Определение рыночной стоимости объекта недвижимости – жилой дом по адресу: г.Мамадыш, ул.Вишневая, 8

 

Министерство образования и науки Российской Федерации

Казанский государственный архитектурно-строительный университет

Кафедра экономики предпринимательства в строительстве












Курсовая работа

Определение рыночной стоимости объекта недвижимости - жилой дом по адресу: г. Мамадыш, ул. Вишневая, 8




Выполнила: ст. гр. 1ЭН301

Пукита А.Г.

Проверил: Сиразетдинов Р.М.






Казань 2014


Содержание

дом недвижимость оценка стоимость

Введение

. Основные факты и выводы

.1 Общая информация, идентифицирующая объект оценки

.2 Результаты по подходам

.3 Итоговая рыночная стоимость

. Перечень документов, используемых при проведении оценки с указанием источника их получения

. Перечень документов, характеризующих количественные и качественные характеристики объекта оценки

. Описание объекта оценки

.1 Количественные и качественные характеристики объекта оценки

.2 Характеристика местоположения объекта оценки

.3 Анализ местоположения объекта оценки

.3.1 Краткий обзор региона

.3.2 Краткий обзор города Мамадыш

. Анализ рынка недвижимости

.1 Анализ рынка продажи земельных участков

.2 Анализ рынка продажи коммерческой недвижимости

.3 Анализ рынка аренды коммерческой недвижимости

. Этапы процесса оценки

. Расчет стоимости объекта оценки затратным подходом

.1 Расчет стоимости земельного участка

.1.1 Расчет стоимости земельного участка методом сравнения продаж

.1.2 Расчет стоимости земельного участка методом остатка

.1.3 Согласование результатов по земельному участку и определение итоговой рыночной стоимости земельного участка

.2 Расчет стоимости воспроизводства

.3 Определение совокупного износа

.4 Определение итоговой стоимости по затратному подходу

. Расчет стоимости объекта оценки сравнительным подходом

. Расчет стоимости объекта оценки доходным подходом

. Согласование результатов оценки

Итоговое заключение

Список использованных источников



Введение


Оценка недвижимости - особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества и в то же время - необходимый момент при совершении практически любой операции с недвижимостью, начиная от купли-продажи, сдачи в аренду и завершая принятием решений о реализации проектов строительства объектов недвижимости, о внесении объектов недвижимости в уставной капитал и т.д. Оценка - сложный процесс, требующий высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания соответствия и тенденций спроса и предложения на различных сегментах рынка.

Различают массовую оценку и оценку единичных объектов собственности.

Проведение оценки может быть как обязательным, так и необязательным. Обязательность проведения оценки трактуется Федеральным законом об оценке. Проведение оценки является обязательным в случаях вовлечения в сделку объектов, полностью или частично принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям в целях его приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду, передачи в качестве залога, при продаже или ином отчуждении, при переуступке долговых обязательств и передаче в качестве в качестве вклада в уставный капитал. Также оценка требуется при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе, при национализации имущества, при ипотечном кредитовании, при составлении брачных контрактов, при разделе имущества, при выкупе или ином предусмотренном законодательством изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд. Оценка необходима при реализации процедуры несостоятельности или банкротства и при определении налогооблагаемой базы.

Оценочную деятельность необходимо осуществлять в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998г. №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с изменениями от 21 декабря 2001 г., 21 марта, 14 ноября 2002 г., 10 января, 27 февраля 2003 г., 22 августа 2004 г., 5 января, 27 июля 2006 г., 5 февраля, 13, 24 июля 2007 г., 30 июня 2008 г., 7 мая, 17 июля, 27 декабря 2009 г., 22 июля, 28 декабря 2010г., 1, 11 июля, 21, 30 ноября, 3 декабря 2011x.), и Федеральными стандартами оценки и Стандартами оценки, принятыми Российским обществом оценщиков:

·федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО Н1)", утвержденный Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 г. №256;

·федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)", утвержденный Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 г. №255;

·федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)", утвержденный Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 г. №254;

·стандарты и правила оценочной деятельности Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков", Единые Стандарты Профессиональной Практики Оценки и национальный кодекс этики оценщиков Российской Федерации.

Подходы к оценке описаны в Федеральном Стандарте Оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" ФСО №1, обязательном к применению при осуществлении оценочной деятельности (утвержден приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкокомразвития России) от "20" июля 2007 г. №256 г. Москва "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)".


1. Основные факты и выводы


.1 Общая информация, идентифицирующая объект оценки


Единый объект недвижимости в составе:

2-этажный индивидуальный жилой дом, расположенный в Республике Татарстан в городе Мамадыш, на улице Вишневой 8. Общая площадь жилого помещения 165,3 м2. Жилая 85,4. Объем равен 657 м3.

земельный участок, кадастровый номер: 16:26:340108:76

категория земель: земли населенных пунктов, общая площадь 834 кв.м., адрес: Республика Татарстан, г. Мамадыш, ул. Вишневая, 8.


Общая характеристика объекта оценкиИндивидуальный жилой домАдресг. Мамадыш, ул.Вишневая,8Год постройки2013Группа капитальностиIКоличество этажей2Стоительный объем, куб.м.657 Площадь общая (полезная), кв.м.85,4Земельный участокМестоположениеРТ , г. МамадышКатегория земельЗемли населенных пунктовКадастровый номер16:26:340108:76Кадастровая стоимость за 1 кв.м., руб130,53Кадастровая стоимость за участок, руб108 862.02Дата проведения оценки11 июня 2014 года

.2 Результаты полученный при применении подходов к оценке


Объект оценкиЗатратный подходСравнительный подходДоходный подходдом2 045 9213 526 205713 179Цена за 1 кв.м.12 37721 3324 314


1.3 Итоговая рыночная стоимость


НаименованиеИтоговая стоимость, руб.Дом2 426 227За 1 кв.м. единого объекта недвижимости14 678


2. Перечень документов, используемых при проведении оценки с указанием источника их получения


НаименованиеИсточникАнализ рынка недвижимостиСоставлен самостоятельноЗатратный подход- Сборник УПВС №26 - Постановление Госстроя СССР № 94 от 11 мая 1983 года "Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек" - Письмо от 6 сентября 1990 г. N 14-Д - Письмо №1289-ФК от 08.2010 - Письмо №1951-ВТ от10.2012Данные по аналогамkazned.ru kazan.irr.ru rosrealt.ru avito.ruДанные по арендеavito.ru


3. Перечень документов, характеризующих количественные и качественные характеристики объекта оценки


НаименованиеИсточникТехнический паспортВладелец дома


4. Описание объекта оценки


.1 Количественные и качественные характеристики объекта оценки


Таблица 3

Описание индивидуального жилого домаХарактеристикаПоказательНаименование объекта оценки2-х этажный жилой дом г. Мамадыш, ул.Вишневая,8Право подтверждающие документынет данныхДокументы, подтверждающие количественные и качественные характеристики объектаТехнический паспорт здания (строения) от 22.06.2013 г.Кадастровый (или условный) номер16:26:340108:76Адрес (местоположение)г. Мамадыш, ул.Вишневая,8Функциональное назначение объектаиндивидуальный жилой домТекущее использованиеиндивидуальный жилой домПредполагаемое использованиеиндивидуальный жилой домОписание в соответствии с данными паспорта и данным визуального осмотраФундамент - бетонный, стены - кирпичные, крыша - металлическая, полы - дощатые и бетонные. Водопровод, канализация, электричество, газ. Отделка с применением современных строительных материаловОбщая площадь165,3Строительный объем657Год постройки2013Группа капитальностиIЧисло этажей в здании2Наличие отдельного входаимеется 2 входа и гаражФизический износ на основании технического паспорта БТИнет данныхИмущественные права на объектСобственностьОбременения, связанные с объектом оценкиДоверительное управление

Таблица 4

Описание земельного участкаХарактеристикаПоказательПраво подтверждающие документынет данныхДокументы, подтверждающие количественные и качественные характеристики объектанет данныхМестоположениеРТ , г. МамадышКатегория земельЗемли населенных пунктовКадастровый номер16:26:340108:76Разрешенное использованиепод индивидуальную застройку- жилой домПлощадь834Кадастровая стоимость за 1 кв.м., руб130,53Кадастровая стоимость за участок, руб108862,02Форма участкаПрямоугольнаяРельефРовный

Согласно Градостроительному Уставу г. Зеленодольска "Правила землепользования и застройки" оцениваемый земельный участок расположен в зоне индивидуальной жилой застройки (источник: <#"justify">Оцениваемый объект - индивидуальный жилой 2-х этажный кирпичный дом, расположенный в Республике Татарстан в городе Мамадыш, на улице Вишневой, 8.


Рис.1. Расположение оцениваемого объекта


Основные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства:

индивидуальные жилые дома (объекты индивидуального жилищного строительства);

индивидуальные блоки в блокированных жилых домах (домах блокированной жилой застройки) не более 4 блоков;

благоустройство земельных участков общего пользования к блокированным жилым домам;

торговые объекты: магазины розничной торговли (универсальные, специализированные) общей площадью не более чем 400 кв. м;

объекты дошкольного образования;

общеобразовательные объекты;

пункты оказания универсальных услуг связи;

подразделения, участковые пункты милиции;

аптечные учреждения;

объекты здравоохранения: поликлиники (районные, специализированные);

объекты пожарной охраны;

объекты, связанные с обслуживанием жилищного фонда;

ремонтно-эксплуатационные участки и аварийно-диспетчерские службы;

объекты благоустройства, за исключением площадок для хранения удобрений, компостных площадок, ям или ящиков, площадок для переносных емкостей бытового мусора (контейнеры, пакеты, закрытая тара, пр.) и размещаемых на отдельном земельном участке площадок для выгула собак, для мусорных контейнеров габаритного мусора;

нестационарные торговые объекты, размещаемые в соответствии с Федеральным законом "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации" и муниципальными правовыми актами, регулирующими порядок размещения таких объектов.

Вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства:

помещения индивидуального жилого дома, используемые для ведения индивидуальной предпринимательской деятельности лицом, проживающим в данном жилом доме, в соответствии с санитарными и противопожарными нормами;

сад, огород, палисадник при индивидуальных и блокированных жилых домах;

хозяйственные строения, сооружения;

теплицы, оранжереи при индивидуальных и блокированных жилых домах;

индивидуальные источники водоснабжения локального пользования (скважины для забора воды, колодцы, резервуары для хранения воды, противопожарные водоемы);

индивидуальные бани, сауны;

помещения и сооружения для администрации и охраны;

индивидуальные гаражи при жилых домах (одноэтажные);

места парковки легковых автомобилей;

объекты благоустройства: площадки для хранения удобрений, компостные площадки, ямы или ящики, площадки для переносных емкостей бытового мусора (контейнеры, пакеты, закрытая тара, пр.);

ограждения;

индивидуальные бассейны;

туалеты надворные;

металлические гаражи;

объекты наружной рекламы и информации;

озелененные территории.

Условно разрешенные виды использования земельных участков и объектов капитального строительства:

многоквартирные жилые дома не выше 3 этажей;

культовые объекты;

объекты спорта: физкультурно-оздоровительного назначения (крытые, открытые);

объекты культуры и искусства: учреждения клубного типа (дома и дворцы культуры, клубы, социально-культурные и другие специализированные и многофункциональные комплексы и объединения);

объекты скорой медицинской помощи или переливания крови;

объекты благоустройства на отдельном земельном участке (площадки для выгула собак, для мусорных контейнеров габаритного мусора);

общественные источники водоснабжения локального пользования;

открытые автостоянки на отдельных земельных участках.

Использование оцениваемого земельного участка соответствует зоне месторасположения. На земельном участке площадью 834 кв.м. расположен 2-х этажный индивидуальный жилой дом с площадью застройки 165,3 кв.м.


4.2 Характеристика местоположения объекта оценки


Таблица 5

Характеристика местоположения объекта оценкиУдаленность от транспортных магистралей и транспортная доступностьВ пяти минутах ходьбы расположена автобусная остановка Состояние прилегающей территории (субъективная оценка)ХорошееПлотность окружающей застройки, наличие и развитость близлежащей инфраструктурыВысокая. Рядом находится магазины, "Эссен", 2 аптеки, парикмахерская, мастерская по ремонту обуви, платная стоматология и другие объекты


4.3 Анализ местоположения объекта оценки


.3.1 Краткий обзор региона

Татарстан расположен в центре Российской Федерации на Восточно-европейской равнине, в месте слияния двух крупнейших рек Европы - Волги и Камы. Территория республики общей площадью 67836,2 кв.км. Столица республики - город Казань. В Татарстане проживают представители более 70 национальностей, наиболее многочисленными из которых являются татары и русские. Государственными языками в Татарстане объявлены татарский и русский. Всего в республике проживает 3773,8 тыс. человек.

Татарстан - одна из наиболее развитых в экономическом отношении республик Российской Федерации. Основные ресурсы: нефть, земля, водные ресурсы. Республика обладает мощным научным и интеллектуальным потенциалом. Ведущие отрасли промышленности: нефтедобыча и нефтехимия, авиастроение, машиностроение и приборостроение.


.3.2 Краткий обзор города Мамадыш

Мамады?ш (тат. Mamad??, Мамадыш) - город (с 1781) в России, административный центр Мамадышского района Татарстана.

Население 14,4 тыс. чел. (2009).

Город расположен на правом берегу реки Вятка (приток Камы), при впадении в неё реки Ошма, в 167 км восточнее Казани.

В честь города Мамадыша в Казани назван Мамадышский тракт.

Возник как татарская деревня Мамадыш с названием по имени первопоселенца. С 17 в. в ней начинают селиться и русские, а после возведения в деревне храма во имя Святой Троицы она становится селом Троицкое.

С 1781 г. уездный город Мамадыш Казанского наместничества (с 1796 г. - Казанская губерния).

Образование

Сейчас в районе насчитываются 88 школ (55-татарские, 8-татарско-русские, 21-русская, 3-удмуртские, 1-марийская), 1 сельхозлицей и 1 профлицей. В них обучаются свыше 8000 детей. Более тысячи детей воспитываются в 44 татарских, 18 русских, 1 марийском детском саде.

процента учителей имеют высшее, 25 процентов - среднее специальное образование. 75 процентов учителей имеют различные квалификационные категории.

В Мамадыше работают филиалы Казанского, Набережночелнинского, Елабужского государственных педагогических, Московского индустриального институтов (МИСИ).

Здравоохранение

В районе имеются центральная больница на 290 мест, участковые больницы на 260 мест (Ишкеевская, Сокольская, Таканышская, Усалинская, Шадчинская, Камская).

В деревнях работают 67 фельдшерско-акушерских пунктов. Население обслуживают 8 аптек (Ишкеево, Омары, Таканыш, Шадчи, Соколка, Мамадыш, "Саламат", ЦРА №34), одна поликлиника, одна санэпидстанция, Дом отдыха "Берсут", детские лагеря отдыха "Кама", Мечта", "Родник".

Промышленность

Основные промышленные отрасли Мамадышского района расположены в райцентре. Продовольственная отрасль - важнейшая в округе. В основном она работает на районном сырье, состоит из отдельных малых отраслей - переработки молока, мяса, рыбы, производства муки, зерна, макаронных изделий, хлебопечения, выработки спирта и водки. Сейчас они в основном приватизированы, многие являются акционерными обществами. С 1897 года начинает работать спиртзавод. Сейчас это - одно из крупнейших предприятий республики, производит медицинский спирт, водку разных сортов, настойки, кормовые дрожжи.

В 1936 году закладывается основа Мамадышского сыродельно-маслодельного комбината. Он считается одним из самых крупных в республике: за год производит свыше 2200 тонн различных сыров, сливочное масло, молочный сахар, казеин, сметану, творог, молоко и другие молочные продукты.

Мамадышский хлебопищекомбинат производит хлеб, хлебобулочные изделия, копчености, рыбную продукцию. Пекарни в деревнях Нижний Таканыш, Кляуши, поселке Камского лесхоза, Шадчах и других обеспечивают население района хлебом, хлебобулочными изделиями.

В районе действуют несколько мукомольных мельниц, в Олуязе - макаронный цех.

Самые крупные предприятия в строительной отрасли: ЗАО "Стройсервис" (Мамадышский кирпичный завод) за год вырабатывает 10 млн. штук кирпича, большой объем строительных работ выполняют МПМК-2, ПМК-10.

Отрасли, связанные с деревообработкой, действуют на базе Мамадышского и Камского лесхозов. В Камском лесхозе производятся фанера, паркет, тарная дощечка, черенки, кухонные доски, штакетник, срубы, хвойная мука, дрова; в Мамадышском лесхозе - доски, брусья, вагонка, паркет, штакетник, срубы, хвойная мука. В Мамадышском ДОКе вырабатывается школьная мебель и другая продукция.

Легкая промышленность была представлена прядильно-ткацкой фабрикой, эвакуированной в 1941 году из Вышнего Волочка. Сейчас здесь находится ООО "Мамадышский Промкомбинат", которая зарегистрирована 17 декабря 2008 года. В данный момент на фабрике работает раскройный цех и несколько бригад по пошиву военной формы одежды и спецснаряжения. Ведутся работы по обустройству промышленных территорий для расширения производственных мощностей.

В отрасль обслуживания народного хозяйства входят системы торговли, общественного питания, бытового обслуживания населения.

Культура

В Мамадышском районе функционируют 146 учреждений, в их числе 40 Сельских Домов культуры, 40 сельских клубов, 1- Мамадышский районный Дом культуры, 1- Заошминский Дом культуры; 56 библиотек, 4 музея, 1 детская школа искусств (с двумя филиалами), 3 автопередвижных клуба, 7 народных коллектива, 2 агитационно-концертные бригады (АКБ), 12 фольклорных коллективов



5. Анализ рынка недвижимости


.1 Анализ рынка продажи земельных участков


Стоимость земельных участков: в качестве основной тенденции в начале 2012 года можно отметить следующее: цены на земельные участки растут, а количество предлагаемых к продаже земельных участков - практически нет. Предложение за 1 квартал возросло в целом всего на 5-7%, а средняя цена - на 30-40%. И чем ближе к центру города, тем больше разрыв между этими двумя показателями.

Анализируя рынок земельных участков в Мамадыше можно выделить несколько зон, где цены значительно разнятся. В центральной зоне они максимальны, в других районах стоимость земли может быть меньше на порядок. Так, в центре города стоимость 1 кв.м. земли варьирует в пределах от 350 до 700 руб., при средних ценах 250-500 руб. На стоимость земли влияет и следующий, очень важный фактор - это назначение участка. Анализ показывает, что наиболее высоки цены под строительство офисных, офисно-торговых объектов, торгово-развлекательных и гостиничных комплексов, АЗС и т.п.

Стоимость земельных участков: в качестве основной тенденции в начале 2012 года можно отметить следующее: цены на земельные участки растут, а количество предлагаемых к продаже земельных участков - практически нет. Предложение за 1 квартал возросло в целом всего на 5-7%, а средняя цена - на 30-40%. И чем ближе к центру города, тем больше разрыв между этими двумя показателями.

Цены земельного участка определяют не только очевидные показатели. Стоимость земельного участка может зависеть еще и от таких особенностей, как, например, наличие выхода к водоему, к лесу или даже соседство с земельным участком известного человека. Порой за это покупатели готовы платить двойную цену. Так, цена на земли сельхозназначения, расположенные в живописных местах (вблизи водоемов, лесных массивов и т. д.) с хорошей экологией и на небольшом расстоянии от Мамадыша, которые в перспективе могут использоваться для строительства на них коттеджных поселков, колеблется в пределах 5000-10000 руб. за сотку, а после изменения категории земли - до 25000 - 50000 руб. за сотку. Земли сельхозназначения на большем удалении от Мамадыша (от 5 км) с неудобным подъездом, отсутствием коммуникаций обычно стоят намного дешевле - 500-1000 руб. за сотку.

Наличие коммуникаций повышает первоначальную стоимость незастроенного земельного участка на 50%, а близость к водоемам, лесным массивам или заповедникам повышает стоимость земель на 60-70%. Иными словами, высок спрос на территории, подготовленные под коттеджную застройку.

Наименьшими ценами характеризуются окраины города - район Шанхая и др. Цены на земельные участки в районах массовой жилой застройки, транспортных магистралей характеризуются более высокими ценами. Это промышленные зоны в районах улиц Заводская, Промышленная, Королева, Новостроительная и т.д.

Физические характеристики в настоящее время не играют большой роли на рынке земли. В самом общем случае - чем меньше площадь участка, тем выше его стоимость. В последние 2-3 года разница в ценах между участками площадью до 1-2 тыс.кв.м. и более 1 га выровнялась. Разница обычно не превышает 10-20%. Это связано в первую очередь, с уменьшением количества свободных участков в городе и экономической ситуацией в целом.

Следует отметить, что основные продажи земельных участков осуществляются в городах Казань, Набережные Челны, Альметьевск, Зеленодольск, и редко - в других наиболее городах республики. В сельских районах, небольших населенных пунктах рынок не развит (за исключением рынка земли под ЮКС, сельскохозяйственного назначения).

Стоимость земельных участков, как и других объектов недвижимости, во многом определяется преимуществами и недостатками их географического расположения, близостью транспортных магистралей, престижностью района и уровнем деловой активности в нем, развитием городской инфраструктуры, законодательными ограничениями на использование земельного участка.


Таблица 6

Мониторинг цен незастроенных земельных участков (на основании Мониторинга МЗИО РТ " Мониторинг цен по объектам недвижимости, земельным участкам, арендным и депозитным ставкам по состоянию на 01.01.2013 г.", Мамадыш - 1 января 2013) тыс.руб. за кв.м.

Город (район). МесторасположениеМинимальная стоимость, тыс. руб.Максимальная стоимость, тыс. руб.Казань (районы массовой жилой застройки)3,512Альметьевск (центральная часть города)1,512,5Набережные Челны (центральная часть города)1,714Нижнекамск (центральная часть города)1,710Бугульма, Лениногорск0,32,5Елабуга0,155Чистополь0,27Зеленодольский район0,51Высокогорский район0,31,5Верхнеуслонский район0,32,5Лаишевский район0,33,5Мамадышский район0,20,8

При обследовании рынка на дату оценки были выявлены следующие предложения на продажу земельных участков, расположенных в г. Мамадыш и предназначенных для индивидуальной жилой застройки. (Таблица 7).

Из приведенной таблицы можно сделать вывод, что цены предложений на продажу земельных участков в г. Мамадыш, предназначенных для индивидуальной жилой застройки, колеблются в диапазоне от 150 до рублей 650 за 1 кв, м.



Таблица 7

Цены предложений на продажу земельных участков

месторасположениеплощадь, кв. м.цена предложения за объект, руб.цена предложения за 1 кв.м. руб.разрешенное использованиеналичие инженерных коммуникацийисточник1ул.Ямашева 1/22000300 000150ИЖСвсе коммуникации на участке#"justify">.2 Анализ рынка продажи жилой недвижимости


Рынок недвижимости Республики Татарстан в 2013 году продемонстрировал рост по всем сегментам, начался рост ближе к середине года, а продолжился во второй его половине.

Средняя цена продажи индивидуальных жилых домов в Мамадыше находится в диапазоне от 2,5 до 5 млн. руб., максимальная цена достигает 10 милн., руб.

При выборе такого участка с домом решающую роль играет его местоположение - выбирают живописные экологичные места недалеко от города, которые эксперты считают перспективными для коттеджной застройки. Само собой разумеется, основные критерии, на которые ориентируется потребитель перед тем как заключить договор купли-продажи, это относительная близость к Казани, хорошая подъездная дорога, наличие коммуникаций и благоприятное окружение. Не последнюю роль здесь играет и направление, и природные условия. Поэтому основная активность спроса сосредоточена в пределах 80 км от Казани.

На данный момент наиболее востребованы 2-3-комнатные дома с газовым отоплением площадью около 65-75 кв. м по цене не выше 1,5 млн.

По прогнозу риэлторов, загородное жилье будет дорожать, так как спрос на него станет расти из-за появления новых видов ипотеки - на земельные участки и загородные коттеджи <#"justify">Таблица 8

Мониторинг цен объектов недвижимости (на основании Мониторинга МЗИО РТ "Мониторинг цен по объектам недвижимости, земельным участкам, арендным и депозитным ставкам по состоянию на 01.01.2013 г.", Мамадыш- 1 января 2013) тыс. руб. за кв.м.

Населенный пунктИндивидуальные жилые домаДиапазон ЦенСредняяНижнекамск11,3-738,8АльметьевскЛениногорскЗеленодольскВысокая Гора

При обследовании рынка при продаже жилой недвижимости на дату оценки были выявлены следующие предложения на продажу индивидуальных жилых домов, расположенных в г. Мамадыш, включая предложения по объектам с земельными участками.



Таблица 9

Обзор цен предложений на рынке жилой недвижимости

наименованиеместорасположениеплощадь, кв.м.цена предложения за объект, руб.цена предложения за 1 кв.м. руб.отоделкаисточник1индивидуальный жилой домул. Ленина163,25 600 00034 313,7чистовая#"justify">Из приведенной таблицы можно сделать вывод, что цены предложений на коммерческую недвижимость в г. Зеленодольск колеблются в зависимости от местоположения, транспортной доступности и т.д. в диапазоне от 12886,59 до 50658,5 руб. за кв.м.


.3 Анализ рынка аренды жилой недвижимости


Рынок помещений под кафе и рестораны города Зеленодольска на сегодняшний день представлен помещениями, расположенными на первых этажах жилых зданий, в отдельно стоящих зданиях. Арендные ставки на жилые дома возросли за прошедший год в среднем на 7%.

Анализ рынка аренды жилой недвижимости показал, чтоспрос на аренду индивидуальных жилых домов очень мал, это невыгодно как арендодателю так и арендатору. В основном арендуют жилые дома в выходные и праздничные дни. Среднее значение арендной платы жилых домов в г. Мамадыше в сутки составляет 4000-6000 руб. Цена может варьироваться в зависимости от месторасположения, транспортной доступности и т.д.

При обследовании рынка по аренде жилой недвижимости на дату оценки были выявлены следующие предложения домов (без коммунальных платежей) в г. Мамадыш.



Таблица 11

наименованиеместорасположениеплощадь кв.м.арендная ставка в мес. за объект, руб.арендная ставка в мес. за 1 кв.м. руб.отоделкаисточник1индивидуальный жилой домул. Энгельса163,235 000214,46чистовая#"justify">Из приведенной таблицы можно сделать вывод, что цены предложений по аренде коммерческой недвижимости в г. Зеленодольск колеблются в зависимости от уровня отделки, наличия парковки, транспортной доступности и т.д. в диапазоне от 176,11 до 282,8 рублей за 1 кв.м. в месяц (без коммунальных платежей).



6. Этапы процесса оценки


Основными и наиболее важными этапами проведения оценки недвижимости являются:

.Постановка задачи на оценку:

идентификация объекта недвижимости;

выявление предмета оценки;

определение даты оценки;

установление цели и функции оценки;

установление вида оценочной стоимости;

составление ограничительных условий и ознакомление с ними заказчика.

. Предварительный осмотр объекта и заключение Договора на оценку объекта:

предварительный осмотр объекта и знакомство с его администрацией;

определение исходной информации и её источников;

определение состава группы экспертов-оценщиков;

составление задания на оценку и календарного плана;

подготовку и подписание договора на оценку.

. Сбор и анализ данных

На данном этапе важным аспектом является проведение анализа рынка недвижимости, в котором должны быть определены основные ценообразующие критерии и факторы, влияющие на стоимость.

В рамках проведения анализа рынка недвижимости должны быть указаны: диапазоны цен и арендных ставок за аналогичное имущество, количество объектов, выставленных на продажу, основные тенденции и перспективы развития рынка. В рамках данного этапа также должен быть проведен анализ ЛНЭИ объекта.

. Процесс определения стоимости с помощью подходов к оценке.

В рамках данного этапа необходимо проанализировать возможность применения всех трех подходов в соответствии с ФСО, в случае, если какой-либо из подходов не может быть применим - необходимо обоснование.

. Подготовка отчета об оценке В рамках данного этапа требования к отчету предъявляются ФСО №З.



7. Расчет стоимости объекта оценки затратным подходом


Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.

Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который является точной копией объекта оценки или имеет аналогичные полезные свойства.

Сфера применения затратного подхода:

оценка пассивных рынков

оценка зданий специального назначения

определение варианта ЛНЭИ земли

сравнение затрат на строительство объектов недвижимости, которые относятся к наиболее доходным сегментам на момент оценки

переоценка основных фондов.


Сзат = Сзем + (ПВС - Инак)


где С, - стоимость земли при ЛНЭИ,

ПВС - полная восстановительная стоимость,

Инак - накопленный износ.

Последовательность расчета стоимости затратным подходом:

) определение стоимости земельного участка, как незастроенного;

) расчет полной стоимости воспроизводства или полной стоимости замещения;

) расчет всех видов износа (физический, функциональный, внешний);

) определение остаточной стоимости объекта недвижимости

) расчет итоговой стоимости объекта как суммы остаточной стоимости улучшений (зданий, сооружений) и стоимости земельного участка


.1 Расчет стоимости земельного участка


Оценка стоимости земельных участков проводится на основе Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 №568р.

В рамках данных рекомендаций возможно применение сравнительного и доходного подходов. Затратный подход к оценке земельных участков не применим (элементы затратного подхода используются для определения стоимости улучшений в рамках сравнительного и доходного подходов).

На сравнительном подходе основаны:

метод сравнения продаж,

метод выделения,

метод распределения.

На доходном подходе основаны:

метод остатка для земельного участка,

метод капитализации земелькой ренты,

метод предполагаемого использования.

В рамках данной оценки для определения стоимости земельного участка использовались наиболее применимые в настоящее время на практике метод сравнения продаж и метод остатка для земельного участка.



7.1.1 Расчет стоимости земельного участка методом сравнения продаж

В качестве единицы сравнения выбран 1 квадратный метр общей площади земельного участка. После выбора единицы сравнения необходимо определить основные элементы сравнения. В оценочной практике при определении стоимости земельного участка выделяют следующие основные элементы сравнения:

. приобретаемые права

. условия финансирования

. условия продажи

. дата продажи

. перевод из цены предложения в цену сделок

. местоположение

. наличие коммуникаций

. рельеф

. форма участка

. площадь

При расчете стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода была использована информация о ценах предложений. В качестве объектов-аналогов использовались земельные участки, расположенные, как и оцениваемый участок, в г. Зеленодольске в тех территориальных зонах градостроительных регламентов, где согласно Правилам землепользования и застройки (КГД Н5-54 от 08.10.2010, NГ16-13 от 19.04.2012) одним из видов разрешенного использования было строительство административно-офисных зданий. Перечень предложений по продаже земельных участков в г. Зеленодольск, отобранных в качестве объектов-аналогов для проведения расчетов, представлен в Приложении.



Таблица 12

ПоказательПорядок расчета поправокОцениваемый объектСопоставимые объекты А0А1А2А3Цена продажи, руб ?200000400000300000Площадь участка, кв.м 834100010002000Оцениваемое право собственностьсобственностьсобственностьсобственностьЦена с поправкой на объем прав, рубне вносится 200000400000300000Условия финансирования типичныетипичныетипичныетипичныеЦена с поправкой на условия финансирования, рубне вносится 200000400000300000Условия продажи рыночныерыночныерыночныерыночныеЦена с поправкой на условия продажи, рубне вносится 200000400000300000Поправка на торг продажапредложениепредложениепредложениеВеличина корректировки на торг(-5% на уторг) 100002000015000Цена с поправкой торг, руб 190000380000285000Дата продажи май 27июня 3июня 11Цена с поправкой на дату продажи, руб(0-1%) 188098376196285000Наличие коммуникаций Газ,свет водаГаз,свет,водаГаз,свет, водаЦена с поправкой на коммуникации, рубне вносится 188098376196285000Цена за 1 кв. м. зем. участка 188,098376,196142,5Местоположение ул. Вишневая,8ул. Нафикова,21ул. Первая,35ул. Ямашева,1Кадастровая стоимость 108862,0263897,7670546,7341493,77Величина поправки 1,71,542,62Цена с поправкой на местоположение, руб 319,76579,34373,35Поправка на рельефне вносится---Цена с учетом поправки на рельеф, руб 319,76579,34373,35Поправка на форму участка 73,545225,9589,604Цена с учетом поправки на форму учатка, руб 246,215353,39283,74Площадь , кв.м 834100010002000Поправка не вноситсяне вносится28,374Цена с поправкой на площадь, руб 246,215353,39312,114Валовая коррекция 0,380,440,46Рейтинговая оценка 321Вес при согласовании 0,500,330,17Вклад в итоговую стоимость, руб 123,10116,6153,05Откорректированная стоимость 1 кв.м., руб 292,76Стоимость зем. участка 244 161,84


Расчет и внесение поправок

Вводимые поправки классифицируются на основе разных способов их расчета и внесения на процентные и стоимостные. Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, та к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий.


С = (Сед х N) х П% = (Сед х П%) х N


где С - приведенная стоимость аналога, т.е. стоимость объекта оценки

Сед - стоимость единицы сравнения аналога

П°/о - величина процентной поправки- количество единиц сравнения объекта.

Стоимостные поправки:

А) денежные поправки, вносимые к единице сравнения (относительные), изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, если хуже, применяется отрицательная поправка.


С = (Сед х N) + (П о.д. х N) = (Сед + П о.д.) х N,


где По.д. - процентная поправка.

Б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом (абсолютные), изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

С = (Сед х N) + Па.д.


где Па.д.- абсолютная денежная поправка.

Пояснение введения корректировок

Для расчета и внесения корректировок используется множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:

методы, основанные на анализе парных продаж. Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одного параметра, наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и использовать ее для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога. Ограниченность применения данного метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого информации.

экспертные методы расчета и внесения поправок. Основу методов расчета и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. Экспертными методами расчета и внесения поправок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях.

статистические методы. Суть метода корреляционно-регрессионного анализа состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объектов недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик.

Данный метод трудоемок, и для его использования требуется достаточно развитый рынок недвижимости, так как метод предполагает анализ большого количества репрезентативных выборок из базы данных.

. Корректировка на приобретаемые права

Сопоставление объектов корректнее производить с одинаковыми приобретаемыми правами. Оценке подлежит право собственности. Т.к. объекты-аналоги также реализуются по праву собственности, корректировка по данному элементу сравнения не производится.

. Корректировка на условия финансирования

Расчеты между участниками сделки могут проводиться различным образом (переуступка прав требования, бартер, кредитование). При выборе аналогов с различными условиями финансирования необходим учет имеющихся отклонений. Т.к. объект оценки и объекты-аналоги сопоставимы по данному элементу сравнения, корректировка не вносится.

. Корректировка на условия продажи

При анализе информации важен всесторонний анализ условий сделки. Некоторые могут быть совершены в нетипичных рыночных условиях (родственные отношения, ограниченность времени у продавца, отношения между головной и дочерней фирмой и т.п.). Данные условия выявить достаточно сложно. Индикатором может служить сильное отклонение цены сделки от среднерыночной цены, характерной для данного сегмента рынка недвижимости, которая была определена в рамках анализа рынка. В данном случае корректировка не вводится, т.к. объект оценки и объекты-аналоги имеют сопоставимые рыночные условия продажи.

. Корректировка на дату продажи

Данная поправка осуществляется исходя из анализа изменения цен на рынке недвижимости в анализируемом сегменте за период с даты совершения сделки до даты оценки. При стабильной ситуации на рынке возможно использование ИПЦ (индекса потребительских цен) в помесячном измерении. Объект оценки и объект-аналог №3 сопоставим по данному элементу сравнения, для него корректировка не вносится. Разница между датой предложения объектов-аналогов №1 и №2 и датой оценки составляет почти один месяц, следовательно, для него требуется корректировка. По последним данным, опубликованным на интернет-ресурсе Территориального Органа Федеральной Службы государственной статистики по Республике Татарстан www.tatstat.ги, индекс потребительских цен на дату оценки составляет 1%. Корректировка по объектам-аналогам №1 и №2 определяется следующим образом:


+ (1 х 1%) = 1,001.


Корректировка процентная.

. Корректировка на перевод из цены предложения в цену сделок (корректировка на торг)

Реальные сделки, заключаемые в договорах купли-продажи имущества, как правило, ниже цен предложений. Принимается экспертным путем. На основании информации, полученной у специалистов рынка недвижимости, поправка составляет 5-10%. В рамках данного расчета принята поправка в размере 5°/о. Корректировка процентная.

. Корректировка на местоположение

Местоположение объекта оценки оказывает существенное влияние на стоимость объекта. В условиях данного расчета величина корректировки определена путем соотношения кадастровых стоимостей объекта оценки и объектов-аналогов.


Для объекта-аналога №1: = 108862,02/63897,76=1,7

Для объекта-аналога №2: 108862,02 /70546,73= 1,54

Для объекта-аналога №3: 108862,02/41493,77= 2,62


Корректировка процентная.

. Корректировка на наличие инженерных коммуникаций

Если объект оценки и объекты-аналоги отличаются наличием либо отсутствием каких-либо видов инженерных коммуникаций, то необходимо составить сметный расчет на их подведение. В данном случае объект оценки и объекты-аналоги имеют все коммуникации, следовательно, корректировка не вводилась.

. Корректировка на рельеф

Строительство объектов на земельных участках с уклоном или оврагом будет дороже, чем на ровном земельном участке. Рассматриваемые объект оценки и объекты-аналоги представляют собой ровные земельные участки. Корректировка не производилась.

. Корректировка на форму участка (отношение ширины к длине)

Как правило, при прочих равных условиях, чем больше отношение длины участка к его ширине, тем дешевле в расчете за единицу площади становится участок. В зарубежной практике оценки земельных участков эта корректировка называется "поправкой на глубину участка".

Для определения величины поправок при развитом рынке земельных участков разрабатывают таблицы глубины участков, которые показывают, что стоимость 1 метра протяженности фронтальной границы (длины) растет с увеличением глубины участка (но медленнее, чем при простой линейной зависимости).


Таблица 14

Коэффициенты стоимости земельного участка в зависимости от отношения его длины (фронтальной границы) к ширине (глубине)Отношение ширины к длинеКоэффициент стоимостиОтношение ширины к длинеКоэффициент стоимости10 / 1000,2560 / 1000,815 / 1000,3565 / 1000,8320 / 1000,4370 / 1000,8625 / 1000,575 / 1000,8930 / 1000,5580 / 1000,9135 / 1000,685 / 1000,9440 / 1000,6590 / 1000,9645 / 1000,6995 / 1000,9850 / 100 0,73100 / 100155 / 1000,77

Если принять за 100% один кв.м. площади квадратного участка, то стоимость 1 кв.м. площади объекта оценки составит:


при отношении ширины к длине 35/100 коэффициент стоимости = 0,6

Для объекта-аналога №1: 65/100, Кст.= 0,83, поправка 1 + (0,60-0,83) = 0,77

Для объекта-аналога №2: 80/100, Кст = 0,91 поправка l + (0,60-0,91) = 0,61

Для объекта-аналога №3: 70/100, Кст = 0,86 поправка 1 + (0,60-0,86) = 0,76


Корректировка процентная.

. Корректировка на площадь

На рынке недвижимости с ростом масштаба удельная стоимость единицы уменьшается. Анализ парных продаж земельных участков в крупных городах выявил следующие данные: поправку на площадь целесообразнее вводить при различии в площадях объектов-аналогов и объекта оценки более, чем в 1,5 раза. При этом в диапазоне различия от 1,5 до 3 корректировка составляет 5-15%. Если превышение более чем в 3 раза, то берется максимальная корректировка в размере 15%.


Разница с объектом-аналогом №1: 1000/834=1,19, поправка не вносится

Разница с объектом-аналогом №2: 1000/834=1,19, поправка не вносится

Разница с объектом-аналогом №3: 2000/834=2,39, поправка 10%


Корректировка процентная.

После проведения всех корректировок осуществляется расчет рыночной стоимости земельного участка. Согласование скорректированных цен объектов-аналогов производится методом взвешивания.


7.1.2 Расчет стоимости земельного участка методом остатка

Расчет стоимости земельного участка методом остатка для земли был произведен в рамках доходного подхода в главе 9 данной работы.


.1.3 Согласование результатов по земельному участку и определение итоговой рыночной стоимости земельного участка

Полученные с помощью метода сравнения продаж и метода остатка для земли стоимости земельного участка необходимо согласовать путем взвешивания результатов, полученных двумя методами. Экспертно необходимо определить значимость каждого метода, т.е. весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных методов в определении итоговой стоимости земельного участка:


Таблица 15

Определение удельных весовых показателей метода сравнения продаж и метода остатка для земли№ п/пКритерииМетод сравнения продажМетод остатка для земли1Достоверность информации5522Полнота информации4533Способность учитывать действительные измерения покупателя и продавца6514Способность учитывать конъюктуру рынка433,55Способность учитывать местоположение500,56Допущения, принятые в расчетах651 Сумма баллов (01+02+03+04+05+06)32310 Удельные весовые показатели, %0,970,03

Таблица 16

Согласование результатов расчетов стоимости земельного участка методом сравнения продаж и методом остатка для земли Ед. измМетод сравнения продажМетод остатка для землиПлощадь земельного участкакв.м.834 Стоимость 1 кв.м. земельного участкаруб/кв.м.292,76-1356,97Вес при согласовании 10Вклад в итоговую стоимостьруб/кв.м.292,760Скорректированная стоимость 1 кв.м.руб/кв.м.292,76Стоимость объектаруб.244 161,84

.2 Расчет стоимости воспроизводства


К наиболее распространенным методам расчета восстановительной стоимости относятся:

сметный способ расчета (метод количественного обследования),

поэлементный способ расчета (метод разбивки по компонентам),

метод сравнительной единицы.

Метод количественного обследования предполагает создание новой сметы на оцениваемый объект в ценах на дату оценки. Данный метод основан на детальных количественном и стоимостном расчетах затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом. Кроме расчета прямых затрат необходим учет накладных расходов и иных затрат, другими словами, составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта.

Метод количественного обследования дает наиболее точные результаты. Считается, что погрешность метода составляет 5%. Вместе с тем данный метод является наиболее трудоемким, поэтому оценщик должен иметь углубленную теоретическую подготовку и значительный практический опыт.

Метод разбивки по компонентам отличается от предыдущего тем, что стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных строительных компонентов - фундаментов, стен, перекрытый и т.п. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема по формуле:


Сзд = (?Vj Сj) х Кн,


где Сзд - стоимость строительства здания в целом;- объем-то компонента;

Сj - стоимость единицы объема;

Кн - коэффициент, учитывающий имеющееся несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта Кн =1)

Данный метод целесообразно использовать для небольших объектов недвижимости, имеющих несложную конструкцию.

Метод сравнительной единицы предполагает расчет стоимости строительства исходя из величины сравнительной единицы (1 м2, 1 м3) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.).

Для расчета полной стоимости оцениваемого объекта скорректированная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц сравнения (площадь, объем). Для определения величины затрат обычно используются различные справочные и нормативные материалы (УПСС - укрупненные показатели стоимости строительства, УПВС - укрупненные показатели восстановительной стоимости). Расчет стоимости объекта недвижимости производится по формуле:


Со=См2(м3) х So(Vo) х Кп х Кн х Км х Кв х Кпз х Кндс,


где Со - стоимость оцениваемого объекта;

См2(м3) -стоимость 1 м2 или 1 м3 типичного сооружения на базовую дату(Vo) - площадь или объем оцениваемого объекта (количество единиц сравнения)

Кп - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по площади объекта, полученных в БТИ, и строительной площади (Кп=1,1-1,2);

Кн - коэффициент, учитывающий имеющиеся несоответствия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта Кн=1);

Км - коэффициент, учитывающий местоположение объекта;

Кв - коэфициент времени, учитывающий изменения стоимости СМР в период между базовой датой и датой на момент оценки;

Кпз - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика (%);

Кндс - коэффициент, учитывающий НДС (%)

Важным этапом при использовании этого метода является выбор типичного объекта(аналога), для этого необходимо учитывать:

·Единое функциональное назначение;

·Близость физических характеристик (класс конструктивных систем);

·Сопоставимый хронологический возраст сравниваемых объектов;

·Другие характеристики.

Поскольку в большинстве случаев база для сравнения является стоимость сравнительной единицы неидентичного объекта, а близкого аналога, то рассчитанная по методу сравнительной единицы стоимость объекта является стоимость замещения.

Информационной базой для приведенной методики расчета может служить Укрупненные показатели восстановительной стоимости в ценах на 1969 год. Аналог к нашему зданию был подобран из сборника УПВС №26, том 2, табл. 17: "Жилые дома двухэтажные кирпичные".

Произведем расчет восстановительной стоимости с учетом всех поправок:

. Повышающие коэффициенты на наличие:

на изменение группы капитальности (переход от III к I), К1 = 1,16;

фундамент у здания-аналога ленточный бутобетонный, а оцениваемый фундамент ленточный из сборных бетонных блоков по сборным железобетонным подушкам, стоимость которого дороже на 2% от ВС, следовательно К2=1,02;

перегородки у здания-аналога деревянные оштукатуренные, а в оцениваемом здании из кирпича, следовательно К3=1,01.

в отличии от аналога в оцениваемом объекте имеется газоснабжение (+1,7%), телевидение (+1,5%). Следовательно,


К4= (100 + 1,7+1,5)/100 = 1,032;


Общий повышающий коэффициент равен:


Кв= 1,16 *1,02*1,01*1,032 = 1,23.


Понижающие коэффициенты на отсутствие:

центрального отопления (-4,3%) = 0,957;

центральной канализации (-1,4%) = 0,986;

горячего водоснабжения (-2,3%) = 0, 977;

радио (-0,2%) = 0,998;

Общий понижающий коэффициент равен:


Кн= 0,957*0,986*0, 977*0,998= 0,920.


Скорректированная единичная стоимость 1 м3 объекта с учетом коэффициентов составит:




Восстановительная стоимость объекта (в ценах 1969 года):




Таблица 17

расчет восстановительной стоимости объектанаименование источник информациикафе одноэтажное зданиехарактеристики объекта оценкигод постройкикадастровый паспорт здания от 28.08.20132013площадь общая кв.м.кадастровый паспорт здания от 28.08.2013165,3строительный объем куб.м.кадастровый паспорт здания от 28.08.2013657класс конструктивной системы расчет стоимости измерителяизмеритель 1 м.кубУПВСсб.26том 2, табл 17Стоимость базовая в рублях за 1 ед измерителяУПВС26,82Поправочный коэффициент степень строительной готовности объекта НЗСнет данных1Стоимость измерителя с поправкой 26,82поправка на разницу в объеме или площади между оцениваемым зданием и ближайшим параметром 1стоимость измерителя с поправкой 26,82Стоимость измерителя на 1969г Расчет коэффициента перевода Коэффициент перевода из уровня цен сборника 1969 в 1984г. В соответствии с постановлением ГОССТРОЯ СССР №94 от 11.05.1983постановление ГОССТРОЯ СССР №94 от 11.05.1983отраслевойтерриториальный1,21,03Стоимость измерителя с поправкой Коэффициент перевода из уровня цен сборника 1984 в 1991г. В соответствии с постановлением ГОССТРОЯ СССР № 14-Д от 06.09.90гпостановление ГОССТРОЯ СССР № 14-Д от 06.09.90готраслевойтерриториальный1,590,97Стоимость измерителя с поправкой Стоимость электротехнических работ 4155,48Стоимость общих работ 30473,52Поправочный коэффициент КНРТ от 20.12.1999. №830для электротехнических работдля общих работ127стоимость с учетом коэффициентов 49865,76213314,64Стоимость объекта в ценах на 2001 г 263180,4Индекс перевода с 2001г. На дату оценки Письмо минрегиона развития РФ №21331-СД/10 от 12.11.20134,89Стоимость объекта с учетом индекса 1286952,156коэффициент прибыли предприятия 1,23НДСНК РФ1,18Восстановительная стоимость в руб 1867882,35Восстановительная стоимость 1 кв.м. в руб 11299,95


.3 Определение совокупного износа


Понятие "износ" неразрывно связано с понятием "долговечность".

Долговечность - это время, в течение которого эксплуатационные качества в зданиях и сооружениях сохраняются на заданном проектном уровне в соответствии с нормативными сроками службы. При этом она не зависит от периодически проводимых текущих и капитальных ремонтов.

Различают физическую и функциональную (моральную) долговечность, а также обратные им понятия - физический износ и функциональный износ.

Физическая долговечность зависит от физико-технических характеристик конструкции: прочности, жесткости, геометрической неизменяемости, тепло- и звукоизоляции, герметичности и других параметров.

Функциональная долговечность определяется соответствием зданий и сооружений по геометрическим размерам, благоустройству, архитектуре, технологической оснащенности и т.д. своему функциональному назначению.

Существуют также понятия экономической (оптимальной) долговечности и обратного ему - экономического (внешнего) износа.

Экономическая долговечность - это срок службы зданий и сооружений, в течение которого экономически целесообразно поддерживать их в рабочем состоянии. После этого затраты на содержание становятся нецелесообразными, так как значительно превышают сметную стоимость нового строительства.

Физический износ конструктивных элементов и инженерного оборудования - это потеря ими своих первоначальных физических (прочность, жесткость, теплозащита, звукоизоляция) и технико-экономических качеств под воздействием внутренних процессов (физико-химических) и внешних (природных, техногенных) факторов.

Среди методов оценки физического износа различают:

метод технической экспертизы (экспертный метод),

по нормативным срокам службы конструктивных элементов,

метод разбиения на виды износа (заключается в подробном рассмотрении и учете устранимого и неустранимого физического износа применительно к коротко и долго живущим элементам зданий),

по объему ремонтных работ, необходимых для восстановления изношенных конструктивных элементов и устройств (физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элементов систем к восстановительной стоимости последних).

Физический износ оцениваемого объекта недвижимости был определен с помощью метода технической экспертизы и по нормативным срокам службы конструктивных элементов.

Оценка физического износа на основе обследования объектов (экспертный метод)

В соответствии с Ведомственными строительными нормам ВСН 53-86(р) физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

Физический износ отдельных конструкций, элементов, систем или участков следует оценивать путем сравнения признаков физического износа, выявленных в результате визуального и инструментального обследования, с их значениями, приведенными в табл. 1 - 71 данного документа.

Выявление признаков износа производится путем визуально или инструментально-натурного обследования здания.

Физический износ конструкции, элемента или системы, имеющих различную степень износа отдельных участков, следует определять по формуле:



где Ф - физический износ конструкции, элемента или системы, %;

Фi;- физический износ участка конструкции, элемента или системы, определенный по табл. I -7], %;размеры (площадь или длина) поврежденного участка, кв.м или м;

Рк - размеры всей конструкции, кв.м или м; n - число поврежденных участков.

Физический износ здания в целом следует определять по формуле:



где Si - доля восстановительной стоимости г-го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости,

сумма 1... n - физический износ i-го конструктивного элемента или системы n - число отдельных элементов.

Экспертный метод расчета физического износа основан на создании дефектной ведомости и определения процентов износа всех конструктивных элементов, инженерных систем и самого здания в целом.


Дефектная ведомость№ п/пКонструктивные элементыХарактер дефекта% физического износа1Фундамент бетонныйнебольшие следы увлажнения в цокольной части здания0,7%2Стены и перегородки, кирпичединичные повреждения0,7%3Перекрытиянесколько трещин в плитах без оголения арматуры1,7%4Кровляповреждение верхнего слоя отдельных черепиц2%5Полыединичные мелкие сколы5%6ПроемыОконные переплеты в отличном состоянии, дверные проемы немного повреждены2%7Отделочные работыМелкие трещины и в плитах12,5%8Внутренние сантехнические и электротехнические устройстванарушение окраски отопительных приборов3,3%9Прочие работымелкие дефекты4%

Таблица 19

Расчет физического износа зданий№ п/пНаименование участкаУдельный вес участка к общему объему элементов, %Физический износ участка элемента, %Средневзвешенное значение физического износа участка в физическом износе всего элемента, %1Фундаменты4%0,7%0,028 %2Стены и перегородки29%0,7%0,203 %3Перекрытия11%1,7%0,187%4Кровля4%2%0,08%5Полы8%5%0,4%6Проемы12%2%0,24%7Отделочные работы13%12,5%1,625%8Внутренние сан-технические и электротехнические устройства12%3,3%0,396%9Прочие работы7%4%0,28% Итого100,00% 3%

Оценка физического износа методом срока жизни объекта

При расчете износа методом эффективного возраста используются понятия: срок физической жизни, срок экономической жизни, оставшийся сок экономической жизни.

Срок физической жизни (Тфиз) - это срок, в течение которого здание может реально существовать с момента завершения строительства.

Срок экономической жизни (Тэк) - это срок, в течение которого здание способно приносить прибыль.

Сроки физической и экономической жизни могут сильно отличаться.

Фактический срок жизни (Тфакт) - период времени, прошедший с момента создания объекта до даты проведения оценки.

Эффективный возраст (Тэф) возраст, показываемый состоянием и полезностью здания.

Эффективный возраст устанавливается на основе визуального осмотра и базируется на опыте и суждениях оценщика.

Нормативный срок службы (Тнорм) - нормативно установленная минимальная продолжительность эффективной эксплуатации здания и его элементов при соблюдении правил и сроков технического обслуживания и ремонта.

Метод срока жизни предполагает, что потеря стоимости здания или его элемента в результате накопленного износа пропорциональна эффективному возрасту здания (элемента), т.е. имеет место соотношение:


Фи/Сстр=Тэф/Тэк


где Фи - накопленный физический износ здания или его элемента, руб.;

Сстр - стоимость нового строительства (восстановительная стоимость) здания или его элемента, руб.


ФИ = (Тэф/Тэк) х Сстр или ФИ = (Тэф/Тэк) х 100%


Метод нормативного срока службы не требует визуального и инструментального натурного обследования технического состояния объекта, однако он обладает существенными недостатками:

не учитываются различия в сроке экономической жизни здания в целом и сроках физической жизни короткоживущих элементов;

присутствует элемент субъективизма в определении Тэф и Тэк Последний недостаток приводит к тому, что на практике чаще применяется метод нормативного срока службы, при котором в формулах вместо эффективного возраста Тэф, используют фактический возраст Тфакт (из техпаспорта объекта), а вместо срока экономической жизни Тэк используют нормативный срок службы Тнорм (из строительных норм).



Таблица 22

Расчет физического износа здания методом срока жизни№ п/пНаименование элемента зданияУдельный вес конструктивного элемента, %Нормативный срок службы, летИзнос элементов здания, %Средневзвешенная доля износа в износе общего здания1Фундаменты4%1500,6%0,011%2Стены и перегородки29%1001%0,1%3Перекрытия11%1500,6%0,09%4Кровля4%303,3%0,06%5Полы8%402,5%0,5%6Проемы12%303,3%0,31%7Отделочные работы13%303,3%1,87%8Внутренние сантехнические и электротехнические устройства12%303,3%0,426%9Прочие работы7%254%0,3% Итого100,00% 3,54%


.4 Определение итоговой стоимости по затратному подходу


Таким образом, определив стоимость земельного участка, восстановительную стоимость, а также физический износ объекта недвижимости, можно рассчитать итоговую стоимость оцениваемого объекта по затратному подходу.


Таблица 23

Расчет стоимости объекта оценки затратным подходомСогласованная стоимость земельного участка, руб244 161,84Согласованная стоимость 1 кв.м. земельного участка, руб292,76Площадь здания, кв.м.165,3Восстановительная стоимость, руб1867882,35Восстановительная стоимость 1 кв.м. , руб/кв.м.11299,95Физический износ здания, %3,54%Физический износ здания, руб66123,035 Остаточная стоимость объекта недвижимости, руб1801759,31Остаточная стоимость объекта недвижимости, руб/кв.м.10899,93Стоимость объекта оценки по затратному подходу, руб2 045 921,15Стоимость 1 кв.м. объекта оценки по затратному подходу, руб12 377,01

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, определенная в рамках затратного подхода по состоянию на дату оценки, составляет:

(Два миллиона сорок пять тысяч девятьсот двадцать один) рубль.



8. Расчет стоимости объекта оценки сравнительным подходом


Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Базовым для сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения: рациональный инвестор или покупатель не заплатит за конкретный объект оценки больше, чем обойдется ему приобретение другого объекта аналогичной полезности. В рамках данного подхода выделяют два метода определения стоимости объекта недвижимости - метод сравнения продаж и метод валовой ренты. Чаще всего расчеты производятся по методу сравнения продаж. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен: а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; 6) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому; в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов. В качестве единицы сравнения выбран 1 квадратный метр общей площади объекта недвижимости. После выбора единицы сравнения необходимо определить основные элементы сравнения.

В оценочной практике при определении стоимости объектов недвижимости выделяют следующие основные элементы сравнения:

. приобретаемые права

. условия финансирования

. условия продажи

. дата продажи

. перевод из цены предложения в цену сделки

. местоположение

. транспортная доступность

. площадь объекта недвижимости

. уровень отделки

. износ объекта недвижимости

При расчете стоимости объекта недвижимости в рамках сравнительного подхода была использована информация о ценах предложений. В качестве объектов-аналогов использовались отдельно стоящие индивидуальные жилые дома, расположенные, как и оцениваемый объект, в г. Мамадыш. Перечень предложений по продаже объектов недвижимости в г. Мамадыш, отобранных в качестве объектов-аналогов для проведения расчетов, представлен в Приложении.



Таблица 24. Объекты-аналоги

показательпорядок расчета поправокоцениваемый объектсопоставимые объекты А0А1А2А3Цена продажи, руб ?2100000100000004400000Площадь здания, кв.м 165,3130250240Передаваемые имущественные права СобственностьСобственностьСобственностьСобственностьПлощадь участка, кв.м. 834120012001000условия финансирования ТипичныеТипичныеТипичныеТипичныеУловия продажи РыночнаяРыночнаяРыночнаяЦена занижена на 10% от среднерыночнойДата сделки/предложения 11.06.201409.06.201408.06.20146.06.2014Месторасположение ул. Вишневаяул. Мираул. Заречьеул. СююмбикеКадастровая стоимость земельного участка 108862,02135567,5140298,34110553,07год постройки 2013200520082013группа капитальности 1111

Расчет стоимости объекта недвижимости методом сравнения продаж

Внесение поправок в цены сопоставимых объектов виды поправок поправка на торг(-5%) 105000 500000 220000цена с учетом поправки на торг 199500095000004180000на передаваемые имущественные праване вносится поправка цена с поправкой на условия финансирования, руб.не вносится 199500095000004180000условия продажи не вноситсяне вноситсяЦена занижена на 10% от среднерыночнойпоправка +41800цена с поправкой на условия продажи, руб. 199500095000004221800корректировка на дату продажи-1% дата продажи цена с поправкой на дату продажи, руб. 199500095000004221800цена 1 кв. м. объекта 15346,153800017590,83корректировка на местоположение 0,80,770,98цена с поправкой на местоположение, руб./кв.м 12276,922926017321,76поправка на площадь объекта 1,10,950,95цена с учетом поправки на площадь объекта, руб./ кв.м 13504,6122779716455,67износ объекта недвижимости % 3,548,575,710,95поправка 1,051,020,97Цена с поправкой на износ 12347,3126209,7916299,34валовая коррекция -3806,53-13790,21-2033,99рейтинговая оценка 361вес при согласовании 0,30,60,1вклад в итоговую стоимость 3704,1915725,871629,93согласованная стоимость земельного участка 44988,96откорректированная стоимость 1кв.м. объекта 21059,9стоимость объекта недвижимости 3481216,34стоимость ЕОН 3526205,3Стоимость 1 кв.м. ЕОН 4228,063


Расчет и внесение поправок

.Корректировка на приобретаемые права

Сопоставление объектов корректнее производить с одинаковыми приобретаемыми правами. Оценке подлежит право собственности. Т.к. объекты-аналоги также реализуются по праву собственности, корректировка по данному элементу сравнения не производится.

.Корректировка на условия финансирования

Расчеты между участниками сделки могут проводиться различным образом (переуступка прав требования, бартер, кредитование). При выборе аналогов с различными условиями финансирования необходим учет имеющихся отклонений. Т.к. объект оценки и объекты-аналоги сопоставимы по данному элементу сравнения, корректировка не вносится.

.Корректировка условия продажи

При анализе информации важен всесторонний анализ условий сделки. Некоторые могут быть совершены в нетипичных рыночных условиях (родственные отношения, ограниченность времени у продавца, отношения между головной и дочерней фирмой и т.п.). Данные условия выявить достаточно сложно. Индикатором может служить сильное отклонение цены сделки от среднерыночной цены, характерной для данного сегмента рынка недвижимости, которая была определена в рамках анализа рынка. В данном случае корректировка вводится на объект аналог №3, т.к. продажа объекта производится срочно. Цена занижена от среднерыночной на 10%, следовательно делаем поправку на 10%.

Корректировка на дату продажи

Данная поправка осуществляется исходя из анализа изменения цен на рынке. недвижимости в анализируемом сегменте за период с даты совершения сделки до даты оценки. При стабильной ситуации на рынке возможно использование ИПЦ (индекса потребительских цен) в помесячном измерении. В рамках данной оценки поправка не вносится, т.к. разница между датами подачи объявлений объектов-аналогов и датой оценки не существенна

.Корректировка на перевод из цены предложения в цену сделок (корректировка на торг)

Реальные сделки, заключаемые в договорах купли-продажи имущества, как правило, ниже цен предложений. Принимается экспертным путем. На основании информации, полученной у специалистов рынка недвижимости, поправка составляет 5-10%. В рамках данного расчета принята поправка в размере 5%. Корректировка процентная.

. Корректировка на местоположение

Местоположение объекта оценки оказывает существенное влияние на стоимость объекта. Подобранные объекты-аналоги расположены на одной улице с объектом оценки, корректировка не производилась.

Все факторы, влияющие на стоимость единого объекта недвижимости можно разделить на факторы, которые влияют на земельный участок и которые только на объект недвижимости, а некоторые могут влиять одинаково как на земельный участок, так и на недвижимость. Например, такой фактор как месторасположение влияет как на недвижимость, так и на земельный участок, а физический износ только на объект недвижимости. Следовательно, для введения корректировок относящихся к зданию необходимо произвести корректировку на земельный участок. В данном примере из стоимости единого объекта недвижимости объектов-аналогов вычитается стоимость земельного участка.

. Корректировка на площадь земельного участка

Согласованная стоимость земельного участка составляет 53,94 руб./кв.м.

. Корректировка на площадь объекта недвижимости

Согласно общему правилу рынка с увеличением площади помещений стоимость единицы, в которой измеряется натуральная величина объекта оценки, при прочих равных условиях снижается и наоборот.


Таблица 26. Корректировка на разницу в площади

На разницу площади (Ко-Инвест)So/SaKo<0,251,250,49-0,251,250,86-0,51,10,85-1,1511,16-1,500,95>1,500,93

Для объекта-аналога А1: 165,3/130=0,78 поправка 1,1.

Для объекта-аналога А2: 165,3/250 =1,51 поправка 0,95.

Для объекта-аналога А3: 165,3/240 =1,45 поправка 0,95.


. Корректировка на износ

При расчете необходимо выбирать здания с сопоставимым уровнем износа. Если имеются различия необходимо произвести оценку износа объектов-аналогов. В качестве укрупненного способа внесения корректировок можно на основе года постройки, нормы амортизационных отчислений, оставшегося срока экономической жизни, а также определения износа на основе визуального осмотра и определения износа по укрупненным признакам износа. При наличии различий, корректировки вносятся при помощи формулы:


П износ = (100 - И объекта)/(1 00-И аналога)

С объекта=С аналога * П износ


Износ объекта оценки, определенный в главе 5 данной работы, равен 3,54%.



Табл.27

Ориентировочная оценка физического износа зданий косвенным методомОбъекты-аналоги Физ.износ %ОписаниеА18,57повреждение и деформаций нет. Нет также следов устарения дефектовА25,71повреждение и деформаций нет. Нет также следов устарения дефектовА30,95повреждение и деформаций нет. Нет также следов устарения дефектов

Для объекта-аналога №1: (100-3,54)/(100-8,57)=1,05

Для объекта-аналога №2: (100-3,54)/(100-5,71)=1,02

Для объекта-аналога №3: (100-3,54)/(100-0,95)=0,97


После проведения всех корректировок осуществляется расчет рыночной стоимости земельного участка. Согласование скорректированных цен объектов-аналогов производится методом взвешивания. После согласования скорректированных цен аналогов производится добавление стоимости земельного участка.

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, определенная в рамках сравнительного подхода по состоянию на дату оценки составляет: 3526205 (три миллиона пятьсот двадцать шесть тысяч двести пять рублей).



9. Расчет стоимости объекта оценки доходным подходом


Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:

а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;

) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;

в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;

г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:

дисконтированных денежных потоков.

прямой капитализации доходов;

В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода. При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков - доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Метод дисконтированиых денежных потоков (ДДП) позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости. Метод ДДП - метод определения капитализированной стоимости доходов, при котором последовательно каждый доход или группа доходов со своими ставками дисконтирования приводятся к величине, равной сумме их текущих стоимостей. В общем виде математическое выражение для данного метода можно представить так:


,


где РV - текущая стоимость объекта оценки;

Сt - денежный поток периода t;

- ставка дисконтирования периода;

П - стоимость реверсии (перепродажи, остаточная стоимость);- период времени (годы).

Метод ДДП применяется когда:

) предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

) имеются данные, позволяющие обосновывать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

) потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

) оценивается недвижимость, функциональное назначение которой многопрофильное;

) объект недвижимости строится или вводится в действие.

Для расчета ДДП необходимы данные:

длительность прогнозного периода;

прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;

ставка дисконтирования.

Алгоритм расчета метода ДДП:

. Определение прогнозного периода, то есть срок эксплуатации недвижимости до ее перепродажи. В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода S - 10 лет, для России типичной величиной будет период длительностью 3 - 5 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.

. Прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию, а именно прогнозирование доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.

При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта:

потенциальный валовой доход - весь доход, который способен принести объект за год при условии полной загрузки площадей до вычета операционных расходов;

действительный валовой доход - ожидаемый доход от недвижимости с учетом уровня недозагрузки и неполучения платежей, а также прочего дохода;

чистый операционный доход, остающийся после вычитания из действительного валового дохода всех операционных расходов до выплаты сумм по обслуживанию кредита и амортизационных отчислений;

денежный поток до уплаты налогов:

Денежный поток до уплаты налогов =ЧОД - капиталовложения -Обслуживание кредита + Прирост кредитов.

денежный поток после уплаты налогов:

Денежный поток после уплаты налогов = Денежный поток до уплаты налогов - Платежи по подоходному налогу владельца недвижимости.

. Определение ставки дисконтирования - ожидаемой ставки доходности на вложенный капитал.

. Дисконтирование потока чистых доходов - осуществляется посредством приведения текущей стоимости потока денежных средств за каждый из будущих периодов на основе функций сложного процента и суммирование всех текущих стоимостей.

. Расчет выручки от продажи (реверсии) объекта недвижимости в конце периода владения и приведение ее к текущей стоимости через ставку дисконтирования.

. Сложение текущих стоимостей потоков доходов и выручки от продажи (реверсии).

. Расчет чистой текущей стоимости объекта недвижимости как разницы между текущей суммой доходов за ряд лет и суммой привлеченных заемных средств.

Схема расчета денежного потока:

этап. Определяется потенциальный валовой доход (ПВД).

этап. Определяется действительный валовой доход (ДВД) путем вычитания потерь от незанятости при сборе арендной платы и добавления прочих доходов (доход от бизнеса, расположенного на территории или внутри объекта).

этап. Определение чистого операционного дохода (ЧОД) путем вычитания из ДВД величины операционных расходов.

этап. Определение чистого денежного потока для недвижимости путем вычитания из величины ЧОД планируемых капиталовложений и обслуживания кредита.

Метод прямой капитализации используется, если:

потоки доходов стабильны длительный период времени представляют собой значительную положительную величину;

потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, то есть является стоимостью всего объекта недвижимости.

Базовая формула расчета имеет следующий вид:


,


где С - стоимость объекта недвижимости (ден. ед.)

Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, то есть в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.

Кроме того, в российских условиях актуальна проблема "информационной непрозрачности" рынка недвижимости. Отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка делают расчет ЧОД и ставки капитализации очень сложной задачей.

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

) определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;

) расчет ставки капитализации;

) определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

Чистый операционный доход - это рассчитанная устойчивая величина ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту и учета амортизационных отчислений.

Последовательность расчета ЧОД следующая:

.Определяется потенциальный валовой доход (ПВД). ПВД - доход, который можно получить от недвижимости, при 100% -ном ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:


ПВД=S* ,


Где- площадь, сдаваемая в аренду, м2.

Са - арендная ставка за 1 м2.

. Определяется действительный валовой доход (ДВД).

ДВД - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования платежей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:


ДВД = ПВД - Потери + Прочие доходы.


Обычно эти потери выражают в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу.

З. Из прогнозируемого ДВД вычитаются все годовые прогнозируемые расходы, к которым относятся постоянные и операционные расходы, а также резервы:


ЧОД=ДВД-ОР-ПР.


К постоянным расходам относятся расходы, которые не зависят от степени загруженности объекта недвижимости. К ним можно отнести налоги на имущество и страховые взносы (от несчастных случаев и т.д.).

К операционным (эксплуатационным) расходам относятся традиционные расходы на содержание недвижимости, предоставление услуг арендаторам и поддержание устойчивого потока доходов.

Основные операционные расходы:

оплата услуг по управлению имуществом;

коммунальные услуги;

зарплата персонала;

налоги на зарплату;

пособия служащим;

оплата договорных услуг (телефон, противопожарная система, лифт, охрана, устройство ландшафта и др.);

содержание помещения, его уборка и др.;

уборка прилегающей территории;

содержание и косметический ремонт;

расходы на сауну и бассейн;

банковские платежи.

Определение среднерыночной арендной платы

При определении среднерыночной арендной платы в рамках доходного подхода была использована информация об арендных платах, представленная в интернет ресурсах. В качестве объект-аналогов использовались помещения свободного назначения, расположенные, как и оцениваемый объект недвижимости в г. Зеленодольске.

Ниже представлен перечень предложений по аренде помещений свободного назначения в г. Зеленодольске, отобранных в качестве объектов аналогов для определения среднерыночной арендной плате объекта оценки.



Табл.28

ПоказательЕд. изм.Объекты-аналоги А1А2А3А4А5Источник информации #"justify">Таким образом в качестве среднерыночной арендной платы принимается 269,5 руб./кв.м. в месяц (без коммунальных услуг)

Определение коэффициента капитализации

Ставка капитализации, в общем виде, отражает текущую доходность вложений в объект недвижимости и состоит из двух составляющих -ставки дисконтирования и ставки возврата капитала. Ставка дисконтирования - это уровень доходности вложений в объект без учета изменения стоимости самого объекта. Ставка возврата капитала учитывает изменение стоимости самого объекта в конце срока его эксплуатации и отвечает за возврат вложенных в объект средств. Поскольку земля является неизнашиваемым активом, ставка капитализации для земли равна ставке дисконтирования.


Табл.29

Расчет коэффициента капитализации№ п/пПоказательЕд.измЗначениеПорядок расчета1Безрисковая ставка%7,5по данным ЦБ РФ2Вероятный срок экспонирования на рынкемес.3принимается экспертно3Поправка на неликвидность%1,9п.1/12 мес.*п.24Поправка на риск вложения в недвижимость%3,125см. табл. № 305Риск инвестиционного мененджмента%2,5см. табл. № 316Ставка дисконтирования%18,025п.1+п.3+п.4+п.57Общий срок экономической жизни улучшенийгод150исходя из группы капитальности объекта8Фактический возраст улучшенийгод1год оценки-год постройки9Эффективный возраст улучшенийгод1при нормальных условиях эксплуатации принимать п.810Оставшийся срок экономической жизни улучшенийгод149п.7-п.811Ставка возврата капитала%0,67100/п.1012Общая ставка капитализации для улучшений%18,69п.6+п.11

В рамках данной оценки коэффициент капитализации определяется с помощью метода возмещения капитальных затрат:


Ск=Сд+НВК


Где Сд - ставка дисконтирования

НВК - норма возврата капитала

Определение ставки дисконтирования

Наиболее распространены три подхода:

·Метод прямой капитализации (метод прямого сопоставления)

·Метод связанных инвестиций;

Кумулятивный (суммарный) метод.

Определение ставки капитализации с использованием метода прямой капитализации основывается на анализе рыночных данных о стоимости объекта недвижимости и чистых доходах, полученных от его эксплуатации. По этому методу ставка капитализации определяется следующим образом:


,


где NOY - чистый операционный доход от объекта;

С - цена объекта.

Метод заключается в сравнении оцениваемого объекта с объектом-аналогом. Основанием при этом является утверждение, что у схожих объектов одинаковые ставки капитализации.

Метод прямой капитализации - наиболее простой способ расчета ставки капитализации, и, если имеется соответствующая достоверная рыночная информация, его всегда целесообразно применять.

Метод связанных инвестиций (заемного и собственного капитала) применяется, когда для покупки объекта использовался заемный и собственный капитал в известной пропорции. В данном случае ставка капитализации должна удовлетворять рыночным требованиям на доход собственного капитала, а также рыночным требованиям на доход заемного капитала, иначе кредиторы не будут предоставлять кредит.

Метод связанных инвестиций - заемного и собственного капитала -заключается в определении общей ставки капитализации путем взвешивания ее составных частей пропорционально размерам заемного и собственного капитала в составе инвестиций. Отношение величины заемного капитала Укр к стоимости фонда инвестиций называется кредитной составляющей или долговой долей инвестиций в оцениваемый объект. Тогда доля собственного капитала равна 1 -Укр. Схему реализации метода связанных инвестиций - заемного и собственного капитала можно представить следующим образом:


Составляющая заемного капитала = Ккр Укр,

Составляющая собственного капитала = Ксобств.к. (1 - Укр),


где Ккр - ипотечная постоянная;

Ксобств.к. - ставка капитализации собственного капитала;

Кобщ равна сумме указанных составляющих.

Другим методом определения ставки капитализации является метод кумулятивного построения, или метод суммирования. Суть метода состоит в том, что ставка разбивается на составные части, состоящие из безрисковой ставки в качестве базисной, ставок компенсации за риск, низкую ликвидность и инвестиционный менеджмент (управление инвестициями).

В рамках данной оценки безрисковая ставка определяется с помощью метода кумулятивного построения.


Сд = БС -


где БС - безрисковая ставка,

- сумма рисков.

Безрисковая ставка доходности - ставка процента в высоколиквидные активы, то есть это ставка, которая отражает "фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого-то ни было риска невозврата".

Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные (ранее перечисленные) составляющие - поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости.

Вложения капитала в недвижимость имеют более высокий риск, чем все другие инвестиции, поэтому ставка капитализации должна учитывать это путем ее увеличения с тем, чтобы инвестор с капиталом взял на себя этот риск. Ставка компенсации за риск должна также учитывать и надежность арендатора объекта недвижимости. Под ликвидностью понимается быстрота, с которой актив может быть превращен в наличные денежные средства. Недвижимость является низколиквидным товаром, особенно в условиях неотрегулированности ипотечного кредитования. Этот фактор учитывается ставкой компенсации за низкую ликвидность.

Так как вложения капитала в недвижимость являются рискованными, то и управление этими инвестициями требует определенных усилий, которые должны компенсироваться путем включения в ставку инвестиционного менеджмента.

Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как среднеевропейскими показателями по безрисковым операциям, так и российскими. В случае использования среднеевропейских показателей к безрисковой ставке прибавляется премия за риск инвестирования в данную страну, так называемый страновой риск. По данным интернет-портала Центрального банка Российской Федерации www.cbr.ni <#"344" src="doc_zip16.jpg" />



Определение премии за инвестиционный менеджмент

Это поправка на дополнительный риск, связанный с неэффективным управлением инвестициями - чем более рискованные инвестиции, тем более компетентного управления они требуют.



Табл 31

Расчет премии за риск инвестиционного менендджмента№ п/пВид и наименование рискаКатегория риска12345678910Несистематические риски1Потери при сборе арендных площадейдинамичный 1 2Потери от недозагрузкидинамичный 1 3Качество управлениядинамичный 1 4Ошибки маркетинговой политикидинамичный 1 Количество наблюдений 0220000000 Взвешенный итог 0460000000 Сумма 10 Количество факторов 4 Средневзвешенное значение риска 2,5

Табл.32

расчет операционных расходов№ п/ппоказательед.измзначениепорядок расчета1налог на землюруб.326,58п.2*п.3*кадастровая стоимость зем.участка за 1 кв.м.2площадь земельного участкам2834см. технический паспорт земельного участка3ставка земельного налога%0,3НК РФ4налог на имуществоруб.162,51п.6*0,0225остаточная стоимость объекта без НДСруб.1477442,63см. табл.236расходы на страхованиеруб.7387,21п.5*0,0057резерв на замещениеруб.29637,02см. табл №338расходы на управлениеруб.4695,12ДВД*0,029расходы по оплате коммунальных услуг и обслуживанию зданияруб.59508165,3*12 мес*30руб/кв.м.итого руб.101716,4п.1+п.4+п.6+п.7+п.8+п.9

Табл. 33.

Расчет резерва на замещение улучшений№ п/пКонструктивные элементы с коротким сроком жизниСрок службы в годахУдельный вес конструктивного элемента, %Восстановительная стоимость, рубРезерв на замещение конструктивного Элемента1Полы408%149430,583735,762Кровля404%74715,291867,883Проемы4012%224145,885603,644Внутренняя отделка2513%242824,79712,985Водоснабжение306%112072,943735,766 7Электроснабжение Канализация30 302% 2%37357,64 37357,641245,251245,258Отопление304%74715,292490,5 ИТОГО 29637,02


Коэффициент капитализации - это показатель, являющийся оцененным уровнем риска инвестирования в конкретный объект оценки и используемый для перевода в единую текущую стоимость величины будущих денежных потоков, генерируемых объектом оценки, изменяющихся с одинаковым темпом g.

Норма возврата капитала - это та ставка, которая компенсирует возврат всей суммы вложенных инвестиций при перепродаже объекта недвижимости. При снижении стоимости вложенного капитала (регулярный возврат доли инвестированной суммы и процентов за использование денежных средств), а, значит при g < 0, используются методы:

методом Ринга (прямолинейный возврат капитала);

аннуитетным методом или методом Инвуда (сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиций);

методом формирования фондовозмещения по безрисковой ставке или методом Хоскольда (используется когда ставка дохода первоначальных инвестиций настолько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Получение дохода по безрисковой стакке).

В рамках данной оценки учет возврата капитала в ставке капитализации производится по методу Ринга, т.е. по норме отдачи и линейному фонду возмещения, что предполагает возврат капитала равными частями в течение всего срока владения активом, который совпадает с оставшимся сроком экономической жизни объекта оценки. Метод Ринга формализуется в следующем виде:


НВК = 100% / срок финансирования инвестиций


Этот метод дает наивысшую норму возврата капитала, так как инвестиции возвращаются за указанный срок полностью. Причем возврат всей суммы инвестиций осуществляется постепенно в течение всего указанного периода (деление 100°/л стоимости актива на оставшийся срок полезной жизни объекта).

Суть метода остатка для земли выражается в следующем положении : доход от единого объекта недвижимости формируется как сумма дохода от здания и дохода от земельного участка, т.е.;


ЧОДеон = ЧОДзд +ЧОДз, или ЧОДеон=Сзд*Кзд + Сз*Кз,


где: ЧОДеон - чистый доход от единого объекта недвижимости;

ЧОДз - чистый доход от земли;

Сзд - стоимость {улучшений} здания;

Сз - стоимость земли;

Кзд - коэффициент капитализации для улучшений (здания);

Кз - коэффициент капитализации для земли.

Следовательно, стоимость земельного участка определяется по формуле:


,



Таблица 34

Расчет стоимости объекта оценки доходным подходом№ п/пПоказательЕд.изм.ЗначениеПорядок расчета1Полезная площадь объектакв.м.85,4см. технический паспорт здания2Арендная ставкаруб./кв.м.269,5см. табл. № 283ПВД ( потенциальный валовый доход )руб.276183,6п.1*п.2*12 мес.4Прогнозируемые недозагрузки%10принимается экспертно5Прогнозируемые потери от неуплаты%5принимается экспертно6ДВД ( действительный валовый доход)руб.234756,06п.3-п.4-п.57Операционные расходыруб.101716,4см. табл. № 328ЧОД ( чистый операционный доход) для ЕОН ( единого объекта недвижимости)руб.133039,66п.6-п.79Коэффициент капитализации%18,69см.табл. №2910Стоимость ЕОНруб.711822,68п.8/п.911Стоимость 1 кв.м. ЕОНруб./кв.м.8335,16п.10/п.1Определение стоимости земельного участка методом остатка для земли12Стоимость улучшенийруб.1801759,31см.табл. №2313ЧОД, приходящийся на улучшенияруб.336748,81п.12*п.914ЧОД для земельного участкаруб.-203709,15п.8-п.1315Коэффициент капитализации для земельного участка%18,025равен ставке дисконтирования из табл. № 2916Стоимость земельного участка по методу остаткаруб.-1131717,5п.14/п.1517Площадь земельного участкакв.м.834см. технический паспорт здания18Стоимость за 1 кв.м. земельного участкаруб./кв.м.-1356,97п.16/п.17


Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, определенная в рамках доходного подхода по состоянию на дату оценки, составляет: 713179 (Семьсот тринадцать тысяч сто семьдесят девять) рублей.



9. Согласование результатов оценки


Согласование результатов направлено на оценку достоверности применения каждого из подходов. Обычно согласование рекомендуется производить методом средневзвешенной стоимости -определение удельных весов( ранга или рейтинга) каждого из подходов.

При согласовании анализируется относительно приемлемость каждого из использованных методов (в рамках реализации подходов) при определении итоговой стоимости объекта оценки и достоверных данных, использованных в расчетах.

При анализе необходимо учитывать следующие факторы:

. Назначение объекта оценки, его текущее использование.

. Тенденции развития данного рынка недвижимости.

. Общую экономическую ситуацию в стране, регионе и отрасли, соответствующую назначению объекта оценки.

Согласование результатов расчетов- это процесс логических рассуждений и принятие окончательного решения. Различают следующие методы согласования:

. взвешивание результатов

. анализа иерархий

В рамках данной оценки согласование результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании трех подходов к оценке осуществляется методом взвешивания.


Таблица 35.

Согласование результатов по объекту оценки

№ п/пКритерииЗатратный подходСравнительный подходДоходный подход1Достоверность информации502030Полнота информации2060202Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца1050403Способность учитывать конъюнктуру рынка2060204Способность учитывать местоположение1080105Допущения, принятые в расчетах3030407Сумма баллов1403001608Удельные весовые показатели, %0,230,50,27

Обобщение результатов процесса оценки - сведение в единое значение нескольких значений стоимости объекта оценки, полученных разными подходами. При обобщении результатов традиционно используется средняя арифметическая взвешенная величина.


- стоимость объекта недвижимости полученная i-ым подходом,- вес i-го подхода.

Произведем согласование результатов по земельному участку.


Стоимость объекта оценки: 0,23*2 045 921,15 + 0,5*3 526 205 + 0,27*713 179 = 2 426 226,16 руб.


Стоимость объекта недвижимость составляет 2 388 784,64 руб.


Таблица 36.

Согласование результатов расчетов стоимости объекта оценки затратного, сравнительного и доходного подходов

Ед. изм.Затратный подходСравнительный подходДоходный подходОбщая стоимость оцениваемого объектаруб.2 045 921,153 526 205713 179Стоимость 1 кв.м. оцениваемого объектаруб./кв.м.12 377,0121 3324 314Вес при соглосовании0,230,50,27Вклад в итоговую стоимостьруб./кв.м.2846,7110 6661 165Итоговая стоимость оцениваемого объектаруб.2 426 226,16Итоговая стоимость 1кв.м. оцениваемого объектаруб./кв.м.14 677,71

Таким образом, в результате проведенных расчетов, рыночная стоимость объекта оценки, по состоянию на дату оценки, составляет, в т.ч с НДС: 2426227 (Два миллиона четыреста двадцать шесть тысяч двести двадцать семь) рублей.



Итоговое заключение


В результате проведенной оценки можно сделать вывод,что рыночная стоимость объекта оценки на дату оценки 11 июня 2014 года состовляет:


Таблица 37.

Заключение итоговой стоимости объекта оценки

НаименованиеРыночная стоимость с НДС, руб.Единый объект недвижимости в составе:2-х этажный индивидуальный жилой дом, адрес: Республика Татарстан, г. Мамадыш, ул.Вишневая,82 426 227 (Два миллиона четыреста двадцать шесть тысяч двести двадцать семь) рублей.земельный участок, кадастровый номер: 16:26:340108:76 ,категория земель: земли населенных пунктов, общая площадь 834 кв. м., адрес: Республика Татарстан, г. Мамадыш

Таким образом, в результате проведенных расчетов, рыночная стоимость объекта оценки, по состоянию на дату оценки, составляет, в т.ч с НДС: 2426227 (Два миллиона четыреста двадцать шесть тысяч двести двадцать семь) рублей.



Список использованных источников


1.Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) зданий и сооружений для переоценки основных фондов. М.: 1969-972

2.Правила оценки физического износа жилых зданий: ВСН 53-86 (р) Госгражданстроя.- М.: Прейскурантиздат,1988

.Постановление Кабинета Министров РТ №572 "Об индексации стоимости строительно-монтажных работ"

.Общая часть к сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов / Госстрой СССР. - М.: Стройиздат, 1970

.Сабиров И.С., Сиразетдинов Р.М. - МУ для выполнения курсовой работы по экономике недвижимости для студ. спец. 270115 - "Определение рыночной стоимости объекта недвижимости". - Казань: КГАСУ, 2007 - 40 с.

.Сабиров И.С., Кульков А.А. Экономика недвижимости. Часть3. Методы оценки объектов недвижимости. МУ по проведению практ. зан. для студ.спец. 060800/ КазГАСУ. - Казань, 2008

.www.avito.ru



Министерство образования и науки Российской Федерации Казанский государственный архитектурно-строительный университет Кафедра экономики предпринимательств

Больше работ по теме:

КОНТАКТНЫЙ EMAIL: [email protected]

Скачать реферат © 2017 | Пользовательское соглашение

Скачать      Реферат

ПРОФЕССИОНАЛЬНАЯ ПОМОЩЬ СТУДЕНТАМ