Сооружение размещено в центральной доли городка на участке земли площадью 1013 кв. м с ровненьким рельефом. К участку идет тропа с жестким покрытием. Имеется простой доступ к центральной магистрали городка N. Цена земляного налога для предоставленного участка сочиняет 90 руб. за 1 кв. м.
Отображение здания
Сооружение представляет собой 5-ти этажное кирпичное здание, владеет все виды благоустройства: оборудовано лифтами, системами жаркого и прохладного водоснабжения, канализации, центрального отопления, вентиляции, электроснабжения, противопожарной охраны. В здании имеется нужное численность телефонных рядов на каждом этаже размещены офисные помещения с одним всеобщим коридором. На главном этаже вмещается кафе. В здании имеется подпол, дробь которого сдается в аренду под складские цели. Сооружение введено в эксплуатацию 5 лет обратно.
Нормативный срок эксплуатации строения сочиняет 100 лет.
Строительный размер строения 10013 куб. м.
Нужная(арендная)площадь - 2813 кв. м.
Нужная(арендная)площадь подвала – 113 кв. м.
Прямые издержки на стройку предоставленного типа строения сочиняют в текущих стоимостях 1200 руб. за 1 куб. м.
Коэффициент различий расцениваемого строения от типового - 1,05.
Сооружение владеет все виды износа. В здании отсутствует система охранной сигнализации, что не дает ответ современным потребностям к офисным зданиям. Цену устройства таковой системы сочиняет 60% от совершенной восстановительной стоимости системы телефонизации строения.
Не так давно ближний к зданию квартирный терем поставлен на важный починка, что затрудняет подход к зданию. Соединенный с сиим наружный износ сочиняет 0, 1 % от совершенной восстановительной стоимости строения.
Имеющееся внедрение здания
Сооружение сдается в аренду. Цена арендной платы за 1 кв. м. полезной площади строения сочиняет 400 руб. в месяц. Цена арендной платы за 1 кв. м. площади подвала сочиняет 150 руб. в месяц. Расположенное на 1 этаже строения кафе приносит доп незапятнанный операторный заработок в размере 40 000 руб. в месяц.
Для предстоящего применения строения нужно исполнить нынешний починка помещений. Цену починки в текущих стоимостях сочиняет 2100 тыс. руб. Срок исполнения ремонтных работ – 6 месяцев(в этот период сооружение закрывается на починка). Опосля починки помещения разрешено отвечать в аренду. Обычный период коммерческого применения строения сообразно этим базара аренды нежилых помещений сочиняет 5 лет. Ожидается, что в 1-ый год разрешено станет обессилеть в аренду 70% площадей; во 2-ой - 85%; в 3-ий - 90%; в 4-ый и 5-ый год незанятые площади не превысят 5%.
Затраты сообразно эксплуатации только строения включают:
- заработную плату персонала(фонд оплаты труда - ФОТ)в размере 105 000 руб. в месяц;
- начисления на заработную плату(единственный соц налог)в размере 26% от ФОТ;
- оплату коммунальных услуг - 80 руб. в месяц в расчете на 1 кв. м полезной площади строения;
- остальные затраты в размере 50 руб. в месяц в расчете на 1 кв, м полезной площади строения;
- налог на актив в размере 2% от остаточной стоимости строения;
- амортизационные отчисления на возобновление строения - 1% от совершенной восстановительной стоимости строения.
Анализ базара указывает, что, начиная со другого года опосля починки строения, финансы и затраты будут раз в год вырастать, в том числе:
- арендная цена на 9%;
- незапятнанный заработок от кафе – на 5%;
- заработная цена персонала - на 6%;
- коммунальные сервисы и остальные затраты - на 7%.
Цена дисконтирования сообразно этим базара определена на уровне 22 % для главного года коммерческого применения строения; 25 % - для другого года; 27 % - для третьего года; 29 % для 4-ого и 30 % - для 5-ого года.
Свойства сравнимых с расцениваемым объектов
Для расчета стоимости объекта сообразно способу сопоставления продаж избраны 4 сравнимых с расцениваемым объекта - А, Б, В и Г.
Объекты А и Б были проданы 3 месяца обратно, объекты В и Г проданы 1 месяц обратно. Предмет А размещен в, центре городка, объекты Б, В, и Г- на окраине. Телесное положение объектов Б и В сходственно состоянию расцениваемого объекта, положение объектов А и Г лучше. Нужная(арендная)площадь, цены объектов и финансы от их применения приведены в таблице 1.
Литература
недостает
1. Исходные данные
Тип оцениваемого объекта недвижимости
Здание офисного типа
Адрес
Город N, улица Цветочная, дом 5
Местоположение объекта
Здание распол