Определение рыночной стоимости квартиры и земельного участка с индивидуальным жилым домом

 

Содержание

Глава 1. Отчет об оценке рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: Московская область, Одинцовский район, г. Голицыно, 2-ая Советская улица, д. 9, кв. 15

.1 Основные факты и выводы

.2 Задание на оценку в соответствии с требованиями ФСО

.3 Сведения о заказчике оценки и об оценщике

.4 Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки

.5 Применяемые стандарты оценочной деятельности

.6 Описание объекта оценки

.7 Методология проведения исследования

.8 Обзор рынка объекта оценки

.9 Анализ наиболее эффективного использования

.10 Сравнительный подход

.10.1 Теоретические основы сравнительного подхода

.10.2 Описание объектов аналогов

.10.3 Расчет стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода

.11 Отказ от использования затратного подхода

.12 Отказ от использования доходного подхода

.13 Согласование полученных результатов

Глава 2. Отчет об оценке рыночной стоимости индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: Московская область, г. Солнечногорск

.1 Основные факты и выводы

.2 Задание на оценку в соответствии с требованиями ФСО

.3 Сведения о заказчике оценки и об оценщике

.4 Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки

.5 Применяемые стандарты оценочной деятельности

.6 Описание объекта оценки

.7 Методология проведения исследования

.8 Анализ рынка объекта оценки

.9 Категория земель и вид разрешенного использования

.10 Сравнительный подход

.10.1 Теоретические основы сравнительного подхода

.10.2 Описание объектов аналогов

.10.3 Расчет стоимости объекта в рамках сравнительного подхода

.11 Затратный подход

.11.1 Описание объектов аналогов

.11.2 Расчет стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода

.11.3 Определение затрат на замещение здания без учета износа и устаревания

.11.4 Расчет затрат на замещение здания с учетом износа и устаревания

.11.5 Определение стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода

.12 Доходный подход

.12.1 Определение годовой рыночной стоимости арендной ставки методом сравнения продаж

.12.2 Определение чистого операционного дохода

.12.3 Определение коэффициента капитализации

.12.4 Определение стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода

.13 Согласование полученных результатов

Список использованной литературы

Приложения

оценка квартира земельный стоимость

Введение

Оценка - это обоснованное знаниями, опытом, использованием строго определенных подходов, принципов и методов, а также процедурных и этических норм, мнение специалиста или группы экспертов, как правило, профессиональных оценщиков о стоимости объекта недвижимости. Оценка помогает максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом. Она необходима для любых сделок с землей и объектами недвижимости. Оценка необходима также в рамках региональной налоговой политики.

Цель данной курсовой работы - найти рыночную стоимость квартиры и земельного участка с индивидуальным жилым домом.

Для этого необходимо решить следующие задачи:

·описать объект оценки - квартиру;

·сделать анализ рынка квартир за последнее полугодие;

·определить стоимость квартиры тремя подходами: сравнительным, доходным, затратным;

·описать объект оценки - земельный участок с индивидуальным жилым домом;

·сделать анализ рынка садоводческих и огороднических товариществ;

·определить стоимость земельного участка с индивидуальным жилым домом.

В оценке установлены 3 подхода - доходный, сравнительный и затратный, но методы используются разные.

В РФ оценка любого вида имущества осуществляется с использованием трех подходов. При невозможности использования какого-то подхода этому факту в отчете об оценке дается вразумительное объяснение.

Результаты, полученные в каждом из подходов, согласовываются (обобщаются) в единый показатель - итоговая стоимость объекта оценки.

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

Метод оценки - последовательность процедур, позволяющая на основе существующей для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов в оценке.

Глава 1. Отчет об оценке рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: Московская область, Одинцовский район, г. Голицыно, 2-ая Советская улица, д. 9, кв. 15

.1 Основные факты и выводы

Таблица 1

Общая информация, идентифицирующая объект оценкиОбъект оценкиОднокомнатная квартираРезультаты оценки в определении рыночной стоимости, полученные при применении различных подходов, округлено без учета НДС, руб.Затратный подход:Не применялсяСравнительный подход:4 472 000 руб.Доходный подход:Не применялсяИтоговая рыночная стоимость объекта:4 472 000 руб.

.2 Задание на оценку в соответствии с требованиями ФСО

Таблица 2

Заказчик:Гореликов Артемий ОлеговичОснование для проведения оценки:Договор на проведение оценкиОбъект оценки:Однокомнатная квартираИмущественные права на объект оценкиПраво собственностиДата определения стоимости (дата оценки):10 ноября 2014 г.Дата составления отчета:11 ноября 2014 г.Срок проведения оценки:с 10 по 11 ноября 2014 г. База оценки:Рыночная стоимостьВалюта, в которой должна быть выражена итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки:РублиЦель оценки:Определение рыночной стоимостиПредполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограниченияКомпенсация потерь (убытков) за ликвидируемое имуществоДопущения и ограничения, на которых должна основываться оценкаСм. п. 4 ОтчетаСтандарты оценки и обоснование их использования:Федеральный закон №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.98 г., Федеральные стандарты оценки, утвержденные приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №254, №255, №256, Международные стандарты оценки. Стандарты и правила оценочной деятельности НП СОО "Сибирь"

.3 Сведения о заказчике оценки и об оценщике

Сведения об оценщике:

Оценщик, заключивший трудовой договор с Оценочной организацией ООО "Коррект Оценка", выполняющий работу по оценке:

Таблица 3

Фамилия Имя Отчество:Синчанский Александр АндреевичДокумент, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности:-Стаж работы в области оценочной деятельности:-Сведения о членстве в СРО:-Место нахождения СРО:-Свидетельство о членстве в СРО:-Наименование страховой компании:-Реквизиты договора страхования ответственности:-Реквизиты страхового свидетельства:-Сумма страхования гражданской ответственности:-Информация об оценочной организации, с которой Оценщик заключил трудовой договор-

Сведения о Заказчике:

Заказчик, заключивший Договор :

Таблица 4

Заказчик:Гореликов Артемий ОлеговичСобственник:Гореликов Артемий ОлеговичМестоположение:Москва. Северодвинская улица дом 9Основной государственный регистрационный номер:-

.4 Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки

Основные допущения и ограничивающие условия

Сертификат качества оценки, ограничивается нижеследующими допущениями и ограничивающими условиями, являющимися неотъемлемой частью настоящего Отчета.

Исходя из нижеследующей трактовки и договоренностей, настоящие условия подразумевают их полное и однозначное понимание Оценщиком и Заказчиком, именуемыми далее по тексту Сторонами, а также факт того, что все положения, результаты переговоров и заявления, не оговоренные в тексте отчета, теряют силу. Настоящие условия не могут быть изменены или преобразованы иным образом кроме как за подписью обеих сторон. Настоящие условия распространяются и на правопреемников и исполнителей Сторон.

Отчет об оценке подготовлен в соответствии со следующими документами:

.Оценщики не принимают на себя ответственности за правовое описание имущества и вопросы, подразумевающие обсуждение юридических аспектов права собственности, достоверность которого определяется со слов Заказчика. При оценке Оценщики исходили из достоверности правоустанавливающих документов на объект оценки. Выводы о правах на недвижимость сделаны на основании анализа представленных правоустанавливающих документов.

.Оценщики исходили из того, что существует полное соответствие правового положения собственности требованиям нормативных документов государственного и местного уровней, или несоответствие такого уровня указаны, определены и рассмотрены в Отчете.

.Объект оценки, свободен от каких бы то ни было, прав удержания имущества и долговых обязательств пол заклад имущества, кроме тех, которые указаны в правоустанавливающих документах и определены в Отчете.

.Объект оценки, по предположению Оценщиков, не обладает какими-либо скрытыми дефектами, кроме тех, которые оговорены в настоящем Отчете и могут повлиять на его стоимость.

.Объект оценки соответствует всем санитарным и экологическим нормам, если иное не отмечено в Отчете об оценке.

.Оценщики не обязаны приводить обзорные материалы (фотографии, планы, чертежи и т.п.) по Объекту оценки. Рисунки и схемы могут быть включены в Отчет исключительно для того, чтобы помочь читателю получить представление об оцениваемом Объекте.

.Информация о составе и технических характеристиках имущества, входящего в состав Объекта оценки, была получена от специалистов Заказчика. Оценщики не несут ответственность за достоверность данной информации, тем не менее, Оценщики не могут гарантировать абсолютную точность этих данных, поэтому, там где это возможно, делаются ссылки на источник информации. Рабочие материалы, не включенные в Отчет, находятся у Оценщика.

Отчет об оценке был составлен в соответствии с нижеследующими ограничивающими условиями:

.Выдержки из Отчета или сам Отчет не могут копироваться без письменного согласия Оценщиков выполнивших данный Отчет.

.Оценщики не предоставляют дополнительных консультаций по данному Отчету. Согласно положению настоящего Отчета, от оценщиков не требуется проведения дополнительных работ или дачи показаний и присутствия в суде в связи с имуществом или имущественными правами, связанными с Объектом оценки, если только не будут заключены иные соглашения.

.Все прогнозы, сделанные в Отчете, базируются на информации о ситуации, сложившейся на рынке, на дату проведения оценки.

.Настоящий Отчет достоверен в полном объеме лишь в указанных в настоящем тексте целях. Понимается, что проведенный анализ и сделанные заключения не содержат полностью или частично предвзятого мнения.

.Ни весь Отчет, ни какая-либо его часть (особенно любые заключения о стоимости и сведения об Оценщике и Исполнителях), не могут быть представлены Заказчиком для использования в целях рекламы, для мероприятий по связи с общественностью без предварительного письменного разрешения Оценщиков.

.Оценщики выдвигают требование конфиденциальности в отношении документов любого формата и содержания, составленных от его имени. Заказчик принимает условие не упоминать имён Оценщиков или настоящий Отчет, полностью или частично, в каком-либо документе, передаваемом третьим лицам, без его письменного на то согласия. Согласно установленным профессиональным стандартам, Оценщики так же сохранят конфиденциальность в отношении информации, полученной от Заказчика, или полученной и рассчитанной в ходе исследования в соответствии с задачами оценки.

.Оценщики не принимают на себя ответственность за финансовую и налоговую отчетность, относящуюся к вопросу управления Объектом оценки. Ответственность за такую отчетность, относящуюся к исследованному Оценщиками Объекту, несет его владелец.

.Заказчик принимает условие заранее освободить и обезопасить Оценщиков, и, по желанию Оценщиков, защитить от всякого рода расходов и материальной ответственности, происходящих из иска третьих сторон к Оценщикам, вследствие легального использования третьими сторонами результатов работы Оценщиков, кроме случаев, когда окончательным судебным порядком определено, что убытки, потери и задолженности были следствием мошенничества и умышленно неправомочных действий со стороны Оценщиков в процессе выполнения обязательств по настоящему договору.

.Мнение Оценщиков относительно итоговой величины стоимости Объекта оценки действительно только на дату оценки. Оценщики не принимают на себя ответственности за последующие изменения социальных, экономических, юридических или природных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого Объекта.

.Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщиков относительно стоимости Объекта оценки и не является гарантией того, что оно перейдет из рук в руки по цене, равной указанной в Отчете стоимости. Эта стоимость может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с Объектом оценки, если с даты составления Отчета об оценке до даты совершения сделки с Объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

.5 Применяемые стандарты оценочной деятельности

Применяемые стандарты оценки

Услуги выполняются в соответствии со стандартами профессиональной деятельности в области оценки:

·Федеральными стандартами оценки: (ФСО) №1, утвержденными Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 года №256, ФСО №2, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №255, ФСО №3, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №254;

·Стандартами и правилами оценочной деятельности НП СОО "Сибирь", принятые Решением совета Партнерства (протокол №2 от 10 сентября 2006 года);

·Международными стандартами оценки МСО, принятые Международным Комитетом по Стандартам Оценки (МКСО).

Нормативные документы

Работа выполняется в соответствии со следующими нормативными документами:

·Гражданский кодекс Российской Федерации;

·Федеральный закон от 29.07.1998 г. №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации";

·Федеральный закон от 27.07.2006 г. №157-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации";

·Федеральными стандартами оценки: (ФСО) №1, утвержденными Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 года №256, ФСО №2, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №255, ФСО №3, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №254;

·Стандартами и правилами оценочной деятельности НП СОО "Сибирь", принятые Решением совета Партнерства (протокол №2 от 10 сентября 2006 года);

·Международными стандартами оценки МСО, принятые Международным Комитетом по Стандартам Оценки (МКСО);

·И другими иными нормативно-правовыми актами.

1.6 Описание объекта оценки

Объектом оценки является однокомнатная квартира, расположенная по адресу: Московская область, г. Королев, ул. Пионерская, д. 15, корп. 1, кв. 386. Квартира находится на 21-ом этаже 25-этажного монолитного жилого дома. Коммуникации - центральное отопление, водоснабжение, газоснабжение, электроснабжение, канализация. В доме есть лифт и мусоропровод. Лестничная клетка в хорошем состоянии. Состояние подъезда, в котором расположена оцениваемая квартира хорошее, дверь подъезда оборудована кодовым замком и домофоном.

Местоположение объекта оценки:

Основные характеристики:

Таблица 5

Тип дома, серияпанельныйГод постройки1983Этажность16Материал стенЖ/б панелиКоличество подъездов8Наличие балконов/лоджийЕстьПарковкаПаркинг во дворе Этаж/Этажность4/16Количество комнат1Общая площадь, кв. м.37,6 м2Жилая площадь, кв. м.18,9 м2Площадь кухни, кв. м.8,5 м2Наличие балкона/лоджии1 лоджияСанузел1 с/у совместныйСостояние отделкиХорошее состояниеМатериал полаПаркетная доскаОконные блокиПластиковыеОбъект подключен к системам электроснабжения, водоснабжения, канализации, системе центрального отопленияПодключен

Оцениваемый объект расположен вблизи Ярославского шоссе (10 минут пешком до станции Подлипки-Дачные).

Жилой дом находится в экологически чистом районе с хорошо развитой инфраструктурой. Дом находится в непосредственной близости от соснового бора и озера.

В пешеходной доступности от оцениваемого объекта расположены общеобразовательная школа, детский сад, поликлиника, торговые объекты, объекты бытового обслуживания.

Во дворе расположена детская площадка, спортивная площадка, есть место для тихого отдыха. На территории много зеленых насаждений.

Придомовая территория благоустроена: положен асфальт, имеются карманы для временной парковки машин, разбит газон.

До ближайшей остановки общественного транспорта 250 метров.

Окна дома выходят на уютный, тихий двор с клумбами и детскими площадками.

.7 Методология проведения исследования

Процедура оценки включает:

)Заключение с Заказчиком договора об оценке.

)Предоставление Заказчиком необходимых документов, а именно:

Свидетельство о государственной регистрации права на квартиру или документ, на основании которого такая регистрация может быть проведена (договор купли-продажи, дарения, ренты и др.);

Поэтажный план или экспликация на квартиру;

Паспортные данные Заказчика (ФИО Заказчика, контактный телефон, адрес по месту регистрации и адрес фактического проживания).

) Изучение полученных документов.

) Сбор информации и анализ рынка, к которому относится Объект оценки.

) Выбор и применение стандартных подходов и методов оценки, осуществление необходимых расчетов.

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существующей для данного метода информации, определить стоимость объекта в рамках одного из подходов к оценке. Подходы к оценке:

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства или замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания.

) Согласование результатов, определение итоговой величины стоимости Объекта оценки.

) Подготовка Отчета об оценке.

) Составление и передача Заказчику Отчета.

Отчет является полным повествовательным документом, отвечающим требованиям стандартов и законодательства РФ с применением всех существующих подходов к оценке.

.8 Обзор рынка объекта оценки

Город Королев размещается от Москвы - до МКАД 7,5 километров. У этого есть свои преимущества: развитая инфраструктура, спокойная транспортная обстановка, более низкие цены на жилье. А до столицы можно добраться по Ярославскому шоссе или по железнодорожной ветке до Ярославского вокзала. Дорога займет примерно 40 минут.

Королев - это небольшой городок, который расположен в московской области. Несмотря на размеры города, в настоящий момент здесь ведется весьма активное возведение современных многоэтажных жилых построек, в которых каждый желающий может купить просторную квартиру при относительно небольшой стоимости.

Качество жилья в Королеве очень разнообразно. Имеются панельные, кирпично-монолитные, новые блочные и кирпичные дома, а также некоторое число элитных новостроек и таунхаусов. Интерес покупателей в основном сосредоточен вокруг нового жилья (не старше 5-6 лет), причём качество ценится выше, чем метраж.

Доступные цены на жильё обеспечивают высокий спрос со стороны населения, а застройщики, которые видят в регионе большой потенциал, не заставляют покупателей долго ждать нового жилья, сдавая один новый объект за другим.

Самое большое число новых проектов зафиксировано в г. Королев, где во II квартале 2012 г. В результате общее количество новостроек в городе увеличилось с двух до шести. По сути, Голицыно оказался единственным городом в Подмосковье, где предложение первичного жилья заметно выросло.

По последним данным, в марте месяце наблюдалась повышенная активность по сделкам купли/продажи на первичном рынке жилья Московской области, количество заключенных договоров на котором увеличилось на 68%.

По причине относительно доступной средней стоимости одного квадратного метра, приобрести новую квартиру в городе Королев желает практически каждый второй "выходец" из Москвы, который имеет хотя бы среднюю заработную плату т.к. продажа квартир в Королеве ведётся по средним ценам. Но отыскать действительно хороший вариант квартиры по относительно небольшой цене, не так просто, как может показаться на первый взгляд, так как с учетом ценовой доступности, количество жилой недвижимости ограничено. Поэтому перед тем, как покупать новую квартиру, следует ознакомиться с ценами.

Средняя цена за квадратный метр 1 комнатной квартиры - 197656 руб. за м2., что ниже среднерыночной стоимости квадратного метра в Москве на 8,38% (-руб.).

Средняя цена за квадратный метр 2 комнатной квартиры - 78180 руб., что ниже среднерыночной стоимости квадратного метра в Московской области на -28,69% (- 17331 руб.).

Средняя цена за квадратный метр 3 комнатной квартиры - 77890 руб., что ниже среднерыночной стоимости квадратного метра в Московской области на -26,34% (- 15781 руб.).

Средняя цена за квадратный метр 4 комнатной квартиры - 76724 руб., что ниже среднерыночной стоимости квадратного метра в Московской области на -47,31% (- 25183 руб.).

Изменение цены за 1 м2 (тыс. руб.) на квартиры в г. Королев.

Изменение цены за 1 м2 (тыс. руб.) на двухкомнатные квартиры в г. Голицыно.

Данная информация представлена на сайте #"justify">Главный двигатель роста рынка недвижимости, повышения цен на недвижимость - устойчивый и растущий покупательский спрос на недвижимость. И чем слаженнее и напористее действуют покупатели, тем быстрее взлетают цены на недвижимость. Иногда это похоже на панику и приобретает очертания лихорадки на рынке недвижимости.

Правильное понимание, реальная оценка степени влияния этих причин позволяет максимально точно прогнозировать изменение цен на недвижимость.

.9 Анализ наиболее эффективного использования

Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования, применяемое в настоящем Отчете, определяется как вероятное и разрешенное законом использование оцениваемого объекта с наилучшей отдачей, причем непременными условиями такого использования являются: физическая возможность, должное обеспечение и финансовая оправданность такого рода действий.

Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования подразумевает наряду с выгодами для собственника оцениваемого объекта, особую общественную пользу.

Подразумевается, что определение наилучшего и наиболее эффективного использования является результатом суждений оценщиков на основе их аналитических навыков, тем самым, выражая лишь мнение, а не безусловный факт.

В практике оценки недвижимости положение о наилучшем и наиболее эффективном использовании представляет собой предпосылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта.

При определении вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования объекта использовались четыре основных критерия анализа:

)Физическая возможность - рассмотрение физически реальных в данном месте способов использования.

)Допустимость с точки зрения законодательства - характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника объекта.

)Финансовая целесообразность - допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход собственнику имущества.

)Максимальная продуктивность - кроме получения чистого дохода как такового, наилучшее и наиболее эффективное использование подразумевает либо максимизацию чистого дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости самого объекта.

Проанализировав все возможные варианты физического использования объекта оценки, учитывая сложившуюся ситуацию на рынке жилой недвижимости, Оценщик пришел к выводу:

Вывод: По всем вышеперечисленным критериям наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта оценки - квартиры, является использование её как жилого помещения для удовлетворения потребности в жилье.

.10 Сравнительный подход

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Объектом аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В названном подходе наиболее распространенным является метод сравнения продаж. Базовую модель данного метода представляет следующее выражение:

Рыночная стоимость объекта оценки = Цена продаж объекта аналога ± Поправки к этой цене

Поправки связаны с различиями в характеристиках объектов сравнения.

.10.1 Теоретические основы сравнительного подхода

Поскольку сравнительный подход основан на принципе замещения и применяется когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов аналогов.

Первым этапом является подбор таких объектов, то есть выполняется выявление недавних продаж на соответствующем локальном рынке и сбор необходимых данных по выявленным продажам. Данные могут быть получены у участников сделки, в собственном досье оценщика, в материалах органов регистрации, судебных заседаний, кредитных, страховых, риэлторских фирмах, электронных базах данных.

Условия сопоставимости:

- схожесть прав на недвижимость;

- схожесть условий финансирования;

расположение объектов аналогов в той же рыночной зоне, что и объект оценки;

время продажи;

схожесть местоположения;

похожие технические, экономические характеристики объекта.

Как правило, отбирается не менее трех объектов аналогов.

Вторым этапом является проверка информации о сделках. С подозрением следует относится к продажам поспешным, между близкими родственниками. На этом этапе необходимо выбрать единицу сравнения. Единица сравнения - это "общий знаменатель", по которому сопоставляются все объекты. Единицей сравнения может быть относительная величина, цена продажи, отнесенная к единице измерения. Если единицей измерения является физическая величина - 1 м2, 1 м3, 1 сотка - то это физическая единица сравнения. Если единицей измерения является экономическая величина - участок, квартира, дом - то это экономическая единица сравнения.

Оценщик должен обосновать выбор единицы сравнения.

Третьим этапом является внесение поправок, учитывающих различия между объектом оценки и объектом аналогом, в цену продажи объекта аналога. Для этого объект аналог сравнивается с объектом оценки, и выявляются различия в характеристиках объектов. Отличные характеристики, по которым затем вносятся поправки, называются элементами сравнения. Выбор элементов сравнения оценщик должен обосновать.

Правило внесения поправок:

Если объект аналог лучше объекта оценки, то поправка в его цену продажи вносится со знаком минус.

Если объект аналог хуже объекта оценки, то поправка в его цену продажи вносится со знаком плюс.

Каждая поправка должна быть обоснована оценщиком.

Четвертым этапом является согласование результатов оценки. После внесения поправок получается столько различных скорректированных стоимостей, сколько есть объектов аналогов. А необходимо иметь один результат. Оценщик объясняет, почему он выбрал ту или иную величину, например среднее арифметическое, мода, медиана и др.

.10.2 Описание объектов аналогов

Выборка объектов-аналогов, отобранных для дальнейшего анализа и расчетов в рамках сравнительного подхода, представляет собой информационную базу с указанием цен предложений аналогичных с оцениваемым квартир, предлагаемых на рынке жилой недвижимости.

Объектом оценки представляет собой однокомнатную квартиру, общей площадью 48,5 кв. м, расположенная по адресу: Московская область, г. Королев, улица Пионерская, дом 15, корпус 1, квартира 386.

Для дальнейшего сравнительного анализа объекта оценки и каждого из объектов-аналогов оценщиком были выбраны следующие элементы сравнения:

·местоположение;

·тип дома;

·количество комнат;

·общая площадь;

·этажность;

·высота потолков;

·количество санузлов и т.д.

Проведенный анализ объектов оценки, изучение оценщиком сегмента рынка, к которому относятся объекты оценки, позволили сделать вывод о том, что приведенные выше элементы сравнения достаточны для проведения сравнительного анализа объектов оценки и каждого объекта-аналога. Использование других единиц сравнения не приведет к изменению стоимости, следовательно их использование нецелесообразно.

В результате поиска были подобраны 5 объектов аналогов, описание которых представлено в таблице 6.

№ п/пНаименование показателейОбъект оценкиОбъекты аналоги123451Источник информацииОт заказчика#"justify">1.10.3 Расчет стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода

Таблица 7

№Наименование показателейОбъект оценкиОбъекты аналоги1234511Источник информацииОт заказчика#"justify">Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки без учета НДС округленно составила 3 472 000 рублей.

Обоснование внесенных корректировок.

1)Корректировка на торг. При исследовании сложившейся ситуации на рынке в настоящее время величина поправки на торг составляет 3-7%. В достаточно редких случаях цена сделки и цена предложения совпадают. Первоначальная цена в большинстве случаев значительно выше реальной стоимости объекта. Эта надбавка, по нашим подсчетам, и составляет вышеуказанные 3- 7%.

На основании данных сайтов:://www.ocenchik.ru/docs/1293-correktirovka-realty-moscow.html://shkolazhizni.ru/archive/0/n-3099/://www.vikup-kvartir.ru/news.php?id=609

Таким образом, в настоящем отчете корректировка на уторговывание составила 5%.

2)Корректировка по передаваемым правам. Так как у объекта оценки и объектов аналогов передаются право собственности, то корректировка по передаваемым правам не вносилась.

3)Корректировка на условия финансирования. Так как у объекта оценки и объектов аналогов условия финансирования рыночные, то корректировка на условия финансирования не вносилась.

)Корректировка на условия сделки. Так как у объекта оценки и объектов аналогов рыночные условия сделки, то корректировка на условия сделки не вносилась.

)Корректировка на условия рынка (дата продажи). По условиям рынка объект оценки и объекты аналоги сопоставимы. Таким образом, корректировка на условия рынка не вносилась.

)Корректировка на удаленность от ж/д вокзала. Так как объект оценки и объекты аналоги расположены в одном квартале, то корректировка на удаленность от ж/д вокзала не вносилась.

)Корректировка на тип дома. Так как тип дома у объекта оценки и объектов аналогов одинаковый, кирпично-монолитный, корректировка на тип дома не вносилась.

)Корректировка на этаж/этажность. Фактор, который влияет на стоимость - это на каком именно этаже расположена квартира. Если этаж первый, то это влечет за собой влажность и низкую температуру воздуха в квартире, а также, как правило, в квартирах на первом этаже недостаточно естественного дневного освещения из-за посаженных вокруг дома деревьев или кустов. Что касается последнего этажа, то здесь велика вероятность протечки крыши и сильного нагрева окон в летний период. Не исключается и проблема с напором воды из-за верхнего этажа. Поэтому квартиры на более верхних этажах будут стоить дороже, чем квартиры на нижних этажах.

По данным сайтов:://www.ocenka-i.ru/korr-all/2010-10-22-05-42-28.html://www.ocenchik.ru/docs/1293-correktirovka-realty-moscow.html://www.ocenka-i.ru/korr-all/2010-10-22-05-42-28.html

объект оценки и все объекты аналоги располагаются на средних этажах (выше первого и ниже последнего), следовательно, корректировка не применялась.

)Корректировка на количество комнат. По количеству комнат объект оценки и объекты аналоги одинаковы - 1 комната. Поэтому корректировка на количество комнат не вносилась.

)Корректировка на общую площадь. Данная поправка вводится в том случае, если площадь объекта оценки отклоняется от площади аналога более чем на 10 кв.м. Поскольку объекты аналоги незначительно отличается от общей площади объекта оценки корректировка на общую площадь не вносилась.

11)Корректировка на площадь кухни. Данная поправка вводится в том случае, если площадь кухни оцениваемого объекта отклоняется от площади кухни аналога более чем на 2 кв.м.

По данным сайтов:://forum.ners.ru/viewtopic.php?f=39&t=35314://www.ocenka-i.ru/korr-all/korr-kuhni.html://www.ocenchik.ru/docs/1293-correktirovka-realty-moscow.html

Величина корректировки принимается в размере 0,5% за каждый 1 кв.м.

12)Корректировка на жилую площадь. В результате анализа рынка выявлено, что средняя стоимость 1 кв. м однокомнатной квартиры в городе Королев составляет 92 000 рублей. Корректировка по данному фактору не применялась.

13)Корректировка на высоту потолков. Сведения о высоте потолков у объектов аналогов отсутствуют, поэтом корректировка на высоту потолков не вносилась.

)Корректировка на окна. Так как окна у объекта оценки и объектов аналогов одинаковые, то корректировка не вносилась.

)Корректировка на вид из окна. Так как вид из окна у объекта оценки и объектов аналогов во двор, то корректировка не вносилась.

)Корректировка на сан. узел. Сан. узел у объекта оценки и объектов аналогов №2, 4 раздельный, а у объектов аналогов №1, 3, 5 совмещенный применялась корректировка 2%.

)Корректировка на наличие балкона/лоджии. Данная поправка подразумевает увеличение стоимости квартиры при наличии данного вида улучшения, составляет 1-5%, так как у объекта оценки и объекта аналога №3 балкон, а у объектов аналогов №1, 2, 4, 5 лоджия, применялась корректировка -1%.

По данным сайтов:

#"justify">18)Корректировка на состояние отделки. Ремонт и качество отделки влияют на стоимость квартиры самым непосредственным образом. Безупречная и качественная отделка увеличивают цену на 10%. Качество отделки объекта оценки "Хорошее" отличается от качества отделки объектов аналогов "Под чистовую отделку", поэтому вводится корректировка.

19)Корректировка на дополнительные характеристики. Так как дополнительные характеристики у объекта оценки и объектов аналогов не сильно отличаются, то корректировка не вносилась.

.11 Отказ от использования затратного подхода

В процессе работы над определением стоимости объекта оценки Оценщик пришел к выводу, что использование затратного и доходного подходов является не корректным. Поэтому Оценщик принял решение отказаться от использования этих подходов и использовать только один - сравнительный.

Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нем здания, частью которого является объект оценки, Оценщик не располагает.

В свою очередь, расчет по "типовым" сметам, СНИПам и т.п. с учетом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и "вычленения" стоимости единицы площади квартиры приведет к большой погрешности при вычислении.

Кроме того, Оценщику абсолютно неизвестны случаи подобного приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал в собственность одну квартиру в многоквартирном доме посредством его строительства.

Принимая во внимание весомость приведенных выше аргументов против использования затратного подхода, Оценщик принял решение отказаться от его применения в рамках данного Отчета.

.12 Отказ от использования доходного подхода

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения. Применительно к объекту оценки можно предположить, что он приобретается не как "квартира для проживания", а как объект для извлечения прибыли от сдачи его в аренду и последующей (возможной) продажи.

Против использования доходного подхода у Оценщика имелось также несколько аргументов. Прежде всего - это информация, полученная от Заказчика, что данная квартира будет использоваться исключительно для целей проживания, т.е. будущий собственник не планирует сдавать её в аренду с целью извлечения дохода.

Во-вторых, несмотря на существующий в московском регионе развитый рынок аренды жилья, он продолжает в основном оставаться "черным". Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы. Это не позволяет Оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам аналогам. Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования Оценщик посчитал невозможным. Поэтому доходный подход был исключен из расчетов.

По мнению Оценщика, единственно возможным подходом к оценке квартиры в многоквартирном доме из трех существующих можно считать сравнительный подход, который в силу хорошо развитой системы информационного обеспечения дает наиболее объективные результаты.

.13 Согласование полученных результатов

Таблица 8

№ п/пНаименование подходаСтоимость, руб.Весовое значениеСреднее взвешенное значение1Сравнительный4 472 00014 472 000 руб.2Затратный Не применялся--3Доходный Не применялся--

Глава 2. Отчет об оценке рыночной стоимости индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: Московская область, г. Солнечногорск

.1 Основные факты и выводы

Таблица 9

Общая информация, идентифицирующая объект оценкиОбъект оценкиИндивидуальный жилой домРезультаты оценки в определении рыночной стоимости, полученные при применении различных подходов, округлено без учета НДС, руб.Затратный подход:4 503 000Сравнительный подход:5 515 610Доходный подход:1 409 000Итоговая рыночная стоимость объекта: 3 985 461

.2 Задание на оценку в соответствии с требованиями ФСО

Таблица 10

Заказчик:Петров Иван ИвановичОснование для проведения оценки:Договор на проведение оценкиОбъект оценки:Индивидуальный жилой домИмущественные права на объект оценкиПраво собственностиДата определения стоимости (дата оценки):05 января 2015 г.Дата составления отчета:06 января 2015 г.Срок проведения оценки:с 05 января 2015 г. по 6 января 2015 г. База оценки:Рыночная стоимостьВалюта, в которой должна быть выражена итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки:РублиЦель оценки:Определение рыночной стоимостиПредполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограниченияКомпенсация потерь (убытков) за ликвидируемое имуществоДопущения и ограничения, на которых должна основываться оценкаСм. п. 4 ОтчетаСтандарты оценки и обоснование их использования:Федеральный закон №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.98 г., Федеральные стандарты оценки, утвержденные приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №254, №255, №256, Международные стандарты оценки. Стандарты и правила оценочной деятельности НП СОО "Сибирь"

.3 Сведения о заказчике оценки и об оценщике

Сведения об оценщике:

Оценщик, заключивший трудовой договор:

Таблица 11

Фамилия Имя Отчество:Колбунова Ксения СергеевнаДокумент, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности:-Стаж работы в области оценочной деятельности:-Сведения о членстве в СРО:-Место нахождения СРО:-Свидетельство о членстве в СРО:-Наименование страховой компании:-Реквизиты договора страхования ответственности:-Реквизиты страхового свидетельства:-Сумма страхования гражданской ответственности:-Информация об оценочной организации, с которой Оценщик заключил трудовой договор-

Сведения о Заказчике:

Заказчик, заключивший Договор :

Таблица 12

Заказчик:Иванов Иван ИвановичСобственник:Иванов Иван ИвановичМестоположение:-Основной государственный регистрационный номер:-

.4 Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки

Основные допущения и ограничивающие условия

Сертификат качества оценки, ограничивается нижеследующими допущениями и ограничивающими условиями, являющимися неотъемлемой частью настоящего Отчета.

Исходя из нижеследующей трактовки и договоренностей, настоящие условия подразумевают их полное и однозначное понимание Оценщиком и Заказчиком, именуемыми далее по тексту Сторонами, а также факт того, что все положения, результаты переговоров и заявления, не оговоренные в тексте отчета, теряют силу. Настоящие условия не могут быть изменены или преобразованы иным образом кроме как за подписью обеих сторон. Настоящие условия распространяются и на правопреемников и исполнителей Сторон.

Отчет об оценке подготовлен в соответствии со следующими документами:

.Оценщики не принимают на себя ответственности за правовое описание имущества и вопросы, подразумевающие обсуждение юридических аспектов права собственности, достоверность которого определяется со слов Заказчика. При оценке Оценщики исходили из достоверности правоустанавливающих документов на объект оценки. Выводы о правах на недвижимость сделаны на основании анализа представленных правоустанавливающих документов.

.Оценщики исходили из того, что существует полное соответствие правового положения собственности требованиям нормативных документов государственного и местного уровней, или несоответствие такого уровня указаны, определены и рассмотрены в Отчете.

.Объект оценки, свободен от каких бы то ни было, прав удержания имущества и долговых обязательств пол заклад имущества, кроме тех, которые указаны в правоустанавливающих документах и определены в Отчете.

.Объект оценки, по предположению Оценщиков, не обладает какими-либо скрытыми дефектами, кроме тех, которые оговорены в настоящем Отчете и могут повлиять на его стоимость.

.Объект оценки соответствует всем санитарным и экологическим нормам, если иное не отмечено в Отчете об оценке.

.Оценщики не обязаны приводить обзорные материалы (фотографии, планы, чертежи и т.п.) по Объекту оценки. Рисунки и схемы могут быть включены в Отчет исключительно для того, чтобы помочь читателю получить представление об оцениваемом Объекте.

.Информация о составе и технических характеристиках имущества, входящего в состав Объекта оценки, была получена от специалистов Заказчика. Оценщики не несут ответственность за достоверность данной информации, тем не менее, Оценщики не могут гарантировать абсолютную точность этих данных, поэтому, там где это возможно, делаются ссылки на источник информации. Рабочие материалы, не включенные в Отчет, находятся у Оценщика.

Отчет об оценке был составлен в соответствии с нижеследующими ограничивающими условиями:

.Выдержки из Отчета или сам Отчет не могут копироваться без письменного согласия Оценщиков выполнивших данный Отчет.

.Оценщики не предоставляют дополнительных консультаций по данному Отчету. Согласно положению настоящего Отчета, от оценщиков не требуется проведения дополнительных работ или дачи показаний и присутствия в суде в связи с имуществом или имущественными правами, связанными с Объектом оценки, если только не будут заключены иные соглашения.

.Все прогнозы, сделанные в Отчете, базируются на информации о ситуации, сложившейся на рынке, на дату проведения оценки.

.Настоящий Отчет достоверен в полном объеме лишь в указанных в настоящем тексте целях. Понимается, что проведенный анализ и сделанные заключения не содержат полностью или частично предвзятого мнения.

.Ни весь Отчет, ни какая-либо его часть (особенно любые заключения о стоимости и сведения об Оценщике и Исполнителях), не могут быть представлены Заказчиком для использования в целях рекламы, для мероприятий по связи с общественностью без предварительного письменного разрешения Оценщиков.

.Оценщики выдвигают требование конфиденциальности в отношении документов любого формата и содержания, составленных от его имени. Заказчик принимает условие не упоминать имён Оценщиков или настоящий Отчет, полностью или частично, в каком-либо документе, передаваемом третьим лицам, без его письменного на то согласия. Согласно установленным профессиональным стандартам, Оценщики так же сохранят конфиденциальность в отношении информации, полученной от Заказчика, или полученной и рассчитанной в ходе исследования в соответствии с задачами оценки.

.Оценщики не принимают на себя ответственность за финансовую и налоговую отчетность, относящуюся к вопросу управления Объектом оценки. Ответственность за такую отчетность, относящуюся к исследованному Оценщиками Объекту, несет его владелец.

.Заказчик принимает условие заранее освободить и обезопасить Оценщиков, и, по желанию Оценщиков, защитить от всякого рода расходов и материальной ответственности, происходящих из иска третьих сторон к Оценщикам, вследствие легального использования третьими сторонами результатов работы Оценщиков, кроме случаев, когда окончательным судебным порядком определено, что убытки, потери и задолженности были следствием мошенничества и умышленно неправомочных действий со стороны Оценщиков в процессе выполнения обязательств по настоящему договору.

.Мнение Оценщиков относительно итоговой величины стоимости Объекта оценки действительно только на дату оценки. Оценщики не принимают на себя ответственности за последующие изменения социальных, экономических, юридических или природных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого Объекта.

.Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщиков относительно стоимости Объекта оценки и не является гарантией того, что оно перейдет из рук в руки по цене, равной указанной в Отчете стоимости. Эта стоимость может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с Объектом оценки, если с даты составления Отчета об оценке до даты совершения сделки с Объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

.5 Применяемые стандарты оценочной деятельности

Применяемые стандарты оценки

Услуги выполняются в соответствии со стандартами профессиональной деятельности в области оценки:

·Федеральными стандартами оценки: (ФСО) №1, утвержденными Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 года №256, ФСО №2, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 255, ФСО №3, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №254;

·Стандартами и правилами оценочной деятельности НП СОО "Сибирь", принятые Решением совета Партнерства (протокол №2 от 10 сентября 2006 года);

·Международными стандартами оценки МСО, принятые Международным Комитетом по Стандартам Оценки (МКСО).

Нормативные документы

Работа выполняется в соответствии со следующими нормативными документами:

·Гражданский кодекс Российской Федерации;

·Федеральный закон от 29.07.1998 г. №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации";

·Федеральный закон от 27.07.2006 г. №157-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации";

·Федеральными стандартами оценки: (ФСО) №1, утвержденными Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 года №256, ФСО №2, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №255, ФСО №3, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №254;

·Стандартами и правилами оценочной деятельности НП СОО "Сибирь", принятые Решением совета Партнерства (протокол №2 от 10 сентября 2006 года);

·Международными стандартами оценки МСО, принятые Международным Комитетом по Стандартам Оценки (МКСО);

·И другими иными нормативно-правовыми актами.

.6 Описание объекта оценки

Объектом оценки является индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: Московская область, г. Солнечногорск. Дом расположен в черте города, в непосредственной близости от ж/д вокзала. Удаленность от МКАД 45 км по Ленинградскому шоссе. Развитая инфраструктура, неподалеку озеро Сенеж.

Основные характеристики:

Таблица 13

Площадь дома, м2160Площадь земельного участка, сотка8Материал наружных стенКирпичКоличество этажей2Состояние отделкиНовый домГод постройки2004ЭлектроснабжениеЕстьГазоснабжениеЕстьВодоснабжениеЕсть

.7 Методология проведения исследования

Процедура оценки включает:

)Заключение с Заказчиком договора об оценке.

) Предоставление Заказчиком необходимых документов, а именно:

Свидетельство о государственной регистрации собственности либо договор купли-продажи, либо иной документ, подтверждающий право собственности на недвижимость;

Поэтажный план или экспликация на квартиру;

Документы на земельный участок;

Паспортные данные Заказчика (ФИО Заказчика, контактный телефон, адрес по месту регистрации и адрес фактического проживания).

) Изучение полученных документов.

) Сбор информации и анализ рынка, к которому относится Объект оценки.

) Выбор и применение стандартных подходов и методов оценки, осуществление необходимых расчетов.

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существующей для данного метода информации, определить стоимость объекта в рамках одного из подходов к оценке. Подходы к оценке:

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства или замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания.

) Согласование результатов, определение итоговой величины стоимости Объекта оценки.

) Подготовка Отчета об оценке.

) Составление и передача Заказчику Отчета.

.8 Анализ рынка объекта оценки

Загородная недвижимость в Солнечногорске. Сегодня редко какой житель столицы не мечтает о частной загородной недвижимости в Солнечногорске, в соответствии с его возможностями и требованиями. Ведь покупка загородной недвижимости - это прекрасная возможность вырваться из "тисков" весьма далекого от идеального воздуха мегаполиса, полностью переехать в Солнечногорск или получить возможность проводить выходные на уютной даче.

В связи с увеличением спроса на недвижимость в пригороде развивается инфраструктура. Открываются супермаркеты, строиться школы, детские сады и площадки.

Солнечногорский район Подмосковья - идеально место и для постоянного проживания, и для покупки дачи: недалеко от столицы, отличная транспортная доступность (можно добраться несколькими трассами: по Новорижскому, Ленинградскому, Новой Ленинградке, Волоколамскому шоссе). Участки в Клинском районе - недвижимость, которая со временем только вырастет в цене, в чем уверены эксперты по загородной недвижимости.

Любой мегаполис - это априори проблемы с окружающей средой. Если посмотрим на экологическую карту Москвы, то увидим, что на ней обозначено не так уж много благополучных районов. А чтобы купить в них недорогое жилье в хорошем доме - надо хорошо постараться. Не зря в последние годы стали так популярны у покупателей недвижимости таунхаусы и коттеджные поселки, расположенные недалеко от столицы.

Рынок земли в Соднечногорском и Клинском районах представлен в основном земельными участками для индивидуального жилищного строительства. Поэтому цена на такие земельные участки будет зависеть от общей ситуации на рынке загородной недвижимости, а также от ценообразующих факторов.

Изменение цены за 1 м2 (тыс. руб.) на дома/дачи в Московской области.

Изменение цены за 1 м2(тыс. руб.) на Коттеджи в в Московской области.

Как известно, для земельных участков в Подмосковье, существуют три главных критерия, обуславливающие его престижность, - это направление (в данном случае принято привязываться к шоссе), расстояние от МКАД и окружение земельного участка

Средние цены на коттеджи (Московская область, ш. Ленинградское)

0-20 км. от МКАД 27 849 602 руб.81 168 руб.21-40 км. от МКАД 13 545 881 руб.51 334 руб. 41-60 км. от МКАД 9 884 684 руб.40 499 руб. 60+ км. от МКАД11 371 002 руб.42 519 руб.

Основные ценообразующие факторы, влияющие на формирование стоимости объектов загородной недвижимости:

Расположение объекта в экологически благоприятном районе;

Хорошая транспортная доступность объекта;

Наличие центральных коммуникаций на объекте (инженерная оснащенность);

Удаленность от центра города;

Размер земельного участка и возможность его увеличения;

Принадлежность земли к той или иной категории целевого назначения;

Готовность пакета документов для оформления купли-продажи объекта;

Сезонность рынка (в январе-феврале активность покупателей традиционно снижается).

2.9 Категория земель и вид разрешенного использования

Земельный участок, на котором расположен индивидуальный жилой дом, относится к I категории земель - земли населенных пунктов. Вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

Права собственников земельных участков:

Использовать в установленном порядке, для собственных нужд расположенные на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, а так же пресные подземные воды, пруды, обводненные карьеры;

Возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка, разрешенным использованием и с соблюдением требований строительных и иных регламентов;

Проводить в соответствии с целевым назначением земельного участка и разрешенным использованием мелиоративные работы;

Имеют право собственности на посевы и посадки с/х культур, доходы от реализации с/х продукции.

Обязанности собственников земельных участков:

Использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования, способами, которые не должны наносить вред окружающей среде;

Сохранять межевые и специальные геодезические знаки;

Осуществлять мероприятия по охране земель;

Своевременно осуществлять платежи за землю;

Не допускать загрязнения и захламления земель;

Соблюдать при использовании требования градостроительных регламентов, экологических, санитарно-гигиенических и иных норм.

.10 Сравнительный подход

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Объектом аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В названном подходе наиболее распространенным является метод сравнения продаж. Базовую модель данного метода представляет следующее выражение:

Рыночная стоимость объекта оценки = Цена продаж объекта аналога ± Поправки к этой цене

Поправки связаны с различиями в характеристиках объектов сравнения.

.10.1 Теоретические основы сравнительного подхода

Поскольку сравнительный подход основан на принципе замещения и применяется когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов аналогов.

Первым этапом является подбор таких объектов, то есть выполняется выявление недавних продаж на соответствующем локальном рынке и сбор необходимых данных по выявленным продажам. Данные могут быть получены у участников сделки, в собственном досье оценщика, в материалах органов регистрации, судебных заседаний, кредитных, страховых, риэлторских фирмах, электронных базах данных.

Условия сопоставимости:

схожесть прав на недвижимость;

схожесть условий финансирования;

расположение объектов аналогов в той же рыночной зоне, что и объект оценки;

время продажи;

схожесть местоположения;

похожие технические, экономические характеристики объекта.

Как правило, отбирается не менее трех объектов аналогов.

Вторым этапом является проверка информации о сделках. С подозрением следует относится к продажам поспешным, между близкими родственниками. На этом этапе необходимо выбрать единицу сравнения. Единица сравнения - это "общий знаменатель", по которому сопоставляются все объекты. Единицей сравнения может быть относительная величина, цена продажи, отнесенная к единице измерения. Если единицей измерения является физическая величина - 1 м2, 1 м3, 1 сотка - то это физическая единица сравнения. Если единицей измерения является экономическая величина - участок, квартира, дом - то это экономическая единица сравнения.

Оценщик должен обосновать выбор единицы сравнения.

Третьим этапом является внесение поправок, учитывающих различия между объектом оценки и объектом аналогом, в цену продажи объекта аналога. Для этого объект аналог сравнивается с объектом оценки, и выявляются различия в характеристиках объектов. Отличные характеристики, по которым затем вносятся поправки, называются элементами сравнения. Выбор элементов сравнения оценщик должен обосновать.

Правило внесения поправок:

Если объект аналог лучше объекта оценки, то поправка в его цену продажи вносится со знаком минус.

Если объект аналог хуже объекта оценки, то поправка в его цену продажи вносится со знаком плюс.

Каждая поправка должна быть обоснована оценщиком.

Четвертым этапом является согласование результатов оценки. После внесения поправок получается столько различных скорректированных стоимостей, сколько есть объектов аналогов. А необходимо иметь один результат. Оценщик объясняет, почему он выбрал ту или иную величину, например среднее арифметическое, мода, медиана и др.

2.10.2 Описание объектов аналогов

Объектом оценки является индивидуальный жилой дом, общей площадью 160 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, г. Солнечногорск.

Удаленность от МКАД 45 км по Ленинградскому шоссе.

Поиск объектов аналогов оценщик осуществлял по следующим критериям:

·Местоположение: Московская область, Солнечногорский район, удаленность от МКАД 40-90 км.

·Категория земель - земли населенных пунктов.

·Вид разрешенного использования - для ИЖС.

·Материал наружных стен: кирпич

·Общая площадь: диапазон от 150 до 170 кв. м.

·Наличие центральных коммуникаций.

В результате поиска были подобраны 4 объекта аналога, описание которых представлено в таблице 14.

Таблица 14

№ п/пНаименование показателейОбъект оценкиОбъекты аналоги12341Источник информацииОт заказчика#"justify">.10.3 Расчет стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода

Таблица 15

№Наименование показателейОбъект оценкиОбъекты аналоги123411Источник информацииОт заказчика#"justify">Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки без учета НДС округленно составила 4503000рублей.

Обоснование внесенных корректировок.

1)Корректировка на торг. При исследовании сложившейся ситуации на рынке в настоящее время величина поправки на торг составляет 3-7%. В достаточно редких случаях цена сделки и цена предложения совпадают. Первоначальная цена в большинстве случаев значительно выше реальной стоимости объекта. Эта надбавка, по нашим подсчетам, и составляет вышеуказанные 3-7%.

На основании данных сайтов:://www.ocenchik.ru/docs/1293-correktirovka-realty-moscow.html://shkolazhizni.ru/archive/0/n-3099/://www.vikup-kvartir.ru/news.php?id=609

Таким образом, в настоящем отчете корректировка на уторговывание составила 5%.

2)Корректировка по передаваемым правам. Так как у объекта оценки и объектов аналогов передаются право собственности, то корректировка по передаваемым правам не вносилась.

3)Корректировка на условия финансирования. Так как у объекта оценки и объектов аналогов условия финансирования рыночные, то корректировка на условия финансирования не вносилась.

)Корректировка на условия сделки. Так как у объекта оценки и объектов аналогов рыночные условия сделки, то корректировка на условия сделки не вносилась.

)Корректировка на условия рынка (дата продажи). По условиям рынка объект оценки и объекты аналоги сопоставимы. Таким образом, корректировка на условия рынка не вносилась.

)Корректировка на удаленность МКАД. Так как объект оценки и объекты аналоги находятся на удаленности от МКАД в пределах 60-90 км, то корректировка не вносилась.

)Корректировка на площадь земельного участка. На основании анализа рынка недвижимости, было выявлено, что средняя стоимость 1 сотки земли в г. Клин составляет 97166 рублей. Значение корректировок находилось путем перемножения средней стоимости 1 сотки земли на разницу между площадью земельного участка объекта оценки и объекта аналога.

)Корректировка на площадь дома. На основании анализа рынка, было выявлено, что средняя стоимость 1 кв. м коттеджа составляет 42519 рублей. Значение корректировок находилось путем перемножения средней стоимости 1 кв. м дома на разницу между площадью объекта оценки и объекта аналога.

)Корректировка на материал наружных стен. Объект оценки и объекты аналоги это кирпичные коттеджи, поэтому корректировка на материал наружных стен не вносилась.

)Корректировка на количество этажей. Объект оценки и объекты аналоги - это двухэтажные жилые дома, поэтому корректировка на количество этажей не вносилась

11)Корректировка на состояние отделки. . Объект оценки и объекты аналоги это новые коттеджи, поэтому данная корректировка не вносилась.

12)Корректировка на электроснабжение. Корректировка на электроснабжение не вносилась, поскольку объект оценки и объекты аналоги подключены к электроэнергии.

)Корректировка на газоснабжение.

По данным сайтов:://www.gazplus.ru/st_gazifikaciya_v_podmoskovie.php #"justify">стоимость проведения газа к дому находится в диапазоне 400000 - 700000 рублей. Корректировка вносилась в объект аналог №2 со знаком минус в размере 500000 рублей.

)Корректировка на водоснабжение. Корректировка на водоснабжение не вносилась, поскольку у объекта оценки и объектов аналогов центральное водоснабжение.

)Корректировка на категорию земель. Категория земель у объекта оценки и объектов аналогов одинаковы - земли населенных пунктов, поэтому корректировка не вносилась.

)Корректировка на вид разрешенного использования. Вид разрешенного использования у объекта оценки и объектов аналогов одинаков - для индивидуального жилищного строительства, поэтому корректировка не вносилась.

.11 Затратный подход

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства или замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания.

Затратный подход основан на принципе замещения. Идея метода: Стоимость объекта оценки равна стоимости земельного участка, к которой прибавляется стоимость улучшений, которые на нем расположены, и вычитается накопительный износ.

=LV+IV-D,

где- рыночная стоимость объекта недвижимости;стоимость земельного участка;стоимость улучшений;- накопительный износ объекта.

Этапы применения затратного подхода.

) Оценить стоимость земельного участка сравнительным или доходным или двумя подходами.

) Оценить полную стоимость замещения или полную стоимость воспроизводства улучшений, расположенных на земельном участке.

) Оценить накопленный износ.

) Просуммировать все найденные величины со своими знаками и определить рыночную стоимость.

Затратный подход позволяет определить тенденции изменения цен на рынке.

Если рассчитанная затратным подходом стоимость объекта оценки больше, чем дали два другие подхода, то конкуренция на данном рынке отсутствует и её не будет в течение какого-то времени.

Если же наоборот, то конкуренция имеет место и цены в любой момент могут упасть.

Определение стоимости земельного участка методом сравнения продаж

Для определения стоимости земельного участка были подобраны 4 объекта аналога, информация о которых представлена в таблице 16.

.11.1 Описание объектов аналогов

Таблица 16.

№ п/пНаименование показателейОбъект оценкиОбъекты аналоги12341Источник информацииОт заказчика#"justify">2.11.2 Расчет стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода

Таблица 17

№Наименование показателейОбъект оценкиОбъекты аналоги123411Источник информацииОт заказчика#"justify">Таким образом, рыночная стоимость земельного участка без учета НДС округленно составила 712000 рублей.

Обоснование внесенных корректировок.

1)Корректировка на торг. При исследовании сложившейся ситуации на рынке в настоящее время величина поправки на торг составляет 3-7%. В достаточно редких случаях цена сделки и цена предложения совпадают. Первоначальная цена в большинстве случаев значительно выше реальной стоимости объекта. Эта надбавка, по нашим подсчетам, и составляет вышеуказанные 3-7%.

На основании данных сайтов:://www.ocenchik.ru/docs/1293-correktirovka-realty-moscow.html://shkolazhizni.ru/archive/0/n-3099/://www.vikup-kvartir.ru/news.php?id=609

Таким образом, в настоящем отчете корректировка на уторговывание составила 5%.

2)Корректировка по передаваемым правам. Так как у объекта оценки и объектов аналогов передаются право собственности, то корректировка по передаваемым правам не вносилась.

3)Корректировка на условия финансирования. Так как у объекта оценки и объектов аналогов условия финансирования рыночные, то корректировка на условия финансирования не вносилась.

)Корректировка на условия сделки. Так как у объекта оценки и объектов аналогов рыночные условия сделки, то корректировка на условия сделки не вносилась.

)Корректировка на условия рынка (дата продажи). По условиям рынка объект оценки и объекты аналоги сопоставимы. Таким образом, корректировка на условия рынка не вносилась.

)Корректировка на удаленность МКАД. Так как объект оценки и объекты аналоги находятся на удаленности от МКАД в пределах 60-90 км, то корректировка не вносилась.

7)Корректировка на площадь земельного участка. На основании анализа рынка недвижимости, было выявлено, что средняя стоимость 1 сотки земли в г. Клин составляет 97116 рублей. Значение корректировок находилось путем перемножения средней стоимости 1 сотки земли на разницу между площадью земельного участка объекта оценки и объекта аналога.

8)Корректировка на электроснабжение. Корректировка на электроснабжение не вносилась, поскольку объекты аналоги, как и объект оценки, оснащены электричеством.

)Корректировка на газоснабжение. Так как у всех объектов аналогов магистральный газ проходит по границе земельного участка, то корректировка на газоснабжение не вносилась.

)Корректировка на категорию земель. Категория земель у объекта оценки и объектов аналогов одинаковы - земли населенных пунктов, поэтому корректировка не вносилась.

)Корректировка на вид разрешенного использования. Вид разрешенного использования у объекта оценки и объектов аналогов одинаков - для индивидуального жилищного строительства, поэтому корректировка не вносилась.

.11.3 Определение затрат на замещение здания без учета износа и устаревания

Используем метод расчета по укрупненным показателям. Для этого в государственном сметном нормативе "НЦС Жилые здания" №81-02-01-2012 находим стоимость 1 кв. м жилого дома, который по своим характеристикам похож на объект оценки. Стоимость строительства двухэтажного одноквартирного жилого дома усадебного типа из шлакоблоков с облицовкой лицевым кирпичом составляет 26,23 тыс. руб. В укрупненных показателях стоимости строительства 1 м2 общей площади жилого дома принята высота этажа от уровня пола до уровня потолка - 2,8 метра. При расчете стоимости строительства объекта с высотой этажа отличной от принятой в НЦС, приведенные показатели корректируются с учетом следующих добавок:

,0 м - 2,3%

,1 м - 3,7%

,2 м - 4,7%

,3 м - 6,0%

Высота потолков у объекта оценки - 3,0 м. Таким образом,

Стоимость 1 м2 площади жилого дома = НЦС * Коэффициент высоты этажа = 26,23 тыс. руб. * 1,023 = 26,83 тыс. руб.

ЗЗ01.12 = 26,83 тыс. руб. * 160 кв. м = 4 292,8 тыс. руб. - Затраты на замещение по состоянию на 01.01.2012 год.

Пересчитаем затраты на замещение по состоянию на ноябрь 2013 года.

ЗЗ11.13 = ЗЗ01.12 * И11.13/01.12,

Где И11.13/01.12 - индекс пересчета.

ЗЗ11.13 = 4 292,8 тыс. руб. * 1,12 = 4 807,94 тыс. руб.

Прибыль предпринимателя составляет 15% от затрат на замещение.

ПП = 4 807,94 тыс. руб. * 15% = 721,19 тыс. руб.

.11.4 Расчет затрат на замещение здания с учетом износа и устаревания

С течением времени происходит снижение относительной стоимости объектов по ряду причин:

Изнашивание сооружений в процессе эксплуатации

Неблагоприятное воздействие окружающей среды

Изменение в технологии

Воздействие иных внешних факторов

Износ - это утрата полезности и следовательно стоимости по любой причине.

В оценочной практике выделяют 3 вида износа:

физический;

функциональный;

внешний.

Физический износ - это любое физическое изнашивание здания, то есть потеря зданием с течением времени прочности, устойчивости, снижение тепло- и звукоизоляционных свойств, водо- и воздухонепроницаемости.

Функциональный износ - что-то в оцениваемом объекте не соответствует духу времени, это недостаток или избыток чего-либо.

Внешний износ - это износ из-за окружающей среды, по местоположению, по экономическим причинам.

Физический и функциональный износ могут быть устранимыми и неустранимыми.

Устранимый износ - затраты на устранение или исправление дефекта меньше или равны общей величине ожидаемой добавленной стоимости.

Неустранимый износ - затраты на устранение или исправление дефекта больше, чем ожидаемая величина добавленной стоимости.

Внешний износ всегда неустранимый.

Инак. = (1 - Ифиз.) * (1 - Ифунк.) * (1 - Ивнеш.)

Физический износ будем рассчитывать методом срока жизни.

Ифиз. = В / С,

где

В - хронологический возраст, 9 лет.

С - нормативный срок службы, для кирпичного дома 100 лет.

Ифиз = 9 лет / 100 лет = 0,09%

Признаков функционального и внешнего устаревания у объекта оценки не обнаружено, таким образом, их значение равно 0%.

Инак. = (1 - 0,09%) * (1 - 0%) * (1 - 0%) = 0,91%

ЗЗ с износом = ЗЗ11.13 * (1 - Инак.)

ЗЗ с износом =4 807,94 тыс. руб. * 0,09% = 4 803,61 тыс. руб. = 4 803 610 руб.

.11.5 Определение стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода

Стоимость земельного участка - 712000 руб.

Затраты на замещение с учетом износа - 4803610 руб.

Таким образом, стоимость объекта оценки в рамках затратного подхода без учета НДС округленно составила 5515610 руб.

.12 Доходный подход

Доходный подход к оценке недвижимости базируется на определении стоимости объекта недвижимости на основе расчета ожидаемых доходов от владения (использования) этим объектом. Этот показатель является очень важным, поскольку позволяет прогнозировать стоимость объекта на перспективу. Доходный метод в основном, основан на определении стоимости недвижимости путем расчета дисконтированного потока доходов (от владения или использования этим объектом).

Данный метод базируется на принципе ожидания - установления текущей стоимости доходов и других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения этой собственностью. Суть метода - доходный подход оценивает стоимость недвижимости, как текущую стоимость будущих денежных потоков. При этом данный подход отражает уровень риска для оцениваемого объекта недвижимости, а также качество и количество дохода, который сможет принести объект оценки в течение срока службы. Основным достоинством доходного подхода является то, что он позволяет учесть будущие инвестиционные риски уже сейчас.

Недостатком метода является то, что будущие доходы - прогнозная величина поступлений от арендной платы и суммы будущей перепродажи объекта, определяются оценщиком путем анализа ряда факторов, а потому могут нести в себе определенную погрешность, так как абсолютно точно определить состояние рынка недвижимости на длительную перспективу невозможно.

.12.1 Определение годовой рыночной стоимости арендной ставки методом сравнения продаж

Для определения годовой рыночной стоимости арендной ставки используем метод сравнения продаж. Для этого объекту оценки были подобраны объекты аналоги, информация о которых представлена в таблице 18.

Таблица 18

№ п/пНаименование показателейОбъект оценкиОбъекты аналоги121Источник информацииОт заказчика#"justify">Таблица 19. Расчет стоимости арендной ставки

Наименование показателейОбъект оценкиОбъекты аналоги12Источник информацииОт заказчика#"justify">Таким образом, величина арендной ставки без НДС округленно составила 52000 руб./месяц или 325 руб./кв. м.

Обоснование внесенных корректировок.

1)Корректировка на торг. При исследовании сложившейся ситуации на рынке в настоящее время величина поправки на торг составляет 3-7%. В достаточно редких случаях цена сделки и цена предложения совпадают. Первоначальная цена в большинстве случаев значительно выше реальной стоимости объекта. Эта надбавка, по нашим подсчетам, и составляет вышеуказанные 3-7%.

На основании данных сайтов:://www.ocenchik.ru/docs/1293-correktirovka-realty-moscow.html://shkolazhizni.ru/archive/0/n-3099/://www.vikup-kvartir.ru/news.php?id=609

Таким образом, в настоящем отчете корректировка на уторговывание составила 5%.

2)Корректировка на условия финансирования. Так как у объекта оценки и объектов аналогов условия финансирования рыночные, то корректировка не вносилась.

)Корректировка на условия аренды (сделки). Так как у объекта оценки и объектов аналогов условия аренды (сделки) рыночные, то корректировка не вносилась.

)Корректировка на условия рынка (дата предложения). В настоящем Отчете дата предложения объекта оценки и объектов аналогов совпадает, поэтому корректировка не вносилась.

)Корректировка на удаленность от МКАД. Так как объект оценки и объекты аналоги находятся на одинаковом расстоянии от МКАД, то корректировка на удаленность не вносилась.

)Корректировка на площадь дома. В настоящем Отчете общую площадь объектов аналогов приняли аналогичной общей площади объектов оценки, так как разница в 10-20 кв. м наблюдается не из-за наличия большого числа комнат. Если каждая комната объекта аналога чуть больше или меньше (на 2-3 кв. м), чем у объекта оценки, то это не существенно. Таким образом, корректировка на общую площадь дома не вносилась.

)Корректировка на материал наружных стен. Так как объект оценки и объекты аналоги это каменные дома, то корректировка на материал наружных стен не вносилась.

)Корректировка на состояние отделки. Так как объект оценки и объекты аналоги это новые дома, то корректировка на состояние отделки не вносилась.

)Корректировка на электроснабжение. Так как объект оценки и объекты аналоги подключены к электричеству, то корректировка на электроснабжение не вносилась.

)Корректировка на газоснабжение. У объектов аналогов, как и у объекта оценки, магистральный газ проходит по границе участка и не подключен к дому, поэтому корректировка на газоснабжение не вносилась.

)Корректировка на водоснабжение. Так как объект оценки и объекты аналоги оснащены водоснабжением, то корректировка не вносилась.

)Корректировка на категорию земель и вид разрешенного использования. Так как объект оценки и объекты аналоги это жилые дома, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для ИЖС, то корректировка не вносилась.

.12.2 Определение чистого операционного дохода

Чистый операционный доход (NOI) - это годовой доход, который приносит доходная собственность после сбора всех доходов от эксплуатации.

Последовательность расчета чистого операционного дохода:

)Определяем потенциальный валовый доход.

Потенциальный валовый доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ом ее использовании без учета всех потерь и расходов.

ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

ПВД = А * Sдома,

где

А - арендная ставка за кв. м в год, 3904 руб./кв. мдома - площадь дома, 160 кв.м

ПВД = 3904 руб./кв. м в год * 160 кв. м = 624640 руб.

)Определяем действительный валовый доход.

Действительный валовый доход (ДВД) - отличается от потенциального валового дохода на величину потерь:

Потери от недозагрузки - 1 месяц (вычитаем 52000 руб. от ПВД)

Потери при сборе платежей - 5% от ПВД (31232руб.)

Как правило, собственник в долгосрочном периоде не имеет возможности постоянно сдавать в аренду жилой дом. Потери арендной платы имеют место за счет неполной занятости объекта недвижимости. На основании анализа рынка установлено, что арендодатель тратит не более месяца на поиск новых арендаторов. Таким образом, величина потерь равна 83232 руб.

ДВД = ПВД - П

ДВД = 624640 руб. - 83232 руб. = 541408 руб.

)Вычисляем чистый операционный доход - он отличается от действительного валового дохода на сумму операционных расходов (ОР).

Операционные расходы делятся на постоянные и переменные.

Постоянные - имущественные налоги, лицензионные платежи, сборы за выдачу разрешений, платеж по страхованию собственности, оплата управленческих услуг. В настоящем Отчете постоянными расходами являются земельный налог и налог на имущество физических лиц.

Для расчета земельного налога используем кадастровую стоимость объекта оценки, она равна 1537114,28.2, и налоговую ставку, она составляет 0,3% от кадастровой стоимости3.

ЗН = 0,3% * 1537114,28руб. = 4611,34 руб./год

#"justify">#"justify">#"justify">Для расчета налога на имущество физических лиц используем величину затрат на замещение (п. 11.3 настоящего Отчета), которая равна 4 803610 руб., и налоговую ставку, она составляет 0,3%.

НФЛ = 0,3% * 4 803 610 руб. = 14410,83 руб./год

?Н = ЗН + НФЛ = 4611,34 руб./год + 14410,83 руб./год = 19022,17 руб./год

Переменные - оплата коммунальных услуг, заработная плата персонала, налог с заработной платы, расходы на обеспечение безопасности, ежегодные затраты на обустройство территории.

В настоящем Отчете переменными расходами являются коммунальные платежи.

Коммунальные платежи включают в себя:

Оплата электроэнергии - 32496 руб./год

Оплата централизованного отопления - 48399,1 руб./год

Оплата централизованной канализации - 5627,3 руб./год

Оплата централизованного водоснабжения -31148,4 руб./год

Итого коммунальные платежи составляют 117670,8 руб./год.

ОР = ЗН + НФЛ + КП,

где

ОР - операционные расходы

ЗН - земельный налог, 4611,34 руб./год

НФЛ - налог на имущество физических лиц, 14410,83 руб./год

КП - коммунальные платежи, 130619,4 руб./год

ОР = 4611,34 руб./год + 14410,83 руб./год + 117670,8 руб./год = 136692,97 руб./год.

ЧОД = ДВД - ОР

ЧОД = 541408 руб./год - 136692,97 руб./год = 404715 руб./год

.12.3 Определение коэффициента капитализации

Под коэффициентом капитализации понимается ставка, используемая для пересчета потока доходов в единую сумму текущей стоимости. Эта ставка обычно отражает сложившуюся на рынке взаимосвязь между стоимостью недвижимости и уровнем дохода, приносимым этим объектом недвижимости.

Общий коэффициент капитализации (Ro) состоит из двух составляющих:

ставка дисконта (on), то есть доход на инвестиции.

ставка возмещения (of), то есть нормы возврата инвестиций.

= on + of= iбезриск. + iриск. + iмен.+ iликв.

На сайте #"justify">ОФЗ-26208-ПД, ставка 7,5%, дата погашения 27.02.2019 год.

ОФЗ-26207-ПД, ставка 8,15%, дата погашения 03.02.2027 год.

ОФЗ-26213-ПД, ставка 7,4%, дата погашения 11.05.2033 год.

#"justify">На основании данных ОФЗ принимаем iбезриск. равное 8%.риск. премия за риск - 3%.мен. премия на инвестиционный менеджмент - 2%.ликв. премия за низкую ликвидность.

ликв. = iбезриск. * Тэксп./12 = 8% * 4 мес./12 = 2,7%

Тэксп. - срок эксплуатации, в течении которого объект находится на рынке (3-5 месяцев).

= 8% + 3% + 2% + 2,7% = 15,7%= 100% / Tост.,

где

Тост. - оставшийся срок службы здания, 100 лет - 9 лет (возраст дома) = 91 года.

= 100% / 91 года = 1,1%= 15,7% + 1,1% = 16,8%

2.12.4 Определение стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода

Базовая модель доходного подхода:

С = ЧОД / Ro,

где

С - рыночная стоимость объекта оценки,

ЧОД - чистый операционный доход, 183565 руб./год,общий коэффициент капитализации, 16,8%.

С = 404 715 руб./год / 16,8% = 2 409 017,9 руб.

Таким образом, стоимость объекта оценки в рамках доходного подхода без учета НДС округленно составила 1409000 руб.

.13 Согласование полученных результатов

Согласование результатов оценки и получение итоговой величины стоимости индивидуального дома с земельным участком.

Итоговая величина стоимости оцениваемого объекта недвижимости определяется как средневзвешенная величина из результатов затратного, сравнительного и доходного подходов.

Для этого присваиваются веса затратному, сравнительному и доходному подходу в зависимости от текущей экономической ситуации.

Нами был принят во внимание принцип замещения, согласно которому потенциальный инвестор не заплатит за недвижимость больше, чем затраты на приобретение другой недвижимости, способной приносить аналогичный доход. Полученные результаты представлены таблице 22.

Таблица 22

Метод оценкиСтоимость, руб.Весовое значениеВзвешенное значениеСравнительный4 503 0000,73 152 100Затратный5 515 6100,1551 561Доходный1 409 0000,2281 800Средневзвешенное значение стоимости3 985 461

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, по состоянию на дату оценки, округленно составляет 3985461 рублей.

Список использованной литературы

1. Налоговый кодекс РФ, часть 2, от 05.08.2000 г. №117-ФЗ

.Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.98 г. №135-ФЗ.

. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. №256 г. Москва "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)".

. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. №255 г. Москва "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)".

. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. №254 г. Москва "Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)".

. Лекции по дисциплине "Оценка земли и объектов недвижимости в городе", Севостьянов А.В., Москва, 2013 год.

. "НЦС Жилые здания" №81-02-01-2012

8. #"justify">Применение корректировок при оценке жилой недвижимости в Москве и в Московской области.

Приложения

Приложение 1

Объект оценки

Оценка рыночной стоимости квартиры

(Сравнительный подход)

Местоположение оцениваемого объекта

Объект расположен в Московской области г. Королев, ул. Пионерская, д. 15

Вид на дом с улицы

Кухня

Жилая комната

Ванная

Коридор

Вид из окна

Приложени 2

Для пункта 10.2. Объекты-аналоги (сравнительный подход).

Объект-аналог №1 ул. Пионерская, д. 15://www.cian.ru/sale/flat/8977275/

Объект-аналог №2 ул. Гагарина, д.12://sob.ru/card/1-11536552

Объект-аналог №3 ул. Пионерская, д.19/29://mosobl.mlsn.ru/sale/view.html?id=4172068#ry

Объект-аналог №4 ул. Пионерская, д.15://www.cian.ru/sale/flat/4765449/

Объект-аналог №5 ул.Пионерская, д.15://www.cian.ru/sale/flat/4505849/

Приложение 3

Для главы №2 пункта 6. Объекты-аналоги (сравнительный подход).

Объект оценки

Объект-аналог №1://www.avito.ru/klin/doma_dachi_kottedzhi/kottedzh_170_m_na_uchastke_10_sot._261986333

Объект-аналог №2://www.avito.ru/klin/doma_dachi_kottedzhi/kottedzh_170_m_na_uchastke_10_sot._261986333

Объект-аналог №3://www.avito.ru/klin/doma_dachi_kottedzhi/dom_160_m_na_uchastke_10_sot._233264910

Объект-аналог №4://www.avito.ru/klin/doma_dachi_kottedzhi/kottedzh_160_m_na_uchastke_10_sot._174126403

Приложение 4

Для пункта 11. Объекты-аналоги (затратный подход).

Объект-аналог №1://www.avito.ru/sergiev_posad/zemelnye_uchastki/uchastok_6_sot._izhs_212039222

Объект-аналог №2://www.avito.ru/klin/zemelnye_uchastki/uchastok_9_sot._izhs_208588990

Объект-аналог №3://www.avito.ru/klin/zemelnye_uchastki/uchastok_8_sot._izhs_191817482

Объект-аналог №4://www.avito.ru/klin/zemelnye_uchastki/uchastok_9_sot._izhs_242555108

Приложение 5

Для пункта 12. Объекты-аналоги (доходный подход).

Объект-аналог №1://www.avito.ru/solnechnogorsk/doma_dachi_kottedzhi/kottedzh_140_m_na_uchastke_12_sot._255062496

Объект-аналог №2://www.avito.ru/solnechnogorsk/doma_dachi_kottedzhi/kottedzh_150_m_na_uchastke_6_sot._200795576

Содержание Глава 1. Отчет об оценке рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: Московская область, Одинцовский район, г. Голицыно, 2-ая Советс

Больше работ по теме: