Определение рыночной стоимости помещения, принадлежащего ФГУП "Сибирский Водоканалпроект"

 

Содержание

Введение

1. Теоретические аспекты оценки производственного помещения

1.1 Принципы оценки стоимости предприятия

.2 Подходы к оценке недвижимости

.3 Классы и виды производственной недвижимости

. Анализ финансово-хозяйственной деятельности ФГУП "Сибирский водоканалпроект"

.1 Характеристика деятельности ФГУП "Сибирский Водоканалпроект"

.2 Анализ хозяйственной деятельности ФГУП "Сибирский Водоканалпроект"

.3 Анализ финансового состояния ФГУП "Сибирский Водоканалпроект"

. Оценка производственного помещения ФГУП "Сибирский водоканалпроект"

.1 Определение рыночной стоимости ремонтной базы ФГУП "Сибирский Водоканалпроект"

.2 Согласование результатов

Заключение

Список литературы

Приложения

Введение

Оценочная деятельность является крайне важным элементом в сфере имущественных отношений рыночной экономики. Рыночная оценка необходима для принятия практически любых хозяйственных управленческих решений и способствует равенству прав граждан. Оценочная деятельность играет огромную роль практически во всех сферах современной экономики.

В сфере оценочной деятельности очень важно иметь доступ к свежей информации в различных секторах экономики и следить за тенденциями на локальном и глобальном рынках. В данной работе, например, использовалась информация с таких сайтов, как: broker.ru, variant и другие.

Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка. Поэтому нужно:

Исследовать рынок недвижимости

Выявить пагубные условия рынка

Наметить пути решения проблем на конкретном примере.

Цель дипломной работы - определение рыночной стоимости помещения принадлежащего ФГУП "Сибирский Водоканалпроект".

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

изучить теоретические основы производственно-промышленных помещений;

дать общую характеристику предприятию;

провести анализ финансово - хозяйственной деятельности;

определить рыночную стоимость объекта ФГУП "Сибирский Водоканалпроект".

Объектом для изучения и написания дипломной работы являются теоретические основы оценки производственно - промышленной недвижимости.

Предметом исследования является ремонтная база, принадлежащая ФГУП "Сибирский Водоканалпроект".

1. Теоретические аспекты оценки производственного помещения

1.1Принципы оценки стоимости предприятия

Будущие доходы от недвижимости наряду с другими факторами, определяющими стоимость объекта, отличаются значительной степенью неопределенности. Сами объекты недвижимости существенным образом отличаются друг от друга и находятся в разном окружении. Все это приводит к тому, что нет единого рецепта, как оценивать различные объекты недвижимости, как и нет универсальной формулы, по которой возможно рассчитать стоимость имущества. Вместе с тем существуют общие принципы оценки объектов имущества, в частности недвижимого имущества.

В основе оценки недвижимости лежат принципы оценки недвижимости, которые необходимо соблюдать при выполнении любого задания по оценке и при составлении отчета об оценке. Принципы оценки недвижимости представляют собой трактовку общеэкономических законов с позиции субъектов рынка недвижимости.

В результате многолетней практики экспертов-оценщиков, а также теоретических исследований в данной области принципы оценки недвижимости сформировались в три группы. Первая из них связана с представлениями собственника об имуществе; принципы второй группы обусловлены эксплуатацией недвижимости и связаны с представлениями производителей о недвижимом имуществе, а третья группа включает принципы, обусловленные рыночной средой.

Первая группа - принципы оценки недвижимости, связанные с представлениями собственника об имуществе:

принцип полезности;

принцип замещения;

принцип ожидания;

Вторая группа - принципы оценки недвижимости, обусловленные эксплуатацией недвижимости и связанные с представлениями производителей о недвижимом имуществе:

принцип вклада

принцип остаточной продуктивности земельного участка

принцип равновесия

принцип возрастающей или уменьшающейся отдачи (принцип предельной доходности)

Третья группа - принципы оценки недвижимости, обусловленные рыночной средой:

принцип спроса и предложения;

принцип соответствия;

принцип конкуренции;

принцип изменения;

принцип взаимозависимости [7, с. 34].

.2 Подходы к оценке недвижимости

В данной дипломной работе к оценке рыночной стоимости нежилой недвижимости применяются следующие подходы:

затратный;

доходный;

сравнительный

Окончательная оценка стоимости проводится посредством согласования полученных результатов.

Затратный подход.

В данном отчете стоимость строительства оценивается по полной стоимости восстановления. Под восстановительной стоимостью подразумевается стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки оцениваемого объекта из тех же строительных материалов, при соблюдении тех же строительных стандартов, по такому же проекту оцениваемый объект.

За базу расчетов полной восстановительной стоимости принимаются укрупненные стоимостные показатели в уровне сметных цен 1969 г. на единицу объема или площади, а также индексы изменения стоимости строительства для пересчета этих показателей в текущий уровень цен.

Стоимость воспроизводства объектов, аналогичных объектам оценки, определяем согласно методике пользования Сборником УПВС, приведенной в технической части Сборника УПВС для 2-го территориального пояса 1-го климатического района.

Для оценки стоимости строительства используется базисно-индексный метод.

Метод основывается на использовании системы текущих и прогнозных индексов цен по отношению к стоимости, определенной в базисном уровне или в текущем уровне предшествующего периода.

В работе использованы индексы цен в строительстве, составленные Региональным центром по ценообразованию в строительстве по Кемеровской области, индексы цен в строительстве КО-Инвест, показатели восстановительной стоимости КО-Инвест и прочие нормативные документы, в том числе справочники оценщика.

Полная восстановительная стоимость объекта оценки рассчитывается по следующей формуле :

ПВС = V * Сед * Ккл * К1 * К2 * К3 * К НДС* К пред * К затрат (1)

где: V - строительный объем объекта недвижимости, м3;

Сед - стоимость единицы измерения строительного объема в ценах 1969 года, определяется по соответствующему сборнику УПВС (Утвержденный Государственным комитетом Совета Министров СССР по делам строительства 14 июля 1970 г) с учетом предусмотренных корректирующих коэффициентов и поправок;

Ккл - поправочный коэффициент для 1-го климатического района, в котором расположена Кемеровская область (Справочник оценщика "Промышленные здания" Т.2. М.: КО-Инвест, 1997);

К1 - коэффициент перехода от сметных цен 1969 г. к сметным ценам 1984 г. (Постановление Госстроя СССР №94 от 11.05.1983г);

К2 - коэффициент перехода от сметных цен 1984 г. к сметным ценам 1991 г. (Письмо Госстроя СССР №14А от 06.09.1990г);

К3 - коэффициент перехода от сметных цен 1991 г. к сметным ценам 16.07.2012г.

К ндс - коэффициент, учитывающий налог на добавленную стоимость;

К пред - коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя. Предпринимательский доход представляет собой сумму, которую инвестор планирует получить сверх затрат на осуществление проекта с учетом риска и доходности по сопоставимым объктам. С учетом мировой практики расчета предпринимательский доход определяется в 15 % от затрат на строительство[21,с.45].

Стоимость строительства + Предпринимательский доход = полная стоимость строительства.

Прибыль предпринимателя может варьироваться в значительных пределах. Как правило, она имеет два компонента: доход и мотивационное вознаграждение. Смысл поощрительного вознаграждения состоит в том, чтобы мотивировать девелопера принять на себя риски и выполнить огромную работу, необходимую для реализации проекта. По сути, это вознаграждение за усилия девелопера по сведению воедино разнородных элементов, обеспечивающих создание объекта недвижимости.

В расчетах использовалась норма прибыли в 30% как наиболее типичная в настоящих условиях (К пред - коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя).

К затрат - коэффициент, учитывающий косвенные затраты. К полученной стоимости добавляются дополнительные косвенные издержки, которые состоят из затрат на страховку, рекламу, оформление разрешающих документов, подключение к внешним сетям, регистрация прав, изготовление технического паспорта. По данным сайта #"justify">Доходный подход. Доходный подход при оценке объектов недвижимости включает в себя два метода:

прямой капитализации доходов;

дисконтированных денежных потоков.

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтирования - доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет.

Расчет стоимости объекта оценки методом прямой капитализации

Чистый операционный доход (ЧОД)- это действительный валовой доход за минусом операционный расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений):

ЧОД = ДВД - Операционные расходы (2)

Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

К ним относят:

постоянные расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг (налог на имущество, заработная плата обслуживающего персонала и налоги на нее, страховые взносы, амортизационные отчисления и т. д.):

переменные расходы, размер которых зависит от степени загруженности объекта (налог на добавленную стоимость, сбор на уборку территории, расходы на управление и т. д.)

Действительный валовой доход (ДВД) - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости.

ДВД = ПВД - Потери + Прочие доходы (3)

Обычно потери выражаются в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу и составляют от 5 до 10 %.

Потенциальный валовой доход - доход, который можно получить от недвижимости, при 100%-ом ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки.

ПВД = S * Са , (4)

где S - площадь, сдаваемая в аренду, м2;

Са - арендная ставка за 1 м2.

Рыночная арендная ставка представляет собой ставку, преобладающую на рынке аналогичных объектов недвижимости, т. е. является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендодатель согласился бы сдать, а типичный арендатор согласился бы взять это имущество в аренду.

Стоимость объекта недвижимости рассчитывается по базовой формуле:

С = ЧОД / Коэффициент капитализации, (5)

где С - стоимость объекта недвижимости, рублей;

ЧОД - чистый операционный доход, рублей;

Ставка капитализации представляет собой коэффициент, устанавливающий зависимость стоимости объекта от ожидаемого дохода от его эксплуатации[10,с.144].

Определение ставки капитализации может основываться на той информации, которая имеется относительно поведения инвесторов и финансовых институтов в определенных экономических и политических ситуациях.

В стабильной экономической среде вложения в недвижимость считаются безрисковыми по сравнению с альтернативными инвестициями.

Коэффициент капитализации определяется методом кумулятивного построения.

Метод дисконтированных денежных потоков

Этот метод используется для определения текущей стоимости тех будущих доходов, которые принесет использование объекта недвижимости и возможная его продажа.

Определение обоснованной рыночной стоимости с использованием метода дисконтированных денежных потоков можно разделить на несколько этапов:

Составляется прогноз потока будущих доходов в период владения объектом недвижимости;

рассчитывается стоимость оцениваемого объекта недвижимости на конец периода владения, то есть стоимость предполагаемой продажи (реверсии), даже если в действительности продажа не планируется;

выводится ставка дисконта для оцениваемой недвижимости на существующем рынке;

Производится приведение будущей стоимости доходов в период владения и прогнозируемой стоимости реверсии к текущей стоимости.

Таким образом:

Стоимость недвижимого имущества = Текущая стоимость потока дохода + Текущая стоимость реверсии.

Сравнительный подход. Сравнительный подход заключается в том, что величиной стоимости оцениваемого объекта, может быть реальная цена продажи аналогичного объекта, зафиксированная рынком.

Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Данный подход наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли - продажи. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть уточнено при анализе. В связи с этим, на выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.

Существует следующая классификация поправок:

стоимостные (денежные), вводимые как к цене аналога в целом, так и к цене единицы сравнения аналога.

процентные (коэффициентные) поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта - аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта - аналога и оцениваемого объекта.

Основу экспертного метода расчета и внесения поправок составляет субъективное мнение о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога [21, с.91].

Метод сравнения продаж. Сравнительный подход заключается в том, что величиной стоимости оцениваемого объекта, может быть реальная цена продажи аналогичного объекта, зафиксированная рынком.

Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект. Источниками для поиска аналогов являлись данные о ценах за аналогичные объекты недвижимости, полученные от участников рынка; информация по объявлениям, опубликованным в прессе и на интернет - сайтах.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;

определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их цен или исключения из списка сравниваемых;

приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к рыночной стоимости объекта оценки.

Описание вносимых корректировок стоимости.

) На имущественные права: оцениваемое здание и объекты-аналоги находятся в собственности владельцев и размещены на участках, используемых на основе права собственности. Стоимостной корректировки не требуется.

) На условия финансирования: проверка информации по объектам аналогам показала, что условия финансирования по сделкам не имеют существенных отличий от рыночных, поэтому поправки не требуется.

) На условия продаж: информация, полученная оценщиком, свидетельствует, что условия продажи объектов-аналогов и предполагаемые условия сделки по объекту оценки примерно идентичные: сделки осуществляются с 50% авансированием и окончательными расчетами в течение от одного до трех месяцев. Стоимостной корректировки не требуется.

) На дату продаж: анализ приводимых в отчете данных, а также другой доступной информации о ценах на подобные объекты недвижимости в г. Новокузнецке и в других городах Кемеровской области, выявили рост цен на рынке за последние два года. Поэтому в данном случае целесообразно принять размер корректировок на дату продажи в соответствии с индексом удорожания стоимости строительно - монтажных работ (СМР).

) На местоположение: корректировки оценены исходя из экономической теории, учитывающей уровни инженерного обеспечения и благоустройства, транспортной доступности, эстетической, исторической, ландшафтной, и рекреационной ценности территории, состояния окружающей среды, санитарных, микроклиматических и инженерно - геологических условий, а также учитываются различные стоимости одного квадратного метра общей площади производственных зданий в центре деловой активности и на окраине г. Новокузнецка [6].

.3 Классы и виды производственной недвижимости

Коммерческая недвижимость. Нежилая недвижимость, чье главное назначение - приносить доход от сдачи в аренду, делится на четыре большие группы: офисная, торговая, складская и гостиничная.

Офисная, торговая и складская недвижимость бывают трех классов качества. Коммерческая недвижимость высшего качества относится к классу "А", она соответствует лучшим мировым стандартам и расположена в коммерчески выгодных местах. Коммерческая недвижимость класса "В" по своим свойствам близка к классу "А" в отношении инфраструктуры, но имеет расхождения по одному или нескольким обязательным требованиям. Самая дешевая коммерческая недвижимость относится к классу "С". Это морально устаревшие постройки советского периода.

Производственная недвижимость. Объекты недвижимости, предназначенные для промышленного производства, на продажу выставляются не слишком часто, поскольку любое производство обладает специфическими требованиями. Обычно предприятие заказывает строительство объекта, отвечающего его конкретным нуждам.

Оставшиеся до сих пор невостребованными заброшенные советские предприятия настолько морально устарели и обветшали, что их реконструкция обходится дороже, чем постройка нового здания, и потому не пользуются особым спросом. И все же в определенных случаях покупка или аренда уже имеющегося производственного помещения может оказаться для вас более выгодной, чем его строительство [27].

Довольно распространена аренда пустующих производственных помещений на территории либо закрытых, либо сильно сокративших объемы производства фабрик и заводов. Чаще всего такие производственные площади организуют в технопарки или бизнес-инкубаторы, которые предоставляют в аренду небольшие или среднего размера площади. Они могут быть оборудованы под какое-либо производство, но как правило, это голые стены.

Индустриальные площади большого масштаба арендовать не принято, так как велик риск серьезных убытков в случае необходимости перебазировать крупное производство в короткие сроки, если вдруг возникнет конфликт с собственником площадей. Однако под малое и среднее производство вы найдете на рынке немало подходящих объектов производственной недвижимости [27].

Вид стоимости.

Настоящие Стандарты устанавливают соответствующий вид или виды стоимости для многих наиболее распространенных целей оценки. Вид стоимости формирует основные принципы измерения стоимости при проведении оценки. Вид стоимости не является утверждением используемой методики или состояния актива, участвующего в предполагаемой сделке.

Почти всегда необходимо сочетать вид стоимости с соответствующими допущениями или специальными допущениями, в которых описаны статус или состояние актива на дату оценки. Типичное допущение может касаться прав пользования данным активом, как в случае "рыночной стоимости аренды". Типичное специальное допущение может быть связано с тем, что имущество претерпело определенные изменения, как в случае "рыночной стоимости при специальном допущении о завершении работ".

В большинстве случаев при проведении оценки определяется вид стоимости, признанный Международными стандартами оценки, с учетом допущений и специальных допущений. Не поощряется использование видов стоимости, не признанных международными стандартами, если для конкретного задания на оценку ни один из указанных в Международных стандартах оценки видов стоимости не подходит, должно быть дано четкое определение используемого вида стоимости и указано в отчете, почему ни один из признанных международными стандартами видов стоимости не применим.

В настоящих Стандартах признаются следующие виды стоимости:

рыночная стоимость

рыночная арендная ставка

ценность (инвестиционная стоимость)

справедливая стоимость

Наиболее часто определяемым видом стоимости является рыночная стоимость, которая отражает стоимость в сделке между независимыми сторонами, действующими без принуждения, и не учитывает специальную стоимость или синергетическую стоимость. Данный вид стоимости представляет собой цену, которая с учетом различных обстоятельств, скорее всего, будет установлена для продажи имущества.

Рыночная арендная ставка использует аналогичные критерии для определения суммы периодического платежа, а не единовременной денежной суммы.

Рыночная стоимость. Определения, установленные Международным комитетом по стандартам оценки.

Рыночная стоимость является признанным на международном уровне видом стоимости. Она представляет собой сумму, которая содержалась бы в гипотетическом договоре купли-продажи имущества на дату оценки.

При определении рыночной стоимости не учитываются обременения имущества залогом, долговыми обязательствами и прочие обременения. Концептуальная структура МСО, которая цитировалась выше, предполагает, что любой элемент специальной стоимости, которую на дату оценки уплачивает специальный покупатель, должен быть исключен при расчете рыночной стоимости. Специальная стоимость включает синергетическую стоимость (также известную как стоимость слияния).

Несмотря на то, что при расчете рыночной стоимости не должны учитываться элементы специальной стоимости, в тех случаях, когда цена, которую готов уплатить, потенциальный покупатель, обычный участник рынка, отражает дополнительную стоимость вследствие ожидаемых изменений характеристик имущества в будущем, эта дополнительная стоимость учитывается в рыночной стоимости. Примеры того, когда дополнительная стоимость, которую покупатели ожидают получить или создать в будущем, может оказать влияние на рыночную стоимость, включают:

перспективу застройки в случае, когда разрешение на такую застройку отсутствует на момент оценки;

перспективу возникновения синергетической стоимости за счет объединения с другим имуществом или объединением прав на то же имущество в будущем.

Если имущество включает землю, содержащую полезные ископаемые или подходящую для утилизации отходом, могут потребоваться допущения, которые отражали бы, либо потенциал такого использования, либо - если земля уже используется таким образом - любые подходящие альтернативные способы ее использования в будущем [28].

Рыночная арендная ставка. Определения, утвержденные Международным комитетом по стандартам оценки.

Рыночная арендная ставка - это расчетная денежная сумма, за которую имущество или часть площадей, являющихся его частью, может быть сдано в аренду на дату оценки в результате коммерческой сделки между заинтересованными и осведомленными арендодателем и арендатором, которые действуют разумно и без принуждения, после проведения надлежащего маркетинга и на приемлемых условиях. При определении рыночной арендной ставки следует также указать соответствующие ей условия аренды, которые данная арендная ставка отражает. Определение рыночной арендной ставки получено из определения рыночная стоимость путем замены выражений "заинтересованный покупатель" и "заинтересованный продавец" на "заинтересованный арендатор" и "заинтересованный арендодатель" с использованием дополнительного допущения о том, что аренда осуществляется на "типичных условиях". Данное определение используется аналогично определению рыночной стоимости, с учетом следующих комментариев:

"Заинтересованным арендодателем заинтересованному арендатору" Изменение в наименовании сторон отражает суть данной сделки. Заинтересованный арендодатель обладает теми же особенностями, что и заинтересованный продавец, а заинтересованный арендатор - теми же особенностями, что и заинтересованный покупатель; слово "цена" в комментарии к определению рыночной стоимости следует заменить словом "арендная ставка", слово "продавать" - выражением "сдавать в аренду". Величина рыночной арендной ставки зависит от условий предполагаемого договора аренды. Как правило, типичные условия аренды отражают практику, сложившуюся на рынке, к которому относится данное имущество, хотя для определенных целей может понадобиться введение особых условий. На величину рыночной арендной ставки влияют срок аренды, частота пересмотра арендной ставки, а также ответственность сторон за техническое обслуживание и постоянные расходы. Необходимо учитывать, что законы некоторых стран могут ограничивать или оказывать влияние на условия договора. Поэтому должны быть ясно раскрыть основные условия аренды, которые используются при определении рыночной арендной ставки. Если на рынке принято при вступлении сторонами в арендные отношения платить поощрительное вознаграждение или делать скидку и это влияет на уровень арендных ставок, то данный фактор необходимо учитывать при расчете. Должен быть указан характер предполагаемого вознаграждения и условия. Рыночная арендная ставка обычно используется для обозначения суммы, за которую может быть сдан в аренду свободный объект имущества или по которой уже арендованное имущество может быть сдано в аренду по истечении срока текущей аренды. Рыночную арендную ставку не рекомендуется использовать как базу для расчета суммы арендной платы, подлежащей уплате при пересмотре арендной ставки, в этом случае используются фактические определения и допущения [28].

Краткий обзор общего состояния рынка недвижимости.

По данным RID Analytics во 2 квартале 2011 года, по сравнению с предыдущим периодом, средняя цена продажи офисных и производственно-складских помещений повысилась на 7,0% и 20%, средняя цена продажи торговых помещений упала на 1,2%.

Во 2 квартале 2011г., по сравнению с предыдущим периодом, средние арендные ставки по офисным и торговым помещениям снизились на 13% и 9,4% соответственно, по производственно-складским - на 1,1% [26].

Рисунок 1.1 - динамика цен предложения на вторичном рынке коммерческой недвижимости 2010-2011гг

В 3 квартале 2011 года, по сравнению с предыдущим периодом, средняя цена продажи торговых и производственно-складских помещений повысилась на 11% и 4,7%, средняя цена продажи офисных помещений упала на 1,7%. По сравнению с предыдущим периодом средние арендные ставки по офисным и торговым помещениям снизились на 9,3% и 2,0% соответственно, по производственно-складским цены повысились незначительно (0,5%).

Рисунок 1.2 - динамика цен предложения на вторичном рынке коммерческой недвижимости 2011г

В 4 квартале 2011 года, по сравнению с предыдущим периодом, средняя цена продажи выросла: по торговым объектам - на 14%, по производственно-складским - на 2%, по офисам - на 11%.

По сравнению с предыдущим периодом средние арендные ставки по офисным объектам не изменились, по торговым помещениям выросли на 8%, по производственно-складским - снизились на 3% [26].

2. Анализ финансово-хозяйственной деятельности ФГУП "Сибирский Водоканалпроект"

.1 Характеристика деятельности ФГУП "Сибирский Водоканалпроект"

Объектом оценки выступила ремонтная база, принадлежащая ОАО АБ "Проектный институт по водоснабжению, канализации и гидротехническим сооружениям "Сибирский Водоканалпроект". Занимается оказанием услуг по водоснабжению и приему сточных вод населению и предприятиям, учреждениям и организациям любых форм собственности. Содержание и ремонт водозаборных сооружений, станции подъема воды, очистных сооружений и передаточных устройств и их реконструкция. Оказание платных услуг населению.

Обществом выполнялись крупные проектные работы и авторский надзор за строительством такие как: реконструкция очистных сооружений хозбытовой канализации г.Топки, очистные сооружения хозбытовой канализации г.Калтан, замена бесхозных водопроводных сетей частного сектора г.Белово, исключение из схемы оборотного водоснабжения пруда-аэратора ООО "Химволокно Амтел-Кузбасс", реконструкция очистных сооружений канализации г.Полысаево, внеплощадочное хозпитьевое водоснабжение г.Березовского, водозаборные сооружения второй очереди водоснабжения г.Ленинска-Кузнецкого, реконструкция очистных сооружений НПС "Парабель", очистные сооружения хозбытовых сточных вод Сартакинского угольного разреза, шламохранилище № 2 ОАО "ЗСМК", скважины для водоснабжения Сартакинского угольного разреза.

Обществом также осуществлялся авторский надзор за строительством запроектированных объектов: очистных сооружений хозбытовой канализации г.Мегиона, очистных сооружений промливневой канализации шахты "Кушеяковская", хвостового хозяйства Абагурской аглофабрики, наращивание дамбы шламохранилища ОАО "ЗСМК". Объектом недвижимости является отдельно стоящее кирпичное нежилое здание, общей площадью 787,3 расположенное по адресу: Кемеровская область, город Новокузнецк, проезд Технический, дом 10. Оно включает в себя девять помещений, представляющие собой:

гаражные боксы,

сварочный цех,

комната плотника,

моторный цех,

кабинеты и склады.

Анализ местоположения объекта.

Объект оценки расположен в Кузнецком районе г. Новокузнецка. Проезд Технический соединяет две главные улицы района, улицу Ленина и улицу Обнорского. Окружающая застройка, в непосредственной близости от объекта оценки, представлена административными зданиями, хозяйственными корпусами и гаражами. Транспортная доступность - ближайшая остановка общественного транспорта расположена на расстоянии около 450 м от оцениваемого объекта (рейсовый автобус, маршрутное такси, трамвай). Интенсивность потока транспорта - средняя.

Рисунок 2.1 - место расположения здания

2.2 Анализ хозяйственной деятельности ФГУП "Сибирский Водоканалпроект"

Анализ функционирования предприятия с хозяйственной точки зрения, предполагает необходимость рассмотрения динамики таких показатели, как:

состояние и эффективность использования ресурсов основных, оборотных и трудовых;

динамику финансовых результатов деятельности - выручки, себестоимости, прибыли и рентабельности.

Основная цель анализа хозяйственной деятельности предприятия - получение объективной оценки эффективности работы, деловой активности и выработка рекомендаций по совершенствованию функционирования ООО "Сибирский Водоканалпроект".

Для начала произведем анализ и планирование показателей по труду.

Источники информации - форма П-4 "Сведения о численности заработной платы и движении работников", форма П-4 "Сведения о численности заработной платы работников по видам деятельности", данные табельного учета и отдела кадров.

Динамика численности персонала.

По состоянию на 31.12.11 г. среднесписочная численность персонала Общества составила 973 человека. 80,7 % в структуре персонала составляют рабочие, 19,3 % - инженерно-технические работники.

Рисунок 2.2 - структура персонала

Таблица 2.1 - Динамика среднесписочной численности и средней заработной платы по ОАО "Водоканал".

Показатели2009г2010г2011гОтклонение 2011г к пред. годуСред.спис.численность, чел.1 039,21 015,7973,4-42,3Средняя заработная плата, руб.25 05827 51831 4153897

Произошли качественные изменения в составе работников: сокращен низко квалифицированный персонал производственных подразделений в связи с переходом на автоматику и внедрением новых технологий.

Численность персонала сократилась на 4,2 % (42 чел.) за 2011 г.

Для анализа финансово-хозяйственной деятельности необходимо составить таблицу с технико-экономическими показателями.

Таблица 2.2 - Технико-экономические показатели за 2009-2011гг.

По данным Технико-экономических показателей выручка в 2011 году значительно увеличилась по сравнению с базисным 2009 годом и составила 381,35%. Себестоимость так же увеличилась и составила 1 146 012 рублей. Уровень себестоимости составил 371,91%, что привело к увеличению валовой прибыли 328,40 тыс. руб. Стоимость основных фондов увеличилась. Стоимость оборотных средств увеличилась незначительно. Оборачиваемость оборотных средств сократилась. Численность персонала также сократилась, производительность уменьшилась.

Анализ эффективности использования основных фондов предприятия.

Задачами анализа использования основных фондов являются:

оценка наличия, состояния и движения основных фондов;

анализ динамики показателей эффективности использования основных фондов, факторов и резервов их роста.

Показатели эффективности использования основных фондов.

) Фондоотдача ФО = Выручка / Фсрг (6)

) Фондоемкость Фе = Фсрг / Выручка (7)

) Фондовооруженность ФВ = Фсрг. / Чср (8)

) Рентабельность Рф = П / Фсрг (9)

Таблица 2.3 - показатели эффективности основных фондов за 2009-2011гг.

Показатели200920102011Темп роста %Абсолютные изменения2010/ 20092011/ 20102011/ 20092010/ 20092011/ 20102011/ 2009Фондоотдача0,270,910,973371073590,640,060,70Фондоемкость3,711,101,03309428-2,61-0,07-2,68Фондовооруженность903,98937,661060,2810411311733,68122,62156,30Рентабильность0,010,020,36257233159830,010,340,35

Данные показатели говорят о том, что фондоотдача увеличилась в 3 раза по сравнению с базисным годом. Фондоемкость сократилась и это является положительным показателем. Фондовооруженность за счет уменьшения численности персонала повысилась. Рентабельность возросла.

Анализ оборотных средств.

Состояние и эффективность использования оборотных средств одно из главных условий успешной деятельности предприятия.

Финансовое положение предприятия, его платежеспособность зависят от того, насколько быстро средства, вложенные в оборотные активы, превращаются в реальные деньги, эту динамику можно проследить на таблицах 2.4, 2.5.

Таблица 2.4 - анализ оборотных средств за 2009-2011гг.

Группа оборотных средств200920102011Динамикаруб.удел. Весруб.удел. Весруб.удел.Весабс. откл.темп.%Всего оборотные средства539 327100560 045100609 43710070110,0119Запасы и затраты43 0977,9932 936632 6835-10414,076Дебиторская задолженность445 89282,68454 47481551 76191105869,0124Краткосрочные финансовые вложения445 89282,67454 47481551 76191105869,0124Денежные средства19 0803,5414 4742,5831 1175,1012 037163Прочие оборотные активы188913,5017 6063,1424 8760,045985,0100

За анализируемый период оборотные средства выросли на 119%. Денежные средства увеличились с 19 млн. рублей до 31 млн. руб. Самую большую долю оборотных средств 91% занимает дебиторская задолженность и составило 551 761 руб. Запасы снизились.

Таблица2.5 - Динамика и эффективность использования оборотных средств.

Наименования200920102011Абс.отклАбс.отклАбс.откл2010/20092011/20092011/2010Выручка, тыс.руб.253 211866 156965 614342381111Оборотные средства, тыс. руб.539 327560 045640 442104119114Продолжительность одного оборота, дн0,51,51,5300300100Количество оборотов766,78232,77238,773031103Коэффициент загрузки2,130,650,663031103Рентабельность оборотных средств0,010,030,06300600200

Выручка выросла почти в 4 раза, оборотные средства увеличились на 101 тыс. руб. количество оборотов уменьшилось, но продолжительность одного оборота увеличилась.

Анализ прибыли и рентабельности.

Для обобщенной характеристики финансовых результатов предприятие проводит анализ доходности своей деятельности, оценивает динамику прибыли, определяет структурные изменения в ее составе, количественно оценивает влияние на показатели прибыли отдельных факторов.

Цель: выявить причины, обусловившие изменение прибыли и разработать меры по ее увеличению.

В качестве исходных данных используют данные статистической и бухгалтерской отчётности и дополнительные данные, которые могут быть получены при составлении специальной аналитической таблице 2.6 и рисунке 2.3.

Таблица 2.6 - Анализ прибыли и рентабельности.

Показатели, тыс. руб. 200920102011Темп изменения,% 2009/20102010/20112011/20091.Выручка от продаж 253 211866 156965 61429903812. Себестоимость 308 143990 5201 146 01231863723.Валовая прибыль 54 932124 364180 39844693284.Коммерческие расходы 000---5.Управленческие расходы 000---6.Прибыль (убыток) от продаж 54 932124 364180 39844693287. % к получению 104255222411152138. % к уплате 28628534281106714979. Доходы от участия в других организациях ---10.Прочие доходы 105374295800367613368034911.Прочие расходы 42313806913503801023192412. Прибыль (убыток) до налогообложения 7 86630 76948 118266461213. Налог на прибыль 2 05014 6368 8671416543314. Чистая прибыль (убыток) 5 84114 71935 6984041611

Рисунок 2.3 - Динамика прибыли

На графике заметен темп роста по всем показателям. Валовая прибыль увеличилась в 3 раза по сравнению с базисным годом. Тоже самое произошло с прибылью (убытком от продаж) и чистой прибылью.

Рентабельность рассчитывается как отношение полученной прибыли к затраченным средствам или объему реализованной продукции. В экономическом анализе применяются следующие показатели рентабельности:

) Рентабельность продукции (Рпр), которая показывает, сколько прибыли получило предприятие на рубль затрат:

Рпр = Пв / С, (10)

где Пв - прибыль валовая, тыс. руб.;

С - себестоимость, тыс. руб.

) Рентабельность продаж (Рп), которая показывает, долю прибыли от продаж в выручке и определяется по формуле:

Рп = Пп / В, (11)

где Пп - прибыль от продаж, тыс. руб.;

В - выручка, тыс. руб.

) Рентабельность капитала (Рк), которая показывает, сколько балансовой прибыли получено с одного рубля стоимости имущества:

Рк = П / К, (12)

где П - прибыль до налогообложения, тыс. руб.;

К - стоимость имущества, тыс. руб [19, с. 123]

Таблица 2.7 - Динамика показателей рентабельности,%

Показатели 200920102011Абсолютное отклонение2010-20092011-20102011-2009Рентабельность продукции 18,0013,0016,00-5,003,00-2,00Рентабельность продаж 22,0014,0019,00-8,005,00-3,00Рентабельность капитала 1,002,0030,001,0028,0029,00

Рисунок 2.4 - Динамика рентабельности

По данным графика 2.4 видно, что общая рентабельность показывает положительную динамику. Самый благоприятный показатель у рентабельности капитала. Рентабельность продукции немного ниже, чем рентабельность продаж капитала, но более стабильна чем рентабельность капитала.

.3 Анализ финансового состояния ФГУП "Сибирский Водоканалпроект"

Основная цель финансового анализа - определить реальное финансовое состояние предприятия на дату оценки и найти резервы его улучшения.

Финансовое состояние - это способность предприятия финансировать свою деятельность, она характеризуется ликвидностью, платежеспособностью и финансовой устойчивостью.

В зависимости от целей оценки и применяемых методов финансовый анализ может быть направлен на:

-определение степени рисков

-сопоставление с предприятиями-аналогами

прогнозирование доходности

выявление динамики происходящих изменений в структуре капитала компании и источниках финансирования.

Анализ финансового состояния включает:

- оценку структуры имущества предприятия и его источников;

- анализ ликвидности баланса;

анализ финансовой устойчивости;

анализ платежеспособности;

анализ деловой активности.

Анализ финансовых отчетов.

Анализ состава и структуры активов предприятия позволяет оценить динамику стоимости имущества, соотношение оборотных и внеоборотных активов - таблица 2.9, рисунок 2.6.

Структура оборотных активов считается удовлетворительной, если:

запасы составляют примерно 50%;

дебиторская задолженность не более 40%;

доля денежных средств - 10-20% к общей величине оборотных активов.

Таблица 2.9 - Анализ финансовых отчетов за 2009-2011гг.

Показатели 200920102011Темп изменения 2009- 20102011- 20102011- 2009Всего имущества 1 482 0851 515 7831 641 148981081111.Внеоборотные активы 942 758955 7381 000 70699105106В % к имуществу 646361---2.Оборотные активы 539 327560 045640 44296114119В % к имуществу 363739---3.Оборотные активы, в том числе:539 327560 045640 442961141193.1.Запасы 43 09732 93632 6831319976В % к оборотным активам 865---3.2.Дебиторская задолженность 445 892454 474551 76198121124В % к оборотным активам 838186---3.3.Дебиторская задолженность после 12 мес ------В % к оборотным активам ------3.4.Ден.средства и краткосрочные фин.вложения 19 08014 47431 117132215163В % к оборотным активам 42,5845---3.5.Прочие активы 18 89117 60624 876107141132В % к оборотным активам 3,53,13,9---

Рисунок 2.6 - Динамика активов

Анализ показал, что доля оборотных средств в активе баланса составило 39%, а внеоборотные средства соответственно 61%. Денежные средства увеличились по сравнению с 2009 годом, но упали по сравнению с 2010 годом. Дебиторская задолженность увеличилась на 26% и доля в общем объеме составила 86%. Запасы снизились и их доля составила всего 2% от общего объема оборотных средств.

Состав и структура источников имущества показаны в таблице 2.10, а также доля собственного и заемного капитала на рисунке 2.10.

Таблица 2.10 - Состав и структура источников имущества.

Показатели200920102011Темп изменения2009/20102011/20102011/2009Всего имущества, тыс. руб. 1 482 0851 515 7831 641 148981081111. Собственный капитал (капитал и резервы), тыс. руб. 938 540948 680962 65399101103Уд.вес в имуществе, % 63636310194932.Заемный капитал, тыс. руб. 542 614564 320602 80396136141Уд.вес в имуществе, % 373737---2.1.Долгосрочные обязательства 931278375692-33-2720-8130Уд.вес в заемном капитале, % 000---2.2.Краткосрочные обязательства 542 614564 320602 80396107111Уд.вес в заемном капитале, % 100100100---2.3.Кредиты и займы 0037 500---Уд.вес в краткосрочных обязательствах, % 006---2.4.Кредиторская задолженность 463 816507 778530 91491105114Уд.вес в краткосрочных обязательствах, % 85908895981032.5.Прочие кредиторы 75 48849 04224 560---Уд.вес в краткосрочных обязательствах, % 1494---

Рисунок 2.7 - Доля капитала

В структуре пассивов доля собственного капитала составила 63% а краткосрочных заемных средств составило 37%. Собственный капитал увеличился на 4%. Краткосрочные обязательства увеличились в общем объеме краткосрочных обязательств, большую часть занимает кредиторская задолженность.

Ликвидность баланса - это степень покрытия обязательств предприятия его активами, срок превращения которых в денежную форму соответствует сроку погашения обязательств.

В зависимости от степени ликвидности, активы предприятия разделяются на следующие группы:

А1. Наиболее ликвидные активы;

А2.Быстро реализуемые активы;

А3. Медленно реализуемые активы;

А4. Трудно реализуемые активы.

Пассив баланса группируется по степени срочности оплаты:

П1.Наиболее срочные обязательства;

П2.Срочные обязательства;

П3.Несрочные обязательства;

П4.Наименее срочные обязательства.

Таблица 2.11 - Анализ ликвидности баланса, тыс. руб.

200920102011излишек/недостаток20092010201119 080463 81614 474507 77831 117530 914-444 736-493 304-499 797а1п1а1п1а1п1---445 892463 816454 474507 778551 761530 914-17 924-53 30420 847а2п2а2п2а2п2---43 097032 936032 683043 09732 93632 683а3п3а3п3а3п3---942 758938 540955 738948 6801 000 706962 6534 2187 05838 053а4а4а4а4а4а4---

Для определения ликвидности баланса группы актива и пассива сравнивают между собой. Условия абсолютной ликвидности следующие:

А1<П1, А2<П2, А3>А3, А4>П4.

Определении типа финансовой устойчивости на основе выявления излишка или недостатка источников средств для формирования запасов и затрат.

Для оценки типа финансовой устойчивости предприятия рассчитывается трехкомпонентный показатель ( таблица 2.12), включающий:

1)Излишек (недостаток) собственных оборотных средств;

2)Излишек (недостаток) собственных и долгосрочных заемных источников формирования запасов и затрат или функционирующий капитал;

)Излишек (недостаток) общей величины основных источников формирования запасов и затрат.

Таблица 2.12 - Тип финансовой устойчивости предприятия.

показатели, тыс. руб.201020111. Источники собственных средств 948 680962 6532. Внеоборотные активы 951 725993 4803. Наличие собственных оборотных средств (стр. 1 - 2) -3 045-30 8274. Долгосрочные обязательства 005. Наличие собственных и долгосрочных заемных источников (стр. 3+4) -3 045-30 8276. Краткосрочные обязательства 507 778530 9147. Общая величина собственных источников формирования запасов и затрат (стр.5+6) 504 733500 0878. Запасы и затраты 32 93632 6839. Излишек (+) или недостаток (-) собственных оборотных средств (стр. 3-8) -35 981-63 51010. Излишек (+) или недостаток (-) собственных и долгосрочных заемных источников формирования запасов и затрат (стр. 5-8) -35 981-63 51011. Излишек (+) или недостаток (-) общей величины собственных и заемных источников формирования запасов и затрат (стр. 7-8) 471 797467 404

По данным расчетов тип финансовой устойчивости признан неустойчивым.

{-,-,+} - Неустойчивое финансовое состояние

Анализ финансовых коэффициентов.

Для оценки перспективной платежеспособности рассчитывают следующие показатели ликвидности:

1)Коэффициент абсолютной ликвидности (Ка.л) = (денежные средства + краткосрочные финансовые вложения)/(краткосрочные обязательства); >=0,2

2) Коэффициент быстрой ликвидности (Кб.л) = (денежные средства + краткосрочные финансовые вложения + дебиторская задолженность) / (краткосрочные обязательства); >=0,7

) Коэффициент текущей ликвидности (Кт.л) = (II раздел - налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям)/(краткосрочные обязательства); =1 - 2

Таблица 2.13 - Оценка платежеспособности.

Коэффицент платежеспособности200920102011Нормативное значение1. Коэффициент абсолютной ликвидности (Ка.л) 0,040,030,060,22. Коэффициент быстрой ликвидности (Кб.л) 1,00,91,10,73. Коэффициент текущей ликвидности (Кт.л) 1,141,103,11

Коэффициент абсолютной ликвидности на 2011 год говорит о том, что предприятие обеспечено средствами для своевременного погашения наиболее срочных обязательств за счет наиболее ликвидных активов.

Коэффициент промежуточной (быстрой) ликвидности показывает, какая часть краткосрочной задолженности может быть погашена за счет наиболее ликвидных и быстро реализуемых активов. Нормативное значение показателя - 0,7, означающее, что текущие обязательства должны покрываться на 70% за счет быстрореализуемых активов. В 2011 году значение показателя быстрой (промежуточной) ликвидности составило 1,1.

Значение коэффициента достаточно высокое и предприятие в полной мере обеспечено собственными средствами для ведения хозяйственной деятельности и своевременного погашения срочных обязательств. В 2011 году значение показателя текущей ликвидности составило 3,1.

рыночный стоимость производственный недвижимость

Рисунок 2.8 - Динамика ликвидности

Как видно на рисунке 2.8 - В динамике наблюдается положительная тенденция, каждый из показателей стремятся к норме.

Анализ платежеспособности предприятия.

В условиях рынка, когда хозяйственная деятельность предприятия осуществляется за счет самофинансирования, а при недостаточности собственных ресурсов - заемными средствами, важной характеристикой является финансовая независимость предприятия от внешних заемных источников.

Показатели платежеспособности отражают соотношение собственных и заемных средств в источниках финансирования компании, то есть, характеризуют степень финансовой независимости компании от кредиторов, что является важной характеристикой устойчивости предприятия.

Оценка платежеспособности осуществляется с помощью расчета финансовых коэффициентов.

.Коэффициент концентрации собственного капитала (независимости) (Кн)

Кн= (собственный капитал + долгосрочные обязательства)/Итог баланса > 0,5

.Коэффициент соотношения заемных и собственных средств (Кс)

Кс = Долгосрочные обязательства + краткосрочная обязательства/ собственный капитал, < 1.

. Коэффициент маневренности (Км)

((Собственный капитал + долгосрочные обязательства)- оборотные средства)/собственный капитал

.Коэффициент обеспеченности оборотных активов собственными средствами (Коб)

(Собственный капитал - внеоборотные активы)/ оборотный капитал.

Таблица 2.14 - Показатели платежеспособности за 2009-2011 гг.

показатели200920102011нормативные назначенияКн0,6330,6200,6090,5Кс0,490,540,591Км0,43-0,60-0,670,3Коб-0,003-0,01-0,060,1

Рисунок 2.9 - Анализ платежеспособности

Анализ показателей платежеспособности - рисунок 2.9, показывает значение отклонение от нормы. Наблюдается незначительная, но положительная тенденция к нормативному значению.

Анализ показателей деловой активности.

Показатели деловой активности предприятия раскрывают механизм и степень эффективности использования средств предприятия.

Деловая активность - это характеристика хозяйственного оборота, которая показывает выгодность использования имеющегося имущества.

Оценка динамики деловой активности предприятия проводится с помощью коэффициентов оборачиваемости - таблица 2.15.

Таблица 2.15 - Показатели деловой активности.

показатели200920102011темп изменения, %2009/ 20102011/ 20102011/ 20091.Выручка от реализации, тыс. руб. 253 211866 156965 614291113812.Итог баланса, тыс. руб. 1 482 0851 515 7831 641 148981081113.Коэффициент оборачиваемость капитала(деловой активности) 0,170,570,59301033444.Коэффициент оборачиваемость оборотных активов 0,471,551,5130973215.Коэффициент оборачиваемость запасов 5,8826,3029,54221125036.Длительность оборота запасов, дн. 61,2813,6912,1844889207.Коэффициент оборачиваемости дебиторской задолженности 0,571,911,7530923088.Средний срок оборота дебиторской задолженности, дн 634,03188,90205,71336109329.Коэффициент оборачиваемости кредиторской задолженности 0,551,711,823210733310.Средний срок оборота кредиторской задолженности, дн 659,46211,05197,943129430

Рисунок 2.10 - длительность оборота

Анализ динамики деловой активности показал, что средний срок оборачиваемости кредиторской задолженности составил 197,94 дня, а 205,71 день средний срок оборота дебиторской задолженности. Это означает то, что кредиторская задолженность оборачивается быстрее, чем дебиторская задолженность и запасы.

После проведения анализа финансово - хозяйственной деятельности ФГУП "Сибирский Водоканалпроект" за период 2009 - 2011 гг. можно дать следующие рекомендации по повышению выручки и сокращению дебиторской задолженности:

Для повышения эффективности работы предприятия первостепенное значение имеет выявление резервов увеличения объемов производства и реализации, снижения себестоимости работ, услуг и роста прибыли.

Из анализа стало ясно, что последний год предприятие функционировало эффективно, были выявлены резервы роста за счет нескольких факторов:

за счет увеличения объема работ и услуг;

за счет снижения себестоимости;

за счет повышения среднереализационных цен.

Для сокращения дебиторской задолженности необходимо прогнозировать, оценивать и сокращать риски, связанные с выбором контрагентов.

Причина возникновения дебиторской задолженности: несвоевременная оплата за предоставленные услуги населением, первоочередные расчеты с поставщиками тепла и газа (расчеты за услуги по водоснабжению и водоотведению производятся управляющими компаниями по остаточному принципу), отсутствие рычагов воздействии на недобросовестных плательщиков. Необходимо ограничение водоснабжения, направление уведомлений дебиторам.

Меры для повышения рентабельности общества.

Приоритетными направлениями деятельности предприятия на 2011 г. определены повышение качества предоставляемых услуг и снижение затрат на производство.

Для решения задачи снижения затрат можно применить следующие направления:

энергосбережение;

водосбережение и рациональное водопользование;

внедрение современных технологий;

рациональное использование трудовых ресурсов;

повышение энергоэффективности оборудования.

Определены важнейшие задачи, реализация которых позволит вывести системы водоснабжения и водоотведения на качественно высокий уровень.

Основные направления развития предприятия включают в себя следующий комплекс мер:

снижение непроизводительных потерь воды;

повышение надежности системы водоснабжения;

увеличение суточного объема подачи воды;

реконструкция существующих и строительство новых водопроводных и канализационных сетей;

обеспечение комплекса стандартов качества питьевой воды;

повышение качества и экологической безопасности систем очистки сточных вод.

совершенствование договорных отношений по предоставлению услуг

совершенствование системы менеджмента

В рамках вышеперечисленных ключевых направлений политики предприятия формируются следующие программы: Комплексная программа по сокращению затрат и по увеличению доходов, включающая в себя:

) мероприятия по сокращению затрат;

) мероприятия по увеличению поступления доходов за услуги водоснабжения и водоотведения.

Основным направлением сокращения производственных затрат является ресурсосбережение.

Дальнейшее развитие общества в повышении конкурентоспособности выпускаемой продукции за счет улучшения ее качества и снижения себестоимости путем технического перевооружения, привлечения молодых кадров и совершенствования системы менеджмента.

3. Оценка производственного помещения ФГУП "Сибирский Водоканалпроект"

.1 Определение рыночной стоимости ремонтной базы ФГУП "Сибирский Водоканалпроект"

Таблица 3.1 - Характеристика объекта оценки.

Наименование объекта оценкиПраво пользования и владения объектом недвижимости на условиях договора аренды с периодичными платежами один раз в месяц без учета НДСадрес объекта недвижимг. Новокузнецк, Технический проезд, 10Первичный объект недвижимости (здание)Ремонтная базаОбъект Часть отдельностоящего нежилого зданияПлощадь помещений787,3Этаж2/2Собственник объектаОАО "Проектный институт по водоснабжению, канализации и гидротехническим сооружениям "Сибирский Водоканалпроект"Группа капитальностиIIIСтроительный объем4461Год вводан/уТехническое состояниеудовлетворительноеФундаментыБетонный СтеныКирпичные ПерегородкиЖелезобетонные ПерекрытияЖелезобетонныеКрышаМягкая кровляПолы Бетонные, плиткаОтделкаОштукатурено, побелено, плиткаОтоплениеестьЭлектричествоестьПарковкаестьВысота потолков, м5,6Назначение помещенияРемонтная базаБалансовая стоимостьДанных нетДополнительные относящиеся к делу сведения/ анализ/ комментарииВ состав арендной платы не входят платежи за пользование коммунальными услугами в связи с эксплуатацией объекта недвижимости. Арендная плата является платой непосредственно собственнику объекта за извлечение выгоды из полезных свойств вещи (объекта недвижимости).Затратный подход. Оценка стоимости восстановления

За базу расчетов полной восстановительной стоимости принимаются укрупненные стоимостные показатели в уровне сметных цен 1969 г. на единицу объема или площади, а также индексы изменения стоимости строительства для пересчета этих показателей в текущий уровень цен. Стоимость воспроизводства объектов, аналогичных объектам оценки, определяем согласно методике пользования Сборником УПВС, приведенной в технической части Сборника УПВС для 2-го территориального пояса 1-го климатического района. В данном отчете стоимость строительства оценивается по полной стоимости восстановления. Для оценки стоимости строительства использовался базисно-индексный метод. В работе использованы индексы цен в строительстве по Кемеровской области, Центра по ценообразованию в строительстве, индексы цен в строительстве КО-Инвест, показатели восстановительной стоимости КО-Инвест и прочие нормативные документы, в том числе справочники оценщика.

Таблица 3.2 - Расчет восстановительной стоимости объекта оценки.

1Стоимость строительства 1 м3 объектов недвижимости в ценах 1969 г. (по данным УПВС сб.18, таб.21д), руб. 17,12Объем строительства объекта недвижимости, м³ 44613Коэффициент перехода от цен 1969г. к ценам 1984г. (Постановление Госстроя)1,184Коэффициент перехода от цен 1984 г. к ценам на 1991 г. (Письмо Госстроя)1,625Поправочный коэффициент для 1-го климатического района (Справочник оценщика "Промышленные здания")1,096Коэффициент перехода от цен 1991 г. к ценам на 16.11.2012 г. (Областной ежемесячный информационно-аналитический бюллетень "Цены в строительстве" декабрь 2012 (206))94,8857Налог на добавленную стоимость1,188Коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя1,39Коэффициент, учитывающий косвенные затраты (www.appraiser.ru)1,210Полная восстановительная стоимость, рублей27 762 337

Полная восстановительная стоимость здания помещения на дату оценки 10.12.2012 г. Составляет: 27 762 337 (двадцать семь миллионов семьсот шестьдесят две тысячи триста тридцать семь) рублей.

Оценка износа.

Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или его морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.

Расчет физического износа.

Физический износ отражает утрату первоначальных технических и конструктивных свойств объекта в процессе эксплуатации вследствие ухудшения технического состояния. Расчет износа здания приводится в таблице 3.3.

Таблица 3.3 - Расчет износа здания.

Основные конструктивные элементыУд.Вес элементаИзнос элементаОбщий износФундаменты5402,0Стены, перегородки и колонны264010,4Покрытия и перекрытия16406,4Кровля4401,6Полы 8504,0Проемы11505,5Отделочные работы5703,5Внутренние санитарно-технические работы и электротехнические устройства226013,2Прочие работы3501,5ИТОГО100 48

Физический износ = 48%

Расчет функционального износа.

В рассматриваемом случае отсутствуют признаки функционального износа.

Внешнее экономическое устаревание.

В рассматриваемом случае отсутствуют признаки экономического износа.

Заключение по затратному подходу:

На основании проведенного анализа сделаем выводы:

Остаточная стоимость на дату оценки 10.12.2012г.:

Сост = ПВС *(1- Ифиз. /100) (15)

Сост = 27 762 337 руб. *(1- 48 /100) = 14 436 415 руб.

Стоимость затратным подходом составляет: 14 436 415 рублей.

Доходный подход

Для оценки рыночной арендной платы проведен анализ договоров аренды для оцениваемого объекта, а также сопоставимых с ним объектов.

Источниками для поиска аналогов являлись данные анализа цен на аренду, полученные от участников рынка; информация по объявлениям, опубликованным в прессе и на интернет-сайтах (#"justify">² складских помещений составляет от 200 руб./м².

Таблица 3.4 - Объекты - аналоги для расчета арендной платы на производственные помещения в г. Новокузнецк на декабрь 2012г.

123Источник информацииhttp:/nk.brekom/product/rent/500002995#"justify">²675,0200,0328,0Назначение объектаПроизводственное помещениеПроизводственное помещениеПроизводственное помещениеСостояние помещения / внутренняя отделкаудовлетворительное/ кирпичудовлетворительное/ кирпичудовлетворительное/кирпичДополнительные улучшения---цена предложения за м², руб. без коммунальных услуг за месяц100,7150200

Таблица 3.5 - Расчет ставки аренды для помещения по адресу: г. Новокузнецк, Технический проезд, 10.

Элемент сравненияед. изм.Оценив-й объектАналог №1Аналог №2Аналог №3Величина арендной платыРуб/м2-68 00030 00065 600Полезная площадьм²787,3675,0200,0328,0Местонахождениег.Новокузнецк, Технический проезд, 10г.Новокузнецк, Автотранспортнаяг.Новокузнецк, Автотранспортная, 29аг.Новокузнецк, Достоевского1. Цена аренды 1 м2 полезной площади в месяцРуб/м2-100,7150200Таблица 3.6 - Корректировки.Уторгование----Корректировка%- 1,01,01,0Скорректированная ценаРуб/м2- 100,7150,0200,0Условия рынка (время продажи)- ---Корректировка%- 1,01,01,0 Скорректированная ценаРуб/м2- 100,7150,0200,0Местоположение- ---Корректировка%- 1,591,591,00Скорректированная ценаРуб/м2- 160,0238,5200,0Транспортная доступность ----Корректировка% -1,001,001,00Скорректированная ценаРуб/м2- 108,8162,0200,0Состояние объекта- ---Корректировка%- 1,001,001,00Скорректированная ценаРуб/м2- 108,8162,0200,0Дополнительные улучшения----Корректировка%-1,001,001,00Скорректированная ценаРуб/м2 -108,8162,0200,0Прочие корректировки- ---Корректировка%-1,001,001,00Скорректированная ценаРуб/м2- 108,8162,0200,0Среднеарифметическая величина арендной ставкиРуб/м2200---

Величина ставки аренды объекта составила: 200,00 руб./ м2 без учета НДС. Согласование скорректированных значений единиц сравнения со скорректированных цен объектов - аналогов принимаем метод среднеарифметической величины учитывая, правило, согласно которому сумма скорректированных значений делится на количество аналогов.

х = ?аi / i (16)

Данное правило, сформулировано исходя из теоретической предпосылки адекватности цены продажи объекта, сходного по всем рассматриваемым характеристикам. При этом среднеарифметическое значение, принимаемое за истинное значение измеряемой величины, является наиболее вероятным значением. Среди значений аi могут оказаться значения, которые в действительности ближе к истинному значению.

Сделки по всем объектам представляют собой передачу пакета вещных прав, включающего в себя право собственности на объект недвижимости. Таким образом, с точки зрения переданных прав, сделки равны, и корректировку вводить не требуется.

Сделки с сопоставимыми объектами проводились на типичных условиях, т.е. продавцы не были ограничены в сроках продажи; между покупателями и продавцами не было ни каких особых отношений. Т.е. условия продажи соответствуют рыночным условиям, и корректировки не требуют.

Корректировка на снижение цены в процессе торгов. Информация о ценах сделок с объектами недвижимости в основном является закрытой и не разглашается третьим лицам. Как правило, информация об этих сделках недоступна, поэтому для проведения сравнительного используются цены предложения на сравниваемые объекты. Применение цен предложения является общераспространенной практикой в Российской Федерации. При сдаче в аренду объектов недвижимости размер ставки аренды считается расчетным для арендодателя, поэтому процесса торгов при подписании договоров аренды помещений - нет, корректировки не требуется.

Поправка на состояние и дополнительные улучшения аналогов по отношению к объекту оценки не требуется.

Поправка на местоположение

/ (100,7+150) / 2 =200/125,35=1,59 применяется 1 и 2 аналогу

Прочие корректировки не требуются.

Расчет операционных расходов.

Расчет операционных расходов составлен на основе получения дохода от объекта в виде арендной платы.

В состав операционных расходов для расчета ЧОД включено:

Фонд оплаты труда и налоги с фонда оплаты труда по действующим ставкам приняты в размере 500 000 рублей.

Амортизационные отчисления были взяты следующим способом.

Уровень капитальности у нас III(50 лет), износ равен 48% значит 50*0,52=26 лет его остаточный срок жизни. Если предположить что инвентаризационная стоимость объекта была принята за 300 000 рублей, то остаточная стоимость будет составлять 300 000*0,52= 156 000. А если учесть тот факт что амортизация начисляется по остаточной стоимости объекта, то 156 000/26=6000 руб. ежегодные амортизационные отчисления-платежи за содержание и эксплуатацию - 10-30% от ПВД руб. (на основании рыночных данных, типичных для данных объектов - средняя величина расходов составляет, как правило, 10-30% от ПВД).

Ставка капитализации представляет собой коэффициент, устанавливающий зависимость стоимости объекта от ожидаемого дохода от его эксплуатации.

Определение ставки капитализации может основываться на той информации, которая имеется относительно поведения инвесторов и финансовых институтов в определенных экономических и политических ситуациях.

В стабильной экономической среде вложения в недвижимость считаются безрисковыми по сравнению с альтернативными инвестициями.

В стабильной экономической среде вложения в недвижимость считаются безрисковыми по сравнению с альтернативными инвестициями.

Коэффициент капитализации определяется методом кумулятивного построения.

Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные (далее перечисленные) составляющие.

Безрисковую ставку дохода принимаем на уровне ставки по Эффективной доходности ОФЗ к погашению, а именно - 7,24 % (www.cbr.ru декабрь 2012 г.).

Премия за риск используется для учета вероятности неполучения прибылей и не возмещения первоначально вложенных средств, которая соответствует данному размещению капитала.

Риски вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида.

К первому относятся систематические и несистематические риски, ко второму - статичные и динамичные.

Систематический риск связан с экономическими и институциональными условиями на рынке.

Несистематический риск - это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты.

Статичный риск - это риск, который можно переложить на страховые компании. Размер поправки определяется как размер страховых отчислений за полную страховку в страховых компаниях высшей категории надежности плюс 30 % за риск невыплат страховки.

Динамичный риск связан с изменением в системе землепользования и внешних связей объекта.

Для данного объекта недвижимости на дату оценки риски вложения составили:

Таблица 3.7 - Риски вложения.

Вид и наименование рискаКатегория риска12345678910Систематический рискУхудшение общей экономической ситуацииДинамичныйХУвеличение числа конкурирующих объектовДинамичныйХИзменение федерального или местного законодательстваДинамичныйХНесистематический рискПриродные и антропогенные чрезвычайные ситуацииСтатич.ХУскоренный износ зданияСтатич.ХНеполучение арендных платежей Динам.ХНеэффективный менеджментДинам.ХКриминогенные факторыДинам.ХФинансовые проверкиДинам.ХНеправильное оформление договоров арендыДинам.ХКоличество наблюдений100032311000Взвешенный итог00981567000Сумма45Количество факторов10

Таким образом, поправка на риск вложения в объект недвижимости составила 4,5%. Премия за низкую ликвидность используется для учета потенциальной возможности инвестора реализовать на рынке имущественные права, получить наличные деньги, а также необходимых для этого временных затрат. Премия за низкую ликвидность, есть поправка на длительность экспозиции при продаже объектов недвижимости.

Данная премия вычисляется по формуле:

Rб *L

П = Q (17)

где: П - премия за низкую ликвидность;б - безрисковая ставка;

L- период экспозиции (в месяцах);общее количество месяцев в году.

П = = 3,62%

На дату проведения оценки поправка на низкую ликвидность принимается равной 3,62%, что соответствует шести месяцам экспонирования объекта. Срок экспонирования объекта оценки на рынке рассчитывается по ставке, определяемой для типичного уровня управления на данном рынке, т.е. за основу берется рыночный показатель. Но это возможно только в условиях наличия значительной информационной базы по сопоставимым объектам. Для определения срока экспонировани прежде всего анализируем ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту, а также интервью с Заказчиком и на основании интервьюирования профессиональных участников рынка недвижимости и на этой основе приходим к выводу, что срок экспонирования объекта оценки на рынке равен максимально шести месяцам. Премия за инвестиционный менеджмент используется для учета необходимости осуществления компетентного управления инвестициями со стороны инвестора. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. В западной теории оценки определен перечень основных факторов, в том числе фактор риска - ключевая фигура в руководстве и качество руководства.

Су = Сду * d /(1-d), (18)

где: Сду = Сдб +Св +Сл - безрисковая ставка дохода с учетом поправок на риск владения и риск низкой ликвидности; d - рыночная скидка к цене объекта из-за потери дохода при наступлении рисков (т.е. плохом качестве менеджмента).

Рыночная скидка по выборке составляет от 10% до 25% в зависимости от конъюнктуры рынка.

Таблица3.8 -Расчет надбавки за менеджмент.

НаименованиеЗначениеБезрисковая ставка7,24%Надбавка за риск владения4,5%Надбавка за низкую ликвидность3,62%Ставка дисконта без управления15,36%Рыночная скидка от потери дохода10,00%Надбавка за управление1,7%Премия за инвестиционный менеджмент принята оценщиком в размере 1,7%. Результаты расчета коэффициента капитализации методом кумулятивного построения представлены в таблице 3.9.

Таблица3.9 -Расчёт коэффициента капитализации.

НаименованиеЕдиницы измеренияЗначениеБезрисковая ставка%7,24Премия за риск%4,50Премия за низкую ликвидность%3,62Премия за инвестиционный менеджмент%1,7Коэффициент капитализации%17,06

Таким образом, коэффициент капитализации равен 17,06 %.

Таблица 3.10 - Реконструированный отчет о доходах.

Наименование статьиЗдание складаПлощадь, сдаваемая в аренду,м2787,3Арендная ставка за 1м2 площади, руб./месс.200Потенциальный валовой доход, руд/год1 889 520Потери арендной платы из-за вакансий и неплатежей, %5Действительный валовой доход, руб./год1 795 044Общие операционные расходы, руб./год832 228Постоянные расходы:509 120Коммунальные платежи и заработная плата персонала, руб./год500 000Налог на имущество, %3 120Амортизационные отчисления, руб. 6 000Переменные расходы:323 108НДС, %323 108Чистый операционный доход, руб./год962 816Налог на прибыль, % 192 563Чистый денежный поток, руб./год770 253Чистый денежный поток с учетом амортизационных отчислений, руб./год776 253Коэффициент капитализации, %17,06Текущая стоимость объекта оценки, руб.4 550 135

Стоимость доходным подходом составляет: 4 550 135 рублей.

Сравнительный (рыночный) подход

Сравнительный подход заключается в том, что величиной стоимости оцениваемого объекта, может быть реальная цена продажи аналогичного объекта, зафиксированная рынком.

Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект. Источниками для поиска аналогов являлись данные о ценах за аналогичные объекты недвижимости, полученные от участников рынка; информация по объявлениям, опубликованным в прессе и на интернет-сайтах. Описание объектов аналогов приводится в таблице 3.11.

Таблица 3.11 - Описание объектов-аналогов.

№ п/пЭлементы сравненияОбъект оценкиОбъекты-аналогиАналог 1Аналог 2Аналог 31Местонахождение (район)КузнецкийКузнецкийКузнецкийКузнецкий2Адрес (улица)Технический, 10Автотранспортная, 14Кузнецкое шоссе, 21/4Кузнецкое шоссе, 12а3НазначениеРемонтная базаПроизводственная базаПроизводственная базаПроизводственная база4Этаж / этажность22225Общая площадь, м2787,3540,00880,00636,006Наличие коммуникацийЭлектричество, отопление, водопровод, канализацияЭлектричество, отопление, водопровод, канализацияЭлектричество, отопление, водопровод, канализацияЭлектричество, отопление, водопровод, канализация7Состояние гаража (износ), %484040408Наличие охраныестьестьестьесть9Дата продажи (оферты)декабрь 2012г.декабрь 2012г.декабрь 2012г.декабрь 2012г.10Цена предложения (оферты), руб.-3 500 0005 100 0004 700 00011Цена 1 м2 общей площади, руб.-6 4815 7957 39012Корректировка на дату оценки, %-1,001,001,0013Скорректированная цена, руб.-6 4815 7957 39014Поправка на местонахождение, %-1,001,001,0015Скорректированная цена, руб.-6 4815 7957 39016Поправка на этаж, %-1,001,001,0017Скорректированная цена, руб.-6 4815 7957 39018Поправка на общую площадь, %-1,001,001,0019Скорректированная цена, руб.-6 4815 7957 39020Поправка на наличие коммуникаций, %-1,001,001,0021Скорректированная цена, руб.-6 4815 7957 39022Корректировка на состояние, %-0,860,860,8623Скорректированная цена, руб.-5 5744 9846 35524Поправка на наличие охраны-1,001,001,0025Скорректированная цена, руб.-5 5744 9846 35526Согласование результатов30Средневзвешенная цена, руб./м2--5637,83-31Стоимость оцениваемого объекта--4 438 669-

Согласование скорректированных значений единиц сравнения со скорректированных цен объектов - аналогов принимаем методом среднеарифметической величины учитывая, правило, согласно которому сумма скорректированных значений делится на количество аналогов.

х = ?аi / i (19)

стоимость сравнительным подходом : 4 438 669 рублей.

Определение значений внесенных корректировок по объектам-аналогам:

1) Правовой статус одинаков по всем сравниваемым объектам и соответствует правовому статусу оцениваемого объекта. Корректировка цен отсутствует.

) Условия финансирования одинаковы по всем сравниваемым объектам и соответствуют условиям финансирования оцениваемого объекта. Корректировка цен отсутствует.

) Условия продажи одинаковы по всем сравниваемым объектам и соответствуют условиям продажи оцениваемого объекта. Корректировка цен отсутствует.

) Условия рынка одинаковы по всем сравниваемым объектам и соответствуют условиям рынка оцениваемого объекта. Корректировка цен отсутствует.

)Поправка на дату оферты, предложения. Величина поправки равна 0, так как дата оценки и дата сделки с объектами-аналогами совпадают.

2)Местоположение по сравниваемым объектам. Корректировка не принимается, т.к. все Аналоги равноудалены от административного центра г.Новокузнецка.

)Поправка на этаж (этажность) не требуется, так как все аналоги имеют 2 этажа.

)Поправка на величину площади не требуется, так как площадь объектов аналогов составляет от 500-1000 кв.м.

)Поправка на наличие коммуникаций. Все Аналоги находятся в равных условиях, корректировка не принимается.

)Корректировка на физический износ произведена на основании данных о физическом износе объекта оценки и объектов-аналогов по следующей формуле:

ПИ = [(100 - Иобъекта) / (100 - Ианалога) × 100 - 100] , %, (20)

где: ПИ - поправка на износ;

Иобъекта - процент фактического износа оцениваемого объекта;

Ианалога - процент фактического износа имеющегося аналога (экспертно).

7)Поправка на наличие охраны. Все Аналоги находятся в равных условиях, корректировка не принимается.

3.2 Согласование результатов

Использование трех подходов в реальной практике приводит к получению трех различных величин стоимости одного и того же объекта.

Завершающим этапом оценки является согласование результата полученных различными методами в рамках использованных подходов. Цель такого согласования - получение окончательной итоговой величины стоимости. Итоговая стоимость оцениваемой недвижимости представляет обоснованное суждение о денежном эквиваленте потенциальной сделки с объектом зафиксированной в задании на оценку.

В отчете об оценке итоговая величина стоимости может быть представлена в виде одного числа, диапазона стоимостей или в обоих вариантах. В соответствии с требованиями к отчету величина стоимости дается в виде единой рублевой суммы, представляющей точечную величину оценки. Это является наилучшим вариантом проведенного оценщиком расчета стоимости недвижимости. Точечная величина итоговой стоимости недвижимости обычно округляется с учетом необходимой степени точности, связываемой с конкретным заданием на оценку.

Итоговая стоимость может быть выражена диапазоном возможных величин стоимости, который определяется полученными различными подходами результатами. Диапазон стоимостей указывает, что величина стоимости лежит где-то в границах этого диапазона. Слишком широкий диапазон бесполезен для заказчика, слишком узкий может подразумевать маловероятную точность. Вместе с тем окончательное мнение о стоимости не обязательно должно находиться в пределах полученного диапазона, так как итоговая стоимость находится вне его предела, определенного несколькими подходами, но отражает рыночную стоимость объекта. Заказчик, информированный о диапазоне стоимости, рассматривает как объективную стоимость ту величину, которая соответствует его целям.

Кроме диапазона стоимости, возможно заявление диапазона вероятности. Диапазон вероятности дает представление оценщика о степени пессимистичности и оптимистичности развития событий, относительно полученных результатов стоимости, основанных на доказательствах каждого подхода.

Оценка объекта недвижимости не ограничивается одним подходом, а различные подходы, как правило, дают величины стоимости, существенно различающиеся между собой. Это расхождение в полученных результатах является следствием как объективных, так и субъективных причин.

К объективным причинам, обусловливающим различие в полученных величинах стоимости, можно отнести:

состав используемой информации;

экономическая среда, генерирующая используемые в расчетах и обоснованиях данные;

инструментарий методов доходного, сравнительного и затратного подходов;

принципы оценки, лежащие в основе различных подходов;

доказательная база и логика обоснований и пр.

К субъективным причинам существенного расхождения полученных результатов стоимости можно отнести:

качество используемой информации;

противоречия в выводах и обоснованиях, содержащихся в методах доходного, сравнительного и затратного подходов;

уровень информационного обеспечения оценки объектов недвижимости конкретного назначения в данном экономическом регионе;

арифметические ошибки и пр.

Методика ранжированной оценки критериев стоимости.

Данная методика предполагает определение удельного веса результатов оценки, полученных каждым методом, на основе их ранжирования по таким критериям, как:

способность учитывать цель оценки;

способность учитывать конъюнктуру рынка;

и способность учитывать физические и экономические параметры объекта;

качество информации.

Этапы расчета удельного веса:

) каждому использованному методу по рассматриваемым критериям обоснованно присваивается ранг: высокий, средний или низкий;

) проставляются баллы, соответственно низкий - 0, средний - 1, высокий - 2;

) по каждому методу рассчитывается суммарный набранный балл и проставляется в графе "Итог";

определяется общая сумма баллов, полученных оцениваемым объектом, по совокупности всех задействованных методов и подходов;

рассчитывается удельный вес каждого метода как отношение итоговой суммы балов соответствующего метода к общей сумме баллов [10, с. 215].

Рассмотрим определение удельного веса в таблице 3.12.

Таблица 3.12 - Определение удельного веса.

Наименование подхода и методаСпособности учитывать цель оценкиСпособность учитывать конъюнктуру рынкаСпособность учитывать параметры объектаКачество информацииИтогУдельный вес, %Затратный подходРангНизкийНизкийСреднийНизкий--Балл0010110%Доходный подходРангСреднийСреднийСреднийСредний--Балл1111440%Сравнительный подходРангСреднийВысокийСреднийСредний--Балл1211550%Итог10100%

Для определения окончательной величины стоимости используется метод средневзвешенного значения, в соответствии с которым результату, полученному по каждому из примененных подходов, присваивается весовой коэффициент (удельный вес).

Оценка по затратам.

Этот подход заключен в расчете новой восстановительной стоимости объекта за вычетом всех форм накопленного износа. Преимущество данного подхода состоит в достаточной точности и достоверности информации по строительным затратам. Слабость состоит в сложности точной оценке всех форм износа, особенно на данном сегменте рынка, который находится в процессе трансформации и не позволяет достоверно определить внешний износ. Использование подхода наиболее привлекательно, когда типичные продавцы и покупатели в своих решениях серьезно ориентируются на строительные затраты, поэтому присваиваем весовой коэффициент 0,1.

Оценка по доходности.

Этот подход капитализирует сегодняшние и будущие выгоды от использования объекта путем наложения коэффициентов капитализации. Рассчитанных на основе рыночной информации. Преимущество этого подхода состоит в том, что он непосредственно принимает во внимание выгоды от использования объекта и возможности рынка в течение срока, предполагаемого владения, поэтому присваиваем весовой коэффициент 0,4.

Оценка сравнением продаж.

Этот подход использует информацию по продажам объектов недвижимости, сравниваемых с оцениваемым объектом. Преимущество данного подхода состоит в его способности учитывать реакцию продавцов и покупателей на сложившуюся конъюнктуру рынка. Сравнительный подход отражает ту стоимость объекта, которая может возникнуть на рынке с учетом всех его тенденций и позволяет присвоить данному подходу удельный вес равный 0,5.

Таблица 3.13 - Согласование результатов оценки.

Наименование объектаПодходыТекущая стоимость, рублейВесовой коэффициентУдельная стоимость, рублейРыночная стоимость, рублейздание складаЗатратный14 436 415 0,11 443 6415 587 967Сравнительный4 438 6690,52 219 334Доходный4 550 1350,41 924 992

Рыночная стоимость объекта недвижимости: 5 587 967 рублей.

Заключение

Анализ финансово-хозяйственной деятельности ФГУП "Сибирский Водоканалпроект", показал, что предприятие рентабельно.

Для повышения эффективности работы предприятия первостепенное значение имеет выявление резервов увеличения объемов производства и реализации, снижения себестоимости работ, услуг и роста прибыли.

Из анализа стало ясно, что последний год предприятие функционировало эффективно, были выявлены резервы роста за счет нескольких факторов:

за счет увеличения объема работ и услуг;

за счет снижения себестоимости;

за счет повышения среднереализационных цен.

Анализ ликвидности на 2011 год говорит о том, что предприятие обеспечено средствами для своевременного погашения наиболее срочных обязательств за счет наиболее ликвидных активов.

Определение рыночной стоимости производственного помещения, принадлежащего ФГУП "Сибирский Водоканалпроект" производилось тремя подходами:

затратным;

доходным;

сравнительным.

Стоимость затратным подходом составляет 14 436 415 рублей. Доходным подходом получено 4 550 135 рублей. Сравнительный подход показал, что стоимость объекта составляет 4 438 669 рублей.

После согласования результатов рыночная оценка помещения составила 5 587 967 рублей.

Список литературы

. Гражданский кодекс Российской Федерации (от 30.11.1994 № 51-ФЗ ред. от 30.12.2012) (с изм. и доп., вступающими в силу с 02.01.2013).

. Стандарты оценки обязательные к применению субъектов оценочной деятельности, утвержденные постановлением Правительства РФ "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО №1) № 254 от 20.07.2007г.

. Федеральный стандарт оценки №2 "Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)", утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 254.

. Федеральный стандарт оценки №3 "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)", утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №254.

. Федеральный Закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" №135-ФЗ от 29.07.98г. (с изменениями и дополнениями).

. Сборник укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых, общественных, коммунальных зданий и зданий бытового обслуживания для переоценки основных фондов. - М.: Стройиздат. - 1970 г.

. Асаул А.Н. Экономика недвижимости / А.Н. Асаул, СПб: АНО "ИПЭВ", 2007. - 624с.

. Берникова Т.Б. Оценка объектов недвижимости. Учебное пособие М., ИНФРА-М., 2003.- 359 с.

. Булгаков С.Н. Оценка объектов недвижимости: учебник / И.Х. Наназашвили, А.С. Мирошниченко. М.: КноРус, 2009. 352 с.

. Буркова Р.Ф. Оценка стоимости недвижимости: учеб. пособие для студентов вузов / Кемеровский институт (филиал) РГТЭУ, 2012. 216 с.

. Буркова Р.Ф. Экономика предприятия: учеб. пособие для студентов вузов / Кемеровский институт (филиал) РГТЭУ, 2012. 216 с.

. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. 4- е изд. / В.А. Горемыкин. М.: Высшее образование, 2007. 656 с.

. Грязнова А.Г. Оценка недвижимости. Учебник / Под редакцией А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2004. - 736 с.

. Ершова С.А. Анализ и диагностика финансово-хозяйственной деятельности предприятия: учебное пособие. СПб.: СпбГАСУ, 2007. 155 с.

. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. Учебное пособие под ред. д-ра экон. Наук, проф. М.А. Федотовой. М.: КНОРУС, 2007. 344 с.

. Игнатов Л.Л. Экономика недвижимости. Учебно-методическое пособие. МГТУ им. Баумана, м., 2008 г. 168 с.

. Петухов Д.В. Оценка стоимости предприятия. Учебный курс (учебно-методический комплекс).

. Рутгайзер В.М. Оценка рыночной стоимости недвижимости. М.: Дело, 2008. 386 с.

. Савицкая Г.В. Методика комплексного анализа хозяйственной деятельности: учеб. пособие - 4-е изд. - М.: ИНФРА - М, 2007. -384 с.

. Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости: Учебное пособие для вузов - М.: ЮНИТИ-Дана, 2004. - 303 с.

. Шеремет А.Д. Методика финансового анализа / А.Д. Шеремет, Р.С. Сайфилин. - М.: ИНФРА-М, 2007.-256 с.

22. URL: #"justify">Приложение А

Бухгалтерский баланс за период 2009-2011гг ФГУП "Сибирский Водоканалпроект"

Приложение Б

Отчет о прибылях и убытках за период 2009-2011 гг. ФГУП "Сибирский Водоканалпроект"

Отчет о прибылях и убытках

Приложение В

Фотографии ремонтной базы

Приложение Г

Аналоги производственных помещений

Содержание Введение 1. Теоретические аспекты оценки производственного помещения 1.1 Принципы оценки стоимости предприятия .2 Подходы к оценке не

Больше работ по теме: