Методы определения физического износа при определении стоимости восстановительного ремонта помещений, поврежденных заливом

 

Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования

Московский государственный строительный университет

Национальный исследовательский университет

Институт экономики, управления и информационных систем в строительстве

Кафедра организации строительства и управления недвижимостью (ОСУН)




КУРСОВОЙ ПРОЕКТ

по дисциплине:

Направления судебных строительно-технических экспертных исследований

на тему:

Методы определения физического износа при определении стоимости восстановительного ремонта помещений, поврежденных заливом













Москва 2014


Содержание


Введение

Глава 1. Классификация аварий в системах водоснабжения и водоотведения жилых домов

.1 Залив со стороны вышерасположенных или смежных помещений (квартир) по причине халатного отношения к сантехоборудованию их собственников (жильцов) или аварии в инженерных водонесущих коммуникациях (системы отопления, водоснабжения, канализации, вентиляции и т.п.)

.2 Залив собственного (наемного) жилого помещения (квартиры) по причине халатного отношения к сантехоборудованию собственников (жильцов) данного жилого помещения (квартиры) или аварии в инженерных водонесущих коммуникациях (системы отопления, водоснабжения, канализации, вентиляции и т.п.), расположенных в пределах данного жилого помещения (квартиры)

.3 Залив помещений (квартир) по причине протечки кровли (крыши) здания

.4 Залив помещений (квартир) по причине засора системы хозяйственно-бытовой или ливневой канализации здания

Глава 2. Назначение производства ССТЭ при судебном рассмотрении гражданских споров о причинах и величине ущерба от залива помещений.

.1 Общий порядок назначения судебной экспертизы

2.2 Порядок направления материалов уголовного дела для производства судебной экспертизы

2.3 Последовательность действия эксперта

.3.1. Изучение материалов гражданского дела, имеющих отношение к предмету экспертных исследований

.3.2 Организация и проведение экспертного осмотра (натурных исследований) квартиры, пострадавшей от залива

.3.3 Проведение расчетов, направленных на установление стоимости восстановительного ремонта квартиры, пострадавшей от залива

Глава 3. Особенности оформления заключения по делам, связанных с заливом помещения.

Глава 4. Методы определения физического износа при оценке стоимости недвижимости

Заключение

Список использованной литературы



Введение


Длина жизни объекта недвижимости сопоставима с человеческой, а во многих случаях превосходит ее в несколько раз. Поэтому, совершенно естественно, что в какой-то период жизни строения, в нем происходит авария, наносящая его помещениям какой-либо ущерб. Пожар, прорыв труб отопления или водоснабжения, обрушение конструкций лестниц и перекрытий и т.д. Одни из них возникают из-за неправильной эксплуатации, другие из-за несвоевременного обслуживания, третьи - несчастный случай.

Строительно-техническая экспертиза не только отвечает на вопрос о причинах аварии, причинившей ущерб объекту недвижимости, но и проводит исследования помещений жилых, административных, промышленных и иных зданий, поврежденных заливом и пожаром с целью определения стоимости их восстановительного ремонта.

Чаще всего оценка ущерба от залива или пожара с целью определения стоимости ремонта производится экспертными компаниями для суда или для досудебного решения споров. В случае рассмотрения гражданского иска о компенсации причиненного ущерба, судом выносится определение о проведении строительно-технической экспертизы, в задачи которой входит проведение исследования помещения поврежденного заливом или пожаром с целью определения стоимости их восстановительного ремонта.

Ниже приведены стандартные ситуации, в которых требуется экспертная оценка ущерба нанесенного помещениям заливом или пожаром:

Трещина стены или нарушение ее герметичности, по вине соседей проводящих ремонт или от старости строения.

Протечка крыши или протечка с верхнего этажа вине соседей или эксплуатирующих служб

Случился пожар по вине сторонних лиц

Вы являетесь виновником случившейся аварии и Вам предъявляют для оплаты ничем не обоснованную явно завышенную сумму.

Вы являетесь ответчиком по иску о возмещении ущерба и вам необходима встречная экспертиза для защиты вашей позиции в суде




Глава 1. Классификация аварий в системах водоснабжения и водоотведения жилых домов


.1 Залив со стороны вышерасположенных или смежных помещений (квартир) по причине халатного отношения к сантехоборудованию их собственников (жильцов) или аварии в инженерных водонесущих коммуникациях (системы отопления, водоснабжения, канализации, вентиляции и т.п.);


Определение причин аварии в инженерных коммуникациях

Авария в инженерных коммуникациях - неожиданный выход из строя или повреждение действующего узла инженерных водонесущих коммуникаций (система водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции и т.п.), представляющий угрозу жизни и здоровью людей, наносящий ущерб имуществу граждан и организаций, природной среде.

Последствия аварий в инженерных водонесущих коммуникациях жилых и нежилых помещений (квартиры, офисы, склады, производство и т.п.) зданий могут быть абсолютно разными. Вот основные:

повреждение элемента и/или узла инженерных коммуникаций (системы отопления, водоснабжения, канализации, вентиляции и т.п.);

залив собственного имущества;

залив чужого имущества (залив нижерасположенных помещений).

В результате имеется поврежденный элемент (узел) инженерных коммуникаций, который необходимо отремонтировать или заменить, и нанесен ущерб имуществу, который подлежит обязательному возмещению.

Наиболее вероятные причины аварий в инженерных водонесущих коммуникациях (системы отопления, водоснабжения, канализации, вентиляции и т.п.) следующие:

физическое воздействие с наружной стороны (например, удар) на элемент (узел) водонесущей системы;

некачественный элемент (оборудование, изделие, узел) в инженерной системе;

некачественный монтаж элемента (оборудования, изделия, узла) в инженерной системе;

сверхнормативное давление в инженерной системе;

гидравлический удар в инженерной системе;

физический износ элемента (оборудования, изделия, узла) инженерной системы;

отсутствие надлежащего технического осмотра инженерных систем со стороны службы эксплуатации здания.

Ответственность сторон (лиц) определяется действием (бездействием), повлекшим повреждение жилого (нежилого) помещения, со стороны или эксплуатирующей (управляющей) организации, или владельца поврежденного жилого помещения, или иного физического (юридического) лица. Например, за образование гидравлического удара в системе отопления и водоснабжения отвечает служба эксплуатации здания, а за неисправность в инженерной водонесущей системе отвечают стороны (лица), в ведении которых она находится.

В случае невозможности установить причину аварии в инженерных водонесущих коммуникациях (системы отопления, водоснабжения, канализации, вентиляции и т.п.) Вы вправе воспользоваться услугами независимой строительно-технической (строительной) экспертизы. Результаты проведенной экспертизы оформляются в виде соответствующего заключения, в котором делаются выводы по предмету экспертизы. Таким образом, Вы получаете письменное доказательство тех обстоятельств, на которые Вы будете ссылаться в случае необходимости как на основания своих требований и возражений.



1.2 Залив собственного (наемного) жилого помещения (квартиры) по причине халатного отношения к сантехоборудованию собственников (жильцов) данного жилого помещения (квартиры) или аварии в инженерных водонесущих коммуникациях (системы отопления, водоснабжения, канализации, вентиляции и т.п.), расположенных в пределах данного жилого помещения (квартиры);


Определение причин аварии в инженерных коммуникациях

Авария в инженерных коммуникациях - неожиданный выход из строя или повреждение действующего узла инженерных водонесущих коммуникаций (система водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции и т.п.), представляющий угрозу жизни и здоровью людей, наносящий ущерб имуществу граждан и организаций, природной среде.

Последствия аварий в инженерных водонесущих коммуникациях жилых и нежилых помещений (квартиры, офисы, склады, производство и т.п.) зданий могут быть абсолютно разными. Вот основные:

повреждение элемента и/или узла инженерных коммуникаций (системы отопления, водоснабжения, канализации, вентиляции и т.п.);

залив собственного имущества;

залив чужого имущества (залив нижерасположенных помещений).

В результате имеется поврежденный элемент (узел) инженерных коммуникаций, который необходимо отремонтировать или заменить, и нанесен ущерб имуществу, который подлежит обязательному возмещению.

Наиболее вероятные причины аварий в инженерных водонесущих коммуникациях (системы отопления, водоснабжения, канализации, вентиляции и т.п.) следующие:

физическое воздействие с наружной стороны (например, удар) на элемент (узел) водонесущей системы;

некачественный элемент (оборудование, изделие, узел) в инженерной системе;

некачественный монтаж элемента (оборудования, изделия, узла) в инженерной системе;

сверхнормативное давление в инженерной системе;

гидравлический удар в инженерной системе;

физический износ элемента (оборудования, изделия, узла) инженерной системы;

отсутствие надлежащего технического осмотра инженерных систем со стороны службы эксплуатации здания.

Ответственность сторон (лиц) определяется действием (бездействием), повлекшим повреждение жилого (нежилого) помещения, со стороны или эксплуатирующей (управляющей) организации, или владельца поврежденного жилого помещения, или иного физического (юридического) лица. Например, за образование гидравлического удара в системе отопления и водоснабжения отвечает служба эксплуатации здания, а за неисправность в инженерной водонесущей системе отвечают стороны (лица), в ведении которых она находится.


.3 Залив помещений (квартир) по причине протечки кровли (крыши) здания


Наиболее часто встречающиеся дефекты кровель - это дефекты, приводящие к протечкам.

Протечки могут быть трех типов:

) регулярные, появляющиеся непосредственно после дождя;

) регулярные, появляющиеся каждый раз через определенное время после дождя или после начала таяния снега на кровле (этот промежуток времени может быть от нескольких часов до нескольких дней);

) нерегулярные (мерцающие), появляющиеся не каждый раз после дождя.

Для выявления дефектов в конструкции крыш и кровли следует проводить сезонные натурные осмотры:

при весенних осмотрах выявляют наличие на кровлях пыли, ила; проверяют состояние защитного слоя, правильность закрепления защитных металлически фартуков, свесов, состояние изоляции у мест примыкания к выступающим конструкциям или инженерному оборудованию и в местах пропуска через кровлю водосточных воронок, оттяжек, ограждений, мачт и т.п. При этом выявляется характер и размер вздутий, появление сырых пятен в квартирах верхнего этажа;

при летних осмотрах определяют наличие растрескиваний, признаки перерождения материала под влиянием факторов атмосферной агрессии, губчатость и оплывание приклеивающих мастик, характеризующий их недостаточную теплостойкость; характер разрушения покровного слоя рулонного материала - появление мелких пузырей, трещин по всей поверхности, сплошных каверн; производят отбор проб кровельного ковра для лабораторных исследований физических свойств материалов;

при осенних осмотрах в первую очередь проверяется работа внутренних и наружных водостоков. При внутренних водостоках на плане крыши отмечаются зоны застоя воды, степень загрязнения воронок. При неорганизованном наружном водостоке - места и степень замачивания фасадных стен и цоколей водой, стекающей с крыши; затекание дождевой воды через балконы в помещения верхнего этажа и приямки подвальных этажей. Все эти обследования проводятся с целью своевременного завершения всех работ по ремонту кровель и подготовки их к зиме. Кровли и водоприемные устройства необходимо очистить от листьев, хвои и пыли. При этом запрещается сметать листья и мусор в водостоки. Для очистки кровель должны применяться деревянные лопаты или полимерные скребковые устройства;

при зимних осмотрах проверяют зоны и глубину отложения снега на поверхности крыши; обледенение крыши, особенно в прикарнизной части; наличие и размер сосулек на карнизе при наружном водостоке; степень обледенения вентиляционных шахт и зонтов над ними, приточных отверстий в наружных стенах; степень подтаивания снега на крыше при разной его толщине и плотности; образование ледяных пробок в водосточных трубах при наружном организованном отводе воды; наличие неисправности водоприемных воронок при внутреннем отводе воды; а также наличие или отсутствие ледяных пробок в наземных выпусках водосточных труб.

Чтобы определить или доказать причину протечки кровли (крыши) здания или сооружения, Вы вправе воспользоваться услугами независимых специалистов, а именно строительных экспертов, осуществляющих проведение строительно-технической (строительной) экспертизы. Результаты проведенной экспертизы оформляются в виде соответствующего заключения, в котором делаются выводы по предмету экспертизы. Таким образом, Вы получаете:

ответы на поставленные перед экспертизой вопросы;

письменное доказательство тех обстоятельств, на которые Вы будете ссылаться в случае необходимости как на основания своих требований и возражений;

рекомендации по необходимости.


.4 Залив помещений (квартир) по причине засора системы хозяйственно-бытовой или ливневой канализации здания


Таким образом, рассматриваются основные четыре причины повреждения жилых помещений (квартир) в результате их залива - это халатное отношение собственников (жильцов) жилых помещений (квартир) здания, авария в инженерных водонесущих коммуникациях (системы отопления, водоснабжения, канализации, вентиляции и т.п.) жилых помещений (здания) или засор системы хозяйственно-бытовой (ливневой) канализации здания, а также протечки кровли (крыши) здания. Если причиной залива жилого помещения (квартиры) является авария (засор) в инженерных водонесущих коммуникациях или неисправное состояние кровли (крыши) здания, тогда необходимо делать вывод о имеющих место действиях (бездействиях), со стороны эксплуатирующей или управляющей организаций, владельца поврежденного жилого помещения или иного физического или юридического лица.

В случае невозможности установить причину залива жилых (нежилых) помещений здания или аварии в инженерных водонесущих коммуникациях (системы отопления, водоснабжения, канализации, вентиляции и т.п.), а также ответственных за это лиц Вы вправе воспользоваться услугами независимой строительно-технической (строительной) экспертизы. Результаты проведенной экспертизы оформляются в виде соответствующего заключения, в котором делаются выводы по предмету экспертизы, таким образом, Вы получаете:

ответы на поставленные перед экспертизой вопросы;

письменное доказательство тех обстоятельств, на которые Вы будете ссылаться в случае необходимости как на основания своих требований и возражений;

рекомендации по необходимости.




Глава 2. Назначение производства ССТЭ при судебном рассмотрении гражданских споров о причинах и величине ущерба от залива помещений


.1 Общий порядок назначения судебной экспертизы


Часть первая статьи 195 подлежит применению в соответствии с ее конституционно-правовым смыслом, выявленным в Определении Конституционного Суда РФ от 18.12.2003 №429-О.

. Признав необходимым назначение судебной экспертизы, следователь выносит об этом постановление, а в случаях, предусмотренных пунктом 3 части второй статьи 29 настоящего Кодекса, возбуждает перед судом ходатайство, в котором указываются:

) основания назначения судебной экспертизы;

) фамилия, имя и отчество эксперта или наименование экспертного учреждения, в котором должна быть произведена судебная экспертиза;

) вопросы, поставленные перед экспертом;

) материалы, предоставляемые в распоряжение эксперта.

. Судебная экспертиза производится государственными судебными экспертами и иными экспертами из числа лиц, обладающих специальными знаниями.

. Следователь знакомит с постановлением о назначении судебной экспертизы подозреваемого, обвиняемого, его защитника и разъясняет им права, предусмотренные статьей 198 настоящего Кодекса. Об этом составляется протокол, подписываемый следователем и лицами, которые ознакомлены с постановлением.

. Судебная экспертиза в отношении потерпевшего, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 2, 4 и 5 статьи 196 настоящего Кодекса, а также в отношении свидетеля производится с их согласия или согласия их законных представителей, которые даются указанными лицами в письменном виде.

Комментарий к статье 195

. Экспертиза (от лат. expertus - опытный) - исследование специалистом (экспертом) каких-либо вопросов, решение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства и т.д. Наиболее часто проводятся экспертизы планово-экономические, бухгалтерские, врачебно-трудовые, судебные.

Судебная экспертиза (далее в этой статье - СЭ) (п. 49 ст. 5 УПК) - экспертиза, производимая в порядке, установленном ст. ст. 195-207, 282, 283 УПК.

Заключение и показания эксперта рассматриваются как одно из доказательств по делу (ст. 74 УПК).

Задачей судебно-экспертной деятельности является оказание содействия судам, судьям, органам дознания, лицам, производящим дознание, следователям и прокурорам в установлении обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу, посредством разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла (ст. 2 Закона о судебно-экспертной деятельности).

. Судебная экспертиза назначается в случаях, когда при производстве предварительного расследования и при судебном разбирательстве необходимы специальные знания в науке, технике, искусстве или ремесле. Экспертиза производится экспертами государственных и негосударственных соответствующих учреждений либо иными специалистами, назначенными лицом, производящим дознание, следователем, прокурором и судом. В качестве эксперта может быть вызвано любое лицо, обладающее необходимыми познаниями для дачи заключения (см. коммент. к ст. 57).

Государственным судебным экспертом является аттестованный работник государственного судебно-экспертного учреждения, производящий судебную экспертизу в порядке исполнения своих должностных обязанностей.

Должность эксперта в государственных судебно-экспертных учреждениях может занимать гражданин Российской Федерации, имеющий высшее профессиональное образование и прошедший последующую подготовку по конкретной экспертной специальности в порядке, установленном нормативными правовыми актами соответствующих федеральных органов исполнительной власти. Должность эксперта в экспертных подразделениях федерального органа исполнительной власти в области внутренних дел может также занимать гражданин Российской Федерации, имеющий среднее специальное экспертное образование.

Определение уровня профессиональной подготовки экспертов и аттестация их на право самостоятельного производства судебной экспертизы осуществляются экспертно-квалификационными комиссиями в порядке, установленном нормативными правовыми актами соответствующих федеральных органов исполнительной власти. Уровень профессиональной подготовки экспертов подлежит пересмотру указанными комиссиями каждые пять лет (ст. ст. 12, 13 Закона о судебно-экспертной деятельности).

. Специальные знания - профессиональные знания в области науки, техники, искусства и т.д. либо в их отраслях, необходимые для проведения экспертного исследования и решения вопросов, возникших при предварительном расследовании и рассмотрении в суде уголовных дел. Профессиональные правовые знания, необходимые для доказывания обвинения и опровержения доводов, приводимых в защиту подозреваемого или обвиняемого, по смыслу понятия СЭ к специальным не относятся.

Эксперт - лицо, обладающее специальными знаниями, назначенное при производстве предварительного следствия и судебного разбирательства для проведения экспертизы.

. О назначении СЭ выносится постановление.

Постановление о назначении СЭ состоит из вводной, описательной и резолютивной частей. В вводной части указывается: день, месяц, год и место его составления, кто составил постановление (с указанием должности и органа). В описательной части кратко излагается фабула дела, что дает эксперту возможность решить вопрос о необходимости ознакомления с материалами дела, относящимися к предмету СЭ, называются конкретные обстоятельства и факты, указывается отрасль специальных знаний, необходимая для их экспертного исследования. В резолютивной части указывается вид экспертизы, формулируются вопросы, назначается эксперт или определяется экспертное учреждение, приводится перечень материалов, направляемых для исследования.

. В перечне указываются: объект исследования, образцы для сравнительного исследования, следственные материалы, знание которых необходимо эксперту (например, протокол осмотра места происшествия, фотоснимки при трассологической и судебно-технической экспертизах). Указывается также местонахождение объектов и образцов (направляются постановлением, находятся в деле, хранятся в другом месте), отмечается, как упакованы направляемые материалы.

. Направлять эксперту все дело нецелесообразно. При наличии такой необходимости (например, при производстве судебно-психиатрической или психологической СЭ) надо согласовать время, необходимое экспертам для изучения материалов, относящихся к предмету экспертизы, и обязать их по истечении срока возвратить дело.

. Вопросы эксперту должны вытекать из существа дела, они конкретизируются в отношении лиц, обстоятельств, объектов, времени. В случае необходимости помещения подозреваемого, обвиняемого, не находящегося под стражей, в медицинский или психиатрический стационар для производства соответственно судебно-медицинской или судебно-психиатрической экспертизы (п. 3 ч. 2 ст. 29 УПК) в соответствии со ст. 165 УПК следователь, с согласия прокурора, возбуждает перед судом ходатайство о производстве СЭ, о чем выносится постановление. Вопросы, выходящие за пределы специальных знаний или процессуального положения эксперта, не допускаются. При формулировании вопросов допустимо пользоваться консультациями (в том числе лиц, которых предполагается привлечь в качестве экспертов).

. Ходатайство о производстве СЭ подлежит рассмотрению единолично судьей районного суда или военного суда соответствующего уровня по месту производства предварительного следствия или производства СЭ не позднее 24 часов с момента поступления указанного ходатайства.

. В судебном заседании вправе участвовать прокурор и следователь.

. Рассмотрев указанное ходатайство, судья выносит постановление о разрешении производства СЭ или об отказе в его производстве с указанием мотивов отказа.

. Согласно статье 10 Закона о введении в действие УПК ч. 2 ст. 29 УПК введена в действие с 1 января 2004 г.

До 1 января 2004 г. решение по этим вопросам принимал прокурор.

. Способы производства СЭ определяются, как правило, экспертом. Вместе с тем следователь правомочен, исходя из обстоятельств дела, указать в постановлении на необходимость определенного способа исследования (например, стационарного при судебно-психиатрической СЭ).

. Назначение СЭ включает отбор исследуемых объектов и образцов для сравнительного исследования (ст. 202 УПК). Эксперт не вправе самостоятельно собирать материалы (истребовать и изымать документы, производить опросы, получать образцы и др.). Однако с разрешения следователя он может присутствовать при производстве следственных действий, задавать вопросы, относящиеся к предмету экспертизы, в частности при получении образцов.

. Неполнота материалов, представленных эксперту, ставит под сомнение возможность исследования, создает неустранимое сомнение в правильности его выводов.

. При назначении СЭ, которая будет производиться вне экспертного учреждения, следователь проверяет, нет ли обстоятельств, препятствующих привлечению эксперта к участию в производстве по уголовному делу (ст. ст. 61, 70 УПК), выясняет об уровне компетентности лица, назначаемого экспертом. С этой целью он опрашивает это лицо, проверяет документы, удостоверяющие его личность, образование, специальность, место и стаж научной, практической экспертной работы по данной специальности, узкую специализацию, выясняет отношение к участникам процесса.

. Ответственность за выяснение компетентности и объективности эксперта, работающего в экспертном учреждении, несет руководитель учреждения. В ходе экспертизы и при оценке заключения следователь по мере необходимости выясняет эти вопросы и непосредственно.

. По усмотрению следователя эксперт может присутствовать при ознакомлении обвиняемого с постановлением о назначении СЭ и разъяснении его прав.

. Если СЭ назначается по делу несовершеннолетнего или лица, которое в силу своих физических или психических недостатков не в состоянии само осуществить право на защиту, при ознакомлении с постановлением может оказаться необходимым присутствие защитника, законного представителя, педагога (ст. ст. 48, 49, 426, 428 УПК).

. Подозреваемому, обвиняемому и их защитнику не только оглашается ст. 198 УПК, но и разъясняется ее содержание. В случаях, предусмотренных п.п. 3 и 4 ст. 196 УПК, содержание ст. 198 не разъясняется. Аналогично решается вопрос о невозможности объявлять таким лицам постановление о назначении СЭ. В таких случаях право знакомиться с постановлением имеют защитники и законный представитель. После отпадения обстоятельств, предусмотренных п.п. 3 и 4 ст.196, подозреваемому, обвиняемому и их защитнику объявляется постановление и разъясняются их права.

. Протокол ознакомления с постановлением подписывают следователь, подозреваемый, обвиняемый, их защитник и другие присутствующие лица. При его составлении соблюдаются правила ст. ст. 83, 166, 259 УПК.

. Если с постановлением знакомится лицо, не владеющее языком, на котором ведется судопроизводство, вызывается переводчик, осуществляющий устный перевод постановления. Это указывается в протоколе, который подписывает и переводчик.

. Орган дознания не вправе назначать СЭ по делу, по которому производство предварительного следствия обязательно.

. Если следователь счел необходимым назначить конкретного эксперта из числа сотрудников экспертного учреждения, постановление тем не менее направляется через руководителя учреждения.

. Поручая производство СЭ лицу, не являющемуся сотрудником государственного экспертного учреждения, следователь вправе согласовать с руководством этого учреждения условия предоставления эксперту аппаратуры, оборудования, материалов или возможности воспользоваться консультацией. Оплата производства СЭ, проводимых нештатными экспертами по назначению следователей прокуратуры, осуществляется в соответствии с указанием Генпрокуратуры РФ от 14.07.1994 №10-726 <*>.

. При необходимости комиссионной или комплексной экспертизы на это указывается в постановлении. Руководитель экспертного учреждения вправе дать указание о проведении такой экспертизы и по своей инициативе (или инициативе эксперта) (см. Положение о лаборатории судебной экспертизы).

. Для производства СЭ в отношении потерпевшего и свидетеля необходимо получение их письменного согласия или письменного согласия их законных представителей. В этом случае следователь знакомит потерпевшего с постановлением о назначении СЭ, разъясняет потерпевшему его права, предусмотренные п.п. 1 и 2 ч.1, ч.2 ст.198 УПК. Свидетелю разъясняют только содержание ч. 2 ст. 198 УПК.

. В случаях, когда потерпевший подпадает под действие п.п. 3 и 4 ст. 196 УПК (обязательное назначение СЭ), письменного согласия не требуется.

2.2 Порядок направления материалов уголовного дела для производства судебной экспертизы

1. При производстве судебной экспертизы в экспертном учреждении следователь направляет руководителю соответствующего экспертного учреждения постановление о назначении судебной экспертизы и материалы, необходимые для ее производства.

. Руководитель экспертного учреждения после получения постановления поручает производство судебной экспертизы конкретному эксперту или нескольким экспертам из числа работников данного учреждения и уведомляет об этом следователя. При этом руководитель экспертного учреждения, за исключением руководителя государственного судебно-экспертного учреждения, разъясняет эксперту его права и ответственность, предусмотренные статьей 57 настоящего Кодекса.

. Руководитель экспертного учреждения вправе возвратить без исполнения постановление о назначении судебной экспертизы и материалы, представленные для ее производства, если в данном учреждении нет эксперта конкретной специальности либо специальных условий для проведения исследований, указав мотивы, по которым производится возврат.

. Если судебная экспертиза производится вне экспертного учреждения, то следователь вручает постановление и необходимые материалы эксперту и разъясняет ему права и ответственность, предусмотренные статьей 57 настоящего Кодекса.

. Эксперт вправе возвратить без исполнения постановление, если представленных материалов недостаточно для производства судебной экспертизы или он считает, что не обладает достаточными знаниями для ее производства.


.3 Последовательность действий эксперта


2.3.1 Изучение материалов гражданского дела, имеющих отношение к предмету экспертных исследований

Изучение материалов дела направлено, прежде всего, на установление полноты исходных данных, необходимых для проведения исследований, а в конечном итоге - для дачи ответа на поставленные перед экспертом вопросы. Полноту исходных данных в этой части обеспечивает наличие в материалах дела копии составленного территориальным органом технической инвентаризации плана квартиры, пострадавшей от залива (фрагмента комплекта поэтажных планов жилого дома, в котором расположена подлежащая исследованию квартира), а также Акта I обследования состояния квартиры после произошедшего залития (далее I - Акта обследования квартиры), составленного в установленном порядке представителями эксплуатирующей жилой дом организации (РЭУ, ДЕЗ и др.) совместно с жильцами как пострадавшей квартиры, так и I квартиры, в которой располагался источник залива (как правило, это неисправные либо ненадлежащим образом эксплуатируемые элементы системы водоснабжения и водоотвода, санитарно-технического оборудования).

При отсутствии указанных документов (одного из них) в установленном порядке следует направить в суд ходатайство об их представлении эксперту.

Неудовлетворение данного ходатайства не является основанием для сообщения суду о невозможности дачи ответа на поставленный перед экспертом вопрос: при отсутствии плана квартиры он может быть составлен экспертом в ходе проведения ее натурных исследований; отсутствие Акта обследования квартиры восполняется путем фиксации дефектов, связанных с заливом, осуществляемой также в ходе проведения экспертного осмотра (разумеется, в том случае, если указанные дефекты сохранились до дня проведения экспертного осмотра).


.3.2 Организация и проведение экспертного осмотра (натурных исследований) квартиры, пострадавшей от залива

Организация экспертного осмотра связана, прежде всего, с выполнением действий, направленных на обеспечение доступа эксперта в пострадавшую квартиру и, по возможности, присутствие всех сторон по делу при проведении натурных исследований.

Экспертный осмотр подразделяется на два этапа.

Первый этап. Установление наличия и характера дефектов, обусловленных заливом квартиры.

Исследуются поочередно все помещения квартиры. Осмотру подлежат отделка конструктивных элементов квартиры (потолка, стен и др.), заполнения дверных и оконных проемов, покрытие пола.

К наиболее распространенным дефектам относятся:

) следы высохшей воды на отделке поверхности потолков и стен. При наличии данного дефекта на стенах его следы, как правило, имеют вытянутую овальную форму, бледно-желтый цвет либо воспроизводят цвет отделки (обоев, окраски) с усилением или ослаблением колористической гаммы, с ярко выраженным контуром более темного цвета, чем цвет в центре пятна. Если дефект - на окрашенном потолке, то его форма, как правило, - круг или неправильный овал желтоватого цвета с его усилением по границе следа; если потолок отделан декоративными пенополистирольными плитами, то наблюдается, как правило, их отслоение в местах протекания воды с проявлением следов влаги на поверхности штукатурки;

) фрагментарное вспучивание и отслоение окрасочного слоя потолка или обоев; появление трещин на окрасочном слое; вспучивание и отслоение окрасочного слоя на элементах отделки дверных и оконных проемов;

) штучное или массовое отслоение облицовочной плитки от поверхности стен;

) штучное или массовое коробление планок паркетного (ламинатного) покрытия, выход гребней планок из пазов, штучное или массовое выпадение планок паркетного пола;

) фрагментарное коробление элементов покрытия пола их паркетной доски, отслоение от основания отдельных планок поверхностного слоя покрытия. С течением времени при "высыхании" паркетного покрытия возникает скрип при хождении, образуются и расширяются щели и зазоры между паркетными планками;

) фрагментарное вздутие линолеума, появление неровностей и провалов в цементном основании пола (вымывание фрагментов стяжки);

) нарушение прямолинейности, коробление конструкций заполнений дверных и оконных проемов и др.

При определении наличия и характера дефектов эксперту следует установить степень повреждения ряда элементов отделки (это касается, прежде всего, заполнений оконных и дверных проемов и покрытия пола) для того, чтобы впоследствии установить возможность их ремонта или необходимость замены.

Жильцам "пострадавшей" от залива квартиры предоставляется возможность указывать на дефекты, излагать обстоятельства их возникновения и развития. Полученная таким образом информация имеет для эксперта ориентировочное значение, она не отражается в его заключении - свои суждения он основывает исключительно на результатах собственного восприятия увиденного и данных материалов дела. На этом этапе сведения, полученные при осмотре, сопоставляются с данными Акта обследования квартиры. Если соде ржание Акта отличается от увиденного экспертом, то данное обстоятельство отражается в его рабочих записях (на пленке диктофона), в дальнейшем - в заключении эксперта.

Второй этап. Проведение замеров конструктивных элементов квартиры, отделка которых пострадала от залива.

Сначала выполняются "общие" замеры - определяются длина, ширина и высота помещений. Если есть выступы, ниши и т.д., то их габариты определяются отдельно.

Далее устанавливаются размеры проемов; дверных - по наружному обводу коробки, оконных - по откосам. Если поверхности частично отделаны керамической плиткой, декоративными панелями и пр., эти фрагменты замеряются и фиксируются отдельно. В ходе проведения замеров определяются и фиксируются вид и качество отделки.


2.3.3 Проведение расчетов, направленных на установление стоимости восстановительного ремонта квартиры, пострадавшей от залива

Первый этап. Систематизация сведений, полученных в ходе проведения экспертного осмотра, и данных, которые содержатся в материалах гражданского дела, имеющих отношение к предмету экспертизы; определение видов и объемов ремонтно-восстановительных работ, подлежащих выполнению.

На данном этане работы эксперта в табличной форме дается описание основных конструктивных элементов с указанием их габаритов (как правило - площади их поверхности), вида отделки (использованных материалов и изделий); состояния элементов отделки на момент экспертного осмотра (указываются наличие, месторасположение и характеристики дефектов); приводятся сведения о состоянии элементов отделки, отраженные в Акте обследования (указываются дефекты, вы-явленные непосредственно после залива). Здесь же перечисляются не-обходимые мероприятия, направленные на ликвидацию последствий залива.

Характер выявленных дефектов определяет выбор видов подлежащих выполнению ремонтно-строительных работ. Сведения о дефектах, полученные в результате осмотра, и сведения о дефектах, содержащиеся в Акте обследования, могут как совпадать, так и не совпадать. Такое несовпадение может быть обусловлено как объективными, так и субъективными факторами. К объективным следует относить фактор времени, прошедшего со дня залива до момента проведения экспертного осмотра; к субъективным - относительно невысокую профессиональную квалификацию лиц, составляющих Акт обследования квартиры после залива, что выражается в отсутствии необходимой полноты и детализации описания дефектов квартиры. В том случае, если названный Акт по указанным причинам непригоден для результативного сопоставления, экспертиза выполняется на основе данных, полученных в ходе проведения экспертом натурных исследований.

В ситуациях, когда на момент экспертного осмотра в исследуемой квартире выполнен ремонт, ликвидировавший все следы залива, то при наличии достаточно информативного Акта обследования квартиры по¬сле залива исходными данными служат сведения, изложенные в нем. Соответственно, если указанный документ неинформативен, а ремонт в квартире уже проведен, как и в ситуациях, описанных выше, экспертом констатируется невозможность дачи ответа на поставленный судом вопрос.

Данные о площади поверхности конструктивных элементов квартиры служат основанием для расчета объемов ремонтно-восстановительных работ. Правила проведения указанного расчета определены в разделе "Техническая часть" специальных Сборников расценок на ремонтно-строительные работы (например, сборники "Проемы", "Штукатурные работы" и др.).

Второй этап. Выбор метода определения стоимости восстановительного ремонта квартиры. Составление локальной сметы.

В зависимости от вида и уровня примененных на исследуемом объекте технологий ремонтных работ, наличия (отсутствия) нестандартных дизайнерских решений, качества использованных при первоначальной (имевшей место до залива) отделке квартиры материалов эксперт выбирает метод определения стоимости восстановительного ремонта. В на-стоящей Методике рассматриваются два вида отделки квартир: а) улучшенная типовая отделка; б) отделка как результат высококачественного ремонта с применением современных технологий и оборудования, который включает полный комплекс работ с достаточно сложным дизайном квартиры.

В соответствии с п. 327 МДС81-35.2004 при составлении смет (расчетов) могут применяться следующие методы определения стоимости: базисно-индексный, ресурсный, ресурсно-индексный. Далее будет последовательно рассмотрен порядок применения сначала базисно-индексного, а затем ресурсного (рыночного) метода.

В том случае, если отделка квартиры улучшенная типовая, целесообразно применение базисно-индексного метода, основанного на использовании системы текущих и прогнозных индексов по отношению к стоимости, определенной в базисном уровне цен. Для пересчета базисной стоимости в текущие (прогнозные) цены могут применяться индексы:

к статьям прямых затрат (на комплекс строительно-монтажных работ или по их видам);

к итогам прямых затрат или полной сметной стоимости (по видам строительно-монтажных работ, а также по отраслям народного хозяйства).

Независимо оттого, каким образом составляется смета (вручную либо автоматизировано), эксперту необходимо определить структуру будущей сметы. Изложение сведений о подлежащих проведению работах может осуществляться в различных вариантах:

по помещениям (комната № 1, площадью..., кухня, площадью.., коридор, площадью...) и т.д.;

по конструктивным элементам квартиры (сумма площадей потолков, стен, полов по всем помещениям квартиры. При этом в смету включаются разделы по тем конструктивным элементам, которые пострадали; отдельно формируются разделы по дверным и оконным проемам, электромонтажным работам и т.д.);

по видам работ (например, разделы "Разборка (демонтажные работы)", "Штукатурные работы", "Малярные работы" и т.д.).

В рассматриваемом случае смета (сметный расчет) производится в единой таблице локальной сметы, форма которой регламентирована в МДС 81-35.2004 (Приложение №2).

Используя данные , эксперт выбирает из соответствующих сборников нормативов те ремонтные работы, которые необходимы для восстановления пострадавшей от залива квартиры; выбранные работы привязываются к определенным экспертом в той же Таблице объемам работ; полученные значения прямых затрат корректируются при помощи коэффициентов на конкретные условия производства работ. При одновременном применении указанных коэффициентов их значения перемножаются. Приведение в соответствие с уровнем текущих (прогнозных) цен производится путем умножения элементов затрат или итогов базисной стоимости на соответствующий индекс с последующим суммированием итогов по соответствующим графам сметного документа, при этом для пересчета стоимости эксплуатации машин согласно со-ответствующему уровню цен рекомендуется применять индекс на эксплуатацию машин, а к оплате груда механизаторов, входящей в стоимость эксплуатации машин, - индекс на оплату труда. строительный экспертиза судебный водоотведение

Далее эксперт производит начисление лимитируемых затрат (накладные расходы, сметная прибыль) в соответствии с положениями МДС 81-35.2004 и МДС 81-25.2001 соответственно. Начисление указанных затрат производится по каждому виду работ в установленном в указанных документах процентном выражении от фонда оплаты труда (основная заработная плата рабочих + заработная плата машинистов). При сохранении неизменным основного принципа начисления указанных лимитируемых затрат также возможны изменения численного выражения (в процентах) накладных расходов и сметной прибыли, которые отражаются в соответствующих официальных письмах Федерального агентства по строительству и ЖКХ (например, письма Федерального агентства по строительству и ЖКХ от 18.11.2004 г. №АП-5536/06 "О порядке приме-нения нормативов сметной прибыли в строительстве"; от 31.01.2005 г. №ЮТ-260/06 "О порядке применения нормативов накладных расходов в строительстве). Эксперт должен быть своевременно информирован о вступлении в действие положений, отраженных в названных документах, чтобы внести необходимые коррективы при составлении смет10. В соответствии с положениями нормативной базы может быть произведено начисление на удорожание работ, производимых в зимнее время. За итогом сметного расчета эксперт, в случае необходимости, производит начисление прочих работ и затрат при производстве данного конкретного ремонта (например, резерва на непредвиденные расходы согласно п. 4.96 МДС 81.35-2004 и др.); обязательным является начисление НДС, который не учтен коэффициентами пересчета в текущий уровень цен.

При подведении итога сметного расчета эксперт получает стоимость восстановительного ремонта пострадавшей от залива квартиры.

В том случае, если отделка является результатом высококачественного

ремонта с применением современных технологий и оборудования, включающего полный комплекс работ с достаточно сложным дизайном квартиры, применяется ресурсный "рыночный" метод определения стоимости восстановительного ремонта.

Если в том регионе, где осуществляет свою деятельность государственное судебно-экспертное учреждение Минюста России, сформирована и функционирует система информационного обеспечения в части сведений о текущем уровне показателей заработной платы, стоимости эксплуатации машин и механизмов, стоимости строительных материалов и изделий, определение стоимости восстановительного ремонта с использованием ресурсного метода следует осуществлять на основе физических показателей, заложенных в Государственные элементные сметные нормы (ГЭСН), а стоимостная их составляющая принимается на основе данных о текущем уровне указанных выше ценообразующих факторов.

В том случае, если эксперту недоступны источники этой информации, допустимо применение сложившихся в регионе фирменных расценок на ремонтно-строительные работы и рыночных цен на строительные материалы и изделия.

На практике в состав фирменных расценок входит основная заработная плата рабочих, производящих ремонт, и оплата работы машин (если применение таковых требуется при выполнении ремонта). Таким образом, фирменная расценка, складывающаяся на рынке строительных услуг (определяемая как в рублях, так и в долларах) уже включает в себя эти два компонента; стоимость необходимых строительных материалов определяется отдельно и рассчитывается исходя из нормы расхода этих материалов на определенный экспертом объем работ.

Расценки на ремонтные работы приводятся, как правило, на единицу площади (1 м2), при замене дверных или оконных заполнений на единицу заполнения (1 шт.). Как правило, в состав фирменной расценки также входит величина накладных расходов и сметной прибыли, принятых в конкретных ремонтно-строительных организациях; в том случае, если эти показатели не входят в состав расценки, их величина уточняется и начисляется в установленном методическими документами по строительству порядке. Тот же порядок распространяется в случае необходимости начисления повышающих коэффициентов на условия производства работ (например, на стесненность).

Расчет стоимости ремонтно-строительных работ (Ср. - с.р) в данном случае базируется на формуле:


СР -с Р = (СМ + 03П + СЭММ + HP + СП).


где СМ - стоимость материалов;

П - основная заработная плата;

СЭММ - стоимость эксплуатации машин и механизмов;- накладные расходы;

СП - сметная прибыль.

К полученному результату могут применяться коэффициенты:

Кзу - коэффициент зимнего удорожания;

Кт - коэффициент, учитывающий непредвиденные затраты;

прочие коэффициенты, применяемые для конкретных условий производства работ.

Описываемый метод позволяет определять стоимость работ в текущем уровне цен без применения усредняющих индексов.

Стоимость восстановительного ремонта определяется путем прямою пересчета стоимости строительных работ по статьям затрат как сумма стоимости ремонтно-строительных работ и стоимости строительных материалов. Стоимость работ и материалов определяется по среднерыночным расценкам на ремонтно-строительные работы и материалы, сложившимся на строительном рынке региона, на основании исследования, проводимого экспертом, с учетом состояния рыночных предложений в данной сфер.

Полученные расценки отражаются в табличной форме, затем определяется стоимость каждого вида работ в соответствии с их объемом.

Следующим шагом в рамках данного метода является расчет стоимости материалов с привязкой их к конкретному виду ремонтных работ в соответствии с нормой расхода каждого материала на приведенный объем работ; расчет оформляется в табличной форме.




Глава 3. Особенности оформления заключения по делам, связанным с заливом помещения


Заключение эксперта - это представленные в письменном виде содержание исследования и выводы по вопросам, поставленным перед экспертом лицом, ведущим производство по уголовному делу, или сторонами.

В структуре заключения эксперта выделяется три части: вводная, исследовательская и выводы.

В вводной части заключения эксперта должны содержаться:

)дата, время и место производства судебной экспертизы;

2)основание производства экспертизы (постановление следователя, судьи, определение суда и т.д.);

)данные о лице или органе, назначившем экспертизу, с указанием даты ее назначения;

)сведения об экспертном учреждении, а так же фамилия, имя и отчество эксперта, его образование, специальность, стаж работы, ученая степень и (или) ученое звание, занимаемая должность;

)подписка судебного эксперта о предупреждении, об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения;

)сроки проведения судебной экспертизы (дата ее начала и окончания);

)использованные экспертом вещественные доказательства, документы, предметы, иные объекты, образцы и материалы дела;

)указываются вопросы, поставленные на разрешение экспертизы.

Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта или комиссии экспертов, прилагаются к заключению и служат его составной частью. Документы, фиксирующие ход, условия и результаты исследований, хранятся в государственном судебно-экспертном учреждении. По требованию органа или лица, назначивших судебную экспертизу, указанные документы предоставляются для приобщения к делу.

В исследовательской части заключения эксперт излагает ход и результаты проведенного им исследования. При производстве дополнительной экспертизы им дается пояснение о том, чем (результатами каких выполненных действий) устранена неполнота или неясность первичной экспертизы, либо констатируется невозможность этого. При производстве повторной экспертизы проводится сопоставление полученных выводов с выводами первичной экспертизы, приводятся и конкретизируются результаты такого сопоставления.

Выводы - итоговая часть заключения эксперта и специалиста, где кратко формулируются ответы на поставленные перед ними вопросы. В заключении специалиста выводы резюмируют изложенное в мотивировочной части этого документа, в заключении эксперта - воспроизводят результаты исследования, изложенные в предыдущей части. Поэтому было бы ошибкой вместо ответов на вопросы ограничиваться простой ссылкой на исследовательскую часть, как это делают некоторые эксперты. Такое повторение не является излишним: оно облегчает органу (лицу), назначившему экспертизу, и участникам процесса ознакомление с заключением эксперта и его оценку.

Заключение судебной экспертизы должно иметь подпись эксперта, удостоверенную печатью экспертного учреждения, и дату окончания оформления. Экспертом подписывается каждая страница заключения. В случае если судебная экспертиза проводилась комиссией экспертов (комиссионная или комплексная экспертиза), каждый эксперт подписывает ту часть заключения, в которой отражаются ход и результаты проведенного им исследования, а также общие выводы.

При производстве экспертизы по делам, связанным с заливом помещения, эксперт определяет целесообразность восстановительного ремонта.

При рассмотрении дел, связанных с разрушающим воздействием на строительный объект, перед экспертом могут быть поставлены следующие вопросы:

какие имеются повреждения, связанные с тем или иным разрушением;

имеется ли техническая возможность ремонта (восстановления) поврежденного здания (строения, сооружения) либо его отдельных помещений;

если такая возможность имеется, то какова величина затрат, необходимых для ремонта (восстановления) пострадавшего строительного объекта (его части);

если такой возможности нет, то какова стоимость строительного объекта (его части) до происшествия (залива, пожара и пр.)

При проведении исследований, связанных с повреждением объекта, эксперт определяет стоимость ремонтно-восстановительных работ, связанных с возмещением ущерба после пожара, залития или иного повреждения объекта недвижимости.

Изначально эксперт ищет в документах сведения позволяющие определить неполноту, после чего восполняет эти сведения при осмотре объекта. Если после осмотра места происшествия достаточно данных, то эксперт приступает к определению стоимости восстановительного ремонта.

Данный вид требует в некоторых случаях использование инструментов, что тоже трудоемко.

При завершении расчетов необходимо учесть возвратные суммы, получаемые от разборки конструкций в размере, определяемом по отдельному расчету.

Физический износ строительных конструкций в расчетах не учитывается, так как невозможно восстановить объект таким образом, чтобы можно было при этом состарить его до того состояния, в котором он был до пожара. Исключение составляет те случаи, когда необходимость учета физического износа в расчетах следует из поставленных на разрешение эксперта вопросов.

. Методы определения физического износа при оценке стоимости недвижимости


Вопрос выбора метода определения физического износа может быть очень серьезным, особенно в том случае, когда от выполнения расчетов сравнительным и доходным подходом оценщик вынужден отказаться. В этом случае точность выполнения расчетов на каждом этапе реализации затратного подхода становится не только существенной, но и определяющей.

На вариантах функционального и экономического износа не будем останавливаться - это тема совсем другого разговора. Акцентируем свое внимание только на методах определения физического износа.

По оценке недвижимости обычно рассматриваются 5 методов определения физического износа в той или иной комбинации у разных авторов:

Метод компенсации затрат (метод компенсационных затрат);

Метод хронологического возраста;

Метод эффективного возраста;

Экспертный метод;

Метод разбивки.

Метод компенсации затрат. Величина физического износа, в общем виде, приравнивается к затратам на его устранение.

Достоинство метода:

. Великолепное обоснование экономической сути величины физического износа. Контраргументов просто придумать невозможно.

Недостатки метода:

. В отдельных случаях требуется дополнительное обоснование необходимости выполнения ремонта по тому или иному элементу. Например, возле входной двери внутри большого кабинета стерся верхний слой линолеума, а по всей остальной площади он в отличном состоянии. Как поступать? Заменить только кусок в 2-3 м2? Но технически сделать это таким образом, чтобы место ремонта не бросалось в глаза невозможно - линолеум обладает такими качествами, как усадка в начальный период эксплуатации и, пусть незначительное, но выцветание рисунка со временем. Несолидно выполнять такой ремонт для уважающей себя компании. Заменять по всей площади? Дороговато.

. Сложность практической реализации:

а) Необходимо точно определить физические объемы ремонта по каждой позиции;

б) Выбрать подходящую базу расчета (единичные сметные расценки, данные прайс-листов ремонтных компаний, укрупненные стоимостные показатели и т.п.) и обосновать свой выбор. Следует правильно понимать, что точность расчетов напрямую зависит от выбора базы расчетов;

в) Непосредственно выполнить расчет.

На первый взгляд ничего сложного. А если объект оценки административное здание тысяч на 15 квадратных метров и с различной степенью износа элементов в различных частях здания? Только одну дефектную ведомость с указанием состава и физических объемов работ будете писать неделю. А каким образом учесть потерю несущей способности (а соответственно и стоимости) например фундамента? При этом не следует забывать, что каждый свой вывод или цифру следует обосновать. Это требование ФСО. Вот и получается, что сложного ничего нет, а вот реализовать на практике… Лучше и не связываться - и времени потратите очень много, и одно описание и обоснование займет значительный объем отчета.

Из сопоставления достоинств и недостатков вытекает одно - хорош метод, но очень сложен для реализации на практике, особенно для крупных зданий. Оценщики это прекрасно знают и пользуются данным методом только в самом крайнем случае и что греха таить - только тогда, когда это оценщику выгодно по тем или иным причинам.


Метод хронологического возраста. Базовая формула для расчета:


Ифиз = ×100% (1)


где Вх - фактический (хронологический) возраст объекта оценки;

Всс - нормативный срок эксплуатации (экономической жизни).

Достоинства метода:

. Весь расчет выполняется в одно арифметическое действие;

. Расчет основан всего на двух показателях: хронологический возраст объекта оценки (берется из технических документов на объект оценки) и нормативный срок эксплуатации (экономической жизни) - данный показатель берется из нормативных документов по эксплуатации зданий. Таким образом, с точки зрения доказательности исходных данных для расчета оценщик полностью застрахован.

Недостатки метода:

. Метод не учитывает того, что в процессе эксплуатации здания отдельные элементы могут неоднократно ремонтироваться или полностью заменяться. С такой ситуацией приходится часто встречаться, когда в здании, построенном несколько десятилетий назад, недавно выполнен ремонт с заменой большинства короткоживущих элементов.

. Считается, что метод не применим для зданий со сроком эксплуатации близким к сроку экономической жизни или больше срока экономической жизни, т.е. когда математически можно получить величину износа и более 100%, чего, рассуждая логически, просто не может быть. Ситуация типична для зданий дореволюционной постройки, когда при отменном качестве строительных работ закладывался запас прочности по принципу «внукам и правнукам жить да радоваться». И даже из этой на первый взгляд безвыходной ситуации российские оценщики умудряются найти достойный выход (честь и хвала их изобретательности). И выход предельно простой. Существует такой нормативный документ, как Постановление Госкомстата РФ №13 от 7 февраля 2001 года «Об утверждении инструкций по заполнению форм федерального государственного статистического наблюдения за наличием и движением основных фондов». В пункте 4 этого нормативного документа приведена таблица соотношения фактически прошедшего расчетного срока службы (т.е. в нашем понимании физического износа, определенного методом хронологического возраста) и степени аналитического износа. При этом, например, степени физического износа в 1% соответствует степень аналитического износа в 0,02%. А степени физического износа в 100% - степень аналитического износа 91,08%. А дальше, т.е. за 100% что? Цитирую нормативный документ: В тех случаях, когда период, прошедший с начала эксплуатации объекта, превысил продолжительность его расчетного срока исчерпания эксплуатационных ресурсов (т.е. составил более 100% его величины), за каждый процент превышения до 200% включительно степень аналитического износа, указанная в последней позиции таблицы (91,08%), увеличивается на 0,05 процентных пункта, а после 200% - на 0,01 процентный пункт. И это распространяется на все виды основных фондов! А чем не выход? Документ нормативный. Методика расчета предельно просто описана. Ну и что с того, что нормативный документ создан для целей статистики, а не для оценки. Подавляющее большинство нормативных документов, которыми мы пользуемся, создавалось не для целей оценки. Что далеко ходить - те же сборники УПВС изначально предназначались для переоценки основных фондов. Это мы, оценщики, их под себя приспособили.

Не знаю как Вам, а мне такой выход понравился. Правда, логики маловато, да и на границе степени аналитического износа в 91,08% происходит резкий и ничем не объяснимый «прелом» кривой, если попытаться нарисовать зависимость. Да, есть такой недостаток у методики расчета. Но это все равно лучше, чем ничего. Особенно в ситуации, когда другие методы расчета физического износа применить просто невозможно, например, при оценке металлической опоры ЛЭП, которая по всем нормативным документам должна была «умереть» еще в эпоху застоя, а она до сих пор стоит как часовой у мавзолея и глаз эксплуатанта радует.

Из сопоставления достоинств и недостатков вытекает ограничение по применению данного метода - метод дает достаточно точные результаты в первые годы хронологической жизни объекта оценки. С увеличением возраста точность расчетов резко падает. Уже при хронологическом возрасте здания в 10-15 лет данный метод применять не желательно.

Метод эффективного возраста. Базовая формула для расчета имеет 3 варианта написания:


Ифиз = ×100% = ×100% = ×100% (2)


где Вэ - эффективный возраст объекта оценки, т.е. на какой возраст выглядит объект;

Вост - остающийся срок экономической жизни;

Всс - нормативный срок эксплуатации (экономической жизни).

Достоинства метода:

. Весь расчет выполняется в одно арифметическое действие;

. Показатель Всс берется из нормативных документов по эксплуатации зданий и в особом обосновании не нуждается.

Недостаток метода:

. Оценщику практически невозможно достаточно веско обосновать величину Вост. Согласитесь, что точно (до года) сказать, сколько здание еще будет эксплуатироваться, не сможет ни один специалист. Исключение составляет тот случай, когда по тем или иным причинам в определенный период времени здание должно быть снесено, но это уже категория экономического (внешнего), а не физического износа.

Сопоставление достоинств и недостатков метода приводит к тому, что на практике данный метод почти никогда не применяется.

Экспертный метод. В основу метода положена шкала экспертных оценок для определения физического износа, изложенная в Ведомственном нормативном документе ВСН 53-86р «Правила оценки физического износа жилых зданий». Величина износа определяется по внешним (видимым) повреждениям элементов. Именно данным методом пользуются работники БТИ при составлении технических паспортов на здания. Формула для расчета имеет вид:


Ифиз = × 100% (3)


где Иi - величина физического износа i - того элемента в здании, определенная по нормативному документу;

УВi - удельный вес i - того элемента в здании;- номер элемента.

Достоинства метода:

. Относительная простота выполнения расчетов;

. Методика определения физического износа установлена нормативным документом и достаточно подробно в нем расписана. Доказательная часть железобетонная. Особенно, когда мнения работника БТИ (отражены в техническом паспорте здания) и оценщика (отражены в акте осмотра объекта оценки или в дефектной ведомости) вдруг случайно чудесным образом полностью сходятся.

Недостатки метода:

. Сама методика предусматривает точность расчетов ±5%. Износ по конкретному элементу можно определить, допустим, в 25% или 30% - ну градация такая - через 5%. Но даже не это страшно, а значительное влияние субъективного фактора (см. п.3).

. Величина ошибки обратно пропорциональна опыту оценщика. Помимо этого довольно часто встречается ситуация, когда простым проведением косметического ремонта скрываются многие видимые признаки износа основных силовых элементов здания, что приводит к значительному занижению величины реального износа по зданию в целом.

. А теперь чуть подробнее по влиянию субъективного фактора, о котором упомянули в п.1. Пример - описание величины износа по элементу «система центрального отопления» соответствует определению «Капельные течи в отопительных приборах и местах их врезки; следы протечек в отопительных приборах, следы их восстановления, большое количество хомутов на стояках и магистралях, следы их ремонта отдельными местами и выборочной заменой; коррозия трубопроводов магистралей; неудовлетворительная работа калориферов» и проценту износа от 41 до 60%. А сколько должно быть, допустим, этих «капельных течей» на 10 отопительных приборов? В нормативном документе - тишина. А как расценить часть определения «большое количество хомутов на стояках и магистралях»? У моего сына в определенном возрасте было - «1, 2, 3, а все остальное «много». Так как понимать «большое количество»? Для одной ситуации много - это может быть больше 2-х. В другой ситуации и 22 может показаться мало. А если что, то это только влияние на результат субъективного фактора.

При выборе метода расчета очень часто достоинства метода перевешивают недостаток, и поэтому данный метод применяется оценщиками очень активно.

Метод разбивки. Метод предполагает определение общего физического износа по отдельным группам с учетом физической возможности устранения данного износа или экономической целесообразности его устранения:

Исправимый физический износ (отложенный ремонт);

Неисправимый физический износ короткоживущих элементов (тех, которые могут неоднократно заменятся в процессе эксплуатации здания);

Неисправимый износ долгоживущих элементов (тех, которые образуют силовой каркас здания и могут быть восстановлены только при проведении капитального ремонта или реконструкции всего здания).

Величины неустранимого износа определяются от стоимости элементов с учетом устранимого износа. Общий физический износ определяется путем суммирования отдельных видов износа. При этом в рамках реализации метода разбивки на различных этапах расчета могут применяться и метод компенсации затрат, и метод хронологического возраста, и экспертный метод.

Достоинство метода:

. Метод позволяет учесть как видимые, так и скрытые факторы, вызывающие износ элементов (например, естественная «усталость» материалов, которая проявляется внезапно и приводит к мгновенному разрушению элемента).

Недостатки метода:

. Сложно объяснить человеку, читающему Ваш отчет, почему расчетная величина износа здания в целом превышает износ, указанный в акте осмотра здания (т.е. отложенный ремонт);

. Довольно большой объем расчетов по сравнению с остальными методами;

. Метод не применим для условий, когда отсутствует достоверная информация о сроках проведения ремонта по короткоживущим элементам (например, здание купили совсем недавно и у нового собственника просто отсутствуют данные о том, что и когда в последний раз ремонтировалось на объекте оценки). Следовательно, достаточно обоснованно выполнить расчет неустранимого износа короткоживущих методом хронологического возраста элементов становится невозможно.

Тем не менее, данным методом довольно активно пользуются.

Итак, основные достоинства и недостатки методов мы определили. Для части методов ограничили область применения. Настало время выяснить - насколько точны методы расчета.

Метод хронологического возраста. Да, применим, но только на начальной стадии эксплуатации здания. По мере увеличения хронологического возраста при условии проведения текущих ремонтов величина ошибки нарастает.

Метод эффективного возраста. Интересный метод, способный устранить основной недостаток метода хронологического возраста, но слабо доказуем. Установить степень ошибки сложно.

В результате вышеуказанные методы в реальной оценке применяются довольно редко. А что наиболее часто применяется? Метод компенсации затрат, экспертный метод и метод разбивки.

Поэтому на реализации этих методов мы и остановимся более подробно.

Метод компенсации затрат

Даже не подвергается сомнению - по своей идее данный метод должен быть самым точным. Вопрос - как он будет технически реализован? Скорее всего, точность будет напрямую зависеть от выбора базы расчетов. Но ранее мы уже отметили, что технически реализовать данный метод расчета довольно сложно из-за большого объема оформления результатов осмотра и объема расчетов.

Но на то мы и оценщики, чтобы найти способ при минимальных затратах времени получить достойный результат. Поэтому попробуем упростить задачу.

Для этого нам идеально подойдет такой нормативный документ, как «Методика определения физического износа гражданских зданий», утвержденная приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР 27 октября 1970г. №404. В данном документе есть интересная таблица:

Физический износ, %. Примерная стоимость капитального ремонта в % от восстановительной стоимости конструктивных элементов

-200-1

-4012-36

-6038-90

-8093-120

-100 Не нормируется

Экспертный метод

Величина физического износа обычно определяется по нормативному документу ВСН 53-86р «Правила оценки физического износа жилых зданий». При отсутствии соответствующего нормативного документа по зданиям иного функционального назначения оценщики пользуются именно этим документом. И данное решение ни у кого не вызывает сомнения, даже у лиц, проверяющих Ваши отчеты. Причина проста - когда на заводе выпускают кирпич, то никто не устанавливает специальных условий его применения (жилые, коммерческие или производственные здания). Все отличительные условия эксплуатации этого кирпича после окончания строительства закладываются в других нормативных документах, регламентирующих сроки экономической жизни объекта конкретного функционального назначения или конструктивного решения.

Мнение автора - величина физического износа при условии использования данного метода для зданий в среднем цикле жизни уже значительно искажена, не говоря уже о величине износа, определенной по данной методике в 60-80%, т.е. в конце экономической жизни объекта оценки.

Предпосылки для данного мнения:

. Используемая методика изначально предназначена для определения физического износа для технических целей и в техническом понимании данной величины, т.е. основана на предельной прочности конструктивного элемента, когда его безопасная эксплуатация еще возможна, но не для оценки стоимости, чем и занимается оценщик;

. Методикой даже не рассматривается величина физического износа более 80%, что не совсем логично применительно к оценке. Нам иногда приходится оценивать здания находящиеся и в аварийном состоянии;

. Методика не учитывает разницы в единичных расценках на новое строительство и ремонтные работы - она составляет от 1,05 до 1,45 в зависимости от состава работ. Проверить можете сами - достаточно сопоставить единичные расценки на строительные и ремонтные работы. Суть такого перекоса - в единичные расценки на ремонтные работы изначально заложены увеличенные транспортные затраты (они отражены в стоимости сметных материалов, учтенных расценкой) и доля стоимости демонтажных работ по элементу. Следовательно - если при выполнении расчетов величины затрат на предполагаемый ремонт элемента отталкиваться от стоимости затрат на строительство этого элемента, то цифра в рублях неизбежно получится заниженной.

Метод разбивки

Основная «натяжка» данного метода кроется в том, что при определении устранимого износа (отложенного ремонта) изначально, т.е. по учебникам, предполагался расчет стоимости выполнения капитального ремонта по каждому элементу. Как непосредственно должен выполняться этот расчет в учебниках не указывается, но, судя по примерам, путем составления смет или по укрупненным показателям. Особой разницы здесь нет.

Но оценщики люди творческие и решили не отрывать свое время на составление смет - в большинстве своем все дружно выполняют расчет отложенного ремонта в соответствии с методикой, изложенной в ВСН 53-86р, т.е. экспертным методом - и просто и доказуемо ссылкой на нормативный документ.

Но кроме этого, авторы учебников забывали упомянуть, что при выполнении капитального ремонта по элементу его состояние доводится практически до состояния нового, т.е. автоматически убирается неустранимый физический износ по данному элементу. И дополнительный расчет неустранимого износа, как это предусмотрено методом, неизбежно приводит к частичному двойному учету, т.е. к завышению величины физического износа.

На первом этапе выполняется расчет отложенного ремонта экспертным методом, но только по короткоживущим элементам с учетом корректировки на недостаток экспертного метода, изложенный выше. Основание - короткоживущие элементы в течение экономической жизни объекта могут неоднократно заменяться. Дополнительный учет неисправимого износа во избежание двойного учета по этим элементам не производится.

На втором этапе определяется неустранимый износ только по долгоживущим элементам (силовой каркас здания) с использованием метода хронологического возраста. Основание - по этим элементам видимые признаки износа, как правило, не отражают реальной картины по потере несущей прочности. А вот существующие нормативные документы по срокам службы таких элементов основаны на многолетнем опыте эксплуатации этих элементов и «увязаны» со всеми требованиям по безопасной эксплуатации зданий.

На третьем этапе результаты 1 и 2 этапов в рублях складываются и могут быть переведены в процентное выражение от стоимости затрат на строительство, если это необходимо. В результате мы:

. Сохраним основную идею метода разбивки - отдельный учет разных видов износа;

. Устраним основной недостаток определения величины отложенного ремонта экспертным методом на данных ВСН 53-86р - занижения величины износа;

. Избежим двойного учета за счет отказа от отдельного расчета неустранимого износа по короткоживущим элементам, т.е. частичного завышения величины износа;

. Сделаем данный метод универсальным в применении - для расчетов нам необходимы только данные о величине износа элементов, полученные нами при осмотре, данные о дате строительства или реконструкции здания и нормативные документы. Данные о сроках проведения ремонтов по короткоживущим элементам нам становятся просто не нужны - а это основное ограничение в применении метода разбивки.


Заключение


Зачастую системы водоснабжения, отопления и канализации далеки от совершенства, и, к сожалению, залив квартиры является распространенным бедствием. В этом случае вода служит разрушительной силой, которая наносит ущерб как квартире, так и ее содержимому. При протечках и затоплении жилья страдает внутренняя косметическая отделка, мебель и вещи. Наши специалисты имеют серьезный опыт как в оценке ущерба при заливах квартир, так и в проведении экспертиз причин залива квартиры.

Оценка ущерба от залива квартиры

И владелец пострадавшей квартиры, и жильцы квартиры, со стороны которой произошла утечка, в результате аварийной ситуации находятся в затруднительном положении. Ущерб, нанесенный залитой квартире, заставляет ее владельца обвинять другую сторону и добиваться получения возмещения ущерба от залива. Оценка ущерба от залива квартиры проводится нашими оценщиками в кратчайшие сроки, специалист выезжает на осмотр в день поступления заявки. Если соседи залили квартиру и не соглашаются компенсировать ущерб, то после проведения оценки стоимости ремонтно-восстановительных работ и получения отчета можно вполне обоснованно составлять иск о возмещении нанесенных убытков для подачи в судебные органы. Оценка ущерба от залива квартиры проводится нами по методикам, позволяющим предельно точно установить реальную стоимость ущерба. Если вас затопили соседи или неисправность коммунальных систем послужила причиной залива квартиры, то обращайтесь к нашим специалистам, они смогут объективно и компетентно решить проблему с оценкой ущерба.

Экспертиза причин залива квартиры

Однако истинные причины залива квартиры могут быть различны, и зачастую определить виновных в протечке не так просто. Причинами протечек могут являться: использование некачественных сантехнических материалов, нарушенная гидроизоляция, превышающий норму скачок давления воды, халатное отношение работников ДЕЗа к своим обязанностям и прочие факторы.

Вместе с ростом правовой грамотности граждан увеличилось и количество обращений в судебные инстанции. Процессы о возмещении ущерба от залива квартиры, от протечки стали распространенным явлением. Но цивилизованным образом необходимо действовать не только пострадавшей стороне. Если причина залива квартиры неясна или претензии необоснованны, то другой стороне надо защищать свои интересы и выяснять истинного виновника аварии.

Чтобы предоставить суду достоверные документы, подтверждающие реальную причину залива квартиры, необходимо провести независимую экспертизу. Наши эксперты проводят как судебную, так и инициативную независимую экспертизу и реализуют полную подготовку документов, определяющих подлинную причину протечки и залива жилья. Заказчик экспертизы получает на руки необходимый пакет документов, с помощью которых он может защитить свои права в суде в случае своей невиновности в произошедшей аварии.




Список использованной литературы


1. Бутырин А.Ю. Теория и практика судебной строительно-технической экспертизы. - М.: - ОАО Издательский Дом «Городец»

. Бутырин А.Ю. Методика исследования объектов судебной строительно-технической экспертизы: оконных заполнений из ПВХ; квартир, поврежденных заливом (пожаром); межевых границ земельных участков. Москва, 2007

3. УПК РФ. Статья 195. Порядок назначения судебной экспертизы <http://ugolovno-processualniy-kodeks-rf.com/statya-195-poryadok-naznacheniya-sudebnoj-ekspertizy/>

. УПК РФ. Статья 199. Порядок направления материалов уголовного дела для производства


Министерство образования и науки Российской Федерации Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования

Больше работ по теме:

КОНТАКТНЫЙ EMAIL: [email protected]

Скачать реферат © 2017 | Пользовательское соглашение

Скачать      Реферат

ПРОФЕССИОНАЛЬНАЯ ПОМОЩЬ СТУДЕНТАМ