ремонта2008 г.

Характеристика здания с учетом реконструкции

№НазначениеОтделкастеныпотолокполы1Прихожаяобоилевкасбетон2Кухнялевкас с керамической плиткойлевкасбетон3с/узеллевкас с керамической плиткойлевкасБетон4Ваннаялевкас с керамической плиткойпобелкаБетон5Жилая комната №1обоипенопластовые плиты (наклеенные)бетон6Жилая комната №2обоипенопластовые плиты (наклеенные)бетон


3. Расчет рыночной стоимости


.1 Расчет сравнительным подходом


Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременения ми, не отражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным.

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.

Рассмотрим основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом.

-й этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.

2-йэтап. Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

3-йэтап. На выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.

4-йэтап. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимосги объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Основные критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов):

1)Права собственности.

Корректировка на права собственности есть не что иное, как разница между рыночной и договорной арендной платой, поскольку и полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансировании.

2)Условия финансирования сделки.

При нетипичных условиях финансирования сделки купли-продажи объекта недвижимости (например, в случае ее полного кредитования) необходим тщательный анализ, в результате которого вносится соответствующая поправка к цене данной сделки.

3)Условия продажи и время продажи.

Поскольку рассчитать поправку на условия финансирования и налогообложения на передаваемые юридические права и ограничения, а также условия продажи затруднительно, то лучше по возможности не рассматривать для анализа и сравнения подобные сделки. В противном случае поправки на эти характеристики делаются в первую очередь.

Время продажи - один из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения поправки на данную характеристику в цену продажи объекта-аналога необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени.

4)Местоположение - необходимый элемент сравнения сопоставимых продаж, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта.

5)Физические характеристики объекта недвижимости - размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта и другие характеристики, на которые также вносятся поправки.

При оценке рыночным методом использовались данные о продажах и приобретениях аналогичных жилых помещений, находящихся в г. Алматы.

Цена кв. м. общей площади рассчитывалась исходя из цены, определенной с учетом удорожания строительной продукции с применением коэффициентов, учитывающих потребительские качества жилого помещения, с учетом технических характеристик здания и квартиры с применением коэффициентов, учитывающих месторасположение дома.

При сравнительном анализе стоимости объекта мы опирались на цены предложения. Мы провели интервьюирование продавцов объектов и пришли к выводу, что стоимость продажи ниже на 5% чем цена предложения. Такой подход, по нашему мнению, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

На момент проведения оценки на рынке предлагалось три объекта, сопоставимых по своим характеристикам с объектом оценки. Характеристика сравниваемых объектов представлена в таблице 1. Данные взяты из: c и сайта «Крыша.kz» (#"justify">Таблица 1. Корректировка сравниваемых объектов

Объект оценкиАналог 1Аналог 2Аналог 3Местонахождениег. Алматы, Манаса 58, уг. ул Темирязеваг. Алматы, Темирязева- Байзакова г. Алматы, Темирязева- Байзаковаг. Алматы, Темирязева- БайзаковаМатериал стенкирпичкирпичкирпичкирпичТел. владельца2742623245643131727593290581Описание объектаКвартира в многоквартирном доме, с/у совмещенный, телефон, свет, вода, газ, домофон, балкон, тихий двор Квартира в многоквартирном доме, с/у совмещенный, телефон, свет, вода, газ, балкон, пластиковые окна, домофон Квартира в многоквартирном доме, с/у совмещенный, телефон, свет, вода, газ, домофон, балкон, интернет Квартира в многоквартирном доме, с/у совмещенный, телефон, свет, вода, газ, домофон, балкон, пластиковые окна, Площадь квартиры, общая / жилая кв. м.42 (26) 642 (26) 640 (28) 641 (27) 6Кол-во комнат2222этажность2 (4)2 (4)3 (4)3 (4)Год постройки1969196819621969СостояниехорошееотличноеотличноеотличноеСтоимость, USD73 00075 00075 000Стоимость за 1 кв. м. USD173818751829Поправка на торг%-5-5-5Скорректированная Стоимость165117811737Поправка на год постройки%120Скорректированная стоимость166718161737Поправка на материал Стен%000Скорректированная стоимость166718161737Поправка на местоположение, %-1-1-1Скорректированная стоимость165017981720Поправка на этажность, %000Скорректированная стоимость165017981720Поправка на общую площадь%0+2+1Скорректированная стоимость165018341737Поправка на площадь кухни%000Скорректированная стоимость165018341737Поправка на техническое состояние%-5-5-5Скорректированная стоимость156717421650Поправка на наличие балкона, лоджии%000Скорректированная стоимость156717421650Поправка на санузел, %000Скорректированная стоимость156717421650Итого скорректированная Стоимость 1 кв. м. (USD)156717421650Средняя стоимость 1 кв. м. (USD)1653Стоимость объекта (USD)69 426Стоимость объекта тенге10 141 750

3.2 Расчет доходным подходом


Доходный подход основывается на принципе ожидания. Данный подход утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта может быть определена, как его способность приносить доход в будущем.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

1.Оценка валового потенциального дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

2.Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) производится на основе анализа рынка, характера его динамики (трендов) применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитывается из валового дохода, а итоговый показатель является реальным валовым доходом.

.Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и типичных издержках на данном рынке. Расчетная величина вычитается из действительного валового дохода. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи (закладные выплаты), проценты и амортизационные отчисления.

.Полученный таким образом чистый доход затем пересчитывается в текущую стоимость объекта оценки рядом способов. Выбор способа пересчета зависит от качества исходной информации о рынке.

Метод прямой капитализации переводит годовой доход в стоимость собственности путем деления годового дохода на соответствующую норму дохода. При этом не делается отдельного учета возврата капитала и дохода на капитал.

Этот метод довольно прост и понятен, не требует долгосрочных прогнозов. Прямая капитализация применяется к потенциальному или денежному потоку до уплаты налогов. Выбор конкретного вида дохода зависит от целей анализа и наличия доступной информации.

Для оценки стоимости в методе прямой капитализации применяется формула:


V=I÷К


Где, V - стоимость,

I - доход,

К - коэффициент капитализации.

Наиболее эффективное использование дома как источника дохода, по моему мнению, является сдача его в аренду. Так как в городе Алматы очень много людей приехавших работать и учится, но не имеющих возможность купить жилье.


Таблица 2 Данные по квартирам, находящимся в аренде

МесторасположениеКол-во комнатЦена / ТенгеЦена/USDТемирязева-Айманова265736450Коктем265736450Темирязева-Ауэзова265736450Темирязева-Манаса266612460

Таким образом, средняя арендная ставка составит 65955 тенге (453 USD) в месяц.


Потенциальный валовый доход791460Общая площадь, кв. м.42

Определение коэффициента капитализации методом кумулятивного построения:

без рисковая процентная ставка - 14%

премия за риск - 2%

надбавка за низкую ликвидность - 1%

надбавка за инвестиционный менеджмент - 1%

ИТОГО: 18%


С = Доход / Коэффициент капитализации


С=791460/0,18=4397000 тенге

Таким образом, стоимость квартиры, полученная методом прямой капитализации, на 24.02.11 г. составит: 4397000 (четыре миллиона триста девяносто семь тысяч) тенге или 30098 (тридцать тысяч девяносто восемь) долларов США по курсу НБ РК на 24.02.11 - 1 USD = 146,08 KZT


3.3 Расчет затратным подходом


Затратный подход - подход к оценке недвижимости, основанный на том, что покупатель не должен платить за объект больше, чем стоит его строительство заново по текущим ценам на землю, строительные материалы и работы. Такой подход к определению стоимости вполне оправдывает себя, когда речь идет о новых или относительно новых зданиях.

Поскольку в данном случае речь идет об определении рыночной стоимости квартиры, собственные затраты не будут адекватно отражать стоимость объекта оценки поскольку исследование рынка жилой недвижимости показало, что в связи с чрезмерно высокой рентабельностью строительства жилой недвижимости, стоимость затрат на постройку квартиры не отражает реальной стоимости жилой недвижимости.

3.4 Сведение результатов


По результатам проведенных исследований получены следующие стоимостные характеристики исследуемого объекта недвижимости:

Сравнительный подход - 10141750 тенге

Доходный подход - 4397000 тенге

Выбор итоговой величины стоимости

При оценке в соответствии с общепринятыми нормами были проанализированы два из трех основных подходов к оценке стоимости недвижимости: сравнительный и доходный.

Сравнительный подход в данной ситуации в большей степени отвечает выдвинутым критериям, нежели доходный. При выборе более надежного подхода акцентируется внимание на то что, во-первых, информация, использованная в сравнительном подходе предоставляется более надежной, чем информация, использованная доходном подходе. Во-вторых, данный метод максимально отражает особенные характеристики объекта: размер, качество, месторасположение.

Исходя из вышеизложенного, придаются следующие удельные веса величинам стоимостей, полученным двумя подходами.


МетодПредварительная стоимость в тенгеВесовой коэффициентСкорректированная стоимость, тенгеСравнительный10 141 7500,909 127 575Доходный4 397 0000,10439 700Итого:9 567 275 тенге или 65 493 доллара США

Таким образом, в результате проведенного исследования установлено, что рыночная стоимость квартиры составляет 9 567 275 тенге или 65 493 доллара США.

Заключение


В данной курсовой работе было оценено недвижимое имущество, а именно двухкомнатная квартира, находящаяся по адресу улица Манаса дом 58 квартира 4.

Для определения стоимости использовались два метода оценки:

-сравнительный

-доходный

Целью настоящей оценки является определение рыночной стоимости объекта. Использованные методы расчета рыночной стоимости дали следующие результаты:

сравнительный: 10 141 750 тенге

доходный: 4 397 000 тенге

в итоге, стоимость общей оценки по двум подходам составляет 9 567 275 тенге или 65 493 доллара США.


Список использованной литературы


1.Анализ и оценка приносящей доход недвижимости, Д. Фридман, Н. Ордуэй, Москва, Дело, 1997 г.;

2.Данные Агентства Республики Казахстан по статистике;

3.Оценка рыночной стоимости недвижимости. В. Рутгайзер, - М.: Дело, 1998. -384 с.;

.Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. - Спб., 1997 г.; Рутгайзер В.М., Дронова Н.Д., Еленева Ю.Я. и др. Оценка рыночной стоимости машин и оборудования. - М.: ДЕЛО, 1998.


1. Общие сведения .1 Основные понятия, используемые в оценочной деятельности Рыночная стоимость Закон Республики Казахстан «Об оценочной д

Больше работ по теме:

КОНТАКТНЫЙ EMAIL: [email protected]

Скачать реферат © 2017 | Пользовательское соглашение

Скачать      Реферат

ПРОФЕССИОНАЛЬНАЯ ПОМОЩЬ СТУДЕНТАМ