Определение величины рыночной стоимости недвижимого имущества

 

Федеральное агентство по образованию

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

Высшего профессионального образования

Тульский государственный университет

Региональный центр повышения квалификации и переподготовки кадров

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине "Практика оценки стоимости недвижимости"

на тему:

Определение величины рыночной стоимости недвижимого имущества

Тула 2012

Оглавление

Основные факты и выводы

Задание на оценку

1. Общие сведения

1.1 Определение терминов стоимости

1.2 Сертификат качества оценки

1.3 Сделанные допущения и ограничивающие условия

1.4 Оцениваемые права

1.5 Информация об исполнителе

2. Объем и этапы исследования

3. Краткий обзор экономического развития России и Тульской области

3.1 Итоги социально-экономического развития Российской Федерации в 2011 году

3.2 Основные тенденции социально-экономического развития России в 2011 году

3.3 Социально-экономическое положение Тульской области в 2011 году

3.4 Анализ рынка недвижимости региона

4. Среда местоположения объекта оценки

4.1 Краткое описание региона расположения объекта оценки

4.2 Анализ местоположения объекта

5. Описание основных параметров объекта оценки

6. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

7. Определение рыночной стоимости объекта оценки

7.1 Обзор подходов к оценке

7.2 Определение стоимости объекта затратным подходом

7.3 Оценка стоимости восстановления (замещения)

7.4 Определение величины накопленного износа улучшений

7.5 Определение стоимости объекта сравнительным подходом

7.6 Определение стоимости объекта доходным подходом

7.7 Определение ставки капитализации

7.8 Расчет текущей стоимости объекта недвижимости методом прямой капитализации

8. Обобщение результатов определения рыночной стоимости объекта оценки

9. Расчет ликвидационной стоимости объекта оценки

10. Итоговое заключение о стоимости объекта оценки

Список использованной литературы

Генеральному директору

ООО "Трейд ОЛЛ"

Пятачкову И. А.

Уважаемый Игорь Анатольевич

В соответствии с условиями договора № О-5-2012 от 15 февраля 2012 г., заключённого между ООО "Трейд ОЛЛ" и ООО "ОМГ ОЦЕНКА", нами была определена величина рыночной стоимости недвижимого имущества - нежилого здания торгового назначения, находящегося на балансе ООО "Трейд ОЛЛ".

Цель оценки: определение рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 15 февраля 2012 г.

Предполагаемое использование результатов оценки: определение величины рыночной стоимости объекта оценки для предоставления объективной ценовой информации, необходимой для заключения договора купли-продажи.

Дата оценки: 15 февраля 2012 г.

Обращаю Ваше внимание, что это письмо не является отчётом об оценке, а только предваряет отчёт, приведённый далее.

На основании информации, представленной и проанализированной в приведённом ниже отчёте об оценке объекта, мы пришли к заключению, что:

рыночная стоимость объекта оценки - недвижимого имущества - нежилого здания торгового назначения, расположенного по адресу Тульская область, г. Тула, Советский район, ул. Жуковского, 18, принадлежащего ООО "Трейд ОЛЛ", - по состоянию на 15 февраля 2012 г. составляет 39350000 (Тридцать девять миллионов триста пятьдесят тысяч) рублей без учета НДС;

ликвидационная стоимость объекта оценки - недвижимого имущества - нежилого здания торгового назначения, расположенного по адресу Тульская область, г. Тула, Советский район, ул. Жуковского, 18, принадлежащего ООО "Трейд ОЛЛ", - по состоянию на 15 февраля 2012 г. составляет 34630000 (Тридцать четыре миллиона шестьсот тридцать тысяч) рублей без учета НДС.

Информацию и анализ, использованные для определения стоимости, Вы найдёте в соответствующих разделах отчёта.

Выводы, содержащиеся в отчёте, основаны на расчётах, заключениях и иной информации, полученной в результате исследования рынка, на нашем опыте и профессиональных знаниях.

Если у вас возникнут какие-либо вопросы по оценке или по методике её проведения, пожалуйста, обращайтесь непосредственно к нам.

С уважением,

директор ООО "ОМГ ОЦЕНКА"

февраля 2012 г.

Основные факты и выводы

Объект оценкиНедвижимое имущество - нежилое здание торгового назначенияМестонахождение объектаРоссийская Федерация, Тульская обл., г. Тула, Советский район, ул. Жуковского, д.18Результат применения затратного подхода к оценке22530000 (Двадцать два миллиона пятьсот тридцать тысяч) рублей без учета НДСРезультат применения сравнительного подхода к оценке43350000 (Сорок три миллиона триста пятьдесят тысяч) рублей без учета НДСРезультат применения доходного подхода к оценке33770000 (Тридцать три миллиона семьсот семьдесят тысяч) рублей без учета НДСИтоговая рыночная стоимость39350000 (Тридцать девять миллионов триста пятьдесят тысяч) рублей без учета НДСЛиквидационная стоимость34630000 (Тридцать четыре миллиона шестьсот тридцать тысяч) рублей без учета НДС

Задание на оценку

Объект оценки: Недвижимое имущество - нежилое здание торгового назначенияИмущественные права на объект оценки: Право собственности (свидетельство о государственной регистрации права). Цель оценки: Определение рыночной стоимости объекта оценкиПредполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения: Определение величины рыночной стоимости объекта оценки для предоставления объективной ценовой информации, необходимой для заключения договора купли-продажи. Вид стоимости: Рыночная стоимостьДата оценки15 февраля 2012Срок проведения оценки5 рабочих днейДопущения и ограничивающие условия, на которых должна основываться оценкаОтчет по оценке подготовлен в соответствии со следующими допущениями: в оценке мы исходили из достоверности содержания документов, предоставленных Заказчиком; объект оценки, по нашим предположениям, не обладает какими-либо скрытыми дефектами, которые могли бы повлиять на его стоимость, если иное не оговорено в отчете об оценке; объект оценки соответствует всем санитарным и экологическим нормам, если противное не отмечено в отчете об оценке; считаем, что в отчете об оценке использованы достоверные источники информации. Отчет об оценке был составлен в соответствии с нижеследующими ограничивающими условиями: выдержки из отчета или сам отчет не могут копироваться без письменного согласия оценщика; оценщик не предоставляет дополнительных консультаций по данному отчету и не отвечает в суде по вопросам, связанным с объектом оценки, за исключением случаев, оговариваемых отдельными договорами; ни весь отчет, ни какая-либо его часть не могут быть представлены заказчиком для использования в целях рекламы или для прочих целей, отличных от целей написания данного отчета; заключение об искомой стоимости, содержащееся в отчете, относится к объекту оценки. Любое соотнесение части стоимости с какой-либо частью объекта является неправомерным, если это не оговорено в отчете; все прогнозы, сделанные в отчете, базируются на существующей рыночной ситуации, которая с течением времени может измениться. Основание для проведения оценкиДоговор № О-5-2010 от 15 февраля 2012 г., заключенный между Заказчиком - ООО "Трейд ОЛЛ и Исполнителем - ООО "ОМГ ОЦЕНКА". Сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организацииООО "ОМГ ОЦЕНКА" является членом Некоммерческого партнерства "Партнерство содействия деятельности оценочных фирм, аккредитованных Российским обществом оценщиков", Свидетельство № 123 от 01.01.2009 г. ООО "ОМГ ОЦЕНКА" аккредитовано при РОО и включено в реестр оценщиков и оценочных фирм РОО. Свидетельство № 1234/71-1234/05. Работники ООО "ОМГ ОЦЕНКА" являются членами саморегулируемой организации оценщиков - Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков". Сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации приведены в Приложении 1. Сведения о страховании гражданской ответственности: Гражданская ответственность при осуществлении профессиональной оценочной деятельности ООО "ОМГ ОЦЕНКА" и работающих в нем оценщиков застрахована в ЗАО "Страховка", что подтверждено страховыми полисами. (Копии страховых полисов приведены в Приложении 2). Реквизиты заказчикаООО "Трейд ОЛЛ

ИНН: 7107501234, КПП 710701001,р/с 40702810700640001234,Тульский филиал ОАО "Банк Москвы" г. Тула,

БИК 047003714, к/с 30101810100000000714,ОГРН: 1087154001234. Дата присвоения ОГРН: 15.01.2009 г. Реквизиты оценочной фирмыООО "ОМГ ОЦЕНКА" ИНН: 7107041234, КПП 710701001,р/с 40702810100010001234,Филиал "Тульский" ООО КБ "Аресбанк" г. Тула, БИК 047003792, к/с 30101810300000000792,ОГРН: 1077123456789. Дата присвоения ОГРН: 01.01.2003 г. рыночная стоимость недвижимость оценка

1. Общие сведения

1.1 Определение терминов стоимости

Под рыночной стоимостью, в соответствии со статьей 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ (с последующими изменениями и дополнениями), понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

1.2 Сертификат качества оценки

Оценщики, выполнившие данную работу, подтверждают следующее:

утверждения и факты, содержащиеся в данном отчете, являются правильными и корректными;

нами лично был проведен осмотр оцениваемого объекта, с использованием технической консультации, предоставленной заказчиком;

у нас не было текущего имущественного интереса и отсутствует будущий имущественный интерес в оцениваемом объекте;

наше вознаграждение за проведение оценки никак не связано с результатом оценки;

результат оценки не предполагал заранее предопределенной стоимости или стоимости, определенной в пользу клиента;

оценка производилась в соответствие требованиям федеральных стандартов оценки ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, утвержденных Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации;

настоящий отчет был подготовлен в соответствии с общепринятыми стандартами оценки согласно требованиям Кодекса профессиональной этики и стандартов саморегулируемой организации оценщиков, членами которой мы являемся.

1.3 Сделанные допущения и ограничивающие условия

Отчет по оценке готовится в соответствии со следующими допущениями:

в оценке исходят из достоверности правоустанавливающих документов на объект оценки (договоров, соглашений, актов, прочих первичных бухгалтерских документов);

объект оценки не обладает какими-либо скрытыми дефектами, в том числе дефектами основных узлов и агрегатов, которые могли бы повлиять на его стоимость, если иное не оговорено в отчете об оценке;

объект оценки соответствует всем санитарным и экологическим нормам, если противное не отмечено в отчете об оценке;

считается, что в отчете об оценке использованы достоверные источники информации.

Отчет об оценке составляется в соответствии с нижеследующими ограничениями:

выдержки из отчета или сам отчет не могут копироваться без письменного согласия оценщика;

оценщик не предоставляет дополнительных консультаций по отчету и не отвечают в суде по вопросам, связанным с объектом оценки, за исключением случаев, оговариваемых отдельными договорами;

ни весь отчет, ни какая-либо его часть не могут быть представлены заказчиком для использования в целях рекламы или для прочих целей, отличных от целей написания отчета;

заключение об искомой стоимости, содержащееся в отчете, относится к объекту оценки в целом. Любое соотнесение части стоимости с какой - либо частью объекта является неправомерным, если это не оговорено в отчете;

все прогнозы, сделанные в отчете, базируются на существующей рыночной ситуации, которая с течением времени может измениться.

1.4 Оцениваемые права

В рассматриваемом случае оценка стоимости - это оценка стоимости права собственности на объект оценки.

Согласно статье 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Право владения - возможность иметь у себя имущество, право пользования - использовать его, право распоряжения - определять его юридическую судьбу; отчуждать, уничтожать и т.д.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

Оцениваемое имущество принадлежит заказчику на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 71 АБ № 123456 от 15.10.2009 г.

Земельный участок, на котором расположен объект оценки, принадлежит ООО "Трейд ОЛЛ" также на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 71 АВ № 654321 от 15.10.2009 г.

Копии правоустанавливающих документов на объект оценки приведены в Приложении 4.

1.5 Информация об исполнителе

ООО "ОМГ ОЦЕНКА" является членом Некоммерческого партнерства "Партнерство содействия деятельности оценочных фирм, аккредитованных Российским обществом оценщиков", Свидетельство № 123 от 01.01.2009 г.

ООО "ОМГ ОЦЕНКА" аккредитовано при РОО и включено в реестр оценщиков и оценочных фирм РОО. Свидетельство № 1234/71-1234/05.

Сведения о членстве оценщиков в саморегулируемой организации приведены в Приложении 1.

В разработке настоящего отчёта об оценке принимали участие эксперты и оценщики ООО "ОМГ ОЦЕНКА":

эксперт-оценщик Иванов Иван Иванович, имеющий диплом о профессиональной переподготовке ПП № 123456, регистрационный номер 123, выданный 01.01.2005 г. Тульским государственным университетом;

эксперт-оценщик Петров Петр Петрович, имеющий диплом о профессиональной переподготовке ПП № 123457, регистрационный номер 124, выданный 01.01.2005 г. Тульским государственным университетом.

Копии документов о членстве оценщиков в саморегулируемой организации представлены в Приложении 1.

Копии документов о профессиональном образовании оценщиков представлены в Приложении 3.

2. Объем и этапы исследования

Оценка рыночной стоимости рассматриваемого объекта включает в себя следующие этапы:

.Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки.

2.Сбор общих данных и их анализ: на этом этапе анализируются данные, характеризующие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта.

.Сбор специальных данных и их анализ: на данном этапе собирается детальная информация, относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним другим объектам, недавно проданным или сданным в аренду. Сбор данных осуществлялся путем изучения соответствующей документации, консультаций с представителями административных служб, сотрудниками агентств по недвижимости и другими лицами, обладающими необходимой информацией.

.Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования: на этом этапе на основе собранной информации анализируются различные варианты использования объекта.

.Применение методов оценки объекта: для оценки рыночной стоимости объекта анализируются возможности применения трех подходов (затратного, сравнительного, доходного), являющихся стандартными в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, утвержденных Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации.

.Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки.

.Подготовка отчета об оценке: на данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сведены воедино и изложены в виде отчета.

3. Краткий обзор экономического развития России и Тульской области

3.1 Итоги социально-экономического развития Российской Федерации в 2011 году

В декабре рост российской экономики приостановился. По оценке Минэкономразвития России, прирост ВВП со снятой сезонностью по отношению к предыдущему месяцу составил 0% против 0,3% в ноябре. Положительный вклад в рост ВВП внесли обрабатывающие производства, инвестиции, строительство и торговля, поддержанная ростом доходов населения. Однако снижение динамики сельского хозяйства, начавшееся в ноябре и резко усилившееся в декабре в результате очень высокой базы сентября-октября, внесло отрицательный вклад в декабрьскую динамику ВВП, составившую, по оценке Минэкономразвития России, 3,8% по сравнению с декабрем предыдущего года.

В целом в 2011 году рост ВВП продолжился, несмотря на резко возросшую неопределенность внешних условий и усиление турбулентности на финансовых рынках. Прирост ВВП составил, по первой оценке Росстата, 4,3%, что соответствует динамике 2010 года.

Со стороны производства динамика ВВП в 2011 году обусловлена, прежде всего, ростом обрабатывающих производств, строительства, небывало высокими темпами в сельском хозяйстве.

Со стороны спроса экономический рост связан с повышением вклада потребления и инвестиций и восстановительным ростом запасов. Отрицательный вклад в динамику ВВП внес чистый экспорт, в связи с сохранением высокой динамики импорта при снижении динамики экспорта.

По промышленному производству в целом с исключением сезонной и календарной составляющих после уверенного роста в октябре-ноябре, в декабре динамика замедлилась до 0,1 процента. Положительный вклад обеспечили обрабатывающие производства, которые выросли на 0,6 процента. В добыче полезных ископаемых рост стабилизировался (0%), а в производстве и распределении электроэнергии, газа и воды отмечается спад производства на 2,5 процента.

Трехмесячный спад производства в химическом производстве и производстве прочих неметаллических минеральных продуктов сменился в декабре ростом. В декабре продолжился рост производства пищевых продуктов, включая напитки, и табака, обработки древесины и производства изделий из дерева, химического производства, производства прочих неметаллических минеральных продуктов, металлургического производства и производства транспортных средств и оборудования (с исключением фактора сезонности).

После роста в ноябре, в декабре сократился выпуск производства машин и оборудования, производства электрооборудования, производства резиновых и пластмассовых изделий, целлюлозно-бумажном производства, текстильного и швейного производства, производства кожи, изделий из кожи и производства обуви, а также производства кокса и нефтепродуктов (сезонность исключена).

В целом в 2011 году промышленное производство выросло на 4,7% к уровню 2010 года. На протяжении всего года опережающими темпами росли обрабатывающие производства, за год прирост составил 6,5 процента. Лидером роста является машиностроение·, в первую очередь, за счет производства транспортных средств и оборудования (прирост за год на 24,6 процента). Наиболее высокие темпы по итогам года отмечены также в производстве резиновых и пластмассовых изделий, прочих неметаллических минеральных продуктов, в производстве кожи, изделий из кожи и производстве обуви.

После высоких темпов помесячной динамики сельского хозяйства в сентябре (13,1% к предыдущему месяцу с исключением фактора сезонности) и октябре (12,4%) в ноябре она снизилась на 1,5%, а в декабре снижение составило 14,3 процента.

Вместе с тем в целом за 2011 год прирост производства в сельском хозяйстве на фоне низкой базы прошлого года и очень удачного урожая составил 22,1%, что в значительной степени перекрыло падение 2010 года.

К концу года произошло ускорение инвестиционной активности, в IV квартале прирост инвестиций составил 7,3% по отношению к III кварталу с исключением сезонности (в том числе в декабре - 2,3%), что компенсировало спад, произошедший в начале года.

Прирост инвестиций в основной капитал составил в 2011 году 6,2% по сравнению с 2010 годом, что выше показателя 2010 года на 0,2 процентного пункта.

Аналогичные тенденции складывались в строительстве. После провала в I квартале в III и IV кварталах сезонновыравненная динамика в строительстве по сравнению с предыдущим периодом составила 5,1% и 2,4% (в декабре - 4,4%), соответственно.

В целом за 2011 год прирост по виду деятельности "Строительство" к предыдущему году составил 5,1% против 3,5% в 2010 году.

Начиная с отчета за январь-сентябрь 2011 года, возобновился рост в жилищном строительстве. В 2011 году ввод в действие жилых домов на 6,6% превысил уровень 2010 года (в 2010 году спад к предыдущему году составлял 2,4 процента).

Основным фактором посткризисного восстановления экономики остается потребительский спрос. В 2011 году сезонно выравненная динамика оборота розничной торговли значительно усилилась во втором полугодии и составила в III и IV кварталах соответственно 2,3% и 1,5% (при этом в декабре она выросла на 0,9% к ноябрю).

В целом за 2011 год оборот розничной торговли увеличился на 7,2% (в 2010 году - на 6,3 процента). Объем платных услуг увеличился в 2011 году на 2,9% (в 2010 году - на 1,5 процента).

Потребительский спрос почти полностью был основан на снижении чистых сбережений населения и высокой доступности потребительского кредита.

В начале 2011 года отмечалось снижение динамики реальных располагаемых доходов, связанное в основном с ростом потребительских цен в этот период. В первом полугодии снижение реальных располагаемых доходов составило 0,6% к соответствующему периоду 2010 года. С июня динамика перешла в область положительных значений, наибольший прирост пришелся на декабрь (4,4% с исключением сезонности), однако по итогам года рост реальных располагаемых доходов населения составил лишь 0,8% против 5,1% в 2010 году.

К концу 2011 года ускорился рост реальной заработной платы (в IV квартале с исключением сезонного фактора прирост к предыдущему кварталу составил 1,5% против 1,0% в III квартале), но из-за значительного замедления в начале года, связанного с усилением инфляции, а также с увеличением социальных платежей, реальные темпы роста заработной платы в 2011 году оказались ниже, чем в 2010 году. Прирост реальной заработной платы за 2011 год составил 3,5% (в 2010 году - 5,2 процента).

Рост реальной заработной платы сопровождался снижением задолженности по заработной плате, которая по состоянию на 1 января 2012 г. по сравнению с 1 января 2011 г. снизилась на 19,3% (по сведениям организаций, не относящихся к субъектам малого предпринимательства).

Ситуация на рынке труда в 2011 году продолжила улучшаться. Численность безработных граждан снизилась на 0,5 млн. человек (в сопоставимой методологии) · и составила в среднем за год 6,6% экономически активного населения, что на 0,9 процентного пункта ниже уровня 2010 года. При этом в декабре с исключением сезонного фактора уровень безработицы снизился до 6,0%, что является минимальным значением с июля 2008 года.

Наиболее быстро восстанавливается занятость в строительстве, транспорте, торговле, финансовой деятельности.

В 2011 году экспорт товаров, по оценке, вырос по сравнению с 2010 годом на 30,2% и составил 521,4 млрд. долларов США. Увеличение стоимости экспорта в 2011 году по сравнению с 2010 годом связано с ростом цен на основные товары российского экспорта.

Импорт товаров в 2011 году, по оценке, вырос по сравнению с 2010 годом на 30,0% и составил 323,3 млрд. долларов США. Увеличение импорта связано с восстановлением физических объемов ввоза, в то время как, средние контрактные цены росли медленнее. Рост импорта наблюдался по всем укрупненным позициям товарной номенклатуры. Особенно заметно увеличился импорт инвестиционных товаров.

Положительное сальдо торгового баланса в 2011 году составило 198,1 млрд. долларов США, что на 46,4 млрд. долларов США выше, чем в 2010 году.

Чистый отток капитала из частного сектора в 2011 году составил 84,2 млрд. долл. США, резко ускорившись в четвертом квартале до 37,8 млрд. долл. США. Во многом чистый отток капитала был связан с наращиванием иностранных активов нефинансовым сектором. За 2011 год предприятия вывели за рубеж 103,8 млрд. долл. США, что на 35 млрд. долл. США больше чем в 2010 году. Иностранные обязательства этого сектора за год увеличились на 33 млрд. долл. США, из них 11 млрд. долл. США пришлись на прямые иностранные инвестиции. Отток капитала в 2011 году был также связан с ростом иностранных активов банковского сектора, которые на конец периода составили 33,8 млрд. долл. США, увеличившись по сравнению с 2010 годом на 32 млрд. долл. США.

Профицит федерального бюджета на кассовой основе в 2011 году составил, по предварительным данным Минфина России, 0,8% ВВП против дефицита в размере 4% ВВП годом ранее. При этом доходы бюджета составили 20,9% ВВП (18,4% ВВП в 2010 году), а расходы бюджета (на кассовой основе) - 20,1% ВВП против (22,4% ВВП) за двенадцать месяцев 2010 года. Непроцентные расходы составили 19,6% ВВП (22% ВВП в 2010 году), а обслуживание государственного долга (процентные расходы) - 0,48% ВВП против 0,43% ВВП годом ранее.

Валютные резервы Банка России за счет операций платежного баланса увеличились за 2011 год на 12,6 млрд. долл. США. Рост резервов в основном происходил в первой половине года, а за III и IV кварталы, на фоне оттока капитала резервы снизились на 10,4 млрд. долл. США.

После засухи и роста цен на продовольствие в 2010 году инфляция в годовом выражении к началу 2011 года достигла 9,6% и сохраняла этот уровень всю первую половину года. Однако рекордные урожаи 2011 года обеспечили быстрое падение продовольственных цен на всех рынках. С июля инфляция начала быстро снижаться. В 2011 году инфляция на потребительском рынке составила 6,1%, что является наименьшим значением с 1991 года.

В то же время, несмотря на быстрое снижение роста цен во второй половине года, высокая инфляция первого полугодия обеспечила ускорение роста потребительских цен в среднегодовом выражении. Среднегодовая инфляция повысилась в 2011 году до 8,4% против 6,9% в 2010 году.

3.2 Основные тенденции социально-экономического развития России в 2011 году

Основной тенденцией 2011 года стало продолжение восстановления экономической активности и в основном завершение восстановительного роста после экономического кризиса конца 2008-го и 2009 годов.

Темпы прироста основных показателей экономики (сезонность исключена) * (в % к предыдущему периоду)

201020111 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. ВВП1,11,00,02,11,00,51,01,5Промышленное производство2,12,2-0,31,91,51,30,71,0Инвестиции в основной капитал-2,52,31,27,7-15,210,31,77,3Строительство-6,85,73,83,0-4,72,25,22,4Реальные располагаемые денежные доходы населения1,5-3,2-2,20,00,5-1,71,71,2Реальная заработная плата1,20,80,60,90,61,51,01,5Оборот розничной торговли2,72,41,50,30,91,52,31,5

*Оценка Минэкономразвития России

Основные показатели развития экономики (в % к соответствующему периоду предыдущего года)

2010 2011I кв. II кв. III кв. IV кв. годВВП1) 104,3104,1103,4104,8104,9104,3Индекс потребительских цен, за период, к концу предыдущего периода108,8103,8101,199,7101,4106,1Индекс промышленного производства 2) 108,2105,9104,8105,1103,3104,7Индекс обрабатывающих производств3) 111,8110,6105,8105,7104,6106,5Индекс производства продукции сельского хозяйства88,7100,7100,6126,1132,6122,1Инвестиции в основной капитал106,099,2105,0107,7108,54) 106,24) Объемы работ по виду деятельности "Строительство"103,5101,6101,0107,6106,9105,1Ввод в действие жилых домов97,697,895,1115,0111,4106,6Реальные располагаемые денежные доходы населения105,1100,099,0101,6102,7100,8Реальная заработная плата105,2101,6102,7103,8105,95) 103,55) Среднемесячная начисленная номинальная заработная плата, руб. 20952213542315423352262625) 235325) Оборот розничной торговли106,3105,2106,1107,9109,1107,2Объем платных услуг населению6) 101,5102,9103,8102,4102,5102,9Уровень безработицы к экономически активному населению (в среднем за период) 7,57,56,66,26,36,6Экспорт товаров, млрд. долл. США400,4113,3133,8130,8143,67) 521,47) Импорт товаров, млрд. долл. США248,765,183,084,990,37) 323,37) Средняя цена за нефть Urals, долл. США/баррель78,2102,1114,2112,1108,9109,3

) 2010 год, I, II, III кв. 2011 г., 2011 год - оценка Росстата; IV кв. 2011 г. - оценка Минэкономразвития России.

2) Агрегированный индекс производства по видам деятельности "Добыча полезных ископаемых", "Обрабатывающие производства", "Производство и распределение электроэнергии, газа и воды". С учетом поправки на неформальную деятельность.

3) С учетом поправки на неформальную деятельность.

4) Оценка Росстата.

5) Предварительные данные

6) Данные текущей отчетности.

7) Оценка Минэкономразвития России.

По итогам 2011 года по многим ключевым экономическим показателям, среди которых индекс промышленного производства, потребительские расходы, товарный экспорт и импорт, превышены максимальные предкризисные значения середины 2008 года. Улучшилась ситуация на рынке труда, положительную динамику демонстрирует реальная заработная плата, которая уже в 2010 году превысила предкризисный уровень.

Со стороны производства динамика ВВП обусловлена, прежде всего, ростом обрабатывающих производств, строительства, небывало высокими темпами в сельском хозяйстве.

Со стороны спроса экономический рост связан с повышением вклада потребления и инвестиций и восстановительным ростом запасов. Отрицательный вклад в динамику ВВП внес чистый экспорт, в связи с сохранением высокой динамики импорта при снижении динамики экспорта.

В начале 2011 года экономический рост ослаб по сравнению с IV кварталом 2010 года, прежде всего из-за значительного снижения инвестиционного спроса в январе. Также негативный эффект в экономический рост внесла динамика чистого экспорта, на фоне резкого ускорения спроса на импорт и замедления роста экспорта.

В последующие месяцы происходило постепенное наращивание темпов роста. С наступлением осени экономический рост ускорился, и в IV квартале сезонно очищенная динамика ВВП составляла 1,5% по сравнению с III кварталом. Сказались резко возросший инвестиционный спрос, поддержанный высокими темпами в строительстве, небывало высокие темпы в сельском хозяйстве, развитие обрабатывающих производств и торговли.

В 2011 году рост промышленного производства составил 4,7% к 2010 году. Вклад в общий рост промышленного производства сферы деятельности "Обрабатывающие производства" при росте производства на 6,5% составил 90,5 процента. Из производств данного вида деятельности 35,7% общего роста обеспечило "Производство транспортных средств и оборудования" (прирост производства на 24,6%), 7,5% - "Производство машин и оборудования" (9,5%), 4,7% - "Производство электрооборудования, электронного и оптического оборудования" (5,1%), 8,6% - "Производство кокса, нефтепродуктов" (2,9%), 8,5% "Металлургическое производства и производство готовых металлических изделий" (2,9%), 2,8% - "Производство пищевых продуктов, включая напитки, и табака" (1,0%), 6,6% - "Производство прочих неметаллических минеральных продуктов" (9,3%), 5,5% - "Производство резиновых и пластмассовых изделий" (13,1%), 6,4% общего роста обеспечило "Химическое производство" (прирост производства на 5,2 процента).

Прирост добычи полезных ископаемых составил за 2011 год 1,9%, вклад в общий рост производства - 9,2 процента.

Индекс сферы деятельности "Производство и распределение электроэнергии, газа и воды" в 2011 году составил 100,1%, вклад в общий рост 0,3 процента.

По оценке Росстата, прирост инвестиций в основной капитал в 2011 году составил 6,2% по отношению к уровню 2010 года. К концу года рост инвестиций значительно ускорился и в IV квартале составил 7,3% по сравнению с 1,7% в III квартале с исключением сезонной и календарной составляющих.

Инвестиционная активность подкрепляется ростом объемов кредитования юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. Несмотря на увеличение средневзвешенной ставки по рублевым кредитам нефинансовым организациям сроком до 1 года, на 0,2 процентного пункта в ноябре по отношению к октябрю (до 8,8% - максимального значения за одиннадцать месяцев текущего года), накопленный объем выдачи данного вида кредитов, по информации Банка России, увеличился на 11,8% и составил 22480,9 млрд. рублей. Кроме того, с октября 2011 года ускорился прирост накопленной прибыли предприятий и организаций (с 20,6% в сентябре до 22,4% в октябре и 23,5% в ноябре).

В конце года "ЛУКойл" начал реализацию проекта стоимостью в 3,65 млрд. долларов по строительству газохимического комплекса в Буденновске Ставропольского края на базе своего предприятия "Ставролен". Работы займут 5-6 лет. ГХК станет одним из крупнейших в России нефтехимических центров и центров по производству полимеров.

Рост инвестиций в основной капитал в 2011 году сопровождался ростом объема работ по виду деятельности "Строительство". В 2011 году по отношению к 2010 году прирост объема работ по виду деятельности "Строительство" составил 5,1 процента. В IV квартале сезонноочищенная динамика в строительстве составила 2,4% к предыдущему кварталу (в III квартале - 5,2%, во II квартале - 2,2 процента). Это позволило компенсировать спад, произошедший в I квартале 2011 года.

В 2011 году введено 62,3 млн. кв. метров жилья (на 6,6% больше, чем в 2010 году). За год построено 788,2 тыс. новых квартир, из них в декабре 2011 года - 244,9 тыс. квартир (31,1% от количества с начала года). Положительное воздействие на ситуацию с вводом жилых домов в декабре оказали как традиционный для конца года пик ввода жилья строительными организациями, так и продолжающееся улучшение условий ипотечного жилищного кредитования. Средневзвешенная ставка по рублевым ипотечным жилищным кредитам, снижалась с января 2011 года и составила в ноябре 12% (на 0,1 процентного пункта ниже уровня октября). По данным Банка России, за одиннадцать месяцев 2011 года объем предоставленных ипотечных жилищных кредитов составил 641,1 млрд. рублей, в том числе в ноябре было выдано 77,8 млрд. рублей (12,1% от всех ипотечных жилищных кредитов, выданных с начала 2010 года).

Общий грузооборот по всем видам транспорта, по данным Росстата, в 2011 году по отношению к 2010 году вырос на 3,4 процента. Прирост затронул все виды транспорта, кроме морского, сокращение которого составило 22,8 процента. Основной причиной снижения грузооборота морского транспорта явился введенный в 2010 году запрет на экспорт зерна.

Коммерческий грузооборот транспорта (без трубопроводного) в 2011 году по отношению к 2010 году вырос на 5% и составил 2376,9 млрд. тонно-километров. Объем коммерческих перевозок грузов вырос на 4,9% и составил 3058,8 млн. тонн.

Прирост объема погрузки на железнодорожном транспорте составил 3% к уровню 2010 года (в 2010 году - 8,8 процента). Замедление связано с замедлением роста объемов промышленного производства в основных грузообразующих отраслях (производство кокса и нефтепродуктов со 105% в 2010 году до 102,9% в 2011 году, обработка древесины и производство изделий из дерева со 111,4% в 2010 г. до 104% в 2011 году)

Пассажирооборот транспорта общего пользования в 2011 году составил 104,2% к уровню 2010 года, в том числе на железнодорожном транспорте - 100,6%, на автомобильном транспорте - 98,3%, на воздушном транспорте - 113,2 процента.

Основной причиной снижения пассажирооборота автомобильного транспорта является переход пассажиров на другие виды транспорта (в частности на железнодорожный транспорт). Рост пассажирооборота на воздушном транспорте связан с проводимой авиакомпаниями гибкой тарифной политикой, ростом доходов и повышением деловой активности населения.

Рекордные урожаи после засухи прошлого года обеспечили в 2011 году прирост производства продукции сельского хозяйства на 22,1% к уровню соответствующего периода 2010 года. По оценке Минэкономразвития России, с исключением фактора сезонности прирост производства в сельском хозяйстве в IV квартале 2011 года составил 14,6%, что значительно выше показателя прироста в III квартале, когда этот показатель составлял 6 процентов.

По предварительным данным Росстата, в 2011 году валовой сбор зерна составил 93,9 млн. тонн (в весе после доработки), что на 54,1% больше уровня прошлого года. Отмечается увеличение валовых сборов всех видов культур, кроме риса (98,9% к уровню 2010 года). В структуре производства зерна в 2011 году по сравнению с 2010 годом снизился удельный вес пшеницы (с 68,1% в 2010 году до 59,9% в 2011 году). Это произошло за счет восстановления производства других зерновых и зернобобовых культур после засухи 2010 года.

В 2011 году значительно увеличился валовой сбор сахарной свеклы (в 2,1 раза), подсолнечника (в 1,8 раза), льноволокна (на 22,7%), картофеля (на 54,4%) и овощей (21,1 процента). Увеличение обусловлено ростом урожайности, а также увеличением убранных площадей.

По данным Росстата, на конец декабря 2011года поголовье крупного рогатого скота в хозяйствах всех сельхозпроизводителей составляло 20,1 млн. голов, что на 0,5% больше уровня 2010 года. Производство скота и птицы на убой в хозяйствах всех категорий составило 10,9 млн. тонн (в живом весе), что на 3,7% больше, чем в соответствующем периоде прошлого года.

Потребительский спрос остается одним из основных факторов развития экономики. В 2011 году динамика оборота розничной торговли значительно усилилась во второй половине года - с августа темпы прироста (в сопоставимых ценах по сравнению с соответствующим периодом 2010 года) устойчиво превышали 8%, чему способствовало быстрое снижение инфляции во второй половине года.

По итогам года прирост оборота розничной торговли составил 7,2%, что на 0,9 процентного пункта выше уровня 2010 года.

Этот рост почти полностью был основан на снижении чистых сбережений населения и возросшей доступности потребительского кредита. На протяжении всего отчетного периода норма чистых сбережений была на очень низком уровне и в целом за 2011 год составила 11,5% (17,5% за 2010 год). За 2011 год, по данным Банка России, кредиты, предоставленные физическим лицам, возросли на 35,9 процента.

Негативным моментом, связанным с ростом потребительских цен в начале года, стала динамика реальных располагаемых доходов. За первое полугодие доходы снизились на 0,6 процента. С июня динамика перешла в область положительных значений, однако по итогам года рост реальных доходов составил лишь 0,8%, снизившись с 5,1% в 2010 году.

Это замедление, кроме того, можно объяснить тем, что в предыдущие два года рост доходов во многом поддерживался ростом пенсий, которые увеличились в 2009 году на 24%, а в 2010 году более чем на 40 процентов. В 2011 году рост пенсий лишь в незначительной степени превышает инфляцию. Индексация зарплат в бюджетном секторе также оказалась недостаточной, чтобы компенсировать усиление инфляции. Кроме того, ускорение роста потребительского кредита и, соответственно, роста обязательных платежей, связанных с выплатами процентов, тоже ограничило динамику располагаемых доходов.

Основным источником доходов населения, нивелирующим влияние негативных факторов, стала заработная плата. После замедления в начале года, также во многом связанного с усилением инфляции и увеличением социальных платежей, рост реальной заработной платы заметно ускорился осенью прошлого года. По итогам года прирост реальной заработной платы составил 3,5% против 5,2% в 2010 году.

Лидерами по уровню заработной платы в течение 2011 года оставались финансовая деятельность и отрасли топливно-энергетического комплекса. Среднемесячная заработная плата в этих видах деятельности превышала среднемесячную заработную плату в целом по экономике в 2,2-2,3 раза. Наиболее низкий уровень среднемесячной заработной платы отмечался в сельском хозяйстве, в производстве кожи и изделий из кожи - 53% от среднероссийской заработной платы и в текстильном и швейном производстве - 47 процентов.

В 2011 году экспорт товаров, по оценке, вырос по сравнению с 2010 годом на 30,2% и составил 521,4 млрд. долларов США, в том числе в страны дальнего зарубежья - на 29,7% (438,0 млрд. долларов США), в страны СНГ - на 33,2% (83,4 млрд. долларов США). Доля стран дальнего зарубежья в общем объеме экспорта России в 2011 году снизилась на 0,4 процентных пункта и составила 84,0%, доля стран СНГ - соответственно увеличилась.

Увеличение стоимости экспорта в 2011 году по сравнению с 2010 годом связано, прежде всего, с ростом цен на основные товары российского экспорта - нефть сырую, нефтепродукты и природный газ. В 2011 году цена на нефть марки "Urals" составила 109,3 доллара США за баррель, относительно 2010 года цена выросла на 39,8 процента. Физические объемы экспорта нефти, по предварительным данным, снизились на 3,0 процента. По итогам одиннадцати месяцев экспортные контрактные цены на природный газ были на 25,6% выше, чем годом ранее, а физические объемы экспорта природного газа выросли на 6,5 процента.

В 2011 году по сравнению с предыдущим годом рост цен на алюминий составил 10,4%, на медь - 17,1%, на никель 5,0%, на стальную заготовку - 18,4 процента.

Высокими темпами увеличивались стоимостные объемы экспорта топливно-энергетических товаров, драгоценных камней и металлов и изделий из них, продукции химической промышленности, продовольственных товаров и сельскохозяйственного сырья. В то же время можно отметить замедление темпов роста экспорта машин, оборудования и транспортных средств.

Импорт товаров в 2011 году, по оценке, вырос по сравнению с 2010 годом на 30,0% и составил 323,3 млрд. долларов США, в том числе из стран дальнего зарубежья - на 29,0% (275,6 млрд. долларов США), из стран СНГ - на 35,8% (47,7 млрд. долларов США). Доля стран дальнего зарубежья в общем объеме импорта России в 2011 году снизилась на 0,7 процентных пункта и составила 85,2%, стран СНГ - соответственно увеличилась. Рост импорта определялся увеличением его физических объемов, в то время как средние цены импорта росли медленнее.

Опережающие темпы роста отмечались по импорту продукции машиностроения. Доля последней выросла за одиннадцать месяцев до 47,8%, за счет увеличения импорта средств наземного транспорта и летательных аппаратов.

Положительное сальдо торгового баланса в 2011 году составило 198,1 млрд. долларов США и выросло относительно 2010 года на 46,4 млрд. долларов США (30,6 процента).

Укрепление номинального эффективного курса рубля составило в целом за 2011 год (из расчета декабрь 2011 года к декабрю 2010 года) 5,4%, реального эффективного курса оценивается в 3,9%. При этом, по расчетам Минэкономразвития России, за 2011 год (также из расчета декабрь 2011 года к декабрю 2010 года) реальное укрепление рубля к доллару США составило 1%, к евро - 1,6%, к швейцарскому франку - 0,1%, к канадскому доллару - 3,3%, ослабление к фунту стерлингов - 0,1%, к японской иене - 2,7 процента.

Международные резервы Российской Федерации за 2011 год увеличились на 19,27 млрд. долл. США, или на 4% (прирост на 39,929 млрд. долл. США, или на 9,1%, за 2010 год) и по состоянию на 1 января 2012 г. составили 498,649 млрд. долл. США. За счет операций платежного баланса прирост валютных резервов составил 12,6 млрд. долл. США, за счет монетизации золота и незначительной положительной переоценки - порядка 6,6 млрд. долл. США.

В структуре международных резервов доля монетарного золота выросла до 9% в результате его приобретения органами денежно-кредитного регулирования на внутреннем рынке и положительной переоценки. Валютная составляющая соответственно уменьшилась до 91 процента.

Объем резервных активов на 1 января 2012 г. был достаточен для финансирования импорта товаров и услуг в течение 14 месяцев (на 1 января 2011 г. - в течение 18 месяцев).

Профицит федерального бюджета на кассовой основе в 2011 году составил, по предварительным данным Минфина России, 416,53 млрд. руб., или 0,8% ВВП против дефицита в размере 1812,04 млрд. руб. (4% ВВП) годом ранее. При этом доходы бюджета составили 11352,18 млрд. руб., или 20,9% ВВП (8305,41 млрд. руб., или 18,4% ВВП в 2010 году), а расходы бюджета (на кассовой основе) - 10935,66 млрд. руб., или 20,1% ВВП против 10117,45 млрд. руб. (22,4% ВВП) за двенадцать месяцев 2010 года. Непроцентные расходы сложились в объеме 10673,04 млрд. руб., или 19,6% ВВП (9922,42 млрд. руб., или 22% ВВП в 2010 году), а обслуживание государственного долга (процентные расходы) составило 262,62 млрд. руб., или 0,48% ВВП против 195,03 млрд. руб., или 0,43% ВВП годом ранее.

Совокупный объем государственного долга составил по состоянию на 1 января 2012 г. 5343,22 млрд. рублей, или 9,8% ВВП, увеличившись за прошедший год на 1185,17 млрд. рублей, или на 28,5 процента. В структуре государственного долга на 1 января текущего года внешний долг составил 21,6% (29,3% - на 1 января годом ранее), внутренний долг - 78,4% (70,7% соответственно).

По оценке Минэкономразвития России, за 2011 год увеличение денежной массы в национальном определении (денежного агрегата М2) составило 22,1% против 31,1% годом ранее (соответствующие показатели в реальном выражении составили 15,1% и 20,5% соответственно).

При этом, если объем наличных денег в обращении вне банковской системы (денежный агрегат М0) возрос за 2011 год на 19,2%, то депозиты в национальной валюте - на 23,1%. Таким образом, прирост объема денежной массы сопровождался изменениями в структуре денежного агрегата М2. В результате удельный вес наличных денег в обращении (денежного агрегата МО) в составе денежного агрегата М2 за 2011 год уменьшился на 0,6 процентного пункта и на 1 января 2012 г. составил 24,7% против 25,3% на 1 января годом ранее.

Денежный мультипликатор за 2011 год возрос с 2,44 до 2,83, что связано с увеличением объема безналичных средств на фоне существенного снижения объемов свободной ликвидности (уровень ликвидности сократился с 19,7% по состоянию на 1 января 2011 г. до 12,1% - на 1 января 2012 г.).

Объем денежной базы в широком определении, характеризующей денежное предложение со стороны органов денежно-кредитного регулирования, в целом за прошедший год на 5,5% (против прироста на 26,6% за 2010 год) и составил по состоянию на 1 января текущего года 8644,1 млрд. рублей.

Основным источником уменьшения темпов прироста денежного предложения в 2011 году стало накопление остатков средств на счетах расширенного правительства в Банке России. Чистый кредит расширенному правительству со стороны органов денежно-кредитного регулирования сократился за прошедший год на 1128,9 млрд. руб. (за 2010 год его увеличение составило 1417,9 млрд. рублей). При этом сокращение чистого кредита расширенному правительству происходило на фоне замедления динамики чистых международных резервов органов денежно-кредитного регулирования (за 2011 год их прирост по фиксированным валютным курсам составил 532 млрд. руб. против 1609 млрд. руб. за 2010 год).

В 2011 году кредитная активность со стороны банковской системы существенно возросла. Совокупный объем кредитов, предоставленных нефинансовым организациям и населению, увеличился по итогам года до 23266,4 млрд. руб., или на 28,2% против прироста на 12,6% за 2010 год.

При этом кредиты и прочие размещенные средства, предоставленные нефинансовым организациям возросли до 17715,5 млрд. рублей. В целом за прошедший год объем кредитов нефинансовым организациям увеличился на 26% (на 12,1% за 2010 год). Кредиты, предоставленные физическим лицам, за 2011 год возросли на 35,9% (против увеличения на 14,3% годом ранее) до 5550,9 млрд. рублей.

В 2011 году потребительская инфляция достигла минимума в современной российской истории - 6,1% и снизилась на 2,7 процентного пункта против 2010 года (8,8 процента).

Снижение инфляции в значительной мере обеспечивалось низкой динамикой цен на продовольствие в 2011 году (прирост на 3,9%) вследствие хорошего урожая и высокого предложения, после значительного подорожания продуктов в 2010 году (12,9 процента). В результате во второй половине 2011 года прирост потребительских цен составил всего 1,1% тогда как годом ранее цены выросли на 4,2 процента.

Сдерживающее влияние на инфляцию оказала консервативная денежная политика Банка России в 2011 году, и в частности замедление роста денежного агрегата М2, укрепление курса рубля в первые три квартала года, способствующее росту потребительского импорта и высокой насыщенности товарных рынков.

Определенную роль на замедлении инфляции издержек оказали принятые Правительством Российской Федерации меры в первой половине года по сдерживанию роста цен на электроэнергию в условиях расширения либерализации цен на зерно и продовольствие в связи с неурожаем и угрозой дефицита. В результате этих мер в 2011 году резко замедлился рост цен на социально-значимые товары - до 5,0% (для сравнения в 2010 году цены на них выросли на 14,0 процента). Также более низкими темпами подорожали регулируемые тарифы на услуги населению (ЖКХ, транспорт и связь в регулируемом секторе) - на 11,1% против 13,2% годом ранее.

В отдельных сегментах потребительского рынка (непродовольственные товары и рыночные услуги) в целом в 2011 году рост цен был выше прошлогодних показателей что обусловлено ростом спроса населения на фоне падения склонности к сбережениям из-за отрицательных ставок по депозитам на протяжении большей части года, а также умеренным ростом доходов населения. Прирост цен на непродовольственные товары в 2011 году составил 6,7% против 5,0% в 2010 году. Рыночные услуги подорожали на 7% после отставания в 2010 году (рост всего на 4,8 процента). В результате монетарная составляющая инфляции в 2011 году выросла на 1,1 процентного пункта против 2010 года. В конце года, с возобновлением роста сбережений вследствие повышения процентных ставок по депозитам из-за дефицита ликвидности и ослабления курса рубля, рост цен на данные товары и услуги несколько замедлился.

В промышленном производстве (С+D+E) за год цены выросли на 12,0% (в 2010 году - на 16,7 процента).

На торгуемые на внешних рынках товары прирост цен в среднем составил 22% (23,1% - год назад) в связи с ростом цен на нефть, товары черной металлургии, минеральные удобрения, особенно в первом полугодии 2011 года. Однако во втором полугодии в ряде производств металлургии, основной химии цены начали снижаться на фоне начавшегося сокращения спроса на мировом рынке.

На неторгуемые товары (с исключением электроэнергетики) за год цены выросли на 6,5% (годом ранее на 12,0 процента). Основной рост цен зафиксирован в первом полугодии. Со второго полугодия наблюдалась вялая ценовая динамика в условиях высокой конкуренции импорта, а также умеренного роста цен в пищевой промышленности - 0,1% (14,7% - год назад) в связи с высокой насыщенностью рынков и удешевлением сырья.

В то же время в большинстве отраслей был отмечен рост спроса, особенно в инвестиционном секторе, что сказалось на активизации роста цен. При этом в производстве стройматериалов цены выросли на 13,5% (3,6% в 2010 году), вследствие повышения инвестиционной активности и увлечения объемов строительства, в машиностроении (DK+DL+DM) цены выросли в среднем на 7,1% (8,5%), в том числе в результате реализации мер Правительства Российской Федерации по поддержке отечественных производителей (в частности, в сельском хозяйстве).

На электроэнергию для всех категорий потребителей, по оценке Минэкономразвития России, за январь - ноябрь 2011 года (статистика идет с опозданием на месяц) цены и тарифы повысились в среднем на 7,8% (год назад - на 20,1 процента). После резкого скачка цен в начале 2011 года для стабилизации ситуации Правительством были приняты меры, которые изменили условия функционирования рынка и внесли коррективы в механизмы установления тарифов в регулируемом сегменте электроэнергетики.

В капитальном строительстве рост цен остается высоким - за год цены выросли на 8,0% (годом ранее - на 9,1%), особенно в строительстве - 9,3% (9,6 процента). Машины и оборудование подорожали менее - на 5,6% на фоне умеренного роста цен на импортируемое оборудование.

На реализованную сельскохозяйственную продукцию сельскохозяйственными организациями в 2011 году цены снизились на 5,1% (+23,6% - в 2010 году; - 1,8% в 2009 году), что обусловлено высоким урожаем зерновых, овощей и картофеля (рост в 1,4-1,9 раза к 2010 году). В растениеводстве в 2011 году снижение цен составило 14,7% (в декабре - на 1,4%) против прироста цен год назад на 38,3 процента. Цены приобретения на пшеницу в ноябре опустились до уровня августа 2010 года (5,5 тыс. руб. за тонну), также цены снизились и на другие товары. В животноводстве с начала года рост цен ниже прошлогоднего - на 2,6% (год назад - на 14,9%), на что повлияло снижение цен за год на птицу, молоко в условиях высокой насыщенности рынка данных товаров.

3.3 Социально-экономическое положение Тульской области в 2011 году

1. Общая оценка социально-экономической ситуации в регионе за отчетный период

В 2011 году сохранилась положительная динамика ряда основных макроэкономических показателей социально-экономического развития области: увеличились объемы промышленного и сельскохозяйственного производства, оборот розничной торговли, доходы населения.

. Промышленное производство

Индекс промышленного производства (по полному кругу организаций в целом по разделам C "Добыча полезных ископаемых", D "Обрабатывающие производства", E "Производство и распределение электроэнергии, газа и воды") за 2011 год составил 112,3% к 2010 году (в сопоставимых ценах).

По видам экономической деятельности прирост индекса производства составил:

в "Добыче полезных ископаемых" - 6,9%;

в "Обрабатывающих производствах" - 14,5%.

В "Производстве и распределении электроэнергии, газа и воды" произошло снижение показателя на 6,7%.

Добыча полезных ископаемых (раздел С)

По виду экономической деятельности "Добыча полезных ископаемых" ("Добыча полезных ископаемых, кроме топливно-энергетических") индекс производства за 2011 год составил 106,9% к 2010 году (в сопоставимых ценах). На 6,7% увеличилась разработка каменных карьеров; на 8,5% - добыча гравия, песка и глины.

Цены производителей в "Добыче полезных ископаемых" в 2011 году по сравнению с 2010 годом выросли на 15,6%, в декабре 2011 года по отношению к декабрю 2010 года - на 20,2%.

Обрабатывающие производства (раздел D)

По виду экономической деятельности "Обрабатывающие производства" индекс производства по полному кругу организаций за 2011 год составил 114,5% к 2010 году (в сопоставимых ценах).

Цены производителей в "Обрабатывающих производствах" в 2011 году по сравнению с 2010 годом увеличились на 19,1%, в декабре 2011 года по сравнению с декабрем 2010 года - на 10,8%.

Положительная динамика производства по итогам 2011 года наблюдалась в 10 видах деятельности "Обрабатывающих производств" из 13 рассматриваемых.

В "Производстве кожи, изделий из кожи и производстве обуви" индекс производства составил 100,3%.

Производство обуви увеличилось на 13,2% (значительный рост объемов производства детской обуви в ОАО "Тульская обувная фабрика "Заря", защитной обуви в ООО "Ремикс", а также за счет роста объемов производства на малых предприятиях).

Производство чемоданов, сумок и аналогичных изделий сократилось на 3,3%.

Цены производителей в 2011 году по сравнению с 2010 годом увеличились на 0,7%, в декабре 2011 года составили 100,0% к декабрю 2010 года.

В "Целлюлозно-бумажном производстве, издательской и полиграфической деятельности" индекс производства составил 128,0%.

На 40,3% увеличилось производство изделий из бумаги и картона (в значительной мере, за счет производства детских подгузников в ООО "Проктер энд Гэмбл-Новомосковск", филиале ООО "ЭсСиЭй Хайджин Продактс Раша" в г. Веневе, ООО "Юничарм Мельнлике Рус" и производства туалетной бумаги в филиале ООО "ЭсСиЭй Хайджин Продактс Раша" в г. Советске), на 0,5% - производство картона, на 14,2% - полиграфическая деятельность. Вместе с тем, издательская деятельность сократилась на 2,0%.

В 2011 году по сравнению с 2010 годом цены производителей увеличились на 7,1%, в декабре 2011 года по сравнению с декабрем 2010 года - на 6,1%.

В "Химическом производстве" индекс производства составил 102,5%.

На увеличение объемов производства, его модернизацию направлены крупные инвестиционные проекты, реализуемые ведущими предприятиями химического производства области - ОАО "Новомосковская АК "Азот", ОАО "Щекиноазот", ООО "Проктер энд Гэмбл-Новомосковск", ОАО "Ефремовский завод синтетического каучука" и другими.

По сравнению с 2010 годом увеличилось производство синтетических каучуков на 27,4%, азотных удобрений на 19,7%, моющих средств на 5,6%.

В 2011 году по сравнению с 2010 годом цены производителей в "Химическом производстве" выросли на 37,0%, в декабре 2011 года по сравнению с декабрем предшествующего года - на 25,7%.

В "Производстве резиновых и пластмассовых изделий" индекс производства составил 136,1%.

Производство резиновых изделий возросло на 15,5%, пластмассовых изделий - на 40,8%.

В 2011 году по сравнению с 2010 годом цены производителей увеличились на 11,8%, в декабре 2011 года по отношению к декабрю 2010 года - на 10,9%.

В "Производстве прочих неметаллических минеральных продуктов" индекс производства составил 105,2%.

На 12,3% увеличилось производство стекла и изделий из стекла (стеклопакетов и стеклянной тары), на 19,0% - производство керамического строительного кирпича, на 2,7% - производство гипсовых листов.

Сократилось производство сборных железобетонных конструкций на 8,6%.

Цены производителей в 2011 году по отношению к 2010 году увеличились на 7,8%, в декабре 2011 года по отношению к декабрю 2010 года - на 10,1%.

В "Металлургическом производстве и производстве готовых металлических изделий" индекс производства составил 107,8%.

По сравнению с 2010 годом увеличилось производство чугуна на 1,5%, феррованадия - на 4,3%, пятиокиси ванадия - на 2,1%, проката черных металлов - на 24,2%.

Цены производителей в 2011 году по отношению к 2010 году увеличились на 9,6%, в декабре 2011 года по отношению к декабрю 2010 года снизились на 0,2%.

В "Производстве машин и оборудования" индекс производства составил 143,1%.

Рост производства в значительной мере обеспечен увеличением объемов производства продукции военно-технического назначения. Также возросло производство тракторов для сельского и лесного хозяйства - в 2,7 раза (ОАО "Комбайнмашстрой"), кранов мостовых электрических - на 18,8% (ООО "Стройтехника", ЗАО "Узловский машиностроительный завод"), арматуры для трубопроводов - на 0,3%.

Сократилось производство центробежных насосов на 3,5%, мотоблоков и мотокультиваторов - на 3,6%.

В 2011 году по сравнению с 2010 годом цены производителей увеличились на 30,3%, в декабре 2011 года по отношению к декабрю 2010 года - на 48,5%.

В "Производстве электрооборудования, электронного и оптического оборудования" индекс производства составил 107,3%.

Увеличилось производство электрических машин и электрооборудования на 22,4%, производство электронных компонентов, аппаратуры для радио, телевидения и связи - на 3,6%.

Производство медицинских изделий, средств измерений, оптических приборов сократилось на 1,5%.

Цены производителей в 2011 году по отношению к 2010 году увеличились на 8,9%, в декабре 2011 года по отношению к декабрю 2010 года - на 14,2%.

В "Производстве транспортных средств и оборудования" индекс производства составил 121,0%.

Рост объемов производства по виду деятельности связан с реализацией ОАО "Трансмаш" инвестиционного проекта по переводу станочного парка и производственных процессов с промышленной площадки ОАО "МТЗ ТРАНСМАШ" (г. Москва) в г. Белев, в результате которого происходит поэтапное увеличение производственных мощностей ОАО "Трансмаш", и обеспеченностью предприятия заказами со стороны ОАО "Российские железные дороги".

Цены производителей в 2011 году по отношению к 2010 году увеличились на 7,9%, в декабре 2011 года по отношению к декабрю 2010 года - на 11,3%.

В "Прочих производствах" индекс производства составил 179,4%.

Производство мебели выросло в 2 раза (за счет роста объемов производства металлической мебели в ООО "Промет УЗМК"), производство различной продукции, не включенной в другие группировки, - на 0,3%. Производство ювелирных и технических изделий из драгоценных металлов и драгоценных камней составило 100,0% к уровню 2010 года.

Цены производителей в 2011 году по отношению к 2010 году увеличились на 4,6%, в декабре 2011 года по отношению к декабрю 2010 года - на 4,0%.

Сокращение производства по сравнению с 2010 годом произошло в следующих видах деятельности "Обрабатывающих производств".

В "Производстве пищевых продуктов, включая напитки, и табака" индекс производства составил 95,4%.

Сократилось производство хлеба и хлебобулочных изделий на 1,4%, крупы - на 12,5%, цельномолочной продукции (в пересчете на молоко) - на 2,6%, масел и жиров рафинированных - на 17,5%, колбасных изделий - на 14,9%, мяса и субпродуктов домашней птицы - на 27,3%, мяса и субпродуктов животных - на 4,0%, муки - на 3,1%, пива - на 0,7%.

Вместе с тем, увеличилось производство сыров и сырных продуктов на 11,3%, масла сливочного и масляных паст - на 41,1%, творога - на 9,7%, кондитерских изделий - на 6,7%, масел растительных нерафинированных - на 7,2%, патоки крахмальной - на 15,9%, комбикормов - на 40,9%.

В 2011 году по сравнению с 2010 годом цены производителей пищевых продуктов увеличились на 16,1%, в декабре 2011 года по отношению к декабрю 2010 года - на 0,1%.

В "Текстильном и швейном производстве" индекс производства составил 99,3%.

Сократился выпуск пряжи из синтетических волокон на 49,4% в ЗАО "Суворовская нить" из-за отсутствия спроса, верхнего трикотажа - на 23,5%, трикотажных чулочно-носочных изделий - на 11,6%, бельевого трикотажа - на 12,7%.

Возросло производство нетканых материалов на 7,3% (ОАО "АВГОЛ-Рос" и ОАО "Химволокно"). Спрос на рабочую одежду позволил увеличить производство спецодежды на 8,6% (ОАО "Кимовская швейная фабрика "ОМИЖ" и др.).

Цены производителей в 2011 году по отношению к 2010 году увеличились на 6,9%, в декабре 2011 года по сравнению с декабрем 2010 года - на 6,4%.

В "Обработке древесины и производстве изделий из дерева, кроме мебели" индекс производства составил 98,2%.

Производство лесоматериалов сократилось на 66,0%, производство оконных блоков - на 52,9%.

При этом в 1,7 раза возросло производство дверных блоков (ООО "Марио Риоли" и ООО "Мебель-массив").

В 2011 году по сравнению с 2010 годом цены производителей увеличились на 8,5%, в декабре 2011 года по отношению к декабрю 2010 года - на 7,5%.

Производство и распределение электроэнергии, газа и воды (раздел Е)

В целом по виду экономической деятельности "Производство и распределение электроэнергии, газа и воды" индекс производства за 2011 год составил 93,3%.

В 2011 году цены производителей составили 113,5% по отношению к ценам 2010 года, в декабре 2011 года по отношению к декабрю 2010 года - 109,6%.

Производство электрической энергии на территории области по сравнению с 2010 годом снизилось на 5,4%. Сокращение выработки электроэнергии на 7,3% произошло на электростанциях общего назначения. Вместе с тем, блок-станции промышленных предприятий увеличили выработку электроэнергии на 17,4%.

Объем потребления природного газа всеми категориям потребителей в 2011 году составил 99,3% к 2010 году.

В "Производстве, передаче и распределении пара и горячей воды (тепловой энергии)" индекс производства составил 90,6%.

. Объем отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ и услуг собственными силами по полному кругу организаций производителей

В 2011 году отгружено товаров собственного производства, выполнено работ и услуг собственными силами (без НДС и акцизов) по полному кругу организаций промышленного производства (разделы C, D, E) по чистым видам экономической деятельности на сумму 339231,2 млн рублей, что на 27,1% больше объема отгруженной продукции за 2010 год (в действующих ценах).

По виду экономической деятельности "Добыча полезных ископаемых" отгружено продукции на сумму 2344,1 млн рублей - 127,3% к 2010 году (в действующих ценах).

По виду экономической деятельности "Обрабатывающие производства" объем отгруженной продукции составил 304437,4 млн рублей - 129,1% к 2010 году (в действующих ценах).

Увеличилась отгрузка в "Производстве пищевых продуктов, включая напитки, и табака" на 11,4%; в "Текстильном и швейном производстве" - на 11,7%; в "Производстве кожи, изделий из кожи и производстве обуви" - на 13,9%; в "Обработке древесины и производстве изделий из дерева, кроме мебели" - на 6,9%; в "Целлюлозно-бумажном производстве, издательской и полиграфической деятельности" - на 40,1%; в "Химическом производстве" - на 36,1%; в "Производстве резиновых и пластмассовых изделий" - на 27,7%; в "Производстве прочих неметаллических минеральных продуктов" - на 15,0%; в "Металлургическом производстве и производстве готовых металлических изделий" - на 21,3%; в "Производстве машин и оборудования" (без производства оружия и боеприпасов) - на 23,0%; в "Производстве электрооборудования, электронного и оптического оборудования" - на 23,7%; в "Производстве транспортных средств и оборудования" - на 49,8%, в производстве прочих материалов и веществ, не включенных в другие группировки, - на 57,1%.

По виду экономической деятельности "Производство и распределение электроэнергии, газа и воды" объем отгруженной продукции увеличился на 11,6% (в действующих ценах) по отношению к 2010 году и составил 32449,7 млн рублей.

. Развитие агропромышленного комплекса

За 2011 год сельскохозяйственными предприятиями всех категорий получено валовой продукции сельского хозяйства на сумму 32907,4 млн рублей, что составило 116,4% к соответствующему периоду прошлого года.

За 2011 год по сравнению с 2010 годом в сельскохозяйственных организациях производство скота и птицы на убой в живом весе уменьшилось на 12,1 тыс. тонн (на 16,4%). Существенное снижение производства скота и птицы на убой в живом весе допустили хозяйства муниципальных районов: Воловского (на 83,9%), Ленинского (на 69,1%), Чернского (на 37,6%), Белевского (на 32,1%), Дубенского (на 31,7%), Богородицкого (на 22,1%). Куркинского (на 25,5%), Каменского (на 14,4%), Ефремовского (на 7,9%), Узловского (на 6,2%), Киреевского (на 3,8%).

Значительное увеличение производства скота и птицы на убой в живом весе отмечено в хозяйствах муниципальных образований г. Донской (на 50,9%), в хозяйствах муниципальных районов: Кимовского (в 4,7 раза), Заокского (в 1,9 раза), Арсеньевского (на 38,4%), Одоевского (на 20,9%), Ясногорского (на 14,3%), Алексинского (на 13,7%), Новомосковского (на 4,3%).

За 2011 год поголовье крупного рогатого скота сократилось на 2,1 тыс. голов (на 2,8%), в том числе коров - на 740 голов (на 2,4%) относительно предшествующего года. Главной причиной сокращения поголовья скота мясных пород остается убыточность производства мяса из-за роста затрат на производство мясной продукции. Поголовье птицы уменьшилось на 856,0 тыс. голов (на 20,3%).

Средний надой молока на одну корову за 2011 год составил 4462 кг (на 0,7% больше) против 4432 кг за 2010 год. Производство молока уменьшилось на 1,1%.

В сельскохозяйственных организациях производство куриных яиц по сравнению с 2010 годом уменьшилось на 31668 тыс. штук (на 6,1%). Средняя яйценоскость одной курицы-несушки составила 314 яиц.

По-прежнему остается сложной проблема неплатежей в сельском хозяйстве. В целом кредиторская задолженность на 1 декабря 2011 года превышала дебиторскую на 927,0 млн рублей или на 42,1% (на 1 января 2011 года превышала на 640,1 млн рублей или на 34,4%). Просроченная кредиторская задолженность по сельскому хозяйству 1 декабря 2011 года превысила просроченную дебиторскую задолженность на 29,0 млн рублей или на 26,7% (на 1 января 2011 года просроченная кредиторская задолженность на 4,6 млн рублей или на 4,4% превышала просроченную дебиторскую задолженность).

. Строительство

За 2011 год объем работ, услуг, выполненных собственными силами организаций по виду деятельности "Строительство" на территории Тульской области (по полному кругу организаций), составил 17048,1 млн рублей, что на 33,8% меньше, чем за 2010 год. В том числе по кругу крупных и средних организаций объем работ и услуг составил 6972,3 млн рублей (58,6% к уровню 2010 года).

Снижение объемов произошло в связи с завершением крупных инвестиционных проектов: объекты Новомосковского промышленного кластера (мостовой переход через р. Любовка, автодорога Тула-Новомосковск, автомобильная развязка по ул. Мира в г. Новомосковске, линия по производству перфорированных акустических плит на предприятии "Кнауф гипс Новомосковск"), Алексинский мост, кирпичный завод "Браер" в Ленинском районе, а также завершением строительства федеральных дорог, основный пик работ по которым пришелся на 2009-2010 годы.

Хозяйственным способом в 2011 году было выполнено строительно-монтажных работ на сумму 43,7 млн рублей (91,5% к уровню 2010 года).

За 2011 год на территории области введено 260,6 тыс. кв. метров общей площади - 66,0% к уровню 2010 года. В том числе за счет индивидуального строительства - 170,2 тыс. кв. метров общей площади.

. Потребительский рынок

Оборот розничной торговли за 2011 год по сравнению с соответствующим периодом прошлого года увеличился в товарной массе на 4,9% и составил 171442,0 млн рублей.

В расчете на душу населения продано товаров на 110586,0 рублей против 98241,0 рублей в 2010 году.

Оборот розничной торговли на 93,1% формировался торгующими организациями и индивидуальными предпринимателями, через которые реализовано потребительских товаров на сумму 159556,3 млн рублей, что в сопоставимых ценах на 5,8% больше, чем в 2010 году. Крупными и средними предприятиями розничной торговли реализовано товаров на сумму 60495,6 млн рублей - 110,4% к аналогичному периоду прошлого года (в сопоставимых ценах). Их доля в общем объеме товарооборота составила 35,3%. Объем продаж на вещевых, смешанных и продовольственных рынках в сопоставимых ценах уменьшился на 5,6%, его доля в обороте розничной торговли составила 6,9%. В настоящее время в Тульской области действуют 36 рынков.

Потребительский рынок Тульской области в части обеспечения населения товарами народного потребления и продуктами питания оставался стабильным. Товарная насыщенность носила устойчивый характер и соответствовала платежеспособному спросу населения. Обеспеченность товарными запасами в торговле в 2011 году составляла 24 дня.

Жителям области реализовано пищевых продуктов, включая напитки, и табачных изделий на 83693,9 млн рублей (в товарной массе - 103,9% к 2010 году), непродовольственных - на 87748,1 млн рублей (105,9%). В структуре оборота розничной торговли удельный вес продовольственных и непродовольственных товаров составил соответственно 48,8% и 51,2% против 48,9% и 51,1% в 2010 году.

Объем платных услуг, оказанных населению области в 2011 году, составил 45362,7 млн рублей, что на 4,4% выше соответствующего периода прошлого года. В расчете на душу населения реализовано услуг на 29261,0 рублей или 113,9% к уровню соответствующего периода прошлого года.

Доля услуг бытового характера в структуре платных услуг составила 9,3% против 9,7% в 2010 году. В суммарном выражении объем услуг бытового характера составил 4189,6 млн рублей, что в сопоставимых ценах на 0,2% выше, чем за 2010 год. В структуре объема бытовых услуг 56,0% приходилось на долю следующих видов услуг: по техническому обслуживанию и ремонту транспортных средств, машин и оборудования; по ремонту и строительству жилья и других построек; по ремонту и пошиву швейных, меховых, кожаных и трикотажных изделий.

Рост физического объема платных услуг к 2010 году связан с увеличением спроса на такие виды услуг, как, санаторно-оздоровительные услуги (129,6%), услуги связи (116,6%), медицинские услуги (106,2%), коммунальные услуги (103,8%), услуги гостиниц и аналогичных мест размещения (101,5%).

. Внешнеторговая деятельность

По предварительным данным Тульской таможни стоимостной объем внешнеторгового оборота Тульской области (без учета экспорта-импорта Республики Беларусь) со всеми странами в январе-декабре 2011 года составил 4032694,82 тыс. долларов США и увеличился на 44,5% по сравнению с январем-декабрем 2010 года.

Сальдо внешнеторгового баланса составило 2798698,46 тыс. долларов США. Экспорт в 5,5 раза превысил импорт.

Тульскими товаропроизводителями поставлено на экспорт продукции на сумму 3415696,64 тыс. долларов США. Это на 49,5% больше, чем в январе-декабре 2010 года.

Импорт товаров в Тульскую область в январе-декабре 2011 года составил 616998,18 тыс. долларов США, что на 22,1% больше, чем в январе-декабре 2010 года.

Внешнеторговый оборот со странами СНГ в январе-декабре 2011 года (без учета экспорта-импорта Республики Беларусь) составил 386466,1 тыс. долларов США, что на 22,3% больше, чем за аналогичный период 2010 года.

В январе-декабре 2011 года в страны СНГ экспортировано товаров на сумму 229334,86 тыс. долларов США, что на 14% больше, чем в январе-декабре 2010 года. В январе-декабре 2011 года импорт товаров увеличился на 36,7% и составил 157131,24 тыс. долларов США.

Внешнеторговый оборот товарами со странами вне СНГ в январе-декабре 2011 года составил 3646228,72 тыс. долларов США, что на 47,4% больше, чем в январе-декабре 2010 года. Экспорт товаров в эти страны за отчетный период увеличился на 52,9% и составил 3186361,78 тыс. долларов США. В январе-декабре 2011 года импортировано товаров на сумму 459866,94 тыс. долларов США, что на 17,9% больше, чем в январе-декабре предыдущего года.

. Цены

Индекс потребительских цен на товары и услуги в 2011 году (декабрь 2011 года к декабрю 2010 года) составил 105,6%, в том числе на продовольственные товары - 101,4%, непродовольственные товары - 108,0%, услуги - 110,4% (в 2010 году - 110,1%, 113,6%, 106,9%, 108,2% соответственно).

В декабре 2011 года потребительские цены на все товары и платные услуги увеличились на 0,9% по отношению к ноябрю 2011 года, в том числе на товары - на 1,1%, на платные услуги - на 0,4%.

Цены на продовольственные товары (включая алкогольные напитки) в декабре 2011 года по сравнению с предыдущим месяцем выросли на 1,4%.

В декабре отчетного года зафиксирован существенный рост на большинство видов плодоовощной продукции: бананы стали дороже на 12,4%, виноград - на 10,8%, капуста белокочанная - на 7,0%, морковь - на 6,1%, свекла - на 2,5%. В то же время цены на чеснок снизились на 15,2%, на яблоки - на 1,6%.

В группе рыбопродуктов на 10,4% подорожала сельдь соленая, на 6,9% - рыба мороженая.

Из наблюдаемых видов мяса и мясопродуктов цены на говядину стали выше на 5,4%, свинину - на 1,7%, кур - на 1,0%, отдельные виды колбасных изделий - на 1,1-3,6%.

Среди остальных наблюдаемых продовольственных товаров на 6,4% выросли цены на яйца куриные, на 3,6% - на шоколад, на 3,4% - на майонез, на 2,5% - на чай, на 1,7% - на масло сливочное.

Подешевели крупы гречневая, овсяная и перловая, мед.

Цены на непродовольственные товары в декабре 2011 года по сравнению с предыдущим месяцем выросли на 0,7%.

Среди наблюдаемых непродовольственных товаров более всего выросли цены на белье для новорожденных и детей ясельного возраста - на 8,0%, набивной ситец и хлопчатобумажные бельевые ткани - на 6,0% и 7,9% соответственно, отечественные сигареты без фильтра - на 6,9%, шины для легковых автомобилей - на 4,8%.

Подорожали на 1,5 - 3,2% отдельные виды одежды и обуви, меховых и трикотажных изделий, моющих и чистящих средств, строительных материалов. Вместе с тем, стали дешевле декоративные ткани для изготовления штор, демисезонные куртки для детей школьного возраста, блузки для девочек, кроссовые туфли для взрослых с верхом из натуральной кожи.

Автомобильный бензин марки А-76 (АИ-80) подорожал на 0,9%, дизельное топливо подорожало на 1,6%. Цены на бензин марки АИ-95 и выше остались без изменений. Автомобильный бензин марки АИ-92 (АИ-93) подешевел на 0,6%.

Цены и тарифы на платные услуги населению в декабре 2011 года увеличились на 0,4% по отношению к ноябрю 2011 года.

В декабре 2011 года отмечался существенный рост тарифов на услуги пассажирского транспорта, в основном, в результате увеличения стоимости проезда в поездах дальнего следования (на 7,7%).

В группе бытовых услуг выросли цены за шиномонтаж колес легковых автомобилей - на 5,7%, за пошив женского платья - на 3,4%.

Среди наблюдаемых медицинских услуг подорожали: лечебный массаж - на 5,9%, стоматологические услуги - на 3,4 - 5,4%.

Из туристических услуг подорожали автобусные экскурсии по городу - на 4,2%, экскурсионные поездки в Финляндию и по городам Европы - на 2,2% и 1,8% соответственно.

Подешевели услуги профессионального обучения на 3,6%.

Стоимость минимального набора из 33-х продуктов питания, входящих в потребительскую корзину по Тульской области, в декабре 2011 года составила 2251,76 рубля в расчете на месяц и по сравнению с ноябрем 2011 года повысилась на 1,5%, по сравнению с декабрем 2010 года снизилась на 12,1%.

По данным выборочного обследования, средняя стоимость одного квадратного метра общей площади квартир по Тульской области в IV квартале 2011 года на первичном рынке жилья (с учетом квартир без отделки) составила 42152 рубля, на вторичном - 38380 рублей (в IV квартале 2010 года - 41216 рублей и 40116 рублей соответственно).

В декабре 2011 года:

цены производителей промышленной продукции снизились на 0,2% по отношению к предыдущему месяцу, к декабрю 2010 года выросли на 10,7%;

цены на строительную продукцию выросли на 0,4% по отношению к предыдущему месяцу, к декабрю 2010 года - на 6,1%;

цены производителей сельскохозяйственной продукции снизились на 0,4% по отношению к предыдущему месяцу, к декабрю 2010 года - на 6,5%;

тарифы на грузовые перевозки автомобильным транспортом не изменились по отношению к ноябрю 2011 года и к декабрю 2010 года.

. Финансовые результаты деятельности крупных и средних организаций региона

Сальдированный финансовый результат (прибыль минус убыток) работы крупных и средних организаций области (без банков, страховых и бюджетных организаций, а также организаций, занимающихся растениеводством и животноводством) за январь-ноябрь 2011 года в действующих ценах составил 24587,56 млн рублей. Относительно сальдированного финансового результата, полученного в январе-ноябре 2010 года, темп роста составил 144,8%. В ноябре 2011 года финансовый результат составил 3635,76 млн рублей, в октябре - 6295,49 млн рублей, в январе-ноябре 2010 года - 16983,66 млн рублей.

Отрицательную величину сальдированного финансового результата, указывающую на убыточность деятельности в январе-ноябре 2011 года, показали организации, относящиеся к таким видам экономической деятельности, как добыча полезных ископаемых (убытки - 52,88 млн рублей, относительно января-ноября 2010 года убыток уменьшился в 1,88 раза), гостиницы и рестораны (убытки - 1,5 млн рублей, в январе-ноябре 2010 года - прибыль 2,82 млн рублей), деятельность сухопутного транспорта и вспомогательная транспортная деятельность (убытки составили 251,78 млн рублей, в сумме убытки в сравнении с январем-ноябрем 2010 года выросли в 7,4 раза), здравоохранение и предоставление социальных услуг (убытки - 3,6 млн рублей, в январе-ноябре прошлого года - прибыль 4,15 млн рублей), предоставление прочих коммунальных, социальных и персональных услуг (убытки - 26,87 млн рублей, убытки сократились по сравнению с соответствующим периодом 2010 года в 1,8 раза, при этом результатом деятельности общественных объединений является прибыль в сумме 4,63 млн рублей, что в 3,2 раза больше, чем в аналогичном периоде 2010 года, убытки в области деятельности по организации отдыха и развлечений, культуры и спорта составили 5,56 млн рублей, что почти на 30,0% больше, чем в январе-ноябре прошлого года, а убытки в сфере предоставления персональных услуг составили 5,77 млн рублей, при том, что в январе-ноябре 2010 года финансовым результатом была прибыль в размере 1,3 млн рублей).

Среди обрабатывающих производств наибольший отрицательный финансовый результат в январе-ноябре 2011 года показали организации, занятые производством прочих неметаллических минеральных продуктов (в отчетном периоде убытки составили 162,38 млн рублей, в соответствующем периоде 2010 года - прибыль 168,95 млн рублей), в металлургическом производстве (убытки - 110,14 млн рублей, в январе-ноябре 2010 года - прибыль 2055,4 млн рублей), в организациях, занятых обработкой вторичного сырья (убытки - 19,84 млн рублей, за январь-ноябрь 2010 года - прибыль 4,69 млн рублей).

Снижение положительного сальдированного финансового результата в январе-ноябре 2011 года по сравнению с январем-ноябрем 2010 года отмечалось в организациях, относящихся к таким видам экономической деятельности, как оптовая и розничная торговля, ремонт автотранспортных средств, мотоциклов, бытовых изделий и предметов личного пользования (на 14,08 млн рублей или на 0,6%, при этом финансовый результат в сфере розничной торговли, кроме торговли автотранспортными средствами и мотоциклами; ремонта бытовых изделий и предметов личного пользования сократился на 95,0%, что в сумме составляет 181,65 млн рублей), государственное управление и обеспечение военной безопасности; обязательное социальное обеспечение (на 15,26 млн рублей или на 83,0%). Среди обрабатывающих производств снижение положительного сальдированного финансового результата в январе-ноябре 2011 года по сравнению с соответствующим периодом 2010 года было отмечено в организациях, занятых производством пищевых продуктов, включая напитки (на 786,67 млн рублей или на 59,8%), текстильным производством (на 39,44 млн рублей или на 62,8%), производством электрических машин и электрооборудования (на 34,67 млн рублей или на 28,9%), производством изделий медтехники, средств измерений, оптических приборов и аппаратуры, часов (на 74,11 млн рублей или на 39,3%), производством автомобилей, прицепов и полуприцепов (2,71 млн рублей или на 48,9%), производством машин и оборудования (на 248,13 млн рублей или на 24,2%), производством судов, летательных и космических аппаратов и прочих транспортных средств (на 2,08 млн рублей или на 2,3%).

Значительное увеличение положительного сальдированного финансового результата в отчетном периоде 2011 года по отношению к соответствующему периоду предыдущего года произошло в организациях, относящихся к таким видам экономической деятельности, как обрабатывающие производства в целом (на 5431,94 млн рублей или на 50,8%), в том числе: производство кожи, изделий из кожи и производство обуви (на 6,42 млн рублей или в 2,9 раза), издательская и полиграфическая деятельность, тиражирование записанных носителей информации (на 48,61 млн рублей или на 64,6%), химическое производство (на 8841,14 млн рублей или в 2,6 раза), производство готовых металлических изделий (на 14,56 млн рублей или на 30,8%), производство аппаратуры для радио, телевидения и связи (на 34,3 млн рублей или в 2,7 раза), производство мебели и прочей продукции, не включенной в другие группировки (на 22,81 млн рублей или почти в 2,5 раза); кроме того, в организациях по производству и распределению электроэнергии, газа и воды (на 597,06 млн рублей или на 21,0%), в строительных организациях (на 1186,29 млн рублей или в 9,4 раза), в организациях связи (на 277,09 млн рублей или на 38,9%), в организациях, осуществляющих операции с недвижимым имуществом (на 33,38 млн рублей или на 32,3%), в образовательных учреждениях (на 2,3 млн рублей или на 21,7%).

На увеличение сальдированного финансового результата в определенной степени повлияло то, что ряд организаций, имевших в январе-ноябре 2010 года отрицательный финансовый результат, в январе-ноябре 2011 года получили положительный сальдированный финансовый результат своей деятельности. Эти организации относятся к следующим видам экономической деятельности: обработка древесины и производство изделий из дерева и пробки, кроме мебели (январь-ноябрь 2011 года - прибыль 1,83 млн рублей, в соответствующем периоде 2010 года - убытки 74,8 млн рублей), производство целлюлозы, древесной массы, бумаги, картона и изделий из них (отчетный период - прибыль 12,7 млн рублей, аналогичный период прошлого года - убытки 103,18 млн рублей), научные исследования и разработки (январь-ноябрь текущего года - прибыль 219,13 млн рублей, сопоставимый период 2010 года - убытки 1182,4 млн рублей).

В январе-ноябре 2011 года 422 организации из числа крупных и средних, или 67,8% их общего числа, получили прибыль в объеме 30934,39 млн рублей (143,2% к уровню января-ноября 2010 года). В январе-ноябре 2011 года 63,25% от общей суммы прибыли получено организациями, занятыми в обрабатывающих производствах, 12,8% - в организациях, производящих и распределяющих электроэнергию, газ и воду, 7,4% - в организациях оптовой и розничной торговли, ремонта автотранспортных средств, мотоциклов, бытовых изделий и предметов личного пользования, 5,3% - в организациях строительства, 4,6% - в организациях, осуществляющих операции с недвижимым имуществом, аренду и предоставление услуг, 3,3% - в организациях транспорта и связи.

С убытком в отчетном периоде сработали 200 организаций, или 32,2% от общего числа крупных и средних организаций области, сумма убытка составила 6346,83 млн рублей (137,4% к соответствующему периоду прошлого года). Доля убыточных организаций в январе-ноябре 2011 года увеличилась на 3,3 п. п. по сравнению с январем-ноябрем 2010 года.

Наибольшая доля убыточных организаций в отчетном периоде отмечалась в организациях, относящихся к следующим видам деятельности: производство и распределение электроэнергии, газа и воды (54,0%), гостиницы и рестораны (50,0%), деятельность сухопутного транспорта (71,4%), вспомогательная и дополнительная транспортная деятельность (64,3%).

Состояние расчетов организаций области

Дебиторская задолженность крупных и средних организаций области на 1 декабря 2011 года составила 113182,25 млн рублей (99,9% к 1 января 2011 года), из нее просроченная - 5684,91 млн рублей (5,0% всей задолженности, 135,4% к 1 января 2011 года).

Более чем в среднем по области доля просроченной задолженности в общей сумме дебиторской задолженности отмечалась в организациях, относящихся к видам экономической деятельности таким, как: добыча полезных ископаемых (7,7%), производство резиновых и пластмассовых изделий (7,4%), производство прочих неметаллических минеральных продуктов (24,4%), производство и распределение электроэнергии, газа и воды (15,5%), гостиницы и рестораны (34,8%), транспорт и связь (22,1%), образование (10,6%), предоставление прочих коммунальных, социальных и персональных услуг (24,4%).

Из общей дебиторской задолженности задолженность покупателей за товары (работы, услуги) составила 63855,03 млн рублей (56,4%). Доля организаций, имевших просроченную задолженность покупателей, составила 25,9%, в том числе виды экономической деятельности с большей долей таких организаций: производство и распределение электроэнергии, газа и воды (56,0%), строительство (31,3%), государственное управление и обеспечение военной безопасности; обязательное социальное обеспечение (33,3%), добыча полезных ископаемых (30,0%).

Кредиторская задолженность крупных и средних организаций области на 1 декабря 2011 года составила 130614,64 млн рублей (97,8% к значению на 1 января 2011 года), из нее просроченная - 5067,75 млн рублей (3,9% всей задолженности, 99,1% к уровню 1 января 2011 года).

Почти по всем видам экономической деятельности было отмечено снижение просроченной кредиторской задолженности по состоянию на 1 декабря 2011 года к уровню предыдущего месяца: добыча полезных ископаемых (98,1%), обрабатывающие производства (92,0%), производство и распределение электроэнергии, газа и воды (94,1%), строительство (96,5%), оптовая и розничная торговля, ремонт автотранспортных средств, мотоциклов, бытовых изделий и предметов личного пользования (87,0%), транспорт и связь (87,1%), предоставление прочих коммунальных, социальных и персональных услуг (89,0%). По таким видам экономической деятельности, как государственное управление и обеспечение военной безопасности; обязательное социальное обеспечение, здравоохранение и предоставление социальных услуг по состоянию на 1 декабря 2011 года просроченная кредиторская задолженность отсутствует.

В структуре кредиторской задолженности на долю задолженности поставщикам за товары (работы, услуги) приходилось 49,1% всей задолженности, что в сумме составляет 64112,06 млн рублей, на долю задолженности в бюджет - 3,3% всей задолженности, или 4337,53 млн рублей.

Наибольшую долю задолженности в бюджет имели организации таких видов экономической деятельности, как обрабатывающие производства (54,8% всей задолженности в бюджет), производство и распределение электроэнергии, газа и воды (16,0%), операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг (6,8%), оптовая и розничная торговля, ремонт автотранспортных средств, мотоциклов, бытовых изделий и предметов личного пользования (6,3%).

В общей сумме задолженности в бюджет крупных и средних организаций обрабатывающих производств наибольшая сумма задолженности в бюджет приходится на долю организаций, занятых производством пищевых продуктов, включая напитки - 629,62 млн рублей или 26,5%, в химическом производстве - 481,55 млн рублей или 20,3%, производством машин и оборудования - 403,87 млн рублей или 17,0%, в производстве прочих неметаллических минеральных продуктов - 318,28 млн рублей или 13,4%.

Задолженность по полученным кредитам и займам на 1 декабря 2011 года составила 133123,35 млн рублей (118,5% к 1 января 2011 года), в том числе просроченная - 653,56 млн рублей (155,5% к 1 января 2011 года, 0,5% общей суммы задолженности по кредитам и займам). Наибольшая просроченная задолженность по кредитам и займам допущена: организациями, занятыми обрабатывающими производствами (69,9% в общей сумме просроченной задолженности по полученным кредитам и займам), организациями, занятыми производством и распределением электроэнергии, газа и воды (27,7%).

. Социальная сфера

Уровень жизни населения

В 2011 году номинальные денежные доходы населения области сложились в объеме 313876,5 млн рублей и по сравнению с 2010 годом увеличились на 9,3%.

Реальные располагаемые денежные доходы населения (доходы за вычетом обязательных платежей с учетом изменения потребительских цен на товары и услуги) в 2011 году по отношению к 2010 году увеличились на 0,5% (в декабре 2011 года по отношению к декабрю 2010 года увеличились на 2,5%, по отношению к ноябрю 2011 года - на 29,8%).

В расчете на душу населения в 2011 году приходилось 16872,0 рубля денежных доходов (в месяц), что на 9,9% больше, чем в 2010 году.

Соотношение среднедушевого дохода и величины прожиточного минимума составило 294,1% против 295,3% в 2010 году.

По сравнению с 2010 годом потребительские расходы увеличились на 13,5%. Среднедушевые потребительские расходы населения (в месяц) увеличились на 14,0% и составили 11957,5 рубля.

Соотношение среднедушевых потребительских расходов и величины прожиточного минимума составило 208,4%, в 2010 году - 201,7%.

В структуре использования денежных доходов населения области произошли изменения. По сравнению с соответствующим периодом прошлого года повысилась на 2,5 п. п. доля потребительских расходов (с учетом платежей за товары (работы, услуги) с использованием банковских карт за рубежом) и составила 70,8%. На оплату обязательных платежей и разнообразных взносов жители области израсходовали 25100,7 млн рублей, что на 11,5% больше, чем в 2010 году. Их доля увеличилась на 0,2 п. п. к уровню 2010 года. За 2011 год на рублевые счета Сбербанка и других банков привлечено денежных средств населения на 36,0% меньше, чем в 2010 году. Доля накопления сбережений во вкладах и ценных бумагах уменьшилась на 2,4 п. п. относительно уровня прошлого года и составила 3,4%. Доля расходов на приобретение иностранной валюты повысилась на 0,7 п. п., на покупку недвижимости - на 0,7 п. п.

Денежные расходы и сбережения населения в 2011 году достигли 284783,2 млн рублей, увеличившись при этом на 9,3% к значению 2010 года. Денежные доходы превысили денежные расходы населения на 29093,3 млн рублей. Доля их превышения в общем объеме денежных доходов составила 9,3%.

Номинальная начисленная среднемесячная заработная плата работников по полному кругу организаций за январь-ноябрь 2011 года составила 16864,3 рубля и увеличилась на 9,9% относительно аналогичного периода 2010 года, в реальном исчислении она увеличилась на 0,9%.

Сложившаяся за последние годы межотраслевая дифференциация заработной платы практически не изменилась и за анализируемый период. По-прежнему самый высокий размер начисленной заработной платы отмечался в сфере финансовой деятельности - 35510,3 рубля, что в 2,1 раза больше, чем в среднем по области. Выше среднеобластного уровня на 27,1% сложилась среднемесячная заработная плата на предприятиях по производству и распределению электроэнергии, газа и воды; на 25,1% - в сфере государственного управления и обеспечения военной безопасности, обязательного социального обеспечения; на 20,4% - на предприятиях транспорта и связи; на 8,5% - в обрабатывающих производствах; на 4,9% - на предприятиях по добыче полезных ископаемых; на 2,1% - в организациях, занятых операциями с недвижимым имуществом, арендой и предоставлением услуг.

Самая низкая величина оплаты труда в январе-ноябре 2011 года была у работников гостиниц и ресторанов - 10224,3 рубля (на 39,4% ниже, чем в среднем по области), в образовании - 11527,4 рубля (ниже на 31,6%), в организациях по предоставлению прочих коммунальных, социальных и персональных услуг - 11848,8 рубля (ниже на 29,7%), в организациях, занятых сельским хозяйством, охотой и лесным хозяйством - 12393,1 рубля (ниже на 26,5%), в организациях здравоохранения и по предоставлению социальных услуг - 13510,1 рубля (ниже на 19,9%), в организациях оптовой и розничной торговли, по ремонту автотранспортных средств, мотоциклов, бытовых изделий и предметов личного пользования - 13707,0 рубля (ниже на 18,7%), в строительных организациях - 15869,5 рубля (ниже на 5,9%), в организациях занятых рыболовством и рыбоводством - 15846,7 рубля (ниже на 6,0%).

За январь-ноябрь 2011 года фонд начисленной заработной платы всех работников по полному кругу организаций составил 88985,9 млн рублей, что на 8,8% больше значения января-ноября 2010 года.

На 1 января 2012 года 4 организации Тульской области имели просроченную задолженность по заработной плате на сумму 14,1 млн рублей или 33,4% к предыдущему месяцу. Вся задолженность образовалась из-за отсутствия собственных средств организаций.

Численность работников, перед которыми имеется задолженность по заработной плате - 805 человек. Задолженность в расчете на одного работника составляет 17450,0 рублей.

Наиболее крупными должниками по заработной плате являются ФГУП "Алексинский опытно-механический завод" - 9,6 млн рублей, ОАО "ТНИТИ" - 3,4 млн рублей.

Не представили данные в Туластат, но по имеющимся оперативным данным по состоянию на 01.01.2012 года существует задолженность по заработной плате в следующих организациях: ООО "Рассвет" - 36,6 млн рублей, ООО "Тулапассажиртранс" - 27,1 млн рублей, ООО "Племптица" - 8,5 млн рублей, ООО "Коммунальные ресурсы ВН" - 2,0 млн рублей, ООО "ОМЗ "Шелвер" - 2,4 млн рублей, ООО "Тульский сахарорафинадный завод" - 1,4 млн рублей.

Мониторинг состояния задолженности по заработной плате в организациях-должниках осуществляется еженедельно.

Информация о результатах мониторинга ежемесячно направляется Полномочному представителю Президента Российской Федерации в Центральном федеральном округе Говоруну О. М.

Ежемесячно информация о ситуации с выплатой заработной платы направляется главам администраций муниципальных образований Тульской области, а еженедельно - в прокуратуру Тульской области и в Управление МВД России по Тульской области для принятия конкретных мер по стабилизации ситуации в организациях-должниках.

Администрациями муниципальных образований области проводится еженедельный мониторинг состояния задолженности по заработной плате в организациях, в том числе не подлежащих обследованию органами статистики. Информация по результатам мониторинга еженедельно направляется в прокуратуру Тульской области.

В результате в течение декабря 2011 года полностью погашена задолженность по заработной плате в ОАО "Тульский оружейный завод" - 28,1 млн рублей, снижена сумма задолженности по заработной плате в ООО "Жилищное и тепловое хозяйство" (Узловский район) - с 11,0 до 0,3 млн рублей.

Рынок труда

В органах занятости населения Тульской области на 01.01.2012 в качестве ищущих работу зарегистрированы 11,6 тыс. человек, из них безработных - 11,0 тыс. человек (на 01.12.2011 - 10,0 тыс. человек).

Уровень регистрируемой безработицы по области повысился по сравнению с ноябрем 2011 года и на 1 января 2012 года составил 1,38% от численности экономически активного населения.

Наименьший уровень безработицы на 01.01.2012 зарегистрирован: в г. Туле - 0,74%, г. Ясногорске - 1,05%, и г. Донском - 1,17%. Самый высокий уровень безработицы отмечен в Каменском районе - 6,47%.

В соседних областях уровень регистрируемой безработицы на 1 декабря 2011 года характеризовался следующими показателями: Московская область - 0,7%, Рязанская - 1,2 %, Липецкая - 0,7 %, Орловская - 1,3%, Калужская - 0,8 % при среднероссийском уровне - 1,6%.

По состоянию на 1 января 2012 года в области имелось 9171 вакансия, что на 14,1% меньше по сравнению с вакансиями на 1 декабря 2011 года.

Коэффициент напряженности (количество незанятых на одну вакансию) на рынке труда области на 01.01.2012 повысился по сравнению с предыдущим месяцем и составил 1,3 человека на вакантное место. В разрезе городов и районов области коэффициент напряженности дифференцируется от 0,6 в городе Новомосковске до 18,1 в Каменском районе.

Службой занятости населения области за декабрь 2011 года трудоустроены 1445 человек. Направлены на профобучение 33 человека. Принимали участие в общественных работах 266 человек.

. Демографическая ситуация

Демографическая ситуация в январе-ноябре 2011 года в Тульской области оставалась напряженной. Отмечалась высокая естественная убыль населения, связанная со значительным превышением смертности над рождаемостью. Однако наметилась тенденция на снижение естественной убыли населения области. В январе-ноябре 2011 года естественная убыль населения области составила - 11747 человек, что на 2423 человека меньше, чем в январе-ноябре 2010 года.

Всего в январе-ноябре 2011 года зарегистрировано 13392 родившихся, что меньше уровня января-ноября 2010 года на 135 человек (1,0%). Число умерших в январе-ноябре 2011 года снизилось на 2558 человек (на 9,2%) в сравнении с январем-ноябрем 2010 года и составило 25139 человек. Число умерших в январе-ноябре 2011 года превысило число родившихся в 1,9 раза, в январе-ноябре 2010 года - в 2,0 раза.

Число детей, умерших в возрасте до 1 года, за январь-ноябрь 2011 года составило 72 человека, что ниже данных аналогичного периода прошлого года на 24 человека.

В январе-ноябре 2011 года общий объем миграции (сумма прибытий и выбытий зарегистрированных по месту жительства) увеличился по сравнению с соответствующим периодом 2010 года на 8585 человек и составил 39594 человека, что на 27,7% больше.

В результате миграции населения в январе-ноябре 2011 года на территорию Тульской области прибыли 34372 человека, выбыли 28468 человек. Общее число переселенцев с учетом внутрирегионального обмена составило: прибывшие - 18380 человек, выбывшие - 12476 человек. Миграционный прирост населения в январе-ноябре 2011 года по области составил 5904 человека, в январе-ноябре 2010 года он составлял (по месту жительства) 2505 человек.

Положительное миграционное сальдо объясняется включением с начала 2011 года в общую систему обработки данных по миграции населения лиц, находящихся временно на территории Тульской области и зарегистрированных по месту пребывания сроком 9 месяцев и более. Анализ миграции населения произведен по данным о мигрантах, зарегистрированных (снявшихся с регистрационного учета) по месту жительства.

. Бюджетная система Тульской области

Консолидированный бюджет области за январь-декабрь 2011 года по доходам исполнен в сумме 49734,66 млн рублей (100,6% к уточненному плану года, 103,1% к уровню января-декабря 2010 года), в том числе собственные доходы - 38435,34 млн рублей (100,8% к уточненному плану года, 77,3% общей суммы доходов, 112,6% к уровню января-декабря 2010 года). Наибольшая доля (83,3%) собственных доходов бюджета сформирована за счет поступлений 4-х налогов: налога на прибыль организаций (21,4%), налога на доходы физических лиц (35,9%), акцизов (18,3%), налог на имущество организаций (7,7%).

Поступления собственных доходов в консолидированный бюджет области по сравнению с соответствующим периодом 2010 года увеличились на 12,6%, при этом поступления налога на прибыль организаций выросли на 29,0%, налога на доходы физических лиц - на 9,4%, акцизов - на 4,7% и налога на имущество организаций - на 1,2%.

Расходы консолидированного бюджета области за январь-декабрь 2011 года исполнены в сумме 46973,73 млн рублей (88,9% к уточненному плану года, 90,9% к уровню января-декабря 2010 года). На инвестиционные расходы (увеличение стоимости основных фондов) направлено 2951,3 млн. рублей (34,8% к соответствующему периоду 2010 года). Из них в жилищно-коммунальное хозяйство направлено 862,6 млн рублей (28,5% к уровню января-декабря 2010 года); на здравоохранение - 801,4 млн рублей (172,1%), образование - 567,1 млн рублей (169,5%), социальную политику - 95,4 млн рублей (57,0%); на культуру, кинематографию - 42,8 млн рублей (120,6%).

Бюджетная обеспеченность (собственные доходы в расходах консолидированного бюджета) составила 81,8%.

Бюджет Тульской области за январь-декабрь 2011 года по доходам исполнен в сумме 38901,78 млн рублей (101,5% к утвержденному плану года, 105,1% к уровню января-декабря 2010 года); по расходам - в сумме 36196,12 млн рублей (88,6% к утвержденному плану года, 88,4% к уровню января-декабря 2010 года), в том числе: 7566,46 млн рублей направлено на образование (20,9% всех расходов, в 2,8 раза больше, чем в январе-декабре 2010 года); 6630,27 млн рублей - на здравоохранение, физкультуру и спорт (18,3% всех расходов, в 2,5 раза больше, чем в январе-декабре 2010 года); 8828,2 млн рублей - на социальную политику (24,4% всех расходов, 102,5% к январю-декабрю 2010 года), 3376,94 - на межбюджетные трансферты (9,3% всех расходов, 22,9% к январю-декабрю 2010 года) .

3.4 Анализ рынка недвижимости региона

Рынок недвижимости можно разделить на следующие составляющие: жилая недвижимость, коммерческая (магазины, офисы, складские помещения), специализированная (промышленная недвижимость, сооружения и т.д.), объекты социального назначения. По разным сегментам рынка разное соотношение спроса и предложения.

Анализ показал, что наибольшим спросом пользуются магазины и торговые площади, а также жилая недвижимость. Спрос и цена на них зависит от местоположения, типа и состояния, для магазинов и торговых площадей - показатель "проходимости" (плотности населения, проходящего в окрестностях торговой точки и способного сделать покупку в магазине в единицу времени).

Рынок недвижимости в России в настоящее время находится на завершающей стадии первого этапа своего развития, когда недвижимость приобретается в основном для удовлетворения собственных потребностей (жилье, офисы для собственных нужд и т.д.), а также выгодной ее перепродажи, и переходе ко второму этапу, когда недвижимость рассматривается как объект вложения капитала для получения постоянного дохода (например, от сдачи объектов недвижимости в аренду).

По функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на три основные составляющие:

рынок жилья;

рынок нежилой недвижимости;

рынок земельных участков.

Каждый из указанных сегментов рынка недвижимости развивается самостоятельно, поскольку опирается на собственную законодательную и нормативную базу.

Следует отметить, что российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной рыночной экономики и характеризуется неравномерным развитием отдельных сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц.

Наиболее развитым и наиболее объемным в настоящее время является рынок жилья, поскольку в начале 90-х гг. бесплатная приватизация жилого фонда за короткий срок создала широкую прослойку собственников квартир и комнат.

Рынок нежилых помещений менее развит, по сравнению с рынком жилья, количество проводимых операций невелико, сделки аренды преобладают над сделками купли-продажи. Следует отметить, что рынок нежилых помещений в России имеет большие перспективы дальнейшего развития, особенно в крупных городах. Приобретение нежилой недвижимости в собственность в существующих условиях под силу только крупным предпринимательским структурам, именно поэтому сделки аренды на рынке нежилой недвижимости являются преобладающими.

Рынок земельных участков занимает особое место в структуре рынка недвижимости. Фактически он только начинает создаваться. Становление земельного рынка, формирование рыночных цен на земельные участки происходит крайне медленными темпами, что объясняется пробелом в законодательной базе и существующим на сегодняшний момент несовершенным механизмом регулирования земельных отношений. Хотя кадастровая оценка земель городских поселений на данный момент в Тульской области произведена.

Рынок нежилой недвижимости

В условиях нестабильности экономической ситуации, коммерческая недвижимость большей степени попадает под удар, чем жилье. Сокращение бизнеса уже привело к увеличению свободных площадей в офисных и торговых помещениях всех классов, и этот процесс в ближайшее время будет продолжаться. Однако снижение арендных ставок скорее всего окажется меньше, чем снижение цен купли-продажи нежилых помещений.

Продажи объектов коммерческой недвижимости в условиях кризиса осложнены по нескольким причинам:

Во-первых, нежилые помещения часто явно переоценены и продавцы в большинстве случаев просто не желают продавать объекты по более низким ценам без явной необходимости.

Во-вторых, большинство застройщиков и собственников зданий по-прежнему пытаются оперировать только большими площадями, рассчитывая на крупные компании. Но в условиях кризиса подобные предложения не находят нужного спроса.

По мнению аналитического центра www.irn.ru <#"justify">РайонПлощадь помещений, кв. мАрендная ставка, руб. /1 кв. м. в мес. Агентство недвижимостиг. Тула, Центральный пер. 460800АН "Твинсервис" тел.25-55-88 www.twinservice.ruг. Тула, пр. Ленина/ул.Л. Толстого1811200АН "Твинсервис" тел.25-55-88 www.twinservice.ruг. Тула, Красноармейский пр. /ул. Халтурина486,51000АН "Твинсервис" тел.25-55-88 www.twinservice.ruг. Тула, пр. Ленина, 3150800АН "Юлия-Недвижимость" тел.30-50-95 www.ulia-n.ruг. Тула, ул. Оборонная/Колетвинова68750АН "Твинсервис" тел.25-55-88 www.twinservice.ruг. Тула, ул. Металлистов75600АН "Твинсервис" тел.25-55-88 www.twinservice.ruг. Тула, Центральный пер. 228700АН "Юлия-Недвижимость" тел.30-50-95 www.ulia-n.ruг. Тула, ул. Колетвинова, 240800АН "Ваш Дом" тел.730-777 www.vashdom-tula.ruг. Тула, ул. Фрунзе, 6551400АН "Ваш Дом" тел.730-777 www.vashdom-tula.ruг. Тула, ул. Жаворонкова, 12501250АН "Ваш Дом" тел.730-777 www.vashdom-tula.ruг. Тула, пр. Ленина, 142002000АН "Ваш Дом" тел.730-777 www.vashdom-tula.ruг. Тула, Красноармейский пр., 341701700АН "Ваш Дом" тел.730-777 www.vashdom-tula.ruг. Тула, ул. Вяземская, 18400500АН "Ваш Дом" тел.730-777 www.vashdom-tula.ruг. Тула, ул. Арсенальная, 2045550АН "Ваш Дом" тел.730-777 www.vashdom-tula.ruг. Тула, ул. Мезенцева, 2963400АН "Ваш Дом" тел.730-777 www.vashdom-tula.ru

Цена продажи (предложения) торговых площадей колеблется в среднем от 40 000 до 80 000 руб. и более за кв. м. Так же, как и в случае аренды, стоимость 1 кв. м. тем выше, чем ближе объект расположен к центру.

Стоимость торговых площадей расположенных в поселках города Тулы (Скуратово, Мясново, Менделеевский, Косая Гора, Горелки, Хомяково) колеблется в пределах от 25 000 руб. за кв. метр.

Диапазон цен в области также широк, как и в г. Туле. Встречаются как предложения с низкими ценами, так и достаточно высокими в зависимости от расположения объекта и его характеристик. Но в общем случае цены продажи 1 кв. м. торговых площадей в области составляет от 20 000 руб. до 70 000 руб.

Таблица 2 - Продажа торговых помещений на февраль 2012 года

РайонПлощадь помещений, кв. мЦена объектаАгентство недвижимостиг. Тула, ул. Староникитская38065790АН "Юлия-Недвижимость" тел.30-50-95 www.ulia-n.ruг. Тула, ул. Староникитская, 37140460000АН "Твинсервис" тел.25-55-88 www.twinservice.ruг. Тула, Черниковский пер., 41748,674350АН "Юлия-Недвижимость" тел.30-50-95 www.ulia-n.ruг. Тула, ул. Демонстрации, 2252050000АН "Юлия-Недвижимость" тел.30-50-95 www.ulia-n.ruг. Тула, ул.Ф. Энгельса, 53120040000АН "Департамент недвижимости" тел.30-43-64 www.depn.ruг. Тула, ул. Демонстрации (центр) 10869440АН "Юлия-Недвижимость" тел.30-50-95 www.ulia-n.ruг. Тула, ул. Демонстрации, 2738260000АН "Юлия-Недвижимость" тел.30-50-95 www.ulia-n.ruг. Тула, ул. Первомайская, 444556250АН "Ваш Дом" тел.730-777 www.vashdom-tula.ruг. Тула, ул. Ясногорская, 1610040000АН "Ваш Дом" тел.730-777 www.vashdom-tula.ruг. Тула, ул. Металлургов, 923170970АН "Ваш Дом" тел.730-777 www.vashdom-tula.ruг. Тула, ул. Оборонная, 6100075000АН "Ваш Дом" тел.730-777 www.vashdom-tula.ruг. Тула, ул. Ложевая, 1297382190АН "Ваш Дом" тел.730-777 www.vashdom-tula.ru

Офисные помещения

На рынке офисов в настоящее время сформировалось три основных сектора:

Первый сектор - престижные офисы, с удобным месторасположением, удобной парковкой, высоким уровнем отделки. Арендная ставка в таких помещениях очень высокая.

Второй сектор - офисы, находящиеся в хорошо оборудованных и отделанных помещениях, иногда такие офисы помещаются в расселенных квартирах.

Третий сектор составляют помещения в зданиях муниципального и ведомственного нежилого фонда, государственных предприятий. Как правило, это помещения без отделки и ремонта, а также сопутствующих услуг. Спрос на офисные помещения формируется, исходя из местоположения, площади объекта, наличия ремонта, телефона, удобных подъездных путей и т.д.

Соответственно наибольшим спросом пользуются офисные помещения, хорошо отделанные, расположенные в центре, площадью от 50 до 100 кв. м.

Офисная недвижимость Тулы едва преодолела начальный этап своего развития. Преодоление стадии становления происходит медленными темпами. Большинство офисных площадей представлены объектами низкого качества - это здания бывших НИИ, заводов и административных корпусов. Крупные предприятия и банки самостоятельно занимаются созданием офисов для собственных нужд. Специализированные офисные центры строятся медленно и не удовлетворяют возникающего спроса. Наиболее современные комплексы - это комплекс "Галакс", а также офисные центры, расположенные на улице Каминского и Красноармейском проспекте. Ставка арендной платы за аренду офиса в г. Туле колеблется от 400 до 1 500 руб. за кв. м. в месяц. Одним из ключевых ценообразующих факторов является наличие отдельного входа и выгодное местоположение относительно центральных улиц, фасада здания и т.п.

Таблица 3 - Аренда офисных помещений в г. Туле в феврале 2012 года

РайонПлощадь помещений, кв. мЦена, руб. /кв. м. Агентство недвижимостиУл. Советская, ТЦ Утюг220650АН "ТвинСервис" www.twinservice.ruУл.9 Мая21600АН "ТвинСервис" www.twinservice.ruУл. Михеева70500АН "ТвинСервис" www.twinservice.ruУл.Ф. Энгельса246,5550АН "ТвинСервис" www.twinservice.ruУл. Демонстрации, 3410700АН "ТвинСервис" www.twinservice.ruПр. Ленина, 31761000АН "ТвинСервис" www.twinservice.ruУл. Рязанская100700АН "Юлия - Недвижимость", www.ulia-n.ruУл. Циолковского48520АН "Юлия - Недвижимость", www.ulia-n.ruУл. Мезенцева26400АН "Юлия - Недвижимость", www.ulia-n.ruУл. Арсенальная, 2045550АН "Ваш дом" www.vashdom-tula.ruУл. Болдина/Макаренко75500АН "Ваш дом" www.vashdom-tula.ruПр. Ленина/ул. Каминского115609АН "Ваш дом" www.vashdom-tula.ruОктябрьская, 20500600АН "Ваш дом" www.vashdom-tula.ru

Цена продажи (предложения) офисных помещений колеблется от 30 000 до 70 000 руб. за кв. м. и выше.

Стоимость офисных помещений и зданий АБК расположенных в поселках города Тулы (Скуратово, Менделеевский, Косая Гора, Горелки, Хомяково) колеблется в пределах от 15 000 до 40 000 руб. за кв. метр.

Следует отметить, что достаточно часто встречаются предложения аренды помещений для разного назначения, например офис или магазин, по одной арендной ставке. В основном это характерно для помещений, арендуемых в крупных центрах бизнеса и торговли (пр. Ленина д.77, Красноармейский пр. д.7, Красноармейский пр. д.25 и т.д.), а также для квартир на первых этажах жилых домов, выведенных из состава жилого фонда и т.п.

Таблица 4 - Продажа офисных помещений в г. Туле в феврале 2012 года

РайонПлощадь помещений, кв. мЦена, руб. /кв. мАгентство недвижимостиУл. Болдина/Макаренко7552 000АН "Ваш дом" www.vashdom-tula.ruУл. Демонстрации, 2252055 000АН "Ваш дом" www.vashdom-tula.ruУл. Оружейная, 343648 611АН "Ваш дом" www.vashdom-tula.ruУл. Тургеневская, 109023 333АН "Ваш дом" www.vashdom-tula.ruУл. Оборонная, 6100075 000АН "Ваш дом" www.vashdom-tula.ruУл. Демонстрации, 1497487 838АН "Юлия - Недвижимость", www.ulia-n.ruУл. Металлургов356,356 132АН "Юлия - Недвижимость", www.ulia-n.ruУл. Степанова, 3343,4100 000АН "Юлия - Недвижимость", www.ulia-n.ruУл. Демонстрации, 2738260 000АН "Юлия - Недвижимость", www.ulia-n.ruУл. Гоголевская, 586774 627АН "Мегаполис", www.megapolis-tula.ruУл. Смидович, 12б110,330 000АН "Мегаполис", www.megapolis-tula.ruУл. Кирова11839 000АН "ТвинСервис" www.twinservice.ruУл. Маргелова12033 000АН "ТвинСервис" www.twinservice.ru

Складские и производственные помещения

Спрос на складские и производственные помещения сформирован, главным образом, торговыми предприятиями. В большинстве случаев, более предпочтительным видом сделки является аренда, менее - купля-продажа.

Ставки арендной платы на рынке складских помещений дифференцируются в зависимости от степени автоматизации склада, наличия специального оборудования, месторасположения склада, удаленности от транспортных узлов.

В настоящее время более выгодно арендовать склады и производственные помещения в удалённых от центра районах города, т.к. арендная ставка, включая транспортные расходы, оказывается ниже, чем стоимость аренды в центре.

Цена аренды 1 кв. м. складских помещений колеблется от 100 до 600 руб. за кв. м. в месяц. Цена продажи складских помещений - от 8 000 до 50 000 руб. за кв. м. Нижний диапазон цены характерен для помещений, расположенных на окраинах Тулы.

Таблица 5 - Аренда производственно-складских помещений в г. Туле в феврале 2012 года

РайонПлощадь помещений, кв. мЦена, руб. /кв. м. Агентство недвижимостиУл. Криволученская177,8250АН "Твинсервис" www.twinservice.ruУл. Скуратовская2332100АН "Твинсервис" www.twinservice.ruУл. Щегловская засека860280АН "Твинсервис" www.twinservice.ruНовомосковское шоссе1300150АН "Твинсервис" www.twinservice.ruПр. Ленина49,5500АН "Твинсервис" www.twinservice.ruУл.Н. Островского2200150АН "Арго" www.argo.ruУл. Чмутова330115АН "Арго" www.argo.ruХанинский проезд720625АН "Арго" www.argo.ruОдоевское шоссе137110АН "Арго" www.argo.ru

Таблица 6 - Продажа производственно-складских помещений в г. Туле в феврале 2012 года

РайонПлощадь помещений, кв. мЦена, руб. /кв. мАгентство недвижимостиУл. Тимирязева82,514550АН "Твинсервис" www.twinservice.ruУл. Железнодорожная1770,414690АН "Твинсервис" www.twinservice.ruВеневское шоссе17358650АН "Твинсервис" www.twinservice.ruУл. Вяземская713721020АН "Твинсервис" www.twinservice.ruУл. Новотульская90011670АН "Арго" www.argo.ruУл. Ликбеза361,245000АН "Арго" www.argo.ruУл. Демидовская529,517940АН "Арго" www.argo.ruУл. Бондаренко43025580АН "Арго" www.argo.ru

Промышленная недвижимость, крупные производственные объекты практически не продаются, а если и переходят в другие руки, то, как правило, за долги. В плане цены предложение промышленных объектов ориентируется на остаточную балансовую стоимость.

В случае вынужденной продажи цена предложения находится значительно ниже остаточной стоимости. Среднее маркетинговое время продажи промышленных объектов составляет от 6 месяцев до 2-х лет. В целом предложение подобных объектов превышает спрос.

Верхнюю границу ценового диапазона представляют помещения, расположенные в центре города (Советский, Центральный районы), нижняя граница диапазона представлена объектами, находящимися в районах, удалённых от центра города.

Рынок земельных участков

Анализ рынка земли в г. Туле произведенный по данным за февраль 2012 г., представленным в виде предложений по продаже земельных участков, предназначенных для коммерческой застройки, опубликованным на специализированных WEB-сайтах: www.moyareklama.ru, www.irr.ru, www.twinservice.ru, а также на основе консультаций со специалистами крупнейших тульских агентств недвижимости "Ваш дом", "Твинсервис", "Красные ворота" и др. без учета единичных нетипичных (максимальных и минимальных) коммерческих предложений позволил сделать следующие выводы о ценах на земельные участки, предназначенные для коммерческой застройки, по указанным выше территориальным районам г. Тулы:

Цены на окраинах города в зависимости от наличия коммуникаций, удобства подъезда, подготовленности участка к застройке колеблются в пределах 50 - 200 тыс. рублей за сотку, при средней цене 150 000 тыс. руб. за сотку. В отдельных случаях встречаются значительно более дешевые предложения, отличающиеся отсутствием или сложностью подведения коммуникаций, проблемами с подготовкой участка к строительству, получением технических условий и т.п.

Цены на участки, находящиеся на среднем удалении от центра города в зависимости от наличия коммуникаций, удобства подъезда, подготовленности участка к застройке колеблются в пределах 100 - 500 тыс. рублей за сотку, при средней цене 250 тыс. руб. за сотку.

Цены в центре города в зависимости от наличия коммуникаций, удобства подъезда, подготовленности участка к застройке колеблются в пределах 600 - 1 000 тыс. рублей за сотку, при средней цене 800 000 тыс. руб. за сотку. В отдельных случаях встречаются значительно более дорогие предложения, отличающиеся высокой коммерческой привлекательностью месторасположения участков, наличием готовых инвестиционных проектов под застройку и иными благоприятными факторами.

Таблица 7 - Цены земельных участков под коммерческую застройку в г. Туле в феврале 2012 г.

РайонПлощадь, соткаЦена руб. /сот. ИсточникУл. Демонстрации100700000АН "Юлия-Недвижимость" www.ulia-n.ruУл. Колетвинова/Староникитская8875000АН "Юлия-Недвижимость" www.ulia-n.ruУл. Мосина10,9724770АН "Ваш Дом" www.vashdom-tula.ruУл. Свободы121250000АН "Арго" www.argo.ruУл. Демидовская201000000АН "Арго" www.argo.ruУл. Металлургов10,92549450АН "Арго" www.argo.ruУл. Советская1001350000АН "Департамент недвижимости" www.depn.ru

Проанализированная информация о рынке недвижимости Тульской области в силу своей недостаточности не позволяет рассчитать обоснованные диапазоны значений ценообразующих факторов, за исключением поправки на площадь.

В связи с этим, в расчете рыночной стоимости использовались значения ценообразующих факторов, основанные на коллективных экспертных оценках параметров рынка недвижимости, определенных в результате экспертного опроса.

Выделяются два вида корректировок: процентные ("скидка на торг") и коэффициентные. Все коэффициенты корректировок определяются исходя из предположения о том, что стоимость более полезного объекта (с лучшим влиянием ценообразующих факторов) должна быть выше стоимости его менее полезного аналога (с худшим влиянием ценообразующих факторов).

Оценщик в большинстве случаев не имеет возможности использовать данные по реальным сделкам, а вынужден ограничиться информацией по предложениям, которые представлены в открытых источниках. В этом случае, чтобы устранить систематическую составляющую погрешность, обычно используется понижающая процентная корректировка:

Таблица 8 - Значения корректировки, учитывающей "скидку на торг"

№ п/пПоказательСреднееКоэффициент корректировки на уторгование (kт) 1Скидки на цены офисно-торговых объектов12%0,882Скидки на арендные ставки офисно-торговых объектов9%0,913Скидки на цены земельных участков под коммерческие объекты13%0,77

Для учета ценообразующего фактора "площадь объекта" в расчете стоимости объекта используется соответствующая корректировка к ценам предложения аналогов. При прочих равных условиях, большие по площади объекты имеют более низкую в перерасчете на единицу площади стоимость. На основе анализа рынка выделяют два аналога объекта оценки, которые отличаются только по одному ценообразующему параметру - площадь.

Для вычисления корректировки на площадь применяется формула Уильямса:

где So, Sа - соответственно площади объекта оценки и анализируемого аналога; Со, Са - соответственно стоимости единицы сравнения объекта оценки и анализируемого аналога; b - коэффициент торможения; ks - поправочный коэффициент на площадь аналога; Са1, Са2 - соответственно стоимости единицы сравнения двух аналогов объекта оценки; Sа1, Sа2 - соответственно площади двух аналогов объекта оценки. Аналоги используемые для расчета коэффициента торможения (b) выбираются случайно, при условии, что они отличаются друг от друга только площадью.

Для определения скорректированной стоимости единицы сравнения аналога объекта оценки использовать следующая формула:

где Сап, Сак - соответственно стоимости единицы сравнения аналога до (п) и после (к) корректировки; ki - коэффициент корректировки по i-тому ценообразующему фактору, в том числе ks.

4. Среда местоположения объекта оценки

4.1 Краткое описание региона расположения объекта оценки

Город Тула расположен в 200 километрах к югу от Москвы, в северной части Тульской области. Территория - 25,7 тыс. квадратных километров, соседствует с Московской, Рязанской, Липецкой, Орловской и Калужской областями. Население Тулы около 530 тыс. чел.

Климат в городе соответствует умеренно-континентальному. Средняя температура самого холодного месяца - января - 10 (абсолютный минимум - 42 градуса по Цельсию). Наиболее теплый месяц - июль +18 (максимальная температура, отмеченная в тени, достигала +36,8 градусов по Цельсию). Среднегодовое количество осадков 582 мм.

В областном центре промышленность в основном представлена предприятиями металлургии, машиностроения и металлообработки, в числе которых ОАО "Ванадий-Тула", ОАО "Косогорский металлургический завод", ОАО "Полема", ОАО "Тулачермет", ГУП "Сплав", ГУП "КБ приборостроения", ФГУП "Машиностроительный завод "Штамп", ОАО "Тульский комбайновый завод", ОАО "Тульский оружейный завод", ОАО "Тульский патронный завод", филиал ГУП КБП "ЦКИБ СОО" и другие. Помимо этого выделяются крупные предприятия химической, деревообрабатывающей, строительной промышленности (ЗАО "Тульский завод резинотехнических изделий", ООО "Мебель-массив", ОАО "Тулабумпром", ОАО "Тульский кирпичный завод") и пищевой промышленности (ОАО "Ясная Поляна", филиал ОАО "Балтика", ОАО "Тульский молочный комбинат", ООО "Тульский мясокомбинат" и другие).

Сельское хозяйство специализируется на разведении крупного рогатого скота, молочно-мясного производства, свиноводства, птицеводства, а в растениеводстве - на выращивании зерновых и кормовых культур, картофеля, сахарной свеклы, овощей, плодово-ягодных культур. Строительный комплекс состоит из мощной структуры строительных и специализированных подрядных организаций, предприятий стройиндустрии и промышленности строительных материалов. Предприятия и фирмы располагают значительным экспортным потенциалом.

4.2 Анализ местоположения объекта

Объект оценки представляет собой недвижимое имущество, принадлежащее на праве собственности ООО "Трейд ОЛЛ", расположенное по адресу: Российская Федерация, Тульская обл., г. Тула, Советский район, ул. Жуковского, д.18.

С точки зрения местоположения, объект оценки расположен в центральной части города Тулы.

Рисунок 1 - Карта месторасположения объекта оценки

Застроенность окружения. Плотность застройки характеризуется как высокая. В настоящий момент не наблюдаются предпосылки для изменения использования окружающей недвижимости.

Типичное использование окружающей недвижимости. Типичным использованием рядом расположенных зданий является использование под торговые помещения.

Развитость инфраструктуры. Территория объекта обеспечена сетями электроснабжения, отопления, водоснабжения и канализации.

Социальная инфраструктура. Объект оценки расположен в Советском районе города.

Экономическое местоположение. Объект оценки имеет выгодное расположение для помещений торгового назначения.

5. Описание основных параметров объекта оценки

Объект оценки представляет собой недвижимое имущество, принадлежащее на праве собственности ООО "Трейд ОЛЛ", расположенное по адресу: Российская Федерация, Тульская обл., г. Тула, Советский район, ул. Жуковского, д.18.

Техническое обследование произведено с целью определения фактического состояния основных элементов строительных конструкций объекта оценки.

Использованы результаты визуального осмотра и данные, предоставленные заказчиком.

Непосредственный осмотр объекта проводился 15 февраля 2012 г.

Магазин (лит. А)

Год постройки - 2009.

Площадь общая - 850,0 кв. м.

Площадь полезная - 750,0 кв. м.

Строительный объем - 4250,0 куб. м.

Количественные и качественные характеристики объекта получены на основе изучения сведений технического паспорта на объект (Приложение 4).

Объект оценки принадлежит ООО "Трейд ОЛЛ" на праве собственности.

Балансовая стоимость объекта оценки по состоянию на 15.02.2012 г. составляет 37000000,00 руб. (Приложение 4).

Таблица 9 - Описание основных конструктивных элементов строения и оценка их технического состояния

Наименование конструктивного элементаУдельный вес, %Описание конструктивных элементов (материал, конструкция, отделка и прочее) Описание технического состоянияФизический износ элементов, %По результатам осмотра объектаСредневзве-шенный физический износФундамент14Сборный железобетонныйТехническое состояние оценивается как отличное. 30,42Стены и перегородки12КирпичныеТехническое состояние оценивается как отличное. 30,36Перекрытия13ЖелезобетонныеТехническое состояние оценивается как отличное. 30,39Кровля13СовмещеннаяТехническое состояние оценивается как отличное. 30,39Полы9Бетонные, плитка. Отделка повышенного качестваТехническое состояние оценивается как отличное. 30,27Проемы6Оконные - пластиковый стеклопакет. Дверные - двери ПВХТехническое состояние оценивается как отличное. 30,18Внутренняя отделка14Штукатурка, плитка. Отделка повышенного качестваТехническое состояние оценивается как отличное. 50,70Санитарно и электротехнические устройства13Отопление центральное, водопровод, канализация, вентиляция, электроосвещениеТехническое состояние оценивается как отличное. 50,65Прочие работы6Прочие работыТехническое состояние оценивается как отличное. 50,3И Т О Г О100---3,66%

Земельный участок

Земельный участок, на котором расположен объект оценки, принадлежит ООО "Трейд ОЛЛ" также на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 71 АВ № 654321 от 15.10.2009 г.

Площадь оцениваемого земельного участка в соответствии со свидетельством - 1400 кв. метров.

Кадастровый № земельного участка: 71: 30: 050123: 12.

Количественные и качественные характеристики земельного участка получены на основе свидетельства о государственной регистрации права 71 АВ № 654321 от 15.10.2009 г. (Приложение 4).

Внешний вид (фотографии) объекта оценки приведены в Приложении 5.

6. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщиков в отношении наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки, исходя из анализа состояния рынка. Понятие "Наилучшее и наиболее эффективное использование", применяемое в данном Отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования объекта оценки обеспечивает максимально высокую текущую стоимость будущих денежных потоков от эксплуатации недвижимости.

Как видно из приведенного выше определения наилучшее и наиболее эффективное использование недвижимости определяется путем анализа соответствия потенциальных вариантов ее использования следующим критериям:

Потенциал местоположения - доступность объекта (подъезд к нему), неудобства расположения земельного участка, скрытые опасности расположения.

Рыночный спрос - насколько планируемый вариант использования объекта представляет интерес на данном рынке и в данной местности. Анализируется уровень спроса и предложения на все объекты недвижимости различного функционального назначения. Анализируются достоинства недвижимости, обеспечивающие её конкурентно способность и недостатки.

Допустимость с точки зрения законодательства (правовая обоснованность) - характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участков, и положениям зонирования.

Физическая возможность - возможность эксплуатации объекта оценки с целью наилучшего и наиболее эффективного использования.

Финансовая оправданность - рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных законом вариантов использования, которые будут приносить доход.

Максимальная эффективность (оптимальный вариант использования) - рассмотрение того, какой из физически осуществимых, правомочных и финансово оправданных вариантов использования объекта оценки будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Опираясь на анализ наиболее типичного использования нежилых зданий и помещений, расположенных в рассматриваемой части города, а также исходя из технических особенностей объекта оценки, оценщики решили рассмотреть в ходе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования Объекта, следующие виды использования:

офисное;

торговое;

производственное;

складское.

При анализе оптимального варианта использования оценщики провели качественный анализ возможных видов использования объектов, удовлетворяющих вышеописанным критериям.

Производственное и складское назначения (свободное назначение)

Учитывая возможность получения дохода от сдачи в аренду аналогичных зданий при использовании их под производственное, складское, оценщики приняли решение, что производственное и складское использование объекта возможно, однако ввиду его местоположения в центральной (наиболее дорогой) части города не соответствует критерию максимальной эффективности.

Офисное назначение

Учитывая возможность получения дохода от сдачи в аренду аналогичных зданий при использовании их под офисные помещения, оценщики приняли решение, что использование объекта оценки в качестве офисного здания возможно, однако не соответствует критерию максимальной эффективности из-за особенностей внутренней планировки помещений.

Торговое назначение

Учитывая возможность получения дохода от сдачи в аренду аналогичных зданий при использовании их под торговые помещения, оценщики приняли решение, что использование объекта оценки по торговому назначению возможно и соответствует критерию максимальной эффективности.

Исходя из вышеуказанных критериев анализа наилучшего использования, месторасположения и ситуации, которая сложилась на рынке нежилой недвижимости, а также учитывая проведенный качественный анализ возможных функций использования оцениваемого объекта, максимально эффективное использование данного объекта возможно при выборе торгового назначения. Таким образом, оценщики пришли к выводу, что оптимально использовать объект возможно по его текущему функциональному назначению, т.е. в качестве торгового комплекса.

7. Определение рыночной стоимости объекта оценки

7.1 Обзор подходов к оценке

Определение стоимости осуществляется с учётом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных подхода:

затратный подход:

сравнительный подход;

доходный подход.

Использование трех подходов приводит к получению трёх различных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных разными методами, окончательная оценка стоимости недвижимости устанавливается исходя из того, какой подход (ы) наиболее соответствует оцениваемому объекту.

. Затратный подход

В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму, большую, чем та, в которую обойдётся получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки. В затратном подходе стоимость недвижимости равна стоимости земли плюс стоимость застройки улучшений на участке за вычетом накопленного износа.

Затратный подход был использован для определения стоимости объектов оценки.

. Сравнительный подход

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу.

Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынках продаж отсутствует, метод сравнения продаж не применим.

Стоимость объекта оценки определялась сравнительным подходом на основе анализа цен предложений аналогичных зданий торгового назначения.

. Доходный подход

Доходный подход представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость имущества непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесёт данное имущество. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход собственность на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации и от последующей продажи.

Сущность данного подхода заключается в следующем: средства, вложенные в имущество, должны приносить доход не меньший, чем та же сумма, размещенная альтернативным, наименее рискованным вариантом инвестирования.

В качестве дохода могут выступать: денежный поток, прибыль, дивиденды. В российской практике наиболее обоснованным выглядит использование в качестве показателя дохода денежного потока. Для оценки недвижимости как индивидуальной вещи наиболее часто за основу расчета денежного потока используется доход от аренды.

Стоимость объекта оценки определялась доходным подходом на основе анализа предложений аренды помещений торгового назначения.

Таким образом, для расчета искомой стоимости объекта оценки были применены все три подхода к оценке.

7.2 Определение стоимости объекта затратным подходом

В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму, большую, чем та, в которую обойдётся получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки. В затратном подходе стоимость недвижимости равна стоимости земли плюс стоимость застройки улучшений на участке за вычетом накопленного износа.

Процедура оценки включает следующие последовательные шаги:

. Расчёт стоимости приобретения свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях её оптимального использования.

. Расчет затрат (прямых и косвенных) на возведение строения, идентичного оцениваемому или аналогичному им по полезности, получение восстановительной или заменяющей стоимости объекта.

. Определение величины накопленного износа строения.

. Уменьшение восстановительной (заменяющей) стоимости на сумму износа для получения остаточной стоимости.

. Определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости земельного участка и стоимости его улучшений.

Оценка стоимости земельного участка

Основными методологическими элементами оценки рыночной стоимости земельных участков является:

принципы оценки;

подходы к оценке;

методы оценки.

Определение рыночной стоимости участка основывается на следующих основных принципах (Рисунок 2).

Наиболее эффективное использование земельного участка, это наиболее вероятное пользование земельного участка, являющееся физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной. Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разбиения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.

При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:

целевое назначение и разрешенное использование;

преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;

ожидаемые изменения на рынке земельных участков;

существующее использование земельного участка.

Согласно с методическим рекомендациям, утвержденным Распоряжением Минимущества РФ от 10.04.2003 г. № 1102-р в рамках метода сравнения продаж используется последовательность действий, описанная в Распоряжении Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков".

Сравнительный подход состоит в определении рыночной стоимости земельного участка исходя из сравнения объектов оценки с аналогичными земельными участками, имущественными правами на земельные участки и (или) едиными объектами недвижимости, по которым известны их цены и внесении в эти цены поправок, устраняющих влияние на цены аналогов отличий от объектов оценки.

Среди сравнительных методов оценивания для нахождения количественного значения стоимости земельного участка оценщики наиболее часто используют метод сравнения продаж (Рисунок 3).

В случае применения данного метода оценщик сначала на соответствующем рынке недвижимости выявляет ряд фактических продаж земельных участков, аналогичных оцениваемому по совокупности множества показателей, включая целевое использование, и собирает для подобранных аналогов сравнительную (рыночную) информацию (цена продажи, величина арендной платы и др.). Затем эта информация о сделках проверяется на возможность использования в процессе оценки, чтобы убедиться в её достоверности. Наконец, в цены на объекты аналоги вносятся поправки на различия между объектами оценки и каждым из сопоставимых участков.

Рисунок 2 - Основные принципы оценки рыночной стоимости земельных участков

Достоинство метода - простота использования. Недостаток - не всегда имеются сравнительные данные по аналогичным земельным участкам.

Рисунок 3 - Метод сравнения продаж

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объектов оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объектов оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками (Рисунок 4).

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектами оценки. При этом предполагается, что сделка с объектами оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.

Рисунок 4 - Факторы и характеристики сделок с земельными участками влияющие на рыночную стоимость объекта оценки

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении. Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами (Рисунок 5).

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.

Основные применяемые единицы сравнения земельных участков:

Цена за 1 га - при оценке больших массивов земли сельскохозяйственного или лесного назначения, под промышленное использование, при разделении земельных массивов на стандартные участки.

Цена за 1 м2 - при продажах земли в центрах юродов под коммерческую застройку. Участки должны быть сопоставимы по важнейшим признакам: для офисных зданий - доступ к транспортным магистралям и местам парковки, другим офисным зданиям, банкам и т.п.; для складских помещений - доступ к транспортным коммуникациям.

Цена за 1 фронтальный метр - при оценке земли, предназначенной для торговых предприятий, а также предприятий сферы обслуживания. Общая стоимость земельного участка считается пропорциональной длине его границы по какой-либо улице или шоссе.

Цена за лот - цена за стандартные по форме и размеру земельные участки в районах массовой жилой или дачной застройки. Колебания цен на стандартные по размеру и форме участки могут быть вызваны перепадами в рельефе, дренажными проблемами или опасностью паводков.

Рисунок 5 - Определение величины корректировок цен

Расчет рыночной стоимости права собственности на земельный участок сравнительным подходом

Цена за единицу плотности. Нормативные акты по зонированию обычно ограничивают плотность застройки на различных участках. На некоторых сегментах рынка это приводит к тому, что цена котируется на основе максимальной плотности, утвержденной нормами зонирования, например на основе количества разрешенных для строительства единиц жилья. При использовании метода единицы сравнения на основе ряда фактических продаж рассчитывается средняя стоимость единицы сравнения для каждой однородной группы земельных участков. Средняя стоимость определяется путем расчета медианы (середины ранжированного ряда) или среднеарифметической величины цены продажи в расчете на одну единицу сравнения. Если по какой-либо однородной группе земельных участков имеется мало сделок, ее можно объединить с другой группой участков, близкой по ценовому значению и разрешенному к использованию. Метод единицы сравнения применяется, если участки сильно отличаются друг от друга по размерам, но относительно схожи по другим параметрам.

Преимуществом метода единицы сравнения являются его относительная простота и легкость. Он широко используется при освоении новых земельных массивов и стандартной застройке, оценке сельскохозяйственных земель, находящихся в одной природно-климатической зоне.

Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Объект оценки расположен на земельном участке площадью 1400 кв. метров с кадастровым номером 71: 30: 050123: 12, относящемся к землям населенных пунктов (г. Тула).

Количественные и качественные характеристики здания получены на основе изучения свидетельства о государственной регистрации права 71 АВ № 654321 от 15.10.2009 г. (Приложение 4).

Стоимость земельного участка была определена сравнительным подходом на основе данных, полученных от тульских агентств недвижимости.

В связи с тем, что отсутствует достаточное количество информации о ценах сделок купли-продажи аналогичных земельных участков, в качестве цен объектов-аналогов рассматривались цены предложения на продажу незастроенных земельных участков, расположенных в центральной части города Тулы.

Перечень аналогичных земельных участков приведен в табл.11. Расчет стоимости земельного участка представлен в табл.12.

При расчете стоимости 1 сотки земельного участка возникла необходимость применения корректировок, поскольку выбранные аналоги отличаются рядом признаков. Произведены следующие корректировки:

) Корректировка на торг. В связи с тем, что информация о ценах реальных сделок оценщикам недоступна, а цена предложения отражает только интересы продавца, применена скидка на уторгование, размер которой в среднем составляет 13%. В связи с этим при определении цены за 1 сотку участка применялась корректировка на торг для каждого объекта-аналога.

) Корректировка на дату предложения. Данная поправка вводится в том случае, если между датой предложений о совершении сделок с аналогами и датой оценки существует значительный промежуток времени, за который цены на недвижимость могли измениться в ту или иную сторону, причем эти изменения не связаны с характеристиками конкретного объекта, а отражают общую тенденцию развития рынка. В данном случае информация обо всех объектах-аналогах является актуальной, поэтому поправка на дату предложения не применялась.

) Корректировка на назначение. Рассматриваемый объект и его аналоги являются однотипными участками для коммерческой застройки, различающимися по размерам, и другим параметрам. В связи с этим корректировка на назначение оценщиками не применялась.

) Корректировка на местоположение. Стоимость земельных участков, предназначенных для эксплуатации нежилых зданий, во многом определяется близостью к центру города, а также близостью к основным автомагистралям города и удобством подъездных путей. Анализ рынка показал, что стоимость земельных участков, предназначенных для коммерческой застройки и расположенных в центральной части города Тулы выше стоимостей их аналогов, расположенных на окраинах города. В связи с тем, что участки-аналоги, как и участок объекта оценки, расположены в центральной части города, данная корректировка не применялась.

) Корректировка на площадь. Указанная корректировка отражает обстоятельство, что при прочих равных условиях чем больше площадь участка, предлагаемого на продажу, тем ниже стоимость 1 сотки данного участка.

Размер корректировки на площадь определялся в соответствии с подходом, описанным в п.3.3.

Коэффициент торможения рассчитан на основе проведенного оценщиками анализа рынка и представлен в таблице:

Таблица 10 - Расчет коэффициента торможения

Местонахождениег. Тула, Центральный район, ул. Колетвинова/Староникитскаяг. Тула, Советский район, ул. ДемонстрацииИсточник информацииАН "Юлия-Недвижимость" тел.30-50-95 #"justify">) Корректировка на коммуникации. Выбранные аналоги имеют такой же набор коммуникаций, что и участок, на котором расположен объект оценки, в связи с чем данная корректировка не применялась.

После применения всех корректировок получен ряд данных по стоимости объектов-аналогов. Для определения степени однородности полученного ряда используется коэффициент вариации, который рассчитывается по формуле:

,

Где Ci - i-ое значение ряда;- количество членов ряда.

Совокупность значений в выборке считается однородной при значении коэффициента вариации не более 0,3, т.е.30% (согласно методике Д. Сепетлиева).

Окончательно рыночная стоимость 1 сотки земельного участка согласно сравнительному подходу рассчитана как среднеарифметическое между двумя средневзвешенными оценками, одна из которых учитывает количество введенных корректировок, а другая - степень отклонения скорректированной цены от первоначальной (итоговую процентную корректировку).

Расчет весовых коэффициентов проводился по формуле:

,

Где D - весовой коэффициент аналога;- общее количество корректировок по всем аналогам / суммарный процент отклонения скорректированных цен аналогов от первоначальных цен предложений;- количество корректировок по данному аналогу / процент отклонения скорректированной цены данного аналога от первоначальной цены предложения;- количество аналогов, использованных при расчетах.

Таблица 11 - Характеристика земельных участков, аналогичных участку объекта оценки

№ п. п. Местонахождение в г. ТулеКраткое описаниеПлощадь, сот. Цена, руб. Цена за 1 сот., руб. Источник информации1г. Тула, Советский район, ул. ДемонстрацииПод коммерческую застройку, все коммуникации10070 000 000700 000АН "Юлия-Недвижимость" тел.30-50-95 #"justify">ПоказателиОбъект оценкиАн. №1Ан. №2Ан. №3Стоимость аналога, руб. -70 000 0007 000 0007 900 000Общая площадь, сот. 14,0100,08,010,9Стоимость 1 сотки аналога, руб. -700 000875 000724 771Корректировка на торг-0,870,870,87Корректировка на дату предложения-111Корректировка на местоположение-111Корректировка на площадь-1, 190,950,98Корректировка на назначение-111Итоговая корректировка-1,040,830,85Скорректированная цена за 1 сотку, руб. -728 000726 250616 055Коэффициент вариации, %---7%Количество корректировок-222Удельный вес по количеству корректировок-33,33%33,33%33,33%Средневзвешенная стоимость 1 сотки по количеству корректировок, руб. 690 033Процент отклонения от первоначальной цены предложения-4,00%17,00%15,00%Удельный вес по отклонению от первоначальной цены-44,44%26,39%29,17%Средневзвешенная стоимость 1 сотки по отклонению от первоначальной цены, руб. 694 884Итоговая стоимость 1 сотки, руб. 692 000Рыночная стоимость земельного участка, руб. 9 688 000

В результате стоимость земельного участка без учета НДС составила 9688000 (Девять миллионов шестьсот восемьдесят восемь тысяч) рублей.

7.3 Оценка стоимости восстановления (замещения)

Стоимость строительства можно оценить двумя способами: по стоимости восстановления или по стоимости замещения.

Стоимость восстановления определяется как стоимость создания точной копии оцениваемого помещения с использованием тех же материалов и спецификаций, но по текущим ценам.

Стоимость замещения определяется как стоимость строительства на этом же участке современного сооружения эквивалентной полезности с использованием текущих стандартов, материалов, дизайна и текущих цен.

Затраты по строительству здания могут определяться на основе фактически выполненного объема работ, проектной документации, визуального осмотра объекта оценки.

Полная восстановительная стоимость оцениваемой недвижимости была определена с использованием укрупнённых показателей восстановительной стоимости (УПВС) с индексированием затрат на строительство на период оценки и на основании стоимости строительства аналогичных объектов по состоянию на дату оценки.

Восстановительная стоимость объекта оценки определяется путем умножения его строительного объема на стоимость строительства единицы по УПВС.

В общем случае пересчет стоимости из условий базового года строительства в условия на дату оценки осуществляется по формуле:

,

Где СВ - восстановительная стоимость объекта недвижимости в ценах, существующих на дату оценки;

О - количество удельных единиц стоимости;

С69 - восстановительная стоимость объекта недвижимости (удельной единицы) в ценах базового года строительства, на 01.01.1969 г.;

И69-84 - отраслевой индекс пересчета стоимости строительства из условий базового 1969 г. в условия 1984 г.;

К69-84 - территориальный коэффициент к индексам пересчета стоимости строительства из условий базового 1969 г. в условия 1984 г.;

И84-91 - отраслевой индекс пересчета стоимости строительства из условий 1984 г. в условия 1991 г.;

К84-91 - территориальный коэффициент к индексам пересчета стоимости строительства из условий 1984 г. в условия 1991 г.;

И91-2012 - отраслевой индекс пересчета стоимости строительства из условий 1991 г. в условия, существующие на дату оценки;

Прзаст. - прибыль застройщика.

Для перевода сметных норм и цен, действующих с 1 января 1969 года в уровень 1 января 1984 года, используется Постановление Госстроя СССР № 94 от 11 мая 1983 года "Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек". В соответствии с этим документом индексы пересчета стоимости строительства из условий базового 1969 г. в условия 1984 г. в среднем колеблются от 1,15 до 1,19 в зависимости от отрасли. Отраслевой индекс по отрасли Торговля для предприятий розничной торговли И69-84 = 1,18. Территориальный коэффициент для Тульской области составляет 1,01 (Приложения № 1, 2 к Постановлению Госстроя СССР № 94 от 11.05.1983).

Для перевода сметных норм и цен, действующих с 1 января 1984 года в уровень 1 января 1991 года используется Постановление Госстроя СССР № 14-Д от 6 сентября 1991 года "Об индексах изменения стоимости строительно-монтажных работ и прочих работ и затрат в строительстве". В соответствии с этим документом индексы пересчета стоимости строительства из условий 1984 г. в условия 1991 г. в среднем колеблются от 1,50 до 1,60 в зависимости от отрасли. Отраслевой индекс по отрасли Торговля для предприятий розничной торговли И84-91 = 1,56. Территориальный коэффициент для Тульской области составляет 1,02.

Индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ (СМР) на I квартал 2012 г., проектных и изыскательских работ, прочих работ и затрат, а также сметной стоимости оборудования к ценам 1991 года не опубликован. Для его определения использовалась следующая формула:

где - индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ (СМР) на I квартал 2012г., проектных и изыскательских работ, прочих работ и затрат, а также сметной стоимости оборудования к ценам 1991 года.

- индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ (в том числе стоимости материалов, оплаты труда и эксплуатации машин и механизмов) на IV квартал 2009 года. Индекс на СМР к 1991 г. (без НДС) на IV квартал 2009 года составляет 51,46 (Приложение к письму Минрегиона России от 13 октября 2009 г. № 33498-СК/08 <#"35" src="doc_zip14.jpg" /> - индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ (в том числе стоимости материалов, оплаты труда и эксплуатации машин и механизмов) на I квартал 2012 года. Средний индекс к ТЕР-2001 на I квартал 2012 года не опубликован, поэтому использовался показатель IV квартала 2011 г., который составляет 5,55. (Приложение 1 к Письму Минрегиона России от 07 ноября 2011 г. № 30394-ИП/08) (#"35" src="doc_zip15.jpg" /> - индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ (в том числе стоимости материалов, оплаты труда и эксплуатации машин и механизмов) на IV квартал 2009 года. Индекс на СМР к ТЕР-2001 (без НДС) составляет 5,48. (Приложение к письму Минрегиона России от 13 октября 2009 г. № 33498-СК/08 <#"51" src="doc_zip16.jpg" />

Таким образом, индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ (СМР) на I квартал 2012 г., проектных и изыскательских работ, прочих работ и затрат, а также сметной стоимости оборудования в Тульской области составил 52,12.

Поскольку удельные показатели учитывают только затраты на строительство, возникает необходимость введения поправки на прибыль застройщика. Под прибылью застройщика (девелопера) подразумевается прибыль организации, осуществляющей весь комплекс действий от момента приобретения прав (собственности или долгосрочной аренды) на участок территории под застройку до времени полной реализации созданных объектов недвижимости новым собственникам.

Предпринимательский доход является фактором вознаграждения инвестора за риск строительства объекта и отражает величину, которую инвестор хочет получить в качестве вознаграждения за свою деятельность, а также степень риска, связанные с реализацией строительного проекта.

Прибыль предпринимателя - устанавливаемый рынком уровень дохода, который предприниматель ожидает получить в виде премий за использование своего капитала, инвестированного в строительный бизнес.

Для расчета величины прибыли предпринимателя в рамках данного отчета оценщиком определен уровень прибыли предпринимателя при инвестициях в строительство офисно-торговых объектов (прибыль девелопера) в размере среднего значения 24%.

Коэффициент прибыли предпринимателя рассчитывается по следующей формуле:

где Нпд - норма предпринимательского дохода.

Таким образом, размер коэффициента установлен на уровне 1,24.

Итак, итоговый коэффициент пересчета без НДС составит: =1,18*1,01*1,56*1,02*52,12*1,24 = 122,56.

7.4 Определение величины накопленного износа улучшений

Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия.

Физический износ - постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств (таких как прочность, надежность, устойчивость и др.) объекта недвижимости (его отдельных конструктивных элементов) под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека. Физический износ может быть устранимым и неустранимым. Устранимый износ - это износ, устранение которого физически возможно и экономически оправданно. Влиянию физического износа подвержены все без исключения объекты недвижимого имущества.

В практике оценки имущества предприятия применяются следующие методы определения величины физического износа:

нормативный метод;

стоимостной метод;

метод срока жизни;

экспертный метод.

В зависимости от технической возможности и экономической целесообразности восстановления утраченных потребительских свойств физический износ бывает устранимым и неустранимым.

Устранимый износ - износ, устранение которого физически возможно и экономически оправданно, т.е. износ, допускающий ремонт и восстановление объекта с технической точки зрения и оправданный с точки зрения экономической.

Неустранимый износ - износ, который невозможно устранить из-за конструктивных особенностей технических средств или нецелесообразно устранять по экономическим соображениям, так как расходы на устранение превышают прирост стоимости соответствующего объекта.

В рамках нормативного метода используются всевозможные правила и указания, в которых даны характеристика физического износа различных конструктивных элементов объекта и их оценка. Как правило, метод используется для зданий, сооружений и передаточных устройств, осмотр которых оценщик проводит самостоятельно.

Согласно выбранному методу, физический износ объекта определяется по формуле:

,

Где ФИ - физический износ объекта, %;

ФИi - физический износ i-ого конструктивного элемента, %;i - удельный вес i-ого конструктивного элемента в стоимости замещения объекта, %.

Физический износ отдельных конструкций определялся путем сравнения признаков физического износа, выявленных в результате визуального обследования объектов, с их значениями, приведенными в соответствующих правилах и указаниях:

Правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86р, утвержденные приказом Государственного комитета по гражданскому строительству и архитектуре от 24.12.1986г. №446;

Кутуков В.Н. Реконструкция зданий: Учебник для строительных вузов. М.: Высшая школа, 1981 г.;

Материалы Международного оценочного консорциума (МОК-Информ) по вопросам оценки физического износа зданий и сооружений, #"justify">Физический износ, %Состояние несменяемых конструкций объектов недвижимостиСостояние внутренних конструктивных элементов0-20Повреждений и деформаций нет. Нет также следов устранения дефектовПолы и потолки ровные, горизонтальные, трещины в покрытиях и отделке отсутствуют21-40Повреждений и дефектов, в том числе и искривлений нет. Имеются местами следы различных ремонтов, в том числе небольших трещин в простенках и перемычкахПолы и потолки ровные, на потолках возможные волосяные трещины. На ступенях лестниц небольшое число повреждений. Окна и двери открываются с некоторым усилием. 41-60Имеется много следов ремонта трещин и участков наружной отделки. Имеются места искривления горизонтальных линий и следы их ликвидации. Износ кладки стен характеризуется трещинами между блокамиПолы в отдельных местах зыбкие и с отклонениями от горизонтали. В потолках много трещин, ранее заделанных и появившихся вновь. Отдельные отставания покрытия пола (паркета, плиток). Большое число поврежденных ступеней, перекосы маршей, щели между ступенями. 61-80Имеются открытые трещины различного происхождения, в том числе от износа и перегрузки кладки поперек кирпичей. Большое искривление горизонтальных линий и местами отклонение стен от вертикали. Большое число отклонений от горизонтали в полах, зыбкость. Массовое повреждение и отсутствие покрытия пола. В потолках много мест с обвалившейся штукатуркой. Много перекошенных окон и дверей. Большое число поврежденных ступеней, перекосы маршей, щели между ступенями. 81-100Объект недвижимости в опасном состоянии. Участки стен разрушены, деформированы в проемах. Трещины по перемычкам, простенкам и по всей поверхности стен. Возможны большие искривления горизонтальных линий и выпучивание стен. Полы с большими перекосами и уклонами. Заметные прогибы потолков. Окна и двери с гнилью в узлах и брусьях. В маршах лестниц не хватает ступеней и перил. Внутренняя отделка полностью разрушена.

В соответствии с этим и описанием технического состояния объектов физический износ объекта оценки был определен в п.5.

Результаты расчета физического износа представлены в табл.9.

Функциональный (моральный) износ (обесценивание) есть потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Функциональное устаревание может проявляться в устаревшей архитектуре объекта недвижимости, в удобствах его планировки, объемах, инженерном обеспечении, в излишке производственных мощностей, конструкционной избыточности, недостатке утилитарности, избытке переменных производственных затрат и т.д. Функциональное устаревание обусловлено влиянием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым.

К устранимому функциональному износу можно отнести устройство водяных и газовых счетчиков, сантехнического оборудования, покрытия пола и пр. Критерием того, является ли износ устранимым или нет, является сравнение величины затрат на ремонт с величиной дополнительно полученной стоимости. Если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление, то функциональный износ устранимый. Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью объекта недвижимости на момент его оценки с обновленными элементами, его же стоимостью на дату определения стоимости без обновленных элементов за минусом затрат на устройство обновленных элементов.

К неустранимому функциональному износу относится уменьшение стоимости, связанное с избытком или недостатком качественных характеристик объекта недвижимости. Величину данного вида износа рассчитывают как величину потерь от арендной платы при сдаче в аренду объекта недвижимости, умноженную на мультипликатор валовой рентной платы, характерный для данного вида недвижимости.

Объекты, подобные оцениваемым, востребованы рынком и продолжают возводиться в настоящее время. Таким образом, они в целом соответствуют объемно-планировочным и конструктивным решениям, широко применяемым в настоящее время при строительстве подобных зданий и сооружений. Повышенных затрат, связанных с эксплуатацией объектов, оценщиками не выявлено. На основании вышеизложенного, функциональный износ оценщиками был определен на уровне 0%.

Физический и функциональный износ обычно присущи самой собственности.

Внешний (экономический) износ (устаревание, обесценивание) есть потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Экономический износ может быть вызван целым рядом причин, таких как общеэкономические и внутриотраслевые изменения, в том числе сокращением спроса на определенный вид продукции и сокращением предложений или ухудшением качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений и коммуникаций, а также правовыми изменениями, относящимися к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям.

Основными факторами экономического (внешнего) износа в РФ являются общее состояние в экономике, которое в отдельных регионах усиливается местными факторами, наличие дискриминирующего законодательства для отдельных видов предпринимательской деятельности и штрафы за загрязнение окружающей среды.

Существуют два метода оценки экономического (внешнего) износа:

сравнение продаж аналогичных объектов при стабильных и измененных внешних условиях;

определение потерь в доходе, относящихся к изменению внешних условий.

Каких-либо законодательных ограничений по владению, распоряжению и эксплуатации объекта оценщиками не выявлено. Экономическая ситуация в районе расположения объектов может быть охарактеризована как относительно стабильная. Оценщики пришли к выводу об отсутствии у объекта оценки признаков внешнего износа и приняли его величину равной 0 %.

Восстановительная стоимость недвижимости корректировалась до величины стоимости замещения улучшений на накопленный износ по формуле:

Где Сзат. - стоимость объекта оценки, определенная затратным подходом;

Ифиз. - величина физического износа, доли;

Ифункц. - величина функционального (морального) износа, доли;

Иэкон. - величина экономического (внешнего) износа, доли.

Расчет стоимости объекта в рамках затратного подхода приведен в таблице:

Таблица 14 - Расчет стоимости объекта оценки по затратному подходу

НаименованиеЗначениеНаименование по техническому паспорту МагазинГод постройки (ввода) 2009Литер по техническому паспорту БТИАСтроит. объем, м34250Стоим. ед. по УПВС, руб. 25,6Номер сборника, таблицы по УПВС33, табл.5аКоэфф. пересчета к УПВС без НДС122,56Восстановительная стоимость, руб. 13 334 528Физический износ, %3,66%Функциональный износ, %0,00%Экономический износ, %0,00%Стоимость замещения улучшений, руб. без НДС12 846 484Стоимость земельного участка, руб. без НДС9 688 000Стоимость объекта оценки по затратному подходу, руб. без НДС22 530 000

В результате стоимость объекта оценки, определенная затратным подходом по состоянию на 15 февраля 2012 г., составила 22530000 (Двадцать два миллиона пятьсот тридцать тысяч) рублей, без НДС.

7.5 Определение стоимости объекта сравнительным подходом

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу.

Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Ввиду недостаточной информации о сделках, используются цены предложения, которые были включены в листинг предложений на продажу.

Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи.

Если такая недвижимость на рынках продаж отсутствует, метод сравнения продаж не применим. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

Рыночная стоимость объекта, рассчитанная методом сравнительного анализа продаж, может быть рассчитана по формуле:

,

Где Сс - стоимость здания, определенная методом аналогичных продаж, руб.;

П - площадь здания, кв. м;

Сан - стоимость 1 кв. м площади сопоставимых аналогов, руб.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

. Исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой продажи.

. Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.

. Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их цен предложения или исключения из списка сравниваемых.

. Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

В настоящее время на рынке недвижимости Тулы спрос и предложение на объекты аналогичного назначения и главное, качества и процента завершенности, характеризуются высокой активностью, для предоставления достаточного объема ценовой информации для применения сравнительного подхода.

В результате анализа информации, полученной от тульских агентств недвижимости, оценщики выявили имеющиеся на дату оценки предложения объектов недвижимости аналогичных оцениваемому объекту недвижимости. Распечатки WEB-публикаций с информацией об аналогах объекта оценки представлены в Приложении 6.

Таблица 15 - Информация об аналогах объекта недвижимости (торговое назначение)

ПоказателиАн. №1Ан. №2Ан. №3Местонахождениег. Тула, ул. Староникитскаяг. Тула, ул. Староникитская, 37г. Тула, Черниковский пер., 4Источник информацииАН "Юлия-Недвижимость" тел.30-50-95 #"justify">Техническое состояние аналогов оценивалось по логической шкале укрупненных оценок:

Таблица 16 - Шкала укрупненной оценки технического состояния зданий

Характеристика технического состоянияДиапазон коэффициентов физического износа, %Код технического состоянияОтличное состояние, ремонт не требуется0 - 20АХорошее состояние, требуется текущий ремонт20 - 40BУдовлетворительное состояние, требуется капитальный ремонт отдельных конструктивных элементов40 - 60CНеудовлетворительное состояние, требуется капитальный ремонтБолее 60D

При оценке стоимости аналогичных объектов возникла необходимость внесения корректировок, поскольку выбранные аналоги отличаются от объекта оценки по ряду признаков. К стоимостям предложения объектов-аналогов были применены следующие корректировки:

. Корректировка на цену предложения (корректировка на торг). Данная корректировка отражает тот факт, что при определении цены сделок с объектами, предлагаемыми к продаже, учитывается мнение только одной из заинтересованных сторон - продавца. Поправка на торг учитывает разницу между ценой предложения и ценой сделки, которая образуется в процессе переговоров между продавцом и покупателем. Ее величина зависит от устойчивости рынка.

Информация о ценах сделок с объектами недвижимости в основном является закрытой и не разглашается третьим лицам. Как правило, информация об этих сделках недоступна, поэтому для проведения сравнительного анализа оценщик использует цены предложения на сравниваемые объекты.

Скидка на торг зависит от объемов и активности соответствующего сегмента рынка. Чем меньше активность рынка, тем больше может быть скидка на торг. Согласно коллективным экспертным оценкам, скидка на уторгование на цены торгово-офисных объектов составляет в среднем 12%.

. Корректировка на дату предложения. Данная поправка вводится в том случае, если между датой предложений о совершении сделок с аналогами и датой оценки существует значительный промежуток времени, за который цены на недвижимость могли измениться в ту или иную сторону, причем эти изменения не связаны с характеристиками конкретного объекта, а отражают общую тенденцию развития рынка. В данном случае информация обо всех объектах-аналогах является актуальной, поэтому поправка на дату предложения не применялась.

. Корректировка на тип здания. Рассматриваемый объект недвижимости и его аналоги являются однотипными торговыми зданиями, различающимися по размерам. В связи с этим корректировка на тип здания оценщиками не применялась.

. Корректировка на местоположение. Стоимость зданий и помещений торгового назначения во многом определяется близостью к основным автомагистралям города, удобством подъездных путей, а так же зависит от уровня развития социальной и экономической инфраструктуры населенного пункта, в котором расположен объект оценки и количества потенциальных посетителей, что в свою очередь зависит от наличия и количества в районе расположения торговых площадей жилых домов. Выбранные аналоги расположены в том же районе, что и объект оценки, поэтому данная корректировка не применялась.

. Корректировка на площадь зданий. Стоимость 1 кв. м. в зданиях большей площади, как правило, меньше, чем в зданиях меньшей площади. Корректировка на площадь рассчитывалась по методике, описанной в п.3.3.

Таблица 17 - Расчет коэффициента торможения (продажа зданий торгового назначения)

Местонахождениег. Тула, ул. Староникитскаяг. Тула, ул. Староникитская, 37Источник информацииАН "Юлия-Недвижимость" тел.30-50-95 #"justify">. Корректировка на уровень отделки. Данная поправка применяется к стоимостям 1 кв. м площади торговых зданий в зависимости от качества и комфортабельности внутренней отделки и оснащения зданий. Объект оценки и его аналоги имеют сравнительно равный уровень отделки, поэтому данная корректировка не применялась.

. Корректировка на наличие коммуникаций. Объект оценки и найденные аналоги обладают полным набором коммуникаций, поэтому данная корректировка не применялась.

. Корректировка на техническое состояние зданий. Данная корректировка вводится в размере стоимости ремонтных работ по доведению аналогов, требующих ремонта или имеющих простую отделку, до состояния оцениваемого объекта. Объект оценки и аналоги имеют одинаковое техническое состояние, в связи с чем данная корректировка не применялась.

После применения всех корректировок получен ряд данных по стоимости объектов-аналогов. Для определения степени однородности полученного ряда используется коэффициент вариации, который рассчитывается по формуле:

,

Где Ci - i-ое значение ряда;- количество членов ряда.

Совокупность значений в выборке считается однородной при значении коэффициента вариации не более 0,3, т.е.30% (согласно методике Д. Сепетлиева).

Окончательный расчет средней рыночной стоимости аналогичных объектов недвижимости произведен как среднеарифметическое между двумя средневзвешенными оценками, одна из которых учитывает количество корректировок (цена, взвешенная по количеству корректировок), а другая - степень отклонения скорректированной от первоначального значения стоимости аналога (цена, взвешенная по степени отклонения).

Расчет весовых коэффициентов проводился по формуле:

,

Где D - весовой коэффициент аналога;- общее количество корректировок по всем аналогам / суммарный процент отклонения скорректированных цен аналогов от первоначальных цен предложений;- количество корректировок по данному аналогу / процент отклонения скорректированной цены данного аналога от первоначальной цены предложения;- количество аналогов, использованных при расчетах.

Расчет стоимости здания торгового назначения сравнительным подходом представлен в таблице:

Таблица 18 - Расчет стоимости здания торгового назначения сравнительным подходом

ПоказателиОбъект оценкиАн. №1Ан. №2Ан. №3Стоимость аналога с НДС, руб. -25 000 00084 240 000130 000 000Общая площадь зданий, кв. м. 850,0380,01 404,01 748,6Техническое состояниеААААСтоимость аналога без НДС, руб. 21 186 44171 389 831110 169 492Стоимость 1 кв. м. аналога без НДС, руб. -55 75450 84763 004Корректировка на торг-0,880,880,88Корректировка на дату предложения-111Корректировка на тип здания-111Корректировка на местоположение-111Корректировка на площадь-0,941,041,05Корректировка на коммуникации-111Корректировка на уровень отделки-111Корректировка на техническое состояние-111Итоговая корректировка-0,830,920,92Скорректированная цена за 1 кв. м, руб. -46 27646 77957 964Коэффициент вариации, %---10%Количество корректировок-222Удельный вес по количеству корректировок-33,33%33,33%33,33%Средневзвешенная стоимость 1 кв. м. по количеству корректировок, руб. 50 335Процент отклонения от первоначальной цены предложения-17,00%8,00%8,00%Удельный вес по отклонению от первоначальной цены-24,24%37,88%37,88%Средневзвешенная стоимость 1 кв. м. по отклонению от первоначальной цены, руб. 50 894Итоговая стоимость 1 кв. м., руб. 51 000Рыночная стоимость объекта, руб. без НДС 43 350 000

В результате стоимость объекта оценки, определенная сравнительным подходом, по состоянию на 15 февраля 2012 г. составила 43350000 (Сорок три миллиона триста пятьдесят тысяч) рублей, без НДС.

7.6 Определение стоимости объекта доходным подходом

Согласно п.13 ФСО № 1 "доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки". Он представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесёт данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от её коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи. Сущность данного подхода заключается в следующем: средства, вложенные в имущество, должны приносить доход не меньший, чем та же сумма, размещенная в альтернативном, наименее рисковом варианте.

Согласно п.21 ФСО № 1 "при применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:

а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;

б) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;

в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;

г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки".

Для определения стоимости объекта доходным подходом выбран метод прямой капитализации дохода.

Расчет стоимости объекта данным методом заключается в определении суммы первоначальных инвестиций, которые необходимо вложить в создание (приобретение) объекта, способного приносить определенную величину чистого операционного дохода в год по заданной (желаемой) годовой ставке доходности (ставке капитализации).

Базовая формула для определения стоимости по методу прямой капитализации дохода имеет вид:

,

где V - стоимость объекта оценки; I - ожидаемый годовой доход от использования объекта; R - годовая ставка капитализации дохода.

Метод прямой капитализации основывается на предположении о том, что объект оценки способен приносить стабильный ежегодный доход в течение длительного периода времени, сопоставимого с оставшимся сроком его экономической жизни.

С другой стороны сам период прогнозирования получения дохода составляет 1 календарный год.

Расчет чистого операционного дохода включает определение:

потенциального валового дохода - максимально возможного дохода, который может принести объект оценки, без учета расходов и потерь;

действительного (эффективного) валового дохода - валового дохода скорректированного с учетом потерь, связанных с недозагрузкой коммерческих площадей, недобросовестностью арендаторов и т.п.;

операционных расходов - затрат, связанных с содержанием и владением объектом оценки, осуществляемых арендодателем;

чистого операционного дохода - разницы действительного валового дохода и эксплуатационных расходов, уменьшенной на налог на доходы арендодателя.

Оценщик предположил, собственник объекта будет получать доход от его использования путем сдачи его в аренду в качестве административных площадей. Потенциальный валовый доход определялся оценщиком, как произведение годовой ставки аренды за 1 кв. м площади сдаваемой в аренду и размера этой площади.

Расчет годовой ставки арендной ставки за 1 кв. м помещений сравнимых объектов подразумевает выполнение следующих действий:

. Анализ регионального рынка недвижимости с целью поиска данных о сравнимых объектах. В настоящем случае речь идет о совершении сделок по аренде административно-торговых помещений.

Как правило, информация о реальных сделках является недоступной и оценщики используют цены предложений, опубликованных в специализированных изданиях.

В результате анализа информации, полученной от крупных Тульских агентств недвижимости, оценщик выявил имеющиеся на дату оценки предложения аренды помещений аналогичных оцениваемым.

Для определения стоимости объекта из многообразия предложений аренды административно-торговой недвижимости, были выбраны пять аналогов объекта оценки, наиболее близких по техническим характеристикам, местоположению, классу качеству помещений.

. Выбор критериев сравнения аналогов рассматриваемого помещения с точки зрения влияния на размер арендной платы.

. Расчет и применение корректировок к арендным ставкам аналогов, учитывающих влияние на размер искомой стоимости различий между рассматриваемым и аналогичными ему помещениями.

. Расчет искомой стоимости на основе определения средневзвешенного размера арендной ставки по скорректированным данным аналогов.

Таблица 19 - Информация об аналогах объекта оценки

ПоказателиАн. №1Ан. №2Ан. №3Ан. №4Местонахождениег. Тула, Центральный пер. г. Тула, пр. Ленина/ул.Л. Толстогог. Тула, Красноармейский пр. /ул. Халтуринаг. Тула, пр. Ленина, 31Источник информацииАН "Твинсервис" тел.25-55-88 #"justify">Техническое состояние объектов-аналогов определялось с помощью шкалы укрупненных оценок технического состояния зданий и помещений.

Обычаи делового оборота, сложившиеся на рынке коммерческой недвижимости, определили, что в качестве основной единицы сравнения зданий и помещений выступает 1 квадратный метр площади по внутреннему обмеру. Для всех выбранных аналогов объекта оценки арендная ставка установлена за полезную площадь. В связи с этим единственно возможной единицей сравнения для расчета арендной ставки за пользование объектом оценки, исходя из имеющейся информации об аналогах, является 1 квадратный метр полезной площади.

Расчет средней скорректированной ставки аренды за пользование 1 кв. м аналогичных объектов недвижимости производилось как среднеарифметическое между двумя средневзвешенными оценками, одна из которых учитывает количество корректировок (D1), а другая степень отклонения скорректированной от первоначального значения ставки аренды аналога (D2).

Расчет ставки аренды, взвешенной по количеству корректировок. Веса придаются в зависимости от схожести объекта оценки с аналогами. Формула для расчета удельного веса аналога имеет вид:

где D1 - удельный вес, %; Q1 - всего корректировок; q1 - количество корректировок по данному аналогу; n - количество аналогов.

Расчет ставки аренды, взвешенной по степени отклонения. Веса придаются в зависимости от степени отклонения скорректированной ставки аренды от первоначальной. Формула для расчета удельного веса аналога имеет вид:

где D2 - удельный вес, %; Q2 - суммарное отклонение; q2 - отклонение по данному аналогу; n - количество аналогов.

Для оценки надежности полученной статистической информации по степени их однородности в рамках данного отчета оценщик считает наиболее подходящим использовать методику доктора математических наук Д. Сепетлиева, подразумевающую расчет коэффициента вариации. Коэффициент вариации используют для сравнения рассеивания двух и более признаков, имеющих различные единицы измерения. Коэффициент вариации представляет собой относительную меру рассеивания, выраженную в процентах.

Коэффициент вариации случайной величины - мера относительного разброса случайной величины; показывает, какую долю среднего значения этой величины составляет ее средний разброс. В отличии от среднего квадратического или стандартного отклонения <#"41" src="doc_zip26.jpg" />

где V - искомый показатель, ? - среднее квадратичное отклонение, - средняя величина.

По методике Д. Сепетлиева рекомендуемым допустимым значением коэффициента вариации является 30 %. При превышении этой величины числовой ряд признается неоднородным, а следовательно исходные данные об аналогах объекта оценки непригодными для формулирования выводов по результатам статистического анализа.

К ставкам аренды аналогов были применены следующие корректировки:

Корректировка на цену предложения (корректировка на торг). Данная корректировка отражает тот факт, что при определении цены сделок с объектами, предлагаемыми в аренду, учитывается мнение только одной из заинтересованных сторон - продавца (арендодателя). Поправка на торг учитывает разницу между ценой предложения и ценой сделки, которая образуется в процессе переговоров между арендатором и арендодателем. Ее величина зависит от устойчивости рынка.

Информация о ценах сделок по аренде с объектами недвижимости в основном является закрытой и не разглашается третьим лицам. Как правило, информация об этих сделках недоступна, поэтому для проведения сравнительного анализа оценщик использует предлагаемые ставки аренды на сравниваемые объекты. Среднее значение скидки на торг для торгово-офисных объектов, согласно коллективным экспертным оценкам, составляет 9%.

Корректировка на дату предложения. Данная поправка вводится в том случае, если между датой предложений о совершении сделок с аналогами и датой оценки существует значительный промежуток времени, за который цены на аренду недвижимость могли измениться в ту или иную сторону, причем эти изменения не связаны с характеристиками конкретного объекта, а отражают общую тенденцию развития рынка. В данном случае информация обо всех объектах-аналогах является актуальной на дату оценки, поэтому поправка на дату предложения не применялась.

Корректировка на тип помещения. Рассматриваемое помещение и его аналоги являются однотипными офисно-торговыми помещениями, различающимися по размерам, уровню отделки, техническому состоянию и т.д. В связи с этим корректировка на тип помещения оценщиками не применялась.

Корректировка на местоположение. Как описывалось в п.3.3 настоящего отчета, величина арендной платы за пользование коммерческой недвижимости во многом определяется близостью к административно-деловому центру города - пересечение пр. Ленина и ул. Советской, а также близостью к потребителям продукции, крупным автомагистралям и дорогам для удобства транспортировки производимой продукции. Все объекты-аналоги, как и объект оценки, имеют сопоставимое местоположение в центре города.

Корректировка на площадь помещения. Поскольку объект оценки представляет собой 2-этажное здание торгового назначения с внутренней планировкой помещений, различающихся размером (от 50 до 450 кв. м), что соответствует площадям выбранных аналогов, данная корректировка не применялась.

Корректировка на состояние отделки. На рыночную стоимость административно торговых объектов существенно влияет состояние их отделки. Объекты-аналоги находятся в таком же техническом состоянии и имеют аналогичный уровень отделки, что и объект оценки. В связи с этим к ставкам аренды за пользование объектами-аналогами не была применена корректировка.

Корректировка на наличие коммуникаций. Стоимость административно-торговых зданий и помещений значительно зависит от наличия в них электроосвещения, отопления, вентиляции и других коммуникаций. Объект оценки и его аналоги имеют равный набор инженерных коммуникаций. В связи с этим данная корректировка не применялась.

Таблица 20 - Расчет потенциального валового дохода от использования объекта оценки

ПоказателиОбъект оценкиАн. №1Ан. №2Ан. №3Ан. №4Стоимость аренды аналога без НДС, руб. -311 880184 077412 06633 900Общая площадь, кв. м. 750,0460,0181,0486,550,0Техническое состояние здания, в котором находится объектАААААТехническое состояние объектаААААААрендная ставка за 1 кв. м. аналога, руб. /мес. без учета НДС-6781 017847678Корректировка на торг-0,91 0,91 0,91 0,91 Корректировка на дату предложения-1111Корректировка ни тип помещения-1111Корректировка на местоположение-1111Корректировка на площадь-1111Корректировка на состояние отделки-1111Корректировка на коммуникации-1111Итоговая корректировка-0,91 0,91 0,91 0,91 Скорректированная арендная ставка за 1 кв. м, руб. /мес. без учета НДС-617925771617Коэффициент вариации, %----16%Количество корректировок-1111Удельный вес по количеству корректировок-25,00%25,00%25,00%25,00%Средневзвешенная арендная ставка за 1 кв. м. по количеству корректировок, руб. /мес. без учета НДС733Процент отклонения от первоначальной цены предложения-9,00%9,00%9,00%9,00%Удельный вес по отклонению от первоначальной цены-25,00%25,00%25,00%25,00%Средневзвешенная арендная ставка за 1 кв. м. по отклонению от первоначальной цены, руб. /мес. 733Итоговая арендная ставка за 1 кв. м. единого объекта недвижимости, руб. /мес. 730Потенциальный валовый доход от использования объекта, руб. без НДС6 570 000

Потенциальный валовый доход от использования объекта был уменьшен до величины действительного валового дохода на коэффициент недозагрузки площадей, учитывающий возможные потери от неполного использования объекта для аренды. Коэффициент недозагрузки площадей учитывает возможные потери от неполного использования объекта аренды. Коэффициент недозагрузки принят на среднем уровне и составил 0,82.

Величина эксплуатационных расходов на содержание объекта оценки, согласно справке ООО "Трейд ОЛЛ", составляет 600 руб. на 1 кв. м в год.

Расчет чистого операционного дохода представлен в таблице:

Таблица 21 - Расчет чистого операционного дохода от использования объекта оценки

НаименованиеЗначениеПотенциальный валовый доход от использования объекта, руб. без НДС6 570 000Коэффициент недозагрузки площадей0,820Действительный валовый доход от использования объекта, руб. без НДС5 387 400Эксплуатационные расходы, руб. в год450 000Чистый операционный доход, руб. без НДС4 937 400

7.7 Определение ставки капитализации

Любой объект недвижимости имеет ограниченный срок, в течение которого его эксплуатация является экономически целесообразной.

Метод рыночной экстракции, позволяет определить наиболее адекватную величину коэффициента капитализации для объектов недвижимости.

Коэффициент капитализации равен:

; ;

где К - коэффициент капитализации; ЧОД1 - прогнозная величина чистого операционного дохода; С0 - стоимость объекта недвижимости на дату оценки; ЧОД0 - текущая величина чистого операционного дохода на дату оценки; t - годовой темп прироста чистого операционного дохода.

В связи с тем, что данные по рыночным значениям чистого операционного дохода, как правило, в доступной оценщику информации отсутствуют, то для рыночной экстракции приходится использовать величину предлагаемой арендной платы. В этом случае расчетная зависимость приобретает вид:

;

где А1i - прогнозная величина арендной платы для i-го объекта недвижимости; А0i - величина арендной платы для i-го объекта недвижимости на дату оценки; С0i - стоимость i-го объекта недвижимости на дату оценки; а1 - средний рыночный коэффициент недозагрузки объекта недвижимости; а2 - средняя рыночная величина отношения операционных расходов к арендной плате; n - количество объектов недвижимости, по информации о которых осуществляется рыночная экстракция.

Поправка на потери при сборе арендной платы обычно не учитывается, так как в настоящее время, в подавляющем большинстве случаев, установилась практика взимания авансовых платежей с арендатора, либо формирования возвращаемого фонда, за счет арендатора, в размере величины арендной платы за определенный период (обычно 1-3 месяца).

При определении рыночной величины отношения операционных расходов к арендной плате следует иметь в виду, что обычно коммунальные услуги полностью или частично оплачиваются сверх арендной платы. Наиболее часто отдельно оплачиваются электроэнергия и услуги связи. Строго говоря, в операционных расходах необходимо дополнительно учесть отчисления на капитальный ремонт, которые на практике, как правило, не производятся.

Валовой рентный множитель (ВРМ) - это среднестатистическое отношение рыночной цены к потенциальному или действительному валовому доходу определенного вида имущества.

В работе Фоменко А.Н. "Метод расчета валового рентного множителя для объектов недвижимости" показано, что при расчете величины ВРМ могут быть использованы осредненные (рыночные) значения арендной платы и стоимости для соответствующего сегмента рынка объектов недвижимости. Расчетная зависимость для определения ВРМ имеет вид:

;

где КВРМ - корректирующий коэффициент, зависящий от параметров выборок значений цен продажи и ставок арендной платы для объектов недвижимости; СР0 - средняя стоимость продаж объектов недвижимости; АР0 - средняя ставка арендной платы для объектов недвижимости.

Величина коэффициента КВРМ зависит от размаха выборок значений ставок арендной платы и стоимости объектов недвижимости и приведена в таблице:

Таблица 22 - Величины коэффициентов КВРМ

Отношение Сmax / CminОтношение Amax / Amin1,001,251,502,002,503,004,001,001,0001,0061,0291,0851,1531,2201,3581,251,0001,0121,0361,0951,1651,2321,3701,501,0001,0151,0401,1031,1721,2401,3762,001,0001,0191,0471,1111,1811,2471,3772,501,0001,0211,0501,1151,1831,2491,3743,001,0001,0241,0531,1191,1861,2501,3704,001,0001,0261,0571,1221,1881,2481,360

Расчетная зависимость для определения ВРМ имеет сходную структуру с зависимостью для расчета коэффициента капитализации. Проведя аналогичные рассуждения, приведенные для ВРМ в работе Фоменко А.Н. "Метод расчета валового рентного множителя для объектов недвижимости", можно получить следующую расчетную зависимость для определения коэффициента капитализации:

При этом величины коэффициента КК представляют собой транспонированную матрицу значений КВРМ:

Таблица 23 - Величины коэффициентов КК

Отношение Сmax / CminОтношение Amax / Amin1,001,251,502,002,503,004,001,001,0001,0001,0001,0001,0001,0001,0001,251,0061,0121,0151,0191,0211,0241,0261,501,0291,0361,0401,0471,0501,0531,0572,001,0851,0951,1031,1111,1151,1191,1222,501,1531,1651,1721,1811,1831,1861,1883,001,2201,2321,2401,2471,2491,2501,2484,001,3581,3701,3761,3771,3741,3701,360

С учетом последнего соотношения расчетная зависимость для определения коэффициента капитализации приобретает вид:

Особенность полученной расчетной зависимости состоит в том, что в нее входят только безразмерные параметры, которые характеризуют соответствующий сегмент рынка объектов недвижимости.

Таблица 24 - Величина произведения коэффициентов КК х КВРМ

Отношение Сmax / CminОтношение Amax / Amin1,001,251,502,002,503,004,001,001,0001,0061,0291,0851,1531,2201,3581,251,0061,0241,0511,1161,1891,2621,4051,501,0291,0521,0821,1541,2311,3061,4552,001,0851,1161,1541,2341,3161,3951,5452,501,1531, 1901,2311,3171,4001,4821,6323,001,2201,2611,3061,3961,4821,5631,7104,001,3581,4061,4551,5451,6321,7091,849

При этом, для достаточно узкого сегмента рынка, который характеризуется небольшим размахом выборки, может быть принято, что величина Кк х КВРМ = 1 (диапазон ячеек, в котором с погрешностью не более 10% может быть принято это условие, закрашен).

В дальнейшем, вычитая из полученного коэффициента капитализации фактор фонда возмещения для оцениваемого объекта недвижимости, например по методу Ринга, можно определить ставку доходности (дисконтирования).

Приведенные выше соотношения потенциально позволяют использовать следующие методы (алгоритмы) при проведении оценки стоимости объектов недвижимости:

в рамках доходного подхода - определить коэффициент капитализации (ставку дисконтирования) на основе рыночных данных для соответствующего сегмента рынка объектов недвижимости;

в рамках доходного подхода - использовать при проведении оценки величину коэффициента капитализации (ставки дисконтировании), полученную путем согласования величин, определенных кумулятивным построением и методом рыночной экстракции;

в рамках сравнительного подхода - использовать кумулятивно построенную ставку дисконтирования для определения ВРМ или согласовать полученную ВРМ с величиной, определенной на основе рыночных данных.

Следует подчеркнуть, что величины ВРМ и коэффициента капитализации характеризуют не конкретный оцениваемый объект, а сложившуюся ситуацию на рассматриваемом сегменте рынка. Поэтому при их расчете недопустимо использовать скорректированные стоимостные характеристики объектов-аналогов, а необходимо использовать имеющиеся данные по рассматриваемому сегменту рынка. При этом, с целью снижения размаха используемых при расчетах исходных значений арендной платы и стоимости, сегмент рынка может быть сколь угодно заужен. Единственным ограничением для "заужения" рынка является объем выборки, который обычно не должен быть менее 7…8 элементов.

Средняя ставка арендной платы для объектов недвижимости (АР0).

Анализ рынка аренды административно-торговых помещений в г. Туле, произведенный по данным за февраль 2012 г., опубликованным на специализированных WEB-сайтах: www.moyareklama.ru, www.irr.ru, www.twinservice.ru <#"justify">№ п/пМестоположениеИсточник информацииОписание объектаПлощадь, кв. м. Арендная ставка за 1 кв. м., руб. /мес. без учета НДС1г. Тула, Центральный пер. АН "Твинсервис" тел.25-55-88 #"justify">№ п/пМестоположениеИсточник информацииОписание объектаПлощадь, кв. м. Цена за 1 кв. м., руб. без учета НДС1г. Тула, ул. СтароникитскаяАН "Юлия-Недвижимость" тел.30-50-95 #"justify">Годовой темп прироста чистого операционного дохода (t). Ожидаемый среднегодовой рост цен на офисно-торговую недвижимость в этом году в среднем составляет 4%, а рост арендных ставок этой же категории недвижимости - 5%. Оценщиками было использовано среднее значение (4,5%) .

Средний рыночный коэффициент недозагрузки объекта недвижимости (а1). Коэффициент недозагрузки площадей, учитывает возможные потери от неполного использования объекта аренды. Оценщики приняли для расчета среднее значение в размере 18%.

Средняя рыночная величина отношения операционных расходов к арендной плате (а2). На момент оценки отсутствует в открытом доступе информация, необходимая для выявления суммы операционных расходов, для определения их средней годовой величины, приходящейся на 1 кв. м. торгово-офисной недвижимости в г. Туле. Поэтому оценщиком были использованы реальные данные о величине этих расходов, использованные ранее при оценке других административно-торговых площадей в Туле. В целях соблюдения правил конфиденциальности наименование этих объектов и заказчиков оценки в таблице не приведены. Указанные расходы включают в себя земельный налог и налог на имущество, уплачиваемые арендодателями, исходя из предположения о том, что остальные эксплуатационные расходы (коммунальные платежи, текущий ремонт и т.д.) несут арендаторы.

Таблица 27 - Определение средней годовой величины эксплуатационных расходов, приходящихся на 1 кв. м. административно-торговой недвижимости в г. Туле

№ п/пМестоположениеПлощадь, кв. м. Эксплуатационные расходы, руб. /годЭксплуатационные расходы, приходящиеся на 1 кв. м., руб. /год2г. Тула, ул.Д. Ульянова, д.4а417,30336 000,00805,183г. Тула, ул. Революции, д.394 993,601 911 548,16382,804г. Тула, ул. Оборонная, д.251 158,40753 912,00650,82 Среднее 600,00

Расчет коэффициента капитализации по описанной выше методике сведен в Таблицу:

Таблица 28 - Расчет коэффициента капитализации методом рыночной экстракции с использованием валового рентного множителя

Годовой темп прироста чистого операционного дохода (t), %4,50%Средний рыночный коэффициент недозагрузки (а1), %18,00%Средняя рыночная величина отношения операционных расходов к арендной плате (а2), %7,14%Максимальная величина арендной платы за 1 кв. м. (Аmax), руб. /мес. 1 017,00Минимальная величина арендной платы за 1 кв. м. (Аmin), руб. /мес. 508,00Отношение Аmax к Аmin2,00Максимальная цена предложения объекта недвижимости (Сmax), руб. 63 004,00Минимальная цена предложения объекта недвижимости (Сmin), руб. 33 898,00Отношение Cmax к Cmin1,86Корректирующий коэффициент, зависящий от параметров выборок значений цен продажи и ставок арендной платы для объектов недвижимости (Кврм) 1,111Средняя стоимость продаж объектов недвижимости (Ср0), руб. 50 800,00Средняя ставка арендной платы для объектов недвижимости за 1 кв. м. (Ар0), руб. /год8 400,00Валовый рентный множитель (ВРМ) 6,72Корректирующий коэффициент, зависящий от параметров выборок значений цен продажи и ставок арендной платы для объектов недвижимости (Кк) 1,111Коэффициент капитализации (К), %14,62%

Таким образом, общий коэффициент капитализации для помещений торгового назначения в г. Туле составляет с учетом округления 14,62%.

7.8 Расчет текущей стоимости объекта недвижимости методом прямой капитализации

Расчет стоимости объекта оценки методом прямой капитализации дохода сведен в Таблицу:

Таблица 29 - Расчет стоимости объекта оценки доходным подходом

НаименованиеЗначениеПотенциальный валовый доход от использования объекта, руб. без НДС6 570 000Коэффициент недозагрузки площадей0,820Действительный валовый доход от использования объекта, руб. без НДС5 387 400Эксплуатационные расходы, руб. в год450 000Чистый операционный доход, руб. без НДС4 937 400Коэффициент капитализации 14,62%Стоимость объекта, определенная доходным подходом, руб. без НДС33 770 000

Таким образом, можно сделать вывод, что стоимость объекта оценки, определенная доходным подходом по состоянию на 15 февраля 2012 г. составляет 33770000 (Тридцать три миллиона семьсот семьдесят тысяч) руб. без учета НДС.

8. Обобщение результатов определения рыночной стоимости объекта оценки

Для определения рыночной стоимости объекта оценки были использованы три подхода к оценке: затратный, сравнительный и доходный.

Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них применительно к объекту оценки и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки.

Для определения итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого объекта на дату оценки были проанализированы преимущества и недостатки использованных подходов.

Сравнительный подход наиболее точно отражает стоимость имущества с точки зрения соотношения спроса и предложения на рынке. При оценке рыночной стоимости имущества для целей купли продажи этот подход, как правило, дает наиболее объективную информацию о рыночной стоимости. Однако его достоверность снижается при малом объеме ценовой информации об аналогичных объектах. Следует отметить, что предложение аналогичных объектов на рынке Тулы достаточно объемное.

Доходный метод считается наиболее надежным для приносящей доход недвижимости, особенно, если не требуется значительная реконструкция и ремонт. Однако его достоверность существенно снижается тем, что он основан на использовании прогнозных данных, определенных на длительный период времени.

Затратный подход наиболее достоверно отражает стоимость недавно построенных объектов недвижимости, но не учитывает влияние на итоговую стоимость факторов рынка недвижимости и перспектив их доходного использования.

На основании вышеизложенного, оценщики пришли к выводу о распределении методов по значимости для определения итоговой рыночной стоимости объекта оценки следующим образом: затратному подходу - 0,1, доходному подходу - 0,2, сравнительному подходу - 0,7.

Окончательная рыночная стоимость объектов оценки определяется по формуле:

согл. = Cзатр. *Дзатр. + Cдох. *Ддох. + Cср. *Дср.,

где Сдох., Сср., Сзатр. - рыночные стоимости, рассчитанные соответственно доходным подходом, сравнительным подходом, и затратным подходом к оценке руб.; Ддох., Дср., Дзатр. - соответственно, значимость этих подходов.

Таблица 30 - Расчет итоговой рыночной стоимости объекта оценки

ПоказательОбъект оценкиСтоимость по затратному подходу, руб. без НДС22 530 000Удельный вес затратного подхода0,10Стоимость по доходному подходу, руб. без НДС33 770 000Удельный вес доходного подхода0, 20Стоимость по сравнительному подходу, руб. без НДС43 350 000Удельный вес сравнительного подхода0,70Согласованная рыночная стоимость, руб. без НДС39 352 000Итоговая рыночная стоимость без НДС с округлением, руб. 39 350 000

Таким образом, рыночная стоимость недвижимого имущества - нежилого здания, принадлежащего ООО "Трейд ОЛЛ", расположенного по адресу Тульская область, г. Тула, Советский район, ул. Жуковского, 18, по состоянию на 15 февраля 2012 г. составляет: 39350000 (Тридцать девять миллионов триста пятьдесят тысяч) руб. без учета НДС.

9. Расчет ликвидационной стоимости объекта оценки

Ликвидационная стоимость объектов определяется на основе их рыночной стоимости в соответствии с концепцией вынужденности и ускоренности реализации объектов. Расчет производился с применением "Методических рекомендаций по оценке имущества и имущественных прав в условиях вынужденной реализации и сокращенного периода экспозиции (на базе метода GMLV)", разработанных Галасюк В.В. и Галасюк В. В.

Ликвидационная стоимость объекта определяется на основе его рыночной стоимости по формуле:

,

где VL - ликвидационная стоимость объекта оценки, соответствующая фиксированному периоду его экспозиции (tf), который короче разумно долгого периода экспозиции;m - рыночная стоимость объекта оценки, уменьшенная на величину затрат, связанных с реализацией предмета залога;L - коэффициент соотношения ликвидационной и рыночной стоимости объекта оценки;d - период дисконтирования (лет);- количество периодов начисления процентов в течении года;- годовая ставка дисконта, используемая при расчете ликвидационной стоимости (выраженная как десятичная дробь);e - коэффициент, учитывающий влияние эластичности спроса по цене на ликвидационную стоимость объекта оценки.

Первым этапом определения ликвидационной стоимости объекта является определение рыночной стоимости, уменьшенной на величину затрат, связанных с реализацией предмета залога. Рыночная стоимость объекта оценки (Vm) определяется согласно требований действующего законодательства.

Рыночная стоимость объекта оценки определена в п.8 настоящего отчета и представлена в таблице 30.

Затраты, связанные с реализацией предмета залога. Данную статью расходов образуют такие расходы, как комиссионные оценщиков и юристов, консультантов, административные издержки до завершения ликвидации и т.д. Уровень данных затрат принимается равным 10% от полученной рыночной стоимости.

Вторым этапом определения ликвидационной стоимости объекта является определение разумно долгого периода экспозиции этого объекта. Разумно долгий период экспозиции объекта оценки (tr) может быть определен исходя из имеющейся рыночной информации или путем проведения опросов операторов соответствующих рынков, специалистов и т.п.

Срок экспозиции определялся, исходя из ликвидности данного объекта недвижимости. Согласно обзорам рынка коммерческой недвижимости тульских агентств, чтобы объекты, аналогичные оцениваемому по масштабам и назначению, нашли своего покупателя, требуется срок экспозиции 6 месяцев. Таким образом, tr = 6/12 = 0,5 (лет).

Третьим этапом определения ликвидационной стоимости объекта является установление фиксированного периода экспозиции этого объекта (tf).

Необходимо учитывать, что в случае наличия внутренней экономической вынужденности реализации объекта, последняя предопределяет необходимость установления минимально возможного фиксированного периода экспозиции объекта (tf), который условно может быть приравнен к нулю: tf = 0.

В соответствии с Инструкцией ЦБР от 26 марта 2004 г. № 254-П "О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности" ссуда может считаться обеспеченной в частности, если вся юридическая документация в отношении залоговых прав банка оформлена таким образом, что время, необходимое для реализации залога, не превышает 180 дней со дня, когда реализации залоговых прав становится для банка необходимой. Необходимость реализации залоговых прав возникает не позднее, чем на 30-й день задержки заемщиком очередных платежей банку по основному долгу либо по процентам. Учитывая ликвидность оцениваемой недвижимости, tf принят в нашем случае в размере 90 дней (в дальнейших расчетах - 3 месяца). Таким образом, tr = 3/12 = 0,25 (лет).

Четвертым этапом определения ликвидационной стоимости объекта является вычисление периода дисконтирования (td), которое осуществляется с использованием результатов определения разумно долгого периода экспозиции (tr) и фиксированного периода экспозиции (tf), по формуле:

.

Таким образом, td = 0,5 - 0,25 = 0,25 (лет).

Пятым этапом определения ликвидационной стоимости объекта является определение годовой ставки дисконта, используемой при расчете ликвидационной стоимости.

Любой объект недвижимости имеет ограниченный срок, в течение которого его эксплуатация является экономически целесообразной. Доход, приносимый объектом недвижимости за этот период, должен быть достаточным, чтобы:

обеспечить требуемый уровень дохода на вложенный капитал (норма дохода или ставка дисконтирования);

окупить первоначальные инвестиции собственника (норма возврата капитала).

В соответствии с этим, ставка капитализации включает две составляющие - норму дохода на капитал (ставка дисконтирования) и норму возврата капитала.

В п.7.4 настоящего отчета оценщиками была определена ставка капитализации методом рыночной экстракции с учетом валового рентного множителя. Ставка капитализации составляет 14,62% для объектов недвижимости торгового назначения. Таким образом, для определения ставки дисконтирования необходимо рассчитать норму возврата капитала.

Объект недвижимости имеет конечный (ограниченный) срок экономической жизни (срок, в течение которого эксплуатация объекта является физически возможной и экономически выгодной). Доход, приносимый объектом недвижимости, должен возмещать потерю объектом своей стоимости к концу срока его экономической жизни. Количественно величина дохода, необходимого для такого возмещения, выражается через норму возврата капитала.

Существует три способа расчета нормы возврата капитала:

. Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга): предполагает возврат капитала равными частями в течение срока владения активом, норма возврата в этом случае представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения.

. Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда): предполагает, что фонд возмещения формируется по минимальной из возможных ставок - "безрисковой" ставке.

. Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда): предполагает, что фонд возмещения формируется по ставке процента, равной норме дохода на инвестиции (ставке дисконтирования).

В данной оценке используется метод Хоскольда, который, по мнению оценщиков, в наибольшей степени отвечает условиям инвестирования в России

где НВК - норма возврата капитала, %;- безрисковая ставка;- средний срок владения объектом. Оценщики сделали предположение, что срок владения оцениваемым объектом недвижимости будет составлять 20 лет.

Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как среднеевропейскими показателями по безрисковым операциям, так и российскими.

В качестве возможных безрисковых ставок в пределах РФ принято рассматривать следующие инструменты:

ставки по депозитам Сбербанка РФ и других надежных российских банков. Применение ставок по депозитам Сбербанка РФ и других российских банков достаточно ограничено в связи с непродолжительностью сроков, на которые принимаются депозиты (как правило, до двух - трех лет). Все это сужает возможности применения данных инструментов;

западные финансовые инструменты (государственные облигации развитых стран, LIBOR). Сложности при использовании ставки LIBOR (Libor Inter Bank Offered Rate - ставка Лондонского межбанковского рынка по предоставлению кредитов) обуславливается ее краткосрочностью (не более одного года), а также более высокими уровнями риска по сравнению с вложениями в государственные ценные бумаги. Среди государственных облигаций в оценочной практике наиболее целесообразно использовать 10-летние казначейские облигации США;

ставки по межбанковским кредитам РФ (MIBID, MIBOR, MIACR). Ставки рассчитываются сроком от 1 дня до 1 года. Очевидно, что использование значений данных ставок для расчета безрисковой доходности не является целесообразным, прежде всего вследствие их краткосрочного характера. Кроме того, доходность, заложенная в межбанковских кредитах, учитывает риск их невозврата, что также обуславливает необходимость отказа от использования данного инструмента в процессе оценки;

ставка рефинансирования - процентная ставка, которую использует Центральный банк при предоставлении кредитов коммерческим банкам в порядке рефинансирования. Данная ставка могла бы по своей экономической сущности применяться, пожалуй, только при оценке кредитно-финансовых институтов, а также ставка рефинансирования является инструментом денежно-кредитной политики Центрального банка и, следовательно, используется последним для целенаправленного воздействия на финансово-банковскую сферу и далеко не всегда отражает реальную ситуацию, сложившуюся на рынке;

эффективная доходность к погашению государственных облигаций РФ. Государственные облигации РФ представлены рублевыми и валютными финансовыми инструментами. В период финансово-экономического кризиса доверие к рублевым облигациям крупнейших российских компаний значительно снизилось, поэтому в настоящий момент их достаточно сложно рассматривать в качестве безрисковых вложений. В связи с этим в данном отчете в качестве безрисковой ставки использована средняя ставка эффективной доходности к погашению по государственным рублевым облигациям.

На основе анализа данных сайта www.rusbonds.ru в качестве наиболее надежного эмитента был выбран Минфин РФ. По котировкам рублевых государственных облигаций со сроками погашения в 2012 - 2027 гг. по состоянию на 15.02.2012 г. определены средние ставки эффективной доходности к погашению. Среднее арифметическое этих значений использовано в качестве безрисковой ставки при определении нормы возврата капитала.

Рисунок 2 - Котировки государственных облигаций со сроками погашения в 2012 - 2027 гг.

Таблица 31. Расчет средней эффективной доходности к погашению по облигациям Россия с датами погашения 2012 - 2027 гг.

БумагаДата погашенияБиржиДоходность к погашению, эффективнаяОФЗ-25065-ПД27.03.2013ММВБ6,21%ОФЗ-25067-ПД17.10.2012ММВБ6,04%ОФЗ-25068-ПД20.08.2014ММВБ6,91%ОФЗ-25071-ПД26.11.2014ММВБ7,03%ОФЗ-25072-ПД23.01.2013ММВБ6,17%ОФЗ-25073-ПД01.08.2012ММВБ5,97%ОФЗ-25075-ПД15.07.2015ММВБ7,14%ОФЗ-25076-ПД13.03.2014ММВБ6,76%ОФЗ-25077-ПД20.01.2016ММВБ7,28%ОФЗ-25079-ПД03.06.2015ММВБ7,14%ОФЗ-26199-ПД11.07.2012ММВБ5,71%ОФЗ-26202-ПД17.12.2014ММВБ6,98%ОФЗ-26203-ПД03.08.2016ММВБ7,34%ОФЗ-26204-ПД15.03.2018ММВБ7,60%ОФЗ-26205-ПД14.04.2021ММВБ7,88%ОФЗ-26206-ПД14.06.2017ММВБ7,49%ОФЗ-46018-АД24.11.2021ММВБ7,68%Среднее6,90%

Таким образом, безрисковая ставка доходности составила 6,90 %.

Расчет нормы возврата капитала по методу Хоскольда представлен в таблице 32.

Таблица 32. Расчет нормы возврата капитала

ПоказательЗначениеБезрисковая ставка, %6,90%Срок владения объектом, лет15Норма возврата капитала, %4,010%

Ставка дисконтирования определяется путем вычитания нормы возврата капитала из коэффициента капитализации. Расчет ставки дисконтирования представлен в таблице:

Таблица 33. Расчет ставки дисконтирования

ПоказательЗначение Коэффициент капитализации, %14,62%Норма возврата капитала, %4,01%Ставка дисконтирования, %10,61%

Шестым этапом определения ликвидационной стоимости объекта является определение количества периодов начисления процентов в течении года (m), которое для унификации расчетов принимается равным 12.

Седьмым этапом определения ликвидационной стоимости объекта является определение коэффициента, учитывающего влияние эластичности спроса по цене на ликвидационную стоимость объекта. Для определения коэффициента, учитывающего влияние эластичности спроса по цене на ликвидационную стоимость объекта (Кe), используется Таблица 34.

Таблица 34. Данные для определения коэффициента Ке

Количество потенциальных покупателей объектаСтепень специализации объектаПодтип спросаЗначение коэффи-циента КeЗначительноеНезначительнаяАбсолютно эластичный1СредняяСильно-эластичный1ЗначительнаяСредне-эластичный0,94СреднееНезначительнаяСлабо-эластичный0,85СредняяС единичной эластичностью0,76ЗначительнаяСлабо-неэластичный0,68НезначительноеНезначительнаяСредне-неэластичный0,46СредняяСильно-неэластичный0,16ЗначительнаяАбсолютно неэластичный*

* Для этой ситуации в соответствии с поправкой Я.И. Маркуса и А.А. Петрищева невозможно определение коэффициента Кe, поскольку имеющиеся экономические условия не соответствуют условиям, согласно которым может определяться рыночная стоимость.

В результате анализа рынка коммерческой недвижимости и данных тульских агентств недвижимости, оценщики пришли к выводу, что объект оценки имеет значительное количество покупателей, степень специализации рынка объекта является незначительной. Таким образом, Ке принимает значение, равное 1.

Восьмым заключительным этапом определения ликвидационной стоимости объекта является непосредственное вычисление его ликвидационной стоимости.

Вычисление ликвидационной стоимости объекта осуществлялось по формуле:

.

Расчет ликвидационной стоимости объекта оценки сведен в таблицу 35.

Таблица 35. Расчет ликвидационной стоимости объекта оценки

Наименование показателяЗначениеРыночная стоимость, руб. без НДС39 350 000Затраты, связанные с реализацией объекта залога, %10,00%Разумно долгий периода экспозиции, мес. 6Фиксированные период экспозиции, мес. 3Период дисконтирования, лет0,25Количество периодов начисления процентов в течение года12Годовая ставки дисконтирования, %10,61%Коэффициент, учитывающий влияние эластичности спроса по цене на ликвидационную стоимость1,00Расчетная ликвидационная стоимость, руб. 34 491 987Коэффициент ликвидационной стоимости 0,88

Таблица 36. Расчет ликвидационной стоимости объекта оценки

Наименование объектаРыночная стоимость, руб. без НДСЛиквидационная стоимость, руб. без НДС Магазин (лит. А) 39 350 00034 630 000

Таким образом, ликвидационная стоимость недвижимого имущества - нежилого здания, принадлежащего ООО "Трейд ОЛЛ", расположенного по адресу Тульская область, г. Тула, Советский район, ул. Жуковского, 18, по состоянию на 15 февраля 2012 г. составляет: 34630000 (Тридцать четыре миллиона шестьсот тридцать тысяч) руб. без учета НДС.

10. Итоговое заключение о стоимости объекта оценки

Основываясь на доступной нам информации, мы пришли к следующему заключению о том, что:

рыночная стоимость объекта оценки - недвижимого имущества - нежилого здания торгового назначения, расположенного по адресу Тульская область, г. Тула, Советский район, ул. Жуковского, 18, находящегося на балансе ООО "Трейд ОЛЛ", - по состоянию на 15 февраля 2012 г. составляет 39350000 (Тридцать девять миллионов триста пятьдесят тысяч) рублей без учета НДС;

ликвидационная стоимость объекта оценки - недвижимого имущества - нежилого здания торгового назначения, расположенного по адресу Тульская область, г. Тула, Советский район, ул. Жуковского, 18, находящегося на балансе ООО "Трейд ОЛЛ", - по состоянию на 15 февраля 2012 г. составляет 34630000 (Тридцать четыре миллиона шестьсот тридцать тысяч) рублей без учета НДС.

Директор ООО "ОМГ ОЦЕНКА"

Оценщики:

февраля 2012 г.

Список использованной литературы

1.Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"

2.Гражданский кодекс РФ (часть 1, № 51-ФЗ от 30 ноября 1994 г.)

.Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", утв. приказом МЭРТ РФ от 20.07.2007 № 256

.Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)", утв. приказом МЭРТ РФ от 20.07.2007 № 255

.Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)", утв. приказом МЭРТ РФ от 20.07.2007 № 254

.Тульская область в цифрах. Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Тульской области. #"justify">.Лейфер Л.А. Ставка дисконтирования для оценивания недвижимости в условиях кризиса. #"justify">.Доценко А.В. Расчет ставок дисконтирования и капитализации при оценке недвижимости в условиях кризиса

.Лысухин И.В. Круглый стол "Оценка недвижимости в условиях кризиса". #"justify">.Лейфер Л.А., Шегурова Д.А. Справочник оценщика недвижимости. Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты. Нижний Новгород: Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, 2011 г., 204 с.

.Аллавердян В.В., Бабенко Р.В. и др. Расчет и обоснование корректировок http://www.i-con.ru/publications/other/d463/

Федеральное агентство по образованию Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение Высшего профессионального образования Тульский го

Больше работ по теме: