Оценка эффективности использования объекта недвижимости

Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение высшего

профессионального образования

«СИБИРСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ ГЕОДЕЗИЧЕСКАЯ

АКАДЕМИЯ» (ГОУ ВПО «СГГА»)

Кафедра экономики и менеджмента

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

По дисциплине «Экономика недвижимости»

Оценка эффективности использования объекта недвижимости

Новосибирск 2009

Номер варианта зачетки: 43

№ вариантаМестоположение объектаПлощадь объекта, м2 Материал стенСостояние помещенияИзнос физич., %Ставка капитализации, %43с/о960пср2520

№ вариантаАналог 1Аналог 2Аналог 343720070006350Местоположениес/оооСостояние хорсрхорМатериал стенккпПлощадь кв.м1010950960

Цель оценки: Выбрать из предложенных объектов оценки нежилое помещение под офис с учетом спроса, полезности, дефицитности и возможности отчуждаемости объектов.

Вид стоимости: рыночная цена, т.к. объект и его аналоги указаны по более вероятным ценам, по которым объект оценки может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта: результаты анализа лучшего и наиболее эффективного использования учитываются при определении стоимости имущества, при выборе варианта строительства и реконструкции, при анализе инвестиционных объектов. В нашем случае нужно выбрать из оцениваемых объектов один вариант под офис, с удачным местоположением(не отдаленным от центра города), с хорошим состоянием и отделкой.

Сравнительный подход

оценка стоимость недвижимость затратный доходный

ПараметрыОбъект ОценкиАналог 1Аналог 2Аналог 3Цена продажи, тыс. р.-720070006350Площадь, м. кв.9601010950960Цена продажи 1 м.кв,. тыс. р.-7,137,376,61Условия продажи Рыночныерыночные рыночныерыночные Корректировка -1,01,01,0Скорректированная цена, тыс.р/м.кв.-7,137,376,61Местоположениес/ос/оооКорректировка-1,01,151,15Скорректированная цена, тыс.р/м.кв.-7,138,477,60Материал стенпккпКорректировка-0,950,951,0Скорректированная цена, тыс.р/м.кв.-6,778,047,60Состояние помещенияхорхорсрхорКорректировка-1,01,101,0Скорректированная цена, тыс.р/м.кв.-6,778,847,6Весовой коэффициент-0,500,200,30Взвешенное значение, тыс. р/м.кв.-3,381,762,28Стоимость 1 м. кв., тыс. р.7,42Стоимость объекта оценки, тыс. р.7123

Вывод: из корректировок следует выделить Аналог 1, т.к. он более удачно подходит по ряду характеристик для поставленной цели. У Аналога 1,2 имеется больше корректировок и различий с нашим объектом оценки.

Затратный подход

Показателиед. изм.Значение1. Площадь земельного участкам.кв.14402. Стоимость зем. участкатыс. руб.106843. Стоимость строительстватыс. руб.96604. Физический износ%255. Функциональный износ%106. Внешний износ%07. Итого накопленный износ%328. Итого накопленный изностыс. руб.65689. Итого стоимость объектатыс. руб.17253

Сзп = Сз + Снс - Ин;

Сзп=10684+9660-6568;

Снс = ПИ + КИ + ПП;

ПИ= 7000 р/м.кв.;

ПП= (7000+1050)*20%=1610т.р.;

КИ= 7000*15%=1050 т.р.;

Снс =7000+1050+1610=9660т.р.;

Сз = Пз * Цз;

;

Пз.у.=960*1,5=1440;

Сз =7,42*1440=10684т.р.;

Цз=7,42т.р.;

Ин = 1 - (1 - Ифиз)(1 - Ифункц)(1 - Ивнеш);

Ифиз=25%;

Ифункц=10%;

Ивнеш=0%;

Ин=1-(1-0,25)(1-0,1)(1-0)=0,32

Ин=0,68*9660=6568

Вывод: после расчетов затратным подходом видно, что несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же, так как процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный строением износ.

Доходный подход

№ п/пПоказателиЕд. изм.Количество1Ставка аренды за месяц р./м.кв.2002Площадь оцениваемого помещениям.кв.9603ПВД за годтыс.р.23044Убытки от недозагрузки помещений, смены арендаторов, недосбора арендной платытыс.р.69,125ДВД за годтыс.р.2234,886Расходы арендодателя за 1 год, всего: в том числе: - по управлению, - на страхование, - налог на имущество, -резервы, - плата за землю . - эксплуатационные тыс.р. тыс.р. тыс.р. тыс.р. тыс.р тыс.р. тыс.р.931,62 223,48 9,66 68 178,71 4,8 446,977ЧОД тыс.р.1303,258Ставка капитализации %209Стоимость объекта оценкитыс.р.6516,3

Сдп = ЧОД / СК,

Сдп=1303,25/20%=6516,3

ПВД = Пнп * А * n,

ПВД=960*200*12=2304т.р.

ДВД = ПВД - У1 - У2,

У1=0;

У2=2304*3%=69,12т.р.

ДВД=2304-0-69,12=2234,88т.р.

ЧОД = ДВД - Р,

Р:

по управлению=2234,88*10%=223,48т.р.

на страхование=9660*0,1%=9,66т.р.

налог на имущество=(9660-6568,8)*2,2%=68т.р.

резервы=9660*1,85%=178,71т.р.

плата за землю=5*960=4,8т.р.

эксплуатационные=2234,88*20%=446,97т.р.

ЧОД=2234,88-931,62=1303,25т.р.

СК=20%

Вывод: из расчетов доходным подходом видно, что метод более точный, чем сравнительный и затратный, отражает предоставление инвестора о недвижимости как источнике получения дохода.

Итоговая оценка стоимости объекта

Подходы к оценке недвижимостиСтоимость нежилого помещения, тыс. р.Вес,% Взвешенное значение, тыс.руб.Сравнительный Затратный Доходный 7123 17253 6516,330% 20% 50%2136,9 3450,6 3258,15Итого стоимость объекта-1008845,65Рыночная стоимость объекта оценки составит округленно8845

Вывод: Каждый из подходов имеет свои сильные и слабые стороны. Из сравнительного подхода мы увидели, что наиболее корректный вариант для нашей цели и эффективного использования объекта - наш оцениваемый объект. У аналогов практически по всем элементам сравнения была произведена корректировка.

В затратном подходе к оценке стоимости недвижимости мы рассчитали стоимость земли и затрат на воспроизводство оцениваемого здания с учетом всех видов износа и предпринимательской деятельности. Доходный подход в наибольшей степени отражает спрос инвестора. Отсюда следует, что в доходном подходе получена цена стоимости недвижимости, за которую заплатит инвестор с учетом будущих ожиданий от бизнеса.

Больше работ по теме: