Оценка недвижимости

 

Министерство образования Российской федерации

Казанский государственный архитектурно-

строительный университет

Кафедра ЭПС











Курсовая работа на тему:

«Оценка недвижимости»




Работу выполнил

студент группы 29-402

Назипов Р.И.








Казань 2009-

Введение


Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости, как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости. Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов. Изменилось налоговое законодательство, и появились новые для большинства граждан России налоги: налог на имущество физических лиц и налог на имущество, преходящее в порядке наследования и дарения. Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости.

К объектам оценки относятся отдельные материальные объекты (вещи, совокупность вещей, составляющие имущество лица, в том числе имущество определенного вида, движимое или недвижимое.)

Целью данной курсовой работы является изучение методов, используемых при оценке недвижимости.

Предметом оценки является административное здание, находящееся в г. Альметьевск по адресу ул. Шевченко 9а


Раздел 1. Основные факторы и выводы


.1 Общая информация об объекте оценки


Объект оценки - трехэтажное административное здание с кирпичными стенами, бетонными полами и металлической кровлей. Административное здание расположено в г. Альметьевск ул. Шевченко, д. 9а. Общая площадь - 262,5 м2, объем - 1627 м3, построен в 1998 году.


.2 Результаты оценки при применении различных подходов к оценке


Метод:Стоимость 1 кв.м.Стоимость объекта данным методомСтоимость с учетом земельного участкаИтоговая стоимость 1 кв.м.Затратный12 995,893 411 421,574 129 698,5715 732,19Сравнительный 22 640,435 943 112,906 661 389,9025 376,72Доходный21 660,705 685 933,756 404 210,7524 396,99

.3 Итоговая величина стоимости объекта оценки


На апрель 2009 года итоговая величина стоимости объекта оценки составляет 5880299,25 рублей, в т. ч. стоимость земельного участка 718 277рублей


Раздел 2. Содержание объема работ, использованных для объекта оценки


Оценка стоимости недвижимости - сложный и трудоемкий процесс, состоящий из нескольких стадий и этапов. Его можно разделить на следующие стадии:

. Определение проблемы.

. Предварительный осмотр объекта.

. Сбор и анализ данных.

. Оценка земельного участка методами:

А) Сравнения продаж

Б) Остатка для земли

В) Капитализации земельной ренты

. Применение трех подходов к оценке стоимости объекта недвижимости:

А) Затратного

Б) Сравнительного

В) Доходного

. Согласование результатов, полученных с помощью различных подходов

. Подготовка отчета и заключения об оценке.


Раздел 3. Перечень используемых при проведении оценки данных с указанием источников их получения


При проведении оценки использовались:

1.Сборники УПВС

2.Постановление Кабинета Министров Республики Татарстан от 5 октября 2005 г. N 478 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель по г.Казани"

.Положение о порядке определения размеров арендной платы за земли несельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной собственности и его приложение.

.Результаты кадастровой оценки по г. Казани

.Решение представительного органа муниципального образования города Казани от 29 ноября 2005 г. N 2-3 «О земельном налоге»

.Постановление Госстроя СССР № 94 от 11 мая 1983 года «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек»

.Письмо от 6 сентября 1990 г. N 14-Д «Об индексах изменения стоимости строительно-монтажных работ и прочих работ и затрат в строительстве»

.Ведомственные строительные нормы «Правила оценки физического износа жилых зданий» от 1987-07-01

.«Экономика недвижимости, часть 2, организация и проведение осмотра объекта недвижимости», И. С. Сабиров, А. А. Кульков, Е. М. Монетова - Казань: КГАСУ, 2006

.«Экономика недвижимости, часть 3, методы оценки объектов недвижимости», И. С. Сабиров - Казань: КГАСУ, 2008

11.Исследование ООО «ФБК» «Скидки на торг» (www.fbk.ru)

.Газета «Из рук в руки» от 1 апреля 2009

.Журнал «Казанская недвижимость» №22 30марта-1апреля 2009

.Журнал «Эксперт» №10 от 16-22 марта 2009 года.


Раздел 4. Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки


1.Техпаспорт

2.Кадастровый паспорт

оценка стоимость недвижимость


Раздел 5. Анализ рынка объекта оценки и обоснование диапазонов значений ценообразующих факторов


На апрель 2009 года на продажу коммерческой недвижимости (офисных помещений) установлены следующие цены (в тыс. руб./за кв. м):


Зона расположенияСредняя ценаИнтервалЯдро исторического центра6142,3-79,7Исторический центр46,828,4-65,2Основные транспортные магистрали4728,7-65,3Промышленная зона24,521,4-27,6Другие41,426,3-56,6

За аренду коммерческой недвижимости (офисных помещений) установлены (апрель,2009) следующие цены (в руб/за кв.м):


Зона расположенияСредняя ценаИнтервалЯдро исторического центра501403-599Исторический центр423324-522Основные транспортные магистрали444346-542Промышленная зона354299-410Другие420321-518

Раздел 6. Описание процесса оценки в части применения подходов с проведением расчета


.1 Затратный подход


А) Расчет износа

В используемом методе величина физического износа элемента или системы определяется двумя способами:

) Расчетный метод


ФИi = Тфi*100%/Тнi,


где: Тфi - количество лет, прошедших с момента ввода объекта в эксплуатацию или капитального ремонта отдельного i-ro элемента или системы;

THi - нормативно установленная продолжительность эксплуатации i-ro элемента (системы) при соблюдении правил и сроков технического обслуживания и ремонта, лет.

Эту формулу рекомендуется использовать при нормальной эксплуатации здания. При определении фактического срока жизни элемента (системы) необходимо учитывать сроки проведения капитальных ремонтов элементов (систем).

Физический износ здания в целом рассчитывается с учетом удельных весов (Bi) отдельных элементов (систем) в общей восстановительной стоимости здания;


ФИзд=?(ФИi * Bi)/100%


Расчет проведен в табличной форме (табл. 6.1).

Табл. 6.1. Расчет физического износа здания.

Наименование элементов зданияУдельный вес конструктивных элементов по сб. 26, том 2,отдел 3. в %Нормативный срок службы, летФактический срок службыИзнос элемента здания; %Среднев. доля Износа в износе всего здания: Тф * 100%/Тн в %гр.2*гр.4 /100%, %1234561.Фундаменты990111,220,992. Стены,2110011112,31перегородки3. Кровля45011220,444. Перекрытие14601118,331,545. Полы8301136,670,886.Проемы10401127,51,17. Внутренняя и наружная отделка16401127,51,768.Санитарные и электротехн. устройства9301136,670,999. Прочие работы92511440,99ИТОГО100% 11 %

Порядок расчета:

. Первые две графы заполняются с учетом данных сб. УПВС о перечне конструктивных элементов и их удельном весе в восстановительной стоимости здания.

2. Графа 3-я заполняется в соответствии с нормативами, приведенными в табл. 2 (Выдержки из сборника Ведомственные строительные нормы «Правила оценки физического износа жилых зданий» от 1987-07-01)

3. Износ элементов здания рассчитывается (гр.5) в соответствии с вышеприведенной формулой.

. Средневзвешенная доля износа элемента в износе всего здания (гр.6) определяется как произведение значений гр.2 и гр.5.

. Сумма значений строк в 6 гр. даст величину общего физического износа здания. Величина износа округляется до целого.


Табл. 6.2 Нормативные усредненные сроки службы основных конструктивных элементов, отделки и инженерного оборудования зданий (при нормальных условиях эксплуатации)

Наименование конструктивных элементовТипы зданий по назначениюЖилые и общественные1 Фундаменты ленточные: кирпичный.100-802. Стены: кирпичные1003. Перегородки: деревянные40-304. Перекрытия: деревянные отепленные605. Кровля: стропила деревянные506. Полы дощатые 30-407. Проемы: переплеты деревянные50-408. Внутренняя штукатурка40-609. Центральное отопление30-4010. Вентиляция3011. Водопровод, канализация и гор. водоснабжение30-4012. Электроосвещение30-2013. Прочие работы25

) Метод технической экспертизы


Метод технической экспертизы заключается в визуальном определении износа.


Табл. 6.3. Расчет физического износа методом технической экспертизы

Наименование элементов зданияУдельный вес конструктивных элементов по сб. 33, табл. 4, в %Физический износ, %Средневзвешенное значение физического износа, %Доля износа в износе всего здания 123451.Фундаменты9151,3512.802. Стены, перегородки21102,119,913. Кровля4150,65,694. Перекрытие1450,76,645. Полы8151,211,376.Проемы1050,54,747. Внутренняя и наружная отделка16203,230,338.Санитарные и электротехн. устройства950,454,269. Прочие работы950,454,26ИТОГО 10,55100%

Методом технической экспертизы был получен износ 10,55%, расчетным методом износ 11 %

Поскольку здание было построено в 1998 году, то более точный результат дает метод технической экспертизы.


Б) Расчет стоимости улучшений


Полная восстановительная стоимость определяется с помощью метода сравнительной единицы по следующей формуле:


Спв = СЕД * Кп * VСТР * (К69-84 * K84-91 * Ктек) * КПП * 1.18,


где: СЕД - восстановительная стоимость (ВС) 1 куб.м здания (или другой единицы измерения) б базисных ценах 1969 г. Принимается из соответствующего сборника УПВС, в руб;

Кп - суммарный поправочный коэффициент к ВС ед. измерения, который определяется из рекомендаций в Общей части сб. УПВС, технической части и т.п.;

VСТР - строительный объем здания (куб.м), Принимается по техническому паспорту бюро технической инвентаризации или рассчитывается по рабочим чертежам здания;

К69-84 - коэффициент пересчета ВС от уровня цен 1969 г. к уровню цен 1984 г;

K84-91 - коэффициент пересчета ВС от уровня цен 1984 г. к уровню цен 1991 г;

Ктек - коэффициент удорожания сметных цен от уровня 1991 г. к текущему уровню цен (на дату оценки);

КПП, - коэффициент предпринимательской прибыли для данного региона при строительстве объектов аналогичного назначения;

.18 - налог на добавленную стоимость (НДС), который необходимо учитывать в случае купли-продажи объекта.

Расчет восстановительной стоимости объекта производится по сборнику исходя из восстановительной стоимости 1 куб.м здания - 19,1руб. (для первого территориального комплекса, для зданий объемом до 10000 м3)

Строительный объем здания 1627 м3

Группу капитальности изменять не требуется

Восстановительная стоимость объекта (в ценах 1969 г.) составит:

Сб9= 19,1 * 1627 = 31 075,7руб.

Восстановительная стоимость объекта (в ценах 1984 г.) составит:

С84= 31 075,7 * 1,18 * 1,03 = 37 769,4 руб.,

где 1,18 - индекс пересчета стоимости СМР по отраслям народного хозяйства на 1.01.1984 г. (Постановление Госстроя СССР №94 от 11.05.83 г.);

1,03-территориальный коэффициент к индексам

Восстановительная стоимость в ценах 1991 г. составит:

С91 = 37 769,4 * 1,56 *0,97 = 57 152,67 руб.,

где 1,56 - индекс изменения сметной стоимости СМР по отраслям народного хозяйства на 1.01.1991 г. (Постановление Госстроя СССР № 14-Д от 06.09.90г.).

,97-территориальный коэффициент к индексам.

Для раздельной индексации специальных видов работ выделим стоимость электротехнических работ в ценах 1991 г.:

152,67 * 0,075 = 4 286,45 руб.

где 7,5% - удельный вес электротехнических устройств

Следовательно стоимость общестроительных работ составит ( в ценах 1991г.): 57 152,67 - 4 286, 45 = 52 866,22 руб.

Стоимость общестроительных работ на дату оценки:

866,22 * 57= 3 013 374,54 руб.

Стоимость электротехнических работ на дату оценки

286,45 * 38,44 = 164 771,138 руб.

Восстановительная стоимость объекта на май 2009 г. (с учетом предпринимательской прибыли в размере 20%) составит

Спв -= (3 013 374,54 + 164 771,138) * 1,20 = 3 813 774,81 руб.

где 57 и 38,44 - индексы удорожания стоимости строительно-монтажных работ по строительству, согласно

С учетом НДС: Спп= 3 813 774,81 * 1,18 = 4 500 254,28 руб.

Остаточная стоимость, с учетом физического износа на дату проведения оценки составит:

Сост = СПВ * Износ = 3 813 774,81 * (1 - 0,1055 ) = 3 411 421,57 руб. без учета НДС и стоимости ЗУ,

Где 10,55% - процент износа, рассчитанный в предыдущем пункте.

Стоимость 1 кв.м затратным методом = 3 411 421,57 р / 262,5 кв.м. = 12995,89р/кв.м.

В) Расчет стоимости земли методом сравнимых продаж


Табл. 6.4. Данные об объектах-аналогах.

№АдресОписаниеSСтоимость, р.Стоимость, без НДСИсточник информацииСт-ть 1 кв м1Микрорайон ДружбаУчасток под ИЖС10 соток800 000 677 966,1www.Rosrealt.ru

80023-ий микрорайонУчасток под ИЖС19 соток1 500 0001 271 186,44www.Rosrealt.ru

789,53АгропоселокУчасток под ИЖС5 соток600 000508 474,6www.Rosrealt.ru

1200

Табл. 6.5. Расчет стоимости земли сравнительным подходом

Расчет стоимости сравнительным подходомЭлемент сравненияОбъект оценкиОбъекты сравнения Объект-аналог 1Объект-аналог 2Объект-аналог 3Площадь зем участка, кв.м.220010001900500Рыночная стоимость улучшений, руб 677966,11271186,4508474,6Стоимость предложения, руб за кв.м. 6786691017Передаваемые права на объект право собственностиправо собственностиправо собственностиКорректировка 0%0%0%Скорректированная стоимость, руб/кв.м. 6786691017Финансовые условиярыночныерыночныерыночныерыночныеКорректировка 0%0%0%Скорректированная стоимость, руб/кв.м. 677,97669,051016,95Условия продажитипичныетипичныетипичныетипичныеКорректировка 0%0%0%Скорректированная стоимость, руб/кв.м. 6786691017Дата продажи апр.09апр.09апр.09Корректировка на дату продажи, % 0%0%0%Скорректированная стоимость, руб/кв.м. 6786691017Корр-ка на различие в общей площади 000Скорректированная стоимость, руб/кв.м. 6786691017Корректировка на месторасположение, % 1,691,711,13Скорректированная стоимость,руб/кв.м. 689,42680,491028,44Уд.вес 0,330,330,33 229,81226,83342,81Итого стоимость 1 кв.м. объекта799,45

Введение корректировки на месторасположение

Корректировка вводится методом сопоставимых продаж


Объектыул. ШевченкоМ-н Дружба3 м-нагропоселокучасток под строительствоУчасток под ИЖСУчасток под ИЖСУчасток под ИЖССтоимость2 970 000800 0001 500 050600 000Площадь220010001900500Стоимость 1 кв.м.1 3508007901 200Поправочный коэффициент-1,691,711,13

Табл. 6.6. Расчет удельных весов для значимости объектов-аналогов

Наименование объектов сравненияОбъект-аналог 1Объект-аналог 2Объект-аналог 3Количество внесенных корректировок по объектам-аналогам222Количество внесенных корректировок по всем объектам-аналогам6Количество объектов-аналогов3Весовой коэффициент, в %33.3333,3333.33

Г) Расчет стоимости земли методом остатка

Стоимость земли методом остатка приведена в доходном подходе.

При расчете была получена стоимость 1 кв.м 10178,67 руб.

Д) Расчет стоимости земли методом капитализации земельной ренты

Данный метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;

определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;

расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

В связи с недостаточным развитием рынка аренды земельных участков в РТ, оценщикам не удалось выявить реальные рыночные данные по аренде земельных участков в г. Альметьевск. Поэтому оценка стоимости земельного участка методом капитализации земельной ренты была проведена на основе определения рыночной арендной платы на основе информации о сдаче земельных участков государственного сектора в аренду по нормативным ставкам на базе земельного налога.

Расчет рыночной стоимости земельного участка методом капитализации дохода представлен в табл. 6.7.


Таблица 6.7. Расчет стоимости земельного участка методом капитализации земельной ренты

№п/пПоказательЕд.изм.ЗначениеПорядок расчета1Площадь земельного участкакв.м.2200Техпаспорт2Ставка земельного налогаруб.кв.м34,07Ставка зем налога на тек. год3Ставка арендной платыруб./кв.м в год68,13Ставка аренд платы на тек. год4Потенциальный валовый доходруб./кв.м в год149886п.1*п.З5Потери от недозагрузки%0Экспертно6Потери от неуплаты%0Экспертно7Действительный валовый доходруб.149886п.4*(100-п.5)/100*(100-п.6)/1008Операционные расходыруб.77951,72п.9+п.1О9Налог на землюруб.74954 10Расходы на управлениеруб.2997,720,02*п.711Чистый доход от уплаты налога на прибыльруб.71934,28п.7-п.812Налог на прибыльруб.17264,2270,24*п.1113Земельная рентаруб.54670,053п.11-п.1214Коэффициент капитализ.для зем. участкаруб.0,248455из табл. 215Стоимость земельного участкаруб220040,059п13/п1416Стоимость 1 кв мруб100,02п 15/п1

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка, рассчитанная методом капитализации земельной ренты составляет 220040,059рубля.

Порядок расчета:

1.Площадь земельного участка взята из экспликации земельного участка 2200кв.м.м

2.Ставка земельного налога - из «Решения представительного органа муниципального образования города Альметьевска от 30 декабря 2005 г. N 1-3 "О земельном налоге» Ставка составляет 0,4 процента от кадастровой стоимости в отношении земельных участков, занятых объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса; Кадастровая стоимость составляет 18736946 рублей, ставка налога 74947,78 рубля со всего участка, с одного квадратного метра: 34,07 руб/м2

3.Определение величины арендной платы за землю

Размер годовой арендной платы за пользование земельными участками рассчитывается по формуле:


А = Рс * Кф,


где:

А - размер годовой арендной платы за земельный участок;

Рс - размер ставки земельного налога;

Кф - поправочный коэффициент к ставке земельного налога, учитывающий вид с разрешенного использования земельного участка.

Согласно «Перечню поправочных коэффициентов, учитывающих вид разрешенного использования земельного участка (с изменениями от 17 июля 2006 г.)», поправочный коэффициент для административных зданий составляет 2

Рс= 34,07 руб/м2

Кф=2

А=2*34,07= 68,13 руб/м2

4.Потери от недозагрузки равны нулю

5.Потери от неуплаты равны нулю

.Коэффициент капитализации для земельного участка рассчитывается в табл. 6.8.


Табл. 6.8. Расчет коэффициента капитализации для земли

№Наименование показателяед измзначениеПорядок расчета1Безрисковая ставка%12.28см. журнал Эксперт №102Инфляция%13прогноз минэкразвития РФ3Безрисковая ставка, скорректированная на инфляцию%13.88п.1*п.24Вероятный срок экспонирования на рынкемес3анализ сроков экспонирования аналогичных объектов5Поправка на неликвидность%3.47п.3*п.4/12мес6Поправка за риск вложений в объект недвижимости%3.50 7Риск инвестиционного менеджмента%4.00 8Ставка дисконтирования (ставка капитализации)%24.85п3+п5+п6+п79Общая ставка капитализации для улучшений%24.85для земли равна ставке дисконтирования10Коэффициент капитализации 0.248455п9/100%

Е) Согласование результатов.


Табл. 6.9. Итоговые значения

Метод расчетаСтоимость 1 кв.м., руб.Метод сравнимых продаж799,45Метод остатка для земли10178,67Метод капитализации земельной ренты100,02

Табл. 6.10. Согласование результатов

№ п/пКритерииМетод сравнимых продажМетод остаткаКапитализация зем. Ренты1Достоверность информации7515102Полнота информации8010103Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца901004Способность учитывать конъюнктуру рынка8010105Способность учитывать местоположение7010206Допущения принятые в расчетах7015157Сумма баллов (01+02+03+04+05+06)46570658Удельные весовые показатели,% (07/6)781211

С= 0,78*799,45+ 0,12*10178,67+ 0,11*100,02= 1856,01 руб./кв.м.

С= 1856,01* 2200 = 4083222 руб.


.2 Сравнительный подход


А) Данные об аналогах.


Табл. 6.11. данные об аналогах

№АдресОписаниеSСтоимость, р.Стоимость, без НДСИсточник информацииСтоимость 1 кв м1Белоглазова,139аЧасть 3х этажного кирпичного не жилого здания853,718 000 00015 254 237,29www.kvadroom.ru <#"justify">21 084,72Гафиатуллина,51а3х этажное здания98018 000 00015 254 237,29КН №22 30марта-1апреля 200918 367, 353ЛенинаНежилые помещения 58615 566 000 13 191,525,42www.almetyevsk-info.ru <#"justify">26 563,14

Б) Расчет стоимости улучшений

Табл. 6.12. Расчет стоимости сравнительным подходом

Расчет стоимости сравнительным подходомЭлемент сравненияОбъект оценкиОбъекты сравнения Объект-аналог 1Объект-аналог 2Объект-аналог 3Площадь помещений, кв.м.262,5853,7980586Рыночная стоимость улучшений, руб 180000001800000015566000Стоимость предложения, руб за кв.м. 210851836726563Передаваемые права на объект право собственностиправо собственностиправо собственностиКорректировка 0%0%0%Скорректированная стоимость, руб/кв.м. 210851836726563Финансовые условиярыночныерыночныерыночныерыночныеКорректировка 0%0%0%Скорректированная стоимость, руб/кв.м. 21084,6918367,3526563,14Условия продажитипичныетипичныетипичныетипичныеКорректировка 0%0%0%Скорректированная стоимость, руб/кв.м. 210851836726563Корректировка на уторговывание. % -3-3-3Скорректированная стоимость, руб/кв.м. 204521781625766Дата продажи апр.09апр.09апр.09Корректировка на дату продажи, % 0%0%0%Скорректированная стоимость, руб/кв.м. 204521781625766ОтделкапростаяпростаяпростаяпростаяКорректировка.% 0%0%0%Скорректированная стоимость, руб/кв.м. 204521781625766Физическое состояния, %10,55102510Корректировка, % 0,991,190,99Скорректированная стоимость, руб/кв.м. 203272124925609Корр-ка на различие в общей площади 000Скорректированная стоимость, руб/кв.м. 203272124925609Корректировка на месторасположение, % 1,131,30,9Скорректированная стоимость, руб/кв.м. 20556,8621525,1725839,26Уд.вес 0,330,330,33 6852,297175,068613,09Итого стоимость объекта22640,43

Объяснение корректировок:

В данном случае поправки вносились последовательно: сначала цену аналога корректировали по определяющему фактору, затем - по зависимому фактору.

Объем передаваемых прав

Данной корректировки не требует ни один аналог, так как все они переходят на праве собственности.

Корректировка на финансовые условия

Так как в расчетах используется рыночная информация, корректировка по данному фактору не проводилась.

Корректировка на условия продажи

Условия продажи объектов-аналога в типичные, т.е. продавцы не были ограничены в сроках продажи, между покупателем и продавцом не было никаких особых отношений. В связи с этим корректировка но данному фактору не проводилась.

Корректировка на уторговывание

В качестве аналогов были выбраны цены предложения. Как правило, в процессе реализации объекта происходит снижения первоначальной цены. В данную поправку входит также и риэлторское вознаграждение. По данным риэлторских фирм, реальная цена сделки как правило ниже иены предложения в среднем на 1-5%.

Скидки на торг были приняты исходя из данных исследования ООО «Профессор недвижимости» и составили в г. Альметьевск (население свыше 100 тыс.чел.) для сегмента коммерческой недвижимости 3%.


Табл. 6.13. Рекомендуемые значения скидки на торг, %

Численность населенного пункта, тыс.чел.Жилая НедвижимостьКоммерческая недвижимостьПромышленная и складская недвижимостьЗемельные участкиДо 2506797Свыше 250 до 5004575Свыше 500235Источник: анализ ООО «Профессор Недвижимости»

Корректировка на дату продажи

Корректировка на время продажи обычно вводится на основе динамики цен для данного сегмента рынка недвижимости. Поскольку за основу брались данные близкие к дате оценке. В связи с этим введение корректировки не целесообразно.

Корректировка на отделку

Корректировка на отделку не вводилась, в связи с отсутствием обоснованных данных по стоимости ремонта.

Корректировка на износ

Определенное представление о соотношении технического состояния объекта и величины физического износа дает табл. Для объектов аналогов рассчитан экспертный износ.


Табл. 6.14. Ориентировочная оценка физического износа зданий косвенным методом

Объекты-аналогиФизический износ, %Описание1 Белоглазова 139а10Повреждений и деформаций нет. Нет также следов устранения дефектов.2 Гафиатуллина 51а25Повреждений и дефектов, в том числе и искривлений, нет. Имеются местами следы различных ремонтов3 Ленина10Повреждений и деформаций нет. Нет также следов устранения дефектов

Величина износа

Корректировка на физические характеристики, в данном случае корректировка на величину износа, осуществлялась следующим образом, для чего и использовалась формула:


Ки= юо - ио6

100-ИА


Ки = (100-8,65)/(100-10)=1,02

Ки = (100-8,65)/(100-25)=1,22

Корректировка на площадь

Чем больше площадь помещений, тем меньше стоимость 1 кв.м. К объектам-аналогам применялись следующие коэффициенты. Для объекта-аналога №1=1; №2 и №3 =0,93. Значение поправок принимается по табл.3


Таблица 6.15. Корректировка на различие в общей площади

Разница в площадиSo/SaКо<0,251,250,49-0,251,20,86-0,51,10,85-1,15I1,16-1,50,95>1,50,93

Таблица 6.16 Ведение корректировки на месторасположение


ОбъектыШевченкобелоглазоваГафиатуллинаЛенинаадминистративное трехэтажное зданиеЧасть 3х этажного кирпичного не жилого здания3х этажное зданиеНежилые помещения Стоимость6 245 92518 000 00018 000 00015 566 000Площадь262,5853,7980586Стоимость 1 кв.м.23 79421 08518 36726 563Поправочный коэффициент-1,131,300,90

Табл. 6.17. Расчет весовых коэффициентов

Наименование объектов сравненияОбъект-аналог 1Объект-аналог 2Объект-аналог 3Количество внесенных корректировок по объектам-аналогам444Количество внесенных корректировок по всем объектам-аналогам12Количество объектов-аналогов3Весовой коэффициент,0/*)33%33%33%

D=(Q-q) * 1

Q p-1


D - весовой коэффициент; Q - общее количество корректировок; q - количество корректировок аналога; Р - количество аналогов

D = (12-3)/12*l/(3-l)= 33,33%


6.3 Доходный подход


Доходный подход основан на определении ожидаемых доходов от использования объекта недвижимости. Применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, а также связанные с объектом оценки расходы.

Доходный подход разделяется на метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных потоков.

В работе применяется метод прямой капитализации. Он используется в случае оценки имущества при сохранении стабильных условий использования имущества к постоянной величине дохода в течение длительного периода времени.

В рамках курсовой работы учет возврата капитала проводится по методу Ринга, т.е.по норме отдачи и линейному фонду возмещения, что предполагает возврат капитала равными частями в течение всего срока владения активом, который совпадает с оставшимся сроком экономической жизни объекта.

Рассчитаем коэффициент капитализации для зданий.


Табл. 6.18. Расчет коэффициента капитализации для зданий.

№Наименование показателяед измЗначениеПорядок расчета1Безрисковая ставка%12.28см. журнал Эксперт №102Инфляция%13прогноз минэкразвития РФ3Безрисковая ставка, скорректированная на инфляцию%13.88п.1*п.24Вероятный срок экспонирования на рынкемес3Анализ сроков экспонирования аналогичных объектов5Поправка на неликвидность%3.47п.3*п.4/12мес6Поправка за риск вложений в объект недвижимости%3.50 7Риск инвестиционного менеджмента%4.00 8Ставка дисконтирования (ставка капитализации)%24.85п3+п5+п6+п79Общий срок эк.жизни улучшенийлет100Исходя из конструктивных особенностей объекта10Фактич возраст улучшенийлет11Из техпаспорта11Эффективный возраст жизни улучшенийлет11Равен фактическому возрасту при нормальной эксп-ии12Оставшийся срок экономической жизни улучшенийлет89п9-п1113Ставка возврата капитала%1,12100/п1214Общая ставка капитализации для улучшений%25.97п8+п1315Коэффициент капитализации 0.2597п14/100%

Рассчитаем резервы на замещение:


Табл. 6.19. Расчет резервов на замещение.

№Конструктивные элементы с коротким сроком использованияСрок использования, в годахВосстановительная стоимость, рубРезервное замещение констр. элемента, руб1Полы304572,2136152,412Крыша502286,106845,723Проемы405715,267142,884Отделочные работы409144,4272228,615Водоснабжение301285,9350842,866Электроснабжение301285,9350842,867Канализация301285,9350842,868Отопление301285,9350842,86Итого:26861,7549741,08

Восстановительная стоимость берется из затратного подхода (без учета стоимости земли и физического износа). Величина восстановительной стоимости, приходящейся на каждый элемент в таблице, находится умножением полной восстановительной стоимости на удельный вес конструктивного элемента, взятый из сборника УПВС.

Рассчитаем операционные расходы по единому объекту недвижимости:

Табл. 6.20. Расчет операционных расходов по единому объекту недвижимости

№НаименованиеЕд измЗнач-еПорядок1Налог на землюр8943,375п2*п32Площадь земельного участкакв м262,5из кадастрового плана3Ставка налога на землюр/кв м34,07см. расчет капитализации земельной ренты4Остаточная стоимость объекта без НДСр3813774,81из затратного подхода с учетом износа без земельного участка5Налог на имуществор83903,045822.2% от остаточной стоимости6Расходы на страхованиер28603,311080.75% от остаточной стоимости7Резерв на замещениер741,08из предыдущей таблицы8Расходы на управлениер13035,6от 2 до 5 % от действительного валового дохода, который считается в след. табл.Итого:135226,41

Наконец, рассчитаем стоимость объекта недвижимости методом капитализации дохода:


Табл. 6.21. Расчет стоимости объекта недвижимости методом капитализации дохода.

№НаименованиеЕд измЗнач-еПорядок1Полезная площадь объектакв м263техпаспорт2Арендная ставкар/кв м600 3Потенциальный валовый доход (ПВД)р1 893 600п1*п24Прогнозируемая недозагрузка%10экспертно 10-25%5Прогнозируемые потери от недозагрузки%5экспертно 5%6Действительный валовый доходр1 609 560ПВД-(потери)-(недозагрузка)7Операционные расходыр99 918 8Чистый операционный доход до налога на прибыльр1 509 642п 6-п 79Налог на прибыльр30 193п8*0,210Чистый операционный доход для единого объекта недвижимостир1 479 449п8-п911Коэффициент капитализации для зданий 0,2597из табл.12Стоимость объекта недвижимостир5 696 763,28п10/п1112аСтоимость 1 кв.м.р21 660,70П 12/п113Стоимость улучшений земельного участкар1 929 015,29Результат по затратному подходу без учета стоимости земли14Чистый операционный доход, приходящийся на улучшенияр500 965,27п 13* п 1115Чистый операционный доход для землир978 484,15п 10- п 1416Коэффициент капитализации для земли 0,2484из табл.17Стоимость землир3 939 147,16п 15/ п 1618Стоимость 1 кв.м земельного участка 10 178,67

Таким образом, стоимость 1 кв.м земли составляет 10 178,67 р/кв.м, стоимость здания - 21660,7 р/кв.м


6.4Согласование результатов


Итоговая стоимость объекта оценки определяется по формуле:

V=V1*Q2 + V1*Q2 + V3*Q3

где V - рыночная стоимость объекта оценки, руб.;

V1, V2, V3- стоимость объекта, определенная с использованием затратного, сравнительного и доходного подходо соответственно, руб.;

Q1, Q2, Q3 - средневзвешенное значение достоверности значения рыночной стоимости полученной каждым из подходов.

Таким образом, по мнению оценщиков, преимущества и недостатки применённых подходов для целей данной оценки могут быть выражены через нижеприведённые значения весов значимости каждого подхода. Итоговые веса значимости каждого подхода оценки составили:

  1. Затратный подход - 0,03
  2. Сравнительный подход - 0,8
  3. Доходный подход - 0,18

Эти веса будут применены при определении итоговой рыночной стоимости объекта оценки.


Табл. 6.22. Расчет удельных весов значимости методов.

№ п/пКритерииЗатратный подходСравнительный подходДоходный подход1Достоверность информации585102Полнота информации080203Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца090104Способность учитывать конъюнктуру рынка085155Способность учитывать местоположение555406Допущения принятые в расчетах585107Сумма баллов (01+02+03+04+05+06)154801058Удельные весовые показатели,% (07/6)38018V=0.03* 12995,89 + 0.8* 22640,43+ 0.18*21660,7 = 22401,14руб./кв.м.

С= 22401,14*262,5=5880299,25 руб.

С учетом стоимости зем участка:

С= 5880299,25+718277=6598576,25 руб.


Табл. 6.23. Итоговая стоимость объекта 3 методами

Метод:Стоимость 1 кв.м.Стоимость объекта данным методомСтоимость с учетом земельного участкаИтоговая стоимость 1 кв.м.Затратный12 995,893 411 421,574 129 698,5715 732,19Сравнительный 22 640,435 943 112,906 661 389,9025 376,72Доходный21 660,705 685 933,756 404 210,7524 396,99

Заключение


Оценке подвергался отдельно стоящий магазин, расположенный в г. Альметьевск по ул. Шевченко 9а. Расчет велся с помощью затратного, сравнительного и доходного подходов, Были получены следующие результаты:


Табл. 6.23. Итоговые результаты.

Метод:Стоимость 1 кв.м.Стоимость объекта данным методомСтоимость с учетом земельного участкаИтоговая стоимость 1 кв.м.Затратный12 995,893 411 421,574 129 698,5715 732,19Сравнительный 22 640,435 943 112,906 661 389,9025 376,72Доходный21 660,705 685 933,756 404 210,7524 396,99

Мы изучили основные методы оценки недвижимости, выяснили, что выбор метода оценки зависит от ряда факторов, в том числе, от характера объекта, цели и функции оценки, от имеющейся в наличии эксперта информации.

Рекомендуется использовать как можно большее количество методов, чтобы согласованные результаты дали как можно более точный результат.


Приложения 1.


Приложение 1. Удельные веса отдельных конструктивных элементов в процентах, для зданий объемом до 1000 м, сборник № 26, том 2,отдел 3, двухэтажные административные здания. УПВС

Наименование элементов зданияУдельный вес конструктивных элементов по сб. 26, том 2,отдел 3. в %1.Фундаменты92. Стены, перегородки213. Кровля44. Перекрытие145. Полы86.Проемы107. Внутренняя и наружная отделка168.Санитарные и электротехн. устройства99. Прочие работы9ИТОГО100%

Приложение 2. Данные об аналогах


1. Административное здание (853,7 м²), Альметьевск ул Белоглазова 139а

Реализуемая площадь: 853,7 м² Объект: Административное здание (класс A)

Цена за м² от: 21 084,7рублей Цена всего: 18 000 000 рублей

Нежилое здание, отдельно-стоящее трехэтажное кирпичное, 1 линия оживленной трассы, парковка; здание реконструировано, чистовая отделка; конструкция - колонны; предусмотрено полное техническое обеспечение. Целесообразность использования: бизнес-центр, административно - производственное, учебное заведение и др

. Административное здание (980м²), Альметьевск ул Гафиатуллина 51а

Реализуемая площадь: 980м² Объект: Административное здание (продается целиком)

Цена за м² от: 18 367, 35рублей Цена всего: 18 000 000рублей

Нежилое помещение (торговая площадь), общей площадью 980 кв.м.,. Состояние помещения - евроремонт, полное инженерно-техническое обеспечение; первая линия, хороший транспортный подъезд, парковка. Целесообразность использования - торговая площадь, любое другое назначение.

. Административное здание (586 м²), Альметьевск ул Ленина

Реализуемая площадь: 586 м² Объект: Административное здание (класс B+) (продается целиком)

Цена за м² от: 26 563,14 рублей Цена всего: 15 566 000 рублей

Нежилые помещения общей площадью 586 кв.м., расположенные на первом и втором этажах двух - трехэтажного здания в центре города; первая линия, хороший транспортный подъезд; парковка; помещения находятся в хорошем состоянии, в здании создана полная инфраструктура - фойе, гардероб. Целесообразность использования - офисные помещения для любой деятельности, культурно-оздоровительный центр; учебное заведение и др.


Министерство образования Российской федерации Казанский государственный архитектурно- строительный университет Кафедра ЭПС

Больше работ по теме:

КОНТАКТНЫЙ EMAIL: [email protected]

Скачать реферат © 2017 | Пользовательское соглашение

Скачать      Реферат

ПРОФЕССИОНАЛЬНАЯ ПОМОЩЬ СТУДЕНТАМ