Особенности оценки зданий – памятников культурного наследия

 

ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ (ДИПЛОМНАЯ) РАБОТА

на тему:

«Особенности оценки зданий - памятников культурного наследия»

Москва 2010

Содержание

Введение. Теоретические аспекты оценки зданий-памятников культурного наследия

.1 Основные понятия

.2 Подходы к оценке зданий-памятников культурного наследия

.3 Ограничения. Отличительные особенности оцениваемого объекта

.1 Историко-градостроительная характеристика объекта

.2 Историко-архитектурная характеристика здания

.3 Учетно-инвентаризационная карта исторического строения. Практика оценки здания-памятника культурного наследия, по адресу: Молочный переулок, д. 5

.1 Оценка здания-памятника культурного наследия сравнительным подходом

.2 Оценка здания-памятника культурного наследия доходным подходом

.3 Оценка здания-памятника культурного наследия затратным подходом

Заключение

Список литературы

Приложения

Введение

«Улицы, площади, каналы, отдельные дома, парки напоминают, напоминают …Ненавязчиво и ненастойчиво входят впечатления прошлого в духовный мир человека, и человек с открытой душой входит в прошлое. Он учится уважению к предкам и помнит о том, что в свою очередь нужно будет для его потомков. Он начинает учиться ответственности - нравственной ответственности перед людьми прошлого и одновременно перед людьми будущего».

Россия богата памятниками, отразившими вехи её многовековой истории. Наше культурно-историческое наследие - это духовный, экономический и социальный капитал невозместимой ценности, который, наравне с природными богатствами, является главным основанием для национального самоуважения и признания России мировым сообществом. Наследие во многом формирует менталитет, утверждает преемственность гуманитарных ценностей и сохраняет традиции. Сохранение культурного и архитектурного наследия - основа дальнейшего развития общества, это конституционная обязанность каждого гражданина страны; и как следствие одна из важнейших задач, стоящих в настоящее время перед цивилизованным обществом. При этом в большинстве стран, в том числе в Российской Федерации, решение данной проблемы невозможно без участия государства как крупнейшего собственника объектов недвижимости данной категории.

В Российской Федерации памятники культурного наследия находятся под государственной охраной и подлежат государственному контролю над их сохранением и использованием. Отношения, возникающие в области сохранения и использования объектов культурного наследия, а также особенности владения, пользования и распоряжения ими как особым видом недвижимого имущества регулируются Федеральным законом № 73-ФЗ от 25.06.2002г. «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

Взглянув в прошлое, можно отметить, что интерес к историческому достоянию (прежде всего античному) возник в эпоху Возрождения. В 1791 году во Франции памятники истории и культуры были объявлены всенародным достоянием, а в 1795 году возникла государственная служба охраны памятников истории и культуры. В XIX меры по охране памятников истории и культуры были введены во многих европейских странах. В России общество охраны памятников истории и культуры было учреждено в 1966 году. В России признанные памятниками истории и культуры объекты получают статус памятника и находятся под защитой государства, уполномоченный в этой сфере федеральный орган исполнительной власти - Росохранкультура. Однако этот статус не всегда спасает их от упадка и даже сноса.

Именно поэтому последние несколько лет в Правительстве и Государственной Думе Российской Федерации активно обсуждается проблема состояния объектов культурного наследия в нашей стране: высокая степень физического износа, ветхое и аварийное состояние значительного количества зданий и т.д. По статистике, каждый год страна теряет более 100 объектов национального достояния. Объём инвестиций, необходимых в настоящее время для восстановления памятников, оценивается в среднем на уровне 1 000 долларов США на 1 кв. м., т.е. в целом по России, на территории которой расположено около 180 000 памятников общей площадью около 300 млн.кв.м, требуется около 300 миллиардов долларов США.

Мировой опыт показывает, что ни одно государство мира не в состоянии на должном уровне содержать все памятники культурного наследия. Даже во времена СССР на их содержание выделялось в 10-20 раз меньше средств, чем требовалось. Наиболее прогрессивными мерами, призванными решить задачу сохранения и воссоздания памятников истории и культуры, являются:

·приватизация объектов недвижимости, являющихся памятниками культурного наследия;

·уже действующая процедура передачи объектов на инвестиционных условиях (в том числе в долгосрочную аренду или, например, в доверительное управление, которое все чаще рассматривается как наиболее адекватная «переходная» форма для решения множества вопросов, связанных с приватизацией).

Качественно новым этапом в развитии законодательных механизмов приватизации памятников стал Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием разграничения полномочий» от 26.12.2006г. № 258-ФЗ, согласно которому с 01.01.2008г. разрешена приватизация памятников культурного наследия.

Наиболее вероятным сценарием государственной политики в отношении приватизации памятников может стать сохранение за государством только памятников, необходимых для исполнения государственных функций, все остальные могут быть переданы в управление субъектам Российской Федерации с тем, чтобы они в дальнейшем были приватизированы институциональными и частными инвесторами с соответствующими обременениями и ограничениями.

Однозначным условием приватизации должно стать заключение новым собственником Охранного обязательства, в котором будут указаны все ограничения и обременения в отношении объекта культурного наследия, установленные уполномоченным государственным органом. А именно:

·обеспечение неизменности облика и интерьера памятника недвижимости в соответствии с особенностями данного объекта, послужившими основанием для его включения в реестр памятников;

·обязательное согласование осуществления проектирования и проведения землеустроительных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ на территории памятника недвижимости (об упомянуто выше);

·обеспечение режима содержания земель историко-культурного назначения. Указанный режим в частности предусмотрен в ст. 99 Земельного Кодекса РФ, где говорится о строгом соответствии использования таких земельных участков их целевому назначению (изменение которого не допускается), а любая деятельность (в т. ч. хозяйственная), противоречащая подобному назначению также запрещена;

·обеспечение доступа к памятникам недвижимости. Условия такого доступа устанавливаются собственником по согласованию с соответствующим органом охраны объектов культурного наследия.

Состав памятников культуры по сложившейся типологии показывает, что здания и сооружения, приватизация которых возможна, составляют 21% общего числа памятников. Львиную долю охраняемых объектов занимают памятники археологии, военные мемориалы, мавзолеи и иные мемориальные сооружения. Из числа зданий и сооружений, возможных к приватизации, 27% памятников являются объектами религиозного назначения и приватизации, как вы понимаете, не подлежат. Не подлежат приватизации, кроме памятников археологии и памятников религиозного назначения, также особо ценные объекты культурного наследия. Это 40 комплексов.

Однако, даже не смотря на обременения и ограничения в использовании, здания-памятники представляют колоссальный интерес в качестве объектов инвестирования, и наиболее существенным этапом приватизации является объективное определение (оценка) стоимости, по которой здание-памятник может быть отчуждено.

Именно по этому в настоящее время все большую значимость приобретает оценка памятников культурного наследия, однако здесь существует своя проблематика. В настоящее время в Российской Федерации отсутствует единая система оценки объектов культурного наследия, позволяющая обеспечить адекватным инструментом всех, кто решает задачи государственной охраны, сохранения и использования памятников и это непосредственно связано с факторами, характеризующими объект оценки:

·эти объекты являются материальными объектами недвижимого имущества;

·эти объекты являются особой формой исторического и культурного наследия, и их значимость и полезность характеризуются не только экономическими критериями, но и такими неэкономическими критериями как историко-культурное и историко-архитектурное значение, художественное, научное, мемориальное и иное значение объекта культурного наследия для истории и культуры соответственно Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования;

·невосполнимость утраты (лишения) объектов культурного наследия.

·для объектов культурного наследия могут быть установлены различные способы их использования.

Применение стандартных подходок к оценке памятников невозможно, т.к. для них неприемлемы классические понятия: износ и амортизация и связанные с ними традиционные методы оценки недвижимого имущества.

Существующие сегодня в нашей стране отдельные разработки в данной области не позволяют говорить о возможности полноценного и эффективного включения памятников в хозяйственный оборот. Как правило, историко-культурный потенциал объекта культурного наследия, в результате чего стоимость памятника существенно занижается, что не позволяет государству и обществу получить необходимый экономический эффект от его использования.

Мировой опыт оценки памятников построен на давно сложившихся отношениях собственности и его применение в нашей стране ограничено. Отсутствие единой системы оценки памятников также не позволяет:

·определить размер ущерба, который нанесен объекту культурного наследия;

·определить его действующую инвестиционную привлекательность;

·страховую стоимость;

·реальную стоимость его арендной платы или приватизации.

Исходя из вышеизложенного, целью данной дипломной работы является выявление особенностей оценки зданий-памятников культурного наследия.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

1.рассмотреть теоретические аспекты (основные понятия, факторы, подходы и ограничения) оценки зданий-памятников культурного наследия.

2.раскрыть отличительные особенности оцениваемого объекта.

.определить стоимость объекта основными подходами к оценки, с учетом его особенностей.

Предметом анализа данной дипломной работы является необходимость оценки здания-памятника для его последующего использования.

При написании данной дипломной работы рассматривались научные разработки отечественных авторов: Башкатова В.С., Яскевича Е.Е., Табаковой С.А. и пр.; Федеральный закон № 73-ФЗ от 25.06.2002г. «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»; проект «Оценка недвижимых памятников истории и культуры» СТО РОО 21-05-97. Также были проанализированы следующие печатные издания: Общероссийский информационно-аналитический и научно-практический журнал «Имущественные отношения в Российской Федерации»; профессиональный научно-практический журнал "Вопросы оценки".

Дипломная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложений.

I. Теоретические аспекты оценки зданий-памятников культурного наследия

1.1 Основные понятия

В соответствии с гл. 1, ст. 3 Федерального закона № 73 - ФЗ от 24.05.2002 г. «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры народов Российской Федерации)» «К объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов Российской Федерации (далее - объекты культурного наследия) в целях настоящего Федерального закона относятся объекты недвижимого имущества со связанными с ними произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшие в результате исторических событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры и являющиеся свидетельством эпох и цивилизаций, подлинными источниками информации о зарождении и развитии культуры».

Объекты культурного наследия подразделяются на следующие виды:

·памятники - отдельные постройки, здания и сооружения с исторически сложившимися территориями (в том числе памятники религиозного назначения), мемориальные квартиры, мавзолеи, отдельные захоронения, произведения монументального искусства, объекты науки и техники;

·ансамбли - группа объектов одного или нескольких видов, возникших одновременно или дополнивших друг друга в течении времени, объединенных общностью территории и исторического развития, образующих единство градостроительной, архитектурно-художественной композиции;

·достопримечательные места - творения, созданные человеком, или совместные творения человека и природы, в том числе места бытования народных художественных промыслов, центры исторических поселений или фрагменты градостроительной планировки и застройки.

Недвижимыми памятники истории и культуры являются здания и сооружения, их ансамбли и комплексы, градостроительные формирования, историко-культурные ландшафты, произведения монументального искусства, памятные места, представляющие историческую, научную, художественную или иную культурную ценность, как сохранившиеся целиком в своем первоначальном виде, так и находящиеся в руинированном или фрагментарном состоянии, а также являющиеся частью более поздних объектов.

Из этого понятия следует раскрытие следующих терминов:

·территория недвижимого памятника истории и культуры - это особо охраняемый земельный участок, исторически и функционально связанный с недвижимым памятником и являющийся его неотъемлемой частью, с учетом современной градостроительной ситуации;

·памятные места - территории, ландшафты, связанные с событиями, имеющими историческую, научную или иную культурную ценность.

·недвижимые ансамблевые памятники истории и культуры - это исторически или по единому замыслу сложившиеся ансамбли или комплексы недвижимых памятников истории и культуры в их градостроительной, архитектурной и ландшафтной взаимосвязи;

·недвижимые единичные памятники истории и культуры - отдельные здания, строения, сооружения вместе с относящимися к ним исторически сложившимися территориями и неотделимыми от них движимыми культурными ценностями, археологические культурные слои;

·недвижимые памятники истории и культуры федерального (общероссийского) значения - расположенные на территории Москвы недвижимые объекты историко-культурного наследия, обладающие выдающейся историко-архитектурной, научной, художественной, мемориальной или иной культурной ценностью, имеющие особое значение для истории и культуры Российской Федерации, города Москвы и принятые под охрану государства по решению Правительства Российской Федерации;

·недвижимые памятники истории и культуры местного значения - расположенные на территории Москвы недвижимые объекты историко-культурного наследия, представляющие историко-архитектурную, научную, художественную, мемориальную или иную культурную ценность, характеризующие историю и культуру города Москвы и принятые под охрану государства по решению Правительства Москвы;

·выявленные недвижимые объекты историко-культурного наследия - обладающие исторической, научной, художественной или иной культурной ценностью недвижимые объекты, выявленные в городе Москве в результате историко-архитектурных обследований, натурных, документальных и иных исследований, прошедшие государственную историко-культурную экспертизу и включенные в Список выявленных недвижимых объектов историко-культурного наследия и их территорий;

·учетные объекты исторической застройки - недвижимые объекты, выявленные в результате обследования исторической застройки в городе Москве, включенные в учетный список объектов исторической застройки для проведения государственной историко-культурной экспертизы;

·градостроительные образования - ценные в историко-культурном отношении территории города или другого населенного пункта, на которых сосредоточены группы недвижимых памятников истории и культуры; системы рядовой застройки, формирующие их среду; участки древнего культурного слоя и элементы природного и историко-культурного ландшафта, запечатлевшие индивидуальной исторически сложившийся облик города или другого населенного пункта;

·земли историко-культурного назначения - особо охраняемые территории и достопримечательные места, на которых (в которых) располагаются недвижимые памятники истории и культуры;

·зоны охраны недвижимого памятника истории и культуры - утвержденные в своих границах, с установленным режимом использования территории, примыкающие к территории недвижимого памятника истории и культуры, а также пространство над и под ним, необходимые для обеспечения материальной сохранности недвижимого памятника, его культурной ценности и пространственной целостности;

·реставрация - это комплекс исследовательских, предпроектных, проектных и производственных работ, проводимых на недвижимых памятниках истории и культуры, включающий в себя консервацию, ремонт, научную реставрацию и приспособление недвижимых памятников истории и культуры к использованию;

·регенерация - восстановление утраченных элементов архитектурных или градостроительных ансамблей;

Недвижимые памятники истории и культуры в зависимости от содержания объектов подразделяются на следующие виды:

·памятники градостроительства:

- историческая планировочная структура, территории в пределах системы исторических городских укреплений и иные историко-градостроительные образования, относящиеся к зонам особого градостроительного регулирования и определяющие в целом ценность Москвы как памятника истории градостроительного искусства и исторического города;

·памятники архитектуры:

- отдельные здания, строения и сооружения фортификационного, культового, дворцового, жилого, общественного, административного, торгового, производственного, транспортного, научного, учебного назначения вместе с их территориями, пространством и неотделимыми от них произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства; исторические сады, парки;

- ансамбли: совокупность недвижимых памятников и открытых пространств в их художественно-композиционной связи, включая места археологических раскопок, обладающих универсальной ценностью с архитектурной, исторической, археологической, эстетической или социально-культурной точек зрения: улицы, площади, кварталы, архитектурные комплексы и ансамбли с окружающими их городскими и природными ландшафтами, а также неразрывно связанные с ними произведения монументального, изобразительного, декоративно-прикладного, садово-паркового искусства и ландшафтной архитектуры;

·памятники истории:

- здания, сооружения, памятные места, комплексы и ансамбли, связанные с жизнью выдающихся исторических личностей, с жизнью и творчеством деятелей науки, литературы и искусства;

здания, сооружения, памятные места, комплексы и ансамбли, связанные с важнейшими историческими событиями в жизни страны и города;

здания, сооружения, памятные места, комплексы и ансамбли, иные недвижимые объекты, связанные с развитием науки и техники, культуры и быта населения Москвы;

исторический некрополь: отдельные кладбища, могилы и захоронения, комплексы могил и захоронений выдающихся государственных и военных деятелей, народных героев, деятелей науки, литературы и искусства, братские могилы и захоронения воинов и граждан, погибших за свободу и независимость Родины;

·памятники археологии:

- объекты жилого назначения: культурный слой древних поселений, включающий городища, селища, стоянки;

древние укрепления: земляные валы, рвы, остатки деревоземляных и каменных укреплений;

объекты религиозного назначения: остатки древних храмов, монастырей, культовые комплексы, святилища, места совершения обрядов;

места древних погребений: курганные и грунтовые могильники, отдельные погребения;

объекты хозяйственного назначения: остатки и следы охотничьих, скотоводческих, земледельческих, промысловых угодий, добывающих и обрабатывающих производств, мастерских, ирригационных сооружений, гидротехнических устройств (прудов, каналов и др.), транспортных артерий и сооружений (дорог, мостов, стоянок и др.), инфраструктура водных и водно-волоковых путей;

·памятники искусства:

- городские памятники (монументы) и памятные знаки, посвященные важнейшим событиям в истории Москвы и России, выдающимся гражданам; произведения монументальной скульптуры, монументальной живописи, монументально-декоративного искусства, мозаики, витражи; произведения декоративно-прикладного искусства, живописи, скульптуры, связанные с недвижимыми памятниками как элементы обстановочного комплекса.

Объекты культурного наследия подразделяются на следующие категории (термин «категория» чаще всего заменяют на общепринятое понятии «статус») историко-культурного значения:

·международного значения - охраняются ЮНЕСКО;

·федерального значения - охраняются государством (Российская Федерация);

·регионального значения - охраняются субъектом Российской Федерации;

·местного значения - охраняются субъектом Российской Федерации.

Историческая важность здания-памятника заключается в том, что это объект, имеющий значение для общества. Понятие «срок экономической жизни» для здания-памятника не существует.

По сведениям риелторов, здания «с историей», ориентированные на офисно-представительские цели, продаются на вторичном рынке обычно на 15-30 процентов дороже новых офисов класса «А». В Центральном административном округе города Москвы стоимость таких зданий может доходить до 130 процентов от функциональных аналогов класса «А». Законом об объектах культурного наследия предусмотрено проведение реставрации таких объектов под руководством Комитета по охране культурного наследия.

Для городских зданий-памятников характерно расположение в прекрасном историческом центре города, на который открывается красивый вид из окон здания, при этом зачастую отсутствует парковка, либо имеются существенные ограничения, плохая транспортная доступность. Прекрасное местоположение загородных зданий-памятников (ансамблей), как правило, требует масштабных инвестиций в реконструкцию, ремонт и реставрацию. Для вовлечения таких объектов в рыночный оборот (купля-продажа, страхование, залог в банке и т. п.) необходима их оценка, однако до настоящего времени соответствующие методики не разработаны.

Здания - памятники в своем большинстве индивидуальны, но есть определенные критерии, позволяющие производить их условные объединения в определенные группы.

Разобьем все памятники с учетом функционального деления на шесть условных групп:

Группа 1. Объекты, полностью ориентированные на коммерческие цели (жилье, банки, офисы, дома отдыха, гостиницы, торговые помещения и т.п.);

Группа 2. Объекты, частично ориентированные на коммерческие цели;

Группа 3. Объекты некоммерческого использования (музеи, культура, искусство, детские учреждения и т.п.);

Группа 4. Объекты для размещения дипломатических, консульских, религиозных и т.п. служб;

Группа 5. Объекты, ориентированные на государственные цели (размещение правительства, чиновников, силовых структур, фискальных органов, «бюджетников» и т.п.);

Группа 6. Объекты в полуразрушенном и разрушенном состоянии, полная реконструкция которых на сегодняшний день нецелесообразна.

Деление на группы позволяет определять вид стоимости и совокупности подходов к оценке в привязке к каждой из групп.

Также существуют факторы, определяющие идентификацию зданий как памятников, они многочисленны, однако все их можно объединить в группы из 5 обобщающих:

·времени создания;

·авторского решения;

·конструкционного воплощения;

·внешних факторов воздействия;

·местоположения и т.п.

Далее рассмотрим эти группы подробнее.

Фактор времени и его влияние на стоимость.

Во-первых, этот фактор влияет на общее количество памятников: чем больше возраст памятников, тем меньше их в количественном плане (однако малое количество может быть только косвенно связано со стоимостью и влиять на ее увеличение). Следует отметить наличие ориентировочного срока отнесения объектов к памятникам (не моложе 40...50 лет).

Во-вторых, фактор времени влияет на функциональную ориентацию объектов в отношении их использования в составе групп 1,2,4,5 (круг пользователей резко уменьшается с возрастом, что может сказаться на уменьшении стоимости объектов).

В-третьих, этот фактор влияет на наличие реставрированных и реконструированных элементов: чем больше возраст, тем большее количество элементов здания утратило первоначальное состояние. Количество скопированных элементов влияет на стоимость в сторону ее снижения.

В-четвертых, этот фактор влияет на статус памятника (в целом, с возрастом статус может повышаться, что только косвенно связано со стоимостью в сторону ее увеличения).

Таким образом, фактор времени может сказаться как на увеличении, так и на уменьшении стоимости памятника.

Однако стоимость памятника не является функцией его возраста, поэтому вышеуказанное деление может помочь только при идентификации памятника (эпоха, стиль, мастер и т.п.).

Фактор авторского решения.

Архитектор и создатель памятника может иметь общеизвестное имя, что влияет на стоимость объекта. Поэтому здесь полезность объекта связана с «пионерскими» решениями, аналоги (копии) которых могут быть либо в большом количестве (например, Растрелли и Монферран очень плодовито работали), либо отсутствовать (например, отдельные решения строительных объектов Корбюзье воплощены в единичных экземплярах, чем они и ценятся).

Фактор авторского решения определяет объект как памятник и служит для определения статуса объекта. Статус объекта связан с престижностью, которая влияет на стоимость объекта. Следует отметить, что имеются уникальные памятники - здания неизвестных авторов, однако при этом сказывается не влияние фактора авторского решения на стоимость, а фактора конструкционного воплощения.

В методике Министерства культуры РФ сделана попытка определить по экспертному мнению культурологов ранг создателей строения, что не имеет ничего общего с диапазоном стоимости объектов, в котором работают Оценщики (диапазоны рассмотрены ниже по тексту).

Стоимость памятника является функцией его авторства лишь при идентификации памятника как «пионерского решения», поэтому вышеуказанное деление может помочь только при идентификации объекта как памятника.Фактор конструкционного воплощения.

Этот фактор во многом связан с факторами времени и авторского решения, но работает в условиях наличия и отсутствия информации об авторах при обязательном наличии временного фактора.

Уникальность конструкционного воплощения определяет объект как памятник и служит для определения статуса объекта. Статус объекта связан с престижностью, которая влияет на стоимость объекта. Современные строительные технологии позволяют воспроизвести любые копии культурно - исторических памятников - зданий, что и является основой для расчета восстановительной стоимости в затратном подходе Фактор конструкционного воплощения может рассматриваться по следующим критериям:

уникальность памятника;

градостроительная роль;

историческая подлинность (сохранился в первоначальном виде, имеет незначительные изменения, частично сохранился первоначальный облик, воссоздан, полностью перестроен);

характер декора фасадов, интерьеров (полностью сохранен, частично утрачен, полностью утрачен, изначально отсутствует);

планировочная структура (полностью сохранена, частично изменена, полностью изменена).

Однако стоимость памятника является функцией его конструкционного воплощения лишь при идентификации памятника как «пионерского решения», поэтому вышеуказанное деление может помочь только при идентификации объекта как памятника.

Внешние факторы воздействия.

Внешние факторы воздействия многообразны и не поддаются полному перечислению. Здесь имеются исторические факторы, культурные факторы, религиозные факторы и т.п.

Внешние факторы воздействия определяют объект как памятник и служат для определения статуса объекта. Статус объекта связан с престижностью, которая влияет на стоимость объекта.

Фактор местоположения.

Фактор местоположения участвует как в формировании отнесения объекта к памятникам, так и непосредственно влияет на стоимость объектов, принадлежащих к группе 1,2 и 6.

Существует понятие историко-исторического местоположения, при этом все здания относятся к историко-историческому ансамблю (например, Кремль Москвы и Ярославля). Местоположение для объектов недвижимости, не являющихся памятниками, определяет наличие прибыли предпринимателя или внешнего износа для объектов доходной недвижимости.

Также объекты недвижимости, являющиеся памятниками культурного наследия, могут быть доходными и дотационными (финансируемые из бюджетов разного уровня). Пример возможного размещения в «памятниках» различных предприятий и учреждений с учетом групп их функционально-хозяйственной деятельности представлен в таблице 1.

Таблица 1. Классификация предприятий и учреждений по группам их функционально-хозяйственной деятельности

По формам хозяйственной деятельности предприятия и учреждения объединяются в четыре группы, указанные в таблице 1.

К первой группе относятся предприятия и учреждения, работающие на полном самофинансировании и получающие прибыль от своей основной деятельности (доходные объекты). Это кинотеатры, цирки, некоторые виды спортивных сооружений, дошкольные и школьные учреждения с платным обучением, платные учреждения здравоохранения, объекты торговли, общественного питания и другие предприятия, традиционно работающие в условиях самофинансирования. Общая функционально-экономическая модель этих учреждений совпадает с моделью функционирования платных предприятий и учреждений независимо от вида отрасли, собственности и прочих особенностей.

Ко второй группе относятся предприятия и учреждения, работающие по принципу неполного или частичного возмещения затрат (частично дотационные объекты). В эту группу входят музеи, театры, концертные залы, отдельные спортивные сооружения и т. п., предоставляющие населению платные услуги, но, как правило, на льготных условиях, то есть ниже их себестоимости, за счет дотаций от вышестоящих организаций, спонсоров, фондов и других источников.

К третьей группе относятся предприятия и учреждения, работающие по принципу платных отношений, распространяемых на отдельные участки внутри бюджетных учреждений) (частично дотационные объекты). В эту группу включены бюджетные предприятия и учреждения, например клубы, имеющие платные кружки, или спортивные залы и плавательные бассейны. На таких предприятиях действуют отдельные самоокупаемые группы, или периодически осуществляются платные мероприятия, к примеру массажные кабинеты в поликлиниках, киоски, временные выставки и т. п., возмещающие лишь собственные затраты, включая плату за арендуемое помещение.

К четвертой группе относятся предприятия и учреждения, не рассчитанные на окупаемость затрат, так называемые бюджетные предприятия и учреждения (полностью дотационные объекты). В эту группу входят предприятия и учреждения, не рассчитанные на окупаемость (полную или частичную) расходов: клубные учреждения, библиотеки, отдельные виды музеев, дошкольные учреждения, общеобразовательные школы, отдельные виды учреждений здравоохранения и другие предприятия и учреждения, традиционно работающие за счет бюджета или поступлений из ведомств, на балансе которых они состоят.

Приведенную классификацию необходимо учитывать при оценке памятников культурного наследия потому, что только в случае их чисто коммерческого использования возможно применение трех классических методов оценки - сравнительного, доходного и затратного подходов - полностью.

1.2 Подходы к оценке зданий-памятников культурного наследия

В соответствии с российским законодательством оценка памятников культурного наследия осуществляется для различных целей и назначений (страхование объектов от уничтожения, налогообложение, вовлечение их в коммерческий оборот, передача на инвестиционных условиях и т. д. и т. п.).

Оценка памятника, как материального результата труда, представляет собой процесс расчета стоимости недвижимости, для выполнения которого помимо традиционных знаний инженерно-строительного характера, необходимо использование результатов культурно-исторических и археологических исследований, а также специальных знаний в области проектирования ремонтно-восстановительных работ, определения перечня, величины и динамики затрат на их выполнение.

Оценка памятника, в этом случае, может быть проведена путем использования традиционных методических подходов оценки недвижимости: затратного, сравнительных продаж и доходного.

Затратный подход.

Затратный подход основан на сравнении затрат на воссоздание объекта недвижимости, эквивалентного по своей полезности оцениваемому или сопоставимому с оцениваемым объекту. Покупатели недвижимого имущества имеют склонность сопоставлять цены предлагаемых на рынке объектов недвижимости с затратами на строительство новых объектов, максимально соответствующих их требованиям.

Вот почему в основу затратного подхода и положен принцип замещения, согласно которому благоразумный покупатель не заплатит за объект недвижимости стоимость, большую той, чем та, в которую ему обойдутся приобретение (или аренда) соответствующего земельного участка и строительство на нем (в приемлемые сроки) аналогичных по назначению и качеству улучшений (зданий и сооружений), чтобы создать объект недвижимости эквивалентной полезности.

Затратный подход в первую очередь используется при оценке уникальных объектов (например, памятников культурного наследия) или объектов специального назначения (например, стадионов), которым трудно или невозможно подыскать рыночные аналоги, так как сделки с ними достаточно редко заключаются на рынке недвижимости.

Поскольку затратный подход подразумевает отдельную оценку земельных участков и улучшений (зданий и сооружений), он применяется при оценке объектов недвижимости для целей страхования или налогообложения либо когда требуется выделение необходимых долей в зданиях или в стоимости конструктивных элементов, подверженных риску наступления страхового случая, или являющихся соответствующей налогооблагаемой базой.

Затратный подход играет важную роль при оценке объектов недвижимости, подлежащих капитальному ремонту или реконструкции (реставрации). Оценка с применением затратного подхода позволяет установить, будут ли затраты на капитальный ремонт или реконструкцию улучшений компенсированы увеличением дохода от эксплуатации или выручки от продажи объекта недвижимости. Применение этого подхода позволяет избежать риска избыточного инвестирования в объект оценки. Кроме того, рассчитанные затраты на капитальный ремонт или реконструкцию улучшений служат своеобразным оценочным ориентиром значений отдельных составляющих накопленного износа, в первую очередь это относится к величинам физического износа и функционального устаревания. Однако всегда надо помнить, что рассчитанные затраты (сметные расчеты) на капитальный ремонт или реконструкцию улучшений не являются прямым эквивалентом в денежном выражении установленным величинам физического износа и функционального устаревания. Расчет величин физического износа и функционального устаревания необходимо производить в соответствии с существующими методами.

Вместе с тем применение затратного подхода может привести к объективным результатам, если достаточно надежно просчитываются стоимости земельного участка и улучшений, а также величина накопленного износа. Если объект находится в ветхом (плохом) техническом состоянии или улучшения не соответствуют наиболее эффективному использованию земельного участка как условно свободного, то оценка накопленного износа (физического износа, функционального устаревания) представляет собой достаточно сложную многогранную задачу.

Сравнительный подход.

Сравнительный подход базируется на трех принципах оценки недвижимости - спрос и предложение, замещение, вклад. Посредством анализа рыночных цен продаж аналогичных объектов недвижимости моделируется рыночная стоимость оцениваемого объекта. Рассматриваются определенный сегмент рынка недвижимости, его соответствие свободной конкуренции и изменение цен во времени.

Применение сравнительного подхода заключается в последовательном выполнении следующих действий:

·подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;

·определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

·сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;

·приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости объекта оценки.

Для расчета и внесения поправок используются различные методы, среди которых можно выделить следующие:

·методы, основанные на парных продажах;

·экспертные методы расчета и внесения поправок;

·статистические методы.

Чаще всего из-за отсутствия рынка исторических зданий в России сравнительный подход к оценке объекта недвижимости в целом неприменим. Его можно использовать только для оценки земельных участков в рамках затратного подхода и то с учетом всего комплекса ограничений, вытекающих из охранных обязательств, и для оценки арендных ставок в рамках доходного подхода.

Доходный подход.

Доходный подход отражает типичную мотивацию покупателя доходной недвижимости: ожидаемые будущие доходы с требуемыми характеристиками. Доходный подход оценивает стоимость недвижимости на дату оценки как текущую стоимость будущих денежных потоков.

В рамках доходного подхода возможно применение одного из трех методов:

·прямой капитализации доходов;

·дисконтированных денежных потоков (ДДП);

·валового рентного мультипликатора (ВРМ).

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период и используется данный метод, если:

- потоки доходов стабильны в длительном периоде времени и представляют собой значительную положительную величину;

потоки доходов возрастают устойчивыми умеренными темпами.

Особенностями применения доходного метода является учет влияния факторов как снижающих величину чистого дохода за счет дополнительных расходов по его сохранению, так и повышающих доход под влиянием фактора действия престижа. При расчете величины чистого дохода должны учитываться льготы по налогообложению, установлению арендных ставок и других стимулов, которые могут быть установлены государством для стимулирования мер по сохранению памятников. При определении величины коэффициентов капитализации и дисконтирования факторы, определяющие их количественное значение должны иметь свое специфическое значение.

При использовании метода дисконтированных денежных потоков в стоимость недвижимости преобразуется доход от предполагаемого ее использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Метод валового рентного мультипликатора основывается на предположении, что существует прямая зависимость между рыночной стоимостью объекта недвижимости и потенциальным рентным доходом, который может быть получен в результате сдачи его в аренду.

1.3 Ограничения

В отличие от обычных объектов недвижимости каждый объект культурного наследия уникален, поскольку обладает индивидуальными особенностями, формирующими его историко-культурный потенциал, который составляет такую же основу национального богатства нашей страны, как всем известные нефть и газ. Утрата предмета охраны объекта культурного наследия безвозвратна, поэтому неверная его оценка, а также неправильные выводы, сделанные на ее основе, неизбежно повлекут за собой значительный материальный ущерб для памятника, который во многих развитых странах расценивается как одно из самых тяжких преступлений перед государством и обществом.

Если принято решение включить объект культурного наследия в хозяйственный оборот, то гарантией его сохранения может быть только формирование полного пакета обременений, включающего и сведения о возможной степени приспособления объекта для современного использования, не затрагивающего предметы охраны, и конечно, требования по его реставрации. В случае, когда объект является элементом ансамбля или на территории где он располагается, действуют режимы, ограничивающие строительную деятельность, немаловажным фактором является и невозможность возведения каких-либо новых объемов или даже изменения габаритов. Соответственно, наличие обременений не может не учитываться при формировании параметров оценки.

Основные сложности при оценке зданий-памятников на территории Российской Федерации связаны с ограничениями, а именно:

·наличие федерального, регионального или местного статуса, накладывающего определенные ограничения на деятельность собственника по отношению к зданию;

·полный или частичный запрет на изменение целевого назначения здания;

·запрет на изменение объемно-планировочных параметров здания;

·запрет на реконструкцию (разрешены только реставрационные работы в рамках сохранения целостности и зрительного восприятия) и т. п.

·запрет на снос существующего здания;

·высокие эксплуатационные расходы;

·отсутствие развитого сегмента рынка купли-продажи аналогичных объектов;

·обязательное соблюдение режима использования территории здания-памятника, в том числе запрет на ведение строительных работ на земельном участке;

·обеспечение доступа сотрудников государственного контролирующего органа на территорию памятника и в здание в установленные дни и часы;

·уголовная, административная и иная юридическая ответственность в соответствии с законодательством РФ за нарушение Федерального закона от 25.06.2002г. №73-ФЗ;

·в случае причинения вреда объекту культурного наследия - обязательства по возмещению стоимости восстановительных и иных работ;

·получение арендатором/инвестором/собственником Охранного обязательства, регламентирующего его обязанности по сохранению, реконструкции или реставрации здания-памятника.

Другим фактором, который отличает здания-памятники от «типичных» объектов недвижимости, является высокая степень накопленного износа (прежде всего, физического и функционального), характерная для исторических зданий.

В частности, высокая степень функционального износа обусловлена такими типичными факторами, как, например:

·несоответствием планировки помещений современным требованиям (например, современным стандартам организации пространства в офисных помещениях);

·так называемые «сверхулучшениями», к которым относятся массивные конструктивные элементы зданий (стены, парадные лестницы, колонны и др.), высокие потолки, просторные холлы, и другими.

Эти факторы влияют на риски инвестирования денежных средств в приобретение в собственность или в аренду таких объектов, и тем самым в значительной степени снижают их стоимость.

Следующая особенность - высокие риски инвестиций, обусловленные наличием жестких требований по сохранению внешнего облика, фасадов, интерьеров, использованию технологий и т.д., сложностью и продолжительностью работ по воссозданию или реставрации памятника, необходимостью проведения комплекса экспертиз и исследований с привлечением высококлассных специалистов и др.

Неоднозначная процедура оценки земельного участка как условно свободного (при проведении анализа наиболее эффективного использования, или, например, в рамках затратного подхода), также является отличительной особенностью оценки памятников:

·с одной стороны, земельный участок «не виноват» в том, что на нём расположено здание-памятник и с этой точки зрения анализ участка как незастроенного должен проводиться без учета ограничений и обременений, установленных в отношении здания, поскольку ценность объекта недвижимости в значительной степени определяется его местоположением;

·с другой стороны, зачастую в отношении непосредственно земельного участка также устанавливаются градостроительные или иные ограничения (которые могут быть отличными от ограничений, установленных в отношении здания).

Вышеизложенное, говорит о том, что имеет место некоторая юридическая неопределенность в отношении того, насколько справедливо распространение существующих ограничений, обусловленных охранным статусом памятника (территории памятника) при оценке земельного участка как условно свободного.

Наконец, при проведении оценки объектов культурного наследия необходимо учитывать ценообразующий и при этом в значительной степени субъективный фактор «престижности» (престижности владения, пользования, распоряжения), обусловленный имиджевой составляющей (например, при размещении в историческом особняке представительства компании или при покупке «исторической» квартиры с роскошными интерьерами), местоположением (как правило, в непосредственной близости от центров деловой активности), а также иные нематериальные факторы (нематериальные активы), повышающие (или понижающие) потребительские свойства объекта культурного наследия по сравнению с «типичными» объектами недвижимости (историческая, мемориальная, художественная или иная ценность, авторство памятника, роль в архитектурном ансамбле и др.).

затратный подход оценка здание памятник

II. Отличительные особенности оцениваемого объекта

2.1 Историко-градостроительная характеристика объекта

Исследуемый жилой дом XIX в. по адресу: Молочный пер., 5 расположен на территории квартала №. 137, ограниченного Молочным, Коробейниковым и Бутиковским переулками. Квартал находится в юго-западном секторе исторического центра г. Москвы в пределах бывшего Земляного вала (современного Садового кольца) между ул. Остоженкой и рекой Москвой вблизи Зачатьевского монастыря.

История этой местности, расположенной в юго-западной части Земляного города, по данным письменных источников и археологических исследований прослеживается с XIV в., когда здесь находилось великокняжеское село Семчинское, впервые документально зафиксированное в духовной грамоте Ивана Калиты в 1328 г. В 1428 г. оно упоминается уже вместе с Самсоновым лугом. На землях села Семчинского в XIV в. был основан Алексеевский монастырь, который просуществовал здесь до 1547 г., а после пожара был перенесен в Чертолье. На его прежнем месте возник новый монастырь, Зачатьевский, основанный в XVI в. царем Федором Иоановичем и царицей Ириной.

Алексеевский (позже Зачатьевский) монастырь стал важным градоформирующим ядром, на долгие годы определившим характер планировки и застройки прилегающих территорий. Вокруг монастыря образовалась монастырская Зачатьевская слобода, в которой жили монастырские служащие, ремесленники и крестьяне. Упоминание об этой слободе есть в Александро-Невской летописи, а в 1638 г. она насчитывала уже 157 дворов. Характер формирования планировки и застройки квартала, расположенного на монастырских землях, оказался полностью подчинен мощному историко-культурному и градостроительному узлу Остожья -Зачатьевскому монастырю.

Дорога, которая в древности вела от Боровицкого холма (Кремля) в село Семчинское, а затем к Алексеевскому (позже Зачатьевскому) монастырю, вероятно, определила направление трассы, которую повторяет современная улица Остоженка.

Довольно долго эта дорога, пересекавшая ручей Черторый, доходила до ворот монастыря и там заканчивалась. Земли, прилежащие к Остоженке со стороны Москвы-реки не были престижными для жилья и поначалу здесь селились крестьяне, ремесленники и небогатые купцы. На раннем этапе в XIV - XVI в.в. здесь располагались заливные луга, сады, огороды. Луга и выпасы в этих местах сохранялись вплоть до XVIII в. Название местности "Остожье" и улицы Остоженка (Остоженская, Стоженка) исследователи связывают с великокняжескими, а позже царскими лугами, на которых косили сено и ставили в стога - "остожье" В конце Остоженки у Крымского брода вплоть до сер. XVIII в. располагался царский Остоженный конюшенный двор.

Строительство в кон. XVI в. городских фортификационных сооружений (стен Белого города и Земляного города) способствовало превращению Остоженки в городскую улицу, а исследуемой территории в посад - район заселения городского типа. В соответствии с Соборным уложением 1649 г. Земляной город был переведен в статус города, однако, слободское деление было ликвидировано лишь юридически, а фактически оставалось до нач. XVIII в. Все это стало причиной замедленного развития исследуемой территории. Тормозило формирование планировки и застройки и приречное расположение.

По монастырю и слободе получили свое название три Зачатьевских переулка. Название Молочного переулка историк-москвовед

П. В. Сытин объяснял тем, что здесь в начале XIX века находился молочный рынок. НазваниеКоробейникова переулка произошло от фамилии владельца старинной усадьбы - купца Ф.Н. Коробейникова (Коробейщикова), которому на протяжении двадцати лет в перв. пол. XVIII в. принадлежал самый большой участок на территории 146 квартала.

В районе Остоженки в основном селились представители небогатого дворянства, чиновничества, купечества. Участки ближе к реке имели хозяйственное использование, как в XVII веке, так и в дальнейшем. Освоение поймы Москвы-реки затруднялось из-за частых наводнений, случавшихся не только в весеннее половодье, но и при дождевых паводках. С середины XVII века по берегу Москвы реки располагались не только огороды, но и склады леса и дров (так называемый «Лесной ряд»). Лесной торг велся ниже по реке, у Алексеевской башни Белого города. Однако для складов леса именно высокая песчаная пойма левого берега была более пригодна, чем, например, заболоченные участки Замоскворецкой поймы.

История формирования квартала № 137 теснейшим образом связана с Зачатьевским монастырем и с рельефом местности, характер которого определялся в древнейший период протекавшим здесь ручьем (по трассе Бутиковского переулка). До середины XVIII века исследуемая зона была занята огородами Зачатьевского монастыря.

В 90-х гг. XVIII века квартал № 137 включал три обширных владения:

) коллежского асессора Смагина (позднее - прапорщика Соларева, затем генерал-майора Анненкова), которое занимало почти половину квартала со стороны современного Коробейникова переулка;

) соседнее крупное владение (с 1769 г. титулярного советника Реткина, с 1789 г. коллежского секретаря Полякова) занимало среднюю часть квартала;

) третье меньшее по размерам владение корнета Д. В. Тарелкина (с 1791 г.) включало территорию, соответствующую современным владениям № 1, 3, 5 по Молочному переулку. Застройка двора Д.В.Тарелкина, в состав которого входило исследуемое владение, в кон. XVIII-нач. XIX в.в. состояла из одного жилого дома по переулку и хозяйственных строений в глубине участка, большая часть которого была занята садом и огородом.

В 1812 году пожар уничтожил всю деревянную застройку квартала.

В 1824 г. на исследуемой территории был выстроен одноэтажный деревянный жилой дом, состоявший из двух прямоугольных в плане объемов, один из которых торцом выходил на красную линию Молочного переулка.

В 1820-е-1830-е г.г. наступает следующий этап в формировании композиционно-планировочной структуры исследуемого района, связанный с изменением структуры усадебных территорий и дроблением их на более мелкие владения. В 1832 году владение Н. Д. Тарелкина было разделено на четыре участка. На плане за этот год выделен небольшой участок без построек (Молочный, 3) на котором написано «проданная земля». Эта территория оставалась незастроенной до 1839 года.

В течение всего XIX века застройка квартала оставалась малоэтажной.

Сложившаяся в перв. пол. XIX в. застройка исследуемого владения
просуществовала без изменений до 1886 года, когда одноэтажный деревянный жилой дом был капитально реконструирован с надстройкой второго деревянного этажа и заменой каменного фундамента. Декоративная отделка фасадов и интерьеров, вероятно, относится к кон. XIX -нач. XX в.в. Таким образом, во вт. пол. XIX в. дом получил существующий в настоящий период объем и вид.
Несмотря на бурное развитие многоэтажного доходного строительства в начале XX века в районе Остоженки, характер исследуемого фрагмента городской среды не претерпел существенных изменений. Застройка квартала сохраняла традиционный малый масштаб ампирных и раннедоходных комплексов с разреженным фронтом переулков.

Сформировавшийся в XIX в. застроечный комплекс домовладения, в состав которого входил исследуемый участок, без изменений просуществовал до 1912 года, когда домовладение приобрел московский купец Зигфрид-Луи Лазаревич Таль и присоединил к соседнему участку, при этом была снесена часть хозяйственных построек. Из оценочных описей известно, что квартиры в существующем двухэтажном деревянном жилом доме сдавались внаем.

В начале 1917 года участок № 3 снова стал самостоятельным владением. В советский период в 1930-е годы на нем начала развиваться производственная функция: территория была расширена до Бутиковского переулка и было выстроено двухэтажное производственное здание. К 1990-м гг. территория ПО «Вторнефтесбыт» (затем - ОАО «Складская база ТНП») оказалась полностью застроенной дисгармоничными безликими корпусами (к настоящему времени снесены).

В советский период значительная часть исторического домовладения № 93/111 (Молочный пер., 5) была присоединена к смежному владению №3 по тому же переулку. Интересно отметить, что именно на этой, присоединенной, части владения № 5 стоял по линии переулка главный дом усадьбы корнета Тарелкина, выстроенный в конце XVIII века и перестроенный после пожара 1812 г, (утрачен в раннее советское время). В настоящее время на этом участке возведен жилой дом.

В советский период исторически сложившийся облик района был радикально искажен в результате уничтожения и сноса малоэтажной застройки. В дальнейшем трансформация исторической композиционно-планировочной и объемно-пространственной структуры продолжилась. К настоящему времени значительная часть малоэтажной застройки квартала по Молочному переулку оказалась утрачена. Новое строительство, довольно активно ведущееся в последнее время в этом районе, по масштабу и стилистике зачастую не адаптируется историческим градостроительным окружением.

Вместе с тем историческая градостроительная среда района исследования обладает определенной степенью ценности и сохранности, что нашло отражение в организации здесь заповедной территории «ул. Остоженка - ул. Пречистенка - ул. Волхонка» и объединенной охранной зоны объектов историко-культурного наследия. Жилой дом XIX в., расположенный по адресу: Молочный пер, д. 5, состоит на государственной охране в качестве памятника архитектуры (охр. № 729); квартира № 2 в указанном доме, в которой в 1959-1969 г.г. жил и работал художник В.Е.Попков, состоит под государственной охраной в качестве памятника истории (охр. № 253/ист.). Здание расположено на территории объединенной охранной зоны памятников истории и культуры г. Москвы № 5, утвержденной постановлением Правительства Москвы № 881 от 16.12.1997 г.

Историко-информационная карта исторического домовладения представлена в приложение № 1.

2.2 Историко-архитектурная характеристика здания

Согласно Федеральному закону №73-ФЗ гл. 6, ст. 33 «недвижимые памятники истории культуры, расположенные на территории г. Москвы, их территории подлежат защите от уничтожения, повреждения, нарушения установленного режима содержания и использования и других действий, причиняющих вред памятникам истории и культуры и их территориям, а также защите от неблагоприятного воздействия окружающей среды и иных негативных воздействий». В соответствии с Нормами и правилами проектирования планировки и застройки г. Москвы, утвержденными постановлением Правительства г. Москвы № 49 от 25.01.2000 г., п. 2.2.1 «территория памятника истории и культуры... подлежит охране и использованию вместе с самим памятником как единый комплекс». В этой связи базовыми принципами любых реставрационно-реконструктивных работ, осуществляемых на территории памятника, должно быть обеспечение безусловной физической сохранности и реставрации самого здания-памятника, а проектируемые мероприятия не должны вносить радикальных искажений в его непосредственное градостроительное окружение, чтобы сохранить условия его восприятия.

Исследуемый фрагмент исторической градостроительной среды расположен в древнем историческом районе Москвы в пределах Садового кольца на территории квартала № 137, ограниченного Молочным, Бутиковским и Коробейниковым переулками. Данная территория, несмотря на целый ряд деструктивных трансформирующих изменений советского и постсоветского периодов, обладает определенной историко-культурной ценностью, что нашло отражение в организации здесь заповедной территории (ул. Остоженка - ул. Пречистенка - ул. Волхонка) и объединенной охранной зоны объектов историко-культурного наследия, в состав которых входит исследуемое домовладение. Историко-культурную ценность представляет культурный слой, древняя планировочная структура и ценная историческая застройка, среди которой выделяются состоящие на государственной охране и вновь выявленные памятники архитектуры.

Заповедная территория представляет особую градостроительную, ландшафтную и историко-культурную целостность, ценность которой определяется высокой степенью концентрации памятников истории и культуры, совокупностью исторически сложившихся градостроительных приемов и своеобразием городского ландшафта. В соответствии с Нормами и правилами проектирования планировки и застройки г. Москвы, утвержденными постановлением Правительства г. Москвы № 49 от 25.01.2000 г., п.2.2.2 «заповедным территориям соответствует строгий режим регулирования застройки, предусматривающий сохранение и восстановление своеобразия и ценностных параметров традиционного городского ландшафта, а также обеспечение оптимальной взаимосвязи современных построек с исторической градостроительной средой».

Объединенная охранная зона памятников истории и культуры является «территорией с особо строгим режимом использования земель, запрещающим строительную и хозяйственную деятельность, которая может привести к нарушению физической сохранности объектов культурного наследия, а также искажению условий их восприятия и традиционных высотных параметров ценного градостроительного окружения. Преимущественным режимом содержания охранной зоны является регенерации градостроительного окружения памятника истории и культуры (для участков, радикально трансформированных, определен режим реновации - новое строительство в масштабе традиционного морфотипа застройки)».

Двухэтажный деревянный на каменном фундаменте жилой дом состоит из двух прямоугольных в плане корпусов - основного, торцом выходящего на красную линию Молочного переулка и дворового, расположенного в глубине вдоль красной линии переулка и под прямым углом примыкающего к основному корпусу. В основе здание является главным домом городской усадьбы, возникшей в послепожарный период и принадлежавшей майору Н.Д. Тарелкину.

В строительной истории здания можно выделить несколько этапов. В 1824г. был возведен одноэтажный деревянный жилой дом, торцом выходящий на красную линию переулка; со стороны двора к нему под прямым углом примыкал прямоугольный в плане одноэтажный деревянный корпус, расположенный вдоль переулка и в 1830-е г.г. увеличенный в объеме.

В 1886 г. по заказу домовладельцев Сысоевых была проведена капитальная реконструкция всего здания: подведен новый каменный фундамент, надстроены вторые деревянные жилые этажи над корпусами, объединенными двухэтажной пристройкой для лестниц. Вероятно, была проведена внутренняя перепланировка.

Первоначальная композиция и декоративное убранство фасадов здания не документированы. В архивных материалах 1886 г. сохранились проектные чертежи, предполагающие упрощенное оформление уличного фасада основного корпуса и лицевого фасада дворового корпуса (профилированные междуэтажная тяга и венчающий карниз, наличники окон с простой профилировкой).

На чертеже 1903 г. зафиксирована существующая декоративная отделка уличного фасада основного корпуса, типичная для модерна. Наиболее насыщены декором фасады основного корпуса. Уличный фасад в 5 осей оштукатурен, его нижняя часть отделана «под руст». Окна второго этажа оформлены штукатурными наличниками с «фартуками» и лепным растительным орнаментом в завершениях, прерывающих линию фриза над окнами второго этажа. Венчающий карниз с дентикулами завершает декор фасада. На западном и восточном боковых фасадах основного корпуса декор частично повторяется. В настоящее время значительная часть декора восточного фасада утрачена. Лицевой фасад дворового корпуса имеет более скромное декоративное оформление. Дворовые фасады частично обшиты досками.

В интерьере в основном сохранилась историческая планировка, частично искаженная установкой современных перегородок. С утратами сохранились элементы декоративного убранства интерьеров - ажурная металлическая решетка парадной лестницы; печи, отделанные белым кафелем; лепные потолочные карнизы и розетки, выстилка пола лестничных площадок метлахской плиткой; межкомнатные и входные двери, дубовый паркет и т.д. В кон. XIX - нач. XX в.в. бывший главный дом городской усадьбы использовался для сдачи квартир внаем.

Изменения советского и постсоветского периодов негативно отразились на архитектурном облике и техническом состоянии здания. После 1917 г. бывшие доходные квартиры приспособили под коммунальные, устроив дополнительные перегородки. В 1990-е г.г. дом горел. В результате в значительной степени был утрачен декор восточного бокового фасада основного корпуса и частично отделка вестибюля парадной лестницы на втором этаже. От протечек во время тушения пожара пострадала лепная декоративная отделка потолков (карнизы, розетки). В 1995 г. над основным корпусом надстроена дисгармоничная деревянная мансарда.

На сегодняшний день здание состоит на государственной охране как памятник архитектуры (охр. № 729). Квартира № 2, в которой в 1959-1969 г.г. жил и работал известный художник В.Е.Попков, состоит на государственной охране как памятник истории (охр. № 253/ист.). Здание - ценный элемент исторической градостроительной среды, поддерживает фронт застройки Молочного переулка, интересный образец жилого дома XIX в., выстроенного в два этапа (1824 г., 1886 г.) и сохранившего декоративную отделку фасадов и интерьеров в формах модерна.

2.3 Учетно-инвентаризационная карта исторического строения

Наименование: Жилой домАдрес современный: Административный округ Центральный Территориальное управление Хамовники Район (1989г.) Ленинский Микрорайон № 17 Квартал № 137 Улица Молочный пер. Домовладение № 5 Строение № 1Адрес исторический: Часть Пречистенская Домовладение № 93/111 Улица Молочный пер. Полицейский № 5 Молочный переулок Габариты здания: Общая площадь 1721,6 кв.м Жилая площадь 456,0 кв. м Верхняя отметка 10,9 м объектаМатериал: дерево, кирпич, стеклоЭтажность: 2 этажа + мансарда, техподпольеДатировка: Обобщенная до 1700 1701 - 1760 1761 -1812 1813 - 1850 1851 - 1990 1901 - 1917 1918 - 1935 1936 - 1956 Уточненная 1824 1886 Датировка надстройки:Владелиц (арендатор):Современное использование:Охранный статус: V Памятник архитектуры № (состоит под госохраной) охр. № 729/арх. Здание предложено к постановке под госохрану V Памятник истории № (состоит под госохраной) охр. № 253/ист. Нахождение объекта в зонах особого режима: V Территория памятника Архитектуры № 129 V Охранная зона объединенная зона объектов историко-архитектурного наследия V Заповедная зона «Улицы Волхонка, Пречистенка, Остоженка» V Зона регулирования застройки строгого режимаИстория строительства: Основные строительные периоды Характер строительных работ Архитектор Заказчик 1824 г. Выстроен 1-эт. деревянный жилой дом на каменном фундаменте, торцом выходящий на красную линию переулка. Под прямым углом к нему пристроен одноэтажный деревянный дворовый корпус. майор Н.Д. Тарелкин 1830-е гг. Дворовый корпус увеличивают пристройкой. майор Н.Д. Тарелкин 1886 г. Капитальная перестройка здания: подводят новый каменный фундамент, надстраивают 2-й деревянный этаж, делают пристройки для лестниц, разбирают восточную часть дворового корпусаю купеческие дети Е.А. и А.А. Сысоева Кон. XIX - нач. XX в. Фасады и интерьеры здания получают отделку в формах модерна Историческое использование: Наиболее раннее из установленных 1775 - 1812 1813 - 1861 1862 - 1900 1901 - 1917 жилой дом жилой дом жилой дом жилой дом Техническое состояние: Хорошее Удовлетворительное Неудовлетворительное Аварийное Древесина стен и перекрытый на многий на многих участках поражения гнилью и жучком, в фундаментах имеются трещины; перекрытия по результатам технического заключения «Мосжилниипроект» требует замены. Горизонтальная гироизоляция отсутствует. Реконструкция проводилась Реставрационные работы поводились V Искажения и утраты: Изменения в планировке некоторых помещений. После пожара 1990-х гг. частично утрачен декор восточного фасада основного корпуса и отдельные элементы декоративного убранства интерьеров. В 1995 г. над основным корпусом надстроена деревянная мансарда. Историко -культурная ценность: V Градостроительная V Архитектурная Композиционно - планировочная роль а) в застройке улицы доминанты городского здания композиционный акцент местного значения рядовой элемент формирующий линию застройки не играет активной роли б) в застройке домовладения главное здание домовладения второстепенное здание домовладения Ценные фасады: а полном объеме главный Лицевые фасады основного и дворового корпусов оштукатурены. Сохранена декоративная отделка элементами в формах модерна с характерными для стиля "текучими" линиями (лепные наличники - "фартуки", фриз, венчающий карниз). Фасад дворового корпуса оформлен скромнее. Ценные интерьеры: в полном объеме фрагменты В целом сохранилась историческая планировочная структура и отдельные элементы декоративной отделки (фигурное металлическое ограждение парадной лестницы, лепные потолочные карнизы и розетки, межкомнатные и входные двери). Молочный пер.V Историко-мемориальная ценность: В 1950 - 1970-е гг. в доме жил и работал художник В.Е. Попков Наличие в здании мемориальных помещений: сохранились не сохранились не установлены Оценка историко-культурной значимости объекта: Здание - ценные элемент исторической градостроительной среды, додерживает фронт застройки переулка; интересный образец деревянного жилого дома XIX в. с фасадами и интерьерами в формах модерна; обладает историко-мемориальной ценностью. Рекомендовано к постановке под государственную охрану по материалам обследования Формуляр заполнен на основании: историко-архитектурных исследований предварительных комплексных V Место хранения историко-архитектурного исследования памятника истории и культуры - жилого дома XIX в. ЗАО "ЦИГИ" иное Формуляр заполнен 17.06.2002

III. Практика оценки здания-памятника культурного наследия, по адресу: Молочный переулок, д. 5.

При оценке объектов недвижимости применяются три классических подхода: сравнительный, доходный и затратный.

3.1 Оценка здания-памятника культурного наследия сравнительным подходом

Базой оценки при использовании данного подхода является понятие рыночная стоимость - расчетная величина, за которую собственник следует обменивать на дату оценки между готовым купить покупателем и готовым продать продавцом в коммерческой сделке после должного маркетинга, во время которой каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.

Оценка стоимости памятника за длительный исторический период может осуществляться на основе данных ряда сделок купли-продажи, переоценок с указанием стоимости или доходности. Корректировка стоимости должна осуществляться на основе данных сопоставления факторов во времени с учетом изменения состояния, условий в содержании памятника, в окружении, и укладе жизни людей. Одним из возможных направлений решения этих вопросов является сопоставление покупательной способности рубля в золотом или серебряном исчислении, отражающей изменение условий воспроизводства памятника во времени.

Общая формула расчета сравнительным подходом:

Стоимость здания-памятника = Стоимость аналога + Корректировка на юридически передаваемые права + Корректировка на условия финансирования + Корректировка на время продажи + Корректировка на стоимость прав на земельный участок + Корректировка на престижность (связанной с местоположением) + Корректировка на престижность (связанной с социальной градацией общества) + Корректировка на престижность (связанной с ликвидностью объекта и ростом его стоимости) +

+ Корректировка на ремонтно-реставрационные работы + Корректировка на благоустройство + Корректировка на наличие доходоприносящих помещений + Прочие корректировки.

С = ? (Ц1×К1×У1+Ц2×К2×У2 + … + Цi×Кi ×Уi), где:

Цi - цена продажи i-го сравниваемого объекта недвижимости;

Кi- общая величина корректировки цены продажи i-го сравниваемого объекта недвижимости;

Уi- удельный вес i-го сравниваемого объекта недвижимости в общей стоимости образца; ?У1 = 1,00.

Однако применение сравнительного подхода весьма ограничено для оценки памятников вследствие ограниченной информации на рынке недвижимости и сложных процедур корректировок, поэтому при оценки данного объекта он использоваться не будет.

3.2 Оценка здания-памятника культурного наследия доходным подходом

Объект оценки при подходе - это стоимость права собственности на памятник при существующем использовании, которая характеризуется как рыночная стоимость имущества, основанная на продолжении его существующего использования при предположении, что в таком виде оно может быть продано на открытом рынке при соблюдении всех остальных условий, содержащихся в определении рыночной стоимости, независимо от того является ли существующее использование имущества наиболее эффективным или нет.

Метод оценки - подход с позиций стоимости действующего предприятия величина которого определяется как результат капитализации дохода, получаемого от функционирования имущественного комплекса в целом. Оценка стоимости памятника как отдельного объекта заключается в определении величины вклада, который он вносит в результаты экономической деятельности.

В рамках доходного подхода возможно применение одного из трех методов:

·прямой капитализации доходов;

·дисконтированных денежных потоков (ДДП);

·валового рентного мультипликатора (ВРМ).

Метод капитализации дохода используется:

·если потоки доходов стабильны в длительном периоде времени и представляют собой значительную положительную величину;

·если потоки доходов возрастают устойчивыми умеренными темпами.

Базовая формула расчета имеет следующий вид:

С = ЧОД / Ккап, где:

ЧОД - годовой (или среднегодовой) чистый операционный доход;

Ккап - коэффициент капитализации.

ЧОД = ПВД - Потери + Прочие доходы - ОР, где:

ПВД - потенциальный валовой доход;

Потери определяются с учетом типичного уровня управления на конкретном сегменте рынка (учитываются коэффициент недоиспользования площадей, коэффициент потерь при сборе арендных платежей и т. п.);

Прочие доходы определяются при нормальных условиях эксплуатации объекта в целях обслуживания арендаторов (например доход от сдачи в аренду автомобильной стоянки, склада и т. п.);

ОР - операционные расходы, то есть расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Операционные расходы принято делить:

·на условно-постоянные (налог на имущество, страховые взносы, заработная плата обслуживающего персонала, если она фиксирована, вне зависимости от загрузки здания, плюс налоги на нее);

·на условно-переменные (коммунальные, на содержание территории, на текущие ремонтные работы, заработная плата обслуживающего персонала плюс налоги на нее, расходы по обеспечению безопасности, расходы на управление);

·на расходы на замещение, или резервы (расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений, резервы на замещение также учитывают эти расходы).

Коэффициент капитализации состоит из двух частей:

Ккап = d + N, где:

Ккап - коэффициент капитализации; - ставки дохода на капитал (рассчитывается как сумма безрисковой ставки + риск вложения в недвижимость + риск низкой ликвидности + риск инвестиционного менеджмента); - нормы возврата капитала.

Обычно применяются три способа возврата капитала (для недвижимости, имеющей тенденции снижения стоимости во времени или с достаточно стабильной во времени стоимостью):

·прямолинейный (метод Ринга);

·по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции, аннуитетный способ (метод Инвуда);

·по фонду возмещения и безрисковой ставке доходности (метод Хоскольда).

В отношении зданий-памятников N = 0. Однако определение прогнозного роста или снижения стоимости здания-памятника должен производить оценщик. При наличии роста стоимости объектов требуется определять корректировки, снижающие дисконт при построении коэффициентов капитализации.

Ограничивающие условия применения метода прямой капитализации:

·нестабильность потока доходов;

·недвижимость находится в стадии реконструкции или незавершенного строительства.

Метод ДДП применяется в следующих случаях:

·предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

·имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

·потоки доходов и расходов имеют сезонный характер;

·оцениваемая недвижимость - многофункциональная.

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:

С = ? (ДПi/ (1 + d)t + М / (1 + d)n, где:

ДПi - денежный поток i-го временного периода;- ставка дохода на капитал (дисконт); - период дисконтирования;

М - стоимость реверсии, или остаточная стоимость.

Остаточная стоимость, или стоимость реверсии должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года - n) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков:

ДПi = ЧОДi - Капиталовложенияi - Обслуживание кредитаi + Прирост кредитовi.

Метод валового рентного мультипликатора является ориентировочным. Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) показывает отношение стоимости помещений к годовой арендной ставке (Гар):

РС = ВРМ × Гар.

Для реализации метода используется большое количество статистически обработанных данных для определения ВРМ с использованием рыночной экстракции. Годовые арендные ставки для оцениваемых объектов недвижимости подбираются с использованием методологии сравнительного подхода. Для различных групп подбираются различные алгоритмы оценки. Применение доходного подхода возможно только для объектов, которые могут генерировать доход и за счет этого самостоятельно функционировать, то есть в таких объектах реализуются чисто коммерческие функции, но не все здания можно приспособить под такие функции.

3.3 Оценка здания-памятника культурного наследия затратным подходом

Применение затратного подхода в сравнении с сравнительным и доходным имеет наибольшее значение, поэтому рассмотрим оценку памятников с использованием затратного подхода, как наиболее прозрачного и более объективного. В общем случае при оценке памятников культурного наследия следует выделить три основных актива - земельный участок, улучшения (здания, сооружения) и нематериальную составляющую, присущую конкретному объекту. Отсюда стоимость памятников культурного наследия будет определяться, как сумма этих трех активов:

Стоимость памятника = Стоимость земельного участка + Стоимость улучшений + Стоимость нематериальных активов.

3.3.1 Оценка стоимости памятника как формы существования исторического и культурного наследия

Методические подходы при оценке памятника представляют собой процесс расчета стоимости своеобразного вида нематериальных активов. Потребительная стоимость памятника заключается в способности удовлетворять потребности людей в использовании духовных ценностей, носителем которых является памятник.

Содержание методологических подходов при оценке стоимости исторической и культурной ценности памятника следующие:

- определение объема затрат, необходимых для создания условий, обеспечивающих доступность народу этих духовных ценностей и, величина которых складывается из средств необходимых для создания условий для проведения ремонтно-восстановительных работ, реализации программ обучения специалистов, просвещения людей, выпуск литературы и других форм просветительской деятельности;

расчет величины потерь, которую понесут люди от уничтожения, незнания, скрытия исторических и культурных этих ценностей;
- денежная величина, которая получается как разница между рыночной стоимостью памятника и недвижимостью, созданной в современных условиях, аналогичной по физическим параметрам, месторазположению и функциям использования.
Определение стоимости памятника с учетом фактора исторической и культурной ценности сводится к расчетам, в результате выполнения которых находится величина увеличивающая стоимость памятника как материального носителя этой ценности, т.е. НМА здания-памятника.

Используется следующая формула расчета:

С = Б × Квс(1+Кис/100) × Кк где:

С - стоимость памятника, учитывающая его историческую и культурную ценность;

Б - восстановительная стоимость в ценах и тарифах на момент оценки;

Квс - коэффициент времени сооружения строительства;

Кис - коэффициент историчности;

Кк - коэффициент корректировки, частично учитывающий фактор историко - культурной ценности при расчете величины восстановительной стоимости памятника, принимается равным -1/1,5. = 0,67.

Формула для расчета коэффициента историчности:

Кис = Ка × Ку × Кг × Кип × Киф × Кдф × Кдин × Кпс × Кмр, где:

Ка - коэффициент авторства;

Ку - коэффициент уникальности;

Кг - коэффициент градостроительной роли;

Кип - коэффициент исторической подлинности;

Киф - коэффициент исторической функции;

Кдф - коэффициент характера декора фасада;

Кдин - коэффициент декора интеръеров;

Кпс - коэффициент сохранности планировочной структуры;

Кмр- коэффициент мемориальной ценности.

Расчет коэффициента историчности (значения коэффициентов взяты из приложения № 2):

Кис = 1,0 × 1,3 × 1,5 × 1,3 × 2,0 × 1,5 × 2,0 × 1,5 × 2,0 = 45,63

Расчет восстановительной стоимости:

Б = общая площадь объекта в кв.м. × стоимость руб./кв.м. =

= 1721,6 × 308 805 = 531 638 688 руб.

Расчет стоимости памятника с учетом исторической и культурной ценности:

С = Б × Квс(1+Кис/100) × Кк = 531 638 688 × 2,0(1+45,63/100) × 0,67 =

= 531 638 688 × 2,92 × 0,67 = 1 040 097 292 руб.

3.3.1.Расчет стоимости земельного участка.

Сзу = площадь земельного участка в кв. м. × стоимость руб./кв.м. =

= 1100 × 102000 = 112 200 000 руб.

3.3.2 Затраты на реконструкцию, реставрацию и приспособление под жилые цели включают в себя ряд следующих основных работ:

·подготовка к зиме;

·устройство временных защитных конструкций над памятником;

·устройство лесов;

·усиление фундаментов;

·устройство приямков;

·устройство перекрытия над подвалом;

·разборка конструкций крыши и перекрытий 1 и 2 этажей;

·устройство перекрытия над 1 этажом;

·устройство перекрытия над 2 этажом; конструкция покрытия здания;

·воссоздание кирпичной кладки наружных стен 2 этажа;

·реставрация внутренних кирпичных стен 1 и 2 этажа;

·устройство лестниц;

·устройство переходных лестниц;

· устройство перегородки из пенобетонных блоков на 2 этаже;

·гипсокартонные перегородки;

·реставрация белокаменного цоколя;

·реставрация архитектурно-лепного декора фасада;

· реставрация архитектурно-лепного декора интерьеров;

·паркетные работы по 1, 2 и 3 этажам;

·оконные и дверные балконные блоки;

· работы по интерьерам, столярные заполнения;

· работы по интерьерам окон и дверей;

·устройство парадной лестницы;

·металлическое ограждение кровли;

·малярные работы по фасадам;

·устройство полов на лестничной площадке 2 этажа;

· воссоздание белокаменного декора фасада;

·металлические козырьки над входами в здание;

·воссоздание карнизов по фасадам;

·устройство и навеска водосточных труб по фасадам и пр.

Исходя из выше перечисленных работ (и согласно акту-приемки законченного строительства объекта приемной комиссией № 010327) стоимость строительно-монтажных работ равна 139 642 360 руб., плюс оборудование, инструмент инвентарь общей суммой 1 484 440 руб. и прочие затраты, сметная стоимость затрат на реконструкцию, реставрацию и приспособление под жилые цели составляет 183 306 920 руб.

Из всего этого следует, что приблизительная стоимость здания-памятника культурного наследия, расположенного по адресу: Молочный пер., д.5, представляет собой сумму = 112 200 000 руб. + 183 306 920 руб. +

+ 1 040 097 292 руб. = 1 335 604 212 руб.

Заключение

«...С конца 90-х годов Москва начинает лихорадочно перестраиваться. Безжалостно ломаются старые дома, и на их месте воздвигаются многоэтажные здания - в центре с торговыми помещениями и конторами, в Белом и Земляном городе - с квартирами, оборудованными по последнему слову техники...».

В соответствии с российским законодательством оценка памятников культурного наследия осуществляется для различных целей и назначений (страхование объектов от уничтожения, налогообложение, вовлечение их в коммерческий оборот, передача на инвестиционных условиях и т. д. и т. п.).

Основным документом в данной области является закон Об объектах культурного наследия, принятый в 2002 году, запрещавший приватизацию памятников до 2010 года, поскольку в то время еще не существовало полного реестра памятников, они не были разделены на памятники регионального и федерального значения, и в том, что касалось собственно предметов охраны, также царила полная неясность.

За восемь прошедших лет в этой области мало что изменилось, однако Государственная дума отменила мораторий раньше срока по той причине, что памятники находились (да и сейчас находятся) в плачевном состоянии. У государства средств на реставрацию нет. Следует также отметить, что ни одно государство мира не в состоянии на должном уровне содержать все памятники культурного наследия. Решением данного вопроса стала передача памятников в заботливые руки богатых бизнесменов, иначе бы они рухнули, не дождавшись 2010 года.

Бизнес, впрочем, и раньше активно работал с памятниками. Для этого заключался инвестиционный контракт с городскими властями. Бизнес-структура как инвестор брала на себя обязательство произвести реставрацию здания, сохранив, к примеру, фасады и внутреннюю планировку. За это ей разрешалось использовать памятник под свои нужды - устраивать там ресторан, магазин или офис. Хотя законодательство многих европейских стран запрещает владельцам памятников архитектуры не то что стеклопакет или кондиционер поставить, а даже гвоздь без разрешения вбить, иначе их лишат права собственности. "Это тот молот, который должен падать на голову владельцу, и он должен находиться в страхе, - считает профессор Московского архитектурного института Наталья Душкина. - Если он, владея уникальным сооружением, захочет поменять внутреннюю планировку дома, он должен изначально знать, что этого делать нельзя, поскольку это является национальным достоянием".

В России же с инвестором/новым собственником заключается Охранное обязательство, в котором будут указаны все ограничения и обременения в отношении объекта культурного наследия, установленные уполномоченным государственным органом. Так, наиболее типичными ограничениями, устанавливаемыми в отношении использования зданий-памятников, являются:

·обеспечение неизменности облика и интерьера памятника недвижимости в соответствии с особенностями данного объекта, послужившими основанием для его включения в реестр памятников;

·обязательное согласование осуществления проектирования и проведения землеустроительных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ на территории памятника недвижимости (об упомянуто выше);

·обеспечение режима содержания земель историко-культурного назначения. Указанный режим в частности предусмотрен в ст. 99 Земельного Кодекса РФ, где говорится о строгом соответствии использования таких земельных участков их целевому назначению (изменение которого не допускается), а любая деятельность (в т. ч. хозяйственная), противоречащая подобному назначению также запрещена;

·обеспечение доступа к памятникам недвижимости. Условия такого доступа устанавливаются собственником по согласованию с соответствующим органом охраны объектов культурного наследия.

Исходя из даннойработы и в соответствии с гл. 1, ст. 3 Федерального закона № 73 «Об объектах культурного наследия» историческими памятниками, можно считать «объекты недвижимого имущества со связанными с ними произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшие в результате исторических событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры и являющиеся свидетельством эпох и цивилизаций, подлинными источниками информации о зарождении и развитии культуры».

Категория «здания-памятники» многочисленна и для облегчения оценки данной категории все здания-памятники принято объединять в группы из пяти обобщающих факторов:

·времени создания;

·авторского решения;

·конструкционного воплощения;

·внешних факторов воздействия;

·местоположения и т.п.

Исходя из вышеперечисленного, важность здания-памятника заключается в том, что это объект, имеющий историческое и культурное значение для общества. А как писал академик Д.С. Лихачев «культура - это «базис», основание всей нашей жизни, всего социально-экономического развития…, главный смысл и главная ценность существования как отдельных народов и малых этносов, так и государств».

Россия - самая богатая в экономическом отношении страна мира и особая цивилизация с уникальной национальной Культурой. У этого организма своя аксиоматика мышления, поведения, свои традиции… Культура - это часть благосостояния любой нации. Но как оценить духовные, душевные, нравственные ценности? Как оценить стоимость Грановитой палаты Московского Кремля, дошедших до нас уникальных фрагментов жилой застройки XVIII в. в центре Москвы? Очевидно, что все это имеет огромную ценность.

На данный момент существует три основных вида подходов к оценке исторических зданий-памятников культурного наследия: сравнительных продаж, доходный и затратный.

В данной дипломной работе рассматривался охраняемый государством памятник истории и культуры жилой дом XIX в., в котором в период с 1959 по 1969 гг. жил и работал художник В.Е. Попков. Для расчета оценки его стоимости из трех видов подходов к оценке был выбран подход, наиболее оптимально отражающий стоимость памятника, а именно затратный. Отказ от использования в расчетах доходного и сравнительного методов обусловлен следующими причинами:

. Доходный подход отражает типичную мотивацию покупателя доходной недвижимости - ожидание будущих доходов с требуемыми характеристиками. С использованием доходного подхода оценивается стоимость недвижимости на дату оценки как текущая стоимость будущих денежных потоков. Из этого следует, что применение доходного подхода возможно только для объектов, которые могут генерировать доход и за счет этого самостоятельно функционировать, то есть в таких объектах реализуются чисто коммерческие функции. Т.к. оцениваемое в данной работе здание-памятник изначально относившееся к категории «жилые здания», за прошедшие годы не менял своего функционального назначения и не было ориентировано на принесение доходов, следовательно использование данного метода не целесообразно.

. Сравнительный подход базируется на трех принципах оценки недвижимости: спрос и предложение, замещение, вклад. Посредством анализа рыночных цен продаж аналогичных объектов недвижимости моделируется рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости. Рассматривается определенный сегмент рынка недвижимости, его соответствие свободной конкуренции и изменение цен во времени. Отсутствие в нашей стране развитого первичного рынка купли-продажи аналогичных объектов во многих случаях заставляет отказаться от применения сравнительного подхода.

Следовательно, для оценки рассматриваемого здания-памятника, являющегося недоходной недвижимостью остаются только один подход - затратный.

Однако при оценке зданий-памятников всегда возникают трудности связанные с отсутствие в российском законодательстве общепринятой методики по оценке зданий - памятников культурного наследия, так же проблему составляет отсутствие четкого алгоритма стоимостного расчета влияния ценообразующих факторов, его заменяет ряд формул и коэффициентов.

Общий вывод после анализа данной проблематики только один: срочная необходимость в разработке единой методики и подхода к оценке зданий-памятников культурного наследия, так как «все это - последние остатки прошлого... С каждым днем старое исчезает. И все же мы не без грусти думаем об этом прошлом, гуляя по уголкам барской Москвы. Это прошлое для нас поэтично, может быть, от сознания, что оно невозвратно». «По Москве», 1917 год.

Список литературы

Нормативно-правовые акты

.Закон города Москвы № 26 от 14 июля 2000 г. (ред. от 10.06.2009) «Об охране и использовании недвижимых памятников истории и культуры».

.Земельный кодекс Российской Федерации. - М.: ГроссМедиа, 2006 г. - 80с.

.Конституции Российской Федерации, принятая 12 декабря 1993 г.

.Нормы и правила проектирования планировки и застройки г. Москвы, утвержденными постановлением Правительства г. Москвы № 49 от 25 января 2000 г. (МГСН 1.01- 99).

.Постановление Правительства РФ №894 от 16 декабря 2002 г. «О порядке подготовки и выполнения охранных обязательств при приватизации объектов культурного наследия».

.Постановление Правительства РФ №1 027-ПП от 13 ноября 2001 г. «О внесении изменений в организацию работ по эксплуатации жилищного и нежилого фондов микрорайона N 17 Остоженка Управы района Хамовники (Центральный административный округ)».7.Распоряжение Правительства Москвы № 1962-РП от 16 декабря 2002 г. «О признании жилых домов по адресам: Бутиковский переулок, д. 5, строение 2 и Молочный переулок, д. 5 аварийными».

.Федеральный закон № 73-ФЗ от 25 июня 2002 г. «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

.Федеральный закон № 258-ФЗ от 26 декабря 2006 г. «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в связи с совершенствованием разграничения полномочий».

Монографии и учебные пособия:

. Башкатов В.С., Бузова И.А. Основы оценки стоимости недвижимости: учебно-методическое пособие. СПб: Издательство Санкт-Петербургского государственного университета, 2005 г.

.Башкатов В.С., Морфологический анализ в оценке памятников культурного наследия - «Имущественные отношения в Российской Федерации», № 11 (98), 2009 г.

. Общероссийский информационно-аналитический и научно-практический журнал «Имущественные отношения в Российской Федерации». № 12 (87) за 2008г., № 12 (99) за 2009г.

. Оценка недвижимых памятников истории и культуры: проект РОО. СТО РОО 21-05-97.

. Табакова С.А., Пьянков В.И., Использование укрупненных стоимостных показателей при оценке объектов культурного наследия - «Имущественные отношения в Российской Федерации», № 9 (96), 2009 г.

.Тришин В.Н., О проблемах оценки культурных ценностей - составной части национального богатства России. «Имущественные отношения в Российской Федерации», № 9 (24), 2003 г.

. Яскевич Е.Е., Теория и практика оценки зданий - памятников культурного наследия. "Имущественные отношения в Российской Федерации", № 6 (93), июнь 2009 г.

Интернет-ресурсы

. Аналитический сайт - #"center">Приложение № 1

Историко-информационная карта исторического домовладения.

I.АДРЕС СОВРЕМЕННЫЙ Москва, ЦАО, ТУ «Хамовники», микрорайон № 17, квартал № 137 Молочный переулок, 5.

II.АДРЕС ИСТОРИЧЕСКИЙ

кон. XVIII в. - Земляной город, Пречистенская часть, 5 квартал, под нач. XIX в. № 404-м в приходе Зачатьевского монастыря (в

приходе церкви Всемилостивого Спаса что на

воротах Зачатьевского монастыря)

1820-е г.г.Пречистенская часть, 5 квартал, № 434

-е г.г.Пречистенская часть, 5 квартал, № 111

вт. пол. XIX в. Пречистенская часть, 1участок, № 93 нов./111 стар.,

Молочный переулок 1910-е г.г.Пречистенская часть, 1 участок,

№ 92+93+790/111+112+111 Молочный переулок

III.ИСТОРИКО-АРХИТЕКТУРНАЯ СПРАВКА

Исследуемая территория является фрагментом исторического домовладения Пречистенская часть, № 93/111, сложная плановая конфигурация которого оформилась в 1832 г. в результате раздела крупной усадьбы. Домовладение расположено на территории квартала № 137, ограниченного Молочным, Бутиковским и Коробейниковым переулками, в древнем историческом районе Москвы в пределах Земляного города. Существующие административные границы исследуемого фрагмента исторической градостроительной среды сформировались в советский период.

В XVII-XVIII в.в. исследуемая территория располагалась на землях, принадлежавших Зачатьевскому монастырю.

Наиболее ранние из обнаруженных графических изображений исследуемой территории относятся к кон. XVIII - нач. XIX в., когда она входило в состав обширного двора корнета Данилы Васильевича Тарелкина, ограниченного с севера Проезжим (будущим Молочным) переулком, с востока - «проездом вдоль болота к Лесному ряду» (будущий Бутиковский пер.), с юга и северо-запада - смежными владениями. Главный дом усадьбы Д.В. Тарелкина - одноэтажный деревянный на каменном фундаменте - располагался вдоль красной линии проезжего (Молочного) переулка. Остальная застройка состояла из трех одноэтажных деревянных жилых и хозяйственных строений, сосредоточенных в северо-западной, наиболее уделенной от Москвы-реки оконечности двора. Значительную часть территории владения занимали сад и огород.

В 1801 г. Тарелкин обращается с прошением разрешить перекрыть кровли и исправить починками деревянные жилые корпуса. Запрос 1803 г. предполагает снос старых построек и возведение нового деревянного жилого дома и хозпостройки.

На плане 1808 г. зафиксировано владение Д.В. Тарелкина, имеющее форму неправильного четырехугольника, вытянутого вдоль Проезжего (Молочного) переулка и включающее территории современных владений №№1/6, 3 и 5 по Молочному пер. и № 8 по Бутиковскому пер. Застройка усадьбы, сосредоточенная в северо-западной части владения, состояла из прямоугольного в плане трехэтажного жилого дома (каменный полуподвал и два деревянных этажа), расположенного вдоль красной линии переулка и двух деревянных одноэтажных хозпостроек, одна из которых стояла вдоль красной линии переулка, а другая - во дворе, вдоль внутриквартальной границы.

В квартирных книгах Пречистенской части за 1811 г. во владении отставного корнета Д.В. Тарелкина значится 9 жилых покоев; застроенной земли 195, а незастроенной 789 и 5/4 квадратных сажен.

Пожар 1812 г. уничтожил всю деревянную застройку: на плане 1813-1814 г.г. во владении Д.В. Тарелкина зафиксирован только обгорелый каменный фундамент главного дома.

В результате послепожарного регулирования переулков, окончательно утвердившегося в 1830-е г.г. территория владения Тарелкина уменьшилась по северной и восточной границам. После урегулирования северо-западной и южной границ, в 1820-е г.г. при сыне Д.В.Тарелкина майоре Н.Д.Тарелкине началось формирование новой объемно-пространственной структуры.

На плане 1817-1824 г.г. зафиксированы два жилых одноэтажных деревянных строения - жилой дом и жилой флигель с мезонином, торцевыми фасадами выходящие на красную линию Молочного переулка. Существующий жилой дом 1824 г. состоял из двух прямоугольных в плане объемов - деревянного одноэтажного основного корпуса на каменном фундаменте, торцом выходящего в переулок и примыкающего к нему под прямым углом деревянного одноэтажного дворового корпуса. Строение с мезонином выходило за урегулированную красную линию.

В 1832 году крупное владение Н. Д. Тарелкина (№ 111) было разделено на четыре участка - Пречистенская часть № 91/111 (Молочный пер., 1/6), № 92/111 (Молочный пер. 3), № 93/111 (Молочный пер., 5) и № 139/111 (Бутиковский пер.. 8). На плане за 1832 год выделен участок без построек (Молочный, д. 3) на котором написано «проданная земля». В этот период дворовый корпус существующего жилого дома был увеличен пристройкой; жилой флигель по переулку лишился мезонина и был уменьшен в длину; на месте хозпостройки в глубине двора выстроена новая, меньшая по площади.

Сложившаяся в 1830-е г.г. композиционно-планировочная и объемно-пространственная структура исторического домовладения № 93/111 сохранялась без значительных изменений до 1886 г., когда при новых владельцах купеческих детях Е.А. и А.А.Сысоевых, была осуществлена капитальная реконструкция существующего жилого дома. Над всем объемом (основной и дворовый корпуса) был надстроен второй деревянный жилой этаж, подведен новый каменный фундамент, изменена декоративная отделка фасадов и, вероятно, планировка интерьеров; выстроены новые тамбуры для лестниц и разобрана восточная часть дворового корпуса. В кон. XIX -нач. XX в.в. фасады и интерьеры здания получили отделку в формах модерна. В 1908 г. территория владения увеличилась в результате присоединения смежного участка вдоль южной границы (Пречистенская часть. № 138/112). В 1912 г. новый домовладелец 3-Л.Л.Таль присоединяет к владению участок по восточной границе (Пречистенская часть, № 92/111). В таких границах домовладение просуществовало до нач. 1917г., когда последний присоединенный участок № 92/111 вновь выделился в самостоятельное владение.

В советский период территория, границы и застройка исследуемого исторического домовладения претерпели значительные деструктивные изменения. Исторические границы оказались почти полностью утрачены, в соответствии с современным административно-территориальным делением значительная часть исследуемой территории отошла к соседнему владению № 3 по Молочному переулку, где до 1990-х г.г. размещались производственные корпуса объединения «Вторнефтесбыт». Из всего застроечного комплекса исторического домовладения сохранился лишь один деревянный двухэтажный жилой дом 1824 г. с надстройкой и переделками 1886 г. Здание представляет значительную историко-архитектурную и мемориальную ценность, состоит на государственной охране как памятник архитектуры и истории (охр. № 729/арх.; 253/ист.).

IV.ВЛАДЕЛЬЦЫ

1766 - ок. 1770 г.г.Агафонов Иван, дворцовый каменщик

ок. 1770 - 1785 г.г.Львов Ефим Львович, секретарь Московской

духовной консистории

- 1791 г.г.Львов Иван Львович, коллежский асессор

-1819 г.г.Тарелкин Данила Васильевич, корнет

- 1844 г.г.Тарелкин Николай Данилович, майор

- 1847 г.г.Тарелкин Сергей Николаевич и Тарелкина А.В.

-1845 г.г.Суров И.Я., московский купец (часть владения)

-1886 г.г.Сысоева П.Е.

- 1903 г.г.Сысоевы Екатерина и Александра

Апполоновны, купеческие дочери

- 1912 г.г.Хабарин Павел Петрович, крестьянин

-1917 г.г.Таль Зигфрид Луи Лазаревич, московкий купец

V.ИСТОРИКО-МЕМОРИАЛЬНЫЕ СВЕДЕНИЯ

Последний домовладелец московский купец 2-ой гильдии Зигфрид-Луи Лазаревич Таль состоял в купечестве с 1894 г., торговал галантерейным товаром. В 1904 г. ему было 42 года и он проживал в Мясницкой части (Варсонофьевский переулок, дом Феттер и Гинкель). С 1913 г. имел собственный дом в Пречистенской части (Молочный переулок) и «торговал галантерейным товаром при жительстве». В 1914 г. торговля перенесена в Варсонофьевский пер.

С кон. 1910-х г.г. в доме жил Евгений Федорович Канеман - родной брат известного пианиста и композитора Федора Федоровича Канемана, любимого аккомпаниатора Ф.И.Шаляпина. Возможно, Ф.И.Шаляпин, посещал этот дом.

В 1950-1970-е г.г. в квартире № 2 на первом этаже жил известный художник - Виктор Ефимович Попков. Здесь им были созданы наиболее известные работы. По воспоминаниям вдовы художника холст для одной из первых его картин - «Строители Братска» (1960-1961 г.г.) - был натянут в самой большой комнате от стены до стены. Здесь зарождались замыслы многих произведений, ставших классикой искусства советского периода: «Полдень», «Воспоминания. Вдовы.», «Ой как всех мужей побрали на войну...».

VI. ФУНКЦИОНАЛЬНОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ

XVIII в. XIX - нач. XX в.в. - жилье

Приложение № 2

Методика определения начальной стоимости здания-памятника истории и культуры города Москвы.

Фрагмент документа "Об утверждении положения об особом порядке и условиях приватизации в городе Москве объектов недвижимости, отнесенных к памятникам истории и культуры (редакция на 05.06.2002)".

За основу определения стоимости выкупа зданий - памятников принимается стоимость строительства 1 кв. м жилой площади в городе Москве, величина которой является официальным показателем и регламентируется соответствующими документами правительства Москвы.

Для учета ряда факторов, влияющих на стоимость выкупа зданий - памятников, вводятся коэффициенты, учитывающие местоположение, время

постройки, техническое состояние, материалы строительства, а также историческую ценность объектов приватизации. Коэффициенты выбраны на

основании ряда ранее применяемых коэффициентов в городе Москве для расчета начальной стоимости нежилых помещений (зданий, сооружений) при их продаже, а также коэффициентов, применяемых УГК ОИП города Москвы для определения исторической ценности памятника истории и культуры.

Стоимость приватизации здания - памятника определяется по формуле:

С = СС х Кз х Км х Квс х Кнж х (1 + Кис/100) х Киз, где:

1. Кз - коэффициенты территориальной зоны:

Китай - город - 1,9

Бульварное кольцо - 1,7

Садовое кольцо - 1,5

Камер - Коллежский вал - 1,3

Остальная территория города - 1,1

2. Км - коэффициенты материала строительства:

дерево - 1,5

камень - 1,4

кирпич - 1,3

бетон - 1,1

смешанные материалы - 1,1 - 1,5

3. Квс - коэффициенты времени сооружения здания - памятника:

до XVII в. - 3,0

XVII в. - 2,6в. - 2,4

конец XVIII в. - 1812 г. ("Классицизм") - 2,2

1812-1850 гг. ("Ампир" и другие стили) - 2,0

-1900 гг. ("Эклектика") - 1,8

-1917 гг. ("Модерн") - 1,6

Советская архитектура 1917-1930 гг. - 1,3

Советская архитектура 1930-1950 гг. - 1,1

. Кнж - коэффициент качества нежилого помещения, где:

Кнж = К4.1 + К4.2 + К4.3 + К4.4 + К4.5, где:

К4.1 - расположение помещений: размещение помещения в отдельно стоящем строении - 0,54; в наземной встроенно - пристроенной части строения - 0,49; в чердачном помещении (мансарда) - 0,26; в полуподвальном помещении - 0,22; в подвальном помещении - 0,19;

К4.2 - степень технического обустройства помещения: при наличии водопровода, канализации, горячего водоснабжения, центрального отопления - 0,27; водопровода, канализации, центрального отопления - 0,16; водопровода, канализации - 0,10;

К4.3 - использование прилегающей территории: при наличии огороженной прилегающей территории - 0,27; неогороженной прилегающей территории - 0,16; отсутствие возможности использовать прилегающую территорию - 0,01;

К4.4 - высота потолков в помещении (средняя по помещениям): при высоте К4 потолков свыше 3,0 м - 0,07; от 2,60 до 3,0 м - 0,04; менее 2,60 м - 0,02;

К4.5 - удобство коммерческого использования: при расположении от станций метро в радиусе 200 м - 0,54; выход на общегородские магистрали (адрес здания содержит наименование общегородской магистрали) - 0,32; выход на прочие транспортные магистрали - 0.19.

. Кис - коэффициенты историчности, где:

Кис = Ка х Ку х Кг х Кип х Киф х Кдф х Кдин х Кпс х Км, где:

Ка - коэффициенты авторства:

выдающийся зодчий, архитектор - 2,0

рядовой мастер - 1,5

автор не установлен - 1,0;

Ку - коэффициенты уникальности памятника:

- уникален в масштабе государства - 1,6

- уникален в масштабе региона (города) - 1,3;

Кг - коэффициенты градостроительной роли памятника:

градоформирующая - 2,0

активная роль в историко - градостроительной

среде - 1,5

- рядовой объект среды - 1,1;

Кип - коэффициенты исторической подлинности памятника:

- сохранился в первоначальном виде - 2,0

- имеет незначительные изменения - 1,8

- частично сохранил первоначальный облик - 1,3

воссоздан - 1,2

- полностью перестроен - 1,1;

Киф - коэффициенты исторической функции памятника:

- полностью сохранена - 2,0

- частично сохранена - 1,5

- полностью утрачена - 1,0;

Кдф - коэффициенты характера декора фасадов:

- полностью сохранен - 2,0

частично утрачен - 1,5

полностью утрачен - 1,0

изначально отсутствует - 0,8;

Кдин - коэффициенты декора интерьеров:

- полностью сохранен - 2,5

- частично утрачен - 2,0

- полностью утрачен - 1,5

изначально отсутствует - 1,0;

Кпс - коэффициент сохранности планировочной структуры:

- полностью сохранена - 2,5

частично изменена - 2,0

- полностью изменена - 1,5;

КМ - коэффициент мемориальной ценности <*>:

памятник истории - 2,0.

6. Киз - коэффициент износа, где:

Киз = (100% - % износа)/100%, где: процент износа определяется по данным БТИ на момент сдачи в аренду.

Подвальные и полуподвальные помещения рассчитываются с коэффициентом 0,5. При проведении ремонтно - реставрационных работ стоимость выкупа рассчитывается без учета непроизводственных реставрационных работ на момент приватизации.

При техническом износе более 50 процентов производится учет затрат на ремонтно - реставрационные работы, произведенные арендатором на момент выкупа, по представлении им подтверждающих финансовых документов. Объем затрат, произведенных арендатором, определяют Москомимущество и УГК ОИП города Москвы.

При наличии в зданиях - памятниках истории и культуры высокохудожественных подлинных элементов внутреннего архитектурно - художественного убранства (стенная и потолочная роспись, мозаика, скульптурный рельеф и лепнина, деревянная встроенная мебель, резные панели, художественный наборный паркет, керамические и мраморные печи и камины, художественная ковка и литье, осветительные предметы и пр.) оценка стоимости производится отдельно независимыми экспертами.

Примечания:

. <*> Если здание является памятником истории, в расчете используются только Км, Ку, Кип, Киф, Кдин, Кпс; Км используется в общей формуле, если здание имеет статус памятника истории и памятника архитектуры.

. Цифровые значения коэффициентов могут изменяться распоряжением мэра Москвы по согласованию с Московской городской Думой.

Приложение №3

Статистические данные Минкультуры РФ на 31.12.2008.

В Российской Федерации на государственном учёте состоит:

Всего:

·Более 80 000 объектов культурного наследия В том числе:

·25 757 - памятники федерального значения

·62 384 - памятники регионального значения.

·13 - в Списке всемирного культурного наследия ЮНЕСКО

·67 - включены в Государственный свод особо ценных объектов культурного наследия народов Российской Федерации, который формируется с 1992 года.

Объекты культурного наследия религиозного назначения: Всего:

·11 041 памятник истории и культуры

В том числе:

·6 624 - памятники федерального значения

·4 417 - памятники регионального значения

·более 10 000 - православные памятники

·144 - памятники ислама

·144 - памятники католицизма

·53 - протестантизма

·15 - иудаизма

·21 - буддизма.

Памятники истории и культуры РФ, входящие в состав списка ЮНЕСКО.

21 объект - в списке культурного и природного наследия

13 объектов - исключительно культурного наследия.

В настоящее время в список Всемирного наследия включено всего 754 объекта, из которых 582 относится к объектам культурного наследия, 149 - природного наследия и 23 смешанного наследия.

Исторические города и поселения.

В соответствии с Федеральным законом (№ 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» Историческим поселением является городское или сельское поселение, в границах территории которого расположены объекты культурного наследия: памятники, ансамбли, достопримечательные места, а также иные культурные ценности, созданные в прошлом, представляющие собой археологическую, историческую, архитектурную, градостроительную, эстетическую, научную или социально-культурную ценность, имеющие важное значение для сохранения самобытности народов Российской Федерации, их вклада в мировую цивилизацию. В историческом поселении государственной охране подлежат все исторически ценные градоформирующие объекты: планировка, застройка, композиция, природный ландшафт, археологический слой, соотношение между различными городскими пространствами (свободными, застроенными, озеленёнными), объёмно - пространственная структура, фрагментарное и руинированное градостроительное наследие, форма и облик зданий и сооружений, объединённых масштабом, объёмом, структурой, стилем, материалами, цветом и декоративными элементами, соотношение с природным и созданным человеком окружением, различные функции исторического поселения, приобретённые им в процессе развития, а также другие ценные объекты. Более 400 городов и населенных пунктов входят в Список Исторических населенных мест (На основании совместного решения коллегий Минкультуры РСФСР и Госстроя РСФСР, а также Центрального совета ВООПИиК, 1990 г.)

Территориальный принцип.

Наибольшее число объектов культурного наследия сосредоточено в Центральном и Северо-Западном федеральных округах (80% всех памятников федерального значения).

Среди учтенных памятников представляют ценность с точки зрения:

·34% - архитектуры и градостроительства

·14 - истории

·42% - археологии

·1% - искусства

·9% - нескольких наук одновременно.

Здания и сооружения, относящиеся к объектам культурного наследия, используются:

·20% - в административных целях

·8% - в жилых целях

·23% - в социально-культурных целях

·2% - в общественно-политических целях

·27% - в культовых целях

·1% - в производственных целях

·5% - в иных целях

·5% таких объектов не используется вовсе.

Объекты недвижимости - памятники истории и культуры подразделяются:

·18% - здания и строения

·2% - сооружения

·1% - произведения монументального искусства

·55% - объекты археологии

·13% - захоронения

·10% - произведения ландшафтной архитектуры и садово-паркового искусства

·1% - прочие.

ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ (ДИПЛОМНАЯ) РАБОТА на тему: «Особенности оценки зданий - памятнико

Больше работ по теме: