Определение инвестиционной привлекательности кафе быстрого питания

Введение

Строительство - одна из основных отраслей народного хозяйства страны, обеспечивающая создание новых, расширение и реконструкцию действующих основных фондов. Капитальному строительству принадлежит важнейшая роль в развитии всех отраслей производства, повышения производительности общественного труда, подъеме материального благосостояния и культурного уровня жизни людей.

Объекты недвижимости занимают особое место в любой системе общественных отношений и при любом общественном устройстве, поскольку с ними прямо или косвенно связаны хозяйственная деятельность и приоритетные интересы людей во всех сферах. Сегодня именно объекты недвижимости представляются центральным звеном всей системы рыночной экономики страны. Объект недвижимости - это не только особый товар, но одновременно и капитал, приносящий доход, и основание для оказания услуг с целью ведения эффективной предпринимательской деятельности. Именно поэтому возникает необходимость в оценке объектов недвижимости.

В современных условиях субъекты различных форм собственности Российской Федерации, физические и юридические лица имеют право на проведение оценки принадлежащих им объектов недвижимости. Данное право является безусловным и не зависит от установленной процедуры государственного статистического и бухгалтерского учета.

За последние годы оценка недвижимости выделилась в самостоятельную и относительно обособленную область профессиональной деятельности - одну среди многих новых для России профессий, вызванных к жизни переходом страны от плановой экономики к рыночной. С момента, когда Министерство труда и социального развития РФ дало описание профессии «оценщик» (эксперт по оценке имущества), эта профессия стала официально признанной в нашей стране.

Оценка объектов недвижимости - определение денежного эквивалента стоимости объекта недвижимости.

Процесс оценки объекта недвижимости представляет собой целенаправленный, упорядоченный процесс определения величины стоимости объекта в денежном выражении с учетом влияющих на неё факторов в конкретный момент времени в условиях конкретного рынка.

В настоящее время без проведения оценки объектов недвижимости не обходится практически ни одно управленческое решение, связанное с недвижимостью. Оценка стоимости для конкретного инвестиционного проекта или для конкретного инвестора находит все более широкое применение.

Недвижимость относится к реальным инвестиционным инструментам и рассматривается как физический объект, однако не менее важной стороной оценки недвижимости является изучение связанных с ней имущественных прав. То есть при рассмотрении объекта недвижимости, оценке подлежит не физический объект, а права на него. Право собственности - это права пользования, продажи, сдачи в аренду, владения, дарения, а также любая комбинация этих прав, включая отказ от них. Собственник недвижимости может обладать всеми или только частью этих прав. Оценка недвижимости предполагает оценку как абсолютного права собственности, так и частичного имущественного права, которое возникает при продаже, сдаче в аренду и включает право собственности арендодателя и вещное право арендатора.

С интенсивным развитием права собственности в Российской Федерации появилась насущная потребность в корректной и компетентной оценке собственности различных видов. Учитывая, что все большее количество граждан вкладывают свои средства в различные объекты недвижимости, можно предположить, что перед любым инвестором встанет вопрос о привлекательности объекта недвижимости с точки зрения отдачи денежных средств, то есть возникнет необходимость оценить имущество.

Оценка привлекательности любого объекта собственности - упорядоченный, целенаправленный процесс определения рентабельности соответствующего вида недвижимости с учетом потенциального и реального дохода, приносимого им в определенный момент времени в условиях конкретного сегмента рынка. Особенностью процесса оценки привлекательности объекта имущества является его рыночный характер. Это означает, что процесс оценки объекта не ограничивается учетом одних только затрат на создание или приобретение оцениваемого объекта собственности - необходим учет совокупности рыночных факторов, экономических особенностей оцениваемого объекта, а также макроэкономического и микроэкономического окружения.

Актуальность темы дипломного проекта определяется необходимостью определения инвестиционной привлекательности, так как собственнику

üнеобходимо: определить срок, требуемый для возврата первоначально инвестируемой суммы;

üрассчитать реальный прирост активов от приобретения собственности;

üоценить потенциальную устойчивость к рискам денежного потока, формируемого объектом собственности.

Цель выпускной квалификационной работы состоит в оценке эффективности инвестиций в строительство, определении привлекательности проекта для потенциального инвестора.

Для достижения поставленной цели проводится оценка двумя подходами: доходным подходом, методом дисконтированных денежных потоков; затратным подходом - базисно-индексным методом.

Задачами дипломного проекта являются:

) используя правовую, нормативную, экономическую и техническую литературу исследовать правовые, технические, экономические аспекты объекта недвижимости;

) используя подходы к оценке объектов недвижимости, оценить инвестиционную привлекательность кафе быстрого питания.

Предметом исследования дипломного проекта является оценка инвестиционной привлекательности кафе быстрого питания.

Практическая значимость определяется необходимостью анализа инвестиционной привлекательности денежных средств, вкладываемых в объект недвижимости.

Для достижения поставленной цели в первой главе проведен анализ местоположения кафе быстрого питания, даны описания объемно-планировочных, архитектурных и конструктивных решений.

Во второй главе представлена организация строительного производства, которая должна обеспечивать целенаправленность всех организационных, технических и технологических решений на достижение конечного результата - ввода в действие объекта с необходимым качеством и в установленные сроки.

В третьей главе рассмотрен вопрос охраны окружающей среды.

В четвёртой главе проведен расчет денежного потока от эксплуатации данного объекта.

В пятой главе рассчитан срок окупаемости объекта.

В шестой главе рассматриваем применение ФЗ «Об инвестиционной деятельности» к объекту оценки, рассматриваем договор подряда.

В седьмой главе рассматривается информационное обеспечение инвестиционного проекта, дано описание основных используемых программных продуктов.

I. Архитектурный раздел

1.1Градостроительная ситуация. Генеральный план

Проектируемое здание кафе быстрого питания расположено в северной части Зашекснинского района в 102 микрорайоне г.Череповца. С южной стороны участок проектирования граничит с территорией строящегося торгового центра с автосалоном, с восточной стороны - с территорией торгового центра «Северо-Западный». Участок свободен от застройки. Главный фасад здания обращен на Октябрьский проспект. Въезд и выезд на территорию предусмотрены раздельными со стороны Октябрьского проспекта. Кроме проектируемого здания на участке расположены площадки для временной стоянки легкового автотранспорта, разгрузочная площадка, площадка для мусороконтейнеров. Организация рельефа обусловлена высотными отметками прилегающих территорий торговых центров и высотными отметками Октябрьского проспекта. Отвод поверхностных вод осуществляется в северную часть участка и далее на проезжую часть Октябрьского проспекта. Для сбора сточных вод предусмотрена установка дождеприемных колодцев со сбросом в существующую сеть ливневой канализации. Организация рельефа решена в насыпном варианте с устройством декоративной подпорной стенки и укрепленных откосов. За относительную отметку 0.000 принята отметка 121.35. Благоустройство территории предусматривает устройство асфальтобетонного покрытия для проездов и площадок, покрытия из мелкоразмерной тротуарной плитки для пешеходных зон, плитного покрытия для хозяйственной площадки. Также предусмотрены установка малых архитектурных форм (скамьи, светильники, урны, вазоны) и устройство цветников из декоративных бетонных элементов. Свободная от застройки и покрытия территория озеленяется путем посадки рядового кустарника и устройства газона.

1.1.1 Объёмно-планировочные решения

Основные показатели по генплану:

площадь участка проектирования - 7895.03 м2;

площадь застройки - 1588.12 м2;

площадь площадок для временной стоянки - 1780.0 м2;

площадь разгрузочных площадок - 240.0 м2;

площадь хозяйственной площадки - 6.0 м2;

площадь озеленения и цветников - 1953.01 м2;

площадь проездов - 1574.0 м2;

площадь тротуаров - 692.30 м2;

площадь отмостки - 61.60 м2;

площадь, занимаемая подпорной стенкой - 28.50 м2.

.1.2 Архитектурно-строительные решения

Таблица 1.1

Конструктивные элементы Принятое решение12 Каркасметаллические колонны,балкиФундаментымонолитные столбчатыеНаружные стенысендвич-панели «Венталл» с вентилируемым фасадом типа «Краспан».Перегородкив с/у-кирпич, остальные-гипсокартон по металлическому каркасуПерекрытия и покрытиемонолитные по профнастилуЛестницы металлическиеКровляПлоская из двух слоев линокрома Полылинолеум, керамическая плитка по бетонному основаниюДвериостекленные с алюминиевыми переплетамиОкна и балконные двериалюминиевые витражи и окна с двухкамерным стеклопакетом Rтр.=0,56м2С/вт

1.1.3 Наружная отделка фасадов

Каркас здания выполнен из металлоконструкций. Наружная облицовка здания выполняется по типу вентилируемого фасада (система «Краспан» - КраспанМеталлСтоун - К). Цоколь здания - «Керамический гранит» СОЕМ Porfido Rosso Catinaccio (30х30 рустикальный, красный). Нащельники применять в цвет фасадных кассет. Козырьки крылец подшить металлической анодированной рейкой, установить точечные светильники. Пол крыльца №2 и пандуса облицевать тротуарной плиткой фирмы «Крокк», пол крыльца №1 и пандусы облицевать керамической плиткой с шероховатой поверхностью. С кровли крылец предусмотреть наружный водоотлив. Ограждения крылец и пандусов выполнить из металлических хромированных труб мебельного производства. В соответствии с п. 3.32 СНиП 35-01-2001 установить поручни с обеих сторон пандусов на высоте 0,7 и 0,9 м. Обеспечить непрерывность поручней с внутренней стороны по всей высоте, завершающие части поручней выполнить длиннее наклонной части пандуса на 0,3 м. Оконные блоки и витражи выполнить из алюминиевых профилей (с термоизоляционными вставками). Наружные двери из алюминиевых профилей (с термоизоляционными вставками).

Больше работ по теме: