Определение рыночной стоимости цеха для ремонта комбайнов на 6 постановочных мест

 

Государственное образовательное учреждение высшего

профессионального образования Российской академии правосудия

юридический колледж

Дисциплина «Организация оценки земли и имущества»

Кафедра гуманитарных, социально-экономических и естественно научных дисциплин

Специальность: «Земельно-имущественные отношения»

Курсовая работа

«Определение рыночной стоимости цеха для ремонта комбайнов на 6 постановочных мест»

Казань 2011

Содержание

Введение

Глава 1. Основные положения об оценке объекта

.1 Основные факты и выводы

.2 Задание на оценку

.3 Сведения о заказчике и об оценщике

.4 Информация о привлекаемых к проведению оценки, подготовке отчёта об оценке сторонних организаций и специалистов

.5 Заявление о соответствии

.6 Принятые допущения, ограничения и пределы применения результата оценки объекта

.7 Последовательность определения стоимости объекта

.8 Перечень документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки

.9 Термины и определения

Глава 2. Описание объекта оценки и его местоположение

.1 Количественные и качественные характеристики объекта оценки

.2 Анализ местоположения объекта оценки

.3 Анализ рынка недвижимости

Глава 3. Расчёт стоимости объекта оценки

.1 Описание процедуры оценки

.2 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

.3 Расчет стоимости объекта оценки сравнительным подходом

.4 Расчет стоимости объекта оценки затратным подходом

.5 Расчет стоимости объекта оценки доходным подходом

.6 Согласование результатов и определение рыночной стоимости объекта оценки

Заключение

Список использованной литературы

Введение

На сегодняшний день вопрос оценки недвижимости является актуальным, т.к. недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни любого общества, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность.

Целью данной работы является определение рыночной стоимости объекта недвижимости. В качестве объекта недвижимости выступает Цех для ремонта комбайнов на 6 постановочных мест, с общей площадью 774,96кв.м., расположенный по адресу: г. Казань, ул. Сибирский Тракт, д. 51.

Основные задачи курсовой работы:

изучить количественные и качественные характеристики объекта;

собрать и обработать информацию о технических и эксплуатационных характеристиках;

проанализировать данные, характеризующие социальные, экономические и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость;

применение подходов и методов в рамках каждого из подходов;

осуществление необходимых расчетов и обобщение полученных результатов;

определение итоговой величины стоимости объекта.

В первом разделе определено задание на оценку, приведены допущения и ограничения, сделанные в процессе работы, последовательность в определении стоимости объекта, также объяснены профессиональные термины.

Второй раздел курсовой работы посвящен анализу собранной информации по внешним и внутренним источникам, дано описание и характеристика объекта оценки, приведен анализ рынка, анализ местоположения объекта оценки.

Третий раздел посвящен непосредственно определению рыночной стоимости объекта оценки 3 подходами: сравнительный, в рамках которого мы использовали метод сравнительных продаж, затратный, в котором использовался базисно - индексный метод и доходный, в рамках которого мы применили - метод ставки дисконтирования, с помощью которых мы смогли определить итоговую величину стоимости объекта.

Выводы, содержащиеся в данной курсовой, основаны на расчетах, заключениях и иной информации, полученной в результате исследования рынка, на профессиональных знаниях, деловых встречах, телефонных интервью, в ходе которых нами была получена определенная информация. Источники информации и методика расчетов и заключений приведены в соответствующих разделах курсовой работы.

Исходя из целей оценки, все расчеты были проведены в соответствии с Федеральным Законом Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29 июля 1998 года, Федеральными стандартами оценки (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3, ФСО №4).

Определение стоимости осуществлялось с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности.

Приложения являются неотъемлемой частью данной курсовой работы.

Глава 1. Основные положения об оценке объекта

1.1 Основные факты и выводы

На основании договора на проведение оценки от 15 марта 2011 года №366 (Приложение 1) с оценщиком оказаны услуги по оценке Цеха для ремонта комбайнов на 6 постановочных мест и составлен в письменной форме отчёт об оценке объекта недвижимости №1-11 от 25 марта 2011 года.

В данной работе рыночная стоимость объекта оценки определена на основе 3 подходов (сравнительного, доходного, затратного). Содержание и расчёты данных подходов изложены в третьей главе курсовой работы. Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке показаны в таблице 1.

Таблица 1 - Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке.

Объект оценкиЗдание Цеха для ремонта комбайнов на 6 постановочных мест (литера А), общей площадью 774,96 кв.м., расположенное на земельном участке площадью 1081 кв.м., с кадастровым номером 16:50: 13 02 08 Адрес местоположения: г. Казань, ул. Сибирский Тракт, д. 51Стоимость, полученная сравнительным подходом20 893 626 руб.Стоимость, полученная доходным подходом8 543 247 руб.Стоимость, полученная затратным подходом10 273 728 руб.Итоговая стоимость12 837 000 руб.

Рыночная стоимость цеха для ремонта комбайнов на 6 постановочных мест на дату проведения оценки 25.03.2011 составляет 12 837 000 (Двенадцать миллионов восемьсот тридцать семь тысяч) рублей.

1.2 Задание на оценку

Составление задания на оценку является неотъемлемой процедурой при заключении договора на проведение оценки (п.16 ФСО №1). В соответствии с п.17 ФСО №1 должно содержать следующую информацию:

)Объект оценки: здание Цеха для ремонта комбайнов на 6 постановочных мест (литера А) общей площадью 774,96 кв.м. с земельным участком площадью 1081 кв.м. (кадастровый номер 16:50: 13 02 08), расположенное по адресу: г. Казань, ул. Сибирский Тракт, д. 51.

)Имущественные права на объект оценки: полное право собственности.

)Цель оценки: определение рыночной стоимости.

)Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения: для целей купли-продажи.

)Вид стоимости: рыночная.

)Дата оценки: 25.03.2011г.

)Срок проведения оценки: 15.03.2011 - 25.03.2011г.

8)Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка: настоящий отчет достоверен в полном объеме лишь в указанных настоящем тексте целях. Понимается, что проведенный нами анализ и данные нами заключения не содержат полностью или частично предвзятые мнения. Местоположение объекта оценки, его особенности и состояние документировались на месте в присутствии Заказчика.

1.3 Сведения о заказчике и об оценщике

Сведения о заказчике: Ибрагимов Линар Гатиятович. Паспорт: серия 9207, номер 564733, дата выдачи 25.03.2008г., выдан УВД г.Казани. Адрес: 422444, г.Казань, ул.Сибирский тракт, д.51.

Сведения о собственнике: Ибрагимов Линар Гатиятович. Паспорт: серия 9207, номер 564733, дата выдачи 25.03.2008г., выдан УВД г.Казани. Адрес: 422444, г.Казань, ул.Сибирский тракт, д.51.

Сведения о юридическом лице, заключившим с заказчиком договор проведение оценки: Саморегулируемая Организация "Российское общество оценщиков". Юридический адрес: 422666, г. Казань, ул. Муштари, д.9 "Е".

Почтовый адрес: 422666, г. Казань, ул. Муштари, д.9 "Е". Тел.: (495) 782-82-20. Факс: (495) 938-83-15. ИНН / КПП 7718241929/771801001. Расчетный счет № 40702810100050000655 в (ОАО «БАНК КАЗАНИ») г.Казань. БИК 044525219. К/с 30101810500000000219. ОГРН 1037718018910. ОКПО 14606835.

Сведения об оценщике, заключившим с заказчиком договор на проведение оценки:- член Саморегулируемой Организации "Российское общество оценщиков" № 003657 в реестре РОО от 11.02.2008г. Диплом о профессиональной переподготовке РАП №123456 ГОУ ВПО Казанский филиал «Российская академия правосудия». Стаж работы в области оценочной деятельности - 1 год. Гражданская ответственность при осуществлении профессиональной деятельности оценщиком застрахована в ОАО «Росгосстрах» в г.Казань на сумму 300 000 (Триста тысяч) рублей, страховой полис LO 12030 № 1945933 от 03.02.2011г., срок действия с 3.02.2011г. по 2.02.2012г.

1.4 Информация о привлекаемых к проведению оценки, подготовке отчёта об оценке сторонних организаций и специалистов

Непосредственно к проведению оценки и подготовке Отчета об оценке никакие сторонние организации и специалисты (в том числе оценщики) не привлекались. Обращение к сторонним организациям или специалистам происходило лишь в рамках использования их баз данных и знаний в качестве источников информации.

Сведения обо всех специалистах (организациях), информация от которых была получена и использована в настоящем Отчете (в качестве консультирования), указаны далее по тексту.

Квалификация привлекаемых специалистов (работников организаций), используемая только в целях получения открытой информации, признается достаточной - соответственно, данные специалисты (работники организаций) могут быть привлечены в качестве источников информации, обладающей необходимой степенью достоверности.

1.5 Заявление о соответствии

Подписавший данный отчет Оценщик настоящим удостоверяет, что в соответствие с имеющимися у него данными:

приведенные в отчете факты, на основе которых проводился анализ, делались предположения и выводы, были собраны с наибольшей степенью использования знаний оценщика, правильной и основываются на знаниях оценщика;

оценщик лично произвел осмотр оцениваемого имущества;

оценщик обязуется хранить в тайне любые факты и данные, ставшие ему известными в результате выполнения настоящей работы, не раскрывать и не разглашать в общем или частностях информацию какой-либо третьей стороне без предварительного письменного согласия между заказчиком и исполнителем;

оценщик не имеет не настоящий, не ожидаемый заинтересованности в оцениваемом имуществе и действует непредвзято и без предубеждения к участвующим сторонам;

вознаграждение оценщика не зависит от итоговой оценки стоимости, а также тех событий, которые могут наступить в результате исполнения заказчиком или третьими сторонами выводов и заключений, содержащихся в отчете;

оценка была проведена в соответствии с кодексом этики и стандартами РОО;

образование оценщика соответствует необходимым требованиям;

оценщик имеет опыт оценки, связанный с местонахождением и категорией аналогичного имущества.

1.6 Принятые допущения, ограничения и пределы применения результата оценки объекта

При проведении оценки объекта Оценщик принял следующие допущения, а также установил следующие ограничения и пределы применения полученного результата оценки объекта:

. Настоящий Отчет не может быть использован иначе, чем в соответствии с целями и задачами проведения оценки объекта.

. При проведении оценки Объекта предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, прямо или косвенно влияющих на итоговую величину стоимости объекта. Оценщику не вменялся в обязанность поиск таких факторов.

. Оценщик, используя при проведении оценки объекта документы и информацию, полученные от Заказчика, а также из иных источников, не удостоверяет фактов, изложенных в таких документах либо содержащихся в составе такой информации.

. Использованные при проведении оценки объекта данные принимаются за достоверные, при этом ответственность за соответствие действительности и формальную силу таких данных несут владельцы источников их получения.

. Оценщику не вменяется в обязанность доказывание существующих в отношении объекта прав.

. Права на Объект предполагаются полностью соответствующими требованиям законодательству Российской Федерации и иным нормативным актам, за исключением случаев, если настоящим отчетом установлено иное.

. Объект предполагается свободным от прав третьих лиц, за исключением случаев, если настоящим отчетом установлено иное.

. Итоговая величина стоимости объекта является действительной исключительно на дату определения стоимости Объекта (дату проведения оценки), при этом итоговая величина стоимости объекта может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с Объектом, если с даты составления настоящего отчета до даты совершения сделки с объектом или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

. В расчетных таблицах и формулах, представленных в настоящем отчете приведены округленные значения показателей. Итоговые значения получены также при использовании округленных показателей.

1.7 Последовательность определения стоимости объекта

Последовательность определения стоимости объекта заключается в выполнении следующих этапов проведения оценки объекта:

) заключение договора;

)установление количественных и качественных характеристик объекта, в том числе сбор и обработка:

-правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта правами иных лиц;

-данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту;

-информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта;

-иной информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта с целью определения его стоимости, а также другой информации (в том числе фотодокументов), связанной с объектом.

)анализ рынка, к которому относится объект;

)выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;

)обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта;

)составление и передача заказчику настоящего отчета.

1.8 Перечень документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки

Перечень документов для оценки отдельностоящего здания / сооружения:

1. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок;

.Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание;

.Кадастровый план земельного участка;

.Технический паспорт на здание;

1.9 Термины и определения

Объект оценки - материальные (вещи) и иные объекты, а также права собственности и иные вещные права на эти объекты.

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Наиболее эффективное использование объекта оценки - физически возможное, законодательно разрешенное, финансово целесообразное использование объекта недвижимости, приводящее к его максимальной стоимости на рынке.

Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Стоимость инвестиционная - определение это стоимости для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

Стоимость ликвидационная - это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости - это установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Имущество - объекты окружающего мира, обладающие полезностью и находящиеся в чьей-либо собственности. Как юридическое понятие, имущество представляет собой совокупность подлежащих денежной оценке юридических отношений, в которых находится данное лицо.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Стоимость воспроизводства - затраты на строительство точной копии оцениваемого объекта недвижимости из тех же материалов, по тому же проекту, технологиям и стандартам, рассчитанные в ценах на дату оценки с учётом износа.

Стоимость замещения - затраты на строительство объекта, аналогичного по полезности оцениваемому объекту недвижимости, но построенного с применением современных материалов, оборудования, проектов, технологий и стандартов с учётом износа.

Физический износ - снижение стоимости объекта недвижимости в результате потери его элементами своих первоначальных свойств под влиянием природного воздействия, неправильной эксплуатации, ошибок при проектировании и нарушений правил строительства.

Функциональный износ - снижение стоимости объекта недвижимости, обусловленное несоответствием конструктивных или планировочных решений, оборудования, качества выполненных работ требованиям современных рыночных стандартов.

Внешний экономический износ - уменьшение стоимости объекта недвижимости в результате воздействия макроэкономических, отраслевых, региональных факторов, оказывающих негативное внешнее влияние (законодательных, рыночных, экономических), а также неблагоприятного изменения внешнего окружения объекта.

Глава 2. Описание объекта оценки и его местоположение

стоимость затратный сравнительныйй

2.1 Количественные и качественные характеристики объекта оценки

Объем строительный 7307,47 м3.

Площадь застройки 813,30 м2.

Общая площадь 774,96 м2.

Строительные конструкции и изделия.

Фундаменты - ленточные монолитные из бетона.

Балки - сборные железобетонные.

Покрытие - плиты сборные железобетонные.

Стены - кирпичные из кирпича.

Кровля - рулонная 3-х слойная с утеплителем.

Полы - бетон, цемент, керамическая плитка.

Окна - деревянные.

Двери - деревянные.

Степень огнестойкости - вторая

Водоснабжение - от наружных сетей хозяйственно-питьевого производственно-противопожарного водопровода.

Канализация - бытовая и производственная в наружные сети.

Отопление - водяное от наружных сетей.

Вентиляция - приточно - вытяжная с механическим и естественным побуждением.

Горячее водоснабжение - централизованное

Электроснабжение - от внешних сетей напряжением 380/220В

Устройство связи - автоматическая пожарная сигнализация

Вид права - полное право собственности без ограничений и обременений.

Балансовая стоимость - 5 546 947 руб.

Группа капитальности - I

Год ввода в эксплуатацию - 1987г.

Сведения по земле.

Субъект права: Ибрагимов Л.Г.

Вид права - полное право собственности без ограничений и обременений.

Общая площадь земельного участка - 1081 кв.м.

Категория земель - земли поселений.

Рельеф - ровный.

Кадастровая стоимость за 1кв.м./руб = 4822 руб.

Всего кадастровая стоимость - 5 212 582 руб.

Земельный налог - 14 948,2 руб.

2.2 Анализ местоположения объекта оценки

Каза?нь (тат. Казан, Qazan) - город в Российской Федерации, столица Республики Татарстан, крупный порт на левом берегу реки Волги, при впадении в неё реки Казанки. Один из крупнейших экономических, политических, научных, культурных и спортивных центров России, самый крупный город Поволжского экономического района. Казанский кремль, входящий в число объектов Всемирного наследия ЮНЕСКО, и тысячелетняя история делают Казань одним из наиболее посещаемых туристами городов России. В 2005 году было отпраздновано Тысячелетие (Миллениум) Казани. В 2013 году в Казани пройдет XXVII Всемирная Летняя Универсиада, а в 2018 году Чемпионат мира по футболу.

Казань - один из крупнейших промышленных, финансовых, торговых и туристических центров России, лидирующий по инвестициям в основной капитал и строительству город Поволжья. Валовый территориальный продукт города в 2010 году составил 306 млрд. рублей. Средняя заработная плата в июне 2010 года составила 20 112 рублей. В Казани находятся штаб-квартиры 6 компаний, входящих в топ-500 крупнейших по выручке предприятий России. Суммарная площадь городских бизнес-центров составляет 330 тысяч м², из них к классам «A» и «B» относятся 127 тыс. м². По совокупному капиталу собственных банков Казань занимает 3-е место в России, уступая лишь Москве и Санкт-Петербургу. Промышленную основу города составляют машиностроение, химическая и нефтехимическая промышленность, лёгкая и пищевая промышленность. Инновационная экономика в Казани представлена крупнейшим в России IT-парком, а также одним из самых больших в Европе технопарком «Идея». В Казани действует единственная за пределами Москвы электронная торговая площадка по размещению заказов для федеральных нужд. По обеспеченности современными торговыми центрами Казань занимает лидирующие позиции в России. В 2010 году оборот розничной торговли составил 259 млрд. рублей. Согласно оценкам, сделанным в докладе Всемирного банка и Международной финансовой корпорации «Ведение бизнеса в России - 2009», Казань лидирует по уровню благоприятности условий для ведения бизнеса, опережая многие крупнейшие города, включая Санкт-Петербург и Москву. В рейтинге «Лучшие города для бизнеса» Forbes в 2010 году Казань заняла 15 место среди российских городов входящих в рейтинг (в 2008 году - 3 место, в 2009 году - 2 место). В 2010 году доходы муниципального бюджета составили 16,7 млрд. рублей, из них 9,0 млрд. собственные доходы и 7,7 млрд. - помощь из бюджетов других уровней. Расходы бюджета составили 26,0 млрд. рублей. В 2010 году, а именно в октябре, в Казани побывал миллионный турист. Ежегодно более 400 тыс. посещают Казанский кремль - памятник Всемирного наследия ЮНЕСКО. С целью развития туризма и привлечения дополнительных инвестиций администрацией Казани на учреждённое ею ОАО «Миллениум Зилант Сити» в Роспатенте до 2017 года зарегистрированы товарные знаки «Третья столица России», «Третья столица», «Третий город России», «Третий город», а также «Russias third capital».В республике наблюдается оживление рынка недвижимости.

В Министерстве земельных и имущественных отношений РТ проведен мониторинг цен объектов недвижимости, земельных участков, арендных ставок по состоянию на 1 января 2011 года.

В мониторинге отмечается, что в связи с улучшением общей экономической ситуации в стране в 2010 году наблюдалось оживление рынка недвижимости, связанного с возвращением отложенного спроса, а также активизацией ипотечного кредитования. Об оживлении рынка в Республике Татарстан свидетельствует увеличение числа регистрационных действий с недвижимостью. Рост арендных ставок и цен продаж, зафиксированный в 2010 году, также свидетельствует об активизации игроков на рынке. Увеличившийся спрос на аренду помещений привел к сокращению уровня вакантных площадей.

Рынок коммерческой недвижимости Казани стал также более привлекательным с тех пор, как Казань выиграла право проведения Универсиады-2013. В город приходят зарубежные инвесторы, которым нужны помещения под офисы - представительные и комфортные, с удобным местом расположения и отвечающие всем требованиям безопасности.

По данным специалистов отдела оценки Минземимущества РТ, анализ динамики цен на коммерческую недвижимость выявил следующую тенденцию: спросом пользуется коммерческая недвижимость, находящаяся вблизи крупных магистралей и обеспеченная необходимым количеством парковочных мест. Конечно, не вся коммерческая недвижимость пользуется сейчас одинаковым спросом, так как инвесторов в качестве приобретений для последующей сдачи в аренду интересуют главным образом помещения, имеющие отдельный вход и расположенные на первых линиях оживленных магистралей, таких как улицы Ершова, Карла Маркса, Пушкина, Чистопольская, проспекты Ямашева и Амирхана. Преимуществом пользуются первые этажи, средние арендные ставки составляют 700 рублей за квадратный метр в месяц. В среднем в Казани арендные ставки торговой недвижимости, по данным на конец 2010 года, на помещения площадью от 50 до 100 кв. м составили $520-1000/кв. м; от 300 до 1000 кв. м - $360-600/кв. м. Средняя доходность коммерческой недвижимости по Казани составляет 14%, доля пустующих торговых помещений в Казани достигает 20%. При этом максимальная ставка аренды может достигать $2000/кв. м в год.

Средняя цена на торговые площади в Казани в феврале 2011 года составляет 30 407 руб. за кв.м., цена за год выросли на 10, 88%.

Скорее всего, в ближайшие месяцы цены на недвижимость останутся в Казани на достигнутом уровне. Возможны конъюнктурные колебания в пределах нескольких процентов. То есть одни объекты недвижимости Татарстана, вероятно, будут повышаться в цене, стремясь достичь докризисного уровня, другие же - незначительно терять в цене, либо останутся на прежнем уровне цен. Можно предположить, что в течение ближайших месяцев в Казани произойдет стабилизация цен недвижимости на новом послекризисном уровне. Активизируется спрос на жилую и коммерческую недвижимости, как следствие увеличится количество сделок.

Советский район Казани (тат. Совет районы) - район Казани, занимающий северо-восточную и восточную часть города, самый большой по численности населения.

На территории района расположены один из трёх самых крупных в городе и самый поздний среди них по времени сооружения (1990-е гг) "спальный" район Азино (юго-восточная часть района), жилые массивы вдоль Сибирского тракта и на Арских полях, территориях микрорайонов Танкодром, А. Кутуя (в обиходе - Аделька), крупный посёлок-эксклав Дербышки и несколько других периферийных посёлков, в т.ч. включённые в городскую черту Казани недавно (в 1998 и 2004 гг), а также несколько крупных промышленных предприятий с промзонами.

В районе продолжается уплотнение существующих и строительство новых "спальных" микрорайонов массовой жилой застройки - Казань - XXI век (бывший Взлётный на месте старого аэропорта), Кулон-строй и других. Согласно генеральному плану развития города, планируется реновация в жилые кварталы промзон вдоль улицы Гвардейская в юго-западной части района, а также на вновь присоединённых к городу (в 2004 г.) неиспользовавшихся территориях - развитие за счёт предприятий, выводимых из центральных частей города, промзоны восточнее Казанькомпрессормаша) и сооружение не меньшего чем Азино нового "спального" района массовой многоэтажной застройки Заноксинский-Новое Азино восточнее Азино и посёлка Вознесенское.

Ранее до 1956 г. основная часть территории района являлась Молотовским районом, который в 1934 г. был выделен из восточной части Бауманского района (образованного в 1918 г.).

В районе имеется:

промышленных предприятий;

строительных организаций;

предприятий транспорта и связи;

Научно-Исследовательских Институтов и Конструкторских Бюро;

общеобразовательных школ и 2 школы рабочей молодежи;

профессиональных училищ;

техникумов;

детских садов;

учреждения здравоохранения;

более 130 спортивных сооружений, включая уникальный стадион «Ракета».

2.3 Анализ рынка недвижимости

В республике наблюдается оживление рынка недвижимости.

В Министерстве земельных и имущественных отношений РТ проведен мониторинг цен объектов недвижимости, земельных участков, арендных ставок по состоянию на 1 января 2011 года.

В мониторинге отмечается, что в связи с улучшением общей экономической ситуации в стране в 2010 году наблюдалось оживление рынка недвижимости, связанного с возвращением отложенного спроса, а также активизацией ипотечного кредитования. Об оживлении рынка в Республике Татарстан свидетельствует увеличение числа регистрационных действий с недвижимостью. Рост арендных ставок и цен продаж, зафиксированный в 2010 году, также свидетельствует об активизации игроков на рынке. Увеличившийся спрос на аренду помещений привел к сокращению уровня вакантных площадей.

Рынок коммерческой недвижимости Казани стал также более привлекательным с тех пор, как Казань выиграла право проведения Универсиады-2013. В город приходят зарубежные инвесторы, которым нужны помещения под офисы - представительные и комфортные, с удобным местом расположения и отвечающие всем требованиям безопасности.

По данным специалистов отдела оценки Минземимущества РТ, анализ динамики цен на коммерческую недвижимость выявил следующую тенденцию: спросом пользуется коммерческая недвижимость, находящаяся вблизи крупных магистралей и обеспеченная необходимым количеством парковочных мест. Конечно, не вся коммерческая недвижимость пользуется сейчас одинаковым спросом, так как инвесторов в качестве приобретений для последующей сдачи в аренду интересуют главным образом помещения, имеющие отдельный вход и расположенные на первых линиях оживленных магистралей, таких как улицы Ершова, Карла Маркса, Пушкина, Чистопольская, проспекты Ямашева и Амирхана. Преимуществом пользуются первые этажи, средние арендные ставки составляют 700 рублей за квадратный метр в месяц. В среднем в Казани арендные ставки торговой недвижимости, по данным, на конец 2010 года, на помещения площадью от 50 до 100 кв. м составили $520-1000/кв. м; от 300 до 1000 кв. м - $360-600/кв. м. Средняя доходность коммерческой недвижимости по Казани составляет 14%, доля пустующих торговых помещений в Казани достигает 20%. При этом максимальная ставка аренды может достигать $2000/кв. м в год.

Средняя цена на торговые площади в Казани в феврале 2011 года составляет 30 407 руб. за кв.м., цена за год выросли на 10, 88%.

Скорее всего, в ближайшие месяцы цены на недвижимость останутся в Казани на достигнутом уровне. Возможны конъюнктурные колебания в пределах нескольких процентов. То есть одни объекты недвижимости Татарстана, вероятно, будут повышаться в цене, стремясь достичь докризисного уровня, другие же - незначительно терять в цене, либо останутся на прежнем уровне цен. Можно предположить, что в течение ближайших месяцев в Казани произойдет стабилизация цен недвижимости на новом послекризисном уровне. Активизируется спрос на жилую и коммерческую недвижимости, как следствие увеличится количество сделок.

Рынок коммерческой недвижимости Казани стал также более привлекательным с тех пор, как Казань выиграла право проведения Универсиады-2013. В город приходят зарубежные инвесторы, которым нужны помещения под офисы - представительные и комфортные, с удобным местом расположения и отвечающие всем требованиям безопасности.

По данным специалистов отдела оценки Минземимущества РТ, анализ динамики цен на коммерческую недвижимость выявил следующую тенденцию. В центре города ставки на аренду офисной недвижимости растут не так стремительно, как в периферии города. То есть деловая активность начала смещаться на периферию, и рост арендных ставок там существенно превышает темпы инфляции на сегодняшний момент. Спросом пользуется коммерческая недвижимость, находящаяся вблизи крупных магистралей и обеспеченная необходимым количеством парковочных мест. Так, в Ново-Савиновском районе арендные ставки офисных помещений класса «В» и «В+», расположенных по улицам Чистопольская, Меридианная и проспекте Амирхана, составляют от 500 до 1000 рублей за квадратный метр, и часто превышают арендные ставки офисов данной категории, находящихся в центральной части города.

Конечно, не вся коммерческая недвижимость пользуется сейчас одинаковым спросом, так как инвесторов в качестве приобретений для последующей сдачи в аренду интересуют главным образом помещения, имеющие отдельный вход и расположенные на первых линиях оживленных магистралей, таких как улицы Ершова, Карла Маркса, Пушкина, Чистопольская, проспекты Ямашева и Амирхана. Преимуществом пользуются первые этажи, средние арендные ставки составляют 700 рублей за квадратный метр в месяц. Вообще же в Казани офис можно арендовать значительно дешевле, особенно если нет острой необходимости в расположении на 1 этаже и 1 линии. Наиболее распространенные расценки по городу - 350-450 рублей за квадратный метр.

Что же касается стоимости продажи офисных помещений, то средняя цена в Вахитовском районе Казани колеблется в диапазоне от 35000 до 70000 рублей, максимальная цена достигает 100000 рублей за квадратный метр в помещениях на 1 линии. В Ново-Савиновском районе средняя стоимость продажи 1 квадратного метра на сегодня составляет от 25000 до 55000 рублей, на 1 линии - до 70000. В Московском, Приволжском и Советском районах офисные помещения можно приобрести от 18000 до 50000 рублей за квадратный метр, а в Кировском и Авиастроительных районах - от 16000 до 35000.

В других городах и населенных пунктах республики цены заметно ниже, чем в Казани. В Набережных Челнах, Альметьевске, Нижнекамске, Зеленодольске они редко достигают 45000-50000 рублей за квадратный метр, в среднем составляя 20000-40000 рублей. В небольших городах и сельских населенных пунктах цены не превышают 20000 рублей за квадратный метр, при минимальных ценах 8000-10000 рублей.

Глава 3. Расчёт стоимости объекта оценки

3.1 Описание процедуры оценки

Процедура оценки включает в себя следующие этапы:

)Сбор информации.

Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:

а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;

б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;

в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устаревания, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

)Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.

Согласно ФСО № 1 п.10 при определении наибольшего эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей. В специальном литературе под принципом наилучшего наибольшего использования подразумевается юридический законный, физически возможный, достаточно обоснованный и финансово осуществляемый вариант использования, который обеспечит объекту наивысшую текущую стоимость определённую на конкретную дату оценки и приведёт к наивысшей стоимости земельного участка.

)Использование подходов.

При определении рыночной стоимости объекта оценки были использованы 3 подхода (сравнительный, доходный, затратный). В сравнительном подходе был использован метод сравнения продаж. В доходном - метод кумулятивного построения и метод расчета ставки дисконтирования. В затратном - базисно - индексный метод.

)Согласование результатов.

Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Если в рамках применения какого-либо подхода оценщиком использовано более одного метода оценки, результаты применения методов оценки должны быть согласованы с целью определения стоимости объекта оценки, установленной в результате применения подхода.

При согласовании результатов расчета стоимости объекта оценки должны учитываться вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов. Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы. В случае применения для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов.

)Составление письменного отчета.

По итогам проведения оценки составляется отчет об оценке. Требования к содержанию и оформлению отчета об оценке устанавливаются Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и в федеральных стандартах оценки.

3.2 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

При оценке земельного участка следует определить вариант его наилучшего и наиболее эффективного использования , который определяется взаимодействием ряда факторов.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования включает изучение альтернативных вариантов использования (освоения, застройки) земельного участка и выбор оптимального. При этом учитываются перспективность местоположения, состояние рыночного спроса, стоимость застройки, стабильность предполагаемых доходов и т. п.

Большое значение при оценке стоимости объекта, состоящего из земельного участка и построек, придается анализу наилучшего и наиболее эффективного использования, во-первых, предположительного вакантного земельного участка и, во-вторых, земельного участка с имеющимися улучшениями.

Анализ предположительного вакантного земельного участка является необходимым этапом при определении его стоимости, и он основан на установлении наиболее доходного варианта использования земли.

Анализ земельного участка с имеющимися улучшениями предполагает принятие решения о сносе, модернизации или сохранении имеющихся на земельном участке улучшений в целях обеспечения максимальной доходности объекта.

Вероятное и наиболее доходное использование участка обеспечивает его самую высокую стоимость. Варианты использования должны быть законными, физически допустимыми и экономически эффективными.

Оптимальное использование земли определяется следующими факторами:

местоположение - фактор, оказывающий основное влияние на стоимость земельного участка (учитываются перспективность местоположения, транспортная доступность, характер окружения);

рыночный спрос - фактор, отражающий соотношение спроса и предложения на рынке. Он изучается для обоснования выбираемого варианта использования земельного участка (состояние и перспективы рыночного спроса на предлагаемое использование, конкуренция других участков, виды налогов и другие условия). Следует выделить сегмент рынка, на котором и надо развивать деятельность;

финансовая обоснованность - способность проекта обеспечить доход от использования земельного участка, который был бы достаточным для возмещения расходов инвесторов и обеспечения получения ожидаемой прибыли;

физическая пригодность участка - перспектива создания улучшений - размер, топография, качество грунта, климат, инженерно-геологические и гидрогеологические характеристики участка, существующее зонирование, экологические параметры и т.д.;

технологическая обоснованность и физическая осуществимость - анализ соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятность стихийных бедствий, доступность транспорта, возможность подключения к коммунальным удобствам, учет размеров и формы участка, например, размер может быть мал для строительства промышленного объекта;

законодательная (юридическая) допустимость - соответствие варианта использования земельного участка действующему законодательству. Выявляется в результате анализа строительных, экологических нормативов, ограничений этажности, наличия временных запретов на строительство в данном месте, сложности в районе исторической городской застройки, возможное изменение нормативных актов, соблюдение правил зонирования, негативные настроения местного населения;

максимальная доходность (максимум дохода собственности и стоимости участка), которая определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования, с учетом риска инвестиций.

Особую категорию представляют собой городские земли. На их ценность влияют величина города и его производственно-хозяйственный потенциал, уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры, региональные природные, экологические и другие факторы. К тому же существуют особенности законодательства для этой категории земель.

На ценность того или иного участка одни и те же факторы могут оказывать противоположное влияние:

интенсивное движение транспорта нежелательно для жилого района, но увеличивает стоимость участка для целей торговли;

размещение относительно учебных заведений и торговых центров, эстетические достоинства и удобства, учитывающиеся при оценке земель под жилищное строительство, практически не влияют на ценность территорий, ориентированных на промышленное развитие; для них важны транспортная инфраструктура и экономическое зонирование.

Основные применяемые единицы сравнения земельных участков:

цена за 1 га - для больших массивов сельскохозяйственного, промышленного назначения или жилищного строительства;

цена за 1 м2 - в деловых центрах городов, для офисов, магазинов;

цена за 1 фронтальный метр - для коммерческого использования земель в городах. В этом случае стоимость участка пропорциональна длине его границы по улице или шоссе при стандартной глубине участка, на которую приходится небольшая часть стоимости;

цена за лот - применяется для сравнения стандартных по форме и размеру участков в районах жилой, дачной застройки;

цена за единицу плотности - соотношение площади застройки к площади земельного участка и др.

Большинство земельных ресурсов в настоящее время находится в государственной и муниципальной собственности. Практика показывает, что в рыночных условиях городские земли являются ценнейшим ресурсом и могут служить стабильным источником доходов местного бюджета. Городские власти определяют величину земельного налога, арендную ставку за землю и нормативную цену земельного участка при выкупе, поэтому вопрос повышения эффективности использования земель является актуальным для них. Чтобы земельная собственность использовалась более эффективно, т. е. приносила максимальный доход от использования и способствовала улучшению общего инвестиционного климата, необходимы дальнейшее развитие рыночных отношений на земельном рынке, ориентация на сложившуюся рыночную ситуацию и требования рынка.

Чтобы земельная собственность использовалась более эффективно, т. е. приносила максимальный доход от использования и способствовала улучшению общего инвестиционного климата, в первую очередь необходима реализация процессов налогообложения, аренды и выкупа городских земель на основе ее рыночной стоимости. При этом достигается справедливое распределение налогового бремени, стимулирование эффективного использования и активизация инвестиций в реконструкцию и развитие в процессе реструктуризации территории.

3.3 Расчет стоимости объекта оценки сравнительным подходом

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Оценщиком выявлена 3 объекта - аналога, исходные данные наиболее значимые в характеристике условия сделки купли-продажи представлены в таблице 2.

Для анализа объектов-аналогов были произведены звонки.

Таблица 2 - Определение стоимости.

№п/пПоказателиОбъект -оценкиОбъект -аналог 1Объект - аналог 2Объект - аналог 31МестоположениеСибирский трактПроспект ПобедыМамадышский трактНиколая Ершова2Цена-17 860 0001999400027 300 0003Общая площадь774,967867697804Право собственности полноеполноеполноеполное5Условия финансированиярыночнаярыночнаярыночнаярыночная6Условия продажиРыночные условия продажи7Время продажи25 марта 2011г.25 февраля 2011г.25 марта 2011г.10 марта 2011г.8Используемые материалыКирпичные объекты, 1 группа капитальности9Физический износ4135433810Транспортная доступностьаналогичноаналогичноПолучше11Торг005%

Примечание: по остальным элементам сравнения существенных различий оценщиком не выявлено. Основанием внесения поправки на время является изменение цен на рынке недвижимости. Рост цен оценщиком выявлен в размере 1% в месяц.

Лучшая транспортная доступность может привести к удорожанию стоимости объекта недвижимости на 3%. Величины поправок были определены оценщиком на основе анализа рынка недвижимости.

Пользуясь правилом корректировки рассчитаем на основе приведенных данных рыночную стоимость объекта оценки с помощью корректировочной таблицы 3.

Таблица 3- Корректировочная таблица.

Элементы сравненияОбъект - аналог 1Объект - аналог 2Объект - аналог 3Цена17 860 0001999400027 300 000Общая площадь786769780Цена за 1 м222 72226 00035 000Корректировка на право собственности (корректировка учитывает разницу в наборе прав, передаваемых при сделке)000Скорректированная цена22 72226 00035 000Корректировка на условия финансирования (корректировка учитывает разницу в условиях финансирования сделок)000Скорректированная цена22 72226 00035 000Корректировка на условия продажи (корректировка учитывает не типичные условия сделки купли-продажи)000Скорректированная цена22 72226 00035 000Корректировка на время продажи (это один из основных элементов сравнения сопоставимых продаж для внесения поправки на данную характеристику цены продажи объекта - аналога)+2%+1%+0,5%Скорректированная цена23 17626 26035 175Корректировка на используемые материалы000Скорректированная цена23 17626 26035 175Корректировка на физический износ-6%+2%-3%Скорректированная цена21 78526 78534 119Корректировка на транспортную доступность (это необходимый элемент сравнения сопоставимых продаж поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость объекта оценки)00-3%Скорректированная цена21 78526 78534 119Корректировка на торг00-5%Расчетная стоимость21 78526 78532 413Средняя стоимость 1м226 994Стоимость объекта оценки20 893 626

Рыночная стоимость Цеха для ремонта комбайнов на 6 постановочных мест (литера А), общей площадью 774,96 кв. м., расположенный по адресу: г. Казань, ул. Сибирский Тракт, д. 51, определенная по доходному подходу, равна на дату оценки 25 марта 2011 года: 20 893 626 рублей.

3.4 Расчет стоимости объекта оценки затратным подходом

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устаревании.

Этапы в затратном подходе:

) Расчет рыночной стоимости земельного участка;

) Расчет стоимости возведения нового здания, т.е. получения восстановительной стоимости;

) Определение всех видов износа;

) Уменьшение восстановительной стоимости здания на величину накопленного (совокупного) износа, т.е. получение реальной стоимости здания;

) Определение рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем сложения стоимости земельного участка и реальной стоимости здания.

Определение стоимости основано на использовании системы текущих и прогнозных индексов по отношению к стоимости определённой в базисном уровне. Приведение в уровень текущих цен производится путём умножения базисной стоимости по строкам сметы и каждому из элементов на соответствующий индекс по отросли, территории, виду работ с последующим суммированием итогов сметного документа по соответствующим графикам.

Св = С (1м3)*Кn*Qстр.*И69-84*К69-84*И84-91*К84-91*И*П*НДС

Кn - суммарный поправочный коэффициент.

Св - стоимость строительства нового здания (восстановительная).

С (1м3) - восстановительная стоимость 1м3 строительного объема здания в ценах 1969г. (определяется на основе соответствующего сборника УПВС).

Qстр - объем здания, (м3).

И69-84 - индекс суммирования сметной стоимости СМР согласно приложению №1 постановления Госстроя СССР №94 от 11.05.1985г.

К69-84 - территориальные коэффициенты к индексам установленным по отраслям народного хозяйства согласно приложению №2 постановление Госстроя СССР №94 от 11.05.85г.

И84-91 - индекс суммирования сметной стоимости СМР согласно приложению №1 постановления Госстроя СССР №14-Д от 6.09.1990г.

К84-91 - территориальные коэффициенты к индексам установленным по отраслям народного хозяйства согласно приложению №2 постановления Госстроя СССР №14-Д от 6.09.1990г.

И - индекс удорожания СМР с 1.01.91 на дату оценки. Данный индекс рассчитывается региональным центром ценообразования в строительстве, либо на основе постановления Каб.министров РТ «об индексации стоимости СМР». Информация об индексах цен в строительстве также ежеквартально публикуются в бюллетенях фирмы Коинвест.

П - коэффициент отражающий доходность застройщика.

НДС - коэффициент учитывающий НДС.

Из выше приведенной процедуры определим стоимость объекта оценки затратным подходом.

) Земельный участок находится с площадью 1081 кв. м., расположен на ул. Сибирский тракт, д.51, кадастровая стоимость которого составляет 5 212 582 руб. Кадастровая стоимость 1 кв.м. в данном кадастровом квартале составляет 4822 руб.

) Восстановительную стоимость здания определяем на основе базисно - индексного метода, сборников УПВС.

С(в) = 15,2 руб. /куб.м.* 7307,47куб.м.* 1,16* 1,03* 1,55* 0,97* 53,74* 1,18 = 12 652 867,05 руб.

3) Определение износа. Определен на основании УПВС (сборник 23, таблица 24).

Мастерские ремонтные для гаражного хозяйства

Характеристика зданий

Здания одноэтажные, огнестойкие. Отопление центральное, вентиляция приточно-вытяжная, водопровод и канализация с присоединением к местным сетям. Электроснабжение от местных сетей.

Фундаменты бутобетонные и сборные железобетонные, стены кирпичные, покрытия сборные железобетонные, перегородки кирпичные, сетчатые металлические и др. Полы бетонные, асфальтобетонные, из керамических плитах и др. Кровля рулонная, отделка простая.

Таблица 4 - Удельные веса отдельных конструктивных элементов в процентах.

Наименование конструктивных элементовУдельный весФундаменты7Каркас, стены и перегородки17Покрытие и перекрытия18Кровля13Полы4Проемы9Отделочные работы3Внутренние санитарно-технические работы и электротехнические устройства20Прочие работы9Итого100

В данной таблице проанализирован удельный вес отдельных конструктивных элементов, на основе которых был получен физический износ объекта оценки.

Определяем все виды износа. Функциональный и экономический износ нами не использовались, т.к. они отсутствуют. Для определения физического износа необходимо определить износ каждого конструктивного элемента, который приведен в таблице 5.

Таблица 5 - Физический износ.

№ Наименование конструктивных элементовОписание конструктивных элементов (материал, конструкция, отделка и прочее)Техническое состояние (осадки, трещины, гниль и т.д.)Износ в %% износа к строению1234561Фундаментыленточные монолитные из бетонаТрещины, сколы, выпадение отдельных камней в надземной части цоколя и фундаментных столбов402,82а) стены и их наружная отделкакирпичныеМассовое отпадение штукатурки, выветривание швов, ослабление кирпичной кладки стен, карниза, перемычек с выпадением отдельных кирпичей, высолы и следы увлажнения 404,96б) перегородки401,843Перекрытияплиты сборные ж.-б.Зазоры и щели между досками наката, прогибы балок и настилов407,24Крышаконструкция крышижелезобетонноеТрещины в кирпичных столбиках или опорных участках железобетонных панелей, мелкие пробоины в плитах403,9кровельное покрытиеруллоная 3-х слойная с утеплителемВздутие поверхности, трещины, разрывы (местами верхнего слоя кровли, требующие замены до 10% кровли); ржавление и значительные повреждения настенных желобов и ограждающей решетки; проникновение влаги в местах примыканий к вертикальным поверхностям; повреждение деталей водоприемного устройства (в плоских крышах)401,35Полыбетон, цемент, керамическая плиткаСтирание поверхности в ходовых местах; выбоины до 0,5 м2 на площади до 25%401,66ПроемыоконныедеревянныеОконные переплеты рассохлись, покоробились и расшатаны, в углах; часть приборов повреждена или отсутствует; отсутствие остекления, отливов401,7дверные401,97Отделочные работыНаруж- наякладка кирпичных стен с расшивкой швовВыпучивание или отпадение штукатурки и листов местами, менее 10 м2 на площади до 25%401,2Внутренняязатирка швов, побелка известью, штукатурка, клеевая окраска, масляная окраска, облицовка керамической8Санитарные и электро-технические устройстваОтопле ниеВодяное от наружных сетей, теплоноситель - вода с параметрами 95-70СКапельные течи в местах врезки запорной арматуры, приборов и в секциях отопительных приборов; отдельные хомуты на стояках и магистралях; значительные нарушения теплоизоляции магистралей; следы ремонта калориферов401,92канализацияБытовая и производственная в наружные сетиНаличие течи в местах присоединения приборов до 10% всего количества; повреждение эмалированного покрытия моек, раковин, умывальников, ванн до 20% их поверхности; повреждение керамических умывальников и унитазов (сколы, трещины, выбоины) до 10% их количества; повреждения отдельных чугунных трубопроводов ; значительное повреждение трубопроводов из полимерных материалов400,96гор. водоснабжениеЦентрализованноеКапельные течи в местах резьбовых соединений трубопроводов и врезки запорной арматуры; нарушение работы отдельных полотенцесушителей (течи, нарушение окраски, следы ремонта); нарушения теплоизоляции магистралей и стояков; поражение коррозией магистралей отдельными местами400,8электроосвещениеОт внешних сетей напряжением 380/220ВПовреждение изоляции магистральных и внутриквартирных сетей в отдельных местах, потеря эластичности изоляции проводов, открытые проводки покрыты значительным слоем краски, отсутствие части приборов и крышек к ним, следы ремонта вводно-распределительных устройств (ВРУ)402,56Итого40,6%

Проанализировав ВСН 53-86(р) и сборник УПВС был найден физический износ объекта оценки.

Таким образом износ здания составил 41%

) Для определения реальной стоимости здания необходимо из восстановительной стоимости вычесть износ (12 652 867,05 - 41%) = 5 061 146,82 руб.

.)Рыночная стоимость объекта недвижимости мы определяем по формуле: PC=КС+С(в)/(изн), где:

РС - рыночная стоимость

КС - кадастровая стоимость

С(в)/(изн) - восстановительная стоимость за вычетом износа.

Рыночная стоимость = 5 212 582 + 5 061 146,82 = 10 273 728 руб.

Рыночная стоимость Цеха для ремонта комбайнов на 6 постановочных мест (литера А), общей площадью 774,96 кв. м., расположенный по адресу: г. Казань, ул. Сибирский Тракт, д. 51, определенная по доходному подходу, равна на дату оценки 25 марта 2011 года: 10 273 728 рублей.

3.5 Расчет стоимости объекта оценки доходным подходом

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Этапы:

. Расчёт потенциального валового дохода - это доход, который можно получить от недвижимости при 100% её использовании без учёта всех потерь и расходов.

Потенциальный валовой доход = площадь сдаваемая в аренду*арендная ставка за 1кв.м.

. Расчёт действительного валового дохода - потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости.

Действительный валовой доход = потенциальный валовой доход -

потери +прочие доходы

. Расчёт чистого операционного дохода = действительный валовой доход - операционные расходы за год

. Определение ставки капитализации или ставки дисконтирования.

. Приведение денежных потоков в текущую стоимость недвижимости с использованием метода капитализации или метода дисконтирования.

Для начала определим размер переменных расходов, отраженные в таблице 6. К переменным расходам относят расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности здания и уровня предоставляемых услуг.

Таблица 6 - Переменные расходы.

№Наименование услугиПотребление в текущем периоде, в мес.Тариф за единицу услуги, в р.Потребление в текущем периоде, в р.1Внешняя уборка, в м2774,963,012 332,632Внутренняя уборка, в м2774,962,902 247,333Водоснабжение и канализация, в м364,4125,891 667,574Компенсация за вывоз ТБО, в м2774,961,491 154,705Компенсация за освещение стоянки, в кВатт19,494,3985,566Компенсация за потребленное теплоснабжение, м2774,9611,268 726,057Компенсация расходов по уборке и вывоза снега с прилегаемой территории, в м2774,9632 324,708Компенсация расходов по уборке снега с кровли крыши, в м2774,96107 749,609Услуги вахтера, в м2774,9611,558 950,7910Услуги по управлению объектом (вознаграждения управляющей компании), в м2774,962015 499,2011Компенсация за потребленную электроэнергию, в кВатт889,654,393 905,5612Компенсация за потребление электроэнергии для обогрева кровли, в кВатт234,844,391 030,95Итого за месяц55 674,64

Исходя из данной таблицы, определен размер переменных расходов за месяц: 55 674,64 руб.

В данной работе используется метод дисконтирования, поэтому ставка дисконтирования рассчитана в таблице 7. Дисконтирование - это процесс приведения будущих денежных потоков к их текущей стоимости.

Таблица 7 - Расчет ставки дисконтирования.

№ПоказателиВеличинаОписание показателя1Безрисковая ставка6,5%Ставка доходности при наименее рискованном инвестировании капитала2Премия за риск вложения в недвижимость8%Учитывается возможность невозмещения первоначально вложенных средств, случайной потребительской стоимости объекта, неполучение прибыли и надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности.3Премия за низкую ликвидность7%Учитывается потенциальная возможность инвестора реализовать на рынке имущественные права, получить наличные деньги, а также необходимые для этого затраты. 4Премия за управление4,5%Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недозагрузки и потерь при сборе арендных платежей.

На основе показателей, рассчитана ставка дисконтирования, которая составляет 26%.

В таблице 8 рассчитана итоговая рыночная стоимость исходя из вышесказанного.

Таблица 8 - Реконструированный отчет о доходах и расходах по объекту Цеха для ремонта комбайнов на 6 постановочных мест.

№ п/пНаименованиеЕдиница измерения2011г.2012г.2013г.2014г.2015г.1Общая площадь зданиям2774,96774,96774,96774,96774,962Площадь сдаваемая в арендум2774,96774,96774,96774,96774,963Ставка арендной платы за 1м2 в месяцр.350360,5371,32382,45393,934Ставка арендной платы в год за 1м2р.4 20043264455,844589,44727,165ПВДр.3 254 8323 352 476,963 453 097,773 556 601,423 663 359,916Потеря арендной платы из-за вакансий и неплатежейр.325 483,2335 247,70345 309,78355 660,14366 335,997ДВДр.2 929 348,803 017 229,263 107 787,993 200 941,283 297 023,928Операционные расходыр.899 452,29919 495,16940 139,32961 402,80983 304,188.1Постоянные расходыр.181 356,61181 356,61181 356,61181 356,61181 356,618.1.1Налог на недвижимость (имущество)р.110 938,94110 938,94110 938,94110 938,94110 938,948.1.2Страхованиер.55 469,4755 469,4755 469,4755 469,4755 469,478.1.3Налог на землюр.14 948,214 948,214 948,214 948,214 948,28.2Переменные расходыр.668 095,68688 138,55708 782,71730 046,19751 947,578.3Резервы на замещениер.50 00050 00050 00050 00050 0009ЧОДр.2 029 896,512 097 734,102 167 648,672 239 538,482 313 719,7410Ставка дисконтирования%2626,5262625,511Текущая стоимость ЧОД р.1 611 028,981 311 083,811 070 972,66888 705,75743 961,3312Текущая стоимость реверсии р.2 917 495,4213Суммарная текущая стоимостьр.8 543 247

Ставка арендной платы. На основе анализа рынка недвижимости в Советском районе, определена арендная ставка для данного объекта оценки в размере 350 руб/кв.м.

Стоимость реверсии. Предполагается, что после периода прогнозирования чистый операционный доход стабилизируется и составит на уровне пятого прогнозного года, следовательно, стоимость реверсии можно определить при помощи метода капитализации.

FV = (ЧОД пятого прогнозного года/ставку дисконтирования пятого прогнозного года)/(1+ставка дисконтирования пятого прогнозного года)5.

FV = (2 313 719,74/0,255)/(1+0,255)5=2 917 495,42 руб.

PV = 8 543 247 руб.

Рыночная стоимость Цеха для ремонта комбайнов на 6 постановочных мест (литера А), общей площадью 774,96 кв. м., расположенный по адресу: г. Казань, ул. Сибирский Тракт, д. 51, определенная по доходному подходу, равна на дату оценки 1 апреля 2011 года: 8 543 247 рублей.

3.6 Согласование результатов и определение рыночной стоимости объекта оценки

В таблице 9 были определены весовые показатели по каждому подходу для согласования итоговой величины рыночной стоимости.

Таблица 9 - Согласование результатов по 3 подходам

ПоказателиЗатратный подходСравнительный подходДоходный подходДостоверность информации403030Полнота информации353035Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца352540Способность учитывать конъюнктуру рынка303040Способность учитывать размер, местоположение, доходность объекта402040Допущения принятые в расчетах254530Весовые показатели343036

Определенные весовые показатели используем для вычисления рыночной стоимости объекта оценки:

Стоимость объекта оценки = С3*Qз+Сд*Qд+Сс*Qс

Стоимость объекта оценки = 10 273 728руб.*34%+8 543 247руб.*36%+

+20 893 626*30% = 12 837 000 рублей.

Рыночная стоимость Цеха для ремонта комбайнов на 6 постановочных мест (литера А), общей площадью 774,96 кв. м., расположенный по адресу: г. Казань, ул. Сибирский Тракт, д. 51, определенная по 3 подходам, равна на дату оценки 25 марта 2011 года: 12 837 000 рублей.

Заключение

В первой главе определено задание на оценку, приведены допущения и ограничения, сделанные в процессе работы, последовательность в определении стоимости объекта, также объяснены профессиональные термины.

Вторая глава курсовой работы посвящена анализу собранной информации по внешним и внутренним источникам, дано описание и характеристика объекта оценки, приведен анализ рынка, анализ местоположения объекта оценки.

Третья глава посвящена непосредственно определению рыночной стоимости объекта оценки 3 подходами:

сравнительный, в рамках которого мы использовали метод сравнительных продаж,

затратный, в котором использовался базисно - индексный метод

доходный, в рамках которого мы применили - метод ставки дисконтирования, с помощью которых мы смогли определить итоговую величину стоимости объекта.

Выводы, содержащиеся в данной курсовой, основаны на расчетах, заключениях и иной информации, полученной в результате исследования рынка, на профессиональных знаниях, деловых встречах, телефонных интервью, в ходе которых нами была получена определенная информация. Источники информации и методика расчетов и заключений приведены в соответствующих разделах курсовой работы.

Обобщая выше изложенное, сделал вывод: Рыночная стоимость цеха для ремонта комбайнов на 6 постановочных мест, общей площадью 1081кв.м., расположенный по адресу: г.Казань, ул. Сибирский тракт, д.51, по состоянию на дату оценки составляет: 12 837 000 (Двенадцать миллионов восемьсот тридцать семь тысяч) рублей.

Список использованной литературы

1. Гражданский кодекс РФ (Часть 1) № 51-ФЗ от 30.11.1994 г. с изменениями.

. Гражданский кодекс РФ (Часть 2) № 14-ФЗ от 26.01.1996 г. с изменениями.

. Гражданский кодекс РФ (Часть 3) № 146-ФЗ от 26.11.2001г. с изменениями.

. Гражданский кодекс РФ (Часть 4) № 230-ФЗ от 18.12.2006 г. с изменениями.

. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001г. № 136-ФЗ.

. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ. С изменениями.

. Постановление Госстроя СССР от 11.05.83 г. № 94.

. Письмо Госстроя СССР № 14-Д от 6.09.90 г. с Приложением индексов изменений сметной стоимости СМР.

. Правила оценки физического износа зданий ВСН-53-86(р).

. ФСО-1: Приказ Минэкономразвития России "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" от 20 июля 2007 года N 256.

. ФСО-2: Приказ Минэкономразвития России "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" от 20 июля 2007 года N 255.

. ФСО-3: Приказ Минэкономразвития России "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" от 20 июля 2007 года N 254.

. ФСО-4: Приказ Минэкономразвития России об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)» от 22 октября 2010 года N 508.

. Сборники УПВС (укрупнённых показателей восстановительной стоимости).

. Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков: учебное пособие / В.И. Петров; под ред. М.А. Федотовой. - 3-е изд., перераб. И доп. - М. : КНОРУС, 2010. - 264с

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования Российской академии правосудия юридический колледж Дисциплина «Ор

Больше работ по теме: