Модернизация резервуарного парка Архангельского нефтяного терминала ОАО НК "Роснефть-Архангельскнефтепродукт"

 

Дипломная работа

на тему: Механизм функционирования строительной компании в малоэтажном строительстве

Введение

С развитием рынка недвижимости начинает формироваться более развернутая структура предпринимательской деятельности. Рынок недвижимости в целом выполняет экономическую функцию сведения вместе покупателей и продавцов прав собственности на недвижимость через механизм цен. Российский рынок недвижимости находится в стадии становления и постепенного развития. В России происходит активное его формирование и развитие, и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с объектами недвижимости.

Становление и развитие рыночных отношений в экономике России связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве средств производства (земля, производственные, складские, торговые, административные и прочие здания, помещения и сооружения). Кроме того, объектами недвижимости являются земельные участки, жилые дома, дачи, гаражи, которые выступают в качестве предметов потребления. Объекты недвижимости, выступая в качестве основы общественного производства, являются базой предпринимательской деятельности, развития предприятий и организаций всех форм собственности.

Строительные компании - важные субъекты рыночной инфраструктуры, в то же время они сами являются предпринимательскими организациями, ибо их основной целью является систематическое получение прибыли. Отсутствие у российских застройщиков большого опыта деятельности приводит к трудностям функционирования отечественных строительных организаций. В этой связи актуальным является проведение исследования теоретических и практических проблем механизма функционирования девелоперских организаций на рынке недвижимости и совершенствования его элементов, направленных на повышение эффективности деятельности застройщиков. Механизм функционирования девелоперских организаций регулируется не только гражданским законодательством, но и другими нормативными актами, которые также недостаточно эффективно регламентируют деятельность девелоперов и застройщиков. Появление достаточно широкого круга работ, посвященных изучению деятельности риелторских организаций, целый ряд проблем, связанных с выявлением сущности девелоперский деятельности, функционированием этих организаций, остается нерешенным. Этими факторами определяется актуальность темы данного исследования.

Цель и задачи исследования.

Целью данной работы является исследование и разработка практических рекомендаций по совершенствованию механизма функционирования строительной организации ИМЯ_ОРГАНИЗАЦИИ в разрезе реализации компанией проекта малоэтажного строительства на территории Санкт-Петербурга. Исходя из цели исследования, в работе поставлены следующие задачи:

·определить сущность и место компании в экономике страны;

·выявить тенденции и роль застройщиков в развитии предпринимательства;

·исследовать практику функционирования иностранных строительных компаний на российском рынке недвижимости;

·внести предложения по совершенствованию механизма функционирования строительной организации;

·разработать рекомендации, направленные на оптимизацию деятельности компании при реализации строительного проекта.

Предмет и объект исследования.

Предметом исследования является механизм функционирования строительной компании, а также возможность развития нового направления - малоэтажного строительства в Северо-Западном регионе. Объектом исследования является дочерняя компания финского концерна ИМЯ_ОРГАНИЗАЦИИ Group - ЗАО «ИМЯ_ОРГАНИЗАЦИИ».

Данная организация является одним из наиболее крупных участников рынка недвижимости Санкт-Петербурга, оказывающим все виды услуг в этой сфере. Такой статус был достигнут благодаря активной договорной работе и большому количеству контрагентов.

Тем не менее, при более тщательном анализе были выявлены определенные недостатки в организационной структуре компании. Также компания планирует развитие нового для себя направления, и часть данной работы посвящена рассмотрению перспектив компании на рынке малоэтажного строительства в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.

Методология и методика исследования. Теоретической основой проведения исследования послужили законодательные и нормативные акты по вопросам развития в России предпринимательской деятельности, по организации деятельности строительной компании, труды ведущих отечественных ученых-экономистов и специалистов по вопросам функционирования строительных организаций. В процессе исследования автором были тщательно изучены действующие нормативно-правовые и методические документы, предназначенные для применения подрядными организациями в своей деятельности. Однако, несмотря на появление отдельных работ, посвященных изучению девелоперской деятельности, большинство из них не содержат полного ответа на вопросы, связанные с сущностью и механизмом деятельности компании-застройщика. Кроме того, недостаточно исследованы методологические и практические проблемы создания и функционирования строительных фирм как девелоперских организаций в современных условиях. В процессе исследования применялись методы анализа, сопоставления, сравнения, теоретического обобщения практических материалов. Суть работы заключается в том, что в данном дипломе:

выявлены особенности функционирования финской строительной организаций в современных условиях ведения хозяйственной деятельности;

предложен механизм функционирования компании ИМЯ_ОРГАНИЗАЦИИ на рынке недвижимости. Итогом работы стало:

проанализированы и обобщены подходы отечественных ученых к сущности рынка недвижимости, что позволило всесторонне исследовать деятельность девелоперских организаций, выявить преимущества, недостатки и современные тенденции их развития;

предложены меры по совершенствованию отдельных подсистем механизма функционирования компании ИМЯ_ОРГАНИЗАЦИИ на рынке недвижимости. Практическая значимость результатов исследования заключается в углублении теоретических знаний о сущности строительной деятельности, разработке путей и методов оптимизации механизма создания и функционирования застройщиков, путей совершенствования соответствующей нормативной базы. Это позволит повысить оперативность и качество управления девелоперскими фирмами, эффективность их взаимодействия экономических субъектов, развития этой сферы предпринимательства.

Диплом состоит из трех частей. В первой рассмотрен рынок недвижимости, его объекты и субъекты, даны основные определения, рассмотрены варианты реализации инвестиционных проектов. Во второй части рассмотрена коммерческая деятельность компании ИМЯ_ОРГАНИЗАЦИИ, ее финансовое состояние, дан план реализации строительного проекта. В третьей части даны рекомендации и предложения по усовершенствованию процесса реализации проекта.

Практическая значимость результатов исследования заключается в углублении теоретических знаний о сущности строительной деятельности, разработке путей и методов оптимизации механизма создания и функционирования филиалов строительных организаций, внесены предложения по усовершенствованию схем реализации проекта. Это позволит повысить оперативность и качество управления строительными проектами, эффективность взаимодействия подразделений фирмы, развития направления малоэтажного строительства в отдельно взятой фирме.

Глава 1. Коммерческая деятельность на рынке недвижимости

.1 Структура, функции, особенности рынка недвижимости

Понятия «недвижимость» и «недвижимое имущество» сегодня прочно вошли в нашу повседневную жизнь, хотя еще пятнадцать лет назад их практически не использовали. За годы реформ произошли существенные изменения в окружающем нас обществе и его устройстве.

Термины «недвижимость» и «недвижимое имущество» достаточно распространены в нашей повседневной жизни. Лингвисты считают, что слово недвижимость образовалось в Русском языке (приблизительно в XVII в.) из трех слов: НЕпоДВИЖ-ный - Имущество (ИМение) - собственность. Видно, что в русском слове недвижимость язык закрепил следующие черты: неподвижность, принадлежность кому-либо (имею вещь), принадлежность на праве собственности.

В связи с развитием рыночных отношений в нашей стране все большее значение приобретают сделки с недвижимостью, которые осуществляются на рынке недвижимости. Согласно Гражданскому кодексу РФ, ч.1: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения…» [ГК РФ, ч. 1 - ст. 130]. «Право собственности и другие вещные права… подлежат государственной регистрации…» [ГК РФ, ч. 1 - ст. 131]. Термин «рынок недвижимости» не является юридически закрепленным, хотя это не снижает его важности для экономики страны. Рынок недвижимости является одной из существенных составляющих в любой национальной экономике.

Рынок недвижимости - сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка).

Структура и инфраструктура рынка недвижимости, система понятий и терминология складывались в чем-то стихийно. Но при этом активно использовался опыт стран с развитой рыночной экономикой (в первую очередь США, а также Германии, Великобритании, Франции, Австрии и др.), который при разработке законодательной, нормативной, методической базы рынка по возможности адаптировался к реальным условиям переходной экономики России.

В соответствии с приведенным выше определением, структура рынка включает:

· субъекты рынка

· процессы функционирования рынка

· механизмы (инфраструктуру) рынка.

· объекты недвижимости Авторы по-своему классифицируют субъекты рынка недвижимости. Однако, существуют и общепринятые классификации.

Экономическими субъектами рынка недвижимости являются: покупатели (арендаторы), продавцы (арендодатели) и профессиональные и институциональные участники рынка недвижимости.

Покупатель (арендатор) - главный субъект рынка недвижимости. Им может быть физическое или юридическое лицо, а также орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону. Именно для покупателей работает рынок недвижимости.

Продавец (арендодатель) - это любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект недвижимости. В качестве продавца может выступать государство в лице специализированных органов управления собственностью.

Состав профессиональных участников рынка недвижимости определен перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур.

К институциональным участникам, представляющим интересы государства и действующим от его имени, относятся:

·органы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею;

·организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование (федеральные и региональные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра), зонирование территорий, оформление землеотвода;

·федеральные и региональные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдачей разрешений на строительство;

·органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;

·органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений, органы технической, пожарной и иных инспекций, занимающихся надзором за строительством -эксплуатацией зданий и сооружений.

Рис. 1. Субъектная структура рынка недвижимости

К неинституциональным участникам, (посредникам), осуществляющим коммерческую деятельность на рынке недвижимости, относятся предприниматели, в качестве которых могут выступать юридические или физические лица, в том числе унитарные предприятия государственной собственности, осуществляющие ту или иную коммерческую деятельность (работы, услуги) на рынке в соответствии с законом (имеется в виду регистрация, а в необходимых случаях - лицензирование деятельности).

Основных участников рынка недвижимости можно подразделить, исходя из их функционального назначения на следующие группы:

1.Проектно-строительная группа

2.Финансово-управленческая группа

.Посредническо-сопроводительная группа

.Информационно-аналитическая группа

Процессы функционирования рынка - процессы создания, использования и обмена объектов недвижимости и управления рынком.

Различают следующие основные процессы:

1.Создание развития объекта недвижимости;

·Организация системы развития недвижимости;

·Развитие территорий;

·Создание (развитие) объекта недвижимости;

2.Использование (эксплуатация) объекта недвижимости;

·Организация эксплуатации и управления недвижимостью;

·Управление объектом;

·Товарный оборот объектов недвижимости;

·Организация системы товарного оборота недвижимости;

·Передача прав (правомочий )собственности на объект недвижимости и регистрация сделки;

·Финансирование товарного оборота недвижимости

3.Управление рынком;

·Исследование рынка;

·Формирование и развитие рынка;

Контроль и регулирование. Инфраструктура рынка недвижимости - совокупность механизмов, обеспечивающих функционирование рынка

Условно можно выделить четыре таких механизма:

Во-первых, социальный механизм, включающий в себя:

·законодательную и нормативную базы рынка;

·систему общественного контроля над соблюдением правовых и этических норм всеми участниками рынка, защиты их прав и интересов.

Основными участниками рынка, реализующими этот механизм являются законодательные и представительные органы власти и управления федерального и регионального уровней, профильные подразделения исполнительных органов, общественные объединения неинституциональных участников рынка в лице их юридических подразделений.

Во-вторых, методологический (макрорыночный) механизм, включающий в себя:

систему мониторинга и исследования процессов функционирования рынка недвижимости, способов и средств реформирования и развития рынка (исследовательские подразделения общественных объединений, исследовательские организации рынка недвижимости при участии профессионалов-практиков);

специализированные государственные, общественные и коммерческие институтов управления развитием рынка недвижимости, в частности:

а) органы координации усилий государственных учреждений и ведомств, направленных на развитие рынка недвижимости.

б) специализированных структурных подразделений органов государственной власти и местного самоуправления, ориентированных на реформирование, регулирование и контроль рынка недвижимости, защиту собственника от противоправных действий;

в) саморегулируемых и общественных организаций, профессиональных и потребительских союзов рынка недвижимости;

г) образовательных учреждений и информационных центров рынка недвижимости;

д) некоммерческих и коммерческих организаций - исследователей и инициаторов реформирования отдельных сегментов рынков недвижимости.

В-третьих, инженерно-технологический механизм, включающий в себя:

эталонные технологии профессиональной деятельности на рынке недвижимости при проведении операций всех категорий;

стандарты описания объектов недвижимости всех видов в интересах операций с ними всех категорий;

единое информационного пространства рынка недвижимости и обеспечение информационной открытости рынка;

законодательно закрепленные эталонные требования к недвижимому имуществу и к профессиональной деятельности на рынке недвижимости;

нормативные, инструктивные и регистрационные документы, регламентирующие операции на рынке недвижимости;

банки данных эталонных (модельных) технологий деятельности на рынке недвижимости.

В-четвертых, психолого-поведенческий механизм, включающий в себя профессиональные нормы и стандарт взаимоотношений участников рынка, сводящих к минимуму издержки проведения операций (транзакций) на этапах поиска информации, ведения переговоров, принятия решений, правового закрепления сделок, мотивации участников, координации усилий участников, контроля и восстановления нарушенных прав и применения санкций к нарушителям. Теперь рассмотрим функции рынка недвижимости для понимания влияния реализации строительных процессов на функционирование других экономических объектов и структур.

Рынок недвижимости оказывает большое воздействие на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций.

Одна из главных функций рынка - установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены - избыточные предложения. В цене концентрируется и большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области, например жилищного строительства и т.д. Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, - к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов. В современном мире недостатки рыночного регулирования все больше компенсируются государственным управлением народным хозяйством, особенно в части охраны природы, защиты конкуренции, перераспределения доходов, создания правовой среды бизнеса, решения социальных проблем и др.

Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.

Функция санирования - это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Рыночный механизм указывает людям направления поиска, но не дает им никаких гарантий относительно конечных финансовых результатов. Он признает лишь общественно необходимые инвестиции в недвижимость, ведь только их и оплачивает покупатель. Поэтому освобождение рынка от неэффективных собственников предприятий и других объектов недвижимости ведет к повышению устойчивости и экономическому росту.

Информационная функция - это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости свободно, со знанием дела принять решение в своих интересах.

Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров. Действуют на рынке недвижимости и профессиональные посредники: риэлторы, оценщики, агенты, брокеры, страховщики, ипотечные кредиторы и другие лица, оказывающие услуги заинтересованным участникам.

Стимулирующая функция, в конечном счете, выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества. Конкуренция экономически принуждает и поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного управления капитальной собственностью.

Инвестиционная функция - рынок недвижимости, это привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков.

Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов. Из владельцев недвижимости, в общем, формируется средний социальный слой общества. В результате неоднократного перераспределения на рынке предприятия земельные участки, здания и сооружения, в конечном счете, переходят к эффективным стратегическим инвесторам, обеспечивающим высокопроизводительное их использование.

Недвижимость как экономическое благо выполняет функции:

·предмета потребления (бездоходного) - ресурса для личного или общественного использования, т.е.:

·жилой недвижимости, включая приусадебный земельный участок или садоводство;

·земель и строений медицинских, образовательных, оборонных и других общественно-значимых учреждений;

·реального актива - ресурса (фактора производства) для производства товаров и услуг с целью извлечения прибыли, т.е. коммерческой недвижимости, в том числе производственной, включая земли сельскохозяйственного назначения, водоемы рыбозаводов, имущественные комплексы предприятий и т.п.;

·финансового (инвестиционного) актива, т.е.:

·товара, приобретаемого для последующей спекулятивной перепродажи с прибылью;

·капитала в вещной форме, приносящего прибыль от сдачи в аренду и выгодной перепродажи (коммерческая недвижимость);

·средства обеспечения финансовых инструментов (ценные бумаги, включая закладные).

К особенностям недвижимости как товара относят:

·неперемещаемость объекта в пространстве ограничивает возможности реализации сделки только параметрами регионального рынка,

·уникальность объектов - вследствие неповторимости комбинации весьма большого числа характерных признаков (абсолютные аналоги отсутствуют) - приводит к уникальности каждой сделки на рынке недвижимости;

·долговечность объекта обеспечивает присутствие его на рынке в качестве составной части предложения (скрытого или явного) в течение длительного времени при любых колебаниях конъюнктуры;

·ограниченность земельных ресурсов и длительность создания улучшений приводят к относительно низкой эластичности предложения этого товара и к соответствующим особенностям рыночного ценообразования;

·сложность структуры объекта с возможностью вариаций совокупности физических и юридических свойств, в сочетании с высокой сложностью рыночных процессов вынуждает участников сделок нести высокие транзакционные издержки при подготовке и реализации сделок;

·сложность рыночных процессов, сопровождаемая трудностями приобретения информации, усложняет задачи определения, проверки, закрепления прав, заключения договора купли-продажи, организации расчетов между покупателем и продавцом, вынуждая к использованию услуг посредников;

·низкая ликвидность приводит к существенному удлинению времени экспозиции при продаже недвижимости по рыночным ценам.

К особенностям недвижимости как финансового актива относят:

·неоднородность актива, связанная с неоднородностью экономических характеристик объектов в совокупности последних (из-за уникальности каждого объекта) существенно усложняет проблемы управления портфелем недвижимости;

·слабая зависимость доходности недвижимости от доходности других активов позволяет рассматривать недвижимость в качестве альтернативы при выборе направлений портфельных инвестиций;

·относительная стабильность поступления доходов от эксплуатации объекта, обеспечиваемая долгосрочностью договоров аренды и следованием изменения доходов за инфляционным изменением цен, облегчает экономические прогнозы и управление экономическими рисками;

·неисчерпаемость земли и долговечность строений вместе с непреходящей потребительской ценностью недвижимости обеспечивают высокий уровень гарантий сохранности инвестируемых средств в сравнении с другими видами финансовых активов;

·необходимость высокого уровня стартовых инвестиций для приобретения или (и) развития объекта - при требуемом уровне самостоятельности в доходной эксплуатации - существенно сужает круг потенциальных пользователей этим видом актива;

·необходимость в высокопрофессиональном управлении объектами вследствие высокой степени сложности их структуры и системы обеспечения их функционирования приводит к необходимости вовлечения в процесс извлечения прибыли не только брокерских, но и управляющих компаний;

·низкая ликвидность и высокие транзакционные издержки для данного актива в сравнении с ценными бумагами снижает его привлекательность при реализации спекулятивных операций.

Рынок недвижимости имеет ряд специфических особенностей:

·локализация рынка, поскольку его товары неподвижны, а ценность их в значительной мере зависит от внешней окружающей среды;

·значительно меньшее число сделок купли-продажи;

·владение недвижимостью и сделки с ней обычно предполагают четыре вида затрат: единовременные сравнительно крупные инвестиции; на поддержание объекта в функциональном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы); налог на недвижимое имущество; государственная пошлина и другие сборы на сделки;

·сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонированием территорий (регулируется земельным и гражданским законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и иного специального права);

·рынок недвижимости несовершенен.

Остановимся подробнее на последней особенности рынка недвижимости. Совершенный конкурентный рынок предполагает, что:

·покупатели и продавцы должны иметь точную информацию о ценах;

·продукт на рынке должен быть однородным;

·на рынке должна существовать совершенная мобильность, то есть покупатели и продавцы должны иметь возможность и быть готовы к перемещению для совершения покупки точно так же, как и товары должны быть перемещаемы;

·продавцов и покупателей на рынке должно быть так много, что ни один из них не мог бы влиять на рыночную цену;

·спрос и предложение эластичны по цене;

·издержки сделок низки по сравнению со стоимостью товара.

Теперь рассмотрим сегментацию рынка недвижимости, как неотъемлемую часть его характеристики.

При описании структуры рынка недвижимости применяют три наиболее распространенных подхода:

·институциональный;

·объектный;

·воспроизводственный.

Институциональный подход предполагает описание видов деятельности на рынке недвижимости с точки зрения правовых норм, правил и стандартов, типичных способов его осуществления и регулирования, т. е. как самостоятельный институт, а также с указанием взаимосвязи между институтами. Выделим основные институты рынка недвижимости:

·органы власти (федеральные, региональные, муниципальные), осуществляющие регулирование условий функционирования и развития рынка недвижимости;

·институт независимой оценки недвижимости;

·девелопмент;

·банки и другие институты (инвестиционные фонды, трастовые фонды), использующие в своей деятельности механизм залогового кредитования;

·институт управляющих недвижимостью;

·институт риэлторов;

·государственный и частный нотариат;

·строительные организации;

·арендаторы недвижимости;

·продавцы недвижимости;

·саморегулируемые и общественно-профессиональные объединения участников рынка недвижимости и т.д.

Объектный подход предполагает классифицировать деятельность на рынке недвижимости с точки зрения объекта гражданских правоотношений (земля, искусственные сооружения, а также соответствующие им права собственности <#"justify">·рынок земли;

·рынок искусственных сооружений (жилой, промышленной и коммерческой недвижимости);

·строительный рынок;

·рынок таймшеров и т.д.

Воспроизводственный подход предполагает описание структуры рынка через призму отношений, возникающих в процессе цикла воспроизводства недвижимости.

С достаточной степенью условности они могут быть представлены тремя группами отношений:

·рынок развития объектов недвижимости - совокупность отношений, возникающих в процессе реконструкции или создания объекта недвижимости. Предполагает деятельность по созданию (видоизменению) физических характеристик объектов недвижимости (обусловливают весь дальнейший характер операций с правами (оборот) и потребления объекта недвижимости);

·рынок потребления объектов недвижимости - совокупность отношений, возникающих в процессе эксплуатации, содержания и управления объектами недвижимостью. Обеспечивает эксплуатацию, содержание и управление объектами недвижимости.

·рынок оборота прав на недвижимость - совокупность отношений, возникающих при перераспределения прав на недвижимость. Обеспечивает переход прав на объекты недвижимости, регистрацию прав и сделок с ними.

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно сегментировать по различным признакам.

По способу совершения сделок на рынке недвижимости выделяют следующие его составляющие.

Первичный рынок - это экономическая ситуация, когда недвижимость как товар впервые поступает на рынок. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти (за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, жилых объектов и вещных прав) и строительные компании - поставщики жилой и нежилой недвижимости. Количество недвижимости, предлагаемой на первичном рынке, зависит от нового строительства. Учитывая, что потребности населения в жилье, предпринимателей - в коммерческой недвижимости, далеки от должного удовлетворения, дальнейшее развитие рынка недвижимости может происходить только с учетом нового строительства, т. е. первичного рынка <#"justify">В соответствии с Законом РФ «Об оценочной деятельности» право на проведение оценки объекта недвижимости является безусловным и не зависит от установленного законодательством Российской Федерации порядка осуществления государственного статистического и бухгалтерского учета и отчетности. Этим законом определен перечень случаев, в которых проведение оценки объектов должно быть обязательным. В частности, обязательной признается оценка имущества при определении стартовой цены для аукционов и конкурсов по продаже или сдаче в аренду объектов недвижимости которые принадлежат полностью или частично субъектам РФ или муниципальным образованиям.

Обязательная оценка должна проводиться также при переуступке долговых обязательств связанных с объектами недвижимости, а также при реализации инвестиционных проектов с привлечением средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации или местных бюджетов, а также средств под гарантии государства. Кроме того, обязательная оценка должна проводиться при коммерческом использовании средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Федерации. Местных бюджетов или средств внебюджетных фондов.

Проведение оценки признается обязательным также в случае возникновения споров о величине стоимости объектов недвижимости, в том числе при национализации имущества; при ипотечном кредитовании в случае возникновения спора о стоимости предмета ипотеки; при изменении права владения объектом недвижимости, находящимся в доверительном управлении; при составлении брачных контрактов или разделе имущества разводящихся супругов.

Как и любой товар на рынке, объекты недвижимости имеют цену стоимость.

Цена объекта недвижимости - это цена конкретной свершившейся сделки купли-продажи объекта недвижимости. Ввиду того, что цена в любой реальной и предполагаемой сделке определенным образом связана со стоимостью объекта недвижимости, часто этот термин используется как синоним стоимости в обмене.

Цена сделки может значительно отличаться от рыночной стоимости. Эта разница, именуемая «поправка на сделку», зависит от ряда причин, например наличия аналогов или стабильности рынка.

Так, например, во время кризиса 17 августа, ради срочного получения денег, продавцы охотно шли на 10 - 20 % снижения цены ради скорости продаж. Часто начальная цена сознательно завышается на 15 - 20 %, чтобы потом на эту сумму уступить в процессе торга.

Порой, цена сделки формируется под воздействием личных представлений участников сделки и не поддается прогнозам.

Рыночная стоимость объекта недвижимости - расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести. То есть, это наиболее вероятная цена, по которой он может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом предполагается что стороны располагая всей необходимой информацией, действуют разумно, без принуждения, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определенная таким образом рыночная стоимость является предметом для торга и содержит диапазон колебаний как в сторону повышения, так и понижения.

Понятие стоимости объекта недвижимости имеет множество различных аспектов. Это рыночная стоимость и стоимость замещения, потребительская и восстановительная стоимость, инвестиционная и страховая стоимость, стоимость для целей налогообложения и ликвидационная стоимость, первоначальная и остаточная стоимость, залоговая стоимость и стоимость права аренды объекта недвижимости, стоимость действующего предприятия и стоимость объекта недвижимости при существующем использовании и т.д.

Потребительская стоимость (стоимость в использовании) отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который не собирается выставлять объект на рынок недвижимости. Оценка потребительской стоимости объекта производится исходя из существующего профиля его использования и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в период предыстории функционирования объекта и прогнозируются в будущем.

Если рыночная стоимость определяется исходя из принципа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости, то потребительская стоимость определяется исходя из текущего использования объекта.

Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства копии объекта недвижимости в ценах на дату оценки) определяется затратами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта. Здесь используются такие же архитектурные решения, применяются такие же строительные конструкции и материалы, Даже качество строительно-монтажных работ аналогично. В данном случае воспроизводятся тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.

Стоимость замещения (стоимость аналога объекта оценки в ценах на дату оценки) определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта недвижимости, имеющего с оцениваемым объектом эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования объекта недвижимости.

Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения - издержками на создание объекта функционального аналога.

Понятие «инвестиционная стоимость» (сходное с понятием «стоимость в использовании») означает стоимость объекта недвижимости, определяемую интересами инвестора и результатами инвестиционного проектирования. Расчет инвестиционной стоимости производится исходя из ожидаемых данным инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации. Инвестиционная стоимость рассчитывается для конкретного инвестора инвестиционного проекта либо объекта, приносящего доход, и может отличаться от его рыночной стоимости, как в большую, так и в меньшую сторону, хотя могут и совпадать. Данный вид стоимости носит субъективный характер.

Страховая стоимость объектов недвижимости представляет собой стоимость полного возмещения их ущерба при наступлении страхового случая. На базе страховой стоимости объекта недвижимости определяются страховые суммы, выплаты и проценты.

Налогооблагаемая стоимость (стоимость до налогообложения) имущества юридических и физических лиц определяется аккредитованными при налоговых инспекциях экспертами-оценщиками на основе либо рыночной стоимости, либо восстановительной стоимости объекта недвижимости.

В настоящее время, такая оценка объектов недвижимости производится без привлечения экспертов по нормативной методике, путем инвентаризационной стоимости объекта недвижимости. Эта оценка базируется на восстановительной стоимости объекта недвижимости.

Ликвидационная стоимость представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник объекта недвижимости может получить при ликвидации объекта недвижимости или при его вынужденной продаже.

Первоначальная стоимость объекта недвижимости - фактические затраты на приобретение или создание на момент начала его использования.

Остаточная стоимость объекта недвижимости - стоимость объекта с учетом износа.

Стоимость объекта недвижимости при существующем использовании - рыночная стоимость объекта недвижимости, основанная на продолжении формы его функционирования при предположении возможности его продажи на рынке.

Стоимость действующего предприятия - стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства.

Залоговая стоимость объекта недвижимости - стоимость объекта недвижимости для целей обеспечения кредита.

Стоимость специализированных объектов недвижимости - стоимость объекта недвижимости, который в силу своих специфических особенностей не может быть продан на рынке.

Стоимость права аренды объекта недвижимости - единовременная плата за право пользования и распоряжения объектом недвижимости.

Теперь рассмотрим факторы, влияющие на цену объектов недвижимости. Стоимость объектов недвижимости зависит от целого ряда факторов. Рассмотрим основные из них.

Мировая практика выделяет следующие группы факторов, существенно влияющих на стоимость недвижимости, представленные в таблице 1.

Проводя оценку объекта недвижимости, кроме влияния названных факторов следует учитывать:

1.Различные уровни влияния факторов:

·региональный;

·местный (локальный);

·непосредственного окружения;

Таблица 1. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости.

ГруппаХарактеристика факторовФакторыФизическиеХарактеристики местоположенияклимат, ресурсы, топография, грунты, почва; по отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям, автотранспорту, побережью, зеленым массивам.Характеристики земельного участкаразмеры, форма, площадь, подъезды, благоустройство, вид использования по зонированию, сервитуты, общий вид, привлекательность и т.д.Характеристики зданий и сооружений количество; год и качество постройки; стиль, планировка, конструкции и т.д.ЭкономическиеОбщиесостояние мировой экономики; экономическая ситуация в стране, регионе, на местном уровне; финансовое состояние предприятийФакторы спросауровень занятости; величина заработной платы и доходов; платежеспособность наличие источников финансирования; ставки процента и аренды; издержки при формировании продажФакторы предложенияплощадь продаваемой земли; число объектов, выставленных на продажу; затраты на СМР; финансирование, налогиСоциальныебазовые потребности в приобретении земли, объектов недвижимости, предприятий, в варианте землепользования; базовые потребности в общении с окружающими, отношение к соседним объектам и их владельцам, чувство собственности; тенденции изменения численности населения, размера семьи, омоложение или старение; тенденции изменения уровня образования, уровня преступности; стиль и уровень жизниПолитические, административные и юридическиеналоговая, финансовая политика; предоставление разного рода льгот; контроль землепользования, ставок арендной платы; зонирование: запретительное, ограничительное или либеральное; строительные нормы и правила: ограничительные или либеральные; услуги муниципальных служб: дороги, благоустройство транспорт, школы, охрана здоровья и т.д.; правовые нормы и правила

2.Основные градостроительные принципы:

·функциональное зонирование - разделение поселения на части различного функционального назначения по принципу ведущей функции;

·город как единое целое - ни одна из функций города, взятая в отдельности, не существует сама по себе;

·создание системы взаимосвязанных общественных объектов

·транспортно-планировочная организация города - улично-дорожная сеть, организующая пешеходные и транспортные связи, создать архитектуру поселения;

·поселение как развивающаяся структура - в архитектурно-планировочную структуру должна быть заложена возможность развития и совершенствования; город в системе расселения - поселение является элементом системы национального расселения - рационально построенной пространственной организации группы поселений разной величины и профиля в различной природно-ландшафтной среде;

·комплексность - при развитии поселения должны быть совместно рассмотрены пять задач:

-социальная;

-экологическая;

-экономическая;

-эстетическая;

-техническая;

Любые отклонения от вышеприведенных условий снижают эффективность распределения ресурсов через ценовой механизм. Рассмотрим, в какой степени соответствуют характеристики рынка недвижимости условиям совершенного конкурентного рынка.

Точная информация о ценах. Так как рынок недвижимости не является централизованным, как, например, рынок ценных бумаг <#"justify">1.3 Методы реализации инвестиционно-строительных проектов

Анализ современного российского опыта и присущих ему проблем свидетельствует о становлении девелопмента как особого рода бизнеса. Девелопмент становится разновидностью предпринимательской деятельности, поэтому появляется производный термин - «девелопер».

Понятие «девелопер» довольно часто пытаются отождествить с другим, более привычным для русского уха - «застройщик», добавляя далее, что девелопер - это предприниматель на рынке недвижимости, занимающийся превращением неосвоенного участка в функционирующую недвижимость.

Но с самим термином «застройщик» далеко не все однозначно. Различные нормативные источники несколько расходятся между собой в официальном определении этого понятия.

Одно из толкований позволяет утверждать, что застройщик - это лицо, получившее земельный участок на праве собственности или долгосрочной аренды и имеющее право разрабатывать и реализовывать проект его застройки или проект межевания данного земельного участка с последующей передачей подготовленного для застройки или застроенного земельного участка другими лицами.

Таким образом, мы не будем различать понятия «девелопер» и «застройщик», так как в современной реальности их функции практически идентичны.

В мировой практике существуют различные договорные типы регулирования отношений в области управления строительством и реализации инвестиционно-строительных проектов. Если расположить основные или типовые варианты контрактных моделей в инвестиционно-строительной деятельности в порядке роста стоимости строительства и объема инвестиций, то получится следующий перечень:

1.Строительство объектов хозяйственным способом;

2.Привлечение строительного генерального подрядчика;

.Договор EPC - английская аббревиатура (engineering, procurement, construction - инжиниринг, поставки, строительство);

.Договор EPCM - английская аббревиатура (engineering, procurement, construction management - управление инжинирингом, поставками, строительством);

.Привлечение Фи-девелопера;

.Привлечение Концессионного Девелопера.

.Реализация проектов через Спекулятивный Девелопмент.

Нельзя отрицать процесс глобализации, набирающий обороты с каждым днем. Российский бизнес расширяется, на рынок приходят новые компании, в том числе и иностранные. Именно поэтому автор данной работы предлагает оперировать как российскими, так и зарубежными терминами.

Следует сразу отметить отсутствие единообразия в классификации строительных договоров. Так, если в отношении большинства тендерных торгов на реализацию инвестиционных проектов в строительстве можно констатировать наличие требования о привлечении конкретных типов подрядчиков, ЕРС или ЕРСМ, то фактическая реализация проекта может представлять собой настолько широкий набор контрактных взаимоотношений всех участников проекта, что говорить о точной модели реализации проекта не приходится.

Отсутствие какой-либо более или менее стройной системы, связывающей все вышеназванные формы реализации инвестиционных проектов, приводит к тому, что диалог участников инвестиционно-строительного процесса не имеет под собой не только общепринятой и однозначной базы восприятия одних и тех же терминов, но и общего системного осмысления процессов. Попытаемся логически объединить все стандартные варианты реализации проектов, описанные различными авторами в разное время, через анализ целостного инвестиционно-строительного процесса.

Под Инвестиционно-строительным проектом здесь и далее понимается любое ограниченное временными рамками инвестиционное предприятие, направленное на создание нового уникального объекта недвижимости, наличие и использование которого необходимо для достижения целей инвестирования.

Инвестиционно-строительный процесс, как и любой процесс, вообще представляет собой последовательную смену состояния объекта во времени. Понимая под объектом изучения настоящего курса Инвестиции в строительство объектов недвижимости, можно предложить следующее определение для инвестиционно-строительного процесса:

Инвестиционно-строительный процесс - последовательная совокупность этапов достижения целей инвестирования путем реализации инвестиционных проектов в области создания и/или изменения объектов недвижимости.

В общем случае, инвестиционно-строительный процесс представляет собой логическую последовательность этапов реализации инвестиционного проекта, которую можно сузить до девяти основных позиций (см. рис. 1):

1.Возникновение инвестиционного замысла;

2.Наличие возможности финансирования;

.Бизнес-планирование;

.Организация управления инвестиционным проектом;

.Инжиниринг;

.Поставка оборудования и материалов;

.Строительство;

.Эксплуатация;

.Реализация.

Более детальное содержание каждого этапа инвестиционно-строительного процесса и именно такая их последовательность обусловлены приоритетными задачами, которые необходимо решить для перехода к следующему этапу. Например, место анализа возможностей финансирования проекта должно быть именно сразу после возникновения (инициации) инвестиционного замысла, поскольку в отсутствие реальных возможностей финансирования и резервных источников дальнейшие мероприятия теряют смысл.

Другой пример - место Управления проектами в инвестиционно-строительном процессе. По сути, проведение прединвестиционных исследований, анализ осуществимости, и даже подготовка декларации о намерениях, вполне могут быть поручены профессиональному консультанту в области маркетинга недвижимости. Организация серьезной структуры для системного управления проектом начинается после того, как конкретный бизнес-план утвержден к исполнению, а основные этапы по согласованию инвестиционного проекта с государственными органами и финансовыми институтами акцептованы и приняты за основу последующих мероприятий.

Так как это - базовый процесс, то в его описании введем сокращения для упрощения дальнейшего рассмотрения возможных вариантов процессов. Также следует учесть, что все эти этапы, особенно соседствующие, так или иначе имеют определенные релевантные диапазоны исполнения, которые пересекаются между собой и создают сонаправленный поток изменений и операций, отделить которые абсолютными границами невозможно.

. Строительство хозяйственным способом

Хозяйственный способ строительства - форма организации строительных работ, при которой работы выполняются собственными силами заказчика или застройщика, без привлечения сторонних подрядных организаций. Строительство хозяйственным способом является самым дешевым вариантом достижения инвестиционных целей в области недвижимости. Строительство хозяйственным способом предполагает, что инвестор сам выступает и в роли заказчика, и в роли финансового оператора и управляющего проектом.

Рис. 2. Базовый Инвестиционно-строительный процесс.

При этом он, безусловно, имеет право заключать договора мелкого субподряда (строительные бригады) на выполнение проектных или специальных работ и предоставления непрофильных услуг, необходимых для реализации проекта, но все риски и основную нагрузку по организации и обеспечению проекта несет сам.

Стоит заметить, что при использовании хозяйственного способа строительства в организации, как правило, на время строительства создается небольшое строительное подразделение, под руководством отдела капитального строительства, если таковой есть, которое и выполняет конкретные виды строительных работ. Для строительства хозяйственным способом организация создает собственную производственную базу, приобретает или берет в аренду строительные машины и механизмы, инструмент и инвентарь, обеспечивает стройку строительными материалами, конструкциями и деталями, проектно-сметной документацией, рабочими и инженерно-техническими кадрами.

. Типовой генподрядный контракт

В общем случае, (Строительный) Генеральный подрядчик - сторона договора подряда, которая поручает выполнение отдельных видов и комплексов работ специализированным подрядным организациям - субподрядчикам. Генеральный подрядчик с согласия Заказчика привлекает к выполнению своих обязательств отечественных или иностранных субподрядчиков, полностью отвечая за результаты деятельности последних, сдачу заказчику комплектного оборудования или объекта в целом.

Генподрядчик может выполнять поставку строительных материалов, конструкций и оборудования для всех субподрядчиков, организуя единый центр материально-технической и производственно-технологической комплектации. В этом смысле генподрядчик становится не только агентом по управлению строительством, но и принимает на себя часть рисков по поставкам.

Обычно заказчики принимают на себя риски поставок основного технологического оборудования, но не хотят связываться с поставками стандартного оборудования и изделий широкой номенклатуры, которые и передаются на ответственность генподрядчика.

. Типовой ЕРС-контракт

ЕРС - английская аббревиатура (engineering, procurement, construction - инжиниринг, поставки, строительство), под которой понимается договор на строительство «под ключ» с фиксированной ценой. EPC-подрядчик - это генеральный подрядчик, выполняющий за твердую цену основной объем работ инвестиционно-строительного проекта и принимающий на себя все риски его осуществления с момента проектирования и до момента передачи готового объекта заказчику (включая выполнение гарантийных обязательств), по которым он несет финансовую ответственность перед заказчиком.

ЕРС-контракт используется, как правило, в тех проектах, где опытный подрядчик может с достаточной степенью точности оценить размер своих расходов, а также степень рисков. ЕРС-контракт предполагает, что основной объем работы ЕРС-подрядчик выполняет собственными силами, поэтому не предусматривается специальное вознаграждение за организацию и управление работами привлекаемых контрагентов нижнего уровня.

. Типовой ЕРСМ-контракт- английская аббревиатура (engineering, procurement, construction management - управление инжинирингом, поставками, строительством). Предмет договора, так же как и в случае с ЕРС - проектирование, оборудование, строительство и передача заказчику полностью готового объекта «под ключ». ЕРСМ-подрядчик является генеральным подрядчиком, т.е. договоры с субподрядчиками заключает от своего имени.

ЕРСМ-подрядчик - это генеральный подрядчик, полностью выполняющий инвестиционный проект и принимающий на себя риски по управлению проектом с момента проектирования и до момента передачи готового объекта заказчику (включая выполнение гарантийных обязательств).

ЕРСМ-контракт предусматривает и общую стоимость проекта с учетом вознаграждения ЕРСМ-подрядчика, и фиксированный срок сдачи объекта в эксплуатацию, достижение основных технических параметров объекта. Способ (подход) ЕРСМ позволяет управлять именно проектом, а не конкретными работами. Специфические работы выполняют профессионалы. Задача ЕРСМ - оценивать потребные свойства (возможности, профессионализм, ресурсы и пр.) выбираемых подрядчиков/поставщиков, распределять правильно между ними работы и зоны ответственности. Далее - координировать их действия, решать спорные вопросы, планировать общую схему проекта, менять планы в случае критических изменений с минимальными последствиями и далее со всеми остановками.

. Типовой контракт с фи-девелопером

Фи-девелопмент (русского аналога пока нет) или девелопмент, стоимость которого базируется на принципе «затраты плюс вознаграждение» (cost plus fee). В этой модели Девелопер не берет на себя финансовых рисков и не участвует в финансировании проекта, а работает, по сути дела, на фиксированном гонораре.

Фи-девелопер работает на гонораре, рассчитываемом определенным образом по соглашению с Инвестором. При реализации этой модели Инвестор нанимает Фи-девелопера, чтобы он предложил наиболее выгодный вариант использования, например, земельного участка Инвестора или существующего уже объекта недвижимости, построил «под ключ» утвержденный объект и передал его Инвестору для дальнейшего использования, продажи или эксплуатации. Возможен вариант, что Фи-девелопер предоставляет услуги по коммерческой реализации объекта на тех же условиях. При этом Фи-девелопер никогда не участвует в проекте своими деньгами. В данном случае он проводит все работы, в том числе разработку бизнес-плана, проектирование, необходимые согласования, строительство и привлечение клиентов исключительно на средства Инвестора. На все необходимые работы он привлекает специалистов или специализированных подрядчиков, но ответственность за реализацию проекта лежит на Фи-девелопере в полном объеме. В случае невыполнения обязательств по проекту Фи-девелопер отвечает объемом своего вознаграждения.

. Типовой контракт с концессионным девелопером

В основе концессионного девелопмента лежит типовой концессионный договор, перенесенный на любого иного владельца собственности, который по разным причинам не желает ее терять, или это невозможно в принципе. Концессионный девелопмент происходит от договоров с государством, но сегодня вполне может иметь место так называемая коммерческая концессия, которая строится на принципе окупаемости девелоперских затрат и получения прибыли от не принадлежащего ему объекта недвижимости.

По договору концессионного девелопмента одна сторона (Девелопер-Концессионер) обязуется за свой счет создать и/или реконструировать недвижимое имущество, право собственности на которое принадлежит или будет принадлежать другой стороне (Концеденту), осуществлять деятельность по эксплуатации объекта концессионного девелопмента, а концедент обязуется предоставить девелоперу права владения и пользования созданным объектом недвижимости для осуществления данной деятельности на срок, установленный этим соглашением.

. Спекулятивный девелопер

Спекулятивный девелопмент (русского аналога нет). В этом случае Девелопер создает объект недвижимости, выступая единым организатором проекта, и несет все риски его реализации. Основной целью спекулятивного Девелопера является создание востребованного рынком объекта недвижимости и получение прибыли от его аренды или реализации новым собственникам.

Спекулятивный Девелопер выступает как единоличный организатор проекта и в этом отношении он весьма близок к Заказчику, строящему объект недвижимости хозяйственным способом. Главное отличие этих участников рынка - цель использования объекта недвижимости. Спекулятивный Девелопер создает объект коммерческой недвижимости для получения прибыли на его обращении, а не на его длительной эксплуатации и возмещении затрат через амортизацию в третьем бизнесе.

Спекулятивный девелопер выполняет все те же задачи, что и предыдущие виды девелоперов, но, кроме того, он сам выступает инвестором, привлекает финансирование и получает право пользования землей и новым объектом недвижимости в полном объеме.

В заключение стоит отметить, что фактическая реализация инвестиционно-строительных проектов может представлять собой весьма оригинальные конфигурации договорных отношений и обязательств, что делает этот процесс весьма творческим и необычным.

Глава 2. Реализация проекта малоэтажного строительства на территории Санкт-Петербурга

.1 Анализ коммерческой деятельности компании ИМЯ_ОРГАНИЗАЦИИ

Корпорация ИМЯ_ОРГАНИЗАЦИИ - одна из крупнейших строительных фирм Финляндии. В 1988 году была организована дочерняя фирма ИМЯ_ОРГАНИЗАЦИИ в Санкт-Петербурге (тогда еще Ленинграде). Сегодня ИМЯ_ОРГАНИЗАЦИИ - один из крупнейших игроков рынка недвижимости Северо-запада, активный член профессионального сообщества, лауреат престижных отраслевых конкурсов.

Корпорация объединяет ряд специализированных компаний, охватывающих своей деятельностью многие сегменты рынка недвижимости. Компании корпорации работают в таких отраслях экономики, как девелопмент, и инвестиционная деятельность, строительство, монтаж инженерных сетей, различные виды коммерческой деятельности в сфере жилой и коммерческой недвижимости, управление торговыми и бизнес-центрами, ипотечное кредитование.

Совокупный оборот компании по итогам 2007 года составил более 6 млрд. руб. Данный показатель представляет собой сумму поступлений на расчетные счета, в том числе поступление средств дольщиков по текущим объектам. Отклонение суммы выручки от величины оборотов обусловлено особенностями ведения бухгалтерского учета в строительстве. Помимо выручки, рассмотрим и другие операционные показатели см. рис. 10.

Рис 10. Основные операционные показатели, тыс. руб.

Структура выручки ИМЯ_ОРГАНИЗАЦИИ (без внутренних оборотов) и чистой прибыли.

Основным направлением деятельности компании является девелопмент в широком смысле этого понятия. ИМЯ_ОРГАНИЗАЦИИ выстраивает стандарты деятельности по принципу «качество во всем». Такой подход распространяется на все звенья технологической цепи - от выбора земельного участка до проектирования и формирования «начинки» здания.

Строительство ведется во всех сегментах: от типового жилья до «элиты», основной объем проектов текущей адресной программы сконцентрирован на жилой недвижимости бизнес-класса и коммерческой недвижимости.

Таким образом, мы видим, что основная строительная деятельность Холдинга сосредоточена на коммерческой недвижимости и недвижимости бизнес-класса. Это обусловлено повышенным спросом на эти объекты в связи с ростом активности в этом сегменте, а также активным расселением коммунальных квартир и домов в аварийном состоянии. Однако, сейчас компания ориентируется на развитие загородного строительства. Причины такого решения будут рассмотрены ниже.

Также хотелось бы отразить динамику объема ввода жилых площадей ИМЯ_ОРГАНИЗАЦИИ в эксплуатацию. Эта диаграмма наглядно покажет не только количество уже реализованных квадратных метров площадей, но и план на несколько лет вперед.

Этот план базируется на многостороннем анализе рынка недвижимости, проведенном маркетинговым отделом совместно с отделом продаж.

Площадь сданных в эксплуатацию объектов на начало 2007 года составляет 230,4 тыс. кв. м, в процессе разработки и реализации находятся проекты по строительству жилой и коммерческой недвижимости общей площадью более 600 тыс. кв. м.

Основные принципы работы компании ИМЯ_ОРГАНИЗАЦИИ - комплексный подход к бизнесу, интеграция различных направлений деятельности с целью увеличения капитализации компании. Здесь под капитализацией стоит понимать использование дохода на расширение дела. Стратегические планы ИМЯ_ОРГАНИЗАЦИИ предусматривают дальнейшее развитие уже существующих направлений деятельности, а также выход на региональные рынки. В настоящий момент деятельность компании ИМЯ_ОРГАНИЗАЦИИ осуществляется в Санкт-Петербурге, Ленинградской области, Москве, Екатеринбурге.

Основным преимуществом компании является то, что она охватывает все сегменты рынка недвижимости и продолжает диверсификацию направлений бизнеса.

Деятельность ИМЯ_ОРГАНИЗАЦИИ развивается по следующим основным направлениям:

·Промышленное и коммерческое строительство

·Жилищное строительство

·Реконструкция и реставрация объектов, включая памятники истории и культуры

·Архитектурное и строительное проектирование

·Обследование технического состояния зданий и сооружений

·Согласование проектов в официальных органах

·Сервисное и техническое обслуживание:

oПромышленных объектов;

oОбщественных зданий и сооружений;

oПроектирование, поставки, монтаж и пусконаладка инженерных сетей и систем;

oПоставка и монтаж технологических трубопроводов и технологического оборудования.

Такое сочетание видов деятельности в рамках одной компании позволяет уменьшить затраты, так как ИМЯ_ОРГАНИЗАЦИИ самостоятельно осуществляет коммерческую деятельность на рынке недвижимости начиная от проекта здания и бизнес-плана и заканчивая эксплуатацией готового здания. Таким образом устраняются посредники, такие как риэлтеры, подрядчики, ТСЖ и т.д. Хотя, последнее время эксплуатация зданий сводится, в основном, к сервисному обслуживанию. Это объясняется большим количеством конкурентов на данном сегменте рынка.

ИМЯ_ОРГАНИЗАЦИИ представляет собой вертикально интегрированную холдинговую структуру, компании которой обслуживают полный цикл реализации инвестиционно-строительного проекта, начиная от выбора земельного участка под застройку и заканчивая эксплуатацией готового объекта по договору с ТСЖ. Функциональная структура компании представлена на рисунке 13.

Мы видим, что компания применяет бригадную (кросс - функциональную) структуру управления.

Преимущества этой структуры:

·сокращение управленческого аппарата, повышение эффективности управления;

·гибкое использование кадров, их знаний и компетентности;

·работа в группах создает условия для самосовершенствования;

·возможность применения эффективных методов планирования и управления;

·сокращается потребность в специалистах широкого профиля.

Рис. 13. Функциональная структура ИМЯ_ОРГАНИЗАЦИИ

Недостатки этой структуры:

·усложнение взаимодействия (в особенности для кросс-функциональной структуры);

·сложность в координации работ отдельных бригад;

·высокая квалификация и ответственность персонала;

·высокие требования к коммуникациям.

Таким образом, данная форма организационной структуры наиболее эффективна в организациях с высоким уровнем квалификации специалистов при их хорошем техническом оснащении, в особенности в сочетании с управлением по проектам. Это - один из типов организационных структур, в которых наиболее эффективно воплощаются идеи современной философии качества.

Итак, мы видим, что для успешной работы Холдинг объединил в себе компании, обеспечивающие полный контроль над ходом работы. Это позволяет охватить все сегменты рынка недвижимости. Для этого выстроена четкая схема взаимодействия всех подразделений компании между собой. Хотелось бы рассмотреть эту схему подробнее.

Сотрудники маркетингового отдела компании постоянно проводят мониторинг рынка недвижимости, следят за изменениями тенденций. На сегодняшний день, отдел вынес на рассмотрение руководящей группы предложение развивать такое направление строительства, как малоэтажные (коттеджные) застройки. Мотивацией такого предложения послужил анализ рынка коттеджной недвижимости. Рассмотрим его.

География строительства коттеджных поселков

На данный момент на территории Ленинградской области и Санкт-Петербурга представлено 73 коттеджных поселка, в которых ведутся активные продажи домов, находящихся на разной степени завершенности. Также выявлен 41 проект, связанный с коттеджным строительством, многие из них готовятся к продаже, а некоторые - на этапе проектирования, подготовки документов и т.д. В совокупности, это - 114 коттеджных поселков. На рисунке 14 можно увидеть распределение существующего предложения коттеджных поселков, а также поселков, находящихся на стадии предпродажной подготовки и проектирования в различных районах.

За 1 квартал 2007 года были закрыты продажи в 8 коттеджных поселках, открыты продажи в нескольких новых поселках: Ягодное, Вайя, Золотые пески, Меслики, Подгорное, Серебряный бор, Янино-2, Теплый дом (2 очередь), Бель Виль (2 очередь).

Наиболее популярным в сфере коттеджного строительства продолжает оставаться северное направление Ленинградской области: Всеволожский, а также Выборгский и Приозерский районы. В городской черте лидирует Курортный район. В этих 4 районах сосредоточено 78% всего предложения реализуемых поселков и 69% от общего количества проектируемых.

Выборгский и Приозерский р-ны более удалены от черты города, мало того, предложение Приозерского района начинается только на расстоянии около 50 км от города, что уже отрицательно сказывается на спросе, так как активно развивается спрос на коттеджи, которые находятся не более чем в 50 км от города.

В южном направлении на данный момент только начинает формироваться предложение, коттеджных поселков пока значительно меньше, чем на севере, но уже заявлено несколько крупных проектов по освоению территорий Пушкинского, Петродворцового и Тосненского районов.

Основная масса коттеджного предложения находится в 20-ти километровой зоне от черты города (КАД) - это 29 % от всего объема предложения, обосновано это тенденциями в спросе - большинство потребителей желает купить коттедж для постоянного проживания как можно ближе к черте города. Безусловным лидером в этой зоне является Всеволожский район, также присутствуют немногочисленные проекты южного направления (Павловск, Глинки, Петергоф), единично представлен Приморский район города проектом «Северный Версаль» в Ольгино. Самые удаленные поселки (свыше 80 км) расположены в основном в Приозерском и Выборгском районах (обусловлено непосредственным расположением районов относительно черты города).

Классификация коттеджных поселков

На данный момент с учетом ряда факторов и характеристик коттеджных поселков разработана комплексная классификация загородного предложения на следующие классы:

·Элита

·Бизнес

·Средний

·Эконом

В классификации были рассмотрены и учтены следующие параметры:

·Район расположения поселка

·Удаленность от города (КАД)

·Ландшафтные особенности территории (наличие водоема, леса и т.д.)

·Кол-во коттеджей в поселке

·Площадь коттеджей

·Размер участка

·Материал наружных стен, отделка коттеджа

·Степень развитости инфраструктуры

·Обеспечение коммуникациями

·Уровень архитектурного решения

·Диапазон цен на коттеджи

·Социальная однородность поселка

Большинство реализуемых коттеджных поселков на данный момент позиционируется в бизнес-классе - это чуть более половины существующего предложения (54%). Далее по предложению вторую позицию занимает элит-класс - это 25%, и в наименьшей степени на данный момент представлен средний класс - 17%. Эконом - класс характеризуется единичными поселками, о которых можно сказать отдельно, данный сегмент предложения еще только зарождается и составляет около 5% от всего предложения.

Если оценивать количество заявленных коттеджей в различных классах, то структура немного перераспределится в сторону увеличения предложения в бизнес-классе, которое в итоге составит уже не 54%, а 69%.. На данный момент это самый быстроразвивающийся сегмент по предложению, большинство застройщиков позиционируют свои проекты поселков именно в этом классе, данные проекты высокорентабельные и пользуются спросом. Наглядно это отражено на рисунке 16. Элитный сегмент на данный момент не подразумевает массовых, больших застроек территорий (как например, в Москве), а количество заявленных коттеджей в них значительно меньше, чем в других классах, поэтому вполне обоснованно несколько меньшее значение показателя доли домов в этом сегменте (на 10% меньше), в отличие от показателя доли количества элитных поселков в общем предложении.

Средний класс и эконом значительно уступают по своим показателям предложения количества домов по причине незначительных темпов развития в связи с непривлекательностью для застройщиков.

Предложение недорогих коттеджей эконом-класса еще только начинает на данный момент формироваться, в 2007 году планируется ряд мероприятий по реализации программы «Доступное жилье», которая также подразумевает строительство отдельных домохозяйств, т.е. коттеджей в близлежащих районах города, что повлияет на распределение структуры предложения, в частности - появление достаточного кол-ва недорогих домов эконом-класса. Но на данный момент на рынке загородной недвижимости считаются наиболее рентабельными именно проекты бизнес-класса. Однако все больше девелоперских компаний выводят на рынок предложения жилых комплексов, в рамках которых может предлагаться жилье разных типов и классов (что затрудняет возможность сегментировать данный объект), растет масштабность проектов. Поэтому при стечении благоприятных условий для застройщика (например, предоставление дешевой земли при государственной поддержке, улучшение инженерной подготовки участков, развитие инфраструктуры области, возможность увеличения масштабов проекта (строительство малоэтажных комплексов)) предложение может перераспределиться в сторону доступного жилья, которое является на данный момент самым востребованным. Сегмент бизнес класса близок к насыщению, так как основные темпы роста в прошедшие годы наблюдались именно у данного класса поселков.

Структура предложения

На конец 1 квартала 2007 года коттеджным поселками, находящимися в реализации, занято около 1215 гектаров земли. В поселках представлено около 2540 шт. домов и 1280 участков с возможностью застройки (с подрядом или самостоятельно).

• На данный момент около 30% коттеджных поселков - это предложение инженерно-подготовленных участков под самостоятельную или при использовании последующего строительного подряда застройку, 70% - это предложение домов с участками в сформированном коттеджном поселке. Около половины коттеджных поселков, где можно приобрести дом с участком, на сегодняшний день - это небольшие поселки до 10 га, но в последнее время наблюдается четкая тенденция к их укрупнению.

Также на этапе решения ряда вопросов, связанных со строительством и разрешительной документацией, находится еще целый ряд крупных проектов, выход которых на рынок ожидается в ближайшем году. В связи с тенденцией появления на рынке предложения целых малоэтажных жилых комплексов, объединяющих в себе не только коттеджи, но и таунхаусы, квартиры в малоэтажных домах, далее прогнозируется только увеличение масштабности коттеджных поселков, позиционирующихся в классе эконом и средний, а также увеличение количества комплексов, объединяющих различные типы и классы жилья.

Далее в таблице 3 представлено описание коттеджного поселка в соответствии с классом (с учетом средних значений основных показателей).

Таблица 3. Параметры коттеджного поселка, находящегося в предложении в рамках определенного класса

КлассРазмер поселка (га.)Кол-во домовS дома (кв.м.)S участка (сот)Элита1225-30230-55020-40Бизнес2050180-35015-25Средний630130-20012-20Эконом**100-18010-20* предложение поселков данного класса немногочисленно, поэтому сложно дать описание по данным параметрам.

Был проведен также анализ предложения в разрезе используемых технологий и материалов при строительстве коттеджей. Сегодня девелоперами используются следующие материалы:

·Дерево (клееный брус, оцилиндрованное бревно, профилированный брус, деревянный кирпич)

·Ячеистый бетон (пенобетон, газобетон)

·Кирпич

·Панель-каркас

·Монолитный железобетон (технология несъемной опалубки)

В 45% коттеджных поселков от общей массы предложения на сегодняшний день к продаже представлены дома из дерева. Наиболее широко охвачено такими домами предложение бизнес класса, а также среднего. Это хорошо зарекомендовавший себя материал с точки зрения экологичности и практичности при использовании, деревянное домостроение сегодня на рынке широко представлено и достаточно популярно.

Такой же материал, как кирпич, используется массово в элитном сегменте, также единично встречается в бизнес-классе. 14% составляет доля этого материала в общем предложении. Данные тенденции связаны с весьма дорогим расходом на производство дома из кирпича, а также некоторыми стереотипами качества, связанными именно с этим материалом, ведь не так давно массово использовался именно кирпич для строительства частных коттеджей, некоторые из которых теперь встречаются в предложении вторичного рынка, и сейчас для многих качество - это кирпич.

Достаточно быстрыми темпами развивается применение такого материала, как ячеистый бетон (газобетон, пенобетон). Технология строительства, использующая этот материал, не требует больших временных затрат на окончательное возведение дома, а также она является оптимальной по затратам. На сегодняшний день в 18% коттеджных поселков применяется при строительстве именно газо- или пенобетон.

В ближайшем будущем массовое строительство масштабных коттеджных поселков будет связано с использованием такого материала, как панель-каркас. Это весьма новая технология, но уже на сегодняшний день в Санкт-Петербурге существует несколько заводов по производству быстровозводимых домов по данной технологии, т.е. панельно-каркасной. Есть также ряд поселков, в которых предлагаются дома, построенные из различных материалов (с учетом пожеланий заказчика).

Рис. 18. Структура предложения в соответствии с типом материалов, используемых при строительстве коттеджей (в %)

Что касается статуса земель, то на конец 2006 года доля земель с разрешенным использованием ДНП составляли 50 %, ИЖС - 46 % и СНТ - 4 %, в первом квартале 2007 года земли ИЖС уступили еще 3 % в пользу земель ДНП. Распределение предлагаемых коттеджных поселков в разрезе разрешенного использования земельного участка представлено на рисунке 19.

Рис. 19. Распределение предлагаемых коттеджных поселков в разрезе разрешенного использования земельного участка (в %)

Анализ ценового предложения

Ценовой анализ предложения по районам

Средний темп прироста цены за квадратный метр коттеджа с учетом стоимости участка в Ленинградской области и пригородах Санкт-Петербурга составил относительно 4 кв. 2006 года 15%. Цены на землю (за сотку- 100 кв.м.) возросли в среднем на 10%. Основные данные приведены на рисунке 20.

Самые высокие цены по-прежнему сохраняются в наиболее элитных районах коттеджной застройки - это Курортный, Приморский, Пушкинский и Петродворцовый районы. Максимальная средняя стоимость предложения на сегодняшний день в Приморском и Курортном районах - это 3740$ и 3530$ соответственно. В Курортном районе рост цен составил за 1 квартал 2007 года 19%, в Приморском - 23%.

Рис. 20. Динамика роста цен за кв.м. коттеджа (с учетом стоимости земли), $

Повышение среднего уровня цены на 31,3%, отчасти обоснованное появлением нового объекта, также произошло в Гатчинском районе, в марте 2007 года были открыты продажи в поселке «Вайя». До этого момента на данном направлении основное предложение по коттеджам было в «Серебряном бору» - рост цен здесь составил около 20%, причем увеличилась стоимость квадратного метра за счет увеличения стоимости производства дома (с минимальных 535$ до 800$), а не стоимости земли (в предложении наоборот появились участки с более низкой стоимостью).

Далее представлена динамика средней стоимости 100 кв.м. земли в коттеджных поселках различных районов, где предлагаются участки под индивидуальную застройку, либо с дальнейшим подрядом на строительство дома.

Рис. 21. Динамика роста цен за 100 кв.м. земли в коттеджных поселках (продажа участков), $

Анализ ценового предложения в разрезе классов

В районах Ленинградской области, а также пригородной зоне Санкт-Петербурга сложилась различная ценовая ситуация и динамика цен была различной, но наиболее целесообразнее рассмотреть более подробно рост цен в разрезе классов, а не районов.

По всем классам произошло равномерное увеличение средней стоимости за квадратный метр коттеджа. На 12,7% возросла средняя стоимость в эконом-классе, на 13,2% и 14% соответственно в бизнес- и элит-классах, и только в среднем классе средняя стоимость кв.м. выросла на 21,2%. Основные причины такого роста в данном сегменте связаны со снижением доли менее дорогих домов в предложении, во многих поселках остались по 2-3 дома (большей площади и соответственно, более дорогие), а в некоторых (например, «Ладожский причал») и вовсе были закрыты продажи, остались только участки. Эта тенденция обоснована значительным спросом на дома средней ценовой категории, на рынке таких объектов мало, поэтому самые недорогие коттеджи находят покупателей гораздо быстрее, чем объекты более высокого ценового диапазона.

На рисунке 22 представлена динамика роста средних цен за дом с участком в соответствии с классом коттеджного поселка. За 1 квартал 2007 года в элит-классе среднее предложение выросло на 9% и составило 1026,8 тыс.$ за дом с участком, в бизнес-классе средняя цена предложения увеличилась на 25,4% - на конец 1 квартала 2007 года среднее предложение здесь составило 482,7 тыс.$.

Рис. 22 динамика роста средних цен за участок в соответствии с классом коттеджного поселка

В среднем классе стоимость предложения увеличилась на 22,1%, в эконом-классе - на 40,5%, что в первую очередь связано с появлением нового предложения в Янино-2, а также повышением цен в поселке «Новое Минулово».

Рис. 23. Динамика роста средней стоимости коттеджа, находящегося в предложении (в разрезе классов), $

В формировании цены за кв. м. коттеджа большую роль играет стоимость земли, закладываемая в этот показатель. Многие застройщики разделяют стоимость кв. м дома и стоимость сотки участка, приобретаемого вместе с коттеджем. Тенденции роста стоимости земли в поселках различных классов, предлагающих к продаже дома с участками, представлены на рисунке 24.

Рис. 24. Динамика роста цен за 100 кв.м. земли в коттеджных поселках (продажа домов с участками)

Как видно из вышеуказанных данных, стоимость земли (за 100 кв.м.) увеличилась во всех классах, кроме элитного сегмента, где средняя стоимость сотки снизилась сразу на 20,7%. Это связано с завершением продаж участков в поселке «Раздолье», последние наделы продавались там по 11 тыс.$ за 100 кв.м., наряду с этим, также в поселке «Озерный кот» были завершены продажи более дорогих участков. За 1 кв. 2007 года на рынок был выведен только 1 элитный поселок, что, безусловно, не смогло значительным образом изменить отрицательную ценовую динамику в этом классе.

Значительный рост средней стоимости сотки произошел в сегменте бизнес и составил 42,2%. Это обосновано рядом факторов, где одним из важнейших является прирост нового числа поселков, предлагающих участки по более высокой цене, а также всему этому способствовало снижение количества относительно недорогих участков в общей массе предложения, во многих поселках - остаточное предложение, где стоимость сотки имеет максимальное значение из заявленного ранее диапазона.

На 17,2% увеличился показатель средней стоимости сотки в среднем сегменте, теперь он стал выше даже аналогичного показателя в бизнес-классе на конец 4 кв. 2006г. И если на конец 2006 года разница в стоимости земли между бизнес- и средним- классом была незначительна и составляла всего 15,8%, то теперь бизнес класс на 40,5% дороже, чем средний.

Тенденции и перспективы рынка

Загородный рынок недвижимости Ленинградской области и пригородов Санкт-Петербурга развивается достаточно быстрыми темпами. Особенно активно, десятками гектаров в течение последнего полугодия приобретаются сельскохозяйственные земли в радиусе 20км от Петербурга, примыкающие к КАД. На этих территориях будут возведены комплексы недорогого малоэтажного жилья, способного быть альтернативой городским квартирам. Пока что большинство «коттеджного» предложения - это довольно дорогие дома. Зачастую они превышают по цене аналогичные строения в Финляндии и в Испании, однако по качеству - существенно ниже, чем вышеуказанные заграничные дома.

На рынке загородной недвижимости наблюдается постепенное повышение цен. Ряд компаний по различным заявленным причинам увеличил стоимость предложения. За 1 квартал 2007 года цены за кв.м. дома выросли в среднем на 15% (с учетом стоимости участка), также на 10% подорожала земля под застройку в сформированных коттеджных поселках. Увеличение стоимости вполне предсказывалось, так как наблюдался рост стоимости земельных участков под строительство, постепенно повышалась стоимость строительных работ и материалов. Все перечисленные причины существенно тормозят развитие загородной недвижимости эконом-класса.

Сейчас наблюдается отсутствие сбалансированного спроса и предложения, так как на рынке пока явно преобладают коттеджные поселки одного класса - это бизнес-объекты (69%). Они наиболее выгодны для девелоперов с точки зрения рентабельности и окупаемости, но уже сейчас можно предположить грядущее перераспределение - увеличение предложения в сегментах «эконом» и «средний» за счет уменьшения проектов, ориентированных на бизнес-класс. Как и на других рынках - на рынке недвижимости спрос диктует предложение, поэтому наступает момент, когда застройщики просто не могут не обратить внимания на то, что наиболее востребованы сейчас именно недорогие, экономичные дома для постоянного места жительства как альтернативы отдельной квартире в городе.

Правительство Ленинградской области в течение 2007 года продолжает работу, направленную на повышение привлекательности территории вдоль КАД. Они объявлены зоной особого регулирования. Это значит, что каждый из земельных участков предоставляется под определенный проект, заранее спланированный. Такой подход к развитию инфраструктуры территории исключает, что территории вдоль КАД будут застраиваться хаотично, без видения перспективы развития окрестных муниципальных образований.

В заключении хотелось бы сказать еще раз о том, что значительными темпами растет строительство жилых объектов в области и пригородах Санкт-Петербурга. Для многих покупателей жилье в области действительно стало альтернативой доступного жилья. Привлекательность Ленинградской области растет как для застройщиков (есть места под застройку, более дешевые), так и для покупателей. Но есть и ряд нерешенных проблем в области - это плохие дороги, отсутствие налаженной инженерной сети, отсутствие необходимых элементов инфраструктуры (в особенности социальных объектов - школ, детских садов, больниц, поликлиник и т.д.). Но и этот перечень вопросов постепенно начинает разрешаться. Так, на данный момент активно проводится газификация областных населенных пунктов - начата разработка генеральной схемы газификации и перспективного плана, который включает перечень объектов и населенных пунктов, которые необходимо обеспечить природным газом. Помимо этого, будут подготовлены предложения по использованию альтернативных природному газу источников энергии (к примеру, сжиженного природного газа) в тех населенных пунктах, куда по тем или иным причинам подводить газопроводы нерационально, проработаны варианты тепло-энергоснабжения, в том числе с использованием местных видов топлива. Успешными темпами идет строительство КАД, эксплуатация же введенных участков позволила быстро и без временных потерь добираться из ближайшего пригорода в центр города, частично разгрузить ряд основных магистралей.

Таким образом, мы видим, что маркетинговый отдел доказал перспективность развития этого направления.

Руководящая группа приняла их доводы, и постановила начать развитие данного направления деятельности. Для этого финансовый отдел совместно с бухгалтерией провел анализ финансовой ситуации компании, чтобы определить возможность распределения средств и выделения их на развитие данного направления. Рассмотрим этот анализ во втором пункте этой главы.

2.2 Анализ финансовых результатов операционной деятельности компании ИМЯ_ОРГАНИЗАЦИИ

Для начала хотелось бы привести комбинированный бухгалтерский баланс за 2006, 2007 годы и прогноз на 2008 год. Именно от этого баланса отталкивается финансовый отдел при расчетах мощности предприятия.

Таблица 4 Комбинированный бухгалтерский баланс, тыс. руб.

20062007прогноз 2008Активы Внеоборотные активы Основные средства925 649,00813 881,00891 767,00Инвестиционная собственность793 917,00913 005,001 004 305,00Финансовые вложения в зависимые общества19 469,0019 387,000,00Нематериальные активы5 480,005 335,005 326,00Отложенные налоговые активы1 221,001 538,001 687,00Прочие внеоборотные активы8 616,006 832,007 046,00 1 754 352,001 759 978,001 910 131,00Оборотные активы Финансовые вложения10,000,000,00Запасы1 423 483,001 955 062,004 200 512,00Дебиторская задолженность459 834,00461 728,00186 897,00Денежные средства и их эквиваленты113 866,0084 804,0071 368,00 1 997 193,002 501 594,004 458 777,00Итого активы3 751 545,004 261 572,006 368 908,00Капитал Капитал Обыкновенные акции7 633,007 763,007 895,00Привелигированные акции2 546,002 589,002 633,00Нераспределенная прибыль432 458,00443 958,00498 311,00 442 637,00454 310,00508 839,00

Также в своих расчетах финансовый отдел опирался на отчет о прибылях и убытках, приведенный в таблице 4.

Таблица 5 Отчет о прибылях и убытках, тыс. руб.

200620072008 прогнозВыручка от реализации2 358 390,002 308 868,003 241 303,00Себестоимость реализации-1 917 130,00-1 823 230,00-2 596 379,00Валовая прибыль441 260,00485 638,00644 924,00Коммерческие расходы79 899,0081 412,0083 453,00Административные расходы123 779,00125 618,00128 268,00Налоги (за искл. Налога на прибыль)7 048,008 097,0010 127,00Переоценка инвестиционной собственности243 387,00119 088,0091 300,00Прочие операционные доходы2 953,004 157,003 891,00Резерв по возможным претензиям-88 412,00-42 643,0051 176,00Прочие операционные расходы69 353,0025 521,0033 421,00Финансовые доходы3 925,005 121,004 327,00200620072008 прогнозФинансовые расходы49 031,0041 135,0031 175,00Доля в убытках зависимых обществ-531,00-313,000,00Прибыль до налогообложения273 472,00288 956,00509 174,00Налог на прибыль111 128,0072 164,0081 997,00Чистая прибыль за год162 344,00216 801,00427 177,00

Произведем расчет финансовых результатов деятельности компании в целом, не разделяя на отдельные виды деятельности. Все расчеты произведем исходя из показателей 2007 года, и сравним их с показателями 2006 года.

Рассчитаем эффективность деятельности ИМЯ_ОРГАНИЗАЦИИ. Она показывает величину полезного результата в расчете на единицу затраченных усилий. Обычно под полезным результатом понимают прибыль, а под усилиями либо капитал, обусловивший получение прибыли, либо денежные потоки, характеризующие оборот фирмы или издержки.

рынок недвижимость малоэтажный строительство

Рассчитаем рентабельность деятельности компании. По данным за 2007 год выручка составила 2 308 868 тыс. руб., а прибыль - 485 638 тыс. руб. Подставив эти данные в формулу, получаем, что рентабельность ИМЯ_ОРГАНИЗАЦИИ - 21 %. Этот показатель достаточно стабилен, но, как правило, зависит от масштаба деятельности.

Рассчитаем еще два показателя, характеризующие скорость роста капитала и, следовательно, целесообразность данного вида деятельности. Этими показателями будут рентабельность активов и рентабельность собственного капитала.

Рентабельность собственного капитала (РСК) будем рассчитывать по формуле:

Собственный капитал компании ИМЯ_ОРГАНИЗАЦИИ в 2007 году составил 897 449 тыс. руб. Таким образом, подставив данные в формулу, мы получим, что РСК фирмы составляет 54 %. Верхняя граница рентабельности капитала изменчива и тесно связана с риском предпринимательской деятельности - она прямо пропорциональна риску. Нижняя граница находится возле процентной ставки по долгосрочным кредитам. В нормальной ситуации рентабельность активов несколько выше процента по долгосрочным кредитам, что делает использование заемных средств выгодным и повышает за счет финансового рычага рентабельность собственного капитала.

Теперь рассмотрим рентабельность активов. Этот показатель считается по формуле:

В 2007 году активы составили 4 261 592 тыс. руб. таким образом, рентабельность активов составила 11 %. Это неплохой показатель.

Заметим, что не существует идеальных значений показателей. Все показатели в экономике относительны, и сказать, на сколько хорош показатель, нельзя, пока мы не найдем, с чем его сравнить. В нашем случае, сравним показатели за 2007 год с показателями за 2006 год (табл. 5).

Таблица 6 Показатели за 2006/2007 г.г.

ГодыАктивыСобственный капиталВыручкаПрибыльРентабель-ностьРСКРентабель-ность активов20063751545,00876276,002358390,00441260,000,190,500,1220074261592,00897449,002308868,00485638,000,210,540,11

В данной таблице мы видим, что, несмотря на снижение выручки в 2007 году по сравнению с 2006 годом, прибыль, рентабельность, РСК и рентабельность активов увеличились. Это говорит о том, что ИМЯ_ОРГАНИЗАЦИИ стоит оставаться на данном рынке, сохраняя данные показатели деятельности. То есть, имеет смысл не перераспределять затраты между жилой, коммерческой и загородной недвижимостью, а отдельно развивать загородный сектор, возможно - с помощью привлечения дополнительных средств.

Тем не менее, стоит показать структуру выручки по направлениям бизнеса, так как компания, как было сказано выше, осуществляет различную деятельность на рынке недвижимости. Приведем эти данные в табл. 6, где отразим результаты за 2006 и 2007 года работы, а также прогноз на 2008 год.

Таблица 7 Структура выручки по направлениям бизнеса

200620072008Девелопмент1 611 267,001 298 672,001 886 231,00Строительство, подрядные услуги26 007,00190 359,00445 105,00Сервисное обслуживание58 144,00127 811,00178 046,00Инженерные сети339 076,00350 114,00452 000,00Управление недвижимостью199 618,00211 079,00147 487,00Прочие124 278,00130 833,00132 434,00Итого2 358 390,002 308 868,003 241 303,00

Чтобы эти данные были понятнее, отразим их на графике (рис. 25.), где покажем в процентах структуру выручки по направлениям бизнеса.

Здесь мы видим, что основная выручка поступает от реализации девелоперских проектов, на втором месте - сервисное обслуживание. Этот график показывает, какие отрасли деятельности нужно развивать в будущем, а также, какое направление бизнеса является наиболее перспективным.

С высокими темпами развития фирмы связан риск потери финансовой устойчивости и банкротства. Поэтому приходится искать равновесие между высокими темпами роста и способностью отвечать по финансовым обязательствам. Это характеризуется коэффициентами платежеспособности - коэффициентом текущей ликвидности, коэффициентом срочной ликвидности и коэффициентом абсолютной ликвидности.

Коэффициент текущей ликвидности (КТЛ) показывает способность фирмы расплачиваться по обязательствам, взятым на срок до 1 года. Заимодавцы благосклонно относятся к фирмам и дают им кредиты на срок до года, если коэффициент равен 1,5 - 2 (с учетом особенностей). Расчет этого коэффициента производится по формуле

В 2007 году этот показатель составил 1,4. К сожалению, этот показатель не годен для иллюстрирования финансового благополучия фирмы.

Следующий показатель - коэффициент срочной ликвидности (КСЛ). Он отражает возможность фирмы отвечать по обязательствам, взятым на 3-6 месяцев. Норма для этого коэффициента составляет 0,8 - 1,2. он рассчитывается по формуле

Для 2007 года этот показатель - 0,3. И снова этот показатель не настолько хорош, как хотелось бы предприятию. Однако, это не так важно, так как, как правило, Холдинг берет кредиты на длительные сроки - 5 - 8 лет.

Третий показатель - коэффициент абсолютной ликвидности (КАЛ). Он характеризует возможности гасить долги, взятые на срок до одного месяца. Нормальный показатель для этого коэффициента - не ниже 0,2. он рассчитывается по формуле

Для компании ИМЯ_ОРГАНИЗАЦИИ этот показатель составляет 0,05. это объясняется тем, что она не нуждается в краткосрочных кредитах.

Рассчитаем коэффициенты деловой активности. Они характеризуют эффективность использования предприятием своих активов и включают коэффициент общей оборачиваемости средств (К1) и коэффициент оборачиваемости оборотных средств(К2). Они рассчитываются по следующим формулам:

Результаты расчетов представлены в табл. 7.

Таблица 8 Результаты расчетов коэффициентов

20062007Коэффициент общей оборачиваемости средств (К1)0,630,54Коэффициент оборачиваемости оборотных средств (К2)1,180,92

Таким образом, мы видим, что общая оборачиваемость средств в 2007 году уменьшилась по сравнению с 2006, также как и оборачиваемость оборотных средств. Это говорит о том, что ИМЯ_ОРГАНИЗАЦИИ не вполне эффективно использует свои средства. То есть развитие направления загородной недвижимости даст предприятию новые возможности самореализации.

Рассмотрим еще один показатель - структуру инвестиционной собственности компании (табл. 8).

В процессе расширения масштабов деятельности компании активно использует заемный капитал. Общая сумма кредитов и займов в 2006 году составляет 581 845 тысяч рублей (в том числе 78% - долгосрочные), в 2007 году произошел рост до 1 435 314 тысяч рублей (в том числе 74% - долгосрочные).

Таблица 9 Структура инвестиционной собственности

200620072008(прогноз)Гаражи25 643,0029 489,0032 438,00Площади офисного назначения128 370,00147 625,00162 388,00Бизнес-центр282 069,00324 379,00356 817,00Склады36 551,0042 033,0046 237,00Земельный участок321 285,00369 478,00406 426,00Итого793 918,00913 004,001 004 306,00

Увеличение доли кредитных средств связано с переориентированием политики финансирования строительных проектов. Компания привлекает целевые банковские кредиты, что позволяет постепенно отказываться от «дорогих» средств дольщиков и увеличивать рентабельность проектов за счет продаж по более высоким ценам после окончания строительства. Средства дольщиков учитываются в составе краткосрочной кредиторской задолженности. Отразим ее на графике (рис. 26.)

Основную долю оборотных активов составляют запасы. По статье «запасы» отражаются, в том числе, вложения в объекты незавершенного строительств. Снижение запасов в 2006 году по сравнению с 2005 годом на 16% обусловлено сдачей в эксплуатацию в 2005-2006 годах и передачей квартир покупателям по ряду объектов.

Рост показателей запасов в 2007 году обусловлен наращиванием масштабов деятельности ИМЯ_ОРГАНИЗАЦИИ - запускается и ведется строительство ряда объектов со сроком сдачи в 2009-2010 годах. Отразим изменение запасов (рис. 27.)

Рис. 27. Динамика изменения запасов

Исходя из всего вышеизложенного, можно сделать вывод, что финансовое положение компании ИМЯ_ОРГАНИЗАЦИИ стабильно, достаточно высоки показатели рентабельности предприятия, что говорит о том, что нет необходимости в кардинальных изменениях финансовой политики предприятия. Также мы видим увеличение некоторых показателей в 2007 году по сравнению с 2006 годом. Это говорит о том, что выбранные стратегии развития успешно реализуются.

На основании этого финансовый отдел делает вывод, что у компании есть все предпосылки для развития блока загородной недвижимости. В конце 2007 года был выбран участок земли во Всеволожском районе, Колтуши, для строительства коттеджного поселка. До начала строительства финансовый отдел компании провел анализ будущего проекта - затраты на весь цикл строительства (от проектирования и прокладки наружных инженерных сетей до внутренней отделки и реализации коттеджей). Рассмотрим в следующем пункте все необходимее для расчета показатели, а так же затраты на проект. В третьей главе рассмотрим способы реализации коттеджей, их стоимость и прибыль от данного проекта в целом.

2.3 Анализ затрат на реализацию строительного проекта

В перыдущих пунктах данной главы были разобраны все предпосылки для того, чтобы компания ИМЯ_ОРГАНИЗАЦИИ могла начать строительство коттеджного поселка. У компании есть средства и мощности, позволяющие реализовать подобный проект, ситуация на рынке коттеджной недвижимости также благоволит к этому. Как было сказано ранее, участок под застройку уже выбран. Осталось только составить финансовый план реализации самого проекта. Этому будет посвящен данный пункт работы.

Данный проект дал компании возможность продемонстрировать слаженную работу всех отделов. Разработка проекта состоит из следующих этапов:

1.Анализ рынка

2.Анализ финансовых возможностей предприятия

.Выбор участка

.Выбор способа реализации проекта (хозяйственным способом, привлечение ген.подрядчика и др.)

.Расчет затрат на проектирование и строительство объекта

.Выбор способа финансирования проекта (долевое строительство, целевое кредитование, фондирование, собственные средства)

.Реализация проекта - строительство поселка

.Выбор способа реализации коттеджей - продажа через посредников, своими силами

.Расчет выручки, сопоставление ее с затратами, расчет дохода от проекта.

Первые два пункта были рассмотрены в предыдущих пунктах данной работы. Выбор участка был произведен по определенным, принципиальным для компании параметрам. Процесс выбора и приобретения участка является коммерческой тайной и не может быть описан в данной работе. Поэтому в данном пункте работы рассмотрим 4 и 5 этапы реализации проекта, а 6-9 этапы - в третьей главе.

Приведем характеристики выбранного участка.

·Площадь участка - 4000 м2

·Количество коттеджей в поселке - 16

·Все участки - одинаковые по площади

·На каждом из земельных участков планируется строительство жилых домов с хозяйственными постройками, предусматривается площадка для стоянки личного автотранспорта

·Планируется проектирование и монтаж котельной общей мощностью около 500 кВт (мощность будет уточнена после проектирование котельной). Так же будет проведена система наружной канализации, которая включает в себя очистные сооружения.

·Коттеджи типовые, площадь - 200 м2

·Материал - клееный брус.

Выбор способа реализации проекта

В первой главе работы были описаны различные варианты реализации инвестиционно-строительных проектов. Теперь кратко проанализируем положительные и отрицательные стороны каждого из них, чтобы выбрать оптимальный.

Привлечение генерального подрядчика не подходит, так как компания самостоятельно выполняет строительные проекты. Возможен вариант привлечения субподрядчиков для выполнения проектных работ, отделочных работ. Остальные этапы строительства компания выполняет самостоятельно. С другой стороны, компания не будет сама управлять поселком, также, скорее всего, реализацией коттеджей будет заниматься какая-либо риелторская компания.

Компания сама не производит строительные материалы, это значит, что их кто-то поставляет. Отдел снабжения занимается закупками и выбором поставщиков. На оборудование и материалы в обязательном порядке должны предоставляться лицензии и сертификаты. Отдел контроля качества тщательно следит за выполнением данного условия. Таким образом, необходимо выбрать такой вариант реализации проекта, при котором генподрядчик не будет заниматься поставками.

Таким образом, мы приходим к выводу, что оптимальным вариантом будет спекулятивный девелопмент. Конечно, компания допускает такой вариант, что отдел продаж будет заниматься реализацией данных коттеджей. Однако не так давно ИМЯ_ОРГАНИЗАЦИИ завершил строительство нескольких больших жилых комплексов и отдел продаж с трудом справляется с задачей реализовать квартиры в этих домах.

Расчет затрат на проектирование и строительство объекта

Расчет затрат начнем с перечня проектных и строительных работ. Необходимо перевести участок в собственность юридического лица, спроектировать подведение наружных инженерных сетей, согласовать проект с администрацией Всеволожского района, спроектировать 2 типа коттеджей, спроектировать внутреннюю инфраструктуру поселка - участки, дороги, подъезды, место для вывоза мусора и т.д., организовать строительство коттеджей, закупить материалы, арендовать бытовки для строителей и под склад, арендовать технику для строительства, рассчитать количество рабочих и оплату их труда, организовать внутреннюю отделку коттеджей и прокладку внутренних инженерных сетей, организовать охрану поселка на время строительства. На настоящий момент уже произведена оплата некоторых действий для начала работ по строительству коттеджей, а именно:

Таблица 9 Предварительный сметный расечет

Оплачена покупка земельного участка под строительство1 000 000,00Оплачена процедура перевода участка с с/х назначения в ИЖС1 000 000,00Оплачено переоформление участков88 000,00ИТОГО:2 088 000,00Для выбора охранной компании, ИМЯ_ОРГАНИЗАЦИИ провел тендер. Данный вид работ не относится к субподрядным. При желании, компания могла бы самостоятельно нанять охранников, но для данного проекта решила ограничиться организацией пропускного пункта. Тендер на проведение охранных мероприятий выиграла компания «Альфа-Норд Секьюрити». Она предоставила 8 человек - 2 дневные и 2 ночные смены по 2 человека. Средняя зарплата 1 охранника составляет 16 000,00 руб./мес. При желании, управляющая компания сможет продлить контракт с охранным предприятием после реализации проекта.

Проект наружных и внутренних инженерных сетей заказан компании ООО «ЭнергоИнженеринг». Эта компания уже длительное время является партнером ИМЯ_ОРГАНИЗАЦИИ. На основе разработок «ЭнергоИнжениринга» велось строительство таких объектов как жилой дом Шувалово-Озерки, жилой дом на проспекте Славы и т.д. Перед компанией была поставлена задача разработать два проекта - для наружных и внутренних инженерных сетей. К наружным сетям относится проект собственной водяной скважины и подключение поселка к электро-узлу Всеволожского района. К внутренним инженерным сетям относятся канализация, водопровод, отопление и вентиляция. По решению компании ИМЯ_ОРГАНИЗАЦИИ поселок не будет газифицирован. Общая стоимость разработки данных проектов составила 350 000,00 руб.

Эти документы были поданы на согласование. В соответствии с проектом получилось, что получение разрешения на электрические мощности стоит 4940000 рублей.

Проект самих коттеджей был проведен еще одной финской строительной фирмой Honka. Эта фирма уже много лет осуществляет свою деятельность на территории Северо-Западного региона, имеет огромное количество положительных отзывов, однако, сотрудничает с ИМЯ_ОРГАНИЗАЦИИ впервые. В Honka предложили несколько вариантов материалов для строительства коттеджей. Конечно, самый распространенный сейчас - это деревянные коттеджи. Они считаются наиболее экологичными. Однако, в компании ИМЯ_ОРГАНИЗАЦИИ остановились на домах из клееного бруса. Этот вариант понравился руководству как наиболее экономичный среди популярных у потребителей. Стоимость проекта составила 100 000 руб.

Строительство одного такого коттеджа с учетом материалов и работ (без крыши и чернового перекрытия) будет стоить 3 415 865,00 руб. К работам относятся - сборка так называемого конструктора, установка обсад, установка лаг пола и балок межэтажного перекрытия.

Целиком строительство одного коттеджа с учетом работ, транспортных расходов и материалов будет стоить 4 571 105,00 руб. Полная смета выполнения такого коттеджа представлена в приложении 2.

Отдельно материалы для строительства коттеджа стоят 3 319 050,00 руб. Также, эти материалы необходимо доставить от поставщика на объект. Также, материалы необходимо где-то хранить. Стоимость доставки материалов уже включена в стоимость самих материалов. Храниться они будут на объектах в контейнерах. Однако, для уменьшения затрат, контейнеры под склад будут взяты в аренду. Для данного проекта потребуется 10 контейнеров. Аренда одного контейнера составляет 12 000,00 руб./месяц. Такое число контейнеров обусловлено желанием минимизировать затраты. Привозимые материалы будут сразу пускаться в работу. Лишь некоторые будут складироваться. Для персонала будут предоставляться бытовки, находящиеся в собственности ИМЯ_ОРГАНИЗАЦИИ.

На данный объект было выделено 4 инженера, руководитель проекта, 10 бригад по 5 человек для проведения наружных и внутренних сетей, 5 бригад для монтажа коттеджей, 5 бригад для проведения внутренней отделки. Бухгалтерское и прочее обслуживание проекта не включается в затраты на проект, а включается в общий фонд заработной платы компании. Итого, на объекте будут работать 75 рабочих с оплатой 24 500 руб./месяц. Зарплата инженеров и менеджера проекта составляет соответственно 25 и 30 тысяч рублей в месяц. Итого, общий фонд заработной платы на проекте в месяц составляет 19 675 000,00 руб./месяц. Однако, данная сумма будет меняться, так как не все рабочие будут работать одновременно. Сначала будут подведены наружные сети, потом будут построены дома, проведены внутренние сети и, в завершение, проведена внутренняя отделка. Таким образом, ежемесячно стабильно нужно будет выплачивать только зарплату ИТР - 130 000,00 рублей.

Внутренняя отделка одного коттеджа (материалы) будет стоить 312 000,00 рублей. Эта сумма включает в себя сантехнику, выравнивание пола и стен, напольное покрытие и т.д. Оплата работ равна 64 000,00 руб.

К организации инфраструктуры поселка, в том числе, относится организация дорог внутри поселка. Это будет стоить 2 500 000,00 руб. В эту сумму также включена организация ограждения поселка.

Еще несколько слов о наружных сетях. Следует упомянуть расчет подводки электричества (300 кВт) и разводки до каждого из 16 коттеджей. Такая процедура оценивается в 9 000 000,00 руб. Организация освещения в поселке - закупка и установление столбов, закупка проводов, монтажные работы будут стоить 9 108 125,00 руб. Как было сказано ранее, к наружным сетям относится и водопровод. Администрацией ИМЯ_ОРГАНИЗАЦИИ было принято решение бурить скважину и делать разводку на 16 коттеджей. Это будет стоить 900 000,00 руб. Стоимость организации водопровода, с закупкой материала, будет стоить 953 280,00 руб. То есть для одного коттеджа это будет стоить 59 580,00 руб.

Итак, подведем итог. Строительство поселка планируется начать в конце мая и завершить в начале сентября. На объекте будет использоваться последовательный метод строительства. То есть сначала будут проведены подготовительные работы целиком, подведены наружные коммуникации, затем будут сооружены все 16 срубов, и лишь потом начнется монтаж внутренних сетей и внутренняя отделка. Для этого составим сводную таблицу затрат по объекту.

Таблица 10 Сводная таблица затрат по объекту

покупка земельного участка под строительство1 000 000,00процедура перевода собственности земельных участков с физических лиц на юридическое лицо1 000 000,00переоформление участков88 000,00Охрана на время строительства64 000,00Проект внутренних и внешних сетей350 000,00Проект самих коттеджей100 000,00Строительство 1 коттеджа4 571 105,00Аренда контейнеров под склад48 000,00Заработная плата ИТР130 000,00Заработная плата рабочих64 000,00Внутренняя отделка312 000,00Дороги2 500 000,00Проводка электричества9 000 000,00Организация электроснабжения9 108 125,00Водопровод для 1 коттеджа59 580,00Скважина900 000,00Кредит190 000,00Итого проект102 202 085,00Итого 1 коттедж6 492 942,81

Если продавать коттеджи по цене 550 000,00 долларов, а участок - 6252 доллара за сотку, то общая стоимость участка с домом будет 17 828 750,00 рублей.

Данная таблица отражает затраты по объекту. Сразу бросается в глаза сомнительная рентабельность данного проекта, а также встает вопрос о финансировании. Варианты финансирования, а также стратегия продажи коттеджей будут рассмотрены в 3 главе данной работы. Подведем итог.

Исходя из всего вышеизложенного, можно сделать вывод, что финансовое положение ИМЯ_ОРГАНИЗАЦИИ стабильно, достаточно высоки показатели рентабельности предприятия, что говорит о том, что нет необходимости в кардинальных изменениях финансовой политики предприятия. Также мы видим увеличение некоторых показателей в 2007 году по сравнению с 2006 годом. Это говорит о том, что выбранные стратегии развития успешно реализуются.

Компания имеет все предпосылки для реализации строительного объекта в области коттеджной недвижимости. Это подтверждается проведенным исследованием рынка. В ближайшие несколько лет компания будет только набирать обороты, сохраняя сложившуюся тенденцию. Такая стабильность дает компании возможность инициировать все больше новых проектов, привлекать инвесторов и получать большую прибыль от реализации.

При условии, что проект коттеджного поселка будет нерентабельным, компания понесет убытки, которые не сильно повлияют на финансовое положение. Тем не менее, необходим расчет рентабельности проекта, его окупаемости. Этому посвящена 3 глава данной работы.

Глава 3. Рекомендации и предложения по улучшению схемы реализации строительного проекта

.1 Рекомендации по выбору способа финансирования проекта

Итак, во второй главе были рассмотрены возможности реализации проекта строительства коттеджного поселка. В 2007 году показатели финансовой деятельности были хорошие, фирма развивается, что дает возможность расширять направления деятельности компании. В третьей главе рассмотрим такие этапы реализации проекта, как:

10.Выбор способа финансирования проекта (долевое строительство, целевое кредитование, фондирование, собственные средства)

11.Выбор способа реализации коттеджей - продажа через посредников, своими силами

.Расчет выручки, сопоставление ее с затратами, расчет дохода от проекта;

а также дадим рекомендации для более успешной реализации проекта.

Как было сказано во второй главе, общая стоимость участка с домом будет составлять 17 828 750,00 рублей или $713 150. Эта цифра была получена в результате того, что стоимость коттеджа мы приняли за $550 000, а стоимость одной сотки участка за $6526. Эти цифры были взяты из исследования, проведенного маркетинговым отделом компании.

При продаже коттеджей по таким ценам общая выручка составит 285 260 000,00 рублей, а прибыль - 158 742 915,00 рублей. Однако трудность заключается в том, что вероятность, что кто-либо купит участок с домом по такой цене - очень мала. При этом, в расчете не учтены затраты на реализацию проекта - размещение рекламы, затраты на переоформление документов и т.д. В качестве рекомендаций, автор данной работы предлагает варианты уменьшения стоимости участка с домом, при сохранении конкурентоспособности проекта в целом.

Для начала, еще раз обратимся к исследованию рынка. Как видно, поселок Кюмлено относится к бизнес классу, так как соответствует следующим показателям:

·Престижные районы массовой коттеджной застройки,

·Материал, из которого выполнен коттедж - дерево или газобетон

·Наиболее частое предложение по средней площади коттеджа - от 250 до 450 кв.м. (здесь есть небольшое отступление, так как площадь коттеджей в Кюмлено - 200 кв.м.),

·Размер участка - от 15-30 соток

·Полная инженерная подготовка (может отсутствовать телефон, Интернет, коммуникации могут быть не все центральными)

·Средняя стоимость предложения находится в диапазоне 300-600 тыс.$ за коттедж.

Первое предложение - это уменьшить площадь участка с 25 соток до 20 соток. Классовость поселка сохраниться, на оставшихся сотках можно разместить парковку для гостей, мини-маркет, теннисный корт, детскую площадку и т.п.

Средняя цена за сотку земли во Всеволожском районе составляет $6526. Автор работы предлагает уменьшить ее до $6250,00. Таким образом, цена участка 20 соток без дома будет составлять $125 000,00, а не $163 150,00, как ранее. Такое изменение снизит общую выручку от реализации проекта на 15 260 000,00 рублей. Но так как этот проект - пробный, и он не единственный в компании ИМЯ_ОРГАНИЗАЦИИ, то такие потери не столь страшны.

Следующее предложение - уменьшить стоимость самого коттеджа. Изначальная стоимость была максимально приближена к верхней границе цен на коттеджи бизнес-класса. Поставить цену по нижней границе мы не можем, так как получится, что компания продает коттеджи дешевле, чем строила их. Соответственно, цена на коттеджи должна превышать $316 172,71. Соответственно, минимальная цена предложения для данных коттеджей может составить $350 000,00 за коттедж. Таким образом, общая цена участка с коттеджем составит $475 000,00 или 11 875 000,00 рублей. В этом случае, общая прибыль составит 63 482 915,00 рублей, что на 95 260 000,00 рублей меньше, чем по максимальным ценам. Рентабельность проекта в этом случае составит 33, 41 %. Тогда как если продавать участки по 25 соток по максимальным ценам, она составит 62 %.

В этом и заключается основная проблема ценообразования в недвижимости - необходимо установить такой уровень цен, чтобы сохранить спрос на объект на высоком уровне, при этом не упустить свою прибыль.

В качестве кардинальной меры, автор работы предлагает следующее. Изначально, землю планировали приобретать в собственность, строить на ней, и лишь затем, при продаже участков - переоформлять ее на новых владельцев. Эта процедура очень затратная, так как необходимо дважды переоформить землю - сначала на ИМЯ_ОРГАНИЗАЦИИ, а потом - на покупателей. Автор работы предлагает не покупать землю, а взять ее в аренду на 49 лет. Так как поселок предполагается построить за 3 летних месяца и реализовать еще за три, то затраты на аренду земли, при условии, что арендная плата составит 200 000,00 руб./месяц, составят за весь период 1 200 000,00 рублей. В этом случае, весь проект будет стоить 103 087 085,00 руб., а не 126 517 085,00, как при покупке земли. Затраты на один участок составят 6 439 942,81 рублей.

При условии, что площадь участка будет 20 соток, цена за сотку - $6526, а цена коттеджа - $350 000,00, рентабельность проекта будет составлять 46,37 %. Конечно, это не самый лучший показатель для недвижимости, но, учитывая, что это первый проект компании в малоэтажном строительстве, данный проект можно назвать успешным.

Теперь рассмотрим способы финансирования проекта. Как было показано во второй главе, девелопмент занимает первое место по объемам инвестиций. Однако, до этого года это считалось единым блоком, без разделения на коммерческую, жилую, коттеджную недвижимость.

Чистая прибыль компании за год составляет 216 801 000,00 рублей. Стоимость строительства поселка - 103 087 085,00 рублей, то есть - почти половина чистой прибыли. Компания не может строить только на собственные средства, так как необходимо платить налоги, зарплату, арендную плату, гасить кредиты и т.д. В этом случае у компании есть несколько выходов: поиск инвесторов, кредитование, целевое фондирование, долевое строительство. Рассмотрим все варианты, для того, чтобы выбрать оптимальный.

Целевое фондирование - представляет собой кредитование проекта банком.

Применение данного продукта позволит застройщикам привлекать кредитные средства под более низкую процентную ставку, а покупателям жилья исключить риск потери денежных средств, накопленных на целевых накопительных счетах, открытых в Сбербанке России, для покупки недвижимости в строящемся объекте. В рамках новой схемы покупателям жилья предлагается держать деньги на целевом накопительном счете в банке, то есть на беспроцентном депозите. Привлекаемые средства физических лиц банк размещает в кредиты строительным компаниям. При этом покупатель квартиры не несет каких-либо рисков, связанных со строительством, ему остаются только риски Сбербанка России, уровень которых минимален. Уровень ставки кредитования застройщика при этом будет тем ниже, чем больше покупателей он сможет привлечь.

Общие условия, осуществления финансирования строительства с целевым фондированием кредита:

·отсутствие участников долевого строительства по объекту;

·вложение заемщиком не менее 20% собственных средств, источники которых не связаны с кредитуемым проектом.

Сама схема целевого фондирования довольно проста. Между банком и заемщиком (в нашем случае заемщиком выступает компания ИМЯ_ОРГАНИЗАЦИИ) заключается соглашение о сотрудничестве в области инвестиционного кредитования и проектного финансирования строительных проектов заемщика в сфере жилищного строительства. В соответствии с данным соглашением заемщик заключает с покупателями, желающими зарезервировать площади объекта до получения заемщиком свидетельств о праве собственности на площади объекта, договоры о резервировании площадей объекта по форме, согласованной с банком. Заемщик готовит проект договора о резервировании, положения которого должны соответствовать основным требованиям и условиям, предъявляемым банком к данному виду договоров. Договоры о резервировании квартир должны содержать обязательство покупателя в течение определенного срока заключить договор О целевом накопительном счете в филиале банка и разместить до заключения договора купли-продажи на счете оговоренную с заемщиком сумму.

Реализация заемщиком площадей объекта возможна только после сдачи объекта в эксплуатацию и получения заемщиком свидетельства о праве собственности на площади объекта.

В случае накопления средств на счете в объеме, необходимом для покупки зарезервированных площадей объекта в срок, обозначенный в договоре о резервировании, заемщиком и покупателем после получения заемщиком свидетельств о праве собственности на площади объекта заключается договор купли-продажи зарезервированных площадей объекта на условиях договора о резервировании

После получения заемщиком свидетельств о праве собственности на площади объекта, о чем заемщик с даты получения свидетельств о праве собственности уведомляет банк с приложением заверенных заемщиком копий подтверждающих документов, банк прекращает открытие целевых накопительных счетов покупателей по объекту.

Далее заемщик заключает с покупателем договор купли-продажи площадей объекта и уведомляет банк о заключении указанного договора с приложением заверенных заемщиком двух копий договора купли-продажи, после чего банк переводит средства, находящиеся на целевом накопительном счете покупателя, на счет заемщика.

Естественно, мы не можем пропустить такой пункт, как процентная ставка. По кредиту устанавливается процентная ставка, размер которой определяется ежемесячно/ежеквартально в зависимости от объема средств, размещенных покупателями на целевых накопительных счетах. Минимальное значение процентной ставки - на уровне порядка 5,0% годовых (в рублях или в иностранной валюте) при условии, что объем средств, размещенных покупателями на счетах в Банке, составит не менее суммы предоставленных кредитных ресурсов.

Долевое строительство - в настоящее время эта форма финансирования является наиболее распространенной. Она заключается в том, что строительная компания и дольщик заключают договор о совместной деятельности сторон по инвестированию жилищного строительства, осуществляемого строительной компанией на условиях долевого участия.

В случае исполнения дольщиком обязательств по долевому участию в жилищном строительстве, по окончании строительства и сдачи его в эксплуатацию дольщику передается для оформления права собственности находящееся в указанном объекте вновь созданное недвижимое имущество. Как правило, таким имуществом выступает квартира (если мы говорим о жилой недвижимости). Нюансом договора долевого участия является то, что он не рассматривается сторонами как договор купли-продажи, выполнения работ или оказания услуг. Строительная компания гарантирует, что на момент заключения договора квартира не заложена, не продана, в споре и под арестом не состоит, а также отсутствуют права третьих лиц на квартиру.

Один из основных моментов проведения такой сделки - это обозначения момента перехода права собственности дольщика на недвижимое имущество. Оно возникает с момента государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Теперь сама схема осуществления долевого участия. Платежи поэтапно вносятся дольщиком в соответствии с графиком платежей, составленным строительной компанией.

В случае если строительная компания намерена сдать объект раньше срока, предусмотренного договором, дольщик обязан внести оставшиеся платежи в течение 20 календарных дней с момента получения письменного уведомления строительной компании, при этом компания вправе отправить данное уведомление за 30 дней до предполагаемой даты выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. При производстве указанных расчётов общий объем долевого участия дольщика в инвестировании жилищного строительства остается неизменным.

Платежи производятся в безналичном порядке. Днем исполнения дольщиком обязанности по внесению платежа считается день зачисления суммы платежа на расчетные счета строительной компании.

После этого строительная компания осуществляет строительство на средства, полученные от дольщиков. Минусами этой схемы для дольщиков является то, что стоимость работ и инфляция могут увеличиваться. Но не только дольщики несут потери от такой формы инвестирования, если схема работает не верно. У застройщика также возникает ряд проблем. В том числе, и проблемы с законодательством, а точнее - ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Дело в том, что по данному закону у дольщика очень много прав, которые он может применить. Например, дольщик может расторгнуть договор из-за того, что объект не был сдан в установленные сроки, без выяснения причины. В этом случае застройщик обязан уплатить неустойку. Причина того, что объект не сдан в данном случае - не важна. Хотя, это может быть из-за того, что такие монополисты как Водоканал или Ленэнерго не подключают к зданию коммуникационные сети из-за отсутствия договоренности о цене между предприятиями и застройщиком. Также, согласно этому закону, государство контролирует процесс исполнения договора. В ходе этого контроля уполномоченный орган вправе:

) устанавливать совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим нормативно-правовое регулирование в области финансов, правила бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности застройщиков;

) издавать в пределах своей компетенции правовые акты, необходимые для осуществления государственного регулирования в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

И еще несколько проблем, вызванных несовершенством этого закона. Покупка квартиры как объекта гражданского оборота, который только будет создан в будущем, сопряжена со многими трудностями.

Главный вопрос - индивидуализация предмета договора, ведь проект дома может меняться по ходу строительства. Один и тот же коттедж может быть продана нескольким гражданам, поскольку право собственности дольщика на объект недвижимости возникает только по завершении строительства. До этого момента квартира представляет собой только абстрактное право требования или объект незавершенного строительства, и дольщик лишен возможности контролировать ее юридическую судьбу.

При защите прав участника долевого строительства в первую очередь надлежит разобраться, каким по правовой природе является право дольщика на квартиру: первоначальным или производным. Если право дольщика первоначально, оно независимо от иных договоров, находящихся в цепочке между дольщиком и застройщиком. Соответственно, если гражданин исполнил свое обязательство по оплате, он имеет право требовать передачи квартиры независимо от того, исполнили ли участники иных договоров цепочки свои обязательства. Если право дольщика производно, то юридическая судьба договоров, опосредующих возникновение этого права, имеет юридическое значение. Другой способ инвестирования в недвижимость - проектное финансирование. Его можно, скорее, отнести к классификации кредитных средств. Проектное финансирование - форма финансирования на основе активов, при которой фирма финансирует отдельный набор активов на индивидуальной основе.

Суть проектного финансирования заключается в том, что объектом финансирования, предоставляемого банком, является конкретный инвестиционный проект, а не в целом производственно-хозяйственная деятельность предприятия - получателя средств. Следовательно, основным источником возврата вложенных средств является прибыль от реализации инвестиционного проекта, обособленная от финансовых результатов деятельности инициаторов проектов.

Проектное финансирования реализуется посредством различных форм и источников финансирования: кредит, финансовый лизинг, подбор инвестора и приобретение доли в уставном капитале инициатора проекта, учреждение новой специальной компании с долевым участием инициатора проекта и привлеченных соинвесторов, выпуск целевых облигационных займов и т.д. Финансовые результаты от реализации проекта и ожидаемые избытки ликвидности должны обеспечивать погашение обязательств по привлекаемым кредитам и процентам по ним, а также обеспечение приемлемой доходности инвесторам на вложенный капитал.

Если рассматривать строительство жилого дома, то необходимо учесть один нюанс. Дело в том, что застройщик не имеет права реализовывать квартиры, пока объект не сдан в эксплуатацию и не зарегистрирован на собственника. Таким образом, договорная работа предприятия-застройщика заключается в заключении договора о резервировании. Предметом этого договора является обязательство сторон заключить в будущем договор купли-продажи квартиры. До этого момента продавец резервирует указанную квартиру за покупателем. Проблема в том, что в течение времени проект дома, его планировка и архитектура могут поменяться. Например, при исходной планировке количество квартир таково, что окупаемость объекта слишком мала. В этом случае начинается перепроектирование, в результате которого изменяются параметры квартир и всего дома в целом. Новые параметры могут не удовлетворять запросам покупателя, и он захочет расторгнуть договор. Это может повлечь за собой определенные убытки застройщика.

Как правило, основной договор купли-продажи заключается в простой письменной форме.

Основными признаками проектного финансирования являются:

·наличие самостоятельного в правовом и экономическом смысле проектной компании в качестве носителя проекта со своими доходами - источником возврата инвестиционных ресурсов;

·соразмерное распределение рисков среди всех участников проекта (т.е. поставщика оборудования, кредитора, покупателя, инициатора проекта);

·адекватная обеспеченность собственным капиталом проектной компании за счет акционеров, инвесторов; наличие детально проработанного бизнес-плана с пакетом экспертиз, проведенных компаниями, заключения которых признаются кредитором, либо привлеченным инвестором;

·достаточная сумма поступлений (cash-flow) на весь период привлечения ресурсов у хозяйственной единицы для покрытия производственных расходов, а также для обслуживания долговых обязательств в отношении кредиторов.

Таким образом, перед финансовой группой встал вопрос о дополнительном финансировании проектов. До этого года компания ИМЯ_ОРГАНИЗАЦИИ финансировала свои проекты из собственных средств, так как объектов было не очень много, но они приносили большие прибыли. Сравним все три способа финансирования, и отразим это в таблице.

Таблица 11 Сравнительная таблица способов финансирования строительных объектов

КритерииДолевое строительствоПроектное банковское финансированиеЦелевое фондированиеПлюсы для покупателяВозможность приобрести жилье по более низким ценам в процессе строительстваВозможность получения ипотечного кредита· Возможность забронировать квартиры по цене строящегося жилья в период строительства · Уменьшение риска невозврата вложенных средств · Возможность получения ипотечного кредита на стадии строительстваМинусы для покупателяРиск невозврата вложенных средствОтсутствие возможности приобрести жилье по более низкой цене в процессе строительства-Плюсы для застройщика- (на основании ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов)Отсутствие НДС (Налоговый кодекс, статья 142, п.3, пп. 22) · Более низкие процентные ставки по кредиту · Формирование продаж в процессе строительства объекта · Сокращение срока реализации проекта по сравнению с проектным финансированиемМинусы для застройщикаУгроза досрочного изъятия средств из проекта· Более высокие % ставки по сравнению с кредитованием текущей деятельности · Удлинение срока реализации проекта и как следствие, - снижение рентабель- ности проекта-

Скорее всего, компания ИМЯ_ОРГАНИЗАЦИИ остановится на проектном финансировании, так как это намного выгоднее, не несет дополнительных условий, вроде ведения только одного проекта и т.д. Затраты на погашение процентов по займу будут списываться в общей сумме затрат и не будут рассмотрены в данной работе, как влияющие на стоимость проекта.

Итак, рентабельность проекта составит 46,37 %, способ финансирования - банковское финансирование, срок строительства и реализации - полгода. Учитывая, что это первый проект малоэтажного строительства для компании ИМЯ_ОРГАНИЗАЦИИ, то такие результаты очень хороший. Однако, и эти результаты можно улучшить. Автор работ разработал ряд предложений по планированию реализации проекта и продаж коттеджей. Эти предложения будут рассмотрены во втором пункте данной главы.

З.2 Предложения по улучшению показателей по проекту

Конечная цель коммерческого предприятия - получение прибыли. Для достижения этой цели предприятие старается, применяя различные стратегии, установить такое соотношение цена/объем продаж, при котором прибыль будет максимальная.

Как правило, при финансовом планировании рассчитывают точку безубыточности. В нашем случае мы не будем этого делать, так как компания продаст только 16 коттеджей. Это - не серийное производство. Мы можем только рассчитать рентабельность проекта и на основании этого показателя судить о безубыточности проекта. Как было рассчитано в предыдущем пункте, рентабельность составляет 46,37 %, при том условии, что цена на все коттеджи одинаковая.

Автор данной работы разработал ряд предложений по увеличению прибыльности и рентабельности данного проекта.

1.Для финансирования проекта компания ИМЯ_ОРГАНИЗАЦИИ берет кредит 500 000,00 рублей под 14 % годовых на 12 месяцев. Еще 500 000,00 рублей компания выделяет из собственных средств.

2.В мае на этапе проектирования компания заключает 3 договора на строительство по самым низким ценам и получает 50 % стоимости в виде аванса. Самая низкая цена обосновывается тем, что покупатель несет большие риски, так как это еще только подготовительный процесс. Затраты ИМЯ_ОРГАНИЗАЦИИ в мае отражены в таблице 12:

Таблица 12 Затраты по проекту в мае

Покупка земельного участка под строительство1 000 000,00Процедура перевода участков с с/х. назначения в ИЖС1 000 000,00Переоформление участков88 000,00Проект внутренних и внешних сетей350 000,00Проект самих коттеджей100 000,00Выплаты процентов по кредиту47 500,00Итого2 585 500,00

Прибыль же в мае составит 18 019 500,00 рублей.

.В июне будут проводиться подготовительные работы, протягиваться работы, так называемый «нулевой цикл». Поскольку этот этап последний, когда коттеджи можно приобрести по относительно небольшим ценам, то именно на июнь придется самое большое количество продаж. В этом месяце компания планирует заключить 7 договоров по цене участка с коттеджем уже 14 513 000,00 рублей. Авансовый платеж составит 75 %. Это мотивируется тем, что компания строит не столько на кредитованные деньги - они были вложены в покупку участка, сколько на деньги самих покупателей. В договоре оговаривается такой пункт, как дальнейшее повышение цены. Цена является зафиксированной на одном уровне и ее повышение не планируется. Затраты в июне отражены в таблице13:

Таблица 13 Затраты по проекту июне

Охрана на время строительства16 000,00Аренда контейнеров под склад12 000,00Заработная плата ИТР130 000,00Заработная плата рабочих64 000,00Проводка электричества9 000 000,00Скважина900 000,00Выплаты процентов по кредиту47 500,00Итого:10 169 500,00

Прибыль в июне составит 76 193 250,00 рублей.

.В июле будет проводиться сборка коттеджей и монтаж внутренних сетей. Это самый затратный месяц для компании. В этом месяце будут заключены еще 3 договора с ценой продажи 15 763 000,00 рублей. Цена повышается, так как уменьшается риск, что проект не будет завершен. Затраты этого месяца отражены в таблице 14:

Таблица 14 Затраты по проекту в июле

Охрана на время строительства16 000,00Аренда контейнеров под склад12 000,00Заработная плата ИТР130 000,00Заработная плата рабочих64 000,00Водопровод для 16 коттеджей953 280,00Строительство 16 коттеджей73 137 680,00Выплаты процентов по кредиту47 500,00Итого:105 109 865,00

Прибыль в июле составит 23 644 500,00 рублей.

.Август является самым прибыльным месяцем, так как на него приходятся оставшиеся выплаты за проданные коттеджи, а также заключение еще 3 договоров по самой высокой цене с единовременной оплатой. Самая высокая цена обусловлена тем, что поселок уже готов к реализации, и можно говорить не только о качестве домов и коммуникаций, но и о соседях. Этот фактор может сыграть решающую роль при покупке. Поскольку объект позиционируется как поселок бизнес-класса, предполагается, что целевая группа покупателей - это менеджеры среднего звена, предприниматели со средним уровнем достатка. Для людей такого уровня важен статус поселка. Тем более, это будет играть большую роль, так как цена участка с домом составит 17 013 000,00 рублей. Поскольку это очень высокая цена, то и участков по такой цене только три. Затраты в августе отражены в таблице 15:

Таблица 15 Затраты по проекту в августе

Охрана на время строительства16 000,00Аренда контейнеров под склад12 000,00Заработная плата ИТР130 000,00Заработная плата рабочих64 000,00Внутренняя отделка312 000,00Дороги2 500 000,00Выплаты процентов по кредиту47 500,00Итого:7 761 500,00

Прибыль в августе составит 118 100 750,00 рублей.

Для большей наглядности отразим затраты и прибыли за 4 месяца в единой таблице и на графиках.

В данной таблице наглядно показано распределение затрат. Теперь отразим на диаграмме полученные прибыли по месяцам.

Как видно из рисунка, самую большую прибыль ИМЯ_ОРГАНИЗАЦИИ получит в августе. Она составит 50 % от всей прибыли. Именно благодаря такому способу реализации компания получит такие прибыли. Теперь сопоставим прибыли и затраты. Соотношение затрат и прибылей за весь период представлены на рисунке 29.

Рис. 29. Прибыли и затраты за весь период реализации проекта (в рублях)

Отразим на диаграмме процентное соотношение некоторых затрат на реализацию этого проекта. Это - затраты со средними значениями. Конечно, самые большие затраты - это затраты на строительство самих коттеджей. Если мы будем рассматривать процентное соотношение всех затрат, то данный пункт составит 89 % от общей суммы вложений по проекту. Исключив эти затраты, рассмотрим прочие на рисунке 30.

Рис. 30. Процентное соотношение затрат на реализацию проекта

Для большей наглядности сравним затраты по строительному проекту с затратами на осуществление коммерческой деятельности в других отраслях. Например, рассмотрим затраты туристической фирмы, работающей на прием иностранных граждан в Санкт-Петербурге. Затраты этой фирмы отражены на рисунке 31.

Рис. 31. Процентное соотношение затрат туристической фирмы

Если мы сравним рисунки, то увидим, что в туристической фирме самые больше затраты - это заработная плата, в то время как в строительном проекте заработная плата составляет всего 3 % от затрат. Также нельзя забывать, что строительство - это особый вид производственной сферы и очень трудно провести четкие параллели с какими либо другими отраслями - как производственной, так и непроизводственной сфер.

Подведем итог проделанной работы. При таком плане реализации проекта общие затраты составят 125 626 365,00 рублей. Эта цифра отличается от первоначальной, так как изначально не учитывался ряд затрат, либо эти затраты разбивались на 16 участков. В новом варианте, затраты не делятся на участки, а покрываются со всей прибыли.

Выручка от реализации проекта таким способом составит 235 958 000,00 рублей. Для примера - если продать сразу 16 участков по средней цене, то выручка составит 192 208 000,00 рублей. Прибыль предприятия в этом случае будет 110 331 635,00 рублей, а рентабельность - 88%. Это совершенно новый показатель.

Можно сделать вывод, что с применением пошаговой продажи коттеджей предприятие повысит свою рентабельность до 88 %, получит максимальную прибыль, реализует весь проект и покроет свои затраты на него.

Заключение

На сегодняшний день значение рынка недвижимости в общей структуре рыночной экономики существенно возросло. Что в свою очередь обусловило повышение спроса со стороны потребителей на все виды строительных объектов - от бизнес центров до коттеджей и таунхаусов. Бизнес на рынке недвижимости является интеллектуальным, предполагающим применение множества общих и специальных знаний. Постоянное подтверждение уровня компетентности давно стало во всем мире важнейшим требованием к профессиональным участникам.

Значение объектов и субъектов рынка недвижимости в настоящее время высоко, для потребителей в России становится все более привычным и удобным вкладывать накопленные денежные средства в объекты недвижимости различных форматов. При этом сравнительно высокой популярностью пользуются не только приобретение коттеджей для того, чтобы непосредственно в них жить, но и приобретение квартир на «нулевом» цикле для дальнейшей перепродажи или сдачи их в аренду для жилых или коммерческих нужд.

Также изменения произошли в назначении загородной недвижимости - теперь это не только дачи, на которых отдыхают летом, но и дома для постоянного проживания. При этом стоит отметить, что сейчас начинает развиваться такая форма организации предприяий-участников рынка недвижимости, как кооперирование предприятий, осуществляющих различные виды деятельности на рынке. При этом следует отметить тот факт, что в России сам принцип кооперирования появился сравнительно недавно, в то время как в мире формат холдингов и корпораций уже давно прошел все этапы развития.

На основе сделанного исследования можно сделать ряд выводов.

Во-первых, подтверждается достаточно большая и растущая роль объединения всех функций в одном предприятии - участнике рынка недвижимости. Ряд ключевых преимуществ перед «разрозненными» предприятиями приводит к большим конкурентным преимуществам объединений, оставляя отдельным предприятиям узкоспециализированные ниши рынка, особые ценовые сегменты, продажу товаров, в силу объективных причин не продаваемые в отдельных предприятиях, а так же нишу управления объектами собственной постройки. Также, за объединенными компаниями остается большая возможность реализовывать более выгодные строительные проекты.

Во-вторых, объединение компаний, осуществляющих полный спектр деятельности на рынке недвижимости в рамках одного предприятия дает ему неоспоримое конкурентное преимущество, позволяет сократить время на реализацию проекта и уменьшить затраты.

В-третьих, строительство (в том числе - девелопмент) как форма предпринимательской деятельности выражается в инвестиционном процессе развития объектов недвижимости, включающем подбор команды участников проекта, исследование рынка, маркетинг, проектирование, строительство, финансирование, бухгалтерский учет, управление имуществом, и прочее. Эта сфера деятельности требует достаточно крупных инвестиций с длительным циклом, и объекты недвижимости в течение длительного времени могут создавать регулярные потоки денежных средств.

В-четвертых, на сегодняшний день смещаются потребительские предпочтения с квартир в многоквартирных домах в сторону собственных домов за пределами города.

Таким образом, строительство является одной из разновидностей инвестиционных проектов. Понятие «девелопер» шире, чем понятие «застройщик», однако, в предпринимательской деятельности связанной со строительством жилых домов, зданий, сооружений эти термины практически эквивалентны.

В заключении могу сказать, что рынок недвижимости России находится в стадии роста в течение последних нескольких лет. Рост рынка, как и рост российской экономики в целом последовал за установлением высоких цен на нефть на мировых рынках, а также притоком российского и иностранного капитала. В условиях России сегодня можно говорить о достаточно развитом рынке жилой недвижимости, особенно - квартир в многоквартирных жилых домах, садово-огородных земельных участков, сравнительно развитом в больших городах (Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург и некоторые другие) рынке коммерческой, в первую очередь - офисной недвижимости, зарождающемся рынке промышленной недвижимости и в некоторых регионах - рынке земли.

Хотя ситуация на нем весьма нестабильна. В 2006 г. на рынке недвижимости Санкт-Петербурга начался кризис. Стагнация, вызванная резким падением покупательского спроса, привела к тому, что объем продаж упал на 20-25%. К сентябрю 2006 года клиенты стали постепенно возвращаться на рынок: застройщики стали регулировать рынок, снижая объемы строительства. В 2007 году данная тенденция в принципе сохранилась, хотя сейчас на этом рынке наблюдается затишье, но в будущем этот рынок по-прежнему будет оставаться одним из самых перспективных для осуществления коммерческой деятельности.

На основе проведенной работы можно сделать вывод о необходимости фирмам, в особенности крупным, достаточно внимательно отслеживать существующие тенденции и способы повышения эффективности работы компании, как с точки зрения организационных аспектов, так и с точки зрения внедрения современных технологий, систем и оснащения специальным офисным оборудованием, а так же следить за поддержанием на соответствующем уровне работы компании.

Подобного рода действия помогут компании занимать прочное положение на рынке, а так же позволит в случае необходимости осуществить расширение, или своего рода диверсификацию деятельности, что возможно лишь при наличии надежной организационной структуры.

Поэтому появляется необходимость в проведении подобного рода исследований, которые помогали бы руководству компании видеть существующую, а самое главное достоверную ситуацию внутри фирмы и позволили бы принимать соответствующие и своевременные управленческие решения.

Библиографический список

1.Гражданский кодекс Российской Федерации. - М.: Юристъ, 2003. - 492 с.

2.Федеральный Закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». - М.: Юристъ, 2007. - 49 с.

3.Алексеев В. А. Сделки с недвижимостью: практ. пособие. - М.: Проспект: [Велби], 2005. - 224с.

4.Ардемасов Е.Б., Горбунов А.А. Маркетинг в управлении недвижимости / Под ред. А.А. Горбунова - СПб.: ИСЭП РАН, 1997

5.Асаул <http://aup.ru/authors/asaul/> А. Н. , Карасев А.В. Экономика недвижимости <http://aup.ru/books/m76/>/Учебное пособие для вузов. - М.: МИКХиС, 2001. - 156с.

6.Асаул А.Н., Старинский В.Н. и др. Экономика недвижимости Учебное пособие. СПб.: СПбГАСУ. - 2000. - 258с.

7.Acayл A.H. Экономика недвижимости: Учебник для вузов. - 2-е изд. - СПб.: Питер, 2004. - 234с.

8.Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. СПб.: Питер, 2000. - 148с.

9.Бахарев В.О., Торопацкий М.И., Щербаков В.В. Основы коммерции: Учебное пособие. - СПб.: изд-во СПбГУЭФ, 1999

10.Горемыкин В.А. Экономика недвижимости Учебник 2-е изд.; перераб. и доп. - М.; «Маркетинг», 2002. - 512с.

11.Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Недвижимость: регистрация прав сделок, ипотечное кредитование в схемах - М., 1998

12.Горемыкин В. А. Экономика недвижимости: учебник / В.А. Горемыкин. - 3-е изд., перераб. и доп. - М.: Проспект: Велби, 2004. - 835с.

13.Горемыкин В.А. Недвижимость: Экономика, управление, налогообложение, учет. Учебник, - М.: КНОРУС, 2006. - 662с.

14.Гришаев С. Понятие и виды недвижимого имущества / С. Гришаев // Хозяйство и право. - 2006. - N 12. - с. 102-108

15.Дорожкин В.Р. Управление контрактами и обеспечением ресурсами проекта // Экономика строительства, 2003 - № 8, с. 45 - 51

16.Есипов В.Е., Маховикова Г.А. Оценка бизнеса. - СПб.: Питер, 2002. - 416 с.

17.Коммерческая деятельность производственных предприятий (фирм): учебник / Под ред. Д-ра экон. наук, проф. О.А. Новикова, д-ра экон. наук, проф. В.В. Щербакова. - СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1999. - 416 с.

18.Крутик А. Б., Горенбургов М. А., Горенбургов Ю. М. Экономика недвижимости. СПб.: Лань, 2002. - 480с.

19.Кущенко В.В. Девелопмент: современная концепция развития недвижимости - М.: Норма, 2005. - 367 с.

20.Максимов С. А. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. - СПб: Питер, 2000.- 272с.

21.Максимов С. Н. Девелопмент. Развитие недвижимости: Организация. Управление. Финансирование. - СПб.: Питер, 2003. - 256с.

22.Нагаев Р. Т. Недвижимость: энциклопед. слов - [Казань]: Идел-Пресс, 2005. - 1135 с.

23.Озеров Е. С. Экономика недвижимости: анализ доходности и оценка стоимости объекта. Учебное пособие - СПб.: СПбГПУ, 2004. - 389с.

24.Оценка бизнеса / Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. - М.: Финансы и статистика, 2000. - 512с.

25.Оценка недвижимости / Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. - М.: Финансы и статистика, 2007. - 496с.

26.Порваткин Г. М. Правовое регулирование аренды недвижимого имущества / Г. М. Порваткин, К. А.Михайлов. - М. : [Финансовая газ.], 2006. - 47 с.

27.Предпринимательство. Учебник / Под ред. Лапусты М.Г. - М.: Инфра-М, 2001. -215 с.

28.Рахман И.А. Развитие рынка недвижимости в России: теория, проблемы, практика. - М.: ЗАО "Издательство "Экономика", 2000.

29.Риэлторская деятельность: Учебное пособие / Под ред. Соловьева М.М. - М.: "Нива России", 2001. - 98 с.

30.Сецкая В. А. Роль профессиональных услуг на рынке недвижимости // Бюллетень «RWAY». - 2005. - №123 - С. 87-89

31.Сивкова Л.А. Недвижимость: маркетинг, оценка. - М.: Юридический бюллетень предпринимателя, 2005. - 206 с.

32.Смагин В. Н., Киселева В. А. Экономика недвижимости: учебное пособие. - М.: Эксмо, 2007,

33.Стерник Г. М. Системный подход к анализу структуры рынка недвижимости. - М.: РОО, 2000. - 134с.

34.Стерник Г. М. Рекомендации по анализу рынка недвижимости. - М.: РОО, 1999. - 89с.

35.Щербакова Н. А. Экономика недвижимости: Учебное пособие. Ростов н/Д: Феникс, 2002.

36.Шебалин В. Г. Сделки с недвижимостью. М.: - Филинъ, 1997. - 215с.

37.Экономика недвижимости: Учебное пособие. / Сост.: Я. В. Паттури; НовГУ им. Ярослава Мудрого. - Великий Новгород,

38.Экономика и финансы недвижимости / Под общ. ред. Ю.В. Пашкуса. - СПб.: СПбГУ, 1999. - 112с.

39.Экономика недвижимости: Учебное пособие.- М: Дело, 1999. - 328с.

40.Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. СПб.: Питер, 2000. - 148с.

41.Брагинский М.И. Комментарий к части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей. М.: Фонд «Правовая культура», 2007. - 116с.

42.Брагинский М.И. Комментарий к части второй Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей. М.: Фонд «Правовая культура», 2007. - 144с.

43.Волков В.А. Социальный вектор в регулировании предпринимательской деятельности на рынке недвижимости / В. А. Волков // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. - 2004. - № 3(20) - С. 17-28

44.Воробейников М.А., Именитов Е.Л. Риэлторская деятельность: российские условия и международная практика. М: Московский психолого-социальный институт, 2000.

45.Гришаев С. Понятие и виды недвижимого имущества / С. Гришаев // Хозяйство и право. - 2006. - N 12. - с. 102-108

46.Горемыкин В. А., Богомолов А. Ю. Планирование предпринимательской деятельности предприятий. М.: Инфра-М, 2006.

47.Обзор рынка недвижимости - 2006 г. Аналитический обзор международной консалтинговой компании «Colliers International» / Интернет-публикация. - <http://www.colliers.ru/analytics.xgi>

48.Спивак О. Л <http://www.becar.ru/press2.php?mes=7159>. Исследование рынка коммерческой недвижимости крупнейших городов России / Интернет-публикация. - http://www.becar.ru

Дипломная работа на тему: Механизм функционирования строительной компании в малоэтажном строительстве

Больше работ по теме: